Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Taneli-]

Vaikuttaako marginaaleihin kuinka lainan suuruus? Pari pankkia on nyt antanut alustavat tiedot niin 100k:n lainalle (20v takasinmaksulla) on tulli 0.65-0.79% marginaalit. Ensiasuntoa kun hommaamassa.

Yllä jo mainittiinkin mitkä tuohon vaikuttavat. Mutta itse sinuna ottaisin ilman muuta 25 vuoden lainan. Eihän mikään estä maksamasta sitä aiemmin, vaikka jo seuraavana päivänä, pois jos siltä tuntuu tai esim. lotossa satut voittamaan.

En yritä sanoa että 100k 20v aikana olisi vaikea maksaa mutta yllättäviä tilanteita tulee aina ja jos onnistuu sen 25 vuotta saamaan miksi ei ottaisi sitä? Eihän sitä ole pakko maksaa vaan minimiä ja käyttää 25 vuotta lainan maksuun. Nopeasti (noin pienellä lainalla) huomaat olevasi tilanteessa missä maksat kuukausittain laina+ vastike + muut menot huomattavasti vähemmän kuin vuokralla asuessa saman kokoisessa kämpässä.

 

[Vepasto]

Yllä jo mainittiinkin mitkä tuohon vaikuttavat. Mutta itse sinuna ottaisin ilman muuta 25 vuoden lainan. Eihän mikään estä maksamasta sitä aiemmin, vaikka jo seuraavana päivänä, pois jos siltä tuntuu tai esim. lotossa satut voittamaan.

Näin kanattaa tehdä, tosin sillä huomautuksella, että oikeasti tekee sitten niitä ylimääräisiä lyhennyksiä kun siihen on mahdollisuus. Edelleen tähtäin siinä 20 v takaisinmaksusuunnitelmassa, vaikka laina olisikin 25 v. Tuo antaa hieman joustoa, että ei tarvitse koko ajan hampaat irvessä maksaa. Kuukausittaisia kuluvaihteluita kun taloudessa on.

 

[Harb]

Näin kanattaa tehdä, tosin sillä huomautuksella, että oikeasti tekee sitten niitä ylimääräisiä lyhennyksiä kun siihen on mahdollisuus. Edelleen tähtäin siinä 20 v takaisinmaksusuunnitelmassa, vaikka laina olisikin 25 v. Tuo antaa hieman joustoa, että ei tarvitse koko ajan hampaat irvessä maksaa. Kuukausittaisia kuluvaihteluita kun taloudessa on.

Toinen vaihtoehto on tietysti sijoittaa johonkin keskipitkällä aikavälillä realisoitavaan instrumenttiin, jota itse suosittelen mikäli kyvykkyyttä löytyy. Tämä sitten mahdollistaa joko lainan takaisin maksamisen korkojen noustessa tai sijoituksen positiivisen arvonkehityksen.

EDIT: otetaan nyt vaikka esimerkkinä OP:n tuotto-osuudet joille tavoitellaan 4,45% tuottoa vuodelle 2022. Tuo on käytännössä riskitöntä kunhan OP ryhmä ei mene konkkaan ja on verokohtelultaan mietoa. Disclaimerina tietysti että tuossa voi menettää kaikki rahansa jos se OP ryhmä menee konkkaan.

 

[Juomatilaaja]

EDIT: otetaan nyt vaikka esimerkkinä OP:n tuotto-osuudet joille tavoitellaan 4,45% tuottoa vuodelle 2022. Tuo on käytännössä riskitöntä kunhan OP ryhmä ei mene konkkaan ja on verokohtelultaan mietoa. Disclaimerina tietysti että tuossa voi menettää kaikki rahansa jos se OP ryhmä menee konkkaan.

Ja aina voi lohduttautua sillä, että kun se OP menee konkurssiin, ei se välttämättä ole elämäsi suurin ongelma. Se kämppälainakin on siinä vaiheessa ehditty jo pankin puolelta irtisanomaan.

Mitä laina-ajan pituuteen tulee, niin pidempi laina-aika saattaa altistaa korkeammalle marginaalille, joten huvin vuoksi sitä mahdollisimman pitkää asuntolainaa ei kannata ottaa. Mutta jos tosiaan ajattelee taloudellisesti pitkäjänteisesti ja sijoittaa sen säästyvän osuuden, kuulostaa tuo perin fiksulta.

 

[JRan]

Toinen vaihtoehto on tietysti sijoittaa johonkin keskipitkällä aikavälillä realisoitavaan instrumenttiin, jota itse suosittelen mikäli kyvykkyyttä löytyy. Tämä sitten mahdollistaa joko lainan takaisin maksamisen korkojen noustessa tai sijoituksen positiivisen arvonkehityksen.

EDIT: otetaan nyt vaikka esimerkkinä OP:n tuotto-osuudet joille tavoitellaan 4,45% tuottoa vuodelle 2022. Tuo on käytännössä riskitöntä kunhan OP ryhmä ei mene konkkaan ja on verokohtelultaan mietoa. Disclaimerina tietysti että tuossa voi menettää kaikki rahansa jos se OP ryhmä menee konkkaan.

Itse tekisin/teen kanssa näin päin, eli maksimi laina-aika ja rahat kiinni johonkin, mistä ne saa tarvittaessa ulos (tämä toki kannattaa tarkasti harkita mikä se on ja jättää myös käteistä kunnolla tilille). Tämä myös suojaa kivasti korkojen nousulta, etenkin 100k€ lainalla.

 

[Axel]

Mites onko porukka saanut lähiaikoina 30v laina-aikoja mistään?

 

[kapo]

Mites onko porukka saanut lähiaikoina 30v laina-aikoja mistään?

Nordeasta saa, muista kai vähän nihkeämmin. Riippuu varmaan myös kohteesta.

 

[Jonees]

Mites onko porukka saanut lähiaikoina 30v laina-aikoja mistään?

Itsellä nordeasta 35v laina (220k) 0,54% todellisella vuosikorolla. Omaa rahaa en laittanut kiinni euroakaan kun sain takauksia hieman.
Pankkipalvelut/tilit/kortit (visa electron, nordea gold mastercard) ei laina-aikana maksa euroakaan joka on iha kiva plussa. Suosittelen oman kokemuksen perusteella kysymään ainakin.

