Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Andan]

Nyt kun tätä avioliittojauhantaa on ollut jo ihan liian pitkään niin osallistun minäkin.

Miten toi sitten toimii esim. omassa tapauksessa jossa tienaan 2 1/2 kertaa enemmän kuin vaimo, mutta käytännössä kaikki on kirjoilla puoliksi. Vaimo maksaa asunnon hoitovastikkeen ja lyhennyksen kokonaan, minä maksan kaiken muun. Esim. olen maksanut uuden auton kokonaan käteisellä, mutta kirjannut sen molemmille… Voiko tosta seurata jossakin vaiheessa ongelmaa, esim. kun vaimo on maksanut asunnon (vakuutuksia lukuunottamatta)?

Muistan joskus lukeneeni, että teoriassa, jos vain toinen maksaa lyhennystä talosta, autosta tai jostain muusta merkittävästä omaisuuserästä, mikä on merkitty 50/50, se voidaan katsoa lahjaksi, josta tulisi maksaa verot.

Tiedä sitten onko noita kukaan koskaan selvitellyt tai joutunut moisesta veronalaiseksi, kun veikkaan erinäisten epätasapuolisten maksujen olevan yleisiä.

Näköjään on ihan verottajan sivuilla: Milloin pitää maksaa lahjaveroa?

Ei parane ostaa vaimolle kalliita korujakaan tuon mukaan

 

[dropadrop]

Nyt tuli Nordeasta lainatarjous uudelle kämpälle, 0,49 marginaali 12kk Euriborilla.

Mielenkiintoinen aspekti tuossa on väliaikainen rahoitus kun uudiskohdetta rakennetaan, ja pienempi pitkäaikainen laina sen jälkeen. Pankki ei millään halua, että käyttäisimme vanhan asunnon myynnistä saadut rahat lainan lyhentämiseen, vaan yrittää suostutella laittamaan lähes 300k€ Nordean rahastoihin ja pitämään melkein puolen miljoonan velkaa asunnosta… Me kun pyydettiin reilun 150k lainaa.

 

[Kvarkki]

Ei varmasti yhtään ole pankkineidillä tuhmat mielessä Tuosta varmaan sais aika kivan joulubonuksen, jos jollekin saa uunotettua 300 k€ Nordean rahastoihin.

e: Pistä se hankalan paikan eteen ja sano, että voit toki ottaa isomman lainan, mutta pistän ne sitten itse valitsemiini osakkeisiin tms. mitä nyt keksit.

 

[stabbulamus]

Varmasti siellä pankissa pyöritellään et miten saadaan kaikki irti asiakkaiden rahoista.

 

[Rollerix]

Kuten sanoin tästä puhuttiin murossa jo 12v sitten. Osa jaksoi kivenkovaan väittää että ei voi tietää ja historia ei välttämättä toista itseään. Riskipreemiolla ei oikein ole mitään tekemistä historian kanssa. Jotta 12kk tulisi jollain keskimääräisen asuntolainan 20v jaksolla halvemmaksi pitäisi olla aika hemmetin erikoisia taloudellisia skenaarioita joka vuosi ja niiden pitäisi vielä natsata koron tarkistus päiviin.

Kannattaa vaikka lukea tämä artikkeli ajatuksen kanssa. Mun on turha ite yrittää vääntää ratakiskoa.



Mulla luki siellä kyllä: " varsinkin kun negatiivinen euribor söi marginaalia. "

Sillä ei ole mitään väliä mitä jossain murossa on puhuttu 12 v sitten. Asuntolainoja on annettu ja otettu paljon pidempään, ja esimerkiksi edellinen iso myrsky, eli 1990-luvun alun lama korkeine korkoineen tapahtui 30 vuotta sitten.

Tuossa artikkelissa ei todellakaan *millään tavalla* todisteta sitä, että lyhyt korko olisi parempi. Siinä sanotaan vekkulisti: "Parempi voi olla heittäytyä rohkeasti markkinoiden armoille ja ottaa lainaa päivän hintaan: asuntolaina kannattaa sitoa mahdollisimman lyhyeen korkoon, koska se on pitkällä aikavälillä halvempi. "
Siis kannattaa ottaa, koska se on halvempi. No kun ei noin voi sanoa.

Pidempi korko on usein lyhyttä korkeampi juuri epävarmuuden vuoksi (kutsutaan sitä vaikka riskipreemioksi). Korossa näkyy se epävarmuus, joka lainan myöntämiseen liittyy, se siis suojaa lainan antajaa. Mutta samalla lainan ottaja on lyhyttä korkoa paremmassa suojassa, koska korko ei nouse niin nopeasti, jos riski toteutuu.

Vertailukohta löytyy ehkä vakuutuksista. Vakuutuksen ottaja joutuu maksamaan vakuutusmaksua (vrt. isompi mutta pidempi korko), mikä on tavallaan turhaa menoa, jos mitään ei satu. Mutta jos isompaa sattuukin, oli se todella kannattava sijoitus. Vakuutuksen ottamatta jättänyt (vrt. pienempi ja lyhyempi korko) voi vuoden (tai n vuoden) päästä lällättää, että säästi paljon rahaa - näin siis jos mitään ei tapahtunut. Jos isompi vahinko sattui, jälkimmäinen kaveri menetti paljon enemmän kuin vakuutusmaksua maksanut.

Lopulta tuossa on kyse uhkapelistä, joka perustuu todennäköisyyksiin. Lyhyttä korkoa suosiva on enemmän peluri, joka uskoo voittavansa sillä että ei lukitse korkoaan pidemmäksi aikaa. Pitkän koron ottava on enemmän konservatiivinen ja on valmis maksamaan jonkin verran siitä ettei yllätyksiä tule seuraavaan 12 kuukauteen tai pidempään aikaan (kiinteät korot pidemmällä aikavälillä).

 

[Kasikaks]

Totta mutta meinasin vaan että kyllä asunto pitäisi olla maksettu jo ennen eläkeikää.

Mitä teet eläkkeellä omakotitalolla? Miksei eläkkeellä jäädessä myisi asuntoaan pois ja muuttaisi pienempään ja samalla velaton? Omakotitalo kait perinteisesti ostetaan perheasunnoksi, siinä vaiheessa kun lapset ovat muuttaneet pois katoaa pääasiallinen tarve koko omakotitalolta.

