Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[ZherlockHolm]

2010-luvulla 10 vuoden aikana Helsingin niemellä vanhojen asuntojen hinnat nousivat "keskineliöhinta on noussut kymmenessä vuodessa eniten myös kalleusalueella 1, jossa se nousi 34,1 prosenttia."

( Vanhojen osakeasuntojen hinnat | Asuminen ja rakentaminen Helsingissä )

Uusien asuntojen hinta on noussut varmaan vielä tuotakin nopeammin.

Samaan aikaan bruttokansantuote on kasvanut 2010-luvulla keskimäärin 2,1 prosenttia vuodessa. Lähde Bkt:n vaisu kasvu 2010-luvulla kotimaisen kysynnän varassa – maksettujen eläkkeiden nousu ruokki yksityistä kulutusta | Tieto&trendit

Jos asuntojen hinnat nousevat kovempaa kyytiä kuin bruttokansantuote ja palkat, niin kyllä siinä silloin on kuplaa.

Kuplaa on vahvistanut se, että valtio on elvyttänyt kymmenillä miljardeilla euroilla. Ja samaan aikaan korot marginaaleineen ovat olleet negatiivisia.

Korot ovat vieläkin naurettavan halpoja kun esimerkiksi 12 kuukauden euribor korko on 3,84 prosenttia. Jotta inflaatioa saataisiin kuriin, niin korot pitäisi nostaa tasolle inflaatio plus 0,5 prosenttia. Eli nyt noin 7,5-8 prosenttiin. Sitä en ymmärrä miksei keskuspankki nosta sitä korkoa sinne. Vähän vaikea minun ymmärtää miten se meinaa muuten saada inflaation kuriin.

Varmaan sen takia että pankkeja kaatuisi aivan tolkuttomasti. Tuo korkoshokki nollasta 10% lukemiin olisi merkittävä....

 

[perato]

Ei nyt jotenki pää raksuta asian suhteen, eli miten käytännössä siis menisi jos otetaan avovaimon kanssa yhteinen laina ja molemmilla on säästöjä, mutta eri määrä. Jos nyt vaikka esimerkin vuoksi sanotaan että toinen laittaisi 50k enemmän ostovaiheessa, nii voiko tätä jotenkin jonku asiakirjan kautta täsmentää, että toinen on jo maksanut sen 50k omasta 'osuudestaan' taloon. Lähinnä sit jos menis lusikat jakoon kesken kaiken ja katsotaan että talon arvo on 300k ja toinen on maksanut siitä 100k siinä vaiheessa ja toinen 50k nii meneekö se silti fifti-fifti vai miten?

 

[dropadrop]

Ei kai toi vaadi muuta kuin osuuksien hiomista, eli enemmän maksanut saa isomman osuuden?

 

[Taneli-]

Ongelma voi olla ehkä siinä että miten laki katsoo nuo asiat. Jos ei ole mitään ehtoa (tosin avoliitto) niin pitäisi sitten vaan olla tarkka kirjanpito. Koska vaikka yhdessä olisi miten sovittu nuo asiat jos tulee riitainen ero (toinen pettää tai muuten vaan tulee erimielisyyttä, helposti sitä rahasta tulee) niin nuo olisi hyvä olla paperilla.

Lisäksi monesti jos noita aletaan perkaamaan oikeusteitse (mikä tietysti jo itsessään maksaa) ei voida katsoa vaan paljonko toinen on lyhentänyt lainaa vaan myöskin onko toinen esim. hoitanut lapsia, siivonnut, tehnyt kotitöitä, tehnyt ruokaa, korjannut taloa, leikannut nurmikkoa jne jne.

 

[Lucas]

Ei nyt jotenki pää raksuta asian suhteen, eli miten käytännössä siis menisi jos otetaan avovaimon kanssa yhteinen laina ja molemmilla on säästöjä, mutta eri määrä. Jos nyt vaikka esimerkin vuoksi sanotaan että toinen laittaisi 50k enemmän ostovaiheessa, nii voiko tätä jotenkin jonku asiakirjan kautta täsmentää, että toinen on jo maksanut sen 50k omasta 'osuudestaan' taloon. Lähinnä sit jos menis lusikat jakoon kesken kaiken ja katsotaan että talon arvo on 300k ja toinen on maksanut siitä 100k siinä vaiheessa ja toinen 50k nii meneekö se silti fifti-fifti vai miten?

Nimiperiaate siinä on vahvoilla eli omistusoikeus ja myytäessä kauppahinnan jakaminen menee sillä tavalla ja siinä suhteessa kuin kiinteistön tai asunto-osakkeen omistus paperilla on jos muusta sovitusta ei ole näyttöä.

Kannattaa yhdessä mennä lakimiehen juttusille, niin hän hoitaa ne paperit sillä tavalla että se lopputulos on sellainen kun toivotte. Esimerkiksi että toinen pistää siihen taloon ostovaiheessa 50 tonnia omaa rahaa ja toinen 0 euroa samassa vaiheessa ja kauppahinta on 300 tonnia, niin se toinen saa heti pohjille sen 1/6 osan osuuden siitä talosta ja loput menee sitten vaikka puoliksi tai siinä suhteessa missä kumpikin sitä asuntolainaa lyhentää.

Huomattavasti halvemmaksi se voi tulla maksaa tässä vaiheessa vaikka 1000 euroa sille lakimiehelle että hoitaa ne sopimukset ja paperihommat mallilleen kuin säästää siinä ja tehdä itse ja sitten kenties myöhemmin alkaa tappelemaan siitä jos lusikat menee jakoon ja maksaa viimeisen päälle kovat kipurahat tai asunnon puolikas toiseen kertaan.

 

[pokkus]

Ei nyt jotenki pää raksuta asian suhteen, eli miten käytännössä siis menisi jos otetaan avovaimon kanssa yhteinen laina ja molemmilla on säästöjä, mutta eri määrä. Jos nyt vaikka esimerkin vuoksi sanotaan että toinen laittaisi 50k enemmän ostovaiheessa, nii voiko tätä jotenkin jonku asiakirjan kautta täsmentää, että toinen on jo maksanut sen 50k omasta 'osuudestaan' taloon. Lähinnä sit jos menis lusikat jakoon kesken kaiken ja katsotaan että talon arvo on 300k ja toinen on maksanut siitä 100k siinä vaiheessa ja toinen 50k nii meneekö se silti fifti-fifti vai miten?

Jos myös lyhennystä on tarkoitus molempien tehdä yhtä paljon tulevaisuudessa eli yhteisen lainan lyhennykseen molemmat laittaa joka kuukausi saman summan, niin helpommalla pääsee kun molemmat laittaa saman pääoman alkuun ja omistus puoliksi 50:50. Jos kuitenkin haluaa tehdä erilaiset käsirahat alkuun niin sitten vaan omistus suhteen mukaan. Esimerkiksi käsirahat 50k ja 100k ostaessa 250k asuntoa niin silloin omistukset 40:60 oletuksena että lyhennykset jatkossa sama molemmilla.

 

[Lucas]

Ihan järkyttävää sontaa monet uudiskerrostalot. Hinta saattaa olla esimerkiksi Oulussa 30 neliön yksiöllä 180 tuhatta euroa. Sillä saa sitten jonkun keskikerroksissa tyyliin 3. kerroksessa olevan asunnon, jossa ikkunoita on vain yhdellä pohjoiseen aukeavalla seinällä. Parveketta sillä rahalla ei saa vaan pelkän ranskalaisen parvekkeen. Maisemina sitten on joku vastapäinen toinen asunto. Myynti-ilmoitukseen on tehty jotkut ArchiCAD-havainnekuvat tietokoneella, jossa maisemat ikkunasta on jostakin 15. kerroksesta merinäköaloin ja sisäkuvat on jostakin kaksiosta tai kolmiosta siinä yksiön myynti-ilmoituksesta. "Hieman" väärillä havainnekuvilla siis myydään niitä yksiöitä.

Sauna myös jää haaveeksi tuolla rahalla. Autopaikasta sitten pitää maksaa joku 25 tuhatta euroa ja tontin jos haluaa lunastaa omaksi niin siitä saa maksaa jonkun 40 tuhatta euroa. Talon pohjaratkaisu muistuttaa paljolti jotain junavaunua malliltaan. Eli pitkä ja kapea. Sillä erotuksella junanvaunuun, että ikkuna on vain siellä vaunun päässä.

Tuolla rahalla ei saa myöskään tiilistä muurattua ja mahdollisesti päälle vielä rapattua julkisivua vaan karun sandwich-betonielementtisen julkisivun. Ei siinä rumuus se isoin ongelma ole vaan se, että saumat pitää uusia 15 vuoden välein ja 50 vuoden iässä niiden elinkaari on loppu ja se betoninen ulkokuori pitää purkaa ja eristeet uusia sisältä ja rakentaa sitten uudelleen se. Tämä maksaa ja paljon maksaakin. Rakennusaikana tiilistä muurattu julkisivu olisi tullut hieman kalliimmaksi, mutta pidemmän päälle paljon halvemmaksi kun se kestää jopa satoja vuosia.

