Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[kjns]

Voisin ehdottaa, että tehdään paperit ja saa avaimet ja tuon jälkikäteen osakekirjan tjsp. Tai sitten varaan mun pankkiin huoneen kaupantekoa varten niin saavat osakekirjan samalla istumalla, lienee paras.

Varmaan onnistuu sun pankissakin hoitaa kaupat, etenkin jos ostaja maksaa ihan oikeasti käteisellä ja sä varmaan haluat ne tallettaa sitten pankkiin kaupanteon jälkeen. Täyttyy nää rahanpesutarkastuksetkin samalla kun tehdään kaupat pankin tiloissa

Itse hoidettiin taannoin vanhan asunnon myynti ja uuden ok-talon osto sujuvasti oman pankin konttorissa samaan syssyyn. Meidän pankki hoiti kaikki maksusiirrot (lähetty maksut ja koordinoi tulevat pikasiirrot) sekä lähetti osakekirjan ostajien pankille pantiksi. Heti perään uuden talon myyjät tuli sinne ja taputeltiin kiinteistökauppa pakettiin pankin paikalle kutsuman kaupanvahvistajan läsnäollessa.

 

[elmo]

Varmaan onnistuu sun pankissakin hoitaa kaupat, etenkin jos ostaja maksaa ihan oikeasti käteisellä ja sä varmaan haluat ne tallettaa sitten pankkiin kaupanteon jälkeen. Täyttyy nää rahanpesutarkastuksetkin samalla kun tehdään kaupat pankin tiloissa

Itse hoidettiin taannoin vanhan asunnon myynti ja uuden ok-talon osto sujuvasti oman pankin konttorissa samaan syssyyn. Meidän pankki hoiti kaikki maksusiirrot (lähetty maksut ja koordinoi tulevat pikasiirrot) sekä lähetti osakekirjan ostajien pankille pantiksi. Heti perään uuden talon myyjät tuli sinne ja taputeltiin kiinteistökauppa pakettiin pankin paikalle kutsuman kaupanvahvistajan läsnäollessa.

Joo varmaan paras, koska saavat samalla skannattua rahat . Itänaapurista kun kyse, niin vähän skeptinen...

No pitää nyt kattoa tuleeko mitään. Kovin tiedusteli kyllä jo, että kuinka nopeasti saisi avaimet.

 

[Leatherman]

Tää ei tainnut olla täällä vielä:

"Aluksi iski paniikki" – yksinhuoltaja Laura Matilainen, 39, kertoo, miten asuntolainojen korkojen nousu vaikuttaa hänen arkeensa

Korkojen nousu iskee lujaa asuntovelallisiin. Laura Matilainen varautui korkojen nousuun kahdeksan vuotta sitten ottamalla korkosuojauksen.

yle.fi

Luin myös ton ja:

" Matilaisen laina on sidottu 12 kuukauden euriboriin. Kesäkuussa tuli uusi korko ja se on nyt 2,8. Matilaisen marginaaliprosentti on 2,3. Käytännössä Matilaisen lainanlyhennys kuukausittain on noin 300 euroa ja lainasta maksettava korko 160 euroa. "

Ohho mitä lukemia. Kyllä tässä syyllinen on lainanottaja eikä pankit. 100% varmasti jos olisi kilpailuttanut niin olisi saanut normaalit korot eli alle 1%. Tuo nyt on silkkaa tyhmyyttä maksaa tollasia summia korkoja. Ja tunnen monia yksinhuoltajaäitejä joilla 0.5-1% välillä korot, joten turha syyttää pankkeja.

 

[Boulder]

Taustatietoja tuntematta paha sanoa. Voi olla, että siellä on sen verran häilyväinen luottohistoria, että se näkyy marginaalissa. Vakuudellista kulutusluottoa saa suunnilleen tuolla marginaalilla.

 

[elmo]

Luin myös ton ja:

" Matilaisen laina on sidottu 12 kuukauden euriboriin. Kesäkuussa tuli uusi korko ja se on nyt 2,8. Matilaisen marginaaliprosentti on 2,3. Käytännössä Matilaisen lainanlyhennys kuukausittain on noin 300 euroa ja lainasta maksettava korko 160 euroa. "

Ohho mitä lukemia. Kyllä tässä syyllinen on lainanottaja eikä pankit. 100% varmasti jos olisi kilpailuttanut niin olisi saanut normaalit korot eli alle 1%. Tuo nyt on silkkaa tyhmyyttä maksaa tollasia summia korkoja. Ja tunnen monia yksinhuoltajaäitejä joilla 0.5-1% välillä korot, joten turha syyttää pankkeja.

Epäilen, että tässä tapauksessa korkosuojan hinta on leivottu marginaaliin ja tämän takia marginaali iso. Jos en ihan väärin muista niin tuollaisia vaihtoehtoja tarjottiin tuolloin. Pienituloisella on tietenkin mukavepi maksaa suojasta erissä kuin kertalaakista isoa summaa.

Että en ihan täysin kaataisi ottajan vastuulle. Kyllä siellä on täti osannut pelotella nykyisellä poikkeuksellisen matalalla korkotasolla ja hetken päästä 5-6% normaali tasolle nousevista koroista...

e: Lisäksi voinut olla tilanne ettei kaikki pankit lähde edes tarjoamaan lainaa, koska matalat tulot. Nyt ainakin sai asumistukea... Toki sitten voisi keskustella pitääkö kaikkien edes saada asuntolainaa... Olisiko ok osan kansasta vaan rikastuttaa vuokraloordeja kuten muuallakin maailmassa . Ja jos saa lainaa niin tällöin marginaali on sitten isompi. Ei ihan tasa-arvoista, mutta eipä sen varmaan kuuluisikaan olla? Yhteiskunta subventoi sitten asumistukien muodossa...

 

[Taneli-]

Luin myös ton ja:

" Matilaisen laina on sidottu 12 kuukauden euriboriin. Kesäkuussa tuli uusi korko ja se on nyt 2,8. Matilaisen marginaaliprosentti on 2,3. Käytännössä Matilaisen lainanlyhennys kuukausittain on noin 300 euroa ja lainasta maksettava korko 160 euroa. "

Ohho mitä lukemia. Kyllä tässä syyllinen on lainanottaja eikä pankit. 100% varmasti jos olisi kilpailuttanut niin olisi saanut normaalit korot eli alle 1%. Tuo nyt on silkkaa tyhmyyttä maksaa tollasia summia korkoja. Ja tunnen monia yksinhuoltajaäitejä joilla 0.5-1% välillä korot, joten turha syyttää pankkeja.

Itselleni silmään pistää myös:
"
Matilaisen asunto maksoi noin 120 000 euroa. Lainaa hän otti 85 000 euroa ja sitä on nyt jäljellä 70 000 euroa.
– Enempää en olisi saanut lainaa. Samaan aikaan halusin ostaa asunnon, missä minä ja lapseni voimme elää, eikä ahdista ja purista.
Kaikki lainan lyhennysvapaat hän on kuitenkin jo käyttänyt eli hänen pitää selvitä 850 euron asumismenoista kuukaudessa. Tähän sisältyvät kaikki asumismenot, myös esimerkiksi yhtiövastike.
– Olin kauhuissani, kun älysin, etten saa enää lyhennysvapaata.
Pienistä puroista syntyy suuri joki
Matilainen kertoo olevansa säästeliäs ihminen ja aikoo varautua hintojen nousuun ja kasvaviin asumismenoihin jatkossakin säästämällä. Tällä hetkellä hän on saanut laitettua sivuun sen verran, että pärjäisi lastensa kanssa 2–3 kuukautta.
"

Eli:
- Maksimi määrä lainaa mitä vaan saa otettu.
- Käytännössä kaikki lyhennysvapaat käytetty.
- Alkanut ilmeisesti NYT säästää joten 2-3kk puskuri valmiina.
- Lainaa otettu 85 000€, otaksuttavasti 25v maksimi ajalla. Se tekisi 3400€/vuodessa lyhennystä ja nyt on kulunut 8 vuotta. Lainaa on jäljellä 70 000€. Lainaa pitäisi olla lyhennetty 27 200€ mutta sitä onkin lyhennetty 15 000€. Tämä tarkoittaa että näiden 8 vuoden aikana on käytetty (27 200 - 15 000 = 12 200€ / 3400 = 3,58 vuotta lyhennysvapaita käytetty 8 vuoden aikana. Eli "maksimit".

