Lainan lyhentäminen vs sijoittaminen keskustelussa pitää myös huomioida se, että asuntolainan lyhentämisen "tuotto" eli vältetyt korkomenot ovat verovapaita ja kotiutuvat automaattisesti sitä mukaa kun korkoa ei tarvitse maksaa. Normaalisti tehtyjen osakesijoitusten osalta tilanne on eri. Vaikka saisi 5% tuottoa sijoitukselle jolla olisi voinut maksaa oman asunnon asuntolainan 4% korkoa pois, siitä 5% tuotosta pitää ensin maksaa 30-34% verot päältä (ellei ole sen verran enemmän rahaa jolla pelata että "verosuunnittelu" on kunnollisella tasolla. Silloin ei tosin useinkaan ole asuntolainallekaan tarvetta)
Asunnon ostaminen ja asuntolaina
- Keskustelun aloittaja Kuka_kusi_muroihini
- Aloitettu
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 1 497
En nyt tiedä onko lainan lyhentämisestä puhuttaessa järkevää edes puhua ”tuotosta”, mutta ymmärrän toki pointin enkä pidä sitä välttämättä huonona vaihtoehtona ylimääräiselle rahalle.Eli sulla ei ollutkaan mitään vaihtoehtoa varmalle 3-4% tuotolle ? Taitaa sulla perusteet olla hukassa rahasta
Toisaalta korkean inflaation aikoina myös lainan reaaliarvo putoaa, joskin pienellä viiveellä, kun palkat nousevat myös. Näinhän sitä väitetään aiemmin käyneen Suomessakin, että ”inflaatio söi asuntolainat”. Tuollaisessa tilanteessa ei varmaan kannata lyhentää lainaa kiireellä, ellei korkomenot nouse aivan älyttömyyksiin.
Itse enteilin korkojen nousua pari vuotta sitten asuntolainaa ottaessani ja otin sen vuoksi edullisesti 2% korkokaton kymmeneksi vuodeksi. Osa lainasta tosin ASP-lainaa, minkä korkotuki auttaa vasta 3,8% tason jälkeen. Nyt ei ole kiire lyhennellä ja optimitilanteessa inflaatio syö lainan reaaliarvoa.
- Liittynyt
- 20.05.2017
- Viestejä
- 22
-
Viimeksi muokattu:
Samoin jos lyhennykset pienentävät lainan kuukausimaksuja voi ylimääräisen verran sitten kasvattaa kuukausittaisia sijoituksia.
Miten laskette tämän korkotuoton? Oletus että korot ovat 2 vuoden päästä 3-4%, entä 10 vuoden jne. ? Entä jos ne ovatkin alle 1% 2 vuoden päästä? No jokainen tekee miten parhaaksi näkee, ei näihin tietysti absoluuttisia totuuksia ole.
Mä en ole ainakaan laskenut mitään, huomasin vain että mitä enemmän sai lainaa laskettua pois sitä enemmän jäi rahaa kuukausittain sijoittamiseen.
Samaan tyyliin, mitä enemmän korot nousee, sitä alemmaksi iso osa sijoituksista laskee. Tuosta päättelen, että jos jollain ei ole maksuvalmiutta koviin korkoihin ei sijoitukset varmaan yleisesti ole hyvä paikka varallisuudelle koska JOS joutuu niitä realisoimaan se todennäköisesti tapahtuu huonoimpaan mahdolliseen aikaan. Toki pitkän ajan historia varmasti todistaa sijoittamisen olleen kannattavaa, mutta se ei takaa että ens vuonna tilanne on sama.
Mut tässä lienee myös pitkälti kyse riskien siedosta. Mä kuitenkin pidän sijoituksissa vain sen verran mitä olen valmis 10v horisontilla.
Samaan tyyliin, mitä enemmän korot nousee, sitä alemmaksi iso osa sijoituksista laskee. Tuosta päättelen, että jos jollain ei ole maksuvalmiutta koviin korkoihin ei sijoitukset varmaan yleisesti ole hyvä paikka varallisuudelle koska JOS joutuu niitä realisoimaan se todennäköisesti tapahtuu huonoimpaan mahdolliseen aikaan. Toki pitkän ajan historia varmasti todistaa sijoittamisen olleen kannattavaa, mutta se ei takaa että ens vuonna tilanne on sama.
Mut tässä lienee myös pitkälti kyse riskien siedosta. Mä kuitenkin pidän sijoituksissa vain sen verran mitä olen valmis 10v horisontilla.
Taneli-
☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 9 152
Itse olen laskenut tätä asiaa seuraavasti:
- Tämän kokoinen (tosin vanhempi) kämppä maksaisi vuokralla päälle tonnin (mutta lasketaan että vuokra olisi tasan sen 1000€). Kun otin lainan ja maksan vastiketta jäin "voitolle" ehkä muutaman satasen kuussa. Kun korot menivät miinukselle jatkoin silti noin 50-100% rahan laittamista lainanlyhennys tilille.
Kun korot taas pomppasivat ylös lyhensin sitä lainaa sillä mitä olin puskuria kasvattanut.
- Nyt vastike ja lainan korot ovat noin 400€ halvempi vaihtoehto kuin asua vuokralla.
- Kun olen asunut sen 25 vuotta (nyt 8) tässä voin laskea että saan "korkoa" päälle 700€ vs jos asuisin vuokralla.
Tietysti tässä ei ole laskettu että vuokra tai vastike nousisi tai laskisi yhtään (nyt se on tosin laskenut kun siirryttiin maalämpöön öljystä mutta kuitenkin, en laske sitä tähän).
