Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[munse]

Menossa katsomaan ensiasuntoa. 2006 rakennettu, omakotitalo, 1 kerros, sähkönen lattialämmitys, takka ja ilmalämpöpumppu. Mitä pitäs kysellä kämpästä? Onko esim tuossa lattialämmityksessä jotain riskiä?

16000kwh oli koko vuoden kulutus.

Ei vissiin nykyiset omistajat ole takkaa paljon poltelleet tai sitten kyseessä on melko iso talo. Itsellä ei lämpöpumppua eikä ilmanvaihdossa lämmön talteenottoa, mutta kulutus samaa luokkaa -91 rakennetussa 150 neliön talossa. Puukiuas tosin lisäksi itsellä.

 

[iltanen]

Ei vissiin nykyiset omistajat ole takkaa paljon poltelleet tai sitten kyseessä on melko iso talo. Itsellä ei lämpöpumppua eikä ilmanvaihdossa lämmön talteenottoa, mutta kulutus samaa luokkaa -91 rakennetussa 150 neliön talossa. Puukiuas tosin lisäksi itsellä.

Täällä myös -89 150m2 + 40m2 avoparvi + 30m2 AT sähkölämmityksellä, vanhalla ilp:llä ja ihan ok takalla. Ei ilmanvaihtoa, saunassa käydään kerran kuussa ja takaovi vuotaa kuin seula. Arvio kulutuksesta 18 000m2. Toteutunut kulutus tammikuun 19 ekaa päivää 1370kWh eli päästänee tuolla keskiarvolla tammikuussa 2200 kWh. Takkaa poltettu joka päivä.

16 000 kWh tuntuu suurelta, jos ei ole kyse mistään jättitalosta. Niin moni asia vaikuttaa eli pitäisi tietää esim. lämpimän veden kulutus, sisälämpötila, hupisähkön kulutus, takan käyttö ja onko ilp optimoitu puhaltamaan "oikein".

 

[Mikkos]

No en tiiä. Itellä 120m2 -92 suoralla sähköllä lämpiävä+ilmalämpöpumppu ja huippuimuri, ei LTOta ja sauna pari kertaa viikossa niin viimeiset 3 vuotta ollut sähönkulutus 15 000-15 500kwh. Kaksi ihmistä.
Ja me käytetää suht pihisti sähköä niin vaikea uskoa että 150m2+AT ja 16kwh vuodessa olis paljon..

 

[kjns]

Muistakaa sitten, että yks asia mihin saa menemään ihan hemmetin ison osan sähköstä on veden lämmitys. Siellä syntyy myös helposti eroja, jos on nopeita suihkuttelijoita jotka käyttää lämmintä vettä niin kulutus on ihan eri kuin sellaisilla jotka ottaa vartin tulikuumia höyrysuihkuja. Onko niitä suihkuttelijoita yksi, kaksi vai kuusi ihmistä vaikuttaa aika paljon, ja siihen sitten saunomiset päälle, käytkö kerran kuussa vai viisi kertaa viikossa hehkuttamassa 8kW kiukaalla muutaman kuution kuumaksi.

Elintavat ja sijainti (paljonko pakkasta lämmityskaudella) ratkaisee näissä enemmän kuin pienet erot ilmanvaihtojärjestelmissä.

terveiset nimimerkillä "pohjakulutus 650-700 kWh/kk". Meillä menis joku ~8 MWh vaikka torppa olis koko talven kylmänä niin ei tarvitse ihmetellä että vuosikulutus on 15 MWh luokkaa vaikka käytössä on suoran sähkön lisäksi ILP, LTO ja varaava takka... Kyseessä 125 m2 OKT + 30 m2 lämmin varasto Varsinais-Suomessa.

 

[vipe]

Et ehkä ymmärtänyt mitä tarkoitin tuossa. Eli pahimmillaan ero tapauksessa se saatetaan myydä pankin toimesta ns. "pikkurahalla" millä toivottavasti katetaan pankin velat tai jopa jäädään itse velkaa ja kämppä on mennyt.

Niin eli käytännössä tuo skenaario tapahtuu vain, jos jättää lainat hoitamatta ja kämppä menee pakkomyyntiin. Tai jos on kalliilla ostanut ja markkinahinta on sillä hetkellä alhainen. Tuo "pikkurahalla" termi on silti vähän harhaanjohtava, sillä markkinahinta toki molemmissa tapauksissa asunnosta tulee saada, ellei ole ulosotossa ja asunto esim. huutokaupataan jossa niitä muuttujia on enemmän mukana. Toki voi pesänselvittäjänkin ottaa hoitamaan asiaa jos ei asioista sopuun päästä. Monissa tapauksissa ei eletä niin kädestä suuhun etteikö myynti normaalin prosessin mukaan olisi mahdollista, varsinkin jos molemmat pitää omat lainansa eikä aleta kikkailemaan, hinta silloin toki on sellainen että se menee myös kaupaksi lähikuukausina.

Itse aikoinaan lunastin exän pois, maksoin kaupan yhteydessä arvonnoususta summan X (spekuloitu hinta vastaavalle, ottaen huomioon tulevat remonttitarpeet yms.), otin uuden lainan koko summalle omiin nimiini. Asustelin itse asunnossa vielä kolmisen vuotta ja myin. Sinä aikana vähän naputtelin nurkkia luppoajalla, myydessä nettosin 30k voittoa vielä päälle, eli ihan hyvin meni se keissi omalta osaltani.

 

[Iså]

Menossa katsomaan ensiasuntoa. 2006 rakennettu, omakotitalo, 1 kerros, sähkönen lattialämmitys, takka ja ilmalämpöpumppu. Mitä pitäs kysellä kämpästä? Onko esim tuossa lattialämmityksessä jotain riskiä?

Miten ilmanvaihto on järjestetty? Mistä tulee takalle ja liesituulettimelle korvausilmaa (IV koneen takkakytkin on todennäköinen korvausilman lähde, takan alle voi tulla myös korvausilmaputki ulkoa), joku korvausilmareitti pitäisi kuitenkin olla. Ilmanvaihtopiirustuksista löytyy varmaan.

