Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[minapamina]

Kyselin nordesta, kuulemma UUSIIN asuntolainoihin aina tarjotaan 12kk euriboria jonkun lain mukaan. Ennen noita 1kk ja 3kk saatto nähdä, ei enää. 3kk euriboria saattaa nähdä esim. kulutusluotoissa. Tiedä sitten miten faktaa tai fiktiota tämä on, mutta näin nordeasta sanoivat.

Kysyin samalla aspista:

on mahdollista ottaa aspia VAIN myyntihinnan verran, ja jättää yhtiölaina yhtiölainaksi, ja maksaa sitä sellaisenaan pikkuhiljaa pois. Tämä kuitenkin vaatisi merkittävät vakuudet, sillä tarvittavien vakuuksien arvo on ostettavan kohteen velatonhinta *0,75 (eli 75%) - yhtiölaina. Jos siis esim. 50k myyntihinta/200k yhtiölainaa- skenaariossa toimittaisiin näin, olisi kämpän vakuus lainaan 0.75*250k-200k = -12.5k. Eli vakuuksia tarvittaisiin 212.5k edestä. (50k osuus on valtion takaamaa aspia). Lisävakuuksia voi ostaa normaalissa tilanteessa 75% ylittävälle osuudelle, mutta tässä tapauksessa vakuuksia on alle 0%, joten jostain pitäisi saada ihan oikeita vakuuksia n. 80% edestä.

Jos ottaa aspia koko velattoman hinnan edestä, 250k, niin aspi kattaa esim. Espoossa 145ke + säästöt (vähintään 10% asunnon velattomasta hinnasta, eli 25ke). Eli 145ke + 25ke = 170ke. Normaalia asuntolainaa pitää siis ottaa päälle n. 80k. Tälle tarvitaan vakuuksia, sillä asunto itsessään kattaa vain 75% arvosta vakuutena. Ja koska 75% on katettu, voidaan jämät maksaa esim. rahalla, tai sopia että pankki tarjoaa lainaa vakuusvajeella. 80ke laina * 0.75 = 60ke, eli vakuudet tarvitaan 20ke osuudelle.

Tästä juttelu johti paria polkua pitkin siihen, että esim. nordeassa saa asuntolainaa 5% käsirahalla, mikä on 250ke asunnossa 12.5ke (vrt. aspin vaatimaan 10%, 25ke). Eli jos on ongelmia säästää, saa normaalilla lainalla "helpommin" asuntolainaa. Varjopuolena normilaina hivenen kalliimpaa, puuttuu jotain aspin korkokattoja, ja vakuudeton 25% vaatii toki vakuuden. Ylemmässä skenaariossa ~60ke vakuudeton osuus voitaisiin kattaa n. 3ke maksavalla pankin lisätakauksella.

En tiedä onko tästä kenellekkään mitään hyötyä, mutta tulipahan kerrottua mitä juttelin tänään nordean kanssa puhelimessa.

//

Tämän puehlun nordean kanssa ja eilisen soiton OP:iin pohjalta voin molempia suositella vahvasti, KUNHAN löytyy puhelimen päästä oikea henkilö. Kun mukava henkilö löytyi, vastasivat molemmat pankit tosi hyvin ja kattavasti kysymyksiin. Ja jos ei tiennyt, kysyi sen muualta, ja oli oikeasti kiinnostuneita tilanteesta. Tämä vaan saattaa vaatia hetken vääntämistä, että suostuvat yhdistämään eteenpäin jollekkin kuka oikeesti jaksaa käyttää aikaa vastaamiseen.

 

[Nomber]

Ei kyllä mitään lakia ole että pitäisi olla vain 12kk euribor. Kyse on vaan rahasta. Pankille on toki kannattavampaa tarjota mahdollisimman korkeaa korkoa ja pitkät korot ovat matalia korkeampia. 6kk olisin saanut Nordeasta juuri, mutten vaihtanut kun op pisti vielä paremmaksi marginaalin kanssa. Katsellaan taas uudestaan kun 12kk euribor nousee plussalle, sitten täytyy koittaa lyhyempään.

 

[muronsyöjä]

Ei kyllä mitään lakia ole että pitäisi olla vain 12kk euribor. Kyse on vaan rahasta. Pankille on toki kannattavampaa tarjota mahdollisimman korkeaa korkoa ja pitkät korot ovat matalia korkeampia. 6kk olisin saanut Nordeasta juuri, mutten vaihtanut kun op pisti vielä paremmaksi marginaalin kanssa. Katsellaan taas uudestaan kun 12kk euribor nousee plussalle, sitten täytyy koittaa lyhyempään.

12kk euribor on keskimäärin noin 0,2..0,3% korkeammalla kuin 1kk euribor. Voit laittaa exceliin molempien korkojen koko historian ja todeta saman. Pidemmästä maturiteetistä joutuu maksamaan tuon verran. Tästä syystä pankit tekivät jonkinlaisen kartellin ja lopettivat muiden kuin 12kk:n tarjoamisen. Pankissa osataan kyllä laskea ja tuo 0,2% koko lainakantaan tekee ison rahan pitkässä juoksussa. Pankin ansaintamalli nimenomaan on lainata rahaa ulos pitkällä aikavälillä ja lainata se sisään lyhyellä aikavälillä, ja vetää vähän välistä.

 

[svk]

Danske kyllä tarjosi mulle 6kk euriboria viimevuoden kesän/syksyn kohdilla, että ei se mahdotonta ole saada.

 

[minapamina]

Nordean täti sanoi puhelimessa, että jonkin lain vuoksi eivät ole enää tarjonneet 1kk tai 3kk euriboria, viittasi johonkin kotitalouksien velkaantumisen estämiseen. Sanoin siihen vain "ok", kun en lainaa juuri nyt tarvitse, eikä ollut faktaa taskussa.