 

[petepeluri]

Mitä käytännössä tapahtuisi jos on asuntolainaa ja pankki kaatuisi?

 

[Juomatilaaja]

Mitä käytännössä tapahtuisi jos on asuntolainaa ja pankki kaatuisi?

Käytännössä ne terveet lainat (eli mm. useimmat asuntolainat) myytäisiin kilpailijoille. Roskalainat kipattaisiin johonkin roskapankkiin, ja veronmaksaja kuittaisi laskun hymyillen.

 

[petepeluri]

Käytännössä ne terveet lainat (eli mm. useimmat asuntolainat) myytäisiin kilpailijoille. Roskalainat kipattaisiin johonkin roskapankkiin, ja veronmaksaja kuittaisi laskun hymyillen.

Tuo tuli vaan mieleen kun ehdot ovat kiristyneet. Lainaa on enemmän mitä syksyllä olisivat myöntäneet, vaikka kesällä sitä sai vielä lisää. Lainalupaus tippui 30-40% edellisestä.

 

[Taneli-]

Mitä käytännössä tapahtuisi jos on asuntolainaa ja pankki kaatuisi?

"
Lainat eivät katoa minnekään, vaikka pankki menisi konkurssiin.

Nimimerkki ”Pienet velat, mutta kuitenkinJos pankki menee nurin, valtio korvaa talletussuojan ansiosta tallettajien säästöt kyseisessä pankissa 50 000 euroon asti. Ylimenevät varat jäävät tallettajan tappioksi. Mitäpä tapahtuu lainanottajille? Jos pankki, josta minulla on 100 000 euroa asuntolainaa, menisi konkkaan, saisinko nämä luotot kerralla anteeksi ja olisin velaton, vai perisikö joku taho, esimerkiksi valtio nämä lainasaatavat?

Eno vastaa: Jos veloistaan pääsisi noin helposti, tässäkin maassa olisi näkynyt aika toisenlaisia naamoja viime laman aikaan, kun pankkeja kaatui oikealta ja vasemmalta.

Tosiasiassa lainat ovat konkurssiin menneen pankin realisoitavissa olevaa omaisuutta siinä missä konttorikiinteistöt ja se hassu riippuvia rautakuulia sisältävä lelu johtajan pöydällä.

Pankin antamat lainat myydään tai jaetaan eteenpäin toisille pankeille. Näin kävi muun muassa 1990-luvulla kaatuneiden pankkien lainoille.

Lainat siirtyvät sellaisinaan uudelle omistajalle. Eli lainan ehdot eivät muutu – enintään jos korko on sidottu konkurssiin menneen pankin prime-korkoon, se saattaa vaihtua uuden isäntäpankin vastaavaan korkoon.

Velka ei häviä itsestään. Sen voisi muistaa naapurini Makkos-Oskari, joka on vieläkin pystyssä minulle ainakin neljänneksen moottorisahan hinnasta. Eikä auta sekään, että valuutta on ehtinyt välillä vaihtua.
"

 

[JRan]

Jos pankki menee nurin, valtio korvaa talletussuojan ansiosta tallettajien säästöt kyseisessä pankissa 50 000 euroon asti. Ylimenevät varat jäävät tallettajan tappioksi.

Toki tämä on 100 000 euroa / pankki, mutta muuten juurikin näin.

 

[Mikkos]

Toki tämä on 100 000 euroa / pankki, mutta muuten juurikin näin.

Lasketaanko asuntolaina omaisuudeksi vai pelkästään kylmä käteinen?
Eli jos on pankista 100k lainaa ja käteisenä 50k niin onko sun omaisuus (jota talletussuoja koskee) 50k vai 150k?

 

[edup]

Lasketaanko asuntolaina omaisuudeksi vai pelkästään kylmä käteinen?
Eli jos on pankista 100k lainaa ja käteisenä 50k niin onko sun omaisuus (jota talletussuoja koskee) 50k vai 150k?

Laina ei ole talletus. Sitä ei lasketa talletussuojaan. Myöskään monet positiiviset omaisuuslajit, mitkä voivat olla pankin hallussa, eivät ole kaikki talletuksia, eivätkä ole siis sen suojaamia.

Ja tuolta suoraan Rahoitusvakausvirastolta tarkemmin:

Talletukset - Rahoitusvakausvirasto

Talletussuoja on henkilökohtainen ja pankkikohtainen. Talletussuoja turvaa tallettajien talletuksia, kuten käyttötili, säästötili ja ASP-tili.

rvv.fi

 

[Juomatilaaja]

Myöskään monet positiiviset omaisuuslajit, mitkä voivat olla pankin hallussa, eivät ole kaikki talletuksia, eivätkä ole siis sen suojaamia.

Mutta ne eivät ole myöskään pankin konkurssipesään kuuluvaa varallisuutta. Sen vuoksi vaikkapa osake- tai rahastovarallisuutta ei ole mitään tarvettakaan suojata pankin konkurssin varalta.

 

[edup]

Mutta ne eivät ole myöskään pankin konkurssipesään kuuluvaa varallisuutta. Sen vuoksi vaikkapa osake- tai rahastovarallisuutta ei ole mitään tarvettakaan suojata pankin konkurssin varalta.

Juu, mutta esimerkiksi sitten taas vaikka näitä kaikenmaailman tuotto-osuuksia nämä ei koske (niistä nyt tosin kannattaa mielestäni muutenkin pysyä kaukana). Ja ne luonnollisesti menetetään pankin mennessä konkurssiin.

Mutta jos nyt asuntolainan kannalta asiaa pohtii, niin lainasopimuksissa on nykyään listattuna ehdot minkä vuoksi pankki voi vaatia lainan välitöntä takaisinmaksua. Ja niihin ehtoihin sisältyy lakisääteiset pankin maksuvalmiudesta ja vakavaraisuudesta annettujen rajojen rikkoutuminen. Eli jos pankki on menossa nurin, niin tuollaisia vaatimuksia sieltä varmasti sitten jossakin kohtaa tulee. En pidä tuollaista skenaariota tällä hetkellä todennäköisenä kotimaisten pankkien kohdalla, mutta jos sellainen joskus tulee vastaan, niin kyllä siellä aina joku pankki on lainoja myöntämässä muualta pakeneville. Kalliiseen hintaan, luonnollisesti.