Nyt ollaan sitten huolissaan kun korot nousevat ja "kyllä se pistää miettimään, että milläpä maksetaan, kun koron osuus on jo nyt noin puolet". Ollaan myös ottamassa uusi (kalliimpi, oma veikkaukseni) korkokatto tuon 2 vuoden jatkoksi mikä on jäljellä 10 vuoden korkokatosta.

Mitä tuosta voi sanoa, tehty lähes kaikki virheet mitä on voinut tehdä. Maksimi määrä lainaa (ilman omaa puskuria), käytetään lyhennysvapaat heti kun voidaan (ei sijoiteta rahoja vaan käytetään "elämiseen" ilman suurempaa suunnitelmaa), otetaan kallis korkokatto mistä ollaan maksettu noin 50% kuukausittaisen lyhennyksen päälle korkoa myös silloin tietysti kun on ollut lyhennysvapaa. Toki myös tuo ylempänä mainittu "ei luultavasti ole kilpailutettu lainaa". Tosin 8 vuotta sitten niin lainan korot kuin myös korkokatto olivat kalliimpia 2014 kun tuo laina on otettu. Mutta käytännössä LÄHES koko lainan ajan ollaan oltu miinuskoroilla joten en tajua kenen neuvoja on kuunneltu kun kaikki lyhennysvapaat on käytetty ja jääty rapiat 12 000€ (eli lähes puolet) lyhennyksistä jälkeen.

 

[Teräsmiäs]

Mutta voidaan miettiä, että onko tämä kuitenkin parempi vaihtoehto kuin että hän olisi ollut vuokralla?

Olen edelleen sitä mieltä, että talousoppia pitäisi opettaa jo ala-asteella.

 

[Taneli-]

Mutta voidaan miettiä, että onko tämä kuitenkin parempi vaihtoehto kuin että hän olisi ollut vuokralla?

Olen edelleen sitä mieltä, että talousoppia pitäisi opettaa jo ala-asteella.

Jos hän pystyy elämään säästäen seuraavat 17 vuotta ja onnistuu maksamaan lainansa. Tosin sen aikana HYVIN luultavasti tuohonkin rivariin tulee myös muita yllättäviä kuluja.

Eli aika näyttää. Jos hänellä on 17 vuoden jälkeen paikka omistuksessa ja tilanne helpottaa niin kyllä, on parempi vaihtoehto. Mutta jos hän tässä vuoden, parin sisällä jopa joutuu myymään tuon tai pahimmassa tapauksessa se pakkohuutokaupataan ja vielä jää velkaakin sanoisin että olisi kannattanut jäädä vuokralle ja säästää enemmän. Hänellä oli kuitenkin ilmeisesti omia säästöjä 35 000€ mitkä hän käytti oston yhteydessä (hieman enemmän koska muutto jne kulut).

Tuon olisi pitänyt riittää ja tässä 8 vuoden aikana olisi helposti saanut kasvatettua puskuria reippaasti, mutta saa nyt nähdä. Tekevätkö lehdet sitten myöhemmin hänestä uuden artikkelin vai eivät?

 

[petepeluri]

Ei tuolloin 8v sitten ollut näkyvissä korkojen suurta nousua, joten tuo korkosuoja oli turha. Toki tilanteet voivat muuttua nopeasti kuten tänävuonna on nähty.

 

[Anagonda]

Välillä voi ihmetellä foorumin kommentteja. Täälläkin usein muistutetaan että pienituloinen voisi säästää edes 10e/kk niin siitä lopulta kertyisi iso summa. Sitten kun on artikkeli jossa todetaan että pienituloisella on 2-3kk puskuri säästössä ihmetellään miten se ei ole pidempään säästänyt vaan aloittanut nyt vasta säästämisen. Kauanko pitää säästää 10e/kk että on edes yhden kuukauden menot säästössä? 1000eur säästöön kestää 100 kuukautta!
Artikkelin henkilö voi hyvinkin olla sen verran vähäntuloinen että 10e/kk on maksimi mitä voi säästää. Varsinkin jos lyhennysvapaatkin "on joutunut" käyttämään.

Tuossa artikkelin tapauksessa kyllä kaikki on päin honkaa henkilö pistänyt, mutta vähiten tarttuisin tuohon että on vain 2-3kk puskuri olemassa. Valitettavasti vaan en pysty kyllä tapauksessa oikein muuta syyttämään kuin artikkelin henkilöä. Kuten muutkin todenneet niin tuossa on kyllä kaikki mahdolliset typeryydet tehty yhden henkilön/lainan kohdalla.

 

[Raparipa]

Tangentiaalisempi kysymys: Miten olisi järkevintä hoitaa asunto-osakkeen osuuden siirto puolisolta?

Lyhyesti: yksiö, siippa ostanut yksiön 10 v sitten ja hänen nimissään, hinta ostohetkellä ollut 110k (nyt about 190k), velkaa jäljellä 45k, namisissa 20v+, nykyinen asunto+muuta omistetaan yhdessä.
Nyt inflaation myötä mietittin että itselläni on turha lepuuttaa käteistä tilillä ja taas siippa ei halua enempää stressata nousevista koroista, vuokralaisista (hoidan ne) ja rempoista (olen tehnyt jo 2kpl isompaa siihen) etc.
Sanoi että jos hoidan loppulainan pois niin hänelle ok 50/50% virallinen omistus. Mikä tietty itsellenikin ok, tehnyt satoja tunteja duunia luukkun eteen eri muodoissaan.

Joten, miten hoitaa järkevimmin asia ettei tule sanottavaa esim.verottajalle & juristeille?

1. Luovutus: 49-50% (ja siitä lahjavero suorittaa matalimman mukaan). Sitten hoidan jäljellä olevan lainan pois?

2. Osto: Mikä osuus, voinko ostaa 49-50% osuuden haluamalla summalla (esim. 45k tai alkuperäinen myyntihinta 1/2) vai onko asunto pakko myydä ns.käypään hintaan? "Edullistaminen" ja 75% myyntihinnasta sääntö kun ei päde (?) koska koko asuntoa ei osteta tässä tapauksessa? Tällöin suorittaisin normaali varainsiirtovero.

3. Muita vaihtoehtoja? Mihinkään ero->osittaminen->takaisin naimisiin sekoiluhin ei ole kiinnostusta...

Edit: tuo 49-50% homma sen takia etten ole selvillä onko asuntoosakeyhtiöllä ns. etuostooikeutta kun asunnosta ostetaan vain osuus....

 

[Juomatilaaja]

Taustatietoja tuntematta paha sanoa. Voi olla, että siellä on sen verran häilyväinen luottohistoria, että se näkyy marginaalissa. Vakuudellista kulutusluottoa saa suunnilleen tuolla marginaalilla.

Hinnassa on korkosuojauksen osuus mukana. Lisäksi täytyy muistaa, että asuntolainojen marginaalit eivät ole haastavien asuntomarkkinoiden kunnissa samanlaiset kuin kasvukaupungeissa.

Mutta ei siinä mitään, hölmö diili kaikenkaikkiaan. Eikä tarvitse ajatella asiaa edes jälkiviisauden kautta, vaan ihan siitä lähtökohdasta kuinka paljon on maksettu ja kuinka korkealle korkokatto on asetettu.

 

[Taneli-]

Luulisin että vaihtoehto 2 toimisi OK. Eli alkuperäisen hinnan mukaan ostat 49% asunnosta ja maksat sen suorittamalla alkuperäisen lainan "loppuun". (Tai hän maksaa jos siirrät rahat hänelle).

Kuitenkin tuo teoreettinen "arvo on nyt" on vain arvio. 100% oikean hinnan näkisi ainostaan jos asunnon saisi myytyä. Noita arvioita saa kyllä ja ne heittelevät reippaasti. Yleensä arvio on hieman yläkanttiin ja jos asuntoa ei saa myytyä niin arvion esittäjä (joka yleensä myös tuotetta myy) alkaakin erinäisin syin hinata hintaa alaspäin.

Tietysti verottaja kiinnostuu jos summat ovat täysin "hatusta vedettyjä". Esim. poika saa 5000€ lahjana ja ostaa vanhemmiltaan 5000€ (sama veroton raha) 80m2 kiinteistön Helsingin kestustasta mistä vanhemmat jatkavat vastikkeen maksua.

