Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Mikkos]

Oman kerrostalo-osakkeen myynti kesällä oli ihan helvettiä. Pankkien kanssa kaikki meni suht ok (oli jo lainalupaus, ja periaatteessa se vain päivitettiin koska muutoksia ei ollut tapahtunut), mutta kaikki muu oli kyllä painajaista.

Ja tietysti piti vielä käydä niin että juuri kun olis kämpän (kerrostalo-osake) ensiesittely niin räsähti pytty irti lattiasta. Sittn alkoikin ralli.. piti saada huoltomiestä käymään ja se kävikin. Sitten meni taas pari viikkoa ennenkuin saatiin joku tekemään raportti vaurioista ja kosteusmittaukset. Sitten se raportti jäikin hometumaan isännöisijän toimistoon kuukaudeksi koska siellä ei ollut ketään käsittelemässä sitä enkä saanut mitään tietoa mikä remontista jää oskaalle ja mitä taloyhtiölle että voi laittaa isännöisijätodistukseen jota sitäkään en meinannut kesällä saada.

Mutta onneks kaupat loppujen lopuksi syntyivät ja sain oman myytyä ja saatiin havittelemamme talo ostettua. Mutta voin sanoa että melkoista stressiä se oli..

 

[Teräsmiäs]

Ei muuten yhtään huono idea jos kohde muuten vaikuttaa potentiaaliselta.

Jos eli siis kun kannattaa oikeasti ottaa hyvä kuntotarkastaja.

Noissa 60-70-luvun on käytett jonkin verran sellaist rakennustapaa kun raakavalu-hiekka-pintavalu.
Hiekka kun pääsee kostumaan se ei kuivakkaan enään niin helposti. Kuntotarkastaja kun mittaa kosteuiden se mittaa vaan pintakosteuden eli tässä tapauksessa pitäisi porata muutama koeporaus, jotta saadaan kosteutta myös tuolta hiekasta mitattua.

Salaojat pitää olla tehty oikein, että ne on tarpeeksi syvällä varsinkin rinnetalossa.

Moni omakotitalo on pilattu huonolla remontilla.

 

[KoessiKenguru]

Jos eli siis kun kannattaa oikeasti ottaa hyvä kuntotarkastaja.

Noissa 60-70-luvun on käytett jonkin verran sellaist rakennustapaa kun raakavalu-hiekka-pintavalu.
Hiekka kun pääsee kostumaan se ei kuivakkaan enään niin helposti. Kuntotarkastaja kun mittaa kosteuiden se mittaa vaan pintakosteuden eli tässä tapauksessa pitäisi porata muutama koeporaus, jotta saadaan kosteutta myös tuolta hiekasta mitattua.

Salaojat pitää olla tehty oikein, että ne on tarpeeksi syvällä varsinkin rinnetalossa.

Moni omakotitalo on pilattu huonolla remontilla.

Kiitokset vinkeistä, pitää nämä ottaa huomioon myös taloa katsellessa. Huomenna olisi näyttö, niin tietää enemmän kysellä ja selvitellä. Mieluusti maksaa vaikka itse sen kuntotarkastuksen että saa tarpeeksi kattavan tarkastuksen kun kyseessä on kuitenkin noinkin vanha talo ja ns. "ongelmavuosikymmeneltä".

 

[Zigh]

Kiitokset vinkeistä, pitää nämä ottaa huomioon myös taloa katsellessa. Huomenna olisi näyttö, niin tietää enemmän kysellä ja selvitellä. Mieluusti maksaa vaikka itse sen kuntotarkastuksen että saa tarpeeksi kattavan tarkastuksen kun kyseessä on kuitenkin noinkin vanha talo ja ns. "ongelmavuosikymmeneltä".

Onhan tämä jo tuttu?
https://www.hometalkoot.fi/omakotitalo

Sanoit että "tiilitalo"? Onko siinä siis seinät kokonaan tiilestä, eli tiili-eriste-tiili -rakenne? 60-luvullahan näitä tehtiin vielä usein niin, että tuossa ei ole mitään tuulettuvaa väliä, eli jos sinne joskus on päässyt kosteutta, se on 90% varmuudella homeessa. Oikein pidettynä ja huollettuna voi toki olla ihan hyvässäkin kunnossa.

 

[KoessiKenguru]

Onhan tämä jo tuttu?
https://www.hometalkoot.fi/omakotitalo

Sanoit että "tiilitalo"? Onko siinä siis seinät kokonaan tiilestä, eli tiili-eriste-tiili -rakenne? 60-luvullahan näitä tehtiin vielä usein niin, että tuossa ei ole mitään tuulettuvaa väliä, eli jos sinne joskus on päässyt kosteutta, se on 90% varmuudella homeessa. Oikein pidettynä ja huollettuna voi toki olla ihan hyvässäkin kunnossa.

Ei ollut tuttu, kiitos! Pitääpä tutustua saman tien tuohon. Puurunkoinen tiilivuorattu talo näyttäisi olevan kyseessä kun tiirailin tietoja tarkemmin.

 

[Teräsmiäs]

Sanoit että "tiilitalo"? Onko siinä siis seinät kokonaan tiilestä, eli tiili-eriste-tiili -rakenne? 60-luvullahan näitä tehtiin vielä usein niin, että tuossa ei ole mitään tuulettuvaa väliä, eli jos sinne joskus on päässyt kosteutta, se on 90% varmuudella homeessa. Oikein pidettynä ja huollettuna voi toki olla ihan hyvässäkin kunnossa.

Ja nimenomaan niin, että alimmainen varvi tiiliä, joka 3-4 väli pitää olla pystyväli pitää olla auki. Voi koittaa, onko tuulensuojalevy suoraa kiinni tiilessä, niin sit voi heti unohtaa.

Tiilin ja tuulensuojalevyn väli varmaan pitäis olla ainakin se 1cm.

 

[KoessiKenguru]

Ja nimenomaan niin, että alimmainen varvi tiiliä, joka 3-4 väli pitää olla pystyväli pitää olla auki. Voi koittaa, onko tuulensuojalevy suoraa kiinni tiilessä, niin sit voi heti unohtaa.

Tiilin ja tuulensuojalevyn väli varmaan pitäis olla ainakin se 1cm.

Suoraan ei kuvasta näe tuota tiilivuorauksen saumauksia onko jätetty hengitysväliä, pitänee katsella näytössä tarkemmin. Sokkelin pinta näkyy vaurioituneen alareunasta, osaako tuosta joku taitavampi päätellä jo jotain talon rakenteesta vai onko vain pintavauriota? Huomasin samalla, että sokkelin yläpinta ulottuu ulko-oven alapinnan ylle (?), liekö tuossa valesokkeli?

Spoileri

 

[Teräsmiäs]

Suoraan ei kuvasta näe tuota tiilivuorauksen saumauksia onko jätetty hengitysväliä, pitänee katsella näytössä tarkemmin. Sokkelin pinta näkyy vaurioituneen alareunasta, osaako tuosta joku taitavampi päätellä jo jotain talon rakenteesta vai onko vain pintavauriota?

Rännistä vähä oikealle, näyttää kura valunneen tuuletusreiän päälle, eli tuo olisi pitänyt saada puhhdistettua, mikään ei nyt tosiaan tuuleta sitä ilmatilaa.

 

[Mikkos]

Suoraan ei kuvasta näe tuota tiilivuorauksen saumauksia onko jätetty hengitysväliä, pitänee katsella näytössä tarkemmin. Sokkelin pinta näkyy vaurioituneen alareunasta, osaako tuosta joku taitavampi päätellä jo jotain talon rakenteesta vai onko vain pintavauriota? Huomasin samalla, että sokkelin yläpinta ulottuu ulko-oven alapinnan ylle (?), liekö tuossa valesokkeli?

Spoileri

Kylppäriremonttia pääsee todennäköisesti suunnittelemaan kohta. Näyttäis olevan jotain 90-luvulta joten sen tekninen käyttöikä alkaa olla loppupuolella. Ota ainakin puheeksi ja tutkikaa ne tarkaan.

 

[Zigh]

Suoraan ei kuvasta näe tuota tiilivuorauksen saumauksia onko jätetty hengitysväliä, pitänee katsella näytössä tarkemmin. Sokkelin pinta näkyy vaurioituneen alareunasta, osaako tuosta joku taitavampi päätellä jo jotain talon rakenteesta vai onko vain pintavauriota? Huomasin samalla, että sokkelin yläpinta ulottuu ulko-oven alapinnan ylle (?), liekö tuossa valesokkeli?