 

[Juomatilaaja]

Juu, mutta esimerkiksi sitten taas vaikka näitä kaikenmaailman tuotto-osuuksia nämä ei koske (niistä nyt tosin kannattaa mielestäni muutenkin pysyä kaukana). Ja ne luonnollisesti menetetään pankin mennessä konkurssiin.

Toki, mutta tuotto-osuuksia on tarjolla vain osuuskunnissa, eli pankeista ainoastaan OP:ssä. Uteliaisuudesta kysyn, että miksi tuotto-osuuksista mielestäsi kannattaa pysyä kaukana?

Mutta jos nyt asuntolainan kannalta asiaa pohtii, niin lainasopimuksissa on nykyään listattuna ehdot minkä vuoksi pankki voi vaatia lainan välitöntä takaisinmaksua. Ja niihin ehtoihin sisältyy lakisääteiset pankin maksuvalmiudesta ja vakavaraisuudesta annettujen rajojen rikkoutuminen. Eli jos pankki on menossa nurin, niin tuollaisia vaatimuksia sieltä varmasti sitten jossakin kohtaa tulee. En pidä tuollaista skenaariota tällä hetkellä todennäköisenä kotimaisten pankkien kohdalla, mutta jos sellainen joskus tulee vastaan, niin kyllä siellä aina joku pankki on lainoja myöntämässä muualta pakeneville. Kalliiseen hintaan, luonnollisesti.

Kun laina myydään toiselle lainanantajalle, pysyvät sen ehdot velallisen suuntaan entisellään. Toki palvelumaksut voivat muuttua, pankin primeen sidottu korko muuttua jne.

 

[Taneli-]

Lasketaanko asuntolaina omaisuudeksi vai pelkästään kylmä käteinen?
Eli jos on pankista 100k lainaa ja käteisenä 50k niin onko sun omaisuus (jota talletussuoja koskee) 50k vai 150k?

Sinänsä tämä on hyvä kysymys. Koska tilanne voi myös olla että:
Asuntolaina on myönnetty esim. hatusta vetäen 250 000€

Mikäli lainan ottaja olisi ottanut jo lainan 100% ulos ja hänellä olisi se asunto asia lienee harvinaisen selvä. Mutta miten tilanteessa missä:

Laina on myönnetty, asuntoa rakennetaan "hiljakseen" ja esim. 50 000€ on tuosta lainasta nostettu ja 200 000€ on vielä nostamatta. Laina on siis 100% luvattu ja myönnettu mutta (kuten nykyisin on kohtuu yleistä) sitä annetaan lisää sen mukaan kun asunto rakentuu ja on näyttää juoksevia kuluja sekä tarvetta tuolle rahalle.

Eli pankki menee nurin, mitä tapahtuu tuolle luvatulle 200 000€? Entä jo saaduille 50 000€? Entä kesken olevalle rakennukselle mikä toimii panttina tuolle summalle?

Eli voiko tulla tilanne missä uusi pankki tai veronmaksajat (noin teoriassa jos heille se laina siirtyisi...) viheltää pelin poikki, toteaa että 200 000€ ei enää saa mutta mitä voi tehdä talon rakentaja? Todeta että ottakaa nyt takaisin osa materiaaleista suoraan rakennuksesta kun se on teille panttina 50k summasta ja ilman rahaa en pysty rakentamaan asuntoa enkä voi tai suostu maksamaan 50k takaisin koska rikoitte kirjallista sopimusta lainasta jonka piti olla 250k? Jättää rakentajille rahat maksamatta jolloin he varmasti jättävät myös työt kesken jne.

Vai pitäisikö lainalupaus paikkansa ja lainan ottaja saisi 100% varmasti edelleen selvitystilassa olevan pankin lupaamat 200K (omaa jo ottamaansa) lainaa käyttöön sitä mukaan kun rakennus edistyisi?

 

[Lämpöpumppu]

Laina ei ole talletus.

Toisaalta pankilla on esimerkiksi panttina lainanottajan osakekirja asuntoyhtiön osakkeesta kunnes laina on maksettu. Tämä todennäköisesti vain siirtyy uuden lainasopimuksen myötä seuraavalle pankille pantiksi, mutta mitä jos pankit kaatuvat valtion syliin?

 

[Paolo Pastarino]

Toisaalta pankilla on esimerkiksi panttina lainanottajan osakekirja asuntoyhtiön osakkeesta kunnes laina on maksettu. Tämä todennäköisesti vain siirtyy uuden lainasopimuksen myötä seuraavalle pankille pantiksi, mutta mitä jos pankit kaatuvat valtion syliin?

Sitten esimerkiksi valtio saattaisi hallita pankkeja, kunnes perustetaan yksi tai useampia uusia pankkeja tai saadaan vanhat elinvoimaisiksi.

 

[Jote]

Toisaalta pankilla on esimerkiksi panttina lainanottajan osakekirja asuntoyhtiön osakkeesta kunnes laina on maksettu. Tämä todennäköisesti vain siirtyy uuden lainasopimuksen myötä seuraavalle pankille pantiksi, mutta mitä jos pankit kaatuvat valtion syliin?

Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal – Wikipedia

fi.m.wikipedia.org

Suomen pankkikriisi – Wikipedia

fi.m.wikipedia.org

Edellisen ison laman jäljiltä meillä on edelleen Arsenal. Toki noissa sotkuissa oli mukana kolikon toisella puolen Haka, Puolimatka, Polar ja Hankkija. Pelkät villit pankit eivät riitä asuntokriisiin, vaan siihen tarvitaan pankkien kanssa naimisissa olevat rakennusfirmat, jotka menevät sitten samalla.

SKOP:sta tehtiin Suomen säästöpankki ja kun se kusi, niin konttorit ja toiminta jaettiin edelleen hengissä olleille pankeille. Samassa häslingissä syntyi Merita, eli nykyinen Nordea.

