Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[JRan]

Toki kandee miettiä sitä, että raha-asiat kannattaa hoitaa pitkän aikavälin suunnitelmalla ja jos pankit antavat nyt vaihtoa edullisesti, niin se voi olla oikea aika tarttua vaihtoon, koska mahdollisuutta ei välttämättä tulevaisuudessa niin helposti anneta. Lyhyt korko on historiallisesti ollut kuitenkin halvempi kuin pitkä ja on sitä varmaan tulevaisuudessakin.

Juuri näin, pankit harvoin myöntää lyhyitä korkoja laskeviin korkoihin, jolloin ne ovat parhaimmillaan, ja toisaalta jos tilanne edes tasoittuu, niin lyhyt korko on yleensä silti halvempi.

Malliesimerkkinä, silloin nollakoroilla noin 1,5 vuotta sitten heitin nopean kierroksen ja mikään pankki ei suostunut edes neuvottelemaan 1kk ja 3kk eb:stä, mutta tosiaan nyt 6kk sitten nousevaan korkoon kaikki tarjosivat vähintään 3kk eb:tä.

 

[renee]

Hypon asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntokauppoja jumittaa (yhtenä tekijänä) kannustinloukku, joka johtuu siitä, että vanhan asuntolainan korkosuojauksia ei voi viedä mukana uuden asunnon lainaan. Eli toisin sanoen jos olet sopinut asuntolainaasi korkosuojauksen, niin et voi viedä sitä asunnonvaihtotilanteessa uuden kohteen lainaan enää samoin ehdoin. Hypo ennustaa kaupan piristyvän kesällä, mutta hintojen suhteen viiveellä. Hintoihin odotetaan laskua.

Asuntomarkkinat | Hypo: Markkinoille syntynyt kauppaa jumittava kannustinloukku

Hypon arvion mukaan korkojen voimakkaasta noususta syntynyt kannustinloukku koskettaa peräti miljoonaa suomalaista.

www.hs.fi

 

[kajakkivajakki]

Kalpajäissäni piirsin kuvaajan joka kuvastaa perusperiaatetta:


Kuvaaja ei ole tieteellisen tarkka, mutta tuossa on siirretty 3kk ja 12kk noin 9kk aikajanalla, joka kuvaa sitä korontarkistuspisteiden eroa noiden lainojen välillä.

Nouseviin korkoihin 12kk on halvempi - Punainen
Laskeviin korkoihin 3kk sininen on halvempi - Sininen

25 vuoden laina-ajalla nuo korot tuppaa vaihtelemaan -> Pienempi Euribor on lähtökohtaisesti parempi ainoastaan sen takia, että markkinat siihen mitoittaa vähemmän epävarmuustekijöitä.

 

[renee]

Kalpajäissäni piirsin kuvaajan joka kuvastaa perusperiaatetta:


Kuvaaja ei ole tieteellisen tarkka, mutta tuossa on siirretty 3kk ja 12kk noin 9kk aikajanalla, joka kuvaa sitä korontarkistuspisteiden eroa noiden lainojen välillä.

Nouseviin korkoihin 12kk on halvempi - Punainen
Laskeviin korkoihin 3kk sininen on halvempi - Sininen

25 vuoden laina-ajalla nuo korot tuppaa vaihtelemaan -> Pienempi Euribor on lähtökohtaisesti parempi ainoastaan sen takia, että markkinat siihen mitoittaa vähemmän epävarmuustekijöitä.

Hyvä kuvaaja. Lisäksi se henkilökohtainen lyhennysaikataulu, eli mitä lyhyempi takaisinmaksuaika, niin sitä rankempi on henkilökohtainen vaihtelu. Ääriesimerkkinä jos on ottanut lainan tasan vuosi sitten 12kk euriborilla ja vuoden takaisinmaksuajalla, niin siinä on pistänyt 3kk euriboria oikein kunnolla köniin, eli toisin sanoen koko lainasta ei ole tarvinnut maksaa plussakorkoa päivääkään 12kk euriborilla, mutta 3kk euriborilla jo selvästi enemmän. Tuurilla koko laina-aika on mennyt nollilla, esim. viimeiset vajaa 10 vuotta, oli sitten eb 1wk, 1kk, 3kk tai 12kk

 

[kajakkivajakki]

Hyvä kuvaaja. Lisäksi se henkilökohtainen lyhennysaikataulu, eli mitä lyhyempi takaisinmaksuaika, niin sitä rankempi on henkilökohtainen vaihtelu. Ääriesimerkkinä jos on ottanut lainan tasan vuosi sitten 12kk euriborilla ja vuoden takaisinmaksuajalla, niin siinä on pistänyt 3kk euriboria oikein kunnolla köniin, eli toisin sanoen koko lainasta ei ole tarvinnut maksaa plussakorkoa päivääkään 12kk euriborilla, mutta 3kk euriborilla jo selvästi enemmän. Tuurilla koko laina-aika on mennyt nollilla, esim. viimeiset vajaa 10 vuotta, oli sitten eb 1wk, 1kk, 3kk tai 12kk

En tiedä olisko kukaan huomannut, mutta mulla kävi tuossa melkoisen fataali virhe kun siirtelin käppyröitä pöhnäs.

Nyt käppyrää on siirretty oikeaan suuntaan, perusperiaatetta se ei edelleenkään muuta, mutta nyt tuossa näkyy se että nousevissa koroissakin ero supistuu tuossa markkinamekanismin riskin huomioimisessa.
Noita ajanjaksoja, joissa 12kk on edullisempi on siis huomattavasti vähempi ollut historiassa.

 

[Nik97]

Tuleeko nämä viitekorko muutokset samantien voimaan vai sitten kun korontarkistuspäivä on?

