Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Kvarkki]

Rivarin '84 alkuperäinen kylppäri kuulostaa valmiilta. Toisaalta vastuulause on siinä mielessä hyvä, että maksat vain oman ja ostohinnassahan tuo pitäisi olla huomioitu. Tekninen käyttäikä on jo lopussa.

 

[haaja]

Vuonna 2008 korot olivat 5,5 %. Ei ollut ongelma silloin. Nollakorot olivat poikkeus sääntöön, josta vuosia puhuttiin ja johon ei pitänyt tuudittautua.

Toki asuntolainan korot olivat tuolloin myös 100% vähennettäviä.

 

[JRan]

Toki asuntolainan korot olivat tuolloin myös 100% vähennettäviä.

Toki todellinen hyöty ei tietenkään ollut 100% vaan se oli 28% tai vähän enemmän jos oli reippaasti pääomatuloja. Tämä sivu kuvaa hyvin sen miten vähennys lasketaan:

Asuntolainan korko

Vuonna 2022 maksettavista, oman vakituisen asunnon hankkimiseen tai sen peruskorjaukseen otetun asuntolainan koroista 5 % on vähennyskelpoista. Vuonna 2021 vähennyskelpoista oli 10 %.

www.veronmaksajat.fi

Eli efektiivinen korko oli silti huomattavasti korkeampi, kuin millä tasolla nyt ollaan. Toki silloin lainat oli pienempiä, kuin tämän päivän lainat. Myös yhtiölainat yleensä maksettiin välittömästi pois, koska se verohyöty oli kuitenkin niin merkittävä. Myös juuri väärään aikaan otetuissa lainoissa hyväkin marginaali saattoi olla 1-1,5%, kun nyt se saattaa olla 0,3-0,4%.

 

[haaja]

Toki todellinen hyöty ei tietenkään ollut 100% vaan se oli 28% tai vähän enemmän jos oli reippaasti pääomatuloja.

Eli efektiivinen korko oli silti huomattavasti korkeampi, kuin millä tasolla nyt ollaan.

Eikä hyöty ollut kaikille edes tuota kun alijäämähyvityksen maksimi on rajattu. Ilmaisuni oli hieman epäselvä, mutta halusin vain tuoda asian esille koska se tyypillisesti jätetään mainitsematta historiallisista korkotasoista keskusteltaessa.

 

[breez]

Vuonna 2008 korot olivat 5,5 %. Ei ollut ongelma silloin. Nollakorot olivat poikkeus sääntöön, josta vuosia puhuttiin ja johon ei pitänyt tuudittautua. Pankit ovat jo vuosikausia stressitestanneet kaikki uudet luotot 6 % korolla. Periaatteessa kaikki aivan viime aikoina lainaa ottaneet pitäisi siis selvitä nykyistä selvästi korkeammistakin koroista.

Taloyhtiölainat tosin hieman sekoittavat pakkaa, kun niiden osalta stressitestit jäävät ilmeisesti tekemättä. Lainaus uutisartikkelista: "Ensinnäkin olisi parempi, että summa olisi tavallisena pankkilainana, koska niihin pankki tekee maksuvaralaskelmat. Toisekseen tällaisena automaattilainana se jää pimentoon, kun on vaikeasti havainnoitavia osia, lyhennysvapaita, tonttivuokria, mikä on kokonaiskustannus nyt ja viiden vuoden päästä. " Ja kun lainoittajatkin ovat sitä mieltä, että stressitestit ovat turhia, niin lienee hyvinkin mahdollista, että noita taloyhtiölainoja "vaikeasti havainnoitavine osineen" ei ehkä kovin tarkasti ole syynätty lainoja antaessa. Pankkien stressitesteissä ei varmaankaan ole ennustettu nykyistä inflaatiota. Inflaatiota oli tietysti vuonna 2008, mutta melko maltillisella 4,1 % tasolla.

Lisänä sitten tuo jo mainittu korkovähennyksen puute. Vuonna 2008 12 kk Euribor oli keskimäärin n. 4.8 %. Jouluna 2007 keskimarginaali oli 0,44 % ja jouluna 2021 se oli 0,75 %. Tuollainen keskimäärin 5,24 % kokonaiskorko oli korkovähennyksellä efektiivisesti 3,77 % ellei laina ollut niin suuri että korkovähennyksen enimmäismäärä ylittyi. Pariskunta reilu 190ke lainalla sai vielä täyden hyvityksen. Tämän hetken luvuilla monen lainan kokonaiskorko on jo 3,4 % tasoa.

Näennäisesti korkotasot eivät näytä vielä kovilta, mutta kyllä tilanne on yksityiskohdat huomioiden paljon huonompi kuin tuolloin 2008 Euriborin huippulukemissa ainakin mitä tulee kotitalouksien kulutusvaroihin.

 

[iltanen]

Tässä pohdiskelen, pitäisikö uuden omakotitalon tontti lunastaa kaupungilta jo ison lainan jatkeeksi.
Tontin hinta 26 000 € (sidottu elinkustannusindeksiin)(+hankintakulut satasia)
Tonttivuokra 1200 € / vuosi (5 % vuokraushetken ostohinnasta)

Tarkoitus on asua talossa vähintään 20v, mutta talo on rakennettu myös (pakotettua) myyntiä ajatellen. Tontin sijainti ja muut määreet suhteessa muihin kaupungin tontteihin hyvä. Kiinteistöveroa arvioisin tonttiosuudelle 150 € / vuosi.

Onko muut painineet vastaavan tilanteen kanssa?

 

[Taneli-]

Onko muut painineet vastaavan tilanteen kanssa?

Itse olen miettinyt asiaa seuraavasti:
- Jos hankkisin kohteen sijoitusta varten (joko vuokraisin sitä tai sitten aikoisin myydä eteenpäin noin parin vuoden jälkeen voitolla) vuokratontti ei haittaisi, voisi jopa olla hyväkin koska hinta olisi silloin teoriassa halvempi.

- Kun hankin (kuten sinäkin tai ainakin sellaisen käsityksen sain kirjoituksestasi) pidempiaikaista omaa asumista varten asuntoa minulle yksi tärkeä kriteeri oli oma tontti.

