Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Raaka]

Sitten herää kyllä kysymys että: miksi edes ottaa lainaa? Eli jos sinulla EI ole lainaa et joudu ottamaan mitään lyhennystä vaan voit ihan vapaasti sijoittaa miten paljon haluat ja sitten kun esim. olet sen 10 tai 25v sijoittanut voit kotiuttaa kaiken ja ostaa käteisellä sen kämpän? Eikö totta...

On varmaan mukavempaa, että on katto pään päällä?

 

[Honzo]

Sitten herää kyllä kysymys että: miksi edes ottaa lainaa? Eli jos sinulla EI ole lainaa et joudu ottamaan mitään lyhennystä vaan voit ihan vapaasti sijoittaa miten paljon haluat ja sitten kun esim. olet sen 10 tai 25v sijoittanut voit kotiuttaa kaiken ja ostaa käteisellä sen kämpän? Eikö totta...

Ei nyt ihan noinkaan.

Jos sulla on vaikka ihan hyvät tulot, mutta ei pääomaa. Haluat asunnon, joka maksaa 250te. No neuvottelet pankin kanssa 2% koron ja 15v maksuajan.
Otat bullet-lainan (eli maksat koko pääoman lopussa pois).

Karkeasti siis lainan maksu tekisi 1600e/kk 15v ajan. Tosta jää nyt korkojen (~400e/kk) jälkeen 1200e/kk sijoitettavaksi. Jos sen saa tuottamaan 7% vuodessa 15v ajan, niin 15v päästä sulla on 361te, josta tuottoa 146t (-verot, jää 102te), eli sulla on 317te. Maksat lainan 250te pois ja jäät 67te voitolle. Näin karkeasti. Asuntolainasta kun saa ainakin vielä toistaiseksi myös verovähennystä.

edit: Ongelmaksi muodostunee vain toi bullet -lainan saanti. Esim. Ruotsissa toi käytännössä onnistuu, mutta meillä ei.


edit2: Tämä keskustelu osoittaa kuinka tärkeää on ymmärtää koron laskeminen. Ja nimenomaan korkoa korolle -vaikutus. Ja se ei ilmeisesti ole kovinkaan selvää monelle.

 

[Julleboy]

Ei nyt ihan noinkaan.

Jos sulla on vaikka ihan hyvät tulot, mutta ei pääomaa. Haluat asunnon, joka maksaa 250te. No neuvottelet pankin kanssa 2% koron ja 15v maksuajan.
Otat bullet-lainan (eli maksat koko pääoman lopussa pois).

Karkeasti siis lainan maksu tekisi 1600e/kk 15v ajan. Tosta jää nyt korkojen (~400e/kk) jälkeen 1200e/kk sijoitettavaksi. Jos sen saa tuottamaan 7% vuodessa 15v ajan, niin 15v päästä sulla on 361te, josta tuottoa 146t (-verot, jää 102te), eli sulla on 317te. Maksat lainan 250te pois ja jäät 67te voitolle. Näin karkeasti. Asuntolainasta kun saa ainakin vielä toistaiseksi myös verovähennystä.

Tästä laskettu palikkamatematiikalla huomioimatta monta asiaa, lopussa maksetaan laina pois jolloin tosiaan voitolle jää 92t€ 20 vuoden ajalla olettaen, että laina maksetaan takaisin könttänä samaan aikaan kun viimeinen lyhennys olisi. Tämä edellyttää vuotuista 7 % tuottoa sekä korkojen pysyvän samana. Eli kyllä kannattaa tässä tapauksessa lyhennysvapaiden ottaminen ja sijoittaminen. Mutta kannattavaa tässä ei ole joka vuosi ottaa 5000 € lainaa 1000 €, 20 % korkokustannuksella. Vipuhyöty kannatta kyllä jollain muulla tavalla ottaa kuin lyhennysvapaalla, jolloin laskennalliset tuotot ovat aivan eri luokkaa.

 

[Nomber]

Kyllähän tuo laskelma menee ihan oikein. Tuosta saa todella haastavan matemaattisen laskelman, jos haluaa lähteä laskemaan lyhennyksellä saatavaa tuottoa ja siihen korkoa korolle sekä lainan koron luomaa kustannusta. 1 % kuitenkin on lyhennystavasta riippuen korko koko lainalle. Käytännössä pitää lyhennysvapaasta saatavalla summalla päihittää 1 % korko koko jäljellä olevasta lainasta. Tällöin esimerkkinä kuvailemasi 100te laina 1 % korolla on 1000 €, kuten sanoit. Se 100te on kuitenkin jo laitettu tähän lainaan ja se on kiinni siinä.

Varmaan haetaan tällä takaa sitä, että ylimääräisiä lyhennyksiä ei kannata tehdä, mutta lyhennysvapaaseen ajatus ei toimi. Vaikka miten koitan miettiä ei tuossa lyhennysvapaassa voita muutakuin pankki korkotasoista riippumatta. Pankki siinä saa n. 20 % vuotuisen ylimääräisen korkotuoton tuossa Teräsmiähen tapauksessa.

Ei tule mitän haastavaa kaavaa ja lyhennysvapaakin kannattaa aina jos vain yksi ainoa ehto toteutuu ja se ehto on, että saat sille lyhennyksen määrälle jostain isomman tuotto prosentin verojen jälkeen kuin mitä maksat lainastasi. Millään muulla ei ole mitään merkitystä. Tai no toki sijoitus riskillä on, mutta esim. Bank Norwegianiin jos laittaa niin lyhennysvapaa/ylimääräisten lyhennysten jättämättä tekeminen kannattaa aina jos asuntolainasi korko on pienempi kuin (1,75*0,7)% = 1,225 %.

Ja aika monella asuntolainan korko on nyt pienempi kuin 1,225 % joten ehdottomasti kannattaisi minimoida lyhennyksen maksu ja laittaa säästetyt rahat vaikka tuonne Bank Norwegianiin jos ei kantti kestä riskiä.

Tässäkin voi vielä hifistellä ja lainan korosta saa vähentää vähän koska asuntolainan koroista saa verovähennyksen, mutten edes muista mitä se tällä hetkellä on joten sen vaikutus lainan korkoon lienee aika olematon?

 

[Zacksa]

Kunnes tulee taas väärällä hetkellä väistämätön romahdus ja 70% säästöistä haviää. Pitää muistaa että 7% indeksituotto voi olla myös -50 yhtenä vuonna. Sitten pitääkin jo nousta 100% että ollaan lähtöpisteessä

 

[Honzo]

Muuten hyvä, mutta en ymmärrä tota 5000e 20% korkokustannuksella pointtia? Jos otat lyhennysvapaan heti kärkeen silloin toi on totta. Mutta jos otat esim lyhennysvapaan vuotena 10, korkoa menee enää 550e (eikä 1000e, niinkuin alussa).

Kuitenkin ekan vuoden lyhennysvapaalla laitat 4000e kasvamaan 7% vuodessa ja 20v päästä sulla on 15500e (-verot) = 12 000e. Kun taas korkoja toi lisää koko ajalla vain sen ekan vuoden 1000e. Eli jäit 11te voitolle.

 

[Julleboy]

Ei tule mitän haastavaa kaavaa ja lyhennysvapaakin kannattaa aina jos vain yksi ainoa ehto toteutuu ja se ehto on, että saat sille lyhennyksen määrälle jostain isomman tuotto prosentin verojen jälkeen kuin mitä maksat lainastasi. Millään muulla ei ole mitään merkitystä. Tai no toki sijoitus riskillä on, mutta esim. Bank Norwegianiin jos laittaa niin lyhennysvapaa/ylimääräisten lyhennysten jättämättä tekeminen kannattaa aina jos asuntolainasi korko on pienempi kuin (1,75*0,7)% = 1,225 %.

