Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[jarmojs]

Kenelläkään ei ole kristallopalloa käytössä joten vastauksen saat vasta laina-ajan jälkeen.
Historiaan peilaten 3kk Euribor on ollut viimeistä paria vuotta lukuunottamatta aina pitkän päälle vähän halvempi kuin 12kk, mutta jos 3kk euriborissa joutuu ottamaan marginaalissa takkiin niin säästöpotentiaali on varmaan aika pieni.

Voi myös kokeilla edellä vinkattua keinoa ottaa ensin se lyhyempi korko isommalla marginaalilla ja yrittää neuvotella/kiristää/uhkailla sitä myöhemmin alaspäin. Se voi joko onnistua tai olla onnistumatta. Lyhyttä euriboria ei välttämättä taas jossain vaiheessa tarjoilla mutta eipä sitä tiedä vaikka se marginaalien yleinen tasokin lähtis jossain vaiheessa nousemaan.

Ai jos ero 12kk vs 3kk on 0,01% nìin siinä ottaa marginaalissa takkiin? Eihän sillä ole mitään merkitystä. 100 k€ lainassa 10 €.

 

[Harb]

Ai jos ero 12kk vs 3kk on 0,01% nìin siinä ottaa marginaalissa takkiin? Eihän sillä ole mitään merkitystä. 100 k€ lainassa 10 €.

Helposti tosiaan enemmän vaikuttaa 3kk nopeampi reagointi markkinakoron muutokseen.

Oma korkohistoria: Suluissa viitekorko, boldattuna vaihtoehtoinen viitekorko
7.10.2019 0% (12kk)
7.10.2021 0% (12kk) 0% (3kk)
7.1.2022 0% (3kk)
7.4.2022 0% (3kk)
7.7.2022 0% (3kk)
7.10.2022 2,470% (12kk) 1,288% (3kk)
7.1.2023 2,178% (3kk)
7.4.2023 3,075% (3kk)
7.7.2023 3,640% (3kk)
7.10.2023 3,983% (3kk) 4,194% (12kk)
7.1.2024 3,936% (3kk)
7.4.2024 3,885% (3kk)
7.7.2024 3,712% (3kk)
7.10.2024 3,250% (3kk)
7.1.2025 2,731% (3kk) 2,448% (12kk)
7.4.2025 2,323% (3kk)

Vaihdoin siis 12kk - 3kk 7.10.2023. En ole laskenut tuota koronvaihdon ajankohtaa auki että olisiko ollut järkevämpää vaihtaa siihen jo 7.10.2022 mutta viimeistään tuolloin se oli jo ehdottomasti kannattavaa laskevaan korkotasoon.

 

[Fact0ry]

Euribor-korkoihin liittyen, tässä oma kohtaloni. Vaihdoin 25.5.2023 EB12->EB3. Käppyrässä EB3 kuvastaa omaa korkokehitystäni ilman marginaalia, kun taas EB12 kuvastaa tilannetta jos olisin pysynyt 12 kuukauden euriborissa. Kohta tulee kaksi vuotta täyteen ja korkomenoissa on säästynyt tänä aikana noin 8 %.

 

[kjns]

Ai jos ero 12kk vs 3kk on 0,01% nìin siinä ottaa marginaalissa takkiin? Eihän sillä ole mitään merkitystä. 100 k€ lainassa 10 €.

Marginaalissa "ottaa takkiin" aina jos se on toisella pienempi kuin toisella, mutta lainaamassani viestissä oli tarjottu 12kk 0,37 ja 3kk 0,45 eli ero 0,08.

Erot on pieniä mutta ei se poista sitä tosiasiaa että jos eroa on niin se syö sitä 3kk euroborin etua pois. Ja vielä lisää sitä syö se että 3kk on tällä hetkellä korkeammalla kuin 12kk.

Jälkikäteen sitten vasta näkee kumpi oli parempi vaihtoehto tästä ajanhetkestä vailla 35 vuotta eteenpäin. Historiaan peilaten 3kk on ollut halvempi mutta sitä ei tiedä onko se sitä tulevaisuudessakin.

 

[jarmojs]

Marginaalissa "ottaa takkiin" aina jos se on toisella pienempi kuin toisella, mutta lainaamassani viestissä oli tarjottu 12kk 0,37 ja 3kk 0,45 eli ero 0,08.

