Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Vespasianus]

Jep, siltä ei voi valitettavasti välttyä.

 

[japle]

Ensiasunnon osto lähestyy, ja kaikki on melkoisen uutta. Tulemme asumaan kyseisessä kämpässä todennäköisesti 5-10v. Pystyisikö täällä porukka avartamaan hieman muutamaa seikkaa, jotka mietityttävät.

1. Onko mitään syitä olla valitsematta HITAS-asuntoa, jos sen saa markkintahintaa halvemmalla (senkin jälkeen, kun otetaan huomioon vuokratontin kulut)? Meidän tilanteessa Helsingin Arabianrannasta (Toukola) olisi saatavilla HITAS-kämppä n. 5 300€/m2 (vuokratontilla, vastike noin 5,5e/m2) ja vapailta markkinoilta vastaavan ikäisestä suht uudesta pyynnit on noin 6 300€/m2 omalla tontilla (vastike noin 4,5e). Esim. vuokratontin kulut, mahdollisesti maltillisempi arvonkehittymä, rakennusten laatu ja remppailut eivät välttämättä heijastu rajahinnassa (relevantti ainoastaan silloin, jos rajahinta alle markkinahinnan). Mitkä ovat relevantteja pointteja ja onko muita huomioitavia seikkoja?
2. Mitkä ovat kriittisimmät peruskorjaukset, mitkä tarkistaa vanhemmista asunto-osakkeista, jotta saa hyvän kuvan tulevaisuuden kunnostustarpeista (ja kuluista) kun yrittää vertailla uudempaa vs. vanhempaa asuntoa?

 

[JRan]

Ensiasunnon osto lähestyy, ja kaikki on melkoisen uutta. Tulemme asumaan kyseisessä kämpässä todennäköisesti 5-10v. Pystyisikö täällä porukka avartamaan hieman muutamaa seikkaa, jotka mietityttävät.

1. Onko mitään syitä olla valitsematta HITAS-asuntoa, jos sen saa markkintahintaa halvemmalla (senkin jälkeen, kun otetaan huomioon vuokratontin kulut)? Meidän tilanteessa Helsingin Arabianrannasta (Toukola) olisi saatavilla HITAS-kämppä n. 5 300€/m2 (vuokratontilla, vastike noin 5,5e/m2) ja vapailta markkinoilta vastaavan ikäisestä suht uudesta pyynnit on noin 6 300€/m2 omalla tontilla (vastike noin 4,5e). Esim. vuokratontin kulut, mahdollisesti maltillisempi arvonkehittymä, rakennusten laatu ja remppailut eivät välttämättä heijastu rajahinnassa (relevantti ainoastaan silloin, jos rajahinta alle markkinahinnan). Mitkä ovat relevantteja pointteja ja onko muita huomioitavia seikkoja?
2. Mitkä ovat kriittisimmät peruskorjaukset, mitkä tarkistaa vanhemmista asunto-osakkeista, jotta saa hyvän kuvan tulevaisuuden kunnostustarpeista (ja kuluista) kun yrittää vertailla uudempaa vs. vanhempaa asuntoa?

1. Hitas asuntojen ongelma on kuitenkin se, että niillä kaupankäynnillä on ne rajoitukset. Itse joskus aikanaan näitä pohdin ja Hitas sotku ei mennyt "jatkoon". Näissä saattaa myös joskus pankki tarjota erilaisen marginaalin, koska pankki joutuu realisoimaan omaisuuden myös Hitas ehtojen mukaan.

2. Varmaan ihan putket, julkisivu ja kylppärit.

Toki sitten yksi hyvä vaihtoehto on miettiä jotain muuta paikkaa, missä asua, jos Arabianrannan hinnat ei miellytä. Toki itse en siitä itään lähtisi, mutta ehkä pohjoiseen tai jopa kunnolla länteen.

 

[dropadrop]

Hitas maksimihinta seuraa markkinahintaindeksiä tilastokeskukselta, eli teoriassa asuntojen hinnannousu voi olla vastaava kuin tavallisissa asunnoissa. Poikkeuksena sitten alueet joissa se maksimihinta on lähellä (tai yli) alueen normaalien hintojen - jos alueen hinnat eivät yleisesti nouse niin joudut myymään alle maksimihinnan. Sama tietysti toisin päin, eli jos alueen hinnat kehittyy normaalimmin niin et pääse hyötymään.

Meillä on ollut Hitas Herttoniemenrannassa ja olemme sen verran tyytyväisiä että parhaillaan ostamme tilalle toista Hitasta. Täällä meidän rajahinta (voit myydä joko maksimihinnalla tai rajahinnalla joka on kaikkien maksimihintojen keskiarvo) on noin 20% alle alueen yleisen hintatason. 30 vuoden jälkeen Hitas vapautuu säännöstelystä jolloin siitä tulee ihan normaali vuokratontilla oleva taloyhtiö, joissakin tapauksissa tuo voi merkitä isoakin hinnannousua.

Mutta oleellisinta lienee erotus vuokratontilla olevan tavallisen asunnon ja hitas-kohteen välinen hintaero. Tuossa kannattaa vielä huomioida että tavallisien asuntojen kohdalla saa pyytää mitä vain, eli vertailu voi olla vaikeata. Täällä Herttoniemenrannassa tavallisten asuntojen hintapyynnöt ovat pudonneet aika paljon viimekuukausina, eli menneet hinnat eivät välttämättä ole hyvä vertailukohde.

 

[mopnex]

Ensiasunnon osto lähestyy, ja kaikki on melkoisen uutta. Tulemme asumaan kyseisessä kämpässä todennäköisesti 5-10v. Pystyisikö täällä porukka avartamaan hieman muutamaa seikkaa, jotka mietityttävät.

1. Onko mitään syitä olla valitsematta HITAS-asuntoa, jos sen saa markkintahintaa halvemmalla (senkin jälkeen, kun otetaan huomioon vuokratontin kulut)? Meidän tilanteessa Helsingin Arabianrannasta (Toukola) olisi saatavilla HITAS-kämppä n. 5 300€/m2 (vuokratontilla, vastike noin 5,5e/m2) ja vapailta markkinoilta vastaavan ikäisestä suht uudesta pyynnit on noin 6 300€/m2 omalla tontilla (vastike noin 4,5e). Esim. vuokratontin kulut, mahdollisesti maltillisempi arvonkehittymä, rakennusten laatu ja remppailut eivät välttämättä heijastu rajahinnassa (relevantti ainoastaan silloin, jos rajahinta alle markkinahinnan). Mitkä ovat relevantteja pointteja ja onko muita huomioitavia seikkoja?
2. Mitkä ovat kriittisimmät peruskorjaukset, mitkä tarkistaa vanhemmista asunto-osakkeista, jotta saa hyvän kuvan tulevaisuuden kunnostustarpeista (ja kuluista) kun yrittää vertailla uudempaa vs. vanhempaa asuntoa?

