Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[stabbulamus]

Onnistuuko ilman marginaalin nostoa, nuo lyhyemmät korot?

Ei ainakaan meille.

 

[roelloe]

Onnistuuko ilman marginaalin nostoa, nuo lyhyemmät korot?

OP antoi iloisesti vaihtaa 3kk Euriboriin ilman muutoksia marginaaliin. Saa nähdä kannattiko vai ei.

Mistä lie kuun asennosta riippuu kun on näin paljon hajontaa pankkien ja konttorien/yhteyshenkilöiden välillä.

 

[BigBen]

Eli Nordea haluaa isomman marginaalin, jos ottaa lyhyemmän euriborin? Op taas antaa ottaa lyhyemmän ilman lisäkustannuksia, tai saattavat periä 200 € muutoskustannuksen? Näin kai pääpiirteittän tilanne tällä hetkellä.

 

[Teräsmiäs]

Miksi pankki haluaisi tinkiä omasta katteestaan?

Meillä ei nostettu. 12kk muuttui 6kk.

 

[kilroy1]

OP antoi iloisesti vaihtaa 3kk Euriboriin ilman muutoksia marginaaliin. Saa nähdä kannattiko vai ei.

Mistä lie kuun asennosta riippuu kun on näin paljon hajontaa pankkien ja konttorien/yhteyshenkilöiden välillä.

Pitkässä juoksussa (kun puhutaan +15v) lyhin korko samalla marginaalilla on aina halvin. Vahinko ettei mistään saa enää 1kk euriboria. Itsellä asuntolainassa se, muutamaan vuoteen ei ole tarvinnut maksaa edes marginaalia.. Vasta tänä syksynä mennyt korkokuluja..

 

[kjns]

muutamaan vuoteen ei ole tarvinnut maksaa edes marginaalia.. Vasta tänä syksynä mennyt korkokuluja

Uusissa lainoissahan tämä ei ole enää todellisuutta vaan ehdoissa viitekoron arvo on aina vähintään 0, ei koskaan miinuksella.

 

[kilroy1]

Uusissa lainoissahan tämä ei ole enää todellisuutta vaan ehdoissa viitekoron arvo on aina vähintään 0, ei koskaan miinuksella.

Juu, ei ole ollut vuosiin mahdollista. Aikaisemmin ei ajateltu että euribor voisi mennä miinukselle. Nykyisin pitää lainasta maksaa vähintään marginaali vaikka korot olisivat kuinka paljon miinuksella.

 

[niqueL44]

Miksi pankki haluaisi tinkiä omasta katteestaan?

Koska asiakkaan pitäminen on katetta tärkeämpää. Meille tuli OP:lta 200€ palvelumaksulla 12 -> 3kk Euribor muutos ja marginaali säilyi 0,5:ssä. Tuo palvelumaksukin kuittaantui bonuksilla, sitä se täti ei tietysti paljastanut kun mainosti isoa ja pahaa maksua jos tahdon muutoksen tehdä..

 

[Rollerix]

OP antoi iloisesti vaihtaa 3kk Euriboriin ilman muutoksia marginaaliin. Saa nähdä kannattiko vai ei.

Mistä lie kuun asennosta riippuu kun on näin paljon hajontaa pankkien ja konttorien/yhteyshenkilöiden välillä.

Ei riipu kuun asennosta, vaan siitä että tilanne voi mennä mihin suuntaan hyvänsä ja silloin pankkien ennusteet vaihtelevat. Lainanottajan kannattaa mielestäni tehdä word case scenario -analyysi. Siis mitä tapahtuu, jos huono vaihtoehto toteutuu?
Pitkän koron ottajalle huono vaihtoehto on se että korot lähtevätkin laskuun ja silloin voi pahimmillaan menettää sen reilun pari prosenttia, jossa 12 kk Euribor nyt on. Lyhyen koron ottajalle huono vaihtoehto on se, että korot lähtevät nousuun, ja siinähän ei periaatteessa ylärajaa ole. Käytännössä korot tuskin jonnekin yli kympin päälle nousevat, mutta aivan hyvin voi mennä enemmän kuin se reilu pari prossaa ylöspäin. Eli jos huonosti käy, lyhyellä korolla häviää enemmän.

 

[Lucas]

Eiköhän nuo korot pitäisi nostaa inflaation yläpuolelle, jos inflaatiota halutaan hillitä.

Nykyisen inflaation syynä on käsittääkseni pääosin se holtiton rahanjako kun Euromaiden ja Yhdysvaltain keskuspankki pumppasi tuhansia ja taas tuhansia miljardeja dollareita ja euroja ilmaista rahaa markkinoille.

Sehän Yhdysvaltojen inflaatiokin lähti raketoimaan yli vuosi sitten eli aikana ennen Ukrainan sotaa. Euromaissa taloussykli tuli hieman Yhdysvaltoja perässä ja inflaatio olisi raketoinut euromaissakin ilman Ukrainan sotaakin.

Taitaa monelle asuntovelalliselle tulla kovat ajat eteen ja pakkomyynnit ja ulosotto tutuksi jos markkinakorot nousevat kaksinumeroiksi ja ansiotulojen kehitys on murto-osa siitä vuosittain. Asuntojen hinnoille se taitaa tietää melkoista alamäkeä.

 

[JRan]

Pitkän koron ottajalle huono vaihtoehto on se että korot lähtevätkin laskuun ja silloin voi pahimmillaan menettää sen reilun pari prosenttia, jossa 12 kk Euribor nyt on. Lyhyen koron ottajalle huono vaihtoehto on se, että korot lähtevät nousuun, ja siinähän ei periaatteessa ylärajaa ole. Käytännössä korot tuskin jonnekin yli kympin päälle nousevat, mutta aivan hyvin voi mennä enemmän kuin se reilu pari prossaa ylöspäin. Eli jos huonosti käy, lyhyellä korolla häviää enemmän.

No ei se nyt ihan noin mustavalkoista tietenkään ole edes nousevalla korolla. Jos lähdetään kuitenkin siitä, miten historiassa on mennyt eli nousevalla korollakin todella harvoin 3kk eb on yli 12kk eb:n esimerkiksi yhden vuoden tarkastelujaksolla, puhumattakaan, vaikka koko euriborin historiasta. Tämä perustuu täysin siihen, että 3kk euriborissa on 3kk riski sisässä, kun taas 12kk euriborissa on se koko vuoden riski lisättynä ihan jokainen päivä. Eli yleensä jyrkät korkojen nousut on paikkoja joissa voi tuntua, että pitkä euribori olisi parempi, mutta todellisuudessa nämäkin tasoittuu muutamassa vuodessa.

Toki nykymaailma varmasti mahdollistaa koroilla kikkailun esimerkiksi pankkia vaihtamalla, mutta sekään ei varmasti ole aina ihan vaivan arvoista.

 

[Pete88]

Taitaa monelle asuntovelalliselle tulla kovat ajat eteen ja pakkomyynnit ja ulosotto tutuksi jos markkinakorot nousevat kaksinumeroiksi ja ansiotulojen kehitys on murto-osa siitä vuosittain. Asuntojen hinnoille se taitaa tietää melkoista alamäkeä.

Kritiikki keskuspankkia kohtaan näyttää aika ajoin nousevan pintaan ja kaikki eivät näytä tietävän sitäkään, miksi keskuspankki korkoja nostaa nykyisessä inflaatiotilanteessa. Taisi Sanna Marinkin olla hieman lyhytnäköinen kun EKP:n korkonostopolitiikkaa kritisoi.

