Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[maustevoi]

Mites toi peruskorjauslaina, niin mitenkä se nyt kannattaa neuvotella ja mitä asioita kysyvät tuota hakiessa?
Eli mitkä asiat vaikuttaa siihen, että se on nimenomaan peruskorjaus asuntolaina alle 1,5% korolla vs. että siitä tulee joku kallis keittiöremonttilaina?

Mitä ne kysyy, vaatiiko tositteita, todisteita tulevasta remontista jne.?

Esim. lasiterassi, ei varmaan mene peruskorjaukseen, mutta mitkä tai mitkä asiat menee? Keittiöremontti, putkiremontti tms.?? Ei kait ne kaikkeen remonttilainaa anna, miten lähdetään neuvotteluissa liikententeeseen.

 

[make_k]

Maija ei välttämättä tykkää jos lainaa on suhteessa enemmän eikä ehkä niin hyvillä ehdoilla?

No, Maija tykkää tai ei. Ei se Matin vika ole jos hänellä on enemmän pätäkkää. Maija voi lyödä myös sen 100k pöytään jos haluaa yhtä hyvät ehdot lainaansa. Tuon takia jos tarvitsisi alkaa vänkäämään niin itse en lähtisi ostamaan minkäänlaista taloa Maijan kanssa.

 

[BigBen]

Mites toi peruskorjauslaina, niin mitenkä se nyt kannattaa neuvotella ja mitä asioita kysyvät tuota hakiessa?
Eli mitkä asiat vaikuttaa siihen, että se on nimenomaan peruskorjaus asuntolaina alle 1,5% korolla vs. että siitä tulee joku kallis keittiöremonttilaina?

Mitä ne kysyy, vaatiiko tositteita, todisteita tulevasta remontista jne.?

Esim. lasiterassi, ei varmaan mene peruskorjaukseen, mutta mitkä tai mitkä asiat menee? Keittiöremontti, putkiremontti tms.?? Ei kait ne kaikkeen remonttilainaa anna, miten lähdetään neuvotteluissa liikententeeseen.

Meillä ainakin tuohon mökin peruskorjauslainaan meni ilmalämpöpumppu, palju yms. Muistaakseni oli vaan summat ylhäällä ja ne esitettiin pankille, mitä mikäkin maksaa.

 

[Hiihtomies]

Lainan korko on nyt 12kk euribor ja kysyin tarjousta 5v kiinteästä korosta. Tarjouksessa lainan kuukausierä olisi noussut noin 90€/kk nykyiseen lyhennykseen nähden. No tämähän ei ole paha? Mutta tarjouksessa kiinteän koron kokonaiskulut olikin noin 20k€ kun tarjousta luki edemmäs. Tämä oli aika mystistä ja muutoma viesti piti lähettää ennen kuin asia selvisi. Todellisuudessa tuo 90€/kk e ole kokonaiskulu. Lainan lyhennyksen osuus pienee ja koron osuus suurnee. Ja kun laina lyhenee niin "koron osuus kasvaa" Tarkoittaa siis sitä lainaa on ilmeiesti enemmän jäljellä kun kiinteä orko loppuu 5v päästä. Jos kustannus olisi oikeisti vain tuo 90€/kk niin se tekisi 5v vuodessa vai 5400€, mutta todellisuus oli lähemmäs 20k€.


Kyllä tarjous oli kohtuullisen epälevä ja pankin edustajakin tämän myös kun ymmärsi tuon esittämämme laskelman. No korko ei vaihtanut eli jatketaan 12kk euriborilla.

Joo kyllä tuo oli meille liian erioinen "tuote" tai tuote kai on selkeä, mutta tarjous jolla siitä myytin oli hyvin epäselvä. Tuo 90€/kk lisää tuntui sangan järkevältä, mutta 20k€/5v on jo tolkuton hinta.

Mulla on vastaavanlainen kokemus OP:n 10v kiinteästa korosta. Puhuttiin heidän lainaneuvottelijan kanssa että 10v kiinteän koron hinta on 10v ajan myös 90e/kk ja että vaikutus lainanhoitokuluihin koko laina-aikana on +11k, mutta vaikutus onkin ehkä +20k. Erittäin outoa. Odotan pankilta vastausta.

 

[kahlekuningas]

Mulla on vastaavanlainen kokemus OP:n 10v kiinteästa korosta. Puhuttiin heidän lainaneuvottelijan kanssa että 10v kiinteän koron hinta on 10v ajan myös 90e/kk ja että vaikutus lainanhoitokuluihin koko laina-aikana on +11k, mutta vaikutus onkin ehkä +20k. Erittäin outoa. Odotan pankilta vastausta.

Tuossahan ei varsinaisesti ole mitään outoa. Jos lasketaan pelkästään kuukausittaisten lainanhoitokulujen kasvu, niin tuosta muodostuu se ~11k. Tuo ei kuitenkaan ole korkosuojan kokonaishinta, koska siihen sisältyvän korkeamman koron takia laina lyhenee hitaammin ja 10v jälkeen lainaa on jäljellä enemmän kuin sitä olisi ilman korkosuojausta. Maksat siis enemmän korkoa ja lyhennät lainaa vähemmän 10v ajan.

