Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[latzka]

Fediltä aika odotettu 25 bp nosto tänään, mutta muuten yllättävänkin kyyhkyistä puhetta:

Federal Reserve raises interest rates 0.25% to highest since 2007 amid bank crisis

The Federal Reserve raised interest rates by another 0.25% on Wednesday as the central bank works to bring down elevated inflation while also grappling with the fallout from a global banking crisis and resulting market shocks.

finance.yahoo.com

Tietysti kaikilla on suunnitelma, kunnes inflaatio lyö turpaan vai miten se meni.

 

[iltanen]

Kohtuullinen 14,6 korkopisteen spurtti ylöspäin 12kk Euriborilla -> 3,468

Ja taas ylöspäin:
23.3.2023
3,578

 

[renee]

Ja taas ylöspäin:
23.3.2023
3,578

Myös EKP:sta tulee selvää viestiä, että taistelua inflaatiota vastaan ei olla luovuttamassa. Joku oli siis ehdotellut, että inflaatiotavoitetta voitaisiin nostaa nykyisestä 2% tasosta 3%:iin.

EKP pitää myös analyytikkojen spekulointeja ohjauskorkojen laskusta ennenaikaisina ja lisäksi mainitaan, että mahdollista euroalueen pankkikriisiä varten on olemassa välineet (eivät liity ohjauskorkoihin).

EKP:sta täystyrmäys inflaatiotavoitteen nostolle – ”En ymmärrä spekulaatioita korkojen laskusta”

Joachim Nagel muistuttaa, että kahden prosentin inflaatiotavoite on kirjattu EKP:n mandaattiin ja katsoo, että tavoitteen muuttaminen vaatisi mandaatin muuttamista.

www.kauppalehti.fi

 

[Ernomies]

Myös EKP:sta tulee selvää viestiä, että taistelua inflaatiota vastaan ei olla luovuttamassa. Joku oli siis ehdotellut, että inflaatiotavoitetta voitaisiin nostaa nykyisestä 2% tasosta 3%:iin.

EKP pitää myös analyytikkojen spekulointeja ohjauskorkojen laskusta ennenaikaisina ja lisäksi mainitaan, että mahdollista euroalueen pankkikriisiä varten on olemassa välineet (eivät liity ohjauskorkoihin).

EKP:sta täystyrmäys inflaatiotavoitteen nostolle – ”En ymmärrä spekulaatioita korkojen laskusta”

Joachim Nagel muistuttaa, että kahden prosentin inflaatiotavoite on kirjattu EKP:n mandaattiin ja katsoo, että tavoitteen muuttaminen vaatisi mandaatin muuttamista.

www.kauppalehti.fi

Härkäpäisesti pidetään asemat vaikka maailma ympärillä muuttuu. Ei mitään väliä vaikka 80:een vuoteen ensimmäinen hyökkäyssota Euroopassa, vuosikymmeniä jatkuneen halvan venäläisen kaasun ja öljyn loppuminen, sähkön hinnan raketointi, suurimpia nousuja ruoan hinnassa ja laskuja eurooppalaisten kuluttajien ostovoimassa sukupolviin...

 

[latzka]

Ja taas ylöspäin:
23.3.2023
3,578

Pahin pankikriisiin liittyvä ylireagointi pyyhkiytyy pois. Tänään taas bondit viilettäneet pakkasella aamupäivän, joten huomenna suunta luultavasti 3,5 tietämille, ellei loppupäivä ole hyvin erinäköinen. Korkohuipun hinnoittelu pyörii samoissa lukemissa, joten liikkeet rauhoittunevat, kunnes tulee uutta dataa.

Jenkeissä eilen samantyyppinen reaktio Fediin, treasury bondit nytkähtivät alaspäin.

 

[qtba]

Härkäpäisesti pidetään asemat vaikka maailma ympärillä muuttuu. Ei mitään väliä vaikka 80:een vuoteen ensimmäinen hyökkäyssota Euroopassa, vuosikymmeniä jatkuneen halvan venäläisen kaasun ja öljyn loppuminen, sähkön hinnan raketointi, suurimpia nousuja ruoan hinnassa ja laskuja eurooppalaisten kuluttajien ostovoimassa sukupolviin...

Se, että raha olisi halvempaa ja sitä olisi siten enemmän, ei auta mihinkään luettelemistasi ylläolevista ongelmista, vaan itseasiassa pahentaa niitä.

 

[Pete88]

Euroopassa edelleen inflaatioprosentit kovia ja korkopolitiikka ei heti sitä hillitse, koska euriborien nousu näkyy vaihtelevasti eri maissa. Suomessa yleisesti käytössä olevat vaihtuvakorkoiset lainat pitävät huolen siitä, että täällä koetaan keskuspankin ajama inflaation torjunta ensimmäisten joukossa, Keski-Euroopassa vaikutus ei vielä niin suuri. Myös kysyntäinflaatio on yleistä markkinoilla ja palkkoja tarkistellaan osin työvoimapulasta johtuen ylöspäin. Kaikki inflaatio ei johdu sodasta taikka energiasta. Ongelmat alkoivat tosiasiallisesti jo ennen Ukrainan sotaa, sen näkee jo niistä inflaatiokäppyröistäkin.

Keskuspankki ryhtyisi hillitsemään korkojen nostoa vain siinä tapauksessa, että se uhkaisi isossa kuvassa rahoitusmarkkinoita taikka inflaatio alkaisi selvästi ja johdonmukaisesti tulla alaspäin. Kummastakaan ei ole selkeitä viitteitä, joten olettama on, että korkojen nosto jatkuu. Voidaan hyvin mennä vielä 4% päälle. Sen suuremmat koronnostot antaisivat samalla viiteitä siitä, että markkinoilla on vakavia ongelmia inflaation kanssa, jos tuokaan ei pure.

 

[kajakkivajakki]

Korkojen nousu on ns paluu normaaliin.
Itsenäisen Suomen markkahistorian lainan keskikorko on ollut noin 7%


Amerikasta, tuolta kapitalistisen talouden synnyinmaasta löytyy käppyrää hieman pidemmältä ajalta:



Siellä 200 vuoden keskuspankin ohjauskorko asettunee jonnekin noin 4% tasolle.

