Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[KoessiKenguru]

Tuo 10% lisähintaa alkaa vain karkoittamaan ostajia täällä pääkaupunkiseudulla, kun hinnat ovat muutenkin ihmisille ihan kipurajoilla. Muutenkin sanoisin, että on suhteellisen harvinaista täällä että hinnat noin paljon tippuisivat mikäli pyynti on hinnoiteltu kutakuinkin realistisesti.

Pääkaupunkiseudulla varmasti tosiaan onkin näin, itsellä ei ole mitään käsitystä PK-seudun hinnoista kun Etelä-Savon muuttotappioalueella asuu ja vuoden päivät täällä noita hintoja katsellut. Hyvin monella on täällä vähintäänkin epärealistinen käsitys oman talon arvosta, luultavasti vedetään liikaa tunnetta peliin ja uusissa taloissa toki peilataan siihen rakentamisen hintaan - tänne rakentamalla vaan ei ole mitään takuuta siitä, että myymällä edes käytännössä uutena saisi läheskään samaa kuin mitä rakentamiseen on edes käytetty.

Näissä kyse ei sinänsä ole tinkivaroista, vaan väärin hinnoittelusta. Jos myyjä jääräpäisesti pitää kiinni omasta hintamielikuvastaan vaikka tarjoukset on järestään 15-20% alle pyynnin ja myyntiaika lasketaan vuosissa, niin silloin se tarjousten hintahaarukka on kohteen oikea hinta eikä se mitä myyjä kuvittelee. Tinkivarallahan tarkoitetaan hintapyynnön ja kauppahinnan välistä erotusta, tai pyyntihinnan ja myyjän päässään laskeman hyväksymispisteen välistä eroa. Tinkivaran ja väärin hinnoittelun ero on siinä, että tinkivaran kanssa kämppä menee kaupaksi, mutta väärin hinnoittelemalla ei

Näinhän se on. Myyjä selitteli korkeaa hintapyyntiään sillä, miten paljon on tehnyt työtunteja talon eteen (on itse rakentanut talonsa) ja miten paljon tontti, tontin muokkaus ja tarvikkeet ovat maksaneet. No, oikea hintahan ei ole se paljonko työtunneista ja tarvikkeista yhteenlaskettuna tulee eikä minua se ostajana varsinaisesti kiinnostakaan vaan se, millä hinnalla talo menee kaupaksi. Jos talo on vuoden myynnissä ja hintaa joudutaan tiputtelemaan katsojien houkuttelemiseksi voi jo suoraan todeta, että hinnoittelu ei ole osunut kohdalleen ja onko sitten vielä omarakentamassa tunneside sotkemassa hinnoittelua. Ostaja vaan ei maksa mistään tunnearvoista eikä edes myyjän työtunneista vaan siitä, minkä arvoiseksi talon alueella kokee. Jos taas on ollut tarkoituksena vain rakentaa talo myytäväksi on selkeästi yliammuttu omat arviot talon käypästä myyntihinnasta rakennusvaiheessa.

Voi toki olla, että omassa tapauksessa myyjä on saanut tarjouksen joka on myyntihinnan verran mutta ainakin kaikissa tarjouksissa mitkä minä tiedän myyjän saaneen on oman myynti ehtona. Tällaisessa tapauksessa itse myyjän kohdalla ottaisin mieluummin sen 5000e takkiin kuin alkaisin katselemaan milloin toinen saa omansa myytyä. Voihan toki olla että pienen mietiskelyajan jälkeen alkaa myyjälläkin mieli muuttua, mutta en pidättelisi henkeä kun alkuasenne on ollut jo tuota luokkaa tarjousten kanssa.

 

[Juha_H]

Onko jollain heittää esimerkkiä laskurista, jossa vertaillaan onko kannattavampaa lyhentää asuntovelkaa pois, tai vastaavasti painottaa kuukausisäästämistä enemmän Seligsonin osakeindeksirahastoihin, asuntolainan lyhennyksen sijaan?

Laskurissa olisi hyvä olla muuttujina ainakin ohjauskoron vaihtelut, asunnon arvonmuutokset. Mitä muuttujia unohdin laskurista?

Oma lähtötilanteeni on 180 000 Euroa asuntolainaa, omaa pääomaa 60 000 Euroa uuden asunnon kauppaan. Yritän ymmärtää lukujen kautta mihin kaltaiseni asuntovelallisen kannattaa suunnata nettotulot pitkällä aikavälillä ja miten pitkän laina-ajan otan HYPOsta.

Oletteko pureskelleet aihetta? Minkälaisiin polkuihin olette päätyneet?

 

[KoessiKenguru]

No on kyllä ihmetouhua jos henkilökohtaisesti joku loukkaantuu 15% matalemmasta tarjouksesta, peliähän koko homma vain on ja 15% ei oo mitenkään röyhkeä pelinavaus? Meillä meni asunnonosto niin, että jätetettiin tuo 15% alempi tarjous lyhyellä voimassaololla, että saataisiin joku signaali myyjiltä, että ovatko ajatelleet tinkivaraa mitenkä. Välittäjä kertoi, että myyjät eivät halua tehdä vastatarjousta, koska tarjous on liian matala - niinkuin olikin, pyyntihinta oli mielestämme oikea ja olisin ollut valmis maksamaan sen. Tehtiin sitten hivenen suurempi tarjous (olisiko ollut joku 7% alle pyynnin) ja siihen tuli jo vastarajous ja sitten neuvoteltiin hetki yksityiskohdista kuten asunnon määräaikaisesta vuokraamisesta myyjille, koska tiesimme että heidän uusi asunto ei valmistu ajoissa ja laitettiin vielä yksi tarjous näine lisäehtoineen, myyjä laittoin siihen vastatarjouksen ja sen hyväksyimme ja kaupat tuli. Tähän meni aikaa yksi päivä.