Toki teoriassa aina on mahdollista purkaa rakennus ja siirtää se muualle jos/kun vuokra jossain vaiheessa väistämättä kohoaa. Mutta se yleensä maksaa kohtuu suuria summia ja muistaakseni noissa on jokin säädös missä se tontti pitäisi jättää "alkuperäiseen" kuntoonsa mikäli näin tapahtuu = kait siinä täytyisi purkaa myös kaikki viemäröinti ja muukin mitä tontin sisäänkin on rakennettu mistä voi tulla kohtuu suuri lasku. Eli käytännössä nähdään sitten joukkopakoja tai niiden yrityksiä kun kunta/kaupunki jossain vaiheessa (ehkä 50 tai 100 vuoden jälkeen) päättää tarkistaa tuota vuokrahintaa ja se "yllättää" asukkaat. Näistä lukee aina välistä juttuja lehdissä.

 

[JRan]

Tässä pohdiskelen, pitäisikö uuden omakotitalon tontti lunastaa kaupungilta jo ison lainan jatkeeksi.
Tontin hinta 26 000 € (sidottu elinkustannusindeksiin)(+hankintakulut satasia)
Tonttivuokra 1200 € / vuosi (5 % vuokraushetken ostohinnasta)

Tarkoitus on asua talossa vähintään 20v, mutta talo on rakennettu myös (pakotettua) myyntiä ajatellen. Tontin sijainti ja muut määreet suhteessa muihin kaupungin tontteihin hyvä. Kiinteistöveroa arvioisin tonttiosuudelle 150 € / vuosi.

Onko muut painineet vastaavan tilanteen kanssa?

Näille spekseillä itse kyllä ehdottomasti lunastaisin pois. Etenkin kun vuokra tulee nousemaan elinkustannusindeksin mukana vuosittain.

 

[iltanen]

Näille spekseillä itse kyllä ehdottomasti lunastaisin pois. Etenkin kun vuokra tulee nousemaan elinkustannusindeksin mukana vuosittain.

Vuokra siis kiinteä ~1200€ ja ostohinta nousee vuosittain.

 

[ykii]

Tässä pohdiskelen, pitäisikö uuden omakotitalon tontti lunastaa kaupungilta jo ison lainan jatkeeksi.
Tontin hinta 26 000 € (sidottu elinkustannusindeksiin)(+hankintakulut satasia)
Tonttivuokra 1200 € / vuosi (5 % vuokraushetken ostohinnasta)

Tarkoitus on asua talossa vähintään 20v, mutta talo on rakennettu myös (pakotettua) myyntiä ajatellen. Tontin sijainti ja muut määreet suhteessa muihin kaupungin tontteihin hyvä. Kiinteistöveroa arvioisin tonttiosuudelle 150 € / vuosi.

Onko muut painineet vastaavan tilanteen kanssa?

Meillä tontti 44ke, vuokrahinta 2800e/vuosi. Pidin melko nobrainerina maksaa tuo 2800e/vuosi lainana vs. maksaa se vuokranantajalle. Sulla tontin vuosivuokra on aika maltillinen, mutta tuskin sekään kiinteä kuitenkaan oikeasti on? Yleensä vuokria kyllä indeksitarkastellaan jos ei vuosittain niin parin vuoden välein.

 

[j-o-r-e]

Meillä oli tontti 32,5ke ja vuokra olisi ollut noin 1600e vuodessa, eli se sama 5%. Mutta indeksikorotusmahdollisuus, joten lunastin itselleni.

 

[Pete88]

Itse tekisin niin, että mikäli kyseessä on rakennuskohde, niin tekisin ensiksi talon valmiiksi ja sen jälkeen katsoisin, riittääkö rahat tontin lunastukseen. Nimittäin näin toimimalla sain itse paremman tarjouksen lainasta ja pankille tämä järjestely oli erittäin ok, koska tuolla saadaan lisää joustovaraa budjettiin tarvittaessa.

 

[JRan]

Meillä tontti 44ke, vuokrahinta 2800e/vuosi. Pidin melko nobrainerina maksaa tuo 2800e/vuosi lainana vs. maksaa se vuokranantajalle. Sulla tontin vuosivuokra on aika maltillinen, mutta tuskin sekään kiinteä kuitenkaan oikeasti on? Yleensä vuokria kyllä indeksitarkastellaan jos ei vuosittain niin parin vuoden välein.

Itse en ole kanssa kuullut kiinteästä vuokrasta. Toki jos se on sopimukseen kirjattu, että hinta on kiinteä niin tokihan se silloin on.

 

[Teräsmiäs]

Riippuu varmasti kohteesta ja ennenkaikkea sijainnista, mutta aina ei se oma tontti tuo mitään lisäarvoa myyntihintaan.

Turun seudulla valtaosa ketä tekee tiliä rakentamalla talon ja myymällä sen 2v päästä pois ei lunasta tonttia.

Naantalin asuntomessualueella taisi olla suurinosa vuokratontteja.
Yhdessä talossa 750ke hintapyyntö ja vuokratontti. Meni alle viikossa kaupaksi.

 

[pokkus]

En tiedä oliko jo täällä, mutta yksi hyvä syy lisää valita OP kahden muuten tasaisen lainatarjouksen väliltä:

Uutisartikkeli

...

www.op.fi

30 % enemmän OP-bonuksia vuonna 2023
Osuuspankin omistaja-asiakkaana saat vuoden 2023 aikana 30 % enemmän OP-bonuksia. Ylimääräiset bonukset vähentävät asiointisi kuluja ja tuovat helpotusta arjen raha-asioihin erityisesti silloin, kun hyödynnät palveluitamme laajasti.

OP-bonusten uusi kerroin vuonna 2023 on 0,00325 (vuonna 2022 ja edeltävinä 0,0025).

 

[Kvarkki]

Eikös ne just nostanut palvelumaksuja? Apina ja koijaus…

 

[overcome]

Eipä tullut itselle aikanaan edes mieleen katsoa taloa vuokratontilla saati, että miettisin rakentamista semmoiselle.

