Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[PornReindeer]

Ei minulla näy kyllä mitään muutosta maksuerässä kun korontarkistus oli heinäkuussa
Viime vuonna näkyi, koska kaksi vuotta sitten ei ollut Euribor12 vielä korkokatossa (eli korkoni muuttui viime vuonna)
OP:n "muuttuva annuiteetti" näyttää lainani tiedoissa.

Jos sinulla on kiinteä lyhennys+muuttuvat korot niin eihän eihän nyk. korkotasolla ole mitään vaikutusta 15 vuoden päästä? Toki nyt menee enemmän rahaa korkoihin, mutta lyhennys menee samalla tahdilla koko ajan. Vai haetaanko uutisessa sitä, että maksuerä voi muuttua kunnes korkokattoon osutaan?

 

[antti-x]

Ei minulla näy kyllä mitään muutosta maksuerässä kun korontarkistus oli heinäkuussa
Viime vuonna näkyi, koska kaksi vuotta sitten ei ollut Euribor12 vielä korkokatossa (eli korkoni muuttui viime vuonna)
OP:n "muuttuva annuiteetti" näyttää lainani tiedoissa.

Jos sinulla on kiinteä lyhennys+muuttuvat korot niin eihän eihän nyk. korkotasolla ole mitään vaikutusta 15 vuoden päästä? Toki nyt menee enemmän rahaa korkoihin, mutta lyhennys menee samalla tahdilla koko ajan. Vai haetaanko uutisessa sitä, että maksuerä voi muuttua kunnes korkokattoon osutaan?

Muuttuva annuiteetti laskee tasa-erät siihen asti että laina on kokonaan maksettu ja senhetkisen markkinakoron mukaan (muilta kuin kokorkokattojakson osalta). Esim. jos lainaa on merkittävästi jäljellä 10 vuoden päästä kun korkokatto katkeaa niin korkojen noustessa pankin automaattinen järjestelmä on laskenut että se vaikuttaa niin että korkokaton katketessa pitää olla enemmän lainaa maksettuna että kokonaismaksuerä pysyy tasaisena.

 

[PornReindeer]

Muuttuva annuiteetti laskee tasa-erät siihen asti että laina on kokonaan maksettu ja senhetkisen markkinakoron mukaan (muilta kuin kokorkokattojakson osalta). Esim. jos lainaa on merkittävästi jäljellä 10 vuoden päästä kun korkokatto katkeaa niin korkojen noustessa pankin automaattinen järjestelmä on laskenut että se vaikuttaa niin että korkokaton katketessa pitää olla enemmän lainaa maksettuna että kokonaismaksuerä pysyy tasaisena.

Mitkä tasaerät? Lyhennys ja laina-aika pysyvät vakiona, maksuerän suuruuteen vaikuttaa korkotaso. Nyt kun minulla on korkokatto tapissa niin mikään ei muutu (ellei korot tipu takaisin sinne lähelle nollaa...)

 

[antti-x]

Mitkä tasaerät? Lyhennys ja laina-aika pysyvät vakiona, maksuerän suuruuteen vaikuttaa korkotaso. Nyt kun minulla on korkokatto tapissa niin mikään ei muutu (ellei korot tipu takaisin sinne lähelle nollaa...)

Väännetään nyt rautalangasta: Muuttuva annuiteetti pyrkii laskemaan lainan niin että esim 300 000€ on maksettu 30 vuodessa ja joka kuukausi sama summa korkoa+lyhennystä. Siis joka kuukausi 30 vuoden ajan vaikka korkokatto on paljon lyhyempi. Korkokattojaksoa on esimerkissä ekat 10 vuotta. Tällöin lainaa on laskennallisesti jäljellä jonkin verran yli 200 000€ silloin 10 vuoden päästä. Jos korot on marginaaleineen laskelmissa 2% silloin 10 vuoden päästä vs korot 5% silloin 10 vuoden päästä vaikuttaa merkittävästi siihen mitä se kokonaiserä silloin 10 vuoden päästä on. Annuiteetin laskuri siis nopeuttaa markkinakorkokojen noustessa lyhennystahtia korkokattoaikana, jotta silloin 10 vuoden päästä olisi vähemmän lainaa jäljellä ja maksuerät pysyisi tasaisena. Koska se on muuttuvan annuiteetin pointti, sama erä laina-ajan loppuun.

Jos korkokatto on koko laina-ajalle, se on sitten eri asia eikä erät nouse kun katto on saavutettu.

 

[PornReindeer]

Väännetään nyt rautalangasta: Muuttuva annuiteetti pyrkii laskemaan lainan niin että esim 300 000€ on maksettu 30 vuodessa ja joka kuukausi sama summa korkoa+lyhennystä. Siis joka kuukausi 30 vuoden ajan vaikka korkokatto on paljon lyhyempi. Korkokattojaksoa on esimerkissä ekat 10 vuotta. Tällöin lainaa on laskennallisesti jäljellä jonkin verran yli 200 000€ silloin 10 vuoden päästä. Jos korot on marginaaleineen laskelmissa 2% silloin 10 vuoden päästä vs korot 5% silloin 10 vuoden päästä vaikuttaa merkittävästi siihen mitä se kokonaiserä silloin 10 vuoden päästä on. Annuiteetin laskuri siis nopeuttaa markkinakorkokojen noustessa lyhennystahtia korkokattoaikana, jotta silloin 10 vuoden päästä olisi vähemmän lainaa jäljellä ja maksuerät pysyisi tasaisena. Koska se on muuttuvan annuiteetin pointti, sama erä laina-ajan loppuun.

Jos korkokatto on koko laina-ajalle, se on sitten eri asia eikä erät nouse kun katto on saavutettu.

Muuttuva annuiteetti ja muut lainan lyhennystavat

Tässä artikkelissa kerromme mikä on muuttuva annuiteetti, ja mitä muita asuntolainan lyhennystapoja on.

www.op.fi

Muuttuva annuiteetti

Muuttuvassa annuiteetissa maksat asuntolainaa samansuuruisina maksuerinä, kunnes viitekorko muuttuu. Lyhennyksen ja koron keskinäinen suhde maksuerässä muuttuu lainan viitekoron muuttuessa. Laina-aika pysyy samana.

Esimerkiksi jos lainan viitekorko on 12 kuukauden euribor, tarkistetaan lainan viitekoron arvo kerran vuodessa, jolloin myös maksueräsi voi nousta tai laskea.

Laina-aika pysyy samana
Maksuerä muuttuu, kun viitekorko muuttuu

Niin tosiaan minulla ei tosiaan ole erä muuttunut kun ollaan korkosuojauksen tapissa

 

[antti-x]

Muuttuva annuiteetti ja muut lainan lyhennystavat

Tässä artikkelissa kerromme mikä on muuttuva annuiteetti, ja mitä muita asuntolainan lyhennystapoja on.

www.op.fi

Muuttuva annuiteetti

Muuttuvassa annuiteetissa maksat asuntolainaa samansuuruisina maksuerinä, kunnes viitekorko muuttuu. Lyhennyksen ja koron keskinäinen suhde maksuerässä muuttuu lainan viitekoron muuttuessa. Laina-aika pysyy samana.

Esimerkiksi jos lainan viitekorko on 12 kuukauden euribor, tarkistetaan lainan viitekoron arvo kerran vuodessa, jolloin myös maksueräsi voi nousta tai laskea.

Laina-aika pysyy samana
Maksuerä muuttuu, kun viitekorko muuttuu

Niin juuri kuten tuossa alleviivattuna, maksuerä voi muuttua kun viitekorko (euribor yleensä) muuttuu vaikka olisi korkokatto. Korkokatto ei ole sama asia kuin viitekorko.

 

[antti-x]

Eikö tuo olisi pankille huono bisnes? Tuollainen laina kannattaisi irtisanoa heti suojauksen päätyttyä.

Siis jos marginaali on edelleen kilpailukykyinen ja on varaa maksaa se laina niin miksi irtisanoa siihen kohtaan, ei se sen kalliimmaksi tule kuin joku muukaan siinä kohtaa kun katto loppuu. Ja ei pankille siitä korkokattoaikana tule juurikaan tappiota, hiukan vähemmän tulee lyhennyksiä mutta siinäpä se. Jos korot ovat matalalla tai rahatilanne kehittynyt parempaan, katon lopun jälkeinen aika ei ole ongelma myöskään lainan ottajalle.

