Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Taneli-]

Jännä että porukka saa täällä jotain 0,35% marginaaleja..

Mieti asiaa kääntäen, jos lainasi olisikin 636 000€ ja olisitte tuore pariskunta lainan ottajina jonka yhteiset tulot tuolla 6000-8000€ paikkeilla niin kyllähän pankin kannattaisi tarjota alhainen marginaali. Parhaassa tapauksessa (pankille) eroa tulisi kun suuri osa lainasta maksettu, väkisin myytäisiin pankin toimesta ja jäisitte vielä hieman velkaa...

Nyt velka (laina) on pieni, riski myös aika mitätön joten se että olet hyvä ja turvallinen asiakas (näin asiakkaana miettien) onkin huono asia. Voit toki myös kysyä saisiko marginaalia alaspäin jos ottaisit tuohon päälle 500k lainan tämä asunto ja ehkä vanhempien perintöhuvila Helsingin keskustasta panttina ja tarkoituksena hankkia toinen kämppä naapuristasi... en yllättyisi ollenkaan jos marginaali tulisi rapisten alaspäin

 

[tarzam]

Miljoona lainaa 0,7% en kilpailuta enkä aio.

 

[Tc4pb]

Muistakaahan nyt että kun ihmettelette toistenne marginaaleja, niin nämähän ovat monen asian summa. Marginaali riippuu virkailijasta, pärstäkertoimestasi, kohteen sijainnista, arvosta, vakuuksista, käsirahasta, omasta historiastasi jne. Kohteen sijainnilla varsinkin on suurin merkitys, koska pankki arvioi myös kohteen sijannin perusteella riskiään.

 

[muronsyöjä]

Muistakaahan nyt että kun ihmettelette toistenne marginaaleja, niin nämähän ovat monen asian summa. Marginaali riippuu virkailijasta, pärstäkertoimestasi, kohteen sijainnista, arvosta, vakuuksista, käsirahasta, omasta historiastasi jne. Kohteen sijainnilla varsinkin on suurin merkitys, koska pankki arvioi myös kohteen sijannin perusteella riskiään.

Suurin tekijä tässä marginaalipelissä on se, saako pankki myytyä lainan eteenpäin covered bond pooliin. Nyt se markkina vetää. Näillä marginaalitasoilla niissä marginaaleissa ei ole mitään riskipreemiota käytännössä. Eli lainat ovat näin halpoja koska ne myydään eteenpäin. Pankin riski on nolla sen lainan pooliin siirron jälkeen ja pankki hoitaa vain lainaa asiakkaan suuntaan pientä provikkaa vastaan.
Jos politiikka/markkinatilanne muuttuu ja covered bond markkina ei vedä enää, tarjottavat marginaalit nousevat prosentin paremmalle puolelle saman tien.

 

[zettis]

Viime viikon olen kilpailuttanut vanhaa asuntolainaani ja uudesta mahdollisesta pankista saisi tällä hetkellä 2% korkokaton 10 vuodeksi hintaan 3000€. Omasta mielestä 3000€ siitä, että korot pysyy alle kahden ei olisi paha. Mitä muut mieltä?

Jotta hintaa voisi millään tavalla arvioida, pitäisi tietää myös lainan määrä. Vaikkapa 100k€ lainaan hinta kuulostaa jo aika kovalta jos vaikkapa vaihtoehtona lyhentäisit lainaa samantien 3k€:lla ja säästäisit 10 vuoden korot tuosta summasta.

 

[FireFly Renaissance]

Sitä juuri meinasin, että tuskin tuollaista määräystä on olemassa kun aika monessa uudessakin talossa on autokatoksessa ulko-ovi. Vai onko tuollainen sitten kerrostaloille, eli rappukäytävän edessä pitää olla tietty varoetäisyys - se ehkä kävisi jo järkeen.

Ei ole. Omakin auto on varmaan 5m kerrostalon ulko-ovesta (etuovi) ja lähimmät ovat 2.5m päässä.

Ihan sopiva matka kyllä, kun aikaisemman kerrostalon parkkipaikat olivat 100m päässä omasta kämpästä

 

[FireFly Renaissance]

Rakenteiden täytyy olla erikseen palosuojattuja ja -turvaluokitettuja jos ne sijoitetaan määrättyä varoetäisyyttä lähemmäs.
Rakennuttaja siis säästää rahaa jos autopaikat sijoitetaan esim. tuonne kymmeneen metriin.

Meinas mennä ohi...

Eikai betonisen kerrostalon seinää nyt tarvi mitenkään erikseen palosuojata?

Joku puinen rivitalo voi sitten olla toinen juttu.

