Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Boulder]

Kyllä niitä vielä hilataan ylös, kun ensi vuoden ennusteet inflaatiolle pyörii 6,5% paikkeilla.

Jos inflaatio johtuu pääosin energiakustannuksista, ei koronnostot juurikaan auta.

 

[Dzeeta]

Korkotarkistus osui vuoden korkeimmalle päivälle (2,89%/12kk euribor), miinuksella menty tähän saakka. Vajaa 300e/kk lisää korkokuluja kun kohtuu tuoreella asuntolainalla mennään. Lapsilisät ohjataan jatkossa lainan lyhennyksiin ja ylimääräiset hankinnat menee jäihin. Miten muilla vaikuttaa korkojen nousu?

Neuvoteltiin laina uusiksi ja maksuerä nyt n. 50e/kk suurempi n. 360e sijaan.

 

[antti-x]

Kyllä niitä vielä hilataan ylös, kun ensi vuoden ennusteet inflaatiolle pyörii 6,5% paikkeilla.

Minua kiinnostaisi nähdä tarkemmin eritelty ennuste siitä että millä tavalla hinnat ovat joulukuussa 2023 sen 6,5% korkeammat kuin nyt joulukuussa 2022. Että mitkä ovat ennallaan, ja mitkä nousseet niin että kokonaisuus on noussut 6,5%. Luulisi että jos esim. energia korjaakin alaspäin, ja ruoka ei enää nouse niin jonkun muun pitäisi sitten vastaavasti nousta aika rajusti tuohon että hinnat yleisesti olisi sen 6,5 plussalla.

 

[Ja558]

Minua kiinnostaisi nähdä tarkemmin eritelty ennuste siitä että millä tavalla hinnat ovat joulukuussa 2023 sen 6,5% korkeammat kuin nyt joulukuussa 2022. Että mitkä ovat ennallaan, ja mitkä nousseet niin että kokonaisuus on noussut 6,5%. Luulisi että jos esim. energia korjaakin alaspäin, ja ruoka ei enää nouse niin jonkun muun pitäisi sitten vastaavasti nousta aika rajusti tuohon että hinnat yleisesti olisi sen 6,5 plussalla.

Tuosta nyt ainakin näkee suuntaa inflaation kehitykselle. Varmaan jostain näkisi ennusteita myös tuotekohtaisesti.

 

[antti-x]

Tuosta nyt ainakin näkee suuntaa inflaation kehitykselle. Varmaan jostain näkisi ennusteita myös tuotekohtaisesti.

Tuon kuvaajan mukaan (jos oikein tulkitsen) inflaatiota on tänä vuonna 8,5 ja ensi vuonna 7,2 ja 2024 2,9% jos mennään tasaisena kuvaajana jollain tavoin tasoitettuna vuoden keskiarvoina (eli nuo katkoviivat kuvaajassa). Mutta jos kuukausittaisia inflaatioita katsoo niin tuon kuvaajan mukaan tämän vuoden joulukuun inflaatio on jotain 10,5% ja toisaalta ensi vuoden joulukuun vähän yli 5%. Mistä tulee yhteensä sama mutta tästä hetkestä siis vuosi eteenpäin niin inflaatio olisi vähän yli 5% eikä 6,5. Ja kuvaajan mukaan se reilu 5% koostuisi siitä että pohjainflaatio on 2% luokkaa ja siihen päälle tulee edelleen ruuan ja energian hintojen nousua vanhojen nousujen päälle.

Eli tuon kuvaajan mukaan, jotta inflaatio olisi vuoden päästä kuvaajan mukainen reilu 5%, ergian hinnan pitäisi edelleen nousta ja samoin ruuan hinnan aika merkittävästi, vaikka ei toki yhtä paljon kuin on nyt noussut suhteessa 2021 joulukuuhun.

Voihan se niin mennä, mutta varsinkin energia on sitten jo tosi kallista.

 

[Murokakku]

Kysyimme ensiasunnon ostoon Helsingistä 400k€:n lainatarjouksia kolmesta isosta pankista. Omaa rahaa on puolison kanssa tarkoitus laittaa n. 50k€.

Nordea: 35v, 0.50% 12kk Euribor, ei lisävakuuksia. 1k€ lainannostopalkkio
Danske: 30v, 0.39% 12kk Euribor, Garantian lisävakuus. TEKkiläisille ei lainannostopalkkiota.
OP: 30v, 0.40% 12kk Euribor. Myös Garantian lisävakuus, jos ei ota korkokattoa. 500€ lainannostopalkkio.

Marginaalit asettuivat heti aika hyvälle tasolle, ainakin omasta mielestäni. Nordean voisi kilpailuttaa vielä uusiksi niin eiköhän sekin sieltä vielä tippuisi alaspäin. Ainakin syytä olisi, jos haluaisivat säilyttää entisen asiakkaansa ja silloin se voisi olla jopa paras tarjous.

Korkokaton hinta tuntuu aika suolaiselta tällä hetkellä. OP tarjoaa kymmenen vuoden 2.00% kattoa 1.55% lisämarginaalilla, eli todellinen katto olisi 3.95%. En oikein jaksa uskoa, että tuossa jäisi voitolle, jos oletetaan että korkotaso asettuisi lähitulevaisuudessa 2-3% väliin. Danske tarjoaa korkoputkea, jossa vähintään marginaali 0,39 % + korkolattian taso 2,57 % = 2,96 % ja enintään marginaali 0,39 % + korkokatto 3,39 % = 3,78 %.

Mitäs tarjouksia korkokatosta täällä on muut saaneet?