 

[mustajoki]

Mulla sama tilanne Dansken lainan kanssa ja ihmettelin myös samaa asiaa, mutta ihan oikein tuo toimii. Korkokatto esim. 10v mutta koko laina-aika 25v. Koron muuttuessa korkokaton aikana, lasketaan lyhennys+korko koko laina-ajalle. Korko on kyllä suojattu, mutta lyhentää joutunee hieman enemmän, kun oletetaan että korko on sama koko lainan ajan.

Nordean korkokatto annuiteettilainassa ei tuollaista mielestäni huomioi. Ainakin nykykorkokattokoron mukaan laskettu kuukausierä on niin lähellä tililtä lähtevää kuukausittaista summaa netti-asuntolainalaskurien mukaan (laina-aika tasavuosiksi pyöristettynä).

 

[mustajoki]

En olisi kyllä vielä jokin aikaa sitten uskonut, että Helsingissä tarjotaan 4-huoneen perheasunnoista radan varrella ja omalla tontilla 10% alennuksia.
JM kodit on kuitenkin noita alennuksia ensin yksiöistä ja kaksioista ja nyt neliöistä tarjonnut. Kauppa ei näyttäisi tästä huolimatta käyvän mitä varauksia katsoo:

JM-kodit – Myytävät asunnot ja uudiskohteet

www.jmoy.fi

Hartelalla näyttäisi myös olevan kampanja "jopa 17.5% asunnon velattomasta hinnasta" osassa valmistuneita asuntoja, esimerkiksi allaolevassa Hitas-kohteessa(!) pikasämpläyksellä näyttäisi olevan 12.5% alennukset.

Asunto Oy Helsingin Sivellin

Hitas-kohde Asunto Oy Helsingin Sivellin rakentuu tuhansien työpaikkojen ja hyvien yhteyksien päähän Helsingin Pitäjänmäkeen. Tutustu Hartelan asuntoihin!

www.hartela.fi

 

[Eldmor]

Hartelalla näyttäisi myös olevan kampanja "jopa 17.5% asunnon velattomasta hinnasta" osassa valmistuneita asuntoja, esimerkiksi allaolevassa Hitas-kohteessa(!) pikasämpläyksellä näyttäisi olevan 12.5% alennukset.

Kyllähän niitä alennuksia voi antaa, kun lähtöhinnat ovat aivan poskettomat.

Esimerkiksi Leppävaaran laitamilta annetaan kolmioista 15% alennusta (JM-kodit – Myytävät asunnot ja uudiskohteet), mutta lähtöneliohinta on 5810-8147 €/m^2 valinnaisella vuokratontilla (tontin lunastushinta noin 34 k€). Eli siis aivan naurettavan kalliita asuntoja, joten onhan sitä hintaakin varaa laskea.

Itsekin aikoinaan mietin asuntoa tuosta Pitäjänmäen Hitas-kohteesta, mutta neliöhinta ei silloin kiinnostanut. Nyt alennusten myötä olisi ihan mielenkiintoinen kohde (hinnaltaan, ei asuntojen pohjilta/materiaaleilta), mutta ehdin ostaa uudiskohteen halvemmalla muualta. Lisäksi vuokratontti on aina vähän no-go itselle.

 

[mustajoki]

Kyllähän niitä alennuksia voi antaa, kun lähtöhinnat ovat aivan poskettomat.

Esimerkiksi Leppävaaran laitamilta annetaan kolmioista 15% alennusta (JM-kodit – Myytävät asunnot ja uudiskohteet), mutta lähtöneliohinta on 5810-8147 €/m^2 valinnaisella vuokratontilla (tontin lunastushinta noin 34 k€). Eli siis aivan naurettavan kalliita asuntoja, joten onhan sitä hintaakin varaa laskea.

Itsekin aikoinaan mietin asuntoa tuosta Pitäjänmäen Hitas-kohteesta, mutta neliöhinta ei silloin kiinnostanut. Nyt alennusten myötä olisi ihan mielenkiintoinen kohde (hinnaltaan, ei asuntojen pohjilta/materiaaleilta), mutta ehdin ostaa uudiskohteen halvemmalla muualta. Lisäksi vuokratontti on aina vähän no-go itselle.

Juu, euroillahan sitä asuntoja ostetaan eikä alennusprosenteilla. Kuitenkin nimenomaan Hitas-kohteissa pitäisi käsittääkseni olla jokin hintarajoite niissä lähtöhinnoissakin. Ainakin teoriassa.

En siis väitä että tuo Hitas olisi nyt jotenkin mainio tarjous, mutta tuntuu että osa rakennusliikkeistä on nyt ottanut ensiasunnonostajien deadlinen + varainsiirtoveroalennuksen tarjoaman aikaikkunan tosissaan ja pyrkii aktiivisesti eroon valmistuvien asuntojen massasta. Joku YIT:n kaltainen jätti taas ei ainakaan julkisesti tunnu olevan millään lailla aktiivinen, vaikka valmistuvia ja muuttovalmiita asuntoja on heillä(kin) paljon myytävänä.

 

[Awelonian]

Puuosien huoltomaalaus, salaojien tarkastus / kuvaus / korjaus, viemäreiden huuhtelu / putsaus, IV-kanavien nuohous, märkätilojen kosteustarkastus, silikonien uusinta, tuulettuvan alapohjan kunto / tuuletus, radon arvojen varmistus ja mahdolliset toimenpiteet sen parantamiseksi. Valitettavan monta noin kymmenvuotiasta taloa tuli käytyä läpi tässä viimeisen 5 vuoden aikana, jossa monia pikkujuttuja jätetty kokonaan tekemättä mikä taas kielii siitä, että jos niitä pieniä asioita ei korjata niin ei varmasti ole myöskään niitä isompia asioita viitsitty laittaa kuntoon tai edes tiedetty tarkastaa.

Nämä ovat perusjuttuja omakotitalossa, enkä itse ainakaan mitään ihmeen exceleitä pidä aiheesta. Toihan on sama kuin pitäisi exceliä jostain imuroinnista ja pihan nurmikonleikkuusta.

 

[Awelonian]

Voi tulla joillekkin yllätyksenä, mutta kirjallinen omakotitalon huoltokirja on pakollinen. Sen puuttuminen voi johtaa nykyisin kiinteistökaupan vaikeutumiseen tai purkautumiseen. Sinänsä huvittavaa, että jotain kymppitonnin kotteron huoltokirjaa syynätään ja vaaditaan esiin kovemmalla kädellä kuin monen sadan tonnin kiinteistön.

En ole kertaakaan nähnyt missään mitään omakotitalon huoltokirjaa tai sellaista olisi edes esitetty. Omassa okt:ssa joka tuli rakennettua, teen ne asiat mitä perus okt-ylläpitoon kuuluu. Toki aiheesta löytyy kuitit jos olen käyttänyt ulkoista palvelua (esim. IV-kanavien putsaus yms.), muttei niitä mihinkään excelöidä kuitenkaan. En myöskään esim. excelöi 12€ sutia, 5,5€ silikonia, 0,78€ naulat ja listojen uusimiset yms. asioita. Joku excelöinninkin nyt vääntää jossain vartissa, jos joku anaalitarkka sellaisen haluaa. Itsellä luotto jonkun omaan exceliin niin omakotitaloissa kuin autoissakin tasan nolla, koska siitä ei ole mitään varmuutta tai todistetta onko asioita edes tehty. Luotan ennemmin juuri noihin kuitteihin ja muihin.

 

[Taneli-]

Lisäksi vuokratontti on aina vähän no-go itselle.

Tätä olen itsekin aina & välillä ihmetellyt. Kun hintaeroa ei näytä olevan oli se tontti sitten oma tai vuokralla. Toki kasvukeskusten aivan ydinkeskustassa sen tajuaa kun ei ole vaihtoehtoja (paitsi asua muualla) mutta monesti hieman syrjemmällä mutta jopa kuitenkin ihan "kasvukolmion" alueella näkee jopa vierekkäin olevia käytännössä indenttisiä rivi, kerros ja omakotitaloja joissa on samat hinnat vaikka toisessa on oma ja toisessa vuokratontti.

Sitten aina jostain löytyy henkilöitä jotka kertovat iloisesti että "ainahan sen voi myydä ennenkuin vuokra nousee" tms. Mikä ei välttämättä ole niin itsestään selvä tai kivuton prosessi. Tai ehkä se on jos ei hinnasta välitä, yleensä kyllä asunnosta / osakkeesta pääsee aina eroon, jos ei muuten niin maksamalla ostajalle hieman rahaa että suostuu ottamaan vastaan.

