Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Warwick]

No editoin sen ensireaktion jo selvästi ennen pois kuin sait näpyteltyä vastauksesi. Täysin turhan luennoimisen sijaan olisit voinut miettiä uusiksi mitä oikeasti yritin sanoa tuolla ekalla viestilläni. Selkeästi sinulta meni ohi koko pointti. Eihän nyt kukaan täysjärkinen mene antamaan mitään kymmenien miljoonien kiinnitystä johonkin pikkulainaan vaan ne kiinnitykset tehdään lainan vakuuden koon mukaan uusiksi. Ja vaikka joku hullu olisi niin tehnyt, homma on varmasti korjattavissa kiinnitystä vaihtamalla, lainojen järjestelyillä tai vaikka pistämällä sopivan iso toissijainen kiinnitys. Kunhan löytyy toinen halukas taho lainoittamaan. Käytit toki termiä "kovin realistisia", mutta luomasi skenaario on enemmänkin älyvapaa.

Ei siinä mitään älyvapaata ole, kun kysyjän esimerkissä on jo kymmenien miljoonien kiinnitys ja vain vähän velkaa. Voi siis olettaa, että tuolle velalle on haettu kyseinen kiinnitys.
Itsellä on tiedossa tilanne, jossa sinänsä pientä lainaa vasten on haettu aiemmin ylisuuri kiinnitys. Toista lainaa varten toinen pankki asetti ehdoksi ensimmäisen kiinnityksen pienentämisen tai lainan siirtämisen heille. Ensimmäisen kiinnityksen haltija kun kieltäytyi kiinnitystä pienentämästä, jäi vaihtoehdoksi ainoastaan lainan siirtämisen tähän toiseen pankkiin. Vakuusarvojen kanssa ei ollut mitään ongelmaa.
Toisena esimerkkinä julkisuudessa olleen OmaSP:n sotkujen yhtenä tunnuspiirteenä on ihmetelty ylisuuria kiinnityksiä. Näissä on spekuloitu syyksi, ettei asiakas voi hakea lainaa enää muista pankeista siirtämättä koko asiakkuutta.

 

[Kvarkki]

Ei siinä mitään älyvapaata ole, kun kysyjän esimerkissä on jo kymmenien miljoonien kiinnitys ja vain vähän velkaa. Voi siis olettaa, että tuolle velalle on haettu kyseinen kiinnitys.
Itsellä on tiedossa tilanne, jossa sinänsä pientä lainaa vasten on haettu aiemmin ylisuuri kiinnitys. Toista lainaa varten toinen pankki asetti ehdoksi ensimmäisen kiinnityksen pienentämisen tai lainan siirtämisen heille. Ensimmäisen kiinnityksen haltija kun kieltäytyi kiinnitystä pienentämästä, jäi vaihtoehdoksi ainoastaan lainan siirtämisen tähän toiseen pankkiin. Vakuusarvojen kanssa ei ollut mitään ongelmaa.
Toisena esimerkkinä julkisuudessa olleen OmaSP:n sotkujen yhtenä tunnuspiirteenä on ihmetelty ylisuuria kiinnityksiä. Näissä on spekuloitu syyksi, ettei asiakas voi hakea lainaa enää muista pankeista siirtämättä koko asiakkuutta.

Kiinnitys vai kiinnityksiä? AP käytti monikkoa. Ja kuten tässä kirjoitat, niin selkeästi tiesit järjestelyjä voitavan tehdä asian korjaamiseksi. Eli missä riski? Kyseessä on uudehko kohde ja vähän velkaa. Yhtiö ehkä joutuu jokusen tonnin käyttämään raha-asioihinsa pahimmassa tilanteessa. Jos on uutta lainaa vailla.

 

[Warwick]

Kiinnitys vai kiinnityksiä? AP käytti monikkoa. Ja kuten tässä kirjoitat, niin selkeästi tiesit järjestelyjä voitavan tehdä asian korjaamiseksi. Eli missä riski? Kyseessä on uudehko kohde ja vähän velkaa. Yhtiö ehkä joutuu jokusen tonnin käyttämään raha-asioihinsa pahimmassa tilanteessa. Jos on uutta lainaa vailla.

