Oli ottanut lainaa ja kyllä tosiaan myyntihintaan lainan saa. Itsekin otin vain myyntihintaa varten. Pankkivirkailija kysyi myös että oletko miettinyt, että ottaisit lainan velattomalle hinnalle. Totesin vaan että olen miettinyt ja en ota. Ei yrittänyt sen enempää myydä.
Saako udella, että miksi et ottanut? Korkojakin saisi vähennellä verotuksessa, ainakin vielä...
Periaatteesta/fiiliksestä. Nukkuu paremmin kun omaa lainaa on vähemmän, vaikka loppupeleissä samahan se on onko se henkilökohtaista vai osakkeiden kautta olevaa. Toinen syy oli se, että ajattelen asunnosta pääsevän tarvittaessa eroon helpommin, kun sitä voi kaupitella "edullisella" myyntihinnalla.
Asunnon myyminen vaikeutuu huomattavasti, jos maksat taloyhtiölainan pois. Jos vähänkin asuntomarkkina hiljenee, niin ne jotka maksoivat taloyhtiölainan pois, ovat sidottuna asuntoonsa vuosiksi eteenpäin. Vain pienellä myyntihinnalla olevat asunnot käyvät kaupaksi, koska niihin ihmisillä säilyy rahoitusmahdollisuus.
Lisäksi sijoitusasunnon ostajia kiinnostanee mahdollisimman isot yhtiölainat kun voi vähentää suoraan vuokrasta.
Toisaalta pieni taloyhtiölaina kannattaa maksaa pois ennen myyntiä, jos sitä on todella vähän jäljellä. Esim. jos sitä on kaksi tonnia jäljellä ja hoito- ja rahoitusvastike on yhteensä nyt viisisataa kuussa. Tämä karkoittaa nopeasti asuntoja selaavia potentiaalisia ostajia, jotka eivät siis myynti-ilmoituksesta huomaa, että vastike putoaa kahteensataan jo huhtikuussa.
Kyllä, ja pahimman tuomiopäivän skenaarion riski on pienempi kuin kaikkein vivutetuimmissa kohteissa. Tietysti jos talo jää puoliksi tyhjilleen jos ostajat eivät saa tarpeeksi lainaa...
Taas paremmin tajuaa miten jotkut todella epäammattimaisetkin välittäjät saavat asuntoja myydyksi, kun ostajien "uskomukset" on tätä luokkaa.
Totta kai myyjääkin sitoo tarjouksen hyväksyminen ihan samalla tapaa kuin ostajaakin ellei sitten vastatarjous ehtona ole ollut, että saa ottaa toisia tarjouksia vastaan sinä aikana kun ehdollisen tarjouksen ehdot täyttyy. Toki hyväksytystä tarjouksesta pääsee aina eroon maksamalla sakon.
Itse hyväksyisin ehdollisen tarjouksen vain jos saisin ottaa ehdottomia tarjouksia vastaan.
Häh en nyt pysy mukana. Ei minulla ole mitään väliä jos laina on pankissa sijoitusasuntolainana sen sijaan että on joku taloyhtiön laina vaikka kirjanpito siinä olisi laitettu kuntoon sijoittajan näkökulmasta.
No mitä tapahtuu jos joku myy asuntoa ja tarjoan kämpästä 200k. Olkoon nyt viel tarjous voimassa 2vrk.
Korjatkaa toki jos olen väärässä, mutta jos asunnossa on taloyhtiönlainaa ja saat vaikka 1000€/kk vuokraa ja vastikkeet (hoito+rahoitus) on kanssa 1000€/kk niin veroa ei mene ollenkaan. Sen sijaan jos on omaa lainaa ja saat 1000€/kk vuokraa, mutta hoitovastike om vaikka 200€/kk ja rahoitusvastiketta ei ole niin maksatkin verot 1000€-200€ summasta eli veroa tulee maksettavaksi 240€/kk. Jos nyt oman lainan korko on vaikka 200€/kk niin tuosta saa vähennyksenä vain 30% eli 60€ joten sijoittajalla tulee takkiin 180€/kk. Tämän takia jos joku haluaa ostaa sijoitusasunnon niin ostaa lähinnä sellaisen jossa on paljon yhtiölainaa. Toki tässä vähennystapauksessa on sitten se juju vielä että pitää asua itse tuossa asunnossa se 2v niin ei mene myyntivoittoveroa, ja yhtiölainan pitää siis olla sellaista muotoa että sen saa vuokrista vähentää.
En jaksa nyt ala opettamaan sinua ja verotoimisto tietää. Varaa aika verottajalle. Minun tehtävä ei ole opettaa ja sitten jos alkaa selittää niin jotkut ei usko. En kuluta enää tähän aikaa.
Täältä luin ja kaikki mitä kirjoitin oli oikein, joten tiedä sitten mitä meinasit opettaa?
No tuo kirjoitus on myönnettään mielenkiintoinen ja monimutkainen mutta sen on laatinut ilmiselvästi ne jotka haluaa myydä asuntoja. Otan yhteyttä Suomen Vuokranantajat ja kysyn tuon pätevyydestä.
