Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[eliminate_squad_1285]

Mites kannattaako nykypäivänä ottaa asuntolaina ASP-lainana vai normi asuntolainana? Merkittävimmät erot lienee että ASP-lainaan saa valtion korkotuen ja että ASP-lainan maksimiaika taitaa olla 25 vuotta (ja normaalin asuntolainan 30-35 vuotta).

Lisäksi mitenköhän ASP-lainan kilpailutus käytännössä menee? Otanko vaan nykyiseltä ASP-pankilta lainalupauksen tms. ja sitten soittelen/viestittelen muihin pankkeihin että milläs summalla he olisivat valmiita samanlaista ASP-lainaa antamaan? Vai pitäisikö laina ensin nostaa omasta pankista (ja ostaa asunto) ja sitten vasta alkaa kilpailuttamaan jälkikäteen?

 

[Bigfoot007]

No tietty jos tyyppi on varaton ja rahat tuhlattu niin vaikea niitä on saada takaisin. Mikäli kauppasumma ei palaudu ostajille suht välittömästi niin ostajina hakisin käräjäoikeudesta velkomustuomion ja laittaisin ulosottoon. Sen verran pieni kustannus suhteessa takaisin haettavaan määrään.

Vahingonkorvauksesta voi sitten lähteä käräjöimään jos on muuta haittaa ollut niin paljon, että se kannattaa.

Voiko asian katsoa myös petoksena tai törkeänä petoksena, jolloin asia etenisi rikostutkinnan kautta oikeuteen?

Vahingonkorvauksia on tarkoitus hakea. Tilanne oli edennyt jo niin pitkälle, että huonekaluja oltiin suunnilleen kantamassa sisään, kunnes ilmoitettiin ettei heillä ole mitään asiaa kiinteistölle, ja kaupat on mitätöity. Ostaja joutuu etsimään myös toisen kiinteistön, jonka ostaminen on hankalaa, koska rahat ovat myyjällä kiinni.

 

[Pete88]

Mites kannattaako nykypäivänä ottaa asuntolaina ASP-lainana vai normi asuntolainana? Merkittävimmät erot lienee että ASP-lainaan saa valtion korkotuen ja että ASP-lainan maksimiaika taitaa olla 25 vuotta (ja normaalin asuntolainan 30-35 vuotta).

Lisäksi mitenköhän ASP-lainan kilpailutus käytännössä menee? Otanko vaan nykyiseltä ASP-pankilta lainalupauksen tms. ja sitten soittelen/viestittelen muihin pankkeihin että milläs summalla he olisivat valmiita samanlaista ASP-lainaa antamaan? Vai pitäisikö laina ensin nostaa omasta pankista (ja ostaa asunto) ja sitten vasta alkaa kilpailuttamaan jälkikäteen?

Jos sulla ASP-lainan ehdot jo täyttyy, niin mikään ei estä kilpailuttamasta ASP-lainaa tai tavallista lainaa rinnakkain. Aspissa on jotkut kulut lainanottohetkellä edullisempia kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi saa tosiaan valtiontakauksenkin johonkin x summaan asti. Pariskunnalla on mahdollisuus saada asp-lainaa 50% korotettuna (ellei ehdot taas ole jossain välissä muuttuneet). Lisäksi siinä on se 3,8 % ylittävä "korkosuojaus", joka vastikään oli oikeassa käytössä, vaikka joku saattoi joskus epäilläkin sen hyödyllisyyttä.

Joka tapauksessa jos asunnon hinta ylittää asp-lainan maksimimäärän, niin joudut joka tapauksessa ottamaan kaksi eri lainaa: aspin ja tavallisen. Käytännössä tuo kuitenkin onnistuu samalla ja ehdot, hinnat ja marginaalit molemmissa pitkälti samat.

 

[Grez]

Voiko asian katsoa myös petoksena tai törkeänä petoksena, jolloin asia etenisi rikostutkinnan kautta oikeuteen?

Varmaankin. Alkuperäisestä viestistä sai käsityksen että tyyppi olisi ollut kuolinpesän asioita oikeastikin hoitava ja toiminut hyvässä uskossa, mutta ylittänyt vaan toimivaltuutensa. Myöhempien kirjoitusten perusteella kyseessä voi olla ehkä ihan vaan perinteinen huijaus.

 

[wertiy]

Jos sulla ASP-lainan ehdot jo täyttyy, niin mikään ei estä kilpailuttamasta ASP-lainaa tai tavallista lainaa rinnakkain. Aspissa on jotkut kulut lainanottohetkellä edullisempia kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi saa tosiaan valtiontakauksenkin johonkin x summaan asti. Pariskunnalla on mahdollisuus saada asp-lainaa 50% korotettuna (ellei ehdot taas ole jossain välissä muuttuneet). Lisäksi siinä on se 3,8 % ylittävä "korkosuojaus", joka vastikään oli oikeassa käytössä, vaikka joku saattoi joskus epäilläkin sen hyödyllisyyttä.

Joka tapauksessa jos asunnon hinta ylittää asp-lainan maksimimäärän, niin joudut joka tapauksessa ottamaan kaksi eri lainaa: aspin ja tavallisen. Käytännössä tuo kuitenkin onnistuu samalla ja ehdot, hinnat ja marginaalit molemmissa pitkälti samat.

Näin juuri. En keksi mitään negatiivistä syytä miksei ASP-lainaa nostaisi jos ehdot täyttyy.

Ihan normaaliin tapaan asuntolaina kannattaa/pitää kilpailuttaa ja tarvittaessa ASP-lainan lisänä otetaan normaali asuntolaina ylittävälle summalle. Eli pankki tekee puolestasi kaiken ja ainoastaan sun pitää kertoa, että sulla on ASP-tili olemassa.

OP:lla tuosta ylimääräisestä lainasta tulee vain 2,5e/kk lisäkulu. Lainan järjestelypalkkioihin se ei vaikuttanut mitenkään (meidän tapauksessa yhteensä 1000e kolmelle lainalle). Samat ehdot kaikissa lainoilla ja marginaali, mikä ei kovin korkea ollut. Meillä ainut negatiivinen asia tuo mahdollinen ylimääräinen 2,5e/kk hoitokulu, mutta maksan sitten vaikka sen lainan nopeammin pois.

Saiko lisäkoron vaikka olisi ottanut normaalin asuntolainan? Korot (vuosittaiset 1+4 %) verovapaana on kuitenkin ihan kiva lisä jos alkujaan ruvennut ASP-säästämään. Nykyisin varainsiirtoveroheikennyksin joutuisi tarkemmin pohtimaan osakesijoituksen kesken, mutta tällä kertaa poliittinen riski toteutui osin omaksi tappioksi.

 

[eGe]

ASP-lainassa selkeitä miinuksia on lyhennysvapaiden puute, isomman omarahoitusosuuden vaatimus ja rajatumpi maksimilaina-aika. Se korkosuojakaan ei mikään kummoinen ole käytännössä ellei korot nyt lähtisi johonkin kymmeniin prosentteihin. Me ainakin päädyttiin pari vuotta sitten skippaamaan ASP vaikka tilit ja säästöt olikin olemassa ja otettiin suoraan ihan normaali asuntolaina.

 

[Calle]

@Bigfoot007 Eikö tuo nyt ole täysin selvä rikosilmoituksen paikka, eihän tuossa normaalien vilpittömästi toimineiden ihmisten kesken olisi mitään epäselvyyksiä rahojen palauttamisessa.

Kiinteistökaupassa pitää aina olla virallinen kaupanvahvistaja myös, tosin tuon voi nykyään hoitaa sähköisesti myös. Mites rasitustodistus, miltä siellä näytti se omistajalistaus?

 

[SuperKilppari]

ASP:sta samaa mieltä, että kannattaa mieluummin ottaa ASP-laina kuin normaali, jos siitä ei aiheudu haittaa.

Jos ja kun lainasumma on suurempi kuin ASP:n maksimimäärä, niin joutuu ottamaan tuon lisälainan, jolla on tavalliset ehdot. Itsellä se on nyt maksettu pois ja varsinainen ASP-lainakin on muuttunut tavalliseksi, kun tuli 10 vuotta täyteen (jolloin korkosuojaus poistuu, ja muutin sen sitten tavalliseksi jotta sain laitettua lyhennykset tauolle ym). Mutta mitään vaikeata näissä ei ole asiakkaan eikä pankin kannalta.

Jos on mielessä lyhennysvapaat tai niiden takia pohtii ettei halua ASP:tä ottaa, niin pankilta voi piruuttaan kysyä, että mitä jos ASP-lainan ottaisi maksimia pienempänä, ja jättäisi lisälainan isommaksi (jolloin sitä voi lyhennellä tai laittaa tauolle vapaammin). Jos sitten korot taas nousevat, niin on ainakin osa koko lainasettiä korkosuojattu halvalla. En kyllä tiedä onko tällainen mahdollista, ja pankeilla on välillä ASP-asiat ihan solmussa, mutta jos vaihtoehtona on jättää ASP kokonaan pois, niin kävisin tämänkin vaihtoehdon läpi. ASP:n 4% lisäkorko alkaa taas olla myös kiva, jos on aikaa säästää (ja nykyään kaiketi kaikki pankit tarjoavat tuota 4%). Nykyisellä kvartaalisysteemillä riittää tuurilla jopa n. 7 kk talletusaika, eli jos nyt aloittaa säästämisen niin lainan voi käytännössä nostaa tammikuussa 2026. näin lyhyellä jää lisäkorko vähän pieneksi, mutta kaikki kotiinpäin.