 

[Tege]

Tuo korkokattu on jotain 100€ lisää tuohon lainaan?
Paljonko tuo OP:n Garantian lisävakuus maksoi? Koska kun kyselin heiltä sitä niin sanoivat, että ei kannata ottaa jos voi käyttää omia vakuuksia.

 

[Kasikaks]

Tuo korkokattu on jotain 100€ lisää tuohon lainaan?
Paljonko tuo OP:n Garantian lisävakuus maksoi? Koska kun kyselin heiltä sitä niin sanoivat, että ei kannata ottaa jos voi käyttää omia vakuuksia.

Mitä enemmän vakuutta tarvitsee sitä enemmän maksaa. Tuolle lainalle lienee useamman tonnin.

 

[Zigh]

Norealta 25ke perusparannuslainaan 12kk euriborilla marginaali 0,5 // 6kk 0,7 // 3kk 0,8

Otin 3kk, koska oma ennustus että korot lähtee laskuun jo ensi vuoden aikana eikä lainasummakaan ole kovin suuri.

Ymmärsin myös puhelimessa virkailijan jutuista, että Nordealla on ihan yleinen tuo marginaalin korotus 6kk 0,2 ja 3kk 0,3 kaikkiin asuntolainoihin jos viitekorkoa vaihtaa, eikä viitekoron vaihdosta mene muita kuluja. Jos korot lähtee ensi vuonna laskuun, niin täytyy kysellä yhteen nyt 12kk korolla olevaan lainaan vaihtoa.

 

[Mikkos]

Norealta perusparannuslainaan 12kk euriborilla marginaali 0,5 // 6kk 0,7 // 3kk 0,8

Otin 3kk, koska oma ennustus että korot lähtee laskuun jo ensi vuoden aikana eikä lainasummakaan ole kovin suuri.

Ymmärsin myös puhelimessa virkailijan jutuista, että Nordealla on ihan yleinen tuo marginaalin korotus 6kk 0,2 ja 3kk 0,3 kaikkiin asuntolainoihin jos viitekorkoa vaihtaa, eikä viitekoron vaihdosta mene muita kuluja. Jos korot lähtee ensi vuonna laskuun, niin täytyy kysellä yhteen nyt 12kk korolla olevaan lainaan vaihtoa.

Ja summa oli?

 

[Zigh]

Ja summa oli?

25ke

 

[Murokakku]

Mitä enemmän vakuutta tarvitsee sitä enemmän maksaa. Tuolle lainalle lienee useamman tonnin.

n. 5k€ maksaa takaus. Ja varmaankaan ei kannata ottaa maksullista lisätakausta, jos on muuta omaisuutta vakuudeksi. Omalla kohdalla kyseeseen tulisivat vanhemmat ja heidän omaisuutensa, mutta eipä huvita sotkea heitä mukaan omiin kuivioihini, vaikka omaisuutta vakuudeksi varmasti löytyisikin.

 

[kjns]

n. 5k€ maksaa takaus. Ja varmaankaan ei kannata ottaa maksullista lisätakausta, jos on muuta omaisuutta vakuudeksi. Omalla kohdalla kyseeseen tulisivat vanhemmat ja heidän omaisuutensa, mutta eipä huvita sotkea heitä mukaan omiin kuivioihini, vaikka omaisuutta vakuudeksi varmasti löytyisikin.

Henkilötakauksia ei pankit nykyään enää kaikissa tapauksissa kelpuuta, useimmiten lähtökohtaisesti haluavat reaalivakuuksia.

Itse mentiin Garantialla kun kilpailutettiin laina, hinta oli noin 1600 euroa ja pääs kaikki takaajat irti takauksistaan sillä rahalla ja laina kokonaan "itsellä ilman riippuvuuksia" niin sanoisin että jopa hintansa arvoinen omalla kohdalla. Kohta onkin sen verran lainaa maksettu että alkais saamaan lainaa ilman lisävakuuksia.

 

[renee]

Kysyimme ensiasunnon ostoon Helsingistä 400k€:n lainatarjouksia kolmesta isosta pankista. Omaa rahaa on puolison kanssa tarkoitus laittaa n. 50k€.

Nordea: 35v, 0.50% 12kk Euribor, ei lisävakuuksia. 1k€ lainannostopalkkio
Danske: 30v, 0.39% 12kk Euribor, Garantian lisävakuus. TEKkiläisille ei lainannostopalkkiota.
OP: 30v, 0.40% 12kk Euribor. Myös Garantian lisävakuus, jos ei ota korkokattoa. 500€ lainannostopalkkio.

Marginaalit asettuivat heti aika hyvälle tasolle, ainakin omasta mielestäni. Nordean voisi kilpailuttaa vielä uusiksi niin eiköhän sekin sieltä vielä tippuisi alaspäin. Ainakin syytä olisi, jos haluaisivat säilyttää entisen asiakkaansa ja silloin se voisi olla jopa paras tarjous.

Korkokaton hinta tuntuu aika suolaiselta tällä hetkellä. OP tarjoaa kymmenen vuoden 2.00% kattoa 1.55% lisämarginaalilla, eli todellinen katto olisi 3.95%. En oikein jaksa uskoa, että tuossa jäisi voitolle, jos oletetaan että korkotaso asettuisi lähitulevaisuudessa 2-3% väliin. Danske tarjoaa korkoputkea, jossa vähintään marginaali 0,39 % + korkolattian taso 2,57 % = 2,96 % ja enintään marginaali 0,39 % + korkokatto 3,39 % = 3,78 %.

Mitäs tarjouksia korkokatosta täällä on muut saaneet?