Kulunut kymmenen vuoden ajanjakso on ihan poikkeuksellinen kun lainasta ei ole tarvinnut maksaa mitään.

Koron kuuluisi kulkea inflaation kanssa käsikädessä, koska miksi kukaan lainaisi rahaa toiselle jos sillä ei laina-ajan jälkeen olisi samaa ostovoimaa kun raha palautuu lainaajalle.

 

[Vesiperä]

OP venytteli koronmuutos pyyntöä melkein kuukauden. Viimein tuli allekirjoituspyyntö molemmille. Mietin vain, kannattaako tässä vielä muutosta sittenkään alkaa hyväksymään. Edellinen korontarkistus oli ja meni, 12kk eurobor lukittautui lukemaan 3,38+0,6 marginaali.

Nythän 6kk marginaali on tasossa 3,21. Ja oletettavasti nousee edelleen, tulevan koronmuutoksen alkamispäivä olisi 1.4 alkaen, jolloin tietenkin korko tarkistetaan sen päivän lukemaan, joka on luultavasti lähempänä 4 kuin 3.

Alkujaa korko oli selvästi nousussa ja näytti että mennään yli 4 että heilahtaa. Tästä johtuen suunnittelin vaihtavani lyhyempään korkoon, olisi muutos maksanut itse itseään pois alle puolessa vuodessa. Nyt näyttää siltä ettei 200e hintalappu kuoleennukkaan noin vain, ei ainakaan puolen vuoden sisällä ennen seuraavaa tarkistusta.

 

[Teräsmiäs]

OP venytteli koronmuutos pyyntöä melkein kuukauden. Viimein tuli allekirjoituspyyntö molemmille. Mietin vain, kannattaako tässä vielä muutosta sittenkään alkaa hyväksymään. Edellinen korontarkistus oli ja meni, 12kk eurobor lukittautui lukemaan 3,38+0,6 marginaali.

Nythän 6kk marginaali on tasossa 3,21. Ja oletettavasti nousee edelleen, tulevan koronmuutoksen alkamispäivä olisi 1.4 alkaen, jolloin tietenkin korko tarkistetaan sen päivän lukemaan, joka on luultavasti lähempänä 4 kuin 3.

Alkujaa korko oli selvästi nousussa ja näytti että mennään yli 4 että heilahtaa. Tästä johtuen suunnittelin vaihtavani lyhyempään korkoon, olisi muutos maksanut itse itseään pois alle puolessa vuodessa. Nyt näyttää siltä ettei 200e hintalappu kuoleennukkaan noin vain, ei ainakaan puolen vuoden sisällä ennen seuraavaa tarkistusta.

Meillä vähän vastaava tilanne. 6kk Euribor tarkastus on 18.04 ja pohdinnassa on, että viitsiikö 3kk Euriboria kysellä kun vauhti näyttää taas ylöspäin.

Mutta pohdintaasi nähden melkein vastasit itse itsellesi, jos koet, että mennään yli 4%, kuten varmasti mennäänkin. Saisit vuodeksi hengähdysaikaa jos et tee muutos.
Voin syödä hattuni, jos +6kk päästä yhtäkkiä Sota ja inflaatio olisi kateissa ja Euriborit olisikin alle 3%.

 

[latzka]

OP venytteli koronmuutos pyyntöä melkein kuukauden. Viimein tuli allekirjoituspyyntö molemmille. Mietin vain, kannattaako tässä vielä muutosta sittenkään alkaa hyväksymään. Edellinen korontarkistus oli ja meni, 12kk eurobor lukittautui lukemaan 3,38+0,6 marginaali.

Nythän 6kk marginaali on tasossa 3,21. Ja oletettavasti nousee edelleen, tulevan koronmuutoksen alkamispäivä olisi 1.4 alkaen, jolloin tietenkin korko tarkistetaan sen päivän lukemaan, joka on luultavasti lähempänä 4 kuin 3.

Alkujaa korko oli selvästi nousussa ja näytti että mennään yli 4 että heilahtaa. Tästä johtuen suunnittelin vaihtavani lyhyempään korkoon, olisi muutos maksanut itse itseään pois alle puolessa vuodessa. Nyt näyttää siltä ettei 200e hintalappu kuoleennukkaan noin vain, ei ainakaan puolen vuoden sisällä ennen seuraavaa tarkistusta.

Nämä on näitä kristallipallokysymyksiä. Nyt näyttää, että ainakin lyhyellä tähtäimellä tuo 3,38 vuodeksi on ihan hyvä diili ja tuskin sillä ainakaan merkittävästi häviää, jos korttitalo pysyy läjässä. Suunnitelmien mukaanhan korot jäisivät nyt ainakin jonkinlaiseksi toviksi korkeammalle ennen kuin niitä mahdollisesti hieman laskettaisiin.

Toisaalta finanssisektorin ongelmista voi hyvinkin olla vasta huippu näyttäytynyt, kun osa korkojen nousun aiheuttamasta paineesta iskee pitkällä viiveellä. Jos leimahtaa kunnolla, niin korkokuviot saattavat mennä nopeastikin ihan uusiksi.

 

[Taneli-]

Mielenkiintoinen ennustus isännöintiliitolta:

”Edessä on kiinteistöjen myymistä pilkkahintaan ja taloyhtiöiden konkursseja” – Isännöintiliitolta tuli karu ennuste Suomen kohtalosta 2030-luvulla

Muuttotappiopaikkakunnat joutuvat 2030-luvulla kovan valinnan eteen, arvioi Isännöintiliitto. ”Edessä on talojen purkamisia, kiinteistöjen myymistä pilkkahintaan ja taloyhtiöiden konkursseja.”

www.talouselama.fi

Eli Suomen kohtalo 2030-luvulla olisi ettei muuttotappiopaikkannille riittäisi rahaa tarvittaviin investointeihin. Oikeasti sitä rahaa ei kovin paljoa tarvita..

