Asunnon ostaminen ja asuntolaina

ZherlockHolm sanoi:
Kun pk seudun asuntojen hintataso ohitti Berliinin hintatason, olisi luullut hälytyskellojen soivan. Ihmiset asuvat sellaisissa asunnoissa, mihin heillä on varaa. Ei konkurssi kypsän maamme hintoja voi verrata maailman metropoleihin... Tuollaiset asumistukisysteemit ovat markkinataloudelle vieraita enkä usko sellaisia muualta ainakaan noin massiivisena löytyvän. Jotain on asuntomarkkinoillamme pahasti pielessä.
Napsauta laajentaaksesi...

Boldasin tärkeän asian. Silloin, kun otin tämän nykyisen omakotitaloni lainan, niin laskin tilanteen pahimmalla mahdollisella tilanteella.

Laskin ansiosidonnaisen ensin nykyisillä tuloilla. Tuolla tuloksena olisi, että asuntolainaan menisi 19-21% nettona tulevasta ansiosidonnaisesta.

Toki päälle tulisi sähköt, verot, vakuutukset, vedet, jätehuollot. Mikäli sähkö olisi siirtoinen 35snt/kwh, niin silloin sähkölasku pyörisi 150-200€/kk tasolla. Tuo sähkönkulutus on heilunut 160-700kwh/kk tasolla.

Talviaikaan, kun piti huudattaa sähköpattereita, koska polttopuut alkoivat loppumaan, niin kulutus moninkertaistui. Nyt tuohon tuli muutos, kun ilmalämpöpumppu on seinässä.

Kiinteistövero on 13€/kk
Jätehuolto ehkä 20€/kk
Kotivakuutus 21€/kk (kattaa tulipalot, vesivahingot, murrot, luonnonmullistukset)
Vesilasku ehkä 20€/kk, kulutuksen mukaan.

Korko on 2.44% vuoteen 2031 asti. Tuo oli korkosuojauksen takia. Se suojaus myytiin ensimmäisen omakotitalon ostajalle ja ostin sen. Kuukausierä tuolla suojalla oli 20€/kk. Katselin juuri asuntolainan korkotietoja, niin korontarkastus on kuukauden päästä ja nyt se korko on noin 3% korkeampi, kuin suojalla saatu.

Pankki oli ehdottanut lähemmäs 200k€ asuntolainaa, koska palkka, käsirahat ja sivussa olevat rahat.
 
ZherlockHolm sanoi:
huutokaupat.com

Vuokrattu 22m2 yksiö Masalan uudistalosta, 1h+kt+kph+terassipiha, Kirkkonummi | Huutokaupat.com

huutokaupat.com

huutokaupat.com

Uudenkarhea sijoitusyksiö huippusijainnilla, Kivistö, Vantaa | Huutokaupat.com

huutokaupat.com

Tuossa pari mielenkiintoista kohdetta Uudeltamaalta mitä itse seuraan mihin hintaan menee kaupaksi. Masalan kohde näyttää olevan T2h:n gryndaama vuokratontilla.. T2h on tunnettu tuosta kalliista vuokratontti kiskuroinnista...

Mielenkiintoista että tuosta Masalan kohteesta ei ole olleenkaan tehty tarjousta.. velaton hinta noin 100k e ja neliölle tulee hintaa noin 4550e joka on minusta aika hintava Kirkkonummella vuokratonttisesta osakkeesta...
Napsauta laajentaaksesi...

Tuo jälkimmäinen on vuokrattuna, joten käännetäänpä klubiaskin selkäpuoli esiin ja lasketaan

- Vuokra 644€/kk, eli tekee vuodessa 7728€
- Vastike 195,50€/kk, tekee vuodessa 2346€
- Vastikkeen jälkeen tuottoa jää siis 5382€ vuodessa
- Vajaan neljän prosentin viitekorkojen tasolla sijoituslainan korko pyörinee jossakin 5% kieppeillä., eli sanotaan vaikka että vuokratuoton pitäisi olla 8%.
- Tällä laskuopilla asunnon velaton hinta voisi olla n. 67 000€
- Yhtiövelkaa on kuitenkin 90 400€, joten rahaa pitäisi liikkua myyjältä ostajalle n. 23 000€ jotta moinen velkapommi kannattaisi ottaa ristikseen,.
 
Viimeksi muokattu:
alikessu sanoi:
Tuo jälkimmäinen on vuokrattuna, joten käännetäänpä klubiaskin selkäpuoli esiin ja lasketaan

- Vuokra 644€/kk, eli tekee vuodessa 7728€
- Vastike 195,50€/kk, tekee vuodessa 2346€
- Vastikkeen jälkeen tuottoa jää siis 5382€ vuodessa
- Vajaan neljän prosentin viitekorkojen tasolla sijoituslainan korko pyörinee jossakin 5% kieppeillä., eli sanotaan vaikka että vuokratuoton pitäisi olla 8%.
- Tällä laskuopilla asunnon velaton hinta voisi olla n. 67 000€
- Yhtiövelkaa on kuitenkin 90 400€, joten rahaa pitäisi liikkua myyjältä ostajalle n. 33 000€ jotta moinen velkapommi kannattaisi ottaa ristikseen,.
Napsauta laajentaaksesi...

Tuo 149€ rahoitusvastike on kyllä "aavistuksen" harhaanjohtava, ja voi tulla pettymyksiä huutajalle joka olettaa 345€/kk asuvansa pidempäänkin huutohinnan maksettuaan :D

Äkkiseltään tuntuu suolaiselta myös melkein 9€/neliö hoitovastike uudessa talossa.
 
ZherlockHolm sanoi:
Jos ymmärtää markkinoita ja Suomen tilannetta niin todennäköisesti pohjaa ei ole vielä saavutettu vaikka kutkuttavasti jo on hinnat laskenut.. Kertoo vain minkälainen kupla on ollut..
Napsauta laajentaaksesi...
Varmaan aika paljon kiinni siitä mistä markkinoista puhuu. Kasvukolmio on täysin toinen asia kuin Pihtiputaan asuntomarkkina.

Minkälaista koulutusta ja kokemusta sulla on markkinoiden ymmärryksen takana?
 
