Suurin tekijä tässä marginaalipelissä on se, saako pankki myytyä lainan eteenpäin covered bond pooliin. Nyt se markkina vetää. Näillä marginaalitasoilla niissä marginaaleissa ei ole mitään riskipreemiota käytännössä. Eli lainat ovat näin halpoja koska ne myydään eteenpäin. Pankin riski on nolla sen lainan pooliin siirron jälkeen ja pankki hoitaa vain lainaa asiakkaan suuntaan pientä provikkaa vastaan.
Siis euribor on tällä hetkellä negatiivinen eli efektiivisesti 0% ja jos marginaali on 0.6% niin lainan kulut on se 0.6% + hilut mitä pankki veloittaa per / kk, mikä toi 0.5% tuossa on? Ei se ainekaan euribor ole, joku korkoputki tms? Nordea ei päätä myöskään euriborin määrää, eikä mikään muukaan yksittäinen pankki, euribor on siis viitekorko joka muuttuu koko euroopan taloustilanteen mukaan.
Pyydä tarjous ilman korkoputkea.
Näinhän jo puhelinneuvottelussa ajatuksen korkosuojauksesta lyttäsin ja pyysinkin ilman sitä tarjouksen tekemään. Tahtoi näköjään silti tunkea sen tuohon.
Ei ainakaan omalla kohdalla muuttanut tarjousta mihinkään suuntaan kun jätin korkoputken pois. 0,35% 295k lainalle PK-seudulla.
Vaihdoin just Danskesta S-pankkiin. S-pankki tarjosi marginaaliksi 0.41/12kk. Lainaa on jäljellä 90 000e, asunto sijaitsee helsingissä ja sen arvo on jotain 160k-170k. Piti ottaa 20 vuoden laina, mutta se olikin laitettu 25 vuoden lainaksi. No sama se, en jaksanut lähteä siitä narisemaan. Ai niin, tulot on nettona n.2200e.
Pankit myyvät lainat eteenpäin, joten riskit ja korkotaso määräytyy sen mukaan miten covered bond markkina imee näitä lainoja. Tällä menettelyllä ei ole siis mitään tekemistä perinteisen talletuspankkitoiminan kanssa, jossa pankit itse miettivät näitä riskejä lainatessaan rahaa ulos talletuksia vastaan.
Viisi vuotta sitten minulla oli uhka kahden asunnon loukulle, tosin melko teoreettinen (jos en olisi saanut vanhaa asuntoa myytyä, kaksio pääkaupunkiseudulla). Danske katsoi, että lainakuorma olisi ollut liian iso. Nordea sen sijaan suostui myöntämään lainaa, tosin jouduin ottamaan turhan korkosuojauksen.
Minusta nuo ovat ihan hyviä linjauksia, vaikka joitakin kiinteistösijoittajia varmaan harmittaa.
Tämä viimeistään tekee sijoitusasuntojen ostamisesta täysin kannattamatonta yksityishenkilöille. Näillä hintatasoilla pääoman tuotto siis pari prosenttia ja jatkossa siitä siis vero menisi kahteen kertaan.
Eihän tuo muuta tee kuin aikaistaa veronmaksua - jos siis tuloutettua yhtiölainan lyhennystä ei voi enää vähentää per heti vaan vasta myydessä.
Nykysysteemi vinouttaa ostajien insentiivit aivan sekaisin kun asuntosijoittajan kannalta ostettavan kohteen tärkein ominaisuus on se, että miten taloyhtiön hallitus on päättänyt kirjauttaa yhtiölainan lyhennykset kirjanpidossa.
Tällä hetkellä vähennyskelpoista on 25%, ja nollakorkojen aikakaudella hyöty per vuosi on varsin pieni. Tuosta on enää lyhyt matka nollaan prosenttiin. Koska ihmiset ostavat niin hyviä asuntoja kuin mihin heillä on varaa, niin korkovähennyksellä on ollut lähinnä asuntojen hintoja nostava vaikutus.
Kuten @Zigh sanoi 2x verotusta ei ole, mutta tuo poistaa sen mahdollisuuden että hommaa itsensä tai perheenjäsenen kämppään 2v ennen myyntiä (tai jossain välissä omistusta) ja myy verottomasti ulos. Toki myös tuo heti lankeava verotus mutkistaa tilannetta, eli kun verojen maksua ei voi lykätä niin rahaa pitää löytyä per heti jolloin de facto jokainen uusi kämppä syö rahaa vaikka se olisikin vuokralla - ei kovin houkutteleva sijoituskohde kun 'tili' tehtäisiin todellisuudessa vasta myydessä...
Meinaat että persaukiset ostaisi noita omakseen jos ei tähänkään asti ole siihen pystynyt? Ei tuollainen verotustekninen juttu hinnassa näy kuin korkeintaan kympin-kaksi. Pahimmassa tapauksessa käy niin että veroista lankeavat "extra kulut" maksatatetaan vuokraajalta joten voi olla että vuokrat nouseekin, mutta mikäs siinä
...