Ensinnäkin pitää muistaa miksi keskuspankki nostaa korkoja. Inflaation hillitsemiseksi ja tässä tapauksessa se tarkoittaa rahan tarjonnan vähentämistä markkinoilla. Kun rahaa on vähemmän jaossa, on ihmisillä vähemmän millä ostaa. Korkea inflaatio on viime aikoina johtunut maailmanlaajuisesti ensisijaisesti koronan aiheuttamasta rahan tarjonnan lisääntymisestä sekä kysyntäinflaatiosta. Eurooppaan nyt harmillisesti osui kohdalle myös paljon hankalampi Ukrainan sota ja siitä aiheutunut energian hintojen nousu, joihin kumpaankaan ei voida rahapolitiikalla vaikuttaa. Kaikesta huolimatta EKP:n tavoitteena ei ole kaataa ihmisten talouksia, vaikka joku lyhyellä aikavälillä saattaisi jotain muuta ajatella. Esimerkiksi kaksinumeroiset korkoluvut eivät ole mitenkään realistisia ja esimerkiksi Suomessa uusia asuntoluottoja on jo vuosikausia stressitestattu 6 % korolla. Joku saattaisi selvitä korkeammistakin koroista, mutta lähtökohtaisesti keneltäkään ei ole edellytetty tuota korkeampaa maksukykyä. Näin ollen jo tuon jälkeen nähtäisiin niitä pakkomyyntejä ja konkursseja. Inflaatio tulisi toki rytisten alas, jos ihmisiltä menisi koti ja toimeentulo, mutta ei se ole keskuspankin tavoite. Asioita pitäisi katsoa aina pidemmällä perspektiivillä. Keskuspankin toimet tulevat jo ihan historiankin valossa n. 6-12kk viiveellä siitä kun korkoja on nostettu. Vaikutus ei näy heti. Sen sijaan sodan aiheuttamaan inflaatioon voidaan vaikuttaa vain ulkopolitiikalla, toivottavasti ei kuitenkaan aktiivisin sotatoimenpitein.

 

[Rollerix]

No ei se nyt ihan noin mustavalkoista tietenkään ole edes nousevalla korolla. Jos lähdetään kuitenkin siitä, miten historiassa on mennyt eli nousevalla korollakin todella harvoin 3kk eb on yli 12kk eb:n esimerkiksi yhden vuoden tarkastelujaksolla, puhumattakaan, vaikka koko euriborin historiasta. Tämä perustuu täysin siihen, että 3kk euriborissa on 3kk riski sisässä, kun taas 12kk euriborissa on se koko vuoden riski lisättynä ihan jokainen päivä. Eli yleensä jyrkät korkojen nousut on paikkoja joissa voi tuntua, että pitkä euribori olisi parempi, mutta todellisuudessa nämäkin tasoittuu muutamassa vuodessa.

Toki nykymaailma varmasti mahdollistaa koroilla kikkailun esimerkiksi pankkia vaihtamalla, mutta sekään ei varmasti ole aina ihan vaivan arvoista.

Se on ihan noin mustavalkoista tässä nykytilanteessa, sillä alaspäin on matkaa n. 2 prosenttiyksikköä ja ylöspäin teoriassa rajattomasti, mutta käytännössäkin paljon yli kahden.

Teet lisäksi aika yleisen virhepäätelmän korkokäyristä, eli että lyhyt korko olisi ollut aina kannattavampi. Se, että lyhyt korko näyttää käytössä kulkevan matalammalla kuin korkeampi korko, ei tee siitä halvempaa. Jos et usko, selaa muutamia viestejä taaksepäin, jossa osoitan laskelman, jossa lyhyt korko on koko ajan alempana kuin pidempi korko, mutta silti lyhyellä korolla joutuu maksamaan enemmän. Jos korkotaso on nousujohteinen, lyhyt korko voi muodostua korkeammaksi kuin pitkä, jos yhtä lainaa katsotaan.

 

[edup]

Se on ihan noin mustavalkoista tässä nykytilanteessa, sillä alaspäin on matkaa n. 2 prosenttiyksikköä ja ylöspäin teoriassa rajattomasti, mutta käytännössäkin paljon yli kahden.

Teet lisäksi aika yleisen virhepäätelmän korkokäyristä, eli että lyhyt korko olisi ollut aina kannattavampi. Se, että lyhyt korko näyttää käytössä kulkevan matalammalla kuin korkeampi korko, ei tee siitä halvempaa. Jos et usko, selaa muutamia viestejä taaksepäin, jossa osoitan laskelman, jossa lyhyt korko on koko ajan alempana kuin pidempi korko, mutta silti lyhyellä korolla joutuu maksamaan enemmän. Jos korkotaso on nousujohteinen, lyhyt korko voi muodostua korkeammaksi kuin pitkä, jos yhtä lainaa katsotaan.

Cherrypickasit laskelmassasi ajanjaksoksi yhden vuoden, missä oli kuvitteellinen 1.5%-yks korkotason nousu yhdessä vuodessa (tarkemmin 9 kk aikana), ja pääsit silloinkin tilanteeseen missä lyhyellä korolla maksettiin käytännössä sama määrä korkoja. Sitten laskelma vain päättyi, eikä huomioitukaan esim. jäljellä olevaa oletettavaa lainanmaksuaikaa. Yleisin asuntolainan pituus on 25 vuotta, ja kannattaa miettiä miten realistista on että sen koko laina-ajan yli toteutuisi tuollainen yli 1.5%-yks per 9 kk nousu, millä sitten se pitkä korko päätyisi edullisemmaksi.

Varmasti löytyy kuvitteelliset laskelmat millä ihan mikä tahansa saadaan näyttämään edullisimpana vaihtoehtona, kun sopivasti unohdetaan että sitä lainaa yleensä maksetaan parikymmentä vuotta, eikä cherrypickattua vuoden tms. ajanjaksoa.

 

[qtba]

Cherrypickasit laskelmassasi ajanjaksoksi yhden vuoden, missä oli kuvitteellinen 1.5%-yks korkotason nousu yhdessä vuodessa (tarkemmin 9 kk aikana), ja pääsit silloinkin tilanteeseen missä lyhyellä korolla maksettiin käytännössä sama määrä korkoja. Sitten laskelma vain päättyi, eikä huomioitukaan esim. jäljellä olevaa oletettavaa lainanmaksuaikaa. Yleisin asuntolainan pituus on 25 vuotta, ja kannattaa miettiä miten realistista on että sen koko laina-ajan yli toteutuisi tuollainen yli 1.5%-yks per 9 kk nousu, millä sitten se pitkä korko päätyisi edullisemmaksi.

Varmasti löytyy kuvitteelliset laskelmat millä ihan mikä tahansa saadaan näyttämään edullisimpana vaihtoehtona, kun sopivasti unohdetaan että sitä lainaa yleensä maksetaan parikymmentä vuotta, eikä cherrypickattua vuoden tms. ajanjaksoa.

Lyhyet viitekorot alkavat houkutella asuntolainaa hankkivia, kun suosittu vuoden euribor kurottelee jo kolmen prosentin rajaa – pankkien käytäntö voi kuitenkin syödä hyödyn

Pankkien mukaan lyhyen viitekoron valinta voi lisätä pankin kuluja, mikä puolestaan voi näkyä lainan marginaalin suuruudessa.

www.aamulehti.fi

Herrala kertoo, että koko euribor-korkojen historiassa kolmen kuukauden euribor on ollut keskimäärin noin 0,25 prosenttiyksikköä matalampi kuin 12 kuukauden euribor. Hyötyä kuitenkin syö pankkien mukaan se, että lyhyiden viitekorkojen käyttö lisää heidän kustannuksiaan. Tämän vuoksi lyhyemmän viitekoron valitseminen voi nostaa pankin asuntolainaan tarjoamaa lainamarginaalia.

