Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[zepi]

Yhdessä uudiskohteessa jota katsottiin oli tontin arvo 57300€, ja vuokra siten 2292€/v. Tontin arvo tulee vuokrina kuitattua täyteen 25 vuodessa (ihan palikkamatikalla arvonnousuja ja indeksikorotuksia huomioimatta), eli sinänsä jos olet hakemassa pitkällä laina-ajalla lainaa talon ostoa varten niin joudut joka tapauksessa tuon saman rahan a) huomioimaan talousmenoissasi ja siten lainalaskelmissa b) maksamaan kaupungille, mutta laina-ajan päätteeksi asut edelleen vuokratontilla sen sijaan, että omistaisit sen.

Mutta kun palikkalasku menee aivan päin prinkkalaa noilla oletuksilla.

a) "Kuntien omistamat vuokratontit eivät kuulu kiinteistöverotuksen piiriin, sillä vuokratontista veron maksaa omistaja ja tässä tapauksessa kuntaomistaja on vapautettu maksamasta veroa itselleen."
Kiinteistöverolain soveltamisohje

Paljonko kiinteistövero tuotasta tontista olisi? Tonnin vuodessa? Ts. se takaisinmaksuaika venyy yhtäkkiä vuosikymmenellä / parilla. Entäs kun kiinteistöveron maksukäytännöt muuttuvat? (Se tulee nostaamaan kiinteistöveroja muuttovoittoalueilla ja laskemaan muuttotappioalueilla, tarkkaa määrää ei ole vielä tiedossa kun lopullista lainsäädäntöä ei ole valmiina).

b) Kun otat 200k sijaan lainaa 257 300e, niin käytännössä aloitat sen tontin takaisin maksamisen vasta sen jälkeen kun olet maksanut ekat 200k lainaa veke. Käytännössä siis maksat siitä 57300e:stä korkoja 2/3 asuntolainastasi, eli esim. 1% korkotasolla 573e / vuosi... Taas venyy laskennallinen takaisinmaksuaika ja alkaa lähennellä ääretöntä.

Entäs jos korkotaso nousee 15v kuluessa 4% kintaille? Oletetaan että silloin olisit päässyt siihen kohtaan asuntolainaa, että se vika 57300e alkaisi lyhentyä. Paljonko on silloin vuosittainen korko siitä jäljellä olevasta lainapääomasta, entäs kun siihen lisätään se kiinteistövero päälle?

Jos korkotasot nousevat, voi vuokratontti olla halvempi asua. Ainakin jos vuokrasopimus on kiinteävuokrainen ja pitkäaikainen.

 

[pokkus]

Mutta kun palikkalasku menee aivan päin prinkkalaa noilla oletuksilla.

a) "Kuntien omistamat vuokratontit eivät kuulu kiinteistöverotuksen piiriin, sillä vuokratontista veron maksaa omistaja ja tässä tapauksessa kuntaomistaja on vapautettu maksamasta veroa itselleen.".

Kyllä niistä vuokratontilla olevistakin taloista maksetaan kiinteistöveroa ihan samalla tapaa kuin vuokratontilla olevista kämpistä. Säästöä ei sielläkään juurikaan synny.

 

[vemkki]

Kyllä niistä vuokratontilla olevistakin taloista maksetaan kiinteistöveroa ihan samalla tapaa kuin vuokratontilla olevista kämpistä.

Taloista kyllä, mutta ei tontista. Omasta tontista menee erikseen kiinteistövero.

 

[pokkus]

Taloista kyllä, mutta ei tontista. Omasta tontista menee erikseen kiinteistövero.

Näin juuri. Se vuokratontin tuoma säästö kiinteistöverosss on parin satasen luokkaa vuodessa eli aivan häviävän pieni verrattuna muihin kuluihin kuten siihen tontin vuokraan.

 

[zepi]

Näin juuri. Se vuokratontin tuoma säästö kiinteistöverosss on parin satasen luokkaa vuodessa eli aivan häviävän pieni verrattuna muihin kuluihin kuten siihen tontin vuokraan.

Se riippuu kunnasta, että paljonko se säästö on tai on olematta. Kyselin niitä esimerkkejä, mutta en ole nähnyt oikeita lukemia missään.

Kiinteistöverouudistus

Valtiolla on käynnissä maapohjan kiinteistöverotuksen uudistusprojekti, joka tulee mitä ilmeisimmin korottamaan muuttovoittoalueiden maapohjan kiinteistöveroa ja laskemaan muuttotappioalueilla olevien tonttien verotusta. Tuo tulee pienentämään omistuksen ja vuokraamisen välillä lähes varmasti.

 

[kjns]

Paljonko kiinteistövero tuotasta tontista olisi? Tonnin vuodessa?

Ko. torppa on samassa kaupungissa läheisellä samankaltaisella alueella kuin oma nykyinen talo, se on saman kokoinen, lähes samanlainen ja saman arvoinen, mutta 4 vuotta uudempi kuin oma tölli, tonttia on ~1500m2 vs. meidän 1250m2, ja meidän kiinteistövero on ~450 €/v, joten tuskin tuokaan ainakaan paljoa yli 500 euron menee.

Asian voi myös laskea niin, että vuokratontilla 200k€ talo 25v laina-ajalla tekee hihasta ravistetulla 1,5% korolla kk-eräksi n. 800 euroa, ja 257k€ talo omalla tontilla vastaavasti n. 1030 euroa. Jos tontin vuokra on 2280 €/v niin jaettuna 12kk:lle se tekee tuon 800€ lainalyhennyksen päälle 190€/kk. Ei myöskään pidä unohtaa, että kunta tekee indeksikorotuksen vuokraan joka vuosi, joten tuo summa tulee vain nousemaan vuosittain.

Jos tuohon omaan tonttiin laskee päälle vielä kiinteistöveron, oletetaan nyt vaikka 500€/v, joka 12kk:lle jyvitettynä tekee n. 40 €/kk. niin se nostaa omaksi ostetulla tontilla lainaerän noin 1070 euroon.

Tontti omaksi kustannukset 25v aikana 1070€ x 300kk = 321 000€ ja omistat tontin sekä talon
Tontti vuokralla kustannukset 25v aikana 990€ x 300kk = 297 000€ ja omistat pelkän talon.