 

[Kutvonen]

Asuntolainaa kilpailuttamassa ja tänään nordea iski 150k lainalle 0,6% marginaalin +0,5% 12kk euribor. Luoton kokonaiskorko 1,1% ja todellinen vuosikorko 0,9%. Handelsbanken taasen antaisi 0,65%+0,0% 12kk euribor. Todellisen vuosikoron jäädessä 0,73%. Onko näin ettei nordean euribor laske alle 0,5%?

 

[Technocrat]

Asuntolainaa kilpailuttamassa ja tänään nordea iski 150k lainalle 0,6% marginaalin +0,5% 12kk euribor. Luoton kokonaiskorko 1,1% ja todellinen vuosikorko 0,9%. Handelsbanken taasen antaisi 0,65%+0,0% 12kk euribor. Todellisen vuosikoron jäädessä 0,73%. Onko näin ettei nordean euribor laske alle 0,5%?

Siis euribor on tällä hetkellä negatiivinen eli efektiivisesti 0% ja jos marginaali on 0.6% niin lainan kulut on se 0.6% + hilut mitä pankki veloittaa per / kk, mikä toi 0.5% tuossa on? Ei se ainekaan euribor ole, joku korkoputki tms? Nordea ei päätä myöskään euriborin määrää, eikä mikään muukaan yksittäinen pankki, euribor on siis viitekorko joka muuttuu koko euroopan taloustilanteen mukaan.

 

[Kutvonen]

Siis euribor on tällä hetkellä negatiivinen eli efektiivisesti 0% ja jos marginaali on 0.6% niin lainan kulut on se 0.6% + hilut mitä pankki veloittaa per / kk, mikä toi 0.5% tuossa on? Ei se ainekaan euribor ole, joku korkoputki tms? Nordea ei päätä myöskään euriborin määrää, eikä mikään muukaan yksittäinen pankki, euribor on siis viitekorko joka muuttuu koko euroopan taloustilanteen mukaan.

Joo. Taisi ollakkin korkosuojaus. Hieman hämäävästi kirjoitettu lainatarjoukseen.
Marginaali ja viitekorko 0,6% + EURIBOR 12 kk 0,500%. Luoton kokonaiskorko 1,1% (31.05.2019)
Korkosuojaus Ehdotuksemme koron nousulta suojautumiseen on 7 vuoden Korkoputki. Korkoputken lattiataso 0,500% varmistaa lainan viitekoron vähimmäistason

Korkokatto | Suojaa asuntolainasi korot

 

[Technocrat]

Joo. Taisi ollakkin korkosuojaus. Hieman hämäävästi kirjoitettu lainatarjoukseen.
Marginaali ja viitekorko 0,6% + EURIBOR 12 kk 0,500%. Luoton kokonaiskorko 1,1% (31.05.2019)
Korkosuojaus Ehdotuksemme koron nousulta suojautumiseen on 7 vuoden Korkoputki. Korkoputken lattiataso 0,500% varmistaa lainan viitekoron vähimmäistason

Korkokatto | Suojaa asuntolainasi korot

Pyydä tarjous ilman korkoputkea.

 

[Kutvonen]

Pyydä tarjous ilman korkoputkea.

Näinhän jo puhelinneuvottelussa ajatuksen korkosuojauksesta lyttäsin ja pyysinkin ilman sitä tarjouksen tekemään. Tahtoi näköjään silti tunkea sen tuohon.

 

[Technocrat]

Toki itse kun Nordealta lainaa pyysin, he heittivät tarjoukseen tuon mukaan sanoivat, että jos sitä ei ota, on hinta sama. En siis ole vielä lainaa kuitenkaan ottanut, joten en tiedä miten yskivät jos sitä ei ota.

 

[tarzam]

Onko kukaan törmännyt siihen että osa pankeista ei anna tarjousta ja osa antaa?

 

[megaesa]

Toki itse kun Nordealta lainaa pyysin, he heittivät tarjoukseen tuon mukaan sanoivat, että jos sitä ei ota, on hinta sama. En siis ole vielä lainaa kuitenkaan ottanut, joten en tiedä miten yskivät jos sitä ei ota.

Ei ainakaan omalla kohdalla muuttanut tarjousta mihinkään suuntaan kun jätin korkoputken pois. 0,35% 295k lainalle PK-seudulla.

 

[Villelj]

Kyllä,asunnon oston vähä yli kk sitten ja lainatarjouksen laitoin 4 eri pankkiin.
Kaksi ei ikinä vastannut mitään,OP viivytteli yli viikon ja Danske hoiti homman kotiin 4 päivässä.

Ei varmaan vaikea arvata mihin yli 30v OPn asiakkaana olleena siirryin

 

[hooki]

Todennäköisesti noita 0,3-0,5% marginaaleja ei saa juurikaan pääkaupunkiseudun tai muutaman muun kasvukeskuksen ulkopuolelle. Lainan määrän pitää lisäksi olla varsin suuri ja kohteen pankille sopiva.

