Vielä tuosta taloyhtiön vastuunjaosta. Elikkä yleisestihän kaikki taloyhtiötä koskevat päätökset ja ehdotukset hoidetaan yhtiökokouksessa. Taloyhtiön hallitus on sitten tuossa välissä hoitamassa nämä parannusehdotukset / korjauspyynnöt isännöitsijän suuntaan. Elikkä jos taloyhtiössä on sisäilmaongelma niin siitä keskustellaan aluksi muiden osakkaiden kanssa ja kun asiasta saadaan yhtenäinen mielipide niin asia otetaan käsittelyyn yhtiökokoukseen jonka jälkeen hallitus ottaa asian hoitaakseen. Seuraavaksi se välittää tiedon isännöitsijälle joka alkaa hoitamaan taloyhtiön "tilausta". (Yhtiökokouksessa on kaikki osapuolet paikalla jolloin kaikki tieto menee yleensä suoraan kaikille asian osapuolille.) Isännöitsijälle ei siis ole suinkaan mitään lopullista päätösvaltaa asioihin vaan taloyhtiö tekee lopulliset päätökset. Tuossa rinnalla on myös lainsäädäntö joka määrittelee paljon taloyhtiössä tapahtuvia asioita kuten tässä tapauksessa sen että asunnoissa pitää olla ilmanvaihto kunnossa. Joskus voi olla tilanne että isännöitsijä ei hoida tehtäviään vaan asiat jää roikkumaan, lopuksi unohtuu ja katoaa maton alle. Tälläisissä tapauksissa taloyhtiön hallituksen olisi pikemmiten alettava harkitsemaan isännöitsijän vaihtamista.
Jos tilanne on se että ketään ei taloyhtiössä kiinnosta mikään asia eikä isännöitsijä halua hoitaa mitään asioita, voi olla harkitsemisen arvoista asuinpaikan vaihtaminen.
Olen kuullut kyllä sellaisistakin tapauksista missä talon asukkaat on antaneet hallitukselle ns. vapaat kädet toimia jolloin asioiden hoitaminen onkin ollut helppoa kun asioihin on saatu nopeasti toimivat ratkaisut. Tällöin tosin taloyhtiössä pitää olla hyvä hallitus ja isännöitsijä.
Näinhän sen pitäisi mennä, että yhtiökokouksessa sovitaan enemmistön päätöksellä tulevan 5 vuotiskauden suuremmat hankkeet tai niiden selvitykset ja muut asukkaisiin vaikuttavat muutokset, jonka jälkeen hallitus alkaa toteuttamaan näitä muutoksia isännöitsijän toimiessa hallituksen tukena ja "käsikassarana".
Tilanne muuttuu epäedulliseen suuntaan, jos yhtiön asiat eivät kiinnosta osakkaita tai osakkaista ei löydy sopivia fiksuja henkilöitä osallistumaan hallitukseen, tällöin hallituksessa istuu todennäköisesti tietämättömiä muuleja, joita isännöitsijä voi vedättää mielensä mukaan.
Toki ammatti isännöitsijöitäkin on moneen junaan ja osa on täysin kelvottomia tai jopa haitallisia kiinteistöjen hyvinvoinnille ja yhtiön taloudelle.
Sitten tilanne menee todella hankalaksi, jos enemmistö yhtiön osakkaista on "vanhoja jääriä", jotka eivät halua käyttää yhtään rahaa kiinteistöjen kunnossapitoon tai jos osakkaissa on hysteerisiä sisäilman laadun tarkkailijoita tai homekammoisia, jotka vaativat jatkuvasti tehtäväksi erilaisia tutkimuksia ja kartoituksia yhtiön laskuun.
Eräässäkin kohtuullisen kokoisessa ( yli 10 taloa ) ja alle 10 vuotta vanhassa paritaloyhtiössä käytiin oikeudessa asti kinastelemassa osakkaan, taloyhtiön ja rakennuttajan vastuista osakkaan epäilemässä sisäilmaongelmassa.
Kyseiseen asuntoon teetettiin erilaisia tutkimuksia ja remontteja taloyhtiön kustannuksella yli 70 k€ arvosta, jonka lisäksi talot aikoinaan rakentanut YIT kävi vielä uusimassa radon putket, pohjalaatan ja sokkelin saumaukset sekä osan salaojista omaan piikkiinsä.
Osakas väitti oikeudessa teettäneensä näiden töiden lisäksi omia tutkimuksiaan ja parannuksia yli 30 k€ summalla, mutta kuulemma ongelma ei ollut ratkennut ja asunnossa asunut perhe kärsi jatkuvista flunssista.
Oikeutta käytiin, kun suurin osa ko. asunnon töistä oli jo tehty ja käräjäoikeus päätyi ns. nahkapäätökseen, jossa selvää asumisterveyteen vaikuttavaa vikaa ei asunnosta löydetty ja kaikki osalliset ( As. Oy, osakas ja YIT ) velvoitettiin maksamaan omat oikeudenkäyntikulunsa, joita taisi kertyä joku 50 k€ yhteensä.
Toki As. Oy:n ja osakkaan kulut taisi suurilta osin kuitata vakuutus.
Kuukauden päästä oikeuden päätöksestä ko. asunto oli myynnissä hyvään hintaan ilman mitään mainintaa mahdollisesta sisäilmaongelmasta.
Omat ongelmansa on sitten niissäkin yhtiöissä, jossa ison siivun asunnoista omistavat sijoittajat taikka sitten yksittäinen sijoittaja tai kaupunki / kunta.
Taloyhtiössä ( alle 20 vuotta vanha 2 kerrostalon yhtiö ), jossa asun, eivät yhtiön asiat kiinnosta suurinta osaa osakkaista, joten hallitus ( jonka puheenjohtaja olen ) saa toimia melkoisen vapaasti kiinteistöjen hyvinvoinnin eteen, tosin kovin suuria päätöksiä kunnossapidosta ei ole vielä tarvinnut tehdä.
Monessa yhtiökokouksessa paikalla on ollut ainoastaan hallitus ( 3 henkeä ) ja 1-3 muuta osakasta, joilla ei ole ollut mitään kiinnostusta tulla hallituksen jäseneksi.
Tällöin 5 vuoden kunnossapitosuunnitelma ja yksittäiset kunnossapito toimet on ollut melkoisen helppo nuijia pöytään, kun kellään ei ole siihen ollut suurempia huomautuksia.
Toki yhtiökokouksen jälkeen, kun hommia tehdään, niin saa kuulla valituksia siitä, miksi joku homma tehdään nyt mutta toista ei tai miksi joku homma on jätetty tekemättä, mutta onneksi sen kanssa voi elää.
Isännöitsijän kanssa minulla on onneksi hyvät suhteet, eikä isännöitsijä tilaa mitään sellaista, minkä kustannuksista ei ole sovittu ilman hallituksen enemmistön lupaa.
www.valvira.fi
