Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[BongisKhan]

Ihan mielenkiinnolla kyselen. Ollaan etsimässä puolison kanssa omakotitaloa espoosta. Asuntomarkkina tilannetta ei oo kauheesti tullu seurattua.
Jos asunto hinta pyynti on esim 450ke, millä hinnalla lähtisitte antamaan ensimmäisen tarjouksen?

Monien kämppien hinnoissa on edelleen aika reilusti ilmaa ja varsinkin Espoon kämpät tuntuu olevan aivan järjettömän hintaisia suhteessa kämppien sijaintiin ja laatuun. Toisaalta jos jonkun juuri kämpän oikeasti haluaa ja epäilys on, että joku muukin haluaa, niin vanha viisaus on, että ainoa tapa varmistua sen saannista on tehdä tarjous heti ja maksaa se mitä pyydetään. Tai enemmänkin, jos joku toinen ehtii tarjoamaan ensin.

Sitten taas jos ei ole pakkomiellettä mihinkään tiettyyn kämppään, niin kannattaa tarjota niin paljon alakanttiin kuin kehtaa. Toki jos tarjous on ihan liian alhainen niin silloin välittäjä ei toki luultavasti pistä sitä edes eteenpäin, mutta kyllä joku kymmenen tai vielä viisitoistakin pinnaa alle pyynnin on ihan vielä "etiketin" mukaisia tarjouksia.

Ei ole Espoota, mutta itse asun yhdellä Vantaan "vähän paremmalla" alueella ja yhdellä naapurilla oli just 450k€ pyynti -2016 OKT kämpästä (150m2, maalämpö, muutenkin varsin fiksu ja siisti kämppä) ja kaupat syntyi heti ekan näytön jälkeen 405k€ hinnalla. En ole kyllä ihan ymmärrä miksi hän myi noin halvalla kun tarjouksia ilmeisesti tuli useampikin, eikä käsittääkseni myyjillä mitään isompaa hoppua ollut. Toisaalta demonstroi sitä, että aina kannattaa tarjota edes se alapallo, jos kämppä kiinnostaa.

 

[pokkus]

Ei ole Espoota, mutta itse asun yhdellä Vantaan "vähän paremmalla" alueella ja yhdellä naapurilla oli just 450k€ pyynti -2016 OKT kämpästä (150m2, maalämpö, muutenkin varsin fiksu ja siisti kämppä) ja kaupat syntyi heti ekan näytön jälkeen 405k€ hinnalla. En ole kyllä ihan ymmärrä miksi hän myi noin halvalla kun tarjouksia ilmeisesti tuli useampikin, eikä käsittääkseni myyjillä mitään isompaa hoppua ollut. Toisaalta demonstroi sitä, että aina kannattaa tarjota edes se alapallo, jos kämppä kiinnostaa.

Niin tai useampi tarjous oman kämpän myyntiehdolla ja sitten se yksi alhaisempi tarjous ilman kyseistä ehtoa niin se varmasti houkuttaa alhaisemmasta hinnasta huolimatta.

 

[BongisKhan]

Niin tai useampi tarjous oman kämpän myyntiehdolla ja sitten se yksi alhaisempi tarjous ilman kyseistä ehtoa niin se varmasti houkuttaa alhaisemmasta hinnasta huolimatta.

Jotain tämmöistä varmaan. Olivat ilmeisesti myös saaneet tinkaistua about saman verran seuraavasta kämpästään, niin ukko oli ihan tyytyväinen ja koki että meni kuitenkin aika +-0.

 

[Jerkkub]

Tässä se pihvi - eri ostajilla ja myyjillä on eri kriteerit. Jos tarjous on tehty ehdollisena kuntotarkastukselle, niin melkein sanon että kaupasta voi vetäytyä millä tahansa kuntotarkastuksessa löytyvällä "vialla", oli se sitten riskirakenne tai pesutilojen kosteus, mikä tahansa mikä pelästyttää tai on ostajalle "uutta tietoa". Jossain varmaan menee raja, että ostajalta voi edellyttää jotain ymmärrystä, mutta noissa se tuskin on. (Ja myönnän että toivottavasti en joudu kiinteistöä koskaan ostamaan. Yhden asunto-osakkeen omistan pk-seudulta ja pian toisen.)

