Samaa olen katsellut, esim. Nordean Prime 1.7%. Vaikea vain ennustaa nouseeko rajusti lisää lähitulevaisuudessa vai ei.. Vaihto sallittu ilman muutoksia marginaaliin, ainakin tuohon suuntaan tiedä sitten miten takaisinpäin.
Itse vaihtaisin tuohon ja jos se joskus nousee, vaihtaisin takaisin markkinakorkoon. Onnistuu yleensä minimaalisin kuluin. Ja jos oma pankki nikottelee, vaihtaa pankkia. Tuolla säästää isossa lainassa helposti jopa tuhansia euroja vaikka Prime korko pysyisi matalana vain kuukausia.
Periaatteessa seuraavat markkinakorkoja, mutta asiakkaan riskinä on se, että pankki voi itsenäisesti päättää koron suuruuden "milloin hyvänsä". Pankkien talletuskorot on monesti sidottu samaiseen Primeen, joten överiksi eivät voi kuitenkaan korkoa nostaa.
Se, minkälaisen lainan voi saada, voi itsekin selvittää etukäteen, eikä sitä tarvitse pankista selvittää. Stressitestin läpäisee sillä, että talouden kuukauden nettotuloista ei mene yli 40% lainan lyhennykseen ja korkoon, joka lasketaan 25 vuoden laina-ajalla ja 6 % korolla. Sen lisäksi pankissa käydään läpi teidän taloudellinen tilanne ns. maksuvaralaskelmalla, jossa otetaan huomioon kaikki säännölliset palkka- ja pääomatulot (useimpia tukia, bonuksia, kilometrikorvauksia yms. ei tähän lasketa), joista vähennetään kuukausittaiset menot. Sen perusteella pankki arvioi teidän maksukykyä. Pankki ei tosin tee tuota laskelmaa aivan realistisilla luvuilla, vaan siellä saatetaan joitakin kuluja laskea isommiksi kuin ne oikeasti sillä hetkellä ovat.
3kk. Marginaaia neuvottelisin alemmas kun esim puolisen vuotta sujuvasti lyhennellyt jos ei heti kättelyssä onnistu.
3 ja 12 kk:n Euroborin ero on tänään n. 1 %-yksikkö. Marginaalien ero syö siitä 0.3 eli 12 kk:n korko on tänään vain 0.7 % kalliimpi kuin 3 kk korko. Ottaisin varmaan 12 kk Euroborin, koska on aika todennäköistä että 3-6 kk:n aikana korot nousevat vähintään sen 0.7 % ja sitten ei tarvitse stressata koko ajan.
En mitään näistä...12kk euribor ja vaihdattaisin sen Nordean omaan viitekorkoon.
Umm, tuo on varmaan totta tässä lyhyellä tähtäimellä mutta jos miettii seuraavaa 25 vuoden aikajanaa (jonka pituinen laina luultavimmin on) niin itse miettisin että lähes aina pitkällä tähtäimellä mitä lyhyempi euribor kyseessä sen pienempi korko on ollut. Eli ottaisin sen 3kk.
Ei se, että lyhyt korko olisi ollut yleensä pienempi kuin pidempi korko merkitse että lyhyt korko olisi parempi. Koska kyseessä on korko tietyllä ajanhetkellä.
Harmillisesti netistä on hävinny hyvä sivu, jossa tää oli mieitty huolellisesti. Vielä se onneksi löytyy Wayback machinesta (tosin laskuri ei taida toimia):
Tuolla on toki myös pidempi vastaus siihen miksi yleensä pidempi viitekorko on kalliimpi. Laskurilla pystyi katsomaan noita ajanjaksoja joilla pidempi viitekorko oli voittanut ja ne oli pieni vähemmistö. Itse näen, että pidemmällä viitekorolla on pelaamista huonoilla korteilla. Tässä ne huonot kortit on siis lähtökohtaisesti korkeampi korko paitsi jos tuleekin yllättävä suora eli korontarkistuspäivät osuu kohdalleen.Yleensä siinä häviää.