 

[Hattu47]

Tuleeko nämä viitekorko muutokset samantien voimaan vai sitten kun korontarkistuspäivä on?

Samantien suurinpiirtein

 

[Sakkez]

Tuleeko nämä viitekorko muutokset samantien voimaan vai sitten kun korontarkistuspäivä on?

Itselle ainakin OP vastasi että vasta korontarkistuspäivänä tulisi voimaan.

 

[Taneli-]

Tuleeko nämä viitekorko muutokset samantien voimaan vai sitten kun korontarkistuspäivä on?

HYPO:lla ainakin korontarkistuspäivänä. Mistä se pysyy samana sitten sen koron pituuden verran (12,6 tai 3kk, en usko että kovin moni saa lyhyempiä)

 

[JRan]

Tuleeko nämä viitekorko muutokset samantien voimaan vai sitten kun korontarkistuspäivä on?

Tämän voi aina itse päättää. Eli otat tietysti edullisemman. Jos sulla on "nollakorko" vielä kolme kuukautta, niin tietysti muutos voimaan vasta korontarkastuspäivänä. Pankille tämä on oikeasti "näppäily juttu". Jos muuta väittävät, niin silloin haluavat rahastaa.

Toisaalta jos sulla on kuukausi sitten lukittu 12kk eb ja pankki väittää, että muutoksen saa voimaan vasta 11kk päästä, niin ne haluavat rahastaa. Sano, että kyselet muista pankeista, jos saman saisi heti!

 

[Nik97]

Tämän voi aina itse päättää. Eli otat tietysti edullisemman. Jos sulla on "nollakorko" vielä kolme kuukautta, niin tietysti muutos voimaan vasta korontarkastuspäivänä. Pankille tämä on oikeasti "näppäily juttu". Jos muuta väittävät, niin silloin haluavat rahastaa.

Toisaalta jos sulla on kuukausi sitten lukittu 12kk eb ja pankki väittää, että muutoksen saa voimaan vasta 11kk päästä, niin ne haluavat rahastaa. Sano, että kyselet muista pankeista, jos saman saisi heti!

Omassa tapauksessa olisi kaiketi järkevää laittaa se voimaan vasta elokuussa kun korontarkistus on. Asuntolainamme kokonaiskorko on tällä hetkellä 2,37%

 

[JRan]

Omassa tapauksessa olisi kaiketi järkevää laittaa se voimaan vasta elokuussa kun korontarkistus on. Asuntolainamme kokonaiskorko on tällä hetkellä 2,37%

Juu todellakin, eli et edes kysy muuta, kuin että miten ja millä ehdoilla onnistuu 12kk eb -> 3kk eb seuraavana korontarkastuspäivänä.

 

[Ashrakki]

Katsellut tuossa omk:ta missä on rakennuslupa vanhentunut ja lopputarkastus tekemättä. Lisäksi rakennusvalvonnan mukaan LVI-katselmus tekemättä, LVI-suunnitelmia ei ole toimitettu rakennusvalvontaan ja LVI-työnjohtajailmoitukset tulisi tehdä. Itse talo on kyllä täysin valmis ja asuttukin jo. Rakennettu 2010 luvulla. Jotta lopputarkastus voidaan tehdä niin uusi rakennuslupa varmasti tarvitaan ja tän voin selvittää onko esteitä, mutta onko talotekniikka/rakenteet jne muuttunut tässä kymmenessä vuodessa niin että voisi olla tarvetta jotain muuttaa itse talosta? Ja millainen juttu noi LVI puolen asiat on hoitaa "jälkikäteen" kuntoon?

 

[kajakkivajakki]

Et osta ennenkuin myyjä on hoitanut asiat kuntoon?

Luultavasti jos paikkakunnan rakennusvalvonnassa on tolkun ihmisiä niin noiden hoitaminen ajantasalle ei ole ylipääsemätön ongelma. Mutta miksi itelle moista päänvaivaa joka tosiaan kuuluu myyjälle.

 

[Ashrakki]

Et osta ennenkuin myyjä on hoitanut asiat kuntoon?

Luultavasti jos paikkakunnan rakennusvalvonnassa on tolkun ihmisiä niin noiden hoitaminen ajantasalle ei ole ylipääsemätön ongelma. Mutta miksi itelle moista päänvaivaa joka tosiaan kuuluu myyjälle.

Erinäisistä syistä johtuen ymmärsin että myyjä ei hoida eli myydään äs is ja sitten hinnallaan. Mites nuo rakennusäädökset ja vaatimukset, onko muuttuneet merkittävästi viimeisen 10v aikana että voisi joutua avaamaan rakenteita?

 

[kajakkivajakki]

Lämmöneristyksen osalta on 2010 C3 voimassa eli sen nyt täyttänee.

Rakentamismääräyskokoelman uudistus astui voimaan 2018 alussa - Rakentaminen, remontointi, piha, puutarha - Rakentajan ABC

Suomen rakentamismääräyskokoelmaa koskenut uudistustyö on saatu loppuun ja ympäristöministeriön vuoden 2017 lopulla antamat uudet asetukset astuivat voimaan 1.1.2018. Uudistus on merkittävä, ja sillä on pyritty ympäristöministeriön mukaan selkeyttämään sääntelyä, yhtenäistämään…...

www.rakentajanabc.com

Tuon mukaan 2018 on tullut liuta uusia asetuksia, LVI-puolelle:
D1 Kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistot, määräykset ja ohjeet 2007 - Korvattu uusilla
D2 Rakennusten sisäilmasto ja ilmanvaihto, määräykset ja ohjeet 2012 - Korvattu uusilla
E7 Ilmanvaihtolaitteistojen paloturvallisuus, ohjeet 2004 - Korvattu uusilla.