Ite näkisin, että korkosuojaus on suojaus katastrofilta (vrt. vakuutus), joten sen "pitääkin" maksaa ekstraa pitkällä aikavälillä. Eli jos tilanne on se, että talous kestää vaikka 8% korkotason, niin en näe kyllä pienintäkään järkeä ottaa sinulle tarjottua korkosuojausta. Mutta jos ei kestä, niin sitten tarjottu suojaus voikin olla jo pohtimisen arvoinen, vaikka kalliiksihan se tulee, jos korkotaso kyykkää.

Jos korkosuojauksen ottaa puhtaasti "tienausmielessä", niin silloin kyse on enemmän spekuloinnista, missä todennäköisesti menestyy yhtä hyvin kuin tikkaa heittävä apina, eli hyvin pitkälti arpapeliä.

 

[Senseye]

OP 3kk euribor, marginaali 0.55%

 

[Mikkos]

OP 3kk euribor, marginaali 0.55%

Ja summa oli? Takaukset oli? Omarahoitus oli? Paikkakunta oli?

 

[bluedrool]

Ite näkisin, että korkosuojaus on suojaus katastrofilta (vrt. vakuutus), joten sen "pitääkin" maksaa ekstraa pitkällä aikavälillä. Eli jos tilanne on se, että talous kestää vaikka 8% korkotason, niin en näe kyllä pienintäkään järkeä ottaa sinulle tarjottua korkosuojausta. Mutta jos ei kestä, niin sitten tarjottu suojaus voikin olla jo pohtimisen arvoinen, vaikka kalliiksihan se tulee, jos korkotaso kyykkää.

Jos korkosuojauksen ottaa puhtaasti "tienausmielessä", niin silloin kyse on enemmän spekuloinnista, missä todennäköisesti menestyy yhtä hyvin kuin tikkaa heittävä apina, eli hyvin pitkälti arpapeliä.

Samaa mieltä. Tuossa Dansken korkoputkessa oli hyvää se, että siinä ei ollut ehdotonta määräaikaa (ainakaan omassa tarjouksessa ja varmistin vielä), eli sen voi laskevien korkojen aikana neuvotella uusiksi nopeasti. Olettavat varmaankin, että monikaan asuntovelallinen ei matalien korkojen aikana seuraa tilannetta ja kilpailuta.

 

[stanssi]

Nyt pitäisi tuo euribor päättää kun nordea tarjoaa tälläistä:

-12kk eb + 0.65 marginaali
-6kk eb + 0.85 marginaali
-3kk eb + 0.95 marginaali

3kk euribor myös nyt nousussa mutta silti halvempi kuin 12kk tuon korkeammankin marginaaöin kanssa, eli pitäiskö mennä sillä kuitenkin toistaiseksi?

 

[Tege]

Koittaisin kyllä saada marginaalia alemmas.

 

[stanssi]

Koittaisin kyllä saada marginaalia alemmas.

Olipa hyvä neuvo, kas kun en itse hoksannut

 

[JaySon]

Nyt pitäisi tuo euribor päättää kun nordea tarjoaa tälläistä:

-12kk eb + 0.65 marginaali
-6kk eb + 0.85 marginaali
-3kk eb + 0.95 marginaali

3kk euribor myös nyt nousussa mutta silti halvempi kuin 12kk tuon korkeammankin marginaaöin kanssa, eli pitäiskö mennä sillä kuitenkin toistaiseksi?

Ottaisin tuon 3kk vaikka kovalla marginaalilla. Sanoisin että voi jatkossa olla helpompi neuvotella esim jonkun aikaa lyhennettyään tuota marginaalia pienemmäksi kuin sada 12kk -->3kk.

Jos jotain oikeasti fiksua voisin ehdottaa kokeilemaan niin kilpailuta OP jos et ole sitä tehnyt.

 

[stanssi]

Ottaisin tuon 3kk vaikka kovalla marginaalilla. Sanoisin että voi jatkossa olla helpompi neuvotella esim jonkun aikaa lyhennettyään tuota marginaalia pienemmäksi kuin sada 12kk -->3kk.

Jos jotain oikeasti fiksua voisin ehdottaa kokeilemaan niin kilpailuta OP jos et ole sitä tehnyt.

Samaa mietin itsekin. Op:sta kysellyt myös mutta tarjosivat vain 12kk eb + 0.6 marginaali eikä liikkunut mihinkään vaikka kuinka tinkasi. Tuohon toki saisi op bonuksia päälle mutta jotenkin ei tuntunut niin hyvältä tarjoukselta että lähtisin vaihtamaan pankkia

 

[JRan]

Samaa mietin itsekin. Op:sta kysellyt myös mutta tarjosivat vain 12kk eb + 0.6 marginaali eikä liikkunut mihinkään vaikka kuinka tinkasi. Tuohon toki saisi op bonuksia päälle mutta jotenkin ei tuntunut niin hyvältä tarjoukselta että lähtisin vaihtamaan pankkia

Itselle OP tarjosi 0,6 ja 3kk eb.

 

[stanssi]

Itselle OP tarjosi 0,6 ja 3kk eb.

Niin ja kuten sanottu, minulle eivät.

 

[laine]

Nyt pitäisi tuo euribor päättää kun nordea tarjoaa tälläistä:

-12kk eb + 0.65 marginaali
-6kk eb + 0.85 marginaali
-3kk eb + 0.95 marginaali

3kk euribor myös nyt nousussa mutta silti halvempi kuin 12kk tuon korkeammankin marginaaöin kanssa, eli pitäiskö mennä sillä kuitenkin toistaiseksi?

Itse kyselin vaihtoa 12kk -- 3kk, marginaali olisi noussut tuon saman 0.34 % mitä sulla on eroa. Historiallisesti taitaa ero olla tuota samaa luokkaa, joten en näin nousevien korkojen aikaan ja 200€ muutosmaksun jälkeen viitsinyt vaihtaa.

