Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[eGe]

Kyllä sitä lyhennysvapaata saa, mutta se tietysti toteutetaan sitten niin, että lainan maksimiaika on jotain vähemmän kuin 25v. Esim. itse otin tuon rakennuslainana ja ensimmäinen vuosi oli lyhennysvapaa.

Korkosuojaus näkyi ihan oikeana rahana ja säästönä, meillä tuo lainan nostaminen osui vieläpä varmaan siihen kalleimpaan kohtaan, eli syyskuuhun 2023. Kymmenien prosenttien korkoja on turha miettiä, on koko maa siinä vaiheessa konkassa.

Itselle tuo omarahoitusosuus ei ollut mikään ongelma. Vaikka rakennettiin uusi OKT, niin loppupeleissä kaikkien hankintojen jälkeen laskeskelin, että talon kokonaishinnasta n. 30 % oli jo kokonaan omaa. Pankille taidettiin esittää n. 20 % omarahoitusosuutta lainanottohetkellä. Kumuloituva korkokustannus pitkällä aikavälillä on joka tapauksessa melkoinen ja ainakin itse mieluummin otan vähemmän lainaa ja maksan sen nopeammin pois, kun maksan ulkopuoliselle.

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Varmasti se korkosuojaus näkyi oikeana rahana ja säästönä, mutta kuinka paljon noin isossa kuvassa? Sehän ei ole mikään korkokaton tyyppinen suojaus missä et maksaisi enää senttiäkään enempää korkoa tuon 3.8% jälkeen vaan valtio astuu kehiin 70% osaan korkoa tuon ylittävältä osalta. Korkojen nousu siis vaikuttaa kohoavina kustannuksina joka tapauksessa tuon rajan yli mentäessä mutta tietysti vähemmän kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi tuo ASPin korkotuki on voimassa "vain" ensimmäiset kymmenen vuotta, jos sillä on jotain merkitystä. Äkkiseltään päissään laskeskeltuna 200ke lainassa 4.8% kokonaiskorolla tuossa säästäisi 1400e vuodessa (=erotus siitä maksatko täyden 4.8% vai vain 4.1%). Onko se niin paljoa että sille laskisi arvoa lienee täysin yksilöllistä jälleen. Kuten todettua, korkojen täytyisi nousta todella paljon jotta tuolla olisi ihan oikeasti suuresti merkitystä suhteessa kaikkiin asumiskustannuksiin yhteensä.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Sitten vielä yksi juttu ASPissa on se, että ASP-lainalla ostettua asuntoa ei saa vuokrata eteenpäin (pl. spesiaalitilanteet) vaan laina täytyy konvertoida tuolloin sijoituslainaksi. Tavallisen asuntolainan kanssa tämäkään ei ole aivan niin kankeaa. Jos siis on edes etäisesti harkinnassa jättää ensiasunto sijoitusasunnoksi, ei ASP ole pitkässä juoksussa kovinkaan hyvä vaihtoehto.

 

[Diegoo]

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Varmasti se korkosuojaus näkyi oikeana rahana ja säästönä, mutta kuinka paljon noin isossa kuvassa? Sehän ei ole mikään korkokaton tyyppinen suojaus missä et maksaisi enää senttiäkään enempää korkoa tuon 3.8% jälkeen vaan valtio astuu kehiin 70% osaan korkoa tuon ylittävältä osalta. Korkojen nousu siis vaikuttaa kohoavina kustannuksina joka tapauksessa tuon rajan yli mentäessä mutta tietysti vähemmän kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi tuo ASPin korkotuki on voimassa "vain" ensimmäiset kymmenen vuotta, jos sillä on jotain merkitystä. Äkkiseltään päissään laskeskeltuna 200ke lainassa 4.8% kokonaiskorolla tuossa säästäisi 1400e vuodessa (=erotus siitä maksatko täyden 4.8% vai vain 4.1%). Onko se niin paljoa että sille laskisi arvoa lienee täysin yksilöllistä jälleen. Kuten todettua, korkojen täytyisi nousta todella paljon jotta tuolla olisi ihan oikeasti suuresti merkitystä suhteessa kaikkiin asumiskustannuksiin yhteensä.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Sitten vielä yksi juttu ASPissa on se, että ASP-lainalla ostettua asuntoa ei saa vuokrata eteenpäin (pl. spesiaalitilanteet) vaan laina täytyy konvertoida tuolloin sijoituslainaksi. Tavallisen asuntolainan kanssa tämäkään ei ole aivan niin kankeaa. Jos siis on edes etäisesti harkinnassa jättää ensiasunto sijoitusasunnoksi, ei ASP ole pitkässä juoksussa kovinkaan hyvä vaihtoehto.

Oma ASP meni samoilla ehdoilla sijoituslainaksi. Ei ollut ongelma.

 

[wertiy]

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Juuri vappuna tulleessa hallituksen esityksessä ASP-lainan lyhennysvapaa ollaan korottamassa 2 -> 4 vuotta. Max 25v laina-aika pysyy vissiin kuitenkin samana. ASP-lainan voi kuitenkin muuttaa normaaliksi asuntolainaksi, joten ehkä pankki voi tuossa joustaa.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Ei ole ihan näin mustavalkoista mikä on sopiva käsiraha. 30% on toki paljon ja epätyypillinen.
Meidän tapauksessa itseni ASP-lainan avulla maksama päälle 11% käsiraha mahdollisesti vapautti jotenkin avopuolison noin 2000e maksavasta lisävakuudesta. Eli vaikka hänellä oli noin 5% käsirahaa omaan normaaliin asuntolainaansa niin lainavakuudet OP:lla ei alkujaan riittäneet, mutta jollakin pankin järjestelyllä mun ASP-laina ja aavistuksen isompi käsiraha saattoi auttaa tässä. En ruvennut pankilta kyselemään minkä takia se yhtäkkiä poistui ehdoista, mutta mulle tuli pyyntö suurentaa omaa käsirahaa parilla tonnilla ja siihen suostuessa puolison lainatarjouksesta poistui vaatimus erillisestä ostettavasta lisävakuudesta.

Laina-aika on osittain myös riippuvainen riskinsietokyvystä. Historiallinen tuotto osakemarkkinoilla ei ole tae seuraavalle 20-25 vuodelle. Itse koen tuon 25 vuoden ihan sopivana, mutta en lyhyempääkään olisi ottanut. Itse olen hieman nössö pörssissä, joten en ole muutenkaan ollut viimeisen 5 vuoden aikana täysin 100% osakepainolla. Riskejä tullut ja mennyt ilman, että ammattilaisetkaan osaisi niitä ennustaa. Siitä syystä enemmänkin ollut ongelmaa kasvavan käteiskassan kanssa, vaikka NN:n kk-säästö rullaa jatkuvasti itselle merkittävällä summalla. ASP-tili oli siinä mielessä helppo paikka ylimääräiselle rahalle, joten sieltä tullut lähes 3500 euron veroton ja riskitön korkotuotto oli ihan ok. Helppohan sitä jälkeenpäin aina todeta, että olisi pitänyt olla 100% painolla bitcoinissa tai eräissä hypeosakkeissa...

Hydraulic press channelin Lauri on tehnyt muuten aiheesta videon missä verrataan 25 ja 30 vuoden laina-ajalla kertyvää nettovarallisuutta jos säästyneet rahat sijoittaa. Pitkä video, mutta videon kuvauksessa on saatavilla sama taulukko.

Tämän sisällön näkemiseksi tarvitsemme suostumuksesi kolmannen osapuolen evästeiden hyväksymiseen.
Lisätietoja löydät evästesivultamme.

Hyväksy kolmannen osapuolen evästeet

 

[Collusion]

Tyhmä? kysymys valinnaisesta vuokratontista:

Kerrostalossa on valinnainen vuokratontti, jonka lunastushinta katselemani asunnon kohdalla olisi rapiat 30 000€. Vaihtoehtoisesti voi maksaa tontinvuokravastiketta 130€ kuukaudessa. Asunnon esitteessä sanotaan näin:

"Vuokravastikkeen maksaminen lyhentää tontin osuuden lunastushintaa siitä päivästä lukien ja sitä mukaa, kun vuokralainen on maksanut kunkin määräosan lunastushinnan vuokranantajalle. Ostaja maksaa kulloinkin lunastuksesta aiheutuvan varainsiirtoveroseuraamuksen, kaupanvahvistajan palkkion, lainhuudon hankkimisesta aiheutuvat kustannukset sekä muut omat lunastuksesta aiheutuvat kustannukset."

Tarkoittaako tämä oikeasti sitä, että vuokratontin lunastushinta pienenee sitä mukaa, mitä pidempään 130€/kk vuokravastiketta maksaa - vai jotain ihan muuta?

 

[Taneli-]

Tässä jotain aiheesta:
"
Tontin lunastaminen omaksi on mahdollista, mikäli kyseessä on valinnainen vuokratontti. Tällöin osakkeenomistaja voi lunastaa tonttiosuuden omakseen tietyin ehdoin. Lunastusehtoihin on useimmiten kirjattu, milloin ja mihin hintaan lunastaminen on mahdollista. Toisinaan lunastaminen on mahdollista vain, jos koko yhtiö lunastaa tontin kerralla, mutta tietyissä tapauksissa osakas voi lunastaa oman osuutensa. Usein tonttiosuuden voi lunastaa vain tiettyinä ajankohtina, esimerkiksi rakennuksen valmistumisen yhteydessä ja sen jälkeen kerran vuodessa. Tontin lunastus käsitellään tyypillisesti taloyhtiön yhtiökokouksessa.


Tontin lunastamisen taloudelliseen kannattavuuteen vaikuttavat luonnollisesti muun muassa tonttivuokran suuruus ja tontin lunastushinta. Kun tontti on lunastettu omaksi ja sitä vastaan otettu laina on lyhennetty pois, kuukausittaiset kustannukset ovat tonttivastikkeen verran pienemmät. Jo maksetut tonttivuokravastikkeet eivät pienennä tontin lunastushintaa.
"
+
"
Vuokrasopimuksen ehdot määräävät sen, mitä tapahtuu, kun tontin vuokrasopimus päättyy ja osaa tonttiosuuksista ei ole lunastettu.
Tontin vuokrasopimuksen päättyessä
vuokrasopimusta voidaan jatkaa tai
taloyhtiöllä on mahdollisuus lunastaa loput lunastamattomat tonttiosuudet tai
osakkaalla voi olla velvollisuus lunastaa osuutensa tonttiin.
"

Tosin tämä kohta ihmetyttää itseäni:

Ostaja maksaa kulloinkin lunastuksesta aiheutuvan varainsiirtoveroseuraamuksen

Koska:
"
Kun taloyhtiö sijaitsee ns. valinnaisella vuokratontilla, osakkeenomistaja voi toimia kahdella eri tavalla. Hän voi

• maksaa yhtiölle erillistä tontinvuokravastiketta kuukausittain
• maksaa omiin osakkeisiinsa kohdistuvan osuuden vuokratontista.