Eli jos laskee että:
- 8 vuotta olen saanut "korkoa" ottamalla asuntolainan ja ostamalla tämän kämpän enkä sijoittamalla rahojani noin 20 000€ (koska jatkoin rahan "sijoittamista" lainanhoitotilille samaa tahtia kuin jos korot eivät olisi laskeneet ollenkaan ja hieman enemmänkin, siksi sain "vain" noin 200€/kk korkoa eli voittoa tänä aikana), sitten jos lasketaan että seuraavat 17 vuotta saisin "korkoa" noin 82 000€ (eli hieman rapiat 400€/kk mikä on tämän hetkinen vastike+lyhennys vs mitä maksaisin vuokraa) eli yhteensä hieman päälle 100 000€ 25 vuoden aikana (otaksuen että korot eivät nouse eivätkä laske vaan pysyvät samana, enkä jostain syystä tekisi yhtään lisää lainan lyhennyksiä vaan maksaisin nykyistä summaa lainan loppuun saakka).
Toki sitten näkee miten se alkupääoma, otaksun että myös se hieman kasvaa (eli jos myyn asunnon) ainakin siihen verrattuna jos en olisi ottanut velkaa vaan sijoittanut alkupääoman osakkeisiin ja asuisin vuokralla. (Pirkanmaan alueella, hinnat ovat nousseet, toki voi tapahtua että tulee 90-luvun kaltainen romahdus ja arvo laskee jolloin "pääoma" ei kasva niin paljoa mutta voin kuitenkin asua tässä edelleen)
Eli teoriassa uskoisin että 25 vuodessa saan siis "korkoa" hieman päälle 100 000€ ja itse pääoma kasvaa myös hieman (asunnon arvo), toki siinä tulee myös tiettyjä kuluja (maalämpöön siirtyminen suurin noin 4500€ tarkkaa arvoa ei ole vielä kerrottu).
Eli tekemällä tämän sijoituksen tulen saamaan noin neljännes miljoonan 25 vuoden aikana (jos myisin myös asunnon hinnalla mikä ei olisi edes järkevää myydä sijaintia ajatellen), toki moni ei ikinä myy niitä osakkeitaan joten lasketaan vaan että osake (asunto) tulee tuottamaan jonkun 700+€ vuodessa sitten 25 vuoden jälkeen (pelkkä vastike vs vuokralla asuminen). Mikä tekee puhdasta "korkotuottoa" päälle 8500€/vuodessa. mistä tulee seuraavassa 25 vuodessa päälle 200 000€. Parasta tässä kaikessa on se että tuosta "korkotuotosta" en joudu maksamaan veroa. Eli siitä kun asuntolainan otin 50 vuotta eteenpäin tulen hyvin luultavasti saamaan tuolla yhdellä alkupanostuksella (sekä yhdellä ylimääräisellä lainanlyhennyksellä) päälle 300 000€ "korkoa".
Ei sinänsä paha...
Viimeksi muokattu:
En nyt jaksa kovin tarkasti perkata tätä, mutta aika ”jännä” näkemys, että joku kuvittelee pitkällä aikavälillä pärjäävänsä paremmin asuntolainaa lyhentämällä vs. osakesijoittaminen. Toki jokaisen on jossain asuttava, mutta niin kauan kun osakkeista pitkällä aikavälillä odotettavissa olevat tuotot ovat suuremmat kuin lainakorot (käytännössä aina jos aiotaan elää nykyisen kaltaisessa markkinataloudessa) niin kannattaa mieluummin ylimääräiset sijoittaa eikä lyhentää lainaa. Pankkien sivuilla on ihan laskureita asian tarkasteluun, jos on vaikeaa hahmottaa. (Ennuste on että asuntojen hinnat laskee 4-6 % ensi vuonna.)
- Liittynyt
- 25.08.2020
- Viestejä
- 642
Se on totta että rikkaat maksavat sijoitustuotoista alle 30% veroja mutta yleensä rikkailla on myös paljon velkaa. Sijoituslainaa, autolainaa sekä myös asuntolainaa. Juuri siitä syystä ettei asuntolainaa halvempaa rahaa oikein saa ja se nyt vaan on tyhmää maksaa asunto käteisellä jos rahalle saa asuntolainan korkoa paremman tuoton muualta.
Taneli-
☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 9 152
Toisaalta tässä pitää myös laittaa vastakkain se "jännä" näkemys että asuntolainaa EI saa ilman että ostaa asuntoa. Eli uskallan väittää ettei kovin moni saa noin hyvää "tuottoa" jos pelkästään sen vastaavan (sanotaan nyt ensiasunnon ostajalle vaikka 20-30 000€ oma raha) summan sijoittaa ja odottaa sen 25 vuotta ja sitten siihen päälle vielä 25 vuotta. Toki sillä ehkä 30k sijoituksella VOI saada teoriassa 25 vuoden jälkeen pelkkää korkoa päälle 8500€/vuodessa mutta aika hyvin saa sijoittaa. Lisäksi sanoisin että se ei ole "automaattista" että verojen jälkeen tuollaisella sijoitussalkulla saisi noin hyvää summaa joka vuosi kotiutettua. Minkä saa siis ihan vastike vs vuokra erolla 25 vuoden jälkeen...
Helppohan se on sanoa että jos ei ottaisi asuntoa vaan sen asuntolaina rahan (sanotaan nyt se keskimääräinen Suomalaisen 100-150 000€) sijoittaa osakkeisiin. Mutta jos puhutaan siitä omasta osuudesta mikä EI ole lainaa ja mitä ei siis todellakaan saa pankista (samoilla koroilla) kuin asuntolainaa...
Eli jos siis NYT sijoittaisi 20-30 000€ osakkeisiin ja saisi seuraavat ~8 vuotta "vain" noin 200€/kk, siitä eteenpäin seuraavat 17 vuotta noin 300-400€/kuukaudessa ja siitä seuraavat vuodet hamaan kuolemaan noin 700€/kk olisi se tietysti kohtuullisen hyvä 20-30 000€ sijoitus mikä verojen maksamisen jälkeen siis lupaisi 25 vuoden odotuksen jälkeen vähintään sen 700€/kk tuottoa (vastike vs vuokralla asumisen hinta = sen verran vähemmän maksaa kuukaudessa asumisesta).
