Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Mikkos]

Mutta selvästi 1500 neliöö on sinulle aivan liian pieni, kun naapurin lamppu kuitenkin häiritsee koko ajan?

Naapurin lamppu ei liity tähän mitenkään ja se hairitsisi edelleen vaikka tontti olisi viisi kertaa isompi. Syrjemmässä toki missä ei ole naapureita haluttaisiin asua mutta valitettavasti se ei ole mahdollista.

 

[Joukahaine]

Mites korkokaton ottaminen (7 vuotta). Onko väliä maksaako tuon kerralla vai liittääkö lainaan *siten marginaali 0,2% isompi)? Sen verran venäjä ja maailman tilanne kuumottelee, että korkokatto tulee otettua jokatapauksessa.

 

[JRan]

Mites korkokaton ottaminen (7 vuotta). Onko väliä maksaako tuon kerralla vai liittääkö lainaan *siten marginaali 0,2% isompi)? Sen verran venäjä ja maailman tilanne kuumottelee, että korkokatto tulee otettua jokatapauksessa.

Jos loppuhinta on sama, niin sitten ei toki suurta merkitystä, riippuu toki siitä, että mitä sopimuksessa sanotaan tarkalleen. Itse ottaisin sen +0,2%, jos mistään syystä lyhennät lainaa enemmän tai maksat sen kokonaan pois, niin silloin toi on halvempi, jos tätä ei ole jotenkin rajattu pois?

Edit: pieni muutos, kun ei tarkalleen tiedä, että mistä tuotteesta kyse.

 

[latzka]

Näin voisi intuitiivisesti ajatella, mutta käytännössä näyttää että taloyhtiössä maksetaan enemmän kuluja. Googlella löytyy tutkimuksia asumisen kustannuksista Suomessa ja melko poikkeuksetta on omakotiasuminen kustannuksiltaan todettu edullisimmaksi.

Jos tilastokeskuksen hoitovastikkeiden keskiarvot (5,4 €/m2 kerrostalot ja 4 €/m2 rivarit) pitävät paikkansa, niin onhan ne omakotitalon kustannukset nyt paljon pienempiä samankokoisissa asunnoissa.

Pienin järkevänkokoinen omakotitalo taitaa olla noin 130 neliötä, eikä sellaisen lämmitykseen, jätehuoltoon, veroihin ja ylläpitoon saa kyllä millään uppoamaan 520-700 €/kk, vaikka melkein kaiken muun kuin lumenluonnin ja nurmikonleikkuun tekisi ulkopuolisilla.

 

[Boulder]

Jos tilastokeskuksen hoitovastikkeiden keskiarvot (5,4 €/m2 kerrostalot ja 4 €/m2 rivarit) pitävät paikkansa, niin onhan ne omakotitalon kustannukset nyt paljon pienempiä samankokoisissa asunnoissa.

Pienin järkevänkokoinen omakotitalo taitaa olla noin 130 neliötä, eikä sellaisen lämmitykseen, jätehuoltoon, veroihin ja ylläpitoon saa kyllä millään uppoamaan 520-700 €/kk, vaikka melkein kaiken muun kuin lumenluonnin ja nurmikonleikkuun tekisi ulkopuolisilla.

Itselläni on 1980-luvun alun kaukolämpötalo, 120 neliötä lämmitettävää tilaa. 12kk keskiarvona juoksevat pakolliset kulut (lämmitys, sähkö, vesi, jätemaksut, vakuutukset ja kiinteistövero) siinä 300-400 euroa per kuukausi. Kyllä tämä aika pienellä menee kun energiankulutus on kurissa.

 

[Vaateri]

Näin voisi intuitiivisesti ajatella, mutta käytännössä näyttää että taloyhtiössä maksetaan enemmän kuluja. Googlella löytyy tutkimuksia asumisen kustannuksista Suomessa ja melko poikkeuksetta on omakotiasuminen kustannuksiltaan todettu edullisimmaksi.

Näissä tutkimuksissa todennäisesti verrataan asumiskustannusten neliöhintoja. Omakotitalot ovat kuitenkin (jopa merkittvästi) suurempia kuin kerrostaloasunnot ja olettaisin että myöskin ero rivitaloasuntoihin on selkeä, joten kokonaiskustannuksissa erot varmaankin kapenevat. Pikahakuun osuu tällainen:

Tiesitkö, että omakotitalossa asuminen on edullisempaa kuin kerrostalossa asuminen?

Tutkimus osoittaa, että omakotitalon asumiskulut ovat keskimäärin alle puolet kerrostaloasunnon kuluista. Silti omakotiasuminen mielletään usein varakkaampien asumistavaksi. Mistä tämä johtuu?

www.op-media.fi

”Rakennustutkimus RTS:n selvityksen mukaan uudessa omakotitaloissa kuukauden asumiskulut ovat neliömetriltä 3,5 euroa. Rivitalossa kulut ovat 5,7 euroa neliömetriltä ja kerrostalossa 7,6 euroa neliömetriltä.”

En ole koskaan kuullut kenenkään hoitovastikkeen olevan tuota kokoluokkaa ja tuohonhan onkin ympätty jotain keskimääräisiä vakuutus- ja sähkökuluja. Meillä on hoitovastike 3,6 €/m2 sisältäen veden ja kaikki yleiset toiminnot yhteistä saunaa lukuun ottamatta. Mutta taloyhtiöllä onkin vuokratuloja niin asunnoista kuin liikehuoneistoistakin, mikä toki laskee osakkaiden osuutta. Mikäli kerrostalossa on vain ja ainoastaan asuinhuoneistoja eikä yhtiöllä ole muita tuloja kuin vastikkeet, voinee neliöhinta tosiaan karata tuonne RTS:n listaaman tasolle.

 

[renee]

Omakotitalossa tehdään keskimäärin paljon enemmän itse, kun taas osakeyhtiömuotoisessa asumisessa ulkoistetaan melkein kaikki. Lisäksi yhteisomistus aiheuttaa väistämättä jonkin verran moraalikatoa, eli toisin sanoen vaikkapa energiankulutuksesta ei olla niin tarkkoja.

 

[Stufi]

Kyllä on kankeaa touhua tämä asiointi OP:lla. Kaupoista on jo sovittu mutta ensin pitäisi kuitenkin siirtää asp-tili ja palvelut OP:lle. Koko homma on todella verkkaista kun asia etenee puolison verkkopankin kautta viesteillä, joihin OP:n puolelta vastataan noin 2-3 päivän kuluessa. Tällä viikolla piti jo sopia joku aika asp-tilin ja palveluiden siirrolle, mutta tässä on kohta koko viikko mennyt kun keskustelu on niin hidasta.

Virkailija pyysi viime viikolla asp-tilin tietoja, joihin tutustuisi alkuviikosta, joten lähetimme pdf:n jossa näkyy "tilin tiedot". Ei ollut varmaa, että kysytäänkö tässä pelkkää tilinumeroa ja tilin saldoa yms tietoja, joten pistettiin bonukseksi 20 viimeisintä tapahtumaa dokumentin jatkeeksi, jotka Nordean selainverkkopankki suostui antamaan. Tiistaina tuli sitten viestiä, että jos siinä on kaikki talletukset mitä on tehty, ei asp-luottoa voida myöntää vielä, vaan lokakuussa pitäisi tehdä vielä yksi talletus. No siitä dokumentista kyllä näkyi että se tilin saldo oli jo melkein 10k siinä vaiheessa kun se ensimmäinen näkyvä talletus on tehty. Laitettiin sitten perään mobiilipankista screenshot missä näkyy koko historia 2021-vuoden alusta asti, ja eilen (kerrankin vuorokauden sisällä) tuli vastaus jossa kiitettiin tiedoista ja sanoi tutustuvansa niihin ja palaa taas myöhemmin.

No nyt näyttää siltä että kuullaan taas seuraavan kerran huomenna perjantaina. Sanottiinhan siellä jo neuvottelussa, että aspin siirrossa menee joku pari viikkoa, mutta meneekö se siis tähän paskanjauhantaan vai kestääkö se itse siirtoo vielä tähän päälle sen pari viikkoa? Kaupat pitäisi tehdä kuun vaihteessa. Oletettavasti välittäjä on saanut tuon ajan samalta virkailijalta, niin luulisi että pankin päässäkin on aikataulu tiedossa.