 

[Mikkos]

Mitä teet eläkkeellä omakotitalolla? Miksei eläkkeellä jäädessä myisi asuntoaan pois ja muuttaisi pienempään ja samalla velaton? Omakotitalo kait perinteisesti ostetaan perheasunnoksi, siinä vaiheessa kun lapset ovat muuttaneet pois katoaa pääasiallinen tarve koko omakotitalolta.

Höpö höpö. Moni muuttaa omakotitaloon kun lapset ovat lentäneet maailmalle.

 

[burmanm]

Mitä teet eläkkeellä omakotitalolla? Miksei eläkkeellä jäädessä myisi asuntoaan pois ja muuttaisi pienempään ja samalla velaton? Omakotitalo kait perinteisesti ostetaan perheasunnoksi, siinä vaiheessa kun lapset ovat muuttaneet pois katoaa pääasiallinen tarve koko omakotitalolta.

Ainakin meillä se pääasiallinen tarve oli muuttaa pois kaiken maailman taloyhtiöistä. Toki kiva se oli lapsille omat pihat sun muutkin saada, vaikka enemmän joskus tuntuu että minä niistä nautin. Niin ja omasta harrastetilastani ja ..

Eiköhän se ole OKT -> hauta. Välissä ehkä Florida.

 

[jinx1980]

Siitäkään en muuten ole aivan varma että miten tuo kahden vuoden sääntö ja mahdolliset myyntivoitot menevät, mulla on tulossa se kaksi vuotta samassa osoitteessa kuitenkin täyteen ensi kevään aikana. "Nollaantuko" se kahden vuoden ehto uusien kauppojen yhteydessä?

Jos tulevalla exällä ei ole myöskään 2v täynnä niin kun teette alihintaisen kaupan niin exälle tulee vähennyskelpoista tappiota myynnistä (rahanarvoinen ”etu”). Eli saatte ”alihintaisella” kaupalla etua tuotakin kautta kupattua yhteiskunnalta ja jos sovussa eroatte niin miksi (loput rahasta exälle käteisellä että saatte tilit tasan).

Tohon sun 2v kysymykseen vastaus kohdassa 4.1 ja kohdassa 4.4 avioliiton ositusta koskeva poikkeus

Verovapaa oman asunnon luovutus

www.vero.fi

”Jos verovelvollinen on hankkinut asunnon useammalla eri saannolla, verovapauden edellytykset ratkaistaan kullakin saannolla hankitun osuuden osalta erikseen. Esimerkiksi tapauksessa, jossa puoliso oli ostanut toisen puolison osuuden heidän yhdessä omistamastaan ja vakituisena asuntona käyttämästään asunnosta, myyntivoitto katsottiin puolisolta ostetun osuuden osalta veronalaiseksi, kun säädetty omistusaika ei siltä osin täyttynyt (KHO 1985-B-II-586).”

Ette ollut naimisissa tai saa tuota hoidettua sisäisellä rahalla? Eli 2v alkaa tolle ostetulle osalla juosta erikseen.

 

[jinx1980]

Sillä ei ole mitään väliä mitä jossain murossa on puhuttu 12 v sitten. Asuntolainoja on annettu ja otettu paljon pidempään, ja esimerkiksi edellinen iso myrsky, eli 1990-luvun alun lama korkeine korkoineen tapahtui 30 vuotta sitten.

Tuossa artikkelissa ei todellakaan *millään tavalla* todisteta sitä, että lyhyt korko olisi parempi. Siinä sanotaan vekkulisti: "Parempi voi olla heittäytyä rohkeasti markkinoiden armoille ja ottaa lainaa päivän hintaan: asuntolaina kannattaa sitoa mahdollisimman lyhyeen korkoon, koska se on pitkällä aikavälillä halvempi. "
Siis kannattaa ottaa, koska se on halvempi. No kun ei noin voi sanoa.

Pidempi korko on usein lyhyttä korkeampi juuri epävarmuuden vuoksi (kutsutaan sitä vaikka riskipreemioksi). Korossa näkyy se epävarmuus, joka lainan myöntämiseen liittyy, se siis suojaa lainan antajaa. Mutta samalla lainan ottaja on lyhyttä korkoa paremmassa suojassa, koska korko ei nouse niin nopeasti, jos riski toteutuu.

Vertailukohta löytyy ehkä vakuutuksista. Vakuutuksen ottaja joutuu maksamaan vakuutusmaksua (vrt. isompi mutta pidempi korko), mikä on tavallaan turhaa menoa, jos mitään ei satu. Mutta jos isompaa sattuukin, oli se todella kannattava sijoitus. Vakuutuksen ottamatta jättänyt (vrt. pienempi ja lyhyempi korko) voi vuoden (tai n vuoden) päästä lällättää, että säästi paljon rahaa - näin siis jos mitään ei tapahtunut. Jos isompi vahinko sattui, jälkimmäinen kaveri menetti paljon enemmän kuin vakuutusmaksua maksanut.

Lopulta tuossa on kyse uhkapelistä, joka perustuu todennäköisyyksiin. Lyhyttä korkoa suosiva on enemmän peluri, joka uskoo voittavansa sillä että ei lukitse korkoaan pidemmäksi aikaa. Pitkän koron ottava on enemmän konservatiivinen ja on valmis maksamaan jonkin verran siitä ettei yllätyksiä tule seuraavaan 12 kuukauteen tai pidempään aikaan (kiinteät korot pidemmällä aikavälillä).

Lyhyesti sanottuna olet väärässä.

Vähän pidemmin selittäen 1kk vs 12kk euriborissa on keskimäärin 1% yksikön ero koko ajan. Ero kasvaa korkojen noustessa ja pienenee laskiessa. Esim nyt ero on ~1,5% yksikköä.

Euriborkorot päivittäin

Euriborkorot päivittäin

www.suomenpankki.fi

Mitä tuo tarkoittaa käytännössä esim. 1kk euribor velallinen maksaa joulukuusta lähtien samaa korkoa kuin mikä 12kk velallinen on maksanut jo syyskuusta eli 3kk ajan. Karkeasti voidaan sanoa että tuon 3kk ajan on nousussakin 1kk euriborilla säästänyt 0,7%/kk eli 2,1% yhteensä ja se tekee 0,23% lopuille 9kk tasaisesti jaettuna. Eli jos 1kk euribor nousisi tasaisesti niin se saisi olla ~2% 9kk päästä (tällöin 12kk euribor olisi 3,5%) tuntumassa ja 1kk velallinen ei ole vielä edes tehnyt tappiota edes nousevassa korkoympäristössä.