En kyllä yhtään ihmettele, että uusien asuntojen myynti tökkii todella pahasti nyt Suomessa kun laatu suhteessa hintaan on silkkaa sontaa. Päälle saa vielä sen kohtuuttoman riskin, että yhtiölainaa voi olla 80 prosenttia talon "OVH-hinnasta" ja pääsee sitten kenties itsekkin maksamaan naapureiden yhtiölainoja jos naapureilla on rahat loppu tai maksuhalut kadonneet.

 

[antti-x]

Ei nyt jotenki pää raksuta asian suhteen, eli miten käytännössä siis menisi jos otetaan avovaimon kanssa yhteinen laina ja molemmilla on säästöjä, mutta eri määrä. Jos nyt vaikka esimerkin vuoksi sanotaan että toinen laittaisi 50k enemmän ostovaiheessa, nii voiko tätä jotenkin jonku asiakirjan kautta täsmentää, että toinen on jo maksanut sen 50k omasta 'osuudestaan' taloon. Lähinnä sit jos menis lusikat jakoon kesken kaiken ja katsotaan että talon arvo on 300k ja toinen on maksanut siitä 100k siinä vaiheessa ja toinen 50k nii meneekö se silti fifti-fifti vai miten?

Velkakirja 25k€:sta avopuolisolta toiselle on varmaan kanssa yksi vaihtoehto asiaa lähestyä jos jatkossa tarkoitus lyhentää tasatahtia. Joko vakuudella (= ostettu asunto, toki pankin oikeus menee edelle) tai ilman.

 

[shams]

Päälle saa vielä sen kohtuuttoman riskin, että yhtiölainaa voi olla 80 prosenttia talon "OVH-hinnasta" ja pääsee sitten kenties itsekkin maksamaan naapureiden yhtiölainoja jos naapureilla on rahat loppu tai maksuhalut kadonneet.

Tuo on lähinnä urbaanilegendaa että joutuisi maksamaan naapureiden vastikkeita. Kaikenlaiset asunnon haltuunottomenettelyt ja vuokraamiset ovat täyttä ajanhukkaa. Mikäli rästissä olevia vastikkeita ei maksukehotuksen jälkeen ala kuulumaan niin taloyhtiö voi suoraan siirtää vastikesaatavat perintäyhtiölle ulosmitattavaksi. Mikäli muuta ulosmitattavaa omaisuutta ei ole niin asunto menee pakkohuutokaupattavaksi, ja uusi omistaja ottaa vastikerästit vastuulleen. Tuollaisia tapauksia on ollut viime aikoina useita huutokauppasivustoilla. Huutokaupan loppuhinta voi sitten olla merkittävästi alhaisempi kuin entisen omistajan maksama myyntihinta, jopa 0 euroa (+yhtiölainaosuus) jos ei muuten mene kaupaksi.

 

[Taneli-]

Tuo on lähinnä urbaanilegendaa että joutuisi maksamaan naapureiden vastikkeita. Kaikenlaiset asunnon haltuunottomenettelyt ja vuokraamiset ovat täyttä ajanhukkaa. Mikäli rästissä olevia vastikkeita ei maksukehotuksen jälkeen ala kuulumaan niin taloyhtiö voi suoraan siirtää vastikesaatavat perintäyhtiölle ulosmitattavaksi. Mikäli muuta ulosmitattavaa omaisuutta ei ole niin asunto menee pakkohuutokaupattavaksi, ja uusi omistaja ottaa vastikerästit vastuulleen. Tuollaisia tapauksia on ollut viime aikoina useita huutokauppasivustoilla. Huutokaupan loppuhinta voi sitten olla merkittävästi alhaisempi kuin entisen omistajan maksama myyntihinta, jopa 0 euroa (+yhtiölainaosuus) jos ei muuten mene kaupaksi.

Kyllä se näyttää vaikuttavan aika paljon esim. asuntojen arvoon kyseisissä paikoissa, tästä kun lukee niin:

Taloyhtiö otti 12 huoneistoa hallintaansa, kun sijoittaja ei maksanut vastikkeitaan – nyt asuntojen arvot laskevat eikä lainaa heru

Lahtelainen taloyhtiö pelasti itsensä vuokraamalla sijoittajan asunnot eteenpäin. Nyt taloyhtiölle ei myönnetä lainaa putkiremonttiin, joka viivästyi sotkun takia.

yle.fi

"
Lahtelaisen taloyhtiön arvo on laskenut selvästi Etuoven myynti-ilmoitusten perusteella. Viime vuonna myytävien asuntojen neliöhinta vaihteli noin 350–500 euron välillä. Vuonna 2017 kahden myynnissä olleen asunnon pyyntihinnat olivat yli tuhat euroa neliöltä.
"
+
"
Teemu Paakkasesta tuli Tornantalojen isännöitsijä juuri, kun taloyhtiö oli ottanut sijoittajan huoneistot hallintaansa. Saatavia oli noin 50 000 euroa ja taloyhtiön kassa tyhjä.

– Sähköt ja lämmitys meinasivat katketa. Asuntojen hallintaanotoilla ja maksujärjestelyillä saimme tilanteen tasapainoon muutamassa kuukaudessa, Talopro oy:n Paakkanen kertoo.
"
+
"
Isännöitsijän mukaan välillisiä vaikutuksia kuitenkin on syntynyt, koska pakollisia remontteja ei päästy kassavajeen takia aloittamaan ajallaan.

– Kulut koituvat kaikille osakkaille, kun täytyy tehdä tulipalokorjauksia ja siirtää osaa korjauksista eteenpäin. Se on näkynyt myyntihinnoissa selvästi 2–3 vuoden aikana. Ilman pakollisia remontteja arvo laskee entisestään

Putkiremonttirahoja kerätään nyt osakkailta, koska pankit eivät hevillä myönnä lainaa Tornantalojen kaltaiselle asunto-osakeyhtiölle.
"

 

[Boulder]

Tuo on lähinnä urbaanilegendaa että joutuisi maksamaan naapureiden vastikkeita. Kaikenlaiset asunnon haltuunottomenettelyt ja vuokraamiset ovat täyttä ajanhukkaa. Mikäli rästissä olevia vastikkeita ei maksukehotuksen jälkeen ala kuulumaan niin taloyhtiö voi suoraan siirtää vastikesaatavat perintäyhtiölle ulosmitattavaksi. Mikäli muuta ulosmitattavaa omaisuutta ei ole niin asunto menee pakkohuutokaupattavaksi, ja uusi omistaja ottaa vastikerästit vastuulleen. Tuollaisia tapauksia on ollut viime aikoina useita huutokauppasivustoilla. Huutokaupan loppuhinta voi sitten olla merkittävästi alhaisempi kuin entisen omistajan maksama myyntihinta, jopa 0 euroa (+yhtiölainaosuus) jos ei muuten mene kaupaksi.

Yhdessä taloyhtiössä otimme huoneiston haltuun kun vastikerästejä oli tarpeeksi paljon. Kämppä ehti olla noin vuoden vuokrattuna, kunnes omistaja sai myytyä sen ja saatiin loput velat pois. Kolmen vuoden haltuunottoaikana olisi hyvinkin ehditty saada koko summa vuokrista takaisin.

 

[antti-x]

Rakennuskustannuksiin ja asumiskustannuksiin pitää sanoa sen verran, että onhan niiden osalta tilanne aika rajusti huonontunut aikojen saatossa ja viimeiseen 10 vuoteen varsinkin. Aletaan nyt peruskorjata + laajentaa rintamamiestaloa joka on rakennettu 50-luvulla ja laajennettu 60-luvulla. Piharakennuksessa autotalli + sauna, ja laajennuksessa sitten sisällä ollut sauna lisäksi. Ihan ok talo vaikka toki tässä 70+ iässä pitää rakentaa aika paljolti uusiksi kun remppaan ryhtyy. Mutta tämän talon rakennutti itselleen kolmekymppinen yksin asuva sairaanhoitaja jolla ei ollut mitään ongelmaa maksaa sitä pois ihan ripeällä aikataululla ja kerätä vielä miljoona vanhaa rahaa perintöä (itse en perinyt taloa enkä rahoja). Juuri nyt tuntuu vaikealta ajatella että kohtuullisen omakotitalon saisi rakennutettua yhden sairaanhoitajan palkalla.

 

[Rollerix]

Velkakirja 25k€:sta avopuolisolta toiselle on varmaan kanssa yksi vaihtoehto asiaa lähestyä jos jatkossa tarkoitus lyhentää tasatahtia. Joko vakuudella (= ostettu asunto, toki pankin oikeus menee edelle) tai ilman.

Siinä vaiheessa kun alkaa velkakirjoja tekemään tuommoisista asioista tai ehdottamaan jotain muuta kuin 50/50 omistusta yhteiselle kodille, luodaan jo aika hyvä pohja epäluottamukselle ja lusikoiden jakamiselle.

Jos muutamasta kymppitonnista pitää nipottaa, eikö parempi olisi että molemmat sijoittavat asuntoon saman summan ja laina otetaan sen mukaan. Vauraampi sitten sijoittaa ylimenevän omaisuutensa jonnekin muualle, vaikka rahastoihin.