John Doe sanoi:
Varmaan aika paljon kiinni siitä mistä markkinoista puhuu. Kasvukolmio on täysin toinen asia kuin Pihtiputaan asuntomarkkina.

Minkälaista koulutusta ja kokemusta sulla on markkinoiden ymmärryksen takana?
Napsauta laajentaaksesi...
Toimin keskijohtotasolla yhdessä Suomen suurimmista rakennusliikkeistä joten veikkaan että omaan asuntomarkkina tuntemusta ihan riittävästi... Ainiin ja koulutus on rakentamistalouden DI.
 
ZherlockHolm sanoi:
Toimin keskijohtotasolla yhdessä Suomen suurimmista rakennusliikkeistä joten veikkaan että omaan asuntomarkkina tuntemusta ihan riittävästi... Ainiin ja koulutus on rakentamistalouden DI.
Napsauta laajentaaksesi...

Oletko ihan 100% varma tuosta? Päätellen vaan viesteistä kuten:
ZherlockHolm sanoi:
Tilanne päivitystä kuukausia sitten postaamaani viestiin.....

Pörssissä romahtaneet rakennusyhtiöt (YIT, Lehto, SRV).

1. Uudisasuntojen kauppa hiljenee merkittävästi. Markkinoille suorastaan tulvii lisää uusia asuntoja, koska jo valmistuneita ei olla saatu kaupaksi. Isotkin rakennusliikkeet alkavat myymään asuntoja alennuksella.
2. Suuret asuntosijoittajat, joilla on satoja uudenkarheita sijoitusasuntoja laittavat merkittävän osan asunnoistaan myyntiin. Asuntojen hintojen lasku kiihtyy entisestään.
3. Vanhojen asuntojen kauppa pysähtyy. Kaupaksi käyvät vain asunnot, jotka ovat hyvillä paikoilla ja joiden hintaa on alennettu merkittävästi.
4. Pankit vaativat velkavivulla sijoittaneita asuntosijoittajia antamaan pankille lisävakuuksia. Piensijoittajat joutuvat laittamaan asuntonsa myyntiin. Moni joutuu myymään asuntonsa merkittävällä tappiolla.
5. Pieniä rakennusliikkeitä alkaa kaatua. Isot vielä sinnittelevät, koska niillä on tilauskirjoissa rakennettavaa. Isotkin joutuvat lomauttamaan työväkeään.
6. Paniikki nousee asuntorahastoissa. Asuntorahastoille tulvii myyntipyyntöjä. Rahastoilla ei ole mahdollisuutta maksaa osuuksia pois. Rahastot ovat pakotettu myymään asuntoja, jotka on ostettu kalliilla ja usein oman pankin sidosryhmien kautta.
7. Tuhansia ja tuhansia asuntoja tulee myyntiin rahastojen, rakentajien ja sijoittajien kautta. Tulee totaalinen romahdus, jota ei edes 90-luvulla nähty. Asuntojen ostolaita katoaa kokonaan.
8. Useimmat pankit joutuvat merkittäviin ongelmiin. Valtio joutuu pääomittamaan niitä ja koko Suomi joutuu EU:n talousohjaukseen Kreikan tapaan. Perustetaan asuntoroskapankki Arsenal 2. 300 000 ihmisen lainat ovat siirtyneet Arsenal 2 hoitoon. Perheiden annetaan asua asunnoissaan, koska heillä ei ole muutakaan paikkaa mihin mennä.
9. Asuntojen hinnoista on lyhyessä ajassa leikkautunut 50%. Alkaa 20 vuotta kestävä syvä lama. Suomi on Kreikan ja muutamien muiden EU:n kriisimaiden kanssa velkasaneerauksessa, joka osoittautuu vaikeammaksi palaksi kuin sotakorvauksien maksu.
10. Ihmisten arvot muuttuvat ja kukaan ei enää haikaile rahan perään. Ymmärretään, että viimeiset kymmenen vuotta olivat ahneuden aikaa, joka sokaisi monet. Perinteiset suomalaiset arvot koti, uskonta ja isänmaa kokevat uuden tulemisen. Humanistisiin tiedekuntiin tulvii opiskelijoita. Kauppakorkeakoulun professorit joutuvat rekrytoimaan opiskelijoita naapurimaista.

Nyt ollaan siis kohdissa 5-6 ja kuukausi kuukaudelta siirrytään enemmän kohtaan 6....

1-2 vuoden päästä ollaan Suomessa kohdissa 7-8...
Napsauta laajentaaksesi...
Mikä oli suoraan varastettu toiselta käyttäjältä https://keskustelu.suomi24.fi/t/16220549/asuntojen-hintojen-romahdus-on-alkanut-suomessa---osa-2--

+ lausuntoja kuten että et maksaisi 250k asunnosta missään nimessä (olet keskijohtotasolla esim. YIT Suomi Oy tasoisessa yrityksessä joka teki 42 miljoonaa euroa liikevoittoa vuonna 2022).. ok.
 
Taneli- sanoi:
Oletko ihan 100% varma tuosta? Päätellen vaan viesteistä kuten:
Mikä oli suoraan varastettu toiselta käyttäjältä https://keskustelu.suomi24.fi/t/16220549/asuntojen-hintojen-romahdus-on-alkanut-suomessa---osa-2--

+ lausuntoja kuten että et maksaisi 250k asunnosta missään nimessä (olet keskijohtotasolla esim. YIT Suomi Oy tasoisessa yrityksessä joka teki 42 miljoonaa euroa liikevoittoa vuonna 2022).. ok.
Napsauta laajentaaksesi...
Niin en maksaisi kerrostalo asunnosta tuollaista hintaa. Minusta kerrostalokämppä ei ole sen arvoinen.. Jokainen arvostaa eri asioita. Ostaisin mieluummin 250k:lla omakotitalon omalla pihalla missä en ole riippuvainen muista taloyhtiön asukkaista...
 
Omaa velonsietokykyä on paha verrata muiden sietokykyyn. Tiedän itsekin kavereita, jotka ovat valmiita ottamaan vaikka kolme kertaa enemmän lainaa asuntoon kuin itse olisin, vaikka kummatkin sellaisen lainan pankista saisivat. Ylipäätään sen olen oppinut, että tulevaisuutta on täysin mahdotonta ennustaa, eli vaikka kaikki näyttää tosi pahalta, niin osakemarkkinat voivat raketoida vuosia eteenpäin, sama koskee asuntomarkkinoita. Käteistä kannattaa aina olla, vaikka paperilla muuta väitetään ;) Ja lainaa sen verran kuin sitä itse sietää.
 