Kuitenkin vielä jäljellä olevaa asuntovelkaa ja 10v sitten tuo on ollut 100% oikea arvo (koska sillä hankittu) maksamalla 45k ja saamalla 49% olisi OK. "Asuntoa käytetty 10v, arvo laskenut" tms. Tuskin edes kysytään mutta noin voi perustella. Lisäksi olet tehnyt sinne jotain remonttia myös mikä voi selittää miksi maksat "vain" 45k jos 50% arvo olisi noin ja teoriassa 55 000€.

 

[Sally_Spectra]

Välillä voi ihmetellä foorumin kommentteja. Täälläkin usein muistutetaan että pienituloinen voisi säästää edes 10e/kk niin siitä lopulta kertyisi iso summa. Sitten kun on artikkeli jossa todetaan että pienituloisella on 2-3kk puskuri säästössä ihmetellään miten se ei ole pidempään säästänyt vaan aloittanut nyt vasta säästämisen. Kauanko pitää säästää 10e/kk että on edes yhden kuukauden menot säästössä? 1000eur säästöön kestää 100 kuukautta!
Artikkelin henkilö voi hyvinkin olla sen verran vähäntuloinen että 10e/kk on maksimi mitä voi säästää. Varsinkin jos lyhennysvapaatkin "on joutunut" käyttämään.

Tuossa artikkelin tapauksessa kyllä kaikki on päin honkaa henkilö pistänyt, mutta vähiten tarttuisin tuohon että on vain 2-3kk puskuri olemassa. Valitettavasti vaan en pysty kyllä tapauksessa oikein muuta syyttämään kuin artikkelin henkilöä. Kuten muutkin todenneet niin tuossa on kyllä kaikki mahdolliset typeryydet tehty yhden henkilön/lainan kohdalla.

Jos käteen jää 10€/kk niin ei silloin pidä mennä ottamaan mitään lainoja.

 

[Tulivuori]

Jos käteen jää 10€/kk niin ei silloin pidä mennä ottamaan mitään lainoja.

Mutta jos kuitenkin maksaa sitä vuokraa samalla rahalla niin miksi ei? Onhan siinä tietenkin riskiä vähän enemmän mutta ainahan voi myydä jos asunto on järkevällä paikalla. Pankii kuitenkin päättää onko henkilöllä varaa ja jos saa lainan niin jää enemmän kuin 10euroa tilille

 

[Sally_Spectra]

Mutta jos kuitenkin maksaa sitä vuokraa samalla rahalla niin miksi ei? Onhan siinä tietenkin riskiä vähän enemmän mutta ainahan voi myydä jos asunto on järkevällä paikalla. Pankii kuitenkin päättää onko henkilöllä varaa ja jos saa lainan niin jää enemmän kuin 10euroa tilille

Mutta sitten käy kuten nyt kävi, jos menot nousee sen 10€/kk.

 

[Tulivuori]

Mutta sitten käy kuten nyt kävi, jos menot nousee sen 10€/kk.

No ei tuossa mitään kauheaa ole tapahtunut. Kämppä myyntiin ja voitot tilille. Kahdeksan vuotta noussut kämpän arvo kuitenkin. Ihan hyvä diili vaikka nyt pitääkin vaihtaa maisemaa.

 

[Taneli-]

Mutta jos kuitenkin maksaa sitä vuokraa samalla rahalla niin miksi ei? Onhan siinä tietenkin riskiä vähän enemmän mutta ainahan voi myydä jos asunto on järkevällä paikalla. Pankii kuitenkin päättää onko henkilöllä varaa ja jos saa lainan niin jää enemmän kuin 10euroa tilille

Kuten sanottu jos yhtään MIKÄÄN nousee seuraavien 25 vuoden aikana päälle 10€/kk onkin kusessa.

Eli onhan se mukavaa jos on saanut säästettyä / saanut perintöä tms. ja on se 35 000€ mutta JOS oikeasti sitä asuntolainaa ennen tai sen aikana ei budjetti anna myöden kuin 10€/kk säästöön se tarkoittaa sitä että jos esim. kerran vuodessa tulee päälle 120€ yllättävä meno joutuukin jo turvautumaan pikavippiin tms. (Tai pitämään noin 3½ vuotta tuosta 8 vuoden jaksosta lyhennysvapaita ja huomaa että niitä ei enempää saa pidettyä)

Lisäksi jos oikeasti ottaa sen 25v lainan ja lujasti vaan luottaa ettei missään vaiheessa korot nouse plussan puolelle ja vaikka sen (tässä tapauksessa) 8 vuotta olisi säästänyt niin säästöön olisi jäänyt vasta 960€. Nyt kun katsoo niin:
"
Asuntolainojen viitekorkona yleisesti käytetty 12 kuukauden euribor kääntyi maanantaina laskuun. Korko oli 1,091 prosentissa, kun se oli perjantaina 1,124 prosentissa.

Kuuden kuukauden euribor noteerattiin 0,273 prosentissa, kun perjantain lukema oli 0,291 prosenttia. Kolmen kuukauden euribor laski -0,178 prosenttiin edellispäivän -0,169 prosentista.
"

Euribor kääntyi laskuun

Euriborit ovat nousseet selvästi kuluvan vuoden aikana heijastellen muun muassa Euroopan inflaatiokehitystä ja keskuspankeilta odotettuja ohjauskoron nostoja. Nyt nousu kuitenkin toistaiseksi pysähtyi.

www.kauppalehti.fi

No ei tuossa mitään kauheaa ole tapahtunut. Kämppä myyntiin ja voitot tilille. Kahdeksan vuotta noussut kämpän arvo kuitenkin. Ihan hyvä diili vaikka nyt pitääkin vaihtaa maisemaa.

Nyt siis pitäisi paniikissa yrittää myydä asunto, kun korot nousevat ja ihmiset eivät uskalla ottaa luottoja. Lisäksi saada voittoa? 125 000€ maksettu Joensuusta rivitalokolmiosta. Ei niin hyvältä vaikuta:
"
Vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat laskivat kunnassa Joensuu 5,34 prosenttia vuonna 2021 neljännellä vuosineljänneksellä. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat laskivat 2,46 prosenttia. Kallein asuinalue neliöhinnoiltaan oli Penttilä
"

Joensuu - myydyt asunnot, toteutuneet neliöhinnat ja hintakehitys

Asuntojen hinnat kunnassa Joensuu ja kalleimmat asuinalueet listattuna. Tilastot ja neliöhintojen vertailu edelliseen vuosineljännekseen ja vuoteen.

www.asuntojenhinnat.fi

Tiedä sitten löytyykö 8 vuoden ajalta tilastotietoa...

Asuntojen hintatiedot Joensuu

Asuntojen hintavertailu Joensuu

www.asuntojenmyynti.fi

2014 ollut keskimäärin 1800€/m2. 2021 1733€/m2.

 

[Juomatilaaja]

Mutta jos kuitenkin maksaa sitä vuokraa samalla rahalla niin miksi ei? Onhan siinä tietenkin riskiä vähän enemmän mutta ainahan voi myydä jos asunto on järkevällä paikalla. Pankii kuitenkin päättää onko henkilöllä varaa ja jos saa lainan niin jää enemmän kuin 10euroa tilille

Pankki tekee omat laskelmansa, mutta ajatus siitä, että velallisen tekee päätöksensä velanantajan laskelmien perusteella, on järjetön. Jos tuollaisessa vanhassa rivarissa tapahtuu vaikka vain yksi pahempi vesivahinko, josta vakuutusyhtiö pesee kätensä erilaisin verukkein, voi käsissä olla tonnien lasku kämppää kohti. Aina niihin ei välttämättä saa taloyhtiö edes lainaa, mutta vaikka saisi, niin silloinkin täytyy varautua vuosien lisämenoihin vanhan vastikkeen päälle.

No ei tuossa mitään kauheaa ole tapahtunut. Kämppä myyntiin ja voitot tilille. Kahdeksan vuotta noussut kämpän arvo kuitenkin. Ihan hyvä diili vaikka nyt pitääkin vaihtaa maisemaa.

Maantieteellisesti valtaosassa Suomea asuntojen hinnat eivät nouse yhtään mihinkään. Ja jopa kasvukeskuksissa nuo vanhat rivarit ei ole riskirakenteiden vuoksi kovin suuressa huudossa.

 

[JRan]

Tangentiaalisempi kysymys: Miten olisi järkevintä hoitaa asunto-osakkeen osuuden siirto puolisolta?

