Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[pkuitune]

Henkilökohtaisesti ajattelen asiaa seuraavasti:
Tilanne tällä hetkellä:
Siirrän 500€/kk lainaavarten lainanhoitotilille rahaa millä 0.5% korko. Sieltä lähtee automaattisesti lyhennykset kerran kuussa (noin 400€). Lainaa jäljellä noin 20v.

Kämppä rivitalo ja rapiat 80m2 Pirkanmaan alueella.

Käytännössä tuolla rahalla (500+ noin 250€ netti+lämmitys+vastike+autopaikka+sähköt pihaan & autoon jne) en saisi vastaavan kokoista kämppää vuokralle täältä (eli reippaasti alle 10€/m2, varsinkin kun nyt laitan noin 100€/kk "säästöön" odottamaan korkojen nousua jolloin voin suoraan vaikka lyhentää sitä lainaa)

Kun nyt katselee hintoja niin voisin siis valita asuvani vuokralla noin 60m2 kämpässä noin 700€ hintaan + erikseen maksella noista muista tai luottaa siihen että Venäjä ei päätä vallata ensin Ukrainaa ja sitten Suomea + passita meitä kaikkia jonnekin siperian työleirille.. ..tai esim. EU murennu ja korot hyppäävät kymmeniin prosentteihin suomen palatessa markkaan ja lainojen pysyessä esim. Saksan markkaan sidottuina.

Lisäksi on kuitenkin osakkeita hieman, rahaa jää (tuonkin yli) säästöön ja jonkun verran on puskuriakin olemassa.

Eli itse hankkisin sen ensiasunnon kyllä, kun ensin säästäisin tarpeeksi ja varmistaisin että saisin myös maksettua sen vaikka hankalampi tilanne (esim. työttömyys) tulisi eteen...

Itsellä olisi etäisesti vastaavanlainen tilanne. Tällä hetkellä vuokra on 1370 €/kk ja potentiaalisessa ensiasunnossa lainanlyhennys olisi nykyisellä korkotasolla noin 870 €/kk. Tähän kun ynnätään yhtiövastike noin 170 €/kk, niin ollaan vielä reilusti alle nykyisen vuokran Laskeskelin nopeasti, että vasta noin 3 % korkotasolla kiinteät asumismenot olisivat samalla tasolla nykyisen vuokran kanssa.

Luvut eivät sinällään ole ihan vertailukelpoisia, koska ostettava asunto (rivitalokolmio kehyskunnassa) on niin erityyppinen kuin nykyinen vuokrakämppä (kerrostalokaksio "ytimessä"). Vastaava kämppä samasta taloyhtiöstä maksaa ostettuna noin 450 k€, eli meidän tuloilla ei olisi edes saumoja ostaa tällaista asuntoa, missä nyt asutaan.

 

[muronsyöjä]

Kuuntelin tämän tuossa viikonloppuna, ja kummasti väheni ensiasunnon ostohalut Vai mahdanko murehtia turhia? Millä mietteillä muut ovat liikkeellä tämän Malisen haastattelun suhteen?

Malinen on hiukan pessimisti, mutta siinä oikeassa että kaikki riippuu keskuspankin politiikasta ja sen vakaudesta euroopassa. Asiat ovat aika perseellään ja eivät ole paranemassa ja jossain vaiheessa kosahtaa. Ongelma on siinä, että vettä saattaa ehtiä virrata tonavassa tässä välillä ja elääkkin pitäisi siinä sivussa. Jos olisin itse nuori, en kyllä ostaisi pk-seudun kämppää. Ostaisin jostain sivummalta edullisen asunnon, jossa ei tarvitse maksaa vuokraa, mutta voi silti käydä samoilla pelimestoilla töissä. Näistä olen laittanut tänne linkkejä monia. Mut toisaalta paska on todennäköisesti keväällä jo pikkaisen tuulettimessa, joten nyt ehkä voisi odotella vuokralla hetken.

Edit. Lisäys vielä, eli jos suunnittelee ottavansa korkoputken, takuun tai mikä tahansa vakuutuksen niin kannattaa kuunnella tuo Malisen haastattelu. Ja sitten lukea ne korkoputken ehdot sieltä sopparin takapuolelta pienellä vihreällä präntillä printattuina. Eli kun euro hajoaa ja euriboreja ei enää noteerata niin onko se soppari voimassa? Ja sitten kuka sen takuun antaa? Onko se pankki itse vaiko bermudalle perustettu limited liability company? Eli tuskin kukaan korvaa mitään jos paska on oikeasti tuulettimessa ja pitää markoilla maksaa jotain valuuttalainaa.

 

[juha.]

Henkilökohtaisesti ajattelen asiaa seuraavasti:
Tilanne tällä hetkellä:
Siirrän 500€/kk lainaavarten lainanhoitotilille rahaa millä 0.5% korko. Sieltä lähtee automaattisesti lyhennykset kerran kuussa (noin 400€). Lainaa jäljellä noin 20v.

En nyt vissiin ymmärrä ihan täysin, mutta mikset lyhennä lainaa 500€/kk vaan jätät satkun tilille? Onko 0.5% korko järkevämpi?

 

[Haukka81]

En nyt vissiin ymmärrä ihan täysin, mutta mikset lyhennä lainaa 500€/kk vaan jätät satkun tilille? Onko 0.5% korko järkevämpi?