Mitkään kulut eivät lankea vuokralaisen maksettavaksi, sillä vapaat vuokramarkkinat ovat kilpailtu business. Se tarkoittaa sitä, että hinnan määrää lyhyellä tähtäimellä kysyntä ja tarjonta, ei tarjontapuolen kustannukset.Meinaat että persaukiset ostaisi noita omakseen jos ei tähänkään asti ole siihen pystynyt? Ei tuollainen verotustekninen juttu hinnassa näy kuin korkeintaan kympin-kaksi. Pahimmassa tapauksessa käy niin että veroista lankeavat "extra kulut" maksatatetaan vuokraajalta joten voi olla että vuokrat nouseekin, mutta mikäs siinä
Pääsääntöisesti uudisrakennusta ei ole samalla paikalla kuin 60-80-luvulla tehtyjä torppia ja vaikka olisikin niin vanhoissa on sitten remonttikulua yhtiölainana. Toisekseen minne kaikkoat alueelta jossa ei ole vanhoja kämppiä, eli kyllä siinä paikallisesti hyvin suurella todennäköisyydellä maksatetaan kulut vuokraajalta. Kolmanneksi jos olet maksanut lainat niin pääomantuottoprosenttisi on huono, päästäksesi samaan OPO tuottoon kuin velkavivuttaja vuokraa pitäisi pyytää vieläkin enemmän... Ja neljänneksi jos alueella sattuu olemaan joku alhaisimmilla kuluilla niin meinaatko etteikö hän ota hymyssä suin muiden_pyynti-10e kämpistä kun tilanne ylipäänsä on se että porukkaa toivoo/rukoilee että saisi kämpän 50 muun hakijan seasta.
Vain jossain jämälähiöissä.
Niin, eli puhutaan marginaalisesta määrästä tapauksia, tilanteessa joka ei ole yleisesti tarjolla yksityiselle vuokravälittäjälle (eli esim. minulle) eikä vaikuta minun vuokranpyynteihini mitenkään.
Kyllä on aika monenkirjavaa väkeä kaikissa uusissa taloissa tänä päivänä. Itseasiassa se muuttovoitto on sitä samaa, ei maakunnissa ole enää nuoria suomalaisia riittävästi jotka muuttaisivat kuolleiden tilalle. Ne maakunnista keskuksiin muuttavatkin tulevat usein sieltä vastaanottokeskuksen puolelta. Siksi nyt rakennetaankin vain yksiöitä ja kaksioita koska ne voidaan viimekädessä aina vuokrata kelalle.
Minne ne sun vuokralaiset menisi jos vuokrataso yleisesti nousee vaikkapa 5-10% koska verotus? Aivan, ei minnekään vai yhtäkkiäkö ne vaihtaa matinkylästä mellunmäkeen jossa asuaa vastaavissa kämpissä KELAn asukkeja maksamatta itse vuokraa euroakaan, mutta vuokralaisesi pendeloi ties minne töihin ja maksaa omansa - tuskin...
Yksiöitä ja kaksioita rakennetaan, koska niistä saa parhaan vuokratuoton, on vuokralainen sitten kuka tahansa.
Mihin se vuokrataso yhtäkkiä yleisesti nousisi kun aivan marginaaliseen osaan vuokra-asunnoista kohdistuu kustannuspaine?
eikös tämä juuri kannustaisi omistusasumiseen?Meinaat että persaukiset ostaisi noita omakseen jos ei tähänkään asti ole siihen pystynyt? Ei tuollainen verotustekninen juttu hinnassa näy kuin korkeintaan kympin-kaksi. Pahimmassa tapauksessa käy niin että veroista lankeavat "extra kulut" maksatatetaan vuokraajalta joten voi olla että vuokrat nouseekin, mutta mikäs siinä
99% kämpistä on viimeisen 10 vuoden aikana rakennettu 60-80% yhtiölainalla ja monessa muussa sitten remonttilainaa yhtiöllä joten ei niitä "ei kosketa" minua asuntoja niin paljoa ole, toisekseen muuttaminen turusta alajärvelle vuokratasoa pakoon ei liene monelle vaihtoehto.
Eiköhän nytkin jokainen jolla jollain tasolla rahkeet riittää ja tulevaisuus on ~5v eteenpäin suht selkeä asu omistusasunnossa. Tuo tempaus hintoja pudottaessaan (jota en usko tapahtuvan) pudottaan hintoja niin maltillisesti että jos et asu nytkään omistusasunnossa niin tuskin asut tulevaisuudessakaan...
Noiden osuus vuokra-asuntokannata on aivan mitätön. Suurin osa uusista vuokra-asunnoista on institutionaalisia, joihin muutos ei vaikuta mitenkään. Ne kun saavat kuitenkin vähentää kuluina kaikki kustannukset joita asunnoista tulee ennen yritysveron maksamista. Tai maksamatta jättämistä jos kyse on säätiöistä.
Instikat rakennuttavat nytkin kämppiä helposti 30% alle mitä yksityiset kämpistä maksavat, eikä se hintatasossa missään näy. Ts. niin paljon revitään rahaa kun joku suostuu maksamaan riippumatta siitä mikä se kustannus todellisuudessa on. Toisekseen mahtaako instikallakaan niitä kuluja olla niin paljoa jos tuota yhtiölainaa ei sielläkään hyväksytä, ei kait ne nyt niin mänttiä lakia säädä että vain yksityiselle tuo on vähennyskevoton mutta yhtiölle ok vähentää? Jos näin niin mikä estää yksityisiä yhtiöittämästä toimintaansa, ei ehkä validi 1 kämpän tapauksessa mutta 3+ lienisi jo järkevää?
Tuulitakki maksaa 30..34%, yhtiö maksaa 20% (yksi asunto riittää tietenkin jos vain perustat yhtiön), säätiö ja ay-liike 0%. Kunnon Panamameiniki siis jos yhtiömuoto kunnossa. Kun katselee niitä tauluja rakennuttajista silloin kun monttuun nousee taloa niin siellä on kaikki kynnelle kynenevät ay-instanssit ja muut 0%-porukka ollutkin kiitettävästi liikkeellä.
Niin, pointtisi vaan tukee väitettäni: miksi kustannukset vaikuttaisivat vuokrapyynteihin kun ne eivät nytkään vaikuta. Kaikki revitään mikä irti saadaan ja ne muutama hassu prosentti kämpistä jotka ovat yhtiölainallisia uusia eivät sanele vuokramarkkinoiden vuokratasoa.