 

[muronsyöjä]

Nordean täti sanoi puhelimessa, että jonkin lain vuoksi eivät ole enää tarjonneet 1kk tai 3kk euriboria, viittasi johonkin kotitalouksien velkaantumisen estämiseen. Sanoin siihen vain "ok", kun en lainaa juuri nyt tarvitse, eikä ollut faktaa taskussa.

Valehteli nälissään jonkin selityksen. Sellaista lakia ei ole olemassa, eikä 1kk korko lisää kotitalouden velkaa. Päinastoin se siis teoreettisesti mahdollistaa kotitaloudelle sen 0,2% suuremman lainanlyhennyksen (koko lainapääomasta) samalla rahamäärällä.

 

[PornReindeer]

...SNIP

Tälle tarvitaan vakuuksia, sillä asunto itsessään kattaa vain 75% arvosta vakuutena. Ja koska 75% on katettu, voidaan jämät maksaa esim. rahalla, tai sopia että pankki tarjoaa lainaa vakuusvajeella. 80ke laina * 0.75 = 60ke, eli vakuudet tarvitaan 20ke osuudelle.

Tästä juttelu johti paria polkua pitkin siihen, että esim. nordeassa saa asuntolainaa 5% käsirahalla, mikä on 250ke asunnossa 12.5ke (vrt. aspin vaatimaan 10%, 25ke). Eli jos on ongelmia säästää, saa normaalilla lainalla "helpommin" asuntolainaa. Varjopuolena normilaina hivenen kalliimpaa, puuttuu jotain aspin korkokattoja, ja vakuudeton 25% vaatii toki vakuuden. Ylemmässä skenaariossa ~60ke vakuudeton osuus voitaisiin kattaa n. 3ke maksavalla pankin lisätakauksella.

...SNIP

OP:ssa voi muuten käyttää bonuksia tuohon lisätakaukseen. Se oli joku vuosittainen prosenttimäärä takuunalaisesta summasta, muistaakseni oli ihan kohtuullisen hintainen.

 

[meridian]

Varmistelen nyt vielä, että olen ymmärtänyt oikein... Jos ostaja tekee asunnosta ostotarjouksen, myyjä sen jälkeen vastatarjouksen ja ostaja hylkää tämän vastatarjouksen, onko ostaja vapaa alkuperäisestä ostotarjouksesta? Vaikka myyjä alkuperäisen tarjouksen voimassaoloaikana ilmoittaisikin suostuvansa alkuperäiseen tarjoukseen?

Ostaja on siis täysin vapaa kun on vastatarjouksen saanut kirjallisena ja vastannut siihen kirjallisena? Riittääkö esimerkiksi sähköposti välittäjälle, että uskaltaa tehdä uusia tarjouksia toisista kohteista vai pitääkö odottaa, että saa vastatarjouksen hylättyä sopimuspaperiin ja allekirjoittamalla sen?

 

[Manezi]

Nyt on ilmeisesti lainan marginaaleissa ihan kohtuu kuoppa koska ensikierroksen lainamarginaalit sinkulle, 250k lainalupaukselle pyörivät jo lähtökohdiltaan siinä että alle 0,5% päästään ja "eri valtuuksin" voidaan vielä katsoa.
Tilanne on siis se että 4150e brutto kuukausi tuloilla haetaan 230k lainaa sekä jätetään nykyinen omistus asunto 90k velalle ja vuokralle (2v vanha, ostohinta 140k). Tähän tietysti päälle n. 25k/v pääomatulot, vakuuksia käytetään muualta.

Alkaa sinkkunakin pääsemään ihan ok marginaaleille jopa näin ilman kilpailutusta. Uudiskohdetta tampereelta katselemassa mutta jotenkin tuntuu absurdilta ottaa lainaa omaan nimiin lähemmäs puoli miljoonaa. Onko muilla tuoreita indikaattoreita lainaneuvotteluista, varsinkin kun ollaan siellä "riskirajoilla", varsinkin noiden ansiopuolen tulojen suhteen?

 

[plati]

Nyt on ilmeisesti lainan marginaaleissa ihan kohtuu kuoppa koska ensikierroksen lainamarginaalit sinkulle, 250k lainalupaukselle pyörivät jo lähtökohdiltaan siinä että alle 0,5% päästään ja "eri valtuuksin" voidaan vielä katsoa.
Tilanne on siis se että 4150e brutto kuukausi tuloilla haetaan 230k lainaa sekä jätetään nykyinen omistus asunto 90k velalle ja vuokralle (2v vanha, ostohinta 140k). Tähän tietysti päälle n. 25k/v pääomatulot, vakuuksia käytetään muualta.

Alkaa sinkkunakin pääsemään ihan ok marginaaleille jopa näin ilman kilpailutusta. Uudiskohdetta tampereelta katselemassa mutta jotenkin tuntuu absurdilta ottaa lainaa omaan nimiin lähemmäs puoli miljoonaa. Onko muilla tuoreita indikaattoreita lainaneuvotteluista, varsinkin kun ollaan siellä "riskirajoilla", varsinkin noiden ansiopuolen tulojen suhteen?

Saattanee johtua siitä, että sitä omaisuutta saa olla aika mukavasti jotta pääsee tuollaisiin pääomatuloihin.

Satoja tonneja osakkeissa/sijoitusasunnoissa niin ei kai siinä se tämän hetkinen bruttotulo ole pääasiana tarkasteltavana.