Spoileri

Tossa on varmaan ensimmäiset vuosikymmenet sadevedet valuneet tuohon sokkelin juureen ja siksi se pinnoite lohkeillut (eikä ole korjattu sen jälkeen kun nuo patolevyt on laitettu).

Kellarikin vielä? Onhan tuossa omat miinansa. Perusteellinen kartoitus tuohon kannattaa kyllä tehdä: näytteitä seinien sisältä ja homekoirat aika ehdoton.

 

[KoessiKenguru]

Tossa on varmaan ensimmäiset vuosikymmenet sadevedet valuneet tuohon sokkelin juureen ja siksi se pinnoite lohkeillut (eikä ole korjattu sen jälkeen kun nuo patolevyt on laitettu).

Kellarikin vielä? Onhan tuossa omat miinansa. Perusteellinen kartoitus tuohon kannattaa kyllä tehdä: näytteitä seinien sisältä ja homekoirat aika ehdoton.

Kellariin on sijoitettu kodinhoitohuonetta joka kyllä epäilyttää eniten, pitää selvittää minkälaisessa käytössä kellari on alunperin ollut ja miten remontit on tuonne ylipäätään tehty vaikka ei varsinainen märkätila olekaan.

Kylppäriremonttia pääsee todennäköisesti suunnittelemaan kohta. Näyttäis olevan jotain 90-luvulta joten sen tekninen käyttöikä alkaa olla loppupuolella. Ota ainakin puheeksi ja tutkikaa ne tarkaan.

Kylppäri on tosiaan tietojen mukaan tehty vuonna 2000, olisi ensimmäinen remonttilistalla (eli vuoden parin sisällä ostosta jos sellaiseen päätyisi) kun on kieltämättä muutenkin jo kovin elähtänyt. Pitää kiinnittää siihen erityistä huomiota näytössä.

 

[Tice]

Mikä mahtaa nyt olla hyvä marginaali? Alle 0,5% mahdollista?

Itselläni kuukauden vanha lainatarjous OP:lta 300 tonniin asti, 0,45% marginaalilla.

 

[Polku]

Löytyiskö täältä joku jolla olisi rakennusteknistä näkemystä hieman enemmän, kuin itsellä. Ollaan tässä katseltu taloja tositarkoituksella noin kuukausi ja eräs ensimmäisten joukossa katsottu talo on jäänyt kaivelemaan.

Kyseessä on 80-90-luvun taitteessa rakennettu talo, joka olisi sisältä hyvin rempattu ja ulkoakin sokkelia lukuunottamatta siisti. Melkein olimme tekemässä jo tarjouksen, mutta sitten talon sokkeli alkoi vaivaamaan. Tuossa alla kuvat:


Naapuritaloissa on selkeää kosteuden nousun tuomaa kalkkihärmää havaittavissa sokkelissa, mutta tuo ei ainakaan omaan silmään ole aivan sitä. Kannattaisiko tuo siis unohtaa kokonaan, ottaa hallittu riski vai onko tuo nyt edes riski, kun pahimmat paikat taitavat olla niitä, mihin sadevedet tulevat ränneistä?

 

[juu-zo]

Vikan kuvan tummuma näyttää ainakin siltä, että sadevesiä ei ole johdettu kunnolla syöksytorvesta eteenpäin. Ei ihme jos tuosta kulmasta kostuu. Muuten aika hankala lähteä noista kuvista mitään tulkitsemaan. Ei kai tuossa ole laudoilla vedettyä alaosan tuuletusrakoa umpeen?

 

[Polku]

Joo tuo viimeisen kuvan kulma ei omastakaan mielestä ole se huolestuttavin, sillä siinä on ilmiselvä syy sille, miksi sokkeli on värjääntynyt tummaksi ja aivan aavistus kalkkihärmää on havaittavissa tuossa syöksytorven oikean puoleisessa seinässä. Eniten huolestuttaa tuo ensimmäinen kuva, sillä se ei oikein enää selity pelkällä huonolla sadeveden johdolla. Itse mietin voisiko tuossa olla joskus ollut maata pengerrettynä sokkelia vasten kuten koko muulla etuseinustalla, joka myöhemmin on poistettu ja se olisi aiheuttanut värjäytymää?

Hyvä huomio tuo tuuletusrako. Pitääkin katsoa tarkemmin, jos tuota vielä päätetään toinen kerta käydä katsomassa.

 

[Henkka77]

Täällä on muutamat maininnu vanhempien takauksen, eikös henkilötakausten pitäny poistua asuntolainoista viime vuonna vai onko jokin muuttunu sitten?

 

[Persojet]

Täällä on muutamat maininnu vanhempien takauksen, eikös henkilötakausten pitäny poistua asuntolainoista viime vuonna vai onko jokin muuttunu sitten?

Itse ainakin kun tein asunto kauppoja 2015 niin sanottiin suoraan ettei mitään henkilötakauksia hyväksytä. Pitää olla rahaa, omaisuutta tai sopimuksella ostettu takaus rahoitusyritykseltä.

 

[Zigh]

Täällä on muutamat maininnu vanhempien takauksen, eikös henkilötakausten pitäny poistua asuntolainoista viime vuonna vai onko jokin muuttunu sitten?

Ei kai se mihinkään ole poistunut. Sillä ei vain voi enää kuitata kokonaan vakuusvajetta jos lainoitusaste on suurempi kuin asunnon vakuusarvo. Eli se viimeinen 5/10% pitää olla ihan oikeaa rahaa, ei takauksia.

 

[kjns]

Itse ainakin kun tein asunto kauppoja 2015 niin sanottiin suoraan ettei mitään henkilötakauksia hyväksytä. Pitää olla rahaa, omaisuutta tai sopimuksella ostettu takaus rahoitusyritykseltä.

Itse tehtiin kauppoja 2015/2016 taitteessa, ja ainoastaan Danske oli tehnyt oman linjauksen, ettei takaukset käy. Nordealle ja OP:lle molemmille kelpasi kyllä henkilötakaajat vielä silloin. Henkilötakaukset taisi poistua asuntoluotoista silloin oliko kesällä 2016 tehdyssä lainakattosäädöksessä.

Kts. vaikka Nordean info lainakatosta

Asunnon ostajalla on oltava vähintään 15 prosenttia (tai ensiasunnossa 5 prosenttia) omia säästöjä tai vastaava määrä muita vakuuksia. ASP-lainaa varten omia säästöjä pitää jatkossakin olla vähintään 10 prosenttia. Asuntoa ei voi ostaa kokonaan velaksi käyttämällä vakuutena vain ostettavaa asuntoa. Lainakattoa laskettaessa vakuudeksi ei myöskään hyväksytä henkilötakausta.

 

[Awelonian]

Yksi konsti kerätä hyvä vararahasto on ottaa heti lainan aluksi vaikka vuoden lyhennysvapaa. Korot on niin alhaalla että pankit antaa ihan mieluusti niitä. Sitten vaan makselee "lainaa" kuten ennenkin mutta omalle tilille (eli säästöön). Toki vaatii selkärankaa ettei sitten koske niihin rahoihin muuta kuin hätätapauksessa.

Tämä on hyvä tapa ja itsekin juurikin näin menettelin. Yllättävän hyvin kertyy samointein se vuoden puskuri siihen lainaan eikä näillä koroilla tarvitse stressata. Mitä lähipiiristä tiedustelin joskus tätä, niin monet pistivät ne "säästörahat" sit uusiin autoihin jne.

 

[Taneli-]

Tämä on hyvä tapa ja itsekin juurikin näin menettelin. Yllättävän hyvin kertyy samointein se vuoden puskuri siihen lainaan eikä näillä koroilla tarvitse stressata. Mitä lähipiiristä tiedustelin joskus tätä, niin monet pistivät ne "säästörahat" sit uusiin autoihin jne.

Tämähän on helposti se ongelma. Eli ihmiset voivat ostaa uutta kämppää missä suoraan sanotaan että esim. 3v maksetaan pelkkiä korkoja minkä jälkeen vastike pomppaa ylös seuraavien ~20v ajaksi. Silti ottavat 25v lainan ja muutaman vuoden lyhennysvapaat että saavat ostella etelän matkoja ja juhlistaa uutta asuntoa. Sitten kun se lyhennysvapaa on käytetty eikä rahaa säästössä alkavat miettiä saisiko kämpän myytyä koska kun vastike nousee ~vuoden päästä eivät sitä enää pysty maksamaan kun samalla pitäisi myös lyhennellä sitä lainaakin.

Nythän taas povataan että korot (euribor, toki muutkin) alkaisivat hiljakseen nousemaan saa nähdä päästäänkö oikeasti 2020 mennessä 0% vai pysyykö sen alle...