Kyllähän se on aika perusasia, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta. Koskee niin osakkeita kuin korkojakin. Toinen tosiasia on se että pitkä korko vähentää koron nousun tuomaa riskiä ja helpottaa oman talouden ennakoitavuutta. Siitä voi ajatella myös maksavansa hieman.
Kannattaa miettiä miksi sitä 3 KK korkoa on "alkanut irtoamaan". Pankithan eivät tee hyväntekeväisyyttä. En ihan ymmärrä optimismiasi, kun kaikki merkit viittaavat siihen ettei tilanne suuresti muutu esim. vuoden aikaskaalalla. Nollakorkojen aika oli historiallinen poikkeama ja korot ovat edelleen kovin alhaisella tasolla, jos mennyttä katsotaan. Tässä relevanttia luettavaa. Itse en missään tapauksessa vaihtaisi 12 kk korkoa lyhyeen juuri nyt.
www.politico.eu
Katson kyllä isoa kuvaa erittäin tarkalla silmällä ja seuraan ”uutisointia” sekä maailmantilannetta yleisesti. Väite siitä, että pankki ei tee hyväntekeväisyyttä on täysin ymmärrettävää, mutta ajattelen tämänhetkisen makrotalouden aikana asiaa toisin päin: jos kuluttajat ja ”iso talous” rupeaa sakkaamaan, niin täällä ei tee kukaan bisnestä. Ei edes pankit. Tästä syystä johtuen esim. EKP ja FED ”joutuu pelaamaan” yhteiseen pussiin ja se näkyy lainarahan hinnoitteluissa. Ainakin niin pitkään, että tilanne stabiloituu edes jonkin verran. Mutta se politiikasta ja mielipiteistä.Kannattaa miettiä miksi sitä 3 KK korkoa on "alkanut irtoamaan". Pankithan eivät tee hyväntekeväisyyttä. En ihan ymmärrä optimismiasi, kun kaikki merkit viittaavat siihen ettei tilanne suuresti muutu esim. vuoden aikaskaalalla. Nollakorkojen aika oli historiallinen poikkeama ja korot ovat edelleen kovin alhaisella tasolla, jos mennyttä katsotaan. Tässä relevanttia luettavaa. Itse en missään tapauksessa vaihtaisi 12 kk korkoa lyhyeen juuri nyt.
ECB hikes rates, warns of long battle against inflation
The bank said that inflation was likely to remain high for years to come, but remained upbeat about the euro zone’s growth prospects.
Itsellä lähes identtinen tilanne paitsi, että en ole vielä ollut yhteydessä pankkiin. Jään mielenkiinnolla odottamaan mitä OP:ssa sanotaan vaikka jokainen tapaus tietenkin katsotaan aina erikseen.
Tässä maailmantilanteessa mikään ei ole varmaa.
Se riippuu ihmisestä. Ilmeisesti löytyy monia henkilöitä joille esim. tuo 6% testi on tehty mutta ovat silti nyt jo helisemässä kun heiltä on kysytty miten kävisi jos talouden tilanne kiristyisi 100€ /kk. (Nyt tilanne on helposti päälle 100€/kk lisää kuluja kun laskee nousevat ruuan, sähkön ja bensiinin hinnat, nousevat korot sekä euron laskevan arvon)
Ne on kyseenalaistaneet ilman olemista siitä saakka kun niitä on myyty, ei mitään uutta sinänsä tässä.
Oletan, ettet ole ASP-lainaa kysynyt, koska jos en väärin muista, niin ASP-lainaa ei saa yli 25v. laina-ajalla. Nimittäin ASP-lainassa on eräänlainen korkokatto (olisiko ollut 3,80), jonka ylittävästä osuudesta valtio tuli vastaan 70% osuudella. Mutta tämä luonnollisesti koskee vain sitä ASP-peruslainaa eikä ASP-lisälainaa, joka yleensä otetaan kun korkotuettu osuus taisi olla Helsingissäkin max 215t€. Joka tapauksessa se suojaa jo jonkin verran.