Onko yläpohjassa aluskate tiiviisti savupiippua vasten, 2000 luvun alkupuolella aluskatteeseen leikattiin vain piippua isompi reikä yleensä. Sieltä voi tulla lunta tupaan. Yläpohjassa näillä pakkasilla on hyvä katsoa jos on jäähilettä jossakin villojen päällä, se kertoo että on ilmavuotoja yläpohjassa =hometta villoissa. Samalla voi katsoa onko IV putket eristetty hyvin yläpohjassa, ne kondensoivat vettä ilman eristystä.

Löytyykö salaojien tarkistuskaivot talon ulkonurkilta? Jos ovat lumien tai maanpinnan alla ja kaupat on tehtävä niin kauppakirjaan joku merkintä että myyjä vastaa salaojien toimivuudesta kustannuksellaan 5 vuoden ajan tai pidätätte summasta jonkun 15 000 kunnes ne salaojat voi tarkistaa.

Piirustukset olisi löydyttävä joissa näkyy sähköt, ilmanvaihto, vesiputket, perustukset, runko jne. Lisäksi rakennusvalvonnan tarkastuspöytäkirjat joissa näkyy ilmanvaihdon säädöt, vesipisteiden koeponnistus jne.

Itsellä on juuri 2005 tehty puurunkoinen talo lattialämmityksellä ja leivinuunilla, ihan tyytyväinen olen. Pidän sähköistä lattialämmitystä vähäriskittömämpänä kuin vesikiertoista, sähkölasku on tietysti moninkertainen verrattuna esim maalämpöön. Nyt menee 19 000 kwh vuodessa sähköä 200 m² lämmintä pinta-alaa keskisuomessa ja 4 henkeä, ei ilppiä, puita mennyt saunaan 3m³ vuodessa ja leivinuuniin 3 m³.

 

[munse]

Pidän sähköistä lattialämmitystä vähäriskittömämpänä kuin vesikiertoista, sähkölasku on tietysti moninkertainen.

Moninkertainen? Eli vähintään kaksinkertainen? Enpä usko.

 

[Juomatilaaja]

Moninkertainen? Eli vähintään kaksinkertainen? Enpä usko.

Markkinamiehet väittää, että sähkölasku voi pudota tyyliin 70 %: Maalämpöön vaihtaminen omakotitalossa | Tom Allen Senera . Onhan se suorasähkö silloin hinnaltaan jo moninkertainen.

 

[jarmojs]

Markkinamiehet väittää, että sähkölasku voi pudota tyyliin 70 %: Maalämpöön vaihtaminen omakotitalossa | Tom Allen Senera . Onhan se suorasähkö silloin hinnaltaan jo moninkertainen.

Meillä Allenin toimittama maalämpö ollut 9v 2 kk, jona aikana kuluttanut 65 MWh. Sitä ennen viidessä vuodessa meni 14500 litraa kevyttä polttoöljyä eli ka 2900 L/a. Maalämmön aikana on säästynyt siis arviolta 26600 litraa öljyä vastaten 266 MWh energiasisältöä. Jos öljylämmityksen hyötysuhteeksi arvioidaan 80%, niin 0,8x266 MWh = 213 MWh ja 213/65 tekisi maalämmön hyötysuhteeksi 3,28.

 

[Taneli-]

Niin eli käytännössä tuo skenaario tapahtuu vain, jos jättää lainat hoitamatta ja kämppä menee pakkomyyntiin.

Niin, kuten sanoin "pahimmillaan erotapauksessa". Eli pahimmillaan jos tulee ero ja et saa uutta lainaa (sanotaan nyt että teillä on Helsingin läheltä otettu 600k lainaa, 250k kummallakin jäljellä eli olette maksaneet 50k sitä takaisin ja sinun pitäisi yksin nyt ottaa ensin uusi 250k laina entisen 250k jäljellä olevan lainan päälle ja maksaa 50k exälle ja mahdollisesti hieman extraa koska hänen mielestään kämpän arvo on noussut ja ehkä riitaa tulee myös tavaroista. Itse et sitä hiton isoa pienoa halua mutta exä ei ehkä halua maksaa siitä muuttokuluja ja haluaisi taas jonkun muun mitä olette hankkineet mutta sinä et siitä tahtoisi luopua eli riitaisa ero.

Sitten vaikka itse kuinka toteat pankille "kyllä minä tätä omaa 250K lainaani lyhennän, joten minulla on ihan lain ja paperien mukaan oikeus asua tässä kämpässä, en minä tiedä mitä tuo ex tekee, kysykää häneltä, hänen nimensä siinä paperissa on eikä minun. Ei kuulu minulle koska ja miten hän omat lyhennyksensä tekee" todellisuus voi olla toinen ja pankki vaatia että et saa uutta lainaa ja paikka huutokaupataan pankin toimesta kun esim. exä ei suostu johonkin tiettyyn hintaan sitä myymään tjsp.

Tietysti jos tulee paras mahdollinen tilanne teillä on yhteensä velkaa ehkä 10k jäljellä, maksat kerrasta käteisellä hänen ja omasi pois ja lunastat kämpän antamalla esim. kesämökkisi exälle ja elämä hymyilee. Mutta kyllä tuo tilanne VOI tapahtua vaikka ITSE hoitaisit oman lainasi 100% OK ja hyvin. Kysehän oli alunperin siitä että mitä syitä voi olla miksi ottaa laina 100% omalle nimelleen ja hoitaa se itse. Minusta tuo nyt on kohtuu hyvä syy... Tietysti jos on jo alunperin varautunut siihen että "vituiksi tämä kuitenkin menee" ja omistaa jo useita asuntoja / rahaa riittää tarvittaessa paitsi maksaa oma myös puolison osuus lainasta ja mahdolliset muut kulut niin eihän tuota syytä ole paitsi ehkä halua välttää mahdollinen ärsyttävä eron aikana tulevat lisäongelmat...