 

[JRan]

Niin ja kuten sanottu, minulle eivät.

Juu tämä on tietysti aina tilanteesta ja paikasta riipuvaista, joten eipä näitä voi suoraan vertailla. Itse olin positiivisesti yllättynyt tähän tarjoukseen pohjoissuomessa.

 

[Senseye]

Ja summa oli? Takaukset oli? Omarahoitus oli? Paikkakunta oli?

N.200k. omarahoitus 20k. Vakuutena kiinteistö. Oulunseutu. Kyseessä oli viitekoron päivitys OPlla. Aikaisempi oli 12kk samalla marginaalilla.

 

[madrice]

400k, Helsinki, 20k omaa rahaa ensiasunnon ostajina:

Hypo: 0,5% 6kk euribor 25v
Nordea: 0,48% 12kk euribor 30v
OP: 0,4% 12 kk / 0,44% 3kk, 30v

Tarjosivat myös 5v korkosuojausta 1% katolla 2,35% lisämarginaalilla. Korkosuojan ottaminen tiputtaisi Garantian hintaa ja nostokuluja n. 6000€ eli sen "säästäisimme" heti alkuun. Korkosuojaus tuntuu melko kalliilta, mutta toisaalta 5v lienee lyhyt aika? Ottaisitteko korkosuojan?

 

[eskopettersson]

400k, Helsinki, 20k omaa rahaa ensiasunnon ostajina:

Hypo: 0,5% 6kk euribor 25v
Nordea: 0,48% 12kk euribor 30v
OP: 0,4% 12 kk / 0,44% 3kk, 30v

Tarjosivat myös 5v korkosuojausta 1% katolla 2,35% lisämarginaalilla. Korkosuojan ottaminen tiputtaisi Garantian hintaa ja nostokuluja n. 6000€ eli sen "säästäisimme" heti alkuun. Korkosuojaus tuntuu melko kalliilta, mutta toisaalta 5v lienee lyhyt aika? Ottaisitteko korkosuojan?

Kukaan ei tietenkään osaa sanoa mitä korot tulevat olemaan tulevaisuudessa, mutta itse ainakin ennemmin jättäisin korkosuojan ottamatta ja sillä summalla lyhentäisin lainaa pois.

 

[Kasikaks]

Kukaan ei tietenkään osaa sanoa mitä korot tulevat olemaan tulevaisuudessa, mutta itse ainakin ennemmin jättäisin korkosuojan ottamatta ja sillä summalla lyhentäisin lainaa pois.

Miksei mieluummin sijoittaisi rahoja?

 

[Teräsmiäs]

Miksei mieluummin sijoittaisi rahoja?

Tämähän se on hyvä pointti, mutta pitää osata myös sijoittaa.

Esim pistää isomman osan vaikka Talvivaaran kaltaiseen firmaan.

Moni keväällä varmasti tekee ylimääräisen lyhennyksen kun osakemarkkinoilla heiluntaa ja tileillä makaa älytön määrä rahaa.

 

[eitsh]

400k, Helsinki, 20k omaa rahaa ensiasunnon ostajina:

Hypo: 0,5% 6kk euribor 25v
Nordea: 0,48% 12kk euribor 30v
OP: 0,4% 12 kk / 0,44% 3kk, 30v

Tarjosivat myös 5v korkosuojausta 1% katolla 2,35% lisämarginaalilla. Korkosuojan ottaminen tiputtaisi Garantian hintaa ja nostokuluja n. 6000€ eli sen "säästäisimme" heti alkuun. Korkosuojaus tuntuu melko kalliilta, mutta toisaalta 5v lienee lyhyt aika? Ottaisitteko korkosuojan?

Korkosuojaukseen: Ota se, jos lainasumma alkaa lähenemään sitä kipurajaa, jonka jälkeen joudut(te) pudottamaan muita menoja korvaamaan kasvaneita lainamenoja. Jos taas ns. liitua löytyy, niin älä ota sitä ja laita se erotus muualle.

 

[eskopettersson]

Miksei mieluummin sijoittaisi rahoja?

Se on myös yksi vaihtoehto monien muiden joukossa. Toki tässä täytyy tiedostaa, että se on huomattavasti riskipitoisempi ratkaisu.

 

[psxgamer]

Asunnot | OP: Asuntojen hinnat laskevat selvästi, pääkaupunkiseudulle luvassa roima lasku

OP:n ekonomistit arvioivat, että asuntojen hinnat laskevat ensi vuonna Suomessa keskimäärin 4–6 prosenttia.

www.hs.fi

 

[Kasikaks]

Lyhentämällä lainaa on sijoitus itsessään, jolle saa korkoa 12kk+euribor+marginaalin verran. Eli joku 3-4%. Tässä markkinatilanteessa tuo on ihan järkevä ratkaisu kun ei olla jatkuvassa härkämarkkinassa.

Mielestäsi kannattaa sijoittaa silloin kun on jo härkämarkkina päällä? Perusteet hukassa…

 

[dropadrop]

Osakesijoitukset ovat yleisesti aika piykän aikavälin sitoumuksia, eli voi riippua myös riskistä ja aikaikkunasta. On tosi vähän riskejä siinä että lyhentää lainaansa pois - jos taas korkojen nousu pakottaisi realisoimaan sijoituksia niin niiden arvo saattaisi olla alhaalla just sillä hetkellä.

 

[Kasikaks]

No nythän olisit hyvät tilit tehnyt sijoittamalla vuoden alussa suosittuun spp global rahastoon, ei ole kuin 11% pakkasella vuoden alusta.