Eikös tän tanssin suurinpiirtein näin pitäisi mennä ilman henkilpkohtaisia loukkaantumisia?

No näinhän se pitäisi mennä ja näin odotin sen itsekin menevän. Tällä kertaa meni sitten ihan eri tavalla Ilmeisesti välittäjän on ollut todella vaikea saada myyjää kiinni edes puhelimitse, sähköpostiin ei kuulemma vastaile ollenkaan. Joka liikkeeseen on on mennyt vähintään se vuorokausi joten todella hidasta on ollu homma muutenkin. Optimaalitilanteessa olisivat laittaneet suoraan vastatarjoukseen edes sen 2500 alhaisemman hinnan ja me oltais todettu että antaapa sitten olla ja tanssiin olisi tuhlautunut molempien aikaa vain parisen tuntia. Nyt tässä meni sekä välittäjän, ostajan että myyjän aikaa melkein viikon verran ja lopputulokseksi ei saatu lasta eikä paskaa.

 

[SandWiz]

Onko jollain heittää esimerkkiä laskurista, jossa vertaillaan onko kannattavampaa lyhentää asuntovelkaa pois, tai vastaavasti painottaa kuukausisäästämistä enemmän Seligsonin osakeindeksirahastoihin, asuntolainan lyhennyksen sijaan?

Laskurissa olisi hyvä olla muuttujina ainakin ohjauskoron vaihtelut, asunnon arvonmuutokset. Mitä muuttujia unohdin laskurista?

Oma lähtötilanteeni on 180 000 Euroa asuntolainaa, omaa pääomaa 60 000 Euroa uuden asunnon kauppaan. Yritän ymmärtää lukujen kautta mihin kaltaiseni asuntovelallisen kannattaa suunnata nettotulot pitkällä aikavälillä ja miten pitkän laina-ajan otan HYPOsta.

Oletteko pureskelleet aihetta? Minkälaisiin polkuihin olette päätyneet?

Ei kukaan pysty tuollaista laskelmaa tekemään pitkälle aikavälille ilman kristallipalloa. Tuollaisessa laskelmassahan on jokainen muuttuja pelkkä arvaus tulevasta, joten laskelman todenmukaisuus on äärimmäisen suurella todennäköisyydellä metsässä.

Itse näkisin asian niin, että eletään tilanteen mukaan ja strategiaa muutetaan tilanteen mukaan. Ts. nyt matalien korkojen aikana painopiste sijoittamiselle ja jos sitten joskus korot kääntyykiin nousuun vaihtaa vain painopistettä enemmän lainan lyhentämisen suuntaan.

 

[Taneli-]

Oletteko pureskelleet aihetta? Minkälaisiin polkuihin olette päätyneet?

Itse päädyin tulokseen:
- Maksimi laina-aika, koska tapahtui tulevaisuudessa mitä tahansa on parempi että "pakollinen" summa mitä täytyy lyhentää per/kk on pienempi.
- Siirrän syrjään sen verran kuin kuluisi JOS lainalla olisi 6% korko (eikä käytännössä 0%). Tätä voi ajatella ns. puskurina.
- Kun puskuria kertyy "liikaa" (esim. muutaman vuoden välein) tai korot nousevat (mahdollisesti 2020 tms, saa nyt nähdä) tai esim. verotuksessa vähennettävä osa laskee liikaa tms. voi maksaa kerralla enempi lyhennystä => loppu laina lyhenee => se määrä mitä lyhennät per/kk pienenee (koska laina-aika pysyy samana).
- Pyrin samaan aikaan säästämään myös muuten, koska joka tapauksessa 25v aikana tulee jotain yllättäviä menoja, sitä varten on hyvä olla varalla rahaa ettei tarvitse ottaa uutta lainaa.
- Suurin osa säästettävästä kannattaa (imo) sijoittaa siten että se tuottaa mieluusti hyvin korkoa. Jonkun verran kannattaa kuitenkin säilyttää nopeasti saatavilla (lue ylempää kohta "yllättävät menot" + "puskuri")

- Syy miksi lainaa ei kannata maksaa "niin paljoa kuin pystyy" pois johtuu siitä että esim. sinun esimerkissäsi on aika sama kuukausittaista maksua ajatellen onko sinulla sitä lainaa se 170 000€ vai esim. 160 000€ jäljellä mutta sillä onko sinulla syrjässä esim. 10 000€ "yllättäviin menoihin" (esim. työttömyys, auto hajoaa, tulee kattoremonttia tms) on aika paljon merkitystä.

 

[Tc4pb]

Onko tuo pääomavastike pelkästä korosta vai onko siinä lyhennys mukana?

En osaa sanoa, kun välittäjä ei ole vielä vastaillut kysymyksiini...

 

[Senator]

Kannttaa huomioida jotka Bank Norwegianiin puskuria tms kerryttäny että korko muuttuu 1.10.2018 alkaen 1.75->0.75

 

[miloytyn]

Kannttaa huomioida jotka Bank Norwegianiin puskuria tms kerryttäny että korko muuttuu 1.10.2018 alkaen 1.75->0.75

Toi on kyllä perseestä [emoji853]

 

[miloytyn]

En osaa sanoa, kun välittäjä ei ole vielä vastaillut kysymyksiini...

Kannattaa tarkistaa kun vaikuttaa aika oleellisesti ostamisen kannattavuuteen.

 

[Tc4pb]

Kannattaa tarkistaa kun vaikuttaa aika oleellisesti ostamisen kannattavuuteen.

Juu

Tosin vaikka maksaisi yhtiölainankin pois, niin tuossa kohteessa saisi pienehköä kassavirtaa aikaiseksi. Katotaan nyt mitä se välittäjä kertoo.