Takala Danske Bankista toteaakin, että tämän hetken ennusteissa lainan hinta on muun muassa marginaalin vuoksi pitkälti sama – on viitekorko sitten sidottu vuoden euriboriin tai sitä lyhyempiin.

------------------------------------------------------

Noissa vertailuissa on hyvä muistaa myös se, että euriboria on käytetty vasta 23 vuotta, josta puolet on ollut käytännössä nollaa, eli ei ollenkaan vaihteluita. Seuraava 20-25 vuotta saattaa olla ihan erilainen jakso, jossa on enemmän vaihteluita - tai sitten ei ole.

Jos mulla ei nyt olisi korkosuojattua lainaa, niin saattaisin haluta kilpailuttaa viitekorkoni tohon kolmeen tai kuuteen kuukauteen, jos sen saisi jollain +0,2% marginaalilla. Sillä kun ainakin välttää sen, että korko jämähtää melkein vuodeksi johonkin korkealle tasolle.

 

[JRan]

Cherrypickasit laskelmassasi ajanjaksoksi yhden vuoden, missä oli kuvitteellinen 1.5%-yks korkotason nousu yhdessä vuodessa (tarkemmin 9 kk aikana), ja pääsit silloinkin tilanteeseen missä lyhyellä korolla maksettiin käytännössä sama määrä korkoja. Sitten laskelma vain päättyi, eikä huomioitukaan esim. jäljellä olevaa oletettavaa lainanmaksuaikaa. Yleisin asuntolainan pituus on 25 vuotta, ja kannattaa miettiä miten realistista on että sen koko laina-ajan yli toteutuisi tuollainen yli 1.5%-yks per 9 kk nousu, millä sitten se pitkä korko päätyisi edullisemmaksi.

Varmasti löytyy kuvitteelliset laskelmat millä ihan mikä tahansa saadaan näyttämään edullisimpana vaihtoehtona, kun sopivasti unohdetaan että sitä lainaa yleensä maksetaan parikymmentä vuotta, eikä cherrypickattua vuoden tms. ajanjaksoa.

Niin tämä oli juurikin oma pointti, eli se hetkellinen ero ehtii tasoittua monta kertaa esimerkiksi 20 vuoden laina-ajalla, jolloin se lyhyt korko on silti aina edullisempi. Ja olisi uskomatonta, että esimerkiksi se 20 vuotta mentäisiin koroissa ylöspäin, mitä se vaatisi, että pitkä korko tulee halvemmaksi. Nämä nousut pitäisi ajoittua vielä sillein, että 3kk eb nousee aina vuoden aikana reilusti, kun 12kk eb on lukittu. Monestihan se 3kk eb on kuitenkin alempana sen koko vuoden normaalissa maailman tilanteessa.

 

[Pokémonmestari]

Asuntokaupat olisi siinä vaiheessa että pitäisi sopia lopullisista yksityiskohdista. Kohteesta sen verran että se on vanhempieni omistuksessa oleva vanha pienehkö pintaremonttikuntoinen maatila Uudellamaalla. Kohteen arvo on noin 200k€, lainaa olen hakemassa 145k€ ja siihen päälle loput omarahoituksella. Lainaa haen yksin vajaan 4000€/kk bruttotuloilla. Pankiksi valikoitui OP, heillä oli paras marginaali 0.59%, 2.5€/kk hoitokulut ja 600€ nostokulu. Myös heille kävi vakuusarvoksi 70% kohteen arvosta sekä olisi vielä saanut tarvittaessa ostettua vakuutta. Muut pankit arvostivat kohdetta vain 60% arvosta, jolloin omarahoitusosuuteen tarvitsisi noin 20k€ lisää, eivätkä he olleen halukkaita tarjoamaan mitään ostettavaa vakuutta ja vain omaisuustakaus olisi käynyt loppusumman vakuudeksi. Marginaalit pyörivät 0.64-0.79% välillä, Spankki ja Danske eivät edes suostuneet tarjoamaan lainaa kohteen luonteen takia.

12kk Eurobor kyseessä, jolla marginaali sen 0.59%. Lyhyempää eivät aluksi tarjonneet, mutta meinasin tässä vaiheessa kysyä uudelleen jos mieli olisi muuttunut.
Tarjosivat myös korkokattoa 4.2% katolla 10 vuoden ajaksi, 1.61% marginaalilla. Äkkiseltään kuulostaa hieman kalliilta ja harkitsen kovasti puskurin keräämistä ihan säästämällä tai sijoittamalla. Tätä lankaa seuranneena on jäänyt vähän vaihteleva käsitys onko tällä hetkellä korkokatto kallis vai ei, mutta se on ymmärrettävää kun tulevaisuus on arvaamaton, olisipa kristallipallo kunnossa. Mutta mikä on yleisön mielipide tällaisesta tarjouksesta?

Tämän lisäksi tarjosivat työkyvyttömyys- ja työttömyysturvaa koko lainan määrälle ja laina-ajalle 23€/kk. Tähän tulen luultavammin tarttumaan, koska harrastuksiin kuuluu sellaista moottoriurheilua että valitettavasti pyörätuoli voi odottaa seuraavan mutkan takana.

 

[renee]

Tänään julkaistiin Suomen lokakuun inflaatioluvut ja inflaatio on edelleen noussut syyskuusta, tällä kertaa syynä erityisesti ruoan hinnan ja lainakorkojen nousu. Myös euroalueen inflaatio on ennakkotietojen mukaan noussut lokakuussa, tällä viikolla tulee lopulliset luvut.

Periaatteessa inflaatio on siis edelleen nousussa, mutta ehkäpä jotain positiivisiakin asioita on nähtävissä, eli toisin sanoen energian hinta ei enää kannattele nousua.

Joka tapauksessa euriborien suhteen ei kannattane odottaa ainakaan nopeaa laskua nykytasolta, koska euroalueen inflaatio on edelleen kaksinumeroinen, paine ehkä ennemmin hienoisesti ylös?

 

[Mikkos]

Asuntokaupat olisi siinä vaiheessa että pitäisi sopia lopullisista yksityiskohdista. Kohteesta sen verran että se on vanhempieni omistuksessa oleva vanha pienehkö pintaremonttikuntoinen maatila Uudellamaalla. Kohteen arvo on noin 200k€, lainaa olen hakemassa 145k€ ja siihen päälle loput omarahoituksella. Lainaa haen yksin vajaan 4000€/kk bruttotuloilla. Pankiksi valikoitui OP, heillä oli paras marginaali 0.59%, 2.5€/kk hoitokulut ja 600€ nostokulu. Myös heille kävi vakuusarvoksi 70% kohteen arvosta sekä olisi vielä saanut tarvittaessa ostettua vakuutta. Muut pankit arvostivat kohdetta vain 60% arvosta, jolloin omarahoitusosuuteen tarvitsisi noin 20k€ lisää, eivätkä he olleen halukkaita tarjoamaan mitään ostettavaa vakuutta ja vain omaisuustakaus olisi käynyt loppusumman vakuudeksi. Marginaalit pyörivät 0.64-0.79% välillä, Spankki ja Danske eivät edes suostuneet tarjoamaan lainaa kohteen luonteen takia.