Se on ihan sama mitä sijoituskiimaspekulaatiota elät, niin lainaan lyhentämällä saat laskettua varman tuoton. Kerro toki vaihtoehto, josta saan vaikka 4% varmaa tuottoa karhumarkkinassa.

Perusteitahan sinulla ei ollut ollenkaan millekkään väitteellesi, mutta hyvää "sijoittajan uraa", jos matematiikka sijoittamisen suhteen liikkuu onelinerien tasolla.

Mukavastihan tuo maailma indeksi on härkämarkkinassa tuottanut

Tää on jo ohi ketjun aiheen. Ei kait sulle varmaa tuottoa ole luvannut kukaan? Sijoitukset tehdään pitkällä aikavälillä ja sitten katsotaan keskituottoa ja jos osakesijoitusten tuotto ei ole pitkällä aikavälillä yli korkotason, niin saat heittää hyvästit talousjärjestelmällemme.

 

[antti-x]

Lainan lyhentäminen vs sijoittaminen keskustelussa pitää myös huomioida se, että asuntolainan lyhentämisen "tuotto" eli vältetyt korkomenot ovat verovapaita ja kotiutuvat automaattisesti sitä mukaa kun korkoa ei tarvitse maksaa. Normaalisti tehtyjen osakesijoitusten osalta tilanne on eri. Vaikka saisi 5% tuottoa sijoitukselle jolla olisi voinut maksaa oman asunnon asuntolainan 4% korkoa pois, siitä 5% tuotosta pitää ensin maksaa 30-34% verot päältä (ellei ole sen verran enemmän rahaa jolla pelata että "verosuunnittelu" on kunnollisella tasolla. Silloin ei tosin useinkaan ole asuntolainallekaan tarvetta)

 

[sahtimonni]

Eli sulla ei ollutkaan mitään vaihtoehtoa varmalle 3-4% tuotolle ? Taitaa sulla perusteet olla hukassa rahasta

En nyt tiedä onko lainan lyhentämisestä puhuttaessa järkevää edes puhua ”tuotosta”, mutta ymmärrän toki pointin enkä pidä sitä välttämättä huonona vaihtoehtona ylimääräiselle rahalle.

Toisaalta korkean inflaation aikoina myös lainan reaaliarvo putoaa, joskin pienellä viiveellä, kun palkat nousevat myös. Näinhän sitä väitetään aiemmin käyneen Suomessakin, että ”inflaatio söi asuntolainat”. Tuollaisessa tilanteessa ei varmaan kannata lyhentää lainaa kiireellä, ellei korkomenot nouse aivan älyttömyyksiin.

Itse enteilin korkojen nousua pari vuotta sitten asuntolainaa ottaessani ja otin sen vuoksi edullisesti 2% korkokaton kymmeneksi vuodeksi. Osa lainasta tosin ASP-lainaa, minkä korkotuki auttaa vasta 3,8% tason jälkeen. Nyt ei ole kiire lyhennellä ja optimitilanteessa inflaatio syö lainan reaaliarvoa.

 

[huoltovuohi]

-

 

[dropadrop]

Lainan lyhentäminen vs sijoittaminen keskustelussa pitää myös huomioida se, että asuntolainan lyhentämisen "tuotto" eli vältetyt korkomenot ovat verovapaita ja kotiutuvat automaattisesti sitä mukaa kun korkoa ei tarvitse maksaa. Normaalisti tehtyjen osakesijoitusten osalta tilanne on eri. Vaikka saisi 5% tuottoa sijoitukselle jolla olisi voinut maksaa oman asunnon asuntolainan 4% korkoa pois, siitä 5% tuotosta pitää ensin maksaa 30-34% verot päältä (ellei ole sen verran enemmän rahaa jolla pelata että "verosuunnittelu" on kunnollisella tasolla. Silloin ei tosin useinkaan ole asuntolainallekaan tarvetta)

Samoin jos lyhennykset pienentävät lainan kuukausimaksuja voi ylimääräisen verran sitten kasvattaa kuukausittaisia sijoituksia.

 

[Kasikaks]

Miten laskette tämän korkotuoton? Oletus että korot ovat 2 vuoden päästä 3-4%, entä 10 vuoden jne. ? Entä jos ne ovatkin alle 1% 2 vuoden päästä? No jokainen tekee miten parhaaksi näkee, ei näihin tietysti absoluuttisia totuuksia ole.

 

[dropadrop]

Mä en ole ainakaan laskenut mitään, huomasin vain että mitä enemmän sai lainaa laskettua pois sitä enemmän jäi rahaa kuukausittain sijoittamiseen.

Samaan tyyliin, mitä enemmän korot nousee, sitä alemmaksi iso osa sijoituksista laskee. Tuosta päättelen, että jos jollain ei ole maksuvalmiutta koviin korkoihin ei sijoitukset varmaan yleisesti ole hyvä paikka varallisuudelle koska JOS joutuu niitä realisoimaan se todennäköisesti tapahtuu huonoimpaan mahdolliseen aikaan. Toki pitkän ajan historia varmasti todistaa sijoittamisen olleen kannattavaa, mutta se ei takaa että ens vuonna tilanne on sama.

Mut tässä lienee myös pitkälti kyse riskien siedosta. Mä kuitenkin pidän sijoituksissa vain sen verran mitä olen valmis 10v horisontilla.

 

[Taneli-]

Miten laskette tämän korkotuoton? Oletus että korot ovat 2 vuoden päästä 3-4%, entä 10 vuoden jne. ? Entä jos ne ovatkin alle 1% 2 vuoden päästä? No jokainen tekee miten parhaaksi näkee, ei näihin tietysti absoluuttisia totuuksia ole.

