Pankki ei voi ikinä laskea asioita näin. Eli 100k€ käteistä on pankille 0€, jos sitä ei ole pantattu.
Niin siis tässä tapauksessa, jos laskee pelkät korot 6% mukaan, niin se pelkkä korko ilman lyhennyksiä on melkein 7000€/kk. Jos laskee 3,5% mukaan, niin pelkkä korko on 4000€/kk.
Itseä ainakin kiinnostaisi kuulla mikäs tässä on taustalla/ajatuksena? Pankillehan asia oli ok, eli tulopuoli tai vakuudet todnäk hyvin kunnossa.
Eiköhän sieltä pantata sen mitä vakuuksia varten vaaditaan. Lopuilla ei ole lainanoton jälkeen todennäköisesti pankin näkökulmasta mitään merkitystä vaan jää asiakkaan omaksi päätökseksi pohtia vetääkö itsensä kuinka riskilliseen asemaan. Jos tuo teoreettinen 100ke on käteisenä, niin kuvittelisin sen vähentävän suoraan lainamäärää sinne 70% asti (tai riippuen muista vakuuksista) ja käytettävän käsirahana siinä raksaprojektissa / valmiin asunnon ostossa. Osakkeita tai rahasto-osuuksia otetaan sitten pantiksi 50% arvolla ja ne elävät piilossa omaa elämäänsä niin kauan, kun ovat lainan vakuutena. Mikäli ensimmäisen talon arvo valmistuttuaan on riittävästi isompi kuin lainamäärä niin sieltäkin voi teoriassa löytyä vakuuksia käytettäväksi.
Kyllä, tulopuoli ja vakuudet oltava kunnossa jos pystyy ottamaan 1,35M€ lainaa ja lyhentämään sitä siten, että se menee pankin laskelmissa läpi. Laskin vaan asiaa auki, että palkkatulot pitää alkaa olemaan jo luokassa pörssiyhtiön toimitusjohtaja, neurokirurgi tms.
Juu ja älä ymmärrä väärin, jäin vaan laskeskelemaan tätä pankin näkökulmasta, miten siis asiaa yleensä sieltä tiskin toiselta puolelta katsotaan. Vakuuksien lisäksi lasketaan se pahin mahdollinen skenaario ja jos siitä on edellytykset selvitä, niin silloin lainan voi hyvillä mielin myöntää.
pk-seudulle tehdessä kyseessä on jonkin sortin ’epäonnistuminen’ ellei 100k€ saa välistä, tavoite on 100-200k€ välissä ja vain aika näyttää miten miten kävi/käy. Lisäbonuksena 2 rakennuspaikan kokonaisuuden voi jakaa itselle optimaalisesti kun saa itsensä kanssa neuvotella miten rakennusoikeus ja hallinta-alueet jaetaan. Me esim. kasasimme tuohon myytävää taloon paljon enemmän rakennusoikeutta selkeästi pienempää hallinta-alueeseen, jolloin ’itselle’ jää kohtuullisen kokoiset autoparkit ja takapiha. Lisäksi kun hankkii sellaisen mestan missä on purkukuntoinen mutta asuttava torppa tontilla ja silti pystyy tekemään toisen talon niin parikymppiä tulee siitäkin rakennusaikaisesta ’ilmaisesta’ asumisesta ’suoraan taskuun’.
Juu just näin, mutta tuo laina on vain talonrakentamiseen, osakekanta eli käytännössä tontti on ”velaton” ja myyntihinta olisi suotavaa olla päälle millin kun melkein sen verran menee jo ”tonttiosuuteen”+taloon. Kerrotko missä on riski kun yhtiöjärjestys on sellainen että osakas vastaa ihan kaikesta, yhtiölle jää näin ollen vain kiinteistövero maksettavaksi/vastattavaksi eli ’shit hit the fan’ tilanteessakin ’ylimääräistä (ja väliaikaikaista) maksettavaa’ tulee korkeintaan ~ 1/2 kiinteistöveron verran siksi aikaa kunnes vuoti on ulosmitannut pa. osakkaan omaisuuden.
Edelleen nämä kaksi hakijaa on silti vakuuksien kanssa täysin samassa tilanteessa, jos mitään ei pantata. Se että saako tällä sadalla kilolla bonuksia tai mitä tahansa muuta etua ei vaikuta siihen, mitä käy jos asiakas jättää velkansa maksamatta. Se on pankin tappio ja en ole vielä kuullut pankista, joka haluaisi tällaisia tappiota itselleen (jos ei lasketa OmaSP:tä). Tai jos tätä asiaa tarkastelee sisäinen tai ulkoinen tarkastus, niin heille ei ole mitään merkitystä oliko asiakkaalla miljoona lainaneuvottelujen aikaan vai ei.
