Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Randomizer]

Ei ole itsestäänselvyys.

Kerran Danske Bank kutsui neuvotteluun ihan vain kertoakseen etteivät myönnä lainaa. Hieman korpesi kun oli vain tuota varten ottanut töistä pari tuntia saldovapaata ja kammennut itsensä 20 km päähän konttorille. En tiedä odottivatko minun vetävän jonkin kanin hatusta kesken neuvottelun, kun eivät voineet vain suoraan vastata hakemukseen kieltävästi. Oli ensimmäinen ja viimeinen kokemus kyseisestä pankista.

Tuloja ja varallisuutta on sen verran että tuskin tulee ongelmia.

 

[renee]

Tuloja ja varallisuutta on sen verran että tuskin tulee ongelmia.

Menot on tärkeä osa kokonaisuutta. Ja mihin menot kohdistuvat, jos kohdistuvat esim. kuukausisijoituksiin, niin hyvä, baareihin, niin huono Siis pankin mielestä.

Jos haet lainaa omasta pankista, niin sehän näkee menosi toki hyvinkin tarkkaan, eli eiköhän joku seula ole jo läpäisty, jos lainaneuvotteluihin tulee kutsu.

Yleisesti ottaen jos haluaa omasta pääpankista parhaan lainatarjouksen, niin kannattaa optimoida tilinkäyttöä useamman kuukauden ajan. Sellaista se on nykyaikana, kun kaikkea pääsee kyyläämään ja automatiikka tekee osittain päätöksiä.

Käsitykseni mukaan pankit ovat kiristäneet lainanantoa viime aikoina, eli hakijan spekseissä ei välttämättä ole mitään vikaa, vaikka enää ei saa samanlaisia lainamääriä hyvillä ehdoilla kuin pari vuotta sitten.

 

[elmo]

Menot on tärkeä osa kokonaisuutta. Ja mihin menot kohdistuvat, jos kohdistuvat esim. kuukausisijoituksiin, niin hyvä, baareihin, niin huono Siis pankin mielestä.

Jos haet lainaa omasta pankista, niin sehän näkee menosi toki hyvinkin tarkkaan, eli eiköhän joku seula ole jo läpäisty, jos lainaneuvotteluihin tulee kutsu.

Yleisesti ottaen jos haluaa omasta pääpankista parhaan lainatarjouksen, niin kannattaa optimoida tilinkäyttöä useamman kuukauden ajan. Sellaista se on nykyaikana, kun kaikkea pääsee kyyläämään ja automatiikka tekee osittain päätöksiä.

Käsitykseni mukaan pankit ovat kiristäneet lainanantoa viime aikoina, eli hakijan spekseissä ei välttämättä ole mitään vikaa, vaikka enää ei saa samanlaisia lainamääriä hyvillä ehdoilla kuin pari vuotta sitten.

Joo oma pankki tosiaan voi kahtella tilitietoja tarkemmin, mutta mullakin menee rahaa ristiin rastiin niin ei ne sieltä bonganntu kuin tyyliin: "Mitä nämä Svea maksut on?" Minä: "Säästötilille..."

Sen sijaan olisi ollut milenkiintoisempi keskustelu mitä nämä toistuvat ulkomaan maksut n.2k€/kk keskimäärin on mihin on merkattu teidät saajaksi. Maksan arjen menot cashback debit kortilla eli arjen menoja ei näy pääpankin tilinauhoilla. Ja noita debit kortteja tankaan tuolta palkkatililtä ulkomaan tilisiirroilla. Tästä ei kyselty mitään. Toki olen muuttanut sinne pankin tiedä asiakkaasi tietoihin, että noihin maihin menee rahaa kk tasolla. Muuten siellä joku automaatti jo red fläggäisi siirrot. Mutta tosiaan olisin odottanut, että olisi kyselty mitä rahaa sinne menee...

Että en usko, että kovin paljon vaivaa kannattaa nähdä tilitietojen puhtaana pitämiseksi.

 

[Lucas]

Juu nykyisessä kämpässä(vuokra) on alkanut juuri julkisivuremppa. On iso ja pitkä remontti, siksi tuli tämä kämpän osto nyt ajankohtaiseksi kun kerrankin on oikea intensiivi muuttaa, joten nyt on mielestäni oikea aika. Ei jaksa enää uutta vuokrakämppää hommata. Itse tykkään näistä vanhemmista isoista kaksioista. Tuntuu että 2000-luvulla huoneistot ovat jatkuvasti pienentyneet, neliöhintojen noustessa.

Alueita jota olen nyt kartoittanut on Länsi-Tuira, Toppilansaari/salmi, Värttö, Lyötyt, Myllytulli. Eli semi lähellä keskustaa pyöritään, joten budjetilla jolla olen on kompromisseja tehtävä. Neliöhinta ehdoton max. 3500e joka ollee budjetillani kipurajalla n. 50-60 neliön kämpästä. Toki aluetta on laajennettava jos ei ala löytymään hyviä ehdokkaita.

Tänään on lainaneuvotteluaikakin, joten lainalupaus ainakin tullee.

Budjetti kuulostaa hyvältä. Eli 3000 euroa/m2 kertaa 50-60m2 = 150-180 tuhatta euroa.

Oulussa tuolla saanee noilta nurkilta sellaisen 2000-luvun taitteen tuntumassa rakennetun kaksion saunalla ja isolla lasitetulla parvekkeella.

Itse ehkä raakasti karsisin tuosta listalta pois nuo Oulujoen pohjoispuolella sijaitsevat alueet, kun ne tahtovat olla sellaista "lähiötä" ne jotka keräävät kaikanlaista ongelma asukasta ja etnistä värinää tahtoo olla melkoisesti.

Sitten laajentaisin joen etäpuolella mukaan myös Limingantullin, Heinäpään, Kuusiluodon, Peltolan, Karjasilta, Raksila, Höyhtyä ja sitten ottaisin mukaan etsintään keskustan reuna-alueet Vaara, Pokkitörmä yms.

Em. alueilla on myös tarjolla asuntoja himskatin kalliilla vuokratonteilla. Tyyliin uudenkarhea kaksio Myllytullista hintaan 180 tuhatta euroa ja tontinvuokravastike 200 euroa kuussa ikuisesti vailla lunastusmahdollisuutta ja autopaikka 100 euroa kuussa. Tuosta jos korjaa nuo ylihintaiset vuokratontit ja autopaikan pois, niin asunnon vertailukelpoinen hinta olisi kenties joku 280 tuhatta euroa. Tuolla hinnalla pitäisi Oulusta irrota jo meren rannasta kattohuoneisto merinäkymin ja kahden tai kolmen ilmansuunnan parvekkein ja oma tontti alle.

Kannattaa myös asuntoa Oulusta etsiessä tarkistaa nyt mitä kaavamuutoksia siihen naapurustoon on vireillä tai suunnitteilla. Aika paljon purettu viime vuosina vanhoja taloja ja esimerkiksi liikuntahalleja ja sitten tilalle tehdään jotain 10-16 kerroksista tornitaloa. Ei kait siinä muuten, mutta nehän naapuritalojen huoneistojen myynti-ilmoituksista "unohtavat" jostain syystä sen mainita, että ne asunnon parvekkeen puisto- ja merinäkymät on sitten pian vaihtumassa siihen viereen tulevan tornitalon varjoon.

Itse jos olisin nyt tuollaista asuntoa etsimässä Oulusta, niin miettisin vakavasti sitäkin vaihtoehtoa, että ostaisinkin 2-3 vuodeksi asumisoikeusasunnon ja asuisin siinä sen ajan ja odottelisin siinä että toivottavasti asuntojen hinnat romahtavat mahdollisimman paljon sinä aikana. Siitähän asumisoikeusasunnosta pääsee eroon parissa kuukaudessa itsestään kun ilmoittaa vain että siitä haluaa eroon ja joutuvat vielä maksamaan sen maksetun ASO-maksun takaisin rakennuskustannusindeksillä korjattuna.

 

[perato]

Ihtekki Oulussa asuntoa etin(joskin eri kokoluokassa) ja meidän kriteereillä ei asuntovahtiin montaa ilmotusta tule viikossa, välillä se yks, välillä useampi. Hiljaista on ollut ja hiljaisemmaks tuntuu menevän. Montaa ilmotusta mitä on katottu ei oo mennyt kaupaksi tässä parin kuukauden aikana vaikka hintojakin alenneltu jo 5-20k joissakin tapauksissa. Osa lähtenee vähin äänin pois myynnistä, osa mennee kaupaksi. Oulu vähän ollut ilmeisesti jälkijunassa tossa asuntojen hinnanlaskussa. Uudisrakennusta on suhteessa ihan helvetisti ja uusia kerrostaloja joka kulmalla.

Noissa asuinalueissa miettisin juurikin asuinalueen rauhallisuutta. Tuirasta en miellä kumpaakaan puolta semmoseks missä haluaisin asua ihan sen alueen yleisen rauhattomuuden vuoksi. Tuira on vielä semmonen läpikulkupaikka. Heinäpää on toinen hajuhaittojen vuoksi. väitetään kovasti ettei enää haise, mutta kyllä se haisee ihan tarpeeksi usein siellä suunnalla. Ei välttämättä enää sisälle asti, mutta ulkona kuitenkin.

 

[Randomizer]

Tuira on läpikotaisin tuttu alue jossa tottunut asumaan. Siksi se on luonnollisesti vaihtoehto. Koskitien ympäristö erityisesti kiinnostaisi, siellä ne arvonnousutkin tulee olemaan isoja tulevaisuudessa.

Heinäpään voisi lisätä vaihtoehdoksi. Höyhtyä/Karjasilta onkin jo vahdissa mukana. Limingantulli ei ole missään nimessä vaihtoehto. Ahdistava teollisuusfiilis koko alueella. Mutta joo, valikoima tuntuisi nihkeältä. Uusia myydään paljon mutta kuka niitä ostaa niillä hinnoilla muutakuin grynderit.

 

[Lucas]

Noissa asuinalueissa miettisin juurikin asuinalueen rauhallisuutta. Tuirasta en miellä kumpaakaan puolta semmoseks missä haluaisin asua ihan sen alueen yleisen rauhattomuuden vuoksi. Tuira on vielä semmonen läpikulkupaikka. Heinäpää on toinen hajuhaittojen vuoksi. väitetään kovasti ettei enää haise, mutta kyllä se haisee ihan tarpeeksi usein siellä suunnalla. Ei välttämättä enää sisälle asti, mutta ulkona kuitenkin.

Heinäpään kaupunginosa Oulussa on hauskan niminen. Se Heinäpää taitaa olla vähän epävirallinen nimi ja epävirallisia ovat sen rajatkin. Ilmeisesti yleensä sen rajana pidetään keskustan suuntaan Nummikatua. Siitä Nummikadulta on matkaa Oulun keskustan keskelle ehkä noin 250-300 metriä. Ei siellä laidalla Heinäpäätä sen enempää haise paska kuin muuallakaan keskustassa. Sitten taas reilu kilometri siitä lounaan suuntaan Heinpäässä alkaa olla se paperitehdas lähellä ja sieltä tulee melua ja pölyä. Ei se tehdas niin pahasti haise kuin aikoinaan vuosikymmeniä sitten, mutta ilmeisesti sieltä välillä pöllähtelee se sellupaskan haju mitä lehdestä välillä lukee. Noin kerran vuodessa tai parissa se paperitehdas pölläyttää ihan kunnolla hajuja ja Oulun keskustakin haisee kuin lokakaivossa olisi jossa haisee mädännyt kananmunapieru. Isompi ongelma kuin haju on tuo melu ja pöly Heinäpään paperitehtaan puoleisella laidalla tai ainakin oli mitä siellä joskus vuosituhannen taitteessa asuin.