12kk Eurobor kyseessä, jolla marginaali sen 0.59%. Lyhyempää eivät aluksi tarjonneet, mutta meinasin tässä vaiheessa kysyä uudelleen jos mieli olisi muuttunut.
Tarjosivat myös korkokattoa 4.2% katolla 10 vuoden ajaksi, 1.61% marginaalilla. Äkkiseltään kuulostaa hieman kalliilta ja harkitsen kovasti puskurin keräämistä ihan säästämällä tai sijoittamalla. Tätä lankaa seuranneena on jäänyt vähän vaihteleva käsitys onko tällä hetkellä korkokatto kallis vai ei, mutta se on ymmärrettävää kun tulevaisuus on arvaamaton, olisipa kristallipallo kunnossa. Mutta mikä on yleisön mielipide tällaisesta tarjouksesta?

Tämän lisäksi tarjosivat työkyvyttömyys- ja työttömyysturvaa koko lainan määrälle ja laina-ajalle 23€/kk. Tähän tulen luultavammin tarttumaan, koska harrastuksiin kuuluu sellaista moottoriurheilua että valitettavasti pyörätuoli voi odottaa seuraavan mutkan takana.

Ole sitten tarkkana näiden työkyvyttömys ja työttömyysturvien kanssa koska niissä on niitä pienellä präntättyjä enemmän kuin uskoisikaan. Työttömuusturvakin taitaa olla tyyliin vuosi minkä ne korvaa jos kenkää tulee.

 

[JRan]

Ole sitten tarkkana näiden työkyvyttömys ja työttömyysturvien kanssa koska niissä on niitä pienellä präntättyjä enemmän kuin uskoisikaan. Työttömuusturvakin taitaa olla tyyliin vuosi minkä ne korvaa jos kenkää tulee.

Juuri näin ja jos tällaista oikeasti tarvit, niin joku ulkopuolinen diili saattaa olla oikeasti parempi ja kattavampi, kuin se pankin. Kuuluu samaan kategoriaan tuotteena, kuin pankkien myymät eläkevakuutukset. Lukitset rahat "johonkin" ja saat ne takaisin vasta, kun jäät eläkkeelle. Helppoja tuotteita myydä pelottelemalla, mutta se todellisuus voi olla aika karu, kun pitäisi lunastaa näitä lupauksia, jotka ne sopimuspaperit on kumonnut tai rajannut olemattomiin.

 

[qtba]

Juuri näin ja jos tällaista oikeasti tarvit, niin joku ulkopuolinen diili saattaa olla oikeasti parempi ja kattavampi, kuin se pankin. Kuuluu samaan kategoriaan tuotteena, kuin pankkien myymät eläkevakuutukset. Lukitset rahat "johonkin" ja saat ne takaisin vasta, kun jäät eläkkeelle. Helppoja tuotteita myydä pelottelemalla, mutta se todellisuus voi olla aika karu, kun pitäisi lunastaa näitä lupauksia, jotka ne sopimuspaperit on kumonnut tai rajannut olemattomiin.

Kun on kaksi lainanottajaa ja yhteinen laina, niin se takaisinmaksuturva (vakavan vamman/kuoleman varalta) voi olla ihan hyödyllinen ja kohtuuhintainen. Se kun mitoitetaan sen lainasumman mukaan, niin myös vakuutusmaksun määrä putoaa joka vuosi. Työttömyysturvaa en ottaisi.

 

[JerryKannu]

Yleisin asuntolainan pituus on 25 vuotta, ja kannattaa miettiä miten realistista on että sen koko laina-ajan yli toteutuisi tuollainen yli 1.5%-yks per 9 kk nousu, millä sitten se pitkä korko päätyisi edullisemmaksi.

Varmasti löytyy kuvitteelliset laskelmat millä ihan mikä tahansa saadaan näyttämään edullisimpana vaihtoehtona, kun sopivasti unohdetaan että sitä lainaa yleensä maksetaan parikymmentä vuotta, eikä cherrypickattua vuoden tms. ajanjaksoa.

Olisi muuten mielenkiinnosta hauska tietää, mikä on oikeasti asuntolainojen keskipituus. Aika harvalla varmaan tuo 25v laina tulee oikeasti maksettua loppuun saakka, ettei välissä esimerkiksi vaihda isompaan tai muista syistä johtuen neuvotellaan uusi laina. Toki on sellaisia jotka jo nuorena löytävät loppuelämän kodin jota sitten makselevat sen 20-25v mutta ei noita varmaan enemmistö ole. Suurin osa päätynee valitsemaan niin pitkän lainan kuin mahdollista, ihan siitä syystä että maksuerät ovat maltillisempia kun sitä rahaa menee muuhunkin. Toki voi enemmänkin aina lyhennellä mitä minimi on.

 

[zepi]

Eiköhän nuo korot pitäisi nostaa inflaation yläpuolelle, jos inflaatiota halutaan hillitä.

Nykyisen inflaation syynä on käsittääkseni pääosin se holtiton rahanjako kun Euromaiden ja Yhdysvaltain keskuspankki pumppasi tuhansia ja taas tuhansia miljardeja dollareita ja euroja ilmaista rahaa markkinoille.

Sehän Yhdysvaltojen inflaatiokin lähti raketoimaan yli vuosi sitten eli aikana ennen Ukrainan sotaa. Euromaissa taloussykli tuli hieman Yhdysvaltoja perässä ja inflaatio olisi raketoinut euromaissakin ilman Ukrainan sotaakin.

Taitaa monelle asuntovelalliselle tulla kovat ajat eteen ja pakkomyynnit ja ulosotto tutuksi jos markkinakorot nousevat kaksinumeroiksi ja ansiotulojen kehitys on murto-osa siitä vuosittain. Asuntojen hinnoille se taitaa tietää melkoista alamäkeä.

Korot ja inflaatio eivät ole missään suorassa kytköksessä toisiinsa siten, että inflaatioprosentista voisi jotenkin päätellä "tarvittavaa" korkoprosenttia.

 

[Pete88]

Olisi muuten mielenkiinnosta hauska tietää, mikä on oikeasti asuntolainojen keskipituus. Aika harvalla varmaan tuo 25v laina tulee oikeasti maksettua loppuun saakka, ettei välissä esimerkiksi vaihda isompaan tai muista syistä johtuen neuvotellaan uusi laina. Toki on sellaisia jotka jo nuorena löytävät loppuelämän kodin jota sitten makselevat sen 20-25v mutta ei noita varmaan enemmistö ole. Suurin osa päätynee valitsemaan niin pitkän lainan kuin mahdollista, ihan siitä syystä että maksuerät ovat maltillisempia kun sitä rahaa menee muuhunkin. Toki voi enemmänkin aina lyhennellä mitä minimi on.

Riippuu, minkä ajanjakson asuntolainoja tarkastellaan. Laina-ajat ovat kasvaneet vuosien varrella ja esim. 90-luvulla aika monella ei ollut lähellekään 20-vuotista lainaa. Nykyään asuntoluotoissa tyypillisin laina-aika nostohetkellä on 25v., mutta siihen voi toki myöhemmin vaikuttaa mm. lainanjoustot yms. seikat. Myös lyhennystapa vaikuttaa lainan takaisinmaksuaikaan. Tasaerässä laina-aika voi elää, kun taas annuitettilainassa laina-aika on kiinteä. Riippuu myös lainan suuruudesta, kuinka pitkäksi laina-aika muodostuu. Esimerkiksi jos joku ostaa taantuvalta alueelta suht edullisesti asunnon, hän tuskin tarvitsee siihen 25v. laina-aikaa. Kasvualueilla sitten tuo 25v. laina-aika on aika tyypillinen, mutta elää sen mukaan, miten ihmiset vaihtavat asuntojaan. Siihen yksiöön taikka kaksioon, joka ensiasunnoksi ostetaan, otetaan todennäköisesti 25v. laina-aika, mutta se luultavasti realisoidaan tuolla aikavälillä jossain kohtaa, kun muutetaan isompaan tai parempaan taikka vaihdetaan paikkakuntaa. Sitä myötä kun varallisuus kasvaa, myöskään uuden asunnon lainoittamisen tarve ei ole niin korkea, jolloin aika tyypillisesti laina-aika ei ole 25v., koska sen ei tarvitse olla. Toki on poikkeuksia ja joku voi haluta pitkän laina-ajan, vaikka olisi varallisuutta ja enemmän tulojakin. Nykyisessä korkotilanteessa tosin varakkaimmat henkilöt saattanevat haluta lyhennellä lainat joko kerralla pois tai ainakin selvästi nopeammin, koska lainaraha on kallistunut.