 

[Joukahaine]

Kyllä on kankeaa touhua tämä asiointi OP:lla. Kaupoista on jo sovittu mutta ensin pitäisi kuitenkin siirtää asp-tili ja palvelut OP:lle. Koko homma on todella verkkaista kun asia etenee puolison verkkopankin kautta viesteillä, joihin OP:n puolelta vastataan noin 2-3 päivän kuluessa. Tällä viikolla piti jo sopia joku aika asp-tilin ja palveluiden siirrolle, mutta tässä on kohta koko viikko mennyt kun keskustelu on niin hidasta.

Virkailija pyysi viime viikolla asp-tilin tietoja, joihin tutustuisi alkuviikosta, joten lähetimme pdf:n jossa näkyy "tilin tiedot". Ei ollut varmaa, että kysytäänkö tässä pelkkää tilinumeroa ja tilin saldoa yms tietoja, joten pistettiin bonukseksi 20 viimeisintä tapahtumaa dokumentin jatkeeksi, jotka Nordean selainverkkopankki suostui antamaan. Tiistaina tuli sitten viestiä, että jos siinä on kaikki talletukset mitä on tehty, ei asp-luottoa voida myöntää vielä, vaan lokakuussa pitäisi tehdä vielä yksi talletus. No siitä dokumentista kyllä näkyi että se tilin saldo oli jo melkein 10k siinä vaiheessa kun se ensimmäinen näkyvä talletus on tehty. Laitettiin sitten perään mobiilipankista screenshot missä näkyy koko historia 2021-vuoden alusta asti, ja eilen (kerrankin vuorokauden sisällä) tuli vastaus jossa kiitettiin tiedoista ja sanoi tutustuvansa niihin ja palaa taas myöhemmin.

No nyt näyttää siltä että kuullaan taas seuraavan kerran huomenna perjantaina. Sanottiinhan siellä jo neuvottelussa, että aspin siirrossa menee joku pari viikkoa, mutta meneekö se siis tähän paskanjauhantaan vai kestääkö se itse siirtoo vielä tähän päälle sen pari viikkoa? Kaupat pitäisi tehdä kuun vaihteessa. Oletettavasti välittäjä on saanut tuon ajan samalta virkailijalta, niin luulisi että pankin päässäkin on aikataulu tiedossa.

Todella ankealta kuullostaa. Ei se naapurilla (Nordea) sen paremmin mennyt kun isoa lainaa hakiessa homma meni tuon helvetin chat keskustelujen pohjilta. Kerran soittivat ilmoittamatta ja sitten kun lisäkyssäreitä tuli mieleen niin taas vaihdettiin viikon tuolla chatissä viestejä.

Lainalupauksen jälkeen meni n 6kk ennenkuin löydettoin asunto ja tässä vaiheessa virkailija vaihtui kolmesti. Yksikään ei ollut tietoinen aikaisemmista keskusteluista ennenkuin itsellä meni hermo että ottakaa yhteyttä kun olette katsoneet historian ensin, kaupat tehdään viikon päästä. Sitten pahoiteltiin ja sanottiin että lomat yms.. tässä välissä vielä myyjät kyselivät, että koskas se kauppakirja voidaan kirjoittaa ja välittäjä kyseli meiltä pankkivirkailijan sähköpostia mitä ei tietenkään ollut, koska ne helvatan chat viestit...

Etänä jos homman hoitaa niin helvettiin noi chatit ja suoraan puhelinumero josta tavoittaa työaikana, kaikki hoituisi niin paljon nopeammin. Mut ei ku pelkkä aspan puhelu joka siirtää virkailijalle kun ei tiedä asioista hevonhelvettiä.. että pisti vihaksi toi sun kirjoitus ja tää kauppojen tekemisen hitaus. Meinattiin jopa menettää asunto kun kesti liikaa pankilla..

 

[Joukahaine]

Kyllä on kankeaa touhua tämä asiointi OP:lla. Kaupoista on jo sovittu mutta ensin pitäisi kuitenkin siirtää asp-tili ja palvelut OP:lle. Koko homma on todella verkkaista kun asia etenee puolison verkkopankin kautta viesteillä, joihin OP:n puolelta vastataan noin 2-3 päivän kuluessa. Tällä viikolla piti jo sopia joku aika asp-tilin ja palveluiden siirrolle, mutta tässä on kohta koko viikko mennyt kun keskustelu on niin hidasta.

Virkailija pyysi viime viikolla asp-tilin tietoja, joihin tutustuisi alkuviikosta, joten lähetimme pdf:n jossa näkyy "tilin tiedot". Ei ollut varmaa, että kysytäänkö tässä pelkkää tilinumeroa ja tilin saldoa yms tietoja, joten pistettiin bonukseksi 20 viimeisintä tapahtumaa dokumentin jatkeeksi, jotka Nordean selainverkkopankki suostui antamaan. Tiistaina tuli sitten viestiä, että jos siinä on kaikki talletukset mitä on tehty, ei asp-luottoa voida myöntää vielä, vaan lokakuussa pitäisi tehdä vielä yksi talletus. No siitä dokumentista kyllä näkyi että se tilin saldo oli jo melkein 10k siinä vaiheessa kun se ensimmäinen näkyvä talletus on tehty. Laitettiin sitten perään mobiilipankista screenshot missä näkyy koko historia 2021-vuoden alusta asti, ja eilen (kerrankin vuorokauden sisällä) tuli vastaus jossa kiitettiin tiedoista ja sanoi tutustuvansa niihin ja palaa taas myöhemmin.

No nyt näyttää siltä että kuullaan taas seuraavan kerran huomenna perjantaina. Sanottiinhan siellä jo neuvottelussa, että aspin siirrossa menee joku pari viikkoa, mutta meneekö se siis tähän paskanjauhantaan vai kestääkö se itse siirtoo vielä tähän päälle sen pari viikkoa? Kaupat pitäisi tehdä kuun vaihteessa. Oletettavasti välittäjä on saanut tuon ajan samalta virkailijalta, niin luulisi että pankin päässäkin on aikataulu tiedossa.

Todella ankealta kuullostaa. Ei se naapurilla (Nordea) sen paremmin mennyt kun isoa lainaa hakiessa homma meni tuon helvetin chat keskustelujen pohjilta. Kerran soittivat ilmoittamatta ja sitten kun lisäkyssäreitä tuli mieleen niin taas vaihdettiin viikon tuolla chatissä viestejä.

Lainalupauksen jälkeen meni n 6kk ennenkuin löydettoin asunto ja tässä vaiheessa virkailija vaihtui kolmesti. Yksikään ei ollut tietoinen aikaisemmista keskusteluista ennenkuin itsellä meni hermo että ottakaa yhteyttä kun olette katsoneet historian ensin, kaupat tehdään viikon päästä. Sitten pahoiteltiin ja sanottiin että lomat yms.. tässä välissä vielä myyjät kyselivät, että koskas se kauppakirja voidaan kirjoittaa ja välittäjä kyseli meiltä pankkivirkailijan sähköpostia mitä ei tietenkään ollut, koska ne helvatan chat viestit...

Etänä jos homman hoitaa niin helvettiin noi chatit ja suoraan puhelinumero josta tavoittaa työaikana, kaikki hoituisi niin paljon nopeammin. Mut ei ku pelkkä aspan puhelu joka siirtää virkailijalle kun ei tiedä asioista hevonhelvettiä.. että pisti vihaksi toi sun kirjoitus ja tää kauppojen tekemisen hitaus. Meinattiin jopa menettää asunto kun kesti liikaa pankilla..

 

[Stufi]

Näyttää siltä että nyt kuitenkin saadaan asiat ajoissa hoidettua. Tuli vihdoin aika sille palveluiden siirrolle sun muille vakuutusneuvotteluille.

Miten muuten asp-lainan kanssa menee, kun yhdistetään puolison kanssa kaksi tiliä ja otetaan yhteinen laina, niin pitääkö molempien talletukset mennä yhteensä niiden kvartaalirajojen sisään? Jos näin on, niin jollain alkupuolen kvartaalilla saattaa olla liikaa talletettuna. Onko tällä muuta vaikutusta kuin se, että siltä ylimenevältä osuudelta ei esim. makseta lisäkorkoa?

 

[jinx1980]

Uteliaisuudesta kyselen et onko joku saanut isomman asuntolainan kokonaan ilman nostokuluja, 1800€ pitäisi maksaa 650k€ lainasta ja vähän närästää. Marginaali nyt edes jotenkin kohtuullinen 0,45%.

Kilpailuttaakaan ei voi että olisi saanut edes toisen referenssin kun danske ei ehdi palvella uusia asiakkaita ollenkaan ja muut pankit ilmoitti etteivät pysty lainoittamaan ”kyseistä himmeliä” ollenkaan koska heidän omat säännöksensä.