Ja aika monella asuntolainan korko on nyt pienempi kuin 1,225 % joten ehdottomasti kannattaisi minimoida lyhennyksen maksu ja laittaa säästetyt rahat vaikka tuonne Bank Norwegianiin jos ei kantti kestä riskiä.

Tässäkin voi vielä hifistellä ja lainan korosta saa vähentää vähän koska asuntolainan koroista saa verovähennyksen, mutten edes muista mitä se tällä hetkellä on joten sen vaikutus lainan korkoon lienee aika olematon?

Tästä laskettu palikkamatematiikalla huomioimatta monta asiaa, lopussa maksetaan laina pois jolloin tosiaan voitolle jää 92t€ 20 vuoden ajalla olettaen, että laina maksetaan takaisin könttänä samaan aikaan kun viimeinen lyhennys olisi. Tämä edellyttää vuotuista 7 % tuottoa sekä korkojen pysyvän samana. Eli kyllä kannattaa tässä tapauksessa lyhennysvapaiden ottaminen ja sijoittaminen. Mutta kannattavaa tässä ei ole joka vuosi ottaa 5000 € lainaa 1000 €, 20 % korkokustannuksella. Vipuhyöty kannatta kyllä jollain muulla tavalla ottaa kuin lyhennysvapaalla, jolloin laskennalliset tuotot ovat aivan eri luokkaa.

 

[Stargate2017]

Toi oli vain mun seligsonin salkku, kun sieltä saa kätevästi noi vuosituotot . Loput on OP:ssa ja siellä noi lukemat ei ole samallalailla nähtävillä. On mulla mm. osakeostoja viime kesältä, joissa alle vuoden ajalta on tuotto yli 40% ja jotkut äsken ostetut osakkeet on tappiolla.. Taidan kyllä kokonaistuotolla silti olla alle indeksien

Mulla on muutamaa rahastoa (myös muutamaa indeksirahastoa) säännöllisessä säästösuunnitelmassa ja sitten olen muutamia osakkeita napsinut ihan muuten vaan...

Juuri näin kinnostavaa luettavaa... itse olen asuntosijoittaja ja eka asuntovelka maksettu pois jo n vuotta sitten. Osakesijoittajana ei ole ainakan riesana vuokralaiset ja remontit. Minun tapauksessa muuten ylimääräinen lainalyhennys on vielä vähemmän järkeä kun on sijoitusasunto lainaa kaikki minun lainat. Ei tässä olla lähelläkään mitään miljonääriä nettovarallisuudessa ja jossain keskiluokassa menen eteenpäin...

Jos on kuitenkin asuntolaina omaan käyttöön voi olla kannattavaa tehdä ylimääräinen asunto laina lyhennys, mutta minä taidan jättää väliin minun tapauksessa.

 

[zepi]

Kun taas korkoja toi lisää koko ajalla vain sen ekan vuoden 1000e. Eli jäit 11te voitolle.

Ei päde... Lyhennysvapaa kasvattaa myöhempien vuosienkin lainasaldoa, joten niiltä maksetaan korkeampia korkosummia.

 

[Clarenz]

Ei tule mitän haastavaa kaavaa ja lyhennysvapaakin kannattaa aina jos vain yksi ainoa ehto toteutuu ja se ehto on, että saat sille lyhennyksen määrälle jostain isomman tuotto prosentin verojen jälkeen kuin mitä maksat lainastasi. Millään muulla ei ole mitään merkitystä. Tai no toki sijoitus riskillä on, mutta esim. Bank Norwegianiin jos laittaa niin lyhennysvapaa/ylimääräisten lyhennysten jättämättä tekeminen kannattaa aina jos asuntolainasi korko on pienempi kuin (1,75*0,7)% = 1,225 %.

Eikös tässä pidä huomioida, että jos sinulla on 1 vuosi lyhennysvapaata, niin saat vain ensimmäisen kuun lyhennyksen sijoittamisesta Nowegianiin tuon 1,75% ja kaikista sen jälkeen vähemmän kun eivät ehdi olla vuotta. esim se Joulukuun lyhennys ei kasva korkoa juuri ollekaan, jos siis ajatuksena että Tammikuussa nakkaat kaikki säästössä olleet rahat takaisin asuntoon korkoineen.

 

[Nomber]

Eikös tässä pidä huomioida, että jos sinulla on 1 vuosi lyhennysvapaata, niin saat vain ensimmäisen kuun lyhennyksen sijoittamisesta Nowegianiin tuon 1,75% ja kaikista sen jälkeen vähemmän kun eivät ehdi olla vuotta. esim se Joulukuun lyhennys ei kasva korkoa juuri ollekaan, jos siis ajatuksena että Tammikuussa nakkaat kaikki säästössä olleet rahat takaisin asuntoon korkoineen.

No ei tietenkään pidä huomioida koska et lyhentäisi sitä lainaasikaan vain tammikuussa koko vuoden edestä vaan lyhentäisit sitä joka kuukausi ja myös silloin joulukuussa. Ei tässä ole ajalla mitään tekoa voit pilkkoa homman vaikka kuinka pieniin osiin, eli ihan samanlailla yhden kuukauden lyhennysvapaa kannattaa (prosentuaalisesti) kuin vuoden tai kymmenen vuoden.

Eli kun laitat lyhennyksen sijasta rahan Norwegianiin niin se alkaa heti tuottamaan sinulle 1,225% - lainasi korko %. Eli jos sinulla olisi vaikka 500€/kk lyhennys niin jos laitatkin sen norwegianiin niin se tuottaa sinulle joka kuukausi enemmän kun sen kyseisen 500 € lainan korko kuukaudessa on, eli saat kuitattua sen koron ja lisäksi jää rahaa yli.

Tämä sama homma tapahtuu ensin tammikuussa sille tammikuun korolle ja uudestaan helmikuussa sille saman 500 euron korolle, mutta lisäksi sille helmikuun lyhennykselle ja vuoden lopussa sinulla onkin jo 12 * 500 € jotka kaikki tuottavat enemmän kuin maksat niistä korkoa. Yksi erä (tammikuu) on kerennyt tuottamaan sinulle jo 12 kertaa ja joulukuun erä vain kerran, mutta jokainen lyhennysvapaa erä joka tapauksessa tuottaa sinulle enemmän kun siitä pankille korkoa maksat.

Tätä kannattaa toki jatkaa niin kauan kun lainasta maksamasi korko on pienempi kuin tuo norwegianin korko. Sitten kun näin ei enää ole niin lyhennät lainaa kerralla koko summalla tai etsit paikan josta saat enemmän korkoa.

 

[Honzo]

Ei päde... Lyhennysvapaa kasvattaa myöhempien vuosienkin lainasaldoa, joten niiltä maksetaan korkeampia korkosummia.

Ajatusmoka multa. Lisää siis korkoa laina-ajalla 1000e, jos venytät sen lainan maksun vuodella eteenpäin (1. lyhennysvapaa vuosi 1000e + loppulaina normaali 20v).
Mutta tämä tekee sitten 21v. Kokonaisuudessaan.

Ilman lyhennysvapaata vuotta maksat korkoja 20v aikana 11327e. Lainalaskuriin siis 20v 1% ja 100te.

Sitten jos lyhennätkin ton lainan 19v aikana (sen ekan lyhennysvapaavuoden jälkeen), menee n. 20e/kuussa enemmän lyhennyksiin ja samalla siis 20e/kk vähemmän sijoituksiin. 100te 19v aikana 1% korolla tekee 10767e korkoja + ekan vuoden 1000e, eli 11767.

