Kuulostaa joltain tasaerä lainalta eli lainan jokainen erä on aina saman suuruinen korosta riippumatta eli lyhennettävä summa vaihtelee. Nyt jos tällaiseen lainaan ottaisi kiinteän koron josta kk maksu on 90euroa ja erä pysyisi samana. Varmasti kävisi kalliiksi kun jokaista lyhennystä pienennetään 90euroa kuukausittaisen maksun pysyessä silti saman.
Asunnon ostaminen ja asuntolaina
- Keskustelun aloittaja Kuka_kusi_muroihini
- Aloitettu
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 4 856
Muutamia lainaneuvotteluja nyt käyty ensiasunnon ostoa varten ja melkoinen on kyllä heilunta pankkien välillä.
ASP-tilille on tullut säästeltyä, mutta todennäköisesti tulee otettua normaalina pankin myöntämänä lainana parempien ehtojen vuoksi.
Edit: Sijaintina Tampere ja tulot ~4200€ brutto, ~2850€ netto, yksin lainaa hakemassa. Esimerkkikohteen velaton hinta 187 500€, viimeisimpiä tarjouksia pyydetty 10 000€ omarahoitusosuudella.
OP (oma nykyinen pankki) - 30v / max 210 000€ / 0,707% marginaali / 500€ nostokulu / 2,5€ tilinhoito
Aktia - "Emme voi myöntää lainaa" (en tiedä teinkö hakemuksessa jotain mahdollisesti väärin)
HYPO - 25v / max 180 000€ / 0,52% marginaali / 450€ nostokulu / 2,35€ tilinhoito
Säästöpankki - 30v / ~180 000€ / 0,56% marginaali / 450€ nostokulu / 3,9€ tilinhoito
Danske - 30v / max 190 000€ / 0,40% marginaali / 0€ nostokulu / 2,7€ tilinhoito (Akavan jäsenliittoon kuulumalla, ilman 0,45% marginaali ja nostokulut)
Nordean kanssa vielä neuvottelu tulossa, mutta Dansken tarjous kieltämättä varsin houkutteleva.
OP:lla tietysti myös heidän bonusjärjestelmä, joka tulee ottaa huomioon, mutta täytynee vielä kysäistä haluavatko tulla marginaalin ja nostokulujen kanssa edes jonkin verran vastaan.
ASP-tilille on tullut säästeltyä, mutta todennäköisesti tulee otettua normaalina pankin myöntämänä lainana parempien ehtojen vuoksi.
Edit: Sijaintina Tampere ja tulot ~4200€ brutto, ~2850€ netto, yksin lainaa hakemassa. Esimerkkikohteen velaton hinta 187 500€, viimeisimpiä tarjouksia pyydetty 10 000€ omarahoitusosuudella.
OP (oma nykyinen pankki) - 30v / max 210 000€ / 0,707% marginaali / 500€ nostokulu / 2,5€ tilinhoito
Aktia - "Emme voi myöntää lainaa" (en tiedä teinkö hakemuksessa jotain mahdollisesti väärin)
HYPO - 25v / max 180 000€ / 0,52% marginaali / 450€ nostokulu / 2,35€ tilinhoito
Säästöpankki - 30v / ~180 000€ / 0,56% marginaali / 450€ nostokulu / 3,9€ tilinhoito
Danske - 30v / max 190 000€ / 0,40% marginaali / 0€ nostokulu / 2,7€ tilinhoito (Akavan jäsenliittoon kuulumalla, ilman 0,45% marginaali ja nostokulut)
Nordean kanssa vielä neuvottelu tulossa, mutta Dansken tarjous kieltämättä varsin houkutteleva.
OP:lla tietysti myös heidän bonusjärjestelmä, joka tulee ottaa huomioon, mutta täytynee vielä kysäistä haluavatko tulla marginaalin ja nostokulujen kanssa edes jonkin verran vastaan.
Viimeksi muokattu:
ASP-tilin koroilla tietty voi kuittailla monesti noita nostokuluja joten ei kannata niitä liian tiukkaan katsoa.
OP:sta oma kokemus viime vuosilta että kovin lähelle eivät mene ns. halvinta tarjousta marginaalin suhteen.
Haettiin viime vuonna remppalainaa lisää nykyisen rinnalle ja marginaali oli suoraan sanottuna surkea.
Remontit ohi joten uusi arviointi edessä ja pankkien kilpailutus varmaan seuraavan 2kk aikana. Epäilen että OP:lta ei edes kysytä tällä kertaa, sen verran pahasti jäi edellisestä "neuvottelusta" hampaankoloon.
OP:sta oma kokemus viime vuosilta että kovin lähelle eivät mene ns. halvinta tarjousta marginaalin suhteen.
Haettiin viime vuonna remppalainaa lisää nykyisen rinnalle ja marginaali oli suoraan sanottuna surkea.
Remontit ohi joten uusi arviointi edessä ja pankkien kilpailutus varmaan seuraavan 2kk aikana. Epäilen että OP:lta ei edes kysytä tällä kertaa, sen verran pahasti jäi edellisestä "neuvottelusta" hampaankoloon.
- Liittynyt
- 06.08.2020
- Viestejä
- 1 432
Mulla taas ihan eri kokemukset. Omassa kämpässä 0,40 % marginaali. Nordeasta olisi saanut heittämällä saman, mutta tinkivaraa ei ollut yhtään. Danskessa olisi ollut kalliimpi. Sijoituskämpissä marginaali 0,55-0,60 % ja Nordean tarjoukset taisi lähteä 0,80 %:sta liikkeelle ja Danskella oli kalliimpi.
Joo tuntuu olevan hieman eroa siinä OP:lla kuka tarjouksen tekee. Alunperin ASP-lainaa ottaessa saatiin isojakin eroja kahden konttorin välillä aikaan OP:lla.
Dansken tarjous on usein paras, kannattaa tosin vertailuun myös huomioida päivittäispankkipalveluiden hinnat. Sen jälkeen se ei välttämättä olekaan enää halvin vaihtoehto.