Tuossa jo @JRan listasi kohtaan 2. hyviä tärppejä. Riippuen rakennuksesta, esimerkiksi rivitaloon putkiremppa on hieman erilainen kuin kerrostaloon eli usein halvempi. Sellainen 20–30v vanha yhtiö on lähestymässä suurempia remppoja on hyvä kiinnittää yleisesti huomiota miten yhtiötä on hoidettu tuohon asti. Onko remontit tehty ajallaan? Onko pitkäntähtäimen suunnitelma ajantasalla jne... Isoistakin rempoista selviää kunhan niihin varaudutaan. Yhtiössä missä tulee kaikki suuret rempat kerralla ei taas selviä yhtä helpolla, tai ei ollenkaan kun pankit pistävät lainahanat kiinni. Yhtiössä on syytä myös käyttää ulkopuolista asiantuntemusta esimerkiksi yhtiön kuntoarvion muodossa, sekä jos on isompi yhtiö niin viimeistään siinä kohtaa myös ammattimaista isännöintsijää. Hyvä omatoimi-isännöitsijä tosin voi olla kultaakin arvokkaampi kuin vähät-välittävä-ammattilainen.

 

[skude]

Ensiasunnon osto lähestyy, ja kaikki on melkoisen uutta. Tulemme asumaan kyseisessä kämpässä todennäköisesti 5-10v. Pystyisikö täällä porukka avartamaan hieman muutamaa seikkaa, jotka mietityttävät.

1. Onko mitään syitä olla valitsematta HITAS-asuntoa, jos sen saa markkintahintaa halvemmalla (senkin jälkeen, kun otetaan huomioon vuokratontin kulut)? Meidän tilanteessa Helsingin Arabianrannasta (Toukola) olisi saatavilla HITAS-kämppä n. 5 300€/m2 (vuokratontilla, vastike noin 5,5e/m2) ja vapailta markkinoilta vastaavan ikäisestä suht uudesta pyynnit on noin 6 300€/m2 omalla tontilla (vastike noin 4,5e). Esim. vuokratontin kulut, mahdollisesti maltillisempi arvonkehittymä, rakennusten laatu ja remppailut eivät välttämättä heijastu rajahinnassa (relevantti ainoastaan silloin, jos rajahinta alle markkinahinnan). Mitkä ovat relevantteja pointteja ja onko muita huomioitavia seikkoja?
2. Mitkä ovat kriittisimmät peruskorjaukset, mitkä tarkistaa vanhemmista asunto-osakkeista, jotta saa hyvän kuvan tulevaisuuden kunnostustarpeista (ja kuluista) kun yrittää vertailla uudempaa vs. vanhempaa asuntoa?

Hitas voi olla varsin hyvä sijoitus, jos tarkoituksena pitää kämppää niin pitkään että vapautuu sääntelystä. Hitas maksimi hinta myös nousee ajankuluessa ja varsinkin kun 90-luvun hitaksia rakennettiin paljon niin sieltä on odotettavissa myyntihinnan nousua.

Helsingissä hinta eroa hitaksen ja normaalin välillä voi olla esim 200 000ke. (ei hitas 70m2 550 000e- hitas 70m2 350 000e

 

[overcome]

Asuntolainat | OP: Asuntolainojen korot voivat nousta vielä roimasti

Vuoden euribor kirjattiin maanantaina lähes 2,9 prosenttiin. OP:n mukaan viitekorko voi nousta vielä prosenttiyksiköllä.

www.hs.fi

SUOMEN suurin pankki OP-ryhmä varoittaa, että asuntolainojen viitekorkoina käytetyt euribor-korot saattavat nousta nykyisestä jopa yhden prosenttiyksikön.

Maanantaina Suomen suosituin asuntolainan viitekorko, vuoden euribor nousi lähes 2,9 prosenttiin. OP:n näkemys tarkoittaa, että korko voisi nousta noin 3,9 prosenttiin. Näin korkealla 12 kuukauden euribor ei ole ollut joulukuun 2008 alun jälkeen.

 

[JaySon]

Asuntolainat | OP: Asuntolainojen korot voivat nousta vielä roimasti

Vuoden euribor kirjattiin maanantaina lähes 2,9 prosenttiin. OP:n mukaan viitekorko voi nousta vielä prosenttiyksiköllä.

www.hs.fi

Keskiviikkona pitäisi käydä viimeistelemässä paikallisessa OP:ssa 3kk Euriboriin sidottu soppari. Että kiitokset tälle ketjulle siitä että a) tuli ketjua jo aiemmin kahlattua ja siitä intoutuneena ostettua eka oma asunto, ja b) että tajusin alkaa kilpailuttamaan sopparia tässä kohden kun tuo lyhyt soppari tuntuu olevan tyrkyllä useammassa pankissa (6kk tarjosi jokainen, 3kk muut paitsi S-Pankki ja Aktia).

 

[dropadrop]

Hitas voi olla varsin hyvä sijoitus, jos tarkoituksena pitää kämppää niin pitkään että vapautuu sääntelystä. Hitas maksimi hinta myös nousee ajankuluessa ja varsinkin kun 90-luvun hitaksia rakennettiin paljon niin sieltä on odotettavissa myyntihinnan nousua.

Helsingissä hinta eroa hitaksen ja normaalin välillä voi olla esim 200 000ke. (ei hitas 70m2 550 000e- hitas 70m2 350 000e

Kyllä hitas maksimihinnat myös laskevat siinä missä nousevatkin. Raja seuraa tilastoja, jos asuntojen hinnat tippuvat 10% näin käy myös hitas maksimihinnoille.

Nuo eivät myöskään seuraa alueiden nousuja ja laskuja jonka vuoksi huonolla alueella on turha toivoa saavansa maksimihintaa. Varmaan paras tilanne on, jos saa alueelta joka on yleisesti arvostettu koska silloin hitas hinta ei välttämättä ole seurannut alueen yleistä kehitystä.

Ja ero voi kyllä helposti olla myös yli 200000 jos kämppä on kalliilla alueella. Jos vaikka alueella on 10000€ neliöhinnat voi hitas uudiskohde olla esim. 6000€/m2.

 

[Nomber]

Joo pitäisi osua tuolla 75 pinnan säännöllä ihan kohdilleen, katsotaan jos se sillä toteutuisi helpoiten. Nää on kyllä taas juttuja joita ei (muistaakseni) koulussa opetettu

Yhteisestä lainasta en osaa sanoa, mutta et voi ostaa toisen osuutta alihinnalla (sillä summalla mitä toinen on lainaa lyhentänyt ja pitää itselläsi sitten loppulainaa). Varainsiirtoveron joudut maksamaan siitä 50% osuudesta.