Pankkien sääntely on nykyään niin tiukkaa, että en usko kenellekään myönnettävän asuntolainaa, joka ei selviä tuosta 6% stressitestistä. Se kun on pakollinen toimenpide kaikkiin asuntoluottoihin. Käytännössä menee niin, että lasket kuukauden nettotulot yhteen (tähän sallitaan yleensä vain säännöllliset ansiotulot ja kiinteät lisät, mutta ei tulospalkkioita, kelan tukia (lapsilisä on poikkeus) taikka päivärahoja ja kilometrikorvauksia) ja niistä tuloista saa mennä lähtökohtaisesti max 40-45% lainanhoitomenoihin 25v. laina-ajalla ja 6% korolla. Massipäälliköille sallitaan isomman osuuden kuluminen kuukausittaisiin lainanhoitomenoihin, mutta ei merkittävästi.
Vähän offtopicia, mutta hämmentävän nopeasti välillä joutuu isojakin hankintoja tehdä. Itse ostin asunnon muistaakseni niin, että torstaina ilmoitus netissä, perjantaina näyttö ja siitä 2h tarjous tehtynä. Jotenkin tuntui liian kiireelliseltä satojen tuhansien hankinnasta.
Joskus vuosikymmen sitten näitä puljailin, vaihdoin mm. 12kk euriborin 3kk euriboriin, maksoi nordealla 100 euroa. Kait tuo nykyään maksaa jo vähintään tuplat. Mut joo siinä vaiheessa kun korot meni vain alaspäin niin 3kk euribor liikkui huomattavasti nopeammin kuin 12kk euribor, ja kun koron tarkistus useammin, joten säästöjä tuli vuosien saatossa monia tonneja. Nythän näyttäisi olevan päinvastainen tilanne kun korot nousee, eli lyhyet korot liikkuu hitaammin.
No kaikki on suhteellista. Monella, kuten itsellä menee striimeihin 12e kuussa ja ulkona syömiseen n.10-15e ja uskon että aika monella on vastaava tilanne ja jos alkaa tiukkaa tekemään niin voi olla myös melko vaikeaa löytää säästökohteita kun kaikesta on jo säästetty. Ja ensimmäsinähän noi korkonousut osuu meihin matalatuloisiin. Ja koska matalat tulot niin kaikessa on jo käytännössä säästetty se mikä voi.. että sikäli noi koron nousut ovat huolestuttavia.
Tarkoitus ei ole missään nimessä kritisoida tästä aiheesta sinua, mutta olisin utelias kuulemaan, että miksi ajattelet korkotason nousevan jyrkästi tilanteessa, jossa maailman taloustilanne heikkenee? Lähinnä kun itse mietin tätä siitä näkökulmasta, että kriisien yhteydessä keskuspankit yleensä ryhtyvät elvyttämään taloutta mm. korkoja laskemalla. Poikkeuksen tekisi lähinnä sellainen tilanne, että markkinoilla luottamus Euroon valuuttana menisi yhtäkkiä taikka täällä siirryttäisiin jonkinlaiseen hyperinflaation aikaan, jolloin yhtenä keinona voisi olla kovat koronnostot, mutta siinä samalla ajettaisiin maksukykyisetkin asiakkaat vararikkoon, niin en oikein näe tätä tapahtuvaksi. Eri asia oli silloin aikanaan, kun tämä koko homma oli pelkästään Suomen asia.
Täällä Puolassa on tuo puolan zlotyyn sidottu viitekorko WIBOR (jota pankit käyttävät asuntolainojen hinnoitteluun) ollut yli 6% noin puolisen vuotta, eikä vielä ole (ainakaan minun korviini) kuulunut mitään yleispaniikkia missään medioissa tämän maan taloudesta. Just äsken kyseltiin lainatarjouksia ja kokonaiskorko on
Samankaltainen tilanne itsellä, kahden vähän reilu keskituloisen liksoilla mennään ja nykytyyliin "kaikkeen kivaan" ja "ylimääräiseen" menee rahaa kohtuullisen paljon. Lainanlyhemmys on tänä vuonna ollut noin 910 euroa josta 85 eur on ollut korkoja. Toinen mokoma menee sitten muihin kiinteisiin kuluihin (sähkö, vesi, vakuutukset, autolaina jne) Korontarkistus tulossa ensi kuussa ja sitten pompsahtaa maksuerä useammalla satasella ylöspäin. Tämän päivän 12kk euroborilla jos laskee niin noin 1200 euroa, eli sen kolmisen sataa enemmän lähtis rullaamaan ensi kuusta alkaen.