 

[Mauska]

Eilen käytiin tyttöystävän kanssa keskustelemassa asuntolainasta ja laskeskelemassa olisiko kannattavaa ostaa omaa asuntoa vs asustella vielä vuokralla ja kerryttää ASP-tilille rahaa. Näytti positiivisesti siltä, että 25v asuntolainalla (n. 160-180t) lainaerät + vastike + muut kulut ei mahdottomasti nouse nykyistä vuokraa korkeammaksi. Muutamia satasia joutuisi maksamaan enemmän, mutta eipä se häiritse ollenkaan. Omia laskelmia tehdessä käyttänyt korkona 2% ettei ainakaan ylläty jos nuo alkaa hieman nousemaan.

Nyt voi varmaan alkaa käymään asuntoesittelyissä ja alkaa tarkemmin seuraamaan asuntomyyntejä lähialueilla

 

[zepi]

Tämähän on helposti se ongelma. Eli ihmiset voivat ostaa uutta kämppää missä suoraan sanotaan että esim. 3v maksetaan pelkkiä korkoja minkä jälkeen vastike pomppaa ylös seuraavien ~20v ajaksi. Silti ottavat 25v lainan ja muutaman vuoden lyhennysvapaat että saavat ostella etelän matkoja ja juhlistaa uutta asuntoa. Sitten kun se lyhennysvapaa on käytetty eikä rahaa säästössä alkavat miettiä saisiko kämpän myytyä koska kun vastike nousee ~vuoden päästä eivät sitä enää pysty maksamaan kun samalla pitäisi myös lyhennellä sitä lainaakin.

Nythän taas povataan että korot (euribor, toki muutkin) alkaisivat hiljakseen nousemaan saa nähdä päästäänkö oikeasti 2020 mennessä 0% vai pysyykö sen alle...

Eivät pankit ole niin tyhmiä, etteivätkö ne ymmärtäisi tuota riskiä. Jos jollakulla on niin paljon käteistä, että voi maksaa sen 20% asunnon ostohinnasta käteisellä, niin en kyllä huoltehtisi jostain "yllättävistä" vastikenousuista kamalasti.

 

[pokkus]

Eilen käytiin tyttöystävän kanssa keskustelemassa asuntolainasta ja laskeskelemassa olisiko kannattavaa ostaa omaa asuntoa vs asustella vielä vuokralla ja kerryttää ASP-tilille rahaa. Näytti positiivisesti siltä, että 25v asuntolainalla (n. 160-180t) lainaerät + vastike + muut kulut ei mahdottomasti nouse nykyistä vuokraa korkeammaksi. Muutamia satasia joutuisi maksamaan enemmän, mutta eipä se häiritse ollenkaan. Omia laskelmia tehdessä käyttänyt korkona 2% ettei ainakaan ylläty jos nuo alkaa hieman nousemaan.

Nyt voi varmaan alkaa käymään asuntoesittelyissä ja alkaa tarkemmin seuraamaan asuntomyyntejä lähialueilla

PK-seudulla itse ja juuri laskin, että voisi muuttaa pienestä vuokrakolmiosta (kerrostalo) noin 40m2 suurempaan aivan uuteen omakotitaloneliöön ja kuukausikulut olisi noin 150€ vähemmän kuin vuokralla asuessa. Toki aika reilusti syrjempään pitäisi muuttaa, mutta saman kunnan sisällä kuitenkin.

 

[juu-zo]

Täällä on muutamat maininnu vanhempien takauksen, eikös henkilötakausten pitäny poistua asuntolainoista viime vuonna vai onko jokin muuttunu sitten?

Niin tässä ei saa sekoittaa sitä että vanhemmat takaa omaisuudellaan lainaa ja henkilötakausta keskenään. Henkilötakaus vanhassa muodossa tarkoitti, että henkilö x lupaa maksaa lainan lopun ja tähän ei tarvinut laittaa pantiksi mitään omaisuutta tai rahaa. Nykyisessä muodossa taas henkilön x täytyy pantata omaisuuttaan tai laittaa rahaa/osakkeita pankille säästöön lainan vakuudeksi.
Perinteinen henkilötakaus siis tuskin enää mihinkään pankkiin käy, mutta joku muu henkilö voi omaisuudellaan kyllä taata lainaa.

 

[KoessiKenguru]

Minkälaisia ehtoja ostotarjoukseen voi laittaa, vai onko näissä yleensä mitään erityisiä rajoja? Jos oletetaan esimerkiksi, että talon lämminvesivaraajan oletettavissa oleva käyttöikä 30 vuotta on tullut täyteen samana vuonna kun talo laitetaan myyntiin, olisiko kohtuullista laittaa ostotarjoukseen ehtona esimerkiksi se, että myyjä hoitaa lämminvesivaraajan vaihdon ennen kaupan syntyä? Vai kannattaako tällaiset neuvotella vaan suoraan hinnasta pois ja hoitaa itse?

Minkälainen käytäntö ostoprosessissa on, kun talolle on jo tehty kuntotarkastus valmiiksi ja raportissa on mainittu selkeitä korjauskohteita, korjaako "yleensä" myyjä nämä ennen myyntiä, voiko sitä vaatia vai jääkö nämä ostajan harteille?

 

[Zigh]

Minkälaisia ehtoja ostotarjoukseen voi laittaa, vai onko näissä yleensä mitään erityisiä rajoja? Jos oletetaan esimerkiksi, että talon lämminvesivaraajan oletettavissa oleva käyttöikä 30 vuotta on tullut täyteen samana vuonna kun talo laitetaan myyntiin, olisiko kohtuullista laittaa ostotarjoukseen ehtona esimerkiksi se, että myyjä hoitaa lämminvesivaraajan vaihdon ennen kaupan syntyä? Vai kannattaako tällaiset neuvotella vaan suoraan hinnasta pois ja hoitaa itse?

Ei tuollaista yleensä sovita. Lasket tarjouksen niin, että tuo on huomioitu ja vaihdatat sitten itse sellaisen varaajan kuin haluat.

Minkälainen käytäntö ostoprosessissa on, kun talolle on jo tehty kuntotarkastus valmiiksi ja raportissa on mainittu selkeitä korjauskohteita, korjaako "yleensä" myyjä nämä ennen myyntiä, voiko sitä vaatia vai jääkö nämä ostajan harteille?

Ihan vapaasti sovittavissa. Me esimerkiksi todettiin pikkujutuista, että antakaa olla kun mielummin nuo korjaa itse niin kuin haluaa. Jos taas joku suurempi puute, niin sitä kannattaa vaatia myyjän korjattavaksi. Ja tietysti jos on jotain vaateita eikä niitä ole ennen kaupantekoa vielä korjattu niin maininta kauppakirjaan.

 

[KoessiKenguru]

Ei tuollaista yleensä sovita. Lasket tarjouksen niin, että tuo on huomioitu ja vaihdatat sitten itse sellaisen varaajan kuin haluat.

Ihan vapaasti sovittavissa. Me esimerkiksi todettiin pikkujutuista, että antakaa olla kun mielummin nuo korjaa itse niin kuin haluaa. Jos taas joku suurempi puute, niin sitä kannattaa vaatia myyjän korjattavaksi. Ja tietysti jos on jotain vaateita eikä niitä ole ennen kaupantekoa vielä korjattu niin maininta kauppakirjaan.

Kiitos vinkistä! Suurin osa katsomamme kohteen kuntoraportissa mainituista jutuista on itse helposti korjattavissa (julkisivun puuosien maalaamista ym. pientä) mutta parin isomman kohdan suhteen (ilmanvaihdon korjaaminen ja lämminvesivaraaja) pitänee neuvotella hinnassa vähän alas.

 

[kjns]

Minkälaisia ehtoja ostotarjoukseen voi laittaa, vai onko näissä yleensä mitään erityisiä rajoja? Jos oletetaan esimerkiksi, että talon lämminvesivaraajan oletettavissa oleva käyttöikä 30 vuotta on tullut täyteen samana vuonna kun talo laitetaan myyntiin, olisiko kohtuullista laittaa ostotarjoukseen ehtona esimerkiksi se, että myyjä hoitaa lämminvesivaraajan vaihdon ennen kaupan syntyä? Vai kannattaako tällaiset neuvotella vaan suoraan hinnasta pois ja hoitaa itse?

Sähän tietysti voit sopia vaikka mitä ehtoja sinne, jos myyjä suostuu, mutta esimerkkitapauksessa myyjä saa oikeuden hoitaa muutos parhaaksi katsomallaan tavalla ja laitteilla. Mieluummin lähtisin samalle linhalle Zighin kanssa, ja antaisin tarjouksen sen perusteella että vehje menee vaihtoon ja hoitaisin sen sitten kuntoon itse valitsemallani tavalla.