 

[JRan]

Eipä tullut itselle aikanaan edes mieleen katsoa taloa vuokratontilla saati, että miettisin rakentamista semmoiselle.

Niin kyllähän tämä menee itsellä nopeasti samaan nippuun kuin vuokralle asuminenkin. Eli ostaminen (omistaminen)/rakentaminen kiinnostaa juuri siksi, että se on oma.

En myös itse usko, että nukkuisin yöni hyvin jos vuokraisin taloni seinät ja katon, vaikka tontti, perustukset ja pinnat olisivat omat.

 

[pokkus]

Eikös ne just nostanut palvelumaksuja? Apina ja koijaus…

Ei ole ainakaan itsellä noussut mitkään palvelumaksut (verkkopankin käyttö + maksukortti ja asuntolainan palvelumaksu).
Itse otan mieluusti vastaan 30%:a enemmän bonuksia ensi vuonna. Nyt on taas bonuksia kertynyt yhden auton vakuutuksien vuosimaksun verran.

 

[Zigh]

Vuokra siis kiinteä ~1200€ ja ostohinta nousee vuosittain.

Jos aikoo ostaa niin kannattaa kyllä ostaa äkkiä, koska ensi vuonna hinta on luultavasti ~10% korkeampi (ks. elinkustannusindeksi).

 

[roelloe]

Eikös ne just nostanut palvelumaksuja? Apina ja koijaus…

Sulla on vähän suuruusluokka hakusessa.

Palvelumaksut on perustapauksessa viisikymppiä vuodessa, bonuksia maksetaan näin asuntolainalliselle saman verran kuukaudessa (ja ensi vuonna vähän enemmän). Toki riippuu asiakkuudesta, mutta maksaahan tuolla jo jonkin vakuutuksen.

 

[Tege]

Mikä on kansan mielipide?
12kk Euribor tulee aina mutta jos saisi vaikka 6kk tai 3kk niin lienee aina parempi? Koska tulevaisuudessa jos korot laskee niin pääsee nopeammin toki kiinni.

6kk Euriboria hakisin mutta sitten on vielä korkokatto. Olen ajatellut sen osalta että turha ottaa jos saa pienemmän Euriborin ja lisäksi luotto on että tilanne vakautuu tässä. Vai korkokatto the juttu 10v?

 

[JRan]

Mikä on kansan mielipide?
12kk Euribor tulee aina mutta jos saisi vaikka 6kk tai 3kk niin lienee aina parempi? Koska tulevaisuudessa jos korot laskee niin pääsee nopeammin toki kiinni.

6kk Euriboria hakisin mutta sitten on vielä korkokatto. Olen ajatellut sen osalta että turha ottaa jos saa pienemmän Euriborin ja lisäksi luotto on että tilanne vakautuu tässä. Vai korkokatto the juttu 10v?

Niin siis historian valossa lyhyet korot on aina alempana, koska niiden riski luotonmyöntäjälle on aina pienempi. Eli siksi lyhyempi on periaatteessa aina halvempi. Lainanottajan kohdalla silti tilanne voisi olla se, että pitkällä korolla säästää tuhansia siinä yhdessä vuodessa. Esimerkiksi omat korot on edelleen nollassa.

Korkosuojaus taas riippuu omasta riskinotto/-kanto kyvystä. Joku voisi sanoa että nyt ei ole hyvä aika ottaa korkosuojausta, mutta todellisuudessa tämän hetken hinta on varmaan ihan ok suhteessa niihin, jotka sen on ottanut nollakoroilla. Eli he hyötyvät toki siitä nyt huomattavasti, mutta maksoivat saman hinnan, kun korot oli matalalla. Sama tapahtuisi jos otat nyt suojauksen ja korot nousisivat 7% prosenttiin.

Joku joka haluaa turvaa niin korkosuojaus on varmasti hyvä valinta ja joku taas varautuu korkojen mahdolliseen nousuun muulla tavoin. Esimerkiksi käteisellä tai sijoittamalla sen mikä korkosuojaukseen menisi kuukausittain.

 

[Tege]

Niin siis historian valossa lyhyet korot on aina alempana, koska niiden riski luotonmyöntäjälle on aina pienempi. Eli siksi lyhyempi on periaatteessa aina halvempi. Lainanottajan kohdalla silti tilanne voisi olla se, että pitkällä korolla säästää tuhansia siinä yhdessä vuodessa. Esimerkiksi omat korot on edelleen nollassa.

Korkosuojaus taas riippuu omasta riskinotto/-kanto kyvystä. Joku voisi sanoa että nyt ei ole hyvä aika ottaa korkosuojausta, mutta todellisuudessa tämän hetken hinta on varmaan ihan ok suhteessa niihin, jotka sen on ottanut nollakoroilla. Eli he hyötyvät toki siitä nyt huomattavasti, mutta maksoivat saman hinnan, kun korot oli matalalla. Sama tapahtuisi jos otat nyt suojauksen ja korot nousisivat 7% prosenttiin.

Joku joka haluaa turvaa niin korkosuojaus on varmasti hyvä valinta ja joku taas varautuu korkojen mahdolliseen nousuun muulla tavoin. Esimerkiksi käteisellä tai sijoittamalla sen mikä korkosuojaukseen menisi kuukausittain.

Aika samaa ajattelen mitä kirjoitit mutta toit sen esiin paremmin.

 

[Taneli-]

Itse pyrkisin ottamaan lyhyemmän koron, jos mahdollista eikä siitä tulisi suurempia kuluja. Lisäksi jos kulut ovat "minimaalisia" sanotaan nyt vaikka että siellä sanotaan että 12kk korolla olevan lainan saisi ilman nostokuluja mutta 3kk lainasta joutuisit maksamaan 200€ ottaisin ilman muuta tuon 3kk koroilla olevan lainan. (Otaksuen että sitä lainaa meinaa maksaa sen 25v, jos tarkoitus on myydä paikka 2v päästä heti eteenpäin tuota tarvii laskea tarkemmin)

Korkokatto taas riippuu omasta riskinsietokyvystä.