Laman tullessa valtiovalta toimi aika nopeasti pankkien suhteen, mutta rakennusyhtiöiden ja kiinteistöjen kanssa meni kauemmin. Pankkien kanssa olisi ehkä kannattanut olla rauhallisempi. Kiinteistö- ja rakennussektorin kanssa aggressiivisempi.

 

[Jote]

Tavallaan asiaan liittymättömänä huomiona asunnon ostajan kannalta. Käytännössä kaikki Suomessa toimivat isot rakennusfirmat tulivat markkinoille tai muodostuivat laman tai lamaa edeltävän sekoilun seurauksena. NCC ja Skanska ostivat konkursseista Hakan ja Puolimatkan. SRV selvisi ja laajentui ostamalla konkurssikypsiä kilpailijoita. YIT selvisi juuri ja juuri, koska oli joutunut tekemään puhdistusta jo ennen lamaa. Lemminkäinen taisi olla ainut jokseenkin terveenä säilynyt yritys. Konkurssikypsää YIT:tä tarjottiin Lemminkäiselle, mutta ei kelvannut. 20 vuotta myöhemmin tilanne oli toisinpäin.

Jos tästä ottaa jotain opiksi, niin kymmenvuotistakuisiin ei kannata luottaa edes isojen yritysten kohdalla. Sinänsä tilanne on erilainen, että valta ja vakaus tulee nykypäivänä Ruotsista. Jos jompikumpi maista konttaa, niin Suomessa säilyy hengissä edellistä lamaa enemmän rakennusfirmoja. Toisaalta lähes jokainen on erottanut itsestään kiinteistösijoituksia, joka sekin tuo suojaa.

 

[Wilhelm]

Onko vinkkejä antaa asuntolainan kilpailutukseen kesken sopimuskauden? Kannattaako ensin hakea kilpailijalta tarjous ennen omasta pankista kysymistä?

 

[paasi]

Onko vinkkejä antaa asuntolainan kilpailutukseen kesken sopimuskauden? Kannattaako ensin hakea kilpailijalta tarjous ennen omasta pankista kysymistä?

Oman tilanteen realistisesti ymmärtäminen auttaa. Jolloin pystyy määrittelemään sopivan tavoitetason ja kysyy sitä kohteliaasti, mutta jämäkästi omasta pankista. Asian voi muotoilla ”markkinatilanteeseen” viitaten. Jos ei ole käryä, niin voi kysyä tarjouksia tason ymmärtämiseksi.

 

[kjns]

Onko vinkkejä antaa asuntolainan kilpailutukseen kesken sopimuskauden? Kannattaako ensin hakea kilpailijalta tarjous ennen omasta pankista kysymistä?

Jos sulla on joku taso mielessä mikä olis sopiva niin voithan sä ensin kysyä omasta pankista mitä ne tarjoaa, jos on hyvä niin ota kiinni, jos ei niin sitten tarjous muilta pankeilta ja niiden pohjalta laittaa omallekin vielä viestiä että tällaista tarjottu muualla, nokitatteko vai siirränkö lainan pois.

Ittellä nyt kävi Nordean kanssa pari vuotta sitten niin, että sen hetkinen prosentin marginaali tuntui liian korkealta ja korkoputki maksoi hunajaa. Kyselin miten pääsen korkoputkesta eroon ja marginaalia pitäis saada alas, niin Nordean vastaus oli että korkokatto lähtee vain neuvottelemalla uusi laina johon tällä hetkellä marginaali olis 1,05% ja nostosta täydet kulut. Danske tarjos suorilta 0,42% ilman nostokuluja ja viitaten alle 0,5% marginaalin tarjoukseen ilman kuluja kyselin Nordealta uudestaan, mutta sama virsi vastassa niin pankki vaihtui aika nopeasti...

 

[JRan]

Toisaalta pankilla on esimerkiksi panttina lainanottajan osakekirja asuntoyhtiön osakkeesta kunnes laina on maksettu. Tämä todennäköisesti vain siirtyy uuden lainasopimuksen myötä seuraavalle pankille pantiksi, mutta mitä jos pankit kaatuvat valtion syliin?

Jatkan vielä sen verran @Jote :n hyviä vastauksia, että ei nämä nyky pankit oikein julkisina osakeyhtiönä / osuuskuntina varmastikaan ihan suoraan kaadu Suomen valtion syliin vaan menee läpi normaalin konkurssikäytännön. Danske on tanskalainen (jolla tytäryhtiöitä useammassa maassa) ja Nordea useammassa maassa. Toki omistus vielä jakaantunut sijoittajille pörssien kautta. Eli Suomessa kaikki jää konkurssipesälle, jonka hoitaja realisoi kaiken, mistä rahaa saa, jotta pesän velat saadaan kuitattua. Tämä voi tarkoittaa lainojen, kiinteistöjen jne. myyntiä. Jos lainat on niin surkeilla ehdoilla (marginaaleilla / tuotolla) otettu sisään, että kukaan ei osta, niin velallisille ilmoitetaan, että laina erääntyy maksettavaksi välittömästi, jolloin velallinen maksaa sen pois omalla rahalla tai uudella velalla.

Oikeasti pankkeja kaatavassa dipissä (vrt. 90-luvun kyykkäys), eloon jäisi ehkä sekalainen joukko pienempiä toimijoita (SP, POP), joissa parin konttorin itsenäisillä pankeilla vakavaraisuus saattaa olla oikeasti kovalla tasolla (verrattuna isoihin toimijoihin, joissa lainataan lainarahaa isolla volyymillä eteenpäin). Toisaalta myös Rata asettaa jokaiselle pankille (pienille ja suurille) tiukat vaatimukset. Joten ei nämä nyt nurin ihan samalla tavalla mene, kuin 90-luvulla. Isompaa keskustelua aiheen ympärillä käytiin edelliskerran kansainvälisen finanssikriisin aikoihin 2008, jolloin Suomessa kaikki toimijat selvisi eteenpäin normaalisti.

 

[Taneli-]

niin velallisille ilmoitetaan, että laina erääntyy maksettavaksi välittömästi, jolloin velallinen maksaa sen pois omalla rahalla tai uudella velalla.