Vaihdoin just Danskesta S-pankkiin. S-pankki tarjosi marginaaliksi 0.41/12kk. Lainaa on jäljellä 90 000e, asunto sijaitsee helsingissä ja sen arvo on jotain 160k-170k. Piti ottaa 20 vuoden laina, mutta se olikin laitettu 25 vuoden lainaksi. No sama se, en jaksanut lähteä siitä narisemaan. Ai niin, tulot on nettona n.2200e.

 

[muronsyöjä]

Helsinki varmaan erottuu vielä ihan omana alueenaan, riski on pankkien mielestä siellä vähäisin.

Pankit myyvät lainat eteenpäin, joten riskit ja korkotaso määräytyy sen mukaan miten covered bond markkina imee näitä lainoja. Tällä menettelyllä ei ole siis mitään tekemistä perinteisen talletuspankkitoiminan kanssa, jossa pankit itse miettivät näitä riskejä lainatessaan rahaa ulos talletuksia vastaan.

 

[juha.]

Onko kukaan törmännyt siihen että osa pankeista ei anna tarjousta ja osa antaa?

Täällä. Kohde on tosin rempattava ja hiukkasen omituinen, mutta laina on pieni 50k€ ja takaukset kunnossa. Silti oli haasteita,ja kattavampi remppasuunnitelma, alustavat aikataulut ja tarkempaa setvimistä halusivat. Marginaali varmaan tais olla tasan 1, mutta tuolla lainalla ja takaisinmaksu-ajatuksella ihan sama.
OP.
...ja niin siis Danske, Säästöpankki ja Nordea ei lähtenyt, tai ehkä olisivat jos samat liturgiat olisi heille laittanut kuin OP:lle...

 

[vemkki]

Onko kukaan törmännyt siihen että osa pankeista ei anna tarjousta ja osa antaa?

Viisi vuotta sitten minulla oli uhka kahden asunnon loukulle, tosin melko teoreettinen (jos en olisi saanut vanhaa asuntoa myytyä, kaksio pääkaupunkiseudulla). Danske katsoi, että lainakuorma olisi ollut liian iso. Nordea sen sijaan suostui myöntämään lainaa, tosin jouduin ottamaan turhan korkosuojauksen.

 

[OD.]

Paljonko yhtiölaina oli?

 

[pete874]

Täällä Danskesta saatu laina 273 000e(avokin kanssa) joku kuukaus sitte ja marginaali saatiin kilpailutettua 0.4%. Kämpän hinta oli vähän vajaa 300k. Asunto sijaitsee PK-seudulla

 

[Wemps]

IL paljastaa: Kaikki Rinteen hallituksen veropäätöksistä – tuloverotusta kevennetään vain 200 miljoonalla eurolla, asuntolainojen korkojen vähennysoikeus poistuu

Asuntolainan korkojen verovähennys poistuu kokonaan
Hallitus jatkaa edellisten hallitusten linjaa, jossa oman asunnon asuntolainan korkojen verovähennyksistä luovutaan asteittain. Jäljelle jäänyt verovähennys poistuu kokonaan hallituskauden aikana.

Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta.

Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.

Hallitus selvittää vuoteen 2022 mennessä mahdollisuudet periä ulkomaisten rahastojen ja muiden verovapaiden yhteisöjen kiinteistösijoituksista saamista voitoista kohtuullista veroa.

Toivottavasti tämäkin jumittuu byrokratian rattaisiin eikä realisoidu vielä

 

[vemkki]

IL paljastaa: Kaikki Rinteen hallituksen veropäätöksistä – tuloverotusta kevennetään vain 200 miljoonalla eurolla, asuntolainojen korkojen vähennysoikeus poistuu

Asuntolainan korkojen verovähennys poistuu kokonaan
Hallitus jatkaa edellisten hallitusten linjaa, jossa oman asunnon asuntolainan korkojen verovähennyksistä luovutaan asteittain. Jäljelle jäänyt verovähennys poistuu kokonaan hallituskauden aikana.

Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta.

Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.

Hallitus selvittää vuoteen 2022 mennessä mahdollisuudet periä ulkomaisten rahastojen ja muiden verovapaiden yhteisöjen kiinteistösijoituksista saamista voitoista kohtuullista veroa.

Toivottavasti tämäkin jumittuu byrokratian rattaisiin eikä realisoidu vielä

Minusta nuo ovat ihan hyviä linjauksia, vaikka joitakin kiinteistösijoittajia varmaan harmittaa.

 

[kjns]

Minusta nuo ovat ihan hyviä linjauksia, vaikka joitakin kiinteistösijoittajia varmaan harmittaa.