Enivei kymmenen vuotta tässä Trumpin orkestroimassa maailmassa on pitkä aika ja korot voivat taas nousta yllättäen nopeasti. Vasta vajaa vuosi sitten tuo 3,8%:n korkoraja paukkui rikki.

 

[Pete88]

ASP-lainassa selkeitä miinuksia on lyhennysvapaiden puute, isomman omarahoitusosuuden vaatimus ja rajatumpi maksimilaina-aika. Se korkosuojakaan ei mikään kummoinen ole käytännössä ellei korot nyt lähtisi johonkin kymmeniin prosentteihin. Me ainakin päädyttiin pari vuotta sitten skippaamaan ASP vaikka tilit ja säästöt olikin olemassa ja otettiin suoraan ihan normaali asuntolaina.

Kyllä sitä lyhennysvapaata saa, mutta se tietysti toteutetaan sitten niin, että lainan maksimiaika on jotain vähemmän kuin 25v. Esim. itse otin tuon rakennuslainana ja ensimmäinen vuosi oli lyhennysvapaa.

Korkosuojaus näkyi ihan oikeana rahana ja säästönä, meillä tuo lainan nostaminen osui vieläpä varmaan siihen kalleimpaan kohtaan, eli syyskuuhun 2023. Kymmenien prosenttien korkoja on turha miettiä, on koko maa siinä vaiheessa konkassa.

Itselle tuo omarahoitusosuus ei ollut mikään ongelma. Vaikka rakennettiin uusi OKT, niin loppupeleissä kaikkien hankintojen jälkeen laskeskelin, että talon kokonaishinnasta n. 30 % oli jo kokonaan omaa. Pankille taidettiin esittää n. 20 % omarahoitusosuutta lainanottohetkellä. Kumuloituva korkokustannus pitkällä aikavälillä on joka tapauksessa melkoinen ja ainakin itse mieluummin otan vähemmän lainaa ja maksan sen nopeammin pois, kun maksan ulkopuoliselle.

 

[Bigfoot007]

@Bigfoot007 Eikö tuo nyt ole täysin selvä rikosilmoituksen paikka, eihän tuossa normaalien vilpittömästi toimineiden ihmisten kesken olisi mitään epäselvyyksiä rahojen palauttamisessa.

Kiinteistökaupassa pitää aina olla virallinen kaupanvahvistaja myös, tosin tuon voi nykyään hoitaa sähköisesti myös. Mites rasitustodistus, miltä siellä näytti se omistajalistaus?

Moi, kaikki dokumentit piti olla kunnossa ja kauppakirjat kirjoitettiin ostajan pankissa, vaikka asuntolainaa ei tarvittu. Dokumentteihin kuului kuolinpesän osakasluettelo ja valtakirjat, joiden kaikkien piti olla kunnossa. Minä epäilen huijausta, mutta ostaja uskoo asioiden järjestyvän, ja rahojen palautuvan korkojen kera.

 

[eGe]

Kyllä sitä lyhennysvapaata saa, mutta se tietysti toteutetaan sitten niin, että lainan maksimiaika on jotain vähemmän kuin 25v. Esim. itse otin tuon rakennuslainana ja ensimmäinen vuosi oli lyhennysvapaa.

Korkosuojaus näkyi ihan oikeana rahana ja säästönä, meillä tuo lainan nostaminen osui vieläpä varmaan siihen kalleimpaan kohtaan, eli syyskuuhun 2023. Kymmenien prosenttien korkoja on turha miettiä, on koko maa siinä vaiheessa konkassa.

Itselle tuo omarahoitusosuus ei ollut mikään ongelma. Vaikka rakennettiin uusi OKT, niin loppupeleissä kaikkien hankintojen jälkeen laskeskelin, että talon kokonaishinnasta n. 30 % oli jo kokonaan omaa. Pankille taidettiin esittää n. 20 % omarahoitusosuutta lainanottohetkellä. Kumuloituva korkokustannus pitkällä aikavälillä on joka tapauksessa melkoinen ja ainakin itse mieluummin otan vähemmän lainaa ja maksan sen nopeammin pois, kun maksan ulkopuoliselle.

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Varmasti se korkosuojaus näkyi oikeana rahana ja säästönä, mutta kuinka paljon noin isossa kuvassa? Sehän ei ole mikään korkokaton tyyppinen suojaus missä et maksaisi enää senttiäkään enempää korkoa tuon 3.8% jälkeen vaan valtio astuu kehiin 70% osaan korkoa tuon ylittävältä osalta. Korkojen nousu siis vaikuttaa kohoavina kustannuksina joka tapauksessa tuon rajan yli mentäessä mutta tietysti vähemmän kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi tuo ASPin korkotuki on voimassa "vain" ensimmäiset kymmenen vuotta, jos sillä on jotain merkitystä. Äkkiseltään päissään laskeskeltuna 200ke lainassa 4.8% kokonaiskorolla tuossa säästäisi 1400e vuodessa (=erotus siitä maksatko täyden 4.8% vai vain 4.1%). Onko se niin paljoa että sille laskisi arvoa lienee täysin yksilöllistä jälleen. Kuten todettua, korkojen täytyisi nousta todella paljon jotta tuolla olisi ihan oikeasti suuresti merkitystä suhteessa kaikkiin asumiskustannuksiin yhteensä.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Sitten vielä yksi juttu ASPissa on se, että ASP-lainalla ostettua asuntoa ei saa vuokrata eteenpäin (pl. spesiaalitilanteet) vaan laina täytyy konvertoida tuolloin sijoituslainaksi. Tavallisen asuntolainan kanssa tämäkään ei ole aivan niin kankeaa. Jos siis on edes etäisesti harkinnassa jättää ensiasunto sijoitusasunnoksi, ei ASP ole pitkässä juoksussa kovinkaan hyvä vaihtoehto.

 

[Diegoo]

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Varmasti se korkosuojaus näkyi oikeana rahana ja säästönä, mutta kuinka paljon noin isossa kuvassa? Sehän ei ole mikään korkokaton tyyppinen suojaus missä et maksaisi enää senttiäkään enempää korkoa tuon 3.8% jälkeen vaan valtio astuu kehiin 70% osaan korkoa tuon ylittävältä osalta. Korkojen nousu siis vaikuttaa kohoavina kustannuksina joka tapauksessa tuon rajan yli mentäessä mutta tietysti vähemmän kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi tuo ASPin korkotuki on voimassa "vain" ensimmäiset kymmenen vuotta, jos sillä on jotain merkitystä. Äkkiseltään päissään laskeskeltuna 200ke lainassa 4.8% kokonaiskorolla tuossa säästäisi 1400e vuodessa (=erotus siitä maksatko täyden 4.8% vai vain 4.1%). Onko se niin paljoa että sille laskisi arvoa lienee täysin yksilöllistä jälleen. Kuten todettua, korkojen täytyisi nousta todella paljon jotta tuolla olisi ihan oikeasti suuresti merkitystä suhteessa kaikkiin asumiskustannuksiin yhteensä.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Sitten vielä yksi juttu ASPissa on se, että ASP-lainalla ostettua asuntoa ei saa vuokrata eteenpäin (pl. spesiaalitilanteet) vaan laina täytyy konvertoida tuolloin sijoituslainaksi. Tavallisen asuntolainan kanssa tämäkään ei ole aivan niin kankeaa. Jos siis on edes etäisesti harkinnassa jättää ensiasunto sijoitusasunnoksi, ei ASP ole pitkässä juoksussa kovinkaan hyvä vaihtoehto.

Oma ASP meni samoilla ehdoilla sijoituslainaksi. Ei ollut ongelma.

 

[wertiy]

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Juuri vappuna tulleessa hallituksen esityksessä ASP-lainan lyhennysvapaa ollaan korottamassa 2 -> 4 vuotta. Max 25v laina-aika pysyy vissiin kuitenkin samana. ASP-lainan voi kuitenkin muuttaa normaaliksi asuntolainaksi, joten ehkä pankki voi tuossa joustaa.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Ei ole ihan näin mustavalkoista mikä on sopiva käsiraha. 30% on toki paljon ja epätyypillinen.
Meidän tapauksessa itseni ASP-lainan avulla maksama päälle 11% käsiraha mahdollisesti vapautti jotenkin avopuolison noin 2000e maksavasta lisävakuudesta. Eli vaikka hänellä oli noin 5% käsirahaa omaan normaaliin asuntolainaansa niin lainavakuudet OP:lla ei alkujaan riittäneet, mutta jollakin pankin järjestelyllä mun ASP-laina ja aavistuksen isompi käsiraha saattoi auttaa tässä. En ruvennut pankilta kyselemään minkä takia se yhtäkkiä poistui ehdoista, mutta mulle tuli pyyntö suurentaa omaa käsirahaa parilla tonnilla ja siihen suostuessa puolison lainatarjouksesta poistui vaatimus erillisestä ostettavasta lisävakuudesta.

Laina-aika on osittain myös riippuvainen riskinsietokyvystä. Historiallinen tuotto osakemarkkinoilla ei ole tae seuraavalle 20-25 vuodelle. Itse koen tuon 25 vuoden ihan sopivana, mutta en lyhyempääkään olisi ottanut. Itse olen hieman nössö pörssissä, joten en ole muutenkaan ollut viimeisen 5 vuoden aikana täysin 100% osakepainolla. Riskejä tullut ja mennyt ilman, että ammattilaisetkaan osaisi niitä ennustaa. Siitä syystä enemmänkin ollut ongelmaa kasvavan käteiskassan kanssa, vaikka NN:n kk-säästö rullaa jatkuvasti itselle merkittävällä summalla. ASP-tili oli siinä mielessä helppo paikka ylimääräiselle rahalle, joten sieltä tullut lähes 3500 euron veroton ja riskitön korkotuotto oli ihan ok. Helppohan sitä jälkeenpäin aina todeta, että olisi pitänyt olla 100% painolla bitcoinissa tai eräissä hypeosakkeissa...