Mutta kyllä tuo, että LVi-suunnitelmaa ei ole tehty ja LVI-työnjohtajailmoitus puuttuu niin jälkikäteen on kyllä isohko ongelma. Joku nyt vois tehdä suunnitelman jälkikäteen, mutta eipä se piirtäjä voi millään tietää miten nuo on toteutettu rakenteiden sisällä.
Ja kuka hullu allekirjoittaa pöytäkirjan että suunnitelmaa on noudatettu ja toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Toki rahatukko voi asiasta jollekin kelvata, mutta kelpuuttaako rakennusvalvonta sen

Melkoisesti pitää kyllä puutteet näkyä hinnassa tai sitten selvität asiat rakennusvalvonnan kanssa ennen kauppoja.

 

[elmo]

Erinäisistä syistä johtuen ymmärsin että myyjä ei hoida eli myydään äs is ja sitten hinnallaan. Mites nuo rakennusäädökset ja vaatimukset, onko muuttuneet merkittävästi viimeisen 10v aikana että voisi joutua avaamaan rakenteita?

Ei kai tuossa muuten mitään järkevää vaihtoehtoa ole kuin selvität sitten itse rakennusvalvonnan suhteen mitä auki ja mitä vaaditaan. Joko jätät ehdollisen tarjouksen, että selvität ne asiat ja jos paljastuu liian kalliiksi (määrittele joku euro määrä ehdolliseen tarjoukeen) tarjous raukeaa tai sitten tarjoat vasta kun olet ne selvittänyt. Ehkä jopa niin, että kauppa toteutuu vasta kun talo tarkastettu hyväksytysti. Vaikkakin sitten jollain valtakirjalla myyjän puolesta.

Et sä nyt 100-500k€ kauppaa voi tehdä vaan mutun perusteella ja sen jälkeen selvitää mitä pitäisi tehdä. Hyvällä tuurilla myyjä todellakin tietää mitä paskaa tiedossa ja yritää vaan sysätä seuraavalle. Toki voi siellä olla jotain muutakin taustalla...

 

[Ashrakki]

Lämmöneristyksen osalta on 2010 C3 voimassa eli sen nyt täyttänee.

Rakentamismääräyskokoelman uudistus astui voimaan 2018 alussa - Rakentaminen, remontointi, piha, puutarha - Rakentajan ABC

Suomen rakentamismääräyskokoelmaa koskenut uudistustyö on saatu loppuun ja ympäristöministeriön vuoden 2017 lopulla antamat uudet asetukset astuivat voimaan 1.1.2018. Uudistus on merkittävä, ja sillä on pyritty ympäristöministeriön mukaan selkeyttämään sääntelyä, yhtenäistämään…...

www.rakentajanabc.com

Tuon mukaan 2018 on tullut liuta uusia asetuksia, LVI-puolelle:
D1 Kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistot, määräykset ja ohjeet 2007 - Korvattu uusilla
D2 Rakennusten sisäilmasto ja ilmanvaihto, määräykset ja ohjeet 2012 - Korvattu uusilla
E7 Ilmanvaihtolaitteistojen paloturvallisuus, ohjeet 2004 - Korvattu uusilla.

Mutta kyllä tuo, että LVi-suunnitelmaa ei ole tehty ja LVI-työnjohtajailmoitus puuttuu niin jälkikäteen on kyllä isohko ongelma. Joku nyt vois tehdä suunnitelman jälkikäteen, mutta eipä se piirtäjä voi millään tietää miten nuo on toteutettu rakenteiden sisällä.
Ja kuka hullu allekirjoittaa pöytäkirjan että suunnitelmaa on noudatettu ja toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Toki rahatukko voi asiasta jollekin kelvata, mutta kelpuuttaako rakennusvalvonta sen

Melkoisesti pitää kyllä puutteet näkyä hinnassa tai sitten selvität asiat rakennusvalvonnan kanssa ennen kauppoja.

Kiitos näistä, tutustun tarkemmin.

Tuosta LVI suunnitelmasta ja katselmuksesta löysin seuraavaa:

"LVI-katselmus pidetään ennen käyttöönottokatselmusta. Katselmuksella tarkastetaan, että rakennuksen vesi- ja viemärilaitteistot sekä ilmanvaihtolaitteet ovat määräysten ja suunnitelmien mukaisia ja että ne ovat KVV- ja IV-työnjohtajien toimesta tarkastettu ja säädetty. Vastaavien allekirjoittamat tarkastusasiakirjat sekä laitteistojen säätöihin ja testauksiin liittyvät pöytäkirjat kerätään rakennusvalvontaan".

Jos tuossa vain tarkastetaan vesi ja viemärilaitteistot sekä ilmanvaihtolaitteet niin eikös tuon voi tehdä ilman että tarvitsee koko taloa avata? KVV ja IV tarkastukset ja säätämisen voinee tilata ja näin saada tarkastusasiakirjat ja säätöpöytäkirjat? Suunnitelmakuvat toki haastavampi laatia jos niitä ei ole ja ne vaaditaan, mutta ainakin summittaiset (onko riittävät?) varmaan saa aikaan alan ammattilainen mistä minne on vedetty jne.

Ei kai tuossa muuten mitään järkevää vaihtoehtoa ole kuin selvität sitten itse rakennusvalvonnan suhteen mitä auki ja mitä vaaditaan. Joko jätät ehdollisen tarjouksen, että selvität ne asiat ja jos paljastuu liian kalliiksi (määrittele joku euro määrä ehdolliseen tarjoukeen) tarjous raukeaa tai sitten tarjoat vasta kun olet ne selvittänyt. Ehkä jopa niin, että kauppa toteutuu vasta kun talo tarkastettu hyväksytysti. Vaikkakin sitten jollain valtakirjalla myyjän puolesta.