Paitsi että tää ei vaikuta kovin suoraan asuntosijoittajiin, koska korkovähennyksen saa vain perheen vakituiseksi asunnoksi hankittavan kohteen ostoon tai peruskorjaukseen... paitsi toki jos tän ansiosta entistä useampi on pakotettu asumaan vuokralla entistä pidempään niin sehän on vaan more profit sijoittajille.

Kyllä ne kämpät varmaan tulevaisuudessakin kaupaksi menee, mutta vähemmän jää vaan asuntovelalliselle rahaa käteen.

 

[meridian]

Helppohan demareiden on tuokin verovähennys poistaa, kun 99% omista äänestäjistä on eläkeläisiä joilla on asuntolainat maksettu pois kauan aikaa sitten kun korosta vielä oli vähennyskelpoista 100%...

 

[muronsyöjä]

Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta.

Tämä viimeistään tekee sijoitusasuntojen ostamisesta täysin kannattamatonta yksityishenkilöille. Näillä hintatasoilla pääoman tuotto siis pari prosenttia ja jatkossa siitä siis vero menisi kahteen kertaan.

Verouudistus tuskin kuitenkaan kohdistuu demukoille tärkeään AY-liikkeeseen, joille vuokra-asuntobisnes säilyy edelleen täysin verovapaana.

 

[Zigh]

Tämä viimeistään tekee sijoitusasuntojen ostamisesta täysin kannattamatonta yksityishenkilöille. Näillä hintatasoilla pääoman tuotto siis pari prosenttia ja jatkossa siitä siis vero menisi kahteen kertaan.

Eihän tuo muuta tee kuin aikaistaa veronmaksua - jos siis tuloutettua yhtiölainan lyhennystä ei voi enää vähentää per heti vaan vasta myydessä.

 

[zepi]

Tämä viimeistään tekee sijoitusasuntojen ostamisesta täysin kannattamatonta yksityishenkilöille. Näillä hintatasoilla pääoman tuotto siis pari prosenttia ja jatkossa siitä siis vero menisi kahteen kertaan.

Verouudistus tuskin kuitenkaan kohdistuu demukoille tärkeään AY-liikkeeseen, joille vuokra-asuntobisnes säilyy edelleen täysin verovapaana.

Nykysysteemi vinouttaa ostajien insentiivit aivan sekaisin kun asuntosijoittajan kannalta ostettavan kohteen tärkein ominaisuus on se, että miten taloyhtiön hallitus on päättänyt kirjauttaa yhtiölainan lyhennykset kirjanpidossa.

Pois vaan tuollainen sekoilua aiheuttava lainsäädännöllinen porsaanreikä joka aiheuttaa juuri niitä pahimpia kiinteistökuplia.

Terveisin parin sijoitusasunnon omistaja.

 

[vemkki]

Helppohan demareiden on tuokin verovähennys poistaa, kun 99% omista äänestäjistä on eläkeläisiä joilla on asuntolainat maksettu pois kauan aikaa sitten kun korosta vielä oli vähennyskelpoista 100%...

Tällä hetkellä vähennyskelpoista on 25%, ja nollakorkojen aikakaudella hyöty per vuosi on varsin pieni. Tuosta on enää lyhyt matka nollaan prosenttiin. Koska ihmiset ostavat niin hyviä asuntoja kuin mihin heillä on varaa, niin korkovähennyksellä on ollut lähinnä asuntojen hintoja nostava vaikutus.

 

[jinx1980]

Tämä viimeistään tekee sijoitusasuntojen ostamisesta täysin kannattamatonta yksityishenkilöille. Näillä hintatasoilla pääoman tuotto siis pari prosenttia ja jatkossa siitä siis vero menisi kahteen kertaan.

Verouudistus tuskin kuitenkaan kohdistuu demukoille tärkeään AY-liikkeeseen, joille vuokra-asuntobisnes säilyy edelleen täysin verovapaana.

Eihän tuo muuta tee kuin aikaistaa veronmaksua - jos siis tuloutettua yhtiölainan lyhennystä ei voi enää vähentää per heti vaan vasta myydessä.

Kuten @Zigh sanoi 2x verotusta ei ole, mutta tuo poistaa sen mahdollisuuden että hommaa itsensä tai perheenjäsenen kämppään 2v ennen myyntiä (tai jossain välissä omistusta) ja myy verottomasti ulos. Toki myös tuo heti lankeava verotus mutkistaa tilannetta, eli kun verojen maksua ei voi lykätä niin rahaa pitää löytyä per heti jolloin de facto jokainen uusi kämppä syö rahaa vaikka se olisikin vuokralla - ei kovin houkutteleva sijoituskohde kun 'tili' tehtäisiin todellisuudessa vasta myydessä...