Meillä melkeen sama, ideana että kertyy puskuria hiljakseen. Nyt tosin on jo 3kk lyhennykset puskurina.

 

[vemkki]

Mut toisaalta paska on todennäköisesti keväällä jo pikkaisen tuulettimessa, joten nyt ehkä voisi odotella vuokralla hetken.

Ei näistä tiedä varmuudella. Asuntomarkkinoiden romahduksia on manattu jo vuosikymmenen alusta asti vaihtelevista syistä.

 

[JaySon]

Eli tuskin kukaan korvaa mitään jos paska on oikeasti tuulettimessa ja pitää markoilla maksaa jotain valuuttalainaa.

Ei näistä tiedä varmuudella. Asuntomarkkinoiden romahduksia on manattu jo vuosikymmenen alusta asti vaihtelevista syistä.

Itsellä on tilanne että asunto olisi vain pian hommattava sillä neljäkymppiä kolkuttelee kohta puoliin ovella. Eikös homma mene niin että niin kauan kuin maailmalla on sekava tilanne, korotkaan tuskin nousuun lähtevät? Vai olenko käsittänyt tämän "ison kuvan" aivan perseelleen?

Lähinnä Länsi-Hkia olen ajatellut asunnon sijainniksi töiden takia mutta mitkäs olis sellaisia fiksuja mahdollsia muita kaupunginosia mistä kannattaisi asuntoja katsoa siinä toivossa että niiden hintakehitys pysyisi positiivisena / mitä tulisi ottaa huomioon? Mellunmäet ja syvä itä ei houkuttele ja oletuksena noin 180k asunto ja ehkä sellaisen 40 (-50) neliötä. Kulkuyhteydet toki tulisi olla kunnossa.

 

[Raaka]

En nyt vissiin ymmärrä ihan täysin, mutta mikset lyhennä lainaa 500€/kk vaan jätät satkun tilille? Onko 0.5% korko järkevämpi?

Veikkaan, että kerryttää puskuria. Näin se on meilläkin.

 

[Taneli-]

En nyt vissiin ymmärrä ihan täysin, mutta mikset lyhennä lainaa 500€/kk vaan jätät satkun tilille? Onko 0.5% korko järkevämpi?

Kuten mainittu puskuria joka jää helposti saataville tilille (eikä esim. osakkeisiin) ja voi esim. korkojen joskus noustessa lyhentää lainaa suoraa tai jos tulee jotain yllättävää pystyy silti 100% varmuudella pidemmänkin aikaa tekemään lainan lyhentämistä ilman että täytyy muuhun varallisuuteen koskea.

Lisäksi laiskana olen laittanut tuon maksun jatkumaan alkujaan sen 25v kun lainan otin, kun se on hieman suurempi summa ei tarvitse niin miettiä 6kk välein kun tulee tuo uusi versio maksupohjasta + summasta mitä pitäisi per/kk maksaa ja käytellä aikaa niiden kirjoittamiseen tilille.

 

[Mikkos]

Veikkaan, että kerryttää puskuria. Näin se on meilläkin.

Ja meillä.

 

[juha.]

Ja meillä.

OK.
Taneli tosin mainitsi, että rahaa jää muutenkin säästöön.
Itse, silloin joskus, makselin vaan mahd. reippaasti lainaa poies. Oli mielestäni järkevintä niin, oli tosin puskuriakin, mutten sitä kerryttänyt lisää.

 

[Mikkos]

OK.
Taneli tosin mainitsi, että rahaa jää muutenkin säästöön.
Itse, silloin joskus, makselin vaan mahd. reippaasti lainaa poies. Oli mielestäni järkevintä niin, oli tosin puskuriakin, mutten sitä kerryttänyt lisää.

Riippuu ihan korkotasosta. Korkeilla koroilla kannattaa maksaa pääomaa mahdollsimman paljon pois kun taas matalilla koroilla kannattaa säätää/sijoittaa pahan päivän varalle vaikka sitä kun korot alkavat nousemaan.

 

[muronsyöjä]

Riippuu ihan korkotasosta. Korkeilla koroilla kannattaa maksaa pääomaa mahdollsimman paljon pois kun taas matalilla koroilla kannattaa säätää/sijoittaa pahan päivän varalle vaikka sitä kun korot alkavat nousemaan.

Riski on tietysti silloin kun matalat korot kääntyvät korkeiksi, jolloin sijoitusten arvo laskee voimakkaasti (ks. diskonttauksen kaava). Silloin siis ei nimenomaan pidä sijoittaa, vaan myydä tai vähentää sijoituksia.

Present value - Wikipedia

 

[ers]

Riippuu ihan korkotasosta. Korkeilla koroilla kannattaa maksaa pääomaa mahdollsimman paljon pois kun taas matalilla koroilla kannattaa säätää/sijoittaa pahan päivän varalle vaikka sitä kun korot alkavat nousemaan.