Et sä nyt 100-500k€ kauppaa voi tehdä vaan mutun perusteella ja sen jälkeen selvitää mitä pitäisi tehdä. Hyvällä tuurilla myyjä todellakin tietää mitä paskaa tiedossa ja yritää vaan sysätä seuraavalle. Toki voi siellä olla jotain muutakin taustalla...

Ehdottomasti pitää aloittaa asia soittamalla rakennusvalvontaan ja tietysti pitää laskea ja arvioida kustannuksia "pahimman vaihtoehdon mukaisesti". Tuo on hyvä vinkki yrittää saada ehdollisuus kauppaan. Lisää ajatuksia ihmisillä tähän caseen?

 

[mpkk2]

Tuo on hyvä vinkki yrittää saada ehdollisuus kauppaan. Lisää ajatuksia ihmisillä tähän caseen?

Talo on purkuluntoinen eikä lain mukaan asuttavassa kunnossa johtuen lain vaatimista puutteista. Hinta sen mukaan tai vaihda kohdetta

 

[JRan]

Lisää ajatuksia ihmisillä tähän caseen?

Älä osta. Tämä saattaa olla vain jäävuorenhuippu jota ei pysty piilottamaan. Eli todellisuudessa muitakin isoja ongelmia saattaa olla.

Tämä kuulostaa myös omaan korvaan siltä, että LVI-katselmus on saattanut jäädä tekemättä täysin tarkoituksella, myös kaikki paperit on aika varmasti "kadonnut" tarkoituksella. Jos on tiedetty, että sitä ei hyväksytä, niin se on helpompi jättää tekemättä. Itse en maksaisi edes puolta arvosta, koska tässä voi saada riesakseen täysin arvottoman pommin.

Jos et ole käteisellä tekemässä kauppoja, niin kannattaa myös varautua siihen, että pankille tämän vakuusarvo on 0%. Jos jätät tämän asian kertomatta pankille -> Vakuutat lainapapereissa kertoneesi kohteesta kaiken oleellisen -> Hommat menee jostain syystä kunnolla metsään -> Pankki alkaa realisoimaan tätä -> Asia selviää myös heille, niin saat petossyytteen -> Velat joudut maksamaan ulosoton kautta.

 

[elmo]

Eikös noita lopputarkastamattomia ole kuin sieniä sateella jotta en pitäisi automaagisena hylsynä jos asian kanssa on tarkka. Onhan tossa hyvä tilaisuus vivuttaa hintaa reilusti alaspäin.

 

[latzka]

Eikös noita lopputarkastamattomia ole kuin sieniä sateella jotta en pitäisi automaagisena hylsynä jos asian kanssa on tarkka. Onhan tossa hyvä tilaisuus vivuttaa hintaa reilusti alaspäin.

Lopputarkastuksen tekemättömyys tuskin on kovin iso ongelma, mutta LVI-suunnitelmien puuttuminen, katselmuksen tekemättömyys ja rakennusluvan vanhentuminen voi olla. Mitenkäs tuo käyttöönottotarkastus, olen luullut, että LVIS-työt pitäisi siinäkin kuitata hyväksi ennen kuin edes saa muuttoluvan vai vaihteleeko käytännöt tässäkin.

 

[renee]

Jos joku asia x on jätetty tekemättä eikä tehty edes siinä vaiheessa, kun talo pistetään myyntiin, niin hälytyskellot soivat. Tai no joka tapauksessa voit lähteä siitä liikkeelle, että kyse ei ole pikkujutusta, koska jos olisi, niin se olisi 100-varmasti hoidettu kuntoon ennen myyntiä

 

[korpijääkäri]

Katsellut tuossa omk:ta missä on rakennuslupa vanhentunut ja lopputarkastus tekemättä. Lisäksi rakennusvalvonnan mukaan LVI-katselmus tekemättä, LVI-suunnitelmia ei ole toimitettu rakennusvalvontaan ja LVI-työnjohtajailmoitukset tulisi tehdä. Itse talo on kyllä täysin valmis ja asuttukin jo. Rakennettu 2010 luvulla. Jotta lopputarkastus voidaan tehdä niin uusi rakennuslupa varmasti tarvitaan ja tän voin selvittää onko esteitä, mutta onko talotekniikka/rakenteet jne muuttunut tässä kymmenessä vuodessa niin että voisi olla tarvetta jotain muuttaa itse talosta? Ja millainen juttu noi LVI puolen asiat on hoitaa "jälkikäteen" kuntoon?

Tämä liittyy aiheeseen. Eli kunnan rakennustarkastajasta kiinni minkälaisia remontteja vaatii jotta saat puuttuvat paperit.
Katso Yle Areenassa: Myytävänä laiton talo | MOT

 

[kajakkivajakki]

Katsellut tuossa omk:ta missä on rakennuslupa vanhentunut ja lopputarkastus tekemättä. Lisäksi rakennusvalvonnan mukaan LVI-katselmus tekemättä, LVI-suunnitelmia ei ole toimitettu rakennusvalvontaan ja LVI-työnjohtajailmoitukset tulisi tehdä. Itse talo on kyllä täysin valmis ja asuttukin jo. Rakennettu 2010 luvulla. Jotta lopputarkastus voidaan tehdä niin uusi rakennuslupa varmasti tarvitaan ja tän voin selvittää onko esteitä, mutta onko talotekniikka/rakenteet jne muuttunut tässä kymmenessä vuodessa niin että voisi olla tarvetta jotain muuttaa itse talosta? Ja millainen juttu noi LVI puolen asiat on hoitaa "jälkikäteen" kuntoon?