 

[Hiihtomies]

Tuossahan ei varsinaisesti ole mitään outoa. Jos lasketaan pelkästään kuukausittaisten lainanhoitokulujen kasvu, niin tuosta muodostuu se ~11k. Tuo ei kuitenkaan ole korkosuojan kokonaishinta, koska siihen sisältyvän korkeamman koron takia laina lyhenee hitaammin ja 10v jälkeen lainaa on jäljellä enemmän kuin sitä olisi ilman korkosuojausta. Maksat siis enemmän korkoa ja lyhennät lainaa vähemmän 10v ajan.

Ymmärrän tämän nyt paremmin, kiitos selvennyksestä. Kokonaishinta pitäisi kyllä mielestäni mainita jottei sitä tarvitsisi itse selvitellä, pahimmassa tapauksessa jälkikäteen.

 

[Jump]

Kyllä tuosta meille kaupatusta 5v kiinteästä korosta jäi sellainen fiilis, että pankki kusettaa sen minkä ehtii. Ilmeisesti joku vähän enemmän asiaan perehtynyt on samaa mieltä:

Korkojen noustessa korkokatto houkuttaa monia – asiantuntija neuvoo: näin rakennat suojan itse

Jokainen voi tietenkin pyytää omalta pankiltaan tarjouksen ja tehdä sitten omat päätelmät.

 

[Nebu]

OP tarjosi meille korkokattoa noin 2,3% 14 vuodeksi hintaan 46000e. Jätin ottamatta.

 

[SPu]

Jokainen voi tietenkin pyytää omalta pankiltaan tarjouksen ja tehdä sitten omat päätelmät.

Juu ja myöhäistä se on tässä vaiheessa, koska jos korot on nousussa niin korkokaton ottaminen nyt on todella kallis ajatus. Eli kun tuulipukukansa juoksee jotain ostamaan, niin kannattaa tehdä about päinvastoin.

Viisi vuotta sitten olisi voinut saada halvalla, mutta (kuten joskus aiemmin tässä ketjussa laskin) harvoin siinä pääsee voitolle. Vakuutushan se on, tai apu budjetin suunnitteluun, mutta artisti maksaa.

 

[Juomatilaaja]

Täytyipä oikein vilkaista OP:n viestit-kansiota. Kun OP:ltä pyytää tarjouksen korkosuojauksesta, viesti on X:llä korvattuja numeroita lukuun ottamatta sanatarkasti seuraavanlainen:

"14 vuoden korkosuoja, jolla lainanne viitekorko 12kk Euribor pääsee nousemaan HUOM! vain 0,01 prosenttiin: lainan oma marginaali X,XX% + korkosuojan osa X,XX% eli marginaali sisältäen suojauksen olisi X,XX% ja kokonaiskorko seuraavan 14 vuoden aikana maksimissaan X,XX%. Tällä korkosuojauksella varmistuisitte, että seuraavan 14 vuoden aikana lainanne kuukausierä pysyisi tasolla noin XXX€ ja alkuperäisen maksusuunnitelman mukaan maksettuna 14 vuoden kuluttua lainanne olisi lyhentynyt noin XXXXX euroon."

Lainatarjouksessa korkokattoa on sitten avattu seuraavasti: "Esimerkiksi tällä hetkellä (XX.XX.2022) X,XXX prosentin korkokatto 14 vuoden ajaksi vaikuttaisi korkokattoaikana maksamaasi lainan marginaaliin X,XXX prosenttiyksikköä (X XXX euroa)."

En kyllä keksi, miten nuo asiat voisi vielä selkeämmin kertoa.

 

[Juomatilaaja]

Juu ja myöhäistä se on tässä vaiheessa, koska jos korot on nousussa niin korkokaton ottaminen nyt on todella kallis ajatus. Eli kun tuulipukukansa juoksee jotain ostamaan, niin kannattaa tehdä about päinvastoin.

Viisi vuotta sitten olisi voinut saada halvalla, mutta (kuten joskus aiemmin tässä ketjussa laskin) harvoin siinä pääsee voitolle. Vakuutushan se on, tai apu budjetin suunnitteluun, mutta artisti maksaa.

Viisi vuotta sitten pitkät korkosuojaukset eivät olleet mitenkään erityisen edullisia. Sen sijaan viime ja toissa vuonna ne ovat sitä olleet. Koronakriisin iskettyä päälle Nordeasta saattoi saada kymppivuotisen kiinteän koron hintaan perusmarginaali + 0,2 %. Itse en toki ihan noin hyvistä tarjouksista ole päässyt nauttimaan, mutta OP:n reilu 0,6 % marginaalin päälle 14 vuotisessa suojauksessa on sekin ihan ok. Semminkin, kun sijoituslainoissa tuon suojauksen ottaminen on ollut argumentti nipistää siitä perusmarginaalista vielä yksi kymmenys veks.

Ja kyllä, olen samaa mieltä, tässä vaihessa korkokatto on kallis ajatus. Jos nyt olisin ratkaisutilanteessa, niin ei tulisi mieleenkään ottaa korkokattoa. Eikä olisi tullut mieleenkään vaikka viisi vuotta sitten. En myöskään ymmärrä tuollaisia tässä ketjussa esille tuotuja viiden vuoden korkosuojauksia. Pelkästään se 12 kk:n euribor antaa jo itsessään sen vuoden korkosuojauksen, joten miksi maksaa suhteettoman kova hinta vain siitä neljän vuoden lisäturvasta. Kun korkosuojausta olen miettinyt, en ole edes ajatellut kymppivuotista lyhyempää vaihtoehtoa. Ja tosiaan nyt kaikissa lainoissa on 14-vuotinen suoja, tai 12-13 vuottahan sitä suoja-aikaa on vielä lainasta riippuen jäljellä tässä vaiheessa.