Kyllä niitä asuntoja myyntiin tulee kun päivittäin jaksaa tsekata uudet asunnot mitkä tulee myyntiin ja ja jotka sopivat omiin hakuehtoihin. Yleensä ne hyvin hinnoitellut hyvät asunnot tahtoo hävitä myynnistä alle viikossa. Joskus niitä tulee jopa "tarjouskauppaan" ja ne häviää silloinkin yleensä alle viikossa listoilta.

Paljon on sitten niitä ylihinnoiteltuja tai muuten ongelmaisia asuntoja, jotka roikkuvat myynnissä kuukaudesta ja vuodesta toiseen. Saattaa olla myyntikuvat esimerkiksi viime kesältä niissä. Kohtahan ne viime tai toissa kesänä otetut myyntikuvat näyttävät taas tuoreilta kun on kesä taas. Säälittävimpiä on ne ikivanhat tarjouskauppa-ilmoitukset, joissa on lähtöhinnassakin useampi kymmenen prosenttia ilmaa ja ilmoituksessa lukee että siitä voi tarjota vain ylöspäin eikä niistä kukaan ole halunnut tarjota mitään eikä taatusti tarjoakkaan ennen kuin lähtöhinta esimerkiksi puolitetaan. Karkottaa vain tuollainen lähtöhinnaltaan törkeästi ylihintainen tarjouskauppa kaikki potentiaalisestikkin kiinnostuneet ostajat.

Korot ovat nousussa, lama alkamassa ja verotus kiristymässä, niin eiköhän se ala näkyä kohta myös niiden myytävien asuntojen hinnoissakin se ja niiden hintapyynneissäkin. Myös mukavasti on valmitumassa Ouluun uusia kerrostaloja jotka ovat myymättä, niin eiköhän niissäkin uusissakin asunnoissa ole pakko tiputtaa myyntihintaa kun muuten se jää rakennuttajalle vuosikymmeniksi kenties käsiin tyhjillään eikä niiden taseet taida sellaista kestää.

Jos itse olisin nyt ostamassa Oulusta kaksiota ja vanha asunto olisi menossa alta, niin miettisin kyllä vakavasti sitä että muuttaisin kahdeksi vuodeksi asumisoikeusasuntoon ja odottelisin asuntojen hintojen alenemista. Sillähän voisi samalla testata jonkun asuinalueen josta asunnon ostoa miettii. Eli vaikka sen Heinäpään jos miettii haiseeko siellä se sellutehtaan paska tai onko pöly- tai meluongelmaa.

Noin 15-20 prosenttia ne uusien kalliiden asuntojen hinnat ovat tulleet alas Helsingissäkin niistä 2021 vuoden huippuhinnoista. Esimerkiksi Lauttasaaren alueelta kuullut sellaista kokemusta ihan viime ajoilta. Enkä yhtään edes epäile etteivätkö voisi tulla alas vielä saman verran tai enemmänkin.

 

[perato]

Korot ovat nousussa, lama alkamassa ja verotus kiristymässä, niin eiköhän se ala näkyä kohta myös niiden myytävien asuntojen hinnoissakin se ja niiden hintapyynneissäkin. Myös mukavasti on valmitumassa Ouluun uusia kerrostaloja jotka ovat myymättä, niin eiköhän niissäkin uusissakin asunnoissa ole pakko tiputtaa myyntihintaa kun muuten se jää rakennuttajalle vuosikymmeniksi kenties käsiin tyhjillään eikä niiden taseet taida sellaista kestää.

Eikö nämä mene juurikin sijoitusyhtiöille joilla tase sen jonku aikaa kestää. En kyl jäis odottaan mitään massiivialennusta uusista asunnoista. Muutenki vähän hirvittää nuo taloyhtiöt joissa muutaman vuoden päästä pomppaa rahotusvastikkeet 5-6 kertasiksi ja ostajia ei kuulu eikä näy.

 

[Lucas]

Eikö nämä mene juurikin sijoitusyhtiöille joilla tase sen jonku aikaa kestää. En kyl jäis odottaan mitään massiivialennusta uusista asunnoista. Muutenki vähän hirvittää nuo taloyhtiöt joissa muutaman vuoden päästä pomppaa rahotusvastikkeet 5-6 kertasiksi ja ostajia ei kuulu eikä näy.

Nehän vuokra-asuntofirmat on vivuttaneet ihan urakalla viime vuosina hommata velkarahalla asuntoja. Niiden kaikenlaisten Kojamojen ja muiden koijareiden kurssit ovat suunnilleen puolittuneet vuodessa. Suunnilleen velkaa ottaneet osingonmaksujakin varten.

En tiedä oikein miten niiden asuntojen osto velkarahalla niille olisi nyt hyvää pisnestä kun velan korko marginaaleineen taitaa olla niille yrityksille jo nyt viiden prosentin luokkaa ja ylöspäin vauhdilla vielä on korot menossa. Sitten taas asunnoista saa vuokrattaessa kenties 3 prosenttia tuottoa. Edellyttäen sekin että vuokralaisia löytyy.

Kyllä se varmaan ahdistaa monissa uusissa taloyhtiöissä, kun talo voi olla joku Vantaan takamailta oleva kerrostalo ja lyhennysvapaiden päättyessä pian vastike ja rahoitusvastike ja tonttivuokra voi olla esimerkiksi kaksiosta 1800 euroa kuussa ja moisen asunnon vuokra vapailla markkinoilla olisi noin 1200 euroa. Niitä viimeisiä rakentajalla käsiin jääneitä huoneistoja on näkynyt myynnissä jossakin huutokauppa sivustoilla ei tarvi sitä 20 prosentin "käsirahaa" "OVH hinnasta" maksaa kunhan ottaa kannettavakseen vain sen yhtiölainan siitä samalla joka on 80 prosenttia "OVH hinnasta".

Varmaan tukkuostajalle joka ostaa vaikka kokonaisia kerrostaloja esimerkiksi vuokra-asunnoiksi, niin ne alennusprosentit ovat huomattavasti paljon tuota parempiakin.

En oikein tiedä miten osalle suomalaisista se tahtoo olla niin vaikeaa uskoa, että asuntojen hinnat voivat romahtaa ihan kunnolla. Muuttotappioalueilla se romahdus on jo kaikille selvää kun asunnon arvo myytäessä voi olla jo nyt vaikka kolmasosa siitä mitä itse maksanut siitä vuosituhannen vaihteessa. En tiedä mikä se estää etteivät hinnat voi tippua vaikka puoleen myös Helsingissä ja muissa isoimmissa kaupungeissa. Näin kävi Suomessa 1991-1992 ja maailmallakin Lehman Brothersin 2008 vuonna liikkeelle pistämän finanssikriisin myötä.

 

[Vaateri]

En oikein tiedä miten osalle suomalaisista se tahtoo olla niin vaikeaa uskoa, että asuntojen hinnat voivat romahtaa ihan kunnolla.

Koska asunnot eivät ole mikään homogeeninen tuoteryhmä, vaan niiden arvoon vaikuttavien parametrien määrä on niin suuri, että on aivan älytöntä puhua jostain yleisestä "asuntojen hinnoista". Alkaen jo siitä kuinka pieni osa asunnoista ylipäätään vaihtaa omistajaa vaikkapa viiden vuoden aikana ja kuinka paljon erilaiset suhdanteet vaikuttavat markkinoilla olevien asuntojen tarjontaan.

 

[shams]

Koska asunnot eivät ole mikään homogeeninen tuoteryhmä, vaan niiden arvoon vaikuttavien parametrien määrä on niin suuri, että on aivan älytöntä puhua jostain yleisestä "asuntojen hinnoista". Alkaen jo siitä kuinka pieni osa asunnoista ylipäätään vaihtaa omistajaa vaikkapa viiden vuoden aikana ja kuinka paljon erilaiset suhdanteet vaikuttavat markkinoilla olevien asuntojen tarjontaan.

Muutenkin on melko harhaista odottaa jonkinlaista megaromahdusta Suomessa, jossa asuntojen hinnat ovat viime vuosina nousseet lähinnä yleisen palkka/kustannustason mukana eivätkä siitä irrallaan. Esim. asuntojenhinnat.fi sivuston mukaan viimeisen 5v aikana neliöhinnat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla keskimäärin 10%, eli huimat 2% vuodessa. Hirveää kuplaantumista?

 

[Lucas]

Muutenkin on melko harhaista odottaa jonkinlaista megaromahdusta Suomessa, jossa asuntojen hinnat ovat viime vuosina nousseet lähinnä yleisen palkka/kustannustason mukana eivätkä siitä irrallaan. Esim. asuntojenhinnat.fi sivuston mukaan viimeisen 5v aikana neliöhinnat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla keskimäärin 10%, eli huimat 2% vuodessa. Hirveää kuplaantumista?

2010-luvulla 10 vuoden aikana Helsingin niemellä vanhojen asuntojen hinnat nousivat "keskineliöhinta on noussut kymmenessä vuodessa eniten myös kalleusalueella 1, jossa se nousi 34,1 prosenttia."

( Vanhojen osakeasuntojen hinnat | Asuminen ja rakentaminen Helsingissä )

Uusien asuntojen hinta on noussut varmaan vielä tuotakin nopeammin.

Samaan aikaan bruttokansantuote on kasvanut 2010-luvulla keskimäärin 2,1 prosenttia vuodessa. Lähde Bkt:n vaisu kasvu 2010-luvulla kotimaisen kysynnän varassa – maksettujen eläkkeiden nousu ruokki yksityistä kulutusta | Tieto&trendit

Jos asuntojen hinnat nousevat kovempaa kyytiä kuin bruttokansantuote ja palkat, niin kyllä siinä silloin on kuplaa.

Kuplaa on vahvistanut se, että valtio on elvyttänyt kymmenillä miljardeilla euroilla. Ja samaan aikaan korot marginaaleineen ovat olleet negatiivisia.

Korot ovat vieläkin naurettavan halpoja kun esimerkiksi 12 kuukauden euribor korko on 3,84 prosenttia. Jotta inflaatioa saataisiin kuriin, niin korot pitäisi nostaa tasolle inflaatio plus 0,5 prosenttia. Eli nyt noin 7,5-8 prosenttiin. Sitä en ymmärrä miksei keskuspankki nosta sitä korkoa sinne. Vähän vaikea minun ymmärtää miten se meinaa muuten saada inflaation kuriin.

 

[Taneli-]

Ei varmaan megaromahdusta mutta en itse näkisi suurinta osaa uudisrakentamisesta kovin vakaalla pohjalla. Jos siis yhtiölainaa voi olla päälle 70% kämpästä ja uudiskohteiden hinnat ovat HUOMATTAVASTI normaalia asuntolainaa suurempia (täällä on puhuttu että se olisi keskimäärin luokkaa 100k, Helsingissä 230k) ja tuo olisi siis asuntokohtainen asuntolaina. Ei henkilökohtainen kuten itsekin ensin luulin.