 

[vipe]

Tuossa tilanteessa se ulkoistettu pesänselvitys on tietenkin järkevin vaihtoehto niin ei tarvitse pianoista tapella.

 

[chrisekh]

Sitten vaikka itse kuinka toteat pankille "kyllä minä tätä omaa 250K lainaani lyhennän, joten minulla on ihan lain ja paperien mukaan oikeus asua tässä kämpässä, en minä tiedä mitä tuo ex tekee, kysykää häneltä, hänen nimensä siinä paperissa on eikä minun. Ei kuulu minulle koska ja miten hän omat lyhennyksensä tekee" todellisuus voi olla toinen ja pankki vaatia että et saa uutta lainaa ja paikka huutokaupataan pankin toimesta kun esim. exä ei suostu johonkin tiettyyn hintaan sitä myymään tjsp.

Nain kavi kaverille. Ostin kampan pakkohuutokaupasta ja kaveri jai siihen vuokralle. Kaverin exalle ainakin 15ke takkiin tuosta pelleilysta.

 

[chrisekh]

Tuossa tilanteessa se ulkoistettu pesänselvitys on tietenkin järkevin vaihtoehto niin ei tarvitse pianoista tapella.

Taidettiiin kaverin pesaa selvittaa kaksi vuotta. Ei se noin vaan mene kun tapellaan ja millaan ei ole mitaan valia.

 

[Karpotutkii]

Mites tuo lainan kilpailutus. Haettiin opsta laina ja botti anto luvut pöytään. Laitanko tämän nyt muille pankeille kiertoon vai neuvottelenko ensin tarkemmin opn kanssa ja sitten kilpailutan?

 

[Narghar]

Mites tuo lainan kilpailutus. Haettiin opsta laina ja botti anto luvut pöytään. Laitanko tämän nyt muille pankeille kiertoon vai neuvottelenko ensin tarkemmin opn kanssa ja sitten kilpailutan?

Kannattaa tehdä kaikkiin pankkeihin se hakemus. Sitten kun eka kierros on käyty läpi niin omasta mielestä vaikka kolme parasta uudelle rundille

 

[thomsom]

Mites tuo lainan kilpailutus. Haettiin opsta laina ja botti anto luvut pöytään. Laitanko tämän nyt muille pankeille kiertoon vai neuvottelenko ensin tarkemmin opn kanssa ja sitten kilpailutan?

Yleensä kyllä virkailija on vielä yhteydessä ja tarkentaa lukuja sekä antaa uuden lainatarjouksen

 

[chrisekh]

Ei niille muille pankeille kannata sanoa sita mita OP on luvannut vaan laittaa muutama promille marginaalia suoraan alaspain. Ei niita OP papereita muille nayttaa ja ne ei niita kysy.

 

[A.n.t.t.i]

Itse olen tehnyt niin, että kun olen saanut hyvän pohjatarjouksen, niin olen sen suoraan sanonut, mikä on marginaali ja ehdot kilpailijalla. Usein on lähdetty keskustelemaan heti eri äänellä kilpailukykyisestä tasosta ja osa on taas suoraan sanonut, jos eivät siihen pysty. Pankeilla on ihan ohjeistuksia siihen, onko asiakas hintasensitiivinen ja tietoinen kilpailutilanteesta, lähtömarginaaliehdotuksiin vaikuttaa usein pankkivirkailijan käsitys asiakkaan hintasensitiivisyydestä ja markkinatuntemuksesta. Yleistä kaikille toimivaa kaavaa ei varmasti ole, mutta jos on hyvä tarjous pohjalla, niin usein se kannattaa lyödä pöytään. Nämä toki live-neuvottelussa, virtuaalisesti tai ilman tapaamista asia on eri juttu.

 

[maustevoi]

Minä kysyn lisää:
Vaikuttaako osakeyhtiön omaisuus omaan ns. henkilökohtaiseen velkaisuuteensa?
Ois mahdollista ostaa käytännössä käteisellä yhtiölainan avulla asunto-osake osakeyhtiölle, jonka perustaisin.
Mihin pyrin? Onko tuo ns. täysin irrallinen tuolloin minun henkilökohtaisesta taloudesta?

Syy: haluamme rakentaa kalliihkon (350k) kämpän 2-4v päästä ja jos otan nyt henkilökohtaiseen omistukseeni asunnon, niin todennäköisesti pankki määrää minut myymään sen ennen tuon 350k kämpän rakentamista (koska velkaisuus nousisi 500k kieppeille). Mutta entä jos omistankin tuon sijoitusasunnon osakeyhtiön kautta? Tietääkö pankki sitä ja ennen kaikkea, vaikuttaako se minun henkilökohtaiseen lainan saantiini tai ns. velkaisusuasteeseeni?

 

[jinx1980]

Ei pitäisi vaikuttaa eikä sulla pitäisi olla mitään tarvetta edes kertoa koko osakeyhtiöstä pankille - olettaen että omaisuuttasi ei ole panttina jollekin OY:n lainalle. OY on erillinen oikeushenkilö eikä siten liity sinun henkilökohtaisiin juttuihin oikeastaan mitenkään... Tietysti jos sun rahat (palkka) tulee OY:stä niin kyllähän pankkia sitten asia kiinnostaa, mutta vain sinun tulojesi jatkuvuuden osalta, joihin taas tuo OY:n laina voi vaikuttaa...

EDIT: eikun joo, OY:llä ei olisi kämpästä lainaa vaan se olisi osakkeen rahoitusvastikkeessa, pankki ei mitenkään pysty tietämään onko asunto-osakeessa lainaa vai ei kun se ei OY:n kirjanpidossa näy vaan asunto-osakeyhtiön... Mutta edelleen jos palkkasi saat OY:sta niin pankkia kiinnostaa sen tila johon tuo kämppä voi vaikuttaa...

 

[valexi]

Mutta entä jos omistankin tuon sijoitusasunnon osakeyhtiön kautta? Tietääkö pankki sitä ja ennen kaikkea, vaikuttaako se minun henkilökohtaiseen lainan saantiini tai ns. velkaisusuasteeseeni?