Yleensä ne ehdot kuitenkin rajoittuu noihin perus kuntotarkastukseen, rahoitukseen ja vanhan asunnon myyntiehtoon.

 

[Taneli-]

Minkälainen käytäntö ostoprosessissa on, kun talolle on jo tehty kuntotarkastus valmiiksi ja raportissa on mainittu selkeitä korjauskohteita, korjaako "yleensä" myyjä nämä ennen myyntiä, voiko sitä vaatia vai jääkö nämä ostajan harteille?

Yleensä ostaja, toki monesti jo tuohon tarkastukseen tehdään ehkä jotain ehtoa tyyliin "saa porata reikiä kylpyhuoneeseen, mikäli (kosteus)vaurioita ei löydy ostaja ostaa ja tarkastus maksetaan puoliksi (tai ostaja maksaa) mutta jos vaurioita löytyy kauppaa ei tapahdu ja myyjä maksaa tarkastuksen / se maksetaan puoliksi". Eli jos myyjä on "varma" siitä ettei vikaa ole ja ostaja on varma siitä että haluaa tehdä remonttia (esim. kylpyhuoneen vesieristys ja laatat uusiksi) reikiä voidaan porata, yleensä (muuten) ei.

Yleensä ostaja haluaa (ja tekee) päättää mikä yritys tuon kuntotarkastuksen tekee ja on itse paikalla (ehkä edustajansa kanssa joka tietää jotain rakentamisesta) kun tarkistus tehdään. Muuten tuo voi pahimmillaan olla joko hieman vanhentunut tai myyjän/välittäjän tutun tekemä missä ehkä ylimalkaisesti mitattu kostetta tms. "Hyvältä näyttää".

Samaten monesti hinnassa tullaan ehkä alaspäin mutta jos tuote on ns. hyvässä kunnossa mutta ostaja haluaa sen uusia se tuskin vaikuttaa hintaan (esim. haluaa hioa seinät ja tapetit pois, maalata uudella värillä tai vaikka kokolattiamatto pois ja parkettia tilalle). Toki jos "kokolattiamatto mallia 60/70-luku hyvin pidetty". Hintaa voi saada pois ja varmasti myyntihinta on muutenkin maltillisempi vs "rakennettu 2016, sisältää kokolattiamaton keittiössä ja olohuoneessa".

 

[Mikkos]

Minkälaisia ehtoja ostotarjoukseen voi laittaa, vai onko näissä yleensä mitään erityisiä rajoja? Jos oletetaan esimerkiksi, että talon lämminvesivaraajan oletettavissa oleva käyttöikä 30 vuotta on tullut täyteen samana vuonna kun talo laitetaan myyntiin, olisiko kohtuullista laittaa ostotarjoukseen ehtona esimerkiksi se, että myyjä hoitaa lämminvesivaraajan vaihdon ennen kaupan syntyä? Vai kannattaako tällaiset neuvotella vaan suoraan hinnasta pois ja hoitaa itse?

Minkälainen käytäntö ostoprosessissa on, kun talolle on jo tehty kuntotarkastus valmiiksi ja raportissa on mainittu selkeitä korjauskohteita, korjaako "yleensä" myyjä nämä ennen myyntiä, voiko sitä vaatia vai jääkö nämä ostajan harteille?

Meillä oli tönön hinta sovittu ja kuntotarkastuksessa löytyi että lämminvesivaraaja vuotaa, uusittava. No siinä sitten kuntotarkastuksen jälkeen välittäjä kysy että mitä tehdään? Uuden varaajan hinta asennuksineen n.1500-1700e ni välittäjä sano että suostuuko myyjä 1000e hinnanalennukseen ja sopiiko meille. No meille sopi, olihan se alkuperäinen vuodelta -91 ni saatiin periaatteessa uus varaaja n.500e:lla. Ihan reilua minusta.

Ja taas huomattiin että talon sähkölämmitys oli ihan retuperällä eikä kämpässä ollut pattereita ollenkaan (siis kiinteitä, lämmitys oli, mutta "irtopattereilla"). Tämä me laskettiin jo hintatarjoukseemme mukaan että lämmitys pitää uusia ja otettiin selvää paljonko sellainen kustantaa.

Ja mitä sitten kauppakirjaan ja sen ehtoihin tulee, niin muistakaa laitaa paperille KAIKKI mitä olette sopineet suullisesti. Esimerkiksi mitä pihalle jää ja mitä myyjän pitää poistaa tontilta samoinkuin jos sovitte että myyjä tekee tai hoitaa asian X ennen avaimien luovutusta niin se pitää olla paperilla ja kunnon sakon kanssa. En nyt tarkoita mitään "muista vetää vessat lähtiessäs"-tyylisiä asioita, vaan esim jos tontti on täynnä romua ja autonraatoja sun muuta niin niiden siivoaminen kannattaa laittaa paperille vaikka myyjä kuinka lupaisi siivota ennen muuttoa. Nopeasti käy niin että jos asiaa x ei ole paperilla voi myyjä vedota siihen että "ei lue paperissa, se on teidän ongelma". Tommonen pihan tyhjentäminen ja kaatopaikalle romun kuskaminen on sekin yllättävän kallista puuhaa.

Esimerkiks kun mä myin betonikuutiotani niin myynnin aikana multa irtos pytty ja tarkastaja suositteli koko kylppärin ja saunan uusimista. Isännöitsijältä sain sitten kirjallisena arvion paljonko osakkaan osuus ja paljonko taloyhtiön osuus tästä on. Kuntoraportti kustannusarvioineen toimitettiin osatajaehdokkaalle ja mä tiputin kämpän hintaa summan X hyvittämään kylppärin uusimiskulut.
Näin ollen kauppakirjaan merkittiin että:
"Ostaja on tietoinen tulevasta kylpyhuoneremontista ja on saanut siitä kirjalliset tiedot arvioineen ja vastaa kaupan toteutuessa kylpyhuoneen saneerauksen kustannuksista". Näin mulla ei ole enää osaa eikä arpaa vaikka siellä olis mitä ja kuinka kustannusarviot heittäis.

E:lainaukset kuntoon
E2:tarkennuksia

 

[SandWiz]

Ei kai se mihinkään ole poistunut. Sillä ei vain voi enää kuitata kokonaan vakuusvajetta jos lainoitusaste on suurempi kuin asunnon vakuusarvo. Eli se viimeinen 5/10% pitää olla ihan oikeaa rahaa, ei takauksia.

Ei tarvita käteistä vakuusvajeen paikkaamiseen. Lainoitusaste ei saa ylittää 95% ensiasunnonostajilla ja 90% muissa tapauksissa, riittävästi kun on muuta vakuutta talon päälle niin se on sillä kuitattu eikä ole mitään pakkoa, että se pitää olla käteisenä. Toki pankit saa pyytää sen puuttavan käteisenäkin, mutta fivan ohjeistus ei sitä edellytä. Itselläkin on avovaimon kanssa 140ke laina, asunnon ostohinta 137ke ja molempien vanhemmat takaajina koko puuttavalle osuudelle ja hommassa ei ollut mitään ihmeellisyyksiä. Toki oli sitä käteistäkin 15ke, mutta sitä ei lainassa ole huomioitu mitenkään vaan se jätettiin suoraan remonttirahaksi. Omatkin rahat oli ihan toisessa pankissa eikä missään kohtaa kyselty pankin puolelta, että paljonko on heti laittaa käteistä pöytään vaan alusta asti kuvio oli se, että löytyy takaajat puuttuvalle vakuusvajeelle.

 

[kjns]

Tarkennetaan vielä edellisiä kommentteja sen verran, että lainakaton mukaan lainakaton ylittävää vakuusvajetta ei saa enää nykyään paikata henkilötakauksella, vaan pitää olla reaalivakuus.

Kuten aiemminkin lainasin, lainaan jälleen Nordean lainakatto-infoa, tärkein liittyen henkilötakauksiin boldattuna:

Asunnon ostajalla on oltava vähintään 15 prosenttia (tai ensiasunnossa 5 prosenttia) omia säästöjä tai vastaava määrä muita vakuuksia. ASP-lainaa varten omia säästöjä pitää jatkossakin olla vähintään 10 prosenttia. Asuntoa ei voi ostaa kokonaan velaksi käyttämällä vakuutena vain ostettavaa asuntoa. Lainakattoa laskettaessa vakuudeksi ei myöskään hyväksytä henkilötakausta.