Eli jos jo nyt ottaa "maksimit" lainaa ja on samassa porukassa kuin moni haastateltu jotka toteavat kutakuinkin että jos kuukaudessa tulee 100€ lisää kuluja ollaan ongelmissa (nyt kun porukkaa on haastateltu kun ruuan hinta, sähkö, bensa sekä lainojen korot ovat nousseet) niin ilman muuta korkokatto.

Jos taas aikomuksena on pistää hieman extraa / pitää puskuria millä käytännössä sitten korvaa sen korkokaton se on myös ihan toimiva vaihtoehto. Eli laskee vaikka paljonko sillä 5-6% korolla olisi lyhennys per/kk ja siirtää lainanhoitotilille sen verran aina rahaa. Toki jos on enemmän varallisuutta siirtää sitten vaikka 50% tai 100% enemmän kuin olisi tarpeen, jolloin voi myöhemmin tarvittaessa (esim. pesukone hajoaa) pitää yhden tai pari kuukautta vapaata ja antaa lyhennysten mennä tuosta puskurista.

Tuo korkokatto on monesti myös "sitova" eli et voi tehdä ylimääräisiä lainanlyhennyksiä tai maksaa tarvittaessa lainaa kerralla pois, tai ehkä voit (yleensä kun iskee tarpeeksi rahaa tiskiin lähes mikä tahansa onnistuu) mutta siitä tulee monesti lisäkuluja pankin suuntaan (he haluavat sen 10v rahan vaikka maksaisit lainan heti seuraavana päivänä sen ottamisesta pois).

Tietysti jos elää "kädestä suuhun" oli sitten miten paljon tai vähän se kuukaudessa "ylimääräiseksi" jäävä raha on korkokatto myös ihan hyvä vaihtoehto. Silloin voi kohtuu varmasti ennustaa 10v eteenpäin sen kuukausittain tapahtuvan maksimilyhennyksen ja tuhlata, kuten ennenkin, kaiken ylimenevän toivoen että saa uuden korkokaton otettua 10v päästä.

 

[Tege]

Itse pyrkisin ottamaan lyhyemmän koron, jos mahdollista eikä siitä tulisi suurempia kuluja. Lisäksi jos kulut ovat "minimaalisia" sanotaan nyt vaikka että siellä sanotaan että 12kk korolla olevan lainan saisi ilman nostokuluja mutta 3kk lainasta joutuisit maksamaan 200€ ottaisin ilman muuta tuon 3kk koroilla olevan lainan. (Otaksuen että sitä lainaa meinaa maksaa sen 25v, jos tarkoitus on myydä paikka 2v päästä heti eteenpäin tuota tarvii laskea tarkemmin)

Korkokatto taas riippuu omasta riskinsietokyvystä.

Eli jos jo nyt ottaa "maksimit" lainaa ja on samassa porukassa kuin moni haastateltu jotka toteavat kutakuinkin että jos kuukaudessa tulee 100€ lisää kuluja ollaan ongelmissa (nyt kun porukkaa on haastateltu kun ruuan hinta, sähkö, bensa sekä lainojen korot ovat nousseet) niin ilman muuta korkokatto.

Jos taas aikomuksena on pistää hieman extraa / pitää puskuria millä käytännössä sitten korvaa sen korkokaton se on myös ihan toimiva vaihtoehto. Eli laskee vaikka paljonko sillä 5-6% korolla olisi lyhennys per/kk ja siirtää lainanhoitotilille sen verran aina rahaa. Toki jos on enemmän varallisuutta siirtää sitten vaikka 50% tai 100% enemmän kuin olisi tarpeen, jolloin voi myöhemmin tarvittaessa (esim. pesukone hajoaa) pitää yhden tai pari kuukautta vapaata ja antaa lyhennysten mennä tuosta puskurista.

Tuo korkokatto on monesti myös "sitova" eli et voi tehdä ylimääräisiä lainanlyhennyksiä tai maksaa tarvittaessa lainaa kerralla pois, tai ehkä voit (yleensä kun iskee tarpeeksi rahaa tiskiin lähes mikä tahansa onnistuu) mutta siitä tulee monesti lisäkuluja pankin suuntaan (he haluavat sen 10v rahan vaikka maksaisit lainan heti seuraavana päivänä sen ottamisesta pois).

Tietysti jos elää "kädestä suuhun" oli sitten miten paljon tai vähän se kuukaudessa "ylimääräiseksi" jäävä raha on korkokatto myös ihan hyvä vaihtoehto. Silloin voi kohtuu varmasti ennustaa 10v eteenpäin sen kuukausittain tapahtuvan maksimilyhennyksen ja tuhlata, kuten ennenkin, kaiken ylimenevän toivoen että saa uuden korkokaton otettua 10v päästä.

Joo ei tässä kädestä suuhun eletä. Vaikka kk maksu nousisi sen 300€ niin en silti joutuisi ahdinkoon.
Tarkoitus toki 25v maksella mutta eihän sitä koskaan tiedä mikä tilanne on 10v-15v päästä.

 

[sivusilmin]

Otin sekä kiinteäkorkoisen että euribor-lainan.

 

[Tege]

Otin sekä kiinteäkorkoisen että euribor-lainan.

Onko S-pankki? Tuollaista ne ehdotti, että ottaa kaksi lainaa mutta myös kahdet kulut.

 

[jultsu]

Täältä tuskin löytyy kovin montaa ihmistä joka olisi rakentanut taloa 90-luvun laman aikana kun korot oli päältä kymmentä prosenttia, mutta kysytään nyt kuitenkin:

Jos ja kun lainojen korot jatkavat nousuaan, pankkien myöntämä lainamäärä tulee pienenemään mikäli palkkatulot pysyvät samana. Tästä omakohtaisia kokemuksia kun tasan vuosi sitten kyseltiin asuntolainaa Puolassa pankeista, silloin 9000zl bruttotuloilla olisi saanut 600000zl lainaa (kun korot oli 2% + pankin marginaali 2%), nyt vastaavilla tuloilla lainamäärä tippunut puoleen eli 300000zl (korot 7% ja pankin marginaali 2%)

Kun lainaa ei saa enää yhtä paljoa kuin ennen, olettaisin että ihmiset alkavat katsomaan halvempia asuntoja joihin tuo lainamäärä riittäisi?