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 4 856
Akavalaisen liiton jäsenenä tarjotun Platinum Plus paketin puolittuisi, eli peruspankkipalvelut ilmeisesti olisi 2,25€/kk ja mastercard debit/credit ilmeisesti myös saisi puoleen hintaan, joka esim. 5000€ limitillä tekisi 47,5€/vuosi. Kokonaiskustannus siis 74,5€/vuosi (https://danskebank.fi/-/media/pdf/danske-bank/fi/fi/tuotteet/hinnasto-etuohjelmat.pdf)
OP:lla credit kortti kuuluu 3,95€ peruspalvelupakettiin, eli vuosikustannus 47,4€, jonka tosin kuittaa bonuksilla pois.
Päivitin alkuperäiseen postaukseen, eli Sijaintina Tampere ja tulot ~4200€ brutto, ~2850€ netto, yksin lainaa hakemassa.
Näinhän se on, hyvä että olet perehtynyt. Omassa tapauksessani Nordean ja Dansken marginaalit olivat samat, mutta Nordealla lainan nostokulut olivat 350€. Kuukausimaksu Nordealla 2,5€ ja Danskella 2,7€. Nordealla pankkipalvelut ilmaiset, Danskella ilmaiset 5v ajan, minkä jälkeen 2*4.5€ kuussa.
Pankkina kun oli jo valmiiksi Nordea, niin mielellään pysyin heidän asiakkaanaan. Mikään ei toki takaa, että palveluiden hintaerot pysyisivät vastaavina ja laskelma ei kääntyisi jossain välissä Dansken suuntaan.
Laitetaas vielä kertauksena, kun joku aihetta täällä kyseli.
Eli miten pankki stressitestaa asiakkaita ja miten se oma lainanhoitokyky muodostuu:
Pankki lähestyy asiaa kahdella eri laskelmalla, toinen on ns. stressitesti ja toinen maksuvaralaskelma. Ensimmäinen täytyy käytännössä läpäistä, jotta lainaa voidaan edes myöntää, mutta toki lainan myöntäminen ja/tai sen ehdot sekä marginaaliin vaikuttaa myös maksuvaralaskelma, jossa lasketaan talouden tuloja ja menoja.
Stressitesti menee seuraavasti:
Pankki laskee yhteen sinun tai perheesi nettokuukausitulot, johon huomioidaan lähtökohtaisesti kiinteä peruspalkka ja mahdolliset lisät, jos ne ovat säännöllisiä, eivätkä elä vahvasti kuukaudesta toiseen. Tulospalkkioita, kilometrikorvauksia ym. päivärahoja ei lasketa nettotuloiksi, vaikka ne olisivat yksittäisessä taloudessa isojakin. Vastaavasti kelan maksamia tukia ei joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta lasketa tuloiksi. Poikkeuksen tekee mm. lapsilisä, joka lasketaan tuloksi. Näistä nettotuloista saa mennä enintään 45% kuukaudessa lainanhoitomenoihin. Tämän lainanhoitomenon kokonaiskulut kuukaudessa saavat olla enintään sen suuruiset, että pystyt sitä maksamaan 25v. laina-ajalla ja 6% korolla.
Käytännnön laskelma voisi mennä seuraavasti: Nettotulot 5.000€/kk, josta 45% on 2.250€. Laitetaan tuo 2.250€ vaikka OP:n lainalaskuriin ja muutetaan parametrit siten, että laina-aika on 25v. ja korko 6%. Nostetaan lainan määrä sellaiseksi, että se menee vielä tuohon 2.250€/kk sisälle, käytännössä tämä tuli laskuriharjoituksen jälkeen olemaan 345.000€. Eli toisin sanoen enimmillään 5.000€ nettotuloilla voisi saada lainaa stressitestin mukaan n. 345t€. Käytännössä on kuitenkin turvallisempaa laskea tuo kuukausittainen erä 40%:lla, koska 45% on useimmissa pankeissa ehdoton maksimi ja kaikki eivät tarjoa sitäkään. Eli 40% esimerkin tapauksessa olisi 2.000€, jolloin lainan enimmäismäärä olisi 310t€.
Stressitesti pitää siis ehdottomasti läpäistä, ennen kuin voidaan edetä lainaneuvotteluissa, mutta stressitesti ei toki anna lopullista vastausta sille, kuinka suuren lainan voit saada ja millä marginaalilla. Tässä mukaan tulee maksuvaralaskelma, joka on käytännössä sinun tai perheesi tulojen ja menojen erittely, johon arvioidaan kuukausittaisia tuloja ja menoja. Yleensä pankit pyrkivät laittamaan laskelmaan hieman lapinlisää, koska yhtälailla asiakkaat tuppaavat aliarvioimaan joitakin kuluja. Ihan mihin tahansa ei toki kannata lähteä ja jos oma elämäntyyli on tosi säästäväinen, eikä ole isoja kuukausittaisia menoja tai holtitonta rahankäyttöä muutenkaan, kannattaa se tuoda pankissa ilmi. Saa marginaalia alaspäin hyvässä lykyssä ja/tai laina ei jää saamatta. Maksuvaralaskelmaan en voi antaa kuitenkaan yksityiskohtaista esimerkkiä, koska siihen vaikuttaa kunkin yksilölliset tulot ja menot. Mutta nämä kannattaa muutenkin laskea huolella ennen lainaneuvotteluun menemistä, niin tiedät omat realiteettisi ja pystyt myös olemaan ajan tasalla siellä pankissakin.
Omarahoitusosuus on edelleen erittäin käypää valuuttaa ja sillä on mahdollista vaikuttaa marginaalia laskevasti. Mitä isompi osa omaa rahaa, sitä laadukkaampi asiakas olet lähtökohtaisesti pankille, vaikka tulojen puolesta et välttämättä mikään massipäällikkö olisikaan. Toki toimii myös toiseen suuntaan: 200t€ vuodessa nostava juristi saa ilman isoja säästöjä kyllä lainaa edullisesti, mutta nämä ovat enemmän poikkeuksia kuin sääntöjä.