 

[JRan]

Tuo on lähinnä urbaanilegendaa että joutuisi maksamaan naapureiden vastikkeita. Kaikenlaiset asunnon haltuunottomenettelyt ja vuokraamiset ovat täyttä ajanhukkaa. Mikäli rästissä olevia vastikkeita ei maksukehotuksen jälkeen ala kuulumaan niin taloyhtiö voi suoraan siirtää vastikesaatavat perintäyhtiölle ulosmitattavaksi. Mikäli muuta ulosmitattavaa omaisuutta ei ole niin asunto menee pakkohuutokaupattavaksi, ja uusi omistaja ottaa vastikerästit vastuulleen. Tuollaisia tapauksia on ollut viime aikoina useita huutokauppasivustoilla. Huutokaupan loppuhinta voi sitten olla merkittävästi alhaisempi kuin entisen omistajan maksama myyntihinta, jopa 0 euroa (+yhtiölainaosuus) jos ei muuten mene kaupaksi.

Väittäisin, että enemmänkin tämä kuvaamasi kuvio on urbaanilegendaa.

Ensinnäkin koko prosessia säätelee lait, joten prosessi on todellakin määrämuotoinen, tarkka ja kankea. Se että ne on mielestäsi ajanhukkaa, niin ei muuta sitä että laki sanoo tarkalleen miten asiassa pitää menetellä.

Toisekseen perintäyhtiöt ei ulosmittaa mitään vaan sen tekee ulosottoviranomainen / ulosottolaitos. Tätä ennen näistä saatavista on pitänyt nostaa velkomuskanne tuomioistuimessa. Tämä ei myöskään ole ilmaista, saatetaan tarvita vähän lakimiestä ja siihen toki päälle vielä kanteesta kulut. Tämän lisäksi vielä yhtiökokoukset ja hallituksen kokoukset maksavat rahaa, kutsut osakkaille, tilat jne. jotta asian mukaiset päätökset saadaan ihan paperille asti ja virallisesti. Eli nämä ei todellakaan ole mitään suoraan ulosottokelpoisia vero-/sairaalalaskuja.

Koko prosessi voi viedä helposti puolesta vuodesta vuoteen ja kyllä muut osakkaat maksavat kaiken tämän ainakin siihen asti, kun rahat saadaan jotain kautta edes osittain taloyhtiön kassaan.

Jos näitä sattuu vaikka kymmenen päällekkäin, niin se alkaa varmasti tuntumaan 30 asunnon yhtiössä, jossa 20 muun osakkaan pitäisi kattaa kaikki kulut. Tällaisia yhtiöitä varmasti on paljon missä yksi henkilö on ostanut sen 10 asuntoa nollakorkokiimassa ja koko korttitalo saattaa olla erittäin huteralla pohjalla.

Taloyhtiö on myös velkojista viimeisten joukossa, jos samalla henkilöllä sattuu olemaan velkaa pankkiin, maksamattomia elutusmaksuja, veroja, sairaalamaksuja jne. Yleensä muita velkoja on aina, harvoin kukaan jättää maksujaan vain taloyhtiön suuntaan maksamatta. Kyseinen osake voi olla vaikka osittain pantattuna (lainan vakuutena). Pantin haltijan ja valtion suuntaan velat kuitataan aina ensin ulosoton kautta myydystä omaisuudesta (tämän määrittää ihan "Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä"). Sen jälkeen jos jotain jää, niin taloyhtiö voi saada jotain itselleen.

Eli vaikka osake saataisiin vuoden päästä pakkohuutokauppaan, niin silti siitä tulevat rahat saattavat päätyä ihan muualle, kuin taloyhtiölle ja silti kaikki kulut on pyörinyt taloyhtiön kassasta (eli osakkaiden rahoista) jo hyvän tovin.

 

[perato]

Eli vaikka osake saataisiin vuoden päästä pakkohuutokauppaan, niin silti siitä tulevat rahat saattavat päätyä ihan muualle, kuin taloyhtiölle ja silti kaikki kulut on pyörinyt taloyhtiön kassasta (eli osakkaiden rahoista) jo hyvän tovin.

Ja meikän näkökulmasta tässä kirjoituksesi alussa ei ollut vielä se ongelma, vaan tässä viimeisessä lauseessa. Jos miettii vaikka tommosta uudenkarheeta taloyhtiötä, jossa pamahtaa nuo 5-10 kertaset rahotusvastikkeet maksuun kun ensin on eletty puoli-ilmaseksi(alennetut tai jopa ilmaiset rahoitusvastikkeet). Tämähän koskee kaikkia niitä jotka on ostaneet sen myyntihinnan pankilta ja velattoman rahotusvastikkeella. Niillä saattaa hyvinki olla velkaa pankille joku 25k ja rahotusvastikkeena se 250-400k tuossa vaiheessa. Ei pidä aliarvioida kuinka monta ihmistä on oikeesti lähtenyt pienehköillä tuloilla ja isoilla menoilla tommoseen ja sit menot moninkertaistuu, päälle vielä nykyinen inflaatio ja korot muutenkin. Noh ei siinä mitään nille sit käy yllämainittu. No siitä lähti vaikka neljä asuntoa kaupattavaksi ja ei mee kaupaksi ku vuodessa kahessa = lisää kuluja muille. Noh nämä lisää kuluja saaneet on sit kyl laskeneet taloutensa paremmin mutta ei näillä lisäkuluilla kuitenkaan. Pari niistäkin kippaa ja toteaa että pistetään myyntiin ei oo varaa. Ja siinä on se domino mitä mie pelkään uudessa taloyhtiössä. Kaiken kaikkiaan ne joilla on varaa maksaa sit muiden varattomien menoa ja myyntihinnat asunnosta laskee, koska kaupaksi ne pitää saada(eli myös heidän omaisuuden arvo). Toki sama voi olla jossain vanhassa talossa missä asutaan viimeisiä eläkevuosia ja sit pamahtaa joku iso remppa koko taloyhtiöön kun on haluttu vähän säästää korjaamisessa.

Toki tämä nyt perustuu lähinnä omaan mutuiluun ja järkeilyyn miten nää menee. Onhan näistä kyllä jonku verran uutisoinnissa peloteltukkin, että taloyhtiöt voi kipata jolloin joku nappaa siitä sit halvalla itelle taloja. Lähinnä jos oma talous kestää niin seuraus voi olla se, että oma asunto menettää arvoaan. Ja toki oma taloushan siinä kärsii ku maksaa muiden menoja.

 

[shams]

Väittäisin, että enemmänkin tämä kuvaamasi kuvio on urbaanilegendaa.

Ensinnäkin koko prosessia säätelee lait, joten prosessi on todellakin määrämuotoinen, tarkka ja kankea. Se että ne on mielestäsi ajanhukkaa, niin ei muuta sitä että laki sanoo tarkalleen miten asiassa pitää menetellä.

Toisekseen perintäyhtiöt ei ulosmittaa mitään vaan sen tekee ulosottoviranomainen / ulosottolaitos. Tätä ennen näistä saatavista on pitänyt nostaa velkomuskanne tuomioistuimessa. Tämä ei myöskään ole ilmaista, saatetaan tarvita vähän lakimiestä ja siihen toki päälle vielä kanteesta kulut. Tämän lisäksi vielä yhtiökokoukset ja hallituksen kokoukset maksavat rahaa, kutsut osakkaille, tilat jne. jotta asian mukaiset päätökset saadaan ihan paperille asti ja virallisesti. Eli nämä ei todellakaan ole mitään suoraan ulosottokelpoisia vero-/sairaalalaskuja.

Koko prosessi voi viedä helposti puolesta vuodesta vuoteen ja kyllä muut osakkaat maksavat kaiken tämän ainakin siihen asti, kun rahat saadaan jotain kautta edes osittain taloyhtiön kassaan.

Jos näitä sattuu vaikka kymmenen päällekkäin, niin se alkaa varmasti tuntumaan 30 asunnon yhtiössä, jossa 20 muun osakkaan pitäisi kattaa kaikki kulut. Tällaisia yhtiöitä varmasti on paljon missä yksi henkilö on ostanut sen 10 asuntoa nollakorkokiimassa ja koko korttitalo saattaa olla erittäin huteralla pohjalla.

Taloyhtiö on myös velkojista viimeisten joukossa, jos samalla henkilöllä sattuu olemaan velkaa pankkiin, maksamattomia elutusmaksuja, veroja, sairaalamaksuja jne. Yleensä muita velkoja on aina, harvoin kukaan jättää maksujaan vain taloyhtiön suuntaan maksamatta. Kyseinen osake voi olla vaikka osittain pantattuna (lainan vakuutena). Pantin haltijan ja valtion suuntaan velat kuitataan aina ensin ulosoton kautta myydystä omaisuudesta (tämän määrittää ihan "Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä"). Sen jälkeen jos jotain jää, niin taloyhtiö voi saada jotain itselleen.

Eli vaikka osake saataisiin vuoden päästä pakkohuutokauppaan, niin silti siitä tulevat rahat saattavat päätyä ihan muualle, kuin taloyhtiölle ja silti kaikki kulut on pyörinyt taloyhtiön kassasta (eli osakkaiden rahoista) jo hyvän tovin.