Ensinnäkin tuossa tapauksessa sinä et omista yhtään mitään, vaan osakeyhtiö omistaa. Sinä voit olla toki osakeyhtiön ainut omistaja, mutta verovelvollisuus jne. on osakeyhtiöllä.

Kaikki riippuu siitä, että tarvitseeko osakeyhtiö lainaa tuon sijoitusasunnon ostamiseen, vai annatko rahat osakeyhtiölle velaksi tai vastikkeetta esim. sijoitetun vapaan pääoman rahastoon. Osakeantia ei kannata ainakaan perustamisvaiheessa tehdä, vaan antaa osakkeet omistajalle/omistajille vastikkeetta, jolloin perustamisen voi tehdä netissä halvemmalla.

Jos taas firmasi tarvitsee lainarahaa pankista, he eivät yleensä uudelle osakeyhtiölle anna juuri mitään ilman takauksia tai sitten korko on jotain ihan älytöntä. Eli jos tarvitsee takausta, niin joudut antamaan pantiksi esim. oman kämppäsi ja tämä näkyy pankissa.

Yhteenvetona:
1) Perusta osakeyhtiö -> Laita firmaan käteisellä 40ke rahaa (SVOP) -> Osta 40ke myyntihinnalla asunto-osake -> pankki ei "tiedä" tästä mitään
2) Perusta osakeyhtiö -> Hae pankista lainaa 40ke -> Laita oma kämppäsi lainan pantiksi -> Pankki tietää, että olet pantannut kämppäsi, koska sitä ei voi myydä ennen kuin pantit on maksettu pois.

 

[maustevoi]

Yhteenvetona:
1) Perusta osakeyhtiö -> Laita firmaan käteisellä 40ke rahaa (SVOP) -> Osta 40ke myyntihinnalla asunto-osake -> pankki ei "tiedä" tästä mitään
2) Perusta osakeyhtiö -> Hae pankista lainaa 40ke -> Laita oma kämppäsi lainan pantiksi -> Pankki tietää, että olet pantannut kämppäsi, koska sitä ei voi myydä ennen kuin pantit on maksettu pois.

Kiitoksia molemmille todella paljon asiantuntevista vastauksista! Olivat erittäin hyödylliset. Eli pitää ostaa nimenomaan käteisellä, ilman pankin väliin sotkemista - koska muuten tarvitaan taas vakuuksia yms. muuta. Kiitoksia.. Ja taitaa ehdotkin olla tuolloin samat, kuin yksityisellä ostajalla - siis jos ostetaan yhtiölainalla.

---

Tämän lisäksi kysyn vielä ikuisen klassikon:
Miten haen lainaa yhtiölainakohteeseen henkilökohtaisesti? Tässä tapauksessa esim. 60k myyntihinta, 180 velaton. Voinko hakea lainaa jonkin täysin keksityn summan tuosta 60-180k väliltä ja päättää itse, paljonko yhtiölainaa kohteeseen jätätän?
Lisäksi: Maksetaanko varainsiirtovero velattoman hinnan mukaan?
Ja: Voinko hakea lainaa vaikka vain tuon 60k? Paljonko tuolloin tarvitsen vakuuksia ja paljonko pitää käyttää omaa rahaa suorilta?
Meneekö niin, että 180k*0,7= 126k on vakuusarvo?
Ja että oman käytetyn rahan (10% asunnon hinnasta) määrä lasketaan 180k vai 60k mukaan? Eli se on joko 18k tai 6k?
Ja käytännössä tällöin tarvitaan vakuuksia 180k - 18k (tai 6k) - 126k = 36k tarvitaan vakuuksia.

Ja vielä lisäksi: Jos asunnon myyntihinta on esim. 60k ja itseltä löytyy 40k käteistä, niin jos vakuuksia ei muualta ole saatavissa koko pankkilainaan, niin kannattaako tuo puuttuva 20 000e pyytää pankista millaisena lainana? Nimittäin jos sen pyytää asuntolainana, niin nehän rupeaa katsomaan vakuuksia? Mutta jos pyytää sijoituslainana, niin voi saada vaikka sen 20k toki reippaalla korolla, mutta vastaavasti voi ostaa suoraan kämpän ns. "käteisellä"..

 

[Honey Baron]

Ensiasuntoa ostamassa ja tuli yksi kysymys mieleen. Myyjänä on kämpän omistaja itse eli hän valmistelee kauppakirjan. Kannattaako, tai onko tapana, tarkastuttaa kauppakirja jollain asianajajalla oikeellisuuden kannalta vai onko ihan ns. turvallista mennä valmiilla pohjalla, johon sitten päivittää kohteen tiedot? Kohde on luhtitalo eli asunto-osake.

Sijoittaisitko kymmeniä/satoja tuhansia euroja mihinkään muuhun osakeyhtiöön ilman että luettaisit sopimuspaperia juristilla läpi?

 

[lnaukkar]

Ensiasuntoa ostamassa ja tuli yksi kysymys mieleen. Myyjänä on kämpän omistaja itse eli hän valmistelee kauppakirjan. Kannattaako, tai onko tapana, tarkastuttaa kauppakirja jollain asianajajalla oikeellisuuden kannalta vai onko ihan ns. turvallista mennä valmiilla pohjalla, johon sitten päivittää kohteen tiedot? Kohde on luhtitalo eli asunto-osake.

Jos siitä ei mitään ymmärrä, niin kannattaa se läpi luetuttaa jollakin joka siitä tajuaa. Mutta noita hyviä pohjia saa netistä. Käytännössä myös pankkia kiinnostaa kauppakirjat, jos osake on lainan panttina ennen ja/tai jälkeen kauppojen.

Sijoittaisitko kymmeniä/satoja tuhansia euroja mihinkään muuhun osakeyhtiöön ilman että luettaisit sopimuspaperia juristilla läpi?

Niin se ostopäätös on eri juttu kuin se kauppakirja, joka voi olla hyvinkin yksinkertainen. Eihän siinä tarvitse olla paljon muuta oikein kuin hinta, osapuolet ja kaupan kohde.