Tämän jälkeen taloyhtiö ostaa tontin omistajalta lunastusta vastaavan määräosan tontista. Samalla osakkeenomistaja vapautuu maksamasta taloyhtiölle tontinvuokravastiketta.


Tonttiosuuden voi maksaa kohteen valmistumisen yhteydessä tai erikseen määriteltyinä ajankohtina kohteen valmistumisen jälkeen. Joissakin tilanteissa osakkeenomistajalla voi olla mahdollisuus lunastaa tontinosa vain osittain.


Osakkeenomistajan ei tarvitse antaa varainsiirtoveroilmoitusta tai maksaa veroa


Tontinosan lunastaminen on vapaaehtoista eikä asunto-osakkeiden ostamiseen liity velvollisuutta maksaa tontinosan lunastamisesta. Lisäksi tyypillistä on, että asunto-osakkeiden myyjä ja vuokratontin omistaja ovat eri tahoja eikä osakkeenomistajan maksama lunastushinta tule asunto-osakkeiden myyjän hyväksi.


Kun osakkeenomistaja edellä kuvatussa tilanteessa lunastaa asunto-osakkeisiinsa kohdistuvan osuuden tontista, osakkeenomistajan ei tarvitse tehdä varainsiirtoveroilmoitusta eikä maksaa varainsiirtoveroa. Merkitystä ei ole sillä, tapahtuuko tontinosan lunastus kohteen valmistumishetkellä vai myöhemmin.


Taloyhtiö antaa varainsiirtoveroilmoituksen ja maksaa veron


Tontin määräosan omistukseensa hankkineen taloyhtiön on annettava Verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitus, maksettava varainsiirtovero ja haettava määräosalle lainhuuto Maanmittauslaitokselta.


Taloyhtiö usein veloittaa osakkeenomistajalta lunastettavasta tonttiosuudesta aiheutuvan varainsiirtoveron määrän osana lunastushintaa. On huomattava, että osakkeenomistajan kannalta tässä ei ole kyse varainsiirtoveron maksamisesta, vaan tontinosan lunastushinnan suorittamisesta.
"

Otaksun että tuossa maksetaan lunastunhinnan suorittamisesta eikä varainsiirtoveroa suoraan...

 

[SuperKilppari]

Tyhmä? kysymys valinnaisesta vuokratontista:

Kerrostalossa on valinnainen vuokratontti, jonka lunastushinta katselemani asunnon kohdalla olisi rapiat 30 000€. Vaihtoehtoisesti voi maksaa tontinvuokravastiketta 130€ kuukaudessa. Asunnon esitteessä sanotaan näin:

"Vuokravastikkeen maksaminen lyhentää tontin osuuden lunastushintaa siitä päivästä lukien ja sitä mukaa, kun vuokralainen on maksanut kunkin määräosan lunastushinnan vuokranantajalle. Ostaja maksaa kulloinkin lunastuksesta aiheutuvan varainsiirtoveroseuraamuksen, kaupanvahvistajan palkkion, lainhuudon hankkimisesta aiheutuvat kustannukset sekä muut omat lunastuksesta aiheutuvat kustannukset."

Tarkoittaako tämä oikeasti sitä, että vuokratontin lunastushinta pienenee sitä mukaa, mitä pidempään 130€/kk vuokravastiketta maksaa - vai jotain ihan muuta?

Tuo kuulostaa erittäin huonosti muotoillulta kappaleelta. Olen seurannut pääkaupunkiseudun asuntoja (uusia ja vanhoja) aika kauan, eikä ole tullut vastaan tuollaista muotoilua, että voisi mitenkään käsittää että tontinvuokravastikkeen maksaminen muuttaisi tonttiosuuden lunastushintaa. Erikoisin säätö viime vuosilta on ollut 10 vuoden kiinteä korko ja jonkinlainen osaomistusviritelmä Suurpellossa. (Toki ehkä jotain on mennyt ohi silmien, ei siinä mitään - mutta isoilla rakennusliikkeillä on aika lailla samanlaiset ehdot vuokratonteissa kaikilla.)

Lujatalolla on monissa uusissa kohteissa Espoossa tavallisesta poikkeava vuokratontti, jossa taloyhtiö on valmiiksi lunastanut 70% tontista, ja 30% jää osakkaille vuokratonttiperiaatteella. Pidän sitä ihan hyvänä kehityskulkuna, ja vaikka yleisesti välttäisin vuokratontteja, niin tuo järjestely pääsee jo lähellä harkintaa.

Enivei, suosittelisin kiltisti kysymään asiaa myyjältä. Sieltä sen tiedon saa varmimmin, koska tuollaisella muotoilulla ainakin itse suhtautuisin hyvin epäillen. Onkohan myyjä joku pieni rakennuttaja ei-kasvukeskuksessa... Todennäköisesti siellä myyjän päässä on joku mokannut tai ei ole itse ymmärtänyt miten vuokratontti ja sen lunastaminen toimii.

Ihannemaailmassa tuo tietenkin toimisi juuri noin, mutta oikeasti nuo vuokratonttien lunastushinnat tuppaavat nousemaan ajan kuluessa (mitä lie indeksiä käyttävät hintaa nostaakseen) eikä vastikkeen maksaminen siihen vaikuta mitään. En tiedä miten nuo vuokratontin vastikkeet yleensä lasketaan, mutta mutuilisin että siellä on joku asettanut tuottotavoitteen 4-5% ja vastike kattaa sen. (100 000 euron lunastushinta x 0,05 = 5000 euroa, eli 417 euroa kuussa kuukausittain, näin esimerkkinä kuulostaa oikeansuuntaiselta pk-seudulla. Ja tuohon 30 000 euron lunastushintaan tällä logiikalla tulee 125 euroa kuukaudessa, joten uskoisin entistä vahvemmin että tuo muotoilu on virheellinen.) Jos joku tietää tarkemmin niin olisi kiva kuulla. Sijoitusrahastojen raporteistahan noita voisi saada selville.

 

[stabbulamus]

Tuo kuulostaa erittäin huonosti muotoillulta kappaleelta. Olen seurannut pääkaupunkiseudun asuntoja (uusia ja vanhoja) aika kauan, eikä ole tullut vastaan tuollaista muotoilua, että voisi mitenkään käsittää että tontinvuokravastikkeen maksaminen muuttaisi tonttiosuuden lunastushintaa. Erikoisin säätö viime vuosilta on ollut 10 vuoden kiinteä korko ja jonkinlainen osaomistusviritelmä Suurpellossa. (Toki ehkä jotain on mennyt ohi silmien, ei siinä mitään - mutta isoilla rakennusliikkeillä on aika lailla samanlaiset ehdot vuokratonteissa kaikilla.)

Lujatalolla on monissa uusissa kohteissa Espoossa tavallisesta poikkeava vuokratontti, jossa taloyhtiö on valmiiksi lunastanut 70% tontista, ja 30% jää osakkaille vuokratonttiperiaatteella. Pidän sitä ihan hyvänä kehityskulkuna, ja vaikka yleisesti välttäisin vuokratontteja, niin tuo järjestely pääsee jo lähellä harkintaa.

Enivei, suosittelisin kiltisti kysymään asiaa myyjältä. Sieltä sen tiedon saa varmimmin, koska tuollaisella muotoilulla ainakin itse suhtautuisin hyvin epäillen. Onkohan myyjä joku pieni rakennuttaja ei-kasvukeskuksessa... Todennäköisesti siellä myyjän päässä on joku mokannut tai ei ole itse ymmärtänyt miten vuokratontti ja sen lunastaminen toimii.

Ihannemaailmassa tuo tietenkin toimisi juuri noin, mutta oikeasti nuo vuokratonttien lunastushinnat tuppaavat nousemaan ajan kuluessa (mitä lie indeksiä käyttävät hintaa nostaakseen) eikä vastikkeen maksaminen siihen vaikuta mitään. En tiedä miten nuo vuokratontin vastikkeet yleensä lasketaan, mutta mutuilisin että siellä on joku asettanut tuottotavoitteen 4-5% ja vastike kattaa sen. (100 000 euron lunastushinta x 0,05 = 5000 euroa, eli 417 euroa kuussa kuukausittain, näin esimerkkinä kuulostaa oikeansuuntaiselta pk-seudulla. Ja tuohon 30 000 euron lunastushintaan tällä logiikalla tulee 125 euroa kuukaudessa, joten uskoisin entistä vahvemmin että tuo muotoilu on virheellinen.) Jos joku tietää tarkemmin niin olisi kiva kuulla. Sijoitusrahastojen raporteistahan noita voisi saada selville.

Ottamatta kantaa muotoiluseikkoihin niin meillä oli taloyhtiössä tuommoinen järjestely. Taloyhtiölainalla vuokratontin lunastus ja sitten ne joilla vuokraosuus oli jäljellä maksoivat tuota vuokravastiketta. Jokainen maksettu erä pienensi "lunastushintaa".

 

[eliminate_squad_1285]

Tuli vastaan myynti-ilmoituksessa että taloyhtiö on päättänyt siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön ja aurinkopaneleihin Helsingin Kontulassa. Mikä järki siinä on vai onko ollenkaaan? Luulisi että kaukolämpö on aika edullinen vaihtoehto pitkässäkin juoksussa.

 

[Anagonda]

Kaukolämmössä ei ole vaihtoehtoja. Toimittaja hinnoittelee ja käyttäjät vikisee. Maalämmössä voit valita mistä sähköt ostat ja paneelit teoriassa hieman auttaa. Nyky kaukolämmön hinnoilla on ilmeisesti ihan kiitettävän lyhyet takasinmaksut maalämpöön siirtymisessä.

 

[Galaxy]

Kaukolämmössä ei ole vaihtoehtoja. Toimittaja hinnoittelee ja käyttäjät vikisee. Maalämmössä voit valita mistä sähköt ostat ja paneelit teoriassa hieman auttaa. Nyky kaukolämmön hinnoilla on ilmeisesti ihan kiitettävän lyhyet takasinmaksut maalämpöön siirtymisessä.

Usein tuo vielä ajoittuu siihen että kaukolämmönvaihdin (tms) olisi muutenkin menossa uusiksi niin se kattaa jo osan maalämmön hinnasta.

 

[Fact0ry]

Tuli vastaan myynti-ilmoituksessa että taloyhtiö on päättänyt siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön ja aurinkopaneleihin Helsingin Kontulassa. Mikä järki siinä on vai onko ollenkaaan? Luulisi että kaukolämpö on aika edullinen vaihtoehto pitkässäkin juoksussa.