Ei varmaan tarvitse erikseen kuvata millainen ”upside” 1kk:lla on laskevassa korossa, siellä kun tehdään tiliä useita prosenttiyksiköitä.

Toisin sanoen nousussa 1kk euriborilla otetaan (oikeastaan vain) marginaalisesti turpaan, tasaisessa menossa kääritään tasainen 1% taskuun ja laskussa tienataan helvetisti.

Tilastoja koroista löytyy vaikla kuinka pitkälle, siitä vaan pythonilla vääntämään koodia joka laskee vuoden jokaiselle päivälle otetun otetun lainojen toteutuman. Sieltä ei pitkiä jaksoja löydy mistään jossa 12kk euribor olisi ylipäänsä voitolla ja kun laina otetaan lähtökohtaisesti min 10v niin voin luvata ettei löydy yhtäkään. Ja nekin pätkät jotka on 12kk suosiollisia on säästetyn rahamäärän osalta ihan minimaalisia vs 1kk tuomat säästöt pitkässä juoksussa.

Karkeasti voi sanoa että tuosta ”vakuutuksesta” maksaa minimissään 1% yksikön, kun voittaa voi vain 0,1% onko se sitten sen arvoista on jokaisen itsensä päätettävissä.

 

[Rollerix]

Lyhyesti sanottuna olet väärässä.

Tämä lause yhdistettynä siihen, että sen jälkeen kirjoitat pitkät pätkät historiaan pohjautuvia asioita, osoittaa että tätä keskustelua on turha jatkaa. Et ole ymmärtänyt olennaista.

 

[JPKainulainen]

Tämä lause yhdistettynä siihen, että sen jälkeen kirjoitat pitkät pätkät historiaan pohjautuvia asioita, osoittaa että tätä keskustelua on turha jatkaa. Et ole ymmärtänyt olennaista.

Ei tämä pelkkään historiaan perustu. Jo ihan rahoituksen perusteorioiden mukaan pidemmän duraation pätkä sisältää suuremman riskin ja on siksi lähtökohtaisesti aina kalliimpi.

12kk euriborilla saa 12kk kiinteän koron, jolloin se on turvallisempi vaihtoehto ainakin sen vuoden verran. Se ei muuta sitä tosiasiaa että lähtökohtaisesti lyhempi korko tulee aina pitkällä aikavälillä halvemmaksi. Toki jos pelaa korkojen nousua voi nyt lukita 12kk ja toivoa että sen saa vaihdettua lyhyempään joskus myöhemmin.

 

[JRan]

Ei tämä pelkkään historiaan perustu. Jo ihan rahoituksen perusteorioiden mukaan pidemmän duraation pätkä sisältää suuremman riskin ja on siksi lähtökohtaisesti aina kalliimpi.

Tämä on juurikin näin ja moneen kertaan tässä ketjussa sama keskustelu käyty. Tulevasta kukaan ei tiedä ja menneessä jos otetaan vaikka pidempi 20 vuoden sykli, niin lyhyempi korko olisi varmasti ollut aina halvempi. Eipä taida olla mitään tuotetta markkinoilla, jolla voi suojautua riskeiltä 35 vuoden ajan. 12kk eb se ei ainakaan ole, riski on täysin sama, kuin 1kk:n eb:ssa. Ainoat varmasti toimivat vaihtoehdot ovat käteinen ja vakuutus joka maksaa lainan pois/lyhentää sitä jos itse ei kykene.

 

[henkkahei]

Tilastoja koroista löytyy vaikla kuinka pitkälle, siitä vaan pythonilla vääntämään koodia joka laskee vuoden jokaiselle päivälle otetun otetun lainojen toteutuman. Sieltä ei pitkiä jaksoja löydy mistään jossa 12kk euribor olisi ylipäänsä voitolla ja kun laina otetaan lähtökohtaisesti min 10v niin voin luvata ettei löydy yhtäkään. Ja nekin pätkät jotka on 12kk suosiollisia on säästetyn rahamäärän osalta ihan minimaalisia vs 1kk tuomat säästöt pitkässä juoksussa.

Heh, juuri tuossa yhtenä projektina väänsin mainitsemasi kaltaista euribor-laskuria ja mitä nyt testaillut sitä (vertaan 12, 6 ja 3kk euriboreita) niin kyllä se vain niin on että 3kk euribor on halvempi, pitkällä aikavälillä. Yksittäisiä jaksoja (1-2 vuoden mittaisia nousevien korkojen aikoja) on, jossa 12kk euribor on ollut halvempi. Mutta siihenpä se sitten jää kun parametriksi asetetaankin vaikka 10 vuotta. Pitää katsoa saisinko tehtyä jonkunlaisen lopullisen tuotteen jota kaikki saisi testata.

 

[jinx1980]

Heh, juuri tuossa yhtenä projektina väänsin mainitsemasi kaltaista euribor-laskuria ja mitä nyt testaillut sitä (vertaan 12, 6 ja 3kk euriboreita) niin kyllä se vain niin on että 3kk euribor on halvempi, pitkällä aikavälillä. Yksittäisiä jaksoja (1-2 vuoden mittaisia nousevien korkojen aikoja) on, jossa 12kk euribor on ollut halvempi. Mutta siihenpä se sitten jää kun parametriksi asetetaankin vaikka 10 vuotta. Pitää katsoa saisinko tehtyä jonkunlaisen lopullisen tuotteen jota kaikki saisi testata.

Pistä se 1kk sinne samalla rahalla kanssa mukaan niin näkee kivasti niiden kaikkien eron toisiinsa. Mutta joo myös 3kk on myös selvästi halvempi vaikka 1kk onkin ihan omalla tasolla, 6kk ero alkaa olemaan melko kosmeettinen.

 

[Musashi]

Säännöllisesti tämä pulpahtaa esiin keskusteluun. Kuten yllä on todettu, niin pääsääntöisesti lyhyempi korko on halvempi kuin pitkä, koska siinä on vähemmän riskiä sisällä ja kun tarkastellaan vuosien ajanjaksolla pitkä korko voi olla hetkittäin harvoin edullisempi koronmääräytymispäivänä kuin lyhyt.