Imo tässä on ajatusvirhe. Korkeiden korkojen aikana ei välttämättä ole varaa lyhentää asuntolainaa nopeammin, koska korkokulut vievät niin suuren osan kuukaudessa. Käytännössä kuukausierä täytyy nostaa todella suureksi, että laina-aika pysyisi jotenkin kurissa. Tämän takia on juuri matalien korkojen aikana järkevää lyhehtää lainaa mahdollisimman paljon, koska se on pienten korkokulujen takia paljon tehokkaampaa. Ja mitä pienemmäksi lainan saa maksettua matalien korkojen aikana, sitä vähemmän korkeampi korko siihen vaikuttaa tulevaisuudessa.

 

[Mikkos]

Imo tässä on ajatusvirhe. Korkeiden korkojen aikana ei välttämättä ole varaa lyhentää asuntolainaa nopeammin, koska korkokulut vievät niin suuren osan kuukaudessa. Käytännössä kuukausierä täytyy nostaa todella suureksi, että laina-aika pysyisi jotenkin kurissa. Tämän takia on juuri matalien korkojen aikana järkevää lyhehtää lainaa mahdollisimman paljon, koska se on pienten korkokulujen takia paljon tehokkaampaa. Ja mitä pienemmäksi lainan saa maksettua matalien korkojen aikana, sitä vähemmän korkeampi korko siihen vaikuttaa tulevaisuudessa.

Mä lähdenkin nyt siitä olettamuksesta että lainaan on varattu X määrä rahaa. Tästä määrästä on sekä korot että pääoma. Ensin napataan korot pois ja sitten lopulla lyhennetään lainaa.

No nyt kun korot on matalalla niin maksaa mahdollisimman pientä korkoa sekä mahdollisimman pientä lainanlyhennystä. Kaikki ylimääräinen säästöön. Ja kyllä, pääoma lyhenee vähemmän, mutta korkojen kannalta se on pisara meressä vaikka kuinka pääomaa maksaisi pois. Ei tunnu juuri koroissa koska korko on matala.
No nyt sitten kun korot nousevat niin sitten painopistettä siirretään lainan maksuun ja otetaan "säästöstä" korkojen verran aina rahaa. Näin korkojen nousu ei juuri vaikuta, vaan pääoma lyhenee tehokkaammin korkeiden korkojen aikana jolloin korkoon menevä summa pienenee huomattavasti.
Tai toinen vaihtoehto on että korkojen noustessa lyhentää köntällä säästössä olevalla summalla pääomaa jolloin myös korot tippuvat niin että sen jopa huomaa.

 

[ers]

Mä lähdenkin nyt siitä olettamuksesta että lainaan on varattu X määrä rahaa. Tästä määrästä on sekä korot että pääoma. Ensin napataan korot pois ja sitten lopulla lyhennetään lainaa.

No nyt kun korot on matalalla niin maksaa mahdollisimman pientä korkoa sekä mahdollisimman pientä lainanlyhennystä. Kaikki ylimääräinen säästöön. Ja kyllä, pääoma lyhenee vähemmän, mutta korkojen kannalta se on pisara meressä vaikka kuinka pääomaa maksaisi pois. Ei tunnu juuri koroissa koska korko on matala.
No nyt sitten kun korot nousevat niin sitten painopistettä siirretään lainan maksuun ja otetaan "säästöstä" korkojen verran aina rahaa. Näin korkojen nousu ei juuri vaikuta, vaan pääoma lyhenee tehokkaammin korkeiden korkojen aikana jolloin korkoon menevä summa pienenee huomattavasti.
Tai toinen vaihtoehto on että korkojen noustessa lyhentää köntällä säästössä olevalla summalla pääomaa jolloin myös korot tippuvat niin että sen jopa huomaa.

Ymmärrän miksi tälläinen veivaus tulee mieleen, jos tosiaan haluaa pitää kuukausierän kiinteänä. Se ei siltikään ole järkevin tapa toimia.

Korot voivat ensinnäkin nousta yllättävän paljon, jolloin jo aikaisemmin kerätty pääoma riittää vain pariksi vuodeksi. Pääoma ei lyhene yhtään sen "tehokkaammin" korkojen noustessa vaikka puskurista ottaisi aina rahaa kokojen maksuun, koska ne rahat menevät juurikin korkojen maksuun. Matalan koron aikana koko pääoma menee lainan lyhennykseen, jolloin se on aina tehokkainta. Se tämän hetkinen 1-3% korko ei ole mikään pisara meressä pitkässä juoksussa.

Jos lainaan on varattu X määrä rahaa kuukaudessa, sillä pitäisi nyt pystyä lyhentämään lainaa suhteellisen paljon. Jos ei pysty voi olla ongelmia tulevaisuudessa. Itse pyrkisin tässä korkotilanteessa jopa kasvattamaan kuukausierää muuta kulutusta tinkimällä.