 

[pokkus]

Nämä ovat perusjuttuja omakotitalossa, enkä itse ainakaan mitään ihmeen exceleitä pidä aiheesta. Toihan on sama kuin pitäisi exceliä jostain imuroinnista ja pihan nurmikonleikkuusta.

Perusjuttuja, joita kuitenkaan osa kiinteistönomistajista ei tajua tehdä ja ovat huuli pyöreänä sellaisista kysyttäessä.

 

[Awelonian]

Perusjuttuja, joita kuitenkaan osa kiinteistönomistajista ei tajua tehdä ja ovat huuli pyöreänä sellaisista kysyttäessä.

Valitettavasti näinkin varmasti on. Osallehan tulee auton huollossakin ihan vaikka pyörien suuntauskin "uutena asiana" vastaan.

Itsellä ei ole tapana teetättää tuollaisia perusmuotoisia kiinteistön ylläpitotöitä ulkopuolisilla. En usko, että monella muullakaan löytyy kuitteja kaksi kertaa vuodessa tehtävistä hajulukkojen ja sadevesijärjestelmien puhdistuksista.

Onneksi itselläni on, koska en jaksa kuluttaa aikaa esim. ränniputsauksiin, kattopesuun, ikkunoiden pesemiseen, silikonien vaihtamiseen yms. vaan maksan ammattilaiselle siitä rahaa ja hän tekee sen mun puolesta. Tällöin on myös selkeä todiste, eikä pelkkä sana "joo oonmä tehnyt" ja vaikka kuinka olet sitä mieltä, että tuon asian huomaa jos niitä ei ole tehtynä, niin onnea jälkikäteen jollekin oikeusteitse korvauksia hakemaan hajulukkojen puhdistuksen laiminlyönnistä. Itse kun olen ihminen, joka ennemmin maksaa jollekin, kun säätää itse. Perustallaaja ei oman ymmärrykseni mukaan ole mikään kauhean osaava tai tietävä ihminen ja menee siitä mistä aita on matalin käytännössä aina. Kuten sanoin, niin joku auton oma roplaus "joo ite vaihdoin kaikki jarrulevyt" on enemmänkin sitten sitä, että halvalla osit halvimmat ja teki välttämättömimmät.

 

[pokkus]

Tärkeämpää on tilan kuivaus. Meillä ainakin aina lastalla kuivataan lattia ja lattialämmitys hoitaa loput aika nopeaan. Vielä 600x600mm laatat ja 4mm saumat. Saumoissa aquella, joka on vesitiivis.

Kosteuteen ja vesieristykseen ei lattian kuivauksella lastalla tai (mukavuus)lattialämmityksellä ole mitään tekemistä. Saumatkin vuotavat aina eikä edes silikoni ole vedenpitävä eikä niiden tarvitsekaan olla. Ne kosteusongelmat voi tulla myös rakenteista, maaperästä, hajonneesta putkesta seinän sisällä jne. eli ei ne aina tule sieltä suihkun puolelta.

 

[Awelonian]

Välittäjä kehui, että tällä on merkittävä vaikutus kaupanteon sujuvuuteen valmiiksi tehdyn kuntotarkastuksen lisäksi.

Välittäjä kehuu mitä ja mistä vaan, kunhan saa rahat taskuun ja aina se oma kauppa on "välittäjän kehuma ja paras mahdollinen ikinä tähänastisella uralla".

 

[pokkus]

Sen takia olisikin ilo käytettyä kiinteistöä ostaessa, kun ojennettaisiin huoltokirja josta käy ilmi tehdyt toimenpiteet sen sijaan että sössötetään jotain omasta ulkomuistista mitä on ehkä tehty joskus 90-luvulla.

Itse edellisen kiinteistön myydessäni luovutin laatimani huoltokirjan ostajalle. Välittäjä kehui, että tällä on merkittävä vaikutus kaupanteon sujuvuuteen valmiiksi tehdyn kuntotarkastuksen lisäksi.

Tätä olen yrittänyt tässä tuoda esille, mutta moni kiinteistönomistaja täällä vaan vänkää, että hankala ostaja kyseessä, joka tuollaisia dokumentteja kyselee.

 

[BongisKhan]

Voi tulla joillekkin yllätyksenä, mutta kirjallinen omakotitalon huoltokirja on pakollinen. Sen puuttuminen voi johtaa nykyisin kiinteistökaupan vaikeutumiseen tai purkautumiseen. Sinänsä huvittavaa, että jotain kymppitonnin kotteron huoltokirjaa syynätään ja vaaditaan esiin kovemmalla kädellä kuin monen sadan tonnin kiinteistön.

Tosin vain vuoden 2010 jälkeen valmistuineille kämpille, sen olemassaoloa tai ylläpitoa ei (loppukatselmuksen jälkeen) mitenkään valvota, eikä sen puuttumisesta seuraa mitään. Sarjastamme "polkupyöräilijän kypäräpakko".

Tätä olen yrittänyt tässä tuoda esille, mutta moni kiinteistönomistaja täällä vaan vänkää, että hankala ostaja kyseessä, joka tuollaisia dokumentteja kyselee.

Niinno, lähtökohtaisesti pidän kodistani huolta ja pidän kyllä ihan itseäni varten kirjaa yhtään merkittävämmistä toimenpiteistä tai remonteista, mutta kun ottaa huomioon kuinka pitkät ja raskaat vastuut talon myyjällä nykyään on, miettisin kyllä hyvin tarkkaan jollekin pilkunviilaaja-autistille myymistä. Heillä kun ei usein tunnu olevan oikein ymmärrystä siitä, että talot on kuluvia asioita vaikka niistä kuinka pidettäisiin huolta, eikä kiinnostaisi vittuakaan lähteä tuollaisen tyypin kanssa jälkikäteen vänkäämään.

 

[Honzo]

Kosteuteen ja vesieristykseen ei lattian kuivauksella lastalla tai (mukavuus)lattialämmityksellä ole mitään tekemistä. Saumatkin vuotavat aina eikä edes silikoni ole vedenpitävä eikä niiden tarvitsekaan olla. Ne kosteusongelmat voi tulla myös rakenteista, maaperästä, hajonneesta putkesta seinän sisällä jne. eli ei ne aina tule sieltä suihkun puolelta.

Turha näistä on sun kanssa vängätä. Kaikki toi mitä kirjoitit on päivänselvää mulle. Olen kyllä laatoittanutkin itse (en nykykämppää kyllä) ja ymmärrän rakentamisesta ja rakenteista paljon.

Kukaan kuntotarkastaja ei mitään hajonnutta vesieristettä totea, jos ei ole oikeasti vahvaa epäilystä vuodosta, koska se vaatii rakenteen rikkomisen. Tai kerropa miten meidän kylppäristä vaikka laattojen alle näkee (laatat valetun maanvaraisen laatan päällä) onko sinne mennyt kosteutta? Toki rikkomalla vesieristeen vaikka poraamalla saumasta, mutta miksi? Ja pintakosteusmittaukset ovat kylla aikalailla turhia.

Meillä esim. on seinien sisällä kaikki vesiputket, 600x600mm sadesuihkut integroituna katoon, piiloasennetut suihkuhanat jne. Mutta kaikki piiloputket on tehty niin, että mahdolliset vuodot tulevat ilmi lattian rajaan vedetyn vuodonilmaisinputken kautta. Tai siis kaikki liitokset ovat vedenpitävän RST-kotelon sisällä, josta menee putki lattianrajaan pukuhuoneessa, eli vesi ei jää seinän sisään. Vastaavasti kaikkien jakotukkien alla. Liitoksistahan ne vuodot tulevat, eipä PEX-putki keskeltä vuoda. Ja kaikki vesiputkethan muutenkin kulkevat suojaputkessa ja mahdolliset vuodot ohjataan näkyviin.

Lattialämitys on valussa laattojen alla, eikä mikään mukavuuslattialämmitys.

Ja edelleen talo on korkealla kalliolla paksun sorapedin päällä ympäroivaa maastoa ylempänä ja ympäri taloa on sepeliä todella leveästi + kaikki harkkoseinät ensin bitumi ja sitten patolevyt ja styroksit. Ymmärrän, että kaikilla ei näin ole, mutta mulla on vahvat perustelu, miksi meidän taloon ei vain yksinkertaisesti voi tulla ulkopuolista kosteutta. Meidän salaojat tuskin ovat vettä koskaan nähneetkään.