Erot on pieniä mutta ei se poista sitä tosiasiaa että jos eroa on niin se syö sitä 3kk euroborin etua pois. Ja vielä lisää sitä syö se että 3kk on tällä hetkellä korkeammalla kuin 12kk.

Jälkikäteen sitten vasta näkee kumpi oli parempi vaihtoehto tästä ajanhetkestä vailla 35 vuotta eteenpäin. Historiaan peilaten 3kk on ollut halvempi mutta sitä ei tiedä onko se sitä tulevaisuudessakin.

Joo, luin huonosti kun siinä oli samassa lauseessa mainittu 0,44 ja 0,45 %.

 

[soturitoveri]

Kumppanin kanssa lainaneuvotteluja käyty, ensin OP ja nyt viimeisimpänä S-pankki.
S-pankin kohdalla mielenkiintoiseksi asiaksi tuli, että he katsovat tulot vain peruspalkan + ikälisät ja he ei huomioi ollenkaan vuorotyöstä tulevia ansioita (ilta,yövuoro, pyhä yms) jotka ovat melko merkittäviä kahdella vuorotyötä tekevällä ihmisellä.
Kannattaa pitää mielessä jos kilpailuttaa lainoja.
Omasta mielestä melko järjenvastainen systeemi varsinkin jos tulot ovat kuitenkin pysyneet vuositasolla samoissa jo pidempään tai nousseet kuten meillä.
Molemmat siis vuorotyössä sote alalla.

 

[wertiy]

Itse en kysellyt S-pankista tarjousta, koska päivittäisasioinninkin suhteen se on ollut hyvin joustamaton ja nihkeä. Esim. luottokorttien suhteen ovat hyvin tiukkoja jos vaan näkyy määräaikainen työ, riippumatta oletko ihan ok tuloinen. Sillä kokemuksella tuo ei yllätä laisinkaan.

Danskesta tuli alkujaan alin korkeakoulutettujen marginaalitarjous. Puolison kohdalla pienemmällä varaisuudella olivat nihkeämpiä ja vaativat maksullista takauspalvelua.

OP alensi omatoimisesti marginaalin Dansken tarjouksen kanssa samaan. OP vaati myös puolisolta hieman maksullista takausta, mutta lopulta tarpeeksi tarjousta vatvoessa tämä vaade jostakin syystä poistuikin. Alkujaan tätä ylivakuuttamisen tarvetta ihmettelin OP:lle ja lopputulos oli kuitenkin se, ettei sille ollut tarvetta. Ainakin meidän kohdalla OP ollut hyvin joustava kaiken suhteen jos vaan lähtökohdat kunnossa.

 

[Jeesbox]

Osaisko joku sanoa, miten vuokratulot huomioidaan tuloina maksimilainaa laskettaessa? Mietin täs, et ku joskus saan tän nykyisen asuntoni maksettua, ni vois pistää vuokralle ja ostaa uuden about saman arvoisen. Jos ajatellaan, et tulot ei olisi noussut, niin paraneeko mun lainanmaksukyky pankin näkökulmasta sillä summalla, joka mulle jää vuokratuloja nettona per kuukausi? Eli voisiko uuden lainan kuukausilyhennys olla netto vuokratulojen verran suurempi kuin aijemman ja näin ollen voisin ostaa kalliimman asunnon kuin ensimmäinen oli?

 

[Grez]

Osaisko joku sanoa, miten vuokratulot huomioidaan tuloina maksimilainaa laskettaessa?

Sanoisin että riippuu pankista.

Huono puoli sinänsä tuossa kuviossa, kun ostaa itselleen uuden asunnon lainalla ja pistää vanhan velattoman asunnon vuokralle, niin korkoja ei saa vähentää vuokratuotosta. Jos taas asuisi edelleen vanhassa asunnossa ja vuokraisi uuden, johon on lainaa, niin korot saisi vähentää vuokratuloista verotuksessa.

 

[Coanda]

Tuli käytyä kierros läpi nykyisten lainojen kilpailutusta. Vaikeaa tuntuu olevan.

Palkkatulot noin 67 000 €/vuosi, pääomatuloja muutama satanen kuukaudessa.

Lainaa omasta kämpästä 50 k€ ja sijoitusasunnosta 110 k€. Lisäksi opintolainat ja autolaina yhteensä vajaa 50 k€. Ei minkäänlaista maksuhäiriöhistoriaa.