Hydraulic press channelin Lauri on tehnyt muuten aiheesta videon missä verrataan 25 ja 30 vuoden laina-ajalla kertyvää nettovarallisuutta jos säästyneet rahat sijoittaa. Pitkä video, mutta videon kuvauksessa on saatavilla sama taulukko.

 

[Collusion]

Tyhmä? kysymys valinnaisesta vuokratontista:

Kerrostalossa on valinnainen vuokratontti, jonka lunastushinta katselemani asunnon kohdalla olisi rapiat 30 000€. Vaihtoehtoisesti voi maksaa tontinvuokravastiketta 130€ kuukaudessa. Asunnon esitteessä sanotaan näin:

"Vuokravastikkeen maksaminen lyhentää tontin osuuden lunastushintaa siitä päivästä lukien ja sitä mukaa, kun vuokralainen on maksanut kunkin määräosan lunastushinnan vuokranantajalle. Ostaja maksaa kulloinkin lunastuksesta aiheutuvan varainsiirtoveroseuraamuksen, kaupanvahvistajan palkkion, lainhuudon hankkimisesta aiheutuvat kustannukset sekä muut omat lunastuksesta aiheutuvat kustannukset."

Tarkoittaako tämä oikeasti sitä, että vuokratontin lunastushinta pienenee sitä mukaa, mitä pidempään 130€/kk vuokravastiketta maksaa - vai jotain ihan muuta?

 

[Taneli-]

Tässä jotain aiheesta:
"
Tontin lunastaminen omaksi on mahdollista, mikäli kyseessä on valinnainen vuokratontti. Tällöin osakkeenomistaja voi lunastaa tonttiosuuden omakseen tietyin ehdoin. Lunastusehtoihin on useimmiten kirjattu, milloin ja mihin hintaan lunastaminen on mahdollista. Toisinaan lunastaminen on mahdollista vain, jos koko yhtiö lunastaa tontin kerralla, mutta tietyissä tapauksissa osakas voi lunastaa oman osuutensa. Usein tonttiosuuden voi lunastaa vain tiettyinä ajankohtina, esimerkiksi rakennuksen valmistumisen yhteydessä ja sen jälkeen kerran vuodessa. Tontin lunastus käsitellään tyypillisesti taloyhtiön yhtiökokouksessa.


Tontin lunastamisen taloudelliseen kannattavuuteen vaikuttavat luonnollisesti muun muassa tonttivuokran suuruus ja tontin lunastushinta. Kun tontti on lunastettu omaksi ja sitä vastaan otettu laina on lyhennetty pois, kuukausittaiset kustannukset ovat tonttivastikkeen verran pienemmät. Jo maksetut tonttivuokravastikkeet eivät pienennä tontin lunastushintaa.
"
+
"
Vuokrasopimuksen ehdot määräävät sen, mitä tapahtuu, kun tontin vuokrasopimus päättyy ja osaa tonttiosuuksista ei ole lunastettu.
Tontin vuokrasopimuksen päättyessä
vuokrasopimusta voidaan jatkaa tai
taloyhtiöllä on mahdollisuus lunastaa loput lunastamattomat tonttiosuudet tai
osakkaalla voi olla velvollisuus lunastaa osuutensa tonttiin.
"

Tosin tämä kohta ihmetyttää itseäni:

Ostaja maksaa kulloinkin lunastuksesta aiheutuvan varainsiirtoveroseuraamuksen

Koska:
"
Kun taloyhtiö sijaitsee ns. valinnaisella vuokratontilla, osakkeenomistaja voi toimia kahdella eri tavalla. Hän voi

• maksaa yhtiölle erillistä tontinvuokravastiketta kuukausittain
• maksaa omiin osakkeisiinsa kohdistuvan osuuden vuokratontista.

Tämän jälkeen taloyhtiö ostaa tontin omistajalta lunastusta vastaavan määräosan tontista. Samalla osakkeenomistaja vapautuu maksamasta taloyhtiölle tontinvuokravastiketta.


Tonttiosuuden voi maksaa kohteen valmistumisen yhteydessä tai erikseen määriteltyinä ajankohtina kohteen valmistumisen jälkeen. Joissakin tilanteissa osakkeenomistajalla voi olla mahdollisuus lunastaa tontinosa vain osittain.


Osakkeenomistajan ei tarvitse antaa varainsiirtoveroilmoitusta tai maksaa veroa


Tontinosan lunastaminen on vapaaehtoista eikä asunto-osakkeiden ostamiseen liity velvollisuutta maksaa tontinosan lunastamisesta. Lisäksi tyypillistä on, että asunto-osakkeiden myyjä ja vuokratontin omistaja ovat eri tahoja eikä osakkeenomistajan maksama lunastushinta tule asunto-osakkeiden myyjän hyväksi.


Kun osakkeenomistaja edellä kuvatussa tilanteessa lunastaa asunto-osakkeisiinsa kohdistuvan osuuden tontista, osakkeenomistajan ei tarvitse tehdä varainsiirtoveroilmoitusta eikä maksaa varainsiirtoveroa. Merkitystä ei ole sillä, tapahtuuko tontinosan lunastus kohteen valmistumishetkellä vai myöhemmin.


Taloyhtiö antaa varainsiirtoveroilmoituksen ja maksaa veron


Tontin määräosan omistukseensa hankkineen taloyhtiön on annettava Verohallinnolle varainsiirtoveroilmoitus, maksettava varainsiirtovero ja haettava määräosalle lainhuuto Maanmittauslaitokselta.


Taloyhtiö usein veloittaa osakkeenomistajalta lunastettavasta tonttiosuudesta aiheutuvan varainsiirtoveron määrän osana lunastushintaa. On huomattava, että osakkeenomistajan kannalta tässä ei ole kyse varainsiirtoveron maksamisesta, vaan tontinosan lunastushinnan suorittamisesta.
"

Otaksun että tuossa maksetaan lunastunhinnan suorittamisesta eikä varainsiirtoveroa suoraan...

 

[SuperKilppari]

Tyhmä? kysymys valinnaisesta vuokratontista:

Kerrostalossa on valinnainen vuokratontti, jonka lunastushinta katselemani asunnon kohdalla olisi rapiat 30 000€. Vaihtoehtoisesti voi maksaa tontinvuokravastiketta 130€ kuukaudessa. Asunnon esitteessä sanotaan näin:

"Vuokravastikkeen maksaminen lyhentää tontin osuuden lunastushintaa siitä päivästä lukien ja sitä mukaa, kun vuokralainen on maksanut kunkin määräosan lunastushinnan vuokranantajalle. Ostaja maksaa kulloinkin lunastuksesta aiheutuvan varainsiirtoveroseuraamuksen, kaupanvahvistajan palkkion, lainhuudon hankkimisesta aiheutuvat kustannukset sekä muut omat lunastuksesta aiheutuvat kustannukset."

Tarkoittaako tämä oikeasti sitä, että vuokratontin lunastushinta pienenee sitä mukaa, mitä pidempään 130€/kk vuokravastiketta maksaa - vai jotain ihan muuta?

Tuo kuulostaa erittäin huonosti muotoillulta kappaleelta. Olen seurannut pääkaupunkiseudun asuntoja (uusia ja vanhoja) aika kauan, eikä ole tullut vastaan tuollaista muotoilua, että voisi mitenkään käsittää että tontinvuokravastikkeen maksaminen muuttaisi tonttiosuuden lunastushintaa. Erikoisin säätö viime vuosilta on ollut 10 vuoden kiinteä korko ja jonkinlainen osaomistusviritelmä Suurpellossa. (Toki ehkä jotain on mennyt ohi silmien, ei siinä mitään - mutta isoilla rakennusliikkeillä on aika lailla samanlaiset ehdot vuokratonteissa kaikilla.)

Lujatalolla on monissa uusissa kohteissa Espoossa tavallisesta poikkeava vuokratontti, jossa taloyhtiö on valmiiksi lunastanut 70% tontista, ja 30% jää osakkaille vuokratonttiperiaatteella. Pidän sitä ihan hyvänä kehityskulkuna, ja vaikka yleisesti välttäisin vuokratontteja, niin tuo järjestely pääsee jo lähellä harkintaa.

Enivei, suosittelisin kiltisti kysymään asiaa myyjältä. Sieltä sen tiedon saa varmimmin, koska tuollaisella muotoilulla ainakin itse suhtautuisin hyvin epäillen. Onkohan myyjä joku pieni rakennuttaja ei-kasvukeskuksessa... Todennäköisesti siellä myyjän päässä on joku mokannut tai ei ole itse ymmärtänyt miten vuokratontti ja sen lunastaminen toimii.