Taloja on erilaisia ja rakennuspaikkoja erilaisia. Jonnekin suomonttuun kun rakennat, niin kaivat kyllä verta nenästäsi ja tarkkana saa olla. Meillä kun kaikki ulko- ja väliseinät on kivirakenteisia (valuharkkotalo), niin eipä siellä mitään lahoavia rakenteitakaan ole.

 

[pokkus]

Turha näistä on sun kanssa vängätä. Kaikki toi mitä kirjoitit on päivänselvää mulle. Olen kyllä laatoittanutkin itse (en nykykämppää kyllä) ja ymmärrän rakentamisesta ja rakenteista paljon.

Ehkä vain ihmetyttää miksi tuoda päivänselviä asioita esille, joilla kuitenkaan ole mitään merkitystä sen kosteuden kanssa. Kova vakuutteluntarve silti, että omassa ei voi olla mitään vikaa ja 100% varma, ettei voi tullakaan, koska itse vierestä seurannut. Titanicin piti olla myös uppoamaton... Ehkä se liiallinen luotto oman asunnon viattomuuten onkin se suurin heikkous.

 

[Aksjdjjk]

Osa ihmisistä on jatkuvassa ylivirittyneisyystilassa kuka minkäkin trauman tai lapsuuden kaltoinkohtelun tai persoonan herkkyyden vuoksi. Se sitten saattaa oireilla yleistyneenä ahdistuneisuutena, unettomuutena, paniikkikohtauksina, tai esim jatkuvalla (epärealistisella) huolestuneisuudella talon terveyden suhteen.
Mikäli tällaiseen on taipumusta niin on varmasti hyvä idea ihan oman fight or flight reaktion tyynnyttämiseksi tehdä laajat selvittelyt talon terveyden suhteen.
Jos taas on resilienssiä eikä yöunet mene vaikkei joka rakenteen ajankohtaista tilaa tiedä niin ei yhtä välttämätöntä.
Pitkään jatkuva stressi on vaarallista, kannattaa välttää sitä itselle sopivilla konsteilla

 

[liha]

Jos haluaa, että kuukausierä pysyy vakiona, niin ei siihen korkokattoa tarvita, vaan riittää että ottaa kiinteän tasaerän takaisinmaksutavaksi. Takaisinmaksuaika vain sitten joustaa korkotason mukaisesti.

Korkokaton voi sitten ottaa tai olla ottamatta, jos haluaa lisäksi lukita korkotason jonkin tietyn lukeman alapuolelle.

Itse myös ihmetellyt jo vuosia, että miksi kukaan ottaisi muun kuin kiinteän tasaerän takaisinmaksutavaksi. Se kun tarjoaa täysin ennustettavat lainanhoitokulut ilman maksullisia korkokatto tms tuotteita (joissa lähtökohtaisesti pankki jää voitolle).
Meillä ollut kiinteä tasaerä asuntolainan lyhennystyyppinä n. 15 vuotta ja kuukausittaiset lainamenot ovat olleet sentilleen tiedossa.

 

[vermont]

Itse myös ihmetellyt jo vuosia, että miksi kukaan ottaisi muun kuin kiinteän tasaerän takaisinmaksutavaksi. Se kun tarjoaa täysin ennustettavat lainanhoitokulut ilman maksullisia korkokatto tms tuotteita (joissa lähtökohtaisesti pankki jää voitolle).
Meillä ollut kiinteä tasaerä asuntolainan lyhennystyyppinä n. 15 vuotta ja kuukausittaiset lainamenot ovat olleet sentilleen tiedossa.

Tasaerää sai/saa maksimissaan 25 vuoden maksuajalla. Annuiteettiä 35v + lyhennysvapaat vuodet päälle. Olen ihmetellyt miksi kukaan maksaisi raivolla seiniä kun voisi laittaa poikimaan markkinoille vaihtoehtoisesti.

 

[Seese]

Itse myös ihmetellyt jo vuosia, että miksi kukaan ottaisi muun kuin kiinteän tasaerän takaisinmaksutavaksi. Se kun tarjoaa täysin ennustettavat lainanhoitokulut ilman maksullisia korkokatto tms tuotteita (joissa lähtökohtaisesti pankki jää voitolle).
Meillä ollut kiinteä tasaerä asuntolainan lyhennystyyppinä n. 15 vuotta ja kuukausittaiset lainamenot ovat olleet sentilleen tiedossa.

Tuossahan vain hirttää itsensä tiettyyn summaan turhaan. Ottamalla mahdollisimman pitkän annuiteetin ja sitten tekemällä ylimääräisen lyhennyksen joka kuukausi saa juuri haluamansa "kiinteän tasaerän", mutta on mahdollisuus säätää erää pienemmäksi jos tarvitsee.

 

[liha]

Tasaerää sai/saa maksimissaan 25 vuoden maksuajalla. Annuiteettiä 35v + lyhennysvapaat vuodet päälle. Olen ihmetellyt miksi kukaan maksaisi raivolla seiniä kun voisi laittaa poikimaan markkinoille vaihtoehtoisesti.

Totta tuokin. Varsinkin nollakorko aikana. Tosin tuolloin 15 vuotta sitten ei mielestäni edes saanut kuin max 25 vuoden lainoja.

 

[Honzo]

Tasaerää sai/saa maksimissaan 25 vuoden maksuajalla. Annuiteettiä 35v + lyhennysvapaat vuodet päälle. Olen ihmetellyt miksi kukaan maksaisi raivolla seiniä kun voisi laittaa poikimaan markkinoille vaihtoehtoisesti.

No jos tohon tarttee yli 20-25v laina-ajan, niin aikalailla on liian suuri laina IMO.

Laina-ajan pidennys 20v-->35v nostaa lainan kokonaiskuluja reippaasti (siis jos ei tee niitä ylimääräisiä lyhennyksiä, ja monihan ei tee).

 

[JRan]

No jos tohon tarttee yli 20-25v laina-ajan, niin aikalailla on liian suuri laina IMO.

Laina-ajan pidennys 20v-->35v nostaa lainan kokonaiskuluja reippaasti (siis jos ei tee niitä ylimääräisiä lyhennyksiä, ja monihan ei tee).

Nyt en ihan ymmärrä. Eihän laina-ajalla ole mitään tekemistä liian suuren lainan kanssa. Voihan sitä ottaa, vaikka asuntolainaa 50k€, 25 vuoden maksuajalla, vaikka tienaisi 100k€ netto vuodessa.

 

[Honzo]

250 000€ nykykoroilla (4.5%), niin kokonaiskustannus on

15v lainalla 344 000€
20v lainalla 380 000€
30v lainalla 456 000€
35v lainalla 496 000€

 

[edup]

Itse myös ihmetellyt jo vuosia, että miksi kukaan ottaisi muun kuin kiinteän tasaerän takaisinmaksutavaksi. Se kun tarjoaa täysin ennustettavat lainanhoitokulut ilman maksullisia korkokatto tms tuotteita (joissa lähtökohtaisesti pankki jää voitolle).
Meillä ollut kiinteä tasaerä asuntolainan lyhennystyyppinä n. 15 vuotta ja kuukausittaiset lainamenot ovat olleet sentilleen tiedossa.

Tämä ei nyt siis itseltäni ollut mikään erityinen suositus tasaerälle, vaan lähinnä tällainen toteamus että JOS se kuukausierän pysyminen samana on se kriteeri, niin se hoituu tuolla ko. takaisinmaksutavalla.

Kaikille se että kuukausierä muuttuu, ei ole ongelma. Ja tasaerässä sitten tulee muita rajoitteita, mm. laina-ajan pituus vastaan.

 

[Honzo]

Nyt en ihan ymmärrä. Eihän laina-ajalla ole mitään tekemistä liian suuren lainan kanssa. Voihan sitä ottaa, vaikka asuntolainaa 50k€, 25 vuoden maksuajalla, vaikka tienaisi 100k€ netto vuodessa.

No kun useimmiten sitä laina-aikaa venytetään, jotta saataisiin kk-erä tasolle, joka on varaa maksaa. Ja pitkä laina tulee aivan järjettömän kalliiksi, jos korot ovat lähelläkään nykytasoa.

Harva mitään ylimääräsiä lyhennyksiä säännöllisesti tekee.

 

[Diegoo]

No kun useimmiten sitä laina-aikaa venytetään, jotta saataisiin kk-erä tasolle, joka on varaa maksaa. Ja pitkä laina tulee aivan järjettömän kalliiksi, jos korot ovat lähelläkään nykytasoa.

Harva mitään ylimääräsiä lyhennyksiä säännöllisesti tekee.