Itse olen laskenut tätä asiaa seuraavasti:
- Tämän kokoinen (tosin vanhempi) kämppä maksaisi vuokralla päälle tonnin (mutta lasketaan että vuokra olisi tasan sen 1000€). Kun otin lainan ja maksan vastiketta jäin "voitolle" ehkä muutaman satasen kuussa. Kun korot menivät miinukselle jatkoin silti noin 50-100% rahan laittamista lainanlyhennys tilille.
Kun korot taas pomppasivat ylös lyhensin sitä lainaa sillä mitä olin puskuria kasvattanut.
- Nyt vastike ja lainan korot ovat noin 400€ halvempi vaihtoehto kuin asua vuokralla.
- Kun olen asunut sen 25 vuotta (nyt 8) tässä voin laskea että saan "korkoa" päälle 700€ vs jos asuisin vuokralla.

Tietysti tässä ei ole laskettu että vuokra tai vastike nousisi tai laskisi yhtään (nyt se on tosin laskenut kun siirryttiin maalämpöön öljystä mutta kuitenkin, en laske sitä tähän).

Eli jos laskee että:
- 8 vuotta olen saanut "korkoa" ottamalla asuntolainan ja ostamalla tämän kämpän enkä sijoittamalla rahojani noin 20 000€ (koska jatkoin rahan "sijoittamista" lainanhoitotilille samaa tahtia kuin jos korot eivät olisi laskeneet ollenkaan ja hieman enemmänkin, siksi sain "vain" noin 200€/kk korkoa eli voittoa tänä aikana), sitten jos lasketaan että seuraavat 17 vuotta saisin "korkoa" noin 82 000€ (eli hieman rapiat 400€/kk mikä on tämän hetkinen vastike+lyhennys vs mitä maksaisin vuokraa) eli yhteensä hieman päälle 100 000€ 25 vuoden aikana (otaksuen että korot eivät nouse eivätkä laske vaan pysyvät samana, enkä jostain syystä tekisi yhtään lisää lainan lyhennyksiä vaan maksaisin nykyistä summaa lainan loppuun saakka).

Toki sitten näkee miten se alkupääoma, otaksun että myös se hieman kasvaa (eli jos myyn asunnon) ainakin siihen verrattuna jos en olisi ottanut velkaa vaan sijoittanut alkupääoman osakkeisiin ja asuisin vuokralla. (Pirkanmaan alueella, hinnat ovat nousseet, toki voi tapahtua että tulee 90-luvun kaltainen romahdus ja arvo laskee jolloin "pääoma" ei kasva niin paljoa mutta voin kuitenkin asua tässä edelleen)

Eli teoriassa uskoisin että 25 vuodessa saan siis "korkoa" hieman päälle 100 000€ ja itse pääoma kasvaa myös hieman (asunnon arvo), toki siinä tulee myös tiettyjä kuluja (maalämpöön siirtyminen suurin noin 4500€ tarkkaa arvoa ei ole vielä kerrottu).

Eli tekemällä tämän sijoituksen tulen saamaan noin neljännes miljoonan 25 vuoden aikana (jos myisin myös asunnon hinnalla mikä ei olisi edes järkevää myydä sijaintia ajatellen), toki moni ei ikinä myy niitä osakkeitaan joten lasketaan vaan että osake (asunto) tulee tuottamaan jonkun 700+€ vuodessa sitten 25 vuoden jälkeen (pelkkä vastike vs vuokralla asuminen). Mikä tekee puhdasta "korkotuottoa" päälle 8500€/vuodessa. mistä tulee seuraavassa 25 vuodessa päälle 200 000€. Parasta tässä kaikessa on se että tuosta "korkotuotosta" en joudu maksamaan veroa. Eli siitä kun asuntolainan otin 50 vuotta eteenpäin tulen hyvin luultavasti saamaan tuolla yhdellä alkupanostuksella (sekä yhdellä ylimääräisellä lainanlyhennyksellä) päälle 300 000€ "korkoa".

Ei sinänsä paha...

 

[Kasikaks]

Itse olen laskenut tätä asiaa seuraavasti:
- Tämän kokoinen (tosin vanhempi) kämppä maksaisi vuokralla päälle tonnin (mutta lasketaan että vuokra olisi tasan sen 1000€). Kun otin lainan ja maksan vastiketta jäin "voitolle" ehkä muutaman satasen kuussa. Kun korot menivät miinukselle jatkoin silti noin 50-100% rahan laittamista lainanlyhennys tilille.
Kun korot taas pomppasivat ylös lyhensin sitä lainaa sillä mitä olin puskuria kasvattanut.
- Nyt vastike ja lainan korot ovat noin 400€ halvempi vaihtoehto kuin asua vuokralla.
- Kun olen asunut sen 25 vuotta (nyt 8) tässä voin laskea että saan "korkoa" päälle 700€ vs jos asuisin vuokralla.

Tietysti tässä ei ole laskettu että vuokra tai vastike nousisi tai laskisi yhtään (nyt se on tosin laskenut kun siirryttiin maalämpöön öljystä mutta kuitenkin, en laske sitä tähän).

Eli jos laskee että:
- 8 vuotta olen saanut "korkoa" ottamalla asuntolainan ja ostamalla tämän kämpän enkä sijoittamalla rahojani noin 20 000€ (koska jatkoin rahan "sijoittamista" lainanhoitotilille samaa tahtia kuin jos korot eivät olisi laskeneet ollenkaan ja hieman enemmänkin, siksi sain "vain" noin 200€/kk korkoa eli voittoa tänä aikana), sitten jos lasketaan että seuraavat 17 vuotta saisin "korkoa" noin 82 000€ (eli hieman rapiat 400€/kk mikä on tämän hetkinen vastike+lyhennys vs mitä maksaisin vuokraa) eli yhteensä hieman päälle 100 000€ 25 vuoden aikana (otaksuen että korot eivät nouse eivätkä laske vaan pysyvät samana, enkä jostain syystä tekisi yhtään lisää lainan lyhennyksiä vaan maksaisin nykyistä summaa lainan loppuun saakka).