Todellisuudessa kannattaa varmaan käyttää se laina-kortti myös, eli jos pankki on antanut lainatarjouksen jollain kriteereillä (esim. marginaali 0,75%), niin "neuvottelee" sen niin, että pankki ei enää tulekaan vastaan, eli pyytää esim. marginaaliksi 0,30% jota pankki ei myönnä. Näillä korkotasoilla kaikki pankkilaina on kallista, ja jos puhutaan sadoista tuhansista, niin pienikin marginaaliero vaikuttaa paljon. Vähän kikkailua, mutta eipä sitäkään voi kukaan muu kuin ostaja määrittää, millainen laina omaan talouteen sopii.

Toivottavasti saadaan päivitys että miten asia sitten lopulta meni.

Tämä selvisi nytten ja kaveri ei joutunut mitään kuluja kustantamaan myyjille / välittäjälle. Myyjät ymmärsivät tilanteen vaikka vähän olivat harmissaan mutta asunto taas myynnissä!

 

[allunteri]

Spoileri

Ensin ne yleisimmät riskirakenteet:
"
10 tyypillistä ongelmaa 1980-luvun talossa

• Puuttuva tai toimimaton salaojitus
• Aluskatteen epätiiveys ja kattoikkunat vesikatoissa
• Puutteellinen vedeneristys kosteissa tiloissa
• Valesokkelirakenteesta johtuvat alajuoksun kosteus/ homeongelmat
• Betonilaatan päälle puukoolatut lattiat
• Lattiapinnan alapuolelta lähtevät väliseinät
• Maanvastaisten seinien sisäpuoliset lämmöneristykset kellarikerroksissa
• Puutteellinen ilmanvaihto
• Ikkunoiden ja ulko-ovien puutteellinen toimivuus tai tiiveys
• Ilmanvaihtoputkien puutteellinen eristys

"
- Katsoisin onko kellaritiloja, jos ei niin ne aikoinaan puuttuneet salaojitukset eivät välttämättä ole ongelma.
- Miten kasvillisuus / kukat / puskat / puut jne. onko ihan kiinni seinustassa vai metrin/parin väliä?
- Katsoisin myös millaiseen maastoon tuo on rakennettu. Eli onko kallioista maastoa, pääseekö vesi valumaan poispäin talosta vai onko pahimmillaan "kuopassa" ja vedet kertyvät talon ympärille aina kun lumet sulavat / vettä sataa.

- Miten katto? Onko pahimmillaan se alkuperäinen "hieno" tasakatto ehkä huopapinnoitteella ja muutama kupumallinen kattoikkuna (juu, voi näyttää kivalta ja jos esim. 2½ kerrosta antaa valoa huoneisiin mutta aika riskirakenne kuitenkin ja voi valuttaa vettä)?

Muutenkin ympäristö, onko miten lähellä keskustaa / muuta asutusta (mikä olisi tietysti bonus) mutta myös onko miten äänekäs ympäristö ja mahdolliset välillä tulevat haju & äänihaitat (onko vastapäätä baaria, koulua, lastentarhaa, junarataa sellutehdasta, kumi/rengas tehdasta, lentokenttää yms)
Siihen liittyen ympäröivät tontit ja kaavoitus, onko paljon kerros / vuokrataloja, onko virkistyskäyttöön varattuja tontteja missä ei asukkaita, onko esim. päättyvän kadun viimeinen asunto joka päättyykö esim. metsään/puistoon jne.

Itse kun katselin kämppää (juurikin 80-luvulla tehtyä rivarinpätkää) lueskelin tämän tyyppisiä juttuja:

1970- ja 1980-luvun rivitalo voi olla jopa korjauskelvoton | Rakennuslehti

Rakennuslehti selvitti, mitkä ovat 1970- ja 1980-luvun rivitalojen tyyppiviat. Osa niistä voi tehdä rakennuksen lähes korjauskelvottomaksi. Aikoinaan ongelmalliset tasakatot on yleensä jo korjattu.

www.rakennuslehti.fi

https://www.theseus.fi/bitstream/handle/10024/145067/Latva-Kayra_Tarja.pdf

Eli ihan katsomalla vaikka miten sisälle astuminen on toteutettu. Onko rappusia (itsellä kolmisen kappaletta), onko kellaria (ei ole tässä kokonaisuudessa), miten sisälattian pinta vs ulkona oleva maan pinta (tässä korotettu, huomaa hyvin esim. takapihan terassista mikä on "ilmassa" ja sille kohtaa nurmelta pienet portaat)? Samaten tietysti onko useampia kerroksia vaikka rivitalosta puhutaankin, silloin helposti (varsinkin jos on ns. 2½ kerrosta) se alin kerros on puolittain tai jopa kokonaan maan sisällä mistä tulee sitten ongelmia ja kulku sisälle rappusia "alaspäin".