Ei kukaan ole ehdottanut että vuokralla asuminen olisi järkevää… Yritin tuoda esille sitä, että lainan maksaminen pois mahdollisimman hitaasti ja rahojen syytäminen osakkeisiin olisi kannattavampaa pitkällä tähtäimellä.
- Liittynyt
- 13.01.2017
- Viestejä
- 2 128
Edelleen ne rahat pitää osata sijoittaa osakemarkkinoilla. Unohdat täysin tämän puolen.
Harva edelleen uskaltaa sijoittaa Suomessa, varsinkaan suoriin osakkeisiin.
Indeksirahastosijoittaminen lienee kohtuu turvallista, mutta Suomessa ollaan aika usein nojattu siihen, että oma asunto on sijoitus toisin kuin Italiassa asutaan Mamman luona vielä 40-vuotiaana poikamiehenä.
Taneli-
☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 9 152
Toisaalta tuossa pitää laskea paljonko se ero että esim. sijoittaa osakkeisiin sen esim. 50, 100 tai 200€/kk sen sijaan että laittaisi ne puskuriin ja sitten kun esim. korot nousevat (kuten ne tekivät itsellä 8 vuoden jälkeen eli 4800 - 19 200€ tässä esimerkissäni) kannattaa vs. paljonko ne oikeasti ehtisivät sitten tuottaa sitä korkoa ja riittäisikö se korko sitten puskuriksi ja tasaamaan nousevia asuntolainan hintoja? Kun taas lyhentämällä sitä lainaa esim. sen 19 200€ (esimerkin mukaan) jos sitä on alussa otettu vaikka se keskimääräinen 100 000€ niin näkisin että se lyhennys jo laskee sitä loppu summaa kohtuullisen hyvin ja siten voit jopa joutua tilanteeseen missä maksat asuntovelkaa ja sen lyhennyksiä loput 17 vuotta vähemmän kuin matalan koron aikana!
Viimeksi muokattu:
Oletko ajatellut että jos ajatusmallisi pätisi niin kenenkään ei kannattaisi sijoittaa osakkeisiin vaan ostaa vaan asuntoja.
Tämän saa ihan yksinkertaisella prosenttilaskennalla katsottua, että kummin kannattaa tehdä, maksaa lainaa pois mahdollisimman nopeasti vs. hitaasti ja sijoittamalla ylimääräiset osakkeisiin.
Tässä sun laskelmassa on se ongelma, että nyt allokoit sen koko omistusasumisesta tulevan säästön (eli vuokra vs. vastikkeet) sen lainan ennenaikaisen lyhentämisen piikkiin. Tosiasiassahan tuo säästö realisoituu, lyhensit sitä lainaa ennenaikaisesti tai et. Se vertailukelpoinen ylimääräisen lainalyhennyksen "korko" on se, mitä säästät sen avulla korkokuluissa, ei muuta.
On kokonaan toinen keskustelu tuo vuokra-asuminen vs. omistusasuminen (lainalla), ja tuo laskelmasi sopii paremmin siihen vertailuun.
Proscribo
Kiitos.
- Liittynyt
- 16.10.2016
- Viestejä
- 1 071
Vissiin pikkurahoja tollanen 20k€ (vajaa 25k€ jos ne olisi sijoittanut), kun se unohtui jo saman virkkeen aikana. Et voi laskuissasi sivuuttaa jo käytettyjä summia tuolla tapaa.. tai no voit, jos haluat saada mahdollisimman hyvän mielen tosiasioista välittämättä.
Osakesijoittamisessa on varmasti jatkossakin mahdollista tehdä voittoja ja isoja voittoja jos on osaamista ja/tai tuuria. Mutta on ehkä väärin olettaa että automaattisesti osakkeilla tulee tekemään vähintään 5% keskimääräistä voittoa seuraavat 20 vuotta. Ja 20 vuotta on tosi pitkä aika muuten odottaa niitä voittoja. Raha jota en itse voi käyttää kuin vasta 20 vuoden päästä, en itse arvioisi juuri minkään arvoiseksi kun siitä ei tiedä yhtään mikä on tilanne noin muuten 20 vuoden päästä. Jos nyt lyhentää 12kk euribor lainaa 10 000 eurolla, saman tien on varmaa että seuraavan vuoden aikana säästää sen euriborin + marginaalin. Ja myöskin tulevina vuosina. Ja yksi minkä voi tehdä ainakin OP:lla on se, että maksaa lainan seuraavat 6 erää (eli ei viimeiset vaan seuraavat) nyt jos ei keksi minne muualle sijoittaa ylimääräistä rahaa. Silloin säästää korkot osittain kuitenkin ja sama summa kun on säästynyt puuttuneiden lyhennnyksien myötä kesäksi, niin voi silloin sijoittaa tai lyhentää lisää.
Anyway, Nikkei indeksi on tällä hetkellä likimain samalla tasolla kuin oli vuonna 1991. Yleisindeksin mukainen sijoitus sinne vuonna 1991 ei siis olisi tuottanut reilu 30 vuodessa mitään. Toki se on äärimmäinen esimerkki, mutta toisaalta voidaanko olettaa että rahaa ilmestyy lähes ilmasta markkinoille samaa tahtia kuin ennenkin viimeisen 15 vuoden aikana, vai pitääkö oikeasti osata valita ne harvat yritykset joiden arvo tulee kasvamaan samalla kun osinkoja maksetaan.
Ja viimeiseen 15 vuoteen liittyen, jos googlen käyrä OMX Helsingin yleisindeksistä pitää paikkansa, se oli 6200 2009 joulukuussa mistä google aloittaa. Nyt 13 vuoden päästä se on 11000. Korkoa korolle laskurilla se vastaa noin 4,5% tuottoa sijoitetulle pääomalle, toki tämä ei sisällä osinkoja. Nollakorkojen aikana se on hyvä tuotto, mutta jos raha maksaakin jo melkein saman, niin ei enää niin selvästi.