Tuon ei pitäisi enää olla mahdollista kuten oli 90-luvulla. Eli sanotaan nyt vaikka että Danske bank päättäisi lähteä pois Suomesta niin se ei silti voisi vain irtisanoa kaikkia lainoja tai todeta "maksakaa heti, aikaa kuun loppuun, nyt on 20.1 11 päivää aikaa".

Tai pienempi yksityinen osuuspankki vaikka kaatuisi niin ei sitä todettaisi lainoja ottaneille "maksakaa heti, aikaa kuun loppuun, nyt on 20.1 11 päivää aikaa" myöskään.

Väittäisin että jos ei kukaan muu pankki niitä suostuisi ottamaan niin esim. Suomen valtion oma pankki sitten ottaisi ne ja mieluummin odottaisi sen lopun esim. 10 vuotta 15 vuoden laina-ajasta jonkun peräkylän mummun ja papan hidasta kuukausittaista makselemista kuin väkisin ulosmittaisi Rovaniemellä 40-luvulla rakennetun asunnon mihin on otettu vaikka se 15v lisälaina että päästy öljylämmityksestä eroon, tehty maalämpö ja ehkä sisävessa samalla ja yrittäisivät myydä sitä.

 

[elmo]

Doddii sieltä oli ekan kuukauden sakot napsahtaneet tilille. Olin aika varma, että soittaa laskun perään, mutta ei. Pian saakin lähettää seuraavan kuun laskun.

Imho vähän turhaan tuli tuhlattua aikaa tähän keissiin, ois varmaan heti pitänyt tätiä (lakimies) konsultoida.

Päivitetääs tätä keissiä. Vieläkään en ole asuntoa saanut hallintaani. Myyjä sai yksipuolisen kärjäoikeuden tuomion alkuviikosta vuokralaiselle ja yritti sillä lapulla saada asunnon luovutettua minulle.

Kyselin mitenkäs avaimet. No ei niitä ollut saatu vuokralaiselta. Sitten kyselin isännöitsijältä sarjoittavatko ovet sen lapun voimin. No eivät sarjoita vaan vaatii vielä ulosottotoimistosta häätöpäätöksen. Googlen mukaan tuossa voi mennä 2-3vk jos vuokralainen ei valita.

No ehkä se sieltä piahkoin. Toki eipä tässä mikään hätä mun puolesta ole ollut kun ihan hyvät sakot tuosta juoksee koko ajan kunhan tajusi vaan laskun lähettää. Toki vastike siinä sivussa juoksee ja verottaja ottaa omansa sitten myös. Sellasta jäin miettimään, että saanko vastikkeen vähentää jotenkin tuosta sakosta ja jäljellä olevasta summasta sitten verot? Onko jollakulla tullut vastaan?

Prosessi on ollut aika pitkä kun kaupat tehty syyskuun alussa. Luovutus piti olla lokakuun alussa ja oletettaasti hallintaan tulee nyt helmikuun puolivälissä. Jos olisin itse tuonne ollut muuttamassa niin olisihan tässä ollut kohtalaisen huono tilanne. Jos on haisua, että vastaavaa ongelmaa tiedossa niin sakot kannattaa sopia sellasieksi ettei itse ainakaan jää tappiolle.

 

[JRan]

Tuon ei pitäisi enää olla mahdollista kuten oli 90-luvulla. Eli sanotaan nyt vaikka että Danske bank päättäisi lähteä pois Suomesta niin se ei silti voisi vain irtisanoa kaikkia lainoja tai todeta "maksakaa heti, aikaa kuun loppuun, nyt on 20.1 11 päivää aikaa".

Tai pienempi yksityinen osuuspankki vaikka kaatuisi niin ei sitä todettaisi lainoja ottaneille "maksakaa heti, aikaa kuun loppuun, nyt on 20.1 11 päivää aikaa" myöskään.

Väittäisin että jos ei kukaan muu pankki niitä suostuisi ottamaan niin esim. Suomen valtion oma pankki sitten ottaisi ne ja mieluummin odottaisi sen lopun esim. 10 vuotta 15 vuoden laina-ajasta jonkun peräkylän mummun ja papan hidasta kuukausittaista makselemista kuin väkisin ulosmittaisi Rovaniemellä 40-luvulla rakennetun asunnon mihin on otettu vaikka se 15v lisälaina että päästy öljylämmityksestä eroon, tehty maalämpö ja ehkä sisävessa samalla ja yrittäisivät myydä sitä.

OP:n lainaehdoista:

9.4 Pankin maksuvalmius ja vakavaraisuus
Velka erääntyy pankin vaatiessa sitä kirjallisesti heti maksettavaksi, jos pankin maksuvalmius tai vakavaraisuus laskee alle laissa säädettyjen rajojen.

https://www.op.fi/documents/20556/14622092/Velan+ehdot/7a5036e0-eebc-41a8-a946-5855a0728b10

EDIT: Uskoisin että muut pankit käyttävät myös saman tyyppistä ehtoa. Myös paljon muita ehtoja on joilla pankki voi ilmoittaa koko lainan erääntymisestä välittömästi.

 

[Lämpöpumppu]

Onko vinkkejä antaa asuntolainan kilpailutukseen kesken sopimuskauden? Kannattaako ensin hakea kilpailijalta tarjous ennen omasta pankista kysymistä?

Ihan suoraan kysymällä voi helposti saada alennusta lainamarginaaliin, ellei sitten ole jo valmiiksi hyvin kilpailukykyinen laina. Mutta kilpailuttaminen tuo kyllä pankille sitä laskupainetta mukavasti. Olen saanut toistaiseksi ihan pyytämällä pudotettua lainamarginaalia yli 0,5 %-yksikköä.

 

[pyki]

Typerä kysymys mutta en saanut nopealla googletuksella selville. Kilpailutamme asuntolainaamme ja meillä on Garantialta ostettu takaus. Siirtyyhän tuo takaus jos vaihdamme pankkia? Ettei tämä mene nyt niin että olemme maksaneet pankille, joka on maksanut Garantialle ja tällä tavoin olemme jumissa nykyisen pankin kanssa jossa marginaali on turhan iso ja pankkikulut aivan järjettömät.