Käytännössä joudut ottamaan uuden lainan ja maksamaan sillä sitten exälle 50% ja hän maksaa tuolla rahalla oman vanhan lainansa pois ja pitää itse sen mitä yli jää. Tähän tosin saattaa tulla jotain koukeroita kun on yhteinen laina?

Tai toki saat maksaa 75% käyvästä arvosta, mutta miksi ihmeessä exä tuohon suostuisi?

 

[Kvarkki]

Otetaas esimerkki:
100 k€ lainaa (= ostohinta)
AP lyhentänyt 15 k€
EX lyhentänyt 5 k€

Tällöin lainaa jäljellä 80 k€. Ex siis tarvitse 40 k€ lainansa pois maksamiseen. Tuohon päälle EXn maksama 5 k€ eli 45 k€ voisi olla myyntihinta puolikkaalle. Joka on yli 75% käyvästä 100/2 k€ arvosta, joten verottaja ei puutu. Varainsiirtoveroa joutuu kuitenkin maksamaan vain myyntihinnasta eli mitä alemmaksi saa kikkailtua sen parempi. Toki sillä oletuksella, että ei sitten lähde myymään ennen kuin verovapaan myynnin aika täyttyy.

 

[mustajoki]

Joskus laskin, kun oli kaksi samankokoista rivaria vierekkäin myynnissä - toinen pari vuotta vanha, toinen 20 vuotta vanha (siis molemmat iässä ennen ensimmäistä suurempaa remppakierrosta) - että vanhemman asunnon pyyntihinta uudempaan verrattuna vastasi sitä, että asunnon hinta putoaisi ~1.5 %/vuosi. Vaihtelee varmasti markkinatilanteesta (Helsingin ylikuumenneet markkinat kun on muisto vain) ja mikrosijainnista riippuen, mutta jos nyt hihavakiona arvaisi että 1-2%/vuosi se kämpän arvo putoaa kulumisen johdosta alueen uudisrakennukseen nähden. Inflaatio yleensä sitten huolehtii siitä ettei nimellishinnat kuitenkaan laske vanhoissakaan kämpissä.

Voi ehkä ajatella, että Hitaksesta kalliilla alueella saa etua siitä, että hintaindeksit muodostuvat sekä uudehkoista, vanhemmista, että peruskorjatuista kämpistä, mutta oma kämppä vanhenee (ja siis menettää arvoaan) keskimäärin vuoden joka vuosi. Toinen etu tietenkin, että välittäjää ei välttämättä tarvita jos myyntihinta on aina == laskettu maksimihinta.

Jos peruskorjauksia ei tehdä, jossain vaiheessa tietty kämpän todellinen arvo saavuttaa maksimihinta-indeksin, eli 30 vuotta vanhasta hintasääntelystä vapautuneesta mutta huoltamattomasta Hitasista ei välttämättä saa parhaillakaan paikoilla niin suurta pikavoittoa kuin kuvitellaan.

 

[dropadrop]

Hitaksessa on mun nähdäkseni isoimmat edut:
- Voit saada kämpän mihin sulla ei olisi muuten varaa. Esim. meidän uuden taloyhtiön viereen tulee samaan aikaan lähes identtinen (paremmilla materiaaleilla) tavallinen kertostalo jossa se 90m2 kämppä maksaa 400000 enemmän (ilman tontin lunastusta). Ei meillä olisi siihen toivoakaan.
- Säätely tuottaa aina vääristymisiä jotka voivat olla hyödyksi tai haitaksi. Jos pääset hyötymään niin voitat. Esim. kun rajahinta konsepti syntyi meidän nykyisen kämpän saakin myydä 100000 kalliimmalla… Yön yli… Vastaavalla tavalla hitaksen poistuminen joillakin alueilla voi luoda samanlaisen pompun.

edit: lisätään nyt vielä etten itse ole erityisen suuri säätelyn fani. En myöskään pidä siitä että ”keskiluokan asuntoja hyville paikoille” on käytännössä lotto jossa muutama prosentti halukkaista voittaa (eikä edes tarvitse olla keskiluokkaa). Lisäksi teoriassa näitä tuetaan verorahoilla joka on järjetöntä. Kun järjestelmä kuitenkin on olemassa en näe syytä olla hyötymättä.

 

[JRan]

Otetaas esimerkki:
100 k€ lainaa (= ostohinta)
AP lyhentänyt 15 k€
EX lyhentänyt 5 k€

Tällöin lainaa jäljellä 80 k€. Ex siis tarvitse 40 k€ lainansa pois maksamiseen. Tuohon päälle EXn maksama 5 k€ eli 45 k€ voisi olla myyntihinta puolikkaalle. Joka on yli 75% käyvästä 100/2 k€ arvosta, joten verottaja ei puutu. Varainsiirtoveroa joutuu kuitenkin maksamaan vain myyntihinnasta eli mitä alemmaksi saa kikkailtua sen parempi. Toki sillä oletuksella, että ei sitten lähde myymään ennen kuin verovapaan myynnin aika täyttyy.

Juuri näin. Toki asiaa voidaan myös ajatella niin, että ex maksanut 5k€, niin hänen lainaa jäljellä 45k€, joka pitäisi kuitata. Luvut ei toki muutu tässä esimerkissä mutta todellisuus voi olla jotain muuta.

Mielestäni on hyvä muistaa että asunnon maksaminen ei aina ole ihan niin mustavalkoista, jokaisen on kuitenkin pakko myös elää jossain, joten se asuminen aina maksaa. Toisaalta tässäkin tapauksessa ex on voinut maksaa vastikkeen tai ruoat joten myöskään pelkkä raaka lainan lyhennys ei aina kerro koko totuutta.

Näissä kannattaa aina miettiä ennen asunnon ostoa ja lainan ottamista omistussuhteita, jos maksamisessa ei mene tasan. Silloin on helpompi myöhemmin sopia nämä. Myös jos yhdessä vaihtaa asuntoa isompaan/kalliimpaan, niin säästää yhden kalliimman varainsiirtoveron, jos uudessa asunnossa omistussuhde sen sallii.

Verovapauskaan ei liity tähän, jos ja kun mitään myyntivoittoa ei synny.

No toivotaan että tähän löytyy joku sopu ratkaisu ja kaikki on tyytyväisiä.

 

[iltanen]

Juuri näin. Toki asiaa voidaan myös ajatella niin, että ex maksanut 5k€, niin hänen lainaa jäljellä 45k€, joka pitäisi kuitata. Luvut ei toki muutu tässä esimerkissä mutta todellisuus voi olla jotain muuta.