Kuten jo kirjoitin, riskinä kiinnitysten antaminen pankille, jolla ei myöhemmin ole yhteistyöhalua. Kirjoitin myös, että riski ei ole kovin realistinen. Ja kirjoitin myös että näiden kiinnitysten ollessa velattomia, niiden purkaminen on triviaalia.

 

[Kvarkki]

Kuten jo kirjoitin, riskinä kiinnitysten antaminen pankille, jolla ei myöhemmin ole yhteistyöhalua. Kirjoitin myös, että riski ei ole kovin realistinen. Ja kirjoitin myös että näiden kiinnitysten ollessa velattomia, niiden purkaminen on triviaalia.

Se on helppo nähdä riskejä siellä missä niitä oikeasti ei ole… Minusta tuossa on aivan liian paljon josjosjos-skenaarion luontia mukana, että tapaus olisi mitenköön relevantti, mutta ollaan rohkeasti eri mieltä.

 

[antti-x]

Joo itsellä kanssa kiinnityksiä 2,4 miljoonaa yritystoiminnan kiinteistöön, vanhempia jaa uudempia yhteensä 9. Lainaa alle miljoona. Suurin ärsytys joka itselle tuli vastaan on se, että kun piti kiinnitykset purkaa pieneltä palalta joka vaihtoi omistajaa, niin jokaisen kiinnityksen purkamisesta maanmittauslaitos halusi erikseen rahaa vaikka olivat samalla hakemuksella.

edit: OP jolla ne kiinnitykset on, ei vaatinut siitä suostumuksen kirjoittamisesta rahaa.

 

[Jaajo8819]

Onko viime ajoilta kokemuksia kiinteästä korosta? Taitaa saada alle kolmen prosentin tällä hetkellä.

Mikä on näkemys olisiko järkevä varsinkin merkittävän kokoiseen lainaan >300k€?

 

[stool]

Onko viime ajoilta kokemuksia kiinteästä korosta? Taitaa saada alle kolmen prosentin tällä hetkellä.

Mikä on näkemys olisiko järkevä varsinkin merkittävän kokoiseen lainaan >300k€?

Ei ole kokemuksia, mutta todennäköisyydet ovat edelleen sen puolella, että kiinteässä korossa pankki voittaa ja asiakas häviää verrattuna euribor+marginaali-korkoon. Mielenrauhaa sillä saa ehkä ostettua jonkun verran, joten sille voi antaa painoarvoa oman riskinsietokyvyn perusteella.

 

[Nipa]

Onko viime ajoilta kokemuksia kiinteästä korosta? Taitaa saada alle kolmen prosentin tällä hetkellä.

Mikä on näkemys olisiko järkevä varsinkin merkittävän kokoiseen lainaan >300k€?

Kuukausi sitten tarjosi OP 5v kiinteää prosentilla 2.78%, sen jälkeen 0,4% marginaali+euribor. Tuosta on tainnut laskea vielä prosentin kymmenyksen korko.

En tarttunut, uskon itse että korot tästä vielä laskevat. Samaa mieltä on Vuoden sijoittaja 2023: Korkoennusteet 2025 – ja niiden merkitys sijoittajalle ja asuntolainalliselle - Omavaraisuushaaste

 

[SKYTRiXSHA]

Millaisia marginaaleja on muut saaneet pankeilta tarjouksena viimeaikoina näin muuten?

 

[wertiy]

Meille tuli kuukausi sitten 3 vuoden kiinteä 2,71 % ja sen jälkeen marginaali 0,375 % 3kk euriborilla. Ilman kiinteää korkoa marginaali taisi olla 0,425 %.

Paljon piti pohtia tarttuuko, mutta ompa vähän turvaa Trumpin kauden ajaksi. 5 vuodeksi olisi myös saanut kiinteän, mutta 3 vuotta oli kompromissivalinta.

Korkojen suunnasta saa joka toinen viikko lukea eri suuntaisia ennusteita ja riippuen lähteestä. Osa ennustaa laskua, osa pohjien näkyneen tässä ja osan mielestä voi jopa hieman nousta. Sen mihin itse uskoo niin varmasti löytää sitä tukevaa viestiä.

 

[jonniv]

Korkojen suunnasta saa joka toinen viikko lukea eri suuntaisia ennusteita ja riippuen lähteestä. Osa ennustaa laskua, osa pohjien näkyneen tässä ja osan mielestä voi jopa hieman nousta. Sen mihin itse uskoo niin varmasti löytää sitä tukevaa viestiä.