Meillä oli energiatehokkuus F-2013 kun oli 80-luvun ikkunat ja samaa vuosilukua öljylämmitys. Nyt kun tehtiin ikkunaremontti ja maalämpöremontti (maalämpö maksoi alle 5000€/asunto, joku 3000€ jos "vain" 60m2 asunto) se nousi C-2018 arvoon. Eli en tajua miksi taloyhtiöt eivät pyydä sitä ARA rahoitusta ja ota kohtuullisen pientä lainaa (tai vaikka itse pyri säästämään tässä.. vuoteen 2030 on kuitenkin vielä aikaa).

Ei siis ehkä kannata ihan heti ostaa muuttotappiopaikkakunnasta osaketta tai voi tulla yllätys.

 

[elmo]

Mielenkiintoinen ennustus isännöintiliitolta:

”Edessä on kiinteistöjen myymistä pilkkahintaan ja taloyhtiöiden konkursseja” – Isännöintiliitolta tuli karu ennuste Suomen kohtalosta 2030-luvulla

Muuttotappiopaikkakunnat joutuvat 2030-luvulla kovan valinnan eteen, arvioi Isännöintiliitto. ”Edessä on talojen purkamisia, kiinteistöjen myymistä pilkkahintaan ja taloyhtiöiden konkursseja.”

www.talouselama.fi

Eli Suomen kohtalo 2030-luvulla olisi ettei muuttotappiopaikkannille riittäisi rahaa tarvittaviin investointeihin. Oikeasti sitä rahaa ei kovin paljoa tarvita..

Meillä oli energiatehokkuus F-2013 kun oli 80-luvun ikkunat ja samaa vuosilukua öljylämmitys. Nyt kun tehtiin ikkunaremontti ja maalämpöremontti (maalämpö maksoi alle 5000€/asunto, joku 3000€ jos "vain" 60m2 asunto) se nousi C-2018 arvoon. Eli en tajua miksi taloyhtiöt eivät pyydä sitä ARA rahoitusta ja ota kohtuullisen pientä lainaa (tai vaikka itse pyri säästämään tässä.. vuoteen 2030 on kuitenkin vielä aikaa).

Ei siis ehkä kannata ihan heti ostaa muuttotappiopaikkakunnasta osaketta tai voi tulla yllätys.

Tähän vielä päälle putket, sähköt ja julkkari. Asuntojen arvon ollessa pelkästään jotain putkirempan verran...

 

[Vesiperä]

Voin syödä hattuni, jos +6kk päästä yhtäkkiä Sota ja inflaatio olisi kateissa ja Euriborit olisikin alle 3%.

Nämä on näitä kristallipallokysymyksiä. Nyt näyttää, että ainakin lyhyellä tähtäimellä tuo 3,38 vuodeksi on ihan hyvä diili ja tuskin sillä ainakaan merkittävästi häviää, jos korttitalo pysyy läjässä. Suunnitelmien mukaanhan korot jäisivät nyt ainakin jonkinlaiseksi toviksi korkeammalle ennen kuin niitä mahdollisesti hieman laskettaisiin.

Kiitos kanssakärsijöille. Onneksi näissä asioissa vaaditaan kaikilta lainan osallisilta hyväksyntä. Aamulla kun viesti tuli, oli vain kiire mennä kiireellä hyväksymään omalta osaltani muutos, onhan tätä odoteltu. Nyt on vaimo vielä töissä ja on ollut lumenluonnin yhteydessä aikaa pohtia asiaa.

Onkin hyvä käsijarru vaimon hyväksyntä laittaakin kieltäväksi, ja muutospyyntö kumoutuu.

 

[Taneli-]

Tähän vielä päälle putket, sähköt ja julkkari. Asuntojen arvon ollessa pelkästään jotain putkirempan verran...

Ongelma on ainoastaan jos kaiken on "säästänyt" siihen yhteen ja samaan kertaan. Eli voisi katsoa pitkään peiliin jos nyt on päätynyt ostamaan jonkun 60-luvun asunnon mihin on juuri tulossa putket, sähköt, julkisivu ja lisäksi pitäisi hankkia maalämpö ja ikkunat uusia.. ei ihme että entinen asukas kertoili miten on alle pari euroa per m2 vastike ja "ei täällä mitään vahinkoja ole sattunut, ei korjauskuluja ei mitään, osta pois". Tietysti vielä vuokratontin 65/70v vuokra-aika menee umpeen ja hinta tuhatkertaistuu...

 

[latzka]

Kiitos kanssakärsijöille. Onneksi näissä asioissa vaaditaan kaikilta lainan osallisilta hyväksyntä. Aamulla kun viesti tuli, oli vain kiire mennä kiireellä hyväksymään omalta osaltani muutos, onhan tätä odoteltu. Nyt on vaimo vielä töissä ja on ollut lumenluonnin yhteydessä aikaa pohtia asiaa.

Onkin hyvä käsijarru vaimon hyväksyntä laittaakin kieltäväksi, ja muutospyyntö kumoutuu.

Vuoden aikana ei takkiin ehdi kovin pahasti onneksi ottaa, vaikka mitä tapahtuisi, ellei lainaa ole posketon määrä. Ja kai sitä aina voi talsia naapuripankkiin, jos korot tipahtavat pystysuoraan.

Sinänsä historiallisesti ~80 % korkoralleista on päättynyt taantumaan tai finanssikriisiin tai molempiin, joten lopputuloksesta ei sinänsä ole epäselvyyttä, lähinnä aikataulusta. Nyt korkoja on hilattu ennätyksellistä tahtia ylös, eikä kenelläkään ole oikein hyvää kuvaa kaikista sen vaikutuksista, joten uhkana on, että jälki on rumaa ja äkkiä.

 

[elmo]

Ongelma on ainoastaan jos kaiken on "säästänyt" siihen yhteen ja samaan kertaan. Eli voisi katsoa pitkään peiliin jos nyt on päätynyt ostamaan jonkun 60-luvun asunnon mihin on juuri tulossa putket, sähköt, julkisivu ja lisäksi pitäisi hankkia maalämpö ja ikkunat uusia.. ei ihme että entinen asukas kertoili miten on alle pari euroa per m2 vastike ja "ei täällä mitään vahinkoja ole sattunut, ei korjauskuluja ei mitään, osta pois". Tietysti vielä vuokratontin 65/70v vuokra-aika menee umpeen ja hinta tuhatkertaistuu...