 

[vemkki]

Varmistelen nyt vielä, että olen ymmärtänyt oikein... Jos ostaja tekee asunnosta ostotarjouksen, myyjä sen jälkeen vastatarjouksen ja ostaja hylkää tämän vastatarjouksen, onko ostaja vapaa alkuperäisestä ostotarjouksesta? Vaikka myyjä alkuperäisen tarjouksen voimassaoloaikana ilmoittaisikin suostuvansa alkuperäiseen tarjoukseen?

Ostaja on siis täysin vapaa kun on vastatarjouksen saanut kirjallisena ja vastannut siihen kirjallisena? Riittääkö esimerkiksi sähköposti välittäjälle, että uskaltaa tehdä uusia tarjouksia toisista kohteista vai pitääkö odottaa, että saa vastatarjouksen hylättyä sopimuspaperiin ja allekirjoittamalla sen?

Siinä vaiheessa kun myyjä tekee vastatarjouksen, myyjä on hylännyt ostotarjouksen, eli alkuperäinen ostotarjous ei enää sido ostajaa.

 

[svk]

Onko jossain tiivistelmää josta saisi käsityksen asunnon myyjän vastuista esim. jos esim. ilmenee joku vika pian ostotapahtuman jälkeen?

 

[valexi]

Alkaa sinkkunakin pääsemään ihan ok marginaaleille jopa näin ilman kilpailutusta. Uudiskohdetta tampereelta katselemassa mutta jotenkin tuntuu absurdilta ottaa lainaa omaan nimiin lähemmäs puoli miljoonaa. Onko muilla tuoreita indikaattoreita lainaneuvotteluista, varsinkin kun ollaan siellä "riskirajoilla", varsinkin noiden ansiopuolen tulojen suhteen?

Kysäiseppä ihan vitsillä kilpailevalta pankilta sama sinkkuna 2300e/kk bruttotuloilla, 0e säästöillä.

Vaikka tuskinpa hyvillä tuloilla, vakaalla taloudella ja omistusasunnolla on mitään vaikutusta tuohon marginaaliin, koska marginaalihan määräytyy ainoastaan sen mukaan oletko sinkku vai et.

 

[meridian]

Siinä vaiheessa kun myyjä tekee vastatarjouksen, myyjä on hylännyt ostotarjouksen, eli alkuperäinen ostotarjous ei enää sido ostajaa.

Näin olen ymmärtänyt joo. Meille on esitetty siis suullisesti vastatarjous ja yksityiskohtiin menemättä nyt on ilmaantunut houkuttelevampi kohde ja lähinnä mietin, missä vaiheessa uudesta kohteesta uskaltaa jättää tarjouksen. Siinä vaiheessa kun vastatarjouksen saa kirjallisena vai kun siihen on hylkäävästi vastannut?

 

[Cube]

Saattanee johtua siitä, että sitä omaisuutta saa olla aika mukavasti jotta pääsee tuollaisiin pääomatuloihin.

Satoja tonneja osakkeissa/sijoitusasunnoissa niin ei kai siinä se tämän hetkinen bruttotulo ole pääasiana tarkasteltavana.

Helsingistä kämppää katselemassa, ASP tili löytyy. Sain lainatarjouksen 0,4% + 12kk euribor pienemmillä tuloilla (alle 4k brutto). Lainasumma 220ke (asp+lisälaina), omarahoitus 40ke ja säästöjä nettona kympin verran päälle (opintolaina vähennettynä).

Kyllä tuo melkoinen lainasumma yksin elävälle olisi, kyllä minäkin sanoisin että ei se raha kovin tiukassa juuri nyt tunnu olevan.

Lainaehtoihin vaikuttanee toki suht pienet menot (ei ole autoa tai jälkikasvua). Mutta tämä tarjous vielä ilman kummempia kilpailutuksia.

 

[kjns]

Näin olen ymmärtänyt joo. Meille on esitetty siis suullisesti vastatarjous ja yksityiskohtiin menemättä nyt on ilmaantunut houkuttelevampi kohde ja lähinnä mietin, missä vaiheessa uudesta kohteesta uskaltaa jättää tarjouksen. Siinä vaiheessa kun vastatarjouksen saa kirjallisena vai kun siihen on hylkäävästi vastannut?

Systeemihän menee niin, että tarjous joko hyväksytään tai hylätään. Jos olette jättäneet tarjouksen ja myyjäosapuoli on esittänyt vastatarjouksen, on alkuperäinen tarjouksenne silloin hylättä, kuten täällä aiemminkin on todettu, ja myyjä esittänyt vastaavasti myyntitarjouksen teille. Sillä ei sinällään ole väliä onko tarjous tehty kirjallisesti vai suullisesti, sillä suullinenkin tarjous on sitova ihan siinä missä kirjallinenkin. Erona on lähinnä toteen näyttämisen helppous/vaikeus, kirjallisen tarjouksen esittäminen käräjillä on aika suoraviivaista, kun taas suullisen tarjouksen perkaaminen siellä on vähän monimutkaisempaa, mistä syystä ihan kaikki pitäisi aina saada paperilla.

Onko tässä ollut välittäjää mukana? Toisin sanoen, onko mukana ulkopuolinen taho joka suullisen tarjouksen on teille välittänyt vai oletteko olleet suoraan myyjän kanssa puheissa? Onko myyjä tehnyt teille ihan oikeasti vastatarjouksen "Ei tämä X riitä, mutta voin myydä Y eurolla" vai onko vain keskusteltu yleisellä tasolla "ei tämä oikein ole sitä mitä olen hakemassa, olisitteko valmiita maksamaan enemmän?".

Ensimmäinen näistä on selkeä tarjous, jälkimmäinen ei niinkään selkeä.

Jos myyjä on sanonut teille, että tarjoamallanne hinnalla ei kauppoja tule, on hän silloin hylännyt tarjouksen eikä se sido teitä enää vaikka tarjoukseen kirjattua voimassaoloaikaa olisikin jäljellä.