Oman kämpän arvo ehkä 100 k€ luokkaa ja sijoitusasunnon 130 k€.

Oma asunto on hyväkuntoinen, isolla rantatontilla oleva rintsikka ison kaupungin syrjäkylältä. Sijoitusasunto on rivitaloasunto kaupungista.

Säästöpankki: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

OmaSP: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

Danske Bank: Ei hyväksy syrjäkylän taloa vakuudeksi eikä halunnut jatkaa keskusteluita. Kehotti ottamaan yhteyttä Osuuspankkiin.

OP: Lainaa saisi, marginaali 1,5 %

S-Pankki: Lainaa saisi, marginaali 0,65 %

Aktia: Vakuusarvon selvittely kesken, alustava lupaus 0,5 % marginaali.


Jäi tästä koko keissistä hieman kakka maku suuhun sen suhteen, kuinka hankala omaa asuntoani on käyttää vakuutena. Lainasumma ei kuitenkaan ole suuren suuri, mutta jotenkin se tuntuu hiekoittavan asiakkuuden.

Kuntotarkastusvaatimuksen tavallaan ymmärrän, mutta tavallaan en. Lisäksi kun olen itse rakennusalalla ja tunnen paikalliset toimijat, tiedän etten saa yhtään mitään arvoa kyseisestä tutkimuksesta lainaneuvottelujen ulkopuolella.

 

[Galaxy]

Tuli käytyä kierros läpi nykyisten lainojen kilpailutusta. Vaikeaa tuntuu olevan.

Palkkatulot noin 67 000 €/vuosi, pääomatuloja muutama satanen kuukaudessa.

Lainaa omasta kämpästä 50 k€ ja sijoitusasunnosta 110 k€. Lisäksi opintolainat ja autolaina yhteensä vajaa 50 k€. Ei minkäänlaista maksuhäiriöhistoriaa.

Oman kämpän arvo ehkä 100 k€ luokkaa ja sijoitusasunnon 130 k€.

Oma asunto on hyväkuntoinen, isolla rantatontilla oleva rintsikka ison kaupungin syrjäkylältä. Sijoitusasunto on rivitaloasunto kaupungista.

Säästöpankki: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

OmaSP: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

Danske Bank: Ei hyväksy syrjäkylän taloa vakuudeksi eikä halunnut jatkaa keskusteluita. Kehotti ottamaan yhteyttä Osuuspankkiin.

OP: Lainaa saisi, marginaali 1,5 %

S-Pankki: Lainaa saisi, marginaali 0,65 %

Aktia: Vakuusarvon selvittely kesken, alustava lupaus 0,5 % marginaali.


Jäi tästä koko keissistä hieman kakka maku suuhun sen suhteen, kuinka hankala omaa asuntoani on käyttää vakuutena. Lainasumma ei kuitenkaan ole suuren suuri, mutta jotenkin se tuntuu hiekoittavan asiakkuuden.

Kuntotarkastusvaatimuksen tavallaan ymmärrän, mutta tavallaan en. Lisäksi kun olen itse rakennusalalla ja tunnen paikalliset toimijat, tiedän etten saa yhtään mitään arvoa kyseisestä tutkimuksesta lainaneuvottelujen ulkopuolella.

Jäi vähän epäselväksi mitä siis halusit tehdä? Halusitko vaan kilpailuttaa nykyisten lainojen marginaalit vai oliko tarkoituksena ottaa lisää lainaa jotain hankintaa varten? Millaiset ne nykyiset marginaalit sitten ovat? Nordeaa ei ole listalla niin sieltä lainat varmaan nyt?

 

[TommiZeliard]

Tuli käytyä kierros läpi nykyisten lainojen kilpailutusta. Vaikeaa tuntuu olevan.

Palkkatulot noin 67 000 €/vuosi, pääomatuloja muutama satanen kuukaudessa.

Lainaa omasta kämpästä 50 k€ ja sijoitusasunnosta 110 k€. Lisäksi opintolainat ja autolaina yhteensä vajaa 50 k€. Ei minkäänlaista maksuhäiriöhistoriaa.

Oman kämpän arvo ehkä 100 k€ luokkaa ja sijoitusasunnon 130 k€.

Oma asunto on hyväkuntoinen, isolla rantatontilla oleva rintsikka ison kaupungin syrjäkylältä. Sijoitusasunto on rivitaloasunto kaupungista.