Lainaan kannattaakin ottaa "kiinteä tasaerä" lyhennystavaksi, niin kuukausittainen lainanhoitokulu pysyy samana korkojen muutoksesta riippumatta. Lainan takaisinmaksuaika vain elää.

 

[renee]

Lainaan kannattaakin ottaa "kiinteä tasaerä" lyhennystavaksi, niin kuukausittainen lainanhoitokulu pysyy samana korkojen muutoksesta riippumatta. Lainan takaisinmaksuaika vain elää.

Itse suosin myös tätä, mutta laina-ajan maksimi rajoittaa tätä useissa tapauksissa, eli laina-aikaa ei voi vetää maksimiin lainanottohetkellä. Tämäkin on tietysti tavallaan hyvä asia, mutta voi olla rajoittava tekijä monelle.

Edit. Tästä siis seuraa se, että kiinteällä tasaerällä lainan maksimimäärä on pienempi kuin muilla lyhennystavoilla.

 

[SKYTRiXSHA]

OP:n alustava tarjous nyt ei ainakaan houkuttelevin, 0.550% + euribor 12kk ja korkokatto tarjous 4.2% tms.

 

[AeshmA]

OP:n alustava tarjous nyt ei ainakaan houkuttelevin, 0.550% + euribor 12kk ja korkokatto tarjous 4.2% tms.

OP vaatinee toiselle tarjouskierrokselle menemistä, itselläkin ensimmäinen tarjous oli 0,702% marginaali, mutta toisella kierroksella kun oli hieman vipuvartta muiden pankkien tarjouksilla, niin tippui nykyiseen 0,52%.
Euriborin saanee varsin helposti valita lainaa ottaessa, jälkikäteen se on 200€ ja tulee voimaan seuraavan korontarkistuksen yhteydessä, joten parempi neuvotella haluttu heti alkuun.

 

[karvapeppu]

Meille OP tarjosi heti ensimmäisessä neuvottelussa 0,4% marginaalia 200k€ lainaan ja euriborin sai valita vapaasti sen vaikuttamatta marginaaliin.

 

[SKYTRiXSHA]

OP vaatinee toiselle tarjouskierrokselle menemistä, itselläkin ensimmäinen tarjous oli 0,702% marginaali, mutta toisella kierroksella kun oli hieman vipuvartta muiden pankkien tarjouksilla, niin tippui nykyiseen 0,52%.
Euriborin saanee varsin helposti valita lainaa ottaessa, jälkikäteen se on 200€ ja tulee voimaan seuraavan korontarkistuksen yhteydessä, joten parempi neuvotella haluttu heti alkuun.

Jees, noh katsotaan mitä muut tarjoaa ja sitten kun kohde on löytynyt niin voi katsoa asiaa tarkemmin sitten.
Vähän itse mietin että kumpaankohan junaan sitä lähtisi, 3kk euribor vai 6kk. Ainakaan 12kk ei ole kiinnostusta ottaa.

 

[lmu2002]

Onko nykyään tyypillistä että pankki haluaa taloyhtiön tilinpäätöksen nähtäville lainaa hakiessa?

 

[pasi-ipa]

Onko nykyään tyypillistä että pankki haluaa taloyhtiön tilinpäätöksen nähtäville lainaa hakiessa?

Sijoituslainaa hakiessa asunto-osakkeen toimiessa panttina pankki ainakin on pyytänyt itseltäni aina isännöitsijäntodistuksen. Nykyään taitaa olla niin monta taloyhtiöissä niin monta sudenkuoppaa, että en ihmettelisi, jos sama pätisi myös lainaan, kun ollaan hankkimassa asuntoa.

 

[wertiy]

Jees, noh katsotaan mitä muut tarjoaa ja sitten kun kohde on löytynyt niin voi katsoa asiaa tarkemmin sitten.
Vähän itse mietin että kumpaankohan junaan sitä lähtisi, 3kk euribor vai 6kk. Ainakaan 12kk ei ole kiinnostusta ottaa

Ei ole kuin yhdestä asuntokaupasta kokemusta, mutta sen kokemuksen myötä tämä kannata heti laittaa kuntoon. Ei siinä kauppahetkessä viitsisi enää kilpailuttaa ja varailla aikoja pankkiin. Sitä tarjousta saa kyllä uusittua vain ilmoittamalla onko muutoksia lähtötiedoissa.