 

[KoessiKenguru]

Itse päädyin tulokseen:
- Maksimi laina-aika, koska tapahtui tulevaisuudessa mitä tahansa on parempi että "pakollinen" summa mitä täytyy lyhentää per/kk on pienempi.
- Siirrän syrjään sen verran kuin kuluisi JOS lainalla olisi 6% korko (eikä käytännössä 0%). Tätä voi ajatella ns. puskurina.
- Kun puskuria kertyy "liikaa" (esim. muutaman vuoden välein) tai korot nousevat (mahdollisesti 2020 tms, saa nyt nähdä) tai esim. verotuksessa vähennettävä osa laskee liikaa tms. voi maksaa kerralla enempi lyhennystä => loppu laina lyhenee => se määrä mitä lyhennät per/kk pienenee (koska laina-aika pysyy samana).
- Pyrin samaan aikaan säästämään myös muuten, koska joka tapauksessa 25v aikana tulee jotain yllättäviä menoja, sitä varten on hyvä olla varalla rahaa ettei tarvitse ottaa uutta lainaa.
- Suurin osa säästettävästä kannattaa (imo) sijoittaa siten että se tuottaa mieluusti hyvin korkoa. Jonkun verran kannattaa kuitenkin säilyttää nopeasti saatavilla (lue ylempää kohta "yllättävät menot" + "puskuri")

- Syy miksi lainaa ei kannata maksaa "niin paljoa kuin pystyy" pois johtuu siitä että esim. sinun esimerkissäsi on aika sama kuukausittaista maksua ajatellen onko sinulla sitä lainaa se 170 000€ vai esim. 160 000€ jäljellä mutta sillä onko sinulla syrjässä esim. 10 000€ "yllättäviin menoihin" (esim. työttömyys, auto hajoaa, tulee kattoremonttia tms) on aika paljon merkitystä.

Tässä on aika pitkälti samat meiningit mitä itselläkin. Palkasta menee jatkuvasti osa superrahastoihin ja muutamaan valikoituun rahastoon Nordnetissä (n. 500e kuussa) ja pari sataa erilliselle säästötilille pankkiin. Ainakin Nordnetin superrahastot ovat kasvaneet ihan suht varmasti sinä aikana mitä itse olen niihin sijoittanut, joten ei mitenkään kovin riskaabeli kohde laittaa sijoituksiin. Tarkoitus on ollut myös erottaa erillinen "remppatili" omakotitalon oston myötä, johon alkaisi keräämään jotain 50-100e kuussa satunnaisiin korjauksiin ja huoltoihin, jotta ei tarvitse rahastoista tai muista säästöistä ottaa.

Lainasummaa harkitessa todellakin mieluummin pisin mahdollinen laina-aika kun ei kuitenkaan tiedä jos korot sattuu pompsahtamaan tuossa 2020 jälkeen. Eipähän tule sitten ihan hirveen kovana yllärinä.

 

[Nomber]

Toi on kyllä perseestä [emoji853]

On, tf bankista saa 1%, mutta aika huonoksi menee korot. Tosin tuo 0,75 on verojen jälkeen n. 0,5% joten silti ei kannata maksaa säästöillä lainaa pois jos on alta 0,5% korko.

Mitään muita hyviä paikkoja laittaa rahaa ei taida olla? Siis sellaisia joissa ei ole riskiä, toki osakkeisiin voi laittaa, mutta ei nyt kaikkea.

 

[miloytyn]

On, tf bankista saa 1%, mutta aika huonoksi menee korot. Tosin tuo 0,75 on verojen jälkeen n. 0,5% joten silti ei kannata maksaa säästöillä lainaa pois jos on alta 0,5% korko.

Mitään muita hyviä paikkoja laittaa rahaa ei taida olla? Siis sellaisia joissa ei ole riskiä, toki osakkeisiin voi laittaa, mutta ei nyt kaikkea.

Tfbankissa on huonoa että saa tehdä vain kaksi nostoa vuodessa ilman kuluja. Lisäksi tilin käyttäminen on kökköä, kun ei ole mitään verkkopalvelua. Esim nostot tehdään lähettämällä kirje jossa nostotoimeksianto on. Eli rahan siirtymiseen pitää varata ainakin viikko.

 

[Antwerp]

Bank Norwegian pudottaa roimasti talletuskorkoaan

Tässä näille "puskurin kerryttäjille" vähän lunta tupaan. Opitte, ettei mikään ole ikuista.

Edelleen, olen sitä mieltä että on helvetin tyhmää ottaa lyhennysvapaata vain sen takia että voi kerätä itselleen rahaa maksaa tulevaisuuden korkoja. Lyhentäkää sitä pääomaa mieluummin. Piste.

 

[kilroy1]

Bank Norwegian pudottaa roimasti talletuskorkoaan

Tässä näille "puskurin kerryttäjille" vähän lunta tupaan. Opitte, ettei mikään ole ikuista.

Edelleen, olen sitä mieltä että on helvetin tyhmää ottaa lyhennysvapaata vain sen takia että voi kerätä itselleen rahaa maksaa tulevaisuuden korkoja. Lyhentäkää sitä pääomaa mieluummin. Piste.

Edelleenkin niin pitkään kuin tilikorko on korkeampi kuin velqn kokonaiskorko on puskurin kerryttäminen järkevämpää. Jos itsekuri ei riitä siihen eettei voi pitää näppejä erossa tuosta puskurista niin silloin kannattaa lyhentää nopeammin pääomaa. Edelleenkin asuntolainani korko on selvästi alle BN: n tilikoron.

 

[Raaka]

Bank Norwegian pudottaa roimasti talletuskorkoaan

Tässä näille "puskurin kerryttäjille" vähän lunta tupaan. Opitte, ettei mikään ole ikuista.