Lyhyesti: yksiö, siippa ostanut yksiön 10 v sitten ja hänen nimissään, hinta ostohetkellä ollut 110k (nyt about 190k), velkaa jäljellä 45k, namisissa 20v+, nykyinen asunto+muuta omistetaan yhdessä.
Nyt inflaation myötä mietittin että itselläni on turha lepuuttaa käteistä tilillä ja taas siippa ei halua enempää stressata nousevista koroista, vuokralaisista (hoidan ne) ja rempoista (olen tehnyt jo 2kpl isompaa siihen) etc.
Sanoi että jos hoidan loppulainan pois niin hänelle ok 50/50% virallinen omistus. Mikä tietty itsellenikin ok, tehnyt satoja tunteja duunia luukkun eteen eri muodoissaan.

Joten, miten hoitaa järkevimmin asia ettei tule sanottavaa esim.verottajalle & juristeille?

1. Luovutus: 49-50% (ja siitä lahjavero suorittaa matalimman mukaan). Sitten hoidan jäljellä olevan lainan pois?

2. Osto: Mikä osuus, voinko ostaa 49-50% osuuden haluamalla summalla (esim. 45k tai alkuperäinen myyntihinta 1/2) vai onko asunto pakko myydä ns.käypään hintaan? "Edullistaminen" ja 75% myyntihinnasta sääntö kun ei päde (?) koska koko asuntoa ei osteta tässä tapauksessa? Tällöin suorittaisin normaali varainsiirtovero.

3. Muita vaihtoehtoja? Mihinkään ero->osittaminen->takaisin naimisiin sekoiluhin ei ole kiinnostusta...

Edit: tuo 49-50% homma sen takia etten ole selvillä onko asuntoosakeyhtiöllä ns. etuostooikeutta kun asunnosta ostetaan vain osuus....

Jos olette naimisissa ja avioehtoa ei ole, niin tämä kannattaa kysyä ihan verottajalta, koska oikeastihan omistat avio-oikeuden kautta puolet tästä asunnosta ja vaimosi puolet rahoistasi, joten oikeasti mitään ongelmaa ei edes pitäisi olla. Itse soittaisin verottajalle ja kysyisin sieltä, että mikä on veroteknisesti kevein tapa siirtää omistus 50/50 ja maksaa laina pois.

 

[Taneli-]

Nyt saisi 2€ hintaan 450m2 hirsikämppää missä tosin hieman remontoitavaa mutta hinta ei ole paha. Hirret hyvässä kunnossa ja kattokin uusittu 20 vuoden sisällä.

Suomessa myydään hirsitaloa 2 eurolla: omistaja ei suostu suurempaan hintaan

2 eurolla saa itselleen yli 120 vuotiaan ja 450 neliömetrin kokoisen hirsitalon. Kyläyhdistys ei suostu ottamaan aiemmin kouluna toimineesta rakennuksesta rahaa yhtään enempää.

www.iltalehti.fi

"
2 eurolla saa itselleen yli 120 vuotiaan ja 450 neliömetrin kokoisen hirsitalon.
+
Tyydyttävässä kunnossa oleva rakennus vaatii kunnostusta. Sen jälkeen luokkahuoneet ovat helposti muunneltavissa asuin- ja liiketiloiksi. Erosen mukaan talon perusrakenne on kuitenkin kunnossa.

– 124 vuotta vanhat punahonkaiset hirret ovat hyväkuntoisia. Katto on uusittu 20 vuotta sitten. Sisältä joitain huoneita on jo vähän laitettu ja jotkut ovat ihan alkutekijöissään.

Vaikka talo vaatii tekemistä, saa tuleva ostaja hyvän alkusysäyksen rakennustyömaalleen.

– Se joka ostaa 2 eurolla talon, saa aika mittavan määrän puutavaraa käyttöönsä. Sinne saatiin lahjoituksena paljon erilaisia paneeleita ja lattialankkuja, joilla pääsee hyvään alkuun, Eronen vinkkaa.
"

Tosin kuten arvata saattaa tässä ei ole kyse ihan pääkaupunkiseudun tai edes Tampereen/Turun lähialueen asunnosta vaan:
"
Viinijärvi on Erosen mukaan noin 1600 asukkaan kylä, jossa sijaitsee alueen suurin kyläkoulu.
"

Siltikin, pakko sanoa että harvoin näkee yhtä halpaa neliöhintaa ihan asumiskelpoisessa kämpässä missä ei ole maksettavaa velkaa tms. piilokustannuksia. Paikasta on 30km Joensuuhun joten teoriassa tuo henkilö joka painii nyt sen rivarikolmionsa kanssa voisi tämän ehkä ostaa ja lapsineen sinne muuttaa...

 

[elmo]

Eipä ole ennen tullut vastaan tällästä tyyliä, että tarjotaan muttei tarjotakkaan .

Eli sanan tarkasti kun jonkun translaten läpi vielä mennyt: "Mietin vielä, mutta silti on kysymys, pystyvätkö he myymään asunnon 2000€ eurolla halvemmalla?"

Tätä vois jatko soveltaa itsekkin jossain vaiheessa jos tarjoaa jostain mikä pitkään roikkunut, että tarjoan, mutta en tarjoakkaan taktiikka XD. Siitähän voisi sitten jatkaa vielä halvemmalla oikealla tarjouksella jos tuohon saa vastauksen. Ja todennäköisesti myyjä ei jätä vastaamatta jos kohde on pitkään roikkunut listoilla.

 

[hypodermic]

Valitettava faktahan on, että asunto- ja kiinteistökaupassa mitään oletusarvoista loppusiivousta ei tunneta. Jos asiaa ei ole sovittu, sitä ei ole sovittu ja kohteen siivous lankeaa ostajan vastuulle. Toisin on vuokrapuolella, jossa omistaja/isännöitsijä voi paskaiseksi jätetyn asunnon siivotuttaa vuokravakuudella vanhan vuokralaisen piikkiin.

Toki vähintään perussiivous kuuluu varmaan kaikkien mielestä ”hyviin tapoihin”, mutta mikään pakko se ei ole. Omalla kohdalla edellinen rivarinpätkä ja nykyinen ok-talo oli molemmat ihan siistejä kun saatiin avaimet käteen, mutta toki puunattiin joka tapauksessa lattiasta kattoon ennen kuin kannettiin kamat sisään juurikin siitä syystä,kun ei tiedä miten paikat on siivottu edellisen toimesta. Eikä kämpän siivoaminen ole ikinä niin helppoa kuin sen ollessa tyhjillään niin saa verrattain helposti ja nopeasti siivottua hyvin.

Tällaisenhan varmaan voisi heittää myös kiinteistökaupassa kauppakirjan/esisopimuksen ehtoihin:

Asunto on siivottu tavanomaisen muuttosiivouksen mukaisesti alla kuvatuin tarkennuksin ja tyhjennetty viimeistään hallintaoikeuden siirtymispäivänä.
Muuttosiivous sisältää: Kaappien, tasojen ja hyllyjen pyyhkiminen. Keittiön kaappien, pintojen ja altaiden pesu. Jääkaapin ja pakastimen sulatus ja pesu (myös takaa, jos mahdollista). Uunin ja hellan pesu (myös takaa, jos mahdollista). Vessojen, kylpyhuoneen ja saunan pesu sisältäen saunan oven. Ikkunoiden pesu. Korvausilmaventtiilien puhdistus. Lattiakaivojen puhdistus. Hajulukkojen tyhjennys. Parvekkeen siivous. Lattiapintojen imurointi ja moppaus.

Joukkoon sitten joku ehtolauseke myös mahdollisesta siivouksen laiminlyömisestä ja sen korvaamisesta.

 

[Mikkos]

Mitä arvon tekkiläiset on mieltä, kuuluuko teidän mielestä (nyt ei tarvitse tavata lakia/etsiä lähteitä) asuntokaupan yhteydessä myyjän siivota myymänsä asunto? Itsellä ainakin ihan oletusarvoisena asiana kun oma myytiin ja nyt uusi ostettiin että edes JOLLAIN TASOLLA tulisi olla siivottuna.

Keissi siis se että mentiin uuteen asuntoon avaimet saatuamme ja nähtiin asunto ensimmäistä kertaa tyhjänä niin wc:t kuin ei olisi vuosiin pölyjä pyyhitty, eteisen seinät pilkuilla kuraroiskeista, liesituulettimessa rasvaa selvästi ulkopinnoilla (paloturvallisuusasia jo?) ja peililiukukaappien alakiskot aaaivan hiekkaiset ja koirankarvaiset. Ikkunoitakaan ei varmaan vuosiin ole pesty, jäätävät pölyt ja koiran karvat ikkunavälipuitteissa.