 

[PornReindeer]

Viisi vuotta sitten pitkät korkosuojaukset eivät olleet mitenkään erityisen edullisia. Sen sijaan viime ja toissa vuonna ne ovat sitä olleet. Koronakriisin iskettyä päälle Nordeasta saattoi saada kymppivuotisen kiinteän koron hintaan perusmarginaali + 0,2 %. Itse en toki ihan noin hyvistä tarjouksista ole päässyt nauttimaan, mutta OP:n reilu 0,6 % marginaalin päälle 14 vuotisessa suojauksessa on sekin ihan ok. Semminkin, kun sijoituslainoissa tuon suojauksen ottaminen on ollut argumentti nipistää siitä perusmarginaalista vielä yksi kymmenys veks.

Ja kyllä, olen samaa mieltä, tässä vaihessa korkokatto on kallis ajatus. Jos nyt olisin ratkaisutilanteessa, niin ei tulisi mieleenkään ottaa korkokattoa. Eikä olisi tullut mieleenkään vaikka viisi vuotta sitten. En myöskään ymmärrä tuollaisia tässä ketjussa esille tuotuja viiden vuoden korkosuojauksia. Pelkästään se 12 kk:n euribor antaa jo itsessään sen vuoden korkosuojauksen, joten miksi maksaa suhteettoman kova hinta vain siitä neljän vuoden lisäturvasta. Kun korkosuojausta olen miettinyt, en ole edes ajatellut kymppivuotista lyhyempää vaihtoehtoa. Ja tosiaan nyt kaikissa lainoissa on 14-vuotinen suoja, tai 12-13 vuottahan sitä suoja-aikaa on vielä lainasta riippuen jäljellä tässä vaiheessa.

Itse otin viime kesänä 10v korkoputken hintaan 0,55-0,56% marginaalin päälle, marginaalin kanssa prosenin pintaan. Tai miten tuon nyt laskee kun itseasiassa laskivat marginaalia kun otti tuon korkoputken eli jäljempi puolikas lainasta on putken kanssa "marginaalisesti" halvempi

Lainaa sen verran vähän tuloihin ettei suojauksen puute pelottanut ja eipä näissä yleensä voitolle pääse, mutta toisaalta ajattelin että eiköhän korot nouse lähivuosina plussalle niin tuskin ihan valtavat tappiotkaan tuosta tulee...

 

[Orthas]

Itse otin viime kesänä 10v korkoputken hintaan 0,55-0,56% marginaalin päälle, marginaalin kanssa prosenin pintaan. Tai miten tuon nyt laskee kun itseasiassa laskivat marginaalia kun otti tuon korkoputken eli jäljempi puolikas lainasta on putken kanssa "marginaalisesti" halvempi

Lainaa sen verran vähän tuloihin ettei suojauksen puute pelottanut ja eipä näissä yleensä voitolle pääse, mutta toisaalta ajattelin että eiköhän korot nouse lähivuosina plussalle niin tuskin ihan valtavat tappiotkaan tuosta tulee...

Olennaistahan on että milloin korkoputki tai -katto aktivoituu.

 

[Juomatilaaja]

Olennaistahan on että milloin korkoputki tai -katto aktivoituu.

Taisi edellisellä kirjoittajallakin olla OP:n 0,01 %:n korkokatto käytössä. Kaikki päälle 0,56 %:n viitekorossa on siinä hetkessä voittoa suojauksen ottajalle. Suojausjakson jälkeen voi sitten summailla, minä vuosina on "maksanut turhasta" ja milloin saanut hyötyä.

 

[PornReindeer]

Olennaistahan on että milloin korkoputki tai -katto aktivoituu.

No tuo OP:n korkoputki on käytännössä kiinteä kun kerran putken vaihteluväli on 0,01%. Eli kun korot nousee 0,01% yli niin putken hinta alkaa laskea vs. ilman suojausta. Kun korko nousee 0,56% niin putkesta jää voitolle.

Jos kymmenen vuoden keskimääräinen korko olisi vaikka 0,5% niin tappiollehan tuossa jäisi, mutta toisaalta silloin olisi maksanut 10v suojauksesta vain 0.06%, ei paha tappio
Ja 10v jälkeen velasta maksaa hieman vähemmän (kun sai pienemmän marginaalin), joten tappio hieman vähemmän oikeasti.

Toki jos korot on pakkasella 10 vuotta niin sitten maksaa sen 0,55%...
Edit.
@Juomatilaaja ehtikin jo vastata puolestani

Edit2. Toki tarkoitan ”maksaa x%" vaikutusta korkoprosenttiin, en mitään kiinteää maksua. Ja jos tarkasti laskee niin korko vaikuttaa vähemmän 10v lopulla kuin alussa kun lainasumma pienenee...

 

[AndyH]

Viime vuonna OP:n korkoputkea piti erikseen kysyä ja asiakaspalvelija oli sen verran pihalla tuotteesta, että jouduin häntä korjaamaan pariin otteeseen, kun esitteli tarjousta. Ilmeisesti monikaan ei ollut kysynyt, kerta ei ollut tuttu. Nyt keväällä mainostivat tuotetta varsin agressiivisesti, joten nykyinen hinta (heidän siivu) lienee pankille hyvinkin kannattava. Pikaisesti vertasin korkoputken ja kiinteän koron hintaeroa silloiseen ja mielestäni putken hinta on noussut enemmän mitä kiinteän.