11327-11767= -440e, eli 440e menee enemmän korkoja. Sitten menetät 20e/kk tuotot 19v ajalta eli 4410e. Mutta se ekan vuoden sijoitettu 4000e taas tuotti sulle 11500e -verot = 8000e. Eli se sijoitettu 4000e tuotti sulle ~3500e

 

[Honzo]

Eikös tässä pidä huomioida, että jos sinulla on 1 vuosi lyhennysvapaata, niin saat vain ensimmäisen kuun lyhennyksen sijoittamisesta Nowegianiin tuon 1,75% ja kaikista sen jälkeen vähemmän kun eivät ehdi olla vuotta. esim se Joulukuun lyhennys ei kasva korkoa juuri ollekaan, jos siis ajatuksena että Tammikuussa nakkaat kaikki säästössä olleet rahat takaisin asuntoon korkoineen.

Mä jättäisin ne rahat sinne tilille tasan niin pitkäksi aikaa, kun se pankki tarjoaa korkeampaa korkoa kuin lainan korko. Ei mitää järkeä maksaa muuten lainaa.

 

[Julleboy]

Mun ei tähän enää pitänyt palata, mutta palaan silti. Mikäli lainan alkuvuosina otat 1v lyhennysvapaata ja lainan määrä on suuri on vipuraha sitä kalliimpi. esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko 1000 €, jolloin vipurahalla on 20 % korko. Mikäli kuitenkin on päässyt jo pitkälle lyhennyksessä ja lyhennys vuosia on vain muutamia jäljellä ja lyhennystavasta riippuen koron määrä on pieni (esim. tasalyhenteisissä lainoissa) niin silloin tämä on erittäin kannattavaa esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko enää 100 €.

 

[Honzo]

Mun ei tähän enää pitänyt palata, mutta palaan silti. Mikäli lainan alkuvuosina otat 1v lyhennysvapaata ja lainan määrä on suuri on vipuraha sitä kalliimpi. esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko 1000 €, jolloin vipurahalla on 20 % korko. Mikäli kuitenkin on päässyt jo pitkälle lyhennyksessä ja lyhennys vuosia on vain muutamia jäljellä ja lyhennystavasta riippuen koron määrä on pieni (esim. tasalyhenteisissä lainoissa) niin silloin tämä on erittäin kannattavaa esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko enää 100 €.

No mäkin lopetan. Toi 20% korko ei pidä paikkaansa . En jaksa enää vääntää, mutta näin on, joku muu saa vääntää rautalangasta, kun en näemmä osaa .
Tai no 20% kokonaiskorko 20v ajalla. Mutta tolle 4000e saakin sitten samassa ajassa esimerkissä tuottoa 187%...

Ja lainan lopussa otettu vipuraha ei taas ehdi mitään tuottamaan. Ainoa, mikä merkitsee, on lainan koron ja vaihtoehtoisen tuoton suhde (ja aika). Aina, kun rahalle saa paremman tuoton, kuin lainan korko, se kannattaa sijoittaa. Ja mitä pidemmäksi aikaa, sen parempi (korkoa korolle). Siksi juuri lainan alussa lyhennysvapaa on paras.

 

[Taneli-]

Mun ei tähän enää pitänyt palata, mutta palaan silti. Mikäli lainan alkuvuosina otat 1v lyhennysvapaata ja lainan määrä on suuri on vipuraha sitä kalliimpi. esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko 1000 €, jolloin vipurahalla on 20 % korko. Mikäli kuitenkin on päässyt jo pitkälle lyhennyksessä ja lyhennys vuosia on vain muutamia jäljellä ja lyhennystavasta riippuen koron määrä on pieni (esim. tasalyhenteisissä lainoissa) niin silloin tämä on erittäin kannattavaa esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko enää 100 €.

Totta, tällöin teoriassa jos sinulla on enää yksi vuosi maksettavana ja maksaisit vuoden aikana tuon 5000€ voisi teoriassa olla järkevää ottaa vaikka useampikin vuosi lyhennysvapaata. Tosin itselleni herää kysymys, miksi ei vain maksaisi sitten tuota lainaa pois, ehkä jopa hieman nopeammin ja alkaisi sen jälkeen vasta sijoittamaan? Silloin ei joudu enää maksamaan korkoja eikä lainaa vaikka se sijoittaminen alkaisikin 6kk-vuosi myöhemmin. Toki jokainen tyylillään... Perustan ajatustapani siihen että jos sinulla ei ole yhtään velkaa ja sijoitat itsellesi ylimääräistä rahaa pystyt silloin helpommin noudattamaan sitä perusajatusta mikä mielestäni on järkevää (pörssi) sijoitustoiminnassa. Eli vaikka sijoituksensa menettäisi talous, yöunet tms. eivät siitä menisi retuperälle.

Toki aika harva sijoitus menee luokkaan Talvivaara tai Tiimari mutta esim. vanhemmalta foorumilta muistan useammankin jotka sijoittivat tuhansia Talvivaaraan "kun halvalla sai" ja luultavimmin kaikki tiedämme miten tarina on päättynyt piensijoittajien puolelta.

 

[Honzo]

Totta, tällöin teoriassa jos sinulla on enää yksi vuosi maksettavana ja maksaisit vuoden aikana tuon 5000€ voisi teoriassa olla järkevää ottaa vaikka useampikin vuosi lyhennysvapaata. Tosin itselleni herää kysymys, miksi ei vain maksaisi sitten tuota lainaa pois, ehkä jopa hieman nopeammin ja alkaisi sen jälkeen vasta sijoittamaan? Silloin ei joudu enää maksamaan korkoja eikä lainaa vaikka se sijoittaminen alkaisikin 6kk-vuosi myöhemmin. Toki jokainen tyylillään... Perustan ajatustapani siihen että jos sinulla ei ole yhtään velkaa ja sijoitat itsellesi ylimääräistä rahaa pystyt silloin helpommin noudattamaan sitä perusajatusta mikä mielestäni on järkevää (pörssi) sijoitustoiminnassa. Eli vaikka sijoituksensa menettäisi talous, yöunet tms. eivät siitä menisi retuperälle.

Toki aika harva sijoitus menee luokkaan Talvivaara tai Tiimari mutta esim. vanhemmalta foorumilta muistan useammankin jotka sijoittivat tuhansia Talvivaaraan "kun halvalla sai" ja luultavimmin kaikki tiedämme miten tarina on päättynyt piensijoittajien puolelta.

Mutta jos aloitat sijoittamaan vasta tossa 20v lainan maksun jälkeen menetät 20v tuotot. Sijoittamisessa aika tekee työn...

 

[L2K2]

Mun ei tähän enää pitänyt palata, mutta palaan silti. Mikäli lainan alkuvuosina otat 1v lyhennysvapaata ja lainan määrä on suuri on vipuraha sitä kalliimpi. esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko 1000 €, jolloin vipurahalla on 20 % korko. Mikäli kuitenkin on päässyt jo pitkälle lyhennyksessä ja lyhennys vuosia on vain muutamia jäljellä ja lyhennystavasta riippuen koron määrä on pieni (esim. tasalyhenteisissä lainoissa) niin silloin tämä on erittäin kannattavaa esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko enää 100 €.

Ei kannata laskea palikkamatematiikalla? Laske oikealla oikealla matematiikalla (vaikka sitten käyttäen noita netin valmiita laskureita, kuten Asuntolainalaskuri • helppo laskuri netissä • asuntolainalaskuri.com ).

Leikitään nyt kuitenkin tuolla palikkamatematiikalla, koska se toimii asuntolainoissa melko hyvin kun korot on lähes häviävän pieniä. 1 % korolla kun 20 vuotta on vielä niin lyhyt aika, että voidaan lähes kokonaan unohtaa korkoa-korolle periaste.

Kyllä alkuun otetusta 5000 euron palikkamatematiikkalainastasi pitää maksaa 1000 euron palikkamatematiikkakorko 20 vuodessa. Tämä on prosentin vuosikorko.

