Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[zepi]

Aijoo, lämmön talteenotto on ilmastoinnissa hyvä sähkön kulutuksen pienentäjä. Sen jälkiasennus ei ole kuitenkaan kivaa.

 

[kjns]

Onko suorasähköasunnon ostaminen nykyään ihan älyvapaa idea?

Eipä se ole ei jos muuten talo on just sitä mitä halutaan. Maalämpö toki olis ”paras”, mutta suorasähköä on paljon sen takia, että se on halpa rakentaa vaikka käytössä onkin kalliimpi. Suotavaa tietty olis, että lämmitysjärjestelmä näkyy myös ostohinnassa. Ilpillä tietty saa samalla kertaa lämmityskuluja alas jonkin verran ja kesäksi viilennyksen, joka täällä Turun seudulla on todellakin hyvä olla.

Kannattaa ehkä miettiä siltä kannalta, että haluaako jättää talon ostamatta lämmitysjärjestelmän takia, ja löytääkö koskaan vastaavaa sillä oikealla järjestelmällä.

 

[Kvarkki]

Ihan perus matematiikkaa tuokin on. Lattialämmitys on toki astetta pattereita parempi. Lasket vaan mitä noin suunnilleen asumiskustannukset on vuodessa ja vertaat vastaavaan jollain toisella lämmitysmuodolla. Öljy alkaa olla vähän huono vaihtoehto jos viherhallitukset antaa avokämmentä sinne suuntaan. Maalämpö tietysti halvahkoa, mutta ei ilmaista. Eikä täysin huoltovapaata. Parilla ilmalämpö tai ilmavesilämpöpumpulla saat tietysti kustannuksia alas vaikka hitusen maksaakin ostaa vermeet. Sähkö on aika yleistä varsinkin rivitaloissa. Saa vastikkeet alhaiseksi ja halpaa rakentaa.

Ihan uteliaisuudesta kyselen, että mikä siinä maalämmössä on ”huollettavaa”? Lasketko huolloksi sen, kun jossain vaiheessa jotain pitää korjata? Vuositasolla tuossa kun ei mitään huoltoa tarvitse tehdä, jos säädöt on kunnossa.

Kyllä tuohon suoratalosähkön tarjoukseen kannattaa laskea mukaan se, että sähkö ei tule olemaan näin halpaa ikuisesti ja lämmitystapaa on pakko vaihtaa. Sähkön hinnan tuplaantuminen käy helposti. Sit ei olekaan enää ollenkaan halpaa. Myynti sit joskus on myös ongelma. Naapurissa ovat yrittäneet myydä suorasähkötaloa jo vuosia.

5 k€ sijoitus aurinkopaneelijärjestelmään lämmitysvettä varten ei ole kyllä mitenkään perusteltavissa, jos vertaa muita käyttötapoja samalle rahamäärälle. Veden lämmitys on kuitenkin kärpäsenpaska kokonaislämmitystarpeesta.

 

[kibe]

Ihan uteliaisuudesta kyselen, että mikä siinä maalämmössä on ”huollettavaa”? Lasketko huolloksi sen, kun jossain vaiheessa jotain pitää korjata? Vuositasolla tuossa kun ei mitään huoltoa tarvitse tehdä, jos säädöt on kunnossa.

Lähinnä tietysti suurimman eli jos ostas talon kalliimmalla, koska siinä on 10v sitten asennettu halpa maalämpö, huonolla tuurilla pääsee hyvinkin pian uusimaan kompuran tai koko pumpun.

 

[Kvarkki]

Lähinnä tietysti suurimman eli jos ostas talon kalliimmalla, koska siinä on 10v sitten asennettu halpa maalämpö, huonolla tuurilla pääsee hyvinkin pian uusimaan kompuran tai koko pumpun.

Jokainen talon järjestelmä tarvitsee jossain vaiheessa korjausta. Ei tuo ole mitään normaalia huoltoa. Harvemmin sitä koko pumppua vaihdetaan ellei halua parempaa tilalle. Eikä nuo korjaukset yleensä mitenkään erityisen kalliita ole, harhakuvitelmia siitä, kun järjestelmän aloituskustannus on suuri. Pumppu on vain yksi palikka siinä.

e: Voihan sitä vanhasta pumpusta yrittää korjausvaraa tingata. Kuten muistakin vanhoista järjestelmistä.

 

[vemkki]

Mielestäni "kohtuullinen" hoitovastike (sisältää siis lämmityksen, netin, TV:n, autopaikan [sekä tietysti autopaikan sähkön] jne) on tuollaista 2-3€/m2 luokkaa. Mikä tarkoittaisi noin 200-300€ vastiketta 100m2 kämpässä + joku 18-21€/kk vesimaksu (per henkilö) päälle.

Noin alhaisia vastikkeita ei ole missään kerrostalo-asunnoissa (paitsi jos taloyhtiö on erinomaisella paikalla ja taloyhtiöllä on liiketiloja). Muutenkin näissä vastikevertailuissa on aika oleellista se, että onko palkattu isännöitsijä ja onko huoltoyhtiötä. Kerrostaloyhtiöissä ei yleensä pärjätä ilman noita, joten kustannukset nousevat. Rivi- ja erillistaloyhtiöissä voidaan usein tehdä asiat itse.

 

[Taneli-]

Muutenkin näissä vastikevertailuissa on aika oleellista se, että onko palkattu isännöitsijä ja onko huoltoyhtiötä. Kerrostaloyhtiöissä ei yleensä pärjätä ilman noita, joten kustannukset nousevat. Rivi- ja erillistaloyhtiöissä voidaan usein tehdä asiat itse.