Mielestäni on hyvä muistaa että asunnon maksaminen ei aina ole ihan niin mustavalkoista, jokaisen on kuitenkin pakko myös elää jossain, joten se asuminen aina maksaa. Toisaalta tässäkin tapauksessa ex on voinut maksaa vastikkeen tai ruoat joten myöskään pelkkä raaka lainan lyhennys ei aina kerro koko totuutta.

Näissä kannattaa aina miettiä ennen asunnon ostoa ja lainan ottamista omistussuhteita, jos maksamisessa ei mene tasan. Silloin on helpompi myöhemmin sopia nämä. Myös jos yhdessä vaihtaa asuntoa isompaan/kalliimpaan, niin säästää yhden kalliimman varainsiirtoveron, jos uudessa asunnossa omistussuhde sen sallii.

Verovapauskaan ei liity tähän, jos ja kun mitään myyntivoittoa ei synny.

No toivotaan että tähän löytyy joku sopu ratkaisu ja kaikki on tyytyväisiä.

Ihan mahdottoman hölmönä vinkkinä en pitäisi yhteisen "taloustilin" perustamista, josta maksetaan kaikki kiinteät kulut. Osuuksista pitää sitten vain sopia kulujen ja taloustilanteen mukaan.

Tämän pitäisi yksinkertaistaa aika paljon sitä, mitä kukakin on todellisuudessa maksanut. Itse ainakin kammoksun sitä tilannetta, että toinen maksaa lainaa ja toinen muita kuluja ja sitten ollaan siinä tilanteessa, että periaatteessa toinen on lyhennellyt lainaa ja toinen ei.

Mielestäni pankin olisi hyvä antaa jotkin epäviralliset ohjeet tuohon lyhentämiseen ja lainapapereihin olisi hyvä lisätä ehtoja erotilanteelle.

 

[Vespasianus]

Juuri näin. Toki asiaa voidaan myös ajatella niin, että ex maksanut 5k€, niin hänen lainaa jäljellä 45k€, joka pitäisi kuitata. Luvut ei toki muutu tässä esimerkissä mutta todellisuus voi olla jotain muuta.

Mielestäni on hyvä muistaa että asunnon maksaminen ei aina ole ihan niin mustavalkoista, jokaisen on kuitenkin pakko myös elää jossain, joten se asuminen aina maksaa. Toisaalta tässäkin tapauksessa ex on voinut maksaa vastikkeen tai ruoat joten myöskään pelkkä raaka lainan lyhennys ei aina kerro koko totuutta.

Näissä kannattaa aina miettiä ennen asunnon ostoa ja lainan ottamista omistussuhteita, jos maksamisessa ei mene tasan. Silloin on helpompi myöhemmin sopia nämä. Myös jos yhdessä vaihtaa asuntoa isompaan/kalliimpaan, niin säästää yhden kalliimman varainsiirtoveron, jos uudessa asunnossa omistussuhde sen sallii.

Verovapauskaan ei liity tähän, jos ja kun mitään myyntivoittoa ei synny.

No toivotaan että tähän löytyy joku sopu ratkaisu ja kaikki on tyytyväisiä.

Sen verran voin valottaa tätä tilannettani, että eksä opiskeli täysipäiväisesti ja lyhensi lainaa sen verran kuin pystyi, muut arjen kulut menivät hyvin pitkälti puoliksi. Itse olen kokopäivätöissä niin lainan lyhentäminen oli enimmäkseen mun homma.
Tämä oli meillä molemmilla hyvin tiedossa ja ideana oli se, että ne lyhennykset tasoittuvat sitten ajan funktiona.

Siinä mielessä olen ihan onnellisessa tilanteessa, että kaikesta ollaan voitu keskustella sovussa ja tuohon eroonkaan ei ole liittynyt sen suurempaa draamaa. Toki nyt kun tuo ero tuli aika pian kämpän ostamisen jälkeen, tähän liittyy vähän ylimääräistä päänvaivaa.

 

[Taneli-]

En tiedä suostuuko mikään pankkikaan sellaiseen että alkutilanteessa on otettu vaikkapa 500K velkaa eli 250k per henkilö. Sitten toinen on ollut töissä ja lyhentänyt velkaa, toinen opiskellut ja tarkoitus että myöhemmin maksaa takaisin.

Nyt olisi ero tulossa ja toinen on lyhentänyt esim. 50k ja hänellä on jäljellä henkilökohtaisesti 200k lainaa kun toinen taas vain 5k ja hänellä olisi siis 245k lainaa.

Nyt haluttaisiin sitten myydä talon jäljellä oleva osuus 75% hintaan eli toinen puoliso ottaisin oman 200k lainansa päälle uuden 187 500€ lainan ja sille puolisolle joka lähtisi pois jäisi siten vielä 57 500€ maksettavaa asunnosta.

Miten sitten käytännössä kävisi jos pankki ei saisi rahojaan syystä X? Onko hänen lainallaan takaajia? Pankki tuskin suostuu mihinkään sopimukseen tyylillä "noh, olen antanut tuota autotallia käyttää hänen tavaroidensa varastona, se on ollut panttina joten saatte sen kunnes hän on maksanut velkansa".

 

[overcome]

#Euríbor 29/11/2022: 2,892

Sama kuin eilen.

 

[Kvarkki]

En tiedä suostuuko mikään pankkikaan sellaiseen että alkutilanteessa on otettu vaikkapa 500K velkaa eli 250k per henkilö. Sitten toinen on ollut töissä ja lyhentänyt velkaa, toinen opiskellut ja tarkoitus että myöhemmin maksaa takaisin.

Nyt olisi ero tulossa ja toinen on lyhentänyt esim. 50k ja hänellä on jäljellä henkilökohtaisesti 200k lainaa kun toinen taas vain 5k ja hänellä olisi siis 245k lainaa.

Nyt haluttaisiin sitten myydä talon jäljellä oleva osuus 75% hintaan eli toinen puoliso ottaisin oman 200k lainansa päälle uuden 187 500€ lainan ja sille puolisolle joka lähtisi pois jäisi siten vielä 57 500€ maksettavaa asunnosta.

Miten sitten käytännössä kävisi jos pankki ei saisi rahojaan syystä X? Onko hänen lainallaan takaajia? Pankki tuskin suostuu mihinkään sopimukseen tyylillä "noh, olen antanut tuota autotallia käyttää hänen tavaroidensa varastona, se on ollut panttina joten saatte sen kunnes hän on maksanut velkansa".

Laina ja sen vakuudet on yksi asia, kämpän omistajuussuhteet toinen asia ja myyntihinta kolmas. Ei näitä pidä sotkea toisiinsa.