Eli nyt omia mietteitä että tulisiko asunto olla siivottu? Kuuluuko hyvään kauppakäytäntöön?

Kiinteistö ja vissiin osakkeissa ei ole mitään erillistä pykälää missä kunnossa se luovutetaan. Se takia on TODELLA tärkeää että kauppakirjaan laiteaan lisäpykälät mitä on sovittu kiinteistön luovutuksessa. Esimerkis meillä myyjä lupa ummet ja lammet kauppakirjan tekovaiheessa ja asuntonäytössä että tontilla oleva vitunmoinen romukasan hävitys kuuluu myyjälle. Paskat sitä ollu hävitetty ja periaatteessa myyjä olis voinu sanoa että ei ole merkitty kauppakirjaan joten se on voi voi meidän suhteen. Onneks saatiin ne tappelematta siivoamaan tontin kaatis koska pelkkä kaatopaikkamaksu ja pakun vuokra olis ollu useita satoja euroja.

Eli muistakaa laittaa KAIKKI paperille mistä myyjän kanssa sovitte.

 

[bungle]

Eli muistakaa laittaa KAIKKI paperille mistä myyjän kanssa sovitte.

Ei sitä kukaan muista, .

 

[hypodermic]

Oho. Euriborista kun paljon ollut puhe, niin Pop Pankki laittoi lainatarjoukseensa 6kk euriborin. Ei ollut neuvottelun aikana tuosta mitään puhetta. Marginaali tosin 0,63%. Muut marginaalit tähän mennessä 12kk euroboreilla: Säästöpankki 0,52%, S-Pankki 0,55% ja OP 0,68%. Danske tarjosi alustavassa "robottiviestissään" 0,52% mutta sieltä ei ole mitään kuulunut sen koomin ja Nordean kanssa tilanne vielä avoin.
Lainan määrä ~250k€. Toki kuten kaikki tietää niin moni asia näihin vaikuttaa, ja sitten ne pienet erot lainan toimitusmasuissa, kk-kuluissa ja pankin päivittäisasioinnin kuluissa jne. Siittäpä sitten valitsemaan tai kilpailuttamaan muutama pankki keskenään uudelleen. Round 2, Fight!

 

[renee]

Jos olette naimisissa ja avioehtoa ei ole, niin tämä kannattaa kysyä ihan verottajalta, koska oikeastihan omistat avio-oikeuden kautta puolet tästä asunnosta ja vaimosi puolet rahoistasi, joten oikeasti mitään ongelmaa ei edes pitäisi olla. Itse soittaisin verottajalle ja kysyisin sieltä, että mikä on veroteknisesti kevein tapa siirtää omistus 50/50 ja maksaa laina pois.

Omaisuus on avioliitossakin aina henkilökohtaista, vaikka avioehtoa ei olisi, joten kevein tapa lienee se, että luovutushinta laitetaan niin alas kuin mahdollista (verottajan mielestä 75% reaaliarvosta) ja puoliso lyhentää lainaa toiselle osapuolelle tosiasiallisesti, eli lainasta on olemassa realistinen lyhennyssuunnitelma ja sitä noudatetaan. Tämä, joka saa lainanlyhennyksiä toiselta osapuolelta voi kyllä maksaa kaikki elämisen kustannukset (molempien henkilöiden siis) saamistaan lyhennyksistä. Elämän kustantaminen toiselle ei ole lahjaveron alaista, esim. vastikkeiden, sähkön ja ruoan maksaminen.

 

[JRan]

Omaisuus on avioliitossakin aina henkilökohtaista, vaikka avioehtoa ei olisi, joten kevein tapa lienee se, että luovutushinta laitetaan niin alas kuin mahdollista (verottajan mielestä 75% reaaliarvosta) ja puoliso lyhentää lainaa toiselle osapuolelle tosiasiallisesti, eli lainasta on olemassa realistinen lyhennyssuunnitelma ja sitä noudatetaan. Tämä, joka saa lainanlyhennyksiä toiselta osapuolelta voi kyllä maksaa kaikki elämisen kustannukset (molempien henkilöiden siis) saamistaan lyhennyksistä. Elämän kustantaminen toiselle ei ole lahjaveron alaista, esim. vastikkeiden, sähkön ja ruoan maksaminen.

Näin se virallisesti toki on. Toki tästä poikkeuksena esimerkiksi se, että jos on yhteiset tilit ja rahat, niin todellisuudessa voisi olla hiukan hankalaa osoittaa, että mikä on kenen.

Toki lainan suhteen ja asunnon omistuksen suhteen tämä on kiistaton, sitten taas jos toisen lainaa lyhennetään yhteisistä rahoista, niin homma alkaakin juuri mennä monimutkaisemmaksi (siis jos näitä setvittäisiin oikeudessa).

Eli suosittamasi tapa on varmasti paras, mutta itse ottaisin silti puhelimen käteen ja kysyisin tämän verottajalta. Varainsiirtoverostahan tässä nyt kuitenkin on kyse, millä sitä joutuu maksamaan vähiten. Itse ainakin saanut erittäin hyvää palvelua näissä kysymyksissä. Joskus oli vähän monimutkaisemman oloinen viritys, olin tehnyt uudisasunnosta kaupan ja halusin tuoda tähän toisen ostajan mukaan ennen asunnon valmistumista (ilman päällekkäisiä varainsiirtoveroja). Pitkän tien jälkeen sain verottajalta tiedon, että kaupanpurku ja uudelleen tekeminen on ainoa keino välttää päällekkäiset varainsiirtoverot.

 

[octavarium]

Tää ei tainnut olla täällä vielä:

"Aluksi iski paniikki" – yksinhuoltaja Laura Matilainen, 39, kertoo, miten asuntolainojen korkojen nousu vaikuttaa hänen arkeensa

Korkojen nousu iskee lujaa asuntovelallisiin. Laura Matilainen varautui korkojen nousuun kahdeksan vuotta sitten ottamalla korkosuojauksen.

yle.fi

Tämä ehkä sitä perinteisempää suojautumista. 8v sitten otettu 10v korkosuoja maustettuna reilulla marginaalilla.

" Matilaisen laina on sidottu 12 kuukauden euriboriin. Kesäkuussa tuli uusi korko ja se on nyt 2,8. Matilaisen marginaaliprosentti on 2,3. Käytännössä Matilaisen lainanlyhennys kuukausittain on noin 300 euroa ja lainasta maksettava korko 160 euroa.

Korkokattoon on matkaa prosentin verran eli sen yli hänen korkonsa ei voi nousta. Matilaisella on korkosuojaus vielä kahdeksi vuodeksi. "

Viimisestä vuodesta voi saada suojasta jotain hyötyä, mutta voi veljet, että on maksanut siitä kalliisti ja nyt kun ne korot nousee niin jää suojatta. Ilman suojauksia marginaali olisi varmaan ollut prosentin tai alle.



Onhan tuo ikävää luettavaa kun pankit koijaa pienituloisia joita pelottaa iso laina ja koron nousu niin kaikki uppoaa mitä täti konttuurilla pistää kurkusta alas. Tuskin on ensimmäinen tai viimeinen. Mutta sitä se melkeestään aina on rikkaat rikastuu ja köyhät köyhtyy...

Jutussahan kuitenkin mainittiin, että asunto on hänen kolmas omistusasuntonsa. Eli oletettavasti asuntolainaa on ottanut jo aiemminkin, ettei ihan ensi kertaa lainaneuvotteluissa. Hyvät myyntipuheet on pankkihenkilöllä ollut.

 

[JRan]

Jutussahan kuitenkin mainittiin, että asunto on hänen kolmas omistusasuntonsa. Eli oletettavasti asuntolainaa on ottanut jo aiemminkin, ettei ihan ensi kertaa lainaneuvotteluissa. Hyvät myyntipuheet on pankkihenkilöllä ollut.

Toisaalta myyntipuheet on ollut varmaankin täysin samat, kuin vaikka 6kk sitten. Eli vaikka nyt ollaan reilusti pakkasella, niin korot voivat nousta milloin vain.