Ihannemaailmassa tuo tietenkin toimisi juuri noin, mutta oikeasti nuo vuokratonttien lunastushinnat tuppaavat nousemaan ajan kuluessa (mitä lie indeksiä käyttävät hintaa nostaakseen) eikä vastikkeen maksaminen siihen vaikuta mitään. En tiedä miten nuo vuokratontin vastikkeet yleensä lasketaan, mutta mutuilisin että siellä on joku asettanut tuottotavoitteen 4-5% ja vastike kattaa sen. (100 000 euron lunastushinta x 0,05 = 5000 euroa, eli 417 euroa kuussa kuukausittain, näin esimerkkinä kuulostaa oikeansuuntaiselta pk-seudulla. Ja tuohon 30 000 euron lunastushintaan tällä logiikalla tulee 125 euroa kuukaudessa, joten uskoisin entistä vahvemmin että tuo muotoilu on virheellinen.) Jos joku tietää tarkemmin niin olisi kiva kuulla. Sijoitusrahastojen raporteistahan noita voisi saada selville.

 

[stabbulamus]

Tuo kuulostaa erittäin huonosti muotoillulta kappaleelta. Olen seurannut pääkaupunkiseudun asuntoja (uusia ja vanhoja) aika kauan, eikä ole tullut vastaan tuollaista muotoilua, että voisi mitenkään käsittää että tontinvuokravastikkeen maksaminen muuttaisi tonttiosuuden lunastushintaa. Erikoisin säätö viime vuosilta on ollut 10 vuoden kiinteä korko ja jonkinlainen osaomistusviritelmä Suurpellossa. (Toki ehkä jotain on mennyt ohi silmien, ei siinä mitään - mutta isoilla rakennusliikkeillä on aika lailla samanlaiset ehdot vuokratonteissa kaikilla.)

Lujatalolla on monissa uusissa kohteissa Espoossa tavallisesta poikkeava vuokratontti, jossa taloyhtiö on valmiiksi lunastanut 70% tontista, ja 30% jää osakkaille vuokratonttiperiaatteella. Pidän sitä ihan hyvänä kehityskulkuna, ja vaikka yleisesti välttäisin vuokratontteja, niin tuo järjestely pääsee jo lähellä harkintaa.

Enivei, suosittelisin kiltisti kysymään asiaa myyjältä. Sieltä sen tiedon saa varmimmin, koska tuollaisella muotoilulla ainakin itse suhtautuisin hyvin epäillen. Onkohan myyjä joku pieni rakennuttaja ei-kasvukeskuksessa... Todennäköisesti siellä myyjän päässä on joku mokannut tai ei ole itse ymmärtänyt miten vuokratontti ja sen lunastaminen toimii.

Ihannemaailmassa tuo tietenkin toimisi juuri noin, mutta oikeasti nuo vuokratonttien lunastushinnat tuppaavat nousemaan ajan kuluessa (mitä lie indeksiä käyttävät hintaa nostaakseen) eikä vastikkeen maksaminen siihen vaikuta mitään. En tiedä miten nuo vuokratontin vastikkeet yleensä lasketaan, mutta mutuilisin että siellä on joku asettanut tuottotavoitteen 4-5% ja vastike kattaa sen. (100 000 euron lunastushinta x 0,05 = 5000 euroa, eli 417 euroa kuussa kuukausittain, näin esimerkkinä kuulostaa oikeansuuntaiselta pk-seudulla. Ja tuohon 30 000 euron lunastushintaan tällä logiikalla tulee 125 euroa kuukaudessa, joten uskoisin entistä vahvemmin että tuo muotoilu on virheellinen.) Jos joku tietää tarkemmin niin olisi kiva kuulla. Sijoitusrahastojen raporteistahan noita voisi saada selville.

Ottamatta kantaa muotoiluseikkoihin niin meillä oli taloyhtiössä tuommoinen järjestely. Taloyhtiölainalla vuokratontin lunastus ja sitten ne joilla vuokraosuus oli jäljellä maksoivat tuota vuokravastiketta. Jokainen maksettu erä pienensi "lunastushintaa".

 

[eliminate_squad_1285]

Tuli vastaan myynti-ilmoituksessa että taloyhtiö on päättänyt siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön ja aurinkopaneleihin Helsingin Kontulassa. Mikä järki siinä on vai onko ollenkaaan? Luulisi että kaukolämpö on aika edullinen vaihtoehto pitkässäkin juoksussa.

 

[Anagonda]

Kaukolämmössä ei ole vaihtoehtoja. Toimittaja hinnoittelee ja käyttäjät vikisee. Maalämmössä voit valita mistä sähköt ostat ja paneelit teoriassa hieman auttaa. Nyky kaukolämmön hinnoilla on ilmeisesti ihan kiitettävän lyhyet takasinmaksut maalämpöön siirtymisessä.

 

[Galaxy]

Kaukolämmössä ei ole vaihtoehtoja. Toimittaja hinnoittelee ja käyttäjät vikisee. Maalämmössä voit valita mistä sähköt ostat ja paneelit teoriassa hieman auttaa. Nyky kaukolämmön hinnoilla on ilmeisesti ihan kiitettävän lyhyet takasinmaksut maalämpöön siirtymisessä.

Usein tuo vielä ajoittuu siihen että kaukolämmönvaihdin (tms) olisi muutenkin menossa uusiksi niin se kattaa jo osan maalämmön hinnasta.

 

[Fact0ry]

Tuli vastaan myynti-ilmoituksessa että taloyhtiö on päättänyt siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön ja aurinkopaneleihin Helsingin Kontulassa. Mikä järki siinä on vai onko ollenkaaan? Luulisi että kaukolämpö on aika edullinen vaihtoehto pitkässäkin juoksussa.

Kaukolämpö on, ehkä vastoin yleistä luuloa, kallis lämmitysmuoto. Talvikaudella energia maksaa suoran sähkölämmityksen verran ja lisäksi saa maksella tuhteja kk-maksuja myös kesällä jolloin energiaa ei juuri mene.

 

[qtba]

Kaukolämpö on, ehkä vastoin yleistä luuloa, kallis lämmitysmuoto. Talvikaudella energia maksaa suoran sähkölämmityksen verran ja lisäksi saa maksella tuhteja kk-maksuja myös kesällä jolloin energiaa ei juuri mene.

Yleisesti joo, mutta alueellista vaihtelua on paljon ja jossain päin Suomea se on vieläkin ihan hyvä vaihtoehto. Mutta jonkun poliittisen/muun riskin toteutuessa hinnat saattaa pompata ties mihin.

 

[kjns]

Tuli vastaan myynti-ilmoituksessa että taloyhtiö on päättänyt siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön ja aurinkopaneleihin Helsingin Kontulassa. Mikä järki siinä on vai onko ollenkaaan? Luulisi että kaukolämpö on aika edullinen vaihtoehto pitkässäkin juoksussa.

Mielellään ne pitävät tätä mielikuvaa yllä, mutta todellisuudessa suurimmassa osassa maata kaukolämpö ei ole kustannuksiltaan mitenkään erityisen kilpailukykyinen tapa lämmittää kiinteistö. Kustannukset on samaa luokkaa sähkölämmityksen kanssa ja vaihtelu alueittain laajaa, osassa maata halvempaa osassa taas kalliimpaa, koskee sekä sähkönsiirtoa että kaukolämmän hintaa. Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkö lämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon. Maalämmöllä tai monesti jopa suorasähköllä ja ilmalämpöpumpulla saadaan lämpöä kustannustehokkaammin ja halvemmalla kuin kaukolämmöllä.

Edit: muotoiltu kappaletta uudelleen koska luin taulukkoa alkujaan väärin

Energiateollisuus ry:n tammikuun tilastojen mukaan kaukolämmön energiakustannuksen keskiarvohinta tänä vuonna on 123,337 euroa/MWh omakotitalolle, 113,14 eur/MWh 15 asunnon taloyhtiölle ja 107.41 eur/MWh 80 asunnon taloyhtiölle. Tämä ei siis sisällä jyvitettyjä perusmaksuja, jotka tuolla esimerkin pk-seudulla (Helen) on omakotitalolle minimissään 73 eur/kk (sis alv) ja toisessa päässä suuren 80 asunnon taloyhtiön esimerkkihinta on 11600 eur/vuosi (alv 0%)

Edit; kylläpäs näköjään sisältääkin

Koska kaukolämpö on kallista niin monet pienemmät ja suuremmat asiakkaat ovat lähteneet irtaantumaan siitä, ja sen takia taas monet yhtiöt on yrittäneet estää asiakkaita eroamasta järjestelmästä laittamalla siihen kovat maksut (tuhansia euroja jotta pääset eroon kaukolämmöstä), Erityisesti tässä on kunnostautunut Helen. Näistä eroamiskuluista vähän tuli sanomista niin on jouduttu ottamaan takaisinpäin, Helen esim. yritti laskuttaa omikotiasiakkailta 5400 euroa purkukuluja, mutta KKV ei ollut asiasta ihan samaa mieltä niin maksu kohtuullistettiin 1240 euroon. Taloyhtiöiltä sitten veloittavat edelleenkin enemmän maksujen liikkuessa jossain 2500-6000 euron välillä. Osa yhtiöistä ei veloita irtautumisesta kuluja lainkaan jolloin siirtyminen muihin lämmmitystapoihin on edullisempaa.

 

[Pete88]

Lämmitysjärjestelmän valintaan vaikuttaa moni seikka. Kohteesta riippuen, voi kaukolämpö olla ainoa vaihtoehto, jos esimerkiksi maalämmön vaatimia kaivoja ei voida toteuttaa. Lisäksi uudiskohteissa kaukolämpö on ainakin pientaloissa edullisempi hankintahinnaltaan kuin maalämpö. Tämän vuoksi osa saattaa päätyä siihen, vaikka pitkässä juoksussa se ei halvin olisikaan. Gryndaus kohteissa tämä on vielä yleisempää, koska rakentajaa kiinnostaa suurempi kate, jota maalämpö ei myynnillisestikään välttämättä riittävästi edistä.