Eihän niitä ylimääräistä olekaan tarkoitus tehdä säännöllisesti. Omalla kohdalla säästetty raha tuottaa edelleen enemmän sijoituksissa ja voin tarvittaessa maksaa ison köntän kerralla, jos korko kasvaa liikaa.

20 vuoden lainaa on vaikea pidentää 10 vuodella kun taas 30 vuoden lainan voi maksaa pois halutessaan nopeammin.

 

[Honzo]

Eihän niitä ylimääräistä olekaan tarkoitus tehdä säännöllisesti. Omalla kohdalla säästetty raha tuottaa edelleen enemmän sijoituksissa ja voin tarvittaessa maksaa ison köntän kerralla, jos korko kasvaa liikaa.

20 vuoden lainaa on vaikea pidentää 10 vuodella kun taas 30 vuoden lainan voi maksaa pois halutessaan nopeammin.

On se noinkin, vaan keskivertolainanottajalle toi ei toimi. Parempi maksaa sitä asuntoa pois ihan ”pakotettuna”. Ei sitten ehkä tällainen korkojen nousu kuin nyt ahdista niin paljoa, kun lainapääoma on pienentynyt.

itsellä kun on hyvä tilanne, niin tuli nyt viimeisen vuoden aikana maksettua reippaasti lainaa pois juuri korkotason takia.

 

[Eldmor]

Nordealta kysytty muutosta 12kk Euribor --> 3kk Euribor. Muutoksen hinta 250€ ja marginaali 0,40 --> 0,52.

Taitaa jäädä ottamatta, kysytään tarjousta toisesta pankista. Marginaalin nousun perustelu on "korkeammat rahoituskulut 3kk Euriborissa verrattuna 12kk Euriboriin".

 

[Honzo]

Ja vielä nyt kun kaikki sijoituksetkin on olleet reippaassa laskussa, niin eipä lainaa kannata kauheasti sijoituksillakaan lyhennellä vaan niihin korkokuluihin pitää nyt löytyä maksukykyä. Siis jos sen pitkän laina-ajan avulla on sijoituksiin tullut rahaa pumpattua. Voipi olla +-0 taikka huonompikin tilanne.

 

[Diegoo]

Ja vielä nyt kun kaikki sijoituksetkin on olleet reippaassa laskussa, niin eipä lainaa kannata kauheasti sijoituksillakaan lyhennellä vaan niihin korkokuluihin pitää nyt löytyä maksukykyä. Siis jos sen pitkän laina-ajan avulla on sijoituksiin tullut rahaa pumpattua. Voipi olla +-0 taikka huonompikin tilanne.

En kyllä purematta niele tätä +-0 väitettä tai sitä, että kaikki sijoitukset on tullut reilusti alas. Omat hajautetut sijoitukset porskuttaa edelleen ihan hyvin ja kannattaa edelleen pitää rahat sijoituksissa.
Pitkän asuntolainan otto sillä ajatuksella, että sijoittaa löysän rahan ei sovi kaikille varsinkin jos pienestä heilahtelusta menettää yöunet. Omalla kohdalla tämä strategia on toiminut hyvin ja ei tarvitse maksaa kallista korkokattoa.

 

[JRan]

20 vuoden lainaa on vaikea pidentää 10 vuodella kun taas 30 vuoden lainan voi maksaa pois halutessaan nopeammin.

Juuri näin. Jos sattuu tarvitsemaan "halvinta" lainaa, niin silloin asuntolaina on aina hyvä vaihtoehto.

 

[renee]

Tasaerää sai/saa maksimissaan 25 vuoden maksuajalla. Annuiteettiä 35v + lyhennysvapaat vuodet päälle. Olen ihmetellyt miksi kukaan maksaisi raivolla seiniä kun voisi laittaa poikimaan markkinoille vaihtoehtoisesti.

Heinäkuusta alkaen maksimi on lainsäädännöllä rajattu pääsääntöisesti 30 vuoteen. Aspissa maksimi 25v. Lyhennysvapaalla ei pysty ylittämään maksimiaikaa, eli jos laina-aika on jo maksimissa, niin lyhennysvapaa nostaa maksuerän suuruutta lyhennysvapaa-ajan jälkeen.

Mutta tämä koskee toki vain uusia lainoja, vanhoja lainoja voi aina järjestellä uudestaan pitemmällä maksuajalla, eli esim. jos lainapääomaa on 10 vuotta ja 50% jäljellä, niin sille voi taas neuvotella uuden pitemmän laina-ajan.

 

[TommiZeliard]

250 000€ nykykoroilla (4.5%), niin kokonaiskustannus on

15v lainalla 344 000€
20v lainalla 380 000€
30v lainalla 456 000€
35v lainalla 496 000€

Jos kykenee sijoittamaan ylimääräisen, niin pidempi laina-aika johtaa parempaan lopputulokseen (olettaen että tuotto-% > lainakorko). Lisäksi pidempi laina on joustavampi. Lyhyttä lainaa on vaikeampi pidentää kuin pitkää lyhentää.

Joskus 17-19 vuotta sitten itsekin "kauhistelin" lainan kokonaiskustannuksen nousua laina-ajan pituuden mukaan. Nuorena ja tietämättömänä otin 10 vuoden lainan ja maksoin samassa ajassa pois. Ei olisi kannattanut. Sain finanssikriisistä ostettua mm. vitosella UPM:ää ja Nestettä 2,5 eurolla mutta pidemmällä asuntolainalla olisi ollut paukkuja ostaa isommin. Seuraavan asuntolainan kohdalla en tehnyt samaa virhettä, vaan otin pitkän.

Lainarahan hinta on korko. Ei se lainaraha sen huonommaksi muutu, jos sitä pitää 15 vuoden sijaan 35 vuotta. Pidemmällä aikavälillä tuoton pitää voittaa lainarahan hinta. Jos tämä toteutuu, niin olkoon vaikka kuinka pitkä laina ja näyttäköön laskurit vaikka kuinka hirveitä kokonaiskustannuksia.

Esim.
Ostetaan talo, jossa asutaan 35 vuotta ja tarkastellaan siinä kohtaa taloudellinen tilanne.

A) Ensin 250k lainaa 15 vuodeksi 4,5 % korolla. Kk-erä on 1 912,48 €. Kun laina on maksettu, aletaan sijoittaa samainen 1 912,48 €/kk ETF:ään, jonka vuosituotto on 7,229 %. Sijoittamista jatketaan 20 vuotta, eli 240 kk, minkä aikana B makselee vielä 35-vuotista lainaansa.

=35 vuoden kohdalla omistetaan talo ja 20-vuotiaan salkun arvo on 1 002 073,35 €.


B) Ensin 250k lainaa 35 vuodeksi 4,5 % korolla. Kk-erä on 1 183,14 €. Tämä on 729,34 €/kk vähemmän kuin A:lla, joten aletaan sijoittaa sillä summalla ETF:ään, jonka vuosituotto on 7,229 %. Sijoittamista jatketaan 35 vuotta, eli 420 kk.

=35 vuoden kohdalla omistetaan talo ja 35-vuotiaan salkun arvo on 1 321 243,72 €.


Tässä esimerkissä ei pidä laskea lainojen kokonaiskustannusta ollenkaan, sillä molemmat irrottavat palkastaan saman 1 912,48 €/kk 35 vuoden ajan ja lopussa molemmilla on maksettu talo. Salkun koko ja palkasta irrotetun summan jakosuhde seiniin/sijoituksiin ovat ainoat erot.

Herra-A laittoi ekat 15 vuotta koko summan taloon ja lainan maksettuaan viimeiset 20 vuotta koko rahalla sijoituksia. Herra-B taas meni koko 35 vuotta laittaen 1 183,14 €/kk taloon ja 729,34 €/kk sijoituksiin.

Kummallakaan ei ole pullat huonosti uunissa, mutta Herra B:n salkku on 319 170,37 € suurempi kuin A:n salkku. Toki B:llä on snadisti enemmän verovelkaa, mutta molemmat ovat jo aikas 10v-HMO -jermuja, joten veroero on pienehkö. Itse valitsisin herra B:n kohtalon.