Muutenkin koko juttu on jopa hiukan epäuskottava. En tiedä, että mitä lainaa hän on ottanut, mutta omaan silmään näyttäisi "50v lainalta", 8v mennyt ja vaikka lyhennys olisi tästä eteenpäin sen 300€ / kk, niin silti lainaa on vielä ~20v jäljellä. Eli 300€ kk-erä (nyt 160€ korko ja 140€ lyhennys) tulee viemään 3-4 vuosikymmentä. Toivon, että home ja muut ongelmat ei ole villiintynyt samalla tavalla, kuin metsämansikka, etenkin kun kallis korkosuojaus loppuu ihan pian, niin mitäs seuraavat vuosikymmenet, vielä kalliimpi korkosuojaus?

Todellisuudessa pankki on tässä netonnut ihan kivasti (oli hyvät tai huonot myyntipuheet), mutta muutaman vuoden päästä saattaa silti jäädä luu pankin kouraan, jos kyseisestä asunnosta pitäisi saada 65-70k€ kattamaan lainatut rahat.

 

[renee]

Näin se virallisesti toki on. Toki tästä poikkeuksena esimerkiksi se, että jos on yhteiset tilit ja rahat, niin todellisuudessa voisi olla hiukan hankalaa osoittaa, että mikä on kenen.

Toki lainan suhteen ja asunnon omistuksen suhteen tämä on kiistaton, sitten taas jos toisen lainaa lyhennetään yhteisistä rahoista, niin homma alkaakin juuri mennä monimutkaisemmaksi (siis jos näitä setvittäisiin oikeudessa).

Eli suosittamasi tapa on varmasti paras, mutta itse ottaisin silti puhelimen käteen ja kysyisin tämän verottajalta. Varainsiirtoverostahan tässä nyt kuitenkin on kyse, millä sitä joutuu maksamaan vähiten. Itse ainakin saanut erittäin hyvää palvelua näissä kysymyksissä. Joskus oli vähän monimutkaisemman oloinen viritys, olin tehnyt uudisasunnosta kaupan ja halusin tuoda tähän toisen ostajan mukaan ennen asunnon valmistumista (ilman päällekkäisiä varainsiirtoveroja). Pitkän tien jälkeen sain verottajalta tiedon, että kaupanpurku ja uudelleen tekeminen on ainoa keino välttää päällekkäiset varainsiirtoverot.

Itse olen käsittänyt, että jos puolisoiden välillä on lainaa, niin olennaista on se, että maksusuunnitelma on realistinen tuloihin suhteutettuna ja sitä noudatetaan, eli toinen puoliso tekee lyhennyksen mukaisia tilisiirtoja toiselle osapuolelle. Käytännössä tilanne on kuitenkin se, että toinen osapuoli voi maksaa kaikki elämisen kulut, koska toisen elättäminen ei ole lahja, josta tarvitsisi maksaa veroa, eli ihan kaikki elämisen kulut voi mennä sieltä yhteiseltä tililtä, jota vain toinen täyttää.

 

[JRan]

Itse olen käsittänyt, että jos puolisoiden välillä on lainaa, niin olennaista on se, että maksusuunnitelma on realistinen tuloihin suhteutettuna ja sitä noudatetaan, eli toinen puoliso tekee lyhennyksen mukaisia tilisiirtoja toiselle osapuolelle. Käytännössä tilanne on kuitenkin se, että toinen osapuoli voi maksaa kaikki elämisen kulut, koska toisen elättäminen ei ole lahja, josta tarvitsisi maksaa veroa, eli ihan kaikki elämisen kulut voi mennä sieltä yhteiseltä tililtä, jota vain toinen täyttää.

Juu niinhän se on, toki sitä en tiedä, että kannattaako tässä tapauksessa edes viritellä lainaa kenellekään, jos tavoitellaan vain sitä, että osakkeen omistajuus 50/50 ja pankin laina maksettuna pois.

Jos kiinteistö siirtyy 100 -> 50/50 omistukseen, niin silloin tästä on pakko tehdä kauppa ja jos tästä tekee kaupan, niin varainsiirtoverolta ei voi välttyä. Jos taas hinta on liian alhainen, niin silloin joutuu myös maksamaan lahjaveroa.

Eli kauppa minimihinnalla, jotta välttää lahjaveron, sitten toinen osapuoli kuittaa oman velan kaupasta saadulla ja muulla rahalla. Varainsiirtovero kauppahinnan mukaan.

 

[Raparipa]

Juu niinhän se on, toki sitä en tiedä, että kannattaako tässä tapauksessa edes viritellä lainaa kenellekään, jos tavoitellaan vain sitä, että osakkeen omistajuus 50/50 ja pankin laina maksettuna pois.

Jos kiinteistö siirtyy 100 -> 50/50 omistukseen, niin silloin tästä on pakko tehdä kauppa ja jos tästä tekee kaupan, niin varainsiirtoverolta ei voi välttyä. Jos taas hinta on liian alhainen, niin silloin joutuu myös maksamaan lahjaveroa.

Eli kauppa minimihinnalla, jotta välttää lahjaveron, sitten toinen osapuoli kuittaa oman velan kaupasta saadulla ja muulla rahalla. Varainsiirtovero kauppahinnan mukaan.

Ihan hyvää pähkäilyä täällä, kiitoksia asiaa pohtineille!

Haasteenahan on että tuo mainittu 75% (reaaliarvosta) hinta pohjautuu kaikissa teksteissä jos asunto myydään kokonaan toiselle osapuolelle. En ole missään nähnyt tekstiä / pohdintaa missä vain osa asunnosta myydään.

Toinen epäselvyys on että mistä tuo hinta lasketaan: ostohinnasta, arvioidusta myyntihinnasta (kuka tekee arvion?), kunnon huomioon ottaminen, etc?

Joutuu ehkä soittamaan verottajalle tai pankille, jos siellä joku tietäisi vinkata erillaisia lähestymistapoja..

 

[JRan]

Haasteenahan on että tuo mainittu 75% (reaaliarvosta) hinta pohjautuu kaikissa teksteissä jos asunto myydään kokonaan toiselle osapuolelle. En ole missään nähnyt tekstiä / pohdintaa missä vain osa asunnosta myydään.

Itse näkisin tämän suoraan niin, että asunnon hinnasta puolikas ja siitä 75%.

Toinen epäselvyys on että mistä tuo hinta lasketaan: ostohinnasta, arvioidusta myyntihinnasta (kuka tekee arvion?), kunnon huomioon ottaminen, etc?

Joutuu ehkä soittamaan verottajalle tai pankille, jos siellä joku tietäisi vinkata erillaisia lähestymistapoja..

Mutta juu juuri näistä syistä kannattaa kysyä verottajalta. Toki pankin lakimies osaa varmasti myös osaa auttaa, selvittää, tehdä paperit jne. mutta hinta on toki vähän eri. Tossa tovi sitten törmäsin palveluun, josta saa välittäjän arvion suht edullisesti lähettämällä kuvat ja tarkat tiedot, mutta ehkä sitä ei edes tarvita.

 

[Prefect]

Tangentiaalisempi kysymys: Miten olisi järkevintä hoitaa asunto-osakkeen osuuden siirto puolisolta?

Lyhyesti: yksiö, siippa ostanut yksiön 10 v sitten ja hänen nimissään, hinta ostohetkellä ollut 110k (nyt about 190k), velkaa jäljellä 45k, namisissa 20v+, nykyinen asunto+muuta omistetaan yhdessä.

Onko puolisosi asunut asunnossa vähintäön kahta vuotta yhtäjaksoisesti? Mikäli on niin ei välttämättä kannata myydä jos siinä menettää tuosta myydystä asunnon puolikkaasta myyntivoiton verovapauden.

 

[JRan]

Onko puolisosi asunut asunnossa vähintäön kahta vuotta yhtäjaksoisesti? Mikäli on niin ei välttämättä kannata myydä jos siinä menettää tuosta myydystä asunnon puolikkaasta myyntivoiton verovapauden.

Erittäin hyvä pointti! Tossa todennäköisesti käy juuri noin sen puolikkaan osalta ja jonain päivänä, kun myytte koko asunnon yhdessä, niin siitä ostamastasi puolikkaasta joutuu maksamaan myyntivoitosta veron. Vero lasketaan vielä tämän mahdollisimman alas puristetun kauppahinnan mukaan.