Suomi on aika täynnä noita taloja... Ehkä jotkut vetävät ikkunat vaihdettu ja kermiä katolle ettei tule vesi läpi, mutta ei akuutit ja kalliit putket, sähköt ja julkkari tekemättä.

Vuokratontilla ei juuri ole merkitystä noilla alueilla missä remppojen arvo talon arvoa isompi.

Liikehuoneistoja on jo myyty luottokelvottomille, mutta ei varmaan kauaa tarvitse odotella kun aletaan asuinhuoneistoja antamaan parin kossulekan kera.

 

[kajakkivajakki]

Ei siis ehkä kannata ihan heti ostaa muuttotappiopaikkakunnasta osaketta tai voi tulla yllätys.

Muuttotappio-paikkakunnilla vuokratasoa määrää hyvin pitkälti asumistuki ja asuntojen hinnat on yleensä niin halpoja, että joka ei asumistukea saa -> Sen ei kannata asua vuokralla ns pitkässä juoksussa.
Siksi vuokranantajat saavat muhkeitta tuottoja sijoitukselleen, kunhan vain sinne sen vuokralaisen löytää.

MustaPekka täällä jää käteen jollekin, viimeistään siinä vaiheessa kun viimeinen sammuttaa valot.

Omasta kämpän hinnasta on luultavasti sulanut se >20% tässä kuluneen 12 vuoden aikana
Mut asunnot on kuin autoja, ei kaikkia romuja kannata loputtomasti korjata vaan hyväksyä se tosiseikka että on tullut tiensä päähän ja tilata puskutraktori paikalle.

Niin kaupungin vuokrakerrostaloille täällä jo tapahtuu.

 

[Vesiperä]

Vuoden aikana ei takkiin ehdi kovin pahasti onneksi ottaa, vaikka mitä tapahtuisi, ellei lainaa ole posketon määrä. Ja kai sitä aina voi talsia naapuripankkiin, jos korot tipahtavat pystysuoraan.

Sinänsä historiallisesti ~80 % korkoralleista on päättynyt taantumaan tai finanssikriisiin tai molempiin, joten lopputuloksesta ei sinänsä ole epäselvyyttä, lähinnä aikataulusta. Nyt korkoja on hilattu ennätyksellistä tahtia ylös, eikä kenelläkään ole oikein hyvää kuvaa kaikista sen vaikutuksista, joten uhkana on, että jälki on rumaa ja äkkiä.

Eihän tässä maailmantilanteessa hyvältä näytä oikeen mikään. Ja pahempaa saa pelätä.

Tässä ei oikeastaan lohduta kuin se että lainaa on jäljellä alle 150k.

 

[Fortucry]

.
Sinänsä historiallisesti ~80 % korkoralleista on päättynyt taantumaan tai finanssikriisiin tai molempiin, joten lopputuloksesta ei sinänsä ole epäselvyyttä, lähinnä aikataulusta. Nyt korkoja on hilattu ennätyksellistä tahtia ylös, eikä kenelläkään ole oikein hyvää kuvaa kaikista sen vaikutuksista, joten uhkana on, että jälki on rumaa ja äkkiä.

Jos historiaa peilaa, niin näistä on myös toivuttu nopeasti, varsinkin 2000-luvulla. Samat taloudelliset maailmanlopun ennustukset ollut joka kerta.

 

[latzka]

Pahin pankikriisiin liittyvä ylireagointi pyyhkiytyy pois. Tänään taas bondit viilettäneet pakkasella aamupäivän, joten huomenna suunta luultavasti 3,5 tietämille, ellei loppupäivä ole hyvin erinäköinen. Korkohuipun hinnoittelu pyörii samoissa lukemissa, joten liikkeet rauhoittunevat, kunnes tulee uutta dataa.

Noh, lopulta esimerkiksi Saksan 2-vuotinen rojahti taas peräti 20 bp, joka on melkoista menoa bondimarkkinoille. Eiliset nousut ja aika paljon lisääkin lähti siis pois. Euribor bot näyttää siis ainakin asuntovelallisen kannalta perjantain kunniaksi taas hieman miellyttävämpiä lukemia.

Erikoisia liikkeitä ilman varsinaisia uutisia. Viestii siitä, että kaikki ei ole ihan kohdallaan.

 

[vonPurjo]

Vuoden aikana ei takkiin ehdi kovin pahasti onneksi ottaa, vaikka mitä tapahtuisi, ellei lainaa ole posketon määrä. Ja kai sitä aina voi talsia naapuripankkiin, jos korot tipahtavat pystysuoraan.

Sinänsä historiallisesti ~80 % korkoralleista on päättynyt taantumaan tai finanssikriisiin tai molempiin, joten lopputuloksesta ei sinänsä ole epäselvyyttä, lähinnä aikataulusta. Nyt korkoja on hilattu ennätyksellistä tahtia ylös, eikä kenelläkään ole oikein hyvää kuvaa kaikista sen vaikutuksista, joten uhkana on, että jälki on rumaa ja äkkiä.

Itsella korontarkistus osui viime perjantaihin ja aiemmin vaihtoa 3kk Eb kyselin Nordealta. 200e kuluja ja marginaali olisi noussut 0,3%. En päätynyt vaihtamaan, koska sanoi että myös korontarkistuksen välillä voi vaihtaa 3kk EB jos siltä tuntuu. Eli jos kesällä näyttää inflaatio hyytymisen merkkejä niin voidaan vaihtaa 12kk EB -> 3kk Eb. Ei tietenkään luvannut että marginaali olisi sama kuin nyt luvattu, mutta veikkaili että aika samoiss ainakin mennään.

 

[JRan]

Itsella korontarkistus osui viime perjantaihin ja aiemmin vaihtoa 3kk Eb kyselin Nordealta. 200e kuluja ja marginaali olisi noussut 0,3%. En päätynyt vaihtamaan, koska sanoi että myös korontarkistuksen välillä voi vaihtaa 3kk EB jos siltä tuntuu. Eli jos kesällä näyttää inflaatio hyytymisen merkkejä niin voidaan vaihtaa 12kk EB -> 3kk Eb. Ei tietenkään luvannut että marginaali olisi sama kuin nyt luvattu, mutta veikkaili että aika samoiss ainakin mennään.