"Säästit" siis 25 vuoden aikana 24 000€ ja töllisi sijaitsee alkuarvoltaan 57 000 euron tontilla, jonka kunta omistaa ja jonka käyttämisestä maksat heille edelleenkin vuokraa 2280+€/v.

Oletuksia on toki rankasti tässäkin laskelmassa, mutta kellään kun ei kristallipalloa ole, niin varmaa tietoa ei ole käyttää. Jos sä pääset omalla matikallasi lopputulokseen, että vuokraaminen on fiksua niin sitten kannattaa vuokrata. Mun matikalla omaksi ostaminen vaan vaikuttaa fiksummalta ratkaisulta niin itse en vuokralle ottaisi.

Tietty asian laita voi olla eri, jos muuttaa usein duunin perässä tai ihan vaan huvikseen. Jos talossa asuu vain muutaman vuoden niin pienemmän lainasumman tuoma korkosäästö voi hyvinkin kääntää tilanteen vuokratontin eduksi, mutta omalla kohdalla tarkoitus oli hankkia koti pitkäksi aikaa niin lasken kustannukset ja järkevyyden sen aikavälin perusteella

 

[pokkus]

Se riippuu kunnasta, että paljonko se säästö on tai on olematta. Kyselin niitä esimerkkejä, mutta en ole nähnyt oikeita lukemia missään.

Muutamia satasia vuodessa. Ihan tarkka vertailu on hankalaa, koska veron määrään vaikuttaa niin moni asia (tontin ja asunnon koko, ikä, rakennustyyppi/-materiaali jne.)

Oma:
Espoo, Lintuvaara: 5h+avok+s+khh+aula, ak, 140,0 m², 575 000 € - Etuovi.com

Vuokra:
Espoo, Lintuvaara: 4h, k, s, kph, khh, 138,0 m², 499 000 € - Etuovi.com

 

[vatanen]

Juuh, S-pankki ja asiointi. Lähettivät puolisolle tekstarin, että ollaan varattu teille soittoaika 2.8 klo jotain. Jos aika ei sovi, voit muuttaa tai peruuttaa ajan tästä linkistä. Linkki vie ajanvaraussivulle, jossa varausta ei voi muuttaa sen voi vain peruuttaa. Puoliso sitten peruutti ajan, mutta uuden ajan varaaminen ei onnistukaan täyttämättä koko lainahakemusta uusiksi.

Soittelin lounastauolla perään, että mitäs tehdään. Peruttu varaus oli luonnollisesti kadonnut kuin maan nielemänä. Uuden soittoajan pk-seudulle sai 20.8 alkaen Puhelinneuvottelua ei kuulemma voi hoitaa minkään muun kuin pääkaupunkiseudn konttorien kanssa myöskään. Että näin.

Oikea toimintatapa olisi ollut soittaa sinne aspaan suoraan ja yrittää siirtää aikaa varaustunnuksen kanssa. Tätä ei tietystikään siihen tekstariin oltu kirjoitettu:

Jos asioiden hoitaminen on tässä vaiheessa näin helppoa, niin millaistakohan se olisi markettipankin asiakkaana? Taitaapi jäädä tämä lafka kilpailuttamatta.

 

[Taneli-]

Tietty asian laita voi olla eri, jos muuttaa usein duunin perässä tai ihan vaan huvikseen. Jos talossa asuu vain muutaman vuoden niin pienemmän lainasumman tuoma korkosäästö voi hyvinkin kääntää tilanteen vuokratontin eduksi, mutta omalla kohdalla tarkoitus oli hankkia koti pitkäksi aikaa niin lasken kustannukset ja järkevyyden sen aikavälin perusteella

Tämä on varmaan se suurin ero.
Itsekin mietin että mieluusti vähintään sen 25v minkä laina-aika kestää ja jos mahdollista pidempäänkin asuisi samassa paikassa. Yllättävän moni tuntuu asuvan maksimissaan vuoden tai pari samassa kämpässä, tässä noin 4-5 vuoden sisällä mitä täällä asunut useampi kaveri ehtinyt muuttaa osa jopa pariinkin kertaan.
Tällöin tietysti vuokratontilla ei ole mitään väliä (ellei vuokra aika ole juuri vuoden tai parin sisään loppumassa jos puhutaan vanhemmista tonteista missä vuokran tarkistus merkitsee huomattavaa hyppäystä vanhojen "markka-ajan" sopimusten loppuessa)

 

[zepi]

Muutamia satasia vuodessa. Ihan tarkka vertailu on hankalaa, koska veron määrään vaikuttaa niin moni asia (tontin ja asunnon koko, ikä, rakennustyyppi/-materiaali jne.)

Oma:
Espoo, Lintuvaara: 5h+avok+s+khh+aula, ak, 140,0 m², 575 000 € - Etuovi.com

Vuokra:
Espoo, Lintuvaara: 4h, k, s, kph, khh, 138,0 m², 499 000 € - Etuovi.com

https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-tontit/espoo/14677133
Olisiko tuo 175k sitten se realistinen markkinahinta tuollaiselle tontille?

Jos minulle annetaan vaihtoehto maksaa 175 000e tontista tai 4800e vuodessa tonttivuokraa (huomioiden säästön kiinteistöverossa), niin ei omaksi ostaminen mikään itsestäänselvästi kannattava vaihtoehto kyllä minusta ole. Puhumattakaan siitä, että esittämäsi esimerkin valossa 175k tontista sata tonnia menee heti koiran perseeseen kun se ei pääomitu kiinteistön arvoon.

 

[kjns]

Puhumattakaan siitä, että esittämäsi esimerkin valossa 175k tontista sata tonnia menee heti koiran perseeseen kun se ei pääomitu kiinteistön arvoon.

Siitähän tää keskustelu taas lähti liikkeelle, kun ihmeteltiin sitä miks jotkut on valmiita maksamaan talosta vuokratontilla huomattavaa ylihintaa verrattuna omalla tontilla oleviin tölleihin.