Eli jos ei vaan ostajia riitä ja kun sitä yhtiölainaa tarvitsee alkaa maksamaan joko rakentaja, pankki tai sitten ne osakkaat jotka ovat onnettomuudekseen asunnon sieltä ostaneet joutuvat maksumiehiksi. Jo nyt on tapauksia missä jotkut tahot ovat ostaneet kerralla useita asuntoja ja eivät pysty maksamaan vastikkeita jolloin taloyhtiöt ovat ongelmissa.

Sitten kun nämä tapahtumat alkavat kohtaamaan uusia vasta valmistuneita taloyhtiöitä se alkaa varmasti vaikuttamaan myös ihmisten ostohaluihin vielä enemmän kuin (normaaliksi) nousseet euriborin korot.

Teoriassahan ostaja ottaa tämän huomioon. Käytännössä voi olla vain tyhmä ostaja tai sellainen joka oikeasti ajattelee että saa sen kämpän myytyä parin vuoden sisällä eikä osaa ollenkaan miettiä tätä puolta:
"
Rahoitusvastike voi nostaa asumiskustannuksia tuhansilla euroilla
Lähes kaikissa asunnoissa myyntihinnan päälle tulee huoneistokohtainen yhtiölainaosuus, jonka suuruus voi asunnon kokonaishinnasta olla jopa 70 prosenttia. Usein näiden lainojen lyhennykset alkavat vasta muutaman vuoden kuluttua muutosta, jolloin asumiskustannukset voivat nousta jopa tuhansilla euroilla kuukaudessa.

Tarkista rahoitusvastike rakennusfirman esitteestä

– Monille rahoitusvastikkeen suuruus tulee yllätyksenä. Toisin kuin tänä päivänä pääsääntöisesti, aiemmin rakennusliikkeiden esitteistä ei välttämättä tullut selvästi esiin asunnon todellinen asumiskustannus lyhennysvapaan jälkeen.
"

Rahoitusvastike – mitä huomioida uudiskohteissa? - Säästöpankki

Monia vetovoimaisilla asuinalueilla kasvukeskuksissa sijaitsevia uudisasuntokohteita markkinoidaan houkuttelevan alhaisilla ostohinnoilla. Uudiskohteiden yhtiölainoissa ja asukkaiden maksettavaksi tulevissa rahoitusvastikkeissa piilee kuitenkin riskejä, jotka kannattaa muistaa.

www.saastopankki.fi

Pieni myyntihinta houkutti monet ostamaan asunnon – pian edessä voi olla shokki

Taloyhtiölainat haluttaisiin rajata lähinnä korjausrakentamiseen. Käsittelyssä oleva lakimuutos tuo vain pieniä tiukennuksia.

www.is.fi

 

[Vaateri]

Jos asuntojen hinnat nousevat kovempaa kyytiä kuin bruttokansantuote ja palkat, niin kyllä siinä silloin on kuplaa.

Miksi olisi? Kuinka paljon hintojen noususta on sidoksissa yleiseen hintakehitykseen, kuinka paljon yleiseen asuntopolitiikkaan, kuinka paljon korjausvelan maksamiseen jne? Ei se, että asunto A maksoi vuonna 2010 300 000 € ja vuonna 2020 400 000 € tarkoita, että se asunto olisi edelleen samanlainen, mutta nyt vaan 33 % kalliimpi. Tai että sen ympäristö olisi samanlainen. Voi olla että kuplaa on tai voi olla ettei sitä ole, mutta noin yksinkertaisilla vedoilla on aika turha yrittää esittää asiaa ehdottomana totuutena, kun se näyttäisi olevan enemmänkin mielipide.

 

[Lucas]

Miksi olisi? Kuinka paljon hintojen noususta on sidoksissa yleiseen hintakehitykseen, kuinka paljon yleiseen asuntopolitiikkaan, kuinka paljon korjausvelan maksamiseen jne? Ei se, että asunto A maksoi vuonna 2010 300 000 € ja vuonna 2020 400 000 € tarkoita, että se asunto olisi edelleen samanlainen, mutta nyt vaan 33 % kalliimpi. Tai että sen ympäristö olisi samanlainen. Voi olla että kuplaa on tai voi olla ettei sitä ole, mutta noin yksinkertaisilla vedoilla on aika turha yrittää esittää asiaa ehdottomana totuutena, kun se näyttäisi olevan enemmänkin mielipide.

Kyseinen tilastohan oli vanhojen kerrostaloasuntojen hintatilasto. Eli siinä on mukana suunnilleen kaikki asuntokaupat Helsingistä.

Tuskin se asuntokanta on Helsingissä sen 10 vuoden tarkasteluaikana hirveästi muuttunut. Jotain pahimpia pommeja purettu ja jotain uusia asuntoja valahtanut sinä tarkasteluaikana uusien asuntojen kauppahintasarakkeesta sinne vanhojen kerrostaloasuntojen kauppatyyppeihin.

Parin vuoden päästä sitä ollaan paljon viisaampia kuin nyt siinä kysymyksessä, että oliko Helsingissä vuonna 2021 asunnoissa hintakuplaa vai ei. Jos 2025 vanhojen asuntojen keskihinta on pienempi Helsingissä kuin 2021, niin kuplaa on ollut. Halutessaan noita hintoja voidaan korjata vaikka elinkustannusindeksillä, niin saadaan inflaation vaikutus korjattua siitä pois.

Karuja tarinoita voi olla tulossa erityisesti noiden yhtiölainojen kanssa. Yllättävän iso osa ihmisistä ei edes ymmärrä mitä se yhtiölaina tarkoittaa vaan ostaneet asuntoja taloyhtiöistä ymmärtämättä edes sitä koko yhtiölainaa. Sitten lienee paljon myös niitä ihmisiä joita autokaupoissa on nykyään paljon, eli ihmisiä jotka eivät ymmärrä ja hahmota edes koko auton arvoa ja lainan osuutta siitä vaan ovat kiinnostuneita vain siitä että millä "kuukausimaksulla" sen auton saavat ostettua. Jos samanlaisia kuukausimaksutomppeleita on ollut paljon asuntokaupoilla, niin jälki voi olla rumaa jos ovat luulleet että asunnon saavat sillä käsiraha plus lyhennysvapaat plus korot summalla kuussa tai luulleet että se korko yhtiölainassa olisi jotenkin kiinteä eivätkä ole laskeneet sitä maksuvaraansa sen mukaan että mitä se asuminen kustantaa jos korot ovatkin jatkossa vaikka 7 prosenttia siinä yhtiölainassa ja omissa muissa lainoissa.

 

[renee]

Muutenkin on melko harhaista odottaa jonkinlaista megaromahdusta Suomessa, jossa asuntojen hinnat ovat viime vuosina nousseet lähinnä yleisen palkka/kustannustason mukana eivätkä siitä irrallaan. Esim. asuntojenhinnat.fi sivuston mukaan viimeisen 5v aikana neliöhinnat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla keskimäärin 10%, eli huimat 2% vuodessa. Hirveää kuplaantumista?

Uusissa pikkuyksiöissä, eli ns. sijoitusasunnoissa, voisi sanoa olevan kuplaa Helsingissä. Kaikkein halvimmat neliöhinnat ovat yli 5 000 e/neliö ja näiden sijainti on ns. huono. Keskitason alueilla puhutaan yli 7 000 e/m2 ja ns. hyvillä alueilla 10 000 per neliö menee heittämällä rikki. Nämä hinnat ovat tolkuttomat, jos ne suhteuttaa Helsingin mediaanituloihin. Ja kirsikkana kakun päällä rakentamisen laatu on huonoa Tämä ei ole läppä, vaan se on oikeasti huonoa.

Yksiöt ovat siinä mielessä helppo vertailukohta mediaanituloihin, että yksiöt ovat käytännössä yhden ihmisen asumiseen tarkoitettuja. Helsingissä mediaanitulot ovat n. 25 000 e/vuosi (ei siis keskipalkka tai kokoaikaisen työntekijän keskipalkka, jos luvun pienuus ihmetyttää). Siihen suhteutettuna yksiöiden hinnat ovat mielestäni kuplassa. Suomessahan on sellainen hauskuus, että palkat tai muut tulot eivät juuri poikkea asuinpaikan mukaan, asuntojen hinnat kyllä.

Jos helsinkiläinen sinkku haluaa ostaa uuden 30-neliöisen yksiön, niin siihen tarvitaan 150 000 e laina minimissään ns. siedettävältä alueelta, koska käytännössä asunnon hinta on 200 ke tai enemmän, eli 50 ke löytyy omaa rahaa. Sellainen laina maksaa nykyisellä - historian perusteella normaalihkolla - 4,5% korkotasolla (sis. marginaali) pelkästään 560e korkokuluja kuukaudessa, vaikka laina ei lyhenisi lainkaan. Tähän päälle räknätään lyhennys (vähintään 500 e/kk) ja yhtiövastike (150e/kk voi olla alakanttiin) ja tarkan markan mies tai nainen jyvittää myös remppakustannukset kuukausimenoihin, vaikka asunto on uusi (sanotaan nyt vaikka 50 e/kk). Se asumisen hinta uudiskohdeyksiössä on (mielestäni) aivan tolkuton mediaanituloihin suhteutettuna. Eli kuplaa noissa kyllä on, se on oma tulkintani. Ja kuplan on muodostanut sijoitusasuntobuumi, jonka ajurina on toiminut nollakorko sekä osin antelias verokohtelu. Ja toki asumistukijärjestelmällä on oma osuutensa kuviossa.

 

[dropadrop]

2010-luvulla 10 vuoden aikana Helsingin niemellä vanhojen asuntojen hinnat nousivat "keskineliöhinta on noussut kymmenessä vuodessa eniten myös kalleusalueella 1, jossa se nousi 34,1 prosenttia."

( Vanhojen osakeasuntojen hinnat | Asuminen ja rakentaminen Helsingissä )

Uusien asuntojen hinta on noussut varmaan vielä tuotakin nopeammin.

Samaan aikaan bruttokansantuote on kasvanut 2010-luvulla keskimäärin 2,1 prosenttia vuodessa. Lähde Bkt:n vaisu kasvu 2010-luvulla kotimaisen kysynnän varassa – maksettujen eläkkeiden nousu ruokki yksityistä kulutusta | Tieto&trendit

Jos asuntojen hinnat nousevat kovempaa kyytiä kuin bruttokansantuote ja palkat, niin kyllä siinä silloin on kuplaa.

Kuplaa on vahvistanut se, että valtio on elvyttänyt kymmenillä miljardeilla euroilla. Ja samaan aikaan korot marginaaleineen ovat olleet negatiivisia.

Korot ovat vieläkin naurettavan halpoja kun esimerkiksi 12 kuukauden euribor korko on 3,84 prosenttia. Jotta inflaatioa saataisiin kuriin, niin korot pitäisi nostaa tasolle inflaatio plus 0,5 prosenttia. Eli nyt noin 7,5-8 prosenttiin. Sitä en ymmärrä miksei keskuspankki nosta sitä korkoa sinne. Vähän vaikea minun ymmärtää miten se meinaa muuten saada inflaation kuriin.

Siis tosissasi et ymmärrä miksi ei nosta, vai trollaat vaan?