 

[AeshmA]

Muutamia lainaneuvotteluja nyt käyty ensiasunnon ostoa varten ja melkoinen on kyllä heilunta pankkien välillä.
ASP-tilille on tullut säästeltyä, mutta todennäköisesti tulee otettua normaalina pankin myöntämänä lainana parempien ehtojen vuoksi.

Edit: Sijaintina Tampere ja tulot ~4200€ brutto, ~2850€ netto, yksin lainaa hakemassa. Esimerkkikohteen velaton hinta 187 500€, viimeisimpiä tarjouksia pyydetty 10 000€ omarahoitusosuudella.

OP (oma nykyinen pankki) - 30v / max 210 000€ / 0,707% marginaali / 500€ nostokulu / 2,5€ tilinhoito
Aktia - "Emme voi myöntää lainaa" (en tiedä teinkö hakemuksessa jotain mahdollisesti väärin)
HYPO - 25v / max 180 000€ / 0,52% marginaali / 450€ nostokulu / 2,35€ tilinhoito
Säästöpankki - 30v / ~180 000€ / 0,56% marginaali / 450€ nostokulu / 3,9€ tilinhoito
Danske - 30v / max 190 000€ / 0,40% marginaali / 0€ nostokulu / 2,7€ tilinhoito (Akavan jäsenliittoon kuulumalla, ilman 0,45% marginaali ja nostokulut)

Nordean kanssa vielä neuvottelu tulossa, mutta Dansken tarjous kieltämättä varsin houkutteleva.
OP:lla tietysti myös heidän bonusjärjestelmä, joka tulee ottaa huomioon, mutta täytynee vielä kysäistä haluavatko tulla marginaalin ja nostokulujen kanssa edes jonkin verran vastaan.

Päivitetään tilannetta, kun Nordean kanssa käyty neuvottelut ja OP:lta kysytty uusi tarjous kilpailijoiden tarjoukset tukena.
Nordean kanssa esimerkkikohteena edelleen käytetty 187 500€ asuntoa 10 000€ omarahoitusosuudella. OP:n tarjous koko summalle, jolloin ASP säästöt voi tarvittaessa jättää muuhun käyttöön (Garantian takaus siis kattaisi myös omarahoitusosuuden).

Nordea - 35v / 177 500€ / 0,58% marginaali / 400€ nostokulu / 2,5€ tilinhoito / peruspalvelut+credit 0€/kk
OP - 30v / 190 000€ / 0,52% marginaali / 350€ nostokulu / 2,5€ tilinhoito / peruspalvelut+credit 3,95€/kk

OP:n vastatarjous oli jopa hieman yllättävä, sillä en ihan odottanut 0,707% -> 0,52% kokoista pudotusta.
Lisäksi heidän bonusjärjestelmä tosiaan tuottaisi huomattavaa hyötyä ainakin lainan alkupuoliskolla, kun kokonaisasioinnin määrä on korkealla.

 

[tarzam]

Sijoituslainassa OP 0.5% marginaali + korkokatto 0.6% 10 v ajaksi. Lainaa 950.000 eur. En muista kuluja, menivät bonuksista. Taisi olla 300 eur. Laina-aika 23 vuotta.

 

[PornReindeer]

Päivitetään tilannetta, kun Nordean kanssa käyty neuvottelut ja OP:lta kysytty uusi tarjous kilpailijoiden tarjoukset tukena.
Nordean kanssa esimerkkikohteena edelleen käytetty 187 500€ asuntoa 10 000€ omarahoitusosuudella. OP:n tarjous koko summalle, jolloin ASP säästöt voi tarvittaessa jättää muuhun käyttöön (Garantian takaus siis kattaisi myös omarahoitusosuuden).

Nordea - 35v / 177 500€ / 0,58% marginaali / 400€ nostokulu / 2,5€ tilinhoito / peruspalvelut+credit 0€/kk
OP - 30v / 190 000€ / 0,52% marginaali / 350€ nostokulu / 2,5€ tilinhoito / peruspalvelut+credit 3,95€/kk

OP:n vastatarjous oli jopa hieman yllättävä, sillä en ihan odottanut 0,707% -> 0,52% kokoista pudotusta.
Lisäksi heidän bonusjärjestelmä tosiaan tuottaisi huomattavaa hyötyä ainakin lainan alkupuoliskolla, kun kokonaisasioinnin määrä on korkealla.

Huomaa että Garantian hinta riippuu esim. omarahoituksen määrästä, ei pelkästään takuun määrästä.

 

[elmo]

Sijoituslainassa OP 0.5% marginaali + korkokatto 0.6% 10 v ajaksi. Lainaa 950.000 eur. En muista kuluja, menivät bonuksista. Taisi olla 300 eur. Laina-aika 23 vuotta.

Tämä oli sijoitusasuntoon varmaankin? Vakuudet? Tulot? Omarahoitus? Otettu nyt vai joskus?

 

[Mikkos]

Tämä oli sijoitusasuntoon varmaankin? Vakuudet? Tulot? Omarahoitus? Otettu nyt vai joskus?