Toki hyvä muistaa, että laskevaan korkoon vaihto ei välttämättä enää onnistukaan. Eli silloin kun siitä lyhyestä korosta on eniten hyötyä asiakkaalle ja vähiten pankille, niin sitä ei välttämättä olekaan enää tarjolla. Myöskään yhden työntekijän "lupaukset" ei paljoa paina, jos koko konserni päättää, että 12kk eb:tä myydään ainoastaan.

Edit: typo

 

[latzka]

Noh, lopulta esimerkiksi Saksan 2-vuotinen rojahti taas peräti 20 bp, joka on melkoista menoa bondimarkkinoille. Eiliset nousut ja aika paljon lisääkin lähti siis pois. Euribor bot näyttää siis ainakin asuntovelallisen kannalta perjantain kunniaksi taas hieman miellyttävämpiä lukemia.

Erikoisia liikkeitä ilman varsinaisia uutisia. Viestii siitä, että kaikki ei ole ihan kohdallaan.

Aamu alkoi tänäänkin toisella lähes 20 bp syväkyykyllä ja europankkien osakkeet luisuvat kautta linjan. Eilen illalla etenkin Deutsche Bankin credit default swappien hinta nousi merkittävästi ja tänään osake lähes -10 %. Osakkeen lasku jatkunut jo useamman päivän ajan.

 

[renee]

Aamu alkoi tänäänkin toisella lähes 20 bp syväkyykyllä ja europankkien osakkeet luisuvat kautta linjan. Eilen illalla etenkin Deutsche Bankin credit default swappien hinta nousi merkittävästi ja tänään osake lähes -10 %. Osakkeen lasku jatkunut jo useamman päivän ajan.

Eiks noi valtionlainojen (paitsi mahdollisten kriisivaltioiden) korot käyttäydy vähän eri tavoin jälkimarkkinoilla, eli jos tulee markkinapaniikki, niin ne nousevat, koska ne nähdään turvasatamina, ja jos "kaikki taas hyvin", niin ne laskevat, koska on on muita paremmin tuottavia sijoituskohteita. Euriborit voivat taas käyttäytyä nykytilanteessa vähän päinvastoin.

 

[VilEko]

Valtionlaina bondien arvo toimii juuri niin kuin kuvasit, mutta niiden korko juuri päinvastoin.

 

[latzka]

Eiks noi valtionlainojen (paitsi mahdollisten kriisivaltioiden) korot käyttäydy vähän eri tavoin, eli jos tulee markkinapaniikki, niin ne nousevat, koska ne nähdään turvasatamina, ja jos "kaikki taas hyvin", niin ne laskevat, koska on on muita paremmin tuottavia sijoituskohteita. Euriborit voivat taas käyttäytyä nykytilanteessa vähän päinvastoin.

Riippuu siitä, puhutko nyt bondin hinnasta vai yieldistä, jotka menevät siis vastakkaisiin suuntiin. Nyt kun taas panikoidaan, niin bondit käyvät kaupaksi kovemmalla hinnalla, jolloin niiden yield eli tämänhetkisen hinnan mukaan määritetty korko putoaa. Koska käytännössä noiden korko määrittelee vahvasti rahan hintaa pankkien lainaillessa toisilleen ja ulos, niin euriborit liikkuvat samansuuntaisesti.

 

[Mittubisi]

Kannattaako annuiteettilainalla lyhentää ennen korontarkistuspäivää X summa rahaa lainasta? Onko tähän mitään yksiselitteistä vinkkiä? Itsellä 20 vuotta laina-aikaa ja n. 100k jäljellä. Korontarkistus on elokuussa (joo pitkä matka, mutta funtsin vain etukäteen) ja euribor muuttuu 12 -> 3kk.

Korkojen määrä jossain määrin tipahtaa, mutta ei tietysti kannata omaa puskuriakaan tuhota tällä liikkeellä.

 

[arct]

Euribor 12kk 3,533

 

[Boulder]

Kannattaako annuiteettilainalla lyhentää ennen korontarkistuspäivää X summa rahaa lainasta? Onko tähän mitään yksiselitteistä vinkkiä? Itsellä 20 vuotta laina-aikaa ja n. 100k jäljellä. Korontarkistus on elokuussa (joo pitkä matka, mutta funtsin vain etukäteen) ja euribor muuttuu 12 -> 3kk.

Korkojen määrä jossain määrin tipahtaa, mutta ei tietysti kannata omaa puskuriakaan tuhota tällä liikkeellä.

Eihän tuohon mitään yksiselitteistä vinkkiä ole, varmaan mietittävä että mitä asiaa "arvostaa". Ylimääräinen lyhennys juuri nyt on kuin veroton korkosijoitus tämänhetkisellä korkoprosentilla ja sitten koronmääräytymispäivien mukaisilla prosenteilla tulevaisuudessa. Ja varmaan ajattelitkin sitä, että lainaerä pienenee jos pääomaa on lyhennetty reippaammin kun tarvittavien lyhennysten ja arvioitujen korkojen määrä putoaa mutta laina-aika säilyy samana.

Sanoisin, että jos rahalle ei ole aidosti parempaa käyttöä tai puskuria on ylimäärin niin nyt on aika hyvä aika tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Parempi kuin melkein 15 vuoteen.

 

[Mittubisi]

Eihän tuohon mitään yksiselitteistä vinkkiä ole, varmaan mietittävä että mitä asiaa "arvostaa". Ylimääräinen lyhennys juuri nyt on kuin veroton korkosijoitus tämänhetkisellä korkoprosentilla ja sitten koronmääräytymispäivien mukaisilla prosenteilla tulevaisuudessa. Ja varmaan ajattelitkin sitä, että lainaerä pienenee jos pääomaa on lyhennetty reippaammin kun tarvittavien lyhennysten ja arvioitujen korkojen määrä putoaa mutta laina-aika säilyy samana.

Sanoisin, että jos rahalle ei ole aidosti parempaa käyttöä tai puskuria on ylimäärin niin nyt on aika hyvä aika tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä. Parempi kuin melkein 15 vuoteen.

Aika hyvin kiteytit ajatukseni, juuri tätä ajatellut. Pitää katsoa lähempänä elokuuta miltä korkotilanne/oma rahatilanne näyttää ja mennä sen mukaan, kiitos!