Ensimmäinen korontarkistus ASP-lainaan. 180€ nousi kuukaudessa maksettava summa. Vähemmän kuin odotin. Tuo on 130k€ jäljellä lainaa 24v. Saas nähdä kuinka monta seuraavasta 9 vuodesta menee korkotuella.

Suht maltillinen vielä tuokin summa. Mutta jos lainaa monenkertaisesti ja pienemmät tulot niin voi tulla joillekin ongelmia.
 
Ekaros sanoi:
Ensimmäinen korontarkistus ASP-lainaan. 180€ nousi kuukaudessa maksettava summa. Vähemmän kuin odotin. Tuo on 130k€ jäljellä lainaa 24v. Saas nähdä kuinka monta seuraavasta 9 vuodesta menee korkotuella.

Suht maltillinen vielä tuokin summa. Mutta jos lainaa monenkertaisesti ja pienemmät tulot niin voi tulla joillekin ongelmia.
Napsauta laajentaaksesi...
Eikös ASP:ssa ollut joku sisäänrakennettu korkokatto?
 
chrisekh sanoi:
Saattaa osaa porukasta vituttaa jotka pankin suosituksesta eivat ottaneetkaan ASP lainaa vaan tavallisen lainan koska pankki myonsi sen "helpommin".
Napsauta laajentaaksesi...
Itse avasin ASP tilin aikana jolloin pankissa tiedettiin sana ASP, mutta ei osattu kyseistä tiliä avata saati selittää asiakkaalle sen sääntöjä. Tarvittiin 3 eri ihmistä ja pari soittoa jotta saatiin tili auki ja säännöt taskuun. Olivat sen verran harvinaisia. Onneksi avasin tuon kun lainan saanti muutama vuosi myöhemmin oli muodollisuus enemmän kuin muuta. Suosittelen avaamaan tilin, mutta myös ymmärtämään vuosineljännekset ja maksimi talletukset tuon aikana
 
Inflaatio 7,9 % huhtikuussa 2023 - Tilastokeskus

Huhtikuun inflaatiota nosti eniten korkojen nousu, ja toisaalta sähkön hinta vaikka pörssihinta ei ollut viime vuotta korkeampi vaan syynä korkealle tehdyt kiinteät sopimukset.

Ikävä kierre jos inflaatiota hillitään korkojen nostolla ja samalla korkojen nousu lasketaan mukaan inflaatioon. Ja pitää huomioida että korkojen nousu yhdestä prosentista neljään tarkoittaa 300% inflaatiota korkomenoissa.
 
antti-x sanoi:
Inflaatio 7,9 % huhtikuussa 2023 - Tilastokeskus

Huhtikuun inflaatiota nosti eniten korkojen nousu, ja toisaalta sähkön hinta vaikka pörssihinta ei ollut viime vuotta korkeampi vaan syynä korkealle tehdyt kiinteät sopimukset.

Ikävä kierre jos inflaatiota hillitään korkojen nostolla ja samalla korkojen nousu lasketaan mukaan inflaatioon. Ja pitää huomioida että korkojen nousu yhdestä prosentista neljään tarkoittaa 300% inflaatiota korkomenoissa.
Napsauta laajentaaksesi...
EKP:lle varmaankin esitellään päätöksentekoa varten vertailukelpoista aineistoa ja yksittäistä lukuarvoa laajemmin, tuskin menevät tuohon ansaan kuitenkaan.
 
Se on tiedossa oleva fakta, että korkojen nousu nostaa inflaatiota aluksi. Ja etenkin Suomessa, koska meillä suositaan vaihtuvia korkoja enemmän kuin keskimäärin Euroopassa.

Itse olen ymmärtänyt, että EKP:n korkopäätöksiin vaikuttaa kaikkein eniten tietyt tulevaisuuden inflaatiota ennustavat indikaattorit (esim. onko lainojen myöntäminen vähentynyt, uusien lainojen korkotaso noussut, palkkaratkaisut, yritysten voittoennusteet, poliittiset tukipäätökset, esim. energiatuet, jne.). Toteutuneet inflaatioluvut ovat peräpeiliin katsomista, joten niitä ei niin paljon painoteta.
 
mineraalimies sanoi:
Eikö rakentaminen (tai uusien kohteiden aloitusmäärä) ole yksi paras mittari seurata koronnostojen vaikutusta? Maallikkona minulla on sellainen mielikuva, että rakentaminen seurailee tarkasti ja varsin nopeasti talouden ilmaston vaihteluja. Kun on nousukausi ala ylikuumenee ja heti kun talous alkaa sakkaamaan alalla on massiivisia ongelmia.
Napsauta laajentaaksesi...
Kyllä juuri näin, se että käytetäänkö tätä mittarina on eri asia.

Itse kuuntelin jo vuoden vaihteessa yhden tutun toimitusjohtajan puheita, että alkaa näyttää siltä, että vähintään puolet työntejöistä tulee saamaan lomalaput kouraan. Tässä yrityksessä tämä tarkoitti noin 75 henkilöä ja yritys vaan sivuaa alaa (he ei siis rakenna mitään), mutta uudisrakentaminen vaan vaikuttaa heihin.
 
renee sanoi:
Se on tiedossa oleva fakta, että korkojen nousu nostaa inflaatiota aluksi. Ja etenkin Suomessa, koska meillä suositaan vaihtuvia korkoja enemmän kuin keskimäärin Euroopassa.

Itse olen ymmärtänyt, että EKP:n korkopäätöksiin vaikuttaa kaikkein eniten tietyt tulevaisuuden inflaatiota ennustavat indikaattorit (esim. onko lainojen myöntäminen vähentynyt, uusien lainojen korkotaso noussut, palkkaratkaisut, yritysten voittoennusteet, poliittiset tukipäätökset, esim. energiatuet, jne.). Toteutuneet inflaatioluvut ovat peräpeiliin katsomista, joten niitä ei niin paljon painoteta.
Napsauta laajentaaksesi...