Eiku joo, oliks sä se tyyppi jolta välittäjä oli kusettanut kuukauden tarjouksen?
Jos näin, niin oletan vastatarjouksenkin tulleen välittäjän kautta. Silloin myyjä on hylännyt tarjouksenne ja se on rauennut.

Kts. vaikka tuolta vähän juttua asiasta: Tarjoukseen annettu vastaus - Minilex

 

[meridian]

Eiku joo, oliks sä se tyyppi jolta välittäjä oli kusettanut kuukauden tarjouksen?

Jooh sama keissi. Tänä aamuna itse asiassa tuli sähköpostiin allekirjoitetut ostotarjouspaperit vastatarjouksen kera, joten tohditiin sanoa, että meidän osalta jää tähän ja tehdä uusi tarjous toisaalle. Tällä kertaa tosin reilun 24h voimassaoloajalla...

 

[pelitys]

Helsingistä kämppää katselemassa, ASP tili löytyy. Sain lainatarjouksen 0,4% + 12kk euribor pienemmillä tuloilla (alle 4k brutto). Lainasumma 220ke (asp+lisälaina), omarahoitus 40ke ja säästöjä nettona kympin verran päälle (opintolaina vähennettynä).

Kyllä tuo melkoinen lainasumma yksin elävälle olisi, kyllä minäkin sanoisin että ei se raha kovin tiukassa juuri nyt tunnu olevan.

Lainaehtoihin vaikuttanee toki suht pienet menot (ei ole autoa tai jälkikasvua). Mutta tämä tarjous vielä ilman kummempia kilpailutuksia.

Lähes samoilla spekseillä tulee etsittyä ensiasuntoa kesään mennessä, katsotaan millaista marginaalia tarjotaan. Suuremmat tulot mutta säästöjä himpun vähemmän ja joitain tuhansia opintolainaa ja auton rahoitusta jäljellä. Sinkkutalous.
Säästöjä kuitenkin sen verran, ettei jää kiinni 10% ASP + 15% lisälaina käteisvakuuksista. Budjettini oli myös tuossa 220k kieppeillä, mutta valikoimaa on vaan niin paljon enemmän jos venyy 270k asti. Nähtäväksi jää, joustaisivatko pankit stressitestissä (lainan lyhennys enintään 45% nettotuloista 6% korolla).

 

[Spoeghe]

OP vähän pussittelee itseään:
Korkomarkkinoilla on odottava tunnelma – Mitä asuntovelallisen tulisi nyt tehdä?

– Asuntolaina on tyypillisesti 20 vuoden mittainen, joten asuntovelallisen kannattaa kurkottaa 10-15 vuoden päähän. Sitä eivät muuta spekulaatiot lähitulevaisuudesta.

Jollain tapaa korkojen nousuun kannattaa varautua. Vaihtoehtoina ovat joko korkosuojatuotteet tai varautuminen korkojen nousuun säästämällä ja sijoittamalla. Oman talouden kestokyky kannattaa mitata 2-3 prosentin korkotasolla.

OP:n pisimmät korkokattovaihtoehdot ovat 10 ja 14v...
Ja eikös stressitesti tehty muuan vuosi sitten tuplakoroilla yllämainituista?

 

[kjns]

Ja eikös stressitesti tehty muuan vuosi sitten tuplakoroilla yllämainituista?

Muistaakseni meille tehtiin Nordealla stressitesti 6% kokonaiskorolla.

 

[Cube]

Muistaakseni meille tehtiin Nordealla stressitesti 6% kokonaiskorolla.

tästä oli minullakin puhetta ihan vasta.

 

[hooki]

Minkälaisia kokemuksi porukalla on s-pankista? Nyt näyttäis siltä, että paras tarjous asuntolainasta taitaa tulla siltä suunnalta.

 

[Persojet]

Minkälaisia kokemuksi porukalla on s-pankista? Nyt näyttäis siltä, että paras tarjous asuntolainasta taitaa tulla siltä suunnalta.

Itsellä ollut useamman vuoden. Perusjutut toimii mutta jos tarvitsee vaikka viestiä laittaa niin menee kuukausi vastata

 

[Benji]

Lähes samoilla spekseillä tulee etsittyä ensiasuntoa kesään mennessä, katsotaan millaista marginaalia tarjotaan. Suuremmat tulot mutta säästöjä himpun vähemmän ja joitain tuhansia opintolainaa ja auton rahoitusta jäljellä. Sinkkutalous.
Säästöjä kuitenkin sen verran, ettei jää kiinni 10% ASP + 15% lisälaina käteisvakuuksista. Budjettini oli myös tuossa 220k kieppeillä, mutta valikoimaa on vaan niin paljon enemmän jos venyy 270k asti. Nähtäväksi jää, joustaisivatko pankit stressitestissä (lainan lyhennys enintään 45% nettotuloista 6% korolla).

Yksi keino venyttää on katsoa asuntoja, joissa on taloyhtiölainaa. Meillä oltiin juuri rajalla, että budjetilla ei järkeviä vaihtoehtoja ollut tarjolla. Löytyi sitten asunto, jossa oli n.60ke taloyhtiölainaa, jolloin pankkilaina oli pienempi ja siten myös pankin riski. Tällä tavalla päästiin kiinni muutaman kympin kalliimpaan asuntoon. Huomasin tämän "porsaan reiän" vahingossa kun kysyin yhdestä kohteesta, että irtoisiko tähän laina ja yllättäin vastaus oli myöntävä. Toki järki kannattaa pitää mukana ja laskea oman talouden kestokyky.

 

[omena]

Itse sain S-pankilta ihan oman yhteyshenkilön henk.koht. sähköpostiosoitteella, joka kyllä vastaa nopeasti viesteihin. Nordealla ja osittain OP:lla vähän eri käytännöt. En tiedä miten jos kaupungissa ei ole S-pankkiiri -palvelua.