Samoin puolivälissä otetusta 5000 eurosta menee 500 euroa, mutta se menee kymmenessä vuodessa. Myös tämä on prosentin palikkamatematiikkakorko.

Viimeisenä vuotena 5000 euroa saa 50 eurolla, mikä on myös prosentin vuosikorko.

Nyt loppui rautalanka, tarvitaanko ratakiskoa?

 

[Taneli-]

Mutta jos aloitat sijoittamaan vasta tossa 20v lainan maksun jälkeen menetät 20v tuotot. Sijoittamisessa aika tekee työn...

Toki, mutta tuossa esimerkissähän puhe oli juuri lainasta mitä oli jo maksettu suurin osa. Eli jos olet jo ehtinyt maksella kiltisti 24 vuotta ja jäljellä on noin vuosi lainaa ja maksat vuodessa sen 5000€ niin miksi ei hoitaisi sitä ensin pois?

 

[Julleboy]

Ei kannata laskea palikkamatematiikalla? Laske oikealla oikealla matematiikalla (vaikka sitten käyttäen noita netin valmiita laskureita, kuten Asuntolainalaskuri • helppo laskuri netissä • asuntolainalaskuri.com ).

Leikitään nyt kuitenkin tuolla palikkamatematiikalla, koska se toimii asuntolainoissa melko hyvin kun korot on lähes häviävän pieniä. 1 % korolla kun 20 vuotta on vielä niin lyhyt aika, että voidaan lähes kokonaan unohtaa korkoa-korolle periaste.

Kyllä alkuun otetusta 5000 euron palikkamatematiikkalainastasi pitää maksaa 1000 euron palikkamatematiikkakorko 20 vuodessa. Tämä on prosentin vuosikorko.

Samoin puolivälissä otetusta 5000 eurosta menee 500 euroa, mutta se menee kymmenessä vuodessa. Myös tämä on prosentin palikkamatematiikkakorko.

Viimeisenä vuotena 5000 euroa saa 50 eurolla, mikä on myös prosentin vuosikorko.

Nyt loppui rautalanka, tarvitaanko ratakiskoa?

Hyvä, että sait itsellesi selvitettyä. Mitään lisäarvoa tämä viesti ei tosin kenellekkään tuonut.

 

[Honzo]

Toki, mutta tuossa esimerkissähän puhe oli juuri lainasta mitä oli jo maksettu suurin osa. Eli jos olet jo ehtinyt maksella kiltisti 24 vuotta ja jäljellä on noin vuosi lainaa ja maksat vuodessa sen 5000€ niin miksi ei hoitaisi sitä ensin pois?

Sama vastaus kuin monta kertaa aiemminkin. Jos lainasta maksat korkoa 1% ja muualta saat samalle rahalle vaikka 7% korkoa, niin siksi. Ja taas kerran lainan loppupuolella tosta ei rahallisesti kovin isoa eroa tule, mutta aina siis kannattaa.

 

[L2K2]

Mun ei tähän enää pitänyt palata, mutta palaan silti. Mikäli lainan alkuvuosina otat 1v lyhennysvapaata ja lainan määrä on suuri on vipuraha sitä kalliimpi. esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko 1000 €, jolloin vipurahalla on 20 % korko. Mikäli kuitenkin on päässyt jo pitkälle lyhennyksessä ja lyhennys vuosia on vain muutamia jäljellä ja lyhennystavasta riippuen koron määrä on pieni (esim. tasalyhenteisissä lainoissa) niin silloin tämä on erittäin kannattavaa esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko enää 100 €.

Hyvä, että sait itsellesi selvitettyä. Mitään lisäarvoa tämä viesti ei tosin kenellekkään tuonut.

Otan sen ratakiskon, ja väännän mutkalle näin aamun kahvitauolla.

Väitit edellisessä viestissäsi (lainattuna yllä), että se vipuraha on sitä kallimpaa mitä aikaisemmin sen ottaa. Näin ei siis todellakaan ole. Jotta voit vertailla kahta korkoprosenttia, niin molempien pitää olla samassa aikayksikössä olevia korkoja.

Ei kannata, eikä pidä, vertailla kokonaiskorkoprosenttia erimittaisten laina-aikojen välillä (etenkään jos sen samalla jotenkin sotkee vielä vuosituotto-odotuksiin).

20 % kokonaiskorko 20 vuodelle on ihan yhtä hyvä vivuttamiseen kuin 1 % kokonaiskorko vuodelle, tai 10 % kokonaiskorko kymmenelle vuodelle.

Vipurahan korko on joka tapauksessa se sama asuntolainan korko, eli vivutus on yhtä kannattavaa kaikissa kohtaa asuntolainaa. Tämä ei ole suuri yllätys, kun kyseessä on periaatteessa lineaarinen operaattori (matemaattisessa mielessä, ei puhekielisessä mielessä). Siis, hyödyn kannalta ei ole väliä sillä mikä on velan määrä...

 

[Nomber]

Mun ei tähän enää pitänyt palata, mutta palaan silti. Mikäli lainan alkuvuosina otat 1v lyhennysvapaata ja lainan määrä on suuri on vipuraha sitä kalliimpi. esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko 1000 €, jolloin vipurahalla on 20 % korko. Mikäli kuitenkin on päässyt jo pitkälle lyhennyksessä ja lyhennys vuosia on vain muutamia jäljellä ja lyhennystavasta riippuen koron määrä on pieni (esim. tasalyhenteisissä lainoissa) niin silloin tämä on erittäin kannattavaa esim. lyhennys 5000 € vuodessa ja korko enää 100 €.

Ei taida riittää enää paksukaan rautakisko mistä vääntää. Lainan määrällä ei ole mitään tekoa sen kanssa kannattaako mieluummin sijoittaa lyhennysrahat vaiko maksaa ne lyhennykset jos voi valita. Joka ikinen lainaeuro on tasan samanarvoinen on ihan sama onko sinulla yksi 100 000 € arvoinen laina vai 100 000 kappaletta 1€ lainoja. Eli olit sitten lainan alussa tai lopussa niin ainoa mikä merkitsee on että saatko sijoituksesta suuremman prosentuaalisen tuoton kuin mitä maksat korkoa siitä osasta lainaa joka jää maksamatta koska sijoitit sen osan.

Jos lyhennys olisi vaikka 500€/kk ja laina 100 000 € niin ajattele vaikka että sinulla olisi 200 kappaletta 500€ lainoja jotka olisi toisistaan riippumattomia. Jos lainasi korko on 1% ja sijoitus tuotto olisi 2% ja saisit yhteen lainaasi lyhennysvapaan vuoden niin tällöin vuoden lopussa sinulla olisi 510€ rahaa ja lainan määrä olisi 505€ eli voitit 5€ koska et lyhentänyt vuodessa ollenkaan. Nyt jos sitten jätit näiden kaikkien 200 kpl lainojen lyhennyksen vuodeksi niin voititkin 1000€.

Tottakai euromääräisesti maksat enemmän korkoa isosta lainasta, mutta samaan tapaan euromääräinen hyöty lyhennysvapaan sijoittamisesta on joka ikiselle eurolle ihan sama, oli sinulla sitten kuinka paljon lainaa tahansa.

 

[kilroy1]

Kunnes tulee taas väärällä hetkellä väistämätön romahdus ja 70% säästöistä haviää. Pitää muistaa että 7% indeksituotto voi olla myös -50 yhtenä vuonna. Sitten pitääkin jo nousta 100% että ollaan lähtöpisteessä

Montako kertaa maailmanhistoriassa on tapahtunut romahdus mikä romahduttaa 70% ? Aivan, ei kertaakaan.. 1929 pörssiromahdus oli n. 30%, Vuoden -87 musta maanantai romahdus oli n, 20%.