Itse kun mietin ei tule mieleen mikä oikeasti on selvästi kallistumaan päin verrattuna vuoden takaiseen paitsi velkaraha. Ruoka on tasaantunut, joku nousee mutta esim kahvi laskee. Energia nousi mutta on enemmän laskussa kuin nousussa nyt. Jakeluvelvoite voi vähän nostaa kyllä taas vuoden vaihteessa. Palveluihin varmaan eri tahot mielellään pistäisi lisää hintaa mutta ei paljoa voi kun ihmisillä ei ole halua maksaa. Tavarassa se että esim PS5 on alennusmyynnissä kuvaa mielestäni sitä että toimitusvaikeuksista johtuva inflaatio alkaa tasaantua kanssa.

Onko muilla muita kokemuksia?
 
mineraalimies sanoi:
Eikö rakentaminen (tai uusien kohteiden aloitusmäärä) ole yksi paras mittari seurata koronnostojen vaikutusta? Maallikkona minulla on sellainen mielikuva, että rakentaminen seurailee tarkasti ja varsin nopeasti talouden ilmaston vaihteluja. Kun on nousukausi ala ylikuumenee ja heti kun talous alkaa sakkaamaan alalla on massiivisia ongelmia.
Napsauta laajentaaksesi...
Ihmettelisin, jos tuota ei käytettäisi yhtenä mittarina. Toki asuntorakentaminen on vain yksi osa rakentamista. Jos yritykset tai julkisyhteisöt investoivat edelleen infraan ja tuotantolaitoksiin tai korjausrakentaminen keulii, niin huonoahan se ennustaa inflaation kannalta.

Suomessa asuntorakentaminen on käsittäkseni pysähtynyt täysin, mutta en tiedä Euroopan tilanteesta.

Talousennustetta ainakin korjattiin ylöspäin.

yle.fi

EU nostaa arviota euroalueen talouskasvusta

EU nostaa arviota euroalueen talouskasvusta
yle.fi yle.fi
 
Viimeksi muokattu:
Jaa-a. Nykyistä lainaa kilpailuttelen ja paras tarjous on nyt 170k€ summalle 30v maksuajalle 0,42% marginaali ja euribor 3-12kk (eli varmaan 3kk tulee valittua..) Avausmaksu 200€. Ei huono. Katsotaan mitä oma pankki tarjoaa huomenna.

Nykyinen laina 180k€ jäljellä ja 20 vuotta, 0,6% marginaali ja 12kk euribor.
 
1684143114542.png


1684143133483.png


1684143153905.png


Eiköhän se asuntokauppa lähde tässä vähitellen taas pyörimään. Patoutunutta kysyntääkin alkaa olla jo kertynyt. Tutut välittäjät ovat kanssa sanoneet, että nyt alkaa porukkaa taas pyöriä näytöillä ja kauppojakin saatu alkuvuotta enemmän tehtyä.

CPI:ssä tulee toukokuulta pehmeä luvut vastaan (+6pts kk muutos 2022), joten vuosi-inflaation pitäisi laskea jonkun verran toukokuussa.
 
Viimeksi muokattu:
John Doe sanoi:
Eiköhän se asuntokauppa lähde tässä vähitellen taas pyörimään.
Napsauta laajentaaksesi...

Ainakin omiin hakuhälytyksiin on alkanut tulla osumia Oikotiellä viimeisen parin viikon aikana, kun koko alkuvuosi oli täysin kuollutta. Ja pyyntien perusteella ei johdu hintojen merkittävästä laskustakaan.
 
John Doe sanoi:
Eiköhän se asuntokauppa lähde tässä vähitellen taas pyörimään. Patoutunutta kysyntääkin alkaa olla jo kertynyt. Tutut välittäjät ovat kanssa sanoneet, että nyt alkaa porukkaa taas pyöriä näytöillä ja kauppojakin saatu alkuvuotta enemmän tehtyä.
Napsauta laajentaaksesi...

Kysyntää varmasti alkaa syntymään, esim. tästä lukien:
www.kauppalehti.fi

Asuntojen hinnat laskevat, mutta nuoret ostajat eivät uskaltaudu kaupoille – ensiasunnon ostaja, vastaa kyselyyn

Asuntomarkkinoilla on nyt tinkivaraa, sanoo Danske Bankin pääekonomisti Pasi Kuoppamäki. Hinnat ovat laskeneet eniten pääkaupunkiseudulla ja isoissa kaupungeissa, mutta siellä nuoret ostajat myös vetäytyvät markkinalta.
www.kauppalehti.fi www.kauppalehti.fi

"
Selvästi aiempaa harvempi alle 35-vuotias korkeakoulutettu kaupunkilainen suunnittelee asunnon ostoa. Asia käy ilmi Danske Bankin kyselystä.
+
Nuorista, korkeasti koulutetuista kaupunkilaisista 48 prosenttia eli lähes puolet ei harkitse asunnon ostoa lainkaan. Vuonna 2021 luku oli 34 prosenttia.
+

Danske odottaa Euroopan keskuspankilta (EKP) vielä kolmea 0,25 prosenttiyksikön nostoa ohjauskorkoihin. Pankki arvioi, että vuoden 2024 kesällä EKP alkaa kuitenkin laskea korkoja.

”Koko asuntolainan aikana korko tulee olemaan todennäköisesti matalampi kuin nykyisin”, Kuoppamäki sanoo viitaten pitkiin laina-aikoihin.
"

Lisäksi tämä kertoo hieman huolestuttavaa tietoa siitä miten todella moni asunnon ostanut ei vaan ole mitenkään varautunut siihen että ne korot voisivat jossain vaiheessa nousta plussan puolelle ja vastikkeetkin voisivat nousta:
www.kauppalehti.fi

Suomalaiskotien ahdingosta tuli ikävä tieto: Tämä tilanne voi yllättää asuntovelallisen

Asuntovelallisten nousseet rahoitusvastikkeet voivat johtaa ikäviin yllätyksiin, kertoo Isännöintiliitto.
www.kauppalehti.fi www.kauppalehti.fi

"
”Kaksi kolmesta isännöitsijästä on kohdannut osakkaita, jotka ovat yllättyneet taloyhtiölainojen lyhennysvapaiden päättymisestä tai korkojen nousun vaikutuksesta taloyhtiöiden rahoitusvastikkeisiin”, kerrotaan Isännöintiliiton sivustolla.
+

59 prosenttia vastanneista kertoi, että vastikerästien määrä on lisääntynyt edellisen 12 kuukauden aikana heidän hallinnoimissaan taloyhtiöissä.