Tuo on toki totta, tosin monesti (tai sanotaan huomattavasti useammin kuin rivi/erillistaloissa) kerrostaloissa myös löytyy erillinen pesutupa ja yleinen sauna. Tämä monesti vähentää asunnon neliöiden tarvetta (vs. jos ne olisi rakennettu jokaiseen asuntoon erikseen).

Toki löytyy myös kerrostaloasuntoja missä on erikseen vessa, sauna & pesutilat, kodinhoitohuone (missä yleensä myös pyykinpesu & osittain kuivaus tilat).

Yritän tällä sanoa että kerrostalossa asunto missä on esim. 60m2 voi tilansa puolesta vastata esim. 80-90m2 rivitaloasuntoa JOS yhteinen sauna & pesutupa löytyy jolloin asunnossa voi olla jokin pieni yhdistetty VC/suihku tila ja loppu asuinsijaa. Alakerrassa / ylhäällä sitten ehkä lukittavaa säilytyskomeroa ja jopa kylmäkomeroa mitä ei välttämättä rivitalosta löydy joten säilytystilan puolesta kerrostalo on helposti jopa parempi ratkaisu. Toki jos haluaa sitä "omaa pihaa" missä ehkä jotain kasvattaa se ei kovin helposti onnistu (tai no, teoriassa alin kerros tai kasvimaa parvekkeella).

Eli sinänsä "samaan rahaan" (vaikka isompaan neliöhintaan) voi ehkä asua neliöiltään hieman pienemmässä mutta kuitenkin asuintiloiltaan yhtä isossa kerrostalossa. Tosin siinä tietysti saunavuoroa ei voi yleensä päättää heti tai esim. tuntia aiemmin hetken mielijohteesta ja sisältä tavaraa hakeakseen joutuu kulkemaan hieman pidemmän matkaa kuin rivitalossa.

 

[Svaiski]

Noin alhaisia vastikkeita ei ole missään kerrostalo-asunnoissa (paitsi jos taloyhtiö on erinomaisella paikalla ja taloyhtiöllä on liiketiloja). Muutenkin näissä vastikevertailuissa on aika oleellista se, että onko palkattu isännöitsijä ja onko huoltoyhtiötä. Kerrostaloyhtiöissä ei yleensä pärjätä ilman noita, joten kustannukset nousevat. Rivi- ja erillistaloyhtiöissä voidaan usein tehdä asiat itse.

Oulun korkeudella 2,6-2,8€/neliö luokkaa hinnat. Sis. lämmitykset, lumenauraukset, hiekotukset jne. Tällä hetkellä erillistalo 103 neliötä ja karvan vajaa 290€/kk vastike sis. lämmityksen(maalämpö), kaapeliTV, 10/10 netti, auraukset ja hiekoitukset talvella sekä keväällä hiekkojen poistot, isännöintipalvelut sekä kiinteistöhuolto (erillisellä laskutuksella huollot, poislukien pakettiin kuuluvat yleiset tarkastukset esim lämmönjakohuoneiden tarkistukset pari kertaa vuodessa jne). Itselle maksettavaa jää netin nopeuden korotus (19eur/kk 400M) ja käyttösähköt. "Oman" pihan nurmikon leikkuu talon edestä kuuluu myös osakkaille, mutta ne tehdään yhtiön leikkurilla ja bensoilla.

 

[Rantakemisti]

Tilastostokeskuksella on aika kattavat tilastot asunto-osakeyhtiöiden keskimääräisistä hoitokuluista ja ne ovat olleet vuonna 2019 keskimäärin 4,50 euroa. Kerrostaloissa hoitokulut olivat keskimäärin 5,07 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa ja rivareissa hoitokulut olivat keskimäärin 3,72 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa.

Johonkin alle kolmen euron hoitokuluihin pääsee varmasti vetämällä hallinto-, huolto- ja korjauskulut ihan minimiin. Ainakin tässä meidän naapurustossa näkyy selkeästi saman ikäisissä taloissa, että missä yhtiöissä hoitovastikkeet ovat kolmessa eurossa ja missä lähempänä neljää.

Tilastokeskus - Asunto-osakeyhtiöiden talous 2019

www.tilastokeskus.fi

http://www.tilastokeskus.fi/til/asyta/2019/asyta_2019_2020-06-11_fi.pdf

 

[Tzit]

Asuntoa ostamassa, ja potentiaalinen yksilökin tuli jo vastaan. Kyseessä on 70-luvulla rakennettu elementtitalo Helsingissä, pyörällä 10min keskustaan. Julkisivu, ikkunat, parvekkeet jne rempattu 2000-luvulla, putket valmistumassa juuri nyt. Muutenkin täysin rempattu kämppä yläkerroksessa. Putkirempan jälkeen hinta about 5800e/m2. Tontti on kaupungilta vuokralla.

Lähes jo tarjousta tekemässä, mutta alkoi mietityttämään tuommoisten talojen elinikä, kun monesti niitä on parjattu. Tuskin tuohon olisi putkiremppaa tehty mikäli elinikää ei olisi vielä reippaasti jäljellä, vai? Ensiasunto kyseessä, joten ehkä tässä jännittää ettei tule tehtyä huonoja kauppoja, kun ei tämä mikään loppuelämän asunto ole. Eli onkohan näissä jotain mitä eritysesti pitäisi huomioida?

 

[Ponsu]

Asuntoa ostamassa, ja potentiaalinen yksilökin tuli jo vastaan. Kyseessä on 70-luvulla rakennettu elementtitalo Helsingissä, pyörällä 10min keskustaan. Julkisivu, ikkunat, parvekkeet jne rempattu 2000-luvulla, putket valmistumassa juuri nyt. Muutenkin täysin rempattu kämppä yläkerroksessa. Putkirempan jälkeen hinta about 5800e/m2. Tontti on kaupungilta vuokralla.