Tuohon kun huomioidaan sekä ajallinen hajautus (ei kukaan hanki koko sijoituspottia päivää ennen romahdusta) hajautus eri markkinoilla toimiviin osakkeisiin/rahastoihin. Romahdus ei iske kuitenkasn kaikkiin markkinoihin yhtä pahasti.

 

[Zacksa]

Montako kertaa maailmanhistoriassa on tapahtunut romahdus mikä romahduttaa 70% ? Aivan, ei kertaakaan.. 1929 pörssiromahdus oli n. 30%, Vuoden -87 musta maanantai romahdus oli n, 20%.

Tuohon kun huomioidaan sekä ajallinen hajautus (ei kukaan hanki koko sijoituspottia päivää ennen romahdusta) hajautus eri markkinoilla toimiviin osakkeisiin/rahastoihin. Romahdus ei iske kuitenkasn kaikkiin markkinoihin yhtä pahasti.

Puhutko nyt päivän romahduksista? Luulin että indeksiin sijoitetaan pidemmällä aikajaksolla.
N. Minuutin googlella Dax30 indeksi lasketteli 7600 --> 2500 pisteeseen parissa vuodessa. Sama kyykky näkyy myös suomessa. Sitä kutsuttiin it-kuplaksi.
2008 alkanut laskettelu ei ollut aivan niin paha. Kymmeniä prosentteja kuitenkin.

Nythän tuo daxi on jossain >12000 pisteen. Pointtini lähinnä se että ne jotka kuvittelee joka vuosi tekevänsä sen 7% indeksillä, ovat väärässä. Ajoitus on kaikki kaikessa. It kuplan aikaan sijoitetut rahat on muutanan kymmenen prosenttia plussalla 18v aikana, mutta 2003 sijoitetut ovat muutamia satoja prosentteja plussalla 15 vuodessa.

 

[Stargate2017]

Sitten herää kyllä kysymys että: miksi edes ottaa lainaa? Eli jos sinulla EI ole lainaa et joudu ottamaan mitään lyhennystä vaan voit ihan vapaasti sijoittaa miten paljon haluat ja sitten kun esim. olet sen 10 tai 25v sijoittanut voit kotiuttaa kaiken ja ostaa käteisellä sen kämpän? Eikö totta...

Noihin Honzon laskelmiin enemmän tai vähemmän riskialtista osakesijoittamista niin saat verovähennystä lainan koroista.

Taitaa olla nyt se että jos ostaa asunnon omaan käyttöön saat nykyään 35% verovähennystä koroista. Aikonaan kun ostin omaan käyttöön en muista mitä sain mutta ainakin 65+% verovähennystä asuntolainan koroista.

Vaikka laittaisit Bank Norwegian joka on minusta turvallisempi kuin jopa Suomen pankit niin jo totta maksat sen 30% veroa korkotuotosta mutta sitten saat myös ne verovähennykset.

Kaikki ei ole toki ruusuista. Automaattinen lainalyhennys niin joka kuukausi menee myös kuluja siitä esim 2,50 euroa/lyhennys. Tästä pankin muista mahdollisista kuluista ei saa verovähennystä.

 

[TommiZeliard]

Puhutko nyt päivän romahduksista? Luulin että indeksiin sijoitetaan pidemmällä aikajaksolla.
N. Minuutin googlella Dax30 indeksi lasketteli 7600 --> 2500 pisteeseen parissa vuodessa. Sama kyykky näkyy myös suomessa. Sitä kutsuttiin it-kuplaksi.
2008 alkanut laskettelu ei ollut aivan niin paha. Kymmeniä prosentteja kuitenkin.

Nythän tuo daxi on jossain >12000 pisteen. Pointtini lähinnä se että ne jotka kuvittelee joka vuosi tekevänsä sen 7% indeksillä, ovat väärässä. Ajoitus on kaikki kaikessa. It kuplan aikaan sijoitetut rahat on muutanan kymmenen prosenttia plussalla 18v aikana, mutta 2003 sijoitetut ovat muutamia satoja prosentteja plussalla 15 vuodessa.

Olet oikeassa siinä, että "pulkkamäet" ovat olleet syvempiä, kun tarkastelee pidemmällä aikavälillä, eikä vain päivälaskujen prosentteja.

Esim. Helsingin painorajoitettu kyykkäsi IT-kuplassa 2,5 vuoden aikana 5600 --> 2200, eli 61 %. Vielä rumempaa jälkeä syntyi, jos salkussa oli IT-lappuja ylipainossa. Mulla Nokiapotti romahti parissa vuodessa "uudesta GTI-Golfista parivuotiaaseen Ladaan".

Vuoden 2008 finanssikriisissä sama OMXH cap laski kahdessa vuodessa 6400 --> 2300, eli 64 %.

Finassikriisi oli siis jopa IT:tä rajumpi lasku, kun siivotaan pois Nokian silloinen ylisuuri painoarvo indeksissä.


Ei se ajoitus ole niin justiinsa. Jos siis sijoitetaan indeksiin pidemmällä aikavälillä, kuten puhuit. Esim. Helsinkiin hajautettu salkku, jonka painorajaa hoidetaan aktiivisesti, max. 10% per laji (tai Superrahasto Suomi, ettei osinkojen uudelleensijoituksista mene veroa). IT-kuplan aikaan aloittaneella salkku on noin triplannut 2000-2018. Enemmän siis kuin "muutaman kymmenen prosenttia". Vuonna 2003 aloittaneella salkku on noin kuusinkertaistunut, eli tupla vs. 2000 aloittaneella. Kummankaan ei ole syytä murjottaa 2018. Kaiken lisäksi tämä 3x vs. 6x pätee vain siinä ääritapauksessa, ettei salkkuun laiteta yhtään uutta rahaa, vain osingot/kasvurahasto. Ero pienenee melko pieneksi, jos on laittanut palkastaan säännöllisesti uutta rahaa salkkuun tuon 18/15 vuoden ajan. Vielä pienemmäksi ero kutistuu, jos mahdollinen alkupotti sijoitettiin esim. vuoden tai jopa kahden alkuhajautuksella.

Aloittaminen ja säännöllisyys on ajoitusta tärkeämpää.


Alla pari kuvaa. Toisessa pelkkä hintaindeksi ja toinen on "superrahastotyyppinen" tuottoindeksi.




Edit: kasvu indeksi --> tuottoindeksi. Lisätty myös aloittamisen hajautus.

 

[kilroy1]

Puhutko nyt päivän romahduksista? Luulin että indeksiin sijoitetaan pidemmällä aikajaksolla.
N. Minuutin googlella Dax30 indeksi lasketteli 7600 --> 2500 pisteeseen parissa vuodessa. Sama kyykky näkyy myös suomessa. Sitä kutsuttiin it-kuplaksi.
2008 alkanut laskettelu ei ollut aivan niin paha. Kymmeniä prosentteja kuitenkin.

Nythän tuo daxi on jossain >12000 pisteen. Pointtini lähinnä se että ne jotka kuvittelee joka vuosi tekevänsä sen 7% indeksillä, ovat väärässä. Ajoitus on kaikki kaikessa. It kuplan aikaan sijoitetut rahat on muutanan kymmenen prosenttia plussalla 18v aikana, mutta 2003 sijoitetut ovat muutamia satoja prosentteja plussalla 15 vuodessa.

Kuka sijoittaa yhteen ainoaan indeksiin ? se on taas sitä kaikkien munien lyömistä samaan koriin, sama asia ajallisessa sijoittamisessa.. Aiemmin oli graafi Japanin tilanteesta.. ei 25v sitten kukaan olisi uskonut mitä Japanille tapahtuu, toipuminen ollut todella pitkä.