Vuokratontti on tietysti hyvin kannattava, jos onnistut myydessä saamaan talosta ilman tonttia saman rahan kuin talosta tontin kanssa. Sillonhan se on puhdasta profittia myyjälle. Tietysti voi käydä niinkin, että ihmiset alkaa huomaamaan sen, että ne on maksamassa saman rahan talosta jossa ei ole 50-150 k€ tonttia mukana kuin sellaisesta missä on, niin ostohalukkaita ei sitten välttämättä olekaan enää niin montaa tai ne tarjoukset ei sitten ehkä olekaan enää samassa linjasa pyyntihintojen kanssa.

 

[zepi]

Minusta kyllä 175k kuulostaa kovalta hinnalta omaisuuserästä jonka omistus säästää / tuottaa vain 4800e/v ja missä tuon säästön määrä ei ole omissa käsissä, vaan liittyy poliittisten päättäjien tekemistä päätöksistä.

Vaikka saisit 30v kiinteäkorkoisen 175k lainan 2.5% korolla (4800/175000 = 2.74%), on epäselvää että tuo 4800e säästö oikeasti pysyy noin isona uuden kiinteistöverouudistuksen jälkeen. Kunnille jää kyllä harkintavaltaa kiinteistöveroprosentin osalta ja Espoossa kokkarit pitävät kiinteistöveroprosentit matalana, mutta pelkästään arvostuskäytäntöjen uudistus nostaa veroja väkisinkin tulevaisuudessa.

Tonttivuokran indeksikorotusehdot kannattaa tietysti myös tarkastaa. Stadissahan on ollut paljon noita aivan alihintaan vuokrattuja tontteja vuosikymmenten vuokrasoppareilla ilman korotuksia, mutta nykyisin varmaan vuokrausehdot mahdollistavat vuokrien indeksikorotukset joka tekee myös vuokraamisen kustannuksista huonosti ennustettavia.

Lähinnä kritisoin vain väitettä jonka mukaan "oma tontti on tietysti aina paras". Jokaisen pitäisi ihan itse laskea ja ymmärtää pohjia myöten mitä tekee kun ostelee asioita joiden hinta on pari kertaa oma vuosiliksa.

 

[pokkus]

https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-tontit/espoo/14677133
Olisiko tuo 175k sitten se realistinen markkinahinta tuollaiselle tontille?

Jos minulle annetaan vaihtoehto maksaa 175 000e tontista tai 4800e vuodessa tonttivuokraa (huomioiden säästön kiinteistöverossa), niin ei omaksi ostaminen mikään itsestäänselvästi kannattava vaihtoehto kyllä minusta ole. Puhumattakaan siitä, että esittämäsi esimerkin valossa 175k tontista sata tonnia menee heti koiran perseeseen kun se ei pääomitu kiinteistön arvoon.

Tuon vuokratontilla olevan asunnon pyynti on ainakin satkun liian pitkä.

 

[zepi]

Tuon vuokratontilla olevan asunnon pyynti on ainakin satkun liian pitkä.

Voi olla tai olla olematta. Vaikea uskoa, että se menisi alle 400 000e:llä toteutuneita kauppoja katsoen.
Asuntojen.hintatiedot.fi

 

[pokkus]

Voi olla tai olla olematta. Vaikea uskoa, että se menisi alle 400 000e:llä toteutuneita kauppoja katsoen.
Asuntojen.hintatiedot.fi

Mistä tiedät mitkä noista on omalla tai vuokratontilla? Vuokratontilla olevia asuntoja on paljon vähemmän myynnissä.

 

[vemkki]

Tonttivuokran indeksikorotusehdot kannattaa tietysti myös tarkastaa. Stadissahan on ollut paljon noita aivan alihintaan vuokrattuja tontteja vuosikymmenten vuokrasoppareilla ilman korotuksia, mutta nykyisin varmaan vuokrausehdot mahdollistavat vuokrien indeksikorotukset joka tekee myös vuokraamisen kustannuksista huonosti ennustettavia.

Noita alihintaan vuokrattuja tontteja on muuten edelleen, ja kannattaa katsoa, jos harkitsee jotain vanhempaa asuntoa. Vuokrasopimus saattaa mennä uusiksi melko piankin.

 

[zepi]

Mistä tiedät mitkä noista on omalla tai vuokratontilla? Vuokratontilla olevia asuntoja on paljon vähemmän myynnissä.

Vaikea uskoa, että 15v uudempi talo menisi yhtäkkiä halvemmalla kuin nuo jo toteutuneet kaupat, riippumatta tontin omistussuhteesta.

Mutta voin olla väärässäkin.

 

[pokkus]

Vaikea uskoa, että 15v uudempi talo menisi yhtäkkiä halvemmalla kuin nuo jo toteutuneet kaupat, riippumatta tontin omistussuhteesta.

Mutta voin olla väärässäkin.

Talon iällä on yllättävän vähän vaikutusta jos kyseessä on alle 20 vuotta vanha kohde. Aivan uusi on hiukan arvokkaampi, mutta muuten eroa on vähän. Tästä syystä itsekin ollaan mietitty täysin uutta / rakentamista.

 

[KukkeliQ]

https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-tontit/espoo/14677133
Olisiko tuo 175k sitten se realistinen markkinahinta tuollaiselle tontille?

Jos minulle annetaan vaihtoehto maksaa 175 000e tontista tai 4800e vuodessa tonttivuokraa (huomioiden säästön kiinteistöverossa), niin ei omaksi ostaminen mikään itsestäänselvästi kannattava vaihtoehto kyllä minusta ole. Puhumattakaan siitä, että esittämäsi esimerkin valossa 175k tontista sata tonnia menee heti koiran perseeseen kun se ei pääomitu kiinteistön arvoon.

En jaksa uskoa, että Espoossakaan kukaan on niin hölmö maksaakseen tuosta läntistä pyynnin (+4% vero). Tokihan tohon sitten saa rakennettua sen max. ~125m2 unelmatalonsa.

Kiinteistöjen toteutuneita kauppahintatietoja saa tiedusteltua kiinteisötunnuksella myös Maanmittauslaitokselta, muistaakseni 22€ / kohde. "Asuntojen hintatiedot" -sivustolle laitetaan ymmärtääseni vaan valikoidut kohteet. Myös joidenkin välittäjien sivuilla on toteutuneita kauppahintatietoja, ainakin esim. Kiinteistömaailmalla.