 

[Mittubisi]

Miten näkisitte helpoimmaksi, kun pitäisi ostaa vanhempi ulos omasta asunnosta. Faija omistaa siis 10% (joka on n. 16 000e) asunnosta. Pystyykö myymään 10 000 eurolla mulle osuudensa vai onko verottaja heti kimpussa. Pystyykö siis tätä jotenkin ”kikkailemaan” ettei tarvitsisi maksaa isoja lahjaveroja.

 

[edup]

Miten näkisitte helpoimmaksi, kun pitäisi ostaa vanhempi ulos omasta asunnosta. Faija omistaa siis 10% (joka on n. 16 000e) asunnosta. Pystyykö myymään 10 000 eurolla mulle osuudensa vai onko verottaja heti kimpussa. Pystyykö siis tätä jotenkin ”kikkailemaan” ettei tarvitsisi maksaa isoja lahjaveroja.

Asunnon saa myydä enintään 25% alihintaan, ilman että se voidaan tulkita lahjanluonteiseksi kaupaksi. Eli 12k olisi alin summa millä tuon voi myydä ilman että siitä tulee sanomista. En tiedä voisiko lisäksi isäsi antaa 2000e erillisen lahjan sinulle, jolloin käytännössä 10000e ja asunnon osa olisi vaihtanut omistajaa. Teoriassa verottaja voisi ihmetellä tätä kokonaiskuviota ja katsoa että sillä pyritään välttelemään veroja, mutta periaatteessa yksittäisinä tapahtumina molempien pitäisi olla ok ja lahjaverottomia. Toki jos olet 3v sisään saanut muita lahjoja isältäsi, se voi vaikuttaa asiaan, koska 4999e asti saa antaa verottomana lahjoja 3v sisään.

 

[fang]

Miten näkisitte helpoimmaksi, kun pitäisi ostaa vanhempi ulos omasta asunnosta. Faija omistaa siis 10% (joka on n. 16 000e) asunnosta. Pystyykö myymään 10 000 eurolla mulle osuudensa vai onko verottaja heti kimpussa. Pystyykö siis tätä jotenkin ”kikkailemaan” ettei tarvitsisi maksaa isoja lahjaveroja.

#ianal mutta periaatteessa tämän mukaan 75% tuosta 16000 vielä menisi ja jos hinta on alempi siitä tulee lahja

Lahjanluonteinen kauppa

Omaisuuden myyminen liian alhaisella kauppahinnalla voidaan tulkita lahjaksi. Jos omaisuus on myyty käypää arvoa alhaisemmalla hinnalla, ostaja voi joutua maksamaan lahjaveroa.

www.vero.fi

 

[JRan]

Miten näkisitte helpoimmaksi, kun pitäisi ostaa vanhempi ulos omasta asunnosta. Faija omistaa siis 10% (joka on n. 16 000e) asunnosta. Pystyykö myymään 10 000 eurolla mulle osuudensa vai onko verottaja heti kimpussa. Pystyykö siis tätä jotenkin ”kikkailemaan” ettei tarvitsisi maksaa isoja lahjaveroja.

Siis jos maksat rahalla, niin sillä pääsee tietysti eroon lahjaverosta. Ja jos maksat sen 75% tai yli käyvästä arvosta, niin kauppaa ei tulkita lahjaksi. Tässähän toki kannattaa ottaa huomioon mahdollinen arvon nousu/lasku. Toki varainsiirtoverolta myyjä ei välty asuntokaupassa, joten se tulee maksettavaksi.

 

[Taneli-]

Miten näkisitte helpoimmaksi, kun pitäisi ostaa vanhempi ulos omasta asunnosta. Faija omistaa siis 10% (joka on n. 16 000e) asunnosta. Pystyykö myymään 10 000 eurolla mulle osuudensa vai onko verottaja heti kimpussa. Pystyykö siis tätä jotenkin ”kikkailemaan” ettei tarvitsisi maksaa isoja lahjaveroja.

Miten nopeasti tuon pitäisi tapahtua? Kannattaa muistaa että esim. alle 5000€ arvoisen lahjoituksen voi tehdä samalle henkilölle 3 vuoden välein. Eli jos hän antaa vaikka 2½% asunnon osakkeista sinulle lahjaksi ja odottaa sitten 3 vuotta ja 1 päivän hän voi taas lahjoittaa seuraavat 2½% jne. Joten 10% lahjoittamiseen ilman että yhtään rahaa tai verottajaa tarvitsee vaivata menisi aikaa noin 12 vuotta ja teoriassa ja sanotaan nyt 3 päivää.

Toki verottaja voi alkaa ihmettelemään jos saat USEITA eri lahjoja eri henkilöiötä (mikä on toki 100% laillista) mutta ne ovat esim. 10 sukulaista (isä, äiti, veljiä, siskoja, mummua jne) jotka kaikki antavat sen 2½% esim. siis samana päivänä 25% yhdestä asunnosta ja sitten 3v 1päivän jälkeen saman jolloin omistat jo 50% siitä jne.. tajuat idean.

Eli on 100% laillista että esim. sukulaiset yhdessä omistavat (vaikka 10kpl) sen asunnon, mutta se menee helposti verottajan silmissä kikkailuksi jos jokainen lahjoittaa sinulle juuri tuon ilmaisen alle 5000€ edestä sen asunnon osakkeita (esim. 4999€) 3v ja 1päivän välein kunnes omistat 100% siitä.

EDIT: toisaalta: "
Paljonko voi antaa perintöä ilman veroa?

Jos oma osuutesi perinnöstä on alle 20 000 euroa, veroa ei tarvitse maksaa. Perukirja ja mahdollinen testamentti määräävät, minkä kokoisesta perintöosuudesta jokainen maksaa veroa.
"

Eli tuon voisi antaa ilman veroa perintönä (mutta EI ennakkoperintönä mistä täytyisi maksaa veroa JA se pitäisi laittaa ylös ja se vaikuttaa itse perintöön).

 

[samsungaaja]

Arvioi osuuden arvoksi 9998 e ja lahjoittaa kahdessa erässä. Jos asunto esim. maaseudulla, remontteja tekemättä jne, koittaa keksiä jotain jolla perustella arvoa alemmaksi.