Itselläni on kohtuullinen osa rahastosijoituksista Seligsonin Pharma-rahastossa.. nopeasti ajatellen varma kohde, lääkeala tuottaa aina.. paitsi ei. Ko. rahasto on eniten miinuksella, sekin tosin on toipunut.

Pointtini oli se että indeksisijoittajana kun salkku on hajautettu kohteiden ja ajan osalta maailmanhistoriassa ei ole kertaakaan tullut tilannetta jossa romahdus lyhyellä tai vähän pidemmällä ajanjaksolla olisi 70%. Kerta se on tosin ensimmäinenkin.

Yksi tekijä mitä laskelmissa ei oteta aina huomioon on osinkojen uudelleen sijoitus. Salkun tuotto laskee merkittävästi jos seurataan pelkkää indeksin nousua, iso osa tuotoista tulee osingoista ja jos ne pitää itselllään laskee tuotto. Tottakai pitää myös huomioida inflaation vaikutus, se pitää vähentää tuotosta. Oma Helsingin pörssi on koko olemassaolon aikana tuottanut keskimäärin 10% vuosituoton kun osingot sijoitetaan uudelleen ja huomioidaan inflaatio. Tosin Helsingin tuotto ylittää maailman suurten pörssien keskituoton.

 

[TommiZeliard]

Montako kertaa maailmanhistoriassa on tapahtunut romahdus mikä romahduttaa 70% ? Aivan, ei kertaakaan.. 1929 pörssiromahdus oli n. 30%, Vuoden -87 musta maanantai romahdus oli n, 20%.

Tuohon kun huomioidaan sekä ajallinen hajautus (ei kukaan hanki koko sijoituspottia päivää ennen romahdusta) hajautus eri markkinoilla toimiviin osakkeisiin/rahastoihin. Romahdus ei iske kuitenkasn kaikkiin markkinoihin yhtä pahasti.

En löytänyt tietoa kännykällä tietoa 1900-luvun romahduksista, mutta 2008 löytyi. MSCI World laski sinä vuonna 40,33 %. Jos katsotaan oheisesta kuvaajasta suurin pudotus, niin se on ollut karvan vajaasta 1700:sta laskeminen alle 700:aan. Tämä on 60 %:n pudotus. Ajankohta oli ulkomuistista noin marraskuu 2007 - maaliskuu 2009. Vaikka silloin olisi lisännyt laajasti hajautettuun salkkuun 2008 kevään osingot ja palkasta ylimääräiset, niin helposti kyseisellä aikavälillä salkku puolittui.

Toki myös toipuminen oli ennätysnopeaa.

 

[kilroy1]

Jos tuossa kohtaa menettää edes 50% ei ajallinen hajautus ole kohdallaan.. ja jos menee vielä myymäån -50% kohdalla tekee perussijoittajan ykkösvirheen.. myy paniikissa kun kurssi on alhaisimmillaan.

 

[TommiZeliard]

Jos tuossa kohtaa menettää edes 50% ei ajallinen hajautus ole kohdallaan.. ja jos menee vielä myymäån -50% kohdalla tekee perussijoittajan ykkösvirheen.. myy paniikissa kun kurssi on alhaisimmillaan.

Tuoreen osakesäästäjän salkku ei ehkä sulanutkaan 50 % 11/2007-03/2009. Sen sijaan jos on pidempiaikainen sijoittaja, esim. kasvattanut salkkua 1990-->, ja loppuvuonna 2007 salkku on kuusinumeroinen, niin helposti salkun arvo putosi noin 50 %. Osinkoja välille osui keskimäärin vain yhdet, joten niiden ansiosta 60 %:n pudotus lieveni noin 57 %:iin. Lisää lievennystä sai laittamalla palkkarahoja/säästöjä. Jotta salkun pudotus olisi alle 50 %, niin uutta rahaa olisi pitänyt sijoittaa 16 kk:n aikana noin 7 % salkun arvosta ennen romahdusta. Tarkoittaa siis 7 k€/16 kk/100 k€.

Aika harvassa ovat sijoittajat, jotka saivat pidettyä yli 200 k€:n salkun sulamisen alle 50 %:ssa. Vai kuinka helppoa on laittaa osinkojen lisäksi yli 14 k€ uutta rahaa 16 kk aikana? Perinnöt ja lottovoitot sitten erikseen.

Virtuaalisiahan nuo "tappiot" olivat, kun ei myynyt, mutta kyllä lähes kaikilla kokeneilla osakesäästäjillä salkun arvo puolittui hetkeksi. Uudet sijoittajat erikseen.

 

[kilroy1]

Tuoreen osakesäästäjän salkku ei ehkä sulanutkaan 50 % 11/2007-03/2009. Sen sijaan jos on pidempiaikainen sijoittaja, esim. kasvattanut salkkua 1990-->, ja loppuvuonna 2007 salkku on kuusinumeroinen, niin helposti salkun arvo putosi noin 50 %. Osinkoja välille osui keskimäärin vain yhdet, joten niiden ansiosta 60 %:n pudotus lieveni noin 57 %:iin. Lisää lievennystä sai laittamalla palkkarahoja/säästöjä. Jotta salkun pudotus olisi alle 50 %, niin uutta rahaa olisi pitänyt sijoittaa 16 kk:n aikana noin 7 % salkun arvosta ennen romahdusta. Tarkoittaa siis 7 k€/16 kk/100 k€.

Aika harvassa ovat sijoittajat, jotka saivat pidettyä yli 200 k€:n salkun sulamisen alle 50 %:ssa. Vai kuinka helppoa on laittaa osinkojen lisäksi yli 14 k€ uutta rahaa 16 kk aikana? Perinnöt ja lottovoitot sitten erikseen.

Virtuaalisiahan nuo "tappiot" olivat, kun ei myynyt, mutta kyllä lähes kaikilla kokeneilla osakesäästäjillä salkun arvo puolittui hetkeksi. Uudet sijoittajat erikseen.

Nyt puhutaan kahdesta eri asiasta.. salkun kokonaisarvon heittelystä jossa tuo 50% pudotus toteutuukin.. tosin tässäkin on sijoittajalta pelkkäå typeryyttä jos realisoi salkun ja ottaa takkiinsa.

Itse puhun taas sijoitetun pääoman tuotosta, tällöin pitkällä aikavälillä sijoitettu salkku tuottaa X määrän euroja ja ajallisella hajautuksella kurssien nopeatkin laskut eivät aiheuta suuria tappioita.

Ainoa asia millä on merkitystä on sijoitetun pääoman keskimääräinen tuotto mihin vaikuttaa myös ajallinen ja maantieteellinen hajautus. Mitään merkitystä ei ole isoillakaan heittelyillä salkun teoreettisessä arvossa ellei niitä ole tarkoitus realisoida.

Kärjistettynä.. jos 10vuoden ajan ostat osakkeita ja ostohinta on yht 80 000eur. Osakkeet nousevat ja osakkeiden arvo on yht 200 000. Tulee nopea romahdus ja osakkeiden arvo laskee sataan tuhanteen.. En saa millään matematiikalla että sijoittajan tappio (muutakuin teoreettinen) olisi 100000/50%, oman laskutavan mukaan ko. sijoitukset ovat sadantonninkin arvoisina voitollisia. Vuosituotto riippuukin sitten sijoituksen pituudesta eri sijoitussummien kohdalla..

 

[Comedian]

Mikä mahtaa nyt olla hyvä marginaali? Alle 0,5% mahdollista?

 

[Persojet]

Mikä mahtaa nyt olla hyvä marginaali? Alle 0,5% mahdollista?

Riippuu aika monesta asiasta. Jos puhutaan vaikka <100k € lainasta niin veikkaan tarjouksien olevan jotain 0,6-0,8%. Tämä ainakin lähipiirin kertoman mukaan kun ovat hakeneet. Itse sain kilpailutettua jäännöslainan tuohon 0,5 kun en jaksanut pankkia vaihtaa, toisessa olisi saanut 0,4.