Kukaan ei kai vielä tiedä mihin asti keskuspankit korkoa nostavat kun sitä on ollut tapana tehdä pikkuhiljaa. Syy tuohon varovaisuuteen lienee aika selvä, se vaikuttaa velallisten kykyyn lyhentää lainaa, yritysten kykyyn investoida, mahdollisuuteen realisoida velkakirjoja jne.

Korkojahan nostetaan pitkälti kysynnän vähentämiseksi koska historiallisesti se on ollut yksi tehokkaimmista tavoista hillitä nopeutta. Se kuitenkin luo sivuvaikutuksia kuten konkursseja ja työttömyyttä ja nopeasti tehtynä voisi synnyttää dominoefektejä joita on vaikea hallita. Nyt ollaan vielä hanskattu yksittäiset kaatuvat pankit, mutta liian monta kerrallaan olisi vaikeampaa…

 

[shams]

Uusissa pikkuyksiöissä, eli ns. sijoitusasunnoissa, voisi sanoa olevan kuplaa Helsingissä. Kaikkein halvimmat neliöhinnat ovat yli 5 000 e/neliö ja näiden sijainti on ns. huono. Keskitason alueilla puhutaan yli 7 000 e/m2 ja ns. hyvillä alueilla 10 000 per neliö menee heittämällä rikki. Nämä hinnat ovat tolkuttomat, jos ne suhteuttaa Helsingin mediaanituloihin. Ja kirsikkana kakun päällä rakentamisen laatu on huonoa Tämä ei ole läppä, vaan se on oikeasti huonoa.

Yksiöt ovat siinä mielessä helppo vertailukohta mediaanituloihin, että yksiöt ovat käytännössä yhden ihmisen asumiseen tarkoitettuja. Helsingissä mediaanitulot ovat n. 25 000 e/vuosi (ei siis keskipalkka tai kokoaikaisen työntekijän keskipalkka, jos luvun pienuus ihmetyttää). Siihen suhteutettuna yksiöiden hinnat ovat mielestäni kuplassa. Suomessahan on sellainen hauskuus, että palkat tai muut tulot eivät juuri poikkea asuinpaikan mukaan, asuntojen hinnat kyllä.

Jos helsinkiläinen sinkku haluaa ostaa uuden 30-neliöisen yksiön, niin siihen tarvitaan 150 000 e laina minimissään ns. siedettävältä alueelta, koska käytännössä asunnon hinta on 200 ke tai enemmän, eli 50 ke löytyy omaa rahaa. Sellainen laina maksaa nykyisellä - historian perusteella normaalihkolla - 4,5% korkotasolla (sis. marginaali) pelkästään 560e korkokuluja kuukaudessa, vaikka laina ei lyhenisi lainkaan. Tähän päälle räknätään lyhennys (vähintään 500 e/kk) ja yhtiövastike (150e/kk voi olla alakanttiin) ja tarkan markan mies tai nainen jyvittää myös remppakustannukset kuukausimenoihin, vaikka asunto on uusi (sanotaan nyt vaikka 50 e/kk). Se asumisen hinta uudiskohdeyksiössä on (mielestäni) aivan tolkuton mediaanituloihin suhteutettuna. Eli kuplaa noissa kyllä on, se on oma tulkintani. Ja kuplan on muodostanut sijoitusasuntobuumi, jonka ajurina on toiminut nollakorko sekä osin antelias verokohtelu. Ja toki asumistukijärjestelmällä on oma osuutensa kuviossa.

Uudiskohteiden hintakehitystä määrittää nyt enemmän rakennuskustannukset kuin muut tekijät. Pari kuukautta sitten uutisoitiin että uusia ARA-kohteita ei pystytä enää aloittamaan, koska rakennuskustannukset ylittävät kohteille määritetyt rajat. Eli kohtuuhintaista uudisrakentamista ei pystytä enää tekemään, ainakaan tavalla joka täyttää nykyiset rakennusmääräykset. Voidaan siis joko rakentaa kallista tai olla rakentamatta mitään. En sanoisi että on mikään helppo ratkaisu, varsinkaan kaupunkien/kuntien näkökulmasta.

 

[ZherlockHolm]

2010-luvulla 10 vuoden aikana Helsingin niemellä vanhojen asuntojen hinnat nousivat "keskineliöhinta on noussut kymmenessä vuodessa eniten myös kalleusalueella 1, jossa se nousi 34,1 prosenttia."

( Vanhojen osakeasuntojen hinnat | Asuminen ja rakentaminen Helsingissä )

Uusien asuntojen hinta on noussut varmaan vielä tuotakin nopeammin.

Samaan aikaan bruttokansantuote on kasvanut 2010-luvulla keskimäärin 2,1 prosenttia vuodessa. Lähde Bkt:n vaisu kasvu 2010-luvulla kotimaisen kysynnän varassa – maksettujen eläkkeiden nousu ruokki yksityistä kulutusta | Tieto&trendit

Jos asuntojen hinnat nousevat kovempaa kyytiä kuin bruttokansantuote ja palkat, niin kyllä siinä silloin on kuplaa.

Kuplaa on vahvistanut se, että valtio on elvyttänyt kymmenillä miljardeilla euroilla. Ja samaan aikaan korot marginaaleineen ovat olleet negatiivisia.

Korot ovat vieläkin naurettavan halpoja kun esimerkiksi 12 kuukauden euribor korko on 3,84 prosenttia. Jotta inflaatioa saataisiin kuriin, niin korot pitäisi nostaa tasolle inflaatio plus 0,5 prosenttia. Eli nyt noin 7,5-8 prosenttiin. Sitä en ymmärrä miksei keskuspankki nosta sitä korkoa sinne. Vähän vaikea minun ymmärtää miten se meinaa muuten saada inflaation kuriin.

Varmaan sen takia että pankkeja kaatuisi aivan tolkuttomasti. Tuo korkoshokki nollasta 10% lukemiin olisi merkittävä....

 

[perato]

Ei nyt jotenki pää raksuta asian suhteen, eli miten käytännössä siis menisi jos otetaan avovaimon kanssa yhteinen laina ja molemmilla on säästöjä, mutta eri määrä. Jos nyt vaikka esimerkin vuoksi sanotaan että toinen laittaisi 50k enemmän ostovaiheessa, nii voiko tätä jotenkin jonku asiakirjan kautta täsmentää, että toinen on jo maksanut sen 50k omasta 'osuudestaan' taloon. Lähinnä sit jos menis lusikat jakoon kesken kaiken ja katsotaan että talon arvo on 300k ja toinen on maksanut siitä 100k siinä vaiheessa ja toinen 50k nii meneekö se silti fifti-fifti vai miten?

 

[dropadrop]

Ei kai toi vaadi muuta kuin osuuksien hiomista, eli enemmän maksanut saa isomman osuuden?

 

[Taneli-]

Ongelma voi olla ehkä siinä että miten laki katsoo nuo asiat. Jos ei ole mitään ehtoa (tosin avoliitto) niin pitäisi sitten vaan olla tarkka kirjanpito. Koska vaikka yhdessä olisi miten sovittu nuo asiat jos tulee riitainen ero (toinen pettää tai muuten vaan tulee erimielisyyttä, helposti sitä rahasta tulee) niin nuo olisi hyvä olla paperilla.

Lisäksi monesti jos noita aletaan perkaamaan oikeusteitse (mikä tietysti jo itsessään maksaa) ei voida katsoa vaan paljonko toinen on lyhentänyt lainaa vaan myöskin onko toinen esim. hoitanut lapsia, siivonnut, tehnyt kotitöitä, tehnyt ruokaa, korjannut taloa, leikannut nurmikkoa jne jne.

 

[Lucas]

Ei nyt jotenki pää raksuta asian suhteen, eli miten käytännössä siis menisi jos otetaan avovaimon kanssa yhteinen laina ja molemmilla on säästöjä, mutta eri määrä. Jos nyt vaikka esimerkin vuoksi sanotaan että toinen laittaisi 50k enemmän ostovaiheessa, nii voiko tätä jotenkin jonku asiakirjan kautta täsmentää, että toinen on jo maksanut sen 50k omasta 'osuudestaan' taloon. Lähinnä sit jos menis lusikat jakoon kesken kaiken ja katsotaan että talon arvo on 300k ja toinen on maksanut siitä 100k siinä vaiheessa ja toinen 50k nii meneekö se silti fifti-fifti vai miten?

Nimiperiaate siinä on vahvoilla eli omistusoikeus ja myytäessä kauppahinnan jakaminen menee sillä tavalla ja siinä suhteessa kuin kiinteistön tai asunto-osakkeen omistus paperilla on jos muusta sovitusta ei ole näyttöä.

Kannattaa yhdessä mennä lakimiehen juttusille, niin hän hoitaa ne paperit sillä tavalla että se lopputulos on sellainen kun toivotte. Esimerkiksi että toinen pistää siihen taloon ostovaiheessa 50 tonnia omaa rahaa ja toinen 0 euroa samassa vaiheessa ja kauppahinta on 300 tonnia, niin se toinen saa heti pohjille sen 1/6 osan osuuden siitä talosta ja loput menee sitten vaikka puoliksi tai siinä suhteessa missä kumpikin sitä asuntolainaa lyhentää.

Huomattavasti halvemmaksi se voi tulla maksaa tässä vaiheessa vaikka 1000 euroa sille lakimiehelle että hoitaa ne sopimukset ja paperihommat mallilleen kuin säästää siinä ja tehdä itse ja sitten kenties myöhemmin alkaa tappelemaan siitä jos lusikat menee jakoon ja maksaa viimeisen päälle kovat kipurahat tai asunnon puolikas toiseen kertaan.

 

[pokkus]

Ei nyt jotenki pää raksuta asian suhteen, eli miten käytännössä siis menisi jos otetaan avovaimon kanssa yhteinen laina ja molemmilla on säästöjä, mutta eri määrä. Jos nyt vaikka esimerkin vuoksi sanotaan että toinen laittaisi 50k enemmän ostovaiheessa, nii voiko tätä jotenkin jonku asiakirjan kautta täsmentää, että toinen on jo maksanut sen 50k omasta 'osuudestaan' taloon. Lähinnä sit jos menis lusikat jakoon kesken kaiken ja katsotaan että talon arvo on 300k ja toinen on maksanut siitä 100k siinä vaiheessa ja toinen 50k nii meneekö se silti fifti-fifti vai miten?

Jos myös lyhennystä on tarkoitus molempien tehdä yhtä paljon tulevaisuudessa eli yhteisen lainan lyhennykseen molemmat laittaa joka kuukausi saman summan, niin helpommalla pääsee kun molemmat laittaa saman pääoman alkuun ja omistus puoliksi 50:50. Jos kuitenkin haluaa tehdä erilaiset käsirahat alkuun niin sitten vaan omistus suhteen mukaan. Esimerkiksi käsirahat 50k ja 100k ostaessa 250k asuntoa niin silloin omistukset 40:60 oletuksena että lyhennykset jatkossa sama molemmilla.

 

[Lucas]

Ihan järkyttävää sontaa monet uudiskerrostalot. Hinta saattaa olla esimerkiksi Oulussa 30 neliön yksiöllä 180 tuhatta euroa. Sillä saa sitten jonkun keskikerroksissa tyyliin 3. kerroksessa olevan asunnon, jossa ikkunoita on vain yhdellä pohjoiseen aukeavalla seinällä. Parveketta sillä rahalla ei saa vaan pelkän ranskalaisen parvekkeen. Maisemina sitten on joku vastapäinen toinen asunto. Myynti-ilmoitukseen on tehty jotkut ArchiCAD-havainnekuvat tietokoneella, jossa maisemat ikkunasta on jostakin 15. kerroksesta merinäköaloin ja sisäkuvat on jostakin kaksiosta tai kolmiosta siinä yksiön myynti-ilmoituksesta. "Hieman" väärillä havainnekuvilla siis myydään niitä yksiöitä.