 

[valexi]

Miten haen lainaa yhtiölainakohteeseen henkilökohtaisesti? Tässä tapauksessa esim. 60k myyntihinta, 180 velaton. Voinko hakea lainaa jonkin täysin keksityn summan tuosta 60-180k väliltä ja päättää itse, paljonko yhtiölainaa kohteeseen jätätän?
Lisäksi: Maksetaanko varainsiirtovero velattoman hinnan mukaan?
Ja: Voinko hakea lainaa vaikka vain tuon 60k? Paljonko tuolloin tarvitsen vakuuksia ja paljonko pitää käyttää omaa rahaa suorilta?
Meneekö niin, että 180k*0,7= 126k on vakuusarvo?
Ja että oman käytetyn rahan (10% asunnon hinnasta) määrä lasketaan 180k vai 60k mukaan? Eli se on joko 18k tai 6k?
Ja käytännössä tällöin tarvitaan vakuuksia 180k - 18k (tai 6k) - 126k = 36k tarvitaan vakuuksia.

Varainsiirtovero maksetaan nykyään velattomasta hinnasta.

En ymmärrä miksi haluat maksaa yhtiölainaa yhtään ylimääräistä, kun saat vähentää yhtiölainan osuuden suoraan vuokratuotosta. Lisäksi yhtiölainat tällä korkotasolla melko maltilliset, pääsääntöisesti 1% luokkaa.

Vakuusarvon laskemisessa on pankkikohtaisia eroja, lisäksi jotkut pankit vaativat suurempaa vakuutta sijoituskohteisiin tai muuten korko nousee. Täällä muutamia esimerkkejä:
Miten yhtiölainallisessa kohteessa lasketaan vakuusarvo? - Osta, vuokraa, vaurastu

 

[maustevoi]

Varainsiirtovero maksetaan nykyään velattomasta hinnasta.

En ymmärrä miksi haluat maksaa yhtiölainaa yhtään ylimääräistä, kun saat vähentää yhtiölainan osuuden suoraan vuokratuotosta. Lisäksi yhtiölainat tällä korkotasolla melko maltilliset, pääsääntöisesti 1% luokkaa.

Vakuusarvon laskemisessa on pankkikohtaisia eroja, lisäksi jotkut pankit vaativat suurempaa vakuutta sijoituskohteisiin tai muuten korko nousee. Täällä muutamia esimerkkejä:
Miten yhtiölainallisessa kohteessa lasketaan vakuusarvo? - Osta, vuokraa, vaurastu

Juu, suunnilleen 20 000e puuttuisi käteistä. Tätä mietin, että millä keinoin se olisi halvinta saada itselleen - tilanteessa jossa tarvitsee "vain 20k" lainaa, mutta vastaavasti pankki pyytää vakuuksia koko summalle..
Ei taida pankki pystyä tarjoamaan 20k asuntolainaa halvalla korolla tuollaisessa tapauksessa, vaikka summa itsessään on naurettavan pieni asuntolainaksi?
Esimerkki 70k myynti, 210 velaton ---> käteistä ois vaikka 50k, eli tartteis 20k lainaa myyntihintaan. Pankki katsoo kämpän vakuudeksi 147k ja ns. puuttuu vakuuksia siten 63k edestä. Tästä lähtee käteisellä 50k, joten vakuusvaje on 13k. Lainaa tarvitaan 20k, johon vakuusvaje on 13k. Mikäli tälle 13k (20k kokonaissumma) summalle ei ole vakuuksia, niin voiko sitä saada matalalla korolla vai onko sama vaan hakea pankista vaan uorilta mitään kyselemättä sijoituslainaa 20k ja kävelee yhtiölle ja ostaa osakkeen.
Voiko pankki antaa asuntolainaa esim. 30k myyntihintaan matahkolla korolla, ilman vakuuksia?

 

[stool]

Kannattaa ajatella se yhtiölaina yhtä lailla lainaksi pankin kannalta, niin ymmärtää yksinkertaisemmin vakuusarvot ja pankin näkökulman. Eli 20k sijaan lainaa tulisi todellisuudessa olemaan tuo 20k + 120k = 140k, mikäli käteistä on käyttää 40k. Eli et varmasti tule saamaan tuota puuttuvaa 20k summaa suorilta käsin halpana asuntolainana, vaan se tulisi hankkia jotain muuta kautta.

 

[demo69]

Haen lainaa sijoitusasuntoon ja olin valmis maksamaan 30 % käteisellä, mutta Danske Bankista ehdottivat Garantian takausta ja käyttäisin vain 10 % omaa rahaa. Oma pankki OP sanoi suoraan ettei saa antaa Garantian takausta sijoitusasuntoon. Kilpailutan samassa asuntolainani, joten Danske varmaan kikkailee Garantian takauksen asuntolainaani ja asuntoni takaa sijoituslainaani.

Danske tarjosi marginaaleiksi 0,5 ja 0,75 % ja OP 0,75 ja 0,85 %. Taidan kuitenkin päätyä OP:n tarjoukseen, koska kyseessä on pienet lainat ja lainojen siirrosta on oma vaivansa sekä homma pitäisi saada tehtyä aika nopealla aikataululla. Seuraavan sijoitusasunnon kohdalla suoritan sitten paremman kilpailutuksen.

 

[valexi]

Itse valitsisin Dansken jo pelkästään sillä perusteella, että vaatiivat 20% vähemmän käteistä kuin OP. Tuon 20% erotuksen sitten laittaisin muihin sijoituksiin tai toiseen sijoitusasuntoon.

 

[demo69]

Itse valitsisin Dansken jo pelkästään sillä perusteella, että vaatiivat 20% vähemmän käteistä kuin OP. Tuon 20% erotuksen sitten laittaisin muihin sijoituksiin tai toiseen sijoitusasuntoon.