Kaukolämpö on, ehkä vastoin yleistä luuloa, kallis lämmitysmuoto. Talvikaudella energia maksaa suoran sähkölämmityksen verran ja lisäksi saa maksella tuhteja kk-maksuja myös kesällä jolloin energiaa ei juuri mene.

 

[qtba]

Kaukolämpö on, ehkä vastoin yleistä luuloa, kallis lämmitysmuoto. Talvikaudella energia maksaa suoran sähkölämmityksen verran ja lisäksi saa maksella tuhteja kk-maksuja myös kesällä jolloin energiaa ei juuri mene.

Yleisesti joo, mutta alueellista vaihtelua on paljon ja jossain päin Suomea se on vieläkin ihan hyvä vaihtoehto. Mutta jonkun poliittisen/muun riskin toteutuessa hinnat saattaa pompata ties mihin.

 

[kjns]

Tuli vastaan myynti-ilmoituksessa että taloyhtiö on päättänyt siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön ja aurinkopaneleihin Helsingin Kontulassa. Mikä järki siinä on vai onko ollenkaaan? Luulisi että kaukolämpö on aika edullinen vaihtoehto pitkässäkin juoksussa.

Mielellään ne pitävät tätä mielikuvaa yllä, mutta todellisuudessa suurimmassa osassa maata kaukolämpö ei ole kustannuksiltaan mitenkään erityisen kilpailukykyinen tapa lämmittää kiinteistö. Kustannukset on samaa luokkaa sähkölämmityksen kanssa ja vaihtelu alueittain laajaa, osassa maata halvempaa osassa taas kalliimpaa, koskee sekä sähkönsiirtoa että kaukolämmän hintaa. Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkö lämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon. Maalämmöllä tai monesti jopa suorasähköllä ja ilmalämpöpumpulla saadaan lämpöä kustannustehokkaammin ja halvemmalla kuin kaukolämmöllä.

Edit: muotoiltu kappaletta uudelleen koska luin taulukkoa alkujaan väärin

Energiateollisuus ry:n tammikuun tilastojen mukaan kaukolämmön energiakustannuksen keskiarvohinta tänä vuonna on 123,337 euroa/MWh omakotitalolle, 113,14 eur/MWh 15 asunnon taloyhtiölle ja 107.41 eur/MWh 80 asunnon taloyhtiölle. Tämä ei siis sisällä jyvitettyjä perusmaksuja, jotka tuolla esimerkin pk-seudulla (Helen) on omakotitalolle minimissään 73 eur/kk (sis alv) ja toisessa päässä suuren 80 asunnon taloyhtiön esimerkkihinta on 11600 eur/vuosi (alv 0%)

Edit; kylläpäs näköjään sisältääkin

Koska kaukolämpö on kallista niin monet pienemmät ja suuremmat asiakkaat ovat lähteneet irtaantumaan siitä, ja sen takia taas monet yhtiöt on yrittäneet estää asiakkaita eroamasta järjestelmästä laittamalla siihen kovat maksut (tuhansia euroja jotta pääset eroon kaukolämmöstä), Erityisesti tässä on kunnostautunut Helen. Näistä eroamiskuluista vähän tuli sanomista niin on jouduttu ottamaan takaisinpäin, Helen esim. yritti laskuttaa omikotiasiakkailta 5400 euroa purkukuluja, mutta KKV ei ollut asiasta ihan samaa mieltä niin maksu kohtuullistettiin 1240 euroon. Taloyhtiöiltä sitten veloittavat edelleenkin enemmän maksujen liikkuessa jossain 2500-6000 euron välillä. Osa yhtiöistä ei veloita irtautumisesta kuluja lainkaan jolloin siirtyminen muihin lämmmitystapoihin on edullisempaa.

 

[Pete88]

Lämmitysjärjestelmän valintaan vaikuttaa moni seikka. Kohteesta riippuen, voi kaukolämpö olla ainoa vaihtoehto, jos esimerkiksi maalämmön vaatimia kaivoja ei voida toteuttaa. Lisäksi uudiskohteissa kaukolämpö on ainakin pientaloissa edullisempi hankintahinnaltaan kuin maalämpö. Tämän vuoksi osa saattaa päätyä siihen, vaikka pitkässä juoksussa se ei halvin olisikaan. Gryndaus kohteissa tämä on vielä yleisempää, koska rakentajaa kiinnostaa suurempi kate, jota maalämpö ei myynnillisestikään välttämättä riittävästi edistä.

 

[tommiq]

Energiateollisuus ry:n tammikuun tilastojen mukaan kaukolämmön energiakustannuksen keskiarvohinta tänä vuonna on 123,337 euroa/MWh omakotitalolle, 113,14 eur/MWh 15 asunnon taloyhtiölle ja 107.41 eur/MWh 80 asunnon taloyhtiölle. Tämä ei siis sisällä jyvitettyjä perusmaksuja, jotka tuolla esimerkin pk-seudulla (Helen) on omakotitalolle minimissään 73 eur/kk (sis alv) ja toisessa päässä suuren 80 asunnon taloyhtiön esimerkkihinta on 11600 eur/vuosi (alv 0%)

Nämä Energiateollisuuden luvut sisältää kyllä perusmaksun, eikä pelkkää energiamaksua. Kaukolämmön hintatilasto - Energiateollisuus

Omalta osaltani se koko paketti on noin 130e / MWH talvikuukautena, joka on siis 13 snt/KWh. Mielestäni se ei ole järkyttävän kallis, mutta ei kyllä kovin halpakaan. Optimointimahdollisuudet ovat pienemmät (ainakin omalla laitteistolla..), mutta itse laitteisto on varma ja vakaa. Hinta tuppaa nousemaan melkein joka vuosi.

 

[kjns]

Nämä Energiateollisuuden luvut sisältää kyllä perusmaksun, eikä pelkkää energiamaksua. Kaukolämmön hintatilasto - Energiateollisuus

Omalta osaltani se koko paketti on noin 130e / MWH talvikuukautena, joka on siis 13 snt/KWh. Mielestäni se ei ole järkyttävän kallis, mutta ei kyllä kovin halpakaan. Optimointimahdollisuudet ovat pienemmät (ainakin omalla laitteistolla..), mutta itse laitteisto on varma ja vakaa. Hinta tuppaa nousemaan melkein joka vuosi.

No öh, niinpä muuten näyttää sisältävän, hyvä korjaus, editoin postaukseen

Hankalaa tosiaan luotettavasti laske mitä milläkin metodilla lämmittäminen maksaa kun hommaa vielä sekoittamassa kaukolämmön puolella kausihinnoittelut ja sähkösopimuksissa erihintaiset määräaikaiset ja pörssisähköt, siirtofirmojen hintaeroista puhumattakaan. Vaikka hintakeskiarvo on mitä, niin lukemat voi muuttua paljonkin sen perusteella mitä hintaa maksat suurimman kulutuksen kausina. Ja sitten jo vertailee jotain ILPejä vielä niin niissäkin hyötysuhteet on etelässä ihan eri kuin pohjoisessa.

Yksi nyrkkisääntö kuitenkin taitaa olla että kaikki on kallista, hinnat nousee aina vaan ja asiakas maksaa

 

[Grez]

Voin kuvitella, että jos joku taloyhtiö kaukolämmöstä maalämpöön vaihtaa, että siellä on laskettu vaihdon kannattavan*. Energiakustannuksiltaanhan maalämpö on kaukolämpöä halvempi (kun huomioi hyötysuhteen), joten kysymys on vain että riittääkö halvempi energiakustannus kattamaan hankinta- ja ylläpitokustannuksien erotuksen kaukolämmön muihin kustannuksiin.

* Siis vaikea nähdä yhtiökokousta joka saisi laskelman että maalämpö tulee kalliimmaksi, mutta päättäisi silti vaihtaa. Toki laskelmissa voi olla virheitä.

 

[TommiZeliard]

Mielellään ne pitävät tätä mielikuvaa yllä, mutta todellisuudessa suurimmassa osassa maata kaukolämpö ei ole kustannuksiltaan mitenkään erityisen kilpailukykyinen tapa lämmittää kiinteistö. Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkölämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon. Maalämmöllä tai monesti jopa suorasähköllä ja ilmalämpöpumpulla saadaan lämpöä kustannustehokkaammin ja halvemmalla kuin kaukolämmöllä.

Energiateollisuus ry:n tammikuun tilastojen mukaan kaukolämmön energiakustannuksen keskiarvohinta tänä vuonna on 123,337 euroa/MWh omakotitalolle, 113,14 eur/MWh 15 asunnon taloyhtiölle ja 107.41 eur/MWh 80 asunnon taloyhtiölle. Tämä ei siis sisällä jyvitettyjä perusmaksuja, jotka tuolla esimerkin pk-seudulla (Helen) on omakotitalolle minimissään 73 eur/kk (sis alv) ja toisessa päässä suuren 80 asunnon taloyhtiön esimerkkihinta on 11600 eur/vuosi (alv 0%)

Edit; kylläpäs näköjään sisältääkin

Koska kaukolämpö on kallista niin monet pienemmät ja suuremmat asiakkaat ovat lähteneet irtaantumaan siitä, ja sen takia taas monet yhtiöt on yrittäneet estää asiakkaita eroamasta järjestelmästä laittamalla siihen kovat maksut (tuhansia euroja jotta pääset eroon kaukolämmöstä), Erityisesti tässä on kunnostautunut Helen. Näistä eroamiskuluista vähän tuli sanomista niin on jouduttu ottamaan takaisinpäin, Helen esim. yritti laskuttaa omikotiasiakkailta 5400 euroa purkukuluja, mutta KKV ei ollut asiasta ihan samaa mieltä niin maksu kohtuullistettiin 1240 euroon. Taloyhtiöiltä sitten veloittavat edelleenkin enemmän maksujen liikkuessa jossain 2500-6000 euron välillä. Osa yhtiöistä ei veloita irtautumisesta kuluja lainkaan jolloin siirtyminen muihin lämmmitystapoihin on edullisempaa.

Laskin oman espoolaisen kaukolämpörivarin (haarukka: 1500-2000 m2, 200-300 MWh/a, sopimusteho 100-150 kW) kaukolämpölaskut kulutusjaksolta 1.1.2024-31.12.2024.

Muuten olisin katsonut kulutuksen tuoreesta toimintakertomuksesta, mutta mokoma isännöinti on jättänyt 2024 MWh-solun tyhjäksi. Syykin selvisi. Fivaldin arkistosta puuttuu helmikuun lasku. Löysin kuitenkin alkuperäisen laskun, joten sain excelin täytettyä. Isännöinti on kuitenkin onnistunut laittamaan kiinteistön hoitokuluihin lämmitykseen summan, joka taatusti sisältää helmikuunkin, mutta summa poikkeaa 0,18 € Fortumin laskujen verollisista loppusummista (yht. 20-25 k€).