Valesokkelista:
"
Valesokkelin tunnistaa helpoiten sokkelin yläpinnasta useita kymmeniä senttejä alempana olevasta ulko-ovesta.
"
Onneksi itselläni ei moista ole mutta aika yleinen tuo oli 70-80-luvun rakennuksissa.

Yksi mikä voi olla ongelma on radon, eli onko radon mittaus tehty? Maan alta tuleva ilmavuoto esim. Tampereella Pispalassa oli aika yleistä. Ei siis pelkästään se että asutaan "kalliolla kukkulan päällä" välttämättä riitä.

EDIT: jos on tiiliverhoiltu puurunkoinen rakennus niin kannattaa katsoa onko siihen jätetty ilmarakoja. Eli "putkenpätkiä" tiilimuurauksen väleihin. Niitä kuuluu näkyä.
Ikkunat ja ovet ovat sellaisia että ainakin ikkunat alkavat tulla tiensä päähän, se keskimääräinen käyttöikä on ehkä 30-50 vuotta ja ne kannattaa uusia jos ovat vielä alkuperäiset (sellaisiakin näkee, täällä uusittiin noin 4v sitten)

Kiitos kattavasta vastauksesta. Pitääpä perehtyä niin tietää mitä katsoa näytössä

 

[Kissabussi]

Mites käytännössä tapahtuu osakekirjojen siirto / MML:n sähköiseen rekisteriin vienti asuntoa myydessä, kun kämpästä ei ole koskaan osakekirjoja painettu vaan oman asuntolainani panttina pankilla on pelkkä väliaikaistodistus? Taloyhtiön osakeluettelo on kyllä siirretty tuonne rekisteriin, mutta jos myyn kämpän niin miten noiden välaik. todistusten kanssa hoituu homma? Ostajan tehtävähän se rekisteröinti on hoitaa kai, mutta onko tässä riskiä että jomman kumman pankki vetää herneen nenään, kun ei ole fyysistä osakekirjaa eikä myöskään sähköistä rekisterimerkintää tällä hetkellä?

Tähän olisin vielä kaivannut jeesiä jos joku asiasta tietävä on paikalla. Vai pitääkö mun kysellä pankista? Ylipäätään tähän kaupantekotilaisuuteen löytyy huonosti netistä ohjeita, kun kaikki on vaan tyyliin "välittäjä huolehtii tarvittavat asiakirjat" mutta kun ilman välittäjää pitäis myydä ja missään ei sanota mitä ne asiakirjat ovat...

 

[seppohovinhaamu]

Tähän olisin vielä kaivannut jeesiä jos joku asiasta tietävä on paikalla. Vai pitääkö mun kysellä pankista? Ylipäätään tähän kaupantekotilaisuuteen löytyy huonosti netistä ohjeita, kun kaikki on vaan tyyliin "välittäjä huolehtii tarvittavat asiakirjat" mutta kun ilman välittäjää pitäis myydä ja missään ei sanota mitä ne asiakirjat ovat...

Onko kyseessä uudiskohde, vai joku vanha kohde jossa osakekirja on kadonnut? Jos uudiskohde, niin rakennuttajan olisi pitänyt hoitaa osakekirjat kuntoon (eli kysele rakennuttajalta). Jos vanha kohde ja kadonnut osakekirja, se pitäisi mitätöidä käräjäoikeudessa ja siirtoa varten pitäisi väliaikaistodistuksen lisäksi olla käräjäoikeuden dokumentti siitä, että osakekirjaa ollaan mitätöimässä. Jomman kumman pankki vetää herneen noin sadan prosentin varmuudella nenään, jos pelkällä väliaikaistodistuksella yrittää.

 

[Kissabussi]

Onko kyseessä uudiskohde, vai joku vanha kohde jossa osakekirja on kadonnut? Jos uudiskohde, niin rakennuttajan olisi pitänyt hoitaa osakekirjat kuntoon (eli kysele rakennuttajalta). Jos vanha kohde ja kadonnut osakekirja, se pitäisi mitätöidä käräjäoikeudessa ja siirtoa varten pitäisi väliaikaistodistuksen lisäksi olla käräjäoikeuden dokumentti siitä, että osakekirjaa ollaan mitätöimässä. Jomman kumman pankki vetää herneen noin sadan prosentin varmuudella nenään, jos pelkällä väliaikaistodistuksella yrittää.