Säästöpankki: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

OmaSP: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

Danske Bank: Ei hyväksy syrjäkylän taloa vakuudeksi eikä halunnut jatkaa keskusteluita. Kehotti ottamaan yhteyttä Osuuspankkiin.

OP: Lainaa saisi, marginaali 1,5 %

S-Pankki: Lainaa saisi, marginaali 0,65 %

Aktia: Vakuusarvon selvittely kesken, alustava lupaus 0,5 % marginaali.


Jäi tästä koko keissistä hieman kakka maku suuhun sen suhteen, kuinka hankala omaa asuntoani on käyttää vakuutena. Lainasumma ei kuitenkaan ole suuren suuri, mutta jotenkin se tuntuu hiekoittavan asiakkuuden.

Kuntotarkastusvaatimuksen tavallaan ymmärrän, mutta tavallaan en. Lisäksi kun olen itse rakennusalalla ja tunnen paikalliset toimijat, tiedän etten saa yhtään mitään arvoa kyseisestä tutkimuksesta lainaneuvottelujen ulkopuolella.

Tuloista ei ole kiinni.

Sijoitusasunnon arvo 130 k€ tai ehkä 130 k€. Vaikka laskettaisiin 130:llä, niin vakuusarvo lienee (oma talo oli ison kaupungin syrjäkylässä, mutta tämä vain kaupungin -> ~70 %) 0,7 * 130 k = 91 k. Lainaa sijoitusasunnosta on jäljellä 110 k, joten siitä syntyy 110 k - 91 k = 19 k vakuusvaje, joka pitää korvata esim. oman talon avulla.

Talosta lainaa on 50 k. Kun siihen ynnätään 19 k vakuusvajetta sijoitusasunnosta, pitäisi talon kattaa 69 k lainaa. Syrjäkylän rintsikalle vakuusarvo lienee 65 %. Talon arvon pitäisi siis olla 69 k / 0,65 = 106,2 k. Arvioit itse talon arvon olevan ehkä 100 k. Sekin on vähemmän kuin 106,2 k, eli ymmärrän kuntotarkastusvaatimuksen, jos sillä saisi vakuusarvon nousemaan 70 %:Iin. Tällöin talon arvon pitäisi olla 69 k / 0,7 = 98,6 k.

Aika rajoilla mentäisiin silti, eikä 50 k opinto- ja autolainaa paranna tilannetta. Ei siis välttämättä ole mahdollista saada hyviä marginaalitarjouksia, ennenkuin saat lyhennettyä lainoja hiukan paremmalle mallille.

 

[Sayos]

Olisi kiikarissa oikein siisti okt (80-luvun) jota remontoitu paljon. Ongelmana on, että sisällä on tehty muutostöitä kuten varaston muuttaminen khh:ksi, kylpyhuoneen laajennus (väliseinää siirretty jonkun verran eteenpäin) ja autotallin jakaminen ulkovarastoksi ja vaatehuoneeksi. Jotain muita pienempiä huonejaon muutoksia yms. myös tehty, mutta nuo tuskin ovat luvanvaraisia. Muutokset on tehty pääosin 2000-luvulla mutta näitä ei olla luvitettu, eli rakennusluvat puuttuu.

Uskaltaako tuollaiseen lähteä? Muutoksissa ei sinällään mitään vikaa ole ja jälki on laadukasta mutta mietityttää joutuuko tuossa maksumieheksi tulevaisuudessa jos syystä tai toisesta rakennuslupia pitäisi alkaa esim. Muiden muutostöiden ohessa löytymään? Mites sitten jokin ääritapaus laajasta vesivahingosta tai tulipalosta, voiko vakuutusyhtiö nostaa kädet ilmaan jos asuintilat eivät ole olleet piirrustusten mukaisia ja lupia ei löydy?

 

[Grez]

Jos oikein kovasti itse kiinnostaisi tuo kohde, niin koittaisin arvioida paljonko noiden laittaminen kuntoon jälkikäteen maksaisi ja mikä sen todennäköisyys olisi. Jos onnistumisen todennäköisyys olisi 100% niin sitten koittaisin saada kustannuksen huomioiduksi myyntihintaan.