Esimerkki, pariskunta ostaa asuntoa, johon tarvitsisivat 100% lainan. Asunnon vakuusarvo nyt vaikka sen maksimi 85% mikä on lainakaton 1.7.2018 voimaan astuvan muutoksen maksimi (ensiasunnoilla 95%). Molempien vanhemmat suostuisivat takaamaan lainan, mutta maksukatto ei sitä enää nykyään salli. Jäljelle jää pari vaihtoehtoa
- Joko taikoa jostain se puuttuva 15% rahaa jolla maksaa osa asunnosta ja hoitaa loppu 85% lainalla
- Käyttää jotain reaalivakuutta panttina, esim. vanhempien asunto, osakkeet, talletus
- Hankkia rahalla ostettava lisävakuus lainalle (en ole ihan varma pääseekö näillä 100% saakka)

Tietysti vielä isossa osassa Suome asunnon vakuusarvo ei ole kuin 70-80% kauppahinnasta, joten vakuuksia tarvitaan 100% lainaa varten muutenkin.

 

[valexi]

Jos oletetaan esimerkiksi, että talon lämminvesivaraajan oletettavissa oleva käyttöikä 30 vuotta on tullut täyteen samana vuonna kun talo laitetaan myyntiin, olisiko kohtuullista laittaa ostotarjoukseen ehtona esimerkiksi se, että myyjä hoitaa lämminvesivaraajan vaihdon ennen kaupan syntyä? Vai kannattaako tällaiset neuvotella vaan suoraan hinnasta pois ja hoitaa itse?

Ei kannata. Myyjä laittaa sinne halvimman paskan, minkä löytää. Lisäksi vielä asentaa sen itse tai kaveri laittaa ilman kuittia. Hinnan alennuksella laitat sitten homman kuntoon, niin että se kelpaa sinullekin.

 

[Mikkos]

Ei kannata. Myyjä laittaa sinne halvimman paskan, minkä löytää. Lisäksi vielä asentaa sen itse tai kaveri laittaa ilman kuittia. Hinnan alennuksella laitat sitten homman kuntoon, niin että se kelpaa sinullekin.

Juuri näin.

 

[KoessiKenguru]

Ei kannata. Myyjä laittaa sinne halvimman paskan, minkä löytää. Lisäksi vielä asentaa sen itse tai kaveri laittaa ilman kuittia. Hinnan alennuksella laitat sitten homman kuntoon, niin että se kelpaa sinullekin.

Hyvä pointti, näin siinä mitä luultavammin kävisi.

Käytiin katsomassa taloa ja lupaavaltahan tuo näytti - kuntokartoitus oli tehty jo tammikuussa 2016, jonka jälkeen kuntoraportissa mainittuja korjauskohteita ei oltu korjattu. Mikäli tehdään tästä tarjous, tehdään se luonnollisesti ehdollisena niin, että kohteeseen tehdään vielä kuntokartoitus/-tutkimus ennen ostoa, varsinkin kun talvella tehdyssä kuntokartoituksessa ei oltu saatu selvitettyä esim. salaojien tarkastuskaivoja (onko niitä) ja katon kuntoa.

Pitää varmaan käydä katsomassa taloa vielä uudestaan - oletteko luottaneet omaan mutuun (pl. rakennusalasta tietävät) vai ottaneet talonäyttöihin mukaan vielä jonkun, joka osaa katsoa mahdolliset viat tarkemmin? Itsellä ei noista niin ole kokemusta, joten omaan mutuun on hankala luottaa noin isossa päätöksessä. Tekeekö esim jotkut raksainssit tällaisia keikkoja vai pitäisikö löytyä kaveripiiristä? Vai luottaako vaan siihen, että kuntotarkastuksessa ilmenee kaikki tarvittava huomioonotettava talosta?

 

[Mikkos]

Hyvä pointti, näin siinä mitä luultavammin kävisi.

Käytiin katsomassa taloa ja lupaavaltahan tuo näytti - kuntokartoitus oli tehty jo tammikuussa 2016, jonka jälkeen kuntoraportissa mainittuja korjauskohteita ei oltu korjattu. Mikäli tehdään tästä tarjous, tehdään se luonnollisesti ehdollisena niin, että kohteeseen tehdään vielä kuntokartoitus/-tutkimus ennen ostoa, varsinkin kun talvella tehdyssä kuntokartoituksessa ei oltu saatu selvitettyä esim. salaojien tarkastuskaivoja (onko niitä) ja katon kuntoa.

Pitää varmaan käydä katsomassa taloa vielä uudestaan - oletteko luottaneet omaan mutuun (pl. rakennusalasta tietävät) vai ottaneet talonäyttöihin mukaan vielä jonkun, joka osaa katsoa mahdolliset viat tarkemmin? Itsellä ei noista niin ole kokemusta, joten omaan mutuun on hankala luottaa noin isossa päätöksessä. Tekeekö esim jotkut raksainssit tällaisia keikkoja vai pitäisikö löytyä kaveripiiristä? Vai luottaako vaan siihen, että kuntotarkastuksessa ilmenee kaikki tarvittava huomioonotettava talosta?

Jos on joku kaveri joka tietää jostain jotain tai vaikka ei tietäisikään niin kannattaa ottaa mukaan. Ja sanoo että kyselee ja kattoo taloa kriittisesti. Sitä kun itse katsoo mahdollisesti tulevaa taloa niin ei välttämättä hoksaa/älyä kysyä kaikkea. Meillä esimerkis oli faija mukana kuntotarkastuksessa, ja se kysy yhdessä välissä että "milläs tätä taloa lämmitetää?". Siinä vaiheessa mekin vasta hoksattiin että tosiaan, mites tää lämpiää.. välittäjäkin meni huuli pyöreeks ja sanoi että sähkölämmitys..mutta yhtäkään patteria ei näkyny missään. Sitten kävi ilmi että kaikki patterit oli menny paskaks ja ne piti ensimmäisenä ostaa. Otettiin tämän sitten tarjousta tehdessä huomioon.

Eli kyselkää, tehkää lista etukäteen kaikista kysymyksistä huonekohtaisesti eli kun liikutte talossa niin voitte sitten aina kysyä listalta kysymyksiä.
Tarkistakaa erityisen huolella kylpyhuone, ikkunat, putket, lämmitys ja sähköt. Märissä tiloissa kosteusmittauksia mahdollisimman useasta paikasta ja mielellään vielä kypyhuoneen "vastakkaisilta" seiniltä.

Mitä kuntoraportissa sanottiin ja ei oltu korjattu?

 

[KoessiKenguru]

Mitä kuntoraportissa sanottiin ja ei oltu korjattu?

Pitkä lista, joten spoileriin:

Spoileri: Referaatti kuntoraportista

Omakotitalo rakennettu 1987. Perustuksista ja alapohjasta oli toimenpide-ehdotuksiksi kirjattu salaojien olemassaolon varmistaminen ja tarkastuskaivojen asentaminen, joskin raportissa mainittiin että lumesta huolimatta oli nähty maassa putki, joka "voisi olla tarkastuskaivo". Tätä ei avattu sen enempää joten vaatii tarkastuksen. Lisäksi autotallin nurkalta puuttui räystäsvesikaivo, joka pitäisi rakentaa. Myynti-ilmoituksessa mainitaan tontin olevan salaojitettu, joten ilmeisesti tämä asia on tarkastettu. Asia kuitenkin pitää varmistaa.

Lumesta johtuen kattopinnat on jäänyt tarkistamatta, joten aaltomineriittilevyistä tehdyn katon pinta tulisi tarkastaa ja tarkastuksessa suositellaan samalla katon puhdistusta ja pinnoitusta.

WC-tilassa havaittu 10x10cm alueella kosteutta muovimatossa lavuaarin viemärin kohdalla, raporttiin merkattu toimenpiteeksi wc-tilan vesieristyksen korjaaminen/tekeminen ja pintamateriaalien uusiminen. Muutoin wc-tilat kosteusvapaat.

Keittiöön tarvittaviin korjauksiin/lisäyksiin merkattu vuotokaukaloiden tekeminen kaappeihin, joissa on vesiliitoksia.

Lämminvesivaraaja tullut käyttöikänsä tiensä päähän, joten vaatii vaihdon. Lämminvesivaraaja sijaitsee varasto-/teknisessä tilassa, johon tehtävä lattian ja seinien vesieristys. Tilasta löytyy oikeaoppisesti lattiakaivo valmiiksi.

Lisäksi suositeltiin painesäätimen asennusta vesimittarin jälkeen ja paineensäätöä sekä putkiston painekoetta.