Ei tuo mitään urbaanilegendaa ole kun huutokaupat.com sivustolla on juurikin tuollaisia tapauksia ollut. Vaikka prosessiin menisi se vuosi niin se on silti kannattavampaa kuin asunnon haltuunotto ja vuokraaminen, koska vuokratulot eivät nykyisellä korkotasolla enää läheskään kata uudisasunnon vastikekuluja, ainakaan pääkaupunkiseudulla. Lisäksi sillä ei ole taloyhtiölle merkitystä minne pakkohuutokaupasta saatavat rahat menevät, koska vastikerästit jäävät yhä asunnolle, eli uusi omistaja ottaa ne vastuulleen ja saa asunnon hallintaansa vasta ne maksettuaan.

 

[Boulder]

Ei tuo mitään urbaanilegendaa ole kun huutokaupat.com sivustolla on juurikin tuollaisia tapauksia ollut. Vaikka prosessiin menisi se vuosi niin se on silti kannattavampaa kuin asunnon haltuunotto ja vuokraaminen, koska vuokratulot eivät nykyisellä korkotasolla enää läheskään kata uudisasunnon vastikekuluja, ainakaan pääkaupunkiseudulla. Lisäksi sillä ei ole taloyhtiölle merkitystä minne pakkohuutokaupasta saatavat rahat menevät, koska vastikerästit jäävät yhä asunnolle, eli uusi omistaja ottaa ne vastuulleen ja saa asunnon hallintaansa vasta ne maksettuaan.

Uuden omistajan vastuu kertyneistä vastikerästeistä rajoittuu vain kuuteen kuukauteen. Loput menee pahimmillaan taloyhtiölle luottotappioksi, jos myynnistä ei ole saatu riittävästi rahaa kuittaamaan kaikki velat kuten edellä on esitetty.

 

[shams]

Uuden omistajan vastuu kertyneistä vastikerästeistä rajoittuu vain kuuteen kuukauteen. Loput menee pahimmillaan taloyhtiölle luottotappioksi, jos myynnistä ei ole saatu riittävästi rahaa kuittaamaan kaikki velat kuten edellä on esitetty.

Okei hyvä tietää, noista huutokauppakohteista ei ilmene miten pitkältä ajalta vastikkeet ovat rästissä.

Vähän kyllä ihmetyttää miten kevyesti mediassakin puhutaan vastikkeiden maksamatta jättämisestä, ihan kuin sen voisi tehdä vähän fiilispohjalta jos siltä tuntuu, ilman vakavia seurauksia. Ei voi, se polku johtaa maksuhäiriömerkintöihin, luottotietojen menetykseen ja jopa varattomuuteen. Siinä voi olla hyvätuloisellakin loppuelämä pilalla siksi että osti liian kalliin asunnon eikä ymmärtänyt laittaa sitä ajoissa myyntiin. Tuota pakkomyyntiä varmaan estää harhainen ajatus siitä että asunnosta on aina saatava vähintään saman verran mitä itse siitä maksoi. Tämän hetken asuntomarkkinassa noin ei voi enää olettaa, vaan tappioita on pakko ruveta sietämään.

 

[JRan]

Ei tuo mitään urbaanilegendaa ole kun huutokaupat.com sivustolla on juurikin tuollaisia tapauksia ollut. Vaikka prosessiin menisi se vuosi niin se on silti kannattavampaa kuin asunnon haltuunotto ja vuokraaminen, koska vuokratulot eivät nykyisellä korkotasolla enää läheskään kata uudisasunnon vastikekuluja, ainakaan pääkaupunkiseudulla. Lisäksi sillä ei ole taloyhtiölle merkitystä minne pakkohuutokaupasta saatavat rahat menevät, koska vastikerästit jäävät yhä asunnolle, eli uusi omistaja ottaa ne vastuulleen ja saa asunnon hallintaansa vasta ne maksettuaan.

En jaksa nyt Finlexiä alkaa tavaamaan alusta loppuun, mutta muistelen, että nämä haltuunotto varoitukset / -päätökset PITÄÄ tehdä, vaikka se ei huvittaisi.

Ja mitä @Boulder kirjoitti ylempänä, niin aiheuttaa aika kovan aikataulupaineen. Sitten jos niitä kämppiä on 10 huutokaupat.com:issa, niin ei ole mikään tehtaan takuu, että niille löytyy edes ikinä ostajia/ottajia. Itse en ainakaan haluaisi osakkaaksi tälläiseen spurgu-yhtiöön ja tuskin moni muukaan. Jolloin @perato :n kuvaama domino-efekti on valmis.

 

[Lucas]

En jaksa nyt Finlexiä alkaa tavaamaan alusta loppuun, mutta muistelen, että nämä haltuunotto varoitukset / -päätökset PITÄÄ tehdä, vaikka se ei huvittaisi.

Ja mitä @Boulder kirjoitti ylempänä, niin aiheuttaa aika kovan aikataulupaineen. Sitten jos niitä kämppiä on 10 huutokaupat.com:issa, niin ei ole mikään tehtaan takuu, että niille löytyy edes ikinä ostajia/ottajia. Itse en ainakaan haluaisi osakkaaksi tälläiseen spurgu-yhtiöön ja tuskin moni muukaan. Jolloin @perato :n kuvaama domino-efekti on valmis.

Jos taloyhtiö on perustettu niin, että yhtiölainaa on 80 prosenttia asuntojen "OVH" hinnasta ja asunto on OVH hinnaltaan ollut hieman ylihintainen jo alkujaan, niin ei siitä pari vuotta käytetystä asunnosta saa välttämättä enää tuota "80 prosenttia" velattomana hintana.

Eli se ei mene kaupaksi välttämättä lainkaan 0 euron hintaan huutokauppa sivustoillakaan vaan pitäisi antaa rahaa siihen kaupantekijäisiksi myyjän että joku sen osakkeen ostaisi hintaan nolla euroa ja ottaisi samalla kannettavakseen sen yhtiölainaosuuden.

Eiköhän niitä kaikenlaisia bulvaani-reiskoja ja kallekrooneja ala tulemaan markkinoille, jotka ostavat ongelmajätteeksi muuttuneiden golf-osakkeiden lisäksi niitä ongelmajätteeksi muuttuneita asunto-osakkeita sopivalla negatiivisella kauppasummalla.

Sinällään tuolla nyt ei ole niin väliä jos taloyhtiön mennessä nurin menettää vain sen 20 prosenttia "käsirahaa" jos yhtiölainaa ei ole vielä ehtinyt maksaa. Sehän on niitä oppirahoja joita elämässä joskus joutuu maksamaan. Se taas kirpaisee pahemmin jos hölmöyksissään mennyt maksamaan pois sen 80 prosentin yhtiölainan ja kenties lunastanut vielä tonttiosuuden kun taloyhtiön kaatuessa siinä menettää ne kaikki.

 

[Taneli-]

Sinällään tuolla nyt ei ole niin väliä jos taloyhtiön mennessä nurin menettää vain sen 20 prosenttia "käsirahaa" jos yhtiölainaa ei ole vielä ehtinyt maksaa. Sehän on niitä oppirahoja joita elämässä joskus joutuu maksamaan. Se taas kirpaisee pahemmin jos hölmöyksissään mennyt maksamaan pois sen 80 prosentin yhtiölainan ja kenties lunastanut vielä tonttiosuuden kun taloyhtiön kaatuessa siinä menettää ne kaikki.

Tuo kuulostaa noin laittaen ehkä kohtuullisen helpolta. Mutta oikeasti jos olet ottanut sen ehkä elämäsi ensimmäisen pankkilainan ja laitat sen 20% (Helsingissä siis 230k keskimäärin + mitä itse laitat pohjille ja ehkä vanhemmat takaavat omalla asunnollaan tuota) jo asuntoon ja sitten uudiskohteessa on vielä se 80% + tontin hinta maksamatta niin sanoisin että moni yrittää viimeiseen saakka välttää sitä luottohäiriömerkintää ja jo hyvissä ajoin ennen yhtiön kaatumista se tulee itselle ja naapureille maksettavaksi paitsi oma osuus myös muiden osuus tuosta 80%.

Eli ei siinä voi sanoa "sori, en maksa kuin sen mitä olen luvannut alunperin maksaa" vaan on pakko maksaa tai tulee se luottohäiriömerkintä vaikka kuinka yrittäisi myydä sitä omaa osuutta samalla kun maksaa sitä 230k asuntolainaa (tai en tiedä saako sitäkään maksettua samalla jos tulee se luottohäiriömerkintä ja osake otetaan haltuun kun et maksa vastikkeita ja kohonneita lisälaskuja) etsien samalla uutta vuokrakämppää mikä voi olla kiven alla kun luottotiedot menneet ja olet ulosotossa ja yrität vuokrata paikkaa mihin saada edes ne huonekalut laitettua mitä ulosotto ei ole vienyt.

 

[Lucas]

Tuo kuulostaa noin laittaen ehkä kohtuullisen helpolta. Mutta oikeasti jos olet ottanut sen ehkä elämäsi ensimmäisen pankkilainan ja laitat sen 20% (Helsingissä siis 230k keskimäärin + mitä itse laitat pohjille ja ehkä vanhemmat takaavat omalla asunnollaan tuota) jo asuntoon ja sitten uudiskohteessa on vielä se 80% + tontin hinta maksamatta niin sanoisin että moni yrittää viimeiseen saakka välttää sitä luottohäiriömerkintää ja jo hyvissä ajoin ennen yhtiön kaatumista se tulee itselle ja naapureille maksettavaksi paitsi oma osuus myös muiden osuus tuosta 80%.