Lähes jo tarjousta tekemässä, mutta alkoi mietityttämään tuommoisten talojen elinikä, kun monesti niitä on parjattu. Tuskin tuohon olisi putkiremppaa tehty mikäli elinikää ei olisi vielä reippaasti jäljellä, vai? Ensiasunto kyseessä, joten ehkä tässä jännittää ettei tule tehtyä huonoja kauppoja, kun ei tämä mikään loppuelämän asunto ole. Eli onkohan näissä jotain mitä eritysesti pitäisi huomioida?

Valesokkeli? Tasakatto?

 

[Hamsteri]

Turun lähikunnassa 1960-luvun isohko (n. 100 asuntoa) kerrostaloyhtiö. Hoitovastike 3,5€/m2 (ollut sama viimeiset 4 vuotta), sisältää kaiken pl. vesi (kiinteä maksu) ja sähkö kulutuksen mukaan eli mitään ei tehdä itse vaan kaikki menee huoltoyhtiön / isännöintitoimiston kautta. Tuosta jää ylijäämää sen verran, että sillä saadaan vuosittaiset parannukset / pienet korjaukset tehtyä (esim. viime vuonna tehtiin yhteen taloon uudet salaojat ja uusittiin roskakatokset ja tälle vuodelle asennetaan osaan tolppapaikoista mittarit sähköautoja varten).

Viitisen vuotta sitten uusittiin ikkunat ja julkisivuun laitettiin lisäeristyksiä, joka pienensi energiankulutusta huimasti jonka ansiosta vastike on pystytty pitämään suht alhaisena eikä nousupaineita vielä ole vaikka kiinteistöverot ja muut pakolliset kulut ovat nousseet. Suuri vaikutus oli myös putkiremontin aikana asennetuista uusista vesikalusteista, jotka pienensivät vedenkulutusta myös huomattavasti (vanhat hanat, pöntöt jne. suurimmassa osassa asuntoja alkuperäisiä litrahuulia). Olen itse ollut hallituksessa noin 10 vuotta ja oikeastaan ainut missä voi tosiaan säästää on nuo isännöinti ja huolto-/korjauskulut, muihin ei juurikaan voi vaikuttaa.. Näin isossa yhtiössä ei kannata mitään tehdä ainakaan itse, pienemmässä rivarissa toiminee jotenkin.

 

[zepi]

Asuntoa ostamassa, ja potentiaalinen yksilökin tuli jo vastaan. Kyseessä on 70-luvulla rakennettu elementtitalo Helsingissä, pyörällä 10min keskustaan. Julkisivu, ikkunat, parvekkeet jne rempattu 2000-luvulla, putket valmistumassa juuri nyt. Muutenkin täysin rempattu kämppä yläkerroksessa. Putkirempan jälkeen hinta about 5800e/m2. Tontti on kaupungilta vuokralla.

Lähes jo tarjousta tekemässä, mutta alkoi mietityttämään tuommoisten talojen elinikä, kun monesti niitä on parjattu. Tuskin tuohon olisi putkiremppaa tehty mikäli elinikää ei olisi vielä reippaasti jäljellä, vai? Ensiasunto kyseessä, joten ehkä tässä jännittää ettei tule tehtyä huonoja kauppoja, kun ei tämä mikään loppuelämän asunto ole. Eli onkohan näissä jotain mitä eritysesti pitäisi huomioida?

Vaikea sanoa mitään. Minusta ostamisen fiksuus riippuu tontin vuokrasopimuksen kestosta, sen nykyisestä vuokrasta ja siitä, että mitä se vuokra uusimisen jälkeen mahtaisi olla.

Ilman noita tietoja on aika mahdotonta sanoa juuta tai jaata.

 

[Tzit]

Vaikea sanoa mitään. Minusta ostamisen fiksuus riippuu tontin vuokrasopimuksen kestosta, sen nykyisestä vuokrasta ja siitä, että mitä se vuokra uusimisen jälkeen mahtaisi olla.

Ilman noita tietoja on aika mahdotonta sanoa juuta tai jaata.

Lähinnä nyt ajattelin talotekniikan kannalta, ettei noissa elementtitaloissa yleisesti ole jotain "60v ja matalaksi" tyyppistä riskiä, mikäli on peruskorjaukset kuitenkin tehty. Vanhempia kun ei ole verrokiksi. Tontin vuokrasoppari ei ole hetkeen menossa umpeen. Vuokratontin mainitsin lähinnä siksi, ettei neliöhinnasta osa muodostu tonttiosuudesta.

 

[Tzit]

Valesokkeli? Tasakatto?

Tasakatto ainakin, valesokkelista en tiedä. Mitäs se vaikuttaa?

 

[Ponsu]

Tasakatto ainakin, valesokkelista en tiedä. Mitäs se vaikuttaa?

Molemmat riskirakenteita. Aiheuttaa/on aiheuttanut paljon kosteus- ja homevaurioita. Korjaus maksaa paljon myös.

Linkkaan tähän pari artikkelia:
Valesokkeli

Mikä on valesokkeli ja mitä sokkelin korjaus maksaa?| Urakkamaailma

Mitä tarkoittaa valesokkeli ja miten sen voi korjata? Tutustu toteutuneiden valesokkeliremonttien hintoihin, ja löydä urakoitsija valesokkelin korjaukseen.

m.urakkamaailma.fi

Tasakatto

Tasakatto luokitellaan riskirakenteeksi – tällaisia ongelmia rakenteissa voi piillä ja nämä asiat pitää ottaa huomioon, kun tasakattoa remontoi

Tasakatto oli suosittu ratkaisu ensin funkistaloissa ja myöhemmin 1970-luvun rakentamisessa. Nyt vanha tasakatto luokitellaan riskirakenteeksi.

www.meillakotona.fi

Vaikuttaa lähinnä siihen käyttöikään, josta alun perin kysyit. Jos salaojat on tehty, voi olla paremmassa kunnossa. Minä en ostaisi ilman a) pätevän tekijän perusteellista kuntotarkastusta ja b) homekoiran käyntiä ja c) aloittaisin valesokkelin ja tasakaton korjaustyöt välittömästi.