Lukuja eri euriboreista löytyypi netistä esim. Suomen pankin sivuilta ja näppärästi saa leikattua-liimattua datan myös taulukkolaskentaohjelmaan jos haluaa jatkojalostaa sitä.

 

[JRan]

Säännöllisesti tämä pulpahtaa esiin keskusteluun. Kuten yllä on todettu, niin pääsääntöisesti lyhyempi korko on halvempi kuin pitkä, koska siinä on vähemmän riskiä sisällä ja kun tarkastellaan vuosien ajanjaksolla pitkä korko voi olla hetkittäin harvoin edullisempi koronmääräytymispäivänä kuin lyhyt.

Lukuja eri euriboreista löytyypi netistä esim. Suomen pankin sivuilta ja näppärästi saa leikattua-liimattua datan myös taulukkolaskentaohjelmaan jos haluaa jatkojalostaa sitä.

Juu ja riskitaso viitekoron (lyhyen tai pitkän) valinnassa ei ole missään nimessä verrattavissa siihen että otin kotivakuutuksen tai en ottanut vakuutusta.

 

[samsungaaja]

Just nyt tuo 3kk ei kovin houkutteleva, korkeampi marginaali arvatenkin ja korot eivät ainakaan heti laskemassa. Korkovähennystäkään ei kohta enää ole, siitäkin voi laskea "pinnan" lisää koron päälle joten eiköhän aika pian olla siinä stressitestin 6 %:ssa.. Plus kaiken muun kallistuminen joten jos tarkistus lähellä niin lukitsisin 12 kk, nyt kerätään rahnua 3 kk:lla.

Edit. ehkä hieman liioittelin, 4 % realistinen ensi vuonna?

 

[JaySon]

Tuota eri euriborien hintaeroa voi miettiä tosiaan niiden riskien osalta ihan käytännön esimerkinkin avulla. Otetaan esimerkiksi sää ulkona. Esim jokaisen on helpompi arvioida mahdollinen säätila vuorokauden päähän tarkemmin kuin esim 4 vuorokauden päähän. Tuo pidempi ajanjakso tuossakin esimerkissä tuo huomattavan määrän lisää epävarmuustekijöitä (riskejä) ennustamiseen. Samalla tavalla riskejä leivotaan sisään niihin euribor-korkoihinkin - ja se näkyy niiden tasossa.

 

[chrisekh]

ja korot eivät ainakaan heti laskemassa.

Tiedatko enemman kuin markkinat?

 

[JaySon]

En ihan tiedä mistä tuo useaan otteeseen mainittu korkeampi marginaali lyhyemmällä euriborilla juontaa. Itse juuri kilpailutin 6 pankkia. Jokainen niistä tarjosi 6kk euriboria joista vain yksi tarjosi sitä 0,1 %-yksikkö korkeammalla korolla. 3kk euriboria tarjonneista pankeista (4 kpl) vain yksi pankki tarjosi korkeampaa korkoa 3kk:lle kuin 12kk:lle. Eli tuolla pikku otannalla (ei toki yleistettävissä), pankeista selvästi vain vähemmistö yritti tingata isompaa marginaalia lyhyemmällä korolla.

 

[BongisKhan]

En ihan tiedä mistä tuo useaan otteeseen mainittu korkeampi marginaali lyhyemmällä euriborilla juontaa. Itse juuri kilpailutin 6 pankkia. Jokainen niistä tarjosi 6kk euriboria joista vain yksi tarjosi sitä 0,1 %-yksikkö korkeammalla korolla. 3kk euriboria tarjonneista pankeista (4 kpl) vain yksi pankki tarjosi korkeampaa korkoa 3kk:lle kuin 12kk:lle. Eli tuolla pikku otannalla (ei toki yleistettävissä), pankeista selvästi vain vähemmistö yritti tingata isompaa marginaalia lyhyemmällä korolla.

Loppupeleissä tilanne on kuitenkin aina se, että korko == velan antajan "vakuutus" sen riskin varalta, että velallinen ei maksakaan velkasummaa osittain tai kokonaan takaisin. Mitä suurempi riski, että rahoja jää saamatta takaisin, sitä suurempi korko. Pankkien osalta vielä sekin ulottuvuus, että velanantamisen on tarkoitus olla tuottoisaa liiketoimintaa, joten kun otetaan näiden eri pituisten viitekorkojen historiallinen kehitys huomioon, heidän intressinsä saatta olla kompensoida matalampaa kokonaiskorkotuottoa korkeammalla marginaalikorolla. Jos viitekorot on pakkasella ja marginaali liian pieni, pankki ottaa lainasta persnettoa.

Toki nyt tällä hetkellä kun viitekorot nousevat, tilanne on siinä mielessä eri, että lyhyet viitekorot ovat itseasiassa pankin etu ja heillä ei ole välitöntä intressiä nostaa marginaalia, eli nyt voi tosiaan olla ihan hyvä aika neuvotella siirtymä lyhyempiin viitekorkoihin.

 

[chrisekh]

Loppupeleissä tilanne on kuitenkin aina se, että korko == velan antajan "vakuutus" sen riskin varalta, että velallinen ei maksakaan velkasummaa osittain tai kokonaan takaisin.

Ei pida paikkaansa. Korko on inflaation, kulujen, voiton ja riskien hallintaa.

 

[samsungaaja]

Tiedatko enemman kuin markkinat?

Tiedän että kaikki kallistuu nyt ja varmasti ensi vuonnakin?

 

[Rollerix]

Ei tämä pelkkään historiaan perustu. Jo ihan rahoituksen perusteorioiden mukaan pidemmän duraation pätkä sisältää suuremman riskin ja on siksi lähtökohtaisesti aina kalliimpi.

12kk euriborilla saa 12kk kiinteän koron, jolloin se on turvallisempi vaihtoehto ainakin sen vuoden verran. Se ei muuta sitä tosiasiaa että lähtökohtaisesti lyhempi korko tulee aina pitkällä aikavälillä halvemmaksi. Toki jos pelaa korkojen nousua voi nyt lukita 12kk ja toivoa että sen saa vaihdettua lyhyempään joskus myöhemmin.