Yhdyn yllä oleviin kokemuksiin että on kyllä chätin kautta vaikea/mahdoton hoitaa ja ihan helppoa ei ollut puhelimessakaan. Backofficesta saatiin lopulta asiallinen puhelu ja tyyppi oli sitä mieltä et kyl hänen mielestä homma on ok ja kun pyydettiin sama kirjallisena niin eikös taas parin päivän päästä tule viesti ”lakiosaston mielestä asiassa ei voida edetä ehdottamallanne tavalla” ja taas erikseen ruinaamaan että voisiko sieltä nyt joku soittaa että mikä tässä nyt on se ”’the ongelma’ eli miksi ei onnistu kun alkaa loppumaan kalenterista päivät”. Siten soittaa taas eri tyyppi ja toteaa et onhan tämä joo ”vähän erikoinen” case mutta kyl hänenkin mielestä ehdotettu järjestely pitäisi olla ok et lähettäkää vielä x ja y (käytännössä laitettu jo 1/2v sitten ja kysytty onko ok) niin 3 päivän päästä on tieto. Nyt oli sentään puhelinnumero johon iltapäivällä soittaa, ”sori, ei saanut lakiosasto valmista, mut huomenna on” ja sit tulikin puhelu jossa lopputulos käytiin perusteellisesti läpi ja perään vielä kirjallisena chättiin samat asiat ja homma maalissa .

Toisin sanoen ilman puhe-judoa ei olisi onnistunut, lainan olisi kyllä saanut joka tapauksessa mutta ”erikoisilla pankin omilla ehdoilla jotka ei itseä kiinnostaneet”. Samalla selvisi ”erikoisia asioita vakuuksista” jne. muuta hyödyllistä tulevaisuutta silmällä pitäen.

 

[liha]

Uteliaisuudesta kyselen et onko joku saanut isomman asuntolainan kokonaan ilman nostokuluja, 1800€ pitäisi maksaa 650k€ lainasta ja vähän närästää. Marginaali nyt edes jotenkin kohtuullinen 0,45%.

Otimme juuri OP:sta saman suuruusluokan rakennuslainan. Tarjouksessa alunperin 1500€ toimitusmaksu. Neuvottelun jälkeen 300€. Marginaali 0,4%.
Rakennuslainoissa on yleisesti isommat toimituskulut kun eivät ole pankillekaan yhtä suoraviivaisia kuin ns. normi asunnonostolaina.

 

[pelle]

Täällä tuli myös OP:lta alustavaan 400k lainatarjoukseen 1500€ toimitusmaksu. Se tippui ensimmäisen neuvottelun jälkeen 400 euroon ihan vain mainitsemalla tuosta. Virkailija sanoikin että tuo tulee suoraan niiden hinnastosta (0,4% lainan määrästä) eikä se oikein vastaa todellisuutta isommissa lainoissa ja ilman muuta tarkistetaan kohdilleen. Kun vielä myöhemmin käytiin saatua lainatarjousta läpi (eli kaikki pankin tuputtamat lainaturvat, korkokatot sun muut pois), niin toimitusmaksun sai vielä tuostakin puolitettua.

 

[Joukahaine]

Täällä toimitusmaksu Nordealla tippui tonnista viiteensataan toukukokuussa kun sanoin että danskella (ja jollain toisella, en muista) oli nostokoulut 0e kampanja. Eivät kuule pystyneet (haluneet) samaa tarjoamaan. Aika summa kyllä lähtee pois vain kysymällä

 

[SuperKilppari]

Näyttää siltä että nyt kuitenkin saadaan asiat ajoissa hoidettua. Tuli vihdoin aika sille palveluiden siirrolle sun muille vakuutusneuvotteluille.

Miten muuten asp-lainan kanssa menee, kun yhdistetään puolison kanssa kaksi tiliä ja otetaan yhteinen laina, niin pitääkö molempien talletukset mennä yhteensä niiden kvartaalirajojen sisään? Jos näin on, niin jollain alkupuolen kvartaalilla saattaa olla liikaa talletettuna. Onko tällä muuta vaikutusta kuin se, että siltä ylimenevältä osuudelta ei esim. makseta lisäkorkoa?

Tästä näyttäisi olevan ihan virallinen ohje Valtiokonttorin sivuilla. Tarkemmin tuolla Ohjeet kohdat 3.2.2 Yhteinen laina ja 3.2.3 Erillinen laina:

"Tällöin otetaan huomioon tilien talletuksista yhteensä enimmillään 4.500 € / vuosineljännes." Eli ei makseta lisäkorkoa, mutta otetaan huomioon sitä 10% omaa osuutta laskettaessa.

 

[brainsurgery]

Onko kukaan saanut viime aikoina mistään pankista 1kk euriboria?

 

[jinx1980]

Otimme juuri OP:sta saman suuruusluokan rakennuslainan. Tarjouksessa alunperin 1500€ toimitusmaksu. Neuvottelun jälkeen 300€. Marginaali 0,4%.
Rakennuslainoissa on yleisesti isommat toimituskulut kun eivät ole pankillekaan yhtä suoraviivaisia kuin ns. normi asunnonostolaina.

Tämäkin on rakennuslaina, mutta asunto-osakeyhtiö muotoiseen kiinteistöön.

Ollaan tässä kyl vielä oletettavasti useita kymppitonneja ”voitolla” kohtuu älyttömien juristikulujenkin jälkeen, mutta kaikki tämmöiset pienet yksityiskohdat eroa kaventaa. Nopeasti voi sanoa että ”samasta” lainastakin maksaa siis 2k€ extraa kun kilpailutusmahdollisuudet 0.

 

[SuperKilppari]

Toisin sanoen ilman puhe-judoa ei olisi onnistunut, lainan olisi kyllä saanut joka tapauksessa mutta ”erikoisilla pankin omilla ehdoilla jotka ei itseä kiinnostaneet”. Samalla selvisi ”erikoisia asioita vakuuksista” jne. muuta hyödyllistä tulevaisuutta silmällä pitäen.

Mikä oli mielenkiintoisin tai isoin yllätys näistä vakuusasioista? Ihan mielenkiinnosta, käytännön tieto aina kiinnostaa.

 

[jinx1980]

Mikä oli mielenkiintoisin tai isoin yllätys näistä vakuusasioista? Ihan mielenkiinnosta, käytännön tieto aina kiinnostaa.

Tyyliin 100k€ tilillä ja 100k€ lainaa on hitosti paljon parempi tilanne kuin velaton ja 0€ tilillä. Tuo velka voidaan jotenkin ”unohtaa” ja painottaa rahaa tilillä pankin laskelmissa ja sillä keikauttaa yhtälö halutuksi.

Ihan tarkkaan en laskukaavoja ja mekanismeja tiedä mutta kun sen backofficen tyypin kanssa juteltiin niin ohimennen kysyttiin ”et mites muuten, onko ton 650k€ päälle mitenkään mahdollista saada about 700k€ lisää toista taloa varten sitten kun eka o valmis niin pystyis sen alottaa ja muuttaan sit suoraan siihen kun eka o myyty eikä käydä vuokralla välissä”…

Hetken räknäili ja sanoi et kyl hänen mielestä onnistuu, mutta älkää nyt missään nimessä sitten käyttäkö hirveästi rahojanne tähän ekaan taloon vaan menkää reilulla velalla et heillä on sitten maksimi mahdollisuudet veivata se seuraava laina vakuuslaskennasta läpi. Tilillä oleva raha käy 100% vakuudeksi laskentaan vaikka olisikin ”muuta lainaa”.

Eli ilmeisesti pankilla on jotain ”lakisääteisiä” rajoja luototuksessa, jotka saa täytettyä tuolla käteisellä ja loppu on sitten heidän oman harkinnan rajoissa et ”minkälaista riskiä” halutaan ottaa.

 

[JRan]

Tyyliin 100k€ tilillä ja 100k€ lainaa on hitosti paljon parempi tilanne kuin velaton ja 0€ tilillä. Tuo velka voidaan jotenkin ”unohtaa” ja painottaa rahaa tilillä pankin laskelmissa ja sillä keikauttaa yhtälö halutuksi.

Vaikka olisi miljoona tilillä, niin todellisuudessa se ei ole pankille mitään, eikä pitäisi/saisi missään nimessä vaikuttaa mihinkään vakuuksiin liittyvään laskentaan. Jos tämä käteinen ei siis ole pantattuna. Myöskään mikään sisäinen- tai ulkoinen tarkastus ei ikinä hyväksyisi tätä. Vai onko kyseessä OmaSP, siellä tämä on varmasti arkipäivää?