 

[zepi]

Eikös tässä nyt ollut kerrostalo-osakkeesta kyse?

Tekeekö jengi niihinkin kuntotutkimuksia? Nehän on kaikki edelleen tasakattoja.

 

[Ponsu]

Ei hitto, meitsin moka. Mä tuosta elementtitalosta ymmärsin omakotitaloksi. Painun nukkumaan, jatkakaa.

 

[vipe]

Johonkin alle kolmen euron hoitokuluihin pääsee varmasti vetämällä hallinto-, huolto- ja korjauskulut ihan minimiin.

Tai sitten ihan vaan sillä, että yhtiössä on vuokrattavia liiketiloja ja tuottoa.

 

[Rantakemisti]

Tai sitten ihan vaan sillä, että yhtiössä on vuokrattavia liiketiloja ja tuottoa.

Kyllä ja ei. Puhuin tuossa lainaamassasi pätkässä hoitokuluista, eli siitä paljonko taloyhtiön kulut ovat huoneistoneliötä kohden. Nämä kulut voidaan sitten kattaa taloyhtiön keräämillä vastikkeilla, vuokratuloilla ja muilla käyttökorvauksilla. Taloyhtiön kulut eivät laske vuokrattavien tilojen ansiosta. Alle kolmen euron hoitovastikkeeseen voi varmasti päästä tinkimättä palvelujen laadusta jos taloyhtiöllä on hyvin tuottavia liiketiloja. Löytyyhän noita arvokiinteistöjä, joissa ei kerätä ollenkaan hoitovastikkeita ja kaikki katetaan vuokratuloilla.

 

[Tzit]

Eikös tässä nyt ollut kerrostalo-osakkeesta kyse?

Tekeekö jengi niihinkin kuntotutkimuksia? Nehän on kaikki edelleen tasakattoja.

Joo, kerrostalohan se.

Ehkä jos tarkentaisi kysymystä, niin onko tuommoisessa 70-luvun betonikolossissa jotain, mistä ei kohta enää korjauksillakaan selvitä? Onko realistista ajatella, että hyvällä huolenpidolla nyt laitetut putket tulevat käyttöikänsä päähän ennen koko rakennusta?

Jotenkin pyörii nyt päässä kauhukuva siitä, että joskus muutaman vuoden päästä kun tuota myy niin paljastuukin, että talo menee purkuun 5v sisään eikä kukaan sitä enää halua ostaa

 

[kibe]

Joo, kerrostalohan se.

Ehkä jos tarkentaisi kysymystä, niin onko tuommoisessa 70-luvun betonikolossissa jotain, mistä ei kohta enää korjauksillakaan selvitä? Onko realistista ajatella, että hyvällä huolenpidolla nyt laitetut putket tulevat käyttöikänsä päähän ennen koko rakennusta?

Jotenkin pyörii nyt päässä kauhukuva siitä, että joskus muutaman vuoden päästä kun tuota myy niin paljastuukin, että talo menee purkuun 5v sisään eikä kukaan sitä enää halua ostaa

Suurimmassa osassa 70 luvun kerrostaloissa on tasakatto. Myös sitä vanhemmissa ja uudemmissa. Hyvin hoidettuna paikassa missä asunnot käy kaupaksi kyllä nuo kestää. Jossain pienessä kylässä ei ole ostajia joten purku kannattavampaa.

 

[demo69]

Jos on väljä tontti Helsingissä, voidaan siihen haluta rakentaa lisää taloja. Joissain tapauksissa vanhat puretaan kokonaan ja rakennetaan samalla korkeampia rakennuksia tiiviimmin.

 

[Benji]

70-luvulla on rakennettu paljon ja nopeasti. Itseäni epäilyttää kovasti kuinka ikuisia nuo betonilaatikot oikein ovat. Suomessa tuntuu olevan selkärankaan kiinni kasvanut ajatus, että seinien arvo sen kuin nousee ikuisesti. Tietysti jokainen talo on yksilö ja mitään yleispätevää ei voi sanoa. Ostopäätöksessä kannattaa myös huomioida oma aikahorisontti. Kuinka pitkään meinaa asuntoa pitää.

 

[vemkki]

Lähinnä nyt ajattelin talotekniikan kannalta, ettei noissa elementtitaloissa yleisesti ole jotain "60v ja matalaksi" tyyppistä riskiä, mikäli on peruskorjaukset kuitenkin tehty. Vanhempia kun ei ole verrokiksi. Tontin vuokrasoppari ei ole hetkeen menossa umpeen. Vuokratontin mainitsin lähinnä siksi, ettei neliöhinnasta osa muodostu tonttiosuudesta.

Kyllähän mikä tahansa talo kestää kun rempataan. Yleensä 60- ja 70-luvun taloja puretaan vain, jos on rakennettu alun perin sijaintiin nähden kovin matalaa ja kaikki mahdollisia remppoja on lykätty. Tällöin voi olla mielekkäämpää purkaa koko roska ja rakentaa samalle paikalle isompi kuin tehdä joku 1500 e/m2 peruskorjaus. Siitä huolimatta tällaisessakin kunnossa olevia taloja rempataan.