Sijoituslainassa

 

[elmo]

-

Sijoituslainaa voi ottaa vaikka nokian renkaisiin... Toki sitten ei varmaan olisi tässä ketkussa. Tossa nyt ilmoitetussa muodossa ei oikein kerro mitään, muuta kuin, että mehevä laina. Voihan sillä olla ostettu vaikka 3 asuntoa tai sitten 1 jostain keskeltä, mutta saako niistä oikeasti niin paljon vuokraa, että kannattaa...

 

[Juomatilaaja]

Sijoituslainaa voi ottaa vaikka nokian renkaisiin... Toki sitten ei varmaan olisi tässä ketkussa. Tossa nyt ilmoitetussa muodossa ei oikein kerro mitään, muuta kuin, että mehevä laina. Voihan sillä olla ostettu vaikka 3 asuntoa tai sitten 1 jostain keskeltä, mutta saako niistä oikeasti niin paljon vuokraa, että kannattaa...

Kuten totesitkin, asuntoon liittymätön laina ei olisi ketjussa "Asunnon ostaminen ja asuntolaina".

Lainasumma ei itsessään kerro vuokraustoiminnan kannattavuudesta mitään. Monet varakkaammat ja/tai lainaintoisimmat ostavat esimerkiksi useita asuntoja samasta uudiskohteesta kerralla. Se onkin sikäli fiksua, että pienen tukkuerän ostaminen on hyvissä uudiskohteissa käytännössä ainoa tapa tinkiä hintaa muutama prosentti alaspäin.

 

[Taneli-]

mutta saako niistä oikeasti niin paljon vuokraa, että kannattaa...

Tiedän henkilöitä jotka ostavat aina "uuden asunnon" kun varannot antavat myöden ja laittavat sen vuokralle tarkoituksena että vuokra maksaa asunnon lainan ja lyhennykset 25 vuoden tähtäimellä mutta asunnon ostaja ei itse saa voittoa. Tässä ideana on se että vuokran tason voi pitää kohtuullisena (alempi kuin ympäristö) jolloin todennäköisemmin saa uskolliset vuokralaiset ja itse 25 vuoden tähtäimellä asunnon joka alkaa sitten tuottamaan voittoa (+ tietysti jonka voi myydä kun siitä ei ole enää itsellä lainaa)

 

[ykii]

Onko kukaan nyt hiljattain lainaa ottanut saanut viitekoroksi 6kk tai jopa 3kk euriboria? Nollakoron aikanahan pankit myönsivät järjestäen lainaa vain pitkään korkoon mutta onko nyt tuuli kääntymässä?

 

[kapo]

Tiedän henkilöitä jotka ostavat aina "uuden asunnon" kun varannot antavat myöden ja laittavat sen vuokralle tarkoituksena että vuokra maksaa asunnon lainan ja lyhennykset 25 vuoden tähtäimellä mutta asunnon ostaja ei itse saa voittoa. Tässä ideana on se että vuokran tason voi pitää kohtuullisena (alempi kuin ympäristö) jolloin todennäköisemmin saa uskolliset vuokralaiset ja itse 25 vuoden tähtäimellä asunnon joka alkaa sitten tuottamaan voittoa (+ tietysti jonka voi myydä kun siitä ei ole enää itsellä lainaa)

Tuleehan siinä koko ajan vuokratuottoa + tuottoa omalle pääomalle, mutta kassavirta saattaa olla negatiivinen.

 

[elmo]

Jees, jos sietää negatiivisen kassavirran ja laskee pks:llä arvonnousun varaan niin yhtälö voi toimia ihan hyvin. Varsinkin kun tuossa oli 10v katto niin kulut aika pitkälti tiedossa tuolle jaksolle. 10v jälkeen voi sitten vaikka myydä jos korot olisi jotain 8% eikä olisi varaa maksaa niitä. Tuohon mennessä lainaa lyhentynyt jo sen verran, että pinkka tuskin kaatuu vaikka arvo olisikin laskenut. Eli voi mahdollisesti olla aika riskivapaa.

 

[Hiihtomies]

Help! Mietin kiinteän korkoisen lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta mahdollisesti perittävää korvausta, laskutapaa ja hypoteettista maksimimäärää.

Pankki ei mielellään spekuloi numeroilla vaan sanoo vain että kyse voi olla tuhansista euroista ja että mahdollinen korvaus määräytyy maksupäivän tietojen mukaan, mutta ei mitään tarkempaa. Ymmärrän ettei pankki halua riskeerata lupaamalla mitään väärää, mutta kuluttajan näkökulmasta olisi kiva tietää tarkemmin minkäsuuruisesta “uhasta” on kysymys ainakin suurimmillaan ja miten tämä lasketaan, koska tämä sitoo pankkiin.

Kuluttajasuojalain mukaan: “Korvauksena luotonantaja saa periä enintään korkotason alenemisesta johtuvan tappion jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta luottojaksolta tai viitekoron määräytymisjaksolta.”

Mitenköhän tuo korkotason aleneminen menee. Jos tänään kun korot on noin 0% ja ottaisi kiinteän koron (2,33%) ja vuoden lopussa korot ovat vaikka 1%, niin silloin jos maksaa pois niin puhutaanko korkotason alenemisesta? 1% on enemmän kuin 0% mutta alempi kuin sovittu 2,33%.