 

[elmo]

Vaikka olisi miljoona tilillä, niin todellisuudessa se ei ole pankille mitään, eikä pitäisi/saisi missään nimessä vaikuttaa mihinkään vakuuksiin liittyvään laskentaan. Jos tämä käteinen ei siis ole pantattuna. Myöskään mikään sisäinen- tai ulkoinen tarkastus ei ikinä hyväksyisi tätä. Vai onko kyseessä OmaSP, siellä tämä on varmasti arkipäivää?

Varmaan tarkoitti pantattuna?

Käteinen on huono vakuus. Sille on muutakin käyttöä kuin lukittuna lainan vakuudeksi. Kiinteistöt sopii paremmin. Niitä voi silti käyttää vaikka panttina...

 

[jinx1980]

Vaikka olisi miljoona tilillä, niin todellisuudessa se ei ole pankille mitään, eikä pitäisi/saisi missään nimessä vaikuttaa mihinkään vakuuksiin liittyvään laskentaan. Jos tämä käteinen ei siis ole pantattuna. Myöskään mikään sisäinen- tai ulkoinen tarkastus ei ikinä hyväksyisi tätä. Vai onko kyseessä OmaSP, siellä tämä on varmasti arkipäivää?

En tiedä pitääkö se sitten lopulta pantata lainan saamiseksi, mutta sehän on triviaalia pantata. Puheista ei ainakaan käynyt ilmi panttaus vaatinus ja itse jäin siihen käsitykseen että tuo toimisi ”jotenkin ratkaisevana tekijänä” lainan myöntämiseksi ja sitten ko. rahan voisi polttaa vaikkapa rakentamiseen.

Varmaan tarkoitti pantattuna?

Käteinen on huono vakuus. Sille on muutakin käyttöä kuin lukittuna lainan vakuudeksi. Kiinteistöt sopii paremmin. Niitä voi silti käyttää vaikka panttina...

Ne ”velattomat” kiinteistöt eivät vaan ole jotenkin samanarvoisia kuin reilusti velkainen + käteinen.

Eli meitä neuvottiin nyt backofficesta ihan suoraan ottamaan reilu velka tuohon ekaan rakentamiseen ja jättämään käteistä toisen lainan hakemista varten.

 

[elmo]

En tiedä pitääkö se sitten lopulta pantata lainan saamiseksi, mutta sehän on triviaalia pantata. Puheista ei ainakaan käynyt ilmi panttaus vaatinus ja itse jäin siihen käsitykseen että tuo toimisi ”jotenkin ratkaisevana tekijänä” lainan myöntämiseksi ja sitten ko. rahan voisi polttaa vaikkapa rakentamiseen.
Ne ”velattomat” kiinteistöt eivät vaan ole jotenkin samanarvoisia kuin reilusti velkainen + käteinen.

Eli meitä neuvottiin nyt backofficesta ihan suoraan ottamaan reilu velka tuohon ekaan rakentamiseen ja jättämään käteistä toisen lainan hakemista varten.

Asiakkaana velkainen on varmaan aina parempi jos sama maksu kyky. Voi saada parempaa palvelua, että saadaan kunnolla pankin liekaan

Mutta ei se kyllä mistään vakuudesta mene, että lainan ottopäivänä on käteistä, osakkeita, kultaa tai mitä ikinä. Kaikki noista toki käy jollain prosentti määrällä arvosta ja käteinen käy 100%, mutta sitten se menee pankille pantiksi eikä sitä voi käyttää. Eli inflaatio syö sitä ja vielä korot pyörii lainasta. Erittäin huono diili. Velattomasta asunnosta sulla on se n.70% arvosta käytettävissä vakuutena ja joko asut siellä itse samalla tai sulla on vuokralainen niin huomattavasti parempi diili.

 

[JRan]

Asiakkaana velkainen on varmaan aina parempi jos sama maksu kyky. Voi saada parempaa palvelua, että saadaan kunnolla pankin liekaan

Mutta ei se kyllä mistään vakuudesta mene, että lainan ottopäivänä on käteistä, osakkeita, kultaa tai mitä ikinä. Kaikki noista toki käy jollain prosentti määrällä arvosta ja käteinen käy 100%, mutta sitten se menee pankille pantiksi eikä sitä voi käyttää. Eli inflaatio syö sitä ja vielä korot pyörii lainasta. Erittäin huono diili. Velattomasta asunnosta sulla on se n.70% arvosta käytettävissä vakuutena ja joko asut siellä itse samalla tai sulla on vuokralainen niin huomattavasti parempi diili.

Juuri näin se menee. Toki pantatulle tilille voi saada esimerkiksi sen 3kk eb - marginaali - verot, korkoa, jos näin sopii, mutta toki siitä tappiolle jää.

 

[jinx1980]

Oma veikkaus on että tuo käteinen lainaa hakiessa vaikuttaa vakuuden lisäksi maksukyvyn arviointiin ja/tai se ”100% vakuus raha” voidaan siirtää lainan myöntämisen jälkeen rakentamiseen, vaikka se ei teknisesti olekaan rakennuksessa normaalisti 100% arvoinen. Tai sitten tuo jotain muuta ”harkintamahdollisuutta” pankille, fivaltahan tulee käsittääkseni jotain pieniä sääntöjä mutta loput on vain suosituksia.

Kuten sanottu niin yksityiskohdat eivät puhelussa selvinneet - eivätkä ne varsinaisesti kiinnostakaan - siitä olen kuitenkin varma ettei se tyyppi huvikseen tuota järjestelyä tuonut esille, eikä tuo tyyppi ollut mikään ”lainanmyyjä” vaan vastannut omien sanojensa mukaan ”vuosikymmeniä luototuksen teknisistä yksityiskohdista”.

Juuri näin se menee. Toki pantatulle tilille voi saada esimerkiksi sen 3kk eb - marginaali - verot, korkoa, jos näin sopii, mutta toki siitä tappiolle jää.

Minun ymmärryksen mukaan sitä rahaa ei ollut tarkoitus jättää sinne pankkitilille lainan koko hoitoajaksi. No tämä selvinnee ehkä joskus lähitulevaisuudessa mikäli tuota toista lainaa aiotaan yrittää nostaa ja toisaalta rakennekin oli kyllä sellainen että toinen kahdesta lainasta oli/on/olisi tarkoitus kuitata pois talon myynnin jälkeen eli kahta lainaa ei olisi päällekäin kovin pitkää aikaa.

 

[eGe]

Kyllä tuo ihan järkeenkäyvältä kuulostaa itselleni, että pankki arvostaa mieluummin lainaa + likvidiä omaisuutta vs. perussuomalaista asuntolainan poissykkimistä mahdollisimman nopeasti ja jatkuvana persaukisena elämistä. Itse en ehkä esim. 100ke pottia pitäisi likimainkaan kaikkea käteisenä mutta se ei liene detailina liian tarkkaa kuitenkaan tässä kuviossa. Se ideahan taustalla on kuitenkin se, että lainasta on vain joku tietty kuukausittainen erä rasittamassa kassavirtaa, ja jos on merkittävä summa likvidiä omaisuutta olemassa sen rinnalla, voit käytännössä käyttää sitä omaisuutta noiden kuukausittaisten erien kuittaamiseen vaikka työpaikka lähtisikin hetkeksi pois alta. Velaton mutta persaukinen ihminen on paljon heikommassa asemassa yllättävissä tilanteissa, kun sitä asuntoa ei voi käytännössä muuttaa rahaksi kovinkaan nopeasti. Ei se pankki asuntoa vastaan mitään lainaakaan rupea antamaan, jos tulot tippuvat nollaan.

E: Ja tulipa vielä heti tämän lähettämisen jälkeen mieleen, että noissa lainamitoituksissakin oli sallittu pankeille joustovaraa tapauskohtaisesti. Sitä joustovaraa lienee helpompaa perustella, jos henkilöllä on varallisuutta useammassa muodossa vs. kaikki sidottuna vain yhteen heikosti likvidoitavaan omaisuuslajiin. Finanssivalvonta siis todennäköisesti ei myöskään arvosta mitään "velaton mutta 0e säästöjä" tapausta mutta "velkaa asunnossa + 100ke helposti likvidoitavaa omaisuutta" on jo täysin erilainen kuvio joustavuusmielessä.

 

[JRan]

Oma veikkaus on että tuo käteinen lainaa hakiessa vaikuttaa vakuuden lisäksi maksukyvyn arviointiin ja/tai se ”100% vakuus raha” voidaan siirtää lainan myöntämisen jälkeen rakentamiseen, vaikka se ei teknisesti olekaan rakennuksessa normaalisti 100% arvoinen. Tai sitten tuo jotain muuta ”harkintamahdollisuutta” pankille, fivaltahan tulee käsittääkseni jotain pieniä sääntöjä mutta loput on vain suosituksia.