 

[Bigmoneyoregano]

Kuten @Zigh sanoi 2x verotusta ei ole, mutta tuo poistaa sen mahdollisuuden että hommaa itsensä tai perheenjäsenen kämppään 2v ennen myyntiä (tai jossain välissä omistusta) ja myy verottomasti ulos. Toki myös tuo heti lankeava verotus mutkistaa tilannetta, eli kun verojen maksua ei voi lykätä niin rahaa pitää löytyä per heti jolloin de facto jokainen uusi kämppä syö rahaa vaikka se olisikin vuokralla - ei kovin houkutteleva sijoituskohde kun 'tili' tehtäisiin todellisuudessa vasta myydessä...

Tosiaan aika moni uudiskohteisiin sijoittanut saa kyllä miettiä kassavirtalaskelmat uusiksi mikäli tuo lyhennysten vähennysoikeus poistetaan. Toivottavasti ei ihan pelkästään tuon varassa ole homma pyörinyt...

 

[pete874]

Pois vaan sijottajien suosiminen, niin saadaan noitten pienten kämppien hinnat takas normaaliksi.

 

[jinx1980]

Pois vaan sijottajien suosiminen, niin saadaan noitten pienten kämppien hinnat takas normaaliksi.

Meinaat että persaukiset ostaisi noita omakseen jos ei tähänkään asti ole siihen pystynyt? Ei tuollainen verotustekninen juttu hinnassa näy kuin korkeintaan kympin-kaksi. Pahimmassa tapauksessa käy niin että veroista lankeavat "extra kulut" maksatatetaan vuokraajalta joten voi olla että vuokrat nouseekin, mutta mikäs siinä ...

 

[zepi]

Meinaat että persaukiset ostaisi noita omakseen jos ei tähänkään asti ole siihen pystynyt? Ei tuollainen verotustekninen juttu hinnassa näy kuin korkeintaan kympin-kaksi. Pahimmassa tapauksessa käy niin että veroista lankeavat "extra kulut" maksatatetaan vuokraajalta joten voi olla että vuokrat nouseekin, mutta mikäs siinä ...

Mitkään kulut eivät lankea vuokralaisen maksettavaksi, sillä vapaat vuokramarkkinat ovat kilpailtu business. Se tarkoittaa sitä, että hinnan määrää lyhyellä tähtäimellä kysyntä ja tarjonta, ei tarjontapuolen kustannukset.

Tyyliin 90%:lle vuokranantajista lainsäädännön muutoksesta ei koidu mitään kustannuksia -> heillä ei ole mitään korotuspaineta. Sille jäljelle jäävälle 10%:lle koituu lisäkustannuksia ja he koittava nostaa yksipuolisesti vuokrapyyntöjä -> asukkaat kaikkoavat niille jotka eivät nosta vuokria.

Parhaiten tämä näkyy taloissa, joissa osa vuokranantajista on maksanut yhtiölainat veke ja osa jättänyt maksamatta. Tällöin osalle tulee lisäkuluja, mutta miten he voisivat yhtäkkiä nostaa vuokriaan ilman, että vuokralaiset katoavat kun talon muilta vuokranantajilta saa asunnon halvemmalla?
-
Pitkällä tähtäimellä mahdollinen tuotto-odotusten lasku näkyy sitten sijoitusasuntojen kysynnän laskuna, joka pääomittuu kämppien hintaan. Ja tämä tasa nostaa tietty vuokratuttoja suhteessa tarvitun pääoman määrään palauttaen tasapainotilan.

 

[jinx1980]

Mitkään kulut eivät lankea vuokralaisen maksettavaksi, sillä vapaat vuokramarkkinat ovat kilpailtu business. Se tarkoittaa sitä, että hinnan määrää lyhyellä tähtäimellä kysyntä ja tarjonta, ei tarjontapuolen kustannukset.

Tyyliin 90%:lle vuokranantajista lainsäädännön muutoksesta ei koidu mitään kustannuksia -> heillä ei ole mitään korotuspaineta. Sille jäljelle jäävälle 10%:lle koituu lisäkustannuksia ja he koittava nostaa yksipuolisesti vuokrapyyntöjä -> asukkaat kaikkoavat niille jotka eivät nosta vuokria.

Parhaiten tämä näkyy taloissa, joissa osa vuokranantajista on maksanut yhtiölainat veke ja osa jättänyt maksamatta. Tällöin osalle tulee lisäkuluja, mutta miten he voisivat yhtäkkiä nostaa vuokriaan ilman, että vuokralaiset katoavat kun talon muilta vuokranantajilta saa asunnon halvemmalla?
-
Pitkällä tähtäimellä mahdollinen tuotto-odotusten lasku näkyy sitten sijoitusasuntojen kysynnän laskuna, joka pääomittuu kämppien hintaan. Ja tämä tasa nostaa tietty vuokratuttoja suhteessa tarvitun pääoman määrään palauttaen tasapainotilan.

