Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[eliminate_squad_1285]

Mites kannattaako nykypäivänä ottaa asuntolaina ASP-lainana vai normi asuntolainana? Merkittävimmät erot lienee että ASP-lainaan saa valtion korkotuen ja että ASP-lainan maksimiaika taitaa olla 25 vuotta (ja normaalin asuntolainan 30-35 vuotta).

Lisäksi mitenköhän ASP-lainan kilpailutus käytännössä menee? Otanko vaan nykyiseltä ASP-pankilta lainalupauksen tms. ja sitten soittelen/viestittelen muihin pankkeihin että milläs summalla he olisivat valmiita samanlaista ASP-lainaa antamaan? Vai pitäisikö laina ensin nostaa omasta pankista (ja ostaa asunto) ja sitten vasta alkaa kilpailuttamaan jälkikäteen?

 

[Bigfoot007]

No tietty jos tyyppi on varaton ja rahat tuhlattu niin vaikea niitä on saada takaisin. Mikäli kauppasumma ei palaudu ostajille suht välittömästi niin ostajina hakisin käräjäoikeudesta velkomustuomion ja laittaisin ulosottoon. Sen verran pieni kustannus suhteessa takaisin haettavaan määrään.

Vahingonkorvauksesta voi sitten lähteä käräjöimään jos on muuta haittaa ollut niin paljon, että se kannattaa.

Voiko asian katsoa myös petoksena tai törkeänä petoksena, jolloin asia etenisi rikostutkinnan kautta oikeuteen?

Vahingonkorvauksia on tarkoitus hakea. Tilanne oli edennyt jo niin pitkälle, että huonekaluja oltiin suunnilleen kantamassa sisään, kunnes ilmoitettiin ettei heillä ole mitään asiaa kiinteistölle, ja kaupat on mitätöity. Ostaja joutuu etsimään myös toisen kiinteistön, jonka ostaminen on hankalaa, koska rahat ovat myyjällä kiinni.

 

[Pete88]

Mites kannattaako nykypäivänä ottaa asuntolaina ASP-lainana vai normi asuntolainana? Merkittävimmät erot lienee että ASP-lainaan saa valtion korkotuen ja että ASP-lainan maksimiaika taitaa olla 25 vuotta (ja normaalin asuntolainan 30-35 vuotta).

Lisäksi mitenköhän ASP-lainan kilpailutus käytännössä menee? Otanko vaan nykyiseltä ASP-pankilta lainalupauksen tms. ja sitten soittelen/viestittelen muihin pankkeihin että milläs summalla he olisivat valmiita samanlaista ASP-lainaa antamaan? Vai pitäisikö laina ensin nostaa omasta pankista (ja ostaa asunto) ja sitten vasta alkaa kilpailuttamaan jälkikäteen?

Jos sulla ASP-lainan ehdot jo täyttyy, niin mikään ei estä kilpailuttamasta ASP-lainaa tai tavallista lainaa rinnakkain. Aspissa on jotkut kulut lainanottohetkellä edullisempia kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi saa tosiaan valtiontakauksenkin johonkin x summaan asti. Pariskunnalla on mahdollisuus saada asp-lainaa 50% korotettuna (ellei ehdot taas ole jossain välissä muuttuneet). Lisäksi siinä on se 3,8 % ylittävä "korkosuojaus", joka vastikään oli oikeassa käytössä, vaikka joku saattoi joskus epäilläkin sen hyödyllisyyttä.

Joka tapauksessa jos asunnon hinta ylittää asp-lainan maksimimäärän, niin joudut joka tapauksessa ottamaan kaksi eri lainaa: aspin ja tavallisen. Käytännössä tuo kuitenkin onnistuu samalla ja ehdot, hinnat ja marginaalit molemmissa pitkälti samat.

 

[Grez]

Voiko asian katsoa myös petoksena tai törkeänä petoksena, jolloin asia etenisi rikostutkinnan kautta oikeuteen?

Varmaankin. Alkuperäisestä viestistä sai käsityksen että tyyppi olisi ollut kuolinpesän asioita oikeastikin hoitava ja toiminut hyvässä uskossa, mutta ylittänyt vaan toimivaltuutensa. Myöhempien kirjoitusten perusteella kyseessä voi olla ehkä ihan vaan perinteinen huijaus.