Kuten sanottu niin yksityiskohdat eivät puhelussa selvinneet - eivätkä ne varsinaisesti kiinnostakaan - siitä olen kuitenkin varma ettei se tyyppi huvikseen tuota järjestelyä tuonut esille, eikä tuo tyyppi ollut mikään ”lainanmyyjä” vaan vastannut omien sanojensa mukaan ”vuosikymmeniä luototuksen teknisistä yksityiskohdista”.


Minun ymmärryksen mukaan sitä rahaa ei ollut tarkoitus jättää sinne pankkitilille lainan koko hoitoajaksi. No tämä selvinnee ehkä joskus lähitulevaisuudessa mikäli tuota toista lainaa aiotaan yrittää nostaa ja toisaalta rakennekin oli kyllä sellainen että toinen kahdesta lainasta oli/on/olisi tarkoitus kuitata pois talon myynnin jälkeen eli kahta lainaa ei olisi päällekäin kovin pitkää aikaa.

Vaikea toki arvioida tarkemmin kyseistä tapausta koska lähtötiedot on oikeastaan kohtuullisen iso laina ja siihen lisäksi toinen iso laina ja molemmat rakentamiseen. Eli siinä mielessä koko keskustelusta ei välttämättä ole edes hyötyä, koska emme tiedä tarkalleen, että mitä pankki on laskeskellut. Sen toki tiedämme, että 100k€ tilillä voi luoda asiakkaasta kuvan, että sillä on 100k€ rahaa, mutta muuta arvoa tällä ei ole pankille, koska lainan hakija voi lainan myöntämisen jälkeisenä päivänä lahjoittaa tämän SPR:lle.

Mietin vaan matikalla tota, että on kyllä toki hurja maksukyky löydyttävä, jos pystyy edes teoriassa pitämään ja lyhentämään 1,3 miljoonan lainoja. Pankin on toki laskettava tämä niin, että rakennettu talo ei mene kaupaksi ja asiakas joutuu pitämään molemmat lainat, jos sellaiset on myönnetty. Jos pankki laskee, vaikka sillä 6% kokonaiskorolla maksukykyä, niin se olisi jo 8k€ lyhennys/kk pankille seuraavat 30 vuotta. Suomen tämän hetken verotuksella bruttotulot pitäisi olla siis lähempänä 16-20k€/kk pelkkään lyhennykseen. Toisaalta jos nimimerkin vuosiluku viittaa syntymävuoteen, niin pankin takahuoneessa pitäisi myös olla tilanne, että 30 vuoden lainaa ei voida edes myöntää, koska muuten brutto eläkkeen pitäisi olla sama pelkkään lyhennykseen.

Mietin vaan vielä koko homman järkevyyttä. Yleensä ne rakennuskulut ylittää sen asunnon arvon ja yleensä ne kulut myös ylittää nämä alkuperäiset arviot komeasti eli 650k€ muuttuu 750k€ helposti, koska hinnat nousee, jotain yllättävää tapahtuu jne. Joten sitä kautta en myöskään ihan ymmärrä ideaa, miksi rakentaa taloa myyntiin? Silloin voisi paremmin ymmärtää idean, jos tontti olisi kuusisaaressa tai lehtisaaressa, omalla rannalla ja talon hintalapun edessä olisi esimerkiksi vitonen. Näille löytyy aina muutama ostaja, joihin ei lamat, koronat, sodat, korkeat korot, eikä mikään muukaan vaikuta, kunhan talo on riittävän posh. Ja toki jos tästä on jotain teoreettista tuottoa tiedossa, niin se vaatii sen 2 vuoden asumisen, jotta sen saa verovapaasti, muuten mennään niillä 30% ja 34% veroilla. Siltä 2 vuoden ajalta pelkkä korko 650k€ lainalle nykykoroilla on lähemmäs 50k€. Eli kyllä siinä saa arvo nousta ihan silmissä, että tosta kannattavan bisneksen saa aikaiseksi. Tähän hintalappuun ei toki edes huomioida mielenterveyden menetystä, parisuhteen päättymisestä jne. mitä rakennusprojekteilla on tapana aiheuttaa.

 

[eGe]

Vaikea toki arvioida tarkemmin kyseistä tapausta koska lähtötiedot on oikeastaan kohtuullisen iso laina ja siihen lisäksi toinen iso laina ja molemmat rakentamiseen. Eli siinä mielessä koko keskustelusta ei välttämättä ole edes hyötyä, koska emme tiedä tarkalleen, että mitä pankki on laskeskellut. Sen toki tiedämme, että 100k€ tilillä voi luoda asiakkaasta kuvan, että sillä on 100k€ rahaa, mutta muuta arvoa tällä ei ole pankille, koska lainan hakija voi lainan myöntämisen jälkeisenä päivänä lahjoittaa tämän SPR:lle.

Mietin vaan matikalla tota, että on kyllä toki hurja maksukyky löydyttävä, jos pystyy edes teoriassa pitämään ja lyhentämään 1,3 miljoonan lainoja. Pankin on toki laskettava tämä niin, että rakennettu talo ei mene kaupaksi ja asiakas joutuu pitämään molemmat lainat, jos sellaiset on myönnetty. Jos pankki laskee, vaikka sillä 6% kokonaiskorolla maksukykyä, niin se olisi jo 8k€ lyhennys/kk pankille seuraavat 30 vuotta. Suomen tämän hetken verotuksella bruttotulot pitäisi olla siis lähempänä 16-20k€/kk pelkkään lyhennykseen. Toisaalta jos nimimerkin vuosiluku viittaa syntymävuoteen, niin pankin takahuoneessa pitäisi myös olla tilanne, että 30 vuoden lainaa ei voida edes myöntää, koska muuten brutto eläkkeen pitäisi olla sama pelkkään lyhennykseen.

Oma ymmärrykseni on, että rinnakkain ei rullata kahta tavallista asuntolainaa vaan ainakin toisesta maksellaan pelkkiä korkoja. En tiedä kokemuksesta vaan arvailen, mutta kai tuollaisessa tapauksessa raksalainasta voi maksaa pelkät korot rakennusvaiheessa, ja uuden talon valmistuttua ja siihen muutettua alettaisiin lyhentämään sitä lainaa ja vanhan talon laina muutettaisiin bullet-tyyppiseksi jolloin siitä maksettaisiin pelkkiä korkoja? Hieman vastaavanlainen kuvio oli ainakin kaverillani, kun tämä osti valmiin omakotitalon ja pisti vanhan kerrostalokämpän myyntiin. Tuolloin vanha asuntolaina vaihdettiin bulletiksi asunnon myyntiajaksi ja talosta alettiin maksamaan lainaa pois ihan normaaliin tahtiin.

 

[JRan]

Finanssivalvonta siis todennäköisesti ei myöskään arvosta mitään "velaton mutta 0e säästöjä" tapausta mutta "velkaa asunnossa + 100ke helposti likvidoitavaa omaisuutta" on jo täysin erilainen kuvio joustavuusmielessä.

Pankki ei voi ikinä laskea asioita näin. Eli 100k€ käteistä on pankille 0€, jos sitä ei ole pantattu.

Oma ymmärrykseni on, että rinnakkain ei rullata kahta tavallista asuntolainaa vaan ainakin toisesta maksellaan pelkkiä korkoja. En tiedä kokemuksesta vaan arvailen, mutta kai tuollaisessa tapauksessa raksalainasta voi maksaa pelkät korot rakennusvaiheessa, ja uuden talon valmistuttua ja siihen muutettua alettaisiin lyhentämään sitä lainaa ja vanhan talon laina muutettaisiin bullet-tyyppiseksi jolloin siitä maksettaisiin pelkkiä korkoja? Hieman vastaavanlainen kuvio oli ainakin kaverillani, kun tämä osti valmiin omakotitalon ja pisti vanhan kerrostalokämpän myyntiin. Tuolloin vanha asuntolaina vaihdettiin bulletiksi asunnon myyntiajaksi ja talosta alettiin maksamaan lainaa pois ihan normaaliin tahtiin.

Niin siis tässä tapauksessa, jos laskee pelkät korot 6% mukaan, niin se pelkkä korko ilman lyhennyksiä on melkein 7000€/kk. Jos laskee 3,5% mukaan, niin pelkkä korko on 4000€/kk.

Edit: ja tosiaan asuntolainoja voi rullata päällekkäin vaikka 20 kpl, kunhan vakuudet ja maksukyky on kunnossa.