Korkosuojauksesta voisin todeta seuraavaa: Jos nyt hakee korkosuojausta, pankit ovat käytännössä katsoen hinnoitelleet lähimmän tulevan vuoden jo suojausten hintoihin, joten siinä mielessä ollaan auttamatta myöhässä. Toisin sanoen suojaukset voivat hyvinkin olla jo siellä 2% pinnassa. Jos haluaa mielenrauhaa, niin suojauksen voi ottaa, mutta aina on se vaihtoehto, että liikenevän osan säästää mieluummin talteen ja säästää tuon suojauksen hinnan. Tässä kannattaa käyttää omaa harkintaa, eikä yhtä oikeaa vastausta ole. Pitäisin kuitenkin erittäin todennäköisenä, että mitään 4-6% korkoja ei olla ihan yhtäkkiä nähtävissä, koska sitä ennen Keski-Euroopassa alkaisi valtioita kaatumaan. ASP-lainan ottaneiden kannattaa myös muistaa, että ASP-lainaan liittyy jo ennalta tietynlainen korkosuojaus (olisiko ollut 3,8% ylittävältä osuudelta 80%:sti), joten jos tilanne lähtisi aivan käsistä, niin silloinkin homma ei kaadu kokonaan syliin. Mutta kuten sanoin, tuossa tilanteessa olisi jo melkoinen rytinä markkinoilla.
Eli miten pankki stressitestaa asiakkaita ja miten se oma lainanhoitokyky muodostuu:
Pankki lähestyy asiaa kahdella eri laskelmalla, toinen on ns. stressitesti ja toinen maksuvaralaskelma. Ensimmäinen täytyy käytännössä läpäistä, jotta lainaa voidaan edes myöntää, mutta toki lainan myöntäminen ja/tai sen ehdot sekä marginaaliin vaikuttaa myös maksuvaralaskelma, jossa lasketaan talouden tuloja ja menoja.
Stressitesti menee seuraavasti:
Pankki laskee yhteen sinun tai perheesi nettokuukausitulot, johon huomioidaan lähtökohtaisesti kiinteä peruspalkka ja mahdolliset lisät, jos ne ovat säännöllisiä, eivätkä elä vahvasti kuukaudesta toiseen. Tulospalkkioita, kilometrikorvauksia ym. päivärahoja ei lasketa nettotuloiksi, vaikka ne olisivat yksittäisessä taloudessa isojakin. Vastaavasti kelan maksamia tukia ei joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta lasketa tuloiksi. Poikkeuksen tekee mm. lapsilisä, joka lasketaan tuloksi. Näistä nettotuloista saa mennä enintään 45% kuukaudessa lainanhoitomenoihin. Tämän lainanhoitomenon kokonaiskulut kuukaudessa saavat olla enintään sen suuruiset, että pystyt sitä maksamaan 25v. laina-ajalla ja 6% korolla.
Käytännnön laskelma voisi mennä seuraavasti: Nettotulot 5.000€/kk, josta 45% on 2.250€. Laitetaan tuo 2.250€ vaikka OP:n lainalaskuriin ja muutetaan parametrit siten, että laina-aika on 25v. ja korko 6%. Nostetaan lainan määrä sellaiseksi, että se menee vielä tuohon 2.250€/kk sisälle, käytännössä tämä tuli laskuriharjoituksen jälkeen olemaan 345.000€. Eli toisin sanoen enimmillään 5.000€ nettotuloilla voisi saada lainaa stressitestin mukaan n. 345t€. Käytännössä on kuitenkin turvallisempaa laskea tuo kuukausittainen erä 40%:lla, koska 45% on useimmissa pankeissa ehdoton maksimi ja kaikki eivät tarjoa sitäkään. Eli 40% esimerkin tapauksessa olisi 2.000€, jolloin lainan enimmäismäärä olisi 310t€.
Stressitesti pitää siis ehdottomasti läpäistä, ennen kuin voidaan edetä lainaneuvotteluissa, mutta stressitesti ei toki anna lopullista vastausta sille, kuinka suuren lainan voit saada ja millä marginaalilla. Tässä mukaan tulee maksuvaralaskelma, joka on käytännössä sinun tai perheesi tulojen ja menojen erittely, johon arvioidaan kuukausittaisia tuloja ja menoja. Yleensä pankit pyrkivät laittamaan laskelmaan hieman lapinlisää, koska yhtälailla asiakkaat tuppaavat aliarvioimaan joitakin kuluja. Ihan mihin tahansa ei toki kannata lähteä ja jos oma elämäntyyli on tosi säästäväinen, eikä ole isoja kuukausittaisia menoja tai holtitonta rahankäyttöä muutenkaan, kannattaa se tuoda pankissa ilmi. Saa marginaalia alaspäin hyvässä lykyssä ja/tai laina ei jää saamatta. Maksuvaralaskelmaan en voi antaa kuitenkaan yksityiskohtaista esimerkkiä, koska siihen vaikuttaa kunkin yksilölliset tulot ja menot. Mutta nämä kannattaa muutenkin laskea huolella ennen lainaneuvotteluun menemistä, niin tiedät omat realiteettisi ja pystyt myös olemaan ajan tasalla siellä pankissakin.
Omarahoitusosuus on edelleen erittäin käypää valuuttaa ja sillä on mahdollista vaikuttaa marginaalia laskevasti. Mitä isompi osa omaa rahaa, sitä laadukkaampi asiakas olet lähtökohtaisesti pankille, vaikka tulojen puolesta et välttämättä mikään massipäällikkö olisikaan. Toki toimii myös toiseen suuntaan: 200t€ vuodessa nostava juristi saa ilman isoja säästöjä kyllä lainaa edullisesti, mutta nämä ovat enemmän poikkeuksia kuin sääntöjä.