Koko vuoden 2024 energialaskut yhteensä jaettuna koko vuoden MWh oli 64,49 €/MWh. Vastaavasti kaikkien laskujen käyttötehomaksut per koko vuoden MWh oli 24,68 €/MWh ja varatehomaksut 1,76 €/MWh. Yhteensä 90,94 €/MWh. Kaikki sis. Alv. 24/25,5.

Kirjoittamasi 15 huoneiston taloyhtiö osuu aika lähelle. Kun sellaisen yhtiön keskihinta koko maassa on 113 ja meillä 90,94 €/MWh, niin Espoossa kaukolämpö vaikuttaa keskiarvoa kilpailukykyisemmältä (paljon asiakkaita).

Miten meidän hinta vertautuu suorasähköön? Caruna Espoon alueella sähköenergia + marginaali + suurempien kk-maksujen jyvitys saisi tasoihin päästäkseen maksaa yhteensä 3,606 snt/kWh. Ainakin 2024 alvillinen spot-keskihinta oli enemmän, 5,67 snt/kWh. Marginaalin kanssa noin 6 snt/kWh ja siihen vielä kk-maksuerotus (nyt käytetään 10 MWh, voisi olla eri kk-maksu, jos sähkölämmityksellä meneekin 250 MWh) päälle.



Naapuriyhtiö päätti vaihtaa maalämpöön juuri ennen Venäjän sotimista. Takaisinmaksuaika "hieman" venähti oikein hyvästä meh-tasolle näillä nykyisillä sähkönhinnoilla.


Edit. Kaikki tekemäni kaukolämmön hintavertailut ovat suorasähköön, koska kjns: "Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkölämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon.".

 

[Grez]

Miten meidän hinta vertautuu sähköön? Caruna Espoon alueella sähköenergia + marginaali + suurempien kk-maksujen jyvitys saisi tasoihin päästäkseen maksaa yhteensä 3,606 snt/kWh. Ainakin 2024 alvillinen spot-keskihinta oli enemmän, 5,67 snt/kWh. Marginaalin kanssa noin 6 snt/kWh ja siihen vielä kk-maksuerotus (nyt käytetään 10 MWh, voisi olla eri kk-maksu, jos sähkölämmityksellä meneekin 250 MWh) päälle.

Niin et ilmeisesti huomioinut tuossa sitä, että maalämmössä on se ero suorasähkölämmitykseen, että lämpöä saadaan enemmän kuin sähköä kuluu. Suhde on kai tekijöistä riippuen 1:3-1:4 luokkaa, mutta vaikka olisi ihan surkea 1:2 suhde, niin laskelman tuloksen pitäisi olla:
...sähköenergia + marginaali + suurempien kk-maksujen jyvitys saisi tasoihin päästäkseen maksaa yhteensä 12,700 snt/kWh. Ainakin 2024 alvillinen spot-keskihinta oli vähemmän, 5,67 snt/kWh...

Edit: Sori, joo puhuitkin nimenomaan suorasähköstä.

 

[TommiZeliard]

Niin et ilmeisesti huomioinut tuossa sitä, että maalämmössä on se ero suorasähkölämmitykseen, että lämpöä saadaan enemmän kuin sähköä kuluu. Suhde on kai tekijöistä riippuen 1:3-1:4 luokkaa, mutta vaikka olisi ihan surkea 1:2 suhde, niin laskelman tuloksen pitäisi olla:
...sähköenergia + marginaali + suurempien kk-maksujen jyvitys saisi tasoihin päästäkseen maksaa yhteensä 12,700 snt/kWh. Ainakin 2024 alvillinen spot-keskihinta oli enemmän, 5,67 snt/kWh...

Vertasin kaukolämpöä suorasähköön, eli 1:1, koska kjns kirjoitti: "Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkölämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon.".

Hän antoi ymmärtää, että kaukolämpö olisi samaa luokkaa kuin suorasähkö, mutta kaukolämmön perusmaksut huomioimalla jopa kalliimpi. Meidän yhtiössä ei näin ollut, vaan suorasähkön alvillisen energiahinnan tulisi olla enintään 3,1-3,3 snt/kWh (kun marginaali 0,3-0,5), mutta käytännössä vielä vähemmän, koska veikkaan sähkön perusmaksujen pomppaavan, jos nykyisen 10 MWh sijaan käyttäisimme 250 MWh ja pakkasella hirmutehoja. Toki rakentamalla koko yhtiöön uuden varaavan ja älykkään lämmityksen voisi sähkön alvillisen hinnan saada painettua kaukolämpöä alemmas, mutta se maksaa.


Laitoin lopussa kaksi rivinvaihtoa, kun vaihdoin aihetta naapurin maalämpökokemukseen. En lähde tarkkoja vuosia heittämään, kun en painanut mieleen, mutta takaisinmaksulaskelma oli yllättävän herkkä sähkön hinnan suurelle nousulle. Kaukolämpö oli jo valmiina, mutta maalämpöä rasittaa liki 200 k€ perustamiskuluista aiheutuvien lyhennysten ja pääomakulujen "vastavirta". Maalämmön pitää halvemmilla käyttökustannuksilla kiriä eroa kiinni, ja tämä hidastui merkittävästi, kun sähkön hinta sodan alettua nousi. Korotkin nousivat. Jos soudat koskea vastavirtaan veden suhteen 6 km/h ja vesi virtaa 5 km/h, kestää kilometrin kosken soutaminen tunnin. Jos soutunopeus veden suhteen hidastuu vaivaiset 8,33 % (tai kosken nopeus kasvaa 10 %), tuplaantuu soutuaika kahteen tuntiin. Vähän samaa yllättävyyttä oli tuossa maalämpölaskelmassa ennen sotaa vs. jälkeen.

Puheenjohtajan mukaan päätös oli ollut niin kiikun kaakun vanhojen jäärien yhtiössä, että ei olisi mennyt läpi pari vuotta myöhemmin päivitetyllä takaisinmaksuajalla.

 

[Collusion]

Tuo kuulostaa erittäin huonosti muotoillulta kappaleelta. Olen seurannut pääkaupunkiseudun asuntoja (uusia ja vanhoja) aika kauan, eikä ole tullut vastaan tuollaista muotoilua, että voisi mitenkään käsittää että tontinvuokravastikkeen maksaminen muuttaisi tonttiosuuden lunastushintaa. Erikoisin säätö viime vuosilta on ollut 10 vuoden kiinteä korko ja jonkinlainen osaomistusviritelmä Suurpellossa. (Toki ehkä jotain on mennyt ohi silmien, ei siinä mitään - mutta isoilla rakennusliikkeillä on aika lailla samanlaiset ehdot vuokratonteissa kaikilla.)

Lujatalolla on monissa uusissa kohteissa Espoossa tavallisesta poikkeava vuokratontti, jossa taloyhtiö on valmiiksi lunastanut 70% tontista, ja 30% jää osakkaille vuokratonttiperiaatteella. Pidän sitä ihan hyvänä kehityskulkuna, ja vaikka yleisesti välttäisin vuokratontteja, niin tuo järjestely pääsee jo lähellä harkintaa.

Enivei, suosittelisin kiltisti kysymään asiaa myyjältä. Sieltä sen tiedon saa varmimmin, koska tuollaisella muotoilulla ainakin itse suhtautuisin hyvin epäillen. Onkohan myyjä joku pieni rakennuttaja ei-kasvukeskuksessa... Todennäköisesti siellä myyjän päässä on joku mokannut tai ei ole itse ymmärtänyt miten vuokratontti ja sen lunastaminen toimii.

Ihannemaailmassa tuo tietenkin toimisi juuri noin, mutta oikeasti nuo vuokratonttien lunastushinnat tuppaavat nousemaan ajan kuluessa (mitä lie indeksiä käyttävät hintaa nostaakseen) eikä vastikkeen maksaminen siihen vaikuta mitään. En tiedä miten nuo vuokratontin vastikkeet yleensä lasketaan, mutta mutuilisin että siellä on joku asettanut tuottotavoitteen 4-5% ja vastike kattaa sen. (100 000 euron lunastushinta x 0,05 = 5000 euroa, eli 417 euroa kuussa kuukausittain, näin esimerkkinä kuulostaa oikeansuuntaiselta pk-seudulla. Ja tuohon 30 000 euron lunastushintaan tällä logiikalla tulee 125 euroa kuukaudessa, joten uskoisin entistä vahvemmin että tuo muotoilu on virheellinen.) Jos joku tietää tarkemmin niin olisi kiva kuulla. Sijoitusrahastojen raporteistahan noita voisi saada selville.

Sain asuntovälittäjältä tällaisen vastauksen:

Vuokralainen = Rakennusliike
Vuokranantaja = Ålandsbanken tonttirahasto

Yhtiö voi kerran vuodessa maksaa halukkaiden osakkaiden lunastushinnan verran vuokranantajalle.

Tässä toki ihmetyttää edelleen se, että tontin vuokralainen on rakennusliike eikä itse AS Oy. Mitä tapahtuu esim. silloin, jos rakennusliike menee konkurssiin?

 

[kjns]

Vertasin kaukolämpöä suorasähköön, eli 1:1, koska kjns kirjoitti: "Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkölämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon.".

Hän antoi ymmärtää, että kaukolämpö olisi samaa luokkaa kuin suorasähkö, mutta kaukolämmön perusmaksut huomioimalla jopa kalliimpi. Meidän yhtiössä ei näin ollut, vaan suorasähkön alvillisen energiahinnan tulisi olla enintään 3,1-3,3 snt/kWh (kun marginaali 0,3-0,5), mutta käytännössä vielä vähemmän, koska veikkaan sähkön perusmaksujen pomppaavan, jos nykyisen 10 MWh sijaan käyttäisimme 250 MWh ja pakkasella hirmutehoja. Toki rakentamalla koko yhtiöön uuden varaavan ja älykkään lämmityksen voisi sähkön alvillisen hinnan saada painettua kaukolämpöä alemmas, mutta se maksaa.


Laitoin lopussa kaksi rivinvaihtoa, kun vaihdoin aihetta naapurin maalämpökokemukseen. En lähde tarkkoja vuosia heittämään, kun en painanut mieleen, mutta takaisinmaksulaskelma oli herkkä sähkön hinnan suurelle nousulle. Kaukolämpö oli jo valmiina, mutta maalämpö joutuu aikas takamatkalle liki 200 k€ perustamiskulujen ja korkojen takia. Sen pitää halvemmilla käyttökustannuksilla kiriä eroa kiinni, ja tämä hidastui merkittävästi, kun sähkön hinta sodan alettua nousi. Puheenjohtajan mukaan päätös oli ollut niin kiikun kaakun vanhojen jäärien yhtiössä, että ei olisi mennyt läpi pari vuotta myöhemmin päivitetyllä takaisinmaksuajalla.