Jos lainan lyhentämistä ja sijoittamista vertaa kannattavuudeltaan, niin pitää myös lähteä siitä että sama osaaminen ja ajankäyttö riittää molempiin. Jos ei, niin ylimääräinen ajankäyttö ja osaaminen vähennetään loogisesti markkinahintaan siitä tuotosta ja se kustannus realisoituu heti eikä 10 vuoden päästä (paitsi jos sen ostaa rahaston muodossa).
No joo, itsellä rahat on menneet viimeiset 10 vuotta 110% omaan yritystoimintaan jonka liikevaihto ja tase on kasvanut aika mukavasti kannattavuuden pysyessä kohdillaan. Jos jatkossa sijoitan suoraan osakkeisiin, niin itsellä pitää olla ymmärrys miksi ko. firman arvo tulee jatkossa vähintään tuplaantumaan yrityksen oman toiminnan johdosta. Tai sitten lähden hakemaan osinkoja firmalta jolla on selvästi kykyä maksaa niitä jatkossakin. Pankkitoiminnan puolella varmaan on vaikammat näkymät osinkojen suhteen.
Anyway, Nikkei indeksi on tällä hetkellä likimain samalla tasolla kuin oli vuonna 1991. Yleisindeksin mukainen sijoitus sinne vuonna 1991 ei siis olisi tuottanut reilu 30 vuodessa mitään. Toki se on äärimmäinen esimerkki, mutta toisaalta voidaanko olettaa että rahaa ilmestyy lähes ilmasta markkinoille samaa tahtia kuin ennenkin viimeisen 15 vuoden aikana, vai pitääkö oikeasti osata valita ne harvat yritykset joiden arvo tulee kasvamaan samalla kun osinkoja maksetaan.
Ja viimeiseen 15 vuoteen liittyen, jos googlen käyrä OMX Helsingin yleisindeksistä pitää paikkansa, se oli 6200 2009 joulukuussa mistä google aloittaa. Nyt 13 vuoden päästä se on 11000. Korkoa korolle laskurilla se vastaa noin 4,5% tuottoa sijoitetulle pääomalle, toki tämä ei sisällä osinkoja. Nollakorkojen aikana se on hyvä tuotto, mutta jos raha maksaakin jo melkein saman, niin ei enää niin selvästi.
Jos lainan lyhentämistä ja sijoittamista vertaa kannattavuudeltaan, niin pitää myös lähteä siitä että sama osaaminen ja ajankäyttö riittää molempiin. Jos ei, niin ylimääräinen ajankäyttö ja osaaminen vähennetään loogisesti markkinahintaan siitä tuotosta ja se kustannus realisoituu heti eikä 10 vuoden päästä (paitsi jos sen ostaa rahaston muodossa).
No joo, itsellä rahat on menneet viimeiset 10 vuotta 110% omaan yritystoimintaan jonka liikevaihto ja tase on kasvanut aika mukavasti kannattavuuden pysyessä kohdillaan. Jos jatkossa sijoitan suoraan osakkeisiin, niin itsellä pitää olla ymmärrys miksi ko. firman arvo tulee jatkossa vähintään tuplaantumaan yrityksen oman toiminnan johdosta. Tai sitten lähden hakemaan osinkoja firmalta jolla on selvästi kykyä maksaa niitä jatkossakin. Pankkitoiminnan puolella varmaan on vaikammat näkymät osinkojen suhteen.
Osakepoiminnalla ei ole nähty tutkimusten mukaan saatavan ylisuuria tuottoja verrattuna indeksisijoittamiseen. Miksi tehdä asioista tarpeettoman hankalia. Poimit random aikavälin ja sit jonkun yksittäisen indeksin mikä tukee omaa näkemystä. Tietysti jos ja kun on jo päättänyt mitä haluaa tehdä, niin sittenhän siihen on kätevä cherry pickata sopivat faktat tukemaan omaa päätöstä. En vaan oikein ymmärrä miten meidän talousjärjestelmä pysyy pystyssä, jos jatkossa korkosijoittamisesta saa pitkällä aikavälillä osakemarkkinoita paremmat tuotot…
Nikkei on äärimmäinen esimerkki mutta silti iso yleisindeksi ja aikaskaala niin pitkä kuin löysin. Ja sanoin että se on äärimmäinen esimerkki, mutta esimerkki kuitenkin siitä ettei osakkeilla aina tienaa. OMX Helsingistä käytin niin pitkää ajanjaksoa kuin löysin ja tähän päivään asti. Se nyt sattuu olemaan se kotimainen indeksi. Millä tavalla tämä on cherry pickingiä? Jos pitäisi valita indeksi jossa olevia osakkeita on helpoin suomalaisen hankkia ja siinä oleviin yrityksiin perehtyä, niin mikä on se parempi?
Ja väittämäni on, että osakesijoittamiseen hyppääminen ilman mitään osaamista näin epästabiilina aikana ei yksittäisen kotitalouden kannalta välttämättä ole järkevin vaihtoehto verrattuna siihen että esim. maksaa pois lainansa.
Ei se että korkosijoittaminen pitkällä aikavälillä on kannattavinta.Itse sijoittaisin globaalisti, useilta palveluntarjoajilta löytyy erilaisia maailma indeksejä.Nikkei on äärimmäinen esimerkki mutta silti iso yleisindeksi ja aikaskaala niin pitkä kuin löysin. Ja sanoin että se on äärimmäinen esimerkki, mutta esimerkki kuitenkin siitä ettei osakkeilla aina tienaa. OMX Helsingistä käytin niin pitkää ajanjaksoa kuin löysin ja tähän päivään asti. Se nyt sattuu olemaan se kotimainen indeksi. Millä tavalla tämä on cherry pickingiä? Jos pitäisi valita indeksi jossa olevia osakkeita on helpoin suomalaisen hankkia ja siinä oleviin yrityksiin perehtyä, niin mikä on se parempi?