 

[wertiy]

Jos sulla ASP-lainan ehdot jo täyttyy, niin mikään ei estä kilpailuttamasta ASP-lainaa tai tavallista lainaa rinnakkain. Aspissa on jotkut kulut lainanottohetkellä edullisempia kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi saa tosiaan valtiontakauksenkin johonkin x summaan asti. Pariskunnalla on mahdollisuus saada asp-lainaa 50% korotettuna (ellei ehdot taas ole jossain välissä muuttuneet). Lisäksi siinä on se 3,8 % ylittävä "korkosuojaus", joka vastikään oli oikeassa käytössä, vaikka joku saattoi joskus epäilläkin sen hyödyllisyyttä.

Joka tapauksessa jos asunnon hinta ylittää asp-lainan maksimimäärän, niin joudut joka tapauksessa ottamaan kaksi eri lainaa: aspin ja tavallisen. Käytännössä tuo kuitenkin onnistuu samalla ja ehdot, hinnat ja marginaalit molemmissa pitkälti samat.

Näin juuri. En keksi mitään negatiivistä syytä miksei ASP-lainaa nostaisi jos ehdot täyttyy.

Ihan normaaliin tapaan asuntolaina kannattaa/pitää kilpailuttaa ja tarvittaessa ASP-lainan lisänä otetaan normaali asuntolaina ylittävälle summalle. Eli pankki tekee puolestasi kaiken ja ainoastaan sun pitää kertoa, että sulla on ASP-tili olemassa.

OP:lla tuosta ylimääräisestä lainasta tulee vain 2,5e/kk lisäkulu. Lainan järjestelypalkkioihin se ei vaikuttanut mitenkään (meidän tapauksessa yhteensä 1000e kolmelle lainalle). Samat ehdot kaikissa lainoilla ja marginaali, mikä ei kovin korkea ollut. Meillä ainut negatiivinen asia tuo mahdollinen ylimääräinen 2,5e/kk hoitokulu, mutta maksan sitten vaikka sen lainan nopeammin pois.

Saiko lisäkoron vaikka olisi ottanut normaalin asuntolainan? Korot (vuosittaiset 1+4 %) verovapaana on kuitenkin ihan kiva lisä jos alkujaan ruvennut ASP-säästämään. Nykyisin varainsiirtoveroheikennyksin joutuisi tarkemmin pohtimaan osakesijoituksen kesken, mutta tällä kertaa poliittinen riski toteutui osin omaksi tappioksi.

 

[eGe]

ASP-lainassa selkeitä miinuksia on lyhennysvapaiden puute, isomman omarahoitusosuuden vaatimus ja rajatumpi maksimilaina-aika. Se korkosuojakaan ei mikään kummoinen ole käytännössä ellei korot nyt lähtisi johonkin kymmeniin prosentteihin. Me ainakin päädyttiin pari vuotta sitten skippaamaan ASP vaikka tilit ja säästöt olikin olemassa ja otettiin suoraan ihan normaali asuntolaina.

 

[Calle]

@Bigfoot007 Eikö tuo nyt ole täysin selvä rikosilmoituksen paikka, eihän tuossa normaalien vilpittömästi toimineiden ihmisten kesken olisi mitään epäselvyyksiä rahojen palauttamisessa.

Kiinteistökaupassa pitää aina olla virallinen kaupanvahvistaja myös, tosin tuon voi nykyään hoitaa sähköisesti myös. Mites rasitustodistus, miltä siellä näytti se omistajalistaus?

 

[SuperKilppari]

ASP:sta samaa mieltä, että kannattaa mieluummin ottaa ASP-laina kuin normaali, jos siitä ei aiheudu haittaa.

Jos ja kun lainasumma on suurempi kuin ASP:n maksimimäärä, niin joutuu ottamaan tuon lisälainan, jolla on tavalliset ehdot. Itsellä se on nyt maksettu pois ja varsinainen ASP-lainakin on muuttunut tavalliseksi, kun tuli 10 vuotta täyteen (jolloin korkosuojaus poistuu, ja muutin sen sitten tavalliseksi jotta sain laitettua lyhennykset tauolle ym). Mutta mitään vaikeata näissä ei ole asiakkaan eikä pankin kannalta.