Korkosuojauksesta voisin todeta seuraavaa: Jos nyt hakee korkosuojausta, pankit ovat käytännössä katsoen hinnoitelleet lähimmän tulevan vuoden jo suojausten hintoihin, joten siinä mielessä ollaan auttamatta myöhässä. Toisin sanoen suojaukset voivat hyvinkin olla jo siellä 2% pinnassa. Jos haluaa mielenrauhaa, niin suojauksen voi ottaa, mutta aina on se vaihtoehto, että liikenevän osan säästää mieluummin talteen ja säästää tuon suojauksen hinnan. Tässä kannattaa käyttää omaa harkintaa, eikä yhtä oikeaa vastausta ole. Pitäisin kuitenkin erittäin todennäköisenä, että mitään 4-6% korkoja ei olla ihan yhtäkkiä nähtävissä, koska sitä ennen Keski-Euroopassa alkaisi valtioita kaatumaan. ASP-lainan ottaneiden kannattaa myös muistaa, että ASP-lainaan liittyy jo ennalta tietynlainen korkosuojaus (olisiko ollut 3,8% ylittävältä osuudelta 80%:sti), joten jos tilanne lähtisi aivan käsistä, niin silloinkin homma ei kaadu kokonaan syliin. Mutta kuten sanoin, tuossa tilanteessa olisi jo melkoinen rytinä markkinoilla.
On kyllä hyvä toi Dansken tarjous tolla Akavan jäsenyydellä (siis tällä hetkellä). Muuten ei kyllä itsellä ole mitään hyvää sanottavaa ko. pankista.
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 4 856
Aluksihan tuo vaikuttikin erittäin hyvältä, mutta Eldmorin kustannuskaavion innoittamana kun alkoi kuluja pyörittämään Excelissä, niin tuon Akavan liiton ilmeisesti noin 17€/kk lisäkulu nostaisi kumulatiiviset juoksevat kulut (ei siis kokonaiskustannus) halvimmasta muiden edullisimpien tasolle noin 2v kohdalla ja kalleimmaksi noin 3v kohdalla.
(omassa tapauksessa kyseessä olisi Insinööriliitto, mainostavat sivuillansa hinnan olevan noin 20€/kk verovähennysten jälkeen, josta KOKO kassan osuus - johon kuulun jo - taitaa olla noin 3€)
Nordealla näyttäisi asuntolaina-asiakkaille olevan päivittäispalvelut (sis. debit/credit) täysin ilmaisia, joten toivotaan että lähtevät torstain neuvotteluissa marginaalin kanssa vielä kilpailemaan.
Tämä kierros kun on ohi, niin voi vielä OP:lta tosiaan kysäistä mitä mieltä ovat kilpailijoiden tarjouksista. Bonukset kun ovat kuitenkin melko houkuttelevat, sillä niillä voisi ensimmäisinä vuosina kuitata yli puolet vakuutusmaksuista ja peruspalvelumaksut.
Viimeksi muokattu:
Ensimmäistä omakotitaloa 150k hintaluokassa katseltu muttei vielä yhtään ostotarjousta olla tehty. Paljonko alle pyyntihinnan tuossa hintaluokassa kannattaa tehdä tarjouksia? Toki riippuu aina kohteesta miten kiinnostava on mutta onko esim. 10% alle pyyntihinnan tänä päivänä ihan OK vai liikaakin "tingitty" teidän mielestä?
- Liittynyt
- 25.01.2021
- Viestejä
- 199
Riippuu aivan täysin kohteesta ja miten kauan on ollut myynnissä. Itsellä oli tilanne että asuntoa ei ollut kukaan käynyt katsomassa 2kk aikana ja heillä oli jo kiire myydä, joten 241k pyynnistä tarjosin 205k, ja loppusummaksi tuli 218k jolla tehtiin kaupat.
Toki tämäkin asia vaikuttaa. Pääsääntöisesti katsomamme talot ovat olleet vain hetken ajan myynnissä koska hyvät tuon hintaluokan talot sopivalla sijainnilla suorastaan revitään käsistä. Varmaankin 150k talosta voisi jonkun 140k tarjouksen tehdä jos vaan on kokonaisuutena sellainen mikä muuten miellyttäisi.
- Liittynyt
- 21.11.2016
- Viestejä
- 6 490
Mä kyllä tässä tapauksessa suosittelisin jättämään tinkimättä ja tarjoamaan suoraan pyynnin, tai jopa pikkuisen ylikin jos ihan oikeasti kämppä on just sitä mitä haetaan ja sen haluaa. Etenkin jos sulla on minkäänlaisia ehtoja tarjouksessa (rahoitusehto, vanhan myynti tms) jotka muutenkin tuo liikkuvia osia kauppaan myyjän kannalta.
Jos kysyntä ylittää tarjonnan (mitä todella lyhyet myyntiajat yleensä indikoi) niin kohteesta tarjotaan varmasti suoraan pyyntihintaakin tinkimättä, ja joku voi varmistella omia asemiaan pistämällä vielä pari tonnia päälle, niin myyjälle ei juurikaan ole intressiä alkaa tinkimään kymppitonnia hinnasta jolloin sun tingattu tarjous menee suoraan mappi-ö:hön.
Ps: sitten kun teette jostain tarjouksen niin älkää missään nimessä suostuko siihen mitä välittäjät/myyjä todennäköisesti ehdottaa, eli tarjouksen voimassaolo useita päiviä tai viikko(ja), vaan lyöt siihen vastausaikaa tyyliin muutaman tunnin tai seuraavaan aamuun. Eivät voi silloin pitää teidän tarjousta "takaovena" ja odotella että joku nokittaa tarjoamasi hinnan ja myyvät sitten sille...
Ja kiinteistökaupoissa on hyvä huomioida, että "tarjous" ei ole Maakaaren tuntema asia kiinteistökaupassa, eli "tarjous" ei sinänsä ole sitova kuten osakehuoneistojen kaupassa. Kuitenkin voit toki joutua vastaamaan myyjälle aiheutuneista kuluista, tai ne voi vetää sut oikeuteen sopimuksen pohjalta hakeakseen korvauksia yms. kivaa jos siellä on ollut meininta sakoista ja pakitat tarjouksesta ulos. Kiinteistökaupassa ainoastaan kaupanvahvistajan vahvistama esisopimus on samanlainen sitova dokumentti kuin asuntokaupassa tarjous.
Eli jos pääsette sopimukseen hinnasta ja haluat "lukita kaupan" niin pitää teettää virallinen esisopimus. Toki useimmilla varmaan on intressejä pitää kiinni sovituista kaupoista/tarjouksista, mutta pykälät asian suhteen on hyvä kuitenkin tuntea.