Ja väittämäni on, että osakesijoittamiseen hyppääminen ilman mitään osaamista näin epästabiilina aikana ei yksittäisen kotitalouden kannalta välttämättä ole järkevin vaihtoehto verrattuna siihen että esim. maksaa pois lainansa.
- Liittynyt
- 21.10.2016
- Viestejä
- 5 111
Jos lyhentää lainaa etupeltoon 4% korkotasolla, niin saa toki 4% tuoton koko lyhennysajalle ja rahaa jää lainalyhennysten loppuessa käteen enemmän. Jos sijoittaa nuo ylimääräiset rahat niin ero jää pieneksi verrattuna osakesijoittamiseen, jos olettaa vaikkapa 7-8% keskimääräistä osaketuottoa vaihtoehdoksi. Jos vaihtoehtona on vaan kasvattaa elintasoaan ja rahat kuluvat johonkin, niin silloinhan tuo säästö ei varsinaisesti lisää vaurastumista. Mikäli ei näe osakesijoittamisen puolella järkevää tuotto-odotusta ja katsoo paremmaksi vaan lyhentää lainaa, niin tällöin tuskin niitä ylimääräisiä kuukausittain käteenjääviä rahoja myöskään sijoittaa mihinkään.
Oleellinen ero tuossa 50t€ sijoittamisessa tai lainan etukäteislyhentämisessä on se, että mikäli tuota ylimääräistä pienemmistä koroista aiheutuvaa ja pienemmästä lainanlyhennyksestä kertyvää rahamäärää ei sijoita vaan esimerkiksi säästää tilille, niin tällöin korkoa korolle efektiä ei saa tuolle 4% laskennalliselle tuotolle. Mikäli tuon 50t€ sijoittaa, niin korkoa korolle efekti on vahva ja pääomaa kertyykin yllättäen kovempaa tahtia. Toki kuten totesin, niin voihan sitä sijoittamista kuukausitasolla harjoittaa, kun ylimääräinen lainalyhennys jättääkin rahaa pankkiin kasvavalla tahdilla. Vaikka huomioidaankin se, että tuotot ovat veronalaisia, niin hankintameno-olettama tulee kyseeseen, jos aikajänne on tuollainen asuntolainan lyhentämisen aikaväli ja toisaalta korkoa korolle - efekti voittaa kyllä veroseuraamukset, etenkin jos sijoitukset ovat kasvuosuuksellisia, eli voitot eivät jatkuvasti realisoidu esimerkiksi osinkoina.
Kotitalouden riskin minimoimisessa varmasti kokematon sijoittaja saa varmasti apuja tarvittaessa pankilta, ja jos oikeastaan riskiä haluaa minimoida enemmän, niin tällöin vaihtoehtona voi olla myös se, että ei lyhennä lainaa eikä sijoita rahoja vaan pitää vaan ylimääräistä puskuria välittämättä potentiaalisesta tuotosta.
Tuohon indeksien seuraamiseen sellainen huomio vielä, että jos esimerkiksi selaatte eri indeksejä googlella, niin noissa ei huomioida ulos maksettuja osinkoja, josta syystä joku omxhpi näyttää vaan mätivän vaikka firmat tekevätkin tulosta. Esimerkiksi s&p500 indeksi on 5 vuoden aikajänteellä noussut n. 49% mutta kasvuosuudellinen indeksiä seuraava isharesin core tuote onkin noussut 77% vastaavassa ajassa, sillä osingot uudelleensijoitetaan ilman veroseuraamuksia kuluttajalle. Tuo perus indeksi siis seuraa yhtiöiden kurssikehitystä, kun taas indeksiä seuraavat tuotteet ottavat huomioon osingot.
Oleellinen ero tuossa 50t€ sijoittamisessa tai lainan etukäteislyhentämisessä on se, että mikäli tuota ylimääräistä pienemmistä koroista aiheutuvaa ja pienemmästä lainanlyhennyksestä kertyvää rahamäärää ei sijoita vaan esimerkiksi säästää tilille, niin tällöin korkoa korolle efektiä ei saa tuolle 4% laskennalliselle tuotolle. Mikäli tuon 50t€ sijoittaa, niin korkoa korolle efekti on vahva ja pääomaa kertyykin yllättäen kovempaa tahtia. Toki kuten totesin, niin voihan sitä sijoittamista kuukausitasolla harjoittaa, kun ylimääräinen lainalyhennys jättääkin rahaa pankkiin kasvavalla tahdilla. Vaikka huomioidaankin se, että tuotot ovat veronalaisia, niin hankintameno-olettama tulee kyseeseen, jos aikajänne on tuollainen asuntolainan lyhentämisen aikaväli ja toisaalta korkoa korolle - efekti voittaa kyllä veroseuraamukset, etenkin jos sijoitukset ovat kasvuosuuksellisia, eli voitot eivät jatkuvasti realisoidu esimerkiksi osinkoina.
Kotitalouden riskin minimoimisessa varmasti kokematon sijoittaja saa varmasti apuja tarvittaessa pankilta, ja jos oikeastaan riskiä haluaa minimoida enemmän, niin tällöin vaihtoehtona voi olla myös se, että ei lyhennä lainaa eikä sijoita rahoja vaan pitää vaan ylimääräistä puskuria välittämättä potentiaalisesta tuotosta.
Tuohon indeksien seuraamiseen sellainen huomio vielä, että jos esimerkiksi selaatte eri indeksejä googlella, niin noissa ei huomioida ulos maksettuja osinkoja, josta syystä joku omxhpi näyttää vaan mätivän vaikka firmat tekevätkin tulosta. Esimerkiksi s&p500 indeksi on 5 vuoden aikajänteellä noussut n. 49% mutta kasvuosuudellinen indeksiä seuraava isharesin core tuote onkin noussut 77% vastaavassa ajassa, sillä osingot uudelleensijoitetaan ilman veroseuraamuksia kuluttajalle. Tuo perus indeksi siis seuraa yhtiöiden kurssikehitystä, kun taas indeksiä seuraavat tuotteet ottavat huomioon osingot.