 

[Zigh]

Pitäs muistaa sekin, että asunnon arvon nousu kasvukeskuksissa on aika lailla kokonaan maapohjan arvon nousua. Mitä pidemmällä jaksolla tarkastellaan, niin sitä suurempi osuus kiinteistön arvosta muodostuu pelkästä tontista. Talon arvo vanhetessaan lähestyy nollaa kun taas tontin arvo menee täysin eri suuntaan.

 

[pokkus]

En jaksa uskoa, että Espoossakaan kukaan on niin hölmö maksaakseen tuosta läntistä pyynnin (+4% vero). Tokihan tohon sitten saa rakennettua sen max. ~125m2 unelmatalonsa.

Kyllä tuo valitettavasti on lähellä nykyistä hintatasoa tuolla alueella. Alle 150k€ on hyvin hankala löytää kunnollista tonttia Espoosta oikein mistään ellei mennä ihan perämetsään.

 

[kjns]

Kyllä tuo valitettavasti on lähellä nykyistä hintatasoa tuolla alueella. Alle 150k€ on hyvin hankala löytää kunnollista tonttia Espoosta oikein mistään ellei mennä ihan perämetsään.

Ei helvetti nyt vasta katsoin tuota linkin tonttia, onko Espoossa oikeasti noin surkea tilanne, että 622 neliön postimerkistä naapuritalojen puristuksessa joutuu maksamaan melkein 200k€

Tuo tontti näytti just siltä, miltä "yhdyskuntarakenteen tiivistäminen" näyttää, siinä on varmaan alun perin ollut yksi ~1300 neliön tontti josta on lohkottu toinen puoli pois myyntiin. Tietysti ihan ymmärrettävää, jos meinaa laittaa alkuperäisellä tontilla olevan töllin myyntiin niin erikseen nuo myymällä niistä varmaan saa enemmän rahaa irti.

Itse kun asuu "pientalokorttelissa" jossa kaikilla on se oma ~1200 neliötä ja asun ulkoreunalla niin se on vielä ihan toimiva ratkaisu itselle, mutta en mä kyllä henk.koht. tuollaiselle läntille ikinä muuttaisi, etenkään noin karulla hinnalla. Olen joskus nähnyt ~650 neliön tontin, joka oli oikeasti toimiva ja viihtyisä, mutta se oli korttelin ulkoreunalla ja siinä oli kahdessa kulmassa puistomaista naapurivapaata aluetta, tuo on taas tonttiliittymää lukuunottamatta joka suunnasta ympäröity niin ittellä kyllä lahoais pannu tuossa.

 

[burmanm]

Paljonko kiinteistövero tuotasta tontista olisi? Tonnin vuodessa? Ts. se takaisinmaksuaika venyy yhtäkkiä vuosikymmenellä / parilla. Entäs kun kiinteistöveron maksukäytännöt muuttuvat? (Se tulee nostaamaan kiinteistöveroja muuttovoittoalueilla ja laskemaan muuttotappioalueilla, tarkkaa määrää ei ole vielä tiedossa kun lopullista lainsäädäntöä ei ole valmiina).

Tontin osuus kiinteistöverosta on suhteellisen pieni. Omassa PK-seudun talossani menee niin että 35% kiinteistöverosta on tonttia, 58% on taloa ja 7% on talousrakennusta. Tontin verotusarvo ei ole nimittäin aivan valtava. Eli ei tuosta tontista tulee kuin muutama satanen per vuosi. Vuokratonttina hinta olisi ~5000e/vuosi (täällä vuokrakanta on ollut 4,5%). Kyllä siinä siis pitkä penni säästyy että omistaa itse tontin.

Isompi pommihan voi tulla sitten vuokratonteissa vielä kun vuokria tarkastetaan. Lehtisaaresta saa (Helsingissä) halvalla kohta taloja kun vuokratontin hinta nousee omakotitalossa kymmenillä tuhansilla vuodessa. Siinä ei naurata enää.

b) Kun otat 200k sijaan lainaa 257 300e, niin käytännössä aloitat sen tontin takaisin maksamisen vasta sen jälkeen kun olet maksanut ekat 200k lainaa veke. Käytännössä siis maksat siitä 57300e:stä korkoja 2/3 asuntolainastasi, eli esim. 1% korkotasolla 573e / vuosi... Taas venyy laskennallinen takaisinmaksuaika ja alkaa lähennellä ääretöntä.

Vielä jäisi se ~4k€ / vuosi maksua. Ei se lähesty ääretöntä mitenkään (johan se lainakin tapetaan n. 20 vuodessa, tai mitä ihmiset nyt sitten nykyään ottavatkaan). Et voi päätellä että tonttia lyhennetään vasta talon lyhennysten päätyttyä, vaan sitä lyhennetään jatkuvasti. Voit myös ajatella että kun laina on maksettu on kädessäsi a) 200k€ maksettu laina ja ei mitään, tai b) 57k€ lainaa ja tontti. Jos talo kestäisi sen 20 vuotta vain. Veikkaatko että saat 20 vuoden päästä tontin 57k€:llä? En minäkään.

Unohdat toki mieluusti tonttimaan arvon nousun, mutta sitä ei pidä unohtaa. Ja jos korot nousevat, nousee inflaatio -> nostaa entisestään tontin (mutta ei välttämättä kämpän joka vanhenee) arvoa.

 

[pokkus]

Ei helvetti nyt vasta katsoin tuota linkin tonttia, onko Espoossa oikeasti noin surkea tilanne, että 622 neliön postimerkistä naapuritalojen puristuksessa joutuu maksamaan melkein 200k€

Saahan niitä isompia tontteja kun latoo rahaa enemmän tiskiin. Pienimmillään tontit on kuitenkin kooltaan noin 400m2 ja hinta yli satkun reilusti.

 

[burmanm]

Minusta kyllä 175k kuulostaa kovalta hinnalta omaisuuserästä jonka omistus säästää / tuottaa vain 4800e/v ja missä tuon säästön määrä ei ole omissa käsissä, vaan liittyy poliittisten päättäjien tekemistä päätöksistä.