 

[JRan]

Oho olipas porukkaa vastaamassa.

Ihan näin tulevaisuutta ajatellen tämä kuvio olisi kannattanut toteuttaa niin, että isäsi lainaa sinulle 16000€. Teette tästä ihan velkakirjan + maksusuunnitelman, vaikka 20 vuodelle, korkoja ei tarvitse lapselta periä. Tällä olisi välttänyt mahdolliselta lahjaverolta + varainsiirtoverolta ja tämä on täysin validi verottajan suuntaan, jos kyselee rahojen alkuperää. Nämä rahat olisi ollut helppo kierrättää, vaikka niin että isäsi lahjoittaa nämä sinulle 20 vuoden laina-aikana. Jos summa olisi ollut isompi, niin rahat olisi voinut silti pyöritellä tileiltä toisille, vaikka kahden vanhemman lahjoina tai sisarusten kautta tai myymällä isälleen kaikenlaista, mitä kotoa "löytyy", sekä tietysti käteisenä, jonka vuosien varrella kannat pieninä erinä pankkiin.

onko verottaja heti kimpussa

Tähän vielä sen verran, että verottajahan ei toimi Suomessa ihan näin. Verottaja ei varsinaisesti tiedä mitään lahjoista tai muustakaan jos et sitä ilmoita. Toki tässäkin tapahtuu kauppa, josta verottaja saa tiedon varainsiirtoveroilmoituksen muodossa. Tämän jälkeen verottajalta voi räpsähtää kysely, jossa pyydetään osoittamaan rahojen alkuperä (siis millä olet tämän maksanut, ja että olet maksanut), jos mitään järkevää selitystä ei löydy tai he pyytävät suoraan nähtäväksi kolmen vuoden tiliotteet ja näistä paljastuu tämä kikkailu/lahjaveronkierto, niin olet pulassa.

Parhaimmillaan joudut maksamaan veron+veronkorotuksen+viivästyskorot. Jossain vakavammassa tapauksessa saatkin pahimmillaan syytteen petoksesta, törkeästä petoksesta jne. Näistä sitten yleensä koituukin jo sellainen kulu, että sillä ostaisi koko asunnon ja lopullinen tuomio voi olla Suomessa kovempi, kuin henkirikoksesta.

 

[Murokakku]

Kuinka nopeasti asuntokauppojen jälkeen lainaa on pitänyt alkaa maksamaan takaisin ja paljonkohan tuossa on neuvotteluvaraa pankin kanssa? Ensiasunto hankinnassa ja tällä hetkellä asumme vuokralla. Asunto, jota havittelemme vapautuisi kenties vasta kesäkuun lopussa, mutta kaupat pitäisi tehdä jo aikaisemmin. Myyjän toive olisi huhtikuun lopussa. Kannattaisiko kuitenkin ennemmin tehdä kaupat 1.5.?

Onnistuukohan homma puljata niin ettei samalta kuulta tarvitsisi maksaa vuokraa sekä lainaa, vai onko vain tyydyttävä kohtaloonsa ja maksaa ainakin yhden kuun ajalta molempia?

 

[rakotti]

Kuinka nopeasti asuntokauppojen jälkeen lainaa on pitänyt alkaa maksamaan takaisin ja paljonkohan tuossa on neuvotteluvaraa pankin kanssa? Ensiasunto hankinnassa ja tällä hetkellä asumme vuokralla. Asunto, jota havittelemme vapautuisi kenties vasta kesäkuun lopussa, mutta kaupat pitäisi tehdä jo aikaisemmin. Myyjän toive olisi huhtikuun lopussa. Kannattaisiko kuitenkin ennemmin tehdä kaupat 1.5.?

Onnistuukohan homma puljata niin ettei samalta kuulta tarvitsisi maksaa vuokraa sekä lainaa, vai onko vain tyydyttävä kohtaloonsa ja maksaa ainakin yhden kuun ajalta molempia?

Sitähän kannattaa kysyä siltä pankilta keneltä lainan saatte. Meille tarjottiin aikanaan puoli vuotta lyhennysvapaata suunnilleen samanlaisessa tilanteessa

 

[Taneli-]

Kuinka nopeasti asuntokauppojen jälkeen lainaa on pitänyt alkaa maksamaan takaisin ja paljonkohan tuossa on neuvotteluvaraa pankin kanssa? Ensiasunto hankinnassa ja tällä hetkellä asumme vuokralla. Asunto, jota havittelemme vapautuisi kenties vasta kesäkuun lopussa, mutta kaupat pitäisi tehdä jo aikaisemmin. Myyjän toive olisi huhtikuun lopussa. Kannattaisiko kuitenkin ennemmin tehdä kaupat 1.5.?

Onnistuukohan homma puljata niin ettei samalta kuulta tarvitsisi maksaa vuokraa sekä lainaa, vai onko vain tyydyttävä kohtaloonsa ja maksaa ainakin yhden kuun ajalta molempia?

Se riippuu, meillä taisi kaupat tulla tehtyä hieman aiemmin ja siltä kuukaudelta kun vielä maksoimme vuokraa emme maksaneet mitään mutta seuraavassa kuussa kun muutimme aloimme maksaa lyhennystä normaalisti. Tietysti pankki ei tee tuollaista "hyväntekeväisyyttä" eli varmasti siellä korot ainakin juoksevat vaikka niitä ei heti maksaisikaan.

Tuollaisessa tapauksessa kannattaa muuten tehdä hieman lisäystä sopimukseen. Eli "kenties vasta vapautuu" = mikäli ei vapaudu niin joka viikko tai ainakin kuukausi minkä joutuu odottelemaan lisämaksu myyjälle kunnes kohde on tyhjä ja myös sovitussa kunnossa (tyhjennetty tavaroista). Koska pahimmillaan se voi olla esim. vuokralainen jolla on oikeusturvaa mitä myyjä ei edes tajua ja on vaan laittamassa jonkun "heippalapun" missä lukee jotain. "Myyn asunnon, pakkaathan tavarasi ja muutat pois kesäkuun loppuun mennessä, kiitos". Vaikka vuokralaisella olisi oikeus ties monenko kuukauden irtisanomisaikaan...