Edelleen, olen sitä mieltä että on helvetin tyhmää ottaa lyhennysvapaata vain sen takia että voi kerätä itselleen rahaa maksaa tulevaisuuden korkoja. Lyhentäkää sitä pääomaa mieluummin. Piste.

Mitä iloa siitä rahasta on siellä kivijalassa?

Sitä kun ei saa sieltä pois muuta kuin myymällä talon. Hyvin ikävää alkaa aina myymään taloa, jos henkilökohtaiseen talouteen tulee iso kolhu.

 

[Nomber]

Bank Norwegian pudottaa roimasti talletuskorkoaan

Tässä näille "puskurin kerryttäjille" vähän lunta tupaan. Opitte, ettei mikään ole ikuista.

Edelleen, olen sitä mieltä että on helvetin tyhmää ottaa lyhennysvapaata vain sen takia että voi kerätä itselleen rahaa maksaa tulevaisuuden korkoja. Lyhentäkää sitä pääomaa mieluummin. Piste.

Ikävä homma tämä, mutta ei toki poista sitä tosiasiaa, että tuo puskurin kerryttäminen oli kannattavaa ja on sitä todennäköisesti vieläkin koska lainan korko on niin matala. Tällä hetkellä parhaat paikat sitten on TF bank sekä Instabank, molemmissa 1 % korko. Lisäksi Bigbankissa saa määräaikaiselle 2v talletukselle 1,75% ja 3v talletukselle 2%.Toki ongelmaksi tulee, että nyt saa tuota vähintään 1% korkoa enää 300 000 eurolle tai alle kun noissa kaikissa on 100 000 € talletussuoja.

Edelleenkään lainaa ei kannata maksaa pois jos muualta saa samalle rahalle parempaa tuottoa.

 

[Taneli-]

Bank Norwegian pudottaa roimasti talletuskorkoaan

Tässä näille "puskurin kerryttäjille" vähän lunta tupaan. Opitte, ettei mikään ole ikuista.

Edelleen, olen sitä mieltä että on helvetin tyhmää ottaa lyhennysvapaata vain sen takia että voi kerätä itselleen rahaa maksaa tulevaisuuden korkoja. Lyhentäkää sitä pääomaa mieluummin. Piste.

Puskuria kannattaa kerryttää, ei siis elää ns. "kädestä suuhun". Mutta siinä olen samaa mieltä että ei ole järkevää ottaa maksimi lainaa ja aloittaa sitä pitämällä heti 1-3 vuoden lyhennysvapaata "kerryttäen puskuria" (varsinkin kun suurelle osalle se merkkaisi etelän matkaa tai muuta tuhlaamista eikä oikeasti säästämistä).

Mikäli ei pysty "kerryttämään puskuria" samalla kun maksaa lainaa on jotain vialla. Aivan 100% varmasti korot tulevat nousemaan 25v sisällä (jos olen väärässä olen enemmän kuin onnellinen ja lupaan tarjota oluet sitä 25v päästä pyytävälle) jolloin henkilö joka ei nyt pysty kerryttämään puskuria ei pysty enää maksamaan lainan lyhennyksiäänkään.

 

[Nomber]

Puskuria kannattaa kerryttää, ei siis elää ns. "kädestä suuhun". Mutta siinä olen samaa mieltä että ei ole järkevää ottaa maksimi lainaa ja aloittaa sitä pitämällä heti 1-3 vuoden lyhennysvapaata "kerryttäen puskuria" (varsinkin kun suurelle osalle se merkkaisi etelän matkaa tai muuta tuhlaamista eikä oikeasti säästämistä).

Mikäli ei pysty "kerryttämään puskuria" samalla kun maksaa lainaa on jotain vialla. Aivan 100% varmasti korot tulevat nousemaan 25v sisällä (jos olen väärässä olen enemmän kuin onnellinen ja lupaan tarjota oluet sitä 25v päästä pyytävälle) jolloin henkilö joka ei nyt pysty kerryttämään puskuria ei pysty enää maksamaan lainan lyhennyksiäänkään.

Se on sitten ihan eri asia jos ei osaa raha-asioitaan hoitaa ja tuhlaa rahansa johonkin turhuuteen, mutta noin muuten tietysti kannattaa pitää lyhennysvapaata niin paljon kun vaan ikinä ilmaiseksi saa ja sijoittaa rahat. Mutta tietenkin jos käyttää nämä rahat sitten johonkin hömppään niin sitten kanattaa tietysti lyhentää lainaa niin nopeasti kun voi.

 

[Taneli-]

Se on sitten ihan eri asia jos ei osaa raha-asioitaan hoitaa ja tuhlaa rahansa johonkin turhuuteen, mutta noin muuten tietysti kannattaa pitää lyhennysvapaata niin paljon kun vaan ikinä ilmaiseksi saa ja sijoittaa rahat. Mutta tietenkin jos käyttää nämä rahat sitten johonkin hömppään niin sitten kanattaa tietysti lyhentää lainaa niin nopeasti kun voi.