 

[tommiq]

Energiateollisuus ry:n tammikuun tilastojen mukaan kaukolämmön energiakustannuksen keskiarvohinta tänä vuonna on 123,337 euroa/MWh omakotitalolle, 113,14 eur/MWh 15 asunnon taloyhtiölle ja 107.41 eur/MWh 80 asunnon taloyhtiölle. Tämä ei siis sisällä jyvitettyjä perusmaksuja, jotka tuolla esimerkin pk-seudulla (Helen) on omakotitalolle minimissään 73 eur/kk (sis alv) ja toisessa päässä suuren 80 asunnon taloyhtiön esimerkkihinta on 11600 eur/vuosi (alv 0%)

Nämä Energiateollisuuden luvut sisältää kyllä perusmaksun, eikä pelkkää energiamaksua. Kaukolämmön hintatilasto - Energiateollisuus

Omalta osaltani se koko paketti on noin 130e / MWH talvikuukautena, joka on siis 13 snt/KWh. Mielestäni se ei ole järkyttävän kallis, mutta ei kyllä kovin halpakaan. Optimointimahdollisuudet ovat pienemmät (ainakin omalla laitteistolla..), mutta itse laitteisto on varma ja vakaa. Hinta tuppaa nousemaan melkein joka vuosi.

 

[kjns]

Nämä Energiateollisuuden luvut sisältää kyllä perusmaksun, eikä pelkkää energiamaksua. Kaukolämmön hintatilasto - Energiateollisuus

Omalta osaltani se koko paketti on noin 130e / MWH talvikuukautena, joka on siis 13 snt/KWh. Mielestäni se ei ole järkyttävän kallis, mutta ei kyllä kovin halpakaan. Optimointimahdollisuudet ovat pienemmät (ainakin omalla laitteistolla..), mutta itse laitteisto on varma ja vakaa. Hinta tuppaa nousemaan melkein joka vuosi.

No öh, niinpä muuten näyttää sisältävän, hyvä korjaus, editoin postaukseen

Hankalaa tosiaan luotettavasti laske mitä milläkin metodilla lämmittäminen maksaa kun hommaa vielä sekoittamassa kaukolämmön puolella kausihinnoittelut ja sähkösopimuksissa erihintaiset määräaikaiset ja pörssisähköt, siirtofirmojen hintaeroista puhumattakaan. Vaikka hintakeskiarvo on mitä, niin lukemat voi muuttua paljonkin sen perusteella mitä hintaa maksat suurimman kulutuksen kausina. Ja sitten jo vertailee jotain ILPejä vielä niin niissäkin hyötysuhteet on etelässä ihan eri kuin pohjoisessa.

Yksi nyrkkisääntö kuitenkin taitaa olla että kaikki on kallista, hinnat nousee aina vaan ja asiakas maksaa

 

[Grez]

Voin kuvitella, että jos joku taloyhtiö kaukolämmöstä maalämpöön vaihtaa, että siellä on laskettu vaihdon kannattavan*. Energiakustannuksiltaanhan maalämpö on kaukolämpöä halvempi (kun huomioi hyötysuhteen), joten kysymys on vain että riittääkö halvempi energiakustannus kattamaan hankinta- ja ylläpitokustannuksien erotuksen kaukolämmön muihin kustannuksiin.

* Siis vaikea nähdä yhtiökokousta joka saisi laskelman että maalämpö tulee kalliimmaksi, mutta päättäisi silti vaihtaa. Toki laskelmissa voi olla virheitä.

 

[TommiZeliard]

Mielellään ne pitävät tätä mielikuvaa yllä, mutta todellisuudessa suurimmassa osassa maata kaukolämpö ei ole kustannuksiltaan mitenkään erityisen kilpailukykyinen tapa lämmittää kiinteistö. Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkölämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon. Maalämmöllä tai monesti jopa suorasähköllä ja ilmalämpöpumpulla saadaan lämpöä kustannustehokkaammin ja halvemmalla kuin kaukolämmöllä.

Energiateollisuus ry:n tammikuun tilastojen mukaan kaukolämmön energiakustannuksen keskiarvohinta tänä vuonna on 123,337 euroa/MWh omakotitalolle, 113,14 eur/MWh 15 asunnon taloyhtiölle ja 107.41 eur/MWh 80 asunnon taloyhtiölle. Tämä ei siis sisällä jyvitettyjä perusmaksuja, jotka tuolla esimerkin pk-seudulla (Helen) on omakotitalolle minimissään 73 eur/kk (sis alv) ja toisessa päässä suuren 80 asunnon taloyhtiön esimerkkihinta on 11600 eur/vuosi (alv 0%)

Edit; kylläpäs näköjään sisältääkin

Koska kaukolämpö on kallista niin monet pienemmät ja suuremmat asiakkaat ovat lähteneet irtaantumaan siitä, ja sen takia taas monet yhtiöt on yrittäneet estää asiakkaita eroamasta järjestelmästä laittamalla siihen kovat maksut (tuhansia euroja jotta pääset eroon kaukolämmöstä), Erityisesti tässä on kunnostautunut Helen. Näistä eroamiskuluista vähän tuli sanomista niin on jouduttu ottamaan takaisinpäin, Helen esim. yritti laskuttaa omikotiasiakkailta 5400 euroa purkukuluja, mutta KKV ei ollut asiasta ihan samaa mieltä niin maksu kohtuullistettiin 1240 euroon. Taloyhtiöiltä sitten veloittavat edelleenkin enemmän maksujen liikkuessa jossain 2500-6000 euron välillä. Osa yhtiöistä ei veloita irtautumisesta kuluja lainkaan jolloin siirtyminen muihin lämmmitystapoihin on edullisempaa.

Laskin oman espoolaisen kaukolämpörivarin (haarukka: 1500-2000 m2, 200-300 MWh/a, sopimusteho 100-150 kW) kaukolämpölaskut kulutusjaksolta 1.1.2024-31.12.2024.

Muuten olisin katsonut kulutuksen tuoreesta toimintakertomuksesta, mutta mokoma isännöinti on jättänyt 2024 MWh-solun tyhjäksi. Syykin selvisi. Fivaldin arkistosta puuttuu helmikuun lasku. Löysin kuitenkin alkuperäisen laskun, joten sain excelin täytettyä. Isännöinti on kuitenkin onnistunut laittamaan kiinteistön hoitokuluihin lämmitykseen summan, joka taatusti sisältää helmikuunkin, mutta summa poikkeaa 0,18 € Fortumin laskujen verollisista loppusummista (yht. 20-25 k€).

Koko vuoden 2024 energialaskut yhteensä jaettuna koko vuoden MWh oli 64,49 €/MWh. Vastaavasti kaikkien laskujen käyttötehomaksut per koko vuoden MWh oli 24,68 €/MWh ja varatehomaksut 1,76 €/MWh. Yhteensä 90,94 €/MWh. Kaikki sis. Alv. 24/25,5.

Kirjoittamasi 15 huoneiston taloyhtiö osuu aika lähelle. Kun sellaisen yhtiön keskihinta koko maassa on 113 ja meillä 90,94 €/MWh, niin Espoossa kaukolämpö vaikuttaa keskiarvoa kilpailukykyisemmältä (paljon asiakkaita).

Miten meidän hinta vertautuu suorasähköön? Caruna Espoon alueella sähköenergia + marginaali + suurempien kk-maksujen jyvitys saisi tasoihin päästäkseen maksaa yhteensä 3,606 snt/kWh. Ainakin 2024 alvillinen spot-keskihinta oli enemmän, 5,67 snt/kWh. Marginaalin kanssa noin 6 snt/kWh ja siihen vielä kk-maksuerotus (nyt käytetään 10 MWh, voisi olla eri kk-maksu, jos sähkölämmityksellä meneekin 250 MWh) päälle.



Naapuriyhtiö päätti vaihtaa maalämpöön juuri ennen Venäjän sotimista. Takaisinmaksuaika "hieman" venähti oikein hyvästä meh-tasolle näillä nykyisillä sähkönhinnoilla.


Edit. Kaikki tekemäni kaukolämmön hintavertailut ovat suorasähköön, koska kjns: "Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkölämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon.".

 

[Grez]

Miten meidän hinta vertautuu sähköön? Caruna Espoon alueella sähköenergia + marginaali + suurempien kk-maksujen jyvitys saisi tasoihin päästäkseen maksaa yhteensä 3,606 snt/kWh. Ainakin 2024 alvillinen spot-keskihinta oli enemmän, 5,67 snt/kWh. Marginaalin kanssa noin 6 snt/kWh ja siihen vielä kk-maksuerotus (nyt käytetään 10 MWh, voisi olla eri kk-maksu, jos sähkölämmityksellä meneekin 250 MWh) päälle.

Niin et ilmeisesti huomioinut tuossa sitä, että maalämmössä on se ero suorasähkölämmitykseen, että lämpöä saadaan enemmän kuin sähköä kuluu. Suhde on kai tekijöistä riippuen 1:3-1:4 luokkaa, mutta vaikka olisi ihan surkea 1:2 suhde, niin laskelman tuloksen pitäisi olla:
...sähköenergia + marginaali + suurempien kk-maksujen jyvitys saisi tasoihin päästäkseen maksaa yhteensä 12,700 snt/kWh. Ainakin 2024 alvillinen spot-keskihinta oli vähemmän, 5,67 snt/kWh...

Edit: Sori, joo puhuitkin nimenomaan suorasähköstä.