Olihan tuolla vielä sähkökuvatkin kateissa ja toteutuskin keskeneräinen.

@Ashrakki n pyynnöstä linkki pois.

Kyseistä kokonaisuutta rakentamaan lähtenyt on joko tehnyt liian ison luokkahypyn tai sitten paska osunut tuulettimeen jossain muussa asiassa.
Kunnon lapsiperheunelmaa on tuossa rakennettu omine leikkikenttineen jne.

Tyhjätasku ei tuommoista saa edes alulle eli tulopuoli ainakin joskus on ollut kunnossa.

 

[DroiAn]

Onko jollain kokemuksia vanhasta max 50-luvun puutalosta ensimmäisenä omakotitalona, kannattaako edes harkita vai ostaa mielummin "uudempi" talo joka olisi jo betonilaattaperustuksella? Remonttikokemus ja osaaminen on ennestään lähes nolla, mielenkiintoa (pinta)remontointia ym. talon ylläpitotoimia kohtaan kyllä löytyy muttei osamista ennestään ole. Kumpi lienee taloudellisesti yleensä järkevämpi ostos asumis/remppakulujen osalta? Tai ns. huolettomampi?

Itse olen koko ajan ollut 80-90-luvun talon kannalla, mutta pihasta joutuu usein niiden kanssa tinkimään ja monesti ovat vielä taloteknisesti monelta osin, kuten vesikatto, aähköt/salaojat, alkuperäisiä. Ja suurimmaksi osaksi tuon ikäluokan talot tuntuu olevan kaksoislaattaperustuksella, (täällä päin maaperä savimaata).

Kohteet mitä on katseltu on sellaisia, joihin on jo jotain teknistä korjaustakin tehty (ei siis täysin alkuperäiskuntosia remonttikohteita).

Puutaloista ollaan katseltu rossipohjaisia sekä sellaisia joissa ns. kellarit on rakentamatonta tilaa.

 

[Orthas]

Onko jollain kokemuksia vanhasta max 50-luvun puutalosta ensimmäisenä omakotitalona, kannattaako edes harkita vai ostaa mielummin "uudempi" talo joka olisi jo betonilaattaperustuksella? Remonttikokemus ja osaaminen on ennestään lähes nolla, mielenkiintoa (pinta)remontointia ym. talon ylläpitotoimia kohtaan kyllä löytyy muttei osamista ennestään ole. Kumpi lienee taloudellisesti yleensä järkevämpi ostos asumis/remppakulujen osalta? Tai ns. huolettomampi?

Itse olen koko ajan ollut 80-90-luvun talon kannalla, mutta pihasta joutuu usein niiden kanssa tinkimään ja monesti ovat vielä taloteknisesti monelta osin, kuten vesikatto, aähköt/salaojat, alkuperäisiä. Ja suurimmaksi osaksi tuon ikäluokan talot tuntuu olevan kaksoislaattaperustuksella, (täällä päin maaperä savimaata).

Kohteet mitä on katseltu on sellaisia, joihin on jo jotain teknistä korjaustakin tehty (ei siis täysin alkuperäiskuntosia remonttikohteita).

Puutaloista ollaan katseltu rossipohjaisia sekä sellaisia joissa ns. kellarit on rakentamatonta tilaa.

Vanhassa talossa virheet on helposti jo tulleet esiin, eli siinä mielessä turvallisempi kuin uusi (kyllä 90 luvunkin jo tuossa mielessä vanha). Ihmiset harvemmin ostaa useampia omakotitaloja eli toki ensimmäisenäkin kantsii ostaa. Minkälaisia ominaisuuksia arvostat? Haittaako jännät ratkaisut vai tuoko ne luonnetta? Itse ostin 80 rakennetun lhes alkuperäiskunnossa, nyt tehty katto, maalämpö. Seuraavaksi taitaa mennä kylppäri, keittiö, käyttövesiputket. Muista varata 50- tai 80-90-luvun taloon rahaa remppoihin.

 

[BongisKhan]

Onko jollain kokemuksia vanhasta max 50-luvun puutalosta ensimmäisenä omakotitalona, kannattaako edes harkita vai ostaa mielummin "uudempi" talo joka olisi jo betonilaattaperustuksella? Remonttikokemus ja osaaminen on ennestään lähes nolla, mielenkiintoa (pinta)remontointia ym. talon ylläpitotoimia kohtaan kyllä löytyy muttei osamista ennestään ole. Kumpi lienee taloudellisesti yleensä järkevämpi ostos asumis/remppakulujen osalta? Tai ns. huolettomampi?

Itse olen koko ajan ollut 80-90-luvun talon kannalla, mutta pihasta joutuu usein niiden kanssa tinkimään ja monesti ovat vielä taloteknisesti monelta osin, kuten vesikatto, aähköt/salaojat, alkuperäisiä. Ja suurimmaksi osaksi tuon ikäluokan talot tuntuu olevan kaksoislaattaperustuksella, (täällä päin maaperä savimaata).

Kohteet mitä on katseltu on sellaisia, joihin on jo jotain teknistä korjaustakin tehty (ei siis täysin alkuperäiskuntosia remonttikohteita).

Puutaloista ollaan katseltu rossipohjaisia sekä sellaisia joissa ns. kellarit on rakentamatonta tilaa.