Asiasta toiseen, onko sähkömiehiä paikalla joka osaisi vastata, että onko vaikutusta jos kerrostalon sähköpääkeskus sijaitsee heti asunnon (1.krs.) alapuolella? Pikaisella googletuksella noista lähtee ainakin parin metrin päähän magneettisäteilyä mikä joillakin aiheuttaa oireita.

 

[omena]

Yksi keino venyttää on katsoa asuntoja, joissa on taloyhtiölainaa. Meillä oltiin juuri rajalla, että budjetilla ei järkeviä vaihtoehtoja ollut tarjolla. Löytyi sitten asunto, jossa oli n.60ke taloyhtiölainaa, jolloin pankkilaina oli pienempi ja siten myös pankin riski. Tällä tavalla päästiin kiinni muutaman kympin kalliimpaan asuntoon. Huomasin tämän "porsaan reiän" vahingossa kun kysyin yhdestä kohteesta, että irtoisiko tähän laina ja yllättäin vastaus oli myöntävä. Toki järki kannattaa pitää mukana ja laskea oman talouden kestokyky.

Eikös taloyhtiölainassa ole merkittävästi korkeampi korko? Eli ei välttämättä sekään järkevin vaihtoehto.

 

[Tresseri]

Helsingistä kämppää katselemassa, ASP tili löytyy. Sain lainatarjouksen 0,4% + 12kk euribor pienemmillä tuloilla (alle 4k brutto). Lainasumma 220ke (asp+lisälaina), omarahoitus 40ke ja säästöjä nettona kympin verran päälle (opintolaina vähennettynä).

Kyllä tuo melkoinen lainasumma yksin elävälle olisi, kyllä minäkin sanoisin että ei se raha kovin tiukassa juuri nyt tunnu olevan.

Lainaehtoihin vaikuttanee toki suht pienet menot (ei ole autoa tai jälkikasvua). Mutta tämä tarjous vielä ilman kummempia kilpailutuksia.

Mielenkiintoista, itsellä lähes samanlaiset speksit, mutta lainasumma 200 000. Marginaali oli kuitenkin 0,7. Mistä pankista tuollainen tarjous?

Ja mitenkä porukka on ottanut erilaisia lisävakuuksia, kuten lainan takaisinmaksuturvia työttömyyden tai sairauden yms. varalle?

 

[Taneli-]

Ja mitenkä porukka on ottanut erilaisia lisävakuuksia, kuten lainan takaisinmaksuturvia työttömyyden tai sairauden yms. varalle?

Itse ajattelin asian seuraavasti:
1) Siirtelen tilille mistä lainaa lyhennetään jatkuvasti ~20% enemmän rahaa.
2) Laskin että jos oikeasti "pakko" pystyn työttömänä ja pelkällä kelan päivärahalla ja tuilla silti maksamaan lainan lyhentämisen varsinkin jos käytän kohdasta 1 tulevia puskureita heti lainan lyhentämiseen kun korot nousevat edes plussan puolelle.
3) Laina itselle (omiin nimiin) 100%

Syyt ideoiden takana ovat seuraavat:
a) Jos syystä X yhteinen taival ei jatku (ns. avoliitto) en joudu myymään kämppää tai kikkailemaan uuden lainan ottamisen kanssa.
b) Kun korot joskus nousevat minulla on jo valmiiksi jonkun verran (määrä riippuu nyt siitä koska ne korot nousevat oikeasti) puskuria odottamassa. Silloin voi esim. lyhentää lainaa sen verran kuin ylimääräistä on kertynyt ja saada siten "korkoturvan" (kk maksu vähenee koska maksettava summakin vähenee)
c) Jälkiviisaasti: noin 1/5 ajasta takana, näyttää edelleen kovasti siltä että korot eivät hirmuisen nopeasti nouse joten tässä on säästänyt jonkun verrankin kun ei ole ottanut erillisiä lainakattoja tai muita säätöjä joista osa varmaankin jo nyt alkaisi loppumaan (eli 5v takana).

Nuo ovat siis omat vakuutukseni. Toki myös idean tasolla jos oikeasti pahaa tapahtuu (minusta tulee vihannes, kuolen tms.) en usko että siinä vaiheessa enää itse välitän siitä mitä minulle (tai asunnolle) tapahtuu ja vakuutus antaa jonkinlaista pesämunaa myös paremmalle puoliskolle siinä tapauksessa (eli ei tämä nyt ihan niin ole ajateltu että minä olen tärkein).

 

[Mikkos]

Ja mitenkä porukka on ottanut erilaisia lisävakuuksia, kuten lainan takaisinmaksuturvia työttömyyden tai sairauden yms. varalle?

Ei mitään ylimääräisiä turvia.
Lainan kärkeen 1v lyhennysvapaata, kuitenkin niin että "lyhennykset" menevät omalle säästötilille. Plus joka kuukausi 100-200e extraa, kuinka sattuu jäämään.
Tällä vuoden lyhennysvapaalla säästyneellä summalla makselee kohonneita korkoja useamman vuoden (jos nyt edes korot nousee). Toimii myös ylimääräisenä rahastona yllättäviin menoihin. Vaatii toki selkärankaa että ei tuhlaa rahoja.
Lisäksi koska Nordea nii lyhennysjoustoa saa tarvittaessa niin että parina vuotena ei tarvitse kuin korkoja maksaa jos tiukka paikka tulee. Näillä järjestelyillä pärjää ainakin 5+ vuotta vaikka jäisi työttömäksi tai vastaavaa.