 

[FireFly Renaissance]

Lyhykäisyydessään haastateltavan näkemyksenä oli, että globaali taantuma alkaisi suurehkolla todennäköisyydellä jo ensi vuonna. Tähän syynä olisi EKP:n valtioiden velkakirjojen ostamisen lopettaminen ja leikkirahan tekemisen lopettaminen, ts. talouden elvytystoimien lopettaminen. Ja kun tämä loppuu, niin korot ampuisivat lyhyessä ajassa useita prosenttiyksiköitä ylöspäin, pahimmillaan samalle tasolle, missä oltiin Suomessa 1990-luvun alussa. Lisäksi pointteina jäi ainakin mieleen, että:

• Kiinan velkaantumisaste suhteessa bruttokansantuotteeseen on tällä hetkellä ~550 %, kun se oli Yhdysvalloissa ennen vuoden 2008 kriisin alkamista ~250 %
• Aina, kun pörssissä on ollut kaksi yli 10 %:n korjausliikettä vuoden sisällä (kuten tänä vuonna on jo tapahtunut), niin seuraavan vuonna on alkanut jonkin sorttinen talouskriisi (vuonna 1987 on tehty tähän ainoa poikkeus)
• Maailmantalous olisi pysynyt läjässä tähän päivään asti enemmän tai vähemmän Yhdysvaltojen talouden hyvän vireen vuoksi, mutta tämä olisi nyt niin ikään loppumassa

Sanoisin melkoisella varmuudella, että EKP ei tule lähtemään yhteenkään toimenpiteeseen jonka seurauksena koko euroalue ja mahdollisestu EU romahtaa.

 

[FireFly Renaissance]

Ymmärrän miksi tälläinen veivaus tulee mieleen, jos tosiaan haluaa pitää kuukausierän kiinteänä. Se ei siltikään ole järkevin tapa toimia.

Et ymmärrä. Tämä veivaus tehdään siksi, että raha omalla tilillä on paljon likvidimpi kuin raha pankin tilillä (lainalyhennyksessä). Korkeat korot tapahtuessaan ovat aina lyhytaikainen ilmiö. Tärkeintä on, että on lainanmaksukykyä, vaikka sitten säästöistä, mikäli korot nousevat / työpaikka lähtee alta tmv.

Pankkia ei kiinnosta pätkääkään kuinka innokkaasti olet lainaa lyhentänyt aikaisemmin, jos sinulla ei ole varaa maksaa seuraavaa sopimuksen mukaista lyhennystä.

 

[pelittäjä]

Jos lainaan on varattu X määrä rahaa kuukaudessa, sillä pitäisi nyt pystyä lyhentämään lainaa suhteellisen paljon. Jos ei pysty voi olla ongelmia tulevaisuudessa. Itse pyrkisin tässä korkotilanteessa jopa kasvattamaan kuukausierää muuta kulutusta tinkimällä.

Eihän rahan sitomisessa seiniin ole mitään järkeä kun se ei sieltä irtoa mihinkään yllättävään eikä jousta läheskään niin kuin puskuri.

Onhan se nyt huomattavasti järkevämpi tuossa skenaariossa 500+0 vs. 400+100 jättää vuodessa 1200 euroa puskuria kuin lyhentää enemmän tuolla 1200 eurolla. Jos ajatellaan että kyseessä on about 150000€ laina niin kokonaisuutena maksimilyhennys ei tuota laina-aikaa paljon lyhennä. Lisäksi pitää ottaa huomioon se että yllättävien menojen kohdalla ei tarvitse ensimmäisenä olla Visalle höyläämässä uutta pesukonetta tai muuta jolloin sen lyhennys korkeine korkoineen söisi näennäisen säästön.



Sent from my iPhone using Tapatalk

 

[muronsyöjä]

Sanoisin melkoisella varmuudella, että EKP ei tule lähtemään yhteenkään toimenpiteeseen jonka seurauksena koko euroalue ja mahdollisestu EU romahtaa.

Ei tuo Malinen sitä tarkoittanut, että EKP ilkeyttään euron ja eu:n kaataisi. Voi vain käydä niin, että työkalut loppuvat uskottavaan lepsuun rahapolitiikkaan. Sitten jotkut eivät suostu matokuurille ja irtautuvat itse. Ongelma on siis siinä, että rahaliitto joka ei sisällä laajamittaisia suoria tulonsiirtoja maiden kesken ei kestä pitkään erilaisita inflaatiota ja kauppataseen vajetta eri maiden kesken. Ja hajoaa siten väkisinkin itsestään, kuten Malinen totesi. Ja kuten todettua, saksalaiset ovat jopa säästäneet vanhat d-markkansa koska tietävät tämän hyvin.

 

[FireFly Renaissance]

Ei tuo Malinen sitä tarkoittanut, että EKP ilkeyttään euron ja eu:n kaataisi. Voi vain käydä niin, että työkalut loppuvat uskottavaan lepsuun rahapolitiikkaan. Sitten jotkut eivät suostu matokuurille ja irtautuvat itse. Ongelma on siis siinä, että rahaliitto joka ei sisällä laajamittaisia suoria tulonsiirtoja maiden kesken ei kestä pitkään erilaisita inflaatiota ja kauppataseen vajetta eri maiden kesken. Ja hajoaa siten väkisinkin itsestään, kuten Malinen totesi. Ja kuten todettua, saksalaiset ovat jopa säästäneet vanhat d-markkansa koska tietävät tämän hyvin.

Nää nyt on niitä skenaarioita, että sama kuin eläisi ja suunnittelisi koko elämänsä varautuen Venäjän hyökkäykseen. Kaikkea voi tapahtua, tai sitten ei.

 

[ers]

Puskuri täytyy tietysti aina olla tilillä yllättäviin menoihin. Oma lähtökohta oli, että laina halutaan maksaa mahdollisimman tehokkaasti pois. Toki jos säästetylle pääomalle saa korkeamman tuoton riittävän pienellä riskillä, niin ei sitä tietenkään kannata sitoa seiniin.