”Tilanne on voinut erityisesti yllättää sellaisen osakkaan, jolla on hoitovastikkeen lisäksi maksettavanaan rahoitusvastike eli osuus yhtiölainasta, joka on otettu esimerkiksi suurempaa remonttia varten. Rahoitusvastike on voinut nousta viime aikoina paljonkin taloyhtiölainan viitekoron nousun vuoksi. Kaikista äärimmäisimpiä tilanteita kohdataan uudiskohteissa, joiden rakentaminen on rahoitettu suurella yhtiölainalla, jonka lyhennysvapaat päättyvät nyt samoihin aikoihin, kun korot ovat nousseet vauhdilla”, tietoasiantuntija Olli Rekonen kertoo Isännöintiliiton sivustolla.
+
Jopa 65 prosenttia vastanneista isännöintialan ammattilaisista kertoi, että heidän tietoonsa on tullut lyhennysvapaiden päättymisestä tai korkojen noususta johtuvasta rahoitusvastikkeiden noususta yllättyneitä osakkaita.
"

Eli nuoret (ja tietysti vanhemmatkin) eivät halua nyt asuntojen hintojen laskiessa (jopa Helsingin alueella) sekä uusien asuntojen myyntiaikojen kasvaessa:
www.kauppalehti.fi

Video näyttää Helsingin asuinalueen, jossa on lähes 200 myymätöntä asuntoa – Tarjolla jopa erikoinen ”alennus Nato-jäsenyyden kunniaksi”

Helsingissä asuntokauppa on tyssännyt, ja uudiskohteidenkin myynti on hidastunut. Yksi rakenteilla oleva uusi alue on Postipuisto.
www.kauppalehti.fi www.kauppalehti.fi

Ottaa riskiä varsinkin kun korot ovat vielä nousemassa joten he odottavat mieluusti sitä 2024 kesää tms. kun korkojen pitäisi taas alkaa laskea, ehkä vielä pidempäänkin että näkevät onko lasku "pysyvää". Sekä miten tilanne muissa hinnoissa kehittyy ja sota Ukrainassa (sekä ehkä Venäjällä jos/kun Ukraina tahtoo ottaa ainakin Krimin takaisin) kehittyy.
 
Ne joilla on rahaa voi varmaan ostaa kiinteistöjä siinä missä ennenkin, johonkin se varallisuus pitää laittaa. Mutta jos korkosijoituksilla saakin saman tuoton kuin asunnoista, niin vähemmän vaivan ja riskin tie ohjaa ne rahat sinne. Ja niille joilla ei ole rahaa ennestään, niin tuloista riippumatta ei ole kauhean inspiroiva hetki hankkia isoa asuntolainaa ellei henk koht polte siihen suuntaan ole poikkeuksellisen vahva.

Oma teoriani on että ihmiset eivät halua priorisoida omistusasumista ja korkeiden korkojen maksamista enempää kuin on pakko, mutta saatan hyvin olla väärässä. En usko että ihmisillä keskimäärin ei olisi varaa maksaa korkeita korkoja jos tinkii kaiken muun minimiin, mutta en usko siihen että on halua tinkiä kaikesta muusta niin paljon että asuntojen kysyntä kovaan hintaan palautuisi nopeasti.
 
antti-x sanoi:
Ne joilla on rahaa voi varmaan ostaa kiinteistöjä siinä missä ennenkin, johonkin se varallisuus pitää laittaa. Mutta jos korkosijoituksilla saakin saman tuoton kuin asunnoista, niin vähemmän vaivan ja riskin tie ohjaa ne rahat sinne. Ja niille joilla ei ole rahaa ennestään, niin tuloista riippumatta ei ole kauhean inspiroiva hetki hankkia isoa asuntolainaa ellei henk koht polte siihen suuntaan ole poikkeuksellisen vahva.

Oma teoriani on että ihmiset eivät halua priorisoida omistusasumista ja korkeiden korkojen maksamista enempää kuin on pakko, mutta saatan hyvin olla väärässä. En usko että ihmisillä keskimäärin ei olisi varaa maksaa korkeita korkoja jos tinkii kaiken muun minimiin, mutta en usko siihen että on halua tinkiä kaikesta muusta niin paljon että asuntojen kysyntä kovaan hintaan palautuisi nopeasti.
Napsauta laajentaaksesi...

Oma teoriani on että hinnat laskevat pidempään koska:

Vaikka joillain olisi rahaa he ovat yleensä keskimääräistä fiksumpaa porukkaa ja fiksut tietävät että hinnat tulevat laskemaan.
Moni on asunnon vaihto loukussa koska nykyinen asunto pitäisi saada myytyä ennen kuin uuden hommaa ja vanhasta tuskin saa haluttua summaa.
Suurella osalla on vielä päivittymättä korot nykyisiin tavanomaista korkeimpiin korkoihin... Syksyllä/alku talvesta 2022 korkohan oli vielä aika matala parin prosentin luokkaa...
Vuoden päästä todennäköisesti luetaan lööpeistä taloyhtiöiden osakkaiden ongelmista selviytyä vastikkeista yms. velkaisten lainanhoito kyvyistä jolloin asunnon osto halukkuus vähenee entisestään ihmisten päässä. Tai ainakin hintojen pitäisi tulla alas nykyisestä. (oma mielipide) Enkä näe että EKP millään voisi lähteä laskemaan korkoja nykyisestä.. (monet veikkaa että ensi kesänä voisi EKP laskea korkoja hieman, itse veikkaan että se on liian aikaista ja realistinen aika voisi olla kesä 2025? Jos ei mitään mullistavaa tapahdu)..
 
shams sanoi:
Eipä tuo vuokra-asuminenkaan ole juuri nyt mitään herkkua: Suomen suurin vuokranantaja suunnittelee yli kymmenen prosentin vuokrankorotuksia

Kaupungin asunnoissa tuo osuu vielä juuri siihen kaikkein vähävaraisimpaan väestönosaan.
Napsauta laajentaaksesi...