Yhtiö se As Oy:kin on eli riskinä ensimmäisen talon omistajalle on se, että toinen talo jos jää kesken niin viime kädessä As Oy vastaa viranomaisille siitä, että keskeneräinen talo kustannuksineen ja mahdollisine virheineen saatetaan loppuun.
Juristi on kanssasi eri mieltä, eikä sitä taloa mikään pakko ole loppuun tehdä, aina sen voi jyrätä matalaksikin ja tonttiosuudella on täälläpäin aina sen verran arvoa että purkukulut on kohinaa eli ostaja osakesarjalle löytyy kyllä aina joka joko jatkaa tai purkaa.
Kannattaa hommata parempi juristi, jos päädyitte lopputulokseen "riskiä ei ole".
Mitä hyötyä tuosta As Oy rakenteesta tulee? Äkkiseltään tuntuis järkevältä pistää tontti puoliksi kun eka tönö valmis ja siitä sitten eteenpäin nro 2 kanssa.
No ei siitä mitään varsinaisesti ”hyötyä” olekaan, mutta purkaminen ei ole verojen takia järkevää. Hyötynä meille voinee laskea merkittävästi alemman ”tontin” kauppahinnan. Tuo oli siis as oy jo valmiiksi (näitähän on jonkin verrankin tehty 70-90 luvulla). Yhtiömuoto on siis vähän pakko pitää, jakautumalla sitten kiinteistön hallinnanjako määräisi toimintatavat kun ilman yhtiöjärjestys.
Eikös tuo vielä nykyäänkin onnistu? Henkilötakaaja ottaa siis velan hoidettavakseen mikäli velallinen ei maksuista suoriudu, että sinänsä se takaaja kyllä laittaa "jotain" peliin siinä.
Käsittääkseni laittavat takaukseksi tuon henkilön omaisuutta (asunto). Tuolla ysärin esimerkillä ei onnistu enää.
Voi olla tai sitten riippuu vakuusvajeen määrästäkin.
OmaSP:ssä kuulemma vielä ihan toimiva.
Onko faktaa vai mutua? On kaksi eri asiaa se, että ei ole mahdollista, ja se, että pankit ei siitä tykkää ja sitä mainosta.
Kysyin viimeksi tuota vuosi sitten OPsta ja heillä ei tämä ollut mahdollista.Onko faktaa vai mutua? On kaksi eri asiaa se, että ei ole mahdollista, ja se, että pankit ei siitä tykkää ja sitä mainosta.
Eli jos - ketjussakin olleen - analogian mukaisesti, Nalle Wahlroos ilmestyisi paikalle ja asiaa lapsensa kohdalla ehdottaisi, niin virkailija sanoisi että ei mitenkään ole mahdollista?
Tuntematta taloudellista asemaasi niin ko. vastaus ei suoraan tarkoita sitä etteikö se olisi ollenkaan mahdollista vaan että 95% populaatiosta on ulkona. Miljoonia kun tilillä niin kummasti myös toisessa päädyssä on intressejä etsiä ratkaisuja.
3kk suoraan.
Tämä juuri oli pointtini. Suurin osa noista parametreista on muutenkin neuvoteltavissa, eikä kiveen hakattuja. Se että 95% ei sitä saa ei tarkoita etteikö se olisi olemassa.
Itse en pelaisi lahjus/korruptio/vilunkipeli-korttia esimerkkinä/analogiana, mutta kukin tavallaan
.Aika turha tuskailu kokonaiskuvassa, jos makselet sitä lainaasi kymmeniä vuosia.
Itse en pelaisi lahjus/korruptio/vilunkipeli-korttia esimerkkinä/analogiana, mutta kukin tavallaan
Mielestäni tuossa ei ole mitään epäreilua, ollaan kuitenkin siellä pankin riskienhallinnan toisessa ääripäässä jossa kokonaisuus ratkaisee. Onhan se nyt ihan eri myöntää laina sellaiseen ”perheeseen” jossa rahaa on kuin sellaiseen jossa sitä ei ole, ne ”palkkatulot” kun voi parhaillaan kadota huomenna konkurssimenettelyssä, tällöin sillä toisella on jotain ja toisella tuulen huuhtoma perse.
Saattaa sitten taas olla heikompaa siihen 3kk euriboriin vaihtaminen, kun tilanne on vakiintunut. Vähintäänkin marginaalia haluavat korottaa.