 

[Stargate2017]

Riippuu aika monesta asiasta. Jos puhutaan vaikka <100k € lainasta niin veikkaan tarjouksien olevan jotain 0,6-0,8%. Tämä ainakin lähipiirin kertoman mukaan kun ovat hakeneet. Itse sain kilpailutettua jäännöslainan tuohon 0,5 kun en jaksanut pankkia vaihtaa, toisessa olisi saanut 0,4.

Riippuu myös jos asunto on niin sanotulla hyvällä alueella missä päin Suomea. Riippuu myös jos se on asuntolaina omaan käyttöön tai sijoitusasuntolaina. Sijoitusasuntolaina on hieman korkeampi kuin omaan käyttöön asuntolaina. Minulla on 0,7+12kk eurobor sijoitusasuntolainaa joka ymmärtääkseni on todella hyvä siinä ryhmässä.

 

[plösöpulla]

Oma asuntokauppa-asia edennyt hyppäyksittäin. Katseltu asuntoa enemmän ja vähemmän aktiivisesti puoli vuotta, viime viikolla bongattiin oikotieltä sopiva kohde, sovittiin näyttö torstaiksi, tehtiin tarjous, saatiin vastatarjous ja hyväksyttiin se samana iltana.

Danskessa oma ASP-tili, antoivat jo aiemmin lainalupauksen 0.35 marginaalille ilman järjestelypalkkiota (Akava-etu). Laitoin torstai-iltana verkkopankissa viestiä pankkihenkilölle, että nyt on tarjous tehty ja hyväksytty, että otatko yhteyttä. Pankkihenkilö soitti perjantaina kello 15:20, kertoi että laina onnistuu lainalupauksen mukaisesti, mutta hän jää lomalle kello 15:30 ja palaa asiaan maanantaina 18.6. Pahoitteli myös, että heillä ei ole ketään muuta henkilöä hoitamaan asiaa maaliin ennen tuota ajankohtaa.

Seuraavaksi sain yhteyden OP:hen, josta sanottiin että 0.35 marginaaliin eivät pysty vastaamaan, mutta laittavat lainatarjouksen tulemaan maanantaina. Sanoivat, että jos otamme heiltä lainan, kestää ASP-tilin siirto Danskelta OP:lle yli viikon.

Jotenkin turhauttavaa tämä asiointi. Lainalupausten saaminen kesti aikoinaan yli viikon (!), ASP-tilin ja valtiontakauksen kanssa on saanut painia ja väitellä, pankkivirkailijat kirjoittavat kirjoitusvirheitä viliseviä viestejä verkkopankkiin, eikä heille saa edes suoria puhelinnumeroita tai sähköposteja.

No, ehkä juhannuksen jälkeen päästään kauppakirja allekirjoittamaan

Muilla kokemuksia pankkiasioinnista nyt touko-kesäkuussa, onko tosiaan niin pahasti ruuhkaa kuin virkailijat sanovat? Tuntuu kyllä melkein vittuilulta näin kankea asiointi ja se, että asiaan palataan viikon päästä.

Edit: Pyydettiin myös Nordeasta lainalupausta toukokuun alkupuolella. Virkailijalta meni sormi suuhun, kun kerroimme että asunto on tarkoitus ostaa 60-40 suhteella ja vain toinen ostaja käyttää ASP-lainan. Virkailija lupasi palata asiaan, mutta eipä ole kuulunut.

 

[KoessiKenguru]

Ollaan menossa katsomaan 1965 rakennettua tiilitaloa, jota on 2000-2018 välillä remontoitu reippaasti, mm. salaojat ja sadevesiputket uusittu, kaikki käyttövesiputket uusittu, sähköjärjestelmä uusittu "lähes kokonaan" (pitänee kysyä vielä mitä on jätetty uusimatta), viemäristöä uusittu, sen lisäksi pintarempat tehty joten hirveästi ei tarvitsisi itse alkaa oston jälkeen tekemään mikä olisi ehdoton bonus. Kuitenkin kun kyse on noinkin vanhasta talosta, osaako joku vanhoista taloista enemmän tietävä vinkata mitä kannattaa erityisesti talosta kysellä ja mihin kiinnittää näytössä huomiota?

 

[Nomber]

En sen kummemmin tiedä, mutta aika paljon ollut juttua lehdissä väärin tehdyistä salaojista ja vanhoista taloista jotka on pilattu täysin temonteilla jne. Vaikea tommosesta vanhasta talosta oikein mitään sanoa jos ei pääse oikeasti rakenteita tutkimaan avaamalla niitä. Voi olla hyväkin talo tietysti tai sitten todellinen home pommi johon menee terveys ja rahat.

 

[KoessiKenguru]

En sen kummemmin tiedä, mutta aika paljon ollut juttua lehdissä väärin tehdyistä salaojista ja vanhoista taloista jotka on pilattu täysin temonteilla jne. Vaikea tommosesta vanhasta talosta oikein mitään sanoa jos ei pääse oikeasti rakenteita tutkimaan avaamalla niitä. Voi olla hyväkin talo tietysti tai sitten todellinen home pommi johon menee terveys ja rahat.

Näinhän se on, ja varsinkin ilmeisesti tuolloin 60-luvulla tykättiin tehdä valesokkeleita taloihin, jota kannattaa käsittääkseni kiertää kaukaa. Vesien poistamisen varmistamiseksi talossa on pumppu, jolla poistetaan tontilta vesi kaupungin poistovesiin, ilmeisesti tontin kaato ei ole riittänyt pelkkään salaojitukseen(?). Kuntokartoitushan tuohon on ehdottomasti tehtävä, joten jos tarjousta tekee niin ehdottomasti ehdollisena niin, että kuntokartoitus on tehtävä ennen kauppojen syntymistä.

 

[Mikkos]

Näinhän se on, ja varsinkin ilmeisesti tuolloin 60-luvulla tykättiin tehdä valesokkeleita taloihin, jota kannattaa käsittääkseni kiertää kaukaa. Vesien poistamisen varmistamiseksi talossa on pumppu, jolla poistetaan tontilta vesi kaupungin poistovesiin, ilmeisesti tontin kaato ei ole riittänyt pelkkään salaojitukseen(?). Kuntokartoitushan tuohon on ehdottomasti tehtävä, joten jos tarjousta tekee niin ehdottomasti ehdollisena niin, että kuntokartoitus on tehtävä ennen kauppojen syntymistä.

Tässä tapauksessa kannattaisi jo melkein sijoittaa homekoiraan.

 

[KoessiKenguru]

Tässä tapauksessa kannattaisi jo melkein sijoittaa homekoiraan.

Ei muuten yhtään huono idea jos kohde muuten vaikuttaa potentiaaliselta.

 

[Gize]

Muilla kokemuksia pankkiasioinnista nyt touko-kesäkuussa, onko tosiaan niin pahasti ruuhkaa kuin virkailijat sanovat? Tuntuu kyllä melkein vittuilulta näin kankea asiointi ja se, että asiaan palataan viikon päästä.

Eipä ole ainakaan Säästöpankissa tuollaista. Jätin yhteydenottopyynnön netissä (kun mokomat muuttivat numeronsa 010-maksullisiksi pari kk takaperin )... Tämä oli hitain vaihe, kesti pari päivää ennenkö puhelin soi. Sitten soitti ajanvaraaja tai mikälie, ja kyseli onko henkilöllä väliä ja mikä toimipaikka (wtf, samat tiedot jätin jo netissä, sälli kysyi nimeäkin Joku kesähessu varmaan harjoittelemasssa )

No, tästä 5min (viime torstai) niin virkailija soitti, käytiin laina-asiaa alustavasti läpi. Kysymykset jotka piti varmistaa jätettiin perjantaille. Perjantaina puhelin soi, varmisteltiin asioita ja varattiin aika tälle maanantaille tapaamiseen

Minkähänlaista marginaalia sijoituslainalle muuten olisi mahdollista saada

 

[Häiriörytmi]

Muilla kokemuksia pankkiasioinnista nyt touko-kesäkuussa, onko tosiaan niin pahasti ruuhkaa kuin virkailijat sanovat? Tuntuu kyllä melkein vittuilulta näin kankea asiointi ja se, että asiaan palataan viikon päästä.