Tuon takia vaihdettiin pankkia Danskesta pois. Sampopankista saatiin aikanaan parhaat ehdot ja marginaalit, mutta viime vuonna asuntoa vaihtaessa ei Danskelta meinannut saada verkkopankin arpomaa virkailijaa kiinni koskaan. Hieman jännitti, kun virkailija oli luvannut lainan päivämäärään X mennessä ja sen mukaan tehtiin talosta tarjous. Sitten kun tämä päivä lähestyy, niin radiohiljaisuus. Myyjät alkoivat luonnollisesti hermostumaan. Lopulta myyjien kiinteistövälittäjä sanoi, että hänellä on kaveri Danskessa jonain henkilöstöjohtajana, että hän kysyy sieltä. Vastauksena tuli diplomaattinen "en voi kertoa asiasta yhtään mitään", mutta sattumalta 2h myöhemmin virkailijamme soitti meille.
Lopuksi tuossa jonka asuntomyyjät ovat laatinet mainitaan lyhyesti että siinä vaiheessa kun asunto myydän niin maksetaan veroa. Se vero tule olemaan julmetun paljon jos on maksanut tuloutettua rahoitusvastiketta. Luuletko tosiaan että pääset veroista pois?
Käytännössä tuo sopimusrikkomus korvaus on yleensä ympätty tarjous pohjaan. En itse kyllä ikinä tekisi tarjousta jos lainasta ei ole jo sovittu etukäteen, tuollaisella menettelyllä kerjää vain ongelmia. Tarvittaessa asiaa varmaankin pui markkina/käräjäoikeus enkä itse kyllä osaa sanoa mikä on vakiintunut sanktio, varmaan sekin löytyy finlexistä kun jaksaa etsiä.
Ehkä suunnitelmissa on pitää asuntoa pari vuotta tyhjillään ennen myytiä, eli asua siinä itse "virallisesti".
No nyt kun olen saanut vastauksen pankkityypiltäni pari päivää sitten, niin selitti olleensa sairaslomalla just loman jälkeen sen pari päivää. Sattuuhan näitä.
Minulla on 3 sijoitusasuntoa pääkaupunki seudulla kaikki tosin yksiöitä. Yhdessä niissä olen asunut 2+ vuotta ja en asu pääkaupunkiseudulla nyt ja ei kiinnosta muuttaa niihin asuntoihin.
Jolloin pääset verosta joka koskee myyntivoittoa siis arvonousua jos osat asunnon esim 100 000 ja myyt 140 000 euroa. Tuloutettu rahoitusvastike vero ei ole myyntivoitto vero.
Vähentää saa 100% mutta ”euroina” tuo on 30% kun pääomatulovero on 30%. Eli jos korkoa maksaa 200€ niin se tarkoittaa että maksat 200€ osalta vähemmän veroa eli eli euroina säästö on 60€. Mutta joo lopultahan tuo on ihan sama kuin yhtiölainassa, paitsi siinä saa vähentää lyhennyksenkin eikä vaan korkoa.
Riippuu miten sijoitusasuntoja hankkii. Kustannustehokkain tapa lienee ostaa 2v välein uusi sijoitusasunto ja muuttaa siihen sitten itse 2 vuodeksi ja sama homma 2v päästä. 10 vuodessa saa jo 5 asuntoa hankittua joista ei tarvitse maksaa myyntivoittoveroja. Mutta onhan tuossakin toki hommaa, mutta toisaalta vero voi helposti olla satoja tuhansia viidestä asunnosta joten onko 5 muuttoa kuitenkaan niin paha rasti jos sillä tienaa vaikka 200 000€?
Me ostettiin nykyinen kämppä ehdollisen tarjouksen ohi ja halvemmalla mitä se hyväksytty ehdollinen tarjous oli.
Eiköhän tuo sanktio ole käytännössä aina käsiraha eli maksimissaan 4% kauppasummasta. Aika kalliiksi tulee joka tapauksessa. Kannattaisi laittaa sitten ehdoksi tarjoukseen, että saa lainan otettua pankista, jos ei ole sopinut sitä etukäteen, mikä luonnollisestikin on fiksumpaa.
Itse naputin nuo ihan Exceliin ja otin huomioon myös vakuutusmaksut ja erilaisia arvostuksia OP-bonuksille. Siitä sitten laskin erilaisia skenaarioita ja valitsin pankin noiden pohjalta. Noiden pohjalta valitsin OP:n 0.4% Hypon 0.3% sijaan.
Ei kai lainasta muita kuluja koron lisäksi mene kuin parin euron pankkimaksu. Pankki voi toki muuttaa taloyhtiön lainan korkomarginaalia pelkällä omalla ilmoituksellaan, mikäli katsoo kilpailutilanteen lainamarkkinoilla sen sallivan.
En tiedä, onko todellinen vuosikorko merkityksellinen, kun ymmärtääkseni yhtiölainaa lyhennetään yleensä kerran puolessa vuodessa, ja yhdessä maksuklöntissä on kaikkien osakkaiden lyhennykset, joten ei siinä joku muutaman euron laskutusmaksu tunnu missään.
Tämä juuri. Olisi kiva saada mustaa valkoiselle. Voiko pankki tosiaan muuttaa marginaalia taloyhtiölainassa? Asuntolainassahan marginaali on naulattu eikä sitä ylöspäin voi ruuvata.
minä ainakin kilpailuttaisin, kun saattaa jopa puolittua marginaali