 

[PornReindeer]

Kun on kaksi lainanottajaa ja yhteinen laina, niin se takaisinmaksuturva (vakavan vamman/kuoleman varalta) voi olla ihan hyödyllinen ja kohtuuhintainen. Se kun mitoitetaan sen lainasumman mukaan, niin myös vakuutusmaksun määrä putoaa joka vuosi. Työttömyysturvaa en ottaisi.

Ja tuossa taas voi miettiä/laskeskella henkivakuutusta vaihtoehtona.

Joskus nuo lainoihin ympätyt ovat tosi surkeita, kannattaa lukea tarkasti mitö korvaa ja milloin. Esim. työttömyysturvassa mitä aikoinani katsoin oli niin huonot ehdot ettei kiinnostanut. Oliko tyyliin yhtä pötköä turvaa vain yksi vuosi ja koko laina-ajalta maksimissaan kaksi vuotta.

 

[Taneli-]

Olisi muuten mielenkiinnosta hauska tietää, mikä on oikeasti asuntolainojen keskipituus. Aika harvalla varmaan tuo 25v laina tulee oikeasti maksettua loppuun saakka, ettei välissä esimerkiksi vaihda isompaan tai muista syistä johtuen neuvotellaan uusi laina. Toki on sellaisia jotka jo nuorena löytävät loppuelämän kodin jota sitten makselevat sen 20-25v mutta ei noita varmaan enemmistö ole. Suurin osa päätynee valitsemaan niin pitkän lainan kuin mahdollista, ihan siitä syystä että maksuerät ovat maltillisempia kun sitä rahaa menee muuhunkin. Toki voi enemmänkin aina lyhennellä mitä minimi on.

Se riippuu, toki voi katsoa "keskimääräisiä tilastoja" mikä tietysti helpottaa asiaa:
"
Kyselyn mukaan keskimäärin suomalaiset muuttavat toiseen asuntoon tai taloon kuusi kertaa elämänsä aikana.
"
Tosin tuo oli vain kysely ja varmasti alakanttiin (koska siinä pitäisi laskea jokainen kerta myös lapsuudesta kun vanhemmat ovat muuttaneet ja sinä siinä mukana aina siihen hoitokotiin tms. saakka kunnes olet kuollut).

Virallinen kanta on:
"
Tilastokeskuksen mukaan suomalainen muuttaa elämänsä aikana keskimäärin 13 kertaa.
"
Muistan että lapsena olen asunut ainakin 3 eri asunnossa. Itse olen muuttanut (vuokra tai omistus, en laske opiskelua tai esim. armeijaa) 4 kertaa tämän lisäksi eli omalla kohdallani noin 50 vuoteen on mahtunut nyt 7 eri asuntoa.

Toisaalta toinen fakta mihin voi yrittää perustaa tuon tiedon on se että keskimääräisesti Suomalainen omaa 40m2 tilaa per henkilö ja asuu keskimäärin 80,7m2 asunnossa sekä hänellä on 120 000€ (ensi)asuntolaina TAI 100 000€ asuntolaina (mikäli laina on otettu vuonna 2021 ja se on 25 vuoden laina-ajalla euribor korolla sekä annuiteettilainana).


Eli en pääse ihan keskivertoon (muuttanut liian vähän, tosin jos noin puolet elämästä käytetty ja yhteensä 7 asuntoa käynyt lävitse ehkä se on aika lähelle keskiarvoa? Tietysti jos laskee että Suomalaisen miehen keski-ikä vuonna 2020 on ylitse 79 vuotta ja kasvaa ehkä se 100v on realistinen?) mutta noin 40m2 per henkilö ja lähelle tuota 80,7m2 asumista. Tilastosta ei käynyt ilmi mutta otaksun että otin hieman keskimääräistä suuremman (ensi)asuntolainan vuden 2013 lopussa (olin siis aikaani edellä) ja 6kk euriborilla toki tuolla annuiteettilainana. Toki mitään taloyhtiölainoja ei ollut eikä ole. En pitänyt (enkä ole vieläkään pitänyt) lyhennysvapaata "heti alussa" kuten nykyisin (2021) tuntuu olevan trendinä. Olen myös tehnyt itsenäistä säästämistä mikä tuntuu olevan myös finanssialan tekemän kyselyn mukaan se yleisin tapa kotitalouksilla varautua korkojen nousuun (mikä nyt tapahtuikin).

Ehkä täällä voisi laittaa ihan kysymyksen, löytyykö ketään joka on koskaan maksanut asuntolainansa loppuun? Muistelisin että sellaisiakin ihmisiä löytyy. Mikäli löytyy niin mikä on ollut heidän asuntolainansa keskipituus? (Eli mikä oli lainan pituus ja miten pitkään sitä sitten oikeasti maksettiin vai oliko se sama aika?) Itse hyvin lähelle nyt 9 vuotta maksanut joten arviolta 16 jäljellä. Tosin tein ylimääräistä lyhennystä kun korot alkoivat nousta, se ei kuitenkaan (ainakaan vielä) ole vaikuttanut lainan pituuteen, ainoastaan jäljelläolevaan määrään.

 

[mustajoki]

Tänään julkaistiin Suomen lokakuun inflaatioluvut ja inflaatio on edelleen noussut syyskuusta, tällä kertaa syynä erityisesti ruoan hinnan ja lainakorkojen nousu. Myös euroalueen inflaatio on ennakkotietojen mukaan noussut lokakuussa, tällä viikolla tulee lopulliset luvut.

Periaatteessa inflaatio on siis edelleen nousussa, mutta ehkäpä jotain positiivisiakin asioita on nähtävissä, eli toisin sanoen energian hinta ei enää kannattele nousua.

Joka tapauksessa euriborien suhteen ei kannattane odottaa ainakaan nopeaa laskua nykytasolta, koska euroalueen inflaatio on edelleen kaksinumeroinen, paine ehkä ennemmin hienoisesti ylös?

Näin maallikkona kuvittelen, että eiköhän korkopäätöksissä käytetä jotain inflaatiomittaria josta korkojen nousu on karsittu pois. Muuten tulisi hitusen sirkulaarinen päätelmä: korkoja pitää nostaa, koska korot ovat nousseet.

 

[PornReindeer]

Se riippuu, toki voi katsoa "keskimääräisiä tilastoja" mikä tietysti helpottaa asiaa:
"
Kyselyn mukaan keskimäärin suomalaiset muuttavat toiseen asuntoon tai taloon kuusi kertaa elämänsä aikana.
"
Tosin tuo oli vain kysely ja varmasti alakanttiin (koska siinä pitäisi laskea jokainen kerta myös lapsuudesta kun vanhemmat ovat muuttaneet ja sinä siinä mukana aina siihen hoitokotiin tms. saakka kunnes olet kuollut).