Jos on mielessä lyhennysvapaat tai niiden takia pohtii ettei halua ASP:tä ottaa, niin pankilta voi piruuttaan kysyä, että mitä jos ASP-lainan ottaisi maksimia pienempänä, ja jättäisi lisälainan isommaksi (jolloin sitä voi lyhennellä tai laittaa tauolle vapaammin). Jos sitten korot taas nousevat, niin on ainakin osa koko lainasettiä korkosuojattu halvalla. En kyllä tiedä onko tällainen mahdollista, ja pankeilla on välillä ASP-asiat ihan solmussa, mutta jos vaihtoehtona on jättää ASP kokonaan pois, niin kävisin tämänkin vaihtoehdon läpi. ASP:n 4% lisäkorko alkaa taas olla myös kiva, jos on aikaa säästää (ja nykyään kaiketi kaikki pankit tarjoavat tuota 4%). Nykyisellä kvartaalisysteemillä riittää tuurilla jopa n. 7 kk talletusaika, eli jos nyt aloittaa säästämisen niin lainan voi käytännössä nostaa tammikuussa 2026. näin lyhyellä jää lisäkorko vähän pieneksi, mutta kaikki kotiinpäin.

Enivei kymmenen vuotta tässä Trumpin orkestroimassa maailmassa on pitkä aika ja korot voivat taas nousta yllättäen nopeasti. Vasta vajaa vuosi sitten tuo 3,8%:n korkoraja paukkui rikki.

 

[Pete88]

ASP-lainassa selkeitä miinuksia on lyhennysvapaiden puute, isomman omarahoitusosuuden vaatimus ja rajatumpi maksimilaina-aika. Se korkosuojakaan ei mikään kummoinen ole käytännössä ellei korot nyt lähtisi johonkin kymmeniin prosentteihin. Me ainakin päädyttiin pari vuotta sitten skippaamaan ASP vaikka tilit ja säästöt olikin olemassa ja otettiin suoraan ihan normaali asuntolaina.

Kyllä sitä lyhennysvapaata saa, mutta se tietysti toteutetaan sitten niin, että lainan maksimiaika on jotain vähemmän kuin 25v. Esim. itse otin tuon rakennuslainana ja ensimmäinen vuosi oli lyhennysvapaa.

Korkosuojaus näkyi ihan oikeana rahana ja säästönä, meillä tuo lainan nostaminen osui vieläpä varmaan siihen kalleimpaan kohtaan, eli syyskuuhun 2023. Kymmenien prosenttien korkoja on turha miettiä, on koko maa siinä vaiheessa konkassa.

Itselle tuo omarahoitusosuus ei ollut mikään ongelma. Vaikka rakennettiin uusi OKT, niin loppupeleissä kaikkien hankintojen jälkeen laskeskelin, että talon kokonaishinnasta n. 30 % oli jo kokonaan omaa. Pankille taidettiin esittää n. 20 % omarahoitusosuutta lainanottohetkellä. Kumuloituva korkokustannus pitkällä aikavälillä on joka tapauksessa melkoinen ja ainakin itse mieluummin otan vähemmän lainaa ja maksan sen nopeammin pois, kun maksan ulkopuoliselle.

 

[Bigfoot007]

@Bigfoot007 Eikö tuo nyt ole täysin selvä rikosilmoituksen paikka, eihän tuossa normaalien vilpittömästi toimineiden ihmisten kesken olisi mitään epäselvyyksiä rahojen palauttamisessa.

Kiinteistökaupassa pitää aina olla virallinen kaupanvahvistaja myös, tosin tuon voi nykyään hoitaa sähköisesti myös. Mites rasitustodistus, miltä siellä näytti se omistajalistaus?

Moi, kaikki dokumentit piti olla kunnossa ja kauppakirjat kirjoitettiin ostajan pankissa, vaikka asuntolainaa ei tarvittu. Dokumentteihin kuului kuolinpesän osakasluettelo ja valtakirjat, joiden kaikkien piti olla kunnossa. Minä epäilen huijausta, mutta ostaja uskoo asioiden järjestyvän, ja rahojen palautuvan korkojen kera.

 

[eGe]

Kyllä sitä lyhennysvapaata saa, mutta se tietysti toteutetaan sitten niin, että lainan maksimiaika on jotain vähemmän kuin 25v. Esim. itse otin tuon rakennuslainana ja ensimmäinen vuosi oli lyhennysvapaa.