Eikös HEKA ole tunnettu aika kohtuullisista vuokrista?
HEKALLA tänä vuonna keskivuokra on 12,60 euroa neliöltä, tällöin korotusten toteutuessa keskivuokra nousee lähelle 14:ää euroa.

Nopeasti katsottuna Kojamolla on tikkurilassa esim. yksiöiden kohdalla noin 29,3e/m2....
 
shams sanoi:
On ne tietysti markkinavuokria halvempia, mutta asukkaiden maksukykykin on keskimääräistä heikompaa. Siihen tuon tason korotukset osuu kipeästi, varsinkin kun kaikki muutkin menot on nousseet merkittävästi viimeisen vuoden aikana.
Napsauta laajentaaksesi...

Kyllä ne varmasti vaikuttavat. Jos nyt esim. 80m2 kämpässä vuokra on sen noin 1000€/kk (pari euroa päälle) ja se nousee 1120€ kyllä se vaikuttaa.
Eikä sinänsä lohduta ajatella että "normaali" hinta ehkä olisi vaikka 30€/m2 jolloin Helsingissä ehkä maksetaan sitten vuokraa jotain 2400€ 80m2 kämpästä.

Siinä alkaa kummasti kiinnostaa ostaa jostain läheisestä kaupungista sitä kämppää kun tuosta tulee nopeasti laskien jo 10 vuodessa 288 000€ tai siinä 25v 720 000€. Tai tuolla "vain" 14€/kk hinnalla 134 400 10v tai 336 000€ 25v aikana. Mihin ei lasketa sitten korotuksia mitä varmasti tulee tapahtumaan.

Eli itse ainakin mieluummin lyhentäisin asuntolainaa JA maksaisin vastiketta tuon 2400€/kk seuraavat 25v kuin vuokraa...

Asia erikseen jos on pätkätöissä eikä saa sitä lainaa joten joutuu asumaan jossain 60-luvulla rakennetussa kämpässä maksaen sen noin 1200€/kk vuokraa ja ehkä lapsi vielä avopuolison kanssa mukana. Ehkä se muutaman satasen asumistuki helpottaa elämää + lapsilisät päälle mutta siltikin..
 
Me just kateltiin ton kokosta kämppää Helsingissä ja ok alueilta olis kyllä saanut ~1500€/kk. Päädyttiin n. 1800€ vuokraan lähes uuteen kiinteistöön jossa näkyy parvekkeelta merelle (suomenlinna jne).

Toki joillain alueilla voisi vuokra olla vaikka 3000€/kk.
 
dropadrop sanoi:
Me just kateltiin ton kokosta kämppää Helsingissä ja ok alueilta olis kyllä saanut ~1500€/kk. Päädyttiin n. 1800€ vuokraan lähes uuteen kiinteistöön jossa näkyy parvekkeelta merelle (suomenlinna jne).

Toki joillain alueilla voisi vuokra olla vaikka 3000€/kk.
Napsauta laajentaaksesi...

Ja jos ajatellaan että hoitovastike olisi 600€ ja kämpän hinta ainakin 300 000€ ja 4,5% korko 300 000 lainasta olisi 13500€ vuodessa, pästään siihen että 1700€ kuussa tai enemmän menisi ilman että laina lyhentyisi yhtään jos sen asunnon omaksi hankkisi. Ja olisi aika työlästä lähteä muualle jos siltä tuntuu, ja stressi koroista ja hintojen kehityksestä.

Sanoisin että nyt on ihan hyvä hetki asua vuokralla ja seurailla miten tilanne kehittyy.
 
antti-x sanoi:
Ja jos ajatellaan että hoitovastike olisi 600€ ja kämpän hinta ainakin 300 000€ ja 4,5% korko 300 000 lainasta olisi 13500€ vuodessa, pästään siihen että 1700€ kuussa tai enemmän menisi ilman että laina lyhentyisi yhtään jos sen asunnon omaksi hankkisi. Ja olisi aika työlästä lähteä muualle jos siltä tuntuu, ja stressi koroista ja hintojen kehityksestä.

Sanoisin että nyt on ihan hyvä hetki asua vuokralla ja seurailla miten tilanne kehittyy.
Napsauta laajentaaksesi...

Tosin tuollaista kämppää ei paljoa kannata vuokralla pitää. Eli jos siitä maksaa kuussa korkoja tuon 1125 + 600 vastiketta siitä tulee jo 1725€/kk.
Jotenkin tuntuisi aika absurdilta että joku ostaisi kämpän ja laittaisi sen vuokralle tehden jo nyt 25€/kk persnettoa. Sitten kun se 70%+ yhtiölaina tulee vielä maksettavaksi tuon päälle niin jotenkin vaikuttaa epäuskottavalta yhtälöltä.

Tosin en itse olisi muutenkaan ostamassa jotain puolen miljoonan asuntoa missä se vastike olisi tuollaista luokkaa jo yksinään.
Ehkä Helsingin paikkeilla vanhempikin asunto on jo tuollaista hintahaarukkaa mutta sitten saa vain syyttää itseään jos moiseen tilanteeseen päätyy.

Jos se keskimääräinen laina on kuitenkin luokkaa 100k tai Helsingissä 200k...
 
Taneli- sanoi:
Tosin tuollaista kämppää ei paljoa kannata vuokralla pitää. Eli jos siitä maksaa kuussa korkoja tuon 1125 + 600 vastiketta siitä tulee jo 1725€/kk.
Jotenkin tuntuisi aika absurdilta että joku ostaisi kämpän ja laittaisi sen vuokralle tehden jo nyt 25€/kk persnettoa. Sitten kun se 70%+ yhtiölaina tulee vielä maksettavaksi tuon päälle niin jotenkin vaikuttaa epäuskottavalta yhtälöltä.

Tosin en itse olisi muutenkaan ostamassa jotain puolen miljoonan asuntoa missä se vastike olisi tuollaista luokkaa jo yksinään.
Ehkä Helsingin paikkeilla vanhempikin asunto on jo tuollaista hintahaarukkaa mutta sitten saa vain syyttää itseään jos moiseen tilanteeseen päätyy.