175k€ hintaisen tontin hinta on ~8700e/vuosi (4%, toki kalliimpiakin vuokria on). Eli ei se tuota vain 4800e, vaan se tuottaa lähemmäs 8000e kiinteistöveron vähennystenkin jälkeen. Se kämpän arvohan on kiinteistöverossa edelleen se merkitsevä ja se ei ole vähemmän vuokratonteissa.

 

[zepi]

175k€ hintaisen tontin hinta on ~8700e/vuosi (4%, toki kalliimpiakin vuokria on). Eli ei se tuota vain 4800e, vaan se tuottaa lähemmäs 8000e kiinteistöveron vähennystenkin jälkeen. Se kämpän arvohan on kiinteistöverossa edelleen se merkitsevä ja se ei ole vähemmän vuokratonteissa.

PK-seudulla (tai ainakin helsingissä) tonttivuokrat ovat n. 2% tonttien hinnoista.

 

[Zigh]

Tontin osuus kiinteistöverosta on suhteellisen pieni. Omassa PK-seudun talossani menee niin että 35% kiinteistöverosta on tonttia, 58% on taloa ja 7% on talousrakennusta.

Kyseessä ilmeisesti varsin uusi talo? Meillä menee juuri päin vastoin: tontti noin 70% ja talo loput. Ikää tällä jo reilut 20 vuotta.

 

[kjns]

PK-seudulla (tai ainakin helsingissä) tonttivuokrat ovat n. 2% tonttien hinnoista.

Tämä tietysti tekee vuokraamisesta siellä huomattavasti fiksumpaa kuin täällä jos vuokra on 50% alhaisempi. 2% vuokralla olis itsekin voinu jo ihan vakavasti miettiä tontin vuokraamista.

 

[burmanm]

PK-seudulla (tai ainakin helsingissä) tonttivuokrat ovat n. 2% tonttien hinnoista.

Helsingin kaupungin mukaan se on 4%: https://dev.hel.fi/paatokset/media/att/e8/e806bbbbb6c4f3f1cea308cd838bdacef09d2d19.pdf. Kirkkonummella taitaa olla 4,5% uusissa (jostain muistan näin lukeneeni), Espoota en nyt tähän hätään löytänyt.

 

[burmanm]

Kyseessä ilmeisesti varsin uusi talo? Meillä menee juuri päin vastoin: tontti noin 70% ja talo loput. Ikää tällä jo reilut 20 vuotta.

Kyllä (2010). Uudet talot arvostetaan korkeammalle kuin vanhat nykyisessä verotusarvossa. Tähän toki luultavasti tulee muutos, jolloin hyvin rempatut vanhat talot nousevatkin sitten arvossaan..

 

[burmanm]

Espoota en nyt tähän hätään löytänyt.

Espoon kaupunginvaltuuston linjaus vuodelta 2015 on 4% myös.

 

[zepi]

Helsingin kaupungin mukaan se on 4%: https://dev.hel.fi/paatokset/media/att/e8/e806bbbbb6c4f3f1cea308cd838bdacef09d2d19.pdf. Kirkkonummella taitaa olla 4,5% uusissa (jostain muistan näin lukeneeni), Espoota en nyt tähän hätään löytänyt.

4% suhteessa noihin väärin (tai nykyisten tapojen mukaan) määriteltyihin arvostustasoihin.

Suora lainaus Osmo Soininvaaralta:
Kenelle kuuluu maankorko? – Soininvaara
"Helsinki noudattaa osapuilleen kehden prosentin tuottovaatimusta maanvuokrassa. Virallisesti neljä prosenttia, mutta maan arvo on arvioitu noin 50 – 60 prosentiksi käyvästä arvosta."

Ts. oikeisiin markkinahintoihin verrattuna (se raha millä tontit vaihtavat omistajaa markkinoilla) lukema on jossain 2-2.5% välissä.

 

[pokkus]

Onhan tuon pk-seudun tilanne tonttien osalta aika karu kun alle 150k€ ei tahdo oikein mitään saada ja silloinkin tontissa on aina jotain kompromisseja. Jos tontti on alle satkun niin silloin se on niin hankalasti rakennettava, että säästö tontista menee muihin kuluihin rakennettaessa. Tai sitten on muuten niin hirveällä paikalla, ettei kukaan halua sinne rakentaa. Hyvällä tuurilla, suhteilla tai pitkällä odotusajalla voi tehdä löydön hyvään hintaan.

 

[kjns]

4% suhteessa noihin väärin (tai nykyisten tapojen mukaan) määriteltyihin arvostustasoihin.

Suora lainaus Osmo Soininvaaralta:
Kenelle kuuluu maankorko? – Soininvaara
"Helsinki noudattaa osapuilleen kehden prosentin tuottovaatimusta maanvuokrassa. Virallisesti neljä prosenttia, mutta maan arvo on arvioitu noin 50 – 60 prosentiksi käyvästä arvosta."

Ts. oikeisiin markkinahintoihin verrattuna (se raha millä tontit vaihtavat omistajaa markkinoilla) lukema on jossain 2-2.5% välissä.

Täällä se tontin arvo on helppo tietää, kun tontin voi kaupungilta ostaa pois sen ilmoitetulla hinnalla, niin se tekee silloin siitä tontin markkinahinnan. Hesassa voidaan tietty tehdä jotenkin muuten, ei ole tullut perehdyttyä, mutta jos Osmo sanoo ettei kiinteistöveron korotus nosta vuokria niin suhtaudun hänen sanomisiinsa vähän skeptisesti...

 

[burmanm]

Ts. oikeisiin markkinahintoihin verrattuna (se raha millä tontit vaihtavat omistajaa markkinoilla) lukema on jossain 2-2.5% välissä.

Niin kauan kuin tällaisia ei ole (Helsinkihän ei anna mahdollisuutta myydä tai vuokrata tonttia) niin tämä on pelkkää sanahelinää. Sekä vain yhden vuokraajan mielipide (muutkin vuokraavat maata kuin Helsingin kaupunki ja kyllä ne on ihan markkinahintoja). Muista kaupungeista ainakin Kirkkonummi antaa osalla alueista mahdollisuuden joko ostaa tontti sille määritellyllä hinnalla tai vuokrata se, jolloin vuokra on suoraan verrannollinen tontin myyntihintaan. Ei mitään 50-60% päästä heitettyjä lukemia, joita ei voi verrata markkinahintaan.