Käykö tässä siis niin että halpojen asuntojen hinnat tulevat nousemaan suhteellisen reippaasti (koska niistä aletaan tappelemaan isomman ostajakunnan kesken), mutta "kalliiden" asuntojen hinnat laskevat roimasti (koska niihin ei ihmisillä enää yksinkertaisesti ole varaa vaikka halua ostaa olisikin), onko tästä kenelläkään muistikuvia/tietoa kävikö juuri näin tuolloin 90-luvun lamavuosien aikana?

 

[sivusilmin]

Onko S-pankki? Tuollaista ne ehdotti, että ottaa kaksi lainaa mutta myös kahdet kulut.

Hyposta, järjestelymaksu meni puoliksi eli lisäkulu on ylim. 2€/kk hoitomaksu.

 

[stabbulamus]

Mikä on kansan mielipide?
12kk Euribor tulee aina mutta jos saisi vaikka 6kk tai 3kk niin lienee aina parempi? Koska tulevaisuudessa jos korot laskee niin pääsee nopeammin toki kiinni.

6kk Euriboria hakisin mutta sitten on vielä korkokatto. Olen ajatellut sen osalta että turha ottaa jos saa pienemmän Euriborin ja lisäksi luotto on että tilanne vakautuu tässä. Vai korkokatto the juttu 10v?

Oletko jo kysynyt pankista tarjoukset? Kummasti helpottaa "järkeilyä" kun on luvut pöydällä. Vanhoille lainoille se marginaali kun joudutaan laskemaan uudelleen niin sekin tekee omansa viitekoron lisäksi.

 

[Taneli-]

Käykö tässä siis niin että halpojen asuntojen hinnat tulevat nousemaan suhteellisen reippaasti (koska niistä aletaan tappelemaan isomman ostajakunnan kesken), mutta "kalliiden" asuntojen hinnat laskevat roimasti (koska niihin ei ihmisillä enää yksinkertaisesti ole varaa vaikka halua ostaa olisikin), onko tästä kenelläkään muistikuvia/tietoa kävikö juuri näin tuolloin 90-luvun lamavuosien aikana?

Ongelma 90-luvulla oli enempi siinä että asuntoja pakkohuutokaupattiin, minkä johdosta pankinjohtajien kaverit tai muuten vaan henkilöt joilla oli rahaa saivat suhteessa halvalla, jopa "pilkkahintaan" asuntoja.

Itse näkisin nyt tulevaisuudessa luultavana ongelmana sen että uudet rakennukset missä hinta voi olla ties miten paljon mutta vasta esim. 5v päästä aletaan lyhentämään sitä yhtiölainaa voivat joutua tarkemman tarkastelun kohteeksi.

Nythän (jo pidempään) on ollut tilanne missä osa henkilöistä ostaa uuden asunnon, ottaa sen lainan ja lyhennysvapaat, ei lyhennä myöskään tuota yhtiölainaa ja asuu sen 2 vuotta minkä jälkeen myy asunnon voitolla ja toistaa kuviota.
Toinen ongelma on se että esim. miinuskorkojen aikaan otettu uusi laina mitä on nyt maksettu 5v ja päälle tulee nyt myös yhtiölaina mistä tarvisi oikeasti alkaa lyhentämäänkin sitä eikä vaan maksella korkoja => tälläiset ihmiset alkavat olla oikeasti ongelmissa varsinkin jos he eivät ole oikeasti tajunneet miten paljon heidän täytyy maksaa kuukaudessa kun kaikki lainat ja nousevat korot astuvat voimaan (mikä on nyt tapahtunut).

Eli uskoisin että halvemmat asunnot alkavat olla halutumpia nyt. Viimeistään kun pankit alkavat katsoa (mihin on ollut jo painetta) paitsi sitä lainanottajan omaa lainaa myös sen kohteen yhtiölainaa.

Asiasta on toki puhuttu jo aiemmin:

Suuret yhtiölainat puhuttavat: Mitä taloyhtiölainoista pitää tietää?

Viimeisen kymmenen vuoden aikana taloyhtiölainojen määrä on kasvanut merkittävästi. Miten kohonnut korkotaso tarkoittaa taloyhtiölainassa, ja miten lainan kanssa kannattaa nyt toimia?

www.op-media.fi

Hieman uudempaa juttua:

Lainat | Taloyhtiölainoissa muhii pommi, joka voi räjähtää pian

Taloyhtiölainojen korkojen nousu realisoituu monilla vasta ensi keväänä. ”Keväällä käydään kiperiä keskusteluja isännöitsijöiden ja ja taloyhtiöiden välillä”, sanoo OP:n Heikki Peltola.

www.hs.fi

+

Pääkirjoitus: Synkät varoitukset voivat toteutua: naapurin laina voi tulla pian sinun maksettavaksi

Toivottavasti jokainen taloyhtiölainaa ottanut on ymmärtänyt täysin, mihin on sitoutunut.

www.is.fi

 

[Mikkos]

Mä oon kauhulla kattonu millä tahdilla uusia kerrostaloja tällekkin paikkakunnalle on rakennettu hinnat on aivan jäätävät. Mä en tajuu millä ne meinaa saada niihin asukkaita kun eihän kenelläkään ole varaa maksaa sellaisia summia betonikuutiosta..

 

[Boulder]

Nykymarkkinoilla on merkittävin riski juuri noissa lähivuosina valmistuneissa tai kohtapuoliin valmistuvissa uudiskohteissa. En muista, oliko ennen (siis luokkaa 2000-luvun alku ja sitä ennen) yhtiölainoilla kikkailua, mutta nuo on sellaisia pommeja, joihin on hankalampi päästä ajatuksen kanssa kiinni kun puhutaan koko taloyhtiöstä eikä vain omasta osuudesta siinä.

Itse uskon, että asuntojen hintahaitari alkaa kasvukeskuksissa kaventumaan jonkin verran kun kalliimpia neliöitä on aiempaa harvemmalla vara ostaa. Muuttotappioalueella tilanne tuskin juuri muuttuu, ei ne talot ja asunnot ole tähänkään asti menneet kovin helpolla kaupaksi vaikka hinnat on hyvin alhaiset.