Pankin näkökulmasta laina on 50/50 ja molemmat vastaa maksamisesta. Ihan sama miten lyhennykset on tehty, kun laina on ollut yhteinen. Uusi laina tietysti 100 asunnon omistajalle.
Omistajuus on jo määrätty, kun aiemmin on pistetty se 50/50.
Jäljelle jää myyntihinta, jolla voi pelata aiemman esimerkkini mukaisesti, kun lainaa on jo maksettu. Hyötynä siis asumaan jäävälle pienempi varainsiirtovero, koska ostosumma on pienempi. Ainoa riski hommassa >75% käyvästä hinnasta pysyessä on se, että jos kämpän myy alle 2 vuoden asumisen. Tällöin alempi ostohinta 50% osuudesta voi aiheuttaa verotettavaa myyntivoittoa.

 

[Vespasianus]

Siitäkään en muuten ole aivan varma että miten tuo kahden vuoden sääntö ja mahdolliset myyntivoitot menevät, mulla on tulossa se kaksi vuotta samassa osoitteessa kuitenkin täyteen ensi kevään aikana. "Nollaantuko" se kahden vuoden ehto uusien kauppojen yhteydessä?

Eipä sillä että vaikka se nollautuisi niin varmaan kämppä tullee pidettyä ne pari vuotta vähintään.

 

[Taneli-]

Pankin näkökulmasta laina on 50/50 ja molemmat vastaa maksamisesta. Ihan sama miten lyhennykset on tehty, kun laina on ollut yhteinen. Uusi laina tietysti 100 asunnon omistajalle.
Omistajuus on jo määrätty, kun aiemmin on pistetty se 50/50.
Jäljelle jää myyntihinta, jolla voi pelata aiemman esimerkkini mukaisesti, kun lainaa on jo maksettu. Hyötynä siis asumaan jäävälle pienempi varainsiirtovero, koska ostosumma on pienempi. Ainoa riski hommassa >75% käyvästä hinnasta pysyessä on se, että jos kämpän myy alle 2 vuoden asumisen. Tällöin alempi ostohinta 50% osuudesta voi aiheuttaa verotettavaa myyntivoittoa.

Ongelma tuosta tulee toki siinä vaiheessa jos oikeasti toinen ottaa uuden lainan mikä on tietysti 100% itselle ja SILTI toiselle jäisi sitä omaa lainaa eikä hän sitä maksaisi.

Eli pankki voisi käytännössä siis tulla henkilöltä A penäämään asuntoa minkä tämä olisi ehkä 100% (oman lainansa ja uudenkin lainan) maksanut jos henkilö B mikä olisi myynyt oman "osuutensa" asunnosta mutta jolle olisi jäänyt lainaa vielä eikä olisi sitä maksanut, laina olisi mennyt ulosottoon ja tämä henkilö ei sitä silti maksanut.. asunto käsittääkseni kuitenkin olisi EDELLEEN tämän lainan alkuperäisenä takuuna (vaikka joku toinen nyt sen jo omistaisi).

Toki teoriassa jos tämä henkilö A olisi jo ehtinyt muuttaa uuteen asuntoon ja kuitata oman alkuperäisen velkansa heräisi kysymys olisiko nyt henkilö C joka ei olisi koskaan edes nähnyt tai kuullut henkilöstä B jotenkin menettämässä asuntoaan jonka olisi ostanut henkilöltä A?

Tämä siksi että henkilöt A ja B olisivat aikoinaan olleet aviossa ja henkilö B olisi osuutensa myynyt 75% kauppahintaan ja jäänyt vielä velkaa pankille mitä ei olisi ikinä maksanut.

Vai tarkoitatko että jos toinen olisi sen 245 000€ velkaa pankille (laina) niin vaikka hän suostuisi myymään osuutensa puolisolleen 75% hintaan (187 500€) pankki ei siihen suostuisi tai pankki vaatisi että sama puoliso joutuisi väkisin ottamaan "jostain" lisälainan tälle jäljelle jäävälle 57 500€? Käytännössähän pankilla kuitenkin on kohteen paperit itsellään kunnes kaikki laina on pankille maksettu... Mikäli olisi näin ilmeisesti ainoastaan henkilökohtaisella sopimuksella voisi jotenkin tehdä tuon 75% kaupan missä toinen puolisoista maksaisi tuon jäljelle jäävän 57 500€ sitten toiselle ja verottajalle ilmoitettaisiin 75% kauppahinta?

Toki herää sitten kysymys miten tuo 57 500€ saataisiin järjestettyä, ettei verottaja tartu siihen tms. Uusi laina jollain takauksilla? Tuskin kukaan on niin herkkäuskoinen että uskoo opiskelevan ex-puolison saavan järkevässä ajassa säästettyä ja maksettua 57 500€ kohtuullisilla koroilla ja siten että myös verottaja näkisi ja hyväksyisi tuon.

 

[Kvarkki]

Ongelma tuosta tulee toki siinä vaiheessa jos oikeasti toinen ottaa uuden lainan mikä on tietysti 100% itselle ja SILTI toiselle jäisi sitä omaa lainaa eikä hän sitä maksaisi.

No yhteisessä lainassa tällaista tilannetta ei voi yksinkertaisesti tulla vastaan, kun se vanha laina maksetaan kokonaisuudessaan pois sillä uudella lainalla ja samalla vanhan lainan vakuus siirtyy uuteen lainaan vakuudeksi. Lainhuudossa omistajuus päivittyy 50/50 -> 100/0.

 

[jeremiez]

Kysyin OP:lta viitekoron muutosta 12kk euroborista -> 3kk euroboriin. Onnistui tuosta noin vaan eikä tarvinnut marginaalia nostaa ja muutos astuu voimaan seuraavaksi kun viitekorko tarkistetaan eli huhtikuun alussa. 200€ veloittavat tuosta muutoksesta mikä sekin menee bonuksista mut ei siis muita kuluja. Siihen asti maksetaan vielä pelkkää marginaalia joka on 0.5%.

Kannattaa siis tosiaan muidenki olla yhteydessä pankkeihinne, aika helposti näköjään suostuvat 3kk euriboriin tällä hetkellä. Toki jokainen tapaus katsotaan erikseen jne…

 

[Tege]

Pitäisiköhän vielä kysäistä vaikka ekaa erääkään ei ole vielä maksettu että saako 6kk -> 3kk? Kun 6kk oli tappelun takana.

 

[JRan]

Ihan mahdottoman hölmönä vinkkinä en pitäisi yhteisen "taloustilin" perustamista, josta maksetaan kaikki kiinteät kulut. Osuuksista pitää sitten vain sopia kulujen ja taloustilanteen mukaan.