Itse olin aika samassa tilanteessa, eli vaikka ei juuri varsinaista remppakokemusta ollutkaan, niin työkalut pysyy kädessä ja kykyä ja halua selvittää asioita löytyy. Aika nollista lähdin, mutta toista vuotta kestäneen asunnonetsintäprosessin ja lukemattomien kuntotarkastusraporttien selaamisen ym. jälkeen alkoi pikkuhiljaa muodostua jonkinlainen käsitys ainakin yleisimmistä jutuista talotekniikan ym. osalta ja siitä mitä haluaa tai ei halua (tai ainakin luulee niin). Kuten missä tahansa oppimisprosessissa, niin oikeastaan sen lopussa vasta tuntui siltä, että olisi valmis aloittamaan sen.

Tuohon kysymykseesi ei varsinaisesti varmaan yhtä oikeaa vastausta ole ja kaikissa vaihtoehdoissa on omat plussat ja miinukset ja rakennukset ovat rakennusvuosikymmenestään huolimatta yksilöitä. Yksi juttu, mikä kannattaa kuitenkin pitää mielessä, on yleinen elämäntilanne sisäänmuuton jälkeen. Minä olin kanssa valmis "käärimään hihat" ja muuttamaan johonkin 50-60-luvun kämppään ja sitten remppaamaan siitä mahdollisimman pitkälle itse "hyvän", mutta siinä sitten kämpänhakuprosessin edetessä tuli mm. perheenlisäystä ja todettiin puolison kanssa, että elämäntilanne on kyllä just nyt sellainen, että halutaan kämppä johon voi muuttaa suoraan vaan sisään ja asua ainakin seuraavat viitisen vuotta ilman välitöntä tarvetta mittaville remonteille.

Tämä osoittautui jälkikäteen tismalleen oikeaksi ratkaisuksi, koska tässä kahden pienen lapsen kanssa keskellä ruuhkavuosia eläessä, ne pienet pintarempatkin vaatii aika paljon järjestelyä ja viitsimistä. Ajatus siitä, että nyt pitäisi ruveta tekemään tai edes hankkimaan ja sietämään jotain mittavampaa remonttia tuntuu aika pirun raskaalta. Ostettiin siisb uonna -91 valmistunut kämppä, jossa on kyllä juurikin about tuolla viiden vuoden aikajänteellä jotain isompia remppoja (esim. kylppäri) edessä ja jossain vaiheessa tulee sitten kattorempat, mahdolliset salaojakunnostukset ym., mutta just nyt ei ollut mitään akuuttia ja pystyttiin vaan muuttamaan sisään. Monesti noissa vanhemmissa kämpissä kun tilanne on vähän se, että sitä "korjausvelkaa" on kertynyt aika paljon ja niitä epämiellyttävän kalliita isoja remontteja (putket, katto, salaojat, sähköt ym.) on lykätty ja lykätty, kunnes yhtäkkiä ollaankin siinä tilanteessa, että kämppä pitäisi saada myytyä ja siinä vaiheessa ei enää olekaan rahallisesti järkevää niitä ruveta tekemään, joten myydään "alennuksella" seuraavan riesaksi.

Toki voi vaan muuttaa sisään ja lykätä niitä remontteja lisää ja mahdollisesti mitään ongelmaa ei tule vielä hyvään toviin. Lisäksi siinä kun ruvetaan jotain noita isoja remppoja tekemään, saattaa löytyä kaikenlaisia ikäviä yllätyksiä, jotka pitää myös korjata jne. Ei sekään täysin poikkeuksellista ole, että remontit "pilaavat" aiemmin hyvin toimineen talon (toki harvoin näin). Toisaalta sitten jos se talo on siinä jo yli 70 vuotta nököttänyt ja kukaan ei sitä 70-80-luvuilla ole remontoinut pilalle, niin hyvinkin se saattaa siinä vielä toisen mokoman tönöttää kunhan siitä pidetään huolta. Uusissa taloissa taas monet niistä mahdollisista piilevistä vioista ovat vielä edessäpäin ja kenelläkään ei oikeasti ole tietoa siitä, miten nämä tämän hetkisen "hyvän rakennustavan" kämpät kestävät aikaa.

Summa summarum: yhtä oikeaa vastausta ei ole ja riippuu (henkilökohtaisten mieltymysten lisäksi) paljolti lompakosta, riskinsietokyvystä ja elämäntilanteesta mikä on kullekin järkevää. Remontointiin pitää joka tapauksessa varata rahaa, ellei kämppä ole oikeasti ihan uusi (<10 vuotta). Ainoa mitkä kiertäisin kokonaan on 70-luvun valesokkelitalot. On niissäkin hyviä yksilöitä ja osittain ongelmaa on ehkä liitoiteltukin, eikä valesokkeli sopivassa maastossa ole mikään ongelma, mutta riski on silti kohtuullisen iso (viimeistään siinä vaiheessa jos kämppää yrittää myydä eteenpäin). Samaten tasakatot skippaisin kokonaan ihan pelkästään jo niiden epäkäytännöllisyyden näillä leveyspiireillä takia.

 

[Ja558]

4% lähestyy kovaa vauhtia..

 

[ZherlockHolm]

4% lähestyy kovaa vauhtia..

Veikkasin että syksyllä 4,5-6 voi olla aika lähellä... Hurjat ajat kyllä...

 

[Narghar]

Hurjat ja hurjat. Palataan lähinnä epänormaalista tilanteesta missä lainaraha on käytännössä ilmaista normaaliin tilanteeseen.

 

[korpijääkäri]

Edelleen ollaan hyvin kaukana 6% Loppusyksyllä lähtee jo laskemaan

 

[ZherlockHolm]

Edelleen ollaan hyvin kaukana 6% Loppusyksyllä lähtee jo laskemaan

Tuskinpa alkaa laskemaan syksyllä. Ruotsissa, Saksassa, Espanjassa ja Italiassa inflaatio vieläkin ennätyslukemissa ja ei ole näyttänyt merkkejä taittumisesta... Voi olla että toteutuu se pahin skenaario että EU:n isoissa maissa ei meinaa inflaatio alkaa laskemaan ja korkojen nostot rikkoo paikkoja suomessa.