 

[meridian]

Noniin. Tarjous meni läpi ja pankista näytettiin vihreää valoa, joten kohta ollaan ensiasunnon omistajia. Aika nopeasti yhden päivän aikana kaikki sitten loppupeleissä tapahtui kun sopiva kohde löytyi.

Pankista tarjosivat ensimmäisen vuoden lyhennysvapaata, mutta ajattelin, että ehkä mieluummin maksaa lainaa enemmän pois nyt kun korot on matalalla ja siinä sivussa säästää puskuria 100-200€/kk korkojen nousun varalle.

Tuosta korkotason kehityksestä on hieman hankalaa saada selkeää käsitystä. Tuntuu, että joka asiantuntijalla on oma näkemyksensä siitä, milloin ja miten jyrkästi korot nousuun lähtevät.

 

[Mikkos]

Noniin. Tarjous meni läpi ja pankista näytettiin vihreää valoa, joten kohta ollaan ensiasunnon omistajia. Aika nopeasti yhden päivän aikana kaikki sitten loppupeleissä tapahtui kun sopiva kohde löytyi.

Pankista tarjosivat ensimmäisen vuoden lyhennysvapaata, mutta ajattelin, että ehkä mieluummin maksaa lainaa enemmän pois nyt kun korot on matalalla ja siinä sivussa säästää puskuria 100-200€/kk korkojen nousun varalle.

Tuosta korkotason kehityksestä on hieman hankalaa saada selkeää käsitystä. Tuntuu, että joka asiantuntijalla on oma näkemyksensä siitä, milloin ja miten jyrkästi korot nousuun lähtevät.

Mä olisin ollu sitä mieltä että olis kannattanu maksaa korkoja vuosi ja laittaa säästötilille vuoden lyhennykset pesämunaks. Sitten kun korot nousee niin makselee sieltä rahastosta erotuksen. Parempi että raha on tilillä kuin seinissä. Kuitenkin se mitä nyt lainan lyhennys tuoreen lainan korkoihin vaikuttaa niin on ihan kärpäsen paskan luokkaa. Tuntuu hullulta, mutta kun asiaa vähän miettii ni ihan järkevää. Eikä tarvii edes sijoittaa, senkun makuuttaa tilillä. Kummasti saa turvaa jos paska osuu tuulettimeen ja joutuu vaikka työttömäks. Ei paljon lohduta jos velkaa on 20 000e vähemmän kuin että olis 20 000e tilillä..

 

[Benji]

Eikös taloyhtiölainassa ole merkittävästi korkeampi korko? Eli ei välttämättä sekään järkevin vaihtoehto.

Se riippuu ihan tapauksesta. Meillä taloyhtiölainassa marginaali selvästi omaa lainaa alhaisempi.

 

[meridian]

Kuitenkin se mitä nyt lainan lyhennys tuoreen lainan korkoihin vaikuttaa niin on ihan kärpäsen paskan luokkaa.

No joo, totta tietysti tuokin. Ajatus on kyllä jonkunlaista puskuria tosiaan säästää ja saahan sitä nopeammin kun ei tarvitse lainaa lyhentää.

Parasta tietysti olisi kun tietäisi koska ne korot todellisuudessa alkavat nousta sille tasolle, että se alkaa jo kuukausimenoissa tuntumaan...

 

[Cube]

Mielenkiintoista, itsellä lähes samanlaiset speksit, mutta lainasumma 200 000. Marginaali oli kuitenkin 0,7. Mistä pankista tuollainen tarjous?

Ja mitenkä porukka on ottanut erilaisia lisävakuuksia, kuten lainan takaisinmaksuturvia työttömyyden tai sairauden yms. varalle?

Tämä tarjous oli Danskesta, Nordea puhui samasta marginaalista 200ke summalle. Säästöpankki 0,58 ja OP 0,47.

Taustalla aika pitkä aika sijoittamista ja säästämistä + kevyt kulurakenne, näitä ilmeisesti arvottavat marginaaleissa.

edit: Tuli mieleen, että esim. danskesta kyllä mainitsivat myös että sijainti mistä kämppää etsin on heille mieluinen.

Korkojen nousuun olin ajatellut varautua lähinnä omaa puskuria säästäen (normilyhennyksen lisäksi siis rahaa säästöön reiluhkosti). Voi sitten ihmetellä korkojen noustessa että onko järkevämpi maksaa lainaa pois vai maksella suurempia lyhennyksiä pikkuhiljaa puskureista.

 

[Mikkos]

No joo, totta tietysti tuokin. Ajatus on kyllä jonkunlaista puskuria tosiaan säästää ja saahan sitä nopeammin kun ei tarvitse lainaa lyhentää.

Parasta tietysti olisi kun tietäisi koska ne korot todellisuudessa alkavat nousta sille tasolle, että se alkaa jo kuukausimenoissa tuntumaan...

Lyhennysvapaan ottaminen ja rahan puskuroiminen tilille mahdollistaa sen että ei paljon kiinnosta koska ja paljonko korot nousee kun tietää että kuukausimenot tulevat olemaan koroista riippumatta seuraavat 5v aivan samat (olettaen toki että korot ei pompsahda tonne 6% tietämille sinä aikana mitä en oikein usko).

 

[maustevoi]

Miten se asuntolainan ottaminen uudisrakennukseen (=rakennus rakennetaan vaikkapa 80% ammattilaisilla ja 20% hartiapankilla) menee? Joku kustannusarvio pitää olla, mutta miten ne sen lainan määrän laskee? Itsekö saa arvioida, paljonko menee? Ja menikö se silleen, että se laina tulee useammassa osassa - eli mitä tapahtuu jos ei kustannusarvio täytykään, myönnetäänkö lainaa vähemmän?
Kaiken tarkoituksena tietysti selvittää ne keinot, millä voi saada ns. maksimisuuren lainan oman talon rakennukseen.