Ei siinä menetä silloin kun sen 20 prosenttia talon velattomasta OVH hinnasta jos yhtiölaina on 80 prosenttia ja tonttiosuus on lunastamatta.

Sehän yhtiölainaosuuslaina on asunto-osakeyhtiön lainaa ja se on asunto-osakeyhtiön murhe sen takaisin maksaminen.

Eiköhän sitä aina joku bulvaani-reiska löydy joka sen asunto-osakkeen yhtiölainoineen ottaa kannettavakseen joko nollan euron hintaan tai kun antaa mukaan vähän rahaa kaupantekijäisiksi. Reiskalla voi olla ulosotosssa jo useampi miljoona euroa, niin ei hirväesti reiskaa kiinnosta vaikka sinne muutama kymppitonni tai sata tonnia tai muutama miljoona tulee lisää velkaa. Reiskahan voi sen asunto-osakkeen vuokrata vaikka puoleksi vuodeksi ennen kuin taloyhtiö saa otettua sen haltuunsa maksamattomista vastikkeista. Ja luonnollisesti vuokralainen maksaa reiskoille vuokrat käteisellä.

Naapureiden kannalta tuollainen on toki kettumainen temppu. Toisaalta mitä ihminen ei tekisi oman persuuksensa pelastamiseksi.

 

[JRan]

On myös hyvä muistaa, että mahdollisessa "vastikkeet maksamatta" tapauksessa tosiaan se taloyhtiö on pahnan pohjimmainen velkoja, jos osaketta ei ole asian mukaisesti otettu yhtiön hallintaan. En tiedä, että muuttuuko velkomisjärjestys sillä haltuunotollakaan, jos osakas on edelleen virallisesti osakkeen omistaja (vaikka hallinta olisikin taloyhtiöllä).

Eli se helppo ja mutkaton As OY asuminen on juuri muuttumassa painajaiseksi, jos sattuu olemaan väärässä yhtiössä osakkaana.

Eiköhän niitä kaikenlaisia bulvaani-reiskoja ja kallekrooneja ala tulemaan markkinoille, jotka ostavat ongelmajätteeksi muuttuneiden golf-osakkeiden lisäksi niitä ongelmajätteeksi muuttuneita asunto-osakkeita sopivalla negatiivisella kauppasummalla.

Tälle tulee varmasti olemaan tarvetta!

Itse en usko, että asuntosijoittajat (tai ketkään) kahlaavat huutokaupat.com:ia ja etsivät ylivelkaisen yhtiön paskinta kämppää. Toki jos kassa on oikeasti kunnossa, niin voihan sitä ostaa, vaikka koko taloyhtiön osakkeet itselleen ja jäädä sen kanssa odottelemaan parempia aikoja. Esimerkiksi Kojamo tyyppiset tahot saattavat ostaa kokonaisia yhtiötä ennen pitkää, koska heillä taas vuokrabisnes pyörii kovaa ja varmasti muutama tyhjä talokaan hetkellisesti hyvällä sijainnilla Helsingissä tuskin on ongelma. Joten kyllä näille uudisyhtiölle löytyy ottajansa, jos he saavat päätäntävallan yhtiöön (eli yli puolet osakkeista). Tällöin toki loput osakkaat voi joutua hiukan ahtaalle, koska he eivät voi enää vaikuttaa siihen mitä yhtiössä tehdään tai ei tehdä.

EDIT: typo

 

[Dali86]

Uudiskohteiden hintakehitystä määrittää nyt enemmän rakennuskustannukset kuin muut tekijät. Pari kuukautta sitten uutisoitiin että uusia ARA-kohteita ei pystytä enää aloittamaan, koska rakennuskustannukset ylittävät kohteille määritetyt rajat. Eli kohtuuhintaista uudisrakentamista ei pystytä enää tekemään, ainakaan tavalla joka täyttää nykyiset rakennusmääräykset. Voidaan siis joko rakentaa kallista tai olla rakentamatta mitään. En sanoisi että on mikään helppo ratkaisu, varsinkaan kaupunkien/kuntien näkökulmasta.

Oon itse katsonut mitä maksaa halvimmissa kunnissa uudet kerrostaloasunnot. Niissäkin hinnoissa on rakentajalle joku kate. Sitten katsonut mitä nuo vastaavat seinät maksaa Helsingissä. Ero on niin iso että joko kaupunki ottaa tontista Helsingissä järkyttävää hintaa tai sitten rakennuttajat yrittävät saada enemmän rahaa.

Ei kai rakennustarvikkeet ja työvoima kauheasti eroa helsinki vs Rovaniemi?

 

[perato]

Ei kai rakennustarvikkeet ja työvoima kauheasti eroa helsinki vs Rovaniemi?

Voi olla jopa Helsingin eduksi, koska Viron läheisyys.

 

[Husse]

En kuuluko tähän ketjuun, mutta kysyn kuitenkin. Mites tekisitte muuttoilmoituksen kanssa, jos tulee 2 viikon väli vanhan ja uuden asunnon välillä? Eli vanha luovutetaan kuun lopussa ja uusi saadaan vasta seuraavan kuun 15. päivä. Asutaan vapaa-ajan paikassa se pari viikkoa. Postia ei saisi oikein mennä kumpaakaan asuntoon sillä välillä, sen kai saisi siirrettyä postin pisteeseen rahalla?

 

[JRan]

Oon itse katsonut mitä maksaa halvimmissa kunnissa uudet kerrostaloasunnot. Niissäkin hinnoissa on rakentajalle joku kate. Sitten katsonut mitä nuo vastaavat seinät maksaa Helsingissä. Ero on niin iso että joko kaupunki ottaa tontista Helsingissä järkyttävää hintaa tai sitten rakennuttajat yrittävät saada enemmän rahaa.

Ei kai rakennustarvikkeet ja työvoima kauheasti eroa helsinki vs Rovaniemi?

Ainoa mistä voi tulla tosiaan kovat kulut on se tontti. Se, että sen saa edes käyttöön, niin aluksi joudutaan purkamaan siitä joku homeinen asbesti virasto, joten toki näillä joku hintalappu on. Kun taas Rollossa on lääniä mihin rakentaa.

 

[ZherlockHolm]

Oon itse katsonut mitä maksaa halvimmissa kunnissa uudet kerrostaloasunnot. Niissäkin hinnoissa on rakentajalle joku kate. Sitten katsonut mitä nuo vastaavat seinät maksaa Helsingissä. Ero on niin iso että joko kaupunki ottaa tontista Helsingissä järkyttävää hintaa tai sitten rakennuttajat yrittävät saada enemmän rahaa.

Ei kai rakennustarvikkeet ja työvoima kauheasti eroa helsinki vs Rovaniemi?

Helsingissä työvoima ainakin duunari osastolla voi olla jopa halvempaa kuin Rovaniemellä... Kyllähän Helsingin kaupunki tonteilla rahastaa jonkun verran ainakin hyvillä paikoilla, mutta kyllä rakennusliikket/rakennuttajat vie välistä kanssa kun katsoo yritysten tuloksia/keskijohdonkin palkkoja...

 

[JRan]

En kuuluko tähän ketjuun, mutta kysyn kuitenkin. Mites tekisitte muuttoilmoituksen kanssa, jos tulee 2 viikon väli vanhan ja uuden asunnon välillä? Eli vanha luovutetaan kuun lopussa ja uusi saadaan vasta seuraavan kuun 15. päivä. Asutaan vapaa-ajan paikassa se pari viikkoa. Postia ei saisi oikein mennä kumpaakaan asuntoon sillä välillä, sen kai saisi siirrettyä postin pisteeseen rahalla?

En tiedä itsekään kuuluuko nyt varsinaisesti tänne, mutta joskus itse tehnyt niin, että tehnyt muuttoilmoituksen ennakkoon ja sitten vaan jakelun keskeytys päälle täksi aikaa:

Postin siirto tai keskeytys - Posti - Henkilöille

Voit kääntää Postin jakamaa postia toiseen osoitteeseen esim. loman ajaksi. Voit myös keskeyttää jakelun ja jättää postit säilytettäväksemme. Lue lisää!

www.posti.fi

Toki kannattaa tästä sopia omistajan kanssa mihin asuntoon olette muuttamassa, että hänelle ei tule ongelmia, kuten esimerkiksi Kela katsoo, että asuu avoliitossa tms.

 

[Lucas]

Itse en usko, että asuntosijoittajat (tai ketkään) kahlaavat huutokaupat.com:ia ja etsivät ylivelkaisen yhtiön paskinta kämppää. Toki jos kassa on oikeasti kunnossa, niin voihan sitä ostaa, vaikka koko taloyhtiön osakkeet itselleen ja jäädä sen kanssa odottelemaan parempia aikoja. Esimerkiksi Kojamo tyyppiset tahot saattavat ostaa kokonaisia yhtiötä ennen pitkää, koska heillä taas vuokrabisnes pyörii kovaa ja varmasti muutama tyhjä talokaan hetkellisesti hyvällä sijainnilla Helsingissä tuskin on ongelma. Joten kyllä näille uudisyhtiölle löytyy ottajansa, jos he saavat päätäntävallan yhtiöön (eli yli puolet osakkeista). Tällöin toki loput osakkaat voi joutua hiukan ahtaalle, koska he eivät voi enää vaikuttaa siihen mitä yhtiössä tehdään tai ei tehdä.