Kiitos hyvästä laskuesimerkistä, hyvä aina nähdä käytännön numeroita!

Mutta ei kannata kuitenkaan jäädä siihen pelkkään suorasähköön kiinni koska koko keskustelu kuitenkin alkoi siirtymisestä maalämpöön joka on hyötysuhteeltaan huomattavasti parempi. Lisäksi tosiaan luin sitä taulukkoa alkujaan väärin ja hintojen loppusumma sisälsi perusmaksut jyvitettynä kulutuksen mukaan, toisin kuin aluksi luulin, voisin tuotakin kohtaa vähän editoida alkuperäisestä viestistäni koska se pelkkä energia harvoin maksaa samaa kuin sähkö + siirto.

Joka tapauksessa kirjoitus jatkui myöhemmin että maalämmöllä ja monesti myös suorasähköllä + ilpillä (ok-taloon viitaten) voi lämmittää usein edullisemmin kuin kaukolämmöllä. Toki sitten jos näitä lähtee vertailemaan niin voi vertailla myös ne kaukolämpöjen ja maalämpöjen perustamiskustannukset ja ilmalämpöpumppujen hinnat vs. pelkkien sähköpattereiden hinnat huoneisiin. Mun näkökulma asioihin toki ok-taloasujana on enemmän ok-talon näkökulmasta, taloyhtiöllä on enemmän muuttujia mm. noiden liittymien kokojen suhteen jos lämmittää kaukolämmöllä vs. suorasähkö. Ok-talossa taas käytännössä tarvitse joka tapauksessa sen 3x25A liittymän ja se taas riittää yllättävän hyvin kunhan vähän kattelee miten sähköä käytät, meilläkin kuitenkin torppa, käyttövesi ja ulkoporeallas lämpenee ja auto latautuu nätisti 25A pääsulakkeella.

Suorasähköllä, kuten sillä kaukolämmölläkin, hinnat riippuu paljon alueesta missä talo sijaitsee. Esim. täällä Carunan alueella ok-talossa pelkkää yleissiirtoa maksetaan 5,26 snt/kWh (+ verot 2,82..) ja mulla on tällä hetkellä 7,9 snt sähkösopimus niin mä maksan sitten sähköstä kokonaisuudessaan melko tarkkaan 16 snt/kWh joka menee yli kaukolämmön keskihinnan. Joku toinen taas rallattelee eri kWh hinnalla ja halvemmalla siirtohinnalla jonkun toisen verkon alueella, esimerkkinä vaikka naapurikaupunki Turku jossa paikallinen verkkoyhtiö ottaa 1,91 snt/kWh niin tällä siirtomaksulla oliskin aika paljon (3,35 snt) halvempaa lämmitellä sähköllä. Ja toki se kk-maksukin on joku 7,60 euroa vs. Carunan kolmekymppiä. Ja sitten taas muistan lukeneeni ettei Caruna edes ole se Suomen kallein verkkoyhtiö, vaan joku veloittaa siirtoakin yli 6 snt niin silloin saa lämmityksestä maksella sievoisen summan jos suorasähköllä lämmittelee...

Tuolta Energiateollisuuden taulukoista kun katsoo niin kalleimmat kokonaishinnat pientalon sarakkeessa on jossain 180-211 eur/MWh tienoilla korkeimpien energiamaksujen ollessa 115-150 eur/MWh tienoilla niin tuossa maksaa kaukolämpö jo helposti enemmän kuin suoralla sähköllä lämmittäminen etenkin ILPillä avustettuna maksais. Halvimmillaan taas pääsee näköjään alle 90 euron kokonaiskustannuksiin halvimman energian ollessa alle 60 euron/MWh, niin tuossa alkaa hinta olemaan jo monessa paikassa kilpailukykyinen.

Pakko muuten kommentoida myös tuota taulukkoa sen verran, että ovat laskeneet ok-talon tarvitsevan 18 MWh vuodessa ilman ja veden lämmitykseen. Meillä tuo vastaa suunnilleen koko vuoden kulutusta mukaanlukien ulkoporealtaan lämmittely vuoden ympäri (sähköauton lataaminen ei sisälly tähän lukemaan) . Etelässä lämmitysenergian tarve on pienempi kuin pohjoisessa niin täällä perusmaksuilla voi olla suurempi vaikutus/osuus koko vuoden kuluihin kun taas pohjoisessa korostuu energian hinta pidemmällä lämmityskaudella ja kylmemmillä lämpötiloilla.

Tapauskohtaista siis, ja kannattaa tosiaan laskea onko järkee vai ei, mutta ei se kaukolämpö tänä päivänä ole mikään thö ratkaisu halpaan lämmitykseen kuten ehkä joskus aikanaan on ollut.

 

[chrisekh]

ok-talon tarvitsevan 18 MWh

Jos en ihan vaarin nopeasti laske paassani niin tuo on 1800 litraa poltto-oljya ja oma mutu sanoo etta kylla kaikilla ainakin sen verran vuodessa menee. Ja ihan silla sanon etta oljylammitteinen asunto on ihan hyva verrokki kaukolammitettyyn asuntoon kun ei tassa puhuta mistaan matalaenergia taloista jos ollaan siirtymassa kaukolammosta maalampoon.

 

[Warwick]

Ottamatta kantaa muotoiluseikkoihin niin meillä oli taloyhtiössä tuommoinen järjestely. Taloyhtiölainalla vuokratontin lunastus ja sitten ne joilla vuokraosuus oli jäljellä maksoivat tuota vuokravastiketta. Jokainen maksettu erä pienensi "lunastushintaa".

Tässäkin on hieman termit sekaisin. Jos taloyhtiö lunastaa tontin lainalla, ne osakkaat, jotka eivät maksa lainaosuuttaan pois maksavat rahoitusvastiketta, ei vuokravastiketta.

 

[Boulder]

Tässäkin on hieman termit sekaisin. Jos taloyhtiö lunastaa tontin lainalla, ne osakkaat, jotka eivät maksa lainaosuuttaan pois maksavat rahoitusvastiketta, ei vuokravastiketta.

Minäkin ihmettelin tätä jo jonkin aikaa. Luulin, että kyse on pysyvästä tonttivuokrasta, jota maksavat ne, jotka eivät ole lunastaneet osakkeidensa mukaista osuutta.

 

[SuperKilppari]

Sain asuntovälittäjältä tällaisen vastauksen:

Vuokralainen = Rakennusliike
Vuokranantaja = Ålandsbanken tonttirahasto

Yhtiö voi kerran vuodessa maksaa halukkaiden osakkaiden lunastushinnan verran vuokranantajalle.

Tässä toki ihmetyttää edelleen se, että tontin vuokralainen on rakennusliike eikä itse AS Oy. Mitä tapahtuu esim. silloin, jos rakennusliike menee konkurssiin?

Jos kyse on uudiskohteesta, niin ehkä rakennusliike on vuokralainen sen aikaa, kunnes As Oy on saatu osakkaiden hallintaan tms.

En tiedä miten tuo menee, nythän on paljon uudiskohteita joissa on paljon asuntoja myymättä ja rakennusliikkeet (tai ainakin YIT jossain Maikkarin haastattelussa) sanoi että asunnonostaja ei saisi kontolleen riskiä taloyhtiön muista asunnoista jos ne jäävät myymättä - tai jäin käsitykseen, että niin kauan kuin asunnot on myymättä, esim. YIT vastaa myymättömien asuntojen vastikkeista ja muista velvoitteista. Montako vuotta tällainen järjestely sitten on kestävällä pohjalla, en tiedä, mutta varmaan luottavat siihen että saavat asunnot myytyä parin vuoden sisällä kävi mitä kävi, ja yrittävät luoda varmuutta markkinoille.

Enivei tuo edelleen kuulostaa normaalilta vuokratontilta. Ei Ålandsbanken mitään hyväntekeväisyyttä tee, vaan he haluavat tuottoa tontilleen (tai siihen sitomalle rahalleen) ja se tapahtuu joko tontinvuokravastikkeena (jolla ei saa omistusosuutta) tai taloyhtiön tontinlunastuksena joko kokonaan tai osittain. Jos rakennusliike on asuntovälittäjän mielestä vuokralainen, niin se viittaisi siihen että tonttia ei ole lunastettu.

Mutta asuntovälittäjän pitäisi kyllä osata selittää tämä tonttijuttu rautalangasta itselleen ja kaikille kiinnostuneille, ja jos kyse nyt jollain ihmeellä olisi jonkinlaisesta osittaisesta lunastuksesta jokaisen tontinvuokravastikkeen yhteydessä, niin siitä varmaan on jonkinlainen laskelma, että milloin tonttiosuus sitten on lunastettu kokonaan, kun on noita tontinvuokravastikkeita maksanut tarpeeksi. Jos osuuden hinta oli 30 000 euroa ja "vastike" 130 euroa, niin reilu 19 vuotta pitäisi mennä jotta tontti on lunastettu (ottamatta huomioon mitään korotuksia, joita varmasti tulee). En kyllä millään tällaiseen jaksa uskoa ennen kuin toisin todistetaan, koska joltakin jää tuotto pois sisäänlaitetulta rahalta, ja se ei kuulosta tontinvuokrarahastojen toiminnalta alkuunkaan. (Pakko toki myöntää että en ole yhtään vuokratontilla olevaa asuntoa ostanut enkä niiden papereihin sen kummemmin tutustunut, joten ehkä olen itse ymmärtänyt jotain väärin. Mutta rahan logiikka on yleensä aika lailla sama...)

Toki tuo ylläolevissa postauksissa kuvattu kuvio on täysin mahdollinen, mutta jos taloyhtiö/rakennusliike ei ole tonttia lunastanut, niin...

 

[Grez]

En tiedä miten tuo menee, nythän on paljon uudiskohteita joissa on paljon asuntoja myymättä ja rakennusliikkeet (tai ainakin YIT jossain Maikkarin haastattelussa) sanoi että asunnonostaja ei saisi kontolleen riskiä taloyhtiön muista asunnoista jos ne jäävät myymättä - tai jäin käsitykseen, että niin kauan kuin asunnot on myymättä, esim. YIT vastaa myymättömien asuntojen vastikkeista ja muista velvoitteista.

Niin yleensä tuo menee niin, että Asunto-Osakeyhtiö perustetaan ennen kuin rakentaminen alkaa. Kaikki yhtiön osakkeet ovat aluksi esimerkiksi rakentavan yhtiön kuten YIT omistuksessa. Eli omistaja vastaa aivan normaalisti omistamiensa osakkeiden vastikkeista - eli tuo että esim. YIT vastaa vastikkeista kunnes on myyty on aivan normaali kuvio.