Varmaan onkin niin, että *todennäköisesti* lyhyellä korolla pääsee halvemmalla. Siihen vain liittyy enemmän riskejä, ja joskus ne riskit voivat johtaa siihen että maksukyky vaikeutuu pahasti tai loppuu kokonaan. Olen samaa mieltä siitä, että tällaiset tilanteet eivät ole kovin todennäköisiä. Mahdollisia kuitenkin ja siksi olen vastaan sellaista "yleistä totuutta", että lyhyt korko olisi aina halvempi ja kaikille parempi vaihtoehto. Turha tässä varmaan enempää jauhaa.

 

[pähk1nä]

Varmaan onkin niin, että *todennäköisesti* lyhyellä korolla pääsee halvemmalla. Siihen vain liittyy enemmän riskejä, ja joskus ne riskit voivat johtaa siihen että maksukyky vaikeutuu pahasti tai loppuu kokonaan. Olen samaa mieltä siitä, että tällaiset tilanteet eivät ole kovin todennäköisiä. Mahdollisia kuitenkin ja siksi olen vastaan sellaista "yleistä totuutta", että lyhyt korko olisi aina halvempi ja kaikille parempi vaihtoehto. Turha tässä varmaan enempää jauhaa.

20 vuoden laina-ajalla se riski on samaa luokkaa lyhyemmälläkin euriborilla. Muutaman vuoden laina-ajalla voidaan keksiä teoreettisia skenaarioita, joilla pitkä korko tulee halvemmaksi. Laina-ajan pidentyessä se kuitenkin vaatisi sen, että korko laskee aina ennen korontarkistusta ja nousee lähes välittömästi sen jälkeen, joka vuosi, koko laina-ajan.

 

[JaySon]

Varmaan onkin niin, että *todennäköisesti* lyhyellä korolla pääsee halvemmalla. Siihen vain liittyy enemmän riskejä, ja joskus ne riskit voivat johtaa siihen että maksukyky vaikeutuu pahasti tai loppuu kokonaan. Olen samaa mieltä siitä, että tällaiset tilanteet eivät ole kovin todennäköisiä. Mahdollisia kuitenkin ja siksi olen vastaan sellaista "yleistä totuutta", että lyhyt korko olisi aina halvempi ja kaikille parempi vaihtoehto. Turha tässä varmaan enempää jauhaa.

Boldattuun: Tietenkään jokaiselle ei lyhyempi korko sovi jos haluaa lisää ennustettavuutta, siitä tietysti on myös maksettava hintaa. Ei kai kukaan väittänytkään että lyhyempi korko olisi aina halvempi - pitkässä juoksussa se vaan on halvempi juurikin paremman ennustettavuuden ja sitä myötä pienemmän riskin takia.

 

[BongisKhan]

Ei pida paikkaansa. Korko on inflaation, kulujen, voiton ja riskien hallintaa.

Mjoo, totta sinänsä. Ehkä olisi pitänyt sanoa yleisemmällä tasolla, että korko on vakuutus sille, että lainanantaja ei saa rahojansa takaisin vähintään täysimääräisinä.

 

[JRan]

Mjoo, totta sinänsä. Ehkä olisi pitänyt sanoa yleisemmällä tasolla, että korko on vakuutus sille, että lainanantaja ei saa rahojansa takaisin vähintään täysimääräisinä.

Oikeastaan ei liity siihen mitenkään. Lainanantaja turvaa itsensä vakuudella ja tienaa korolla. Eli korolla ei ole mitään tekemistä rahojen takaisin saannin kanssa. Toki korkoa voidaan vielä lisätä marginaalilla kovan riskin lainoissa (eli paska vakuus, huono maksaja) tai alentaa matalan riskin lainoissa (hyvä vakuus, hyvä maksaja).

Edit: lisättäköön vielä että se euribor on rahan markkinahinta tietyllä hetkellä jolla pankki voi ottaa lainaa muilta pankeilta, jotta voi lainata sitä eteenpäin.

 

[BongisKhan]

Oikeastaan ei liity siihen mitenkään. Lainanantaja turvaa itsensä vakuudella ja tienaa korolla. Eli korolla ei ole mitään tekemistä rahojen takaisin saannin kanssa. Toki korkoa voidaan vielä lisätä marginaalilla kovan riskin lainoissa (eli paska vakuus, huono maksaja) tai alentaa matalan riskin lainoissa (hyvä vakuus, hyvä maksaja).

Puhuin nyt yleisemmin koron funktiosta taloustieteellisenä käsitteenä, enkä pelkästään asuntolainoja yhteydessä. Aika monissa eri lainatyypeissä kun ei välttämättä ole mitään varsinaista vakuutta ollenkaan.

 

[JRan]

Puhuin nyt yleisemmin koron funktiosta taloustieteellisenä käsitteenä, enkä pelkästään asuntolainoja yhteydessä. Aika monissa eri lainatyypeissä kun ei välttämättä ole mitään varsinaista vakuutta ollenkaan.

Juu toki täysin vakuudettomissa lainoissa korko toimii näin. Toki silloin se ei ole enää markkinoihin sidoksissa, vaan täysin mielivaltainen, esimerkiksi 20%.

 

[Rollerix]

20 vuoden laina-ajalla se riski on samaa luokkaa lyhyemmälläkin euriborilla. Muutaman vuoden laina-ajalla voidaan keksiä teoreettisia skenaarioita, joilla pitkä korko tulee halvemmaksi. Laina-ajan pidentyessä se kuitenkin vaatisi sen, että korko laskee aina ennen korontarkistusta ja nousee lähes välittömästi sen jälkeen, joka vuosi, koko laina-ajan.

Pitkä laina-aikakaan ei välttämättä tasaa riskiä. Esim. siksi että voimakas tilapäisluonteinen korkojen nousu voi johtaa lyhyellä korolla helpommin maksukyvyttömyyteen, jolloin pitkää laina-aikaa ei tule. Pointtina vain se että nämä eivät ole yksinkertaisia asioita eikä ajattelun perustana voi käyttää vain viime vuosien matalien ja melko tasaisten korkojen aikoja.

 

[Andan]

Pitkä laina-aikakaan ei välttämättä tasaa riskiä. Esim. siksi että voimakas tilapäisluonteinen korkojen nousu voi johtaa lyhyellä korolla helpommin maksukyvyttömyyteen, jolloin pitkää laina-aikaa ei tule. Pointtina vain se että nämä eivät ole yksinkertaisia asioita eikä ajattelun perustana voi käyttää vain viime vuosien matalien ja melko tasaisten korkojen aikoja.