Jos se keskimääräinen laina on kuitenkin luokkaa 100k tai Helsingissä 200k...
Napsauta laajentaaksesi...

Luvuissani oli pelkistettynä arvio koko rahoituksen tarpeesta riippumatta jakautuuko miten yhtiölainaan, käsirahaan tai muuhun. Ja jos sen kämpän omistaa velattomasti joku ei niin persaukinen niin jää siitä tälle vuokranantajalle yli tonni käteen kuussa sijoitetun pääoman tuottoa jos ainoa menoerä on hoitovastike.

Ei kai kaikki vuokranantajat ole köyhiä keinottelijoita kuitenkaan.
 
Viimeksi muokattu:
mineraalimies sanoi:
Eikö rakentaminen (tai uusien kohteiden aloitusmäärä) ole yksi paras mittari seurata koronnostojen vaikutusta? Maallikkona minulla on sellainen mielikuva, että rakentaminen seurailee tarkasti ja varsin nopeasti talouden ilmaston vaihteluja. Kun on nousukausi ala ylikuumenee ja heti kun talous alkaa sakkaamaan alalla on massiivisia ongelmia.
Napsauta laajentaaksesi...
Yksi uudiskohde jota seurailin otettiin pois ennakkomarkkinoinnista joku aika sitten ja nyt palasi ennakkomarkkinointiin, ehkä vähän "karvalakkiversiona" joka taitaa olla hintatasoltaan jonkin verran edullisempi kuin eka yrityksellä. Ei nyt dramaattisesti, mutta kuitenkin suunnilleen niissä 2020-2022 toteutuneissa uudiskohdehinnoissa, kun muistini mukaan aiemmin vedettiin selvästi yli - lähestyen YIT:n läheisten uudiskohteiden hintoja (joissa toinen kohde siis jo valmistunut, mutta edelleen on melkoinen määrä myymättömiä, selvästi tähän markkinaan ylihinnoiteltuja pikkukämppiä).

Varmaankin kaikki kalusteet ja materiaalit on tingattu halvimmiksi mahdollisiksi, mutta ehkä indikoisi myös sitä että yleiset materiaali- ja työkustannukset alkavat rauhoittua?
 
Eilen EU korjasi euroalueen talousennustetta ylöspäin ja tänään julkaistut Suomen talousluvut olivat ennakoitua selvästi paremmat, eli viime vuoden lopulla alkanut tekninen taantuma päättyi ja alkuvuonna talous onkin yllättäen kasvanut 1,1%.

Jos euroalueen taantuma vältetään, niin se on lopulta asuntomarkkoinoiden kannalta erittäin hyvä asia. Korkotasossa se voi näkyä niin, että korot pysyvät vähän ennakoitua pitempään korkeammalla, mutta asuntomarkkinoille parin prosenttiyksikön korkoero ei ole läheskään niin paha asia kuin talouden taantuma. Joka tapauksessa markkinoiden odotus on tällä hetkellä se, että korko tulee olemaan parin prossan korvilla normaali-inflaatiossakin.
 
antti-x sanoi:
Ja jos ajatellaan että hoitovastike olisi 600€ ja kämpän hinta ainakin 300 000€ ja 4,5% korko 300 000 lainasta olisi 13500€ vuodessa, pästään siihen että 1700€ kuussa tai enemmän menisi ilman että laina lyhentyisi yhtään jos sen asunnon omaksi hankkisi. Ja olisi aika työlästä lähteä muualle jos siltä tuntuu, ja stressi koroista ja hintojen kehityksestä.

Sanoisin että nyt on ihan hyvä hetki asua vuokralla ja seurailla miten tilanne kehittyy.
Napsauta laajentaaksesi...
Helsingistä et saa 80-neliöistä uudehkoa kämppää merinäköalalla 300.000 €:lla. Suuruusluokka on alkaen 500.000 €. Myöskin 1800€/kk on halpa tai vähintäänkin edullinen vuokra tuollaisesta, ellei sitten sijaitse Kruunuvuorenrannassa, joka on logistisesti ja palveluiltaan todella kökkö alue.
 
AnnaKoo sanoi:
Helsingistä et saa 80-neliöistä uudehkoa kämppää merinäköalalla 300.000 €:lla. Suuruusluokka on alkaen 500.000 €. Myöskin 1800€/kk on halpa tai vähintäänkin edullinen vuokra tuollaisesta, ellei sitten sijaitse Kruunuvuorenrannassa, joka on logistisesti ja palveluiltaan todella kökkö alue.
Napsauta laajentaaksesi...
Niin, tämäkin vahvistaa pointtiani siitä että on hyvä idea vuokrata se kämppä mieluummin kuin ostaa näillä hinnoilla. Jos se vuokrataan tuohon hintaan, se kertoo siitä että se on tämän hetken markkinahinta, joka ei välttämättä kaksista tuottoa tuo pääomalle. Jos olisi enemmän porukkaa jotka ovat valmiita maksamaan yli 2000€/kk asumismenoja helsingissä, niin se vuokra olisi yli 2000€.
 
alikessu sanoi:
Tuo jälkimmäinen on vuokrattuna, joten käännetäänpä klubiaskin selkäpuoli esiin ja lasketaan

- Vuokra 644€/kk, eli tekee vuodessa 7728€
- Vastike 195,50€/kk, tekee vuodessa 2346€
- Vastikkeen jälkeen tuottoa jää siis 5382€ vuodessa
- Vajaan neljän prosentin viitekorkojen tasolla sijoituslainan korko pyörinee jossakin 5% kieppeillä., eli sanotaan vaikka että vuokratuoton pitäisi olla 8%.
- Tällä laskuopilla asunnon velaton hinta voisi olla n. 67 000€
- Yhtiövelkaa on kuitenkin 90 400€, joten rahaa pitäisi liikkua myyjältä ostajalle n. 23 000€ jotta moinen velkapommi kannattaisi ottaa ristikseen,.
Napsauta laajentaaksesi...

Tämä on sinänsä oikein, mutta vähän lyhytkatseisesti ajateltu. Mikä mahtaa olla korkotaso esim 2 vuoden päästä? entä 5v? 10v?
Jos oletetaan, että euribor pitkällä aikavälillä (esim. 10v) tasoittuu luokkaan 2%, niin se muuttaa yllä olevaa laskelmaa, jos tarkoitus on pitää asuntoa pitkän aikaa.
Jos tämän kohteen velaton hinta olisi 120k, omaa pääomaa 30k ja yhtiölainan korko marginaaleineen 3%, niin oman pääoman tuotto olisi noin 8% noilla ilmoituksessa ilmoitetuilla muilla luvuilla.