Teoriassa noin kannattaa tehdä, jos voi vastata 100% varmasti "kyllä" seuraaviin kysymyksiin:
1) Oletko varma että lainan ajan (eli 25v?) työpaikkasi säilyy / olet sellaisessa asemassa että saat vähintään kuukaisittain tarvittavat rahat paitsi elämiseen myös lainan lyhentämiseen kasaan.
2) Oletko varma että nyt sijoittamasi rahat tulevat tuottamaan ainoastaan voittoa (ja voitto on niin suuri että esim. tuo 25v laina -3v => pystyt maksamaan lainan pois 22 jäljelle jäävässä vuodessa korkoineen jos käytät ensimmäiset 3v sijoittamiseen)?
2½) Jos et oletko valmis siihen että 100% sijoituksestasi voi mennä ns. tappiolle eli voit menettää kaiken mitä sijoitit ilman että se vaikuttaa sinuun taloudellisesti tai henkisesti (eli et stressaa pörssistä). (Eli vaikka kaikki menisi pystyt silti hoitamaan velkasi 22v vuodessa jolloin tietysti se mitä maksat per/kk nousee)

 

[brainsurgery]

2½) Jos et oletko valmis siihen että 100% sijoituksestasi voi mennä ns. tappiolle eli voit menettää kaiken mitä sijoitit ilman että se vaikuttaa sinuun taloudellisesti tai henkisesti (eli et stressaa pörssistä). (Eli vaikka kaikki menisi pystyt silti hoitamaan velkasi 22v vuodessa jolloin tietysti se mitä maksat per/kk nousee)

Jos sijoittaa johonkin maailmanlaajuiseen indeksirahastoon niin mikähän mahtaa olla todennäköisyys tälle, että kaikki menee?

 

[Taneli-]

Jos sijoittaa johonkin maailmanlaajuiseen indeksirahastoon niin mikähän mahtaa olla todennäköisyys tälle, että kaikki menee?

Sijoitti mihin tahansa niin mahdollisuus että kaikki menee tai tuplaantuu on kohtuullisen pieni. Mutta tähän täytyy kuitenkin varautua ja tälläistä tapahtuu, oli kyse sitten vuoden tai 25 vuoden sijoituksesta ja tuotosta/tappiosta.

Eli se "varmasti 10% vuosittainen tuotto" mitä monesti viljellään ei todellakaan ole 100% varmaa. Toki jälkeenpäin on helppoa heittää esimerkkejä miten olisi saanut tuplattua rahansa.

 

[Nomber]

Teoriassa noin kannattaa tehdä, jos voi vastata 100% varmasti "kyllä" seuraaviin kysymyksiin:
1) Oletko varma että lainan ajan (eli 25v?) työpaikkasi säilyy / olet sellaisessa asemassa että saat vähintään kuukaisittain tarvittavat rahat paitsi elämiseen myös lainan lyhentämiseen kasaan.
2) Oletko varma että nyt sijoittamasi rahat tulevat tuottamaan ainoastaan voittoa (ja voitto on niin suuri että esim. tuo 25v laina -3v => pystyt maksamaan lainan pois 22 jäljelle jäävässä vuodessa korkoineen jos käytät ensimmäiset 3v sijoittamiseen)?
2½) Jos et oletko valmis siihen että 100% sijoituksestasi voi mennä ns. tappiolle eli voit menettää kaiken mitä sijoitit ilman että se vaikuttaa sinuun taloudellisesti tai henkisesti (eli et stressaa pörssistä). (Eli vaikka kaikki menisi pystyt silti hoitamaan velkasi 22v vuodessa jolloin tietysti se mitä maksat per/kk nousee)

Eikö tuo kohta 1 ole juuri päinvastoin tässä? Jos siis laitat vaikka 3 vuotta säästötilille rahaa jotka muuten menisi lyhennykseen ja saat tililtä paremman koron kun maksat lainasta niin jos jäät tämän 3v päästä työttömäksi niin sittenhän sinulla on siinä hyvin rahaa tilillä jolla maksaa sitä lainaa pitkän aikaa kun etsit uutta työtä. Tilannehan on jopa parempi kun se jos maksat lainaa 3 vuotta ja et saa mitään säästöön ja sitten tulee kenkää niin oletkin heti ongelmissa kun ei ole varaa maksaa enää lyhennyksiä.

Se on sitten jokaisen omassa harkinnassa laittaako vaikka Instabankiin "ilman" riskiä ja saa 0,7% tuoton verojen jälkeen, vai mitä tekee. Paras varmaan laittaa osa tommoseen varmaan paikkaan ja osa ETF:iin tms. Mutta 0,7% verojen jälkeen on kuitenkin sekin plussaa siihen verrattuna jos vaikka maksaa lainastaan 0,3% pankille.

 

[juu-zo]

Edelleenkin niin pitkään kuin tilikorko on korkeampi kuin velqn kokonaiskorko on puskurin kerryttäminen järkevämpää. Jos itsekuri ei riitä siihen eettei voi pitää näppejä erossa tuosta puskurista niin silloin kannattaa lyhentää nopeammin pääomaa. Edelleenkin asuntolainani korko on selvästi alle BN: n tilikoron.

Ei kai asia ole ihan näin mustavalkoinen pitkällä aikavälillä tarkasteltuna. Lainan korko ottaa kuitenkin siivun aina siitä koko lainamäärästä. Eli lyhennysvapaita nauttinut säästäjä maksaa korkojen noustessa kovempaa kokonaiskorkoa siitä lainastaan kuin henkilö joka sitä on lyhennellyt. Sen takia on aika hankala sanoa tällaista rajaa jolloin säästäminen on kannattavampaa kuin lainan maksu.

Itse olen henkilökohtaisesti sillä kannalla että kenenkään lainan ottajan ei pitäisi elää kädestä suuhun tai sitten ei sitä lainaa olisi alunperinkään pitänyt ottaa. Itse siis makselen näillä matalilla koroilla lainaa ns. normaaliin tapaan, mutta koska korko on alhainen sijoitan säästöjä myös joka kuukausi. Jos ja kun korot lähtevät nousuun niin todennäköisesti katsotaan mikä tilanne säästöjen kanssa, pienennetäänkö säästettävää summaa vai onko oma tilanne kehittynyt siinä mielessä että säästämistä voi jatkaa samaan tapaan.