Korkosuojaus näkyi ihan oikeana rahana ja säästönä, meillä tuo lainan nostaminen osui vieläpä varmaan siihen kalleimpaan kohtaan, eli syyskuuhun 2023. Kymmenien prosenttien korkoja on turha miettiä, on koko maa siinä vaiheessa konkassa.

Itselle tuo omarahoitusosuus ei ollut mikään ongelma. Vaikka rakennettiin uusi OKT, niin loppupeleissä kaikkien hankintojen jälkeen laskeskelin, että talon kokonaishinnasta n. 30 % oli jo kokonaan omaa. Pankille taidettiin esittää n. 20 % omarahoitusosuutta lainanottohetkellä. Kumuloituva korkokustannus pitkällä aikavälillä on joka tapauksessa melkoinen ja ainakin itse mieluummin otan vähemmän lainaa ja maksan sen nopeammin pois, kun maksan ulkopuoliselle.

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Varmasti se korkosuojaus näkyi oikeana rahana ja säästönä, mutta kuinka paljon noin isossa kuvassa? Sehän ei ole mikään korkokaton tyyppinen suojaus missä et maksaisi enää senttiäkään enempää korkoa tuon 3.8% jälkeen vaan valtio astuu kehiin 70% osaan korkoa tuon ylittävältä osalta. Korkojen nousu siis vaikuttaa kohoavina kustannuksina joka tapauksessa tuon rajan yli mentäessä mutta tietysti vähemmän kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi tuo ASPin korkotuki on voimassa "vain" ensimmäiset kymmenen vuotta, jos sillä on jotain merkitystä. Äkkiseltään päissään laskeskeltuna 200ke lainassa 4.8% kokonaiskorolla tuossa säästäisi 1400e vuodessa (=erotus siitä maksatko täyden 4.8% vai vain 4.1%). Onko se niin paljoa että sille laskisi arvoa lienee täysin yksilöllistä jälleen. Kuten todettua, korkojen täytyisi nousta todella paljon jotta tuolla olisi ihan oikeasti suuresti merkitystä suhteessa kaikkiin asumiskustannuksiin yhteensä.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Sitten vielä yksi juttu ASPissa on se, että ASP-lainalla ostettua asuntoa ei saa vuokrata eteenpäin (pl. spesiaalitilanteet) vaan laina täytyy konvertoida tuolloin sijoituslainaksi. Tavallisen asuntolainan kanssa tämäkään ei ole aivan niin kankeaa. Jos siis on edes etäisesti harkinnassa jättää ensiasunto sijoitusasunnoksi, ei ASP ole pitkässä juoksussa kovinkaan hyvä vaihtoehto.

 

[Diegoo]

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Varmasti se korkosuojaus näkyi oikeana rahana ja säästönä, mutta kuinka paljon noin isossa kuvassa? Sehän ei ole mikään korkokaton tyyppinen suojaus missä et maksaisi enää senttiäkään enempää korkoa tuon 3.8% jälkeen vaan valtio astuu kehiin 70% osaan korkoa tuon ylittävältä osalta. Korkojen nousu siis vaikuttaa kohoavina kustannuksina joka tapauksessa tuon rajan yli mentäessä mutta tietysti vähemmän kuin tavallisessa lainassa. Lisäksi tuo ASPin korkotuki on voimassa "vain" ensimmäiset kymmenen vuotta, jos sillä on jotain merkitystä. Äkkiseltään päissään laskeskeltuna 200ke lainassa 4.8% kokonaiskorolla tuossa säästäisi 1400e vuodessa (=erotus siitä maksatko täyden 4.8% vai vain 4.1%). Onko se niin paljoa että sille laskisi arvoa lienee täysin yksilöllistä jälleen. Kuten todettua, korkojen täytyisi nousta todella paljon jotta tuolla olisi ihan oikeasti suuresti merkitystä suhteessa kaikkiin asumiskustannuksiin yhteensä.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Sitten vielä yksi juttu ASPissa on se, että ASP-lainalla ostettua asuntoa ei saa vuokrata eteenpäin (pl. spesiaalitilanteet) vaan laina täytyy konvertoida tuolloin sijoituslainaksi. Tavallisen asuntolainan kanssa tämäkään ei ole aivan niin kankeaa. Jos siis on edes etäisesti harkinnassa jättää ensiasunto sijoitusasunnoksi, ei ASP ole pitkässä juoksussa kovinkaan hyvä vaihtoehto.