Vuokratontin kohdalla kannattaa pitää huoli siitä, että ei asu talossa siinä vaiheessa kun vuokrasopimus umpeutuu, koska yleensä uusi vuokrasopimus on edellistä selvästi kalliimpi, eikä tätä oteta asuntojen hinnoittelussa usein huomioon ennen kuin se uusi sopimus näkyy vastikkeessa.

 

[qtba]

Vuokratontin kohdalla kannattaa pitää huoli siitä, että ei asu talossa siinä vaiheessa kun vuokrasopimus umpeutuu, koska yleensä uusi vuokrasopimus on edellistä selvästi kalliimpi, eikä tätä oteta asuntojen hinnoittelussa usein huomioon ennen kuin se uusi sopimus näkyy vastikkeessa.

Myös se kannattaa muistaa, että purkukuntoisen asunnon arvo vuokratontilla on käytännössä 0. Jos siis sieltä sattuisi löytymään isompi homevaurio joskus.

 

[Tzit]

Myös se kannattaa muistaa, että purkukuntoisen asunnon arvo vuokratontilla on käytännössä 0. Jos siis sieltä sattuisi löytymään isompi homevaurio joskus.

Tämä se isoin huolenaihe tosiaan on. Toisaalta tähän taloon on tosiaan juuri tehty linjasaneeraus ja muutkin isot rempat tehty 2000-luvulla. Voisi varmaan kuvitella, että jo kytevä homevaurio olisi jo tullut ilmi näiden aikana?

Nytkin tehty todella kattavat korjaukset kerralla, sillä linjasaneerauksen aikana tehtyjen korjausten hinta tulee olemaan juurikin jotain 1000-1500e/m2 väliltä. Talossa on todella monta huoneistoa ja kerroksia selvästi keskimääräistä enemmän, eli tuskin tiiviimpään rakentamisen takia ainakaan halua tehdä uutta.

 

[kibe]

Rivitalot 70 ja 80-luvulta on kerrostaloa pahempia. Siellä on suurimmassa osassa muhimassa rakennusvirheitä ja siinä vaiheessa jos sädesientä on koko taloyhtiön matkalta, alkaa olla helpompaa aloittaa puhtaalta pöydältä.

 

[Oksa]

Rivitalot 70 ja 80-luvulta on kerrostaloa pahempia. Siellä on suurimmassa osassa muhimassa rakennusvirheitä ja siinä vaiheessa jos sädesientä on koko taloyhtiön matkalta, alkaa olla helpompaa aloittaa puhtaalta pöydältä.

Askel kohti Suomi24-tasoista keskustelua. Vai rakennusvirheitä suurimmassa osassa "muhimassa". Niistä löytyy riskirakenteita kyllä, esim. valesokkelia. Sellainenkaan ei oikein tehtynä tarkoita automaattista mätänemistä.

Faktaa minulla ei ole rakennusvirheiden määrästä, mutta uskoisin varsinaisia virheitä (sen ajan määräysten mukainen, nykymääräyksissä kielletty tapa ei ole rakennusvirhe) löytyvän vähemmän kuin virolaisten pika-aikataululla nippuun laittamissa 2010-luvun taloyhtiöissä.

 

[kibe]

Faktaa minulla ei ole rakennusvirheiden määrästä, mutta uskoisin varsinaisia virheitä (sen ajan määräysten mukainen, nykymääräyksissä kielletty tapa ei ole rakennusvirhe) löytyvän vähemmän kuin virolaisten pika-aikataululla nippuun laittamissa 2010-luvun taloyhtiöissä.

Rakennusvirhe ehkä liian jyrkkä kielikuva. Riskirakenteiden lisäksi toki tuohon aikaan valvonta oli jopa nykyajan valvontaa olemattomampaa eikä tietysti tiedetty samoja asioita kuin nykyisin. Jos nyt ajatellaan ihan riskiä rakennuksen purkuun mistä tässä keskusteltiin, huomattavasti suurempi se on rivareissa kuin kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla, vaikka riski pieni olisikin. Jonkun verran molempia puretaan vuosittain, mutta lähinnä se on tähän mennessä koskenut vuokrataloja tai taloja joiden ylläpitoon ei ole panostettu ja kerralla kaiken korjaaminen ei ole kannattavaa. Harva 70-luvun talo uutta vastaa, mutta hyvin huollettu on käytännössä rakennettu uudestaan kertaalleen. Mitä nyt ehkä jotkut rakenteelliset ratkaisut kuten ilmanvaihto häviää nykyiselle.

Ja vaikka poiketaan aiheesta ihan rakennusvirheisiin, entisaikaan oli ihan normaalia vaikkapa jättää rakennusjätteet, laudankappaleet ym mätänemään alapohjiin. Ei sitä tuohon aikaan pidetty virheenä vaikka nykyään ne aiheuttaisikin ongelmia sisäilmassa.

 

[Oksa]

Rakennusvirhe ehkä liian jyrkkä kielikuva. Riskirakenteiden lisäksi toki tuohon aikaan valvonta oli jopa nykyajan valvontaa olemattomampaa eikä tietysti tiedetty samoja asioita kuin nykyisin. Jos nyt ajatellaan ihan riskiä rakennuksen purkuun mistä tässä keskusteltiin, huomattavasti suurempi se on rivareissa kuin kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla, vaikka riski pieni olisikin. Jonkun verran molempia puretaan vuosittain, mutta lähinnä se on tähän mennessä koskenut vuokrataloja tai taloja joiden ylläpitoon ei ole panostettu ja kerralla kaiken korjaaminen ei ole kannattavaa. Harva 70-luvun talo uutta vastaa, mutta hyvin huollettu on käytännössä rakennettu uudestaan kertaalleen. Mitä nyt ehkä jotkut rakenteelliset ratkaisut kuten ilmanvaihto häviää nykyiselle.