 

[muronsyöjä]

Vaikka tuskinpa hyvillä tuloilla, vakaalla taloudella ja omistusasunnolla on mitään vaikutusta tuohon marginaaliin, koska marginaalihan määräytyy ainoastaan sen mukaan oletko sinkku vai et.

Se marginaali määräytyy oikeasti sen mukaan, miten se laina saadaan myytyä eteenpäin covered bond pooliin. Toki pankki yrittää toki vetää mahdollisimman paljon välistä, mutta tuo covered bond markkina määrää sen yleisen tason missä marginaalit pyörivät kaikilla pankeilla.

Tuolta voi lukea lisää Nordean eteenpäin myydyistä asuntolainoista. Kaikilla asuntolainoja myöntävillä pankeilla on sama systeemi ollut jo vuodesta 2010, jolloin laki asuntoluotoista muuttui ja tämä covered bond markkina aukesi.

Nordea Mortgage Bank covered bonds

 

[muronsyöjä]

Miten se asuntolainan ottaminen uudisrakennukseen (=rakennus rakennetaan vaikkapa 80% ammattilaisilla ja 20% hartiapankilla) menee? Joku kustannusarvio pitää olla, mutta miten ne sen lainan määrän laskee? Itsekö saa arvioida, paljonko menee? Ja menikö se silleen, että se laina tulee useammassa osassa - eli mitä tapahtuu jos ei kustannusarvio täytykään, myönnetäänkö lainaa vähemmän?
Kaiken tarkoituksena tietysti selvittää ne keinot, millä voi saada ns. maksimisuuren lainan oman talon rakennukseen.

Itse joo arvioidaan. Teet laskelmat miten rahaa menee ja marssit pankkiin. Rahaa saa aina lisää valmiusastetodistusta vastaan, jonka vastaava mestari kirjoittaa.

 

[maustevoi]

Itse joo arvioidaan. Teet laskelmat miten rahaa menee ja marssit pankkiin. Rahaa saa aina lisää valmiusastetodistusta vastaan, jonka vastaava mestari kirjoittaa.

Arvioin taloon menevän pihatöineen vaikka 350 000, meneekin 290 000. Saanko tuon 350 000 lainaa?

 

[Benji]

Moni suosittelee täällä ottamaan lyhennysvapaata ja säästämään puskuria vs. korkokatto. Kannattaa kuitenkin laskea homma auki, sillä ei se lyhennysvapaakaan ilmainen ole. Eli mitä maksaa esim. sen ajan korot jolloin lyhennysvapaata ottaa. Siinäkin tulee äkkiä tonni poikineen korkokuluja. Itse olen vain säästänyt ilman lyhennysvapaita/korkokattoa puskuria ja nyt on parin kuukauden nettopalkka bufferina, mikä on se halvin tapa jos vain kykenee säästämään normaalilyhennyksen jälkeen.

 

[Mikkos]

Moni suosittelee täällä ottamaan lyhennysvapaata ja säästämään puskuria vs. korkokatto. Kannattaa kuitenkin laskea homma auki, sillä ei se lyhennysvapaakaan ilmainen ole. Eli mitä maksaa esim. sen ajan korot jolloin lyhennysvapaata ottaa. Siinäkin tulee äkkiä tonni poikineen korkokuluja. Itse olen vain säästänyt ilman lyhennysvapaita/korkokattoa puskuria ja nyt on parin kuukauden nettopalkka bufferina, mikä on se halvin tapa jos vain kykenee säästämään normaalilyhennyksen jälkeen.

Tietysti. Mutta jokainen voi laskea paljonko säästää korkokuluja jos maksaa vuoden niska limassa lainaa. Veikkaan ettei kovinkaan paljon.
ja vaikka se näennäisesti maksaakin niin silti hätävara tilillä on suurempi hyöty kuin maksaa lainaa.

 

[Nomber]

Moni suosittelee täällä ottamaan lyhennysvapaata ja säästämään puskuria vs. korkokatto. Kannattaa kuitenkin laskea homma auki, sillä ei se lyhennysvapaakaan ilmainen ole. Eli mitä maksaa esim. sen ajan korot jolloin lyhennysvapaata ottaa. Siinäkin tulee äkkiä tonni poikineen korkokuluja. Itse olen vain säästänyt ilman lyhennysvapaita/korkokattoa puskuria ja nyt on parin kuukauden nettopalkka bufferina, mikä on se halvin tapa jos vain kykenee säästämään normaalilyhennyksen jälkeen.

Varsin helppoa on laskea kannattaako lainaa maksaa pois vai ei. Eli jos saat lyhennys rahalle parempaa korkoa jostain kun mitä sinun itsesi maksama korko on niin ei kannata lyhentää. Olettaen toki että kanssa sitten sijoittaa ne lyhennys rahat eikä hassaa turhuuksiin.

 

[Mikkos]

Varsin helppoa on laskea kannattaako lainaa maksaa pois vai ei. Eli jos saat lyhennys rahalle parempaa korkoa jostain kun mitä sinun itsesi maksama korko on niin ei kannata lyhentää. Olettaen toki että kanssa sitten sijoittaa ne lyhennys rahat eikä hassaa turhuuksiin.

Eikä edes tarvii sijoittaa. Mun mielestä jo pelkkä tilillä seisottaminen on järkevämpää kuin maksaa velkaa pois näillä koroilla. Ei varmasti tienaa joo ja saa takkiinsa maksamalla korkoja, MUTTA edelleen parempi se 20k tilillä kuin 20k vähemmän velkaa jos kakka osuu tuulettimeen.