 

[Mikkos]

Puskuri täytyy tietysti aina olla tilillä yllättäviin menoihin. Oma lähtökohta oli, että laina halutaan maksaa mahdollisimman tehokkaasti pois. Toki jos säästetylle pääomalle saa korkeamman tuoton riittävän pienellä riskillä, niin ei sitä tietenkään kannata sitoa seiniin.

No voithan sä ajatella ihan hyvin niin että se mikä sinne puskuriin jää on yhtä kuin sen verran lyhyempi laina tavallaan on. Vaatii toki selkärankaa pitää se raha tilillä.
Niin mekin tehtiin: otettiin lainan alkuun vuosi lyhennysvapaata ja laitettiin kaikki säästyneet rahat "talotilille". Ja varsinaista lainaa alettiin vasta vuoden päästä lyhentämään. Onhan se toki hirvittävää katsoa kun vuoteen ei laina lyhene, mutta toisaalta tilillä on niin paljon rahaa että sillä voi halutessaan maksaa vuoden lyhennykset.
Kuten joku sano, mieluummin raha tilillä kuin sidottuna seiniin. Kuitenkin voi sillä rahalla koska vaan lyhentää jos siltä tuntuu.

 

[FireFly Renaissance]

Puskuri täytyy tietysti aina olla tilillä yllättäviin menoihin. Oma lähtökohta oli, että laina halutaan maksaa mahdollisimman tehokkaasti pois. Toki jos säästetylle pääomalle saa korkeamman tuoton riittävän pienellä riskillä, niin ei sitä tietenkään kannata sitoa seiniin.

Kysymys onkin tässä siitä kuinka suuresta puskurista puhutaan. Pelkkä "yllättävien menojen" puskuri ei riitä välttämättä kovinkaan pitkälle.

 

[Taneli-]

Kysymys onkin tässä siitä kuinka suuresta puskurista puhutaan. Pelkkä "yllättävien menojen" puskuri ei riitä välttämättä kovinkaan pitkälle.

Karkeasti laskien tällä hetkellä tuo on itselläni noin 25% enemmän kuin kuussa lainanlyhennykseen täytyisi laittaa (eli jos pitäisi maksaa 400 mutta laittaa 500 = siitä jää 25% enemmän säästöön joten korot voivat joko nousta aika paljon tai sitten vastaavasti voi kerralla lyhentää enemmän kun korot nousevat => noin ja teoriassa olet maksanut 25% enemmän "jatkuvasti").

Tietysti jokaisen pitää laskea itselleen ja taloudelleen sopiva summa. Joidenkin mielestä säästössä pitäisi olla ihan ns. elämistäkin varten joku 3, 6 tai 12kk "kaikki varat" mikä on mielestäni kohtuu suuri summa vain tilillä lepuutettavaksi (eli mitä sinulla kuluu vuodessa elämiseen kaikki laskut ja ns. normaali kulutus mukaanlukien).

Siihen kannattaa kuitenkin varautua että ennemmin tai myöhemmin jokin asia hajoaa ja kun se tapahtuu olisi hyvä olla tarpeeksi rahaa että uuden voi ostaa tilalle ilman pikavippiä tms.

Mikäli kyse on asumisesta summa on yleensä hieman suurempi tosin isompia remontteja yleensä aletaan miettimään vuotta tai useampaa aiemmin (julkisivu, putkisto jne jne)

 

[Nomber]

Jos olisin itse nuori, en kyllä ostaisi pk-seudun kämppää. Ostaisin jostain sivummalta edullisen asunnon, jossa ei tarvitse maksaa vuokraa, mutta voi silti käydä samoilla pelimestoilla töissä. Näistä olen laittanut tänne linkkejä monia. Mut toisaalta paska on todennäköisesti keväällä jo pikkaisen tuulettimessa, joten nyt ehkä voisi odotella vuokralla hetken.

Asunto kannattaa ostaa sieltä missä haluaa asua. Miksi ostaa kämppä jostain sivummalta jos joka päivä harmittaa asua siellä sivummalla? Ja varmaan vieläkin jotkut "odottelee" vuokralla jotka ajattelivat 2000 luvun alussa, että kohta saa halpoja asuntoja.

Mutta eihän näistä toki kukaan tiedä, koko finanssijärjestelmä voi olla ensi vuonna kaatunut tai sitten vaan asuntojen hinnat nousseet lisää.

 

[renee]

Onko jotain syytä epäillä home ja vesivaurioita? Ei ne homekoiratkaan ole mitään erehtymättömiä tutkia, vaan kuulemma aikamoista arpapeliä mitä saa. Ns. väärä diagnoosi aiheuttaa aikamoista päänvaivaa myyjälle, kun homeleima on ikuinen. Kosteusmittauskin tuntuu aika turhalta äskettäin rempatussa asunnossa.

Alla oleva perustuu osittain mutuun ja osittain kiinnostukseen aihetta kohtaan, joten mitään 100% faktaa se ei ole, mutta kirjoitanpa kuitenkin.