Toki sitten näkee miten se alkupääoma, otaksun että myös se hieman kasvaa (eli jos myyn asunnon) ainakin siihen verrattuna jos en olisi ottanut velkaa vaan sijoittanut alkupääoman osakkeisiin ja asuisin vuokralla. (Pirkanmaan alueella, hinnat ovat nousseet, toki voi tapahtua että tulee 90-luvun kaltainen romahdus ja arvo laskee jolloin "pääoma" ei kasva niin paljoa mutta voin kuitenkin asua tässä edelleen)

Eli teoriassa uskoisin että 25 vuodessa saan siis "korkoa" hieman päälle 100 000€ ja itse pääoma kasvaa myös hieman (asunnon arvo), toki siinä tulee myös tiettyjä kuluja (maalämpöön siirtyminen suurin noin 4500€ tarkkaa arvoa ei ole vielä kerrottu).

Eli tekemällä tämän sijoituksen tulen saamaan noin neljännes miljoonan 25 vuoden aikana (jos myisin myös asunnon hinnalla mikä ei olisi edes järkevää myydä sijaintia ajatellen), toki moni ei ikinä myy niitä osakkeitaan joten lasketaan vaan että osake (asunto) tulee tuottamaan jonkun 700+€ vuodessa sitten 25 vuoden jälkeen (pelkkä vastike vs vuokralla asuminen). Mikä tekee puhdasta "korkotuottoa" päälle 8500€/vuodessa. mistä tulee seuraavassa 25 vuodessa päälle 200 000€. Parasta tässä kaikessa on se että tuosta "korkotuotosta" en joudu maksamaan veroa. Eli siitä kun asuntolainan otin 50 vuotta eteenpäin tulen hyvin luultavasti saamaan tuolla yhdellä alkupanostuksella (sekä yhdellä ylimääräisellä lainanlyhennyksellä) päälle 300 000€ "korkoa".

Ei sinänsä paha...

En nyt jaksa kovin tarkasti perkata tätä, mutta aika ”jännä” näkemys, että joku kuvittelee pitkällä aikavälillä pärjäävänsä paremmin asuntolainaa lyhentämällä vs. osakesijoittaminen. Toki jokaisen on jossain asuttava, mutta niin kauan kun osakkeista pitkällä aikavälillä odotettavissa olevat tuotot ovat suuremmat kuin lainakorot (käytännössä aina jos aiotaan elää nykyisen kaltaisessa markkinataloudessa) niin kannattaa mieluummin ylimääräiset sijoittaa eikä lyhentää lainaa. Pankkien sivuilla on ihan laskureita asian tarkasteluun, jos on vaikeaa hahmottaa. (Ennuste on että asuntojen hinnat laskee 4-6 % ensi vuonna.)

 

[Takaisku]

Vaikka saisi 5% tuottoa sijoitukselle jolla olisi voinut maksaa oman asunnon asuntolainan 4% korkoa pois, siitä 5% tuotosta pitää ensin maksaa 30-34% verot päältä (ellei ole sen verran enemmän rahaa jolla pelata että "verosuunnittelu" on kunnollisella tasolla. Silloin ei tosin useinkaan ole asuntolainallekaan tarvetta).

Se on totta että rikkaat maksavat sijoitustuotoista alle 30% veroja mutta yleensä rikkailla on myös paljon velkaa. Sijoituslainaa, autolainaa sekä myös asuntolainaa. Juuri siitä syystä ettei asuntolainaa halvempaa rahaa oikein saa ja se nyt vaan on tyhmää maksaa asunto käteisellä jos rahalle saa asuntolainan korkoa paremman tuoton muualta.

 

[Taneli-]

En nyt jaksa kovin tarkasti perkata tätä, mutta aika ”jännä” näkemys, että joku kuvittelee pitkällä aikavälillä pärjäävänsä paremmin asuntolainaa lyhentämällä vs. osakesijoittaminen. Toki jokaisen on jossain asuttava, mutta niin kauan kun osakkeista pitkällä aikavälillä odotettavissa olevat tuotot ovat suuremmat kuin lainakorot (käytännössä aina jos aiotaan elää nykyisen kaltaisessa markkinataloudessa) niin kannattaa mieluummin ylimääräiset sijoittaa eikä lyhentää lainaa. Pankkien sivuilla on ihan laskureita asian tarkasteluun, jos on vaikeaa hahmottaa. (Ennuste on että asuntojen hinnat laskee 4-6 % ensi vuonna.)

Toisaalta tässä pitää myös laittaa vastakkain se "jännä" näkemys että asuntolainaa EI saa ilman että ostaa asuntoa. Eli uskallan väittää ettei kovin moni saa noin hyvää "tuottoa" jos pelkästään sen vastaavan (sanotaan nyt ensiasunnon ostajalle vaikka 20-30 000€ oma raha) summan sijoittaa ja odottaa sen 25 vuotta ja sitten siihen päälle vielä 25 vuotta. Toki sillä ehkä 30k sijoituksella VOI saada teoriassa 25 vuoden jälkeen pelkkää korkoa päälle 8500€/vuodessa mutta aika hyvin saa sijoittaa. Lisäksi sanoisin että se ei ole "automaattista" että verojen jälkeen tuollaisella sijoitussalkulla saisi noin hyvää summaa joka vuosi kotiutettua. Minkä saa siis ihan vastike vs vuokra erolla 25 vuoden jälkeen...