Meilläkin OP tarjosi alkuun jotaki 0,5% marginaalia 350k lainalle, mutta samassa puhelussa kun mainitsin Dansken alemman marginaalitarjouksen niin suorilta laski alemmaksi. Ilman mitään lisäkysymyksiä. Taisi vielä vähän olla värikynää mukana, kun mainitsin vain epämääräisesti "kolmosella alkavan" vaikka saattoi olla oikeasti 0,42%.

Pankit kilpailee tällä hetkellä varsinkin hyvistä lainanhakijoista, että käytännössä varmaan laskevat marginaalia kilpailevan tasolle jos vaan yrittää. Eli lähinnä se pankki minkä asiakas haluat olla niin eiköhän sieltä saa ruuvattua sopivaa tarjousta. Noi lainanjärjestelykulut voi hiemam vaihdella, mutta ne on kokonaissummassa kuitenki aika marginaalisia.

 

[lmu2002]

Sijoituslainaa hakiessa asunto-osakkeen toimiessa panttina pankki ainakin on pyytänyt itseltäni aina isännöitsijäntodistuksen. Nykyään taitaa olla niin monta taloyhtiöissä niin monta sudenkuoppaa, että en ihmettelisi, jos sama pätisi myös lainaan, kun ollaan hankkimassa asuntoa.

Isännöitsijäntodistus on kai normi hommaa asuntolainoissa. Tilinpäätöstä en muista havainneeni pankin vaatimuksissa aiemmin.

 

[Taneli-]

Isännöitsijäntodistus on kai normi hommaa asuntolainoissa. Tilinpäätöstä en muista havainneeni pankin vaatimuksissa aiemmin.

Tämä, itsekin väittäisin että potentiaalinen asukas ei edes saa tilinpäätöstä tai viimeisintä/ mitään taloyhtiön kokousta / pöytäkirjaa ennenkuin kaupat ovat ohitse ja on oikeasti osakas ja saa kutsun siihen yhtiökokoukseen.
Toki sitä 5/10v kunnossapito /tulevia huoltotoimenpiteitä ja tietysti itse asunnon kuntotarkastus jne. asiakirjoja ostajan kuuluu saada käsiinsä / pankki voi vaatia.

 

[IFLT_ITG]

Omakotitalo tuli rakennettua aikoinaan, niin lainat on useammassa osassa, kun lainaa on nostettu tarpeeseen vähän kerrallaan. Joku on 3kk euribor, joku 6kk ja joku 12kk - ja osa tasalyhennys, osa annuiteetti. Ihan hyvä kompromissi tuli "vahingossa". 10 vuotta meni varsin pienillä korkokuluilla. Nyt pari vuotta toki korot olleet sitten jotain ihan muuta aiempaan verrattuna. Korkovähennysoikeus auttoi alussa +10 v sitten, kun korot olivat korkeammat. Nyttemmin osa lainasta menee tulonhankkimisvelkana tietyistä syistä, niin osan koroista saa edelleen vähennyksiin.

Mutta keskiarvon jos laskee koko laina-ajalle, niin aika maltillinen edelleen verrattuna siihen, että olisi ollut maksullista korkokattoa tai kiinteää korkoa koko ajan. Marginaalit sen aikaisiksi ihan ok 0,6x-alkuiset, niin ei jaksa lähteä puljaamaan uusiksi. Ja nämä ovat lainoja, joissa viitekorko voi mennä negatiiviseksi. Eli kokonaiskorko oli marginaali huomioiden jossain kohtaa jotain 0,3 tms. (joillahan taisi mennä jopa miinukselle paremmalla marginaalilla)

Yrittäjä kun on, niin pankeille saa toimittaa nipun paperia ja selvitystä lainaa varten. Nyt voi olla sellainen aika tuon suhteen, että ei maksa vaivaa alkaa vääntää pankkien kanssa muutamasta satasesta per vuosi, kun lainaakaan ei ihan tolkuttomasti ole enää jäljellä. No, toki talo on vakuutena, eikä olisi uusi laina, niin ehkäpä menisi helpostikin, kun lainaa on ehkä 25% kämpän arvosta.