Sinänsä noista autotallin osittainen muuttaminen asuintilaksi taitaisi aivan selvästi vaatia rakennusluvan. Noissa muisa riippunee siitä onko tehty merkittäviä muutoksia kantaviin rakenteisiin tai julkisivuun.

 

[Taneli-]

Uskaltaako tuollaiseen lähteä?

Se riippuu.
Jos tarkoitus ostaa "loppu elämän asunto", tiedostat mahdolliset ongelmat, luota myyjään ja (mikä tärkeintä) hinta on oikea niin miksi ei.

Mutta jos tarkoitus myydä jossain vaiheessa eteenpäin voi tulla ongelmia. Samaten tietysti kuten jo totesitkin kun rakennus luvat puuttuvat et ehkä saa vakuutusta TAI se vakuutus ei kata "mitään" koska he katsovat että heille on valehdeltu ja vakuutettu kohde ei olekaan sellainen kuin sen kerrottiin olevan.

Esim. itselläni on 80-luvun alun rivitalon pätkä, oikein tyytyväinen mutta jos suurennuslasilla katsoo esim. mitään salaojia tms. ei ole tehty. Tosin rakennettu sen verran kalliolle ja merenpinnan päälle ettei ole "Pirkanmaalle yleisiä" ongelmia (kts Tampereen keskusta kun sataa eikä myöskään Radon ongelmia mikä olisi toinen vaihtoehto ja yleistä esim. Pispalanharjulla missä lapsena/nuorena asuin)

Kannattaa siis miettiä hinnassa ja mitkä ovat yleiset ongelmat minkäkin ikäluokan asunnoissa. Toki paljon hyvääkin löytyy (kun asuin 40m2 yksiössä ja 60m2 kaksiossa nuorempana vuokralla niin nykyisin joku 18m2 yksiö ja joku 32m2 kaksio ovat "normaaleita" tai joidenkin mielestä jopa isoja kämppiä puhumattakaan jostain 42€ tai alle kolmioista. Vaikka mielipiteitä on monia en todellakaan kadu lähemmäs 100m2 kolmion hankintaa eikä tämä tunnu "turhalta painolastilta" kun erityisesti halusin oman saunan jne. Hyvät, pahat ja rumat neliöt - Minkä kokoinen sijoitusasunto kannattaa ostaa? - Sijoitusasunnot.com)

 

[Shatzy]

Miten pankit suhtautuu asuntolainan hakemiseen jo omistamaansa asuntoon? Mietinässä lapsuudenkodin ostaminen vanhemmilta, ja heillä ei ole (vielä) tarvetta koko kauppasummalle. Mietin yhtenä vaihtoehtona sitä, että vanhemmat myöntäisivät "asuntolainaa" alhaisella/nollakorolla. Tämä mahdollistaisi lainan lyhentämisen normaalia aggressiivisemmin ensimmäisten vuosien aikana. Tarkoitus olisi "kilpailuttaa" (eli siirtää) laina pankkiin myöhemmin, noin 5 vuoden sisällä kaupasta. Onko tällainen menettely mahdollista/laillista, vai tuleeko jotain ongelmia pankin kanssa?

 

[chrisekh]

Onko tällainen menettely mahdollista/laillista, vai tuleeko jotain ongelmia pankin kanssa?

Verottaja on ainoa jonka kanssa voi tulla ongelmia jos kauppa on sellainen etta se on verottajan mielesta se on enneminkin lahja.

Kun ihmiset kilpailuttavat pankkeja niin teknisesti se ei eroa tasta mitenkaan.

 

[hsalonen]

Verottaja on ainoa jonka kanssa voi tulla ongelmia jos kauppa on sellainen etta se on verottajan mielesta se on enneminkin lahja.

Kun ihmiset kilpailuttavat pankkeja niin teknisesti se ei eroa tasta mitenkaan.

Jos oletetut korot ovat alle 5000€ , niin siitä ei tarvitse maksaa veroa. Kannattaa kuitenkin verottajalle ilmoittaa, että tämmöistä etua on saanut.

Ja tämä 5000€ raja on kolmelta vuodelta, niin oletuksena joudut maksamaan veroja näistä, mutta se on pientä .. Esim. 15000€ korkolahjalle vero on 900€.