Homeen sijasta pitäisi etsiä rakenteiden kosteusvaurioita eivätkä nekään selviä kuin rakenteita avaamalla, ellei pääse rakenteisiin muuten käsiksi. Homeitiöitä on kaikissa taloissa, talvella vähemmän, muulloin enemmän. Homeitiötä on lisäksi erilaisia ja osa on haitallisempia kuin toiset.

Epäilen, ettei homekoira ole kovin luotettava, koska tällaista käyttöä varten ei koiria ole kovin kauaa tai laajamittaisesti koulutettu. Lisäksi vaikka nykyään on mahdollista ottaa sisäilmasta näytteitä ja analysoida hyvinkin tarkasti ilmanlaatu, niin homeen kohdalla homma kusahtaa siihen, että ilmassa on aina erilaisia homeita, joten rajanveto siihen, milloin hometta on liikaa tai mistä se on peräisin, on vaikeaa (rakenteista, ulkoilmasta, ulkovaatteista, kukkamullasta/huonekasveista, ruoasta, kotieläimistä jne.). Näytehän voi myös olla "homepuhdas", mutta talossa on silti laaja kosteusvaurio, eli ilmanlaatua tutkimalla ei saa mitään varmaa kuvaa tilanteesta.

Kosteusmittarilla voi saada jotain osviittaa, mutta esim. riskipaikoissa, kuten kylppärissä, on aina jonkun verran kosteutta, varsinkin jos kyseessä on laatoitettu kylppäri eikä sen ole annettu kuivua päiväkausia.

Mielestäni jos talossa on tunkkaista, näkyviä kosteusvaurioita, pahoja riskirakenteita tai historiassa on pahoja vesivahinkoja (kaikissa vanhoissa taloissa on ollut tai tulee sattumaan jonkinlaisia vesivahinkoja), niin sitä ei kannata ostaa.

 

[pkuitune]

https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/rusko/14273345

Tässäpä mielenkiintoinen tapaus: mukavan oloinen rauhallinen seutu, lähitienoo täynnä muuta asutusta, hyvännäköiset kämpät niin sisältä kuin ulkoakin sekä suhteellisen ok hinta.

MUTTA

Yhtiöön kuuluu kymmenen vuonna 2017 alkupuolella(?) valmistunutta asuntoa, joista on edelleen yhdeksän myymättä. Mikähän tässä mättää, etteivät asunnot mene kaupaksi? Meitä voisi kyseinen kohde kiinnostaa, mutta ei taida uskaltaa lähteä tuollaiseen yhtiöön osakkaaksi.

 

[Haukka81]

Sairas hinta tuollaisesta kopista , ei ihme että ei kauppa käy.

Ikunat turhia ku naapuri parin metrin päässä, verhot kiinni jatkuvasti jne..

 

[kjns]

Mikähän tässä mättää, etteivät asunnot mene kaupaksi?

Käy ihmeessä paikan päällä katsomassa, voi olla, että syy selviää hyvin nopeastikin kun näet paikan livenä.
Omalta talonmetsästysajalta esim. muistan tapauksen, jossa paikka vaikutti paperilla hyvältä ja edulliselta, mutta syy olikin sitten se, että tontti oli huono ja autotie meni melkein ikkunan alta...

edit: ja onhan nuo aika pirun kalliita kuten Haukka81 tuossa kommentoi..

 

[pkuitune]

Sairas hinta tuollaisesta kopista , ei ihme että ei kauppa käy.

Ikunat turhia ku naapuri parin metrin päässä, verhot kiinni jatkuvasti jne..

Asunnot ovat juu vähän hölmösti sijoitettuja (liikaa asuntoja liian pienellä tontilla), mikä varmasti vaikuttaa asiaan. Mutta mielestäni hinta on kuitenkin linjassa muiden vastaavanlaisten asuntojen kanssa (Liedossa ~3000 €/m², Turussa 3500 €/m²).

Käy ihmeessä paikan päällä katsomassa, voi olla, että syy selviää hyvin nopeastikin kun näet paikan livenä.
Omalta talonmetsästysajalta esim. muistan tapauksen, jossa paikka vaikutti paperilla hyvältä ja edulliselta, mutta syy olikin sitten se, että tontti oli huono ja autotie meni melkein ikkunan alta...

edit: ja onhan nuo aika pirun kalliita kuten Haukka81 tuossa kommentoi..

Käytiin eilen katsomassa kyllä. Edelleen, kämpät ovat tyhmästi sijoiteltu tontille, mutta juuri muuta hämärää en tässä keksi.​

 

[svk]

Ehkä on hankaluuksia saada pankilta lainaa, kun ei koe kämppää 6 tuhannen asukkaan kunnassa luotettavalta sijoitukselta. Ja onhan tossa myös ihan hävytön rahoitusvastike.

 

[pkuitune]

Ehkä on hankaluuksia saada pankilta lainaa, kun ei koe kämppää 6 tuhannen asukkaan kunnassa luotettavalta sijoitukselta.

Tässä en sitten ymmärrä sitä, miten kunnan koko vaikuttaisi asiaan? Valtaosa tuolla asuvista käynee Turun puolella töissä, ja kyseinen kunta on kuitenkin ihan yhtä lähellä Turkua kuin Raisio, Lieto ja Kaarinakin.