 

[Joukahaine]

Pankki ei voi ikinä laskea asioita näin. Eli 100k€ käteistä on pankille 0€, jos sitä ei ole pantattu.


Niin siis tässä tapauksessa, jos laskee pelkät korot 6% mukaan, niin se pelkkä korko ilman lyhennyksiä on melkein 7000€/kk. Jos laskee 3,5% mukaan, niin pelkkä korko on 4000€/kk.

Edit: ja tosiaan asuntolainoja voi rullata päällekkäin vaikka 20 kpl, kunhan vakuudet ja maksukyky on kunnossa.

Itseä ainakin kiinnostaisi kuulla mikäs tässä on taustalla/ajatuksena? Pankillehan asia oli ok, eli tulopuoli tai vakuudet todnäk hyvin kunnossa.

 

[eGe]

Pankki ei voi ikinä laskea asioita näin. Eli 100k€ käteistä on pankille 0€, jos sitä ei ole pantattu.

Niin siis tässä tapauksessa, jos laskee pelkät korot 6% mukaan, niin se pelkkä korko ilman lyhennyksiä on melkein 7000€/kk. Jos laskee 3,5% mukaan, niin pelkkä korko on 4000€/kk.

Edit: ja tosiaan asuntolainoja voi rullata päällekkäin vaikka 20 kpl, kunhan vakuudet ja maksukyky on kunnossa.

Eiköhän sieltä pantata sen mitä vakuuksia varten vaaditaan. Lopuilla ei ole lainanoton jälkeen todennäköisesti pankin näkökulmasta mitään merkitystä vaan jää asiakkaan omaksi päätökseksi pohtia vetääkö itsensä kuinka riskilliseen asemaan. Jos tuo teoreettinen 100ke on käteisenä, niin kuvittelisin sen vähentävän suoraan lainamäärää sinne 70% asti (tai riippuen muista vakuuksista) ja käytettävän käsirahana siinä raksaprojektissa / valmiin asunnon ostossa. Osakkeita tai rahasto-osuuksia otetaan sitten pantiksi 50% arvolla ja ne elävät piilossa omaa elämäänsä niin kauan, kun ovat lainan vakuutena. Mikäli ensimmäisen talon arvo valmistuttuaan on riittävästi isompi kuin lainamäärä niin sieltäkin voi teoriassa löytyä vakuuksia käytettäväksi.

Mutta joo kuulostaahan tuo äkkiseltään suurelta, ja olettaisin että ehkäpä tuossa tosiaan on sitä omaisuutta olemassa hieman enemmän kuin 100ke. Pankki saa poiketa tapauskohtaisesti noista kaikista stressitesteistä ja muista mitoituksista jolloin riittävä omaisuus todennäköisesti tosissaan riittää heille isomman riskin ottamiseen. Tuota 6% stressitestiä ei siis ole mikään lakisääteinen pakko soveltaa aina ja kaikille asiakkaille vaan muistelisin hatusta heitettynä luokkaa 5% myönnettävistä lainoista olevan ok menevän pankin omilla riskikartoituksilla. Uudet talot mennee muutenkin sen verran riittävällä arvostuksella kaupaksi, että kyllä se pankki oman osuutensa sieltä saa hyvällä todennäköisyydellä takaisin kakan osuessa mahdollisesti tuulettimeen. Jos joku asiakas on kuitenkin onnistunut kerryttämään Suomessa itselleen kuusinumeroisen lukeman omaisuutta, niin voinee jo hyvin olettaa taloudenhallinnan olevan hyvällä tasolla. Se velattomuus ja rahaköyhyys ei huvittavasti kerro samaa tarinaa vaikka maalaisjärjellä ajatellen netto-omaisuus onkin tismalleen samassa lukemassa.

 

[JRan]

Itseä ainakin kiinnostaisi kuulla mikäs tässä on taustalla/ajatuksena? Pankillehan asia oli ok, eli tulopuoli tai vakuudet todnäk hyvin kunnossa.

Kyllä, tulopuoli ja vakuudet oltava kunnossa jos pystyy ottamaan 1,35M€ lainaa ja lyhentämään sitä siten, että se menee pankin laskelmissa läpi. Laskin vaan asiaa auki, että palkkatulot pitää alkaa olemaan jo luokassa pörssiyhtiön toimitusjohtaja, neurokirurgi tms.

 

[jinx1980]

@JRan täsmennyksenä että ekassa talossa toki asutaan 2v täyteen eli ei sitä heti valmistumisen jälkeen myydä. Vaihtoehdot on:
1) myydä eka talo pois, muuttaa vuokralle ja alkaa rakentamaan toista jonka valmistumisen jälkeen muuttaa siihen
2) ~1v asumisen jälkeen alkaa rakentamaan toista ja 2v+tupakki kohdilla myynti+muutto valmiiseen

Vaihtoehtoiskustannus ensimmäisessä on vuokra vuoden ajalta + muutto + ylimääräinen kalenterivuosi, toisessa lainan korkokulut vuoden ajalta. Toki jälkimmäinen on ”riskisempi”, mutta kaiken mennessä ns. ’nappiin’ kulut on suht samat ja aikaa ’säästyy’ vuosi.

Tulot kaukana toimarista/aivokirurgista, varallisuutta nyt on vähän kertynyt, mutta tulihan tuo toki yllätyksenä että 2. lainalle vilautettiin alustavasti vihreää valoa (sitähän ei mitenkään sitovasti ole luvattu tässä vaiheessa prosessia).

 

[elmo]

Oma veikkaus on että tuo käteinen lainaa hakiessa vaikuttaa vakuuden lisäksi maksukyvyn arviointiin ja/tai se ”100% vakuus raha” voidaan siirtää lainan myöntämisen jälkeen rakentamiseen, vaikka se ei teknisesti olekaan rakennuksessa normaalisti 100% arvoinen. Tai sitten tuo jotain muuta ”harkintamahdollisuutta” pankille, fivaltahan tulee käsittääkseni jotain pieniä sääntöjä mutta loput on vain suosituksia.

Kuten sanottu niin yksityiskohdat eivät puhelussa selvinneet - eivätkä ne varsinaisesti kiinnostakaan - siitä olen kuitenkin varma ettei se tyyppi huvikseen tuota järjestelyä tuonut esille, eikä tuo tyyppi ollut mikään ”lainanmyyjä” vaan vastannut omien sanojensa mukaan ”vuosikymmeniä luototuksen teknisistä yksityiskohdista”.


Minun ymmärryksen mukaan sitä rahaa ei ollut tarkoitus jättää sinne pankkitilille lainan koko hoitoajaksi. No tämä selvinnee ehkä joskus lähitulevaisuudessa mikäli tuota toista lainaa aiotaan yrittää nostaa ja toisaalta rakennekin oli kyllä sellainen että toinen kahdesta lainasta oli/on/olisi tarkoitus kuitata pois talon myynnin jälkeen eli kahta lainaa ei olisi päällekäin kovin pitkää aikaa.

Onhan siinä varmaan sellanen, että mitä enempi varallisuus on mallia Nalle vs. tilitulitilimeni. Niin asioita voidaan katsoa lähempänä sitä toista laitaa. Tilitulitilimeni kämpän vakuusarvo on 65% ja Nallella voidaan katsoa, että 95%.

Pankeillahan oli ennen ainakin mahdollista henkilötakaukseen ilman edes todellista takuuta. Eli tyyliin jonkun pankin kannalta sopivan henkilön niin homma selvä. Siltä toiselta ei tarvinnut konkreettisesti mitään laittaa pantiksi. Homma lienee muuttunut, mutta kuten tuo OmaSP keissi niin näihin varmaan nykyäänkin löytyy kiertoteitä pankin niin halutessa.

Ihan loogista, että mitä enempi asiakkaalla on velkaa ja varallisuutta kuitenkin järkevässä suhteessa se on hyvä asiakas pankille jatkossakin. Tältä ainakin tiedetään, että kassvirrasta on löytynyt ja löytyy kapasiteettia velkojen hoitoon eikä se valu johonkin muuhun.

 

[JRan]

@JRan täsmennyksenä että ekassa talossa toki asutaan 2v täyteen eli ei sitä heti valmistumisen jälkeen myydä. Vaihtoehdot on:
1) myydä eka talo pois, muuttaa vuokralle ja alkaa rakentamaan toista jonka valmistumisen jälkeen muuttaa siihen
2) ~1v asumisen jälkeen alkaa rakentamaan toista ja 2v+tupakki kohdilla myynti+muutto valmiiseen

Vaihtoehtoiskustannus ensimmäisessä on vuokra vuoden ajalta + muutto + ylimääräinen kalenterivuosi, toisessa lainan korkokulut vuoden ajalta. Toki jälkimmäinen on ”riskisempi”, mutta kaiken mennessä ns. ’nappiin’ kulut on suht samat ja aikaa ’säästyy’ vuosi.