Kannattaa lukaista asiasta vähän ennen kuin lähtee näiden kanssa puljaamaan, aloittaa vaikka tuosta:
Kiinteistökauppa ja ostotarjous - Minilex
Kirjallinen tarjous kiinteistön kaupassa - Minilex
Mää tarjoomassa alle pyyntihintaa "revitään käsistä" kohteesta. Toki täällä päin kuumentuneilla markkinoilla ei osteta 150t hintaan kiinteistöstä kuin postimerkin kokoinen tontti. Kannattaa siis vähän miettiä mikä se todellinen kysyntä kohteille on. Jos kysyntää on ja kauppa-ajat varsin lyhyitä, ei tinkivaraa juurikaan ole. Puoli vuotta listoilla pyörineissä kohteissa on jo neuvoteltavaa. Yllä hyvää tekstiä ja vinkkejä käyttäjältä @kjns .
Kun omaa kiinteistöä ostettiin, niin kävi selväksi että edes kaupanvahvistajan vahvistama esisopimus ei muuta asiaa. Näin totesi välittäjä, osa google-hiteistä sekä lopulta pankissa kauppoja tehtäessä myös kaupanvahvistaja itse.
Kannattaa muistaa kaksi asiaa:
- Välittäjä on myyjän palkkaama ja ajaa siis ensisijaisesti myyjän asiaa. Hänen työ on etsiä ostaja mahdollisimman korkealla hinnalla, eli jos kohteesta on useampi tarjous, luoda tarjousten korotuksille ilmapiiri. Jos tarjouksia on vain yksi, ostajakandidaatille ei ymmärtääkseni saa valehdella muiden tarjousten olemassaolosta.
- Edellisestä kohdasta huolimatta, kikkailulla voi ampua itseään jalkaan. Jos jätät minkäänlaista järjellistä tarjousta, myyjä tietää sinun haluavan kohteen. Eli halutusta kohteesta kun jättää tarjouksen pari tonnia alle pyynnin, helposti jää ilman kämppää. On siis omasta riskinottohalusta kiinni jättääkö sen "unelmiensa kämpän" parista tonnista kiinni.
Bonuksena kolmas:
- Niitä unelmakohteita tulee myöhemmin lisää. Eri asunnoissa viehättävät eri asiat, ei kannata pakottaa itseään ostamaan asuntoa, jonka hinta tai joku muu kohta epäilyttää.
- Välittäjä on myyjän palkkaama ja ajaa siis ensisijaisesti myyjän asiaa. Hänen työ on etsiä ostaja mahdollisimman korkealla hinnalla, eli jos kohteesta on useampi tarjous, luoda tarjousten korotuksille ilmapiiri. Jos tarjouksia on vain yksi, ostajakandidaatille ei ymmärtääkseni saa valehdella muiden tarjousten olemassaolosta.
- Edellisestä kohdasta huolimatta, kikkailulla voi ampua itseään jalkaan. Jos jätät minkäänlaista järjellistä tarjousta, myyjä tietää sinun haluavan kohteen. Eli halutusta kohteesta kun jättää tarjouksen pari tonnia alle pyynnin, helposti jää ilman kämppää. On siis omasta riskinottohalusta kiinni jättääkö sen "unelmiensa kämpän" parista tonnista kiinni.
Bonuksena kolmas:
- Niitä unelmakohteita tulee myöhemmin lisää. Eri asunnoissa viehättävät eri asiat, ei kannata pakottaa itseään ostamaan asuntoa, jonka hinta tai joku muu kohta epäilyttää.
- Liittynyt
- 03.12.2016
- Viestejä
- 1 765
Tosiaan kuten mainittu aivan täysin riippuen kohteesta/kaupungista ja myyjästä. Omalta isältä tuli vinkkiä aikoinaan, että laita vain tarjous 10-15t alle koska sillon myyjät heittävät vastatarjouksen. Ostivat oman aikoinaan n 10t alle hintapyynnin. Koitin sitten samaa aikoinani ja tarjosin 10t vähemmän. Myyjä heitti vastatarjouksen 500e pienempi kuin pyynti. Oli ihan hyvä kuitti että pieleen meni
. Pari asuntoa ostanut itse ja molemmista saanut n 2000e pois mitä pyynti oli eli aika siinä linjassa ovat menneet. Tosin nämä asunnot eivät menneet heti vaan kolmisen kuukautta olivat myynnissä.
- Liittynyt
- 21.11.2016
- Viestejä
- 6 490
Siis meinaat ettei kaupanvahvistajan vahvistama esisopimus olisi sitova?
Tähän olis kiva nähdä jotain lähteitä että missä näin sanotaan kun Maakaaren mukaan se on sitova...
- Liittynyt
- 01.11.2020
- Viestejä
- 1 374
Välittäjä ajaa loppujen lopuksi aina ensisijaisesti omaa asiaansa. Hän haluaa kaupan syntyvän mahdollisimman pian, jotta pääsee keskittymään seuraavaan/viin kohteisiin ja saa palkkionsa (johon muutaman tonnin hintaero ei suuresti vaikuta jos lainkaan). Jos kohtuullinen aika on jo kulunut myynnin aloittamisesta eikä riittäviä tarjouksia ole tullut, voi aina kokeilla saisiko hintaa jonkun verran alaspäin. Jos tähänkään asti ei ole tullut ylenpalttisesti tarjouksia, ei niitä tuskin tule nytkään ja myyjähän voi aina tehdä vastatarjouksen. Jos tarjous on välittäjänkin mielestä liian alhainen suhteessa markkinatilanteeseen tai kysyntään, sanoo hän senkin varmaan myyjälle.
Taneli-
☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 8 437
Kuten mainittu riippuu tilanteesta. Voin kertoa omasta kaupastani esimerkkiä:
Hintapyyntö oli 149K ja myyntihinta oli 62 vuorokautta. Alue on erittäin lähellä keskustaa (eli on keskustaa postinumeron puolesta ja ydinkeskustaan noin 800-1000 metriä) takana tyhjä jokapuolelta asuntojen "ympäröimä" tontti mikä on virkistyskäyttöön kaavoitettu. Edessä muuria jonka toisella puolella autopaikat asuntojen jäädessä suojaisasti taakse.