Tämän pitäisi yksinkertaistaa aika paljon sitä, mitä kukakin on todellisuudessa maksanut. Itse ainakin kammoksun sitä tilannetta, että toinen maksaa lainaa ja toinen muita kuluja ja sitten ollaan siinä tilanteessa, että periaatteessa toinen on lyhennellyt lainaa ja toinen ei.

Mielestäni pankin olisi hyvä antaa jotkin epäviralliset ohjeet tuohon lyhentämiseen ja lainapapereihin olisi hyvä lisätä ehtoja erotilanteelle.

Niin tämähän ei tietenkään päde avioliittoon, jos ei ole avioehtoa. Eli normaalisti kuitenkin kaikki on yhteistä kiinteä omaisuus, rahat ja velat. Toki asia muuttuu hiukan jos jotain on saatu perintönä tms. Yleisesti kuitenkin helpoin tapa saada siirrettyä puolisolle omaisuutta on se avioliiton solmiminen. Samalla muuttuu se, että 100% omistus paperilla onkin ihan erilainen omistus tosielämässä. Yleensä naimisiin mennessä tämä on aina kiva juttu ja erotessa vähemmän kiva juttu, jossa tilitapahtumat ja itku ei juurikaan auta.

 

[overcome]

Ositussopimuksella hoitu itellä aikanaan kivuttomasti.

 

[JRan]

Ositussopimuksella hoitu itellä aikanaan kivuttomasti.

Niin itse viittasin siis avio-oikeuteen, joka on kirjattu ihan avioliittolakiin ja astuu voimaan avioero tilanteessa. Eli tällöin "lainanhoitotilit" ei muuta sitä mikä on kenenkin, vaan lähtökohtaisesti kaikki on yhteistä ja jaetaan sillä ositussopimuksella.

 

[KiLLPaTRiCK]

Mikä olisi paras arvaus tällä hetkellä 300k lainalle?
Mennäänkö 12 kk euroborilla vai korkokatolla?

 

[Teräsmiäs]

Mikä olisi paras arvaus tällä hetkellä 300k lainalle?
Mennäänkö 12 kk euroborilla vai korkokatolla?

Siis mitä tässä oikein kysyttiin? Paras arvaus?

Lähes joka sivulla sanottu että pankit antavat nykyään 3kk tai 6kk jos jaksaa vähän kilpailuttaa.
Kysyt pankeista tarjouksia ja palaa sitten vaikka tänne mitä pankit vastanneet niin saat paremman vastineen kysymyksellesi.


Voit tehdä omaehtoisen korkokaton myös. Pistät tuon välisumman talteen jonka joutuisit maksamaan pankille.

 

[chrisekh]

Mikä olisi paras arvaus tällä hetkellä 300k lainalle?

Taytyisi arvioida heittaako Putin ydinkakkaa euroopaan tai lahteeko Xi Ping Taiwaniin kosiamatkalle. Jos luulet etta ei tapahdu niin ota OP 3kk marginaalilla ilman mitaan suojauksia.

 

[elmo]

Mikä olisi paras arvaus tällä hetkellä 300k lainalle?
Mennäänkö 12 kk euroborilla vai korkokatolla?

Mä arvaan, että et saa lainaa.

 

[KiLLPaTRiCK]

Siis mitä tässä oikein kysyttiin? Paras arvaus?

Lähes joka sivulla sanottu että pankit antavat nykyään 3kk tai 6kk jos jaksaa vähän kilpailuttaa.
Kysyt pankeista tarjouksia ja palaa sitten vaikka tänne mitä pankit vastanneet niin saat paremman vastineen kysymyksellesi.


Voit tehdä omaehtoisen korkokaton myös. Pistät tuon välisumman talteen jonka joutuisit maksamaan pankille.

Lainaa on siis 300k. Lähinnä, että nyt tarjoavat 10 vuotta korkosuojauksella tai sitten annan olla ja mennään joulukuussa taas 1 vuosi 12kk euroborilla.
Saako tuollaisen 10 vuoden putken peruttua? Vaikka vaihtamalla pankkia?
Emme ehkä ole ihan parhaita asiantuntijoita näissä korko jutuissa ja vähän toivoin apua, että mitä itse tekisitte?

 

[Mikkos]

Lainaa on siis 300k. Lähinnä, että nyt tarjoavat 10 vuotta korkosuojauksella tai sitten annan olla ja mennään joulukuussa taas 1 vuosi 12kk euroborilla.
Saako tuollaisen 10 vuoden putken peruttua? Vaikka vaihtamalla pankkia?
Emme ehkä ole ihan parhaita asiantuntijoita näissä korko jutuissa ja vähän toivoin apua, että mitä itse tekisitte?

No mitä veikkaat onko pankille kannattavaa myydä korkoputki jos sen saa noin vaan katkaistua? Veikkaan että kannattaa lukea HYVIN tarkkaan kaikki pienellä painetut kun tollaisia tekee.

 

[chrisekh]

Emme ehkä ole ihan parhaita asiantuntijoita näissä korko jutuissa ja vähän toivoin apua, että mitä itse tekisitte?

Paljonko sinun marginaalisi on nyt ja mika on asunnon sijainti ja rakennusvuosi noin suunnileen?

 

[KiLLPaTRiCK]

Paljonko sinun marginaalisi on nyt ja mika on asunnon sijainti ja rakennusvuosi noin suunnileen?

0,55. Helsinki. 80-luku.

 

[Teräsmiäs]

Lainaa on siis 300k. Lähinnä, että nyt tarjoavat 10 vuotta korkosuojauksella tai sitten annan olla ja mennään joulukuussa taas 1 vuosi 12kk euroborilla.
Saako tuollaisen 10 vuoden putken peruttua? Vaikka vaihtamalla pankkia?
Emme ehkä ole ihan parhaita asiantuntijoita näissä korko jutuissa ja vähän toivoin apua, että mitä itse tekisitte?

No meinaatko ettei kaikki sitten peruisi ja ottaisi huvikseen? Tosiaan ne kuuluisat pienet printit.

Oletko kysynyt 10vuoden korkosuojauksen hintaa pankista? Paljonko joudut maksamaan extraa ?

Voit laittaa tosiaan tuon erotuksen vain säästöön, niin ei tarvitse pankkia vaivata.

 

[maninthemoon]

Yhteen lainaan otin korkosuojan ja minulle kyllä sanottiin, että tuosta pääsee eroon muutamalla sadalla eurolla, jos haluaa. Eli jos yhteyshenkilö ei valehdellut, niin ei pitäisi olla temppu eikä mikään.