Eikö tuollanen yhtäkkinen korkopiikki ole suurempi ongelma pidemmän koron kanssa, koska sitten sitä korkeampaa korkoa pitää maksaa esim. 12kk vs 1kk

 

[Proscribo]

Eikö tuollanen yhtäkkinen korkopiikki ole suurempi ongelma pidemmän koron kanssa, koska sitten sitä korkeampaa korkoa pitää maksaa esim. 12kk vs 1kk

Skenaariossa se korkopiikki vissiin sattuu 12kk tarkistuksen jälkeen mutta taas laskee takaisin siedettävälle tasolle ennen seuraavaa 12kk tarkistusta. Onhan se joo mahdollista, mutta niin on lottovoittokin jolla voi kuitata koko velan viitekorosta riippumatta.

 

[Andan]

Skenaariossa se korkopiikki vissiin sattuu 12kk tarkistuksen jälkeen mutta taas laskee takaisin siedettävälle tasolle ennen seuraavaa 12kk tarkistusta. Onhan se joo mahdollista, mutta niin on lottovoittokin jolla voi kuitata koko velan viitekorosta riippumatta.

Jepjep, alkaa olla kyllä kohtuullista hakemalla hakemista noissa skenaarioissa eli siis just vajaa 12kk pitkä "voimakas tilapäisluontoinen korkojen nousu", joka ajoittuu juuri 12kk koron tarkistuksen jälkeen. Noh, osuuhan se lottovoittokin tosiaan aina jollekin Tuollaisessa tapauksessa se osuisi kyllä niin monelle negatiivisessa mielessä sen vajaan 12kk aikana, että sellaisen jakson ilmenemisen todennäköisyys ilman radikaaleja korjaavia toimenpiteitä on pienempi kuin päävoitolla eurojaskassa, siis käytännössä 0

 

[jinx1980]

Jepjep, alkaa olla kyllä kohtuullista hakemalla hakemista noissa skenaarioissa eli siis just vajaa 12kk pitkä "voimakas tilapäisluontoinen korkojen nousu", joka ajoittuu juuri 12kk koron tarkistuksen jälkeen. Noh, osuuhan se lottovoittokin tosiaan aina jollekin Tuollaisessa tapauksessa se osuisi kyllä niin monelle, että sellaisen jakson ilmenemisen todennäköisyys ilman radikaaleja korjaavia toimenpiteitä on pienempi kuin eurojaskassa, siis käytännössä 0

Eikä tuossa (tv-shopin sanoin) kaikki, tuossa skenaariossa jää huomioimatta että niitä 12kk euriborin haltijoita on kuitenkin vuoden jokaiselle kuukaudelle, eli jos nyt tommoinen satutarina tapahtuisi niin vain x/12 12kk euriborin haltijoista tuosta hyötyisi, lopuille se tarkastus osuisi johonkin kohtaan tuota piikkiä ja sen minkä tuo kuvitteellinen x/12 osa säästää niin loput (12-x)/12maksaa eli kyseessä "täysi lotto" johon ei omalla euribor valinnalla voisi käytännössä vaikuttaa.

Tuntuu vähän että tässä pikkuhiljaa vaihtuu keskustelu puhtaaksi satuiluksi/tarinan kerronnaksi, joten itse jätän kommentoinnit tähän...

 

[elmo]

Pitäähän sitä nyt hakea niitä absuderja skenaarioita ettei tarvitse myöntää olleensa väärässä.

Onhan se nyt hyvä varautua siihen että Putin nukettaa ja korot nousee 30-50% paikkeille ja 3kk euroborlaiset defaulttaa 0-3kk sisään. Sitten 12kk kerho saa sentään kusta housuihinsa ja defaulttaa vasta 0-12kk sisään.

12kk siis on järkevämpi

 

[Andan]

Eikä tuossa (tv-shopin sanoin) kaikki, tuossa skenaariossa jää huomioimatta että niitä 12kk euriborin haltijoita on kuitenkin vuoden jokaiselle kuukaudelle, eli jos nyt tommoinen satutarina tapahtuisi niin vain x/12 12kk euriborin haltijoista tuosta hyötyisi, lopuille se tarkastus osuisi johonkin kohtaan tuota piikkiä ja sen minkä tuo kuvitteellinen x/12 osa säästää niin loput (12-x)/12maksaa eli kyseessä "täysi lotto" johon ei omalla euribor valinnalla voisi käytännössä vaikuttaa.

Tuntuu vähän että tässä pikkuhiljaa vaihtuu keskustelu puhtaaksi satuiluksi/tarinan kerronnaksi, joten itse jätän kommentoinnit tähän...

Joo, tuota lottovoiton osumisella monelle juuri tarkoitinkin eli napsahtaisi negatiivisesti monelle, piti vähän selventää omaa tekstiä. Selvästi vielä aamuterässä Ehkä tämä tosiaan riittää aiheesta, alkaa mennä jo huumorin puolelle

 

[Teräsmiäs]

Menee kyllä niin absurdiksi tää keskustelu.
Muutamat jantterit joko täällä trollaa tai sitten ovat pankissa töissä.

Veikkaan jälkimmäistä.


Lehdissä rummutetaan että asuntokaupat hyytyy mutten ainakaan itse ole huomannut että asuntojen hinnoissa laskua olisi tapahtunut.

 

[abish]

Muutamaan vuoteen ei oikein ole saanut lyhyempää euriboria asuntolainaan. Miksi niitä nyt sitten myönnetään? Olen laiska enkä googlaa.

Aiemmin kaikki nollassa eli ”ihan sama”. Toisaalta pankille on suurempi riski tarjota lyhyempää, koska joillakin on marginaali (=riski) noussut. Meillä on napsahtamassa 12kk:n tarkistus, joten pitänee koittaa vaihtaa lyhyempään. Riskihän on, että nousu jatkuu, mutta nykyisellään mennään varmasti vajaalla kolmella prossalla plus marginaali.