Eli hyvin rauhallinen (hiljainen) alue, mistä pääsee ainakin 4-5 eri kauppaan noin kilometrin säteellä, muutamat koulut löytyvät kohtuu läheltä, myös lastentarhaa, kirjastoa jne.
Kun tiedustelin tarkemmin tietoja ja aloin tekemään kauppaa kävi ilmi että kyseessä oli ns. klassinen "kossu pakastimessa, tyhjä lastenhuone" erotilanne missä mies oli jäänyt myymään asuntoa kun vaimo ja lapsi olivat jo eri paikkakunnalla. Tämä, myyjän ns. kädettömyys (oikeasti, jos poistat tapetteja ÄLÄ revi niitä käsin ja maalaa päälle, se näyttää todella rumalta, hio se pinta ensin) sekä hieman pitkittynyt myyntiaika tarkoitti sitä että saatoin tehdä alempia vastatarjouksia ja kaupat tehtiin lopulta 143k hintaan. Maksoin myös puolet kuntotarkistuksesta (minkä halusin tietysti tehdä).
Uskalsin siis luottaa siihen että koska myyjä oli ns. peukalo keskellä kämmentä mutta työmäärä oli kohtuullisen pieni (talossa siivottiin, seinät hiottiin ja maalattiin ennen muuttoa sisään, sitten seuraavan vuoden kesällä (kaupat tehtiin 2014 tammikuun alussa, 2015 kesällä lisää maltillista remonttia) terassiin lisättiin pleksiä seiniin tuulensuojaksi, vessan kalusteita uusittiin, kodinhoitohuoneen lamppu vaihdettiin (olihan siinä vanhassa vielä porsliininen kanta mitä nykyisin näkee harvemmin), pesuhuoneessa uusittiin jotain pientä (kuten suihkun johto ja pää) ja saunassa tehtiin käytännössä kaikki pinnat uusiksi paitsi lattia ja kiuas sai olla samana) kovin moni muu ei ollut kiinnostunut paikasta.
Lisäksi myynti-ilmoitus oli ollut jo hetken "roikkumassa" ja tilanne oli sopiva tarjousten tekoon. Aivan varmasti pienellä vaivalla hän olisi saanut paljon enemmän pyydettyä kohteesta, esimerkkinä sanotaan että samasta yhtiöstä myytiin noin 6kk jälkeenpäin 7vrk myynti-ajalla 152k hintaan vastaavan kokoinen kolmio.
Toki myös lattialla lojuneet muutaman olut pullot jne. eivät tehneet parasta myynti vaikutelmaa mutta ainoastaan idiootti (anteeksi nyt kaikki kauniimman osapuolen edustajat) ostaa sen asunnon niiden koristetyynyjen tai "LIVE-LOVE-LAUGH" tyyppisten mietelauseiden takia mitä voi kyllä itsekin liimailla seiniin jos haluaa.
Se että paikassa on todella hyvät marjapensaat, 1 - 2 vuotta vanhat kodinkoneet, keittiön tasot massiivipuuta, hyvässä kunnossa olevat rakenteet kaikin puolin jne. on paljon tärkeämpää (toki ne voi itsekin ostaa mutta eipä tarvinut). Nyt kuukauden päästä vaihdetaan öljylämmityksestä maalämpöön, tietysti tulevaisuutta ei voi varmasti ennustaa mutta katsomalla tehtyjä hoitotoimenpiteitä (sekä osallistumalla aktiivisesti hallituksen toimintaan) pystyy varmistamaan että omaisuutensa pysyy hyvässä kunnossa ja jopa mahdollisesti arvo nousee maltillisesti.
Totta toki ja tämä lienee asuntoaan myyneille selvää. Kirjoitukseni oli suunnattu (ensi?)ostajille, ettei tule luotettua liikaa siihen mukavaan välittäjään, joka "neuvoo" ostajaa.
saami
luumu.eu
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 527
Itsekin tarjosin juuri pyynnistä 25k vähemmän ja loppusummaksi jäi 15k vähemmän. Toki omasta mielestä oli jo alkuun laitettu isompi hinta, kun kerennyt edes julkiseen myyntiin, kun välittäjän kautta tuli minulle tieto, että tulossa myyntiin ja mentiin katsomaan.Tosiaan kuten mainittu aivan täysin riippuen kohteesta/kaupungista ja myyjästä. Omalta isältä tuli vinkkiä aikoinaan, että laita vain tarjous 10-15t alle koska sillon myyjät heittävät vastatarjouksen. Ostivat oman aikoinaan n 10t alle hintapyynnin. Koitin sitten samaa aikoinani ja tarjosin 10t vähemmän. Myyjä heitti vastatarjouksen 500e pienempi kuin pyynti. Oli ihan hyvä kuitti että pieleen meni
Vähän haiskahti, että hinta oli heitetty juuri sen takia kun välittäjä tiesi, että olemme hakemassa tuolta alueelta ja tuommoista taloa. No päätimme kun kävimme katsomassa, että tuo 15k vähemmän pyynnistä on meidän maksimi ja jos sillä ei lähde niin jäämme odottelemaan.
Jos olet valmis menettämään mahdollisen kohteen tarjoamalla alle pyynnin, niin tässä tapauksessa suosittelen kokeilemaan onneaan ja tarjoamaan alle pyyntihinnan.
Meidän kohdalla, 2021 keväällä. Tarjosimme pyyntihinnan kohteesta, kohde miellyttävä ja sijainti hyvä. Plussaa vielä että hintapyyntö ei paljoa ylittänyt yleistä m2 keskiarvoa siltä asuinalueelta. Jälkeenpäin kuulimme että kohteesta oli tullut viikon sisällä 3 ostotarjousta pyyntihinnalla, meidän tarjous oli siinä vaiheessa ainoa ilman ehtoja. Kohta tulee vuosi täyteen uudessa kodissa ja olemme olleet erittäin tyytyväisiä. Jälkeenpäin olen kyllä miettinyt, että olisiko minkäläinen harmitus tullut jos olisi tarjonnut 10k vähemmän kuin pyyntihinta ja uusi koti olisi sen takia mennyt ohitsemme.