 

[zepi]

Niin kauan kuin tällaisia ei ole (Helsinkihän ei anna mahdollisuutta myydä tai vuokrata tonttia) niin tämä on pelkkää sanahelinää. Sekä vain yhden vuokraajan mielipide (muutkin vuokraavat maata kuin Helsingin kaupunki ja kyllä ne on ihan markkinahintoja). Muista kaupungeista ainakin Kirkkonummi antaa osalla alueista mahdollisuuden joko ostaa tontti sille määritellyllä hinnalla tai vuokrata se, jolloin vuokra on suoraan verrannollinen tontin myyntihintaan. Ei mitään 50-60% päästä heitettyjä lukemia, joita ei voi verrata markkinahintaan.

Kyllähän helsingissä on ihan markkinaehtoisia tontteja myynnissä. Kiinteistöveron arvostustaso ei ole se hinta millä kaupunki myy tontin, vaan nykyiseen aivan pähkähulluun lakiin määrätty arvonmääritysperuste. Noita perusteita ollaan nyt muuttamassa ja niistä arvostustasoista ollaan tekemässä enemmän markkinahintaan perustuvia.

 

[pokkus]

Tuosta näkee suoraan Espoon kaupungin tonttiarvonnan tonttien osto- tai vuokrahinnan.

https://www.espoo.fi/download/noname/{100DF08D-61CE-431C-9A73-05718E85B053}/104897

 

[zepi]

Lain mukaan matalin laillinen maapohjan kiinteistövero on 0.93% (jota mm. Espoo ja Helsinki käyttävät).

Arvostusperusteena ei kuitenkaan ole tontin kauppahinta, vaan tuo arvostuslain mukaan laskettu tontin arvo, joka pudottaa efektiivisen kiinteistöveron jonnekin 0.5% kintaille. Tämä tulee todennäköisesti muuttumaan parin vuoden sisällä ja nyt kun vilkuilin noita muutosperusteita jostain vm:n esite-pdf:istä, niin pk-seudulla nousua olisi luvassa jonkin verran, nopeasti arvioiden tulevat verot olisivat luokkaa 0.6-0.7% myyntihinnasta.

Käytännössä siis nykyisellään omistamiselle pitäisi saada luokkaa 3.5% koron Espoossa / Helsingissä, muutoksen jälkeen muutaman kymmenyksen vähemmän -> kannattaa ostaa jos suinkin rahkeet riittävät ja aikoo asua pitkään samassa paikassa. Jälleenmyynnissä tonttiin tehdyn investoinnin kannattavuus ei välttämättä pääomitu täysin ja se voi jäädä kannattamattomaksi.

 

[burmanm]

Kyllähän helsingissä on ihan markkinaehtoisia tontteja myynnissä. Kiinteistöveron arvostustaso ei ole se hinta millä kaupunki myy tontin, vaan nykyiseen aivan pähkähulluun lakiin määrätty arvonmääritysperuste. Noita perusteita ollaan nyt muuttamassa ja niistä arvostustasoista ollaan tekemässä enemmän markkinahintaan perustuvia.

Helsingissä ei ole tontteja, jotka voisi ostaa tai vuokrata (kaupungilta), joista voitaisiin nähdä tämä 2-2,5%. Nyt ei puhuttu kiinteistöverosta (tai kenties tulevasta sellaisesta, jota ei ole), vaan siitä vuokran määrästä. Tällä hetkellä se on 4%, eikä mikään 50-60% siitä, koska ei ole täydellistä vertailupohjaa. Tuo on ihan hyvin tuossa dokumentissakin mainittu, arvon määritykset tekevät yritykset kuten Catella. Tuosta arvioidusta summasta otetaan sitten 4% korkokanta ja aletaan laskuttamaan. Missään ei ole mainintaa keksitystä 50-60%, eikä se liity mitenkään kiinteistöveroon tai sen määritykseen.

Itseasiassa mikään kaupungin päätös ei tunnu Soininvaaran väitettä vahvistavan, eikä kaupunki itse määritä edes hintoja. Se olisi luultavasti laitonta kaikenlisäksi, koska siinä ei kohdeltaisi kuntalaisia tasa-arvoisesti. Tästä johtuen vuokra on kyllä sen arvioidun markkinahinnan mukainen, ei mikään vähennetty arvo. Kiinteistöveron määritelmä perustuu aivan toiseen määritykseen ja se ei ole sidottu vuokraan mitenkään. "Arvostuslaki" (22.12.2005/1142) kun ei koske kaupungin vuokratonttien arvon määritystä.

 

[Mechanical Man]

Helsingissä ei ole tontteja, jotka voisi ostaa tai vuokrata (kaupungilta), joista voitaisiin nähdä tämä 2-2,5%. Nyt ei puhuttu kiinteistöverosta (tai kenties tulevasta sellaisesta, jota ei ole), vaan siitä vuokran määrästä. Tällä hetkellä se on 4%, eikä mikään 50-60% siitä, koska ei ole täydellistä vertailupohjaa. Tuo on ihan hyvin tuossa dokumentissakin mainittu, arvon määritykset tekevät yritykset kuten Catella. Tuosta arvioidusta summasta otetaan sitten 4% korkokanta ja aletaan laskuttamaan. Missään ei ole mainintaa keksitystä 50-60%, eikä se liity mitenkään kiinteistöveroon tai sen määritykseen.

Itseasiassa mikään kaupungin päätös ei tunnu Soininvaaran väitettä vahvistavan, eikä kaupunki itse määritä edes hintoja. Se olisi luultavasti laitonta kaikenlisäksi, koska siinä ei kohdeltaisi kuntalaisia tasa-arvoisesti. Tästä johtuen vuokra on kyllä sen arvioidun markkinahinnan mukainen, ei mikään vähennetty arvo. Kiinteistöveron määritelmä perustuu aivan toiseen määritykseen ja se ei ole sidottu vuokraan mitenkään. "Arvostuslaki" (22.12.2005/1142) kun ei koske kaupungin vuokratonttien arvon määritystä.