Joustavuudesta vielä. Jos tulot pienenevät/pakolliset menot kasvavat, niin B voi omin lupineen pienentää sijoituksiin menevää summaa jopa 729,34 €/kk, mikä antaa pelivaraa. Herra A:lta pankki vaatii enemmän, koska hän on omin käsin lupautunut maksamaan lainan nopeammin. Herra B:llä on tuon sijoitusjouston lisäksi salkku (minkä A aloittaa vasta 15 v kohdalla), mitä voi halutessaan käyttää korkeiden korkojen aikaan ennakkolyhennyksiin. Vuosina 15-35 B:llä on edelleen tuo 729 €/kk joustomahdollisuus, mutta silloin A:lla on ensimmäistä kertaa joustoa, ja sitä onkin peräti 1 912 €/kk, koska laina on maksettu. Jos B:n 729 €/kk jousto ei riittäisi vuosina 15-35, niin takana on kuitenkin melkoisen suuri salkku vs. A:n 15 vuotta nuorempi salkku. Esim. 20 v kohdalla B:llä 382 k€ vs. A:n 138 k€. Asuntolainaa B:llä on 154 k€ vs. A:lla 0 €. Salkkujen koossa on suurempi ero kuin lainamäärissä, joten B:n nettovarallisuus on suurempi.

Sanomattakin on selvää, että sotakoron sijaan normaalimmalla 2,5 %:lla laskien vaihtoehto B kasvattaisi kaulaa entisestään.


Edit. Olinkin laskenut 7,229 %:lla ETF:n tuoton molemmille herroille, joten korjasin ennemmin sen tekstiin kuin lasken uudestaan ja korjaan enemmän lukuja. Lisäsin juttua joustavuudesta.

 

[vermont]

Itse olisin ehkä voinut asuakin vuokralla, nostaa sijoituslainaa ja elää kohti unelmia. Yhtään isommissa rivareissa/okt vuokramarrkinat olemattomat ja ne mitä on, hinnat pilvissä. Sijoituslainaa ei saa kuin vakuuksia vastaan. Täten kohti edullista riittävää omaa kotia ja kohtuullista asuntolainaa maksimi laina-ajalla, ns. ihan sama mikä tulee olemaan kokonaisuudessaan maksettujen korkojen osuus. Onneksi kerkesin ennen nuorempien sukupolvien kuolinisku vol 24:sta, eli maksimilaina-ajan keinotekoista lyhentämistä.

P.s. ASP korot sai hienosti kaikilta vuosilta kotiutettua vaikka nostikin asuntolainan ns. normaalilainana.

 

[Honzo]

Jos kykenee sijoittamaan ylimääräisen, niin pidempi laina-aika johtaa parempaan lopputulokseen (olettaen että tuotto-% > lainakorko). Lisäksi pidempi laina on joustavampi. Lyhyttä lainaa on vaikeampi pidentää kuin pitkää lyhentää.

Joskus 17-19 vuotta sitten itsekin "kauhistelin" lainan kokonaiskustannuksen nousua laina-ajan pituuden mukaan. Nuorena ja tietämättömänä otin 10 vuoden lainan ja maksoin samassa ajassa pois. Ei olisi kannattanut. Sain finanssikriisistä ostettua mm. vitosella UPM:ää ja Nestettä 2,5 eurolla mutta pidemmällä asuntolainalla olisi ollut paukkuja ostaa isommin. Seuraavan asuntolainan kohdalla en tehnyt samaa virhettä, vaan otin pitkän.

Lainarahan hinta on korko. Ei se lainaraha sen huonommaksi muutu, jos sitä pitää 15 vuoden sijaan 35 vuotta. Pidemmällä aikavälillä tuoton pitää voittaa lainarahan hinta. Jos tämä toteutuu, niin olkoon vaikka kuinka pitkä laina ja näyttäköön laskurit vaikka kuinka hirveitä kokonaiskustannuksia.

Esim.
Ostetaan talo, jossa asutaan 35 vuotta ja tarkastellaan siinä kohtaa taloudellinen tilanne.

A) Ensin 250k lainaa 15 vuodeksi 4,5 % korolla. Kk-erä on 1 912,48 €. Kun laina on maksettu, aletaan sijoittaa samainen 1 912,48 €/kk ETF:ään, jonka vuosituotto on 7,229 %. Sijoittamista jatketaan 20 vuotta, eli 240 kk, minkä aikana B makselee vielä 35-vuotista lainaansa.

=35 vuoden kohdalla omistetaan talo ja 20-vuotiaan salkun arvo on 1 002 073,35 €.


B) Ensin 250k lainaa 35 vuodeksi 4,5 % korolla. Kk-erä on 1 183,14 €. Tämä on 729,34 €/kk vähemmän kuin A:lla, joten aletaan sijoittaa sillä summalla ETF:ään, jonka vuosituotto on 7,229 %. Sijoittamista jatketaan 35 vuotta, eli 420 kk.

=35 vuoden kohdalla omistetaan talo ja 35-vuotiaan salkun arvo on 1 321 243,72 €.


Tässä esimerkissä ei pidä laskea lainojen kokonaiskustannusta ollenkaan, sillä molemmat irrottavat palkastaan saman 1 912,48 €/kk 35 vuoden ajan ja lopussa molemmilla on maksettu talo. Salkun koko ja palkasta irrotetun summan jakosuhde seiniin/sijoituksiin ovat ainoat erot.

Herra-A laittoi ekat 15 vuotta koko summan taloon ja lainan maksettuaan viimeiset 20 vuotta koko rahalla sijoituksia. Herra-B taas meni koko 35 vuotta laittaen 1 183,14 €/kk taloon ja 729,34 €/kk sijoituksiin.

Kummallakaan ei ole pullat huonosti uunissa, mutta Herra B:n salkku on 319 170,37 € suurempi kuin A:n salkku. Toki B:llä on snadisti enemmän verovelkaa, mutta molemmat ovat jo aikas 10v-HMO -jermuja, joten veroero on pienehkö. Itse valitsisin herra B:n kohtalon.

Joustavuudesta vielä. Jos tulot pienenevät/pakolliset menot kasvavat, niin B voi omin lupineen pienentää sijoituksiin menevää summaa jopa 729,34 €/kk, mikä antaa pelivaraa. Herra A:lta pankki vaatii enemmän, koska hän on omin käsin lupautunut maksamaan lainan nopeammin. Herra B:llä on tuon sijoitusjouston lisäksi salkku (minkä A aloittaa vasta 15 v kohdalla), mitä voi halutessaan käyttää korkeiden korkojen aikaan ennakkolyhennyksiin. Vuosina 15-35 B:llä on edelleen tuo 729 €/kk joustomahdollisuus, mutta silloin A:lla on ensimmäistä kertaa joustoa, ja sitä onkin peräti 1 912 €/kk, koska laina on maksettu. Jos B:n 729 €/kk jousto ei riittäisi vuosina 15-35, niin takana on kuitenkin melkoisen suuri salkku vs. A:n 15 vuotta nuorempi salkku. Esim. 20 v kohdalla B:llä 382 k€ vs. A:n 138 k€. Asuntolainaa B:llä on 154 k€ vs. A:lla 0 €. Salkkujen koossa on suurempi ero kuin lainamäärissä, joten B:n nettovarallisuus on suurempi.


Edit. Olinkin laskenut 7,229 %:lla ETF:n tuoton molemmille herroille, joten korjasin ennemmin sen tekstiin kuin lasken uudestaan ja korjaan enemmän lukuja. Lisäsin juttua joustavuudesta.

Kyllä mä ton tiedän. Toi on vaan teoreettinen laskelma. Väitän, että tollaista säntillistä sijoittamista pitkän laina-ajan avustuksella suunnittelee moni, mutta pieni prosentti sen pystyy toteuttamaan. Ne ylimääräiset rahat menee autoon, matkoihin ja muuhun elämiseen monella.

Itse taas otettiin aika maksimilainat aikanaan (400te 20v maksuajalla + tonttivuokra vielä 400€/kk). Muutama eka vuosi meni tiukalla ja sitten tulotason nousu mahdollisti sijoittamisen aloituksen ja siitä lähtien 10v+ on säännölliset kl-sijoitukset rullanneet. Varmaan kannattavinta olisi aina laittaa ylimääräiset sijoituksiin, mutta ollaan silti vuosien varrella lyhennetty lainaa liki 100te ylimääräistä. Vaikka järki ja matematiikka sanoo mitä, niin onhan se vapauttava tunne kun kk-menoista putoaa tonni pois. Ja parin vuoden päästä putoaa 1200€ lisää kun alunperin 20v laina tullee maksetuksi 14-15v aikana.

Toki sijoituksissakin on jo mukava potti kerättynä ja lisää tulee koko ajan.