Siis meinaat ettei kaupanvahvistajan vahvistama esisopimus olisi sitova?
Tähän olis kiva nähdä jotain lähteitä että missä näin sanotaan kun Maakaaren mukaan se on sitova...
Googlettelin vielä asiaa ja meni itsellä varmaan sekaisin kaupanvahvistajan vahvistaman ostotarjouksen kanssa. Esisopimus näyttäisi olevan eri asia.
- Liittynyt
- 25.08.2020
- Viestejä
- 543
Ei aiheuta mitään toimenpiteitä. Itse maksan lopun asuntolainan pois siinä vaiheessa kun lainakorko on suurempi kuin oletettu sijoitusten tuotto, eli ehkä noin 6%. En näe tämän tapahtuvan lähivuosina.
Eipä ole tullut katsottua neliöhintoja edes sen kummemmin, mutta 150k hintaluokassa nyt ei kovin isoa saakaan, varsinkaan semmoista joka ei vaadi heti peruskorjausta. Yleisesti tietysti asuntojen hintoja on tullut seurattua aktiivisesti jo jonkin aikaa.
Hyviä vinkkejä muiltakin, kiitoksia vain kaikille. Kysymykseni herätti mukavasti keskustelua.
Niin hyvää taloa ei ole vielä tullut vastaan että olisi ylipäätään tarjousta huvittanut alkaa tekemään mutta kun kolahtaa niin taitaa olla fiksua tarjota vain hieman alle pyynnin tai sitten maksaa pyyntihinta. Muutama tonni sinne tänne ei kiinteistökaupoilla kuitenkaan vielä niin paljoa tunnu.. Budjetissa vaan täytyisi pysyä (vaimo ei oikein halua joustaa 150k hintakatosta yhtään).
Ei täälläkään, sen verran vähän on asuntolainaa jäljellä. Ehkä vain jää joku kesämökki tms. hankkimatta jos näyttää kovin korot nousevan...
- Liittynyt
- 21.10.2016
- Viestejä
- 104
Tämä se ei taivu helposti. Tarjoukseni on nyt 118k mutta haluaa ilmeisesti mieluummin seisottaa tyhjillään. Myyjän vastatarjous 125k ja ehkä voisi myydä 123k, eli 5k eripuraa. Taidan tässä vaiheessa vetää ns. töpselin seinästä ja kattoa jos kohde on vielä kesäkuussa myynnissä ja tarjota sitten uudestaan. Tämä on ollut siis vuoden verran myynnissä suurin piirtein.
Juu ja tarjoa kesällä 109k.
Oltiin puolison kanssa asuntonäytössä. Pyörittiin niin kauan että jäljelle jäivät me ja välittäjä. Alettiin tekemään tarjousta. Arvottiin hyvä tarjous, ja välittäjä sanoi että olemme kärjessä. Tarjosimme 179K€ pyynnistä 185K€. Illalla välittäjä laittoi viestiä, että joku oli tarjonnut reilusti meitä enemmän ja voitti skaban.
Oltaisiinko voitu hioa välittäjän kanssa kauppa maaliin jo näytössä? Hän odotti tarjouksia enää muutaman tunnin ajan. Onko joku voinut soittaa näyttöajan päättyisen jälkeen ja saanut kaivettua tiedon, että paljonko on korkein tarjous? Olisiko itse pitänyt vielä näytön jälkeen soittaa ja kysyä, että paljolla lähtee?
Näissä hommissa täytynee olla röyhkeämpi. Harmittaa pirusti että ei saatu tuota asuntoa.
Nimimerkillä ensimmäinen ostotarjous asunnosta ikinä.
Oltaisiinko voitu hioa välittäjän kanssa kauppa maaliin jo näytössä? Hän odotti tarjouksia enää muutaman tunnin ajan. Onko joku voinut soittaa näyttöajan päättyisen jälkeen ja saanut kaivettua tiedon, että paljonko on korkein tarjous? Olisiko itse pitänyt vielä näytön jälkeen soittaa ja kysyä, että paljolla lähtee?
Näissä hommissa täytynee olla röyhkeämpi. Harmittaa pirusti että ei saatu tuota asuntoa.
Nimimerkillä ensimmäinen ostotarjous asunnosta ikinä.
saami
luumu.eu
- Liittynyt
- 17.10.2016
- Viestejä
- 527
Riippuu niin paljon mistä haet asuntoa. Nyt asuntomarkkinat on isoimmissa kasvukaupungeissa melko villit ja parhaimmat menevät ensimmäisissä näytöissä. Hyvin todennäköisesti joku näytössä käynyt tarjonnut siitä jälkikäteen. Itse tehnyt yhden tarjouksen ainoastaan näytössä ja loput tehnyt aina jälkikäteen. Myyjä päättää kelle myy yms. Joko ollut toisessa tarjouksessa paremmat ehdot tai sitten tarjottu enemmän.
Kyllä se on vähän tuuripeliä nyt tuo asunnonosto. Nimimerkillä 4 asunnosta tarjonnut ja aina mennyt jollekkin toiselle… 2 tarjouskauppaa ja 2 normikauppaa. Tarjouskaupoissa ollu jopa voittavin tarjous vaan sillon oli vielä oma asunto rasitteena.
- Liittynyt
- 18.10.2016
- Viestejä
- 240
Aikamoista, euribor 12kk meni plussan puolelle tänään ensimmäistä kertaa sitten helmikuun 2016:
No ehtii heinäkuuhun asti olla lainan kokonaiskorko (marginaali mukaanlaskettuna) 0,00% - heinäkuussa sitten joitain euroja korkoja joutuu taas maksamaan, ehkä.. Vuonna 2007 sai juuri yliopistosta valmistunut lainaa 0,35 marginaalilla. Ja 27 vuoden laina-ajalla.