Finanssivalvonnalla on seikkaperäiset laskentakaavat, mutta osaamiseni ei kyllä riitä näiden soveltamiseen. https://www.finanssivalvonta.fi/globalassets/fi/saantely/maarayskokoelma/2011/04_2011/04_2011.m2.pdf

Kyseessä siis mahdollisuus vaihtaa nykyinen vaihtuva korko kiinteään 10v korkoon 2,33%. Kyseessä vanha laina jossa 120k ja 19v jäljellä. Siirtyminen kiinteään korkoon tarkottaisi lainanhoitokulujen nousua 90e/kk, kiinteän koron aikana yhteensä 11k ja koko yhteenlaskettu kokonaishinta kiinteälle korolle 20k koko laina-ajalla. Alussa korkoa tulisi maksettua huomattavasti enemmän kuin aikaisemmin ja lyhennyksen määrä olisi alussa pienempi kuin aikaisemmin.

Mitenköhän tuo “aleneminen” ja korvauksen maksimimäärä, osaisko joku auttaa?

 

[Hiihtomies]

Kuluttajasuojalain mukaan: “Korvauksena luotonantaja saa periä enintään korkotason alenemisesta johtuvan tappion jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta luottojaksolta tai viitekoron määräytymisjaksolta.”

edit.

Kuulin että jos asuntolainan ennenaikaisena poismaksupäivänä pankki möisi kiinteätä korkoa kalliimmalla kuin kiinteän koron sopimispäivänä, niin tällöin ei tarvitsisi maksaa mahdollista korvausta. Olenkohan ymmärtänyt oikein?

 

[Hiihtomies]

Kuulosta erikoiselta väittämältä.

Olin itse ensin samaa mieltä. Mutta asia ei ole niin yksinkertainen enkä ole niin varma tutkittuani asiaa lisää.

Kuluttajasuojalain mukaan korvauksena luotonantaja saa periä enintään KORKOTASON ALENEMISESTA johtuvan tappion jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta luottojaksolta tai viitekoron määräytymisjaksolta.

Aikaisemmin kuluttajansuojalaissalaissa luki suoremmin, että pankki saa periä korvausta takaisin jos VASTAAVAN uuden velan korkotaso on takaisinmaksuhetkellä alempi kuin velkakirjassa sovittu korko.

Pankkien sivuilla: Lainan ennenaikainen takaisinmaksu saattaa aiheuttaa kustannuksia, mikäli korkotaso on alentunut.

Finanssivalvonnalla on laskentaohjeet. Lukee mm:
Menetelmässä 2 ennenaikaisesta takaisinmaksusta perittävän korvauksen enimmäismäärän laskenta, perustuu joukkovelkakirjalainojen arvostusperiaatteisiin ja enimmäiskorvaus määräytyy korkotason muutoksen aiheuttamasta arvostuserosta lainan nykyarvossa.

Tekniikka&Talouden jutussa (6/2021, maksumuuri) on haastateltu pankkeja kiinteän korkojen purusta ja sanotaan:

”Karkeasti voi sanoa, että mikäli pitkien korkojen korkotaso on laskenut lainan nostohetkestä, tulee asiakkaalle korvausta sopimuksen purusta maksettavaksi”, Suominen kertoo.”

Toiselta vanhalta foorumilta: "Korvausta voidaan siis periä, jos sama velkoja myöntäisi maksuajankohtana vastaavan uuden lainan alemmalla korolla."

Onkohan kellään kokemusta?

 

[Juomatilaaja]

Pankki ei mielellään spekuloi numeroilla vaan sanoo vain että kyse voi olla tuhansista euroista ja että mahdollinen korvaus määräytyy maksupäivän tietojen mukaan, mutta ei mitään tarkempaa. Ymmärrän ettei pankki halua riskeerata lupaamalla mitään väärää, mutta kuluttajan näkökulmasta olisi kiva tietää tarkemmin minkäsuuruisesta “uhasta” on kysymys ainakin suurimmillaan ja miten tämä lasketaan, koska tämä sitoo pankkiin.

Tuo asia selviää pankista kysymällä. Ja jos ei selviä, niin sellaista tuotetta ei kannata ottaa, jota pankkivirkailija ei osaa selittää kyllin selkeästi.. Pankkien välillä on myös eroja. Esimerkiksi Osuuspankissa omistaja-asiakkaat voivat maksaa kiinteän koron lainan ennenaikaisesti pois ilman mitään kuluja.

Kyseessä siis mahdollisuus vaihtaa nykyinen vaihtuva korko kiinteään 10v korkoon 2,33%. Kyseessä vanha laina jossa 120k ja 19v jäljellä.

Miksi ylipäätään haluat ottaa kiinteän koron tässä tilanteessa? Se käytännössä nollassa oleva vuoden euribor antaa jo itsestään vuoden korkosuojauksen, jos korontarkistus on juuri ollut tai on lähiaikoina tulossa. Eli maksat käytännössä yhdeksän vuoden varmuudesta liki parin prosentin lisäkorkoa (olettaen, että marginaalin osuus on jossain 0,4-0,5 %:n hujakoilla tuosta kokonaishinnasta). Korkosuojauksen hinta on siis liki kymmenkertaistunut ensimmäisestä koronakeväästä, jolloin ainakin Nordea on tiedettävästi myöntänyt kymppivuotista kiinteää korkoa hintaan marginaali + 0,2 %.