 

[mustajoki]

Mitä olen sivusilmällä katsellut historiallisia käyriä, 3kk vs 12kk euribor-ero on suurempi silloin kun korot vaihtelevat ja supistuu jopa lähes olemattomiin (tyyliin 0.1) kun ollaan tasaisissa koroissa. Asettuu sinne 0.3 prosenttiyksikön tienoille useimmiten.

3kk vs 12kk korkojen inversiotilannetta (jossa 12kk olisi alempi kuin 3kk) tahi äkillisiä edestakaisliikkeitä ei sattunut silmiin, mutta sellainen taitaisi indikoida äkillistä ja välitöntä megalamaa (pidemmissä koroissa tuollainen tilanne yleensä ennustaa taantumaa)

 

[edup]

Lehdissä rummutetaan että asuntokaupat hyytyy mutten ainakaan itse ole huomannut että asuntojen hinnoissa laskua olisi tapahtunut.

Ainakin niissä osissa Helsinkiä, mitä itse seuraan, on tilanne se, että myynnissä olevien asuntojen määrä on kasvanut merkittävästi, joillain alueilla moninkertaistunut. Varsinainen hintojen lasku ei tavallaan ole vielä realisoitunut pyyntihintoihin, mutta hintojen lasku näkyy siinä että ne asunnot mitkä aiemmin tuolla hintatasolla on revitty käsistä, roikkuu nyt pitkään myymättä. Ja todennäköisesti lopulta myös myydään merkittävästi alle pyynnin.

EDIT: Ja niin kai se yleensä toimii yleisemminkin kun sijoitushyödykkeiden ym. hinnat kääntyy laskuun. Kukaan ei halua olla se joka ensimmäisenä myy tappiolla/"tappiolla"/pienemmällä voitolla. Mutta jossain kohtaa realiteetit tulee eteen, ja asuntomarkkinoilla se voi olla se että ei enää yksinkertaisesti kykene huolehtimaan ylisuuresta lainastaan (tai vaikka kohonneista lämmityskuluista), ja sitten on vaan pakko myydä. Ja niille jotka viimeisenä tunnustaa sen että hintataso on laskenut, saattaa jäädä musta pekka käteen.

 

[Keket1n]

Menee kyllä niin absurdiksi tää keskustelu.
Muutamat jantterit joko täällä trollaa tai sitten ovat pankissa töissä.

Veikkaan jälkimmäistä.


Lehdissä rummutetaan että asuntokaupat hyytyy mutten ainakaan itse ole huomannut että asuntojen hinnoissa laskua olisi tapahtunut.

Todennäköisestihän tämä ei näy suoraan asuntojen pyyntihinnoissa (ajatellaan, että minähän en pyynnistä tingi), mutta toteutuneet kauppahinnat ovatkin sitten toinen asia. Parina edellisenä vuotena ei välttämättä ole riittänyt, että maksat pyyntihinnan, vaan on syntynyt kilpailua ja tarjousten nokittelua. Tämänlaisen uskon nyt olevan enemmän tai vähemmän ohi ja nyt on mahdollista jopa saada kohde pyyntihintaa halvemmalla.

 

[lelfonso]

Lehdissä rummutetaan että asuntokaupat hyytyy mutten ainakaan itse ole huomannut että asuntojen hinnoissa laskua olisi tapahtunut.

Ei vielä, mutta kohta hintojen tiputus on edessä jos tilanne pysyy nykyisenlaisena. Kerrostalokämpät eivät ole mennyt kesän jälkeen kaupaksi lähellekkään samaan tahtiin kuin aikaisemmin ja nyt grynderit ovat vähän ihmeissään. Uusia ei tällä hetkellä aloiteta/edistetä ollenkaan, kun vanhatkin on myymättä. Nyt jo näkyy mitä erilaisempia kampanjoja "maksamme vuoden vastikkeet" "autopaikka kaupan päälle" ym. kampanjoja millä yrittävät saada kämppiä liikkeelle.

 

[Pete88]

Ainakin niissä osissa Helsinkiä, mitä itse seuraan, on tilanne se, että myynnissä olevien asuntojen määrä on kasvanut merkittävästi, joillain alueilla moninkertaistunut. Varsinainen hintojen lasku ei tavallaan ole vielä realisoitunut pyyntihintoihin, mutta hintojen lasku näkyy siinä että ne asunnot mitkä aiemmin tuolla hintatasolla on revitty käsistä, roikkuu nyt pitkään myymättä. Ja todennäköisesti lopulta myös myydään merkittävästi alle pyynnin.

EDIT: Ja niin kai se yleensä toimii yleisemminkin kun sijoitushyödykkeiden ym. hinnat kääntyy laskuun. Kukaan ei halua olla se joka ensimmäisenä myy tappiolla/"tappiolla"/pienemmällä voitolla. Mutta jossain kohtaa realiteetit tulee eteen, ja asuntomarkkinoilla se voi olla se että ei enää yksinkertaisesti kykene huolehtimaan ylisuuresta lainastaan (tai vaikka kohonneista lämmityskuluista), ja sitten on vaan pakko myydä. Ja niille jotka viimeisenä tunnustaa sen että hintataso on laskenut, saattaa jäädä musta pekka käteen.

Tällä hetkellä riippuu myös paljon siitä, mitä on markkinalta etsimässä. Käsitykseni mukaan ensiasunnon ostajat ovat tällä hetkellä pääsemässä niskan päälle, kun hyviä yksiöitä ja kaksioita on alati enemmän tarjolla. Sen sijaan hyvillä sijainneilla olevat 2000-luvulla taikka tuoreemmat OKT:t menevät vielä hyvin kaupaksi. Mutta se on ihan selvää, että jos lainatiskeillä on hiljaista, niin se vääjäämättä heijastuu myös asuntomarkkinaan, koska aniharva ostaa yhtäänkään arvokkaampia kohteita takataskusta. Näin ollen kysyntä sitä kautta vähenee. Tiedän myös, että rakentajilla on tällä hetkellä hyvin tiukat ajat, kun pientalorakentaminenkin on monella jäissä.

 

[Raaka]

Ainakin niissä osissa Helsinkiä, mitä itse seuraan, on tilanne se, että myynnissä olevien asuntojen määrä on kasvanut merkittävästi, joillain alueilla moninkertaistunut. Varsinainen hintojen lasku ei tavallaan ole vielä realisoitunut pyyntihintoihin, mutta hintojen lasku näkyy siinä että ne asunnot mitkä aiemmin tuolla hintatasolla on revitty käsistä, roikkuu nyt pitkään myymättä. Ja todennäköisesti lopulta myös myydään merkittävästi alle pyynnin.