--

Itse tekisin vaan niin, että ostaisin 10% lapsuudenkodista. Sitten seuraavana vuonna toiset 10%, jne.. Jos maksat koko summan kerralla, ei tässä järjestelyssä pitäisi olla mitään ongelmaa. En ole kuitenkaan juristi, mutta noin minä siirtäisin asunnon pikkuhiljaa omistuukseeni, jos kysymys olisi minusta.

 

[chrisekh]

Jos oletetut korot ovat alle 5000€ , niin siitä ei tarvitse maksaa veroa. Kannattaa kuitenkin verottajalle ilmoittaa, että tämmöistä etua on saanut.

Muistelisin etta verottajan kanta on se etta nolla korko on ok mutta laina suunnitelma tulee olla realistinen. Jotenkin sellainen etta molempien tulisi oletettavasti olevan hengissa laina ajan loppuun. Eli 70-vuotiaat eivat saisi myontaa lainaa 20 vuoden maksuajalla.

Itse tekisin vaan niin, että ostaisin 10% lapsuudenkodista. Sitten seuraavana vuonna toiset 10%, jne.. Jos maksat koko summan kerralla, ei tässä järjestelyssä pitäisi olla mitään ongelmaa. En ole kuitenkaan juristi, mutta noin minä siirtäisin asunnon pikkuhiljaa omistuukseeni, jos kysymys olisi minusta.

Tasta taytyy nykyaan maksaa MML likimain 100 euroa per vuosi. Ja oma tyonsa tuosta on. Omasta mielestani ajan haaskausta kun ei verottajalla ole asiallisiin sopimuksiin nokan koputtamista ja Suomessa ihmisilla on laaja vapaus tehda sopimuksia.

 

[SuperKilppari]

Miten pankit suhtautuu asuntolainan hakemiseen jo omistamaansa asuntoon? Mietinässä lapsuudenkodin ostaminen vanhemmilta, ja heillä ei ole (vielä) tarvetta koko kauppasummalle. Mietin yhtenä vaihtoehtona sitä, että vanhemmat myöntäisivät "asuntolainaa" alhaisella/nollakorolla. Tämä mahdollistaisi lainan lyhentämisen normaalia aggressiivisemmin ensimmäisten vuosien aikana. Tarkoitus olisi "kilpailuttaa" (eli siirtää) laina pankkiin myöhemmin, noin 5 vuoden sisällä kaupasta. Onko tällainen menettely mahdollista/laillista, vai tuleeko jotain ongelmia pankin kanssa?

Kuulostaa mielenkiintoiselta tapaukselta, ja näillä tiedoilla ei ehkä kovin paljon voi spekuloida onnistumista tai järkevyyttä. Mutta pari huomiota mitä tuli ekana mieleen, oletuksena että tässä on kyseessä kiinteistö jossain kehä-3:n ulkopuolella:

* Onko kauppa varmasti paras tapa edetä? Eli lahjaverotus, perintöverotus, näitä kannattaa vähän pohtia riippuen vanhempien iästä ja tulevaisuudensuunnitelmista.
* Ylläolevaan viitaten, verottaja hyväksyy kauppahinnaksi 75% käyvästä arvosta (ilman että siitä tulee lahja), eli sillä saa kikkailtua jo aika paljon, ehkä oli tiedossakin...
* Hallintaoikeuden pidättämisellä saa vielä mukavasti veroalennusta, varsinkin jos vanhemmat ovat vielä nuorehkoja

Teoriassa (ja voin olla väärässä) kiinteistökauppa on kauppa siinä missä muukin - maksuaikataulun voi määritellä ihan miten haluaa, jos molemminpuolinen luottamus on 100%. Jos itse ostaisin vanhempieni talon arvoltaan vaikka 100k, ja vanhemmille kävisi maksuksi 76k oikeassa rahassa (eli verottaja ok), niin sopisimme vaikka 500 euron kuukausimaksun 12 vuodelle 8 kuukaudelle, ilman korkoa (mutta sopimus paperille allekirjoituksineen). Jos tarkoitus on muuttaa asuntoon heti, niin omistusoikeus pitäisi siirtyä ensimmäisestä maksusta tai jostain pienestä käsirahasta. (En nyt tosiaan tiedä onko kiinteistökaupassa jotain rajoitusta maksuaikataululle, korjatkaa toki jos on - välittäjät ja pankit eivät tällaiseen touhuun lähtisi missään nimessä, liikaa riskejä jos osapuolille tulee riitaa.)