 

[edup]

Ei kai asia ole ihan näin mustavalkoinen pitkällä aikavälillä tarkasteltuna. Lainan korko ottaa kuitenkin siivun aina siitä koko lainamäärästä. Eli lyhennysvapaita nauttinut säästäjä maksaa korkojen noustessa kovempaa kokonaiskorkoa siitä lainastaan kuin henkilö joka sitä on lyhennellyt. Sen takia on aika hankala sanoa tällaista rajaa jolloin säästäminen on kannattavampaa kuin lainan maksu.

Itse olen henkilökohtaisesti sillä kannalla että kenenkään lainan ottajan ei pitäisi elää kädestä suuhun tai sitten ei sitä lainaa olisi alunperinkään pitänyt ottaa. Itse siis makselen näillä matalilla koroilla lainaa ns. normaaliin tapaan, mutta koska korko on alhainen sijoitan säästöjä myös joka kuukausi. Jos ja kun korot lähtevät nousuun niin todennäköisesti katsotaan mikä tilanne säästöjen kanssa, pienennetäänkö säästettävää summaa vai onko oma tilanne kehittynyt siinä mielessä että säästämistä voi jatkaa samaan tapaan.

Jos ne korot nousee olennaisesti, niin siitähän sitten puskurista maksat isomman lyhennyksen jonka jälkeen olet samassa tilanteessa korkojen suhteen kuin mitä se lainaa jatkuvasti lyhentänyt. Erona vain se, että puskuri on todennäköisesti myös tuottanut jotain, jolloin jäät hommasta voitolle. Ei tää muutu millään tapaa sen suhteen että tarkastellaanko pitkää vai lyhyttä aikaväliä. Voit myös ajatella sen puhtaasti lainan korkojen ja sen puskurin tuoton kautta, eli vaikka lainan korot nousisi, niin kunhan puskurin keskimääräinen tuotto on yli sen lainan koron, voit maksaa siitä tuotosta ne "extrakorot" ja silti jäät voitolle.

Ne puskurin keräämiseen liittyvät kysymysmerkit liittyy lähinnä siihen, että onhan itsekuria myös laittaa ne rahat säästöön/sijoituksiin ja siihen miten puskurin riskitaso saadaan järkeväksi. Monet pankit kuitenkin tarjoaa yli lainakorkojen olevaa säästötilin korkoa, niin että rahat on talletussuojan piirissä eli käytännössä riskitöntä hommaa.

 

[Nomber]

Ei kai asia ole ihan näin mustavalkoinen pitkällä aikavälillä tarkasteltuna. Lainan korko ottaa kuitenkin siivun aina siitä koko lainamäärästä. Eli lyhennysvapaita nauttinut säästäjä maksaa korkojen noustessa kovempaa kokonaiskorkoa siitä lainastaan kuin henkilö joka sitä on lyhennellyt. Sen takia on aika hankala sanoa tällaista rajaa jolloin säästäminen on kannattavampaa kuin lainan maksu.

Muttakun ei niin ei. Eli jos korot lähtee nousuun joskus niin sitten voit vaikka heti maksaa ylimääräisenä lyhennyksenä sen mitä olisit muuten maksanut joka kuukausi, mutta lisäksi sinulla on vielä tilillä se summa jonka olet saanut korkoina siitä rahasta jonka olet sinne sijoituksiin laittanut - se korko mitä olet maksanut, mutta kun oletus oli että saa parempaa korkoa kun maksaa itse niin jäät voitolle aina.

Lisäksi jos korot lähtee nousuun niin ei se sitä tarkoita että vain sinun maksamasi korko lainasta lähtisi nousuun, kyllä silloin talletuksista maksettavakin korko lähtee nousuun ja niin kauan kun se saamasi korko on isompi kuin maksamasi niin ei kannata sitä lainaa lyhentää. Joskus 2008 ja aiemmin kun asuntolainan korko oli vaikka 5% niin silloin sai talletuksista vielä enemmän.

 

[juu-zo]

Toki kunhan muistatte että säästämisen korkotuloista maksatte 30% veroja sitten vielä.

 

[edup]

Toki kunhan muistatte että säästämisen korkotuloista maksatte 30% veroja sitten vielä.

Eipä tuossa nyt kauheasti ole muistettavaa.

 

[juu-zo]

Eipä tuossa nyt kauheasti ole muistettavaa.

Eli jos sijoituksen korko on isompi kuin lainakorko niin aina kannattaa sijoitta ennemmin kuin maksaa lainaa, vaikka tuotosta 30% on veroa?

 

[brainsurgery]

Lainan koroistakin saa muistaakseni vähentää 25% verotuksessa.

 

[edup]

Eli jos sijoituksen korko on isompi kuin lainakorko niin aina kannattaa sijoitta ennemmin kuin maksaa lainaa, vaikka tuotosta 30% on veroa?

Millähän logiikalla sä tollasen nyt revit? Sen sijoituksen tuoton pitää verojen jälkeen olla suurempi kuin tosiasiassa maksamiesi lainan korkojen. Ensiasunnon kohdalla koroissa vielä sitten se verovähennys huomioon. Ei kai täällä kukaan ole ehdottanut että verotus unohdettaisiin kun sijoituksen tuottoja lasketaan?

 

[svk]

Lainan koroistakin saa muistaakseni vähentää 25% verotuksessa.

sehän vaihtelee vuosittain, että minkälaisen siivun ne hyvittää palautuksissa?

 

[juu-zo]

Millähän logiikalla sä tollasen nyt revit? Sen sijoituksen tuoton pitää verojen jälkeen olla suurempi kuin tosiasiassa maksamiesi lainan korkojen. Ensiasunnon kohdalla koroissa vielä sitten se verovähennys huomioon. Ei kai täällä kukaan ole ehdottanut että verotus unohdettaisiin kun sijoituksen tuottoja lasketaan?