Vanha kohde tämä on, mutta silloin kun kauppa tehtiin niin mentiin väliaikaistodistuksella eikä siitä kummankaan pankki mitään nikotellut. Tai sitten olen ymmärtänyt jotain väärin.

Kuulostaa siltä että laitan omaan pankkiin kyselyä, että mikä paperi heidän mielestään heillä on holvissa jemmassa ja onko kaikki ok.

 

[iippoo]

Mistäs nykyään pk seudulla irtoilee parhaimpia marginaaleja? Nordeasta ja popista venaillaan nyt tarkempia tarjouksia, mutta mistä niitä semmoisia 0.3-0.4 oikein on saatu? (asuntolaina siis, koitetaan vaihtaa vähän isompi neliöiseen ettei tenavat hypi seinillä).

 

[chrisekh]

Danskesta kannattaa aina kysya.

 

[kjns]

Mistäs nykyään pk seudulla irtoilee parhaimpia marginaaleja? Nordeasta ja popista venaillaan nyt tarkempia tarjouksia, mutta mistä niitä semmoisia 0.3-0.4 oikein on saatu? (asuntolaina siis, koitetaan vaihtaa vähän isompi neliöiseen ettei tenavat hypi seinillä).

Siinä on aika monta muuttujaa mukana joten kannattaa kilpailuttaa ”kaikki” pankit koska painotukset pankkien välillä voi vaihdella ja sama henkilö(t) saada toisesta pankista paremmat ehdot kuin toisesta. Sitten kun on useampi tarjous niin vielä uutta kierrosta sisään.

Jos kuuluu (yhteisessä lainassa vähintään toinen) akavalaiseen liittoon niin Danskelta saa jo senkin perusteella marginaalia alas ja lainan nostokulut nollaan + alennusta päivittäispalveluista.

 

[mopnex]

Mistäs nykyään pk seudulla irtoilee parhaimpia marginaaleja? Nordeasta ja popista venaillaan nyt tarkempia tarjouksia, mutta mistä niitä semmoisia 0.3-0.4 oikein on saatu? (asuntolaina siis, koitetaan vaihtaa vähän isompi neliöiseen ettei tenavat hypi seinillä).

Jos joku toinen on saanut 0,3—0,4 väliin eri lähtökohdista, niin ei siitä voi suoraan verrata omaan tilanteeseen. Kuitenkin marginaaliin vaikuttaa niin moni tekijä tuon PK-seudun lisäksi.

Otatte vaan useita tarjouksia alkuun, ja niiden perusteella koittaa pyytää vielä parilta pankilta paremmat. Danske Bank tarjoaa tiettyjen liittojen jäsenille "alemman marginaalin" kuin samassa tilanteessa liittoon kuulumattomalle.

 

[iippoo]

Hyvä pointti tuo danske + liitto, ei suoraan sanottuna tullut mieleenkään. Täytyypä tsekata se vielä tarkemmin. No ensi viikolla varmaan viisampi ainakin nordean ja popin suhteen.

 

[kolistelija]

Dansken liittotarjouksessa oli ainakin muutama vuosi sitten alaraja marginaalille. Meillä marginaali oli normitarjouksessa sama kuin insinööriliiton lisällä, koska lisätarjouksella olisi mennyt "lasilattian" läpi.

 

[_pete_]

Hyvä pointti tuo danske + liitto, ei suoraan sanottuna tullut mieleenkään. Täytyypä tsekata se vielä tarkemmin.

Kun liittyy Suomen Osakesäästäjiin (20€ loppuvuoden jäsenmaksu), niin saa Danskelta asuntolainan ilman toimitus- tai järjestelypalkkiota ja saa muitakin etuja.

 

[Kvarkki]

Liittotarjouksessa oli kyllä nuo samat edut Danskella, jos eivät ole muuttaneet.

e: Joku vuosi sitten Dansken liittotarjouksen marginaali ei ollut kyllä mitenkään kilpailukykyinen. Ehkä väärä aluekin heille.

 

[kjns]

Ei tuo dansken liittoalennus marginaaliin mikään mahdottoman iso ollut, mutta kaikki on tietty kotiinpäin. Me saatiin joskus 5v sitten akava-marginaaliksi 0,42% ja ilman olis ollut 0,47%, molemmat luki tarjouksessa. Mukavaa tuossa oli toki sekin että järjestelypalkkio oli 0 eur suoraan ja tappelematta, ja muutenkin noiden kanssa sai homman hoidettua nopeasti ja suoraviivaisesti ilman säätöä.