Oma ASP meni samoilla ehdoilla sijoituslainaksi. Ei ollut ongelma.

 

[wertiy]

Joo niinpä näkyy, ilmeisesti tuossa ASPissa olennaisinta on tuo max. 25v laina-aika nyt kun kurkkasin. Pari vuotta sitten tuo kyllä markkinoitiin sen verran jyrkkänä "EI" vaihtoehtona useamman pankin tiimoilta meille, että onkohan tuota mahdettu lieventää sen jälkeen? Eli joo, Nordean prujussa lausutaan ainakin, että "max. kaksi vuotta ja kokonaisuudessaan max. 25v laina-aika" eli lähtökohtaisesti pitäisi siis olla 23v takaisinmaksuaika.

Juuri vappuna tulleessa hallituksen esityksessä ASP-lainan lyhennysvapaa ollaan korottamassa 2 -> 4 vuotta. Max 25v laina-aika pysyy vissiin kuitenkin samana. ASP-lainan voi kuitenkin muuttaa normaaliksi asuntolainaksi, joten ehkä pankki voi tuossa joustaa.

Omarahoitusosuus on sitten ihan henkilökohtainen juttu mutta aika harvassa mahtaa olla 30% käsirahalla ensiasuntoa ostamassa olevat kotitaloudet. Ja oma asiansa on myös se, että onko mitään järkeä sitoa niin isoa summaa seiniin ihan oman talouden riskinhallinnan kannalta mutta sekin on sitten ihan henkilökohtainen asia itse kullekin. Mutta viitaten tuohon korkosuojaankin niin itse ainakin laitoin tavalliseen lainaan vähemmän omaa rahaa kiinni, maksuajan pitkäksi ja loput rahat ovat hillottuna muualla. Arjen kassavirta säilyy maltillisempana, säästöjä kertyy fiksummin muualle kuin vaikeasti likvidoitaviin seiniin ja homma rokkaa. Itse en ainakaan nuku yhtään sen paremmin, jos kämppä olisi maksettuna pois 57v vs. 60v ikäisenä näin esimerkinomaisesti.

Ei ole ihan näin mustavalkoista mikä on sopiva käsiraha. 30% on toki paljon ja epätyypillinen.
Meidän tapauksessa itseni ASP-lainan avulla maksama päälle 11% käsiraha mahdollisesti vapautti jotenkin avopuolison noin 2000e maksavasta lisävakuudesta. Eli vaikka hänellä oli noin 5% käsirahaa omaan normaaliin asuntolainaansa niin lainavakuudet OP:lla ei alkujaan riittäneet, mutta jollakin pankin järjestelyllä mun ASP-laina ja aavistuksen isompi käsiraha saattoi auttaa tässä. En ruvennut pankilta kyselemään minkä takia se yhtäkkiä poistui ehdoista, mutta mulle tuli pyyntö suurentaa omaa käsirahaa parilla tonnilla ja siihen suostuessa puolison lainatarjouksesta poistui vaatimus erillisestä ostettavasta lisävakuudesta.

Laina-aika on osittain myös riippuvainen riskinsietokyvystä. Historiallinen tuotto osakemarkkinoilla ei ole tae seuraavalle 20-25 vuodelle. Itse koen tuon 25 vuoden ihan sopivana, mutta en lyhyempääkään olisi ottanut. Itse olen hieman nössö pörssissä, joten en ole muutenkaan ollut viimeisen 5 vuoden aikana täysin 100% osakepainolla. Riskejä tullut ja mennyt ilman, että ammattilaisetkaan osaisi niitä ennustaa. Siitä syystä enemmänkin ollut ongelmaa kasvavan käteiskassan kanssa, vaikka NN:n kk-säästö rullaa jatkuvasti itselle merkittävällä summalla. ASP-tili oli siinä mielessä helppo paikka ylimääräiselle rahalle, joten sieltä tullut lähes 3500 euron veroton ja riskitön korkotuotto oli ihan ok. Helppohan sitä jälkeenpäin aina todeta, että olisi pitänyt olla 100% painolla bitcoinissa tai eräissä hypeosakkeissa...

Hydraulic press channelin Lauri on tehnyt muuten aiheesta videon missä verrataan 25 ja 30 vuoden laina-ajalla kertyvää nettovarallisuutta jos säästyneet rahat sijoittaa. Pitkä video, mutta videon kuvauksessa on saatavilla sama taulukko.