 

[edup]

Tässä en sitten ymmärrä sitä, miten kunnan koko vaikuttaisi asiaan? Valtaosa tuolla asuvista käynee Turun puolella töissä, ja kyseinen kunta on kuitenkin ihan yhtä lähellä Turkua kuin Raisio, Lieto ja Kaarinakin.

Ihan sillä että pienelle paikkakunnalle on heikommin uusia tulijoita kuin suuremmalle, ainakin noin keskimäärin. Ja jos uusia tulijoita ei ole, on asunnollasi siellä pikkupaikkakunnalla käytännössä vain käyttöarvoa, jälleenmyyntiarvo kun on pyöreä nolla jos ostajia ei ole.

 

[svk]

Tuossa se tulikin. Pankin on aina puntaroitava asiaa siitä näkökulmasta, että jos jokin ongelma tulee lainanottajalle, mikä estää lainan maksamisen, niin niillä on se asunto minkä ottaa haltuun ja myydä seuraavalle. Jos todennäköisyys saada myytyä on syystä tai toisesta huono, niin pankki ei ihan helpolla anna ton kokoista lainaa verrattuna esim. pääkaupunkiseudulla olevaan kämppään minkä saa helposti myytyä.

 

[pkuitune]

Jeps, ja kyllähän tuo itseäkin jo hirvittää, ettei grynderi ole saanut noita myytyä... Niin tuskin saisin itsekään sitten, kun sen aika on

 

[Difton]

Viimeksi maaliskuussa 2018 kilpailutin nykyisen asuntolainani (laina noin 240 k€). Vanha marginaali oli OP:lla 0,95 +12 kk euribor. Yhdellä sähköpostilla sain sen laskettua 0,75 % + 12 kk euribor. Muutoksesta ei mitään kuluja.

Nyt taas Dansken marraskuun-tarjous (järjestelypalkkio 0 €) antoi uutta pontta kilpailuttaa laina uudestaan. Danskelle netissä asuntolainatarjous. Seuraavana päivänä soittivat tarkentavia kysymyksiä ja parin päivän päähän varattiin puhelinneuvottelu. Tarjosivat 0,65 € + 12 kk euribor ja AKAVAlaisille 0,55 % + 12 kk.

Danskelta myös melko hyvä avaus, että ylimääräinen vakuus (appiukon osakekiinteist) putosi pois.

Omaan pankiin OP taas tietoa kilpailusta ja heti marginaalia luvattiin tiputtaa. Katsotaan miten käy...

 

[pkuitune]

Ihmeen paljon vaihtelua pankkien tarjoamissa marginaaleissa. Olemme nyt kyselleet niin ikään ~240 k€ lainaa Turun ympäryskunnassa sijaitsevaan rivitalokolmioon seuraavanlaisin tuloksin:

• Oma Säästöpankki 0,85 %
• Danske Bank 0,6 % (Minäkin siis TEKin/AKAVAn jäsen)
• OP 0,6 %
• S-pankki 0,46 %

 

[muronsyöjä]

https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/rusko/14273345

Tässäpä mielenkiintoinen tapaus: mukavan oloinen rauhallinen seutu, lähitienoo täynnä muuta asutusta, hyvännäköiset kämpät niin sisältä kuin ulkoakin sekä suhteellisen ok hinta.

MUTTA

Yhtiöön kuuluu kymmenen vuonna 2017 alkupuolella(?) valmistunutta asuntoa, joista on edelleen yhdeksän myymättä. Mikähän tässä mättää, etteivät asunnot mene kaupaksi? Meitä voisi kyseinen kohde kiinnostaa, mutta ei taida uskaltaa lähteä tuollaiseen yhtiöön osakkaaksi.

Lisäksi vuokratontilla. Uusi taloyhtiö, iso taloyhtiölaina, paljon myymätöntä, vuokratontti. Ainekset katastrofiin. Maksat pian kymmenen asunnon vastiketta kun kukaan muu ei ole maksamassa.

 

[pkuitune]

Lisäksi vuokratontilla. Uusi taloyhtiö, iso taloyhtiölaina, paljon myymätöntä, vuokratontti. Ainekset katastrofiin. Maksat pian kymmenen asunnon vastiketta kun kukaan muu ei ole maksamassa.

Juu, tämän verran itsekin asiaa Googlen avulla tutkiskelin Grynderin konkurssia odotellessa, etenkin kun kyseessä on joku pienemmän kokoluokan toimija.

Ihmettelin myös sitä, että lämmityskulut eivät sisälly tuossa yhtiövastikkeeseen... Mahdetaanko lämmittämisen kokonaiskustannukset sitten jyvittää asuntojen pinta-alojen suhteessa asukkaille, vai miten ovat ajatelleet homman hoitaa. Maalämpö kun on lämmitysmuotona, niin lämmönkäytön jakautumisen tarkka mittaaminen lienee vähän hankalampaa.

 

[GreatBusta]

https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/rusko/14273345

Tässäpä mielenkiintoinen tapaus: mukavan oloinen rauhallinen seutu, lähitienoo täynnä muuta asutusta, hyvännäköiset kämpät niin sisältä kuin ulkoakin sekä suhteellisen ok hinta.