EDIT: Ja niin kai se yleensä toimii yleisemminkin kun sijoitushyödykkeiden ym. hinnat kääntyy laskuun. Kukaan ei halua olla se joka ensimmäisenä myy tappiolla/"tappiolla"/pienemmällä voitolla. Mutta jossain kohtaa realiteetit tulee eteen, ja asuntomarkkinoilla se voi olla se että ei enää yksinkertaisesti kykene huolehtimaan ylisuuresta lainastaan (tai vaikka kohonneista lämmityskuluista), ja sitten on vaan pakko myydä. Ja niille jotka viimeisenä tunnustaa sen että hintataso on laskenut, saattaa jäädä musta pekka käteen.

Itse laitannut myös merkille omalla elopaikalla, että OKT-taloissakin näkyy tahdin hiljentyneen huomattavasti. Vuosi sitten kesällä 2000-luvun OKT taloja hävisi melkein samalla tahdilla kuin ilmestyikin ja hinnat paisuivat kuin pullataikina, mutta nyt tilanne näyttää enemmän seisahtuneen. Tosin hintataso on noussut vieläkin vuoden takaisestakin. Katsotaan alkaako hiljentynyt markkinatilanne alentamaan pyyntihintoja. Toivotaan.

 

[Rollerix]

Menee kyllä niin absurdiksi tää keskustelu.
Muutamat jantterit joko täällä trollaa tai sitten ovat pankissa töissä.

Veikkaan jälkimmäistä.

Jos minua tarkoitat, tarkoitukseni ei todellakaan ole ollut trollata, enkä myöskään ole pankissa töissä tai saa muuta etua siitä että joku ottaisi 12 kk koron. Kirjoitin mitä kirjoitin siksi, että en ole samaa mieltä sen täällä aikalailla "tosiasiana" esitetyn käsityksen kanssa että lyhyt korko kannattaisi ottaa pitkää mieluummin.

Se, joka sanoo että joku on tässä asiassa "oikeassa" tai "väärässä", luulee ymmärryksestään liikoja. Asia on monimutkainen ja riippuu täysin talouden kehityksestä (sekä oman että yhteiskunnan). Olen samaa mieltä siitä, että historialliseen dataan perustuen näin todennäköisesti käy että lyhyt korko on kannattavampi. Mutta sitä ei voi sanoa varmaksi, ja siksi lyhyen koron yksiselitteinen suosittelu on mielestäni vastuutonta.

Edellinen esimerkkini tilanteesta, jossa lyhyt korko voisi johtaa maksukyvyttömyyteen voi olla epätodennäköinen skenaario. Siinä tarkoitus oli vain osoittaa, ettei voi yksinkertaisesti väittää että pitkä laina-aika kumoaisi riskit. Parempiakin esimerkkejä varmaan löytyisi sellaisista skenaarioista.

Näyttää siltä, että monella vallitsee vahva usko siihen, että lyhyt korko on ylivertainen. Ihan vapaasti saa siihen uskoa ja usein se varmaan tuokin jonkinlaista etua.

Aika erikoista muuten huomata, että näinkin kompleksissa asiassa ei näytetä sallittavan vastakkaista mielipidettä. <sarcasm>Ja eikö ole ihanaa että nyt pankit ovat asiakkaiden puolella kun taas sallivat lyhyitä korkoja? Meillehän ne haluavat rahaa antaa.</sarcasm>

 

[JPKainulainen]

Varmaan enemmän opponoidaan mielipiteen tulokulmaa. Ei tarvitse penkoa historiaa tai miettiä lukuisia skenaarioita, mikä olisi edullisinta juuri nyt seuraavan vuoden tai kahden aikavälillä, voidakseen todeta että lyhyempi on halvempi. Lyhempi duraatio tarkoittaa pienempää riskiä. Riskillä on hinta. Siksi lyhyt pätkä on lähtökohtaisesti aina halvempi. Tämä on vähän kuin luonnonlaki, johon on aika vaikea väittää vastaan.

Toki 12kk voi olla parin vuoden aikavälillä halvempi. Se on myös pidempänä turvallisempi lainanottajalle ja riskisempi antajalle, ja siksi kalliimpi.

Pankit varmaan tarjoavat nyt lyhempiä siksi, että asuntolainoja nostetaan -30% viime vuodesta ja kilpailu on kovaa. Vielä pari kuukautta lyhyitä tarjosi vain pari pankkia, nyt lähes kaikki.

 

[Kasikaks]

Olisi kannattanut kuunnella pankkityöläisiä ja ottaa korkosuojaus lainaan. Näitä pankkien ”kusetuksia” täälläkin parjattu varmasti vaikka kuinka paljon. No ei mullakaan ole, koska en halunnut ”vakuutuksesta” maksaa, nyt on sit paskat ns. housuissa.

 

[Teräsmiäs]

Se, joka sanoo että joku on tässä asiassa "oikeassa" tai "väärässä", luulee ymmärryksestään liikoja. Asia on monimutkainen ja riippuu täysin talouden kehityksestä (sekä oman että yhteiskunnan). Olen samaa mieltä siitä, että historialliseen dataan perustuen näin todennäköisesti käy että lyhyt korko on kannattavampi. Mutta sitä ei voi sanoa varmaksi, ja siksi lyhyen koron yksiselitteinen suosittelu on mielestäni vastuutonta.

Perusteleppa millä ihmeen skenaariolla pääset päinvastaiseen vaikutelmaan?
12kk vs 3kk Euribor että 3kk Euribor voisi tulla kalliimmaksi?

3kk Euribor pitäisi olla 4kertaa kvartaalilla hitokseen kalliimpi? Tällästä ei tule ikinä tapahtumaan ja jos tulee, 12kk pomppaa tämän jälkeen taivaiseen, jolloin lopputulos on taas se, että 3kk laahaa perässä.

3kk Euribor ei ole tainnut ketään saada täältä ilman, että marginaali nousisi pankista? Pankki tekee marginaalilla rahan itselleen?

Jos mietit miksi noita lyhyitä annetaan, joku vaihtanut 3kk vs 12kk Euriboriin vaikka marginaali on melkein tulpannut itsensä.