Zepi tuossa lainauksessasi puhui vain kiinteistöveron määräytymisestä, jossa siis vs. Markkinahinta on pienempi tontinarvo.

 

[ANTI_L]

Pääkaupunkiseudulla on kyllä lähtenyt ihan lapasesta nuo asuntojen ja tonttien hinnat, tässä kun asustelee 50 kilometrin päässä niin, maksaa suhteessa neljäsosan siitä, mitä pääkaupunkiseudulla ja bonuksena ympäristössä on jopa ihan oikeasti suhteellisen raiskaamatonta luontoa, jota ei siellä pääkaupunkiseudulla juurikaan enää ole. Juuri katselen tässä asuntoja, jos vaikka ostaisi jonkun projektiluontoisen kohteen. Hinnat on itselle maksimi 200t€ tontteineen (sataneliösen talon tuotantokustannukset itse tehden täällä missä tontit on alle 100t€) ja muutamaa olen käynyt katsomassa, jotka on olleet siellä 150t€ luokassa. Onhan niissä tekemistä hieman, mutta monesti tuon hintaluokan kohteita ei ole kukaan kerinnyt typeryyspäissään pilaamaan millään itsetehdyillä tai 80-luvulla teetetyillä homeremonteilla.

Tuollaisen 200t€ kohteen kun ostaa ja hieman remontoi niin monesti saa paremman kuin uudet 300t€ kohteet täällä päin ovat (eli pääkaupunkiseudun 400t€ kohteet). Nyt on taidettu hiljalleen oppia tekemään hieman vähemmän homealttiita rakenteita, mutta tuossa vielä kymmenen vuotta sitten tehtiin kyllä ihan tukka putkella taloja, joiden seinät kastui rakentaessa, eikä niille tehty muuta kuin muovit ympärille ja pinnoitteet päälle.

 

[zepi]

Pääkaupunkiseudulla on kyllä lähtenyt ihan lapasesta nuo asuntojen ja tonttien hinnat, tässä kun asustelee 50 kilometrin päässä niin, maksaa suhteessa neljäsosan siitä, mitä pääkaupunkiseudulla ja bonuksena ympäristössä on jopa ihan oikeasti suhteellisen raiskaamatonta luontoa, jota ei siellä pääkaupunkiseudulla juurikaan enää ole. Juuri katselen tässä asuntoja, jos vaikka ostaisi jonkun projektiluontoisen kohteen. Hinnat on itselle maksimi 200t€ tontteineen (sataneliösen talon tuotantokustannukset itse tehden täällä missä tontit on alle 100t€) ja muutamaa olen käynyt katsomassa, jotka on olleet siellä 150t€ luokassa. Onhan niissä tekemistä hieman, mutta monesti tuon hintaluokan kohteita ei ole kukaan kerinnyt typeryyspäissään pilaamaan millään itsetehdyillä tai 80-luvulla teetetyillä homeremonteilla.

Tuollaisen 200t€ kohteen kun ostaa ja hieman remontoi niin monesti saa paremman kuin uudet 300t€ kohteet täällä päin ovat (eli pääkaupunkiseudun 400t€ kohteet). Nyt on taidettu hiljalleen oppia tekemään hieman vähemmän homealttiita rakenteita, mutta tuossa vielä kymmenen vuotta sitten tehtiin kyllä ihan tukka putkella taloja, joiden seinät kastui rakentaessa, eikä niille tehty muuta kuin muovit ympärille ja pinnoitteet päälle.

Asuntojen hintojen voisi ajatella olevan aika suorassa yhteydessä rahoituskustannuksiin ja vaihtoehtokustannuksiin.

Vuokrat ovat korkeat ja lainakorot matalat -> kannattaa ottaa valtavakin laina jos voi välttää sen avulla vuokran maksun.

En oikein ymmärrä tuota "suhteessa neljäsosaa". Kuten tuossa katsottiin, niin esim. Espoon Lintuvaarassa on vm. 95 omakotitaloa vaihtanut omistajaa 420 000e:llä. asuntojen.hintatiedot.fi:n mukaan.

Et sinä vastaavan kuntoista asuntoa saa 105 000e:llä 50km etäisyydellä Helsingin keskustasta katsottuna.

 

[Nomber]

Espoossa on kyllä kovat hinnat mielestäni. Ymmärrän että Helsingin keskustassa on kovat hinnat koska asuntoja on rajallinen määrä ja keskusta alue on rajallinen eikä asuntoja ja aluettakaan oikein tule lisää ja aika moni haluaa asua kaupungissa. Mutta Espoo taas on monin paikoin sellaista aluetta ja sellaisia asuntoja joita tulee lisää kun lääniä riittää kyllä.

Lisäksi jos asuu paikassa jossa kuitenkin tarvitsee auton niin mielestäni ei ole enää niin kauhea väliä joutuuko sillä autolla ajamaan vaikka 30km lisää matkaa. Itse asun Helsingin kantakaupungissa ja minulla on käytännössä kaikkialle kävely/pyörämatka mihin nyt noin yleensä menenkään. Mutta jos haluaisin omakotitalon niin luulen, että ostaisin sen mieluummin jonkin verran kauempaa koska käytännössä jo helsinginkin omakotitaloalueilla tarvitsee auton. Joten käsittääkseni huomattavasti halvemmalla saisi asunnon jostain 30 km päästä.

Mutta jokainen toki tavallaan. Ja toki merenrantatonttien kalleuden ymmärrän kun niitäkin on kovin rajallinen määrä.

 

[pokkus]

Lisäksi jos asuu paikassa jossa kuitenkin tarvitsee auton niin mielestäni ei ole enää niin kauhea väliä joutuuko sillä autolla ajamaan vaikka 30km lisää matkaa. Itse asun Helsingin kantakaupungissa ja minulla on käytännössä kaikkialle kävely/pyörämatka mihin nyt noin yleensä menenkään. Mutta jos haluaisin omakotitalon niin luulen, että ostaisin sen mieluummin jonkin verran kauempaa koska käytännössä jo helsinginkin omakotitaloalueilla tarvitsee auton. Joten käsittääkseni huomattavasti halvemmalla saisi asunnon jostain 30 km päästä.