Virallinen kanta on:
"
Tilastokeskuksen mukaan suomalainen muuttaa elämänsä aikana keskimäärin 13 kertaa.
"
Muistan että lapsena olen asunut ainakin 3 eri asunnossa. Itse olen muuttanut (vuokra tai omistus, en laske opiskelua tai esim. armeijaa) 4 kertaa tämän lisäksi eli omalla kohdallani noin 50 vuoteen on mahtunut nyt 7 eri asuntoa.

Toisaalta toinen fakta mihin voi yrittää perustaa tuon tiedon on se että keskimääräisesti Suomalainen omaa 40m2 tilaa per henkilö ja asuu keskimäärin 80,7m2 asunnossa sekä hänellä on 120 000€ (ensi)asuntolaina TAI 100 000€ asuntolaina (mikäli laina on otettu vuonna 2021 ja se on 25 vuoden laina-ajalla euribor korolla sekä annuiteettilainana).


Eli en pääse ihan keskivertoon (muuttanut liian vähän, tosin jos noin puolet elämästä käytetty ja yhteensä 7 asuntoa käynyt lävitse ehkä se on aika lähelle keskiarvoa? Tietysti jos laskee että Suomalaisen miehen keski-ikä vuonna 2020 on ylitse 79 vuotta ja kasvaa ehkä se 100v on realistinen?) mutta noin 40m2 per henkilö ja lähelle tuota 80,7m2 asumista. Tilastosta ei käynyt ilmi mutta otaksun että otin hieman keskimääräistä suuremman (ensi)asuntolainan vuden 2013 lopussa (olin siis aikaani edellä) ja 6kk euriborilla toki tuolla annuiteettilainana. Toki mitään taloyhtiölainoja ei ollut eikä ole. En pitänyt (enkä ole vieläkään pitänyt) lyhennysvapaata "heti alussa" kuten nykyisin (2021) tuntuu olevan trendinä. Olen myös tehnyt itsenäistä säästämistä mikä tuntuu olevan myös finanssialan tekemän kyselyn mukaan se yleisin tapa kotitalouksilla varautua korkojen nousuun (mikä nyt tapahtuikin).

Jos kaikki asumiset eri osoitteissa lasketaan niin itselleni tulee aikamoinen lista, mutta en ehkä parin kuukauden pätkää laskisi. Itse ainakin olen vaihtanut muutaman kerran kaupunkia opiskelujen/töiden takia ja olen monesti ollut "väliaikaisessa majoituksessa" kuukauden tai muutaman jolloin on aikaa etsiä itselleen se mieluisin kohde. Ja kun aloittaa opiskelun, käy välissä armeijan, palaa opiskelemaan, käy vaihdossa ja palaa taas opiskelemaan niin kyllä muuttoja tulee muutenkin. Porukoidenkin kanssa olen muuttanut lapsuusaikoina useasti (viisi vai kuusi asuntoa), joista viimeisimmässä tuli kuitenkin ~10 vuotta asuttua ennen muuttoa opiskelemaan.

Ekaan "omaan" (eli vuokra) muutin 2002. Siitä muutot 2004, 2008, 2010, 2012, 2015 ja 2021, eli kyllä noita kertyy. Lisäksi tuohon olisi kolme väliaikaista ~pelkkää vaatemuuttoa + intti ja vaihtovuosi.

Viimeisin on forever home, katsotaan jos eläkeikä ei hirveästi nousisi ja pääsisi alle 30 vuoden päästä eläkkeelle niin voi harkita downgradea keskustan kerrostalokämppään. Sittenhän ollaan noin kolmessatoista muutossa kun siellä kuolee (ihan niin kuin näillä elintavoilla ei kupsahtaisi jo aikaisemmin jokin kesä ruohonleikkurin viereen)

 

[qtba]

Ja tuossa taas voi miettiä/laskeskella henkivakuutusta vaihtoehtona.

Joskus nuo lainoihin ympätyt ovat tosi surkeita, kannattaa lukea tarkasti mitö korvaa ja milloin. Esim. työttömyysturvassa mitä aikoinani katsoin oli niin huonot ehdot ettei kiinnostanut. Oliko tyyliin yhtä pötköä turvaa vain yksi vuosi ja koko laina-ajalta maksimissaan kaksi vuotta.

Ehdottomasti näin. Naimisissa olevalle (lapselliselle) pariskunnalle henkivakuutukset lienee järkevämpi veto ja etenkään päällekkäiseksi noita ei kannata ottaa.

 

[samsungaaja]

Tänään julkaistiin Suomen lokakuun inflaatioluvut ja inflaatio on edelleen noussut syyskuusta, tällä kertaa syynä erityisesti ruoan hinnan ja lainakorkojen nousu.

Eikö korkojen nostamisen pitänyt alentaa inflaatiota, ei nostaa..

 

[renee]

Eikö korkojen nostamisen pitänyt alentaa inflaatiota, ei nostaa..

Korkojen nousu kiihdyttää odotetusti inflaatiota aluksi, koska inflaatiota laskeva vaikutus tulee viiveellä, kun taas kasvavat korkomenot alkavat näkyä hyvinkin nopeasti sekä suoraan lainanhoitokuluissa että välillisesti yritysten pyrkiessä siirtämään kohonneita lainanhoitokuluja hintoihin. Korkojen nousu kuitenkin lopulta vähentää tulevia investointeja ja hintatason nousulta katoaa pohja kysynnän vähentyessä.

 

[Rollerix]

Cherrypickasit laskelmassasi ajanjaksoksi yhden vuoden, missä oli kuvitteellinen 1.5%-yks korkotason nousu yhdessä vuodessa (tarkemmin 9 kk aikana), ja pääsit silloinkin tilanteeseen missä lyhyellä korolla maksettiin käytännössä sama määrä korkoja. Sitten laskelma vain päättyi, eikä huomioitukaan esim. jäljellä olevaa oletettavaa lainanmaksuaikaa. Yleisin asuntolainan pituus on 25 vuotta, ja kannattaa miettiä miten realistista on että sen koko laina-ajan yli toteutuisi tuollainen yli 1.5%-yks per 9 kk nousu, millä sitten se pitkä korko päätyisi edullisemmaksi.

Varmasti löytyy kuvitteelliset laskelmat millä ihan mikä tahansa saadaan näyttämään edullisimpana vaihtoehtona, kun sopivasti unohdetaan että sitä lainaa yleensä maksetaan parikymmentä vuotta, eikä cherrypickattua vuoden tms. ajanjaksoa.

Et taida ymmärtää cherrypickkaamisen ja havainnollistavan esimerkin eroa. Pointtina oli vain osoittaa, että vaikka lyhyt korko on koko ajan matalampi kuin pitkä korko, silti voi päätyä maksamaan enemmän kun käyttää lyhyttä korkoa. Jos abstraktin ajattelun taso ei siihen riitä, voit jäädä siihen uskomukseen, että kun yksi korkokäyrä on toista alempi, se on parempi. Todellisuudessa niin ei ole, vaan vertaat omenoita ja appelsiineja kun aikaskaala on niissä käyrien koroissa erilainen. Toki voi käydä niinkin, että lyhyellä korolla jää voitolle. Nykytilanteessa, kun korkotaso on edelleen alhainen, mahdollinen "voitto" jää suht vähäiseksi kun taas tappio voi olla isompikin.

Tämä siis periaatteessa. Turha vängätä miten menee, kun kukaan ei tiedä? Historia ei kerro varmaa tulevaisuudesta. Jokainen ottaa sen riskin minkä haluaa ja pankki sallii.