Tämä on kyllä totta ja olen asiaa pohtinut. Danske vain vaatii nykyisestä asunnosta tuoreen isännöitsijätodistuksen ja hinta-arvion. Tämä vie aikaa ja maksaa jonkun verran. Lisäksi opintolaina jää jokatapauksessa nykyiseen pankkiin. Toisaalta Danske on joustavampi esimerkiksi lyhennysvapaiden kanssa. On tämä kyllä vaikeaa.

 

[Javaq]

Tämä on kyllä totta ja olen asiaa pohtinut. Danske vain vaatii nykyisestä asunnosta tuoreen isännöitsijätodistuksen ja hinta-arvion. Tämä vie aikaa ja maksaa jonkun verran. Lisäksi opintolaina jää jokatapauksessa nykyiseen pankkiin. Toisaalta Danske on joustavampi esimerkiksi lyhennysvapaiden kanssa. On tämä kyllä vaikeaa.

Kannattaa tuo opintolaina ottaa puheeksi, jos koko asiakkuutta olet siirtämässä pankista toiseen esim. tuon asuntolainan myötä. Toisinaan voivat siirtää sen mukana ilman kuluja paketissa.

 

[demo69]

Kannattaa tuo opintolaina ottaa puheeksi, jos koko asiakkuutta olet siirtämässä pankista toiseen esim. tuon asuntolainan myötä. Toisinaan voivat siirtää sen mukana ilman kuluja paketissa.

Sanoi suoraan ettei onnistu. Ehkä jos ostan muutaman sijoitusasunnon lisää, niin alkaa onnistumaan.

 

[Juomatilaaja]

En ymmärrä miksi haluat maksaa yhtiölainaa yhtään ylimääräistä, kun saat vähentää yhtiölainan osuuden suoraan vuokratuotosta. Lisäksi yhtiölainat tällä korkotasolla melko maltilliset, pääsääntöisesti 1% luokkaa.

Omassa sijoituslainassa se korko voi olla puolet edullisempi kuin taloyhtiölainassa. Lisäksi henkilökohtaiseen lainaan ei sisälly samanlaisia korkoriskejä kuin yhtiölainaan. En nyt toki väitä, etteikö yhtiölainaan liittyisi etuja, jotka ovat suurelle osalle merkityksellisempiä kuin nuo haittapuolet. Mutta silti noita plussia ja miinuksia kannattaa miettiä jokaisen oman tilanteensa pohjalta.

 

[Juomatilaaja]

Tämä on kyllä totta ja olen asiaa pohtinut. Danske vain vaatii nykyisestä asunnosta tuoreen isännöitsijätodistuksen ja hinta-arvion. Tämä vie aikaa ja maksaa jonkun verran. Lisäksi opintolaina jää jokatapauksessa nykyiseen pankkiin. Toisaalta Danske on joustavampi esimerkiksi lyhennysvapaiden kanssa. On tämä kyllä vaikeaa.

Eikös kaikki vaadi sen isännöitsijäntodistuksen vanhastakin asunnosta, kun sitä käytetään uuden lainan vakuutena? Itse olen nyt OP:ssä tehnyt pari kertaa niin, että olen vastannut isännöitsijäntodistuksen pyyntöön lähettämällä taloyhtiön sähköisestä palvelusta tallennettavissa olevat yhtiölaina- ja vastikemaksuraportit sekä yhtiökokouspapereista viiden vuoden korjaussuunnitelman, ja todennut, että eiköhän nuo tarjoa pankille sen haluaman informaation siinä missä isännöitsijäntodistuskin. Molemmilla kerroilla tuo on riittänyt ilman suurempaa inttämistä. Ja näin siis sen vakuutena käytettävän vanhan asunnon kohdalla. Uusista asunnoista toki olen isännöitsijäntodistukset pankille toimittanut.

 

[edup]

Kannattaa tuo opintolaina ottaa puheeksi, jos koko asiakkuutta olet siirtämässä pankista toiseen esim. tuon asuntolainan myötä. Toisinaan voivat siirtää sen mukana ilman kuluja paketissa.

Ne kulut opintolainan (ja ehkä muidenkin lainojen) siirrosta tulee yleensä siltä pankilta, mistä laina siirretään pois. Meinaatko että uusi pankki maksaisi asiakkaan puolesta nuo kulut?

 

[Karpotutkii]

Kuka yleensä maksaa kosteusmittaukset ja kuntotestit talokaupoissa? Itse ainakin ajattelin laittaa ne myyjän piikkiin, koska hänellehän ne tiedot jää, jos kauppoja ei tämän jälkeen synnykkään?

 

[Mikkos]

Kuka yleensä maksaa kosteusmittaukset ja kuntotestit talokaupoissa? Itse ainakin ajattelin laittaa ne myyjän piikkiin, koska hänellehän ne tiedot jää, jos kauppoja ei tämän jälkeen synnykkään?

Kiinteistöissä on yleistä maksaa puoliksi kun esikaupat on tehty. Eli kaupat on käytännössä sovittu ellei kuntotarkastuksessa löydy mitään hälyyttävää jolloin hierotaan kauppahinta uusiks.

 

[stabbulamus]

Kuka yleensä maksaa kosteusmittaukset ja kuntotestit talokaupoissa? Itse ainakin ajattelin laittaa ne myyjän piikkiin, koska hänellehän ne tiedot jää, jos kauppoja ei tämän jälkeen synnykkään?

Tuohan on yleensä ihan sovittavissa. Itse tehtiin "suullinen" tarjous ja ehtona oli kuntotarkastus, mittaukset ja salaojien kuvaus myyjän piikkiin. Jos mitään meitä häiritsevää ei löydy niin jatketaan siitä eteenpäin... Ja kaupat tehtiin.

 

[Karpotutkii]

Miten ilmanvaihto on järjestetty? Mistä tulee takalle ja liesituulettimelle korvausilmaa (IV koneen takkakytkin on todennäköinen korvausilman lähde, takan alle voi tulla myös korvausilmaputki ulkoa), joku korvausilmareitti pitäisi kuitenkin olla. Ilmanvaihtopiirustuksista löytyy varmaan.