 

[pokkus]

Kyllä mä sanoisin, että maksimilaina 20 vuoden maksuajalla on paljon järjettömämpi vaihtoehto kuin "puolikas laina" 30-35 vuoden maksuajalla. Toisessa tilanteessa oma talous on paljon kriittisemmässä tilanteessa, kun joustoa ei ole maksaa vähempää ilman uudelleenneuvotteluja, kun taas toisessa pelivaraa kassassa on enemmän ja aina mahdollisuus kuitenkin lyhentää lainaa nopeammin tai sijoittaa rahoja jonnekin muualle.

 

[Honzo]

Kyllä mä sanoisin, että maksimilaina 20 vuoden maksuajalla on paljon järjettömämpi vaihtoehto kuin "puolikas laina" 30-35 vuoden maksuajalla. Toisessa tilanteessa oma talous on paljon kriittisemmässä tilanteessa, kun joustoa ei ole maksaa vähempää ilman uudelleenneuvotteluja, kun taas toisessa pelivaraa kassassa on enemmän ja aina mahdollisuus kuitenkin lyhentää lainaa nopeammin tai sijoittaa rahoja jonnekin muualle.

Onhan se niinkin. Toisaalta nuorena DI -parina ennuste tulojen kasvusta on ihan hyvä. Ja ennuste meidän kohdalla toteutui paremmin kuin hyvin.

 

[Taneli-]

Nämä laskelmat ovat aina hienoja ja yleensä menevät sen mukaan mitä halutaan itse korostaa.
Pitäisi kuitenkin muistaa aina näissä että yleensä se summa mikä sijoitetaan asuntoon (eli se ns. oma raha) on kohtuullisen pieni, ainakin sen ensimmäisen asunnon kohdalla.

Eli jos sinulla on vaikka se 15-30 000€ ja sijoitat sen asuntoon sekä otat 25v lainan ja jos se asuntolaina + vastike / asumisen kulut ovat samat tai jopa hieman pienemmät kuin vastaavan kokoisessa asunnossa vuokralla asuessa se potentiaalinen ero mikä tuossa teoreettisessa "jos olisin sijoittanut kaikki pörssiin, odottanut kunnes minulla on tarpeeksi rahaa ostaa asunto missä nyt asun käteisellä ja silti jatkaa sijoittamista" ajatuksessa tarkoittaa kuitenkin melkoista epävarmuustekijää laskuissa.

Eli lähes varmasti joka vuosi Helsinki-Turku-Tampere ja lähiseudut (eli kasvukunnat) ne asuntojen hinnat ovat hieman kohonneet JA myös ne vuokrat. Läheskään kaikki osakkeet (mihin olisin esim. omassa tapauksessani noin 10 vuotta sitten sijoittanut tuon 15-30 000€ koska silloin otin oman lainani) eivät kuitenkaan ole vain jatkuvasti kasvaneet. Jos nyt katsoo vaikka OMX Helsinki niin:

25.10.2023

9.036,68

9.071,43

9.088,71

8.970,58

57,37M

-0.36%

Ja katsotaas 10 vuotta sitten:

25.10.2013

6.981,80

6.992,11

6.994,52

6.969,21

61,91M

-0.16%

OK, tuon verran olisi siis keskimäärin tasan 10 vuodessa sijoitus noussut tai laskenut. Toki jos katsoo esim. suosituinta "Koko Suomen osaketta" niin:
Nokia osakkeen kurssi: 3,0500 EUR ja 10 vuotta sitten marraskuun alussa: 5,8680 EUR
Tai pari muuta yleistä isoa osaketta:
Fortum osakkeen kurssi: 10,960 EUR ja 10v sitten marraskuun alussa: 16,812 EUR
Koneen osakkeen kurssi: 39,50 EUR ja 10v sitten marraskuun alussa: 33,05 EUR (ok, tämä tulos hieman epätarkka taisi olla 10.11 eli ei ihan tarkkaan marraskuun alusta)

Eli juu, on voinut tulla voittoa ja voinut tulla tappiota kun katsoo 10 vuoden ajanjaksoa. Tästä voi odotella vielä vaikka sen 15 vuotta lisää ja katsoa miltä taas näyttää pörssi sitten. Mutta se EI ole automaattista että aina vähintään joku 4-7% tulee joka vuosi kasvua osakkeille.

Toki joku tulee nyt sanomaan että pitäisi hajauttaa, mutta yleensä kukaan ei halua sanoa MIHIN osakkeisiin pitäisi hajauttaa, koska sitten olisi helppoa esim. X vuoden päästä katsoa sitä keskustelua ja tuoda esille miten tämä henkilö oli väärässä. Toki se olisi minunkin nyt helppoa katsoa että: jos olisin sijoittanut 30 000€ vuonna 2013 AMD:n osakkeisiin (keskihinta 3,3786) ja myisin nyt 2023 aikana (114$ hyvään hintaan) olisin saanut todella paljon voittoa ja olin todellakin idiootti kun ostin talon ja otin vielä velkaakin vaikka kierisin nyt rahassa jos olisin vaan tajunnut sijoittaa kaiken AMD:n osakkeisiin...

 

[TommiZeliard]

Kyllä mä ton tiedän. Toi on vaan teoreettinen laskelma. Väitän, että tollaista säntillistä sijoittamista pitkän laina-ajan avustuksella suunnittelee moni, mutta pieni prosentti sen pystyy toteuttamaan. Ne ylimääräiset rahat menee autoon, matkoihin ja muuhun elämiseen monella.

Itse taas otettiin aika maksimilainat aikanaan (400te 20v maksuajalla + tonttivuokra vielä 400€/kk). Muutama eka vuosi meni tiukalla ja sitten tulotason nousu mahdollisti sijoittamisen aloituksen ja siitä lähtien 10v+ on säännölliset kl-sijoitukset rullanneet. Varmaan kannattavinta olisi aina laittaa ylimääräiset sijoituksiin, mutta ollaan silti vuosien varrella lyhennetty lainaa liki 100te ylimääräistä. Vaikka järki ja matematiikka sanoo mitä, niin onhan se vapauttava tunne kun kk-menoista putoaa tonni pois. Ja parin vuoden päästä putoaa 1200€ lisää kun alunperin 20v laina tullee maksetuksi 14-15v aikana.

Toki sijoituksissakin on jo mukava potti kerättynä ja lisää tulee koko ajan.

Siksi aloitinkin: "Jos kykenee sijoittamaan...".

Vaikka teillä onkin erinomainen tilanne, niin olisi se silti ollut numeroiden mukaan parempi vaihtoehto ottaa 25-35 -vuotinen laina. Nyt kriittinen salkun aloitus viivästyi ja "Muutama eka vuosi meni tiukalla...". Pidemmällä lainalla kurinalainen sijoittaja olisi päässyt aloittamaan heti, ja näin nauttimaan 2010-luvun alkupuoliskolla esim. EUNL ETF:n tuplaantumisesta. Mutta parempi muutama vuosi myöhemmin kuin ei milloinkaan.

Toinen on tuo, että kiritte enimmäkseen nollakorkojen aikaan laina-ajan 20 v -> 15 v. EUNL ~4,5-kertaistui 2010-2022. Se olisi ollut hyvää aikaa kasvattaa salkkua lainan lyhentämisen sijaan. Teit molempia, mutta olisit voinut tehdä vielä isommin, jos ylimääräiset seinäkyhnytkin (100 k€) olisivat menneet sijoituksiin. Vasta 2023 on ollut tilanne, että on kannattanut vähän maksaa lainaakin etukäteen.

Numerot on numeroita, mutta eivät kaikki kaikessa. Jos järkeilystä huolimatta pidempi laina + isommin sijoitus -ratkaisu rassaa yöunia ja elämänlaatua, niin eihän se silloin ole fiksu ratkaisu. Luultavasti onkin niin, että olet tehnyt omassa tapauksessasi parhaan valinnan. Hyvä uni, eli virkeä äijä -> paremmat palkankorotukset.


Mainitsin, että normaalimmalla 2,5 % korolla B:n kaula kasvaisi.

A) edelleen palkassa löysää samat 1 912,48/kk kuin 4,5 %-esimerkissäkin. Tuosta ekat 15 vuotta 250k lainaan 1 666,97 €/kk ja samaan aikaan loput 245,51 €/kk sijoituksiin 7,229 %. Lainan loputtua koko 1 912,48 €/kk sijoituksiin.