Mitä itse asuntoja myynyt välittäjän kanssa niin ei se jokaisesta tarjouksesta ole heti näytön perään ollut erikseen yhteydessä vaan juuri parin tunnin päästä kun ihmiset ovat ehtineet kotiinsa ja laittamaan niitä. Moni ei edes suunnittele jättävänsä tarjousta näytöllä. Kai sitä välittäjää olisi voinut taivutella että tarjous voimassa vain vartin, soita heti myyjälle mutta en tiedä toimiiko. Heillä on kuitenkin yleensä aika hyvä käsitys siitä, mitä asunnosta voi saada.
Oliko tää sellainen huutokauppamyynti vai oliko niin alakanttiin pyyntö, että tarjottiin enemmän eikä vähemmän?
Nimimerkillä aina sitä arpoo ja jahkailee ja sitten kun tekee tarjouksen niin tuntuu siltä, että pakko saada, paras koskaan
Ei ollut huutokauppamyynti. Ja pyyntikään ei ollu alakanttiin, mutta alue ja asunto on niin kysyttyjä että oltiin varmoja pyynnin ylittymisestä, ei tosin näin reippaasti.
Ja vois vielä jatkaa, että olen senkin nähnyt, että näytöltä pyydettiin muita poistumaan "asunto on myyty"-saatteella. Vaatii varmaan, että lyö niin kovat rahat pöytään, että välittäjä laittaa heti viestin myyjälle tai sitten omistaja myy itse.
No onpas pienestä kiinni. Ei ilmeisesti myyjällä mitään kiirettä myydä..
Tehtiin tänään eka tarjouksemme ikinä. 9,5% alle pyyntihinnan eli aika röyhkeähkö. Välittäjä meinasi kyllä heti että kannattaa varautua myyjän vastatarjoukseen./muiden mahd. ostajaehdokkaiden kovempiin tarjouksiin. Tontti oli paras mitä tähän mennessä on käyty katsomassa ja sijainti silti palveluiden lähellä. Katsotaan nyt miten käy, emme silti ole valmiita ihan hirveästi tuosta enää nostamaankaan.
No välittäjät puhuu mitä välittäjät puhuu. Ostajaehdokkaita joko on todellisuudessa tai sitten vain välittäjän mielikuvituksessa.
Minulla jäi yksi potentiaalinen asunto hankkimatta muutama vuosi sitten, kun välittäjän vedätystaktiikka ryydytti viimeisiä muutamaa tuhatta euroa neuvoteltaessa. Ei se hinta ollut kynnys, vaan se etten halunnut tukea kyseisen veijarin puliveivaustaktiikkaa - nämä nyt oli niitä välittäjien perusjuttuja jälkikäteen ajatellen mutta kun yhden kerran aisti että nyt kaveri valehtelee, helpompi vain lopettaa neuvottelut. No, kyllä se jossain välissä kaupaksi meni, ei tämän ole mikään vahingonilo-postaus ole tarkoitus olla, mutta näin jälkikäteen ajatellen kuitenkin ehkä ihan hyvä ettei tullut hankittua Kivistöstä.
Onkohan asuntolainaan mahdollista sisällyttää remonttilainaa jälkeenpäin? Olemme puolison kanssa asuneet n. 3 vuotta omakotitalossa. Lainaa on alunperin otettu 130000e ja tästä on n. 10000e maksettu. Taloon pitäisi nyt kuitenkin tehdä katon uusiminen mikä maksaa n. 14000e. Vai mistä kannattaisi lainaa tämmöiseen hommaan kysellä?
- Liittynyt
- 01.11.2020
- Viestejä
- 1 374
Pitäisi onnistua. Eiköhän tuo ole hyvä paikka kilpailuttaa myös asuntolaina uudelleen.
Riippuu varmaan pankista, itsellä kahdesta pankista kokemus eri kokoisista asuntolainoista, toisessa aikalailla sama kun tuo sinun ja uudempi tuplat tuosta ja pankki tarjoaa vakuudellista pankkilainaa asuntolainen kylkeen, eikä rupea sisällyttämään tuota asuntolainaan. Halpa lainahan se olisi tietysti itselle.
- Liittynyt
- 18.08.2021
- Viestejä
- 2 866
Minun käsitykseni mukaan remppalainaa harvemmin saa ympättyä mukaan asuntolainaan nykyään, vaan se on käytännössä aina oma lainansa.
- Liittynyt
- 12.04.2022
- Viestejä
- 21
Komppaan, viime vuonna OP:sta asuntolaina sekä 10 tontun remppalaina. Remppalaina tuli omana lainanaan jolla on oma korko.
- Liittynyt
- 19.10.2016
- Viestejä
- 2 542
Op ainakin mainostaa että peruskorjaukseen saa lainaa "asuntolainana"; en tiedä ehtoja, mutta sellainen kuitenkin on olemassa...
Olemassa oleva pankki tuskin alkaa yhdistelemään vaan aina yleensä uusi laina kylkeen.
Pankkia vaihtaessa on mahdollista ympätä lainat samaan (ainakin Nordeassa tällä hetkellä) ja tämän jälkeen toki voisi nykyisestä pankistakin kysästä että onnistuuko vai siirretäänkö rahat pois.
Uutiset
-
Live: io-techin Tekniikkapodcast (46/2024)
15.11.2024 13:52
-
Philips Evnia julkaisi uuden erittäin leveän 34M2C5501A -pelinäytön
15.11.2024 03:41
-
APNX julkaisi V1-miditornikotelon viistetyllä etukulmalla
14.11.2024 23:04
-
Cooler Master julkaisi kompaktin Hyper 411 Nano -prosessoricoolerin
14.11.2024 03:44
-
NVIDIA App -sovellus julkaistiin virallisesti
13.11.2024 03:29
Uutisia lyhyesti
-
Samsungin huhutaan suunnittelevan Exynos-piirituotannon ulkoistamista TSMC:lle
- NeliYgönen
- Vastauksia: 15
-
Redmagic esitteli Kiinassa uuden 10 Pro -lippulaivapuhelimensa- Juha Kokkonen
- Vastauksia: 0
-