Itse olen toki korkosuojannut niin oman kodin kuin sijoitusasuntojeni lainat. Samoin olen toitottanut korkosuojausten vastustajille, että on typerää keskustella korkosuojauksen järkevyydestä, kun keskustelua tulisi käydä siitä, mitä tuollaisesta vakuutusmaisesta tuotteesta kannattaa maksaa. Mielestäni hinta on edellisen parin-kolmen vuoden aikana ollut varsin edullinen. Mutta tällä hetkellä korkosuojauksen hinta on riskeihin nähden mielestäni tolkuttoman kallis.

 

[Hiihtomies]

Esimerkiksi Osuuspankissa omistaja-asiakkaat voivat maksaa kiinteän koron lainan ennenaikaisesti pois ilman mitään kuluja.

Onko näin? Olin ymmärtänyt että tämä koskisi vain lainoja, joissa kiinteä korko on koko laina-ajalle, eikä 10v kiinteätä?

Miksi ylipäätään haluat ottaa kiinteän koron tässä tilanteessa?

Ehkä meillä on eri stressinsieto/halukyky ja kristallipallot. Tarkistus olisi vuoden lopussa.

Toinen mitä tarjottu muualla, oli 10v 1,75-3,5 korkoputki (luvut sisältää marginaalin). Mitä ajatuksia?
Aspin korkotukea olisi tosin 3,5v jos haluan pysyä siinä.

 

[B12]

Korkosuojaus ei ole koskaan tainnut olla kannattavaa. Pankki kyllä hinnoittelee oman riskinsä kannattavasti. Vähän kuin palovakuutus jos talo ei palakaan ja tosi harvoin palaa. Huono vertaus, mutta kuitenkin.

Normilainaahan saa lyhennellä ylimääräistä sen minkä rahkeissa riittää ilman mitään ylimääräisiä kuluja. Kiinteäkorkoisia ei voi, koska pankki laskenut tuoton.

Kaveri joskus otti lyhennysvapaan kuukauden taloutta paikatakseen, mutta maksuohjelman muutoksesta pankki veloitti melkein saman kuin lyhennys olisi ollut, eli vituix meni.

 

[Juomatilaaja]

Onko näin? Olin ymmärtänyt että tämä koskisi vain lainoja, joissa kiinteä korko on koko laina-ajalle, eikä 10v kiinteätä?

Minun vahva muistikuvani on, että kun aikoinaan pyysin OP:ltä tarjousta pitkästä kiinteästä korosta, se ei kannatut koko laina-aikaa. Ja siinä tuo mahdollisuus siis oli.

Mutta OP:n kiinteää korkoa ei tullut otettua, sillä OP:n 0,01 %:n korkokatto osoittautui huomattavasti edullisemmaksi instrumentiksi. Itse olen lukinnut asuntolainojeni korot 14 vuodeksi reilu prosentin ja reilu 1,2 prosentin korkotasolle, missä perusmarginaalin osuus on 0,4-0,6 %.

Ehkä meillä on eri stressinsieto/halukyky ja kristallipallot. Tarkistus olisi vuoden lopussa.

Todennäköisesti ei ole, vaan arvioimme eri tavalla sen, mitä vakuutusmaisesta tuotteesta kannattaa maksaa. Ja kun mainitsit lainassasi olevan aspin korkotuen, niin ymmärrän tuon korkosuojauksen hankkimisen vielä huonommin.

Mutta totta tietenkin on, että kukaan meistä ei tiedä tulevaa korkotasoa, vaan voimme ainoastaan esittää spekulaatioita siitä. Muutama fakta on kuitenkin syytä muistaa: 1) Jo paljon aikaa ennen finanssikriisiäkin tarkasteltuna, korot ovat olleet globaalisti pitkään laskussa; 2) Korkeimmat koskaan nähdyt euriborit ovat pyörineet 5 %:n tuntumassa; 3) Markkinat eivät näe korkojen nousevan tulevaisuudessa tasolle, jossa pääsisit hyötymään mainitsemiesi ehtojen pitkästä korosta: Swap rates

Heikoin lenkki edellisissä faktoissa on viimeksi mainittu, sillä markkinoiden odotukset toki muuttuvat kovaa vauhtia. Vielä viime vuonna kaikki eurokorot olivat 30-vuotiseen vaihtoehtoon asti negatiivisia.

 

[Juomatilaaja]

Korkosuojaus ei ole koskaan tainnut olla kannattavaa. Pankki kyllä hinnoittelee oman riskinsä kannattavasti. Vähän kuin palovakuutus jos talo ei palakaan ja tosi harvoin palaa. Huono vertaus, mutta kuitenkin.

Jos pankin voitot harmittaa, niin silloin ei pidä nostaa koskaan mitään lainaa pankista. Siksi toisekseen, korkosuojaukset ovat pankille välitystuotteita, joten täysin asiakkaan voittamisesta riippumatta pankki voittaa kyllä aina. Korkosuojaus on ollut itsellenikin taloudellisesti kannattavaa. Ei sillä, että olisin säästänyt korkomenoissa. Mutta kun olen voinut eliminoida korkoriskin, olen voinut lisätä taloudellista riskiä toisaalla, kokonaisriskitason pysyessä kuitenkin kohtuuden rajoissa.

Normilainaahan saa lyhennellä ylimääräistä sen minkä rahkeissa riittää ilman mitään ylimääräisiä kuluja. Kiinteäkorkoisia ei voi, koska pankki laskenut tuoton.