Pääsääntöisesti uudisrakennusta ei ole samalla paikalla kuin 60-80-luvulla tehtyjä torppia ja vaikka olisikin niin vanhoissa on sitten remonttikulua yhtiölainana. Toisekseen minne kaikkoat alueelta jossa ei ole vanhoja kämppiä, eli kyllä siinä paikallisesti hyvin suurella todennäköisyydellä maksatetaan kulut vuokraajalta. Kolmanneksi jos olet maksanut lainat niin pääomantuottoprosenttisi on huono, päästäksesi samaan OPO tuottoon kuin velkavivuttaja vuokraa pitäisi pyytää vieläkin enemmän... Ja neljänneksi jos alueella sattuu olemaan joku alhaisimmilla kuluilla niin meinaatko etteikö hän ota hymyssä suin muiden_pyynti-10e kämpistä kun tilanne ylipäänsä on se että porukkaa toivoo/rukoilee että saisi kämpän 50 muun hakijan seasta.

 

[zepi]

No mikset nosta nyt heti sitä vuokraa kun kerran jonossa on kymmeniä tulijoita? Mikä rajoittaa menoa? Se, että oikeasti kysyntää ei sillä korkeammalla vuokralla ehkä olekaan?

 

[muronsyöjä]

Nämä teoreettiset mallit kysynnän ja tarjonnan vaikutuksista vuokriin voi tässä maassa unohtaa kun Kela käytännössä määrää sen vuokratason tekemillään tukitasopäätöksillä.

 

[zepi]

Nämä teoreettiset mallit kysynnän ja tarjonnan vaikutuksista vuokriin voi tässä maassa unohtaa kun Kela käytännössä määrää sen vuokratason tekemillään tukitasopäätöksillä.

Vain jossain jämälähiöissä.

Uusiin sijoitusasuntoihin ei taida kelatapauksia juuri muuttaa, kun vuokrataso on reilusti korkeampi kuin mihin kelasta irtoaa toimeentulotuen maksusitoomusta.

 

[zepi]

Yksiasuva saa parhaimmillaan 700 euroa sossutukia pelkkään asumiseen, YH jo reilusti päälle tonnin riippuen lasten lukumäärästä ja ns. etnisestä profiloinnista. Esimerkiksi Matinkylästä löytyy useita uudiskohteita, joiden huoneistojen ovissa lukee Forenom. Forenom puolestaan vuokraa asunnot asunnottomille, ex-vangeille ja päihdeongelmaisille yhteiskunnan maksaessa viulut.
Hätämajoitus tulee Espoolle kalliiksi

Niin, eli puhutaan marginaalisesta määrästä tapauksia, tilanteessa joka ei ole yleisesti tarjolla yksityiselle vuokravälittäjälle (eli esim. minulle) eikä vaikuta minun vuokranpyynteihini mitenkään.

Jätkänsaaressa kaksioiden vuokrat lähtevät n. 1250e/kk:ssa, eikä kelalta todennäköisesti heru maksusitoomusta siihen kun paljon halvemmallakin saman kokoisia asuntoja kaupungista löytyy.
-
Edelleen: Kun minä tarjoan asuntojani vuokralle, niin vuokrapyyntöni ovat niin korkeat, ettei niihin tule tarjokkaiksi kelatapauksia. En myöskään voi pyytää nykyistä enempää vuokraa, riippumatta omien kustannuksieni kehittymisestä, koska jos nostan vuokrapyyntöjä, vuokralaisia ei tule. Miksi tulisi, kun muilta saa halvemmalla?

 

[muronsyöjä]

Vain jossain jämälähiöissä.

Uusiin sijoitusasuntoihin ei taida kelatapauksia juuri muuttaa, kun vuokrataso on reilusti korkeampi kuin mihin kelasta irtoaa toimeentulotuen maksusitoomusta.

Kyllä on aika monenkirjavaa väkeä kaikissa uusissa taloissa tänä päivänä. Itseasiassa se muuttovoitto on sitä samaa, ei maakunnissa ole enää nuoria suomalaisia riittävästi jotka muuttaisivat kuolleiden tilalle. Ne maakunnista keskuksiin muuttavatkin tulevat usein sieltä vastaanottokeskuksen puolelta. Siksi nyt rakennetaankin vain yksiöitä ja kaksioita koska ne voidaan viimekädessä aina vuokrata kelalle.