 

[M.H.82]

Äh, vastasin vanhaan viestiin. Voi poistaa.

 

[JRan]

Nykymarkkinoilla on merkittävin riski juuri noissa lähivuosina valmistuneissa tai kohtapuoliin valmistuvissa uudiskohteissa. En muista, oliko ennen (siis luokkaa 2000-luvun alku ja sitä ennen) yhtiölainoilla kikkailua, mutta nuo on sellaisia pommeja, joihin on hankalampi päästä ajatuksen kanssa kiinni kun puhutaan koko taloyhtiöstä eikä vain omasta osuudesta siinä.

Itse uskon, että asuntojen hintahaitari alkaa kasvukeskuksissa kaventumaan jonkin verran kun kalliimpia neliöitä on aiempaa harvemmalla vara ostaa. Muuttotappioalueella tilanne tuskin juuri muuttuu, ei ne talot ja asunnot ole tähänkään asti menneet kovin helpolla kaupaksi vaikka hinnat on hyvin alhaiset.

Itse ostin ensimmäisen uudisasunnon 2006, seuraavan 2013 ja sitä seuraavan 2018. Mihinkään en jättänyt yhtiölainaa, mutta muutos oli samalla alueella pk-seudulla tänä aikana huikea. Ehkä verovähennys muutos vaikutti tähän, mutta 2006 kuudessa osakkeessa oli yhtiölainaa (osakkeita 42) ja 2013 vain minä ja kolme muuta maksettiin yhtiölainaa pois (osakkeita 26), 2018 en ole ihan varma, mutta kukaan muu ei ilmeisesti maksanut yhtiölainaa kokonaan pois sisäänmuutossa (osakkeita 33). Eli tosta voi pohtia sitä, että miten velkaisia taloyhtiöt on nykyään. Kuullut monta tarinaa näistä, jotka elää 2-3 vuotta yhtiölainan lyhennysvapailla asunnossa, jonka jälkeen asunto myydään hyvällä voitolla eteenpäin ja itse vaihdetaan seuraavaan. Eli monella ei välttämättä ole varaa edes siihen ensimmäiseen lyhennykseen, jos sitä joutuisi maksamaan.

 

[stabbulamus]

Itse ostin ensimmäisen uudisasunnon 2006, seuraavan 2013 ja sitä seuraavan 2018. Mihinkään en jättänyt yhtiölainaa, mutta muutos oli samalla alueella pk-seudulla tänä aikana huikea. Ehkä verovähennys muutos vaikutti tähän, mutta 2006 kuudessa osakkeessa oli yhtiölainaa (osakkeita 42) ja 2013 vain minä ja kolme muuta maksettiin yhtiölainaa pois (osakkeita 26), 2018 en ole ihan varma, mutta kukaan muu ei ilmeisesti maksanut yhtiölainaa kokonaan pois sisäänmuutossa (osakkeita 33). Eli tosta voi pohtia sitä, että miten velkaisia taloyhtiöt on nykyään. Kuullut monta tarinaa näistä, jotka elää 2-3 vuotta yhtiölainan lyhennysvapailla asunnossa, jonka jälkeen asunto myydään hyvällä voitolla eteenpäin ja itse vaihdetaan seuraavaan. Eli monella ei välttämättä ole varaa edes siihen ensimmäiseen lyhennykseen, jos sitä joutuisi maksamaan.

Jos osakkeen itselleen ostaa niin senhän voi hoitaa kuten parhaaksi näkee. Asuntosijoittajat taitaa ainakin vielä hyötyä siitä yhtiölainasta niin se et miten niitä yhtiölainoja on jätetty ei oikeastaan kerro mitään.

 

[JRan]

Jos osakkeen itselleen ostaa niin senhän voi hoitaa kuten parhaaksi näkee. Asuntosijoittajat taitaa ainakin vielä hyötyä siitä yhtiölainasta niin se et miten niitä yhtiölainoja on jätetty ei oikeastaan kerro mitään.

Tottakai, ainoa mitä mietin että olisiko tilanne muuttunut niin, että 2006 sijoittajia ei ollut ostamassa asuntoja kerrostaloyhtiössä ja 2013 sijoittajat ostivat kaikki rivarikämpät naapurista.

Edit: niin lisättäköön, että siis oikeasti sijoittajat vs kodin ostajat olivat näissä hyvinkin samalla tavalla jakautunut. Molempia löytyi, mutta enemmän niitä, jotka olivat itselleen kodin ostanut. Ainakin sen perusteella, ketä yhtiökokouksissa oli ja pihoilla liikkui.

 

[Kvarkki]

Sulla on vähän suuruusluokka hakusessa.

Palvelumaksut on perustapauksessa viisikymppiä vuodessa, bonuksia maksetaan näin asuntolainalliselle saman verran kuukaudessa (ja ensi vuonna vähän enemmän). Toki riippuu asiakkuudesta, mutta maksaahan tuolla jo jonkin vakuutuksen.

Ei ollenkaan. Kyllä mä tiedän tuon kupletin juonen hyvin tyytyväisenä ex-asiakkaana. Joka väliin ja paikkaan tunkevat noi bonuksensa "eduksi" ja laskevat ne moneen kertaan. Ensin on aavistuksen kovempi marginaali, kun "meillä nää bonukset kompensoi". 5 minuutin päästä "joo, vakuutus voi olla vähän kalliimpi, mutta bonuksen kompensoi", 10 minuutin päästä, "joo meillä on kk-maksut, mut bonukset kompensoi". Kaiken muun päälle kohtelu riippuu hyvin vahvasti siitäkin, mihin OP:n ja mihin virkailijalle on sattunut osumaan. Arvatenkin mulle tuli kirjaimellisesti rosvosektori, johonkin ketjuun täälläkin olen varmasti avautunut, että kirjalliset todisteet sovitusta tuli kovaan tarpeeseen.