 

[TommiZeliard]

Niin et ilmeisesti huomioinut tuossa sitä, että maalämmössä on se ero suorasähkölämmitykseen, että lämpöä saadaan enemmän kuin sähköä kuluu. Suhde on kai tekijöistä riippuen 1:3-1:4 luokkaa, mutta vaikka olisi ihan surkea 1:2 suhde, niin laskelman tuloksen pitäisi olla:
...sähköenergia + marginaali + suurempien kk-maksujen jyvitys saisi tasoihin päästäkseen maksaa yhteensä 12,700 snt/kWh. Ainakin 2024 alvillinen spot-keskihinta oli enemmän, 5,67 snt/kWh...

Vertasin kaukolämpöä suorasähköön, eli 1:1, koska kjns kirjoitti: "Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkölämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon.".

Hän antoi ymmärtää, että kaukolämpö olisi samaa luokkaa kuin suorasähkö, mutta kaukolämmön perusmaksut huomioimalla jopa kalliimpi. Meidän yhtiössä ei näin ollut, vaan suorasähkön alvillisen energiahinnan tulisi olla enintään 3,1-3,3 snt/kWh (kun marginaali 0,3-0,5), mutta käytännössä vielä vähemmän, koska veikkaan sähkön perusmaksujen pomppaavan, jos nykyisen 10 MWh sijaan käyttäisimme 250 MWh ja pakkasella hirmutehoja. Toki rakentamalla koko yhtiöön uuden varaavan ja älykkään lämmityksen voisi sähkön alvillisen hinnan saada painettua kaukolämpöä alemmas, mutta se maksaa.


Laitoin lopussa kaksi rivinvaihtoa, kun vaihdoin aihetta naapurin maalämpökokemukseen. En lähde tarkkoja vuosia heittämään, kun en painanut mieleen, mutta takaisinmaksulaskelma oli yllättävän herkkä sähkön hinnan suurelle nousulle. Kaukolämpö oli jo valmiina, mutta maalämpöä rasittaa liki 200 k€ perustamiskuluista aiheutuvien lyhennysten ja pääomakulujen "vastavirta". Maalämmön pitää halvemmilla käyttökustannuksilla kiriä eroa kiinni, ja tämä hidastui merkittävästi, kun sähkön hinta sodan alettua nousi. Korotkin nousivat. Jos soudat koskea vastavirtaan veden suhteen 6 km/h ja vesi virtaa 5 km/h, kestää kilometrin kosken soutaminen tunnin. Jos soutunopeus veden suhteen hidastuu vaivaiset 8,33 % (tai kosken nopeus kasvaa 10 %), tuplaantuu soutuaika kahteen tuntiin. Vähän samaa yllättävyyttä oli tuossa maalämpölaskelmassa ennen sotaa vs. jälkeen.

Puheenjohtajan mukaan päätös oli ollut niin kiikun kaakun vanhojen jäärien yhtiössä, että ei olisi mennyt läpi pari vuotta myöhemmin päivitetyllä takaisinmaksuajalla.

 

[Collusion]

Tuo kuulostaa erittäin huonosti muotoillulta kappaleelta. Olen seurannut pääkaupunkiseudun asuntoja (uusia ja vanhoja) aika kauan, eikä ole tullut vastaan tuollaista muotoilua, että voisi mitenkään käsittää että tontinvuokravastikkeen maksaminen muuttaisi tonttiosuuden lunastushintaa. Erikoisin säätö viime vuosilta on ollut 10 vuoden kiinteä korko ja jonkinlainen osaomistusviritelmä Suurpellossa. (Toki ehkä jotain on mennyt ohi silmien, ei siinä mitään - mutta isoilla rakennusliikkeillä on aika lailla samanlaiset ehdot vuokratonteissa kaikilla.)

Lujatalolla on monissa uusissa kohteissa Espoossa tavallisesta poikkeava vuokratontti, jossa taloyhtiö on valmiiksi lunastanut 70% tontista, ja 30% jää osakkaille vuokratonttiperiaatteella. Pidän sitä ihan hyvänä kehityskulkuna, ja vaikka yleisesti välttäisin vuokratontteja, niin tuo järjestely pääsee jo lähellä harkintaa.

Enivei, suosittelisin kiltisti kysymään asiaa myyjältä. Sieltä sen tiedon saa varmimmin, koska tuollaisella muotoilulla ainakin itse suhtautuisin hyvin epäillen. Onkohan myyjä joku pieni rakennuttaja ei-kasvukeskuksessa... Todennäköisesti siellä myyjän päässä on joku mokannut tai ei ole itse ymmärtänyt miten vuokratontti ja sen lunastaminen toimii.

Ihannemaailmassa tuo tietenkin toimisi juuri noin, mutta oikeasti nuo vuokratonttien lunastushinnat tuppaavat nousemaan ajan kuluessa (mitä lie indeksiä käyttävät hintaa nostaakseen) eikä vastikkeen maksaminen siihen vaikuta mitään. En tiedä miten nuo vuokratontin vastikkeet yleensä lasketaan, mutta mutuilisin että siellä on joku asettanut tuottotavoitteen 4-5% ja vastike kattaa sen. (100 000 euron lunastushinta x 0,05 = 5000 euroa, eli 417 euroa kuussa kuukausittain, näin esimerkkinä kuulostaa oikeansuuntaiselta pk-seudulla. Ja tuohon 30 000 euron lunastushintaan tällä logiikalla tulee 125 euroa kuukaudessa, joten uskoisin entistä vahvemmin että tuo muotoilu on virheellinen.) Jos joku tietää tarkemmin niin olisi kiva kuulla. Sijoitusrahastojen raporteistahan noita voisi saada selville.

Sain asuntovälittäjältä tällaisen vastauksen:

Vuokralainen = Rakennusliike
Vuokranantaja = Ålandsbanken tonttirahasto

Yhtiö voi kerran vuodessa maksaa halukkaiden osakkaiden lunastushinnan verran vuokranantajalle.

Tässä toki ihmetyttää edelleen se, että tontin vuokralainen on rakennusliike eikä itse AS Oy. Mitä tapahtuu esim. silloin, jos rakennusliike menee konkurssiin?

 

[kjns]

Vertasin kaukolämpöä suorasähköön, eli 1:1, koska kjns kirjoitti: "Itse energia maksaa jotakuinkin saman verran kuin suora sähkölämmitys siirtomaksujen kanssa, mutta siihen kun laitetaan päälle kaukolämmön perusmaksut (ja sähköt tarvitset kämppään joka tapauksessa) niin kokonaisuus maksaa aika paljon.".

Hän antoi ymmärtää, että kaukolämpö olisi samaa luokkaa kuin suorasähkö, mutta kaukolämmön perusmaksut huomioimalla jopa kalliimpi. Meidän yhtiössä ei näin ollut, vaan suorasähkön alvillisen energiahinnan tulisi olla enintään 3,1-3,3 snt/kWh (kun marginaali 0,3-0,5), mutta käytännössä vielä vähemmän, koska veikkaan sähkön perusmaksujen pomppaavan, jos nykyisen 10 MWh sijaan käyttäisimme 250 MWh ja pakkasella hirmutehoja. Toki rakentamalla koko yhtiöön uuden varaavan ja älykkään lämmityksen voisi sähkön alvillisen hinnan saada painettua kaukolämpöä alemmas, mutta se maksaa.


Laitoin lopussa kaksi rivinvaihtoa, kun vaihdoin aihetta naapurin maalämpökokemukseen. En lähde tarkkoja vuosia heittämään, kun en painanut mieleen, mutta takaisinmaksulaskelma oli herkkä sähkön hinnan suurelle nousulle. Kaukolämpö oli jo valmiina, mutta maalämpö joutuu aikas takamatkalle liki 200 k€ perustamiskulujen ja korkojen takia. Sen pitää halvemmilla käyttökustannuksilla kiriä eroa kiinni, ja tämä hidastui merkittävästi, kun sähkön hinta sodan alettua nousi. Puheenjohtajan mukaan päätös oli ollut niin kiikun kaakun vanhojen jäärien yhtiössä, että ei olisi mennyt läpi pari vuotta myöhemmin päivitetyllä takaisinmaksuajalla.

Kiitos hyvästä laskuesimerkistä, hyvä aina nähdä käytännön numeroita!

Mutta ei kannata kuitenkaan jäädä siihen pelkkään suorasähköön kiinni koska koko keskustelu kuitenkin alkoi siirtymisestä maalämpöön joka on hyötysuhteeltaan huomattavasti parempi. Lisäksi tosiaan luin sitä taulukkoa alkujaan väärin ja hintojen loppusumma sisälsi perusmaksut jyvitettynä kulutuksen mukaan, toisin kuin aluksi luulin, voisin tuotakin kohtaa vähän editoida alkuperäisestä viestistäni koska se pelkkä energia harvoin maksaa samaa kuin sähkö + siirto.

Joka tapauksessa kirjoitus jatkui myöhemmin että maalämmöllä ja monesti myös suorasähköllä + ilpillä (ok-taloon viitaten) voi lämmittää usein edullisemmin kuin kaukolämmöllä. Toki sitten jos näitä lähtee vertailemaan niin voi vertailla myös ne kaukolämpöjen ja maalämpöjen perustamiskustannukset ja ilmalämpöpumppujen hinnat vs. pelkkien sähköpattereiden hinnat huoneisiin. Mun näkökulma asioihin toki ok-taloasujana on enemmän ok-talon näkökulmasta, taloyhtiöllä on enemmän muuttujia mm. noiden liittymien kokojen suhteen jos lämmittää kaukolämmöllä vs. suorasähkö. Ok-talossa taas käytännössä tarvitse joka tapauksessa sen 3x25A liittymän ja se taas riittää yllättävän hyvin kunhan vähän kattelee miten sähköä käytät, meilläkin kuitenkin torppa, käyttövesi ja ulkoporeallas lämpenee ja auto latautuu nätisti 25A pääsulakkeella.