 

[edup]

Et taida ymmärtää cherrypickkaamisen ja havainnollistavan esimerkin eroa. Pointtina oli vain osoittaa, että vaikka lyhyt korko on koko ajan matalampi kuin pitkä korko, silti voi päätyä maksamaan enemmän kun käyttää lyhyttä korkoa. Jos abstraktin ajattelun taso ei siihen riitä, voit jäädä siihen uskomukseen, että kun yksi korkokäyrä on toista alempi, se on parempi. Todellisuudessa niin ei ole, vaan vertaat omenoita ja appelsiineja kun aikaskaala on niissä käyrien koroissa erilainen. Toki voi käydä niinkin, että lyhyellä korolla jää voitolle. Nykytilanteessa, kun korkotaso on edelleen alhainen, mahdollinen "voitto" jää suht vähäiseksi kun taas tappio voi olla isompikin.

Tämä siis periaatteessa. Turha vängätä miten menee, kun kukaan ei tiedä? Historia ei kerro varmaa tulevaisuudesta. Jokainen ottaa sen riskin minkä haluaa ja pankki sallii.

Esimerkkisi ei suinkaan ollut havainnollistava, vaan pidemmällä aikaskaalalla suorastaan harhaanjohtava, koska ei ole millään tasolla realistista että kuvaamasikaltainen koronnousu jatkuisi putkeen pitkiä aikoja niin voimakkaana.

 

[Andan]

Esimerkkisi ei suinkaan ollut havainnollistava, vaan pidemmällä aikaskaalalla suorastaan harhaanjohtava, koska ei ole millään tasolla realistista että kuvaamasikaltainen koronnousu jatkuisi putkeen pitkiä aikoja niin voimakkaana.

Tähän nyt pitää sen verran kommentoida, kun tuntuu keskustelussa olevan outo oletus, että lyhyemmillä koroilla voi jäädä tappiolle pelkästään jatkuvassa nousussa. Tappiolle jäämiseen riittää huono tuuri pomppivan koronkin kanssa, jos osuu koronpäivityspäivät keskimäärin heikommin kohdalleen kuin pidemmän koron kanssa. Se on sitten toinen asia kuinka todennäköistä tuollainen on, kun lyhyemmät korot ovat yleensä matalampia, mutta ei se teoreettinen tappiolle jääminen tosiaan mitään jatkuvaa koronnousua vaadi.

Itsekin kyllä ottaisin lyhyemmän koron, jos pankki moista ilman marginaalinnostoa tarjoaisi

 

[JRan]

Tähän nyt pitää sen verran kommentoida, kun tuntuu keskustelussa olevan outo oletus, että lyhyemmillä koroilla voi jäädä tappiolle pelkästään jatkuvassa nousussa. Tappiolle jäämiseen riittää huono tuuri pomppivan koronkin kanssa, jos osuu koronpäivityspäivät keskimäärin heikommin kohdalleen kuin pidemmän koron kanssa. Se on sitten toinen asia kuinka todennäköistä tuollainen on, kun lyhyemmät korot ovat yleensä matalampia, mutta ei se teoreettinen tappiolle jääminen tosiaan mitään jatkuvaa koronnousua vaadi.

Niin ja sama toiseen suuntaan, tappio voi olla myös pitkällä korolla silloin käsittämättömän iso, jos ne korot pomppii ikävästi juuri pidemmän koron tarkastuspäivinä.

 

[edup]

Tähän nyt pitää sen verran kommentoida, kun tuntuu keskustelussa olevan outo oletus, että lyhyemmillä koroilla voi jäädä tappiolle pelkästään jatkuvassa nousussa. Tappiolle jäämiseen riittää huono tuuri pomppivan koronkin kanssa, jos osuu koronpäivityspäivät keskimäärin heikommin kohdalleen kuin pidemmän koron kanssa. Se on sitten toinen asia kuinka todennäköistä tuollainen on, kun lyhyemmät korot ovat yleensä matalampia, mutta ei se teoreettinen tappiolle jääminen tosiaan mitään jatkuvaa koronnousua vaadi.

Totta kai voi, eikä sitä kai kukaan kiistäkään. Keskimääräisesti toki lyhyemmällä korolla tulee olemaan enemmän tarkistuspäiviä, ja varianssi (eli käytännössä se tuuri) on myös siitä syystä vähäisemmässä roolissa. Ja pitkällä korolla sitten vähemmän tarkistuspäiviä, mikä sitten nostaa sitä varianssia tuossa. Mutta se varianssi toki toimii molempiin suuntiin, ei vain alaspäin.

 

[Andan]

Niin ja sama toiseen suuntaan, tappio voi olla myös silloin käsittämättömän iso, jos ne korot pomppii ikävästi juuri pidemmän koron tarkastuspäivinä.

Jep, mitä lyhyempi, niin sen parempi periaatteessa, koska mahdolliset pomput tasoittuvat plus korkokin pakkaa olemaan suhteessa sitä matalampi, mitä lyhyempi.

 

[JRan]

Itsellä oli 1kk eb lainan korkona ennen ja jälkeen finanssikriisin ja silloin ainakin sillä teki jo ihan kohtuullisen tilin verrattuna 12kk euriboriin. Sen jälkeen kun korot alkoivat valua nollaan lyhyiden korkojen saanti on ollut vaikeaa, jos ei ole esimerkiksi sitä olemassa olevaa tai vanhaa työsuhdetta pankkiin.

Edit: Tai jotain muuta vääntökapulaa, kuten lainaa isompi talletus "nolla" korolla.

 

[Rollerix]

Esimerkkisi ei suinkaan ollut havainnollistava, vaan pidemmällä aikaskaalalla suorastaan harhaanjohtava, koska ei ole millään tasolla realistista että kuvaamasikaltainen koronnousu jatkuisi putkeen pitkiä aikoja niin voimakkaana.

Esimerkin tarkoitus ei ollut osoittaa mitä koko laina-aikana tapahtuisi. Oli tarkoitus osoittaa, että vaikka tietyn ajanjakson aikana lyhyt korko on *koko tarkastelujakson ajan* käyrissä matalampi kuin pitkä korko, se johtaa silti suurempaan kustannukseen. Kun näyttää siltä, että jotkut lukevat Euribor-käyriä kovin vahvasti yksinkertaistaen.

Koko lainan ajan huomioon ottava laskelma olisikin huomattavasti isompi homma. Ja siinä korkojen käyttäytyminen avainasemassa, kuten @Andan hyvin kuvaa. Ei tarvita pelkkää nousua, vaan sopivasti aaltoilevalla kurvalla voi käydä niin tai näin. En siis myöskään väitä, että pidempi korko olisi aina parempi. Vain että nykytilanteessa sen riski on mielestäni pienempi kuin lyhyen koron riski.

 

[Ja558]

Samassa taloyhtiössä on myynnissä pari muutakin asuntoa (kolmioita ja suurempia), tilinpäätös näytti olevan ok, mutta taloyhtiö on toki vuokratontilla, mutta tonttiosuus on n. 75% osalta asunnoista lunastettu itselle. Vastike melko alhainen ja sijaintina Espoo.

Uhka vai mahdollisuus?

 

[JRan]

Samassa taloyhtiössä on myynnissä pari muutakin asuntoa (kolmioita ja suurempia), tilinpäätös näytti olevan ok, mutta taloyhtiö on toki vuokratontilla, mutta tonttiosuus on n. 75% osalta asunnoista lunastettu itselle. Vastike melko alhainen ja sijaintina Espoo.

Uhka vai mahdollisuus?