Onko yläpohjassa aluskate tiiviisti savupiippua vasten, 2000 luvun alkupuolella aluskatteeseen leikattiin vain piippua isompi reikä yleensä. Sieltä voi tulla lunta tupaan. Yläpohjassa näillä pakkasilla on hyvä katsoa jos on jäähilettä jossakin villojen päällä, se kertoo että on ilmavuotoja yläpohjassa =hometta villoissa. Samalla voi katsoa onko IV putket eristetty hyvin yläpohjassa, ne kondensoivat vettä ilman eristystä.

Löytyykö salaojien tarkistuskaivot talon ulkonurkilta? Jos ovat lumien tai maanpinnan alla ja kaupat on tehtävä niin kauppakirjaan joku merkintä että myyjä vastaa salaojien toimivuudesta kustannuksellaan 5 vuoden ajan tai pidätätte summasta jonkun 15 000 kunnes ne salaojat voi tarkistaa.

Piirustukset olisi löydyttävä joissa näkyy sähköt, ilmanvaihto, vesiputket, perustukset, runko jne. Lisäksi rakennusvalvonnan tarkastuspöytäkirjat joissa näkyy ilmanvaihdon säädöt, vesipisteiden koeponnistus jne.

Itsellä on juuri 2005 tehty puurunkoinen talo lattialämmityksellä ja leivinuunilla, ihan tyytyväinen olen. Pidän sähköistä lattialämmitystä vähäriskittömämpänä kuin vesikiertoista, sähkölasku on tietysti moninkertainen verrattuna esim maalämpöön. Nyt menee 19 000 kwh vuodessa sähköä 200 m² lämmintä pinta-alaa keskisuomessa ja 4 henkeä, ei ilppiä, puita mennyt saunaan 3m³ vuodessa ja leivinuuniin 3 m³.

Salaojia ei varmaan tosiaan talvella paljon tarkisteta? ja vaikka näkyisikin kaivot, niin en tajua niistä silti yhtään mitään. Keväällä voisi tehdä sitten ammattilaisella ja laskua, jos löytyy jotain.

 

[maustevoi]

Saako valtion takauksen myyntihintaan?

Esim. 60k myynti, 180k velaton. Yhtiölainaa.

180*70%=126k vakuusarvo.
Valtion takaamaa lainaa voi saada enintään 85% hankintahinnasta, joten kummasta se lasketaan?

85%*180k= 153k lainaa+josta 153*,2=30,6k valtion takausta. Vakuudet 126k+30k.
Eli 156 +k ja omaa rahaa se 24k alkuun.

Vai 60k*85% = 51k lainaa, josta 20% eli 10,2k vakuuksia. Tällöin tarvitaan vakuudet vielä 40,8k summalle? Vakuudet asunnosta 126k+10,2k, eli puuttuu vielä 196-126-10,2k-9k käsiraha eli 50, 2k vakuutta puuttuu?

Vai 60k*85% = 51k lainaa, josta 20% eli 10,2k vakuuksia. Tällöin tarvitaan vakuudet vielä 40,8k summalle. Voiko soveltaa, että myyntihinta 60k*70% = 42k vakuuksia siitä, jolloin 42k+10,2k riittää lainaan?

 

[Nomber]

Löysin periaatteessa ihan kivan rantatontin. Tontin rannanpuoleinen osa on merkitty asemakaavassa puistoksi. Esitteessä sanotaan että kunta ei ole ainakaan vielä ollut lunastamassa näitä alueita. Rannassa kiinni on sauna.

Noin periaatteessa todellla hyvä ja ostaisin tuon ihan vain ja ainoastaan rannan ja saunan takia, mutta onko tässä nyt iso mahdollisuus, että joku päivä kunta vaan lähettää kirjeen kotiin, että nyt ostamme tuon sinun rantasi ja saunasi 1€/neliö ja mitään et voi? Tuon jälkeen tontti olisi käytännössä täysin turha ja arvoton, eikä minullakaan olisi mitään mielenkiintoa siellä asua/pitää edes mökkinä.

 

[Harb]

Löysin periaatteessa ihan kivan rantatontin. Tontin rannanpuoleinen osa on merkitty asemakaavassa puistoksi. Esitteessä sanotaan että kunta ei ole ainakaan vielä ollut lunastamassa näitä alueita. Rannassa kiinni on sauna.

Tuo riski on varmaankin huomioitu hinnassa, joka tekee siitä mielenkiintoisen sinun näkökulmastasi.

Lunastushintahan määräytyy käyvän hinnan mukaan mutta ei se tässä tapauksessa ole missään suhteessa vaikutuksesta tontin käypään arvoon.

Kannattaa nyt ainakin käydä selvittämässä ja keskustelemassa kunnan kaavoitusviranomaisten kanssa asiasta. He kertovat yleensä avoimesti että minkälaisia suunnitelmia alueella on.

 

[Nomber]

Tuo riski on varmaankin huomioitu hinnassa, joka tekee siitä mielenkiintoisen sinun näkökulmastasi.

Lunastushintahan määräytyy käyvän hinnan mukaan mutta ei se tässä tapauksessa ole missään suhteessa vaikutuksesta tontin käypään arvoon.

Kannattaa nyt ainakin käydä selvittämässä ja keskustelemassa kunnan kaavoitusviranomaisten kanssa asiasta. He kertovat yleensä avoimesti että minkälaisia suunnitelmia alueella on.

Täytyypä olla yhteydessä kunnan kaavoitukseen. Olisi kyllä todella loistava noin muuten, mutta eipä tuolla ole kiva asua jos koko ajan on pelko että koska tulee pakkolunastus.

 

[Svaiski]

Täytyypä olla yhteydessä kunnan kaavoitukseen. Olisi kyllä todella loistava noin muuten, mutta eipä tuolla ole kiva asua jos koko ajan on pelko että koska tulee pakkolunastus.

Olikohan Oulussa vasta vastaava keissi, rannan ja tontin väliin tuli pyörätie. Aiheutti pientä mielipahaa porukassa kun olivat laiturit jne rakentaneet kaupungin rantaan.