Talossa on painovoimainen ilmanvaihto, jota suositeltiin muutettavaksi koneelliseksi ilmanvaihdoksi, joskin emme kyllä huomanneet mitään ongelmaa sisäilmassa joten en tiedä olisiko tästä sitten oikeasti hyötyä? Tätä oli ihmetellyt myös talon nykyinen omistaja - tosin hehän nyt ihmettelevät tässä tilanteessa mitä vaan, jos se edesauttaa talon myyntiä...

Sähköt olivat alkuperäiset, joten vaatii maadoitusjohtojen vetämisen ja pistorasioiden vaihdot maadoitettuihin. Samalla havaittu, että vikavirtasuojaukset puuttuu märkätilojen, ulkotilojen ja lattialämmityksen sähköasennuksista joten ne on tehtävä. Sulakkeet olivat vielä vanhoja tulppasulakkeita joten varmaan pitäisi vaihtaa sähköpääkeskus nykyaikaiseen. Puhelin- ja antenniverkko toimiva, talossa kaapeliliittymä.

Lisäksi suositeltiin ilmalämpöpumpun hankkimista energian säästämiseksi, koska talo lämpeää tällä hetkellä sähköllä ja puulla. Sähköradiaattoreiden toiminta pitää tarkastaa, ilmalämpöpumppu on ensimmäisenä ostoslistalla jos ostoon päädytään.

Muutoin talo ok, runko ok, ei merkkejä homeesta tai kosteudesta ja piha-alueet hyvin hoidetut. Alkuperäiset Abloyn Classic-lukot on löystyneet, joten lukot suositellaan vaihdettavaksi ihan jo siitäkin syystä, ettei käytetä noita helposti kopioitavissa olevia Classic-avaimia enää. Lisäksi kiinteistöstä puuttuu jäteaitaus, joka pitäisi ostaa/rakentaa.

Näistä käsittääkseni siis mitään korjauksia ei oltu tehty talon myynnissäoloaikana eli myyjällä lienee selkeä toive siitä, ettei heidän tarvitse tehdä taloon enää yhtään mitään ennen myyntiä. Talon seinänvierustalla on ollut alunperin istutuksia jotka on suositeltu poistettavaksi, nämä omistaja oli poistanut.

 

[MuumiPappa]

Pitkä lista, joten spoileriin:
Lumesta johtuen kattopinnat on jäänyt tarkistamatta, joten aaltomineriittilevyistä tehdyn katon pinta tulisi tarkastaa ja tarkastuksessa suositellaan samalla katon puhdistusta ja pinnoitusta.

Aaltomineriitti saatta sisältää asbestia, joten tuo kannattaa oottaa huomioon mahdollista kattoremonttia miettiessä. -87 rakennettu talo, niin katto on 30 vuotta vanha. En tiedä mineriittikaton käyttöikää, mutta kyllä tuo varmaan alkaa jo olemaan vaihtokunnossa.

Talossa on painovoimainen ilmanvaihto, jota suositeltiin muutettavaksi koneelliseksi ilmanvaihdoksi

Oliko tähän syytä laitettu, että miksi? Jos talo on rakennettu painovoimasella toimivaksi, niin ei kait sitä ainakaan kevein perustein kannata lähteä muuttamaan koneelliseksi. Ihan aiheellinen ihmetys myös ostajalta.

Sulakkeet olivat vielä vanhoja tulppasulakkeita joten varmaan pitäisi vaihtaa sähköpääkeskus nykyaikaiseen.

Miksi ihmeessä? Samalla tavalla se -87 asennettu sähköpääkeskus toimii, kuin modernikin.

Lisäksi kiinteistöstä puuttuu jäteaitaus, joka pitäisi ostaa/rakentaa.

Oliko tämäkin kuntotarkastuksessa? Vai oma halu/tarve? Erikoista jos tällaiseenkin ovat maininneet.

 

[Stargate2017]

Jotenkin turhauttavaa tämä asiointi. Lainalupausten saaminen kesti aikoinaan yli viikon (!), ASP-tilin ja valtiontakauksen kanssa on saanut painia ja väitellä, pankkivirkailijat kirjoittavat kirjoitusvirheitä viliseviä viestejä verkkopankkiin, eikä heille saa edes suoria puhelinnumeroita tai sähköposteja.

No, ehkä juhannuksen jälkeen päästään kauppakirja allekirjoittamaan

Muilla kokemuksia pankkiasioinnista nyt touko-kesäkuussa, onko tosiaan niin pahasti ruuhkaa kuin virkailijat sanovat? Tuntuu kyllä melkein vittuilulta näin kankea asiointi ja se, että asiaan palataan viikon päästä.

Edit: Pyydettiin myös Nordeasta lainalupausta toukokuun alkupuolella. Virkailijalta meni sormi suuhun, kun kerroimme että asunto on tarkoitus ostaa 60-40 suhteella ja vain toinen ostaja käyttää ASP-lainan. Virkailija lupasi palata asiaan, mutta eipä ole kuulunut.

Kyllä on ruhkaa ollut koko kevät ainakin Danske Bankissa. Ei sinun odottaminen ole paljoa.

Kirjoitusvirheitä?
Beta vaihe: Neuvottelin n pankin kanssa, mutta Danske Bank voitti.

Tässä kuule Danske Bankin mokat minun tapauksessa:
A. Halusin Kiinteä Tasaerä lainan mutta mitä ihmettä tuli PDF tiedosto jossa luki annuitetti. Lähetin kirjallisesti että
en hyväksy ja kaiken lisäksi pakko tehdä kirjallisesti ja mainita sopimusnumero jne.
B. Koko homma myöhästyi... 1 kuukauden syystä A yläpuolella.
C. Seuraavaksi huomasin että mitä ihmettä ne pankkivirkailijat on laittaneet väärän osoitteen takuu osoitteeksi. Annan esimerkin takuuna osoite Ankkalinna tie 3 Aku Ankka kaupunki. Sanoin ärtyneesti että ei ole oikea osoite.
D. Asia korjattiin ja lisää viivytystä.
E. Sijoitusasunnon sijaan arvioin putkiremontti korjauskustannukset lisää neuvottelua tarkasta lainasummasta tässä vaiheessa korko pysyi samana.
F. Aktia teki kaikkensa jarrutakseen lainojen siirtoa Aktiasta Danske Bankiin. Aktia ja Danske Bank asiakaspalvelu ja henkilökunta oli kyllä aina ystävällisiä minulle. Danske Bank sanoi että hitaus johtuu Aktiasta. Aktia sanoi että Danske Bank ei ota yhteyttä jne.

Minulta kesti 3 kuukautta sirtää sijoitusasuntolainat Aktiasta Danske Bankiin+lisä laina putkiremonttia ja muita korjauksia varten niin sinun odottaminen on minusta pientä. Danske Bank hoiti hommansa toki kaikki järjestyi ja nyt lainani on Danske Bankissa ja kaikki luvatut korot ja ehdot piti paikkansa.

Selkään en puukota ketään pankkia tietysti annoin Aktialle mahdollisuuden, mutta eivät olleet kovin innostuneita kilpailemaan Danske Bankin kanssa (kun huomasivat koron mitä Danske Bank tarjosi). Olen edelleen Aktia pankin asiakas, mutta lainat on siiretty Danske Bankiin.

 

[KoessiKenguru]

Aaltomineriitti saatta sisältää asbestia, joten tuo kannattaa oottaa huomioon mahdollista kattoremonttia miettiessä. -87 rakennettu talo, niin katto on 30 vuotta vanha. En tiedä mineriittikaton käyttöikää, mutta kyllä tuo varmaan alkaa jo olemaan vaihtokunnossa.

Tämä otettiin huomioon ja arvioitiin että luultavasti viimeistään 5-10 vuoden päästä on kattoremontti aiheellinen, riippuen varmaan hyvin pitkälti katon kunnosta ja siitä miten siitä on huolehdittu. Jos katto on saman tien vaihtokuntoinen niin pitää miettiä asiaa uudestaan.

Oliko tähän syytä laitettu, että miksi? Jos talo on rakennettu painovoimasella toimivaksi, niin ei kait sitä ainakaan kevein perustein kannata lähteä muuttamaan koneelliseksi. Ihan aiheellinen ihmetys myös ostajalta.

Ei ollut muuta syytä kuin että liesituulettimen alipaine voi vaikuttaa painovoimaiseen ilmanvaihtoon. Uskoisin, että tällä on enemmänkin haettu energiatehokkuutta, jos tilalle rakentaisi lämmöntalteenottavan koneellisen ilmanvaihdon säästäisi lämmityskustannuksissa. Ilmalämpöpumpun asentaminen korjannee ongelman, koska ilmanlaadussa ei ollut ongelmia.

Miksi ihmeessä? Samalla tavalla se -87 asennettu sähköpääkeskus toimii, kuin modernikin.