Mutta ehkä periaatetasolla pitäisi miettiä, onko järkeä siirtää rahaa "ylenevään polveen". Melkein tuntuisi fiksummalta, että menee vuokralle vanhempien omistamaan taloon, ja asettaa vuokran fiksuksi. Toki jos oikeasti on tarkoitus A) pitää koti ikuisesti suvussa, B) asua siellä nyt monta vuotta, niin eipä se ostaminenkaan sen ihmeempää.

Jos oletetut korot ovat alle 5000€ , niin siitä ei tarvitse maksaa veroa. Kannattaa kuitenkin verottajalle ilmoittaa, että tämmöistä etua on saanut.

Ja tämä 5000€ raja on kolmelta vuodelta, niin oletuksena joudut maksamaan veroja näistä, mutta se on pientä .. Esim. 15000€ korkolahjalle vero on 900€.

Ei lainalle tarvitse laittaa korkoa, kunhan on uskottava maksusuunnitelma (eli allekirjoitettu sopimus käytännössä). Eikä silloin tästä tarvitse verottajallekaan sen kummemmin ilmoitella, toki itse kiinteistön kauppa tai muu pitää ilmoittaa.

Muuten samaa mieltä että vaiheittainen siirtäminen kuulostaisi fiksuimmalta ratkaisulta ilman pankkien ja verottajan väliintuloa. Käytännön toteutuksesta en tiedä, kuinka helposti kiinteistön omistussuhteiden muutoksia voi tehdä vrt. maksusuunnitelma/aikatauluttaminen, mutta tähän varmasti joku osaa sanoa varmempaa. Huoneistotietojärjestelmän kanssa tämä varmaan on aika helppoa kerrostalohuoneistoille nykyään. Edit: Mjoo MML varmaan ottaa omansa vaiheittaisesta siirtämisestä.

 

[Shatzy]

Kuulostaa mielenkiintoiselta tapaukselta, ja näillä tiedoilla ei ehkä kovin paljon voi spekuloida onnistumista tai järkevyyttä. Mutta pari huomiota mitä tuli ekana mieleen, oletuksena että tässä on kyseessä kiinteistö jossain kehä-3:n ulkopuolella:

* Onko kauppa varmasti paras tapa edetä? Eli lahjaverotus, perintöverotus, näitä kannattaa vähän pohtia riippuen vanhempien iästä ja tulevaisuudensuunnitelmista.
* Ylläolevaan viitaten, verottaja hyväksyy kauppahinnaksi 75% käyvästä arvosta (ilman että siitä tulee lahja), eli sillä saa kikkailtua jo aika paljon, ehkä oli tiedossakin...
* Hallintaoikeuden pidättämisellä saa vielä mukavasti veroalennusta, varsinkin jos vanhemmat ovat vielä nuorehkoja

Teoriassa (ja voin olla väärässä) kiinteistökauppa on kauppa siinä missä muukin - maksuaikataulun voi määritellä ihan miten haluaa, jos molemminpuolinen luottamus on 100%. Jos itse ostaisin vanhempieni talon arvoltaan vaikka 100k, ja vanhemmille kävisi maksuksi 76k oikeassa rahassa (eli verottaja ok), niin sopisimme vaikka 500 euron kuukausimaksun 12 vuodelle 8 kuukaudelle, ilman korkoa (mutta sopimus paperille allekirjoituksineen). Jos tarkoitus on muuttaa asuntoon heti, niin omistusoikeus pitäisi siirtyä ensimmäisestä maksusta tai jostain pienestä käsirahasta. (En nyt tosiaan tiedä onko kiinteistökaupassa jotain rajoitusta maksuaikataululle, korjatkaa toki jos on - välittäjät ja pankit eivät tällaiseen touhuun lähtisi missään nimessä, liikaa riskejä jos osapuolille tulee riitaa.)

Mutta ehkä periaatetasolla pitäisi miettiä, onko järkeä siirtää rahaa "ylenevään polveen". Melkein tuntuisi fiksummalta, että menee vuokralle vanhempien omistamaan taloon, ja asettaa vuokran fiksuksi. Toki jos oikeasti on tarkoitus A) pitää koti ikuisesti suvussa, B) asua siellä nyt monta vuotta, niin eipä se ostaminenkaan sen ihmeempää.