MUTTA

Yhtiöön kuuluu kymmenen vuonna 2017 alkupuolella(?) valmistunutta asuntoa, joista on edelleen yhdeksän myymättä. Mikähän tässä mättää, etteivät asunnot mene kaupaksi? Meitä voisi kyseinen kohde kiinnostaa, mutta ei taida uskaltaa lähteä tuollaiseen yhtiöön osakkaaksi.

Kovahinta ja vuokratontti.

 

[muronsyöjä]

Kovahinta ja vuokratontti.

Niin suuri riski itseasiassa, että ensimmäiset kämpät pitäisi myydä tyyliin alle tonni per neliö (velaton hinta). Sitten kun on puolet asunnoista myyty, voi hintaa vasta nostaa lopuille asunnoille kun tiedetään, että on vastikkeelle maksajia. Muussa tapauksessa aivan järjetöntä ostaa. Pitää saada törkeän hyvä preemio, että kannattaisi. Taloyhtiön konkurssi näyttäisi olevan edessä, joten pitää olla konkurssihinnoittelu.

 

[pkuitune]

Tuossa se tulikin. Pankin on aina puntaroitava asiaa siitä näkökulmasta, että jos jokin ongelma tulee lainanottajalle, mikä estää lainan maksamisen, niin niillä on se asunto minkä ottaa haltuun ja myydä seuraavalle. Jos todennäköisyys saada myytyä on syystä tai toisesta huono, niin pankki ei ihan helpolla anna ton kokoista lainaa verrattuna esim. pääkaupunkiseudulla olevaan kämppään minkä saa helposti myytyä.

Kysyin tätä asiaa äsken pankista, että miten asunnon ostaminen a) Turusta b) isommista kehyskunnista (Lieto, Kaarina, Raisio) tai c) pienemmistä kehyskunnista (Parainen, Rusko, Masku) vaikuttaa lainan marginaaliin. Vastaus oli, että näistä vaihtoehdoista mikään ei yksinään vaikuta, vaan "kokonaiskuva ratkaisee".

 

[turska]

Onhan tuossa lisäksi tontin vuokra 170€/kk tuon tavallisen vastikkeen sekä rahoitusvastikkeen lisäksi.

 

[FireFly Renaissance]

Lisäksi vuokratontilla. Uusi taloyhtiö, iso taloyhtiölaina, paljon myymätöntä, vuokratontti. Ainekset katastrofiin. Maksat pian kymmenen asunnon vastiketta kun kukaan muu ei ole maksamassa.

Rakentaja omistaa myymättömät asunnot ei yhtiö.

 

[muronsyöjä]

Kysyin tätä asiaa äsken pankista, että miten asunnon ostaminen a) Turusta b) isommista kehyskunnista (Lieto, Kaarina, Raisio) tai c) pienemmistä kehyskunnista (Parainen, Rusko, Masku) vaikuttaa lainan marginaaliin. Vastaus oli, että näistä vaihtoehdoista mikään ei yksinään vaikuta, vaan "kokonaiskuva ratkaisee".

Pankki ei välttämättä ota mitään riskiä myöntäessään sen asuntolainan. Noin puolet suomalaisten asuntolainoista on myyty sijoittajille eteenpäin arvopapereina ja pankki vain hoitaa maksuliikennettä siitä lainasta lainanottajan ja lainapoolin välillä.

https://www.nordea.com/Images/35-29...nk debt investor presentation Q3 2018 v.1.pdf

 

[muronsyöjä]

Rakentaja omistaa myymättömät asunnot ei yhtiö.

Ongelma on siinä, että kuka maksaa vastikkeet kun se rakentaja menee konkkaan. Kauppa ei selvästi käy jos siellä on 2017 valmistuneet myymättä. Tuossa on siis hoitovastikkeet, tonttivuokra ja taloyhtiölainaakin aika hirmuisesti yhtiöllä.

 

[GreatBusta]

Ongelma on siinä, että kuka maksaa vastikkeet kun se rakentaja menee konkkaan. Kauppa ei selvästi käy jos siellä on 2017 valmistuneet myymättä. Tuossa on siis hoitovastikkeet, tonttivuokra ja taloyhtiölainaakin aika hirmuisesti yhtiöllä.

Lisäksi tuntematta aluetta sen tarkemmin, niin 200k - 300k saa omakotitalon, omalla tontilla, samalta alueelta.

 

[pkuitune]

Lisäksi tuntematta aluetta sen tarkemmin, niin 200k - 300k saa omakotitalon, omalla tontilla, samalta alueelta.

Mistäs tämä tieto?

Minä löysin myynnistä samalta alueelta ainoastaan tämän, jossa siinäkin on vuokratontti ja suora sähkölämmitys.

 

[GreatBusta]

Mistäs tämä tieto?

Minä löysin myynnistä samalta alueelta ainoastaan tämän, jossa siinäkin on vuokratontti ja suora sähkölämmitys.

esim. https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/rusko/14815491

 

[Honzo]

Ongelma on siinä, että kuka maksaa vastikkeet kun se rakentaja menee konkkaan. Kauppa ei selvästi käy jos siellä on 2017 valmistuneet myymättä. Tuossa on siis hoitovastikkeet, tonttivuokra ja taloyhtiölainaakin aika hirmuisesti yhtiöllä.

Jos rakentaja menee konkkaan, niin jollekinhan ne kämpät päätyy? Ja se jokus itten maksaa vastikkeet? Vai?