Sauna myös jää haaveeksi tuolla rahalla. Autopaikasta sitten pitää maksaa joku 25 tuhatta euroa ja tontin jos haluaa lunastaa omaksi niin siitä saa maksaa jonkun 40 tuhatta euroa. Talon pohjaratkaisu muistuttaa paljolti jotain junavaunua malliltaan. Eli pitkä ja kapea. Sillä erotuksella junanvaunuun, että ikkuna on vain siellä vaunun päässä.

Tuolla rahalla ei saa myöskään tiilistä muurattua ja mahdollisesti päälle vielä rapattua julkisivua vaan karun sandwich-betonielementtisen julkisivun. Ei siinä rumuus se isoin ongelma ole vaan se, että saumat pitää uusia 15 vuoden välein ja 50 vuoden iässä niiden elinkaari on loppu ja se betoninen ulkokuori pitää purkaa ja eristeet uusia sisältä ja rakentaa sitten uudelleen se. Tämä maksaa ja paljon maksaakin. Rakennusaikana tiilistä muurattu julkisivu olisi tullut hieman kalliimmaksi, mutta pidemmän päälle paljon halvemmaksi kun se kestää jopa satoja vuosia.

En kyllä yhtään ihmettele, että uusien asuntojen myynti tökkii todella pahasti nyt Suomessa kun laatu suhteessa hintaan on silkkaa sontaa. Päälle saa vielä sen kohtuuttoman riskin, että yhtiölainaa voi olla 80 prosenttia talon "OVH-hinnasta" ja pääsee sitten kenties itsekkin maksamaan naapureiden yhtiölainoja jos naapureilla on rahat loppu tai maksuhalut kadonneet.

 

[antti-x]

Ei nyt jotenki pää raksuta asian suhteen, eli miten käytännössä siis menisi jos otetaan avovaimon kanssa yhteinen laina ja molemmilla on säästöjä, mutta eri määrä. Jos nyt vaikka esimerkin vuoksi sanotaan että toinen laittaisi 50k enemmän ostovaiheessa, nii voiko tätä jotenkin jonku asiakirjan kautta täsmentää, että toinen on jo maksanut sen 50k omasta 'osuudestaan' taloon. Lähinnä sit jos menis lusikat jakoon kesken kaiken ja katsotaan että talon arvo on 300k ja toinen on maksanut siitä 100k siinä vaiheessa ja toinen 50k nii meneekö se silti fifti-fifti vai miten?

Velkakirja 25k€:sta avopuolisolta toiselle on varmaan kanssa yksi vaihtoehto asiaa lähestyä jos jatkossa tarkoitus lyhentää tasatahtia. Joko vakuudella (= ostettu asunto, toki pankin oikeus menee edelle) tai ilman.

 

[shams]

Päälle saa vielä sen kohtuuttoman riskin, että yhtiölainaa voi olla 80 prosenttia talon "OVH-hinnasta" ja pääsee sitten kenties itsekkin maksamaan naapureiden yhtiölainoja jos naapureilla on rahat loppu tai maksuhalut kadonneet.

Tuo on lähinnä urbaanilegendaa että joutuisi maksamaan naapureiden vastikkeita. Kaikenlaiset asunnon haltuunottomenettelyt ja vuokraamiset ovat täyttä ajanhukkaa. Mikäli rästissä olevia vastikkeita ei maksukehotuksen jälkeen ala kuulumaan niin taloyhtiö voi suoraan siirtää vastikesaatavat perintäyhtiölle ulosmitattavaksi. Mikäli muuta ulosmitattavaa omaisuutta ei ole niin asunto menee pakkohuutokaupattavaksi, ja uusi omistaja ottaa vastikerästit vastuulleen. Tuollaisia tapauksia on ollut viime aikoina useita huutokauppasivustoilla. Huutokaupan loppuhinta voi sitten olla merkittävästi alhaisempi kuin entisen omistajan maksama myyntihinta, jopa 0 euroa (+yhtiölainaosuus) jos ei muuten mene kaupaksi.

 

[Taneli-]

Tuo on lähinnä urbaanilegendaa että joutuisi maksamaan naapureiden vastikkeita. Kaikenlaiset asunnon haltuunottomenettelyt ja vuokraamiset ovat täyttä ajanhukkaa. Mikäli rästissä olevia vastikkeita ei maksukehotuksen jälkeen ala kuulumaan niin taloyhtiö voi suoraan siirtää vastikesaatavat perintäyhtiölle ulosmitattavaksi. Mikäli muuta ulosmitattavaa omaisuutta ei ole niin asunto menee pakkohuutokaupattavaksi, ja uusi omistaja ottaa vastikerästit vastuulleen. Tuollaisia tapauksia on ollut viime aikoina useita huutokauppasivustoilla. Huutokaupan loppuhinta voi sitten olla merkittävästi alhaisempi kuin entisen omistajan maksama myyntihinta, jopa 0 euroa (+yhtiölainaosuus) jos ei muuten mene kaupaksi.

Kyllä se näyttää vaikuttavan aika paljon esim. asuntojen arvoon kyseisissä paikoissa, tästä kun lukee niin:

Taloyhtiö otti 12 huoneistoa hallintaansa, kun sijoittaja ei maksanut vastikkeitaan – nyt asuntojen arvot laskevat eikä lainaa heru

Lahtelainen taloyhtiö pelasti itsensä vuokraamalla sijoittajan asunnot eteenpäin. Nyt taloyhtiölle ei myönnetä lainaa putkiremonttiin, joka viivästyi sotkun takia.

yle.fi

"
Lahtelaisen taloyhtiön arvo on laskenut selvästi Etuoven myynti-ilmoitusten perusteella. Viime vuonna myytävien asuntojen neliöhinta vaihteli noin 350–500 euron välillä. Vuonna 2017 kahden myynnissä olleen asunnon pyyntihinnat olivat yli tuhat euroa neliöltä.
"
+
"
Teemu Paakkasesta tuli Tornantalojen isännöitsijä juuri, kun taloyhtiö oli ottanut sijoittajan huoneistot hallintaansa. Saatavia oli noin 50 000 euroa ja taloyhtiön kassa tyhjä.

– Sähköt ja lämmitys meinasivat katketa. Asuntojen hallintaanotoilla ja maksujärjestelyillä saimme tilanteen tasapainoon muutamassa kuukaudessa, Talopro oy:n Paakkanen kertoo.
"
+
"
Isännöitsijän mukaan välillisiä vaikutuksia kuitenkin on syntynyt, koska pakollisia remontteja ei päästy kassavajeen takia aloittamaan ajallaan.

– Kulut koituvat kaikille osakkaille, kun täytyy tehdä tulipalokorjauksia ja siirtää osaa korjauksista eteenpäin. Se on näkynyt myyntihinnoissa selvästi 2–3 vuoden aikana. Ilman pakollisia remontteja arvo laskee entisestään

Putkiremonttirahoja kerätään nyt osakkailta, koska pankit eivät hevillä myönnä lainaa Tornantalojen kaltaiselle asunto-osakeyhtiölle.
"

 

[Boulder]

Tuo on lähinnä urbaanilegendaa että joutuisi maksamaan naapureiden vastikkeita. Kaikenlaiset asunnon haltuunottomenettelyt ja vuokraamiset ovat täyttä ajanhukkaa. Mikäli rästissä olevia vastikkeita ei maksukehotuksen jälkeen ala kuulumaan niin taloyhtiö voi suoraan siirtää vastikesaatavat perintäyhtiölle ulosmitattavaksi. Mikäli muuta ulosmitattavaa omaisuutta ei ole niin asunto menee pakkohuutokaupattavaksi, ja uusi omistaja ottaa vastikerästit vastuulleen. Tuollaisia tapauksia on ollut viime aikoina useita huutokauppasivustoilla. Huutokaupan loppuhinta voi sitten olla merkittävästi alhaisempi kuin entisen omistajan maksama myyntihinta, jopa 0 euroa (+yhtiölainaosuus) jos ei muuten mene kaupaksi.

Yhdessä taloyhtiössä otimme huoneiston haltuun kun vastikerästejä oli tarpeeksi paljon. Kämppä ehti olla noin vuoden vuokrattuna, kunnes omistaja sai myytyä sen ja saatiin loput velat pois. Kolmen vuoden haltuunottoaikana olisi hyvinkin ehditty saada koko summa vuokrista takaisin.

 

[antti-x]

Rakennuskustannuksiin ja asumiskustannuksiin pitää sanoa sen verran, että onhan niiden osalta tilanne aika rajusti huonontunut aikojen saatossa ja viimeiseen 10 vuoteen varsinkin. Aletaan nyt peruskorjata + laajentaa rintamamiestaloa joka on rakennettu 50-luvulla ja laajennettu 60-luvulla. Piharakennuksessa autotalli + sauna, ja laajennuksessa sitten sisällä ollut sauna lisäksi. Ihan ok talo vaikka toki tässä 70+ iässä pitää rakentaa aika paljolti uusiksi kun remppaan ryhtyy. Mutta tämän talon rakennutti itselleen kolmekymppinen yksin asuva sairaanhoitaja jolla ei ollut mitään ongelmaa maksaa sitä pois ihan ripeällä aikataululla ja kerätä vielä miljoona vanhaa rahaa perintöä (itse en perinyt taloa enkä rahoja). Juuri nyt tuntuu vaikealta ajatella että kohtuullisen omakotitalon saisi rakennutettua yhden sairaanhoitajan palkalla.

 

[Rollerix]

Velkakirja 25k€:sta avopuolisolta toiselle on varmaan kanssa yksi vaihtoehto asiaa lähestyä jos jatkossa tarkoitus lyhentää tasatahtia. Joko vakuudella (= ostettu asunto, toki pankin oikeus menee edelle) tai ilman.

Siinä vaiheessa kun alkaa velkakirjoja tekemään tuommoisista asioista tai ehdottamaan jotain muuta kuin 50/50 omistusta yhteiselle kodille, luodaan jo aika hyvä pohja epäluottamukselle ja lusikoiden jakamiselle.

Jos muutamasta kymppitonnista pitää nipottaa, eikö parempi olisi että molemmat sijoittavat asuntoon saman summan ja laina otetaan sen mukaan. Vauraampi sitten sijoittaa ylimenevän omaisuutensa jonnekin muualle, vaikka rahastoihin.

 

[JRan]

Tuo on lähinnä urbaanilegendaa että joutuisi maksamaan naapureiden vastikkeita. Kaikenlaiset asunnon haltuunottomenettelyt ja vuokraamiset ovat täyttä ajanhukkaa. Mikäli rästissä olevia vastikkeita ei maksukehotuksen jälkeen ala kuulumaan niin taloyhtiö voi suoraan siirtää vastikesaatavat perintäyhtiölle ulosmitattavaksi. Mikäli muuta ulosmitattavaa omaisuutta ei ole niin asunto menee pakkohuutokaupattavaksi, ja uusi omistaja ottaa vastikerästit vastuulleen. Tuollaisia tapauksia on ollut viime aikoina useita huutokauppasivustoilla. Huutokaupan loppuhinta voi sitten olla merkittävästi alhaisempi kuin entisen omistajan maksama myyntihinta, jopa 0 euroa (+yhtiölainaosuus) jos ei muuten mene kaupaksi.