Ja vaikka poiketaan aiheesta ihan rakennusvirheisiin, entisaikaan oli ihan normaalia vaikkapa jättää rakennusjätteet, laudankappaleet ym mätänemään alapohjiin. Ei sitä tuohon aikaan pidetty virheenä vaikka nykyään ne aiheuttaisikin ongelmia sisäilmassa.

Varmasti näinkin. Kiinnitin huomion tuohon alkuperäinen sanamuotoon "suurimmassa osassa", jonka en sentään usko pitävän paikkansa, muuten olisi Suomen rakennuskanta aika huonolla mallilla Onhan riski aina olemassa, mutta tosiaan jos kiinteistöstä on pidetty huolta, riski on pienempi.

Ilmanvaihto on juuri sellainen mihin itsekin kiinnittäisin huomiota ihan asumismukavuuden kannalta jos ei rakenteiden. 70-luvun asunto pelkällä painovoimaisella ilmanvaihdolla ei itselle kelpaisi, vaikka olisi putket yms. muita remontteja kuinka säntillisesti tehty. Vähintään koneellinen poisto pitää mielestäni olla, että ilma vaihtuu edes jotenkin.

 

[kibe]

Ilmanvaihto on juuri sellainen mihin itsekin kiinnittäisin huomiota ihan asumismukavuuden kannalta jos ei rakenteiden. 70-luvun asunto pelkällä painovoimaisella ilmanvaihdolla ei itselle kelpaisi, vaikka olisi putket yms. muita remontteja kuinka säntillisesti tehty. Vähintään koneellinen poisto pitää mielestäni olla, että ilma vaihtuu edes jotenkin.

Painovoimaisia taitaa olla loppupeleissä enää hirveän vähän, aika paljon niitä on koneellistettu jos mahdollista. Kantakaupungeissa 1900-luvun alussa rakennetuissa näkee enemmän. Koneellisia ei vissiin oikein pysty soveltamaan niihin, voisin kuvitella (ihan pelkkää mutua). Jos asunnon ostaminen mietityttää, tuossa on ihan kohtuullinen kokoelma aikakausien rakennustavoista, mahdollisista ongelmista ja ratkaisuista.

Näin Suomi homehtui - hyvä rakentamistapa sai aikaan pahaa jälkeä | Rakennuslehti

”Hyvä rakentamistapa” johti Hometalkoiden vetäjän Juhani Pirisen mukaan hometalojen tekemiseen, sillä moni ratkaisu osoittautui yhtä riskipitoiseksi kuin liiallinen energiansäästöinto.

www.rakennuslehti.fi

 

[hati-]

Onko vinkkejä mihin erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota 1953 vuoden rivitalon ostossa? Kyseessä asunto, jonka tilat on laajennettu (joskus) sekä kellariin että yläkertaan, 2 kattoikkunaa, kaukolämpö v. 2013, ikkunat uusittu 25 v. ja pääviemäri reilu 20 v. sitten, vesikatto korjattu v. 2000.
Käyttövesiputkien saneeraus on tulossa, lieneekö näiden kustannus n. 5000-8000 € kieppeillä (6 huoneiston talo)?

 

[qtba]

Onko vinkkejä mihin erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota 1953 vuoden rivitalon ostossa? Kyseessä asunto, jonka tilat on laajennettu (joskus) sekä kellariin että yläkertaan, 2 kattoikkunaa, kaukolämpö v. 2013, ikkunat uusittu 25 v. ja pääviemäri reilu 20 v. sitten, vesikatto korjattu v. 2000.
Käyttövesiputkien saneeraus on tulossa, lieneekö näiden kustannus n. 5000-8000 € kieppeillä (6 huoneiston talo)?

Onko viemärijärjestelmässä siis vielä jäljellä jotain 70 vuotta vanhaa putkea?

 

[mopnex]

Onko vinkkejä mihin erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota 1953 vuoden rivitalon ostossa? Kyseessä asunto, jonka tilat on laajennettu (joskus) sekä kellariin että yläkertaan, 2 kattoikkunaa, kaukolämpö v. 2013, ikkunat uusittu 25 v. ja pääviemäri reilu 20 v. sitten, vesikatto korjattu v. 2000.
Käyttövesiputkien saneeraus on tulossa, lieneekö näiden kustannus n. 5000-8000 € kieppeillä (6 huoneiston talo)?

Jos tiloja on laajennettu kellariin, ja on maanvaraisia seiniä niin niiden kunto kannattaa selvittää. Samoin miten vesi ohjautuu. Sitten tietysti miten ilmanvaihto on hoidettu (ts. onko tarpeeksi korvausilmaventtiileitä/ilmaa). Ikkunoiden kunto, jos on pidetty huolta niin ei pitäisi olla ongelma, mutta jos laitettu halpaa puukarmia ja ei ole pidetty huolta, alkaa noidenkin käyttöikä lähestyä loppuaan.

Kannattaa budjetoida siihen tarjoukseen ainakin lähimmät 1-5v hankkeet.

 

[Nomber]

Myös se kannattaa muistaa, että purkukuntoisen asunnon arvo vuokratontilla on käytännössä 0. Jos siis sieltä sattuisi löytymään isompi homevaurio joskus.

Tämä on kyllä tärkeää pitää mielessä. Minusta hintaeroa omalla ja vuokratontilla ei ole tarpeeksi joten ainakin itse ostan vain omalla tontilla olevia. Nyt asun asunnossa jossa selvästi arvokkain asia on iso tontti hyvällä sijainnilla Helsingin kantakaupungissa. Jos talo pitää joskus purkaa niin tilalle pystyy todennäköisesti rakentamaan isomman talon. Jos olisi vuokratontti ja talo pitäisi purkaa niin käteen ei jää mitään, paitsi ehkä purkukustannukset joutuu vielä maksamaan.