Sinänsä ajattelisin kuitenkin että jos vaikka 75% osakkeista olisi rakennuttajan omistuksessa ja rakennuttaja syystä tai toisesta päättäisi lopettaa vastikkeiden maksun, niin kyllähän se taloyhtiö ja sitä kautta niiden jo myytyjen osakkeiden omistajat olisi vähän kusessa. Toki tämä temppu tekisi loppujen osakkeiden myymisestä vielä vaikeampaa, joten tuskin sellaista temppua kovin kevyesti tehdään.

 

[---Alf]

Aivan varmasti lopettaa jos osakkeet omistava rakennusyhtiö haetaan konkurssiin. Suomessa on isojakin rakennusyhtiöitä kipannut, joten en vertaisi niitä pankkeihin.

 

[Grez]

Niin konkurssi ei ole "kovin kevyt" peruste.

 

[kaarlos]

Niin yleensä tuo menee niin, että Asunto-Osakeyhtiö perustetaan ennen kuin rakentaminen alkaa. Kaikki yhtiön osakkeet ovat aluksi esimerkiksi rakentavan yhtiön kuten YIT omistuksessa. Eli omistaja vastaa aivan normaalisti omistamiensa osakkeiden vastikkeista - eli tuo että esim. YIT vastaa vastikkeista kunnes on myyty on aivan normaali kuvio.

Sinänsä ajattelisin kuitenkin että jos vaikka 75% osakkeista olisi rakennuttajan omistuksessa ja rakennuttaja syystä tai toisesta päättäisi lopettaa vastikkeiden maksun, niin kyllähän se taloyhtiö ja sitä kautta niiden jo myytyjen osakkeiden omistajat olisi vähän kusessa. Toki tämä temppu tekeisi loppujen osakkeiden myymisestä vielä vaikeampaa, joten tuskin sellaista temppua kovin kevyesti tehdään.

Nykyisen oman taloyhtiön historiassa on myös epäilyttäviä päätöksiä joita on rakennusvaiheen jälkeen ajettu sisään silloisella rakennuttajan osake-enemmistöllä (mm. tiettyjen korjausten tekemättä jättäminen rakennuttajan rahoista).

Itse en vielä tuolloin kyllä tässä asunut, mutta aika karua stooria kuullut silloiselta PJ:ltä.

 

[Grez]

Nykyisen oman taloyhtiön historiassa on myös epäilyttäviä päätöksiä joita on rakennusvaiheen jälkeen ajettu sisään silloisella rakennuttajan osake-enemmistöllä (mm. tiettyjen korjausten tekemättä jättäminen rakennuttajan rahoista).

Onneksi sentään asunto-osakeyhtiölain mukainen äänileikkuri on osakkeenomistajakohtainen ja sen mukaan ”Yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.”

Toki jos ei ole vielä kahta muuta osakkeenomistajaa siinä vaiheessa, kun päätöksiä tehdään tai jos muut eivät vaivaudu osallistumaan päätöksen tekoon. Jälkimmäinen toki on valitettavan yleistä.

En ole yhdessäkään yhtiöjärjestyksessä toistaiseksi nähnyt, että äänileikkuri olisi poistettu ja välttäisin kyllä sellaista, ainakin uudiskohdetta, jossa olisi.

 

[forerunner]

Olipas erikoiset lainaneuvottelut kun tarjottiin oletuksena lainaa uuteen asuntoon ilman omarahoitusosuutta eli siirretään vanha laina uuteen asuntoon ja mitä kerennyt vanhaa asuntoa maksaa niin kilahtaisi tilille ja paikataan pelkästään uudella lainalla asuntojen hintojen erotus. Toki tässä tilanteessa kuulostaisi ihan hyvälle ratkaisulle kun hieman on tarkoitus remppaa tehdä ja puoliso on hoitovapaalla eli käytännössä yksillä tuloilla menty alkuvuosi.

 

[Grez]

Olipas erikoiset lainaneuvottelut kun tarjottiin oletuksena lainaa uuteen asuntoon ilman omarahoitusosuutta eli siirretään vanha laina uuteen asuntoon ja mitä kerennyt vanhaa asuntoa maksaa niin kilahtaisi tilille ja paikataan pelkästään uudella lainalla asuntojen hintojen erotus. Toki tässä tilanteessa kuulostaisi ihan hyvälle ratkaisulle kun hieman on tarkoitus remppaa tehdä ja puoliso on hoitovapaalla eli käytännössä yksillä tuloilla menty alkuvuosi.

Onhan tuossa kertomasi mukaan omarahoitusosuutta se, mikä oli edellisessä asunnossa omarahoitusosuutta + mahdollinen arvonnousu.

Eli esim. edellisen asunnon ostit 200ke, lainaa 160ke, josta maksettu 18ke. Nyt myydään 250ke hinnalla ja ostetaan 300ke asunto. Eli sinulle tulee takaisin 18ke, otat lainaa 210ke (160ke alkuperäinen laina plus hintojen erotus 50ke) joten omarahoitusosuus on 90 ke (edellisen asunnon omarahoitus 40ke + arvonnousu 50ke).

Vai tarkoittiko että tilille kilahtaa edellisen asunnon omarahoitusosuus ja se mitä on keretty maksaa eli esimerkin tapauksessa 58ke. Silloinkin omarahoitusosuutta olisi edellisen kämpän arvonnousu.

Toki jos vanhan kämpän arvo on laskenut saman verran kuin mitä pistit aikanaan omarahoitusta, niin sittenhän ei tosiaan ollut omarahoitusosuutta. Ei vaikuta todennäköiseltä.

 

[forerunner]

Onhan tuossa kertomasi mukaan omarahoitusosuutta se, mikä oli edellisessä asunnossa omarahoitusosuutta + mahdollinen arvonnousu.

Eli esim. edellisen asunnon ostit 200ke, lainaa 160ke, josta maksettu 18ke. Nyt myydään 250ke hinnalla ja ostetaan 300ke asunto. Eli sinulle tulee takaisin 18ke, otat lainaa 210ke (160ke alkuperäinen laina plus hintojen erotus 50ke) joten omarahoitusosuus on 90 ke (edellisen asunnon omarahoitus 40ke + arvonnousu 50ke).

Vai tarkoittiko että tilille kilahtaa edellisen asunnon omarahoitusosuus ja se mitä on keretty maksaa eli esimerkin tapauksessa 58ke. Silloinkin omarahoitusosuutta olisi edellisen kämpän arvonnousu.

Toki jos vanhan kämpän arvo on laskenut saman verran kuin mitä pistit aikanaan omarahoitusta, niin sittenhän ei tosiaan ollut omarahoitusosuutta. Ei vaikuta todennäköiseltä.

No siis periaatteessa näin, luvut suuntaa antavia:

Ostin asunnon 200 000, otin lainaa 180 000€. Myin asunnon hieman tappiolla 195 000€ ja lainaa jäljellä 150 000€. Uuden asunnon hinta 250 000€, otetaan uutta lainaa 100 000€ ja mun tilille jää 45 000€.

 

[Grez]

No sittenhän tosiaan jos uuden kämpän arvo on 250k ja lainaa on 250k niin omarahoitus on nolla. On kyllä aika erikoista pankin riskinkin kannalta ajatellen. Ehkä ne ajattelee että sulle jäävillä rahoilla rempataan jolloin uuden asunnon arvoksi tulee suurempi.

 

[TommiZeliard]

No siis periaatteessa näin, luvut suuntaa antavia:

Ostin asunnon 200 000, otin lainaa 180 000€. Myin asunnon hieman tappiolla 195 000€ ja lainaa jäljellä 150 000€. Uuden asunnon hinta 250 000€, otetaan uutta lainaa 100 000€ ja mun tilille jää 45 000€.

Tarjosivatko kylkeen jotain maksullista takausta, vai lupasitko vakuudeksi jotain muutakin kuin tuon uuden asunnon, jonka vakuusarvo on 60-75k vähemmän kuin lainamäärä?

 

[forerunner]

Tarjosivatko kylkeen jotain maksullista takausta, vai lupasitko vakuudeksi jotain muutakin kuin tuon uuden asunnon, jonka vakuusarvo on 60-75k vähemmän kuin lainamäärä?

Meillä on tuossa aikaisemmassa lainassa, joka siirtyisi suoraan uuteen asuntoon, ostettu takaus (mikä minusta oli lainanottohetkellä todella edullinen) ja virkailija oli sitä mieltä että se riittäisi eikä tarvittaisi lisävakuuksia.

E: haluttiin säilyttää laina kun siinä on hyvä korkoputki, maksimikorko marginaalin kanssa noin 1.8%, toki nyt rupeaa korot jo sitä lähestymään, mutta on viime vuosien aikana maksanut itsensä moninkertaisesti.

 

[korpijääkäri]

Meillä on tuossa aikaisemmassa lainassa, joka siirtyisi suoraan uuteen asuntoon, ostettu takaus (mikä minusta oli lainanottohetkellä todella edullinen) ja virkailija oli sitä mieltä että se riittäisi eikä tarvittaisi lisävakuuksia.

E: haluttiin säilyttää laina kun siinä on hyvä korkoputki, maksimikorko marginaalin kanssa noin 1.8%, toki nyt rupeaa korot jo sitä lähestymään, mutta on viime vuosien aikana maksanut itsensä moninkertaisesti.

Milloin otitte tämän korkosuojan, mikä vuosi?

 

[Grez]

Milloin otitte tämän korkosuojan, mikä vuosi?

Miksi melkein vuoden vanha graafi?

 

[forerunner]

Milloin otitte tämän korkosuojan, mikä vuosi?

2021 loppuvuodesta
E: enpäs ottanutkaan kun kesä-heinäkuussa

 

[Taneli-]

Tästä kannattaa lukea miksi aina ei kannata ostaa sitä uutta asuntoa, varsinkaan jos kaikkia asuntoja ei ole ns. myyty:

Seinäjokelainen mies menettää 50 000 euroa, jos taloyhtiö menee konkurssiin: ”Pitääkö tässä pahvilaatikoita alkaa syödä”

Kuntarahoitus hakee konkurssiin 19:ää Lakea oy:n taloyhtiötä eri puolilla Suomea. Taloyhtiöissä asukkaat ovat maksaneet alkupääoman ja osa vuokrasta kerryttää asuntoa omaksi.

yle.fi

Eikä sekään ole takeena että osake mitä on hankkimassa sijaitsisi isommassa selkeästi kasvavassa paikassa (kuten vaikka Espoo ja on tuolla Turkua, Riihimäkeä jne)

"

Juttu tiivistettynä​

• Useat Lakea oy:n omistamat taloyhtiöt eri puolilla Suomea ovat konkurssiuhan alla, mikä on yllättänyt asukkaat.
• Kuntarahoitus hakee konkurssiin 19 Lakean taloyhtiötä. Talot sijaitsevat muun muassa Espoossa, Vantaalla, Kuopiossa, Seinäjoella ja Jyväskylässä.
• Asukkaat pelkäävät suuria taloudellisia menetyksiä ja ovat huolissaan tulevaisuudestaan.
• Talousvaikeuksissa oleva Lakea yrittää edelleen myydä yhtiönsä sijoitusyhtiö Korpi Capitalille tilanteen rauhoittamiseksi.