 

[Jevuli]

Tuskinpa alkaa laskemaan syksyllä. Ruotsissa, Saksassa, Espanjassa ja Italiassa inflaatio vieläkin ennätyslukemissa ja ei ole näyttänyt merkkejä taittumisesta... Voi olla että toteutuu se pahin skenaario että EU:n isoissa maissa ei meinaa inflaatio alkaa laskemaan ja korkojen nostot rikkoo paikkoja suomessa.

Mitä tekemistä Ruotsilla on tämän tilanteen kanssa?

 

[ZherlockHolm]

Mitä tekemistä Ruotsilla on tämän tilanteen kanssa?

Se että kertoo vaan kuinka inflaatio jyllää eri maissa.

 

[samsungaaja]

Hurjat ja hurjat. Palataan lähinnä epänormaalista tilanteesta missä lainaraha on käytännössä ilmaista normaaliin tilanteeseen.

Jos tuijottaa vain korkoprosenttia niin palataan "normaaliin". Mikään muu ei olekaan normaalia..

 

[latzka]

Uusi kymmenys rikki 12kk euriborissa ja doomerit aktivoituu. Nelosen kohdalla lienee jo kunnon maailmanlopun meiningit luvassa.

 

[renee]

Kaipa se nelonen menee tässä kuussa rikki, vuosi sitten oltiin vielä miinuksella. Paljon on vielä miinuskorkoisia lainoja päivittymättä uudelle tasolle - eli hyppäys on merkittävä.

Suomalainen asuntovelallinen voi nyt kaihoisasti katsoa saksalaisen kollegansa korkoja. Toisaalta, se saksalainen asuntovelallinen on voinut ottaa lainan vuonna 2011 neljän prosentin korolla kymmeneksi nollakorkovuodeksi. Ennustaminen on vaikeaa.

https://www.fitchratings.com/research/structured-finance/covered-bonds/long-fixed-rate-periods-mitigate-german-mortgage-rate-rise-14-06-2021

 

[Kaali]

Edelleen ollaan hyvin kaukana 6% Loppusyksyllä lähtee jo laskemaan

Väittäisin, että olet liian positiivisena tämän asian suhteen. Mitkään merkit eivät viittaa tällä hetkellä korkojen laskuun, vaan päinvastoin. Tuohon 5-6%:iin jos 12kk euriborin kasvu pysähtyy, niin hyvä. Sitä voi pitää jo positiivisena asiana silloin.

Onnekkaita ovat ne, joilla on korkosuoja tällä hetkellä, mutta kalliiksi tulee kohta monille, jos korkosuojaa ei ole ottanut.

 

[renee]

Väittäisin, että olet liian positiivisena tämän asian suhteen. Mitkään merkit eivät viittaa tällä hetkellä korkojen laskuun, vaan päinvastoin. Tuohon 5-6%:iin jos 12kk euriborin kasvu pysähtyy, niin hyvä. Sitä voi pitää jo positiivisena asiana silloin.

Onnekkaita ovat ne, joilla on korkosuoja tällä hetkellä, mutta kalliiksi tulee kohta monille, jos korkosuojaa ei ole ottanut.

Korkosuojausten kysyntä nousi selvästi n. vuosi sitten. Eli uusiin lainoihin otettiin hanakasti suojauksia (30%-50%), vanhojakin lainoja ilmeisesti suojattiin kiihtyvään tahtiin.

Hauska yksityiskohta vuoden takaisessa artikkelissa: "Suomalaispankit arvioivat, että yleisin asuntolainojen viitekorko eli vuoden euribor nousee plussan puolelle noin vuoden kuluttua."

Moni asuntovelallinen ottaa nyt korkosuojan, kun euribor kipuaa kohti nollaa – huomioi ainakin nämä 4 seikkaa, jos harkitset korkosuojausta

Korkosuojausten hinnat kohoavat tällä hetkellä, kun markkinat odottavat korkojen nousevan. Monissa tilanteissa korkosuoja ei ole paras tapa koronnousuun varautumisessa.

yle.fi

 

[ZherlockHolm]

Korkosuojausten kysyntä nousi selvästi n. vuosi sitten. Eli uusiin lainoihin otettiin hanakasti suojauksia (30%-50%), vanhojakin lainoja ilmeisesti suojattiin kiihtyvään tahtiin.

Hauska yksityiskohta vuoden takaisessa artikkelissa: "Suomalaispankit arvioivat, että yleisin asuntolainojen viitekorko eli vuoden euribor nousee plussan puolelle noin vuoden kuluttua."

Moni asuntovelallinen ottaa nyt korkosuojan, kun euribor kipuaa kohti nollaa – huomioi ainakin nämä 4 seikkaa, jos harkitset korkosuojausta

Korkosuojausten hinnat kohoavat tällä hetkellä, kun markkinat odottavat korkojen nousevan. Monissa tilanteissa korkosuoja ei ole paras tapa koronnousuun varautumisessa.

yle.fi

Yllätys että pankin edustajat puhuvat muunneltua totuutta

 

[kajakkivajakki]

Yllätys että pankin edustajat puhuvat muunneltua totuutta

Kuvastaa vain sitä, että miten vaikeaa tuo ennustaminen on. Pankkien ekonomit saavat kymppitonnin kuussa talousennusteiden laatimisesta ja sitten päätyvät yuollaiseen:
Vaikka korot ovat nyt kipuamassa, odotettavissa on takavuosiin verrattuna yhä hyvin maltillista nousua. Yleisin asuntolainan viitekorko euribor olisi ennusteiden mukaan nousemassa tulevien vuosien aikana 0,5 prosentin yläpuolelle mutta hyvin epätodennäköisesti yli 1 prosentin.