- Liittynyt
- 21.11.2016
- Viestejä
- 6 857
Tänään oli sitte omalla kohdalla asuntolainan korontarkistus, ja mukavasti suunnilleen vuoden huippulukemissa (tähän asti) mennään.
Aika kova muutoshan sieltä tuli kun aiemmin makseltiin pelkkää 0,42% marginaalia ja nyt nasahti noin 2,87 tasolla oleva euribori (12kk) siihen päälle. Lainan maksuerä nousee tammikuusta alkaen aika tarkkaan kolmella sadalla reilusta 900 eurosta 1200 euroon.
Eipä tämä nyt taloutta kaada, mutta tietty tuo raha on sitten jostain muualta pois, todennäköisimmin esim. lomamatkoista ja muusta ”luksuksesta” joutuu tinkimään…
Aika kova muutoshan sieltä tuli kun aiemmin makseltiin pelkkää 0,42% marginaalia ja nyt nasahti noin 2,87 tasolla oleva euribori (12kk) siihen päälle. Lainan maksuerä nousee tammikuusta alkaen aika tarkkaan kolmella sadalla reilusta 900 eurosta 1200 euroon.
Eipä tämä nyt taloutta kaada, mutta tietty tuo raha on sitten jostain muualta pois, todennäköisimmin esim. lomamatkoista ja muusta ”luksuksesta” joutuu tinkimään…
Maanantaina nähdään yli kolmosen meneviä lukuja.
Tuli tuossa kauppakirja allekirjoitettua ja lainat nostettua. Pyydettiin siirtämään lainanhoitotilille lainannostokulut ja näin teinkin. Mitähän multa menee ohi kun lainanhoitotilillä oli ne mun siirtämät lainannostokulutja pankki siirsi sinne lainasumman mistä oli vähennetty ne lainannostokulut mutta lainoissa näkyy kuitenkin koko lainasumma joka oli myös lähtenyt sieltä hoitotililtä. tyyliin:
-1000e nostokulut siirretty tilille
-199k laina siirretty tilille
-200k maksettu myyjän tilille
-lainoissa näkyy asuntolainan kohdalla 200k
eikö tossa käytännössä mene noi kulut ns. kaksi kertaa jos maksan ne ensin tilivaroina ja sitten vielä lainana? Vai meneekö multa jotain nyt pahasti ohi?
-1000e nostokulut siirretty tilille
-199k laina siirretty tilille
-200k maksettu myyjän tilille
-lainoissa näkyy asuntolainan kohdalla 200k
eikö tossa käytännössä mene noi kulut ns. kaksi kertaa jos maksan ne ensin tilivaroina ja sitten vielä lainana? Vai meneekö multa jotain nyt pahasti ohi?
Näin tapahtui, 12kk euribor on nyt 3,057. Danske Bankin jeppe arveli, että vähintään puolisen prosenttiyksikköä nousee vielä näillä näkymin.
Vuoden euribor on nyt yli kolmen prosentin, ja sen odotetaan nousevan vielä lisää
Euroopan keskuspankin viimeviikkoinen ohjauskoron nosto tuntuu voimakkaana rahamarkkinoilla. Nyt markkinakorkoihin hinnoitellaan sisään myös tulevia koronnostoja.
yle.fi
Viimeksi muokattu:
En ehkä ihan pysynyt mukana, mutta jos sovittu lainamäärä oli 200ke ja nostokulut 1000e, niin jos sulta on lähtenyt omalta tililtä 1000e ja lainan saldo on 200ke ja kämppä maksettu myyjälle, niin hommahan on kunnossa? Eli tavallaan olet köyhtynyt 201 ke yhteensä.
Tossa pankki on ehkä "oikonut", eli olisi voinut siirtää ensin 200ke tilille, sitten ottaa tonnin pois... En kyllä muista, miten se rahaliikenne omalta kohdaltani meni, kun siitä on aikaa.
Eli ilman "oikomista" tilanne olisi mennyt näin:
Tilin saldo alussa 0 e
Sinä siirrät tilille 1 ke - saldo 1 ke
Pankki siirtää lainan tilille 200 ke - saldo 201 ke
Pankki siirtää myyjälle 200 ke - saldo 1 ke
Pankki siirtää itselleen lainannostokulun 1 ke - saldo 0 e
Tilin saldo lopussa 0 e, lainan saldo 200 ke
Viimeksi muokattu:
- Liittynyt
- 18.09.2020
- Viestejä
- 292
eipä niihin mitään korkosuojia tarjota ja ei varmasti ole tajuttu kysyäkkään. Ne on yleensä 6kk euriboriin sidottuja, että tosiaan pääomavastikkeet nousee todella rajusti.
vaan joskushan tämän 0% pelleilyn pitää loppua.
Just otettiin viimevuoden puolella yhtiössä 4,5meur laina ja siihen tarjottiin suojausta. Vantaalla hyvällä alueella vakavarainen iso yhtiö. Suojaus olisi ollu 2,6% + 0,5% marginaali 25 vuodeksi.
Ei tullu otettu suojausta siihen markkinahetkeen.
- Liittynyt
- 18.09.2020
- Viestejä
- 292
okei mielenkiintoista. Ikinä en ole edes kuullut tälläisestä ja kuitenkin työssäni olen ollut ottamassa yhtiölainoja yli parille kymmenelle yhtiölle. Ehkä tämä on joku uusi asia..
Siinähän se hinta lukee? Viime vuonna korkotaso on ollut merkittävästi alempana, ja se että silloin olisi sitoutunut 2,6% korkoon (plus marginaali), ei välttämättä ole ollut kovin houkutteleva diili.
Mistä korot näkee ennen Suomen Pankkia?
Euriborbot twitterissä esim. julkaisee käytännössä heti.
Kiva kun huomenna on sijoituskämpän koron tarkistusTaitaa mennä myyntiin keväällä
Meinaatko että keväällä saa enemmän kuin nyt?