 

[demo69]

Onko vinkkejä mihin erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota 1953 vuoden rivitalon ostossa? Kyseessä asunto, jonka tilat on laajennettu (joskus) sekä kellariin että yläkertaan, 2 kattoikkunaa, kaukolämpö v. 2013, ikkunat uusittu 25 v. ja pääviemäri reilu 20 v. sitten, vesikatto korjattu v. 2000.
Käyttövesiputkien saneeraus on tulossa, lieneekö näiden kustannus n. 5000-8000 € kieppeillä (6 huoneiston talo)?

Kattoikkunat kannattaa tarkastaa vuotojen varalta. Kaverin naapurilla ne on vuotanut jo kaksi kertaa viiden vuoden sisään ja aiheuttanut vesivahingon. Kyseessä juuri saman ikäluokan rivitalo.

 

[laine]

Onko vinkkejä mihin erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota 1953 vuoden rivitalon ostossa? Kyseessä asunto, jonka tilat on laajennettu (joskus) sekä kellariin että yläkertaan, 2 kattoikkunaa, kaukolämpö v. 2013, ikkunat uusittu 25 v. ja pääviemäri reilu 20 v. sitten, vesikatto korjattu v. 2000.
Käyttövesiputkien saneeraus on tulossa, lieneekö näiden kustannus n. 5000-8000 € kieppeillä (6 huoneiston talo)?

Salaojien ja alapohjan kunto kannattanee ottaa selville.

 

[Mika!]

Onko vinkkejä mihin erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota 1953 vuoden rivitalon ostossa? Kyseessä asunto, jonka tilat on laajennettu (joskus) sekä kellariin että yläkertaan, 2 kattoikkunaa, kaukolämpö v. 2013, ikkunat uusittu 25 v. ja pääviemäri reilu 20 v. sitten, vesikatto korjattu v. 2000.
Käyttövesiputkien saneeraus on tulossa, lieneekö näiden kustannus n. 5000-8000 € kieppeillä (6 huoneiston talo)?

Kuulostaa kyllä upealta. "Laajennettu joskus" jos tämä on jonkun vanhan asukkaan oma väkästys kellariin ja välikattoon niin messevät riidat on yhtiön kanssa edessä mikäli (kun) noissa ilmenee jotain ongelmia myöhemmin.

 

[psxgamer]

Onko kukaan törmännyt rinnakkaismyyntiin omaa asuntoaan myydessään? Laitoin eilen ilmoituksen omasta asunnosta ja välittäjät toki alkavat soitella.

Firma Valtakunnan välittäjä (Kiinteistönvälityksen huippuammattilainen TarjaK LKV) soitti ja ehdotti, että laittavat heille rinnakkaismyyntiin. Ei estä myymästä yhä itse jos haluaa, mutta he markkinoisivat asuntoa samalla rinnalla kalliimmalla hinnalla. Jos he saavat hyvän tarjouksen, myyjä maksaa välittäjäpalkkion vain jos hyväksyy kaupat. Ei kait tässä mitään menettääkään voi? Sama ilmoitus kahdesti ja itsellä halvemmalla hinnalla voi jopa olla itselle myyntivaltti?

 

[pelitys]

Onko kukaan törmännyt rinnakkaismyyntiin omaa asuntoaan myydessään? Laitoin eilen ilmoituksen omasta asunnosta ja välittäjät toki alkavat soitella.

Firma Valtakunnan välittäjä (Kiinteistönvälityksen huippuammattilainen TarjaK LKV) soitti ja ehdotti, että laittavat heille rinnakkaismyyntiin. Ei estä myymästä yhä itse jos haluaa, mutta he markkinoisivat asuntoa samalla rinnalla kalliimmalla hinnalla. Jos he saavat hyvän tarjouksen, myyjä maksaa välittäjäpalkkion vain jos hyväksyy kaupat. Ei kait tässä mitään menettääkään voi? Sama ilmoitus kahdesti ja itsellä halvemmalla hinnalla voi jopa olla itselle myyntivaltti?

Vai pitäisikö tuo ottaa vihjeenä että on myymässä liian halvalla, kun ammattilaiset näkevät hinnassa korotusvaraa?

 

[colkoni]

Onko kukaan törmännyt rinnakkaismyyntiin omaa asuntoaan myydessään? Laitoin eilen ilmoituksen omasta asunnosta ja välittäjät toki alkavat soitella.

Firma Valtakunnan välittäjä (Kiinteistönvälityksen huippuammattilainen TarjaK LKV) soitti ja ehdotti, että laittavat heille rinnakkaismyyntiin. Ei estä myymästä yhä itse jos haluaa, mutta he markkinoisivat asuntoa samalla rinnalla kalliimmalla hinnalla. Jos he saavat hyvän tarjouksen, myyjä maksaa välittäjäpalkkion vain jos hyväksyy kaupat. Ei kait tässä mitään menettääkään voi? Sama ilmoitus kahdesti ja itsellä halvemmalla hinnalla voi jopa olla itselle myyntivaltti?

Veikkaan että silloin mahdolliset tarjoajat todennäköisesti löytää ensin heidän ilmoituksen. Mikä tarkoittaa että sulle suoraan tarjoavat vähenevät.

Mitä ilmoittivat välitys palkkioksi?

 

[psxgamer]

Vai pitäisikö tuo ottaa vihjeenä että on myymässä liian halvalla, kun ammattilaiset näkevät hinnassa korotusvaraa?

No näin mietin itsekin, mutta sitten tulikin ilmi, että kohdetta myytäisin samalla pyyntihinnalla kuin omassa ilmoituksessani on...