Mikäli näin maadoitukset ja vikavirtasuojaukset ei vaadi sähköpääkeskuksen uusimista niin sitten näin. Itselle täysin tuntematon aihe.

Oliko tämäkin kuntotarkastuksessa? Vai oma halu/tarve? Erikoista jos tällaiseenkin ovat maininneet.

Oli mainittu kuntotarkastuksessa. Oli ilmeisesti aiemmin säilytetty roskista autotallin katoksen alla, jossa se on paloturvallisuusriski. Roskis oli siirretty pihatien päähän joten jäteaitauksen tarve tuskin on kovin kriittinen.[/QUOTE]

 

[Mikkos]

Pitkä lista, joten spoileriin:

Spoileri: Referaatti kuntoraportista

Omakotitalo rakennettu 1987. Perustuksista ja alapohjasta oli toimenpide-ehdotuksiksi kirjattu salaojien olemassaolon varmistaminen ja tarkastuskaivojen asentaminen, joskin raportissa mainittiin että lumesta huolimatta oli nähty maassa putki, joka "voisi olla tarkastuskaivo". Tätä ei avattu sen enempää joten vaatii tarkastuksen. Lisäksi autotallin nurkalta puuttui räystäsvesikaivo, joka pitäisi rakentaa.

Lumesta johtuen kattopinnat on jäänyt tarkistamatta, joten aaltomineriittilevyistä tehdyn katon pinta tulisi tarkastaa ja tarkastuksessa suositellaan samalla katon puhdistusta ja pinnoitusta.

WC-tilassa havaittu 10x10cm alueella kosteutta muovimatossa lavuaarin viemärin kohdalla, raporttiin merkattu toimenpiteeksi wc-tilan vesieristyksen korjaaminen/tekeminen ja pintamateriaalien uusiminen. Muutoin wc-tilat kosteusvapaat.

Keittiöön tarvittaviin korjauksiin/lisäyksiin merkattu vuotokaukaloiden tekeminen kaappeihin, joissa on vesiliitoksia.

Lämminvesivaraaja tullut käyttöikänsä tiensä päähän, joten vaatii vaihdon. Lämminvesivaraaja sijaitsee varasto-/teknisessä tilassa, johon tehtävä lattian ja seinien vesieristys. Tilasta löytyy oikeaoppisesti lattiakaivo valmiiksi.

Lisäksi suositeltiin painesäätimen asennusta vesimittarin jälkeen ja paineensäätöä sekä putkiston painekoetta.

Talossa on painovoimainen ilmanvaihto, jota suositeltiin muutettavaksi koneelliseksi ilmanvaihdoksi, joskin emme kyllä huomanneet mitään ongelmaa sisäilmassa joten en tiedä olisiko tästä sitten oikeasti hyötyä? Tätä oli ihmetellyt myös talon nykyinen omistaja - tosin hehän nyt ihmettelevät tässä tilanteessa mitä vaan, jos se edesauttaa talon myyntiä...

Sähköt olivat alkuperäiset, joten vaatii maadoitusjohtojen vetämisen ja pistorasioiden vaihdot maadoitettuihin. Samalla havaittu, että vikavirtasuojaukset puuttuu märkätilojen, ulkotilojen ja lattialämmityksen sähköasennuksista joten ne on tehtävä. Sulakkeet olivat vielä vanhoja tulppasulakkeita joten varmaan pitäisi vaihtaa sähköpääkeskus nykyaikaiseen. Puhelin- ja antenniverkko toimiva, talossa kaapeliliittymä.

Lisäksi suositeltiin ilmalämpöpumpun hankkimista energian säästämiseksi, koska talo lämpeää tällä hetkellä sähköllä ja puulla. Sähköradiaattoreiden toiminta pitää tarkastaa, ilmalämpöpumppu on ensimmäisenä ostoslistalla jos ostoon päädytään.

Muutoin talo ok, runko ok, ei merkkejä homeesta tai kosteudesta ja piha-alueet hyvin hoidetut. Alkuperäiset Abloyn Classic-lukot on löystyneet, joten lukot suositellaan vaihdettavaksi ihan jo siitäkin syystä, ettei käytetä noita helposti kopioitavissa olevia Classic-avaimia enää. Lisäksi kiinteistöstä puuttuu jäteaitaus, joka pitäisi ostaa/rakentaa.

Näistä käsittääkseni siis mitään korjauksia ei oltu tehty talon myynnissäoloaikana eli myyjällä lienee selkeä toive siitä, ettei heidän tarvitse tehdä taloon enää yhtään mitään ennen myyntiä. Talon seinänvierustalla on ollut alunperin istutuksia jotka on suositeltu poistettavaksi, nämä omistaja oli poistanut.

No onhan tossa kyllä aika paljon puuhaa.. ei taida 10 000e riittää jos noi kaikki meinaa saada tehtyä. Tosin osa oli sellaisia mille en oikein näe henkilökohtaisesti tarvetta puuttua, kuten maadoituksen vetämistä rasioihin (ellei ole kyse märkätiloista). Samoin sulaketaululle en näe syytä vaihtoon vain koska tulppasulakkeet. Toki jos meinaa sähköt uudelleen vetää niin sitten. En usko että noista mitään superpommia löytyy.
Lämminvesivaraaja asennuksineen n.1700e (ei sisällä vesieristystä), ilmalämpöpumppu asennuksineen n.1500e, sähkölämmityksen uusiminen n.1500e.

Ja vähän offtopikkina; sähkölämmityksessä voi päästä halvemmallakin kun ostaa halvemmat patterit, mutta suosittelen EHDOTTOMASTI panostamaan energiapihiin älypatteristoon, kuten Nöbö Hubiin (Enegy Control Produkt) Hiukan kalliimpi kertainvestointi, mutta säästää energiaa aivan julmetusti kun pystyy rakentamaan päivä/viikko-ohjleman vartin tarkkuudella eikä tarvii pitää koko taloa 24/7 täydellä lämmöllä. Ja kännykällä pystyy säätämään jokaisen huoneen patterit erikseen. Meillä tuli tuollainen systeemi ja olikohan 10 patteria+termarit, Hub ja yksi seinäkytkin n.1500e. Kannattaa kilpailuttaa.
Toi tosiaan säästää jumalattomasti energiaa. Meilläkin on pieniä tiloja paljon mitkä lämpiää nopeasti niin voi ajoittaa niiden lämmitykset siihen aikaan kun niitä käyttää. Esimerkkinä pikkuvessa. Arkisin sinne menee mukavuuslämpö (n.22c) päälle klo 5 aamulla, me herätään siinä puoli kuuden kuuden aikaan ni vessa on lämmin. Sitten lähdetään töihin klo 6.30 niin vessan patteri menee energiansäästötilaan (n.17c) klo 7aamulla. Sitten taas patteri menee päälle klo 14.30 ja kun me ollaan taas kolmen jäljestä kotona niin vessa on lämmin. Pukuhuone ja työhuone ja vierashuone voi olla koko aamun ja päivän energiasäästöllä ja mukavuuslämpö menee niissäkin n.klo 14.30 päälle ja energiansäästölle n.klo 23. Ajan mittaan säästää julmetusti sähköä. Tossa talvella testasin ajastettua lämmitystä vs. tasalämpö niin ero energian kulutuksessa oli jotain todella suurta. Varmaan parhaimmillaan 1000kw kuukausessa hirmupakkasilla säästi.

 

[KoessiKenguru]

No onhan tossa kyllä aika paljon puuhaa.. ei taida 10 000e riittää jos noi kaikki meinaa saada tehtyä. Tosin osa oli sellaisia mille en oikein näe henkilökohtaisesti tarvetta puuttua, kuten maadoituksen vetämistä rasioihin (ellei ole kyse märkätiloista). Samoin sulaketaululle en näe syytä vaihtoon vain koska tulppasulakkeet. Toki jos meinaa sähköt uudelleen vetää niin sitten. En usko että noista mitään superpommia löytyy.
Lämminvesivaraaja asennuksineen n.1700e (ei sisällä vesieristystä), ilmalämpöpumppu asennuksineen n.1500e, sähkölämmityksen uusiminen n.1500e.