Asunnon osto olisi helppoa, jos pitäisi miettiä vain itseä. Se tulee aika paljon hankalammaksi, kun yhtälöön tulee lasten koulut ja kummankin vanhemman työpaikat. Järkevien asuinpaikkojen alue kapenee marginaaliseksi, jotta lapset pääsee helpohkosti kouluun ja vanhemmille ei tule aivan järjetön työmatka. Esimerkkinä 30km lisää ennestään 30km työmatkaan alkaa olemaan jo aika iso lisäys hukattua aikaa joka työmatkaan päivittäin. Mieluummin siis säästän 1h aikaa joka päivä ja maksan talosta enemmän.

 

[svk]

Jos hankkii asunnon alueelta jossa ei tarvitse autoa, niin säästyypä nekin rahat lainan lyhentämiseen

 

[pokkus]

Jos hankkii asunnon alueelta jossa ei tarvitse autoa, niin säästyypä nekin rahat lainan lyhentämiseen

Pienten lasten kanssa tuokin on aika mahdoton yhtälö, vaikka kuinka asuisi hyvien liikenneyhteyksien varrella.

 

[vemkki]

Pienten lasten kanssa tuokin on aika mahdoton yhtälö, vaikka kuinka asuisi hyvien liikenneyhteyksien varrella.

Helsingissä on kyllä autottomiakin perheitä (myös hyvätuloisia) kantakaupungissa, mutta vaatiihan tuo varmasti sopeutumista tietynlaiseen elämäntyyliin.

 

[Taneli-]

Helsingissä on kyllä autottomiakin perheitä (myös hyvätuloisia) kantakaupungissa, mutta vaatiihan tuo varmasti sopeutumista tietynlaiseen elämäntyyliin.

Toki mutta jos miettii mitä "pienten lasten kanssa" lause pitää sisällään niin:
Synnytys, neuvolassa käynnit jne. Toki nuo voi tehdä esim. taksilla tai yrittää bussilla/metrolla hoitaa ellei kävellen (lastenvaunujen kera) onnistu mutta siltikin sanoisin että hieman hankalaa.

Myös ihan ns. helppo ja normaali kaupassa käynti on huomattavasti vaikeampaa jos lapsi on pieni mutta sen verran iso että oppinut jo ehkä kävelemään / juoksemaan + huutamaan. Eli jos miettii äitiä (tai tasa-arvon nimissä isää) joka menee bussilla kahden lapsen kanssa kauppaan, ottaa sieltä koko perheelle ostokset ja tulee takaisin bussilla.. ..en tiedä miten pitkään jaksaa moista?

Aikoinaan toki äidit toivat kävellen lapsia lastentarhaan päiväksi, ehkä se on tapana edelleen esim. helsingin keskustassa. Kun lapsi täytti sen ~7v avain kaulassa hän käveli itse peruskouluun ja sieltä takaisin, ulkoilutti itse koiran ja söi jotain jääkaapista jos oli nälkä. Sitten ulos leikkimään muiden lasten kanssa ja joskus illasta kotiin kun vanhemmat olivat tulleet töistä.. ..en tiedä onnistuuko nykyisin enää vai soittaako joku lastensuojelua ja poliisia paikalle?

 

[svk]

Toki mutta jos miettii mitä "pienten lasten kanssa" lause pitää sisällään niin:
Synnytys, neuvolassa käynnit jne. Toki nuo voi tehdä esim. taksilla tai yrittää bussilla/metrolla hoitaa ellei kävellen (lastenvaunujen kera) onnistu mutta siltikin sanoisin että hieman hankalaa.

Myös ihan ns. helppo ja normaali kaupassa käynti on huomattavasti vaikeampaa jos lapsi on pieni mutta sen verran iso että oppinut jo ehkä kävelemään / juoksemaan + huutamaan. Eli jos miettii äitiä (tai tasa-arvon nimissä isää) joka menee bussilla kahden lapsen kanssa kauppaan, ottaa sieltä koko perheelle ostokset ja tulee takaisin bussilla.. ..en tiedä miten pitkään jaksaa moista?

Aikoinaan toki äidit toivat kävellen lapsia lastentarhaan päiväksi, ehkä se on tapana edelleen esim. helsingin keskustassa. Kun lapsi täytti sen ~7v avain kaulassa hän käveli itse peruskouluun ja sieltä takaisin, ulkoilutti itse koiran ja söi jotain jääkaapista jos oli nälkä. Sitten ulos leikkimään muiden lasten kanssa ja joskus illasta kotiin kun vanhemmat olivat tulleet töistä.. ..en tiedä onnistuuko nykyisin enää vai soittaako joku lastensuojelua ja poliisia paikalle?

Kolhoosiautoilu kasvaa Suomessa En sano että tuo olisi täydellinen ratkaisu, mutta kai tolla ne koko perheen ostokset saa kotiin asti, vaikka joutuisi hieman odottelemaan vuoroa.

 

[zepi]

Pienten lasten kanssa tuokin on aika mahdoton yhtälö, vaikka kuinka asuisi hyvien liikenneyhteyksien varrella.

Miksi olisi? Kasvoin ihan hyvin Espoon omakotihelvetissä autottomassa kotitaloudessa.

Muistan useamman kerran kun käytiin äidin kanssa kaupassa niin, että menimme bussilla Leppävaaran silloiseen Maxi-markettiin ja tulimme taxilla kotiin sen viitisen kilsaa. Taxeilu maksoi luokkaa 10e yhteen suuntaan ja farmari-eemelin tai volvon V70:sen takakonttiin mahtui kyllä aivan valtavasti kamaa jolla koko perhe pärjäsi aika pitkään kun tuoretuotteita täydensi lähikaupasta joka oli alle kilsan päässä.

Ja tuli todella paljon halvemmaksi käydä satunnaisesti tuolla tavalla kaupassa kuin pitää autoa, vaikken tietty itse tuota silloin tajunnutkaan.

Mistä jäi autottomana paitsi? Ei voinut kinuta kyytejä mihinkään, vaan aina piti kulkea fillarilla tai julkisilla. Käytännössä varmaan jotain tiettyjä harrastuksia ei voinut harkita, mutta eipä kyllä tullut silloin mieleen että olisi jotain halunnut harrastaa mikä ei ollut mahdollista.