 

[jinx1980]

Edelleen: Kun minä tarjoan asuntojani vuokralle, niin vuokrapyyntöni ovat niin korkeat, ettei niihin tule tarjokkaiksi kelatapauksia. En myöskään voi pyytää nykyistä enempää vuokraa, riippumatta omien kustannuksieni kehittymisestä, koska jos nostan vuokrapyyntöjä, vuokralaisia ei tule. Miksi tulisi, kun muilta saa halvemmalla?

Minne ne sun vuokralaiset menisi jos vuokrataso yleisesti nousee vaikkapa 5-10% koska verotus? Aivan, ei minnekään vai yhtäkkiäkö ne vaihtaa matinkylästä mellunmäkeen jossa asuaa vastaavissa kämpissä KELAn asukkeja maksamatta itse vuokraa euroakaan, mutta vuokralaisesi pendeloi ties minne töihin ja maksaa omansa - tuskin...

 

[vemkki]

Siksi nyt rakennetaankin vain yksiöitä ja kaksioita koska ne voidaan viimekädessä aina vuokrata kelalle.

Yksiöitä ja kaksioita rakennetaan, koska niistä saa parhaan vuokratuoton, on vuokralainen sitten kuka tahansa.

 

[zepi]

Minne ne sun vuokralaiset menisi jos vuokrataso yleisesti nousee vaikkapa 5-10% koska verotus?

Mihin se vuokrataso yhtäkkiä yleisesti nousisi kun aivan marginaaliseen osaan vuokra-asunnoista kohdistuu kustannuspaine?

Yleisemmin: Juuri minun vuokralaisteni ei tarvitse lähteä mihinkään, jotta koko markkinan kysyntä ja tarjonta kohtaavat.

Jos vuokrataso yleisesti pyrkii keulimaan liikaa suhteessa joidenkin maksukykyyn, niin muutama opiskelija, yksin asuva nuori tai seurusteleva hankkiutuukin yksin vuokratuista yksiöstä / kaksiosta kimppakämppään tai muuttaa yhteen aikaisemmassa suhteen vaiheessakuin matalampien vuokrien tapauksessa taphtuisi. Tämä koko markkinoiden keskiarvona tapahtuva reagointi taas vähentää kysyntää yleisesti, joka tasapainottaa hinnannousupainetta.

Edit: ja lisättäköön vielä, että jos asumiskustannuksen ero omistus vs. Vuokra välillä kasvaa liian suureksi, niin yhä useammalla on myös varaa / halua muuttaa omistusasujaksi.

Tunnen useampia hyvätuloisia yksilöitä / pareja, jotka asuvat vuokralla, koska maksavat mielummin 1500€/kk vuokraa kuin ottavat 500k asuntolainaa. Jos vuokrataso suhteessa ostohintoihin nousee, niin muutama heistä vaihtaa asumismuotoa omistusasumeen vähentäen vuokra-asuntojen kysyntää.

 

[pete874]

Meinaat että persaukiset ostaisi noita omakseen jos ei tähänkään asti ole siihen pystynyt? Ei tuollainen verotustekninen juttu hinnassa näy kuin korkeintaan kympin-kaksi. Pahimmassa tapauksessa käy niin että veroista lankeavat "extra kulut" maksatatetaan vuokraajalta joten voi olla että vuokrat nouseekin, mutta mikäs siinä ...

eikös tämä juuri kannustaisi omistusasumiseen?

Edit: vuokranantajilla onjo ihan järkyttäviä vuokria, kun ei kukaan haluu asuu omistuskämpissä ni pakko maksaa isoo vuokraa.
Me just muutettiin 40neliöisestä kerrostalokaksiosta 86,5neliöiseen omistusrivariin. Asuinkulut nousivat 880e -> 1063e(sisältää vastikkeen)

 

[jinx1980]

Mihin se vuokrataso yhtäkkiä yleisesti nousisi kun aivan marginaaliseen osaan vuokra-asunnoista kohdistuu kustannuspaine?

99% kämpistä on viimeisen 10 vuoden aikana rakennettu 60-80% yhtiölainalla ja monessa muussa sitten remonttilainaa yhtiöllä joten ei niitä "ei kosketa" minua asuntoja niin paljoa ole, toisekseen muuttaminen turusta alajärvelle vuokratasoa pakoon ei liene monelle vaihtoehto.

eikös tämä juuri kannustaisi omistusasumiseen?

Edit: vuokranantajilla onjo ihan järkyttäviä vuokria, kun ei kukaan haluu asuu omistuskämpissä ni pakko maksaa isoo vuokraa.
Me just muutettiin 40neliöisestä kerrostalokaksiosta 86,5neliöiseen omistusrivariin. Asuinkulut nousivat 880e -> 1063e(sisältää vastikkeen)

Eiköhän nytkin jokainen jolla jollain tasolla rahkeet riittää ja tulevaisuus on ~5v eteenpäin suht selkeä asu omistusasunnossa. Tuo tempaus hintoja pudottaessaan (jota en usko tapahtuvan) pudottaan hintoja niin maltillisesti että jos et asu nytkään omistusasunnossa niin tuskin asut tulevaisuudessakaan...