Perinteisesti kevät taitaa olla parasta myyntiaikaa asunnoille, tai näin olen ymmärtänyt
Jos väärässä oon niin muutan mielelläni mielipidettäPerinteisesti kevät taitaa olla parasta myyntiaikaa asunnoille, tai näin olen ymmärtänyt
Perinteisesti varmaan näin onkin. Mutta tällä hetkellä myynnissä roikkuvien asuntojen määrä kasvaa hirmuista vauhtia, ja juuri samasta syystä kuin miksi itse mietit myyväsi. Ja kun näin nyt selvästi tapahtuu, niin vaikea uskoa hintojen menevän kevättä kohden ylöspäin.
Mutta voihan se olla että kohta ollaan pohjalla ja hintojen lasku päättyy. Itse en ihan usko niin tapahtuvan ennen kevättä.
Niin kauan kuin inflaatio on mitä on ja keskuspankeilla on painetta nostaa korkoja, tuskin isoa ryntäystä asuntomarkkinoille nähdään, vaikka pitäähän ihmisten jossakin asua. Ensimmäisenä varmastikin purkautuu sijoitusasuntoja myyntiin, kun riskit niissä ainakin lyhyellä tähtäimellä kasvaneet ja tässä sijoitusmuodossa on kuitenkin pienemmillä toimijoilla se riski, että sitä ei pysty harjoittamaan ilman riskiä oman talouden tasapainon suhteen. Asuntoja kun harvemmin (ainakaan suositummilta alueilta) ostetaan takataskusta, vaan siellä on taustalla asuntolainaa, jonka voi huonossa suhdanteessa joutua maksamaan oman kodin asuntolainan lisäksi + kaikki juoksevat kulut.
Sama on ollut nähtävissä myös rakentamisessa. Kauppalehdessä oli vastikään uutinen, että sekä isommat että pientalokohteiden myynti on vahvasti sakannut. Siellä painaa lisäksi myös rakentamisen korkeat kustannukset, vaikka ovatkin tulleet alaspäin jo melko paljon.
Kolmas melko olennainen indikaattori heikosta tilanteesta on asuntolainojen melko vahva kysynnän lasku. Jos ihmiset eivät nosta asuntolainoja, oletettavasti ei tehdä asuntokauppojakaan. Tilanne ei ole toki hälyyttävä, mutta selvästi hyytymistä on havaittavissa.
Isoin kysymysmerkki mielestäni on se, lähteekö työttömyys jossain vaiheessa kasvuun. Se voisi jossain määrin vähentää inflaatiopaineita (ainakin kysyntäinflaation suhteen), mutta toisaalta se voisi syöstä markkinat entistä kovempaan alamäkeen. Toisaalta niin kauan kuin markkinoilla on edelleen viitteitä ylikuumenemisesta (kuten laaja-alainen pula työntekijöistä), oletettavasti inflaatio ei herkästi hellitä ja korot nousevat.
Muistuttaisin kuitenkin, että Suomessa keneltäkään ei ole lähtökohtaisesti lainaneuvotteluilla vaadittu kuutta prosenttia kovempaa koronmaksukykyä enää pariinkymmeneen vuoteen. Käytännössä siis valtaosa asuntolainoista on stressitestattu kuuden prosentin korolla. Kaikilla ei varmasti ole varaa maksaa sitäkään, mutta sitten kyllä siirrytään varsin merkillisiin aikoihin, jos korot nousisivat yli kuuden prosentin tason. Ja huom: stressitestissä ei ole otettu, eikä tullakaan ottamaan huomioon korkovähennysoikeutta verotuksessa, joka aikanaan kuitenkin kevensi maksutaakkaa. Ensi vuonna sitä ei toki enää olekaan.
Ennemmin kannattaisi yrittää neuvotella lyhennysvapaata. Kesään mennessä ainakin energiakriisi on todennäköisesti helpottanut ihan jo poliittisista syistä, vaikka inflaatio olisikin vielä muilta osin korkealla. Jos pitäisi nyt pakkomyydä niin en tiedä riittääkö edes -20% myyntihinnasta että menisi suht nopeasti kaupaksi.
Euroopan keskuspankin ohjauskorko ja 12 kuukauden euribor
Suomen Pankki rakentaa taloudellista vakautta. Vakaa hintataso, turvalliset maksujärjestelmät ja luotettava rahoitusjärjestelmä edistävät kestävää talouskasvua, työllisyyttä ja suomalaisten hyvinvointia.
www.suomenpankki.fi
Euriborit alkaa olla samoilla paikkeilla mitä joskus 2007 asuntolainaa ottaessani ja taisi korkeimmillaan käydä yli viidessä prosentissa. Tasaerällä menty nollakorkovuodetkin, niin ei vielä tarvitse stressata korkojen noususta. No, maailma on erilainen, mutta omaan päähän on jäänyt, että 3 prosentin korko olisi semmoinen "normaali".
Palkat ja asuntojen arvo harmillisesti ei vain ole kehittynyt yhtä tahtia 2007 vuoden jälkeen. Monelle nuorelle aikuiselle asunnonostajalle tai miksei vanhemmallekin väelle, jotka ottivat lainan viimeisen parin vuoden sisällä ennen nykyistä kehitystä varmaan käy huonosti kun euribor korot nousee tuonne 5% tuntumaan ja kokonaiskorot marginaalin kanssa yli 2023/2024.
Asunnon arvoista hupenee useita kymmeniä tuhansia ja lainojen lyhennyserien kasvunopeus on tällä hetkellä hallitsematonta. Vaikka muista menoista asuntovelalliset karsii, niin kasvukeskuksien uudet sekä vanhat remonttivelkaiset taloyhtiöt on matkalla kohti konkurssia suojaamattomien taloyhtiölainojen takia.
Moni huutaa tappiin nostetun velan määrästä, mikä on varmasti totta, mutta ei huomioi tuossa menevän sivulliset hyvälläkin talouden pidolla olevat asuntovelalliset tai velattomatkin pesuveden mukana.