Veikkaan että silloin mahdolliset tarjoajat todennäköisesti löytää ensin heidän ilmoituksen. Mikä tarkoittaa että sulle suoraan tarjoavat vähenevät.

Mitä ilmoittivat välitys palkkioksi?

Hyvä pointti. Mietin ensiksi, että tämähän tuo vaan mahdollisesti lisää ostajia jos joku ihan välttämättä haluaa asunto-osakkeen kanssakin asioida välittäjä, ei suoraan myyjän kanssa. Mutta jos tuo rinnaismyynti tehdään samaan pyyntihintaan kuin minun ilmoitukseni niin minähän voin menettää osan kiinnostuneista ostajista heille. Ainut lisä tuolla rinnaismyynnillä olisi se, että tällä hetkellä ilmoitus on vain Oikotielle ja tuon kautta se tulisi myös Etuoveen, mutta voinhan minä sen sinne itsekin lopulta laittaa. Ei taida kannattaa tämä homma jos hintapyynti on sama kuin minulla.

3200€ taisi olla palkkio.

 

[MatoMatala]

Ainut lisä tuolla rinnaismyynnillä olisi se, että tällä hetkellä ilmoitus on vain Oikotielle ja tuon kautta se tulisi myös Etuoveen, mutta voinhan minä sen sinne itsekin lopulta laittaa.

Pakko kysyä, miksi rajaat potentiaalisten ostajien joukkoa ilmoittamalla vain Oikotiellä? Minä en seuraa kuin Etuoven asuntoilmoituksia, koska varmaan 99% samat ilmoitukset näyttää olevan molemmissa ja koen Etuoven käyttöliittymän mieluisampana käyttää. Turha vaiva selata molempia, kun käytännössä samat ilmoitukset molemmissa, tuskin olen ainoa.

 

[pelitys]

Pakko kysyä, miksi rajaat potentiaalisten ostajien joukkoa ilmoittamalla vain Oikotiellä? Minä en seuraa kuin Etuoven asuntoilmoituksia, koska varmaan 99% samat ilmoitukset näyttää olevan molemmissa ja koen Etuoven käyttöliittymän mieluisampana käyttää. Turha vaiva selata molempia, kun käytännössä samat ilmoitukset molemmissa, tuskin olen ainoa.

Etuovi on taas omasta mielestäni vanhuksille jotka eivät osaa käyttää internettiä, hirveän kankea ja ruma. Oikotie on kaikin puolin modernimpi ja siinä on kunnon karttahaku.

 

[Kvarkki]

OT: Paskoivat etuoven kartat kyllä huolella viimeisimmässä päivityksessä.

 

[edup]

Etuovi on taas omasta mielestäni vanhuksille jotka eivät osaa käyttää internettiä, hirveän kankea ja ruma. Oikotie on kaikin puolin modernimpi ja siinä on kunnon karttahaku.

Etuovi uudistui jossain vaiheessa, ja ainakin tuossa keväämmällä sen karttahaku oli itseasiassa jopa parempi kuin Oikotien. Tosin lähinnä ehkä siksi että jossain vaiheessa Oikotie meni paskomaan omaa hakuaan, taisivat tosin saada tiukkaa palautetta asiasta ja nykyään taas ihan fiksun näköistä. Se vanha Etuovi oli kyllä ihan hirveää ripulia ja täysin käyttökelvoton.

 

[psxgamer]

Pakko kysyä, miksi rajaat potentiaalisten ostajien joukkoa ilmoittamalla vain Oikotiellä? Minä en seuraa kuin Etuoven asuntoilmoituksia, koska varmaan 99% samat ilmoitukset näyttää olevan molemmissa ja koen Etuoven käyttöliittymän mieluisampana käyttää. Turha vaiva selata molempia, kun käytännössä samat ilmoitukset molemmissa, tuskin olen ainoa.

Etuoven käyttäminen tuplaa myyntihinnan. Tai noh, ottaen huomioon, että isännöitsijäntodistus on sen satkun, ammattikuvat kaksi satkua, ei kait se Etuoven 150€ ole paha Oikotien 150€ päälle. Varmaan jos ei ala ainakaan alkupäässä menemään kaupaksi, pitää laittaa myös Etuoveen ilmoitus.

 

[colkoni]

No näin mietin itsekin, mutta sitten tulikin ilmi, että kohdetta myytäisin samalla pyyntihinnalla kuin omassa ilmoituksessani on...



Hyvä pointti. Mietin ensiksi, että tämähän tuo vaan mahdollisesti lisää ostajia jos joku ihan välttämättä haluaa asunto-osakkeen kanssakin asioida välittäjä, ei suoraan myyjän kanssa. Mutta jos tuo rinnaismyynti tehdään samaan pyyntihintaan kuin minun ilmoitukseni niin minähän voin menettää osan kiinnostuneista ostajista heille. Ainut lisä tuolla rinnaismyynnillä olisi se, että tällä hetkellä ilmoitus on vain Oikotielle ja tuon kautta se tulisi myös Etuoveen, mutta voinhan minä sen sinne itsekin lopulta laittaa. Ei taida kannattaa tämä homma jos hintapyynti on sama kuin minulla.

3200€ taisi olla palkkio.

No nyt kun olet jo itse myymässä laittaisin kumpaankin ilmoitukset sekä facebookin suurimpiin asunto myynti/ostoryhmiin. Vaikka hintapyynti olisi suurempi ei se automaattisesti tarkoita että tarjoukset on. Ei niitä välittäjiä kiinnosta saatko täyttä hintaa, he saavat jokatapauksessa sen 3200€.

 

[exkomura]

Hmm maksaakko itse 150egee vai välittäjälle 3200egee samasta työstä hmmm