Tulot kaukana toimarista/aivokirurgista, varallisuutta nyt on vähän kertynyt, mutta tulihan tuo toki yllätyksenä että 2. lainalle vilautettiin alustavasti vihreää valoa (sitähän ei mitenkään sitovasti ole luvattu tässä vaiheessa prosessia).

Juu ja älä ymmärrä väärin, jäin vaan laskeskelemaan tätä pankin näkökulmasta, miten siis asiaa yleensä sieltä tiskin toiselta puolelta katsotaan. Vakuuksien lisäksi lasketaan se pahin mahdollinen skenaario ja jos siitä on edellytykset selvitä, niin silloin lainan voi hyvillä mielin myöntää.

Laskin tätä myös sinun näkökulmasta, että arvonnousu pitää olla suht kova, että homma kannattaa.

Se mitä @elmo kirjoitti edellisessä viestissä pitää täysin paikkansa, että se 100k€ tilillä parantaa neuvotteluasemia, mutta jos hommat menee etelään, niin silloin pankki kirjaa luottotappiota, vaikka neuvottelussa olisi ollut tilillä kuinka paljon käteistä. Toisaalta myös rakennusprojektien suurin riski pankille on se, että ne jää kesken. Keskeneräinen talo on yllättävän vaikeaa myydä pakkohuutokaupassa. Joten monesti pankki joutuu vielä venymään ja lainaamaan lisää näissä tapauksissa, jotta he saisivat edes lainaan oikean vakuuden ennenkuin rytisee.

Edit: typot

 

[jinx1980]

Laskin tätä myös sinun näkökulmasta, että arvonnousu pitää olla suht kova, että homma kannattaa.

pk-seudulle tehdessä kyseessä on jonkin sortin ’epäonnistuminen’ ellei 100k€ saa välistä, tavoite on 100-200k€ välissä ja vain aika näyttää miten miten kävi/käy. Lisäbonuksena 2 rakennuspaikan kokonaisuuden voi jakaa itselle optimaalisesti kun saa itsensä kanssa neuvotella miten rakennusoikeus ja hallinta-alueet jaetaan. Me esim. kasasimme tuohon myytävää taloon paljon enemmän rakennusoikeutta selkeästi pienempää hallinta-alueeseen, jolloin ’itselle’ jää kohtuullisen kokoiset autoparkit ja takapiha. Lisäksi kun hankkii sellaisen mestan missä on purkukuntoinen mutta asuttava torppa tontilla ja silti pystyy tekemään toisen talon niin parikymppiä tulee siitäkin rakennusaikaisesta ’ilmaisesta’ asumisesta ’suoraan taskuun’.

 

[Warwick]

Jos oikein ymmärsin "himmelin" niin teillä on yhdelle tontille tulossa kahden erillistalon As Oy? Lainaa jos on tarkoitus ottaa 600k ja varmaan on vähän omarahoitusosuuttakin? Myyntihinta lähestyy sitten jo kovaa vauhtia miljoonaa ja tuollaiselle himmelille ei välttämättä ostajaa löydy. Miljoonan taloissa niitä on muutenkin harvassa, mutta parin viime vuoden konkurssit on tehneet ihmisistä sen verran valveutuneita, että ostaa talo As Oy:stä, missä toinen puolikas on vielä rakentamatta on aivat järjetön riski.

 

[jinx1980]

Jos oikein ymmärsin "himmelin" niin teillä on yhdelle tontille tulossa kahden erillistalon As Oy? Lainaa jos on tarkoitus ottaa 600k ja varmaan on vähän omarahoitusosuuttakin? Myyntihinta lähestyy sitten jo kovaa vauhtia miljoonaa ja tuollaiselle himmelille ei välttämättä ostajaa löydy. Miljoonan taloissa niitä on muutenkin harvassa, mutta parin viime vuoden konkurssit on tehneet ihmisistä sen verran valveutuneita, että ostaa talo As Oy:stä, missä toinen puolikas on vielä rakentamatta on aivat järjetön riski.

Juu just näin, mutta tuo laina on vain talonrakentamiseen, osakekanta eli käytännössä tontti on ”velaton” ja myyntihinta olisi suotavaa olla päälle millin kun melkein sen verran menee jo ”tonttiosuuteen”+taloon. Kerrotko missä on riski kun yhtiöjärjestys on sellainen että osakas vastaa ihan kaikesta, yhtiölle jää näin ollen vain kiinteistövero maksettavaksi/vastattavaksi eli ’shit hit the fan’ tilanteessakin ’ylimääräistä (ja väliaikaikaista) maksettavaa’ tulee korkeintaan ~ 1/2 kiinteistöveron verran siksi aikaa kunnes vuoti on ulosmitannut pa. osakkaan omaisuuden.

Yhtiö ei myöskään rakenna taloa vaan osakas eli yhtiölle ei tule myöskään rakentamisesta minkäänlaisia kuluja.

Lisäksi yhtiö on toki edelleen mahdollista veroneutraalisti jakautua kahdeksi jolloin se on 1/talo per as oy, ainoa hyöty tästä käytännössä on tuo että teoreettisesti ei tule tilannetta jossa toinen osakas ei joutuisi rahoittamaan koko kiinteistöveroa toisen maksukyvyttömyyden takia. Mainittakoon nyt vielä että 1,5% varainsiirtovero säästöllä makselee sitä ”extra kiinteistöveroa” 10-15v…

Mutta kuten sanottu aika näyttää, toisella puolen vaakakuppia on myöskin se että 1+M€ talojen ostajiin ei niinkään suhdanteet vaikuta eli jos on tarve/halu niin sen hetkinen korkoprosentti/työttömyystilastot ei käytännössä ostopäätökseen vaikuta.

 

[jonniv]

Pankki ei voi ikinä laskea asioita näin. Eli 100k€ käteistä on pankille 0€, jos sitä ei ole pantattu.

No jos otetaan kuvitteellinen tilanne, että kaksi eri henkilöä tulevat hakemaan pankista 200k€ lainaa.. Toisella näistä hakijoista on 100k€ rahaa pankin käyttötilillä ja toisella 200 euroa.

En mistään mitään tiedä, mutta voisin kuvitella että tuo hakija jolla on käyttötilillä 100k€ saa pienemmän marginaalin kuin toinen hakiija. Vaikka tuosta 100k€ käteisestä ei pantattaisikaan mitään.

 

[JRan]

No jos otetaan kuvitteellinen tilanne, että kaksi eri henkilöä tulevat hakemaan pankista 200k€ lainaa.. Toisella näistä hakijoista on 100k€ rahaa pankin käyttötilillä ja toisella 200 euroa.

En mistään mitään tiedä, mutta voisin kuvitella että tuo hakija jolla on käyttötilillä 100k€ saa pienemmän marginaalin kuin toinen hakiija. Vaikka tuosta 100k€ käteisestä ei pantattaisikaan mitään.

Edelleen nämä kaksi hakijaa on silti vakuuksien kanssa täysin samassa tilanteessa, jos mitään ei pantata. Se että saako tällä sadalla kilolla bonuksia tai mitä tahansa muuta etua ei vaikuta siihen, mitä käy jos asiakas jättää velkansa maksamatta. Se on pankin tappio ja en ole vielä kuullut pankista, joka haluaisi tällaisia tappiota itselleen (jos ei lasketa OmaSP:tä). Tai jos tätä asiaa tarkastelee sisäinen tai ulkoinen tarkastus, niin heille ei ole mitään merkitystä oliko asiakkaalla miljoona lainaneuvottelujen aikaan vai ei.

 

[Warwick]

Juu just näin, mutta tuo laina on vain talonrakentamiseen, osakekanta eli käytännössä tontti on ”velaton” ja myyntihinta olisi suotavaa olla päälle millin kun melkein sen verran menee jo ”tonttiosuuteen”+taloon. Kerrotko missä on riski kun yhtiöjärjestys on sellainen että osakas vastaa ihan kaikesta, yhtiölle jää näin ollen vain kiinteistövero maksettavaksi/vastattavaksi eli ’shit hit the fan’ tilanteessakin ’ylimääräistä (ja väliaikaikaista) maksettavaa’ tulee korkeintaan ~ 1/2 kiinteistöveron verran siksi aikaa kunnes vuoti on ulosmitannut pa. osakkaan omaisuuden.