"

Tässäkin varmaan tyypit ajatelleen että kun kyseessä on 19 lähes uutta taloyhtiötä ja omistavan firman takana on useampi kunta joten on luotettu siihen ettei ongelmia voi varmaankaan syntyä.

+ Toki tuostakin olisi voinut saada tietoa jos olisi viitsinyt käydä yhtiökokouksissa mitä eivät nuo "yllättyneet" olleet tehneet. Eli kyllä noista tiedotettiin kuitenkin mutta jos ei lue tiedotteita eikä käy kokouksissa niin...

Toisesta jutusta lukien: "
Lakean suurimmat omistajat ovat Seinäjoen, Vaasan, Lapuan ja Kokkolan kaupungit."

Kyseessä on kuitenkin noin 2000 asuntoa omistava yhtiö mitä ollaan myymässä tai yritetty myydä päälle 5 miljoonalla mutta hinta mikä yritettiin hyväksyä oli 9200€.. ei mennyt lävitse viimevuonna kun varmaan velkojat pelkäsivät että eivät tule näkemään rahojaan.

 

[Grez]

Tästä kannattaa lukea miksi aina ei kannata ostaa sitä uutta asuntoa, varsinkaan jos kaikkia asuntoja ei ole ns. myyty:

Seinäjokelainen mies menettää 50 000 euroa, jos taloyhtiö menee konkurssiin: ”Pitääkö tässä pahvilaatikoita alkaa syödä”

Kuntarahoitus hakee konkurssiin 19:ää Lakea oy:n taloyhtiötä eri puolilla Suomea. Taloyhtiöissä asukkaat ovat maksaneet alkupääoman ja osa vuokrasta kerryttää asuntoa omaksi.

yle.fi

Niin tässähän tosin ilmeisesti niitä asuntoja ei edes "myyty", vaan kyse oli sellaisesta "vuokraamalla omaksi" konseptista.

 

[Taneli-]

Niin tässähän tosin ilmeisesti niitä asuntoja ei edes "myyty", vaan kyse oli sellaisesta "vuokraamalla omaksi" konseptista.

Kyllä siihen ilmeisesti jonkun verran (esim. tuo mainittu 50 000€ käsiraha + "osa" millä on maksettu asuntoa) on saanut rahaa uppoamaan:
"
asukas maksaa ensin käsirahan eli seitsemän prosentin alkupääoman. Sen jälkeen asukas maksaa vuokraa, josta osa kerryttää asuntoa omaksi ja 20 vuoden jälkeen asunnon voi lunastaa itselleen.
"

Jos uusi kämppä esim. Turussa tai Espoossa maksaa vaikka maltilliset 500 000€ niin 35k käsiraha, sitten 20v vuokraa (tuossa jutussa mainittiin 1000€/kk) sen 20v = 240 000€ mistä "osa" kerryttää" eli sanotaan ruhtinaalliset 50% mikä on oikeasti varmaan pienempi osuus minkä jälkeen voi lunastaa itselleen (eli maksaa ehkä loput 500k - 240/2= 120k+35k = joutuisi maksamaan vielä 345 000€). Toki se asunnon arvo teoriassa myös laskee mitä pidempään siinä asutaan mutta monesti sitä ei vaan näe hinnassa.. voi jopa olla ja perinteisesti onkin ollut niin että sen kämpän arvo kohoaa ajan kuluessa.

Jutussa ei tietysti mainita mitään siitä paljonko nuo "vuokrat" sitten elävät, varmasti nousseet korot jne. nostavat niitä tai sitä miten käy käsirahan ja jo maksettujen vuokrien jotka kerryttävät sitä säästöä mikä vähennättäisiin ostohinnasta 20v päästä JOS asukas päättääkin muuttaa pois eikä lunasta asuntoa...

 

[KiLLPaTRiCK]

Olisi hauska tietää, miten ne ovat tämän sopan saaneet aikaiseksi.

Asuntosijoitusyhtiön arvo tippui vuodessa viisi miljoonaa – nyt pohjalaiskunnat myyvät Lakean alle kymppitonnilla

Rakennusalan ahdinko iski rajusti pohjalaskuntien omistamaan Lakeaan. Nyt noin 2000 asuntoa omistava yhtiö halutaan myydä halvalla Korpi Capitalille.

yle.fi

Tuossa Tanelin linkaamassa jutussa hieman aukeaa, mutta kunnat ovat lähteneet kiinteistöbisnekseen ja sitten tapahtui mitä? Luulisi, että jos saa itse myydä itselleen tontteja (halvalla lunastettuja) ja kaavoittaa korkeaa kerrostaloa sille, niin pitäisi pystyä printtaamaan rahaa, mutta nyt on onnistuttu ottamaan käkättimeen vuosia ja tappioille ei näy loppua?

 

[Mystiqa]

Ainakin osassa kohteita on ollut vaihtuvalla korolla ja kun sen takia vuokrat on jouduttu tuplaamaan, niin asukkaat on purkaneet sopimuksia, joka on johtanut ongelmiin. Saattoi olla, että tuo 7% osuus pitäisi saada purku tilanteessa takaisin mutta näitä on sitten jäänyt rästiin talousvaikeuksien takia.

Tuossa ylen artikkelissa mainittu 50k ei ollut se pelkkä 7% käsiraha, vaan sisälsi myös 5 vuoden edestä lyhennyksiä.

Aiheesta löytyy myös muita uutisia ko rahavaikeuksiin liittyen.

 

[KiLLPaTRiCK]

Kun näitä juttuja lukee, niin sanoisin että asuntorakentamisen ongelmat eivät ole takanapäin. Veikkaan, että tästä toipumiseen menee vuosia. Vielä on tuhansia uusia asuntoja myymättä ja ei niitä kukaan osta, kun eihän kellään ole varaa ostaa jotain kerrostalokoppia 500k - 1 megalla. Sitten ne ovat vielä täynnä ongelmia.

 

[Taneli-]

Ei kai kukaan (edes kunta/kaupunki) ole niin tyhmä että suostuu tekemään diilin missä asukkaalla on 20v aika pyytää käsiraha ja lyhennykset takaisin minkä jälkeen muuttaa muualle? Eli asua käytännössä ehkä hyvinkin halvalla uudenkarheassa kämpässä vaikka 19 vuotta. Sitten muuttaa ja tehdä saman uudestaan kohtuullisen pienellä käsirahalla?

 

[Mystiqa]

Tässä on esim Ilkan uutinen 2023 vuodelta noista vuokran korotuksista mutta tuo on maksumuurin takana.

Lakea ilmoitti huimista vuokrankorotuksista – "Eihän kellään ole varaa maksaa sellaista vuokraa"

Kirsti Koski laski Omaksi-rahoitusmallin sopivan eläkeläiselle

ilkkapohjalainen.fi

 

[Taneli-]

Tässä on esim Ilkan uutinen 2023 vuodelta noista vuokran korotuksista mutta tuo on maksumuurin takana.

Lakea ilmoitti huimista vuokrankorotuksista – "Eihän kellään ole varaa maksaa sellaista vuokraa"

Kirsti Koski laski Omaksi-rahoitusmallin sopivan eläkeläiselle

ilkkapohjalainen.fi

Tässä juttu (wall of text):

"
Kirsti Kosken koti on 65 neliön kolmio. Se sijaitsee talon ylimmässä eli kuudennessa kerroksessa. Parvekkeelta näkisi ABB:lle, hänen vanhaan työpaikkaansa, ellei metsä olisi välissä.

Asunnon vuokra on ollut tänä vuonna 990 euroa. Siitä rahoitusvuokraa on 630 euroa ja hoitovuokraa 341 euroa. Lisäksi on ollut vesimaksu.

Nyt Lakean ilmoituksen mukaan Kosken rahoitusvuokra nousee vuoden alusta 1 656 euroon. Koko maksu pomppaa 2 015 euroon.
"
+
"
Kahdenkymmenen vuoden asumisen jälkeen asunnon voi lunastaa omaksi sillä summalla, joka on vielä lainasta jäljellä. Kirsti Koskella hetki häämöttää vuonna 2041. Sopimuksen mukainen lunastushinta on silloin 105 440 euroa. Kolmion alkuperäinen hinta oli 252 000 euroa.

Jos asuntoa ei lunasta, asukas saa Omaksi-maksun takaisin indeksillä korotettuna, mutta ei vuokran mukana maksamiaan lainaosuuksia. Sama tapahtuu, jos asukas muuttaa pois kesken kaiken.
"

Spoileri

5.11.2023 klo 6.30

Lakea ilmoitti huimista vuokrankorotuksista – "Eihän kellään ole varaa maksaa sellaista vuokraa"​

Kirsti Koski pitää Lakean esittämiä vuokrankorotuksia kohtuuttomina. Hän on jo keskustellut asiasta muiden asukkaiden kanssa ja ollut yhteydessä isännöitsijään. Kuva: Jarno Pellinen

• Annukka Latvala

Vaasa
Lakean puukerrostalossa Vaasan Melaniemessä asuva Kirsti Koski sai maanantaina postia, joka sekoitti pasmat täysin. Lakea ilmoitti korotuksista, jotka nostavat hänen vuokraansa yli tuhannella eurolla kuukaudessa.

Vuodenvaihteen jälkeen vuokraan pitää löytyä yli 2000 euroa, kun tähän asti vuokra on ollut hieman alle tuhat euroa.
– Korotus on aivan käsittämätön. Eihän kellään ole varaa maksaa sellaista vuokraa joka kuukausi, eläkeläinen ihmettelee.

Koski asuu vuonna 2021 valmistuneessa Asunto Oy Vaasan Viherlehdossa Omaksi-vuokralaisena. Omaksi on Lakean kehittelemä rahoitusmalli, jossa asukas maksaa vuokran mukana rahoitusvuokraa, joka lyhentää yhtiölainaa. Rahoitusvuokra sisältää lyhennykset, korot ja kulut.

Lakea on pohjalaiskuntien omistama kiinteistöyhtiö. Suurimpia omistajia ovat Seinäjoki, Vaasa, Lapua ja Kokkola.