 

[elmo]

Yhteen lainaan otin korkosuojan ja minulle kyllä sanottiin, että tuosta pääsee eroon muutamalla sadalla eurolla, jos haluaa.

Ja kun luit sopimuksen niin muutama satanen paljastuikin muutamaksi tuhanneksi euroksi...

 

[KiLLPaTRiCK]

Kysytään sitten, että minkälaiset lainat teillä on?

 

[maninthemoon]

Ja kun luit sopimuksen niin muutama satanen paljastuikin muutamaksi tuhanneksi euroksi...

Niin no, tässä kohtaa halusin uskoa virkailijaa, mutta aika näyttää, jos korot on alaspäin joskus.

 

[Teräsmiäs]

Kysytään sitten, että minkälaiset lainat teillä on?

Tässäkin taas päästään siihen, että tämä ei ole mitenkään oleellinen kysymys?

Riippuen alla olevista seikoista:
- Sijainti
- Sijainti
- Sijainti
- Asuntolainan suhde vuosituloihin

 

[elmo]

Niin no, tässä kohtaa halusin uskoa virkailijaa, mutta aika näyttää, jos korot on alaspäin joskus.

Kyllä liian hyvältä kuulostavat asiat kannattaisi varmistaa, tuokin kuitenkin lukee siellä sopparissa.

Ei varmaan vastaa teikäläisen tapausta, mutta tässä yksi keissi:

Asuntovelallista voi odottaa korkosuojan purkutilanteessa yllätys – Pankin 5 900 euron palautus suli satasiksi

Asuntolaina-asiakas valitti pankkilautakuntaan, koska hän epäili pankin antaneen virheellistä tietoa asuntolainan korkokattomaksun palauttamisesta.

www.talouselama.fi

"Korkosuojan purkua selvittäessään asiakas odotti saavansa takaisin koko suojauksen hinnan lukuunottamatta jo maksettua hyvitystä. Asiakkaan odottama palautus oli siis noin 5 968 euroa.

Pankki lupasi palauttaa summasta kuitenkin vain satasia, asiakas kertoo valituksessaan. Pankki perusteli palautuksen pientä määrää korkokaton palautushetken markkinahinnalla. Asiakas valitti pankkilautakuntaan, koska hän epäili pankin antaneen hänelle harhaanjohtavaa tietoa asuntolainan korkokattomaksun palauttamisesta.

Asiakkaan näkemyksen mukaan pankki oli antanut hänelle virheellistä tietoa asuntolainan korkokaton purkamisesta seuraavan hyvityksen määrästä. Lisäksi korkokattosopimuksen sopimusteksti ei ollut asiakkaan mukaan yksiselitteinen ja velkakirja sisälsi määrittelemättömiä termejä."

 

[maninthemoon]

Kyllä liian hyvältä kuulostavat asiat kannattaisi varmistaa, tuokin kuitenkin lukee siellä sopparissa.

Ei varmaan vastaa tekäläisen tapausta, mutta tässä yksi keissi:

Asuntovelallista voi odottaa korkosuojan purkutilanteessa yllätys – Pankin 5 900 euron palautus suli satasiksi

Asuntolaina-asiakas valitti pankkilautakuntaan, koska hän epäili pankin antaneen virheellistä tietoa asuntolainan korkokattomaksun palauttamisesta.

www.talouselama.fi

"Korkosuojan purkua selvittäessään asiakas odotti saavansa takaisin koko suojauksen hinnan lukuunottamatta jo maksettua hyvitystä. Asiakkaan odottama palautus oli siis noin 5 968 euroa.

Pankki lupasi palauttaa summasta kuitenkin vain satasia, asiakas kertoo valituksessaan. Pankki perusteli palautuksen pientä määrää korkokaton palautushetken markkinahinnalla. Asiakas valitti pankkilautakuntaan, koska hän epäili pankin antaneen hänelle harhaanjohtavaa tietoa asuntolainan korkokattomaksun palauttamisesta.


Asiakkaan näkemyksen mukaan pankki oli antanut hänelle virheellistä tietoa asuntolainan korkokaton purkamisesta seuraavan hyvityksen määrästä. Lisäksi korkokattosopimuksen sopimusteksti ei ollut asiakkaan mukaan yksiselitteinen ja velkakirja sisälsi määrittelemättömiä termejä."

Itse en odota saavani mitään takaisin, vaan että jos korko lähtee jossain kohti lähemmäs nollaa, kuin kymmentä, niin pääsen tuosta eroon, kun nykyisellä suojalla korko ei laske tietyn määrän alle vaikka muuten 12kk euribori laskisikin siihen mihin ollaan viimeiset vuodet totuttu. Itsellä oli muistaakseni mini jotain 2+% tienoilla tällä hetkellä. Maksimia en muista, mutta varmaan jossain 4+% tienoilla.

 

[chrisekh]

0,55. Helsinki. 80-luku.

ok. OP saattaisit saada 0.50 + 3kk euribor. Se olisi halvin.

 

[qtba]

Lainaa on siis 300k. Lähinnä, että nyt tarjoavat 10 vuotta korkosuojauksella tai sitten annan olla ja mennään joulukuussa taas 1 vuosi 12kk euroborilla.
Saako tuollaisen 10 vuoden putken peruttua? Vaikka vaihtamalla pankkia?
Emme ehkä ole ihan parhaita asiantuntijoita näissä korko jutuissa ja vähän toivoin apua, että mitä itse tekisitte?

Meillä OP:n laina ja siinä olevaa suojausta ei käytännössä saa suojauksen aikana purettua.

 

[Taneli-]

Lainaa on siis 300k. Lähinnä, että nyt tarjoavat 10 vuotta korkosuojauksella tai sitten annan olla ja mennään joulukuussa taas 1 vuosi 12kk euroborilla.
Saako tuollaisen 10 vuoden putken peruttua? Vaikka vaihtamalla pankkia?
Emme ehkä ole ihan parhaita asiantuntijoita näissä korko jutuissa ja vähän toivoin apua, että mitä itse tekisitte?

Tietysti 10 vuoden putken saa peruttua vaikka vaihtamalla pankkia. Eli jos otat uuden lainan millä maksat vanhan pois (vaihdat pankkia) samalla maksat extraa (sen mitä 10 vuodesta on jäljellä ja mitä siinä sopimuksessa lukee eli varmaan 10 vuoden korot mikä on tietysti kallista) niin pääset korkokatosta eroon.

Otaksun että teitä on 2kpl ottamassa lainaa = kumpikin ottaa sen 150k mikä on keskiverto (hieman päälle) Suomalaisen ottama laina. Itse tekisin niin että pyrkisin ottamaan (juuri nyt) mahdollisimman lyhyen, eli 3kk koron tuohon ja tekisin itse "korkokattoa" siihen.