Yhtiö ei myöskään rakenna taloa vaan osakas eli yhtiölle ei tule myöskään rakentamisesta minkäänlaisia kuluja.

Lisäksi yhtiö on toki edelleen mahdollista veroneutraalisti jakautua kahdeksi jolloin se on 1/talo per as oy, ainoa hyöty tästä käytännössä on tuo että teoreettisesti ei tule tilannetta jossa toinen osakas ei joutuisi rahoittamaan koko kiinteistöveroa toisen maksukyvyttömyyden takia. Mainittakoon nyt vielä että 1,5% varainsiirtovero säästöllä makselee sitä ”extra kiinteistöveroa” 10-15v…

Mutta kuten sanottu aika näyttää, toisella puolen vaakakuppia on myöskin se että 1+M€ talojen ostajiin ei niinkään suhdanteet vaikuta eli jos on tarve/halu niin sen hetkinen korkoprosentti/työttömyystilastot ei käytännössä ostopäätökseen vaikuta.

Yhtiö se As Oy:kin on eli riskinä ensimmäisen talon omistajalle on se, että toinen talo jos jää kesken niin viime kädessä As Oy vastaa viranomaisille siitä, että keskeneräinen talo kustannuksineen ja mahdollisine virheineen saatetaan loppuun.

 

[jinx1980]

Yhtiö se As Oy:kin on eli riskinä ensimmäisen talon omistajalle on se, että toinen talo jos jää kesken niin viime kädessä As Oy vastaa viranomaisille siitä, että keskeneräinen talo kustannuksineen ja mahdollisine virheineen saatetaan loppuun.

Juristi on kanssasi eri mieltä, eikä sitä taloa mikään pakko ole loppuun tehdä, aina sen voi jyrätä matalaksikin ja tonttiosuudella on täälläpäin aina sen verran arvoa että purkukulut on kohinaa eli ostaja osakesarjalle löytyy kyllä aina joka joko jatkaa tai purkaa.

 

[Warwick]

Juristi on kanssasi eri mieltä, eikä sitä taloa mikään pakko ole loppuun tehdä, aina sen voi jyrätä matalaksikin ja tonttiosuudella on täälläpäin aina sen verran arvoa että purkukulut on kohinaa eli ostaja osakesarjalle löytyy kyllä aina joka joko jatkaa tai purkaa.

Kannattaa hommata parempi juristi, jos päädyitte lopputulokseen "riskiä ei ole".

 

[jonniv]

Edelleen nämä kaksi hakijaa on silti vakuuksien kanssa täysin samassa tilanteessa, jos mitään ei pantata.

No kukaan ei ole vakuuksien osalta mitään muuta väittänytkään.

Se että saako tällä sadalla kilolla bonuksia tai mitä tahansa muuta etua ei vaikuta siihen, mitä käy jos asiakas jättää velkansa maksamatta. Se on pankin tappio ja en ole vielä kuullut pankista, joka haluaisi tällaisia tappiota itselleen (jos ei lasketa OmaSP:tä). Tai jos tätä asiaa tarkastelee sisäinen tai ulkoinen tarkastus, niin heille ei ole mitään merkitystä oliko asiakkaalla miljoona lainaneuvottelujen aikaan vai ei.

No yleisesti ottaen koko lainamarginaalin määräytyminen pankin puolelta perustuu lainan hakijan sen hetken tilanteeseen.. Ihan samalla tavalla voi lainan hakija joutua työttömäksi viikon kuluttua lainan nostamisen jälkeen tai joutua pysyvälle sairaseläkkeelle. Tai lainan hakija voi juoda käyttötilillä tai rahastoissa olevat rahat kurkusta alas.

Pankki voi kuitenkin ainoastaan huomioida lainan hakijan sen hetkisen tilanteen arvioidessaan lainamarginaalia, kun tulevaisuudesta ei kukaan voi tietää mitään varmaa.. Eli todennäköisesti kaikki vaikuttaa lainan marginaaliin kuten esim. käyttötilillä olevat rahat, rahastojen määrä, aikaisempi historia pankin kanssa, tulotaso, jne.

 

[Kvarkki]

Juristi on kanssasi eri mieltä, eikä sitä taloa mikään pakko ole loppuun tehdä, aina sen voi jyrätä matalaksikin ja tonttiosuudella on täälläpäin aina sen verran arvoa että purkukulut on kohinaa eli ostaja osakesarjalle löytyy kyllä aina joka joko jatkaa tai purkaa.

Mitä hyötyä tuosta As Oy rakenteesta tulee? Äkkiseltään tuntuis järkevältä pistää tontti puoliksi kun eka tönö valmis ja siitä sitten eteenpäin nro 2 kanssa.

 

[Taneli-]

Kerrotko missä on riski kun yhtiöjärjestys on sellainen että osakas vastaa ihan kaikesta, yhtiölle jää näin ollen vain kiinteistövero maksettavaksi/vastattavaksi eli ’shit hit the fan’ tilanteessakin ’ylimääräistä (ja väliaikaikaista) maksettavaa’ tulee korkeintaan ~ 1/2 kiinteistöveron verran siksi aikaa kunnes vuoti on ulosmitannut pa. osakkaan omaisuuden.

Yhtiö ei myöskään rakenna taloa vaan osakas eli yhtiölle ei tule myöskään rakentamisesta minkäänlaisia kuluja.

Tuo on hieman sama kuin jos kaksi henkilöä ottaa kumpikin omat lainansa ja toinen maksaa lainan, toinen ei saa maksettua. Sitten kun asiaa tarkastellaan voisi nopeasti ajatella että hän joka on omansa maksanut ei ole mitenkään velvollinen sen toisen lainaan tai se mitenkään hänelle kuulu. Ei vaikka kyseessä olisi esim. puoliksi ostettu asunto. Maksimissaan se 50% osakkeista / asunnosta sitten kuuluisi pankille joka voisi sitä yrittää myydä eteenpäin tms. Mutta jos hän olisi 100% oman velkansa hoitanut miten se voisi mitenkään vaikuttaa häneen?

Mutta elävässä elämässä kyllä se vaikuttaa. Ei pankkia kiinnosta kuin sen toisen henkilön velka joka ei sitä saa hoidettua ja siinä toinekin on sitten ongelmissa vaikka olisi 100% oikein hoitanut oman osuutensa ja joka täysin saanut maksettua velkansa.

Kyllähän siinä lainaa otettaessa selvästi käy ilmi että vain henkilö itse on vastuussa lainastaan ja jos ei siitä selviä niin se osuus (esim. 50% asunnosta) menee sitten pankille. Eli teoriassa tämän ei pitäisi vaikuttaa mitenkään siihen toiseen henkilöön jolla on 100% oikeus asua omassa puoliskossaan ja joka 100% sen oman puoliskonsa omistaa. Mutta elävässä elämässä tämä ei vain toimi noin...

Otaksun että yhtiöjärjestyksessä sinun tapauksessasi esim. se osakas vastaa mahdollisista väärinkäytöksistä, jos sähköt katkaistaan, jos ei lämmitetä, jos sattuu ties mitä.. ..mutta jos pankki omistaa sen loppujen lopuksi eikä se osakas saa maksettua velkojaan voi olla hieman hidasta ja hankalaa alkaa pankilta penäämään näitäkään rahoja ja osoittaa että pankin olisi tuon henkilökohtaisen konkurssiin tehneen osakkaan sijaan pitänyt maksaa sähköt, huolehtia ettei vedet jäädy, ettei asunto kylmene, että rakentaminen jatkuu, että kesken olevat pinnat ovat hyvässä kunnossa jne jne...

Sekä jos niin pääsee käymään myös pankin olisi varmaankin pitänyt sitten huolehtia kaikista kuluista mitä korjaamiseen menisi, eikö totta? Ettei vain yhtiölle tulisi siitä yhtään ylimääräisiä kuluja...

 

[jinx1980]

Mitä hyötyä tuosta As Oy rakenteesta tulee? Äkkiseltään tuntuis järkevältä pistää tontti puoliksi kun eka tönö valmis ja siitä sitten eteenpäin nro 2 kanssa.

No ei siitä mitään varsinaisesti ”hyötyä” olekaan, mutta purkaminen ei ole verojen takia järkevää. Hyötynä meille voinee laskea merkittävästi alemman ”tontin” kauppahinnan. Tuo oli siis as oy jo valmiiksi (näitähän on jonkin verrankin tehty 70-90 luvulla). Yhtiömuoto on siis vähän pakko pitää, jakautumalla sitten kiinteistön hallinnanjako määräisi toimintatavat kun ilman yhtiöjärjestys.