Ja vähän offtopikkina; sähkölämmityksessä voi päästä halvemmallakin kun ostaa halvemmat patterit, mutta suosittelen EHDOTTOMASTI panostamaan energiapihiin älypatteristoon, kuten Nöbö Hubiin (Enegy Control Produkt) Hiukan kalliimpi kertainvestointi, mutta säästää energiaa aivan julmetusti kun pystyy rakentamaan päivä/viikko-ohjleman vartin tarkkuudella eikä tarvii pitää koko taloa 24/7 täydellä lämmöllä. Ja kännykällä pystyy säätämään jokaisen huoneen patterit erikseen. Meillä tuli tuollainen systeemi ja olikohan 10 patteria+termarit, Hub ja yksi seinäkytkin n.1500e. Kannattaa kilpailuttaa.
Toi tosiaan säästää jumalattomasti energiaa. Meilläkin on pieniä tiloja paljon mitkä lämpiää nopeasti niin voi ajoittaa niiden lämmitykset siihen aikaan kun niitä käyttää. Esimerkkinä pikkuvessa. Arkisin sinne menee mukavuuslämpö (n.22c) päälle klo 5 aamulla, me herätään siinä puoli kuuden kuuden aikaan ni vessa on lämmin. Sitten lähdetään töihin klo 6.30 niin vessan patteri menee energiansäästötilaan (n.17c) klo 7aamulla. Sitten taas patteri menee päälle klo 14.30 ja kun me ollaan taas kolmen jäljestä kotona niin vessa on lämmin. Pukuhuone ja työhuone ja vierashuone voi olla koko aamun ja päivän energiasäästöllä ja mukavuuslämpö menee niissäkin n.klo 14.30 päälle ja energiansäästölle n.klo 23. Ajan mittaan säästää julmetusti sähköä. Tossa talvella testasin ajastettua lämmitystä vs. tasalämpö niin ero energian kulutuksessa oli jotain todella suurta. Varmaan parhaimmillaan 1000kw kuukausessa hirmupakkasilla säästi.

Tuota luokkaa oli summat, jota itsekin laskettiin. Sähköt saadaan tarvittaessa vedettyä ilman työkustannuksia kun perhepiiristä löytyy sähköinsinööriä, mutta eipä niitäkään tietysti turhaan lähdetä vetämään, se on ihan totta. Muutkin kohteet oli pääpiirteissään sellaisia, mitkä pystyy itse tekemään, pl. lämminvesivaraajan vaihto, ilmalämpöpumpun asennus ja kattohommat mikäli niitä tarvitsee tehdä (tosin kuten mainitsin yllä, jos koko katto on vaihtokuntoinen niin sitten jatketaan etsimistä). Kohteen hinta on sellainen, että remonttikustannukset voi onneksi aika rauhassa laskea kohteen hinnan päälle ja pitkästä myyntiajasta johtuen tinkivaraakin uskoisin olevan ihan reippaasti.

Pitää tarkistaa tuo sähkölämmityksen kunto, hyvä vinkki tuo Nöbö Hub. Kuulostaa ehdottomasti siltä että mikäli vaihtoa tarvitsee tehdä niin tuo olisi aika fiksu vaihtoehto.

 

[MuumiPappa]

Pattereiden uusimisessa kannattaa ottaa huomioon myös se mahdollinen ILP. Eli patterit eivät ole niin usein päällä kun ILP (oikein sijoitettuna) korvaa osan tai toivottavasti suuren osan pattereista. Esim. meillä on tilanne, jossa pattereista pääosin kaikki säädettynä 16 asteeseen, yksi tai kaksi sitten 20:een asteeseen. Paukkupakkasilla, joutuu ottamaan pattereita käyttöön, jotta lämpö riittää.
Jos varaava takka on ja sitä on tarkoitus käyttää, niin sekin poistaa pattereiden tarvetta.

 

[Mikkos]

Pattereiden uusimisessa kannattaa ottaa huomioon myös se mahdollinen ILP. Eli patterit eivät ole niin usein päällä kun ILP (oikein sijoitettuna) korvaa osan tai toivottavasti suuren osan pattereista. Esim. meillä on tilanne, jossa pattereista pääosin kaikki säädettynä 16 asteeseen, yksi tai kaksi sitten 20:een asteeseen. Paukkupakkasilla, joutuu ottamaan pattereita käyttöön, jotta lämpö riittää.
Jos varaava takka on ja sitä on tarkoitus käyttää, niin sekin poistaa pattereiden tarvetta.

Paras yhdistelmähän on ILP ja älypatterit (ja varaava takka). Sellaiset on meillä paitti varaavaa takkaa. Vielä kun sais älyILPin ni virtsaisin hunajaa, en tosin tiedä onko sellaisia. Tässä on se etu että saa taloon erilaisia "lämpöpisteitä" kuten juurikin noi pikkuvessat ja pukkarit minne ei lämpöpumpun lämpö juuri vaikuta. Eikä tarvise pitää joka huoneen ovea auki että pumpun lämpo sinne menee.

 

[KoessiKenguru]

Pattereiden uusimisessa kannattaa ottaa huomioon myös se mahdollinen ILP. Eli patterit eivät ole niin usein päällä kun ILP (oikein sijoitettuna) korvaa osan tai toivottavasti suuren osan pattereista. Esim. meillä on tilanne, jossa pattereista pääosin kaikki säädettynä 16 asteeseen, yksi tai kaksi sitten 20:een asteeseen. Paukkupakkasilla, joutuu ottamaan pattereita käyttöön, jotta lämpö riittää.
Jos varaava takka on ja sitä on tarkoitus käyttää, niin sekin poistaa pattereiden tarvetta.

Paras yhdistelmähän on ILP ja älypatterit (ja varaava takka). Sellaiset on meillä paitti varaavaa takkaa. Vielä kun sais älyILPin ni virtsaisin hunajaa, en tosin tiedä onko sellaisia. Tässä on se etu että saa taloon erilaisia "lämpöpisteitä" kuten juurikin noi pikkuvessat ja pukkarit minne ei lämpöpumpun lämpö juuri vaikuta. Eikä tarvise pitää joka huoneen ovea auki että pumpun lämpo sinne menee.

Varaava takka löytyy, joka poistaa pattereiden tarvetta. Nykyiset asukkaat ovat ilmeisesti käyttäneet takkaa aika vähän, josta johtui aika roima sähkönkulutus talvisin. Takka on harmillisesti vähän nurkassa talon sisällä, joten lämmön leviäminen toiselle puolelle taloa voi olla aika hidasta, mutta ILP sijoittelulla tämän saisi varmaan aika hyvin tasoitettua. Älypattereilla sitten loput.

 

[Mikkos]

Varaava takka löytyy, joka poistaa pattereiden tarvetta. Edelliset asukkaat olivat ilmeisesti käyttäneet takkaa aika vähän, josta johtui aika roima sähkönkulutus talvisin. Takka on harmillisesti vähän nurkassa talon sisällä, joten lämmön leviäminen toiselle puolelle taloa voi olla aika hidasta, mutta ILP sijoittelulla tämän saisi varmaan aika hyvin tasoitettua. Älypattereilla sitten loput.

Vähän vielä offtopikkia lämmityksestä. Meillä siis on toi Nöbön systeemi, mutta noita on vissiin parilla muullakin valmistajalla ja niistä ei ole kokemusta. Nöböltäkin meillä on vaan perusversiot pattereista. Sitten jos haluaa disainia niin jokusen satkun saa laittaa hilloo lisää. Kannattaa tutkia mitä valmistajilla on tarjolla ja sitten tehdä tarjouspyyntö paketista Taloon.comissa. Sitten tulostaa tai mailaa tarjouksen paikallisille sähköliikkeille ja kysyy että pystyttekö parempaan. Ja yleensä siinä vielä saa pikkuisen hinnasta pois
Mutta siis summa summarum: ehdottomasti älypatterit. Et tule katumaan kun siihen systeemiin sisälle pääsee. Kertainvestointina kirpasee, mutta hyvällä tuurilla (=kylmät ilmat) toi järjestelmä tienaa itsesä takaisin muutamassa vuodessa.

 

[peksuu]

Täällä oli aikaisemmin puhe henkilötakauksesta, niin itselläni on pari kuukautta vanha kokemus. Omaan lainaan saimme maksimissaan 20 000€ henkilötakauksen. Pankkina op.
Mitään maallista mammonaa ei ole takauksen takana.

 

[Carlos]

Kommentoin tän offtopicin viel....Myös meillä on Nöbön hubi, kiinni siinä useita lattialämpöpiirejä sekä muutama patteri. Toimii hyvin.

 

[Mikkos]

Kommentoin tän offtopicin viel....Myös meillä on Nöbön hubi, kiinni siinä useita lattialämpöpiirejä sekä muutama patteri. Toimii hyvin.

Meillä on kylppärissä lattialämmitys ja pitäis tutkii saisko siihen Nöbön termarin kiinni ni sais senkin kytkettyä samaan hubiin. En vaan yhtään tiiä onnistuuko toi termarin vaihto 90-luvun alun termarille.. ei viittis ihan turhaankaan uutta termaria hankkia..