Helppohan se on sanoa että jos ei ottaisi asuntoa vaan sen asuntolaina rahan (sanotaan nyt se keskimääräinen Suomalaisen 100-150 000€) sijoittaa osakkeisiin. Mutta jos puhutaan siitä omasta osuudesta mikä EI ole lainaa ja mitä ei siis todellakaan saa pankista (samoilla koroilla) kuin asuntolainaa...

Eli jos siis NYT sijoittaisi 20-30 000€ osakkeisiin ja saisi seuraavat ~8 vuotta "vain" noin 200€/kk, siitä eteenpäin seuraavat 17 vuotta noin 300-400€/kuukaudessa ja siitä seuraavat vuodet hamaan kuolemaan noin 700€/kk olisi se tietysti kohtuullisen hyvä 20-30 000€ sijoitus mikä verojen maksamisen jälkeen siis lupaisi 25 vuoden odotuksen jälkeen vähintään sen 700€/kk tuottoa (vastike vs vuokralla asumisen hinta = sen verran vähemmän maksaa kuukaudessa asumisesta).

 

[Kasikaks]

Toisaalta tässä pitää myös laittaa vastakkain se "jännä" näkemys että asuntolainaa EI saa ilman että ostaa asuntoa. Eli uskallan väittää ettei kovin moni saa noin hyvää "tuottoa" jos pelkästään sen vastaavan (sanotaan nyt ensiasunnon ostajalle vaikka 20-30 000€ oma raha) summan sijoittaa ja odottaa sen 25 vuotta ja sitten siihen päälle vielä 25 vuotta. Toki sillä ehkä 30k sijoituksella VOI saada teoriassa 25 vuoden jälkeen pelkkää korkoa päälle 8500€/vuodessa mutta aika hyvin saa sijoittaa. Lisäksi sanoisin että se ei ole "automaattista" että verojen jälkeen tuollaisella sijoitussalkulla saisi noin hyvää summaa joka vuosi kotiutettua. Minkä saa siis ihan vastike vs vuokra erolla 25 vuoden jälkeen...

Helppohan se on sanoa että jos ei ottaisi asuntoa vaan sen asuntolaina rahan (sanotaan nyt se keskimääräinen Suomalaisen 100-150 000€) sijoittaa osakkeisiin. Mutta jos puhutaan siitä omasta osuudesta mikä EI ole lainaa ja mitä ei siis todellakaan saa pankista (samoilla koroilla) kuin asuntolainaa...

Eli jos siis NYT sijoittaisi 20-30 000€ osakkeisiin ja saisi seuraavat ~8 vuotta "vain" noin 200€/kk, siitä eteenpäin seuraavat 17 vuotta noin 300-400€/kuukaudessa ja siitä seuraavat vuodet hamaan kuolemaan noin 700€/kk olisi se tietysti kohtuullisen hyvä 20-30 000€ sijoitus mikä verojen maksamisen jälkeen siis lupaisi 25 vuoden odotuksen jälkeen vähintään sen 700€/kk tuottoa (vastike vs vuokralla asumisen hinta = sen verran vähemmän maksaa kuukaudessa asumisesta).

Ei kukaan ole ehdottanut että vuokralla asuminen olisi järkevää… Yritin tuoda esille sitä, että lainan maksaminen pois mahdollisimman hitaasti ja rahojen syytäminen osakkeisiin olisi kannattavampaa pitkällä tähtäimellä.

 

[Teräsmiäs]

Ei kukaan ole ehdottanut että vuokralla asuminen olisi järkevää… Yritin tuoda esille sitä, että lainan maksaminen pois mahdollisimman hitaasti ja rahojen syytäminen osakkeisiin olisi kannattavampaa pitkällä tähtäimellä.

Edelleen ne rahat pitää osata sijoittaa osakemarkkinoilla. Unohdat täysin tämän puolen.
Harva edelleen uskaltaa sijoittaa Suomessa, varsinkaan suoriin osakkeisiin.
Indeksirahastosijoittaminen lienee kohtuu turvallista, mutta Suomessa ollaan aika usein nojattu siihen, että oma asunto on sijoitus toisin kuin Italiassa asutaan Mamman luona vielä 40-vuotiaana poikamiehenä.

 

[Taneli-]

Ei kukaan ole ehdottanut että vuokralla asuminen olisi järkevää… Yritin tuoda esille sitä, että lainan maksaminen pois mahdollisimman hitaasti ja rahojen syytäminen osakkeisiin olisi kannattavampaa pitkällä tähtäimellä.

Toisaalta tuossa pitää laskea paljonko se ero että esim. sijoittaa osakkeisiin sen esim. 50, 100 tai 200€/kk sen sijaan että laittaisi ne puskuriin ja sitten kun esim. korot nousevat (kuten ne tekivät itsellä 8 vuoden jälkeen eli 4800 - 19 200€ tässä esimerkissäni) kannattaa vs. paljonko ne oikeasti ehtisivät sitten tuottaa sitä korkoa ja riittäisikö se korko sitten puskuriksi ja tasaamaan nousevia asuntolainan hintoja? Kun taas lyhentämällä sitä lainaa esim. sen 19 200€ (esimerkin mukaan) jos sitä on alussa otettu vaikka se keskimääräinen 100 000€ niin näkisin että se lyhennys jo laskee sitä loppu summaa kohtuullisen hyvin ja siten voit jopa joutua tilanteeseen missä maksat asuntovelkaa ja sen lyhennyksiä loput 17 vuotta vähemmän kuin matalan koron aikana!