 

[Raparipa]

Onko puolisosi asunut asunnossa vähintäön kahta vuotta yhtäjaksoisesti? Mikäli on niin ei välttämättä kannata myydä jos siinä menettää tuosta myydystä asunnon puolikkaasta myyntivoiton verovapauden.

Ollaan juu, unohtui mainita. Ei siis olla vielä myymässä.

 

[Ibidem]

Tangentiaalisempi kysymys: Miten olisi järkevintä hoitaa asunto-osakkeen osuuden siirto puolisolta?

Lyhyesti: yksiö, siippa ostanut yksiön 10 v sitten ja hänen nimissään, hinta ostohetkellä ollut 110k (nyt about 190k), velkaa jäljellä 45k, namisissa 20v+, nykyinen asunto+muuta omistetaan yhdessä.
Nyt inflaation myötä mietittin että itselläni on turha lepuuttaa käteistä tilillä ja taas siippa ei halua enempää stressata nousevista koroista, vuokralaisista (hoidan ne) ja rempoista (olen tehnyt jo 2kpl isompaa siihen) etc.
Sanoi että jos hoidan loppulainan pois niin hänelle ok 50/50% virallinen omistus. Mikä tietty itsellenikin ok, tehnyt satoja tunteja duunia luukkun eteen eri muodoissaan.

Joten, miten hoitaa järkevimmin asia ettei tule sanottavaa esim.verottajalle & juristeille?

1. Luovutus: 49-50% (ja siitä lahjavero suorittaa matalimman mukaan). Sitten hoidan jäljellä olevan lainan pois?

2. Osto: Mikä osuus, voinko ostaa 49-50% osuuden haluamalla summalla (esim. 45k tai alkuperäinen myyntihinta 1/2) vai onko asunto pakko myydä ns.käypään hintaan? "Edullistaminen" ja 75% myyntihinnasta sääntö kun ei päde (?) koska koko asuntoa ei osteta tässä tapauksessa? Tällöin suorittaisin normaali varainsiirtovero.

3. Muita vaihtoehtoja? Mihinkään ero->osittaminen->takaisin naimisiin sekoiluhin ei ole kiinnostusta...

Edit: tuo 49-50% homma sen takia etten ole selvillä onko asuntoosakeyhtiöllä ns. etuostooikeutta kun asunnosta ostetaan vain osuus....

Itse en siirtäisi osakkeen omistusta koska siihen tulee varainsiirtovero, verovapaan myynnin menetys ja muuta säätöä. Jos yhden puolison pankkilaina halutaan maksaa pois toisen rahoilla ilman veroseuraamuksia, voi ne rahat lainata puolisolta toiselle kunhan siitä tehdään dokumentoitu maksusuunnitelma jota myös tosiasiassa ha todistettavasti noudatetaan. Verottaja ei vaadi markkinakoron perimistä, laina voi olla jopa koroton jos niin sovitaan.

Oman perheeni asuntokuvio meni vähän tähän tapaan myös: minulla oli rs-sopimusten ja lainan teon aikaan hyväpalkkainen työ mutta puoliso työtön. Omarahoitus kuitenkin puolison säästöistä pääosin. Pankki suostui lainaamaan minulle mutta ei halunnut ottaa puolisoani lainaan mukaan. Tehtiin omarahoitusosuudesta perheen sisäinen velkakirja , jota myös maksan takaisin kuukausittain. Asoyn suhteen minä olen yksin asunnon omistaja ja pankkilainan ainoa velallinen.

Nyt kun puolisokin on työllistynyt, voisi järjestelyn vaihtaa 50/50-omistukseksi ja yhteiseksi velaksi, mutta ei kannata. Jatkamme valitulla linjalla. Tarjoan asunnon perheen käyttöön osana omaa elatusvelvollisuuttani eikä puolisoni maksa siten siitä vuokraa. Puoliso puolestaan osallistuu muihin elatuskustannuksiin suuremmalla panostuksella.

 

[Raparipa]

Itse en siirtäisi osakkeen omistusta koska siihen tulee varainsiirtovero, verovapaan myynnin menetys ja muuta säätöä.

Varainsiirtovero olisi vielä hyväksyttävissä mutta verovapaan myynnin menetys? Tarkoitatko sillä että osuuden luovuttamisen/myymisen myötä tuo 2v karenssiaika nollautuisi molemmilta/ostajalta??
Tämä olisi hyvin erikoista, 3 vuotta kuitenkin tuli asuttua siellä ja oltua kirjoilla..

 

[Nomber]

Varainsiirtovero olisi vielä hyväksyttävissä mutta verovapaan myynnin menetys? Tarkoitatko sillä että osuuden luovuttamisen/myymisen myötä tuo 2v karenssiaika nollautuisi molemmilta/ostajalta??
Tämä olisi hyvin erikoista, 3 vuotta kuitenkin tuli asuttua siellä ja oltua kirjoilla..

En tiedä, mutta jotenkin luulisin että verovapaa myynti koskee sitä osaa asunnosta jossa olet asunut itse 2v kun olet sen omistanut.

Jos sitten on vaikka 50-50 omistus (asunnossa asuttu yli 2v) ja jossain vaiheessa toisen puolen omistaja myy sen toiselle verovapaasti, niin luulisin että sille ostajalle alkaa siitä 50% osuudesta uudestaan juoksemaan se 2v aika verovapauteen?

 

[elmo]

En tiedä, mutta jotenkin luulisin että verovapaa myynti koskee sitä osaa asunnosta jossa olet asunut itse 2v kun olet sen omistanut.

Jos sitten on vaikka 50-50 omistus (asunnossa asuttu yli 2v) ja jossain vaiheessa toisen puolen omistaja myy sen toiselle verovapaasti, niin luulisin että sille ostajalle alkaa siitä 50% osuudesta uudestaan juoksemaan se 2v aika verovapauteen?

Näin minäkin sen ymmärtäisin. Miten muuten tuota lähdettäisiin määrittelemään mikä on sopiva raja. Voiko esim. perinnöksi tulleen talon myydä ilman veroseuraamuksia kun on asunut siellä lapsena/nuorena yli 2v?

 

[Ibidem]

Varainsiirtovero olisi vielä hyväksyttävissä mutta verovapaan myynnin menetys? Tarkoitatko sillä että osuuden luovuttamisen/myymisen myötä tuo 2v karenssiaika nollautuisi molemmilta/ostajalta??
Tämä olisi hyvin erikoista, 3 vuotta kuitenkin tuli asuttua siellä ja oltua kirjoilla..

En tiedä, mutta jotenkin luulisin että verovapaa myynti koskee sitä osaa asunnosta jossa olet asunut itse 2v kun olet sen omistanut.

Jos sitten on vaikka 50-50 omistus (asunnossa asuttu yli 2v) ja jossain vaiheessa toisen puolen omistaja myy sen toiselle verovapaasti, niin luulisin että sille ostajalle alkaa siitä 50% osuudesta uudestaan juoksemaan se 2v aika verovapauteen?

Oma analyysini menee seuraavasti:

Oletan, että asunnon alkuperäinen omistaja, puoliso A, on asunut asunnossa vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti sinä aikana kun asunnon omisti. Oletan lisäksi, että kukaan perheenjäsen ei tällä hetkellä asu asunnossa vaan se on vuokrattu jollekulle muulle.

Kun puoliso A luovuttaa 50 % asunnosta puolisolle B, tämä on verovapaa luovutus. A ei siten maksa tästä pääomatuloveroa. B sen sijaan maksaa varainsiirtoveron.

Kun asunto sitten myöhemmin myydään muille, puolison A jäljelläoleva 50 % on edelleen verovapaasti myytävissä. Puoliso B ei ole asunut asunnossa omistusaikanaan joten hänen osaltaan myynti on verollista.

Itse ajattelen tilannetta sen kannalta, että vaikka juridisesti omistus onkin henkilön nimissä, käytännön perhe-elämässä ei ole väliä kenen nimissä asunto on. Jos puolisot ovat avioliitossa ilman avioehtoa, eron tai toisen puolison kuoleman jälkeen omaisuus tasataan joka tapauksessa 50-50. Avioliiton aikana ei siksi kannata tehdä oikeustoimia, jotka lisäävät perheen kokonaisverotusta.

Näin minäkin sen ymmärtäisin. Miten muuten tuota lähdettäisiin määrittelemään mikä on sopiva raja. Voiko esim. perinnöksi tulleen talon myydä ilman veroseuraamuksia kun on asunut siellä lapsena/nuorena yli 2v?