Suorasähköllä, kuten sillä kaukolämmölläkin, hinnat riippuu paljon alueesta missä talo sijaitsee. Esim. täällä Carunan alueella ok-talossa pelkkää yleissiirtoa maksetaan 5,26 snt/kWh (+ verot 2,82..) ja mulla on tällä hetkellä 7,9 snt sähkösopimus niin mä maksan sitten sähköstä kokonaisuudessaan melko tarkkaan 16 snt/kWh joka menee yli kaukolämmön keskihinnan. Joku toinen taas rallattelee eri kWh hinnalla ja halvemmalla siirtohinnalla jonkun toisen verkon alueella, esimerkkinä vaikka naapurikaupunki Turku jossa paikallinen verkkoyhtiö ottaa 1,91 snt/kWh niin tällä siirtomaksulla oliskin aika paljon (3,35 snt) halvempaa lämmitellä sähköllä. Ja toki se kk-maksukin on joku 7,60 euroa vs. Carunan kolmekymppiä. Ja sitten taas muistan lukeneeni ettei Caruna edes ole se Suomen kallein verkkoyhtiö, vaan joku veloittaa siirtoakin yli 6 snt niin silloin saa lämmityksestä maksella sievoisen summan jos suorasähköllä lämmittelee...

Tuolta Energiateollisuuden taulukoista kun katsoo niin kalleimmat kokonaishinnat pientalon sarakkeessa on jossain 180-211 eur/MWh tienoilla korkeimpien energiamaksujen ollessa 115-150 eur/MWh tienoilla niin tuossa maksaa kaukolämpö jo helposti enemmän kuin suoralla sähköllä lämmittäminen etenkin ILPillä avustettuna maksais. Halvimmillaan taas pääsee näköjään alle 90 euron kokonaiskustannuksiin halvimman energian ollessa alle 60 euron/MWh, niin tuossa alkaa hinta olemaan jo monessa paikassa kilpailukykyinen.

Pakko muuten kommentoida myös tuota taulukkoa sen verran, että ovat laskeneet ok-talon tarvitsevan 18 MWh vuodessa ilman ja veden lämmitykseen. Meillä tuo vastaa suunnilleen koko vuoden kulutusta mukaanlukien ulkoporealtaan lämmittely vuoden ympäri (sähköauton lataaminen ei sisälly tähän lukemaan) . Etelässä lämmitysenergian tarve on pienempi kuin pohjoisessa niin täällä perusmaksuilla voi olla suurempi vaikutus/osuus koko vuoden kuluihin kun taas pohjoisessa korostuu energian hinta pidemmällä lämmityskaudella ja kylmemmillä lämpötiloilla.

Tapauskohtaista siis, ja kannattaa tosiaan laskea onko järkee vai ei, mutta ei se kaukolämpö tänä päivänä ole mikään thö ratkaisu halpaan lämmitykseen kuten ehkä joskus aikanaan on ollut.

 

[chrisekh]

ok-talon tarvitsevan 18 MWh

Jos en ihan vaarin nopeasti laske paassani niin tuo on 1800 litraa poltto-oljya ja oma mutu sanoo etta kylla kaikilla ainakin sen verran vuodessa menee. Ja ihan silla sanon etta oljylammitteinen asunto on ihan hyva verrokki kaukolammitettyyn asuntoon kun ei tassa puhuta mistaan matalaenergia taloista jos ollaan siirtymassa kaukolammosta maalampoon.

 

[Warwick]

Ottamatta kantaa muotoiluseikkoihin niin meillä oli taloyhtiössä tuommoinen järjestely. Taloyhtiölainalla vuokratontin lunastus ja sitten ne joilla vuokraosuus oli jäljellä maksoivat tuota vuokravastiketta. Jokainen maksettu erä pienensi "lunastushintaa".

Tässäkin on hieman termit sekaisin. Jos taloyhtiö lunastaa tontin lainalla, ne osakkaat, jotka eivät maksa lainaosuuttaan pois maksavat rahoitusvastiketta, ei vuokravastiketta.

 

[Boulder]

Tässäkin on hieman termit sekaisin. Jos taloyhtiö lunastaa tontin lainalla, ne osakkaat, jotka eivät maksa lainaosuuttaan pois maksavat rahoitusvastiketta, ei vuokravastiketta.

Minäkin ihmettelin tätä jo jonkin aikaa. Luulin, että kyse on pysyvästä tonttivuokrasta, jota maksavat ne, jotka eivät ole lunastaneet osakkeidensa mukaista osuutta.

 

[SuperKilppari]

Sain asuntovälittäjältä tällaisen vastauksen:

Vuokralainen = Rakennusliike
Vuokranantaja = Ålandsbanken tonttirahasto

Yhtiö voi kerran vuodessa maksaa halukkaiden osakkaiden lunastushinnan verran vuokranantajalle.

Tässä toki ihmetyttää edelleen se, että tontin vuokralainen on rakennusliike eikä itse AS Oy. Mitä tapahtuu esim. silloin, jos rakennusliike menee konkurssiin?

Jos kyse on uudiskohteesta, niin ehkä rakennusliike on vuokralainen sen aikaa, kunnes As Oy on saatu osakkaiden hallintaan tms.

En tiedä miten tuo menee, nythän on paljon uudiskohteita joissa on paljon asuntoja myymättä ja rakennusliikkeet (tai ainakin YIT jossain Maikkarin haastattelussa) sanoi että asunnonostaja ei saisi kontolleen riskiä taloyhtiön muista asunnoista jos ne jäävät myymättä - tai jäin käsitykseen, että niin kauan kuin asunnot on myymättä, esim. YIT vastaa myymättömien asuntojen vastikkeista ja muista velvoitteista. Montako vuotta tällainen järjestely sitten on kestävällä pohjalla, en tiedä, mutta varmaan luottavat siihen että saavat asunnot myytyä parin vuoden sisällä kävi mitä kävi, ja yrittävät luoda varmuutta markkinoille.

Enivei tuo edelleen kuulostaa normaalilta vuokratontilta. Ei Ålandsbanken mitään hyväntekeväisyyttä tee, vaan he haluavat tuottoa tontilleen (tai siihen sitomalle rahalleen) ja se tapahtuu joko tontinvuokravastikkeena (jolla ei saa omistusosuutta) tai taloyhtiön tontinlunastuksena joko kokonaan tai osittain. Jos rakennusliike on asuntovälittäjän mielestä vuokralainen, niin se viittaisi siihen että tonttia ei ole lunastettu.

Mutta asuntovälittäjän pitäisi kyllä osata selittää tämä tonttijuttu rautalangasta itselleen ja kaikille kiinnostuneille, ja jos kyse nyt jollain ihmeellä olisi jonkinlaisesta osittaisesta lunastuksesta jokaisen tontinvuokravastikkeen yhteydessä, niin siitä varmaan on jonkinlainen laskelma, että milloin tonttiosuus sitten on lunastettu kokonaan, kun on noita tontinvuokravastikkeita maksanut tarpeeksi. Jos osuuden hinta oli 30 000 euroa ja "vastike" 130 euroa, niin reilu 19 vuotta pitäisi mennä jotta tontti on lunastettu (ottamatta huomioon mitään korotuksia, joita varmasti tulee). En kyllä millään tällaiseen jaksa uskoa ennen kuin toisin todistetaan, koska joltakin jää tuotto pois sisäänlaitetulta rahalta, ja se ei kuulosta tontinvuokrarahastojen toiminnalta alkuunkaan. (Pakko toki myöntää että en ole yhtään vuokratontilla olevaa asuntoa ostanut enkä niiden papereihin sen kummemmin tutustunut, joten ehkä olen itse ymmärtänyt jotain väärin. Mutta rahan logiikka on yleensä aika lailla sama...)

Toki tuo ylläolevissa postauksissa kuvattu kuvio on täysin mahdollinen, mutta jos taloyhtiö/rakennusliike ei ole tonttia lunastanut, niin...

 

[Grez]

En tiedä miten tuo menee, nythän on paljon uudiskohteita joissa on paljon asuntoja myymättä ja rakennusliikkeet (tai ainakin YIT jossain Maikkarin haastattelussa) sanoi että asunnonostaja ei saisi kontolleen riskiä taloyhtiön muista asunnoista jos ne jäävät myymättä - tai jäin käsitykseen, että niin kauan kuin asunnot on myymättä, esim. YIT vastaa myymättömien asuntojen vastikkeista ja muista velvoitteista.

Niin yleensä tuo menee niin, että Asunto-Osakeyhtiö perustetaan ennen kuin rakentaminen alkaa. Kaikki yhtiön osakkeet ovat aluksi esimerkiksi rakentavan yhtiön kuten YIT omistuksessa. Eli omistaja vastaa aivan normaalisti omistamiensa osakkeiden vastikkeista - eli tuo että esim. YIT vastaa vastikkeista kunnes on myyty on aivan normaali kuvio.