Ite artikkeli oli kyllä hyvä ja kävi läpi eri korkosuojauksen muodot ja vaihtoehdot sille omassa taloudessa.

Nythän ne jotka otti 2 vuotta sitten 10 vuoden korkosuojauksen alle 1 prosentilla -> Sanonnan mukaan nauraa matkalla pankkiin. Propsit heille.

 

[Fortucry]

Nythän ne jotka otti 2 vuotta sitten 10 vuoden korkosuojauksen alle 1 prosentilla -> Sanonnan mukaan nauraa matkalla pankkiin. Propsit heille.

Mistä tiedät tulevaa kuinka monta vuotta korko on tuon yli? Jos parissa kolmessa vuodessa korjaantuu alas, niin huonompi diili se on.

 

[latzka]

ASP-säästäjillähän on pullat myös ihan mukavasti tällä hetkellä. Ilmainen korkotuki maksaa 70 % korkojen lisänousuista ja uusikin nostettu laina on tämän vuoksi markkinahinnoittelua edullisempi.

 

[renee]

Mistä tiedät tulevaa kuinka monta vuotta korko on tuon yli? Jos parissa kolmessa vuodessa korjaantuu alas, niin huonompi diili se on.

Kesällä 2021 korkosuojaus maksoi ehkä n. 0,5-0,8 %-yks. ekstraa koko suojauksen ajalta, joka on yleisimmin 10 vuotta tai vähän enemmän. Melkein voi sanoa, että jos on ottanut silloin korkosuojauksen, niin jo nyt nähdyn perusteella tullee jäämään hyvin pitkälti vähintään nollille, koska oletettavasti laina lyhenee ja korkomuutokset alussa ovat korkokulujen suhteen merkittävemmät kuin suojausajan loppupuolella. Eli taas se oikea ajoitus voi olla avainasemassa.

Toisaalta, ei korkosuojauksen tehtävä ole pelkästään tuottaa voittoa, vaan myös suojata lainanottajaa.

 

[kajakkivajakki]

Mistä tiedät tulevaa kuinka monta vuotta korko on tuon yli? Jos parissa kolmessa vuodessa korjaantuu alas, niin huonompi diili se on.

En tiedä, et tiedä sinäkään eikä tiedä nuokaan jotka ennustamisesta saavat palkkansa.

Sadan vuoden otannalla lainankorko on suurinpiirtein 95% ajasta ollut yli 1 prosentin, joten historian perusteella tuollainen <1% diili on lähtökohtaisesti voittava taktiikka.

 

[kajakkivajakki]

Toisaalta, ei korkosuojauksen tehtävä ole pelkästään tuottaa voittoa, vaan myös suojata lainanottajaa.

Ei korkosuojauksen tehtävä ole tarkoitus tuottaa voittoa (sehän tarkoittaisi sitä, että sellaisen ottaja tietäisi korkokäyttäytymisen pankkia paremmin). Se on suojaus eli vakuutus.

Ei uuden auton ostajakaan ota siihen vapaaehtoista täyskaskoa tarkoituksena kolaroida autoa mahdollisimman monta kertaa. Ylivoimaisesti suurinosa autonostajista toteaa autoa vaihtaessaan 5 vuoden kuluttua, että maksoi 10% auton jälleenmyyntihinnasta ihan turhaan -> Silti ottaa siihen uuteen autoon taas täyskaskon.

 

[qtba]

Yllätys että pankin edustajat puhuvat muunneltua totuutta

Kaikenlaiset talouennusteet voi kyllä pääsääntöisesti jättää ihan omaan arvoonsa. Usein niissä ei ole edes etumerkki oikein ja vastuu on silti täysin kuulijalla, vaikka niitä kovan rahan ammattilaiset meille laskeekin.

 

[renee]

Joo, sehän on jo myönnetty, että markkinaodotukset ovat viime aikoina menneet täysin päin seinää, eli toisin sanoen on aliarvioitu korkojen nousupotentiaali lukemattomia kertoja.

Täältä löytyy esimerkkinä euribor-korkojen kymmenen vuoden markkinaodotukset vuosi sitten:

Yksi kuva kertoo, millaisia korkoja ennakoidaan kymmenen vuoden päähän – korkosuojan ottaneet voivat yllättyä

Hypon pääekonomisti Juhana Brotheruksen mukaan asuntovelallisen kannattaa laittaa jäitä hattuun ja säästää. Hän pelkää asunnonostajien säikähtävän korkojen nousua turhaan.

www.iltalehti.fi

Lähteenä käytetyltä sivulta voi vilkaista nykyennusteen:

1m/3m/6m EURIBOR and SONIA Forward Curves

Access current 1-month, 3-month, and 6-month EURIBOR and SONIA forward curves to calculate potential rates of return or to underwrite floating rate debt, hedges, and leases.

www.chathamfinancial.com

"Hieman" on kymmenen vuoden ennusteet muuttuneet vuodessa.

 

[kajakkivajakki]

Tuolla oli myös ihan hauska ennusteet vs toteutunut kaavio:


Koko 10 vuoden miinuskorkoajan ennustettu sen lähtevän nousuun ihan kohta, joka nyt tietysti on "turvallisempi" ennuste kun talous on lähtökohtaisesti rikki silloin kun korot on miinuksella.
Nyt kun lopulta korot lähti nousuun niin nousukulma yllätti ennustajat