Miten sinä ymmärrät tämän seuraavan lauseen?

Edelleenkin niin pitkään kuin tilikorko on korkeampi kuin velqn kokonaiskorko on puskurin kerryttäminen järkevämpää. Jos itsekuri ei riitä siihen eettei voi pitää näppejä erossa tuosta puskurista niin silloin kannattaa lyhentää nopeammin pääomaa. Edelleenkin asuntolainani korko on selvästi alle BN: n tilikoron.

Itse ymmärrän sen juurikin kuten selitin mihin tuo kommenttini alunperin oli.

Edit. Tuossa sinun postauksessa toki onkin verrattu tuota korkoa säästön tuottoon ja siihen en käy vastaan väittämään.

 

[vemkki]

sehän vaihtelee vuosittain, että minkälaisen siivun ne hyvittää palautuksissa?

Asuntolainan korkovähennys pienenee koko ajan ja poistunee lähivuosina kokonaan.

 

[Nomber]

Miten sinä ymmärrät tämän seuraavan lauseen?



Itse ymmärrän sen juurikin kuten selitin mihin tuo kommenttini alunperin oli.

Edit. Tuossa sinun postauksessa toki onkin verrattu tuota korkoa säästön tuottoon ja siihen en käy vastaan väittämään.

Eiköhän täällä nyt kuitenkin oleteta että jokainen ymmärtää että puhutaan nettona käteen jäävästä korosta, ihan kuten jokaisen pitäisi ymmärtää, että vaikka lainaa lyhennetään nettopalkalla, eikä bruttopalkalla.

 

[juu-zo]

Eiköhän täällä nyt kuitenkin oleteta että jokainen ymmärtää että puhutaan nettona käteen jäävästä korosta, ihan kuten jokaisen pitäisi ymmärtää, että vaikka lainaa lyhennetään nettopalkalla, eikä bruttopalkalla.

En oleta vaan oletan että kun puhutaan että x-y=z kaikki ymmärtävät sen mutta kun soppaan sekoitetaan x^x1-y^y1=z niin kaikki ei tätä välttämättä niin hyvin ymmärrä. Varsinkaan kun puhutaan ensimmäisestä lainasta ja siihen liittyvästä säästämisestä ja korkoa korolle järjestelmistä. Mutta tämä nyt menee jo aiheesta hieman ohi vaikka lainaa liippaakin.

 

[hsalonen]

Jos sijoittaa johonkin maailmanlaajuiseen indeksirahastoon niin mikähän mahtaa olla todennäköisyys tälle, että kaikki menee?

Itse otin lyhennysvapaata vuoden, pistin matalan riskin indeksirahastoon ja sain vähemmän korkoa, kuin olisi saanut etua lyhentämällä asuntolainaani. Eli indeksirahaston perustuessa osittain yleiseen korkotasoon, siinä ei jäänyt voitolle kuin muutamia kymppejä..

Tietenkin otin rahat pois pahassa vaiheessa, kun koko lyhennysvapaan tarkoitus oli maksaa keittiöremontti. Ja se piti myös maksaa silloin, eikä ensi kuussa.

 

[Grazer]

Jaha, taisinpa törmätä juuri sellaiseen henkilöön, joista medioissa silloin tällöin varoitellaan, eli henkilöstä, joka ostaa yhtiölainoitetun asunnon "halvalla" ymmärtämättä, että sen myyntihinnan päälle tulee vielä suuri velkasumma lyhennettäväksi. Samassa talossa asuva henkilö kyseessä ja juteltiin tuossa eräs päivä hetki taloyhtiön asioista ja tämä sitten mainitsi hämärästi että hänen pitää kuulemma maksaa 20 vuotta jotain lisävastiketta (kyseessä siis 2+20v yhtiölaina) ja oli kuulemma isännöitsijällekin soittanut että mikä tämä laskussa oleva pääomavastike 1 on. Taitaa tulla yllätyksenä sekin, että summa nousee parin vuoden päästä kun lyhennys alkaa. Oli vielä mennyt ostamaan kaksion, kun piti yksiöä liian pienenä.

Toivottavasti tuollaisia ei ole tässä talossa enempää.

 

[kilroy1]

Jaha, taisinpa törmätä juuri sellaiseen henkilöön, joista medioissa silloin tällöin varoitellaan, eli henkilöstä, joka ostaa yhtiölainoitetun asunnon "halvalla" ymmärtämättä, että sen myyntihinnan päälle tulee vielä suuri velkasumma lyhennettäväksi. Samassa talossa asuva henkilö kyseessä ja juteltiin tuossa eräs päivä hetki taloyhtiön asioista ja tämä sitten mainitsi hämärästi että hänen pitää kuulemma maksaa 20 vuotta jotain lisävastiketta (kyseessä siis 2+20v yhtiölaina) ja oli kuulemma isännöitsijällekin soittanut että mikä tämä laskussa oleva pääomavastike 1 on. Taitaa tulla yllätyksenä sekin, että summa nousee parin vuoden päästä kun lyhennys alkaa. Oli vielä mennyt ostamaan kaksion, kun piti yksiöä liian pienenä.

Toivottavasti tuollaisia ei ole tässä talossa enempää.

Näitä on aika pelottavan paljon liikkeellä asunnon ostajissa..

 

[Mikkos]

Ihme että pankki on edes antanu lainaa jos tällainen tilanne on. Luulis pankillakin jokku hälytyskellot soivan että asiakas ei tajuu mitään.
Olettaen toki että asukas on lainaan asuntoon hakenut.

 

[Zelll]

Ihme että pankki on edes antanu lainaa jos tällainen tilanne on. Luulis pankillakin jokku hälytyskellot soivan että asiakas ei tajuu mitään.
Olettaen toki että asukas on lainaan asuntoon hakenut.