Lisäksi tuossa ei huomioida asunnon arvonnousua ollenkaan, sekin on merkittävä osa pitkän aikavälin tuottoa.
Jos asunnon arvonnousuksi arvioidaan 1% vuodessa, niin se tarkoittaisi noin 3,5% oman pääoman arvonnousua vuodessa. Edelleen puhutaan siis pitkästä aikavälistä, ei siitä mitä arvolle käy vuoden 2023 tai 2024 sisällä.

Yllä olevilla oletuksilla, eli euriborin taso keskimäärin 2% 10 vuodessa ja arvonnousu keskimäärin 1% vuodessa saadaan 30k€ sijoituksella varallisuutta nostettua +45k€ tai noin 10% vuodessa korkoa korolle -tavalla laskettuna kymmenessä vuodessa.
Luvut laskettu tällä laskurilla: Vuokratuottolaskuri - Ei vaadi lataamista - Sijoitusasunnot.com

Se, että toteutuvatko nuo oletukset on toinen asia. Voi olla että kaikki ei menekään niin kuin on suunniteltu. Sitä kutsutaankin riskiksi.
 
Kipsi sanoi:
Tämä on sinänsä oikein, mutta vähän lyhytkatseisesti ajateltu. Mikä mahtaa olla korkotaso esim 2 vuoden päästä? entä 5v? 10v?
Jos oletetaan, että euribor pitkällä aikavälillä (esim. 10v) tasoittuu luokkaan 2%, niin se muuttaa yllä olevaa laskelmaa, jos tarkoitus on pitää asuntoa pitkän aikaa.
Jos tämän kohteen velaton hinta olisi 120k, omaa pääomaa 30k ja yhtiölainan korko marginaaleineen 3%, niin oman pääoman tuotto olisi noin 8% noilla ilmoituksessa ilmoitetuilla muilla luvuilla.

Lisäksi tuossa ei huomioida asunnon arvonnousua ollenkaan, sekin on merkittävä osa pitkän aikavälin tuottoa.
Jos asunnon arvonnousuksi arvioidaan 1% vuodessa, niin se tarkoittaisi noin 3,5% oman pääoman arvonnousua vuodessa. Edelleen puhutaan siis pitkästä aikavälistä, ei siitä mitä arvolle käy vuoden 2023 tai 2024 sisällä.

Yllä olevilla oletuksilla, eli euriborin taso keskimäärin 2% 10 vuodessa ja arvonnousu keskimäärin 1% vuodessa saadaan 30k€ sijoituksella varallisuutta nostettua +45k€ tai noin 10% vuodessa korkoa korolle -tavalla laskettuna kymmenessä vuodessa.
Luvut laskettu tällä laskurilla: Vuokratuottolaskuri - Ei vaadi lataamista - Sijoitusasunnot.com

Se, että toteutuvatko nuo oletukset on toinen asia. Voi olla että kaikki ei menekään niin kuin on suunniteltu. Sitä kutsutaankin riskiksi.
Napsauta laajentaaksesi...

Ja kun ottaa huomioon että kyseessä on vuokratontilla oleva yhtiö jonka kaikilla muillakin osakkailla saattaa olla yli 4000€/neliö sitä yhtiölainaa joka kaikilla erääntyy nyt lyhennettäväksi, niin se että sinne ostaa itsensä sisään nyt kun pääomalle ei juuri saa tuottoa, niin tosiaan kysyy sitä riskinottokykyä.
 
antti-x sanoi:
Ja jos ajatellaan että hoitovastike olisi 600€ ja kämpän hinta ainakin 300 000€ ja 4,5% korko 300 000 lainasta olisi 13500€ vuodessa, pästään siihen että 1700€ kuussa tai enemmän menisi ilman että laina lyhentyisi yhtään jos sen asunnon omaksi hankkisi. Ja olisi aika työlästä lähteä muualle jos siltä tuntuu, ja stressi koroista ja hintojen kehityksestä.

Sanoisin että nyt on ihan hyvä hetki asua vuokralla ja seurailla miten tilanne kehittyy.
Napsauta laajentaaksesi...
No me itseasiassa ostettiin uudiskohde joka valmistuu helmikuussa. Se oli edelleen hyvä diili, hitas merenrannalla hyvällä paikalla. Vanhakin kämppä oli hitas eli tiesimme, että se pitää myydä ennen muuttoa.

Meillä oli lainalupaus pankilta joka olisi sallinut vanhan kämpän pitämisen loppuun asti. Kun laski auki lainan korot (jo ennen nykyistä tasoa), hoitovastikkeen vs vuokran todettiin että jos vanhasta asunnosta olisi saanut muutaman tonnin vähemmän olisi jäänyt tappiolle, eli päätös oli helppo. Tuo muutama tonni toteutu jo kun Hitas rajahinta tippui vähän aikaa sitten.
 
599gtb sanoi:
onko kukaan saanut op pankista 30 vuoden lainaa?
Napsauta laajentaaksesi...
Kiinnostais kanssa saada tietää. Korko ku ampas ylös niin asumisesta tuki melkein 1000€ kalliimpaa per kuukausi. Normaali duunarin liksas alkaa jo tuntuu. En tiedä pystyykö tota millään jipolla saamaan alemmas, 12kk korontarkastus sykli osu tohon helmikuulle ja sen jälkee alko ahistaa.
6kk euriboriin vaihto?
Asuntolainan vaihtaminen toiseen pankkiin? S-pankki aikoinaan tarjos halvimman mitä noita pankkeja nyt kilpailutin. Nyt varmaa pitää taas kilpailuttaa?
 
Kirjaudu tai rekisteröidy kirjoittaaksesi tänne.

Uutiset

Uutisia lyhyesti

Uusimmat viestit

Statistiikka

Viestiketjuista
286 558
Viestejä
4 922 970
Jäsenet
79 205
Uusin jäsen
Stormie

Hinta.fi

Back
Ylös Bottom