Kojamo lienee vivuttanut ostaa asuntoja velkarahalla kun sen osakekurssi on tippunut jo 37 prosenttia vuodessa.

Se ei tällä hetkellä ole hyvää pisnestä ostaa velkarahalla asuntoja vuokrattavaksi kun korkotaso on luokkaa 5 prosenttia ja saatava vuokratuotto on noin 3,5 prosenttia esimerkiksi Helsingissä ja asuntojen hinnat laskevat noin 10 prosentin vuosivauhtia.

Tällä hetkellä Suomessa lienee jo paljon asuntoja joissa yhtiölainaa on enemmän kuin taloyhtiön huoneistojen käypä arvo on. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiö on valmistunut kuplan huipulla ja siinä on ollut alunperin 80 prosenttia velattomista myyntihinnoista yhtiölainaa. Enää niitä asuntoja ei saa grynderi kaupaksi oikein millään kun ovat saattaneet olla jo useamman vuoden myynnissä ja niitä on yritetty myydä ties miten monen välittäjän kautta ja luvataan jo kättelyssä jotain kahden vuoden vastikehyvitystä ja sähköpolkupyörää ja osta kaksi huoneistoa ja maksa yksi tarjousta. Asuinhuoneisto kun on vielä käytetty vuoden esimerkiksi, niin ei sellaisesta tietenkään kannata samaa maksaa mitä se uutena maksanut.

Asuntokeinottelussa voi olla melkoinen mätäpaise-kupla puhkeamassa. Ainakin näin voisi päätellä siitä, että milloin mikäkin perseaukinen zinzino-hönö lehdissä ollut patsastelemassa "asuntosioittajana". Tuli sellainen mielikuva niistä lehtijutuista, että homman nimi on ostaa uusia kalliita asuntoja sillä 20 prosentin käsirahalla, vuokrata niitä sitten Airbnb majoituksiin kaksi vuotta ja pistää näin saatavat rahat haisemaan ja lopuksi myydä se asunto hyvällä voitolla kahden vuoden jälkeen kun lyhennysvapaat on päättymässä ja yhtiölainan lyennykset alkamassa. Nyt tuollaiset perseaukisit oman elämänsä sijoittajat ovat lirissä kun korot alkavat olla viiden prosentin nurkilla, asuntokauppa on jäissä eikä mitään toivoakaan ole saada niistä asunnoista enää myytäessä sitä hintaa jolla ne on itse uusina ostanut vuosi kaksi sitten.

 

[ZherlockHolm]

Kojamo lienee vivuttanut ostaa asuntoja velkarahalla kun sen osakekurssi on tippunut jo 37 prosenttia vuodessa.

Se ei tällä hetkellä ole hyvää pisnestä ostaa velkarahalla asuntoja vuokrattavaksi kun korkotaso on luokkaa 5 prosenttia ja saatava vuokratuotto on noin 3,5 prosenttia esimerkiksi Helsingissä ja asuntojen hinnat laskevat noin 10 prosentin vuosivauhtia.

Tällä hetkellä Suomessa lienee jo paljon asuntoja joissa yhtiölainaa on enemmän kuin taloyhtiön huoneistojen käypä arvo on. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiö on valmistunut kuplan huipulla ja siinä on ollut alunperin 80 prosenttia velattomista myyntihinnoista yhtiölainaa. Enää niitä asuntoja ei saa grynderi kaupaksi oikein millään kun ovat saattaneet olla jo useamman vuoden myynnissä ja niitä on yritetty myydä ties miten monen välittäjän kautta ja luvataan jo kättelyssä jotain kahden vuoden vastikehyvitystä ja sähköpolkupyörää ja osta kaksi huoneistoa ja maksa yksi tarjousta. Asuinhuoneisto kun on vielä käytetty vuoden esimerkiksi, niin ei sellaisesta tietenkään kannata samaa maksaa mitä se uutena maksanut.

Asuntokeinottelussa voi olla melkoinen mätäpaise-kupla puhkeamassa. Ainakin näin voisi päätellä siitä, että milloin mikäkin perseaukinen zinzino-hönö lehdissä ollut patsastelemassa "asuntosioittajana". Tuli sellainen mielikuva niistä lehtijutuista, että homman nimi on ostaa uusia kalliita asuntoja sillä 20 prosentin käsirahalla, vuokrata niitä sitten Airbnb majoituksiin kaksi vuotta ja pistää näin saatavat rahat haisemaan ja lopuksi myydä se asunto hyvällä voitolla kahden vuoden jälkeen kun lyhennysvapaat on päättymässä ja yhtiölainan lyennykset alkamassa. Nyt tuollaiset perseaukisit oman elämänsä sijoittajat ovat lirissä kun korot alkavat olla viiden prosentin nurkilla, asuntokauppa on jäissä eikä mitään toivoakaan ole saada niistä asunnoista enää myytäessä sitä hintaa jolla ne on itse uusina ostanut vuosi kaksi sitten.

Vaikka tämä vuosi on ollut paha niin ainakin ensi vuosi on pahempi ja todennäköisesti ehkä vielä 2025 vuosi..

 

[perato]

Nyt tuollaiset perseaukisit oman elämänsä sijoittajat ovat lirissä kun korot alkavat olla viiden prosentin nurkilla, asuntokauppa on jäissä eikä mitään toivoakaan ole saada niistä asunnoista enää myytäessä sitä hintaa jolla ne on itse uusina ostanut vuosi kaksi sitten.

Tässä on kieltämättä yks ongelmapesäke, sijoitusasuntoja on tässä viime vuodet kaupattu kaikille "helppoina rahanlähteinä" ynnä muuta. On ollut mitäki Pekkaa ja Pirkkoa kertomassa kuinka parilla sijoitusasunnolla tehtiin itsestä satanäärejä lähihoitajan palkalla. Kaikki tämä ryyditettynä "ei ne korot mihinkään nouse" keskustelulla. Kuinka paljon noita yksiöitä sit kohta on tarjolla? Toki nyt ite laskeskelin että kyllä Oulussakin ihan hyvää vuokrahintaa saa kerättyä että tuskin siinä persnettoa älyttömästi tekee, mutta kestääkö talous tappiota. Toinen on kyllä juurikin tuo edellämainitsemani Domino mikä kaatuu sitä nopeampaa mitä enemmän yhellä on niitä yksiöitä siinä sijoituskämppänä. Oulussa nyt ylipäätään vuokratuotto on ollut pienempää ku muualla maassa, että kiinnostais kyllä tietää miten paljon yksityissijoittajilla on sijoitusasuntoja.

Mielenkiintoisia aikoja eletään seuraavat vuodet, miten käy.

 

[JRan]

Kojamo lienee vivuttanut ostaa asuntoja velkarahalla kun sen osakekurssi on tippunut jo 37 prosenttia vuodessa.

Se ei tällä hetkellä ole hyvää pisnestä ostaa velkarahalla asuntoja vuokrattavaksi kun korkotaso on luokkaa 5 prosenttia ja saatava vuokratuotto on noin 3,5 prosenttia esimerkiksi Helsingissä ja asuntojen hinnat laskevat noin 10 prosentin vuosivauhtia.

Tällä hetkellä Suomessa lienee jo paljon asuntoja joissa yhtiölainaa on enemmän kuin taloyhtiön huoneistojen käypä arvo on. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiö on valmistunut kuplan huipulla ja siinä on ollut alunperin 80 prosenttia velattomista myyntihinnoista yhtiölainaa. Enää niitä asuntoja ei saa grynderi kaupaksi oikein millään kun ovat saattaneet olla jo useamman vuoden myynnissä ja niitä on yritetty myydä ties miten monen välittäjän kautta ja luvataan jo kättelyssä jotain kahden vuoden vastikehyvitystä ja sähköpolkupyörää ja osta kaksi huoneistoa ja maksa yksi tarjousta. Asuinhuoneisto kun on vielä käytetty vuoden esimerkiksi, niin ei sellaisesta tietenkään kannata samaa maksaa mitä se uutena maksanut.

Asuntokeinottelussa voi olla melkoinen mätäpaise-kupla puhkeamassa. Ainakin näin voisi päätellä siitä, että milloin mikäkin perseaukinen zinzino-hönö lehdissä ollut patsastelemassa "asuntosioittajana". Tuli sellainen mielikuva niistä lehtijutuista, että homman nimi on ostaa uusia kalliita asuntoja sillä 20 prosentin käsirahalla, vuokrata niitä sitten Airbnb majoituksiin kaksi vuotta ja pistää näin saatavat rahat haisemaan ja lopuksi myydä se asunto hyvällä voitolla kahden vuoden jälkeen kun lyhennysvapaat on päättymässä ja yhtiölainan lyennykset alkamassa. Nyt tuollaiset perseaukisit oman elämänsä sijoittajat ovat lirissä kun korot alkavat olla viiden prosentin nurkilla, asuntokauppa on jäissä eikä mitään toivoakaan ole saada niistä asunnoista enää myytäessä sitä hintaa jolla ne on itse uusina ostanut vuosi kaksi sitten.