Pelkkään myyntihintaan kun ei asuntolainaa saa, niin tuskin on ottanut.

 

[Manezi]

Pelkkään myyntihintaan kun ei asuntolainaa saa, niin tuskin on ottanut.

Kyllä pelkkään myyntihintaan asuntolainan saa. Tätä vaihtoehtoa itsellenikin tarjottiin lainaa hakiessa, eli kyllä, näissä uudiskohteissa saattaa oikeasti olla todellisia Taunoja. Totutaan maksamaan se 2-4 vuotta "asuntolainaa" vain siitä myyntihinnasta ja vastikkeessa pyörii vain 70% loppuosuuden korot, ai että kun sitten rävähtää silmille se oikea lyhennys.

Ja ainakin vielä vuosi-puolitoista sitten tuo yhtiölainan marginaali oli useassa kohteessa 1.3-1.7% joten varmaan tuossa 1-3 vuoden aikajaksolla nähdään paljon uudehkoja kaksioita myyntilaidalla

 

[Nomber]

Itse otin lyhennysvapaata vuoden, pistin matalan riskin indeksirahastoon ja sain vähemmän korkoa, kuin olisi saanut etua lyhentämällä asuntolainaani. Eli indeksirahaston perustuessa osittain yleiseen korkotasoon, siinä ei jäänyt voitolle kuin muutamia kymppejä..

Tietenkin otin rahat pois pahassa vaiheessa, kun koko lyhennysvapaan tarkoitus oli maksaa keittiöremontti. Ja se piti myös maksaa silloin, eikä ensi kuussa.

No tuo nyt on enemmän uhkapeliä kun sijoittamista jos sijoitusaika on noin lyhyt. Itse ostan rahastoja sellaisilla summilla ja ajatuksella että aikaisintaan nostan mitään pois 20 vuoden päästä.

 

[Grazer]

Pelkkään myyntihintaan kun ei asuntolainaa saa, niin tuskin on ottanut.

Oli ottanut lainaa ja kyllä tosiaan myyntihintaan lainan saa. Itsekin otin vain myyntihintaa varten. Pankkivirkailija kysyi myös että oletko miettinyt, että ottaisit lainan velattomalle hinnalle. Totesin vaan että olen miettinyt ja en ota. Ei yrittänyt sen enempää myydä.

Korkomielessä jos ajattelee, niin olisi ehdottomasti kannattanut ottaa. Omassa lainassa on marginaali 0,7, taloyhtiöllä se on 1,2.

 

[Zelll]

Joo niin taitaakin saada. Mites pankki laskee ton vakuuden, jos myyntihintaan ottaa lainan?

 

[pähk1nä]

Oli ottanut lainaa ja kyllä tosiaan myyntihintaan lainan saa. Itsekin otin vain myyntihintaa varten. Pankkivirkailija kysyi myös että oletko miettinyt, että ottaisit lainan velattomalle hinnalle. Totesin vaan että olen miettinyt ja en ota. Ei yrittänyt sen enempää myydä.

Korkomielessä jos ajattelee, niin olisi ehdottomasti kannattanut ottaa. Omassa lainassa on marginaali 0,7, taloyhtiöllä se on 1,2.

Saako udella, että miksi et ottanut? Korkojakin saisi vähennellä verotuksessa, ainakin vielä...

 

[Grazer]

Saako udella, että miksi et ottanut? Korkojakin saisi vähennellä verotuksessa, ainakin vielä...

Periaatteesta/fiiliksestä. Nukkuu paremmin kun omaa lainaa on vähemmän, vaikka loppupeleissä samahan se on onko se henkilökohtaista vai osakkeiden kautta olevaa. Toinen syy oli se, että ajattelen asunnosta pääsevän tarvittaessa eroon helpommin, kun sitä voi kaupitella "edullisella" myyntihinnalla.

 

[muronsyöjä]

Saako udella, että miksi et ottanut? Korkojakin saisi vähennellä verotuksessa, ainakin vielä...

Asunnon myyminen vaikeutuu huomattavasti, jos maksat taloyhtiölainan pois. Jos vähänkin asuntomarkkina hiljenee, niin ne jotka maksoivat taloyhtiölainan pois, ovat sidottuna asuntoonsa vuosiksi eteenpäin. Vain pienellä myyntihinnalla olevat asunnot käyvät kaupaksi, koska niihin ihmisillä säilyy rahoitusmahdollisuus.

 

[Nomber]

Asunnon myyminen vaikeutuu huomattavasti, jos maksat taloyhtiölainan pois. Jos vähänkin asuntomarkkina hiljenee, niin ne jotka maksoivat taloyhtiölainan pois, ovat sidottuna asuntoonsa vuosiksi eteenpäin. Vain pienellä myyntihinnalla olevat asunnot käyvät kaupaksi, koska niihin ihmisillä säilyy rahoitusmahdollisuus.

Lisäksi sijoitusasunnon ostajia kiinnostanee mahdollisimman isot yhtiölainat kun voi vähentää suoraan vuokrasta.

 

[muronsyöjä]

Lisäksi sijoitusasunnon ostajia kiinnostanee mahdollisimman isot yhtiölainat kun voi vähentää suoraan vuokrasta.

Toisaalta pieni taloyhtiölaina kannattaa maksaa pois ennen myyntiä, jos sitä on todella vähän jäljellä. Esim. jos sitä on kaksi tonnia jäljellä ja hoito- ja rahoitusvastike on yhteensä nyt viisisataa kuussa. Tämä karkoittaa nopeasti asuntoja selaavia potentiaalisia ostajia, jotka eivät siis myynti-ilmoituksesta huomaa, että vastike putoaa kahteensataan jo huhtikuussa.