 

[jarhu]

Rantatontit lähellä asutusalueita on aina vähän riskejä. Vasta oli Pirkkalassa vastaava keissi, missä kunta pakkolunasti vuonna 1984 puistoksi kaavoitetut rantatontit, joilla oli paljon rantasaunoja ja laitureita. Rantaan on tarkoitus rakentaa kevyenliikenteenväylä, joka kulkee sitten rannassa olevien asuinrakennusten ikkunan alta.

Oikeuteenhan se meni ja lunastuskorvaukset nousi kai tuplaten kaupungin pakkolunastushinnasta maaoikeudessa, mutta KKO käänsi jutun kaupungin hyväksi ja näin kaupunki maksaa näistä vain puistomaan hinnan. Erikoisuutena kaupunki oli antanut rakennuslupia puistoalueille, mutta ei tarvitse nyt maksaa rakennuksista korvausta, koska ne on rakennettu asemakaavassa puistomaan päälle. Tuo on nyt kai voimassaoleva tulkinta, jos ranta on puistoaluetta kaavassa ja kunta pakkolunastaa sen. Tulkinnan mukaan tonttien omistajat ovat rakentaneet rakennuksensa puistokaavalle tietoisena asemakaavasta. Ilmeisesti lunastusarvo olisi ollut korkeampi, mikäli ne olisi rakennettu tai tontit olisi ostettu ennen asemakaavamuutosta.

 

[arthur3.0]

Löysin periaatteessa ihan kivan rantatontin. Tontin rannanpuoleinen osa on merkitty asemakaavassa puistoksi. Esitteessä sanotaan että kunta ei ole ainakaan vielä ollut lunastamassa näitä alueita. Rannassa kiinni on sauna.

Ymmärsinkö oikein, että sama tontti on kaavoitettu osin puistoksi, osin joksinkin muuksi? En tiennyt, että tontilla voi olla kaksi käyttötarkoitusta.
Vai oliko niin, että tontin ja rannan välissä on (kunnan?) puisto? Noita kunnan maitahan jengi usein käyttää kuin omaansa. Espoossa oli muutama vuosi sitten keissi, jossa oli rakennettu hienoja laitureita jne. "omaan rantaan". Sitten Espoo päätti rakentaa rantareitin ja nuo laittomat rakennelmat purettiin, mikä aiheutti närää.

 

[miloytyn]

Olikohan Oulussa vasta vastaava keissi, rannan ja tontin väliin tuli pyörätie. Aiheutti pientä mielipahaa porukassa kun olivat laiturit jne rakentaneet kaupungin rantaan.

Oulussa Kastellissa siinä rannassa oli käsittääkseni ihan kaupungin omistama kaistale maata, mihin se pyörätie tuli. Ihmiset vain olivat omineet sen itselleen.

 

[Nomber]

Ymmärsinkö oikein, että sama tontti on kaavoitettu osin puistoksi, osin joksinkin muuksi? En tiennyt, että tontilla voi olla kaksi käyttötarkoitusta.
Vai oliko niin, että tontin ja rannan välissä on (kunnan?) puisto? Noita kunnan maitahan jengi usein käyttää kuin omaansa. Espoossa oli muutama vuosi sitten keissi, jossa oli rakennettu hienoja laitureita jne. "omaan rantaan". Sitten Espoo päätti rakentaa rantareitin ja nuo laittomat rakennelmat purettiin, mikä aiheutti närää.

Tontti on siis tosiaankin osin puisto ja osin pientaloaluetta. Puistoa taitaa olla suurin osa. Mutta nimenomaan tontti siis rajaantuu rantaan ja rannassa kiinni on myös sauna. Eli jos tuon ostaisi niin talon saisi kyllä tehtyä siihen ei puisto osaan, mutta jos kunta sitten vie tuon puisto osan niin pihaa ei juuri jää ja lisäksi tietysti menettää sen rantasunan ja rannan jne.

Tässä linkki kohteeseen: Omakotitontti, Vihti, Hiidenranta, 295 000 €, 4000 m²

Eli Nummelassa sijaitsee. Sinänsä Nummela ei olisi itselleni missään mielessä mikään valinta asuinpaikaksi, mutta ranta/rantasauna houkuttaa ja tuo on käytännössä Helsinkiä lähin rantatontti jonka saa alle miljoonalla eurolla.

Mutta taitaapa olla kuitenkin niin riskialtis homma että jätän väliin. Lähes 300k€ pienestä kuivanmaan tontista Nummelassa on aikalailla liikaa kun pakkolunastuskorvauskin on varmaan lähinnä nimellinen jos pakkolunastus tulee.

 

[Laissez-Faire]

.

 

[Taneli-]

Se kannattaa vain muistaa että tuollaiseen tonttiin mikä on varattu virkistyskäyttöön voi myöhemmin tosiaan tulla jotain rakennusta ainakin teoriassa.

Tosin esim. itselläni on siinä mielessä ihan OK tilanne että tontti mikä on suoraan talon takana on varattu virkistyskäyttöön. Mutta kaikki ympäröivät tontit on ostettu yksityisten toimesta ja niille on rakennettu jotain.

On siis kohtuullisen epäuskottavaa, toki teoriassa mahdollista, että omakoti ja rivitalo tonttien keskellä olevalle tontille mistä nyt saa vuokrata esim. viljelyspalstaa (toki tontilla myös hieman puita ja kiviä) tms. jos tahtoo jotain kesäisin kasvattaa, tehtäisiin jokin puisto. Koska siihen ei johda mitään tietä. Toki kaupunki voi lunastaa sitä ehkä ns. väkisin jostain omakotitontista mutta hieman epäilen sitäkin.

En silti lähtisi rakentelemaan tuonne mitään tai sitä omimaan, mutta ilmeisesti aika moni henkilö tekee noin, eli lisää omaa pihaansa valtion/kunnan/kaupungin omistaman maan kustannuksella ja aina välistä sitten yllättyy kun rakennelmat määrätään purettaviksi tai siihen tehdäänkin jotain muuta (esim. tie)