 

[JPKainulainen]

Kuinka nopeasti asuntokauppojen jälkeen lainaa on pitänyt alkaa maksamaan takaisin ja paljonkohan tuossa on neuvotteluvaraa pankin kanssa? Ensiasunto hankinnassa ja tällä hetkellä asumme vuokralla. Asunto, jota havittelemme vapautuisi kenties vasta kesäkuun lopussa, mutta kaupat pitäisi tehdä jo aikaisemmin. Myyjän toive olisi huhtikuun lopussa. Kannattaisiko kuitenkin ennemmin tehdä kaupat 1.5.?

Onnistuukohan homma puljata niin ettei samalta kuulta tarvitsisi maksaa vuokraa sekä lainaa, vai onko vain tyydyttävä kohtaloonsa ja maksaa ainakin yhden kuun ajalta molempia?

Riippuu ihan pankista ja lainasopimuksesta. Mulla tuttu otti hetki sitten asuntolainan, johon oli neuvotellut lyhennysvapaata ensimmäiset 5 vuotta.

 

[samsungaaja]

Jos verottaja sattuu tarkastelemaan asiaa, niin määritetyllä asunnon arvolle pitää olla perusteet. Muutoinhan vaikka 500ke asunnon arvon voisi määritellä 1000 euron arvoiseksi ja lahjoittaa ilman veroja. Tätä varten asunnon välittäjät tekevät maksullisia hinta-arvioita. Tai sitten pyydät "myyntiä" varten useammalta arviot ja niiden pohjalta määrität hinnan.

Toki pitää olla perusteet, jos nyt vähän saa alaspäin, ensimmäinen lahja 4999 e ja vaikka sitten loppuosasta ne verot, kotiinpäin sekin.

 

[kjns]

Kuinka nopeasti asuntokauppojen jälkeen lainaa on pitänyt alkaa maksamaan takaisin ja paljonkohan tuossa on neuvotteluvaraa pankin kanssa? Ensiasunto hankinnassa ja tällä hetkellä asumme vuokralla. Asunto, jota havittelemme vapautuisi kenties vasta kesäkuun lopussa, mutta kaupat pitäisi tehdä jo aikaisemmin. Myyjän toive olisi huhtikuun lopussa. Kannattaisiko kuitenkin ennemmin tehdä kaupat 1.5.?

Onnistuukohan homma puljata niin ettei samalta kuulta tarvitsisi maksaa vuokraa sekä lainaa, vai onko vain tyydyttävä kohtaloonsa ja maksaa ainakin yhden kuun ajalta molempia?

Meillä oli niin päin että piti itse saada pidempi poismuuttoaika koska jouduttiin itse odottamaan uuden kämpän vapautumista, niin ostajat kun meinas alkaa tästä nikottelemaan niin sopu löytyi kun laskettiin asunnon kauppahintaa kahden kuukauden vuokran verran.

Yleensähän pankilta saa aika sujuvasti pätkän lyhennysvapaata lainan alkuun jolloin maksellaan vain korkoja. Tuo on ihan kätevä ottaa jos tarttee uusi kalusteita tai tehdä pikkuremppaakin, tai haluaa kerätä pikku puskuria talteen.

Eli mun neuvo, yritä tinkiä sillä kauppahintaa pikkuisen alas ja sovi pankin kanssa muutaman kuukauden lyhennysvapaa lainan alkuun.

 

[Mittubisi]

Hei kiitos kaikille vinkeistä! Pitää tutustua ja joo tuo 16 000 laina minulle olisi ollut järkevämpi. Asunto Helsingin ”ytimessä” niin vaikea kikkailla arvolla

 

[korpijääkäri]

Lyhennysvapaa oli ja on nollakorko aikaan hyvä tuossa alussa mutta nyt kun korot marginaalin kanssa yli 4% (oletus että laina otettu juuri) tulee siinä maksettavaa kuitenkin jonkin verran. Ei kannata maksaa asuntoa etukäteen vaan samassa kuussa kuin muuttokin.

 

[alikessu]

Lyhennysvapaa oli ja on nollakorko aikaan hyvä tuossa alussa mutta nyt kun korot marginaalin kanssa yli 4% (oletus että laina otettu juuri) tulee siinä maksettavaa kuitenkin jonkin verran. Ei kannata maksaa asuntoa etukäteen vaan samassa kuussa kuin muuttokin.

Juurikin näin, selkeintä on jos rahat, omistajuus ja hallinta vaihtuvat samaan aikaan. Jos tarjous on tehty ja hyväksytty tällä ajatuksella, ylimääräinen viive pitäisi näkyä kauppasummassa. Jokaista sataa tuhatta kohti korkokulu kuukaudessa on n. 330 eur (4% korolla laskettuna).

 

[GreatBusta]

Onko kellään kokemusta asuntolainan sitomisesta Prime korkoon? Esim. tällä hetkellä Nordea Prime on 2,2% eli pienempi tai aika paljon pienempi kun mikään euriborkorko.

 

[latzka]

Onko kellään kokemusta asuntolainan sitomisesta Prime korkoon? Esim. tällä hetkellä Nordea Prime on 2,2% eli pienempi tai aika paljon pienempi kun mikään euriborkorko.

Ei ole, mutta OP:n sivuilla osui silmään vastikään uutinen, että heidän Primensä nousee 2,2 -> 2,7 % ja edellisen kerran sitä oli kuulemma hilattu ylös niinkin kauan sitten kuin helmikuussa. Eli saattaa jäädä hyvin lyhytaikaiseksi iloksi tuollainen vaihdos. Alaspäinhän nuo Primet sitten vasta laiskasti taitavatkin liikkua.

 

[kajakkivajakki]

Pankkien omat Prime-korot on hitaita liikkeissään kun niiden ehdoissa ainakin ennen oli joku kuukauden tms ennakkoaika ennenkuin koronmuutos astuu voimaan.
Lisäksi silloin pian 15 vuotta sitten kun korot alkoivat tippumaan niin Primekorot erittäin hitaasti seurasivat perässä ja pankit saivat siitä jotain virallistakin noottia. Eli moni silloin niihin pettyi.