 

[Tege]

Oletko jo kysynyt pankista tarjoukset? Kummasti helpottaa "järkeilyä" kun on luvut pöydällä. Vanhoille lainoille se marginaali kun joudutaan laskemaan uudelleen niin sekin tekee omansa viitekoron lisäksi.

Olen uusinut lainalupaukset ja pyysin nyt tarkan laskelman. Marginaalit oli vielä samat kuin kesällä.

 

[Tege]

Ei ollenkaan. Kyllä mä tiedän tuon kupletin juonen hyvin tyytyväisenä ex-asiakkaana. Joka väliin ja paikkaan tunkevat noi bonuksensa "eduksi" ja laskevat ne moneen kertaan. Ensin on aavistuksen kovempi marginaali, kun "meillä nää bonukset kompensoi". 5 minuutin päästä "joo, vakuutus voi olla vähän kalliimpi, mutta bonuksen kompensoi", 10 minuutin päästä, "joo meillä on kk-maksut, mut bonukset kompensoi". Kaiken muun päälle kohtelu riippuu hyvin vahvasti siitäkin, mihin OP:n ja mihin virkailijalle on sattunut osumaan. Arvatenkin mulle tuli kirjaimellisesti rosvosektori, johonkin ketjuun täälläkin olen varmasti avautunut, että kirjalliset todisteet sovitusta tuli kovaan tarpeeseen.

Joo noiden bonuksien takia menee kaikki hlv vaikeaksi. Vaikka ne kompensoi niin silti vakuutukset saa muualta halvemmalla.

 

[pokkus]

Joo noiden bonuksien takia menee kaikki hlv vaikeaksi. Vaikka ne kompensoi niin silti vakuutukset saa muualta halvemmalla.

Kaikki vaikeus on suhteellista. OP:lta aina saatu aivan sama marginaali kuin toisessa parhaassa tarjouksessa. Viimeksi kuukausi takaperin OP myös tarjosi 3kk euriboria. Vakuutuksissa ollaan esimerkiksi aina autovakuutuksissa saatu todella kilpailukykyinen hinta ja usein jopa halvin hinta. Käytännössä joka toinen vuosi on voinut maksaa autovakuutukset kokonaan bonuksilla. Eli kun lainatarjous on OP:lla vähintään yhtä hyvä kuin se toiseksi paras niin ne bonukset on kaikki pelkkää plussaa. Itse ainakin olen säästänyt tonneja vuosien aikana noiden bonusten ansiosta.

 

[zepi]

Nykymarkkinoilla on merkittävin riski juuri noissa lähivuosina valmistuneissa tai kohtapuoliin valmistuvissa uudiskohteissa. En muista, oliko ennen (siis luokkaa 2000-luvun alku ja sitä ennen) yhtiölainoilla kikkailua, mutta nuo on sellaisia pommeja, joihin on hankalampi päästä ajatuksen kanssa kiinni kun puhutaan koko taloyhtiöstä eikä vain omasta osuudesta siinä.

Itse uskon, että asuntojen hintahaitari alkaa kasvukeskuksissa kaventumaan jonkin verran kun kalliimpia neliöitä on aiempaa harvemmalla vara ostaa. Muuttotappioalueella tilanne tuskin juuri muuttuu, ei ne talot ja asunnot ole tähänkään asti menneet kovin helpolla kaupaksi vaikka hinnat on hyvin alhaiset.

Hintahaitari ei pienene, mutta entistä pienempi osuus asunnoista nousee törkeän kalliiksi ja 2-tier asuntojen hintaero 1-tieriin kasvanee jos kuvailemasi skenaario toteutuu.

Top-1% ei köyhdy ainakaan pahasti, joten heidän kämppänsä pitävät pintansa, mutta ne 50k-miljonäärien kämpät saattavat kärsiä kun ostajaporukan maksukyky kyntää.

 

[Kvarkki]

Kyllähän se etu on etu, jos sen aidosti saa, mutta ainakin mulla ei koskaan tullut tilannetta, joss etu olisi ollut lähellekään aito. Kuten sanottu, siinä kohtaa arpa on heitetty, kun OP:lta lävähtää se asiakaspalvelija allokoiduksi. Pankin vaihto tapahtui helpommin kuin olisin päässyt siitä "huonomuistisesta" virkailijasta eroon vaikka kaksi kertaa käsi oli jäänyt purkissa jo kiinni. Pankinjohtaja lässytti, että josko nyt kuitenkin vielä pidettäis sama virkailija. Tiedä sitten miksi, liekö ollut pankin ainut siinä sivukonttorissa.

Spoileri: OT vakuutuksista

Op:n vakuutukset jäi tuon episodin jälkeen siihen saakka, kunnes tuli uus vakuutusvirkailija, joka ensitöikseen äkkäs kotivakuutuksessa hinnan tuplaavan "virheen". Jäi vähän epäselväksi miksi olis pitänyt maksa tuplahinta siitä, että lisäävät vakuutuskirjaan lauseen, että vakuutus ei kata käyttöiän ylittäneitä putkia. Kelatäti-ilmiönä ei tietysti myöntänyt omaa virhettään ja kuulemma vain valehtelemalla olin saanut edellisen vakuutuksen. Kirjallinen pyyntö oli ollut "kotivakuutus ilman että vuodot on vakuutettu".

 

[zepi]

Kuullut monta tarinaa näistä, jotka elää 2-3 vuotta yhtiölainan lyhennysvapailla asunnossa, jonka jälkeen asunto myydään hyvällä voitolla eteenpäin ja itse vaihdetaan seuraavaan. Eli monella ei välttämättä ole varaa edes siihen ensimmäiseen lyhennykseen, jos sitä joutuisi maksamaan.

Miten tästä voi päätellä yhtään mitään siitä, että paljonko on varaa mihinkin?

Jos joku hyvin tienaava flippaa kämppiä sivuhommana tienaten 25k ylimääräistä verottomina myyntivoittoina 2-3v välein, niin eiköhän se lähinnä kerro että säästöön kertyy ihan älyttömästi enemmän?