 

[Benji]

Tietysti. Mutta jokainen voi laskea paljonko säästää korkokuluja jos maksaa vuoden niska limassa lainaa. Veikkaan ettei kovinkaan paljon.
ja vaikka se näennäisesti maksaakin niin silti hätävara tilillä on suurempi hyöty kuin maksaa lainaa.

Lyhennysvapaan aikana maksetut pelkät korot ovat roskiin heitettyä rahaa. Siihen vertasin enkä siihen paljonko lainan korkokulut vähenevät jos lainaa on pikkaisen vähemmän.
Esimerkiksi omassa lainassani korkokulut ovat luokkaa 150€ /kk. Se tekisi lyhennysvapaan muodossa vuodessa jo 1800€ pankille maksettua ylimääräistä rahaa mikä ei tuota mitään eikä lyhennä lainaa.

 

[Mikkos]

Lyhennysvapaan aikana maksetut pelkät korot ovat roskiin heitettyä rahaa. Siihen vertasin enkä siihen paljonko lainan korkokulut vähenevät jos lainaa on pikkaisen vähemmän.
Esimerkiksi omassa lainassani korkokulut ovat luokkaa 150€ /kk. Se tekisi lyhennysvapaan muodossa vuodessa jo 1800€ pankille maksettua ylimääräistä rahaa mikä ei tuota mitään eikä lyhennä lainaa.

Ei tuota ei, mutta sulla on helvetisti enemmän rahaa tilillä.
No nyt sitten kun korot alkava OIKEASTI nousta niin voit sitten maksella noussutta korkoa tuosta rahastosta TAI sitten poltat koko rahaston kerralla niin pääoma lyhenee jolloin maksat vähemmän korkoja silloin kun korot ovat korkeampia.

E: en väitä että että tossa lyhennysvapaassa voittaa,vaan pointti on se että tilillä on hyvästi rahaa KUN korot alkavat nousta eikä ole heti kusisukassa. Voi huoletta maksella korkeampia korkoja rahastosta.

 

[Taneli-]

Tietysti. Mutta jokainen voi laskea paljonko säästää korkokuluja jos maksaa vuoden niska limassa lainaa. Veikkaan ettei kovinkaan paljon.
ja vaikka se näennäisesti maksaakin niin silti hätävara tilillä on suurempi hyöty kuin maksaa lainaa.

Itse suosin ja suosittelen edelleen sitä tapaa että aloitat maksamisen heti, mutta laitat lainanhoitotilille sen noin 20-25% enempi rahaa per kuukausi joten siitä tulee vuodessa 2.4 tai 3kk puskuri. Jos nyt kestää esim. seuraavat 5v että korot oikeasti alkavat nousta enempi sinulla on jo 12-15kk lyhennykset säästössä. 10 vuodessa tuosta tulisi jo 24-30kk milloin esim. työttömyys ei olisi ihan niin paha rasti.

Totta, jos otat esim. 25v lainan ja pidät ensimmäisen vuoden lyhennysvapaata ja laitat säästöön siinä sen 12kk puskurin sekin on yksi tapa hoitaa asiaa. Tosin sen jälkeen sinulla on aikaa sen 24 vuotta enää maksaa laina mitä on suhteessa enempi maksettavaa per kuukausi ja se hetki kun korot nousevat (ainakaan itse en ihan suostu uskomaan etteivätkö ne seuraavan 25v aikana nousisi kertaakaan päälle 0%) on myös vuoden lähempänä.

En tiedä tarkoititko oman tapasi siten että sen vuoden jälkeen ei puskuria enää kerätä vaan sitä käytetään sitten jos esim. yksikin talouteen kuuluva esine hajoaa tai asuntoon liittyen tulee muuta maksettavaa (kuten remonttia) tai isompaa ostosta (ehkä uusi auto, harvempi käyttää 25v samaa?) vai että sen jälkeenkin jatketaan puskurin keräämistä yllättävien menojen varalta?

 

[Nomber]

Lyhennysvapaan aikana maksetut pelkät korot ovat roskiin heitettyä rahaa. Siihen vertasin enkä siihen paljonko lainan korkokulut vähenevät jos lainaa on pikkaisen vähemmän.
Esimerkiksi omassa lainassani korkokulut ovat luokkaa 150€ /kk. Se tekisi lyhennysvapaan muodossa vuodessa jo 1800€ pankille maksettua ylimääräistä rahaa mikä ei tuota mitään eikä lyhennä lainaa.

Kyllä, mutta jos olet laittanut ne lyhennykseen tarkoitetut rahat johonkin joka tuottaa isompaa korkoa kun maksat niin jäät plussalle. Eli ei vaan ole järkeä lyhentää lainaa jos saa muualta itse parempaa korkoa niille lyhennysrahoille.

 

[muronsyöjä]

Arvioin taloon menevän pihatöineen vaikka 350 000, meneekin 290 000. Saanko tuon 350 000 lainaa?

Kyllä monet ostaa auton siihen samaan jos projekti meni sukkana putkeen. Jos ei niin sitten on huutokaupat.comissa ilmo siitä projektista ja kuvat rakennuspiirrustuksista ja harkkolavoista koiranputkien keskellä.

 

[Zigh]

Kyllä monet ostaa auton siihen samaan jos projekti meni sukkana putkeen.

Auto 25 vuoden lainalla - kuulostaa voittajan valinnalta.

Kai sitä lainaa kuitenkin toteutuneiden kulujen mukaan nostetaan.

 

[puik]

Syksyllä vaihtui asunto ja laina S-Pankista Nordean sijaan. Nyt Nordea yritti tavoitella asuntolaina-asioissa. Mahtavatkohan ne haluta kilpailuttaa lainan? Vai tarkistavatko vain mikä vanhan lainalupauksen tilanne? Vanha laina oli siis Nordeassa ja siellä edelleen asiakkuus.