Täysin samaa mieltä. Tässä ollaan Suomessa hyvinkin samassa tilanteessa, kuin Jenkeissä silloin finanssikriisin aikoihin. Siellähän homman rysäytti viimekädessä se moninkymmenkertaisella velkavivulla sijoittaminen (toki moni muukin pielessä ollut asia). Tällä kertaa tämä on Suomessa mahdollistettu sillä, että taloyhtiö ottaa lainan ja nk. sijoittaja saa tämän lainan+asunnon "haltuunsa" ostamalla asunnon tietyllä prosenttiosuudella.

Eli kukaan ei ole edes kysellyt, että onko nämä henkilöt mitenkään kelvollisia maksamaan ikinä lainaa takaisin. Tässä tapauksessa me kaikki tiedämme, että ei ole, koska tuotto ei kata enää edes korkoja saati muita kuluja.

EDIT: typo

 

[Lucas]

Vaikka tämä vuosi on ollut paha niin ainakin ensi vuosi on pahempi ja todennäköisesti ehkä vielä 2025 vuosi..

Onhan tuossa kuitenkin positiivista se, että tämä vuosi on hyvä asuntokaupassa jos sitä vertaa ensi vuoteen. Ja ensi vuosi on hyvä asuntokaupan kannalta jos sitä vertaa vuoteen 2025.

Sillä ei ole mitään merkitystä mikä on asuntojen hinta ja hintakehitys jos ei ole ostamassa tai myymässä asuntoa.

Erityisesti ensiasunnon ostajien kannalta se on sitä parempi mitä enemmän asuntojen hinnat romahtavat. Ikävintä se romahdus on niille jotka ovat myymässä asunnon pois ostamatta tilalle uutta asuntoa. Esimerkiksi monella kuolinpesällä on tällainen tilanne.

 

[ZherlockHolm]

Tässä on kieltämättä yks ongelmapesäke, sijoitusasuntoja on tässä viime vuodet kaupattu kaikille "helppoina rahanlähteinä" ynnä muuta. On ollut mitäki Pekkaa ja Pirkkoa kertomassa kuinka parilla sijoitusasunnolla tehtiin itsestä satanäärejä lähihoitajan palkalla. Kaikki tämä ryyditettynä "ei ne korot mihinkään nouse" keskustelulla. Kuinka paljon noita yksiöitä sit kohta on tarjolla? Toki nyt ite laskeskelin että kyllä Oulussakin ihan hyvää vuokrahintaa saa kerättyä että tuskin siinä persnettoa älyttömästi tekee, mutta kestääkö talous tappiota. Toinen on kyllä juurikin tuo edellämainitsemani Domino mikä kaatuu sitä nopeampaa mitä enemmän yhellä on niitä yksiöitä siinä sijoituskämppänä. Oulussa nyt ylipäätään vuokratuotto on ollut pienempää ku muualla maassa, että kiinnostais kyllä tietää miten paljon yksityissijoittajilla on sijoitusasuntoja.

Mielenkiintoisia aikoja eletään seuraavat vuodet, miten käy.

Itse antaisin vinkin kaikille etenkin kasvu keskuksista asuntoa ostaville että odottakaa ainakin 1-2v ennen kun ostatte nyt pientä asuntoa. Korot tulee pysymään todennäköisesti vielä 1-3v tällä tasolla, lyhennysvapaat alkavat kohta loppumaan uusista kohteista jotka on valmistunu noin 2021 teinoilla, amatöörisijoittajat voivat panikoida ja myydä asuntonsa jos ei kestä tappioita, hallituksen todennäköinen leikkaus asumistukeen tulee lainvoimaiseksi aikaisintaan alkuvuodesta 24.

Tällä hetkellä tulee etuoveen noin 300 uutta myynti ilmoitusta päivässä. 2 viikkoa sitten luku oli noin 50-80..

 

[JRan]

Itse antaisin vinkin kaikille etenkin kasvu keskuksista asuntoa ostaville että odottakaa ainakin 1-2v ennen kun ostatte nyt pientä asuntoa. Korot tulee pysymään todennäköisesti vielä 1-3v tällä tasolla, lyhennysvapaat alkavat kohta loppumaan uusista kohteista jotka on valmistunu noin 2021 teinoilla, amatöörisijoittajat voivat panikoida ja myydä asuntonsa jos ei kestä tappioita, hallituksen todennäköinen leikkaus asumistukeen tulee lainvoimaiseksi aikaisintaan alkuvuodesta 24.

Itsellä on vähän paha pelko tästä, että seuraavaksi aletaan valtion kassasta jotain kautta tukemaan näitä @Lucas :en kuvaamia asuntosijoittajia, kun niillä on niin vaikeeta kahdeksen uudisasunnon kanssa, kun rahat ei vaan millään riitä.

 

[ZherlockHolm]

Itsellä on vähän paha pelko tästä, että seuraavaksi aletaan valtion kassasta jotain kautta tukemaan näitä @Lucas :en kuvaamia asuntosijoittajia, kun niillä on niin vaikeeta kahdeksen uudisasunnon kanssa, kun rahat ei vaan millään riitä.

Tuo olisi kyllä tyhmintä ikinä. Toivon että päättäjillä on sen verran älliä ettei moiseen lähde. Onneksi ei ole kyllä valtiolla varaa päin vastoin VM on selvityksessään ehdottanut sijoittajien verovähennys porkkanan poistoa..

 

[shams]

Korot tulee pysymään todennäköisesti vielä 1-3v tällä tasolla

Riippuu vähän miten määrittelet "tällä tasolla". Ainakin 12kk Euriborin osalta korkohuippu on todennäköisesti lähellä tai jopa ohitettu, juuri kukaan ei odota että EKP nostaisi viitekorkoa enää puolta prosenttia enempää. Kun huippu on saavutettu niin voi olla enää yksi suunta: alaspäin. Vaikka EKP ei laskisi viitekorkoja vielä useampaan vuoteen niin markkinakorot alkavat ennakoida laskuja jo reilusti etukäteen. Pidän todennäköisempänä että 12kk EB on kahden vuoden päästä ainakin prosentin nykyistä alempana.

 

[Taneli-]

Ainakin Jenkeissä pankkeja jo kaatunut, muutama kait myös Euroopassa. Eli kohta ehkä ne korot alkavat tulla alaspäin tai ainakin huippu on saavutettu. Näkisin erittäin epätodennäköisenä sen että korkoja nostetaan jatkuvasti lisää jos yhä suurempi määrä pankkeja ja yrityksiä alkaa kaatua sen seurauksena, asuntoja jäädä myymättä jne.

 

[Lucas]

Tässä on kieltämättä yks ongelmapesäke, sijoitusasuntoja on tässä viime vuodet kaupattu kaikille "helppoina rahanlähteinä" ynnä muuta. On ollut mitäki Pekkaa ja Pirkkoa kertomassa kuinka parilla sijoitusasunnolla tehtiin itsestä satanäärejä lähihoitajan palkalla. Kaikki tämä ryyditettynä "ei ne korot mihinkään nouse" keskustelulla.

Lähihoitajan palkasta jos onnistuu säästämään 500 euroa kuukaudessa "sijoitusasuntoa" varten, niin eihän se 100 tuhannen euron hintaisen sijoitusyksiön säästäminen kestä kuin 17 vuotta.

Tosin sadalla tonnilla ei taida saada vaikka Helsingin Kalliosta yksiötä, vaan se maksaa luokkaa 200 tuhatta euroa ja sellaisen yksiön hinnan säästäminen vaatii lähihoitajalta 33 vuotta aikaa vauhdilla 500 euroa kuussa säästöön.

Väittäisin, että jos ei ole perittyä satojen tuhansien eurojen varallisuutta tai muualta vastaavaa alkupääomaa, niin ainoa tapa jolla lähihoitaja on voinut esimerkiksi 10 vuodessa hankkia useita sijoitusasuntoja kasvukeskuksista on hillitön velkavipu.

Tuollainen toimii hyvin niin kauan aikaa kun korot on nollassa, asuntojen hinnat nousevat, asuntokauppa käy ja vuokralaisia löytyy. Kun korot nousevat niin korkeiksi ettei vuokrilla makseta enää vastikkeita ja korkomenoja ja lyhennyksiä, niin lirissä on. Vielä pahemmin sitä on lirissä jos vuokralaisia ei enää tahdo löytyä ja asuntokauppa on jumissa eikä toivoakaan saada asuntoja myytäessä niistä samaa rahaa mitä itse maksanut.

Asunto-osakkeiden ostamisessa ei ole käytännössä riskiä joutua naapurien laskujen maksajaksi jos asunnon ostaa jostakin kasvukeskuksesta hyvältä paikalta hyväkuntoisen talon joka on vielä omalla tontilla eikä taloyhtiöllä ole yhtiölainaa eikä muutakaan velkaa. Esimerkiksi täällä Oulussa sellaisten vuokrataso on yksiössä luokkaa 500-600 euroa ja vastikkeet noin sata euroa. Eiköhän taloyhtiö saa aina sellaisen huoneiston otettu hallintaansa jos vastikkeet jääneet maksamatta ja saa sen vuokrattua aina eteenpäin summalla joka kattaa tuon 100 euron vastikkeen ja rästivastikkeiden kuittauskin onnistuu siitä jollakin aikataululla.