Käytännössä siis laittaisin rahaa säästöön millä selviää tarvittaessa nousevista koroista ja voi myöhemmin (otaksuttavasti lainan aika on se maksimit eli 25 vuotta) pitää välikuukausia maksaen lyhennykset sieltä säästöön laitelta tilitä tai vaikka tehdä isomman lyhennyksen sitten.

Suosittelen jotain 50% tms. siitä mitä normaalisti lyhennät lainaa. Eli jos lainan lyhennys on vaikka 500€/kk niin laitat 250€/kk tilille säästöön. Tästä päästään siihen että kun olet lyhentänyt 2 vuotta lainaa voit tarvittaessa pitää 1 vuoden (jopa) väliä ja huilia eläen niillä säästöillä. Tätä en tietysti suosittele mutta esim. työttömyys tms. yllättävä tapahtuma elämässä voi johtaa siihen että tarvitset ylimääräistä rahaa eikä silloin yleensä se paras juttu ole pikavippi tai asunnon myynti heti hinnalla millä hyvänsä = säästöt ovat hyvä asia.

 

[Rollerix]

Mitä hyvänsä teetkin, ota huomioon se, että täällä on monia, jotka uskovat lyhyemmän koron (3 tai 6 kk) avulla päästävän säästöihin suhteessa 12 kk korkoon. Sille uskomukselle en ole nähnyt oikeastaan muuta perustelua kuin sen että historiallisessa vertailussa 12 kk korko on tietyllä ajanhetkellä ollut yleensä korkeampi kuin nuo lyhyemmät.

Sehän ei tietenkään takaa parempaa diiliä, sillä tietyllä ajanhetkellä näennäisesti korkeampi korko voi johtaa parempaan tulokseen, jos ne lyhyemmät korot nousevat siinä välissä kun pidempi pysyy samana.

Ja kaikki tämä vielä pohjautuen viime vuosiin, kun korkotaso oli pitkään laskusuunnassa, mitä se tietenkään ei välttämättä enää ole. Voi nousta tai jäädä aaltoilemaan.

Itse ajattelisin, että tällä hetkellä 12 kk korko on huomattavasti turvallisempi kuin lyhyt korko. Optimistinen näkemykseni tulevaisuudesta on se, että korkotaso tulee vielä jonkun aikaa nousemaan (ehkä 3-6 kk) ja sen jälkeen joko jää joksikin aikaa paikalleen tai alkaa laskea. Siinä vaiheessa toivottavasti Ukrainan sotakin alkaa olla ohi, jolloin talous pääsee paremmin elpymään.

Kannattaa myös miettiä, miksi pankit juuri nyt ovat alkaneet tarjota lyhyitä korkoja. Uskon sen johtuvan siitä, että näkevät pikavoittojen mahdollisuuden korkotason noustessa.

 

[Teräsmiäs]

Mitä hyvänsä teetkin, ota huomioon se, että täällä on monia, jotka uskovat lyhyemmän koron (3 tai 6 kk) avulla päästävän säästöihin suhteessa 12 kk korkoon. Sille uskomukselle en ole nähnyt oikeastaan muuta perustelua kuin sen että historiallisessa vertailussa 12 kk korko on tietyllä ajanhetkellä ollut yleensä korkeampi kuin nuo lyhyemmät.

Kannattaa myös miettiä, miksi pankit juuri nyt ovat alkaneet tarjota lyhyitä korkoja. Uskon sen johtuvan siitä, että näkevät pikavoittojen mahdollisuuden korkotason noustessa.

Annappa perustelut nyt sitten, miksei lyhyemmät korot olisi esim. 20vuodessa kannattavempia kuin 12kk?

Oletko miettinyt että 80% todennäköisyydellä pankit nostavat marginaalia jos vaihdat esim. 3kk korkoon.

Marginaalilla pankit tekevät tulosta.

 

[Mikkos]

Annappa perustelut nyt sitten, miksei lyhyemmät korot olisi esim. 20vuodessa kannattavempia kuin 12kk?

Oletko miettinyt että 80% todennäköisyydellä pankit nostavat marginaalia jos vaihdat esim. 3kk korkoon.

Marginaalilla pankit tekevät tulosta.

Onko menneisyys tae tulevaisuudesta? Miten 20v aikajänteellä taakseppäin on näkynyt Ukrainan sota ja korona? Käytännössä viimeisestä 20 vuodesta 10v oli taantumaa ja oppien mukaan nyt pitäis olla nousukausi ja asuntolainojen korkojen pitäisi olla nollatasolla vielä useampi vuosi ja ainakin 10v menee ennekuin korot on edes pari prossaa plussalla.
No kuinka kävikään. Ennustuksia on aina mutta menneisyys ei ole tae tulevaisuudesta.

 

[Rollerix]

Annappa perustelut nyt sitten, miksei lyhyemmät korot olisi esim. 20vuodessa kannattavempia kuin 12kk?

Oletko miettinyt että 80% todennäköisyydellä pankit nostavat marginaalia jos vaihdat esim. 3kk korkoon.

Marginaalilla pankit tekevät tulosta.

Oikeastaan kukaan ei voi antaa perusteluja suuntaan tai toiseen siitä, onko lyhyt vai pitkä korko lainanottajan kannalta kannattavampi taloudellisesti. Sellaista perustelua vain ei voi tehdä. Pidempi korko antaa enemmän suojaa lyhytaikaisia koron nousuja vastaan, mutta on toisaalta kömpelömpi, jos tulee lyhytaikaisia koron laskuja.

Nyt kun korkotaso on 2-3 % kieppeillä, siinä on se samalla se maksimi voitto minkä lyhyellä korolla voi saada, jos korko tipahtaisi nollaan 3 kk kuluttua. Sitähän se ei varmaankaan tee, mutta ehkä 1 % etu voisi olla realistinen. Jos taas ajattelee lyhyen riskiä, se 1 % nousukin on aivan mahdollinen ja periaatteessa 12 kk aikana voi nousta useitakin prosentteja. Euribor on ollut korkeimmillaan jossain 5 %:n paremmalla puolella, mutta 1990- luvun laman aikana oli korkotaso luokkaa 10-15 %. En nyt tässä tietenkään väitä, että näin pahaksi olisi tilanne menemässä. Pointtina se, että voitettavaa on aika vähän, hävittävää enemmän.

Ainoa tilanne, jossa lyhyt korko on huomattavasti parempi kuin pitkä, on se jos korot laskevat merkittävästi ja jyrkästi alaspäin. Sellaisessa tilanteessa toki pitkäkorkolainen voi kilpailuttaa lainansa uudelleen ja vaihtaa lyhyeen korkoon.