Taneli-
☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 9 152
Sanoisin että jos on hankkinut uudiskohteen ongelma voi olla todellinen:
/img-s3.ilcdn.fi/330ab3f3af9300de0666ce985dfc0d82c3ac82f47d12493f06136de3d383621f.jpg)
Uusien asuntojen yhtiövastike nousemassa pilviin: ”Asunto lähtee myyntiin, kun ei ole varaa”
Koronnousu ja inflaatio nostavat nyt uudiskohteiden asumiskustannuksia rajusti.
www.iltalehti.fi
"
Uudiskohteen vastike voi nousta jopa tuhannella eurolla kuussa, arvioi Isännöintiliitto tiedotteessaan.
Taustalla ovat liiton mukaan taloyhtiölainat, tonttivuokrat ja energian kallistuminen.
Monissa uudiskohteissa on hyödynnetty runsaasti erityisesti taloyhtiölainaa 2010-luvulla. Nyt moninkertaistuneet indeksikorotukset kasvattavat taloyhtiöiden lainakuluja merkittävästi, ja sen myötä osakkaiden maksamia rahoitusvastikkeita
"
+
"
– Myyntiesitteissä on saatettu puhua kolmestakin eri asumiskustannuksesta eli rahoitusvastikkeesta, hoitovastikkeesta ja tonttivastikkeesta. Rahoitusvastiketta on usein markkinoitu erityisesti lyhennysvapaan aikaista euromäärää korostaen.
"
Toki on mahdollista että moni (löytyy tästäkin yhtiöstä) on ottanut "kaiken lainalla" ja nyt yllättyy kun remonttivelkojen korot nousevat. Siksi itse pyrin maksamaan (taisi olla 4v sitten) ikkunaremontin ja nyt varmaan alkuvuodesta maksettavaksi tulevan maalämpöremontin suoraan käteisellä. Siihen tuli kuitenkin täysimääräinen ARA-rahoitus joten jokainen voi katsoa vaan peiliin jos ei ole (lähemmäs 2 vuoden aikana, päälle puolitoista vuotta jo päätöksestä että remontti tehdään ja vuosi tarjouksen hyväksymisestä) "ehtinyt" säästää 4000-4500€ vaan joutuu sitten makselemaan rahoitusvastiketta hoitovastikkeen lisäksi. Toki tajuan jos kyse olisi useammista kymmenistä tuhansista mutta jos ei saa parissa vuodessa säästöön vaikka 150-200€/kk kannattaa miettiä onko se omistusasunto kuitenkaan oikea päätös.
Toinen tärkeä seikka mikä olisi hyvä mieltää jo ENNEN sen asunnon hankkimista on aika hyvin käsitelty tässä:
Asiantuntija pelkää taloyhtiöiden konkurssien yleistyvän, nostaa esiin kolme vaaran merkkiä
Taloyhtiön konkurssissa voi mennä osakkaan koko omaisuus. Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva listaa vaaran merkit.
www.is.fi
"
Yksittäisille osakkaalle parasta olisi olla kaukaa viisas. Moni ihastuu asuntoon ja tekee ostopäätöksen sillä perusteella, miltä se näyttää tai missä se sijaitsee. Talouden kannalta tärkeintä olisi kuitenkin syynätä tarkkaan taloyhtiön taloudellinen tilanne, tuloslaskelmat sekä tehdyt ja suunnitellut remontit.
"
En siis sano etteikö myös se sijainti olisi hyvä miettiä, kuka haluaa "keskelle ei mitään" Sulo Vilen mentaliteetilla (kun halvalla sai). Mutta ei sekään itsessään takaa mitään että oltaisiin suurenkin kaupungin kupeessa kuten jutun esimerkin Kotkalaisessa asunto-osakeyhtiössä huomattiin.
Eli on kivaa jos hinta ei ole itselle liian kallis ja vastike on halpa. Mutta kannattaa miettiä syitä sille miksei "mitään ongelmia ole ollut" kun korjauslista näyttää tyhjää ja naapurit kertovat kilvan ettei täällä ole tarvinut mitään korjata eikä tarvitsekaan "ainakaan minun elinaikanani".
Näen aika huolestuttavana tuon että: "Syys-lokakuun taitteessa Kiinteistöliiton ja Kiinteistölehden tekemässä korjausrakennusbarometrissa lähes 40 prosenttia vastanneista yli 3 000 taloyhtiöiden edustajasta ilmoitti, että taloustilanne haittaa korjaushankkeita ja kiinteistön ylläpitoa."
Kyse ei siis ole yksittäisestä asukkaasta vaan 40% taloyhtiöistä jotka kyselyyn vastasivat. Toki itsekin tein hieman huomioita kun etsin omaa kämppää 2013 aktiivisemmin ja jätin välistä monia halvempia vaihtoehtoja juuri siksi että yhtiön talous ei näyttänyt hyvältä tai paikka oli "liian kaukana palveluista" vaikka vastike ja hinta olisivat olleet hyvinkin houkuttelevia ja Tampereen alueelta / ympäristöstä. En silti tajunnut / huomannut silloin että näin suuri määrä elää käytännössä "kädestä suuhun" ja joku yksittäinen pienikin kuluerä joudutaan sitten rahoittamaan ylimääräisellä yhtiövastikkeella puhumattakaan korjausvelan kertymisestä.
Uutiset
-
Qualcomm julkaisi uuden Snapdragon 7 Gen 4 -alustan ylempään keskiluokkaan
16.5.2025 03:50
-
Intel valmistelee uusia Battlemage-näytönohjaimia
16.5.2025 03:13
-
Valve antoi lausunnon jättimäisestä Steam-vuodosta
16.5.2025 02:58
-
Asus julkaisi valkoiset versiot GeForce RTX 50 -näytönohjaimistaan – mukana BTF-versio johdottomaan estetiikkaan
16.5.2025 02:39
-
Fractal Design julkaisi uuden Meshify 3 -kotelon kahdessa eri koossa
15.5.2025 22:40