Päätöksiä voi tehdä nopeasti jos on tarvittavat tiedot tai esim. ehdollinen tarjous, että saa ne tarvittavat tiedot. Yleensä päätöksiä pitääkin tehdä nopeasti eikä vatuloimalla saa mitään maaliin. Se on kuitenkin ihan eri asia tekeekö ne päätökset tietojen perusteella harkitusti vai nollat taulussa
. Ostamalla uutta yhtiövelkaista kohdetta sulla on kyllä dataa enempi kuin tarpeeksi eikä edes kova kiire tehdä päätöksiä mistä siinä mun lainauksessakin oli kyse.Tämä menee jo aiheen ulkopuolelle, mutta tämä on olettama tilanteesta, missä EKP jatkaa korkojen nostoa inflaation pahetessa, koska Kiina päättää hyökätä Taiwaniin. USA sekä sitä myöten Eurooppa joutuisi tilanteeseen, mikä aiheuttaisi nykyistä huomattavasti pahemman inflaation nousun kuin mitä on tähän mennessä on nähty. Täysin hypoteettinen tilanne, mutta mielestäni ei kannata tuudittautua siihen etteikö worst-case scenario voisi tapahtua. 3-4% näyttää nyt aika varmalta ja ollaan menossa 3% tai yli jo tämän vuoden aikana ellei nyt EKP jarruta. Nykytilanne huomioiden euriborin nousu 4-6% on mahdollinen mikäli inflaatio ei taitu. Kiina-event olisi katastrofaalinen Euroopalle samalla vieden valtavan osuuden koko maailman puolijohdemarkkinoista kun Kiinan ja Taiwanin vienti loppuisi seinään. Lisäksi Kiinasta tuodaan paljon raaka-aineita ja jalostettuja tuotteita Eurooppaan sekä muualle maailmaan. Eli puhutaan todella poikkeuksellisesta tilanteesta.
Joku EU juttu vai mistä voi seurata?
Jos autolainan takaisinmaksusta ei vapaudu mitään vakuutta, mitä voisi sitten käyttää asuntolainalle, kannattaa katsoa olisiko se ylimääräinen käsiraha joka pienentää asuntolainaa juuri sen verran, että vakuudet riittää tai ei tarvitse ostaa maksullisia lisävakuuksia.
Karrikoidusti ainakin se, että parin vuoden päästä siinä talossa on 5 oman asunnon omistajaa ja loput osti joku kiinteistösijoittaja/firma tai pari sellaista, joka/jotka vuokraa loput. Jos vielä yhtiöjärjestys on kirjoitettu ikävästi, patruuna(t) sanelee yhtiökokouksissa miten asiat hoidetaan (kannattaa syynätä yhtiöjärjestys ja asunto-osakeyhtiölain 13. pykälä tarkasti).
Ja todennäköisesti vuokralaiset on valtion elättejä joten loordit vetää hyvät ja helpot rahat valtiolta pois kuleksimasta.
Rakennuttaja vastaa myymättömien asuntojen vastikkeista niin kauan kunnes niille löytyy ostajat. Toki jos rakennuttaja menee konkurssiin niin tilanne muuttuu, mutta jos on tyyliin SRV:n tai YIT:n kohde niin todennäköisyys sille lienee aika pieni.
Sama kokemus, OP 3/6/12kk, Danske 12, SP avoinna, Nordea 3/6/12kk, ruokakaupasta bonusta ja makkaraa.