Väittäisin, että enemmänkin tämä kuvaamasi kuvio on urbaanilegendaa.

Ensinnäkin koko prosessia säätelee lait, joten prosessi on todellakin määrämuotoinen, tarkka ja kankea. Se että ne on mielestäsi ajanhukkaa, niin ei muuta sitä että laki sanoo tarkalleen miten asiassa pitää menetellä.

Toisekseen perintäyhtiöt ei ulosmittaa mitään vaan sen tekee ulosottoviranomainen / ulosottolaitos. Tätä ennen näistä saatavista on pitänyt nostaa velkomuskanne tuomioistuimessa. Tämä ei myöskään ole ilmaista, saatetaan tarvita vähän lakimiestä ja siihen toki päälle vielä kanteesta kulut. Tämän lisäksi vielä yhtiökokoukset ja hallituksen kokoukset maksavat rahaa, kutsut osakkaille, tilat jne. jotta asian mukaiset päätökset saadaan ihan paperille asti ja virallisesti. Eli nämä ei todellakaan ole mitään suoraan ulosottokelpoisia vero-/sairaalalaskuja.

Koko prosessi voi viedä helposti puolesta vuodesta vuoteen ja kyllä muut osakkaat maksavat kaiken tämän ainakin siihen asti, kun rahat saadaan jotain kautta edes osittain taloyhtiön kassaan.

Jos näitä sattuu vaikka kymmenen päällekkäin, niin se alkaa varmasti tuntumaan 30 asunnon yhtiössä, jossa 20 muun osakkaan pitäisi kattaa kaikki kulut. Tällaisia yhtiöitä varmasti on paljon missä yksi henkilö on ostanut sen 10 asuntoa nollakorkokiimassa ja koko korttitalo saattaa olla erittäin huteralla pohjalla.

Taloyhtiö on myös velkojista viimeisten joukossa, jos samalla henkilöllä sattuu olemaan velkaa pankkiin, maksamattomia elutusmaksuja, veroja, sairaalamaksuja jne. Yleensä muita velkoja on aina, harvoin kukaan jättää maksujaan vain taloyhtiön suuntaan maksamatta. Kyseinen osake voi olla vaikka osittain pantattuna (lainan vakuutena). Pantin haltijan ja valtion suuntaan velat kuitataan aina ensin ulosoton kautta myydystä omaisuudesta (tämän määrittää ihan "Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä"). Sen jälkeen jos jotain jää, niin taloyhtiö voi saada jotain itselleen.

Eli vaikka osake saataisiin vuoden päästä pakkohuutokauppaan, niin silti siitä tulevat rahat saattavat päätyä ihan muualle, kuin taloyhtiölle ja silti kaikki kulut on pyörinyt taloyhtiön kassasta (eli osakkaiden rahoista) jo hyvän tovin.

 

[perato]

Eli vaikka osake saataisiin vuoden päästä pakkohuutokauppaan, niin silti siitä tulevat rahat saattavat päätyä ihan muualle, kuin taloyhtiölle ja silti kaikki kulut on pyörinyt taloyhtiön kassasta (eli osakkaiden rahoista) jo hyvän tovin.

Ja meikän näkökulmasta tässä kirjoituksesi alussa ei ollut vielä se ongelma, vaan tässä viimeisessä lauseessa. Jos miettii vaikka tommosta uudenkarheeta taloyhtiötä, jossa pamahtaa nuo 5-10 kertaset rahotusvastikkeet maksuun kun ensin on eletty puoli-ilmaseksi(alennetut tai jopa ilmaiset rahoitusvastikkeet). Tämähän koskee kaikkia niitä jotka on ostaneet sen myyntihinnan pankilta ja velattoman rahotusvastikkeella. Niillä saattaa hyvinki olla velkaa pankille joku 25k ja rahotusvastikkeena se 250-400k tuossa vaiheessa. Ei pidä aliarvioida kuinka monta ihmistä on oikeesti lähtenyt pienehköillä tuloilla ja isoilla menoilla tommoseen ja sit menot moninkertaistuu, päälle vielä nykyinen inflaatio ja korot muutenkin. Noh ei siinä mitään nille sit käy yllämainittu. No siitä lähti vaikka neljä asuntoa kaupattavaksi ja ei mee kaupaksi ku vuodessa kahessa = lisää kuluja muille. Noh nämä lisää kuluja saaneet on sit kyl laskeneet taloutensa paremmin mutta ei näillä lisäkuluilla kuitenkaan. Pari niistäkin kippaa ja toteaa että pistetään myyntiin ei oo varaa. Ja siinä on se domino mitä mie pelkään uudessa taloyhtiössä. Kaiken kaikkiaan ne joilla on varaa maksaa sit muiden varattomien menoa ja myyntihinnat asunnosta laskee, koska kaupaksi ne pitää saada(eli myös heidän omaisuuden arvo). Toki sama voi olla jossain vanhassa talossa missä asutaan viimeisiä eläkevuosia ja sit pamahtaa joku iso remppa koko taloyhtiöön kun on haluttu vähän säästää korjaamisessa.

Toki tämä nyt perustuu lähinnä omaan mutuiluun ja järkeilyyn miten nää menee. Onhan näistä kyllä jonku verran uutisoinnissa peloteltukkin, että taloyhtiöt voi kipata jolloin joku nappaa siitä sit halvalla itelle taloja. Lähinnä jos oma talous kestää niin seuraus voi olla se, että oma asunto menettää arvoaan. Ja toki oma taloushan siinä kärsii ku maksaa muiden menoja.

 

[shams]

Väittäisin, että enemmänkin tämä kuvaamasi kuvio on urbaanilegendaa.

Ensinnäkin koko prosessia säätelee lait, joten prosessi on todellakin määrämuotoinen, tarkka ja kankea. Se että ne on mielestäsi ajanhukkaa, niin ei muuta sitä että laki sanoo tarkalleen miten asiassa pitää menetellä.

Toisekseen perintäyhtiöt ei ulosmittaa mitään vaan sen tekee ulosottoviranomainen / ulosottolaitos. Tätä ennen näistä saatavista on pitänyt nostaa velkomuskanne tuomioistuimessa. Tämä ei myöskään ole ilmaista, saatetaan tarvita vähän lakimiestä ja siihen toki päälle vielä kanteesta kulut. Tämän lisäksi vielä yhtiökokoukset ja hallituksen kokoukset maksavat rahaa, kutsut osakkaille, tilat jne. jotta asian mukaiset päätökset saadaan ihan paperille asti ja virallisesti. Eli nämä ei todellakaan ole mitään suoraan ulosottokelpoisia vero-/sairaalalaskuja.

Koko prosessi voi viedä helposti puolesta vuodesta vuoteen ja kyllä muut osakkaat maksavat kaiken tämän ainakin siihen asti, kun rahat saadaan jotain kautta edes osittain taloyhtiön kassaan.

Jos näitä sattuu vaikka kymmenen päällekkäin, niin se alkaa varmasti tuntumaan 30 asunnon yhtiössä, jossa 20 muun osakkaan pitäisi kattaa kaikki kulut. Tällaisia yhtiöitä varmasti on paljon missä yksi henkilö on ostanut sen 10 asuntoa nollakorkokiimassa ja koko korttitalo saattaa olla erittäin huteralla pohjalla.

Taloyhtiö on myös velkojista viimeisten joukossa, jos samalla henkilöllä sattuu olemaan velkaa pankkiin, maksamattomia elutusmaksuja, veroja, sairaalamaksuja jne. Yleensä muita velkoja on aina, harvoin kukaan jättää maksujaan vain taloyhtiön suuntaan maksamatta. Kyseinen osake voi olla vaikka osittain pantattuna (lainan vakuutena). Pantin haltijan ja valtion suuntaan velat kuitataan aina ensin ulosoton kautta myydystä omaisuudesta (tämän määrittää ihan "Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä"). Sen jälkeen jos jotain jää, niin taloyhtiö voi saada jotain itselleen.

Eli vaikka osake saataisiin vuoden päästä pakkohuutokauppaan, niin silti siitä tulevat rahat saattavat päätyä ihan muualle, kuin taloyhtiölle ja silti kaikki kulut on pyörinyt taloyhtiön kassasta (eli osakkaiden rahoista) jo hyvän tovin.

Ei tuo mitään urbaanilegendaa ole kun huutokaupat.com sivustolla on juurikin tuollaisia tapauksia ollut. Vaikka prosessiin menisi se vuosi niin se on silti kannattavampaa kuin asunnon haltuunotto ja vuokraaminen, koska vuokratulot eivät nykyisellä korkotasolla enää läheskään kata uudisasunnon vastikekuluja, ainakaan pääkaupunkiseudulla. Lisäksi sillä ei ole taloyhtiölle merkitystä minne pakkohuutokaupasta saatavat rahat menevät, koska vastikerästit jäävät yhä asunnolle, eli uusi omistaja ottaa ne vastuulleen ja saa asunnon hallintaansa vasta ne maksettuaan.

 

[Boulder]

Ei tuo mitään urbaanilegendaa ole kun huutokaupat.com sivustolla on juurikin tuollaisia tapauksia ollut. Vaikka prosessiin menisi se vuosi niin se on silti kannattavampaa kuin asunnon haltuunotto ja vuokraaminen, koska vuokratulot eivät nykyisellä korkotasolla enää läheskään kata uudisasunnon vastikekuluja, ainakaan pääkaupunkiseudulla. Lisäksi sillä ei ole taloyhtiölle merkitystä minne pakkohuutokaupasta saatavat rahat menevät, koska vastikerästit jäävät yhä asunnolle, eli uusi omistaja ottaa ne vastuulleen ja saa asunnon hallintaansa vasta ne maksettuaan.

Uuden omistajan vastuu kertyneistä vastikerästeistä rajoittuu vain kuuteen kuukauteen. Loput menee pahimmillaan taloyhtiölle luottotappioksi, jos myynnistä ei ole saatu riittävästi rahaa kuittaamaan kaikki velat kuten edellä on esitetty.

 

[shams]

Uuden omistajan vastuu kertyneistä vastikerästeistä rajoittuu vain kuuteen kuukauteen. Loput menee pahimmillaan taloyhtiölle luottotappioksi, jos myynnistä ei ole saatu riittävästi rahaa kuittaamaan kaikki velat kuten edellä on esitetty.

Okei hyvä tietää, noista huutokauppakohteista ei ilmene miten pitkältä ajalta vastikkeet ovat rästissä.

Vähän kyllä ihmetyttää miten kevyesti mediassakin puhutaan vastikkeiden maksamatta jättämisestä, ihan kuin sen voisi tehdä vähän fiilispohjalta jos siltä tuntuu, ilman vakavia seurauksia. Ei voi, se polku johtaa maksuhäiriömerkintöihin, luottotietojen menetykseen ja jopa varattomuuteen. Siinä voi olla hyvätuloisellakin loppuelämä pilalla siksi että osti liian kalliin asunnon eikä ymmärtänyt laittaa sitä ajoissa myyntiin. Tuota pakkomyyntiä varmaan estää harhainen ajatus siitä että asunnosta on aina saatava vähintään saman verran mitä itse siitä maksoi. Tämän hetken asuntomarkkinassa noin ei voi enää olettaa, vaan tappioita on pakko ruveta sietämään.