Riippuu pankista. Toukokuun lopulla selvittelin laina-asioita taas niin Danskella, S-Pankilla ja Nordealla oli ainakin sen verran ruuhkaa että viikko tai kaksi saattaa mennä (Dansken kanssa vasta tällä viikolla neuvottelu). OP ja Säästöpankki sitten hoitivat homman heti. Marginaalitarjoukset noilta kahdelta lähtivät ainakin heti 0,7 huitteilta joten kun joku kyseli onko tällä hetkellä 0,5 mahdollista niin uskoisin.

 

[Mikkos]

Oman kerrostalo-osakkeen myynti kesällä oli ihan helvettiä. Pankkien kanssa kaikki meni suht ok (oli jo lainalupaus, ja periaatteessa se vain päivitettiin koska muutoksia ei ollut tapahtunut), mutta kaikki muu oli kyllä painajaista.

Ja tietysti piti vielä käydä niin että juuri kun olis kämpän (kerrostalo-osake) ensiesittely niin räsähti pytty irti lattiasta. Sittn alkoikin ralli.. piti saada huoltomiestä käymään ja se kävikin. Sitten meni taas pari viikkoa ennenkuin saatiin joku tekemään raportti vaurioista ja kosteusmittaukset. Sitten se raportti jäikin hometumaan isännöisijän toimistoon kuukaudeksi koska siellä ei ollut ketään käsittelemässä sitä enkä saanut mitään tietoa mikä remontista jää oskaalle ja mitä taloyhtiölle että voi laittaa isännöisijätodistukseen jota sitäkään en meinannut kesällä saada.

Mutta onneks kaupat loppujen lopuksi syntyivät ja sain oman myytyä ja saatiin havittelemamme talo ostettua. Mutta voin sanoa että melkoista stressiä se oli..

 

[Teräsmiäs]

Ei muuten yhtään huono idea jos kohde muuten vaikuttaa potentiaaliselta.

Jos eli siis kun kannattaa oikeasti ottaa hyvä kuntotarkastaja.

Noissa 60-70-luvun on käytett jonkin verran sellaist rakennustapaa kun raakavalu-hiekka-pintavalu.
Hiekka kun pääsee kostumaan se ei kuivakkaan enään niin helposti. Kuntotarkastaja kun mittaa kosteuiden se mittaa vaan pintakosteuden eli tässä tapauksessa pitäisi porata muutama koeporaus, jotta saadaan kosteutta myös tuolta hiekasta mitattua.

Salaojat pitää olla tehty oikein, että ne on tarpeeksi syvällä varsinkin rinnetalossa.

Moni omakotitalo on pilattu huonolla remontilla.

 

[KoessiKenguru]

Jos eli siis kun kannattaa oikeasti ottaa hyvä kuntotarkastaja.

Noissa 60-70-luvun on käytett jonkin verran sellaist rakennustapaa kun raakavalu-hiekka-pintavalu.
Hiekka kun pääsee kostumaan se ei kuivakkaan enään niin helposti. Kuntotarkastaja kun mittaa kosteuiden se mittaa vaan pintakosteuden eli tässä tapauksessa pitäisi porata muutama koeporaus, jotta saadaan kosteutta myös tuolta hiekasta mitattua.

Salaojat pitää olla tehty oikein, että ne on tarpeeksi syvällä varsinkin rinnetalossa.

Moni omakotitalo on pilattu huonolla remontilla.

Kiitokset vinkeistä, pitää nämä ottaa huomioon myös taloa katsellessa. Huomenna olisi näyttö, niin tietää enemmän kysellä ja selvitellä. Mieluusti maksaa vaikka itse sen kuntotarkastuksen että saa tarpeeksi kattavan tarkastuksen kun kyseessä on kuitenkin noinkin vanha talo ja ns. "ongelmavuosikymmeneltä".

 

[Zigh]

Kiitokset vinkeistä, pitää nämä ottaa huomioon myös taloa katsellessa. Huomenna olisi näyttö, niin tietää enemmän kysellä ja selvitellä. Mieluusti maksaa vaikka itse sen kuntotarkastuksen että saa tarpeeksi kattavan tarkastuksen kun kyseessä on kuitenkin noinkin vanha talo ja ns. "ongelmavuosikymmeneltä".

Onhan tämä jo tuttu?
https://www.hometalkoot.fi/omakotitalo

Sanoit että "tiilitalo"? Onko siinä siis seinät kokonaan tiilestä, eli tiili-eriste-tiili -rakenne? 60-luvullahan näitä tehtiin vielä usein niin, että tuossa ei ole mitään tuulettuvaa väliä, eli jos sinne joskus on päässyt kosteutta, se on 90% varmuudella homeessa. Oikein pidettynä ja huollettuna voi toki olla ihan hyvässäkin kunnossa.

 

[KoessiKenguru]

Onhan tämä jo tuttu?
https://www.hometalkoot.fi/omakotitalo

Sanoit että "tiilitalo"? Onko siinä siis seinät kokonaan tiilestä, eli tiili-eriste-tiili -rakenne? 60-luvullahan näitä tehtiin vielä usein niin, että tuossa ei ole mitään tuulettuvaa väliä, eli jos sinne joskus on päässyt kosteutta, se on 90% varmuudella homeessa. Oikein pidettynä ja huollettuna voi toki olla ihan hyvässäkin kunnossa.

Ei ollut tuttu, kiitos! Pitääpä tutustua saman tien tuohon. Puurunkoinen tiilivuorattu talo näyttäisi olevan kyseessä kun tiirailin tietoja tarkemmin.

 

[Teräsmiäs]

Sanoit että "tiilitalo"? Onko siinä siis seinät kokonaan tiilestä, eli tiili-eriste-tiili -rakenne? 60-luvullahan näitä tehtiin vielä usein niin, että tuossa ei ole mitään tuulettuvaa väliä, eli jos sinne joskus on päässyt kosteutta, se on 90% varmuudella homeessa. Oikein pidettynä ja huollettuna voi toki olla ihan hyvässäkin kunnossa.

Ja nimenomaan niin, että alimmainen varvi tiiliä, joka 3-4 väli pitää olla pystyväli pitää olla auki. Voi koittaa, onko tuulensuojalevy suoraa kiinni tiilessä, niin sit voi heti unohtaa.

Tiilin ja tuulensuojalevyn väli varmaan pitäis olla ainakin se 1cm.

 

[KoessiKenguru]

Ja nimenomaan niin, että alimmainen varvi tiiliä, joka 3-4 väli pitää olla pystyväli pitää olla auki. Voi koittaa, onko tuulensuojalevy suoraa kiinni tiilessä, niin sit voi heti unohtaa.

Tiilin ja tuulensuojalevyn väli varmaan pitäis olla ainakin se 1cm.

Suoraan ei kuvasta näe tuota tiilivuorauksen saumauksia onko jätetty hengitysväliä, pitänee katsella näytössä tarkemmin. Sokkelin pinta näkyy vaurioituneen alareunasta, osaako tuosta joku taitavampi päätellä jo jotain talon rakenteesta vai onko vain pintavauriota? Huomasin samalla, että sokkelin yläpinta ulottuu ulko-oven alapinnan ylle (?), liekö tuossa valesokkeli?

Spoileri