Säästöpankissa siis saattaa mennä 8-10€/kk kuluja per käyttötili(tilejä kaksi) ja 1-2€/kk yhteiseltä taloustililtä. Täältä saimme lainan vuosi sitten nopeasti mutta veikkaan että 0,85 % marginaalia saa jonkin verran laskettua ja muista pankeista varmaan selviää ilman noita älyttömiä pankkimaksuja.

 

[Eldmor]

Typerä kysymys mutta en saanut nopealla googletuksella selville. Kilpailutamme asuntolainaamme ja meillä on Garantialta ostettu takaus. Siirtyyhän tuo takaus jos vaihdamme pankkia? Ettei tämä mene nyt niin että olemme maksaneet pankille, joka on maksanut Garantialle ja tällä tavoin olemme jumissa nykyisen pankin kanssa jossa marginaali on turhan iso ja pankkikulut aivan järjettömät.

Säästöpankissa siis saattaa mennä 8-10€/kk kuluja per käyttötili(tilejä kaksi) ja 1-2€/kk yhteiseltä taloustililtä. Täältä saimme lainan vuosi sitten nopeasti mutta veikkaan että 0,85 % marginaalia saa jonkin verran laskettua ja muista pankeista varmaan selviää ilman noita älyttömiä pankkimaksuja.

Ainakaan uuden asuntolainan kanssa kaikki pankit eivät hyväksyneet ulkoista takausta (esim. Garantialta) vakuusvajeeseen, eli tämän perusteella tuo voi asettaa jotain rajoitteita. Eiköhän se ole kuitenkin neuvottelukysymys. Lisäksi olettehan te jo lyhetäneet lainaa vuoden ajan, jolloin a) vakuusvaje eli takauksen tarve on pienentynyt ja b) asunnon arvo mahdollisesti noussut.

On kyllä aikamoiset kulut Säästöpankissa, esim. Nordeassa kulut ovat 0€/kk koko asuntolainan ajalta. Marginaaliksi kuulostaa korkealta, mutta paha sanoa tietämättä kokoa, sijaintia, hintaa ja teidän taloustietoja. Esim. itsellä viime vuoden lopulla otettu marginaali oli 0.40%.

 

[pyki]

Ainakaan uuden asuntolainan kanssa kaikki pankit eivät hyväksyneet ulkoista takausta (esim. Garantialta) vakuusvajeeseen, eli tämän perusteella tuo voi asettaa jotain rajoitteita. Eiköhän se ole kuitenkin neuvottelukysymys. Lisäksi olettehan te jo lyhetäneet lainaa vuoden ajan, jolloin a) vakuusvaje eli takauksen tarve on pienentynyt ja b) asunnon arvo mahdollisesti noussut.

Aivan, olikohan joku pykälä tuosta että pitää olla lyhennetty lainaa ennen pankin vaihtoa? Meillä alkaa lyhennykset vasta tässä kuussa, kun alkuun oli lyhennysvapaata puskurin keruuseen ja hankintoihin.

On tuo marginaali korkea jopa Hämeenlinnan kantakaupungin alueelle mitä olen kuulostellut ystäväpiiristä. Ei toki ole muita takauksia mutta nettotulot kuitenkin yhteensä noin 4 000€.

 

[Jukkem]

Lainakilpailutus aloitettu Nordeasta ja hakemuksesta 3 päivää soittivat ja sovittiin varsinaiset neuvottelut viikon päähän. Ei tämä hätäsen homma suotta ole.

Haluavat etukäteen palkkalaskelmat sekä kuvat henkilökorteista, mutta että 3kk tiliotteet palkkatililtä myös. Onko muilla kokemuksia lähiajoilta, onko tuo tiliote nykyään asia jota tarvii lainaneuvotteluissa?

Pari vuotta sitten kun oltiin ostamassa kämpää, niin uuden pankin kontaktille txt-viestillä summa ja loput hoidettiin sähköpostilla, henkkarit pyydettiin allekirjoitusten jälkeen jossain vaiheessa, kun "muistivat"

 

[Jonees]

Lainakilpailutus aloitettu Nordeasta ja hakemuksesta 3 päivää soittivat ja sovittiin varsinaiset neuvottelut viikon päähän. Ei tämä hätäsen homma suotta ole.

Haluavat etukäteen palkkalaskelmat sekä kuvat henkilökorteista, mutta että 3kk tiliotteet palkkatililtä myös. Onko muilla kokemuksia lähiajoilta, onko tuo tiliote nykyään asia jota tarvii lainaneuvotteluissa?

Pari vuotta sitten kun oltiin ostamassa kämpää, niin uuden pankin kontaktille txt-viestillä summa ja loput hoidettiin sähköpostilla, henkkarit pyydettiin allekirjoitusten jälkeen jossain vaiheessa, kun "muistivat"

2021 alkupuolella oli itsellä sama prosessi ja silloinkin pyysivät tiliotteet

 

[JRan]

Haluavat etukäteen palkkalaskelmat sekä kuvat henkilökorteista, mutta että 3kk tiliotteet palkkatililtä myös. Onko muilla kokemuksia lähiajoilta, onko tuo tiliote nykyään asia jota tarvii lainaneuvotteluissa?

Yleensä näistä näkee nopeasti, että maistuuko viina tai tuleeko paljon pelattua. Muuten pankkia ei niin suuresti kiinnosta jos tulo/meno suhde on sellainen, että lainan lyhennykseen jää rahaa.

 

[Moebbels]

Lainakilpailutus aloitettu Nordeasta ja hakemuksesta 3 päivää soittivat ja sovittiin varsinaiset neuvottelut viikon päähän. Ei tämä hätäsen homma suotta ole.

Haluavat etukäteen palkkalaskelmat sekä kuvat henkilökorteista, mutta että 3kk tiliotteet palkkatililtä myös. Onko muilla kokemuksia lähiajoilta, onko tuo tiliote nykyään asia jota tarvii lainaneuvotteluissa?

Pari vuotta sitten kun oltiin ostamassa kämpää, niin uuden pankin kontaktille txt-viestillä summa ja loput hoidettiin sähköpostilla, henkkarit pyydettiin allekirjoitusten jälkeen jossain vaiheessa, kun "muistivat"

Kyllä nordealla pyysivät meiltä ihan samat asiat. Jopa tiliotteet vaikka minulla on ainoat tilit olleet nordealla kohta 20v. Palkkakuitit piti heille myös tulostaa ja lähettää liitteinä vaikka tulevat sähköisinä verkkopankkiin.