Tämä hyväveli kerho on aika paljon tasoittunut sen myötä, että nykyään pankkiasiointi on hyvinkin kasvotonta ja ainoa mitä lasketaan on ne tulot ja vakuudet. Hakemukset tehdään netissä ja virkailijat harvemmin tuntee lainanhakijaa henkilökohtaisesti. Toki jos lähdetään sinne Kälviän OP:n tiskille hakemaan lainaa, niin on toki paljon eroa hakeeko sitä paikallisen "Dinglen" suvun jälkeläinen vai paikallinen "Ehrnrooth", jotka nyt sattuu omistamaan esimerkiksi 90% Kälviän maista ja metsistä.
Hesarissa tms. oli vinkki, että kannattaa yrittää saada sopimukseen kirjaus oikeudesta vaihtaa viitekorkoa veloituksetta.
Mikään laki tai asetus ei sitä estä, mutta henkilötakausta ei voi käyttää enää vakuutena. Se on ihan lainsäädännöllinen asia, eli siitä ei voi joustaa.
Näin ajattelin itsekin, että jos laina-aika on 20-25 vuotta niin siihen kyllä mahtuu sekä korkojen ylä- että alamäkiä. 3 kk euribor tulee kaiketi pitkässä juoksussa edullisemmaksi, joten valitsin itse sen.
On siitä hyötyä kun varainsiirtovero on 2% vs 4% tjsp.
Jos uuden asuntolainan otat ja ajatuksissa joskus vaihtaa lyhempään euriboriin niin kantsisi nyt ottaa tuo 3kk. Tulevaisuudessa se maksaa, ainakin op:lla 200€. Jotkut varmaan saavat sen ilmaiseksi vaihdettua mutta mulle selittivät vaan että "joutuvat ihan oikeasti töitä tekemään sen vaihdon eteen" että se 200€ on kuulemma perusteltavissa...
No tuo väliraha on poltettu jo kevyesti juristikuluihin, päälle sitten kalliimpi laina, oma mielenterveys ja joutuu tässä KHT- tilintarkastajaakin vaivaamaan (ei hajuakaan mitä sekin maksaa) niin varovaisesti voisi sanoa että sellaisia ”pakollisia kuluja” tuon 2% päälle on 4% eli yhteensä ollaan 6% pinnassa ja tuskin tuokaan lopulta riittää… Toki seuraava samanlainen menisi lähelle tuota 2% ja nykyäänhän nuo prossat on muuten 1,5 ja 3 eli entistä kapeampi ero ja oma ennustus on että varainsiirtovero häipyy kokonaan joskus.
/img-s3.ilcdn.fi/c2d0989be72e64f599ec3429a984558039de2652cf10e4d2a4488a47db5811b9.jpg)
www.iltalehti.fi
Omassa pankissani (Nordea) vaihto 3 kk euriboriin nostaisi marginaalia. 12 kk euriborin ja Nordea Primen välillä sen sijaan voi vaihtaa 250 euron kertamaksulla. Vaihdoin viime vuonna 12 kk euriborista Prime-korkoon, kun sillä sai aluksi melkein 1% alemman koron. Nyt sihtailen sopivaa hetkeä vaihtaa takaisin 12 kk euriboriin. 3 kk euriborissa olisi minulle sen verran korkeampi marginaali, että kokonaiskulut pitkässä lainassa olisivat samassa 12 kk euriborin kanssa.
Vai on Kalasatama oikein paraatipaikka nykyään. Toimistotiloistakaan ei taida varsinaisesti huutava pula olla tällä hetkellä.Ei mene asunnot kaupaksi, niin keksitään tehdä toimistoja. Jotenkin on sellainen SRV veren makua vedessä. Tuossahan on vielä valmiit paikat kolmelle pilvenpiirtäjälle. Sen kun alkaa hissikuilusta rakentamaan ylöspäin, mutta vähän epäilen, että tuleeko aloitusilmoitusta. Varmaan aika paska paikka, kun tekijät olisi jo paikalla ja ammattitaito on varmasti kehittynyt, kun on jo viisi rakennettu, mutta kukaan ei halua ostaa noitta kalliita kämppiä.
Helsingin paraatipaikalle valmistuu pilvenpiirtäjä, johon ei ole löytynyt yhtään vuokralaista
Suomen ensimmäiseksi toimistopilvenpiirtäjäksi kutsuttuun rakennukseen ei ole saatu vielä yhtään toimistovuokralaista.