 

[ZherlockHolm]

Riippuu vähän miten määrittelet "tällä tasolla". Ainakin 12kk Euriborin osalta korkohuippu on todennäköisesti lähellä tai jopa ohitettu, juuri kukaan ei odota että EKP nostaisi viitekorkoa enää puolta prosenttia enempää. Kun huippu on saavutettu niin voi olla enää yksi suunta: alaspäin. Vaikka EKP ei laskisi viitekorkoja vielä useampaan vuoteen niin markkinakorot alkavat ennakoida laskuja jo reilusti etukäteen. Pidän todennäköisempänä että 12kk EB on kahden vuoden päästä ainakin prosentin nykyistä alempana.

Veikkasin alkuvuodesta että loppuvuodesta korko on noin 4-5,5% lukemissa ja pidän tuota realistisena. Jos inflaatio/pohjainflaatio laskee hiljaa tuota 2% lukua kohti niin korkoa pidetään tuossa 4-5,5% lukemissa. Jos jostain syystä inflaatio kääntyisi nousuun niin korkoa jouduttaisi pakosta nostaa vielä noista lukemista....

Kiinan/usan välinen sota tai ukrainan sodan laajentaminen voisi johtaa minusta inflaation kääntymisen nousuun uudestaan...

Lopulta kun joskus inflaatio saavuttaa 2% lukeman niin korko olisi järkevää tuoda johonkin 2-3,5% lukemiin joka olisi terveellä pohjalla..

 

[Lucas]

Ainakin Jenkeissä pankkeja jo kaatunut, muutama kait myös Euroopassa. Eli kohta ehkä ne korot alkavat tulla alaspäin tai ainakin huippu on saavutettu. Näkisin erittäin epätodennäköisenä sen että korkoja nostetaan jatkuvasti lisää jos yhä suurempi määrä pankkeja ja yrityksiä alkaa kaatua sen seurauksena, asuntoja jäädä myymättä jne.

Inflaatio jos halutaan kuriin, niin korot pitää nostaa tasolle inflaatioprosentti plus puolisen prosenttia.

Eli nyt pitäisi korot nostaa sinne 7,5-8 prosenttiin jos inflaatio on välillä 7,0-7,5 prosenttia vuodessa.

Keskuspankin tärkein tehtävä on huolehtia siitä rahanarvosta ja inflaatiosta ja kaikki muut on alisteisia sille tavoitteelle.

Eli ainakin itse odotan, että koron nostoja on vielä tulossa reilusti.

 

[Taneli-]

Inflaatio jos halutaan kuriin, niin korot pitää nostaa tasolle inflaatioprosentti plus puolisen prosenttia.

Eli nyt pitäisi korot nostaa sinne 7,5-8 prosenttiin jos inflaatio on välillä 7,0-7,5 prosenttia vuodessa.

Keskuspankin tärkein tehtävä on huolehtia siitä rahanarvosta ja inflaatiosta ja kaikki muut on alisteisia sille tavoitteelle.

Eli ainakin itse odotan, että koron nostoja on vielä tulossa reilusti.

En nyt ainakaan henkeä pidätä odotellessa noita 7-8% korkoja. Uskallan jopa väittää että korot tulevat laskemaan pikemmin kuin tulemme näkemään 12kk Euriborin nousevan noille asteille. Ei tarvitse uskoa mutta katsotaan sitten miten käy.

Toki sitten kannattaa jo laittaa rahaa pankkiin kun he maksavat jotain 5% korkoa sille. Eli sinänsä ihan hyvältä kuulostaisi...

 

[shams]

Pidän lähes äärettömän epätodennäköisenä että EKP vielä yli tuplaisi nykyisen viitekoron tason. Syynä on stagflaation pelko, johon keskuspankeilla ei ole mitään aseita. Stagflaatiossa on parasta olla tekemättä mitään, koska kaikki toimenpiteet vaan pahentavat tilannetta jompaan kumpaan suuntaan.

 

[ZherlockHolm]

Pidän lähes äärettömän epätodennäköisenä että EKP vielä yli tuplaisi nykyisen viitekoron tason. Syynä on stagflaation pelko, johon keskuspankeilla ei ole mitään aseita. Stagflaatiossa on parasta olla tekemättä mitään, koska kaikki toimenpiteet vaan pahentavat tilannetta jompaan kumpaan suuntaan.

Tässä taitaa olla tulossa sellanen hidas ja kivulias skenaario koska nollakorot ovat olleet liian pitkään. Rahaa on markkinoilla vaikka ja kuinka..

 

[Wanzel]

Inflaatio jos halutaan kuriin, niin korot pitää nostaa tasolle inflaatioprosentti plus puolisen prosenttia.

Eli nyt pitäisi korot nostaa sinne 7,5-8 prosenttiin jos inflaatio on välillä 7,0-7,5 prosenttia vuodessa.

Keskuspankin tärkein tehtävä on huolehtia siitä rahanarvosta ja inflaatiosta ja kaikki muut on alisteisia sille tavoitteelle.

Eli ainakin itse odotan, että koron nostoja on vielä tulossa reilusti.

ois konkurssikypsät länsimaat tuon jälkeen, että ei kannata pidättää hengitystä.

 

[Boulder]

Kyllä nuo nykyiset nostot on jo purreet markkinaan markkinakorkojen myötä. Pitää muistaa, että tekojen vaikutus ei ole välitön vaan tulee vähitellen. Esimerkkinä kun katsotaan vaikka Pohjoismaita niin ainakin Suomessa ja Ruotsissa on asuntorakentamisen aloitukset lähes seis. Mediassa ei siitä välttämättä puhuta kovaan ääneen, mutta taustalla kuulee sen oikean tilanteen. Rakentaminen on aina hyvä indikaattori toimeliaisuudelle koska se ylikuumenee ja romahtaa ensimmäisenä.

 

[ZherlockHolm]

Kyllä nuo nykyiset nostot on jo purreet markkinaan markkinakorkojen myötä. Pitää muistaa, että tekojen vaikutus ei ole välitön vaan tulee vähitellen. Esimerkkinä kun katsotaan vaikka Pohjoismaita niin ainakin Suomessa ja Ruotsissa on asuntorakentamisen aloitukset lähes seis. Mediassa ei siitä välttämättä puhuta kovaan ääneen, mutta taustalla kuulee sen oikean tilanteen. Rakentaminen on aina hyvä indikaattori toimeliaisuudelle koska se ylikuumenee ja romahtaa ensimmäisenä.

Monet rakennusliikkeet on siirtyneet urakoimaan kilpailu-urakoita omaperusteisen gryndin sakatessa.

 

[null0]

Kojamo lienee vivuttanut ostaa asuntoja velkarahalla kun sen osakekurssi on tippunut jo 37 prosenttia vuodessa.

Se ei tällä hetkellä ole hyvää pisnestä ostaa velkarahalla asuntoja vuokrattavaksi kun korkotaso on luokkaa 5 prosenttia ja saatava vuokratuotto on noin 3,5 prosenttia esimerkiksi Helsingissä ja asuntojen hinnat laskevat noin 10 prosentin vuosivauhtia.

Keinotteluasiasta samaa mieltä, mutta Kojamon kurssikehityksen syyt aikamoista mutuilua. Velkarahalla toki ostetaan ja rakennetaan, mutta Suomessa isot asuntotoimijat ovat neuvotelleet hyviä suojauksia lainoihin jo pitkään. Noissa piireissä on ollut ihan selvää, että korot jossain vaiheessa nousevat ja yllättävää on lähinnä ollut, että 0-korkoaika on noinkin kauan kestänyt.

Mitä enemmän ja pidempään tehdään bisnestä ja tuotantoa vivutuksella, sitä heikommin koronnostot purevat inflaatioon, koska korkojen nousu pakottaa monia toimijoita nostamaan hintoja. -> inflaatio kasvaa

Siinä vaiheessa kun korot nousevat, myös sijoittajia alkaa kiinnostaa talletukset, varsinkin epävarmoina aikoina. Silloin ei sijoitusvarallisuus samalla tavalla valu talouteen ja toimeliaisuus vähenee.

Myös velkaiset kuluttajat ovat palkankorotusten perässä, koska lainaa pitää lyhentää ja palvelut/ tuotteet kallistuu.

0-korkoaika vaikuttaa kestäneen auttamatta liian kauan. Keskuspankit alkaa olla aseettomia ja huolimaton velkakirjapolitiikka(rahan printtaaminen) on nyt oikeasti iskemässä pahasti näpeille.

Ja mitä pidempään ja rajummin inflaatio laukkaa sitä enemmän myös asuntojen hinnat (kysytyillä alueilla) keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä tulee nousemaan. Alkumyllerryksessä korkeat korot tuo selkeästi ylihintaisten uusien asuntojen (erityisesti yksiöiden ja kaksioiden) hintoja alas, mutta mitään koko kannan laajuista pitkää syvää sukellusta ei tulla näkemään.

 

[pnklol]

Korontarkistuspäivä kesäkuun alussa ja nykyinen laina on 12kk eurobori, 0.45 marginaali ja 0.52 korko. Nordea tarjosi 3kk 0.57 marginaalilla ja 6kk 0.53 marginaalilla sekä 250€ käsittelymaksu.

Taitaa lähteä 3kk testiin ens kuun alussa.