Sinänsä ajattelisin kuitenkin että jos vaikka 75% osakkeista olisi rakennuttajan omistuksessa ja rakennuttaja syystä tai toisesta päättäisi lopettaa vastikkeiden maksun, niin kyllähän se taloyhtiö ja sitä kautta niiden jo myytyjen osakkeiden omistajat olisi vähän kusessa. Toki tämä temppu tekisi loppujen osakkeiden myymisestä vielä vaikeampaa, joten tuskin sellaista temppua kovin kevyesti tehdään.

 

[---Alf]

Aivan varmasti lopettaa jos osakkeet omistava rakennusyhtiö haetaan konkurssiin. Suomessa on isojakin rakennusyhtiöitä kipannut, joten en vertaisi niitä pankkeihin.

 

[Grez]

Niin konkurssi ei ole "kovin kevyt" peruste.

 

[kaarlos]

Niin yleensä tuo menee niin, että Asunto-Osakeyhtiö perustetaan ennen kuin rakentaminen alkaa. Kaikki yhtiön osakkeet ovat aluksi esimerkiksi rakentavan yhtiön kuten YIT omistuksessa. Eli omistaja vastaa aivan normaalisti omistamiensa osakkeiden vastikkeista - eli tuo että esim. YIT vastaa vastikkeista kunnes on myyty on aivan normaali kuvio.

Sinänsä ajattelisin kuitenkin että jos vaikka 75% osakkeista olisi rakennuttajan omistuksessa ja rakennuttaja syystä tai toisesta päättäisi lopettaa vastikkeiden maksun, niin kyllähän se taloyhtiö ja sitä kautta niiden jo myytyjen osakkeiden omistajat olisi vähän kusessa. Toki tämä temppu tekeisi loppujen osakkeiden myymisestä vielä vaikeampaa, joten tuskin sellaista temppua kovin kevyesti tehdään.

Nykyisen oman taloyhtiön historiassa on myös epäilyttäviä päätöksiä joita on rakennusvaiheen jälkeen ajettu sisään silloisella rakennuttajan osake-enemmistöllä (mm. tiettyjen korjausten tekemättä jättäminen rakennuttajan rahoista).

Itse en vielä tuolloin kyllä tässä asunut, mutta aika karua stooria kuullut silloiselta PJ:ltä.

 

[Grez]

Nykyisen oman taloyhtiön historiassa on myös epäilyttäviä päätöksiä joita on rakennusvaiheen jälkeen ajettu sisään silloisella rakennuttajan osake-enemmistöllä (mm. tiettyjen korjausten tekemättä jättäminen rakennuttajan rahoista).

Onneksi sentään asunto-osakeyhtiölain mukainen äänileikkuri on osakkeenomistajakohtainen ja sen mukaan ”Yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.”

Toki jos ei ole vielä kahta muuta osakkeenomistajaa siinä vaiheessa, kun päätöksiä tehdään tai jos muut eivät vaivaudu osallistumaan päätöksen tekoon. Jälkimmäinen toki on valitettavan yleistä.

En ole yhdessäkään yhtiöjärjestyksessä toistaiseksi nähnyt, että äänileikkuri olisi poistettu ja välttäisin kyllä sellaista, ainakin uudiskohdetta, jossa olisi.

 

[forerunner]

Olipas erikoiset lainaneuvottelut kun tarjottiin oletuksena lainaa uuteen asuntoon ilman omarahoitusosuutta eli siirretään vanha laina uuteen asuntoon ja mitä kerennyt vanhaa asuntoa maksaa niin kilahtaisi tilille ja paikataan pelkästään uudella lainalla asuntojen hintojen erotus. Toki tässä tilanteessa kuulostaisi ihan hyvälle ratkaisulle kun hieman on tarkoitus remppaa tehdä ja puoliso on hoitovapaalla eli käytännössä yksillä tuloilla menty alkuvuosi.

 

[Grez]

Olipas erikoiset lainaneuvottelut kun tarjottiin oletuksena lainaa uuteen asuntoon ilman omarahoitusosuutta eli siirretään vanha laina uuteen asuntoon ja mitä kerennyt vanhaa asuntoa maksaa niin kilahtaisi tilille ja paikataan pelkästään uudella lainalla asuntojen hintojen erotus. Toki tässä tilanteessa kuulostaisi ihan hyvälle ratkaisulle kun hieman on tarkoitus remppaa tehdä ja puoliso on hoitovapaalla eli käytännössä yksillä tuloilla menty alkuvuosi.

Onhan tuossa kertomasi mukaan omarahoitusosuutta se, mikä oli edellisessä asunnossa omarahoitusosuutta + mahdollinen arvonnousu.

Eli esim. edellisen asunnon ostit 200ke, lainaa 160ke, josta maksettu 18ke. Nyt myydään 250ke hinnalla ja ostetaan 300ke asunto. Eli sinulle tulee takaisin 18ke, otat lainaa 210ke (160ke alkuperäinen laina plus hintojen erotus 50ke) joten omarahoitusosuus on 90 ke (edellisen asunnon omarahoitus 40ke + arvonnousu 50ke).

Vai tarkoittiko että tilille kilahtaa edellisen asunnon omarahoitusosuus ja se mitä on keretty maksaa eli esimerkin tapauksessa 58ke. Silloinkin omarahoitusosuutta olisi edellisen kämpän arvonnousu.

Toki jos vanhan kämpän arvo on laskenut saman verran kuin mitä pistit aikanaan omarahoitusta, niin sittenhän ei tosiaan ollut omarahoitusosuutta. Ei vaikuta todennäköiseltä.

 

[forerunner]

Onhan tuossa kertomasi mukaan omarahoitusosuutta se, mikä oli edellisessä asunnossa omarahoitusosuutta + mahdollinen arvonnousu.

Eli esim. edellisen asunnon ostit 200ke, lainaa 160ke, josta maksettu 18ke. Nyt myydään 250ke hinnalla ja ostetaan 300ke asunto. Eli sinulle tulee takaisin 18ke, otat lainaa 210ke (160ke alkuperäinen laina plus hintojen erotus 50ke) joten omarahoitusosuus on 90 ke (edellisen asunnon omarahoitus 40ke + arvonnousu 50ke).

Vai tarkoittiko että tilille kilahtaa edellisen asunnon omarahoitusosuus ja se mitä on keretty maksaa eli esimerkin tapauksessa 58ke. Silloinkin omarahoitusosuutta olisi edellisen kämpän arvonnousu.

Toki jos vanhan kämpän arvo on laskenut saman verran kuin mitä pistit aikanaan omarahoitusta, niin sittenhän ei tosiaan ollut omarahoitusosuutta. Ei vaikuta todennäköiseltä.

No siis periaatteessa näin, luvut suuntaa antavia:

Ostin asunnon 200 000, otin lainaa 180 000€. Myin asunnon hieman tappiolla 195 000€ ja lainaa jäljellä 150 000€. Uuden asunnon hinta 250 000€, otetaan uutta lainaa 100 000€ ja mun tilille jää 45 000€.

 

[Grez]

No sittenhän tosiaan jos uuden kämpän arvo on 250k ja lainaa on 250k niin omarahoitus on nolla. On kyllä aika erikoista pankin riskinkin kannalta ajatellen. Ehkä ne ajattelee että sulle jäävillä rahoilla rempataan jolloin uuden asunnon arvoksi tulee suurempi.

 

[TommiZeliard]

No siis periaatteessa näin, luvut suuntaa antavia:

Ostin asunnon 200 000, otin lainaa 180 000€. Myin asunnon hieman tappiolla 195 000€ ja lainaa jäljellä 150 000€. Uuden asunnon hinta 250 000€, otetaan uutta lainaa 100 000€ ja mun tilille jää 45 000€.

Tarjosivatko kylkeen jotain maksullista takausta, vai lupasitko vakuudeksi jotain muutakin kuin tuon uuden asunnon, jonka vakuusarvo on 60-75k vähemmän kuin lainamäärä?

 

[forerunner]

Tarjosivatko kylkeen jotain maksullista takausta, vai lupasitko vakuudeksi jotain muutakin kuin tuon uuden asunnon, jonka vakuusarvo on 60-75k vähemmän kuin lainamäärä?

Meillä on tuossa aikaisemmassa lainassa, joka siirtyisi suoraan uuteen asuntoon, ostettu takaus (mikä minusta oli lainanottohetkellä todella edullinen) ja virkailija oli sitä mieltä että se riittäisi eikä tarvittaisi lisävakuuksia.

E: haluttiin säilyttää laina kun siinä on hyvä korkoputki, maksimikorko marginaalin kanssa noin 1.8%, toki nyt rupeaa korot jo sitä lähestymään, mutta on viime vuosien aikana maksanut itsensä moninkertaisesti.

 

[korpijääkäri]

Meillä on tuossa aikaisemmassa lainassa, joka siirtyisi suoraan uuteen asuntoon, ostettu takaus (mikä minusta oli lainanottohetkellä todella edullinen) ja virkailija oli sitä mieltä että se riittäisi eikä tarvittaisi lisävakuuksia.

E: haluttiin säilyttää laina kun siinä on hyvä korkoputki, maksimikorko marginaalin kanssa noin 1.8%, toki nyt rupeaa korot jo sitä lähestymään, mutta on viime vuosien aikana maksanut itsensä moninkertaisesti.

Milloin otitte tämän korkosuojan, mikä vuosi?

 

[Grez]

Milloin otitte tämän korkosuojan, mikä vuosi?

Miksi melkein vuoden vanha graafi?

 

[forerunner]

Milloin otitte tämän korkosuojan, mikä vuosi?

2021 loppuvuodesta
E: enpäs ottanutkaan kun kesä-heinäkuussa