 

[JRan]

Ei tuo mitään urbaanilegendaa ole kun huutokaupat.com sivustolla on juurikin tuollaisia tapauksia ollut. Vaikka prosessiin menisi se vuosi niin se on silti kannattavampaa kuin asunnon haltuunotto ja vuokraaminen, koska vuokratulot eivät nykyisellä korkotasolla enää läheskään kata uudisasunnon vastikekuluja, ainakaan pääkaupunkiseudulla. Lisäksi sillä ei ole taloyhtiölle merkitystä minne pakkohuutokaupasta saatavat rahat menevät, koska vastikerästit jäävät yhä asunnolle, eli uusi omistaja ottaa ne vastuulleen ja saa asunnon hallintaansa vasta ne maksettuaan.

En jaksa nyt Finlexiä alkaa tavaamaan alusta loppuun, mutta muistelen, että nämä haltuunotto varoitukset / -päätökset PITÄÄ tehdä, vaikka se ei huvittaisi.

Ja mitä @Boulder kirjoitti ylempänä, niin aiheuttaa aika kovan aikataulupaineen. Sitten jos niitä kämppiä on 10 huutokaupat.com:issa, niin ei ole mikään tehtaan takuu, että niille löytyy edes ikinä ostajia/ottajia. Itse en ainakaan haluaisi osakkaaksi tälläiseen spurgu-yhtiöön ja tuskin moni muukaan. Jolloin @perato :n kuvaama domino-efekti on valmis.

 

[Lucas]

En jaksa nyt Finlexiä alkaa tavaamaan alusta loppuun, mutta muistelen, että nämä haltuunotto varoitukset / -päätökset PITÄÄ tehdä, vaikka se ei huvittaisi.

Ja mitä @Boulder kirjoitti ylempänä, niin aiheuttaa aika kovan aikataulupaineen. Sitten jos niitä kämppiä on 10 huutokaupat.com:issa, niin ei ole mikään tehtaan takuu, että niille löytyy edes ikinä ostajia/ottajia. Itse en ainakaan haluaisi osakkaaksi tälläiseen spurgu-yhtiöön ja tuskin moni muukaan. Jolloin @perato :n kuvaama domino-efekti on valmis.

Jos taloyhtiö on perustettu niin, että yhtiölainaa on 80 prosenttia asuntojen "OVH" hinnasta ja asunto on OVH hinnaltaan ollut hieman ylihintainen jo alkujaan, niin ei siitä pari vuotta käytetystä asunnosta saa välttämättä enää tuota "80 prosenttia" velattomana hintana.

Eli se ei mene kaupaksi välttämättä lainkaan 0 euron hintaan huutokauppa sivustoillakaan vaan pitäisi antaa rahaa siihen kaupantekijäisiksi myyjän että joku sen osakkeen ostaisi hintaan nolla euroa ja ottaisi samalla kannettavakseen sen yhtiölainaosuuden.

Eiköhän niitä kaikenlaisia bulvaani-reiskoja ja kallekrooneja ala tulemaan markkinoille, jotka ostavat ongelmajätteeksi muuttuneiden golf-osakkeiden lisäksi niitä ongelmajätteeksi muuttuneita asunto-osakkeita sopivalla negatiivisella kauppasummalla.

Sinällään tuolla nyt ei ole niin väliä jos taloyhtiön mennessä nurin menettää vain sen 20 prosenttia "käsirahaa" jos yhtiölainaa ei ole vielä ehtinyt maksaa. Sehän on niitä oppirahoja joita elämässä joskus joutuu maksamaan. Se taas kirpaisee pahemmin jos hölmöyksissään mennyt maksamaan pois sen 80 prosentin yhtiölainan ja kenties lunastanut vielä tonttiosuuden kun taloyhtiön kaatuessa siinä menettää ne kaikki.

 

[Taneli-]

Sinällään tuolla nyt ei ole niin väliä jos taloyhtiön mennessä nurin menettää vain sen 20 prosenttia "käsirahaa" jos yhtiölainaa ei ole vielä ehtinyt maksaa. Sehän on niitä oppirahoja joita elämässä joskus joutuu maksamaan. Se taas kirpaisee pahemmin jos hölmöyksissään mennyt maksamaan pois sen 80 prosentin yhtiölainan ja kenties lunastanut vielä tonttiosuuden kun taloyhtiön kaatuessa siinä menettää ne kaikki.

Tuo kuulostaa noin laittaen ehkä kohtuullisen helpolta. Mutta oikeasti jos olet ottanut sen ehkä elämäsi ensimmäisen pankkilainan ja laitat sen 20% (Helsingissä siis 230k keskimäärin + mitä itse laitat pohjille ja ehkä vanhemmat takaavat omalla asunnollaan tuota) jo asuntoon ja sitten uudiskohteessa on vielä se 80% + tontin hinta maksamatta niin sanoisin että moni yrittää viimeiseen saakka välttää sitä luottohäiriömerkintää ja jo hyvissä ajoin ennen yhtiön kaatumista se tulee itselle ja naapureille maksettavaksi paitsi oma osuus myös muiden osuus tuosta 80%.

Eli ei siinä voi sanoa "sori, en maksa kuin sen mitä olen luvannut alunperin maksaa" vaan on pakko maksaa tai tulee se luottohäiriömerkintä vaikka kuinka yrittäisi myydä sitä omaa osuutta samalla kun maksaa sitä 230k asuntolainaa (tai en tiedä saako sitäkään maksettua samalla jos tulee se luottohäiriömerkintä ja osake otetaan haltuun kun et maksa vastikkeita ja kohonneita lisälaskuja) etsien samalla uutta vuokrakämppää mikä voi olla kiven alla kun luottotiedot menneet ja olet ulosotossa ja yrität vuokrata paikkaa mihin saada edes ne huonekalut laitettua mitä ulosotto ei ole vienyt.

 

[Lucas]

Tuo kuulostaa noin laittaen ehkä kohtuullisen helpolta. Mutta oikeasti jos olet ottanut sen ehkä elämäsi ensimmäisen pankkilainan ja laitat sen 20% (Helsingissä siis 230k keskimäärin + mitä itse laitat pohjille ja ehkä vanhemmat takaavat omalla asunnollaan tuota) jo asuntoon ja sitten uudiskohteessa on vielä se 80% + tontin hinta maksamatta niin sanoisin että moni yrittää viimeiseen saakka välttää sitä luottohäiriömerkintää ja jo hyvissä ajoin ennen yhtiön kaatumista se tulee itselle ja naapureille maksettavaksi paitsi oma osuus myös muiden osuus tuosta 80%.

Ei siinä menetä silloin kun sen 20 prosenttia talon velattomasta OVH hinnasta jos yhtiölaina on 80 prosenttia ja tonttiosuus on lunastamatta.

Sehän yhtiölainaosuuslaina on asunto-osakeyhtiön lainaa ja se on asunto-osakeyhtiön murhe sen takaisin maksaminen.

Eiköhän sitä aina joku bulvaani-reiska löydy joka sen asunto-osakkeen yhtiölainoineen ottaa kannettavakseen joko nollan euron hintaan tai kun antaa mukaan vähän rahaa kaupantekijäisiksi. Reiskalla voi olla ulosotosssa jo useampi miljoona euroa, niin ei hirväesti reiskaa kiinnosta vaikka sinne muutama kymppitonni tai sata tonnia tai muutama miljoona tulee lisää velkaa. Reiskahan voi sen asunto-osakkeen vuokrata vaikka puoleksi vuodeksi ennen kuin taloyhtiö saa otettua sen haltuunsa maksamattomista vastikkeista. Ja luonnollisesti vuokralainen maksaa reiskoille vuokrat käteisellä.

Naapureiden kannalta tuollainen on toki kettumainen temppu. Toisaalta mitä ihminen ei tekisi oman persuuksensa pelastamiseksi.

 

[JRan]

On myös hyvä muistaa, että mahdollisessa "vastikkeet maksamatta" tapauksessa tosiaan se taloyhtiö on pahnan pohjimmainen velkoja, jos osaketta ei ole asian mukaisesti otettu yhtiön hallintaan. En tiedä, että muuttuuko velkomisjärjestys sillä haltuunotollakaan, jos osakas on edelleen virallisesti osakkeen omistaja (vaikka hallinta olisikin taloyhtiöllä).

Eli se helppo ja mutkaton As OY asuminen on juuri muuttumassa painajaiseksi, jos sattuu olemaan väärässä yhtiössä osakkaana.

Eiköhän niitä kaikenlaisia bulvaani-reiskoja ja kallekrooneja ala tulemaan markkinoille, jotka ostavat ongelmajätteeksi muuttuneiden golf-osakkeiden lisäksi niitä ongelmajätteeksi muuttuneita asunto-osakkeita sopivalla negatiivisella kauppasummalla.

Tälle tulee varmasti olemaan tarvetta!

Itse en usko, että asuntosijoittajat (tai ketkään) kahlaavat huutokaupat.com:ia ja etsivät ylivelkaisen yhtiön paskinta kämppää. Toki jos kassa on oikeasti kunnossa, niin voihan sitä ostaa, vaikka koko taloyhtiön osakkeet itselleen ja jäädä sen kanssa odottelemaan parempia aikoja. Esimerkiksi Kojamo tyyppiset tahot saattavat ostaa kokonaisia yhtiötä ennen pitkää, koska heillä taas vuokrabisnes pyörii kovaa ja varmasti muutama tyhjä talokaan hetkellisesti hyvällä sijainnilla Helsingissä tuskin on ongelma. Joten kyllä näille uudisyhtiölle löytyy ottajansa, jos he saavat päätäntävallan yhtiöön (eli yli puolet osakkeista). Tällöin toki loput osakkaat voi joutua hiukan ahtaalle, koska he eivät voi enää vaikuttaa siihen mitä yhtiössä tehdään tai ei tehdä.

EDIT: typo

 

[Dali86]

Uudiskohteiden hintakehitystä määrittää nyt enemmän rakennuskustannukset kuin muut tekijät. Pari kuukautta sitten uutisoitiin että uusia ARA-kohteita ei pystytä enää aloittamaan, koska rakennuskustannukset ylittävät kohteille määritetyt rajat. Eli kohtuuhintaista uudisrakentamista ei pystytä enää tekemään, ainakaan tavalla joka täyttää nykyiset rakennusmääräykset. Voidaan siis joko rakentaa kallista tai olla rakentamatta mitään. En sanoisi että on mikään helppo ratkaisu, varsinkaan kaupunkien/kuntien näkökulmasta.

Oon itse katsonut mitä maksaa halvimmissa kunnissa uudet kerrostaloasunnot. Niissäkin hinnoissa on rakentajalle joku kate. Sitten katsonut mitä nuo vastaavat seinät maksaa Helsingissä. Ero on niin iso että joko kaupunki ottaa tontista Helsingissä järkyttävää hintaa tai sitten rakennuttajat yrittävät saada enemmän rahaa.

Ei kai rakennustarvikkeet ja työvoima kauheasti eroa helsinki vs Rovaniemi?