Perintönä saadun asunnon osalta verovapauden ratkaisee, onko perillinen asunut asunnossa vähintään 2 vuotta perittävän kuoleman jälkeen.

Ks verottajan syventävä ohje.

En ole juristi enkä verottajalla töissä, vaan ihan yksityisesti näitä pohdin.

 

[edup]

Näin minäkin sen ymmärtäisin. Miten muuten tuota lähdettäisiin määrittelemään mikä on sopiva raja. Voiko esim. perinnöksi tulleen talon myydä ilman veroseuraamuksia kun on asunut siellä lapsena/nuorena yli 2v?

Ei voi, ks. verottajan ohje:

Oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä on, että verovelvollinen on käyttänyt asuntoa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta omana tai perheensä vakituisena asuntona (TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohta). Kahden vuoden omistusajan ja yhtäjaksoisen asumisajan on siis täytyttävä samanaikaisesti.

 

[Nomber]

Ei varmaan tosiaan naimisissa ollessa kannata myydä/luovuttaa asuntoa mitenkään toiselle. Eli jos A omistaa 100% ja jostain syystä haluttaisiin että B omistaisikin asunnon 100%, niin tuosta menee joka tapauksessa varmaan ainakin varainsiirtoveroa? Sitten jos tulee ero niin lopputulos on kuitenkin että asunto omistetaan 50-50, joten avioliiton aikana maksetut verot ovat menneet täysin hukkaan.

En tosin tiedä miten kuolema vaikuttaa? Eli jos A omistaa 100% ja kuolee, niin eroaako se siitä että A kuolee, mutta B omistikin 100%? Tarviiko maksaa perintöveroa jostain jonka omistaa 100%, tai erilailla veroa jos se kuollut puoliso olikin se joka omisti? Tosin harvoin voi tietää varmasti kumpi kuolee ensin niin kikkailu lienee vähän turhaa tämän suhteen. Ellei sitten toisella ole joku terminaalivaiheen syöpä tms niin sitten ehkä voi kannattaa veroja välttääkseen jotain säätää jos se on mahdollista.

 

[Anagonda]

Joskus vuosia sitten kyselin että miten menee jos luovuttaa asunnosta puolet vaimolle. Tällöin selvitys loppui siihen, että tosiaan varainsiirtovero menee maksuun. Hyöty luovutuksesta lähempänä nollaa, joten veron maksussa ei ole mitään järkeä.

Jokaisella meistä pitäisi olla testamentti, jossa sitten määritetään miten omaisuudelle käy kuolemantapauksessa. Tällä vältytään haasteilta mitä viime viestit ovat sisältäneet. Vaimo tietyllä tavalla aktiivinen ja onkin järjestänyt meille testamentit juuri sen takia että varmistetaan miten omaisuus jakautuu.

 

[Ibidem]

En tosin tiedä miten kuolema vaikuttaa? Eli jos A omistaa 100% ja kuolee, niin eroaako se siitä että A kuolee, mutta B omistikin 100%? Tarviiko maksaa perintöveroa jostain jonka omistaa 100%, tai erilailla veroa jos se kuollut puoliso olikin se joka omisti? Tosin harvoin voi tietää varmasti kumpi kuolee ensin niin kikkailu lienee vähän turhaa tämän suhteen. Ellei sitten toisella ole joku terminaalivaiheen syöpä tms niin sitten ehkä voi kannattaa veroja välttääkseen jotain säätää jos se on mahdollista.

Jos aviopuoliso kuolee, tehdään ositus tai erottelu samalla tavalla kuin avioerossa. Jos avioehtoa ja muita komplikaatioita ei ole, varakkaamman puolison omaisuutta siirretään verovapaasti toiselle kunnes omaisuuksien arvot ovat 50-50. Eloon jäänyt puoliso saa tämän jälkeen sen oman osuutensa ja kuolleen puolison osuus menee perinnöksi tämän perillisille. Tämä tapahtuu siis riippumatta siitä, kenen nimissä mikäkin omaisuus oli ennen kuolemaa. Eloonjäänyt puoliso perii vain jos kuolleella puolisolla ei ole rintaperillisiä eli lapsia tai lastenlapsia eikä testamentissa ole toisin määrätty. Jos puoliso perii, perinnöstä menee perintöveroa.

Avioliiton aikaisilla siirroilla ei siten ole mitään merkitystä perintöverotuksen kannalta.

 

[Läski]

Korkojen ennakoimattomuuden vuoksi vaihdoin asuntolainan annuiteettilainasta
tasaerälainaksi, ao. lyhennyserän sijaan joustaa laina-aika. Tällä katson siirtäväni talouteeni kohdistuvia ylisuuria hetkellisiä riskejä kun tuleva korkotaso voi olla mitä tahansa. Marginaali ennallaan, muutoshinta 160€ ja OP.

 

[Juhen]

Oho. Euriborista kun paljon ollut puhe, niin Pop Pankki laittoi lainatarjoukseensa 6kk euriborin. Ei ollut neuvottelun aikana tuosta mitään puhetta. Marginaali tosin 0,63%. Muut marginaalit tähän mennessä 12kk euroboreilla: Säästöpankki 0,52%, S-Pankki 0,55% ja OP 0,68%. Danske tarjosi alustavassa "robottiviestissään" 0,52% mutta sieltä ei ole mitään kuulunut sen koomin ja Nordean kanssa tilanne vielä avoin.
Lainan määrä ~250k€. Toki kuten kaikki tietää niin moni asia näihin vaikuttaa, ja sitten ne pienet erot lainan toimitusmasuissa, kk-kuluissa ja pankin päivittäisasioinnin kuluissa jne. Siittäpä sitten valitsemaan tai kilpailuttamaan muutama pankki keskenään uudelleen. Round 2, Fight!

Täällä aika vastaava tilanne meneillään. Kysyttiin OP:lta lainaneuvottelussa mahdollisuutta 6kk euriboriin ja lainatarjoukseen olivatkin sitten laittaneet sen + marginaali 0.65. Nordean tarjous oli 12kk euribor + 0,75 marginaali. Danskebankista tuli myös tuo alustava automaattiviesti, jossa oli 12kk euribor + 0,54 marginaali. Tuon jälkeen ei ole tännekään kuulunut sieltä mitään. Lainamäärä olisi tosiaan noin 266k€. Seuraavaksi pitäisi alkaa sitten kilpailuttamaan ja kysellä myös muilta pankeilta tuota lyhyempää euriboria.

 

[Opamees]

Nordeasta ei 6kk irronnut pari päivää sitten kun viimeisintä tilannettä sieltä kysyin. Vaativat ainakin 5v korkoputken jonka yhteydessä sen saisi. Nousseilla koroilla korkoputkikin nousi jo siihen luokkaan että ei ole kannattavaa. Pitänee myöhemmin kilpailuttaa uusiksi nyt kun laina on nostettu.

 

[Taneli-]

Ei varmaan tosiaan naimisissa ollessa kannata myydä/luovuttaa asuntoa mitenkään toiselle. Eli jos A omistaa 100% ja jostain syystä haluttaisiin että B omistaisikin asunnon 100%, niin tuosta menee joka tapauksessa varmaan ainakin varainsiirtoveroa? Sitten jos tulee ero niin lopputulos on kuitenkin että asunto omistetaan 50-50, joten avioliiton aikana maksetut verot ovat menneet täysin hukkaan.

Tosin veroa ei taida mennä jos 3v sisällä antaa lahjaksi asunnon osakkeita euron alle 5000€. Siten 30v aikana voisi siirtää toisen nimiin (oman lapsen tai vaikka puolison) 50 000€ arvosta osakkeita. Tämä koskenee myös asuntoosakkeita ja jos sen tekee järjestelmään menevän merkinnän (esim. pankki tms) kautta ei verottaja ala myöhemmin valittamaan. Luulisin että tuosta ei myös menisi silloin varainsiirtoveroa koska alle 5000€ arvoisen lahjan voi 3 vuoden välein antaa toiselle ilman että siitä menee veroa.

On tuossa jos ei muuta niin ainakin se että "automaattisesti" lapset eivät saa tuosta lahjasta sitten osuuttaan jos sen aikoinaan antanut kupsahtaa. Tietysti se oma asunto missä molemmat asuvat jää yleensä toisen asuttavaksi mutta muusta (esim. muut kiinteistöt) tulee sitten perillisten kesken jakoa mihin lapset kuuluvat.