 

[zepi]

99% kämpistä on viimeisen 10 vuoden aikana rakennettu 60-80% yhtiölainalla ja monessa muussa sitten remonttilainaa yhtiöllä joten ei niitä "ei kosketa" minua asuntoja niin paljoa ole, toisekseen muuttaminen turusta alajärvelle vuokratasoa pakoon ei liene monelle vaihtoehto.

Noiden osuus vuokra-asuntokannata on aivan mitätön. Suurin osa uusista vuokra-asunnoista on institutionaalisia, joihin muutos ei vaikuta mitenkään. Ne kun saavat kuitenkin vähentää kuluina kaikki kustannukset joita asunnoista tulee ennen yritysveron maksamista. Tai maksamatta jättämistä jos kyse on säätiöistä.

Vanhojen kämppien remonttilainat ovat aika harvoin tuloutettuja ja suurin osa kun on jotain mitättömiä muutamien tonnien parvekeremppoja. Niissä muutamissa tapauksissa missä puhutaan putkirempoista lainat ovat luokkaa 20-30k/asunto, eli luokkaa 200-300/v korkomenoja.

Edelleen, et ota mitään kantaa siihen, että miksi ihmiset eivät reagoisi vuokrien nousuun. Riittää, että 1% vuokralaisista reagoi ja se tuo paljon uutta vuokrattavaa markkinoille.

Minusta pitäisi lähteä toisesta suunnasta: Miksi kysyntä ja tarjonta eivät toimisi vuokramarkkinoilla?

 

[jinx1980]

Noiden osuus vuokra-asuntokannata on aivan mitätön. Suurin osa uusista vuokra-asunnoista on institutionaalisia, joihin muutos ei vaikuta mitenkään. Ne kun saavat kuitenkin vähentää kuluina kaikki kustannukset joita asunnoista tulee ennen yritysveron maksamista. Tai maksamatta jättämistä jos kyse on säätiöistä.?

Instikat rakennuttavat nytkin kämppiä helposti 30% alle mitä yksityiset kämpistä maksavat, eikä se hintatasossa missään näy. Ts. niin paljon revitään rahaa kun joku suostuu maksamaan riippumatta siitä mikä se kustannus todellisuudessa on. Toisekseen mahtaako instikallakaan niitä kuluja olla niin paljoa jos tuota yhtiölainaa ei sielläkään hyväksytä, ei kait ne nyt niin mänttiä lakia säädä että vain yksityiselle tuo on vähennyskevoton mutta yhtiölle ok vähentää? Jos näin niin mikä estää yksityisiä yhtiöittämästä toimintaansa, ei ehkä validi 1 kämpän tapauksessa mutta 3+ lienisi jo järkevää?

 

[leatherm0nkey]

Juuri tuli kilpailutettua vaimon kanssa asuntolaina. Pk-seudulla asunto. Danskesta saatiin 0,3% marginaali 12kk Euriborilla. OP tarjosi 0,4% marginaalin samaisella euriborilla. Jäätiin Danskelle kuitenkin. Sen verran oli lainaakin maksettu (+ asunnon arvo kohonnut), että vakuudetkin sai pois. Hyvä kokonaisuus mielestäni tuli.

 

[muronsyöjä]

Instikat rakennuttavat nytkin kämppiä helposti 30% alle mitä yksityiset kämpistä maksavat, eikä se hintatasossa missään näy. Ts. niin paljon revitään rahaa kun joku suostuu maksamaan riippumatta siitä mikä se kustannus todellisuudessa on. Toisekseen mahtaako instikallakaan niitä kuluja olla niin paljoa jos tuota yhtiölainaa ei sielläkään hyväksytä, ei kait ne nyt niin mänttiä lakia säädä että vain yksityiselle tuo on vähennyskevoton mutta yhtiölle ok vähentää? Jos näin niin mikä estää yksityisiä yhtiöittämästä toimintaansa, ei ehkä validi 1 kämpän tapauksessa mutta 3+ lienisi jo järkevää?

Tuulitakki maksaa 30..34%, yhtiö maksaa 20% (yksi asunto riittää tietenkin jos vain perustat yhtiön), säätiö ja ay-liike 0%. Kunnon Panamameiniki siis jos yhtiömuoto kunnossa. Kun katselee niitä tauluja rakennuttajista silloin kun monttuun nousee taloa niin siellä on kaikki kynnelle kynenevät ay-instanssit ja muut 0%-porukka ollutkin kiitettävästi liikkeellä.