 

[Tege]

Kaikki vaikeus on suhteellista. OP:lta aina saatu aivan sama marginaali kuin toisessa parhaassa tarjouksessa. Viimeksi kuukausi takaperin OP myös tarjosi 3kk euriboria. Vakuutuksissa ollaan esimerkiksi aina autovakuutuksissa saatu todella kilpailukykyinen hinta ja usein jopa halvin hinta. Käytännössä joka toinen vuosi on voinut maksaa autovakuutukset kokonaan bonuksilla. Eli kun lainatarjous on OP:lla vähintään yhtä hyvä kuin se toiseksi paras niin ne bonukset on kaikki pelkkää plussaa. Itse ainakin olen säästänyt tonneja vuosien aikana noiden bonusten ansiosta.

Tilanne voi olla eri nyt kun isompi laina kyseessä ja isommat bonukset.
Pitää tässä katsoa vielä läpi laskevatko euriboria, mieluusti ottaisin 3kk euriborinkin mutta kun mitään ei vaan tapahdu vkl aikana.

 

[JRan]

Miten tästä voi päätellä yhtään mitään siitä, että paljonko on varaa mihinkin?

Jos joku hyvin tienaava flippaa kämppiä sivuhommana tienaten 25k ylimääräistä verottomina myyntivoittoina 2-3v välein, niin eiköhän se lähinnä kerro että säästöön kertyy ihan älyttömästi enemmän?

Niin siis siitä voi päätellä jos joku asian kertoo, eli jos joku sanoo, että ei ole varaa maksaa yhtäkään lyhennystä, vaan on pakko myydä asunto ennen kuin lyhennykset alkavat pyöriä.

 

[shams]

Niin siis siitä voi päätellä jos joku asian kertoo, eli jos joku sanoo, että ei ole varaa maksaa yhtäkään lyhennystä, vaan on pakko myydä asunto ennen kuin lyhennykset alkavat pyöriä.

Kuulostaa kyllä "elämänhallinta hukassa" -tapaukselta jos 2-3v lyhennysvapaiden aikana ei ole jäänyt mitään säästöön.

 

[Wanzel]

Kuulostaa kyllä "elämänhallinta hukassa" -tapaukselta jos 2-3v lyhennysvapaiden aikana ei ole jäänyt mitään säästöön.

Täällä missä itse asun pk-seudulla niin vaikka ens vuonna valmistuvan 80 neliöisen kerrostalokämpän kokonaisvastike lyhennysvapaiden jälkeen on 1500€/kk, tuohon vielä asuntolainan lyhennykset päälle niin ei jokanen normipulliainen kyllä tuota pysty maksamaan jos tahtoo elääkin. Et kerkee parissa vuodessa kovin monta vastiketta säästämään..

 

[JRan]

Kuulostaa kyllä "elämänhallinta hukassa" -tapaukselta jos 2-3v lyhennysvapaiden aikana ei ole jäänyt mitään säästöön.

Juuri näin, elämänhallinta hukassa todellakin ja sitten kun näitä asuu, vaikka 10-20 naapureina, niin alkaa itsellä olemaan vähän tukalat paikat jos olet maksanut kämpän velattomaksi tällaisesta yhtiöstä.

Täällä missä itse asun pk-seudulla niin vaikka ens vuonna valmistuvan 80 neliöisen kerrostalokämpän kokonaisvastike lyhennysvapaiden jälkeen on 1500€/kk, tuohon vielä asuntolainan lyhennykset päälle niin ei jokanen normipulliainen kyllä tuota pysty maksamaan jos tahtoo elääkin. Et kerkee parissa vuodessa kovin monta vastiketta säästämään..

Niin ja nämä laskelmat kannattaa huolella tarkastaa oikeilla koroilla, eli yleensä nämä summat on ilmoitettu koroilla jotka on katsottu sillä hetkellä, kun rakentaminen on aloitettu (tai muuten vaan rakennuttajalle hyvän näköisillä koroilla). Eli todellisuus voi olla vielä paljon karumpi, kun alkaa maksamaan korkoja ja vielä pahempi, kun lyhennykset alkavat. Kannattaa siis todellakin pohtia, että mistä nämä summat tulee ja tehdä se 6% stressitesti itse.

Rakennuttajallahan ei varsinaisesti mitään velvollisuuksia ole tämän suhteen. Heidän ei tarvitse muuta kuin kertoa, että mikä on lainan määrä ja millä ehdoilla se on myönnetty. Hehän ei tietenkään ole pankki, eikä lainan myöntäjä, joten heitä ei kiinnosta tippaakaan onko ostajalla kompetenssia maksaa muuta kuin kauppahinta. Sen voi pahimmillaan kuitata, vaikka vakuudettomalla lainalla. Joten jos ostaja ei näe muuta kuin nämä 1500€/kk summat, niin yllätyksiä varmasti tulee korkojen noustessa, kun todellinen summa onkin 2300€/kk tai 2900€/kk. Mikä monelle varmasti nyt kävi, jotka ostivat tällaisen kohteen nollakoroilla ja tavasivat näitä summia myynti-ilmoituksista. Uskon, että tämän ketjun keskustelijat eivät ole niitä. Tosielämässä näitä on kuitenkin hämmästyttävän paljon, joille tulee yllätyksenä, että myyntiesitteessä mainittu "hinta" tuplaantui. Äläkä naura, se voi olla naapurisi.

Kyllähän siinä tosiaan tulot saa olla aika kovat jos aikoo maksaa tämän + mahdollisen lainan myyntihinnasta + autolainan + muut asumiseen liittyvät menot (sähköt, vedet) + vaikka 4 ihmisen ruoat sekä muun elämisen jne.

Edit: ja jos jollekin jäi epäselväksi niin olen istunut taloyhtiön kokouksessa, jossa eräs eläkeläinen sanoi, että on huolissaan tilanteestaan, kun rahat ei riitä niihin alkaviin lyhennyksiin, jonka jälkeen pari muuta sanoi, että sama homma. Tällöin elettiin vielä nollakorkojen aikaa. Itsellä tuli siinä sellainen olo, että pitääkin saada asunto myyntiin heti. Onneksi ei tarvitse istua samassa porukassa, kun taloyhtiönhallitus on ilmoittanut uudet "summat" koron nostojen jälkeen.