 

[Laissez-Faire]

.

 

[BigBen]

Muutama vuosi sitten otettu remppalaina löytyy itseltä. Marginaali 0,9 %, mutta näissähän negatiivinen viitekorko syö kokonaiskorkoa = Korko yhteensä tällä hetkellä 0,405%.

 

[maustevoi]

Kyllä nordealla pyysivät meiltä ihan samat asiat. Jopa tiliotteet vaikka minulla on ainoat tilit olleet nordealla kohta 20v. Palkkakuitit piti heille myös tulostaa ja lähettää liitteinä vaikka tulevat sähköisinä verkkopankkiin.

No eikait se pankki nää niitä verkkopalkkoja? EIkös se nää vaan sen summan mikä tilille tulee tietyltä palkanmaksajalta.

 

[Kvarkki]

Muutama vuosi sitten otettu remppalaina löytyy itseltä. Marginaali 0,9 %, mutta näissähän negatiivinen vittekorko syö kokonaiskorkoa = Korko yhteensä tällä hetkellä 0,405%.

Mulla on muistaakseni 0,8% ja 2018 otettu. Todellinen korko tällä hetkellä samaa luokkaa sun kanssa.

 

[Porsashyeena]

Voiko joku vääntää rautakangesta asuntolainan ja sen määrän. Jos olisi varaa maksaa vaikka kolmannes asunnon hinnasta säästöillä, niin haetaanko lainaa se loppuosa 2/3? Netistä löytyy näitä lainalaskureita. Jos yhtiövastike on vaikka 200e ja lainalaskurilla kk-eräksi tulee 600e, niin mitä tuolla 600e maksetaan? Maksetaanko sillä yhtiövastike+asunnon hinta+korot yms. ja nämä erät maksettua asunto on oma jonka jälkeen maksetaan vain yhtiövastike?

 

[Eldmor]

Voiko joku vääntää rautakangesta asuntolainan ja sen määrän. Jos olisi varaa maksaa vaikka kolmannes asunnon hinnasta säästöillä, niin haetaanko lainaa se loppuosa 2/3? Netistä löytyy näitä lainalaskureita. Jos yhtiövastike on vaikka 200e ja lainalaskurilla kk-eräksi tulee 600e, niin mitä tuolla 600e maksetaan? Maksetaanko sillä yhtiövastike+asunnon hinta+korot yms. ja nämä erät maksettua asunto on oma jonka jälkeen maksetaan vain yhtiövastike?

Kun ostat asuntoa, sinulla on oltava vähintään 15% myyntihinnasta käteistä, tämä on omarahoitusosuus (5% ensiasunnossa). Loppuun osaan myyntihinnasta haet pankista lainaa.

Pankki antaa sinulle tuon summan lainaa tiettyä korkoa vastaan, tämä on se millä pankit tekevät rahaa. Suurin osa asuntolainallisista käyttää euribor-korkoa, eli markkinatilanteen mukaan määrittyvää korkoa (tällä hetkellä korko on negatiivinen). Tämän euriborin lisäksi pankki perii korkomarginaalia, jonka verran maksat aina vähintään korkoa. Jos marginaali on 0.5% ja euribor negatiivinen, maksat korkoa 0.5%. Jos euribor on 0.5%, maksat sen marginaalin päälle eli 1.0% korkoa.

Pankit tarjoavat myös kiinteitä korkoja esim. 10v ajalle, eli maksat silloin lainan ensimmäiset 10v sovittua korkoa. Tämä korko on korkeampi kuin tuo euribor ja on ns. vakuutus itsellesi jos markkinakorot alkavat nousta. Jos korot nousevat paljon, niin kiinteä korko on lopulta halvempi.

Kuukausittain lyhennät lainaa pankille. Lainalyhennys koostuu lainapääoman maksamisesta, koron maksamisesta sekä lainan hoitokuluista (esim 2.5e/kk).

Lainalyhennyksen lisäksi maksat taloyhtiölle yhtiövastiketta, jolla katetaan taloyhtiön yhteiset kulut (ja yleensä esim. asunnon lämmitys). Esimerkissäsi laskuri antaa tietyllä korkotasolla 600e/kk lainalyhennyksen ja 200e/kk yhtiövastikkeen, mistä 600e menee pankille ja 200e taloyhtiölle.

Jotta asia ei olisi liian helppoa, niin asunnon myyntihinta ei välttämättä ole velaton hinta vaan asunnolla voi olla oma taloyhtiölainansa. Tuo on kalliimpaa lainaa kuin pankista saatava, mutta mahdollistaa köyhemmille ihmisille asunnon ostaminen (myyntihinta esim 150k€ ja velaton hinta 350k€). Jos pankki vaan antaa lainaa, niin tuo taloyhtiön lainaosuus kannattaa maksaa pois pankin halvemmalla lainalla. Jos et maksa sitä pois, lyhennät kuukausittain taloyhtiön lainaa, pankin lainaa ja lisäksi maksat yhtiövastiketta. Ja pankin lainalyhennyksiäkin on erityylisiä, en jaksa avata niitä tässä.

 

[kjns]

Yhtiövastike on siis se raha minkä maksat kuukausittain taloyhtiölle esim. lämmityksestä, ylläpidosta, yleisten tilojen valaistuksesta ym. Joskus vastike saattaa myös sisältää vesimaksut tai vesiennakon joka tasataan kulutuksen mukaan esim vuoden välein. Sillä ei siis ole mitään tekemistä pankille maksettavien lyhennysten kanssa.

On siis tärkeää huolehtia myös siitä, että lainan lyhentömisen lisäksi on varaa muihinkin asumiskuluihin kuten juuri vastikkeeseen. Yhtiövastikkeen lisäksi useimmiten sähkö laskutetaan asuntokohtaisesti erikseen, ja lisäksi voi tulla parkkipaikkamaksuja tms.

Lainalyhennykset sisältävät vain pankille maksettavan lainan, eli varsinaisen lainan pääoman lyhennyksen sekä korko- ja käsittelykulut.