=35 vuoden kohdalla talo oma, lainaa 0 € ja salkku 1 267 821,95 €


B) edelleen palkassa löysää samat 1 912,48/kk kuin 4,5 %-esimerkissäkin. Koko 35 vuotta 250k lainaan 893,74 €/kk ja samaan aikaan loput 1 018,74 €/kk sijoituksiin 7,229 %.

=35 vuoden kohdalla talo oma, lainaa 0 € ja salkku 1 845 506,06 €


Molemmilla 35 v kohdalla oma talo, velkaa 0 € ja B:n salkku on peräti 577 684,11 € suurempi kuin A:lla. Sotakorolla (4,5 %) laskien ero oli "vain" 333 k€.


OT
@Taneli- muista verrata tuottoindeksiä, jossa on myös osingot mukana.
OMXHGI (laita Maks ja huomioi logaritmisuus, eli kuvaaja latistaa nousua):

Helsinki GI Indeksi (OMXHGI) - Investing.com

Täältä löydät yksityiskohtaista informaatiota kuten kaavioita, teknisiä analyysejä ja komponentteja OMX Helsinki GI-indeksistä.

fi.investing.com

Samoin Koneen kurssia verratessa pitää huomioida, että tilille on kilahtanut kymmenen vuoden osingot miinus vero ja lisäksi niillä ostettujen kohteiden arvonnousu + osingot. Hajautus on erittäin tärkeää. Sen saa hoidettua vaikkapa EUNL ETF:llä, jonka vuosikulut ovat 0,20 %. Sillä saa ~2 000 eri firmaa ja lisähyötynä osingot tulevat automaattisesti uudelleensijoitetuiksi ilman verottajan karvaisen tassun ruopaisua.

Napsauta kuvaajasta "Maks", niin näkyy 09/2009 lähtien:

Pörssikurssit | Rahastot | ETF | Sijoitus | Morningstar

iShares Core MSCI World UCITS ETF USD (Acc) (EUR): Maailma suuryhtiöt sekatyyli osakkeet: The investment objective of the Fund is to provide investors with a total return, taking into account both capital and income returns, which reflects the return of the MSCI World Index.: IE00B4L5Y983

www.morningstar.fi

Edit. @Taneli- ja hei, minun esimerkissäni talot ostettiin täsmälleen samalla hetkellä, eli ei ole tarvetta vertailla asuntojen hintakehitystä. Myöskään vuokria ei tarvitse miettiä, koska molemmat ostavat oman samaan aikaan. Ensimmäinen vain otti lyhyemmän ja tiukemman lainan, kun taas toinen pidemmän ja löysemmän lainan ja aloitti sijoittamisen heti eikä vasta lainan loputtua. Toki lyhyemmänkin lainan kanssa voisi joku aloittaa sijoittamisen heti, mutta silti hänkin voisi pidemmän lainan valitessaan sijoittaa aina tuon lyhyen ja pitkän lainan lainanhoitokulujen erotuksen verran enemmän. Sellainen ylimääräinen vähennetään molemmilta pois, koska yhtäsuurina kumoavat lopulta toisensa

 

[Honzo]

Toinen on tuo, että kiritte enimmäkseen nollakorkojen aikaan laina-ajan 20 v -> 15 v. EUNL ~4,5-kertaistui 2010-2022. Se olisi ollut hyvää aikaa kasvattaa salkkua lainan lyhentämisen sijaan. Teit molempia, mutta olisit voinut tehdä vielä isommin, jos ylimääräiset seinäkyhnytkin (100 k€) olisivat menneet sijoituksiin. Vasta 2023 on ollut tilanne, että on kannattanut vähän maksaa lainaakin etukäteen.

Itse asiassa koko 100k€ on maksettu tässä viimeisen 12kk aikana. Nollakorkoaikana oltiin jopa vuosi lyhennysvapaalla. Ostin silloin auton, jonka sitten aika pian möin ja laitoin nekin rahat sijoituksiin ja siirryin leasingautoiluun. Sijoituksiin menevää rahaa on kasvatettu tasaisesti, mutta säästöt ja tulot ovat kasvaneet vielä nopeammin… korona pysäytti kulutuksen (mentiin kolmesta autosta yhteen, siirryttiin täyteen etätyöhön, lomamatkat jäivät vuosiksi jne.) .Useamman vuoden jo mennyt 1.5x lainanlyhennyksen verran kuukausittain sijoituksiin + silloin tällöin isompia kertaostoja. Silti en ole uskaltanut kaikkea sijoittaa, vaan kerännyt puskuria. Päätin alkaa puskurin purin jos ja kun laskua tulee 30%. Korkojen nousu sitten ajoi kuitenkin tyhjentämään puskurit asuntolainan lyhennyksiin. Toinen laina tuli maksettua pois ja toistakin hyvän verran.

Tiedän, että kaikki olisi varmaan tehokkainta sijoittaa, mutta joku arvo silläkin on, että lainanlyhennyksiä ei enää ole. Tai siis 2-3v päästä näillä näkymin. Tulee hyvä fiilis ainakin jos ei muuta. Eipä tolla jokapäiväiseen tekemiseen ole vaikutusta. Kannattavampaa lainanlyhennykset on viime aikoina olleet kuin sijoittaminen. Toki pitkässä juoksussa varmaan toisin, mutta nyt päätettiin näin.

 

[svm]

Kuinka huono valinta on omakotitalo kunnan vuokratontilla ja elinkustannusindeksiin sidotuilla korotuksilla? Onko yhtään vähemmän huono, jos vuokra-aikaa on vielä vuosikymmeniä jäljellä?

Oma ongelma on vähän se, että mielekkäitä omatonttisia taloja on soveltuvilta alueilta saatavilla hyvin niukasti. Eli 0 kpl noin parin vuoden seurannan aikana. Vuokratonteilla olevia taloja on tarjolla selkeästi enemmän ja niissä on silloin tällöin tarjolla myös soveltuvia vaihtoehtoja. Pari kertaa ollut jo melko lähellä tarjouksen jättäminen sellaisesta, mutta loppujen lopuksi se vuokratontti on sitten kuitenkin tuntunut liian huonolta vaihtoehdolta. Ja sitten jatketaan taas kuukausikaupalla vuokra-asumista ja odotellaan seuraavaa sopivaa kohdetta. Alkaa vähän tuntua, ettei tästä odottelusta tule loppua. (Rakentaminen ei ole vaihtoehto, tarjolla olevat rakentamattomat tontit sijainnin puolesta niin karmeita että ihan sama vaikka oma olisikin.)

 

[pokkus]

Kuinka huono valinta on omakotitalo kunnan vuokratontilla ja elinkustannusindeksiin sidotuilla korotuksilla? Onko yhtään vähemmän huono, jos vuokra-aikaa on vielä vuosikymmeniä jäljellä?

Ainakin pk-seudulla on tyypillistä, että siitä vuokratontillisesta kiinteistöstä yritetään pyytää samaa kuin omalla tontilla olevasta ja päälle tulee sitten kuukausittain vuokrasta joku 500-600 euroa lisää maksettavaa. Vanhemmissa vuokratonteissa vuokra voi taas olla kohtuullisempi, mutta kannattaa miettiä kauanko vuokrasopimusta on jäljellä sitten kun joskus yrittää itse asuntoa myydä. Voi olla hankala päästä sellaisesta eroon, jossa sopimusta on jäljellä vain muutama vuosi. Itse olen lähtökohtaisesti skipannut kaikki vuokratontilla olevat kohteet, koska ne eivät vain ole olleet taloudellisesti yhtä järkeviä.

 

[svm]

Itse olen lähtökohtaisesti skipannut kaikki vuokratontilla olevat kohteet, koska ne eivät vain ole olleet taloudellisesti yhtä järkeviä.

Joo, se on varmasti totta. Näissä itse katsomissani kohteissa tuo vuokra ei sentään ole noin paha, puhutaan alle 100 euron kuukausittaisista kustannuksista, eivätkä tonttien arvotkaan ole kuin muutamia kymppitonneja. Vuokra-aikaakin usein jonnekin 2050-luvulle asti. Ja sen perusteella, mitä välittäjiä olen haastatellut, saattaisi näissä vuokratontin taloissa olla hieman enemmän tinkivaraakin, joten 10-15 vuoden asumisella kustannukset eivät vielä nousisi juurikaan omaa tonttia suuremmiksi.

Mutta seuraavalle ostajalle 10-15 vuoden päästä se tilanne ei sitten olisikaan enää niin sopiva kuin nyt. Eli varmaankin tuo, mitä sanoit vaikeudesta päästä asunnosta eroon, on tällaisessakin tilanteessa ihan merkittävä riski.