Ei lainalle tarvitse laittaa korkoa, kunhan on uskottava maksusuunnitelma (eli allekirjoitettu sopimus käytännössä). Eikä silloin tästä tarvitse verottajallekaan sen kummemmin ilmoitella, toki itse kiinteistön kauppa tai muu pitää ilmoittaa.

Muuten samaa mieltä että vaiheittainen siirtäminen kuulostaisi fiksuimmalta ratkaisulta ilman pankkien ja verottajan väliintuloa. Käytännön toteutuksesta en tiedä, kuinka helposti kiinteistön omistussuhteiden muutoksia voi tehdä vrt. maksusuunnitelma/aikatauluttaminen, mutta tähän varmasti joku osaa sanoa varmempaa. Huoneistotietojärjestelmän kanssa tämä varmaan on aika helppoa kerrostalohuoneistoille nykyään. Edit: Mjoo MML varmaan ottaa omansa vaiheittaisesta siirtämisestä.

Kyseessä 80-luvun omakotitalo kasvukaupungin lähiöstä, käypä arvo todennäköisesti hieman päälle 200k€ nykymarkkinatilanteessa. Kauppa on mielestäni järkevin vaihtoehto, koska perillisiä on useampi, ja vanhemmat eivät vielä edes eläkkeellä, joten ikävuosia voisi olettaa olevan n. 20v. Sinä aikana he voivat käyttää varoja elintason nostoon, ja lopulta perinnönjako on huomattavasti helpompaa, jos jaettavana on likvidiä varallisuutta kiinteistöjen sijaan.

Mietin alustavasti ~180k lainaa 20v maksuajalla, joista 5 ensimmäistä vuotta vanhemmille lyhentäen 1000€/kk = 60k€. Pankille siirto kun lainaa jäljellä n. 120k€. Hyvin karkeasti arvioiden OP:n lainalaskurilla, tällä järjestelyllä säästää lainanhoitokuluja ~30k€. Toki sisään voisi leipoa myös hieman markkinahintaa halvemman kauppahinnan, mikä tekee järjestelystä vielä kannattavampaa.

Taloon on myös tulossa lähiaikoina (~5v) katto- ja salaojaremontit, jotka hankaloittaa yhtälöä hieman.

 

[Grez]

Ei lainalle tarvitse laittaa korkoa, kunhan on uskottava maksusuunnitelma (eli allekirjoitettu sopimus käytännössä). Eikä silloin tästä tarvitse verottajallekaan sen kummemmin ilmoitella, toki itse kiinteistön kauppa tai muu pitää ilmoittaa.

Tosiaan lainalla ei tarvitse olla korkoa. Se mitä tuon ja uskottavan maksusuunnitelman lisäksi täytyy verottajan näkökulmasta olla on, että maksueriä myös oikeasti maksetaan. Eli jos niitä vaan kuittailtaisiin verovapailla lahjoilla, niin verottaja voisi katsoa kaupan lahjaksi ja koko järjestelyn pyrkimykseksi kiertää lahjaveroa.

 

[Afkaaja]

Onko kellään tietoa miten kuukausierän korko lasketaan?

Tällä hetkellä marginaali+euribor on yhdessä lainassani 3,059%. Lainamäärä oli edellisen kuukauden alussa 77385,68 € ja siitä maksettiin 203,84 € korkoa.

En kuitenkaan ymmärrä miten tähän lukuun päädytään.
77385,68 € * (3,059% / 12) = 197,27 €
77385,68 € * (3,059% * (31d / 365d)) = 201.05 €

 

[kajakkivajakki]

Onko kellään tietoa miten kuukausierän korko lasketaan?

Tällä hetkellä marginaali+euribor on yhdessä lainassani 3,059%. Lainamäärä oli edellisen kuukauden alussa 77385,68 € ja siitä maksettiin 203,84 € korkoa.

En kuitenkaan ymmärrä miten tähän lukuun päädytään.
77385,68 € * (3,059% / 12) = 197,27 €
77385,68 € * (3,059% * (31d / 365d)) = 201.05 €

Ainakin sentilleen täsmäisi koron määrä:
77385,68€ x (3,059% x (31/360d) = 203,84462€

Euriborkorot

Euriborkorkotiedot julkaistaan 24 tunnin viiveellä. Taulukot päivitetään arkipäivisin iltapäivän aikana.

www.suomenpankki.fi

Laskennassa käytetään perustana 360 päivän pituista vuotta.