 

[perato]

Ei kai rakennustarvikkeet ja työvoima kauheasti eroa helsinki vs Rovaniemi?

Voi olla jopa Helsingin eduksi, koska Viron läheisyys.

 

[Husse]

En kuuluko tähän ketjuun, mutta kysyn kuitenkin. Mites tekisitte muuttoilmoituksen kanssa, jos tulee 2 viikon väli vanhan ja uuden asunnon välillä? Eli vanha luovutetaan kuun lopussa ja uusi saadaan vasta seuraavan kuun 15. päivä. Asutaan vapaa-ajan paikassa se pari viikkoa. Postia ei saisi oikein mennä kumpaakaan asuntoon sillä välillä, sen kai saisi siirrettyä postin pisteeseen rahalla?

 

[JRan]

Oon itse katsonut mitä maksaa halvimmissa kunnissa uudet kerrostaloasunnot. Niissäkin hinnoissa on rakentajalle joku kate. Sitten katsonut mitä nuo vastaavat seinät maksaa Helsingissä. Ero on niin iso että joko kaupunki ottaa tontista Helsingissä järkyttävää hintaa tai sitten rakennuttajat yrittävät saada enemmän rahaa.

Ei kai rakennustarvikkeet ja työvoima kauheasti eroa helsinki vs Rovaniemi?

Ainoa mistä voi tulla tosiaan kovat kulut on se tontti. Se, että sen saa edes käyttöön, niin aluksi joudutaan purkamaan siitä joku homeinen asbesti virasto, joten toki näillä joku hintalappu on. Kun taas Rollossa on lääniä mihin rakentaa.

 

[ZherlockHolm]

Oon itse katsonut mitä maksaa halvimmissa kunnissa uudet kerrostaloasunnot. Niissäkin hinnoissa on rakentajalle joku kate. Sitten katsonut mitä nuo vastaavat seinät maksaa Helsingissä. Ero on niin iso että joko kaupunki ottaa tontista Helsingissä järkyttävää hintaa tai sitten rakennuttajat yrittävät saada enemmän rahaa.

Ei kai rakennustarvikkeet ja työvoima kauheasti eroa helsinki vs Rovaniemi?

Helsingissä työvoima ainakin duunari osastolla voi olla jopa halvempaa kuin Rovaniemellä... Kyllähän Helsingin kaupunki tonteilla rahastaa jonkun verran ainakin hyvillä paikoilla, mutta kyllä rakennusliikket/rakennuttajat vie välistä kanssa kun katsoo yritysten tuloksia/keskijohdonkin palkkoja...

 

[JRan]

En kuuluko tähän ketjuun, mutta kysyn kuitenkin. Mites tekisitte muuttoilmoituksen kanssa, jos tulee 2 viikon väli vanhan ja uuden asunnon välillä? Eli vanha luovutetaan kuun lopussa ja uusi saadaan vasta seuraavan kuun 15. päivä. Asutaan vapaa-ajan paikassa se pari viikkoa. Postia ei saisi oikein mennä kumpaakaan asuntoon sillä välillä, sen kai saisi siirrettyä postin pisteeseen rahalla?

En tiedä itsekään kuuluuko nyt varsinaisesti tänne, mutta joskus itse tehnyt niin, että tehnyt muuttoilmoituksen ennakkoon ja sitten vaan jakelun keskeytys päälle täksi aikaa:

Postin siirto tai keskeytys - Posti - Henkilöille

Voit kääntää Postin jakamaa postia toiseen osoitteeseen esim. loman ajaksi. Voit myös keskeyttää jakelun ja jättää postit säilytettäväksemme. Lue lisää!

www.posti.fi

Toki kannattaa tästä sopia omistajan kanssa mihin asuntoon olette muuttamassa, että hänelle ei tule ongelmia, kuten esimerkiksi Kela katsoo, että asuu avoliitossa tms.

 

[Lucas]

Itse en usko, että asuntosijoittajat (tai ketkään) kahlaavat huutokaupat.com:ia ja etsivät ylivelkaisen yhtiön paskinta kämppää. Toki jos kassa on oikeasti kunnossa, niin voihan sitä ostaa, vaikka koko taloyhtiön osakkeet itselleen ja jäädä sen kanssa odottelemaan parempia aikoja. Esimerkiksi Kojamo tyyppiset tahot saattavat ostaa kokonaisia yhtiötä ennen pitkää, koska heillä taas vuokrabisnes pyörii kovaa ja varmasti muutama tyhjä talokaan hetkellisesti hyvällä sijainnilla Helsingissä tuskin on ongelma. Joten kyllä näille uudisyhtiölle löytyy ottajansa, jos he saavat päätäntävallan yhtiöön (eli yli puolet osakkeista). Tällöin toki loput osakkaat voi joutua hiukan ahtaalle, koska he eivät voi enää vaikuttaa siihen mitä yhtiössä tehdään tai ei tehdä.

Kojamo lienee vivuttanut ostaa asuntoja velkarahalla kun sen osakekurssi on tippunut jo 37 prosenttia vuodessa.

Se ei tällä hetkellä ole hyvää pisnestä ostaa velkarahalla asuntoja vuokrattavaksi kun korkotaso on luokkaa 5 prosenttia ja saatava vuokratuotto on noin 3,5 prosenttia esimerkiksi Helsingissä ja asuntojen hinnat laskevat noin 10 prosentin vuosivauhtia.

Tällä hetkellä Suomessa lienee jo paljon asuntoja joissa yhtiölainaa on enemmän kuin taloyhtiön huoneistojen käypä arvo on. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiö on valmistunut kuplan huipulla ja siinä on ollut alunperin 80 prosenttia velattomista myyntihinnoista yhtiölainaa. Enää niitä asuntoja ei saa grynderi kaupaksi oikein millään kun ovat saattaneet olla jo useamman vuoden myynnissä ja niitä on yritetty myydä ties miten monen välittäjän kautta ja luvataan jo kättelyssä jotain kahden vuoden vastikehyvitystä ja sähköpolkupyörää ja osta kaksi huoneistoa ja maksa yksi tarjousta. Asuinhuoneisto kun on vielä käytetty vuoden esimerkiksi, niin ei sellaisesta tietenkään kannata samaa maksaa mitä se uutena maksanut.

Asuntokeinottelussa voi olla melkoinen mätäpaise-kupla puhkeamassa. Ainakin näin voisi päätellä siitä, että milloin mikäkin perseaukinen zinzino-hönö lehdissä ollut patsastelemassa "asuntosioittajana". Tuli sellainen mielikuva niistä lehtijutuista, että homman nimi on ostaa uusia kalliita asuntoja sillä 20 prosentin käsirahalla, vuokrata niitä sitten Airbnb majoituksiin kaksi vuotta ja pistää näin saatavat rahat haisemaan ja lopuksi myydä se asunto hyvällä voitolla kahden vuoden jälkeen kun lyhennysvapaat on päättymässä ja yhtiölainan lyennykset alkamassa. Nyt tuollaiset perseaukisit oman elämänsä sijoittajat ovat lirissä kun korot alkavat olla viiden prosentin nurkilla, asuntokauppa on jäissä eikä mitään toivoakaan ole saada niistä asunnoista enää myytäessä sitä hintaa jolla ne on itse uusina ostanut vuosi kaksi sitten.

 

[ZherlockHolm]

Kojamo lienee vivuttanut ostaa asuntoja velkarahalla kun sen osakekurssi on tippunut jo 37 prosenttia vuodessa.

Se ei tällä hetkellä ole hyvää pisnestä ostaa velkarahalla asuntoja vuokrattavaksi kun korkotaso on luokkaa 5 prosenttia ja saatava vuokratuotto on noin 3,5 prosenttia esimerkiksi Helsingissä ja asuntojen hinnat laskevat noin 10 prosentin vuosivauhtia.

Tällä hetkellä Suomessa lienee jo paljon asuntoja joissa yhtiölainaa on enemmän kuin taloyhtiön huoneistojen käypä arvo on. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiö on valmistunut kuplan huipulla ja siinä on ollut alunperin 80 prosenttia velattomista myyntihinnoista yhtiölainaa. Enää niitä asuntoja ei saa grynderi kaupaksi oikein millään kun ovat saattaneet olla jo useamman vuoden myynnissä ja niitä on yritetty myydä ties miten monen välittäjän kautta ja luvataan jo kättelyssä jotain kahden vuoden vastikehyvitystä ja sähköpolkupyörää ja osta kaksi huoneistoa ja maksa yksi tarjousta. Asuinhuoneisto kun on vielä käytetty vuoden esimerkiksi, niin ei sellaisesta tietenkään kannata samaa maksaa mitä se uutena maksanut.

Asuntokeinottelussa voi olla melkoinen mätäpaise-kupla puhkeamassa. Ainakin näin voisi päätellä siitä, että milloin mikäkin perseaukinen zinzino-hönö lehdissä ollut patsastelemassa "asuntosioittajana". Tuli sellainen mielikuva niistä lehtijutuista, että homman nimi on ostaa uusia kalliita asuntoja sillä 20 prosentin käsirahalla, vuokrata niitä sitten Airbnb majoituksiin kaksi vuotta ja pistää näin saatavat rahat haisemaan ja lopuksi myydä se asunto hyvällä voitolla kahden vuoden jälkeen kun lyhennysvapaat on päättymässä ja yhtiölainan lyennykset alkamassa. Nyt tuollaiset perseaukisit oman elämänsä sijoittajat ovat lirissä kun korot alkavat olla viiden prosentin nurkilla, asuntokauppa on jäissä eikä mitään toivoakaan ole saada niistä asunnoista enää myytäessä sitä hintaa jolla ne on itse uusina ostanut vuosi kaksi sitten.

Vaikka tämä vuosi on ollut paha niin ainakin ensi vuosi on pahempi ja todennäköisesti ehkä vielä 2025 vuosi..

 

[perato]

Nyt tuollaiset perseaukisit oman elämänsä sijoittajat ovat lirissä kun korot alkavat olla viiden prosentin nurkilla, asuntokauppa on jäissä eikä mitään toivoakaan ole saada niistä asunnoista enää myytäessä sitä hintaa jolla ne on itse uusina ostanut vuosi kaksi sitten.

Tässä on kieltämättä yks ongelmapesäke, sijoitusasuntoja on tässä viime vuodet kaupattu kaikille "helppoina rahanlähteinä" ynnä muuta. On ollut mitäki Pekkaa ja Pirkkoa kertomassa kuinka parilla sijoitusasunnolla tehtiin itsestä satanäärejä lähihoitajan palkalla. Kaikki tämä ryyditettynä "ei ne korot mihinkään nouse" keskustelulla. Kuinka paljon noita yksiöitä sit kohta on tarjolla? Toki nyt ite laskeskelin että kyllä Oulussakin ihan hyvää vuokrahintaa saa kerättyä että tuskin siinä persnettoa älyttömästi tekee, mutta kestääkö talous tappiota. Toinen on kyllä juurikin tuo edellämainitsemani Domino mikä kaatuu sitä nopeampaa mitä enemmän yhellä on niitä yksiöitä siinä sijoituskämppänä. Oulussa nyt ylipäätään vuokratuotto on ollut pienempää ku muualla maassa, että kiinnostais kyllä tietää miten paljon yksityissijoittajilla on sijoitusasuntoja.

Mielenkiintoisia aikoja eletään seuraavat vuodet, miten käy.