Minkä ikäinen ja onko kerrostalo vai rivari? Lähinnä mietin remontteja, onko heti tulossa tai tehty jotain?

 

[Ja558]

Minkä ikäinen ja onko kerrostalo vai rivari? Lähinnä mietin remontteja, onko heti tulossa tai tehty jotain?

Kerrostalo ja 2010-> rakennettu. Ei ainakaan papereissa näkynyt mitään ihmeempiä remontteja tuloillaan.

Ainoa mikä itseä tosiaan mietityttää on se, että miksi naapurikämppiäkin on noin monta myynnissä..

 

[JRan]

Kerrostalo ja 2010-> rakennettu. Ei ainakaan papereissa näkynyt mitään ihmeempiä remontteja tuloillaan.

Ainoa mikä itseä tosiaan mietityttää on se, että miksi naapurikämppiäkin on noin monta myynnissä..

Juu ei ole remontteja siis vielä luvassa, eli hyvä. Se miksi naapurista on kämppiä myynnissä voi olla ihan perus arkea, eli ton ikäisiä asuntoja aina vuosittain muutama liikkuu, jos nyt on joku 30-40 asunnon yhtiö. Nyt myyntiajat saattaa olla pitkiä ja siksi nämä myynnissä olevat siellä vielä pyörii. Eli ihmiset muuttaa omakotitaloihin tai rahat on loppu kassasta ja asunto on laitettu myyntiin. Ehkä joku tilasto toteutuneista kaupoista + ne myynnissä olevat voisi olla kiva tieto jos epäilet jotain joukkopakoa.

 

[GuntherPrien]

Ehkä joku tilasto toteutuneista kaupoista + ne myynnissä olevat voisi olla kiva tieto jos epäilet jotain joukkopakoa.

Etuovella on talosivut, jossa on listattu myydyt asunnot. Sieltä stalkkaamaan millaisesta joukopaosta on kyse.

Talosivu | Oikotie Asunnot

Oikotie talosivu - Talon tiedot

asunnot.oikotie.fi

 

[JRan]

Etuovella on talosivut, jossa on listattu myydyt asunnot. Sieltä stalkkaamaan millaisesta joukopaosta on kyse.

Talosivu | Oikotie Asunnot

Oikotie talosivu - Talon tiedot

asunnot.oikotie.fi

Juurikin näin, toki se oikea myyntitilasto (siis se mihin ainakin välittäjät pääsee käsiksi) on pätevämpi, jos ei ole jostain syystä sattunut olemaan etuovella myynnissä.

Edit: Vilkaisin yhtä vanhaa yhtiötä, josta myytiin tänä vuonna useampia asuntoja, itse myin yhden ja niistä ei näy jälkeäkään tuolla.

 

[Ja558]

Katselin läpi tuolta etuoven palvelusta ja näköjään 3-4 kämppää on vaihtanut omistajaa vuosittain. En jaksa siis isommin huolestua.

Sen verran paljon asuntoja osuu tuohon taloyhtiöön.

 

[Keket1n]

Nordea nostaa Prime-korkoaan 0,50 prosenttiyksiköllä 1.12.2022 alkaen, eli 1,70 --> 2,20.

 

[shuvl]

Ensi viikolla OP:n kanssa lainan läpikäynti omasta aloitteesta. Lainaa jäljellä noin 220k ja laina-aikaa noin 21 vuotta.

Tällä hetkellä marginaali 0,5% ja Eb12. Seuraava korontarkistus vasta keväällä, eli toistaiseksi meidän lainan korko 0% (vielä noin 5kk).

Tapaamisen tavoitteena saada muunettua Eb12 -> Eb3 ja kaikki muu pysyisi ennallaan. Olen tarvittaessa valmis maksamaan pienen komission tästä toimenpiteestä.

Perustelut tälle yksinkertaisuudessaan se, että nyt sitä 3kk on alkanut irtoamaan lainojen uudelleenjärjestelyjen myötä enkä usko, millään asteikolla, että tämä korkotilanne olisi pitkän aikaa kestävä. Vallitsevan tilanteen (ja inflaation) pääasiallinen ajuri on energiakriisi ja se on mielestäni täysin epätervettä inflaatiota. Vahva uskomus nopeaan paluuseen nollakorkoaikaan. Tästä syystä johtuen tarkoituksena saada ”lukotettua” Eb3 loppu lainan ajaksi kun se on mahdollista.

Toki harmittaa nyt käydä keskustelu pankin kanssa kun noin 5kk olisi tiedossa nollakorkoaikaa, mutta katsotaan mikä on lopputulema ja milloin mahdollinen muutos toimenpannaan (jos ollenkaan).

Korkojen nousu ei siis juurikaan pelota taloudenhoidon kannalta, vaan ihan puhtaasti ”optimoinnista” kyse.

Keski-Suomen OP totesi, että Eb3 ei ole tarjolla ollenkaan heillä ja Eb6 saa jos on perustelut. Lyhyen keskustelun jälkeen todettiin, että vaihdetaan Eb12 -> Eb6 kun korontarkistuksen ajankohta on keväällä aiheellinen. Komissiosta ei ollut mitään puhetta.

Toki, tavoitteena silloin tingata edelleen sitä Eb3 jos vain mahdollista.

Lisäsuojausten hinnat korkoputki 7 vuodelle 2,81-3,81 ja 5 vuoden kiinteä korko olisi ollut karvan alle 4%. Naurahdin molempien kohdalla ja kiitin kohteliaasti tarjouksista.

 

[Boulder]

Melkoiset on ruuhkat ainakin OP:lla tällä hetkellä. Vajaat pari kk sitten sain yhden asunnon myyntiin liittyvät järjestelyt muutamassa päivässä verkkoviestillä ja yhdellä puhelulla hoidettua valmiiksi. Nyt olen yrittänyt saada tuohon asuntoon osin liittyvän lainan maksuerää pienennettyä kohta neljä viikkoa

 

[iltanen]

Vuokra siis kiinteä ~1200€ ja ostohinta nousee vuosittain.

Kiitos monelle vastaajalle! Niinhän se kuitenkin menee, että vuokrakin on sidottu kuluttajaindeksiin eli arvioisin myös tuolle tulevan n. 10 % korotus.

Kuluttajahintaindeksi - Tilastokeskus

stat.fi

Loka 2021 --> 2041
Loka 2022 --> 2211 (+8,3%)
Oli noussut jo viimeisimpäänkin maksuun yli 5 % (1280 €)...

Arvioisin vuoden 2023 vuokran olevan 1400 €. Ostohinta 25 500 € eli vuosimaksut 3 % korolla:
20v: 2040 €
25v: 1785 €

Tulevat vuodet tottakai lyhentää gäppiä, kun laina lyhenee ja vuokra nousee. Pitää toki ottaa huomioon myös hankintaan liittyvät kustannukset ja kiinteistövero.

Varsinainen kysymys:
Tällä hetkellä lainassa mennään jo käytännössä yli talon vakuusarvon eli tuota kautta lainaa ei pystyisi jatkamaan. Laskin taloon panostetun oston jälkeen noin 20 000 € ja realistinen markkinahintakin taitaa olla ostohintaa suurempi. Lähteeköhän pankki laskemaan vakuuksia uudelleen tällaisissa tapauksissa? Entäpä miten tonttia pystyisi käyttämään vakuutena? Näkeekö pankki tällaisen tilanteen hyvänä asiana (kulu --> laina)?

Kysyin asiasta jo pankilta, mutta eivät ole vastanneet viestiini. Olisiko teillä käytännön kokemuksia vastaavasta tilanteesta?