Korotus on aivan käsittämätön. Eihän kellään ole varaa maksaa sellaista vuokraa joka kuukausi.

Omaksi-talon asukas Kirsti Koski
Kirsti Kosken koti on 65 neliön kolmio. Se sijaitsee talon ylimmässä eli kuudennessa kerroksessa. Parvekkeelta näkisi ABB:lle, hänen vanhaan työpaikkaansa, ellei metsä olisi välissä.

Asunnon vuokra on ollut tänä vuonna 990 euroa. Siitä rahoitusvuokraa on 630 euroa ja hoitovuokraa 341 euroa. Lisäksi on ollut vesimaksu.

Nyt Lakean ilmoituksen mukaan Kosken rahoitusvuokra nousee vuoden alusta 1 656 euroon. Koko maksu pomppaa 2 015 euroon.
Miten näin suuri korotus on mahdollinen, Lakea Oy:n toimitusjohtaja Timo Mantila?

– Korkohan on muuttunut ihan toisiin sfääreihin siitä, mitä ne ovat olleet. Siihen nämä vuokrantarkistukset perustuvat.

Korotusilmoituksia on lähetetty muidenkin Omaksi-kohteiden vuokralaisille. Yhtiölainat on sidottu 12 kuukauden euriboriin. Joissakin taloyhtiöissä on korkosuojauksia, mutta uudemmissa ei.

Viherlehdon korontarkistuspäivä oli 11. heinäkuuta. Kokonaiskorko nousi 1,531 prosentista 4,865 prosenttiin.

Omaksi-sopimuksessa sanotaan, että vuokraa voidaan muuttaa vuosittaisen vuokrantarkistuksen yhteydessä, jos asunto-osakeyhtiön lainanhoitosuunnitelma, lainanlyhennyserät, korko tai muut lainanhoitokulut muuttuvat.
Kiinteistöalan itselleen laatimien suositusten mukaan korotus ei saa vuosittain ylittää 15 prosenttia muutoin kuin tilanteissa, joissa kohteessa tehdään sen arvoa merkittävästi nostavia korjauksia.

Omaksi-asunnoissa tilanne on Mantilan mukaan eri, vaikka asukkaat ovatkin vuokrasuhteessa Lakeaan.

– Ne perustuvat siihen, että asukas maksaa asuntoa itselleen. Kaikki se, miten laina lyhentyy, kertyy asukkaan hyväksi myöhempää lunastusta varten.

Kaikki asuntoon kohdistuvat kustannukset ovat asukkaan vastattavaa. Ne eivät Mantilan mukaan kuulu Lakean vastattaviksi.

– Jos asukkaalla olisi oma laina, se käyttäytyisi ihan samalla tavalla, Mantila sanoo.

"Laskin, että pärjään"​

Lakea lanseerasi Omaksi-rahoitusmallin vuonna 2013 ja on sen jälkeen rakennuttanut kohteita eri puolille Suomea. Yhtiölainoilla on valtion takaus.

Lakea on markkinoinut mallia rahoitusmuotona, jossa ihminen pääsee kiinni omaan kotiin ilman isoja alkusäästöjä ja lainaa. Asukas maksaa aluksi Omaksi-maksun, joka on 7 prosenttia asunnon hinnasta. Loput on yhtiölainaa, jota asukas lyhentää vuokrassaan.

Parvekkeen lasi ei mene kunnolla kiinni. Tuuli saattaa paiskata sen auki. Kirsti Koski on toivonut, että se saataisiin kuntoon osana takuukorjauksia.Kuva: Jarno Pellinen
Kahdenkymmenen vuoden asumisen jälkeen asunnon voi lunastaa omaksi sillä summalla, joka on vielä lainasta jäljellä. Kirsti Koskella hetki häämöttää vuonna 2041. Sopimuksen mukainen lunastushinta on silloin 105 440 euroa. Kolmion alkuperäinen hinta oli 252 000 euroa.

Jos asuntoa ei lunasta, asukas saa Omaksi-maksun takaisin indeksillä korotettuna, mutta ei vuokran mukana maksamiaan lainaosuuksia. Sama tapahtuu, jos asukas muuttaa pois kesken kaiken.

Kirsti Koski ajatteli syksyllä 2020 sopimusta tehdessään, että malli sopii hänelle, kun hän oli jäämässä eläkkeelle.

– Laskin, että pärjään eikä tarvitse joka senttiä laittaa.

Nyt hän soimaa itseään, kun ei hoksannut, miten tilanne voi muuttua.

– Kyllähän ne myyjät osaavat puhua. Itse täytyy katsoa peiliin, että tyhmä on ollut. Minun olisi pitänyt hoksata, etten saa rahoja pois, vaikka olisin kymmenen vuotta lyhentänyt.

Mitä ne tekevät sellaisten asukkaiden kanssa, joilla ei ole varaa maksaa?

Omaksi-talon asukas Kirsti Koski
Kirsti Koskella on mielessä paljon kysymyksiä, joihin hän haluaisi saada vastauksia.

Ekonomin koulutuksen saanut Koski haluaa nähdä kirjanpidon virallisen tuloslaskelman ja taseen, että asukkaat saisivat tietää edes jäljellä olevan lainamäärän.

– Vaikka me emme ole vielä osakkaita vaan vielä vuokralaisia, pitäisihän meille näyttää ne. Paljonko Lakealla on velkaa ja paljonko siitä kohdistuu minun kämppääni?

Hän ei tiedä, onko asukkailla asiassa mitään sananvaltaa.

– Mitä ne tekevät sellaisten asukkaiden kanssa, joilla ei ole varaa maksaa?

Asukaskokous peruttiin​

Lakean Mantila on tietoinen asukkaiden järkytyksestä. Yhteydenottoja on hänen mukaansa tullut.

Mantila on myös Asunto Oy Vaasan Viherlehdon hallituksen puheenjohtaja. Talolla piti olla 31. lokakuuta asukaskokous, mutta se peruttiin. Esityslistalla olisi ollut vuoden 2024 vuokrat sekä arvio vuoden 2023 hoito- ja rahoituskuluista.

Mantila ei lupaa vielä mitään muuta kuin että vaihtoehoja selvitetään.

– Tarvitsemme vielä aikaa laskelmiin, mitä pystymme esittämään. Haluaisimme, että asukkaat pystyisivät maksamaan, mutta koronnousuille emme voi mitään, hän sanoo.

Tilannetta pahentaa poikkeuksellisen suuri, 93 prosentin yhtiölaina. Normaaleissa vapaarahoitteisissa kohteissa yhtiölainan osuus on tavallisesti 60 prosenttia.

– Niissäkin rahoitusvastikkeet ovat nousseet satoja euroja, Mantila sanoo.

Kuten vapaarahoitteisissa kohteissa, myös Omaksi-kohteissa korkojen muutokset vaikuttavat myös alaspäin. Jos korkotaso tästä laskee, myös vuokrat laskevat riippuen siitä, mihin vuoden hetkeen koron tarkistuspäivä osuu.

Pyrimme siihen, että kaikki pärjäisivät tässä vaikeassa tilanteessa.

Lakean toimitusjohtaja Timo Mantila
Tänä vuonna hetki korontarkistuspäivä osui huonoon hetkeen. Lakea on hakenut rahoittajilta lyhennysvapaita kaikkiin Omaksi-taloihin. Omaksi-asukas ei voi yksin sopia muutoksista lyhennysohjelmaansa, koska laina on taloyhtiön.

Näistä asioista on Mantilan mukaan tarkoitus keskustalla asukaskokouksissa.

– Pyrimme siihen, että kaikki pärjäisivät tässä vaikeassa tilanteessa, Mantila sanoo.

Entä jos asukas ei selvidy vuokrista?

– Asukkaalla on oikeus irtisanoa sopimus. Hänellä on myös oikeus myydä sen eteenpäin, mutta asuntomarkkina tiedetään. Se on tällä hetkellä hankalassa vaiheessa.

Vaikuttaa silta, että mallista on tullut asukkaalle loukku?

– Minun mielestäni niin ei ole. Asunnosta pääsee irti, ja sopimusmallissa sanotaan, että siitä maksetaan se seitsemän prosenttia takaisin.

Lakea varautuu hänen mukaansa siihen, että se joutuu maksamaan Omaksi-maksuja takaisin.

Asuntokauppa ei käy​

Lakean yli kahdestakymmenestä Omaksi-kohteesta neljä on Vaasassa ja kaksi Seinäjoella.

Kuluva vuosi ei ole ollut Lakealle helppo kuten ei rakennusalalle muutenkaan. Lakea kävi keväällä muutosneuvottelut ja henkilöstöä lomautettiin.

Kesällä omistajakunnat yrittivät järjestellä yhtiön omistusta uudelleen. Neuvotteluja käytiin kolmen kiinteistöyrityksen konsortion kanssa, mutta kauppa ei toteutunut.

Haastavia aikoja eletään.

Lakean toimitusjohtaja Timo Mantila
Mikä on Lakean tilanne tällä hetkellä?

– Haastavia aikoja eletään. Pyrimme saamaan uusia rakennushankkeita käyntiin ensi vuoden keväälle, mutta aika vähän uskaltaa budjetoida mitään. Ei oikein kauppa käy, Mantila sanoo.

Viherlehdon viereen syksyllä valmistuneesta vapaarahoitteisesta Asunto Oy Vaasan Sammallehdosta on myymättä kymmenen asuntoa. Asuntoja on kaupiteltu sijoittajille alennuksella, mutta suurta ryntäystä ei Mantilan mukaan ole ollut.
Lakean liikevaihto oli vuonna 2022 noin 30 miljoonaa euroa. Liiketulos painui noin 100 000 euroa miinukselle. Vielä kahtena edellisenä vuotena liiketulos oli suunnilleen samansuuruisella liikevaihdolla yli viisi miljoonaa plussalla.

Lakean hallituksen puheenjohtaja on Seinäjoen kaupunginjohtaja Jaakko Kiiskilä.

 

[Grez]

Kyllä siihen ilmeisesti jonkun verran (esim. tuo mainittu 50 000€ käsiraha + "osa" millä on maksettu asuntoa) on saanut rahaa uppoamaan:

Joo en kiistänyt etteikö olisi saatu uppoamaan. Jos olisikin maksettu 50k€ käsiraha asunto-osakkeesta, niin ei oltaisi välttämättä menetetty mitään, mutta kun on maksettu 50k€ "käsiraha" tuohon kuvioon, niin...

Pointtini oli, että tuossa ei oltu myyty asunto-osakkeita, joten vaikka ongelmat on samankaltaisia, niin ne ei ole samoja kuin niissä uudiskohteissa, joissa myydään asunto-osakkeita.