 

[taffeli]

Kyllä nordealla pyysivät meiltä ihan samat asiat. Jopa tiliotteet vaikka minulla on ainoat tilit olleet nordealla kohta 20v. Palkkakuitit piti heille myös tulostaa ja lähettää liitteinä vaikka tulevat sähköisinä verkkopankkiin.

Ensimmäistä lainaa kävin tällä vk itse hakemassa, niin ei kysytty oikeastaan muuta kuin paljonko lainaa haluaa, oletin myös että olisi tarvetta palkkalaskelmalle tms. Omassa pankissa kävin, niin kaippa ne tilitiedot niille riitti. Marginaaliksi lupasivat 0,5%, mutta pitänee silti jostain toisesta pankista kysyä olisiko parempaa tarjolla.

 

[Sid]

Laskitko että millaisia koronnousuja tuo vaatisi jotta korkokatto tulee halvemmaksi? Jos leikitetään että vaikka pari ekaa vuotta korko ei juurikaan muutu.

On selvää, ettei korot nouse hetkeen edes nollan päälle, mutta otimme suojauksen 14 vuodelle vakuutuksenomaisesti. Erittäin todennäköisesti se ei ole taloudellisesti kannattava, mutta toisaalta tappion maksimikin on tiedossa ja sen mukaan voi pelata.

Kuten @Juomatilaaja on maininnut, swapit ovat olleet kovassa nousussa viime viikkoina. Joulukuun alussa suojauksen olisi saanut vielä kohtuullisen edullisesti, mutta hinta nousi koko meidän laina- ja asuntokauppaprosessin ajan. Jos viime viestissäni kerroin hinnan olleen 0,76% ja katto 1,71%, niin tällä viikolla lainaa nostettaessa päädyttiin nostamaan katto 1,97%-yksikköön ja hinta oli silti 0,77%. Tuohon päälle marginaali 0,45% eli pohjakorko meillä on 1,22%.

 

[Juomatilaaja]

Onko vinkkejä antaa asuntolainan kilpailutukseen kesken sopimuskauden? Kannattaako ensin hakea kilpailijalta tarjous ennen omasta pankista kysymistä?

Voi tehdä ihan miten haluaa. Meillä oli takavuosina paremman puoliskon kanssa asuntolainassa joku vajaa 0,6 % marginaali, joka alkoi melko pian tuntua kalliilta. Laitoin pankkiin viestin, että haluaisin marginaalia tarkistettavaksi ja jos tarjoatte 0,4 %, niin en kysy muualta. Virkailija vähän kakisteli, että hän olisi tarjonnut 0,45 %:ia, mutta kiva kun asiakkaan tavoitteet tulee selkeästi esille ja hän keskustelee asiasta päättävän tahon kanssa. Marginaali laski 0,4 %:iin.

Joskus reilu vuosi sitten tein vertailua olemassa olevien lainojen suhteen lähinnä miettien, että olisinko voinut saada korkosuojausten hintaa vielä alennettua. Danskesta soitti, kyseli nykyiset lainaehtoni, onnitteli hyvistä diileistä ja sanoi ettei edes lähde kilpailemaan niitä vastaan. Nordean kanssa käytiin pidempään keskustelua, mutta ei se tarjous ollut mitenkään järkevä. Huonoa korkoputkea tarjottiin, ja millään ei meinannut mennä ymmärrykseen, että nyt haetaan tarjousta kiinteästä korosta. Lopulta sellaisen sain, ja se oli ihan tolkuttoma kallis. Semminkin kun huomioidaan, että joskus keväällä 2020 Nordea on myöntänyt kymppivuotisia kiinteitä hintaan perusmarginaali + 0,2 %.

Mutta hyvähän näistä hinnoista on olla kartalla. Nyt voin olla entistä tyytyväisemmin mielin OP:n asiakas.

 

[Wilhelm]

Kiitos kaikille vastauksista liittyen kilpailuttamiseen! Täytynee kysäistä omasta pankista tarkistusta.

 

[Mikkos]

Voi tehdä ihan miten haluaa. Meillä oli takavuosina paremman puoliskon kanssa asuntolainassa joku vajaa 0,6 % marginaali, joka alkoi melko pian tuntua kalliilta. Laitoin pankkiin viestin, että haluaisin marginaalia tarkistettavaksi ja jos tarjoatte 0,4 %, niin en kysy muualta. Virkailija vähän kakisteli, että hän olisi tarjonnut 0,45 %:ia, mutta kiva kun asiakkaan tavoitteet tulee selkeästi esille ja hän keskustelee asiasta päättävän tahon kanssa. Marginaali laski 0,4 %:iin.

Joskus reilu vuosi sitten tein vertailua olemassa olevien lainojen suhteen lähinnä miettien, että olisinko voinut saada korkosuojausten hintaa vielä alennettua. Danskesta soitti, kyseli nykyiset lainaehtoni, onnitteli hyvistä diileistä ja sanoi ettei edes lähde kilpailemaan niitä vastaan. Nordean kanssa käytiin pidempään keskustelua, mutta ei se tarjous ollut mitenkään järkevä. Huonoa korkoputkea tarjottiin, ja millään ei meinannut mennä ymmärrykseen, että nyt haetaan tarjousta kiinteästä korosta. Lopulta sellaisen sain, ja se oli ihan tolkuttoma kallis. Semminkin kun huomioidaan, että joskus keväällä 2020 Nordea on myöntänyt kymppivuotisia kiinteitä hintaan perusmarginaali + 0,2 %.

Mutta hyvähän näistä hinnoista on olla kartalla. Nyt voin olla entistä tyytyväisemmin mielin OP:n asiakas.

No toikin riippuu siitä kuinka hyvä asiakas olet pankille.
Itse jos soittaisin ja sanoisin että marginaalia alas tai vaihdan pankkia niin virkailija varmaan räjähtäis nauruun ja sanois että siitä vaan ja löis luurin korvaan. Sitten tajuaisin että mulla on Nordeassa kaikki osakkeet ja siellä on halvimmat kaupankäyntikulut joten en kuitenkaan voisi pankkia vaihtaa koska käytännössä Nordealle ei ole vaihtoehtoa.