Tuo on ihan lainasopimuksesta riippuvaista. Siksi toisekseen, kiinteä korko on vain yksi korkosuojausvaihtoehdoista.

 

[Matkatavara]

En ole varma onko tämä ketju paras tälle kysymykselle, mutta haulla ei löytynyt parempaa.

Kannattaisiko pätkätyöläisenä ostaa oma yksiö tai kaksio?

Ärsyttää maksaa joka kuukausi vuokraa toisen taskuun, mieluummin maksaisin omaa asuntoa. Edullinen yksiö tai kaksio on sinkkuna mahdollista maksaa nopeasti omaksi ja asumiseen menee jatkossa vähemmän rahaa kuin tällä hetkellä (vuokra n. 600€ Tampereella). Halvempia vuokra-asuntoja on melko harvoin vapaana ja ne menevät nopeasti. Jos löydän sopivan asunnon asun siinä pitkään, n. 5-10 vuotta.

Hain pankeista n. 40000€ lainaa ja vastaus oli ettei onnistu, koska työtilanne on liian epävarma. Pidemmällä määräaikaisella sopimuksella pienempi laina voisi pankkien mukaan onnistua. Säästöjä on vajaa 30000€.

Suunnitelma 1: Yritän löytää pidemmän määräaikaisen työn (nykyisellä alalla vakituisia paikkoja on harvoin auki) ja työsopimuksen jälkeen otan pankkeihin uudelleen yhteyttä. Haen pienen lainan (n.20000-30000€), ostan asunnon Tampereen läheltä ja maksan lainan nopeasti pois. Kun laina on maksettu opiskelen paremmin työllistävän alan.

+ Nopeasti oma asunto ja pienemmät asumiskulut
+ Useimmissa hyvä pohjaratkaisu
+ Enemmän valinnanvaraa alueissa verrattuna uudisrakennuksiin
- Myydessä saattaa tulla takkiin
- Mahdolliset korjauskulut
- Sopivan hintaisia kaksioita vähän, mahdollisesti pakko ostaa yksiö

Suunnitelma 2: Säästän n. 5000€ ja ostan halvimman uudisrakennuksesta löytyvän yksiön (n. 30000€). Kelan mukaan hoito ja rahoitusvastikkeeseen saa asumistukea eli töiden loppuminen ei heti aiheuttaisi ongelmia.

+ Uusi asunto
+ Todennäköisesti helppo myydä myöhemmin
- Hintataso järjettömän kova
- Pohjaratkaisut tyydyttävästä surkeaan
- Pienemmät asunnot usein vuokrattuja, asukasvaihtuvuus voi olla suurta mikä saattaa aiheuttaa ongelmia
- Jos korot nousevat on rahoitusvastike lyhennysvapaan loppumisen jälkeen törkeän suuri

Suunnitelma 3: Ostan asumisoikeusasunnon Tampereelta tai naapurikunnista.

+ Vastike nykyistä vuokraa halvempi
+ Aso asuntoja myös paremmilla alueille, ei ole pakko asua ongelmatapausten naapurissa
+ Asunnosta pääsee helposti eroon
- Pitkät jonot
- Vastike näyttää nousevan reipasta tahtia
- Asuntoa ei voi ostaa omaksi

Kallistun suunnitelma 1 puolelle, mutta mitä mieltä muut ovat?

 

[mustajoki]

Moi, mistä löydät uudisyksiön velattomaan 30000€ hintaan? Oletan siis että tuo on myyntihinta jonka päälle tulee taloyhtiölaina(?).

Huomattavaa, että pankit tyypillisesti ottavat sen esim 70% taloyhtiölainan huomioon lainavakuuksia huomioitaessa, joten vaikka jos yksiön myyntihinta on 30k€ ja taloyhtölainaa 70k€, yksiön velaton hinta on luonnollisesti 100k€ ja pankki vähentää tuon 70 k€ ensin pois päältä vakuuksia laskiessa. Eli jos pankki laskee uudisasunnon vakuusarvoksi vaikka 75%, tuohon voisi saada ilman lisävakuuksia vain sen 5000€ lainan päälle. Usein pankit myös haluavat että jos lainoitetaan, taloyhtölaina maksetaan pois ja otetaan koko laina pankista. Tosin minulla ei ole tietoa miten tiukkoja muut pankit kuin Nordea näiden suhteen loppupeleissä ovat, mutta oletan kun sanot että pankit eivät 40000€ lainaa anna, eivät ne uudisasuntoonkaan taida antaa.

Jos kerran on se yksiön myyntihinta jo säästetty, voihan semmoisen varmaan hankkiakin. Omalla tontilla. Yksiöiden hintakehitys saattaa vain olla seuraavat muutamat vuodet miinusmerkkinen kun haetaan lisätilaa.

Aso saattaa olla ihan hyvä tai erittäin huono vaihtoehto. Mitä nyt nopeasti katsoin niin aso-uudisyksiöitä näyttää olevan Tampereen lähialueilla jonnin verran ihan julkisessa haussa (ja mainostetaan lyhyitä jonoja), ehkä sellaisessa säästäisi nopeammin omaan asuntoon kuin vuokralla? Ainakin aina pääsee asunnosta eroon kun haluaa.

Mutta tosiaan suunnitelma 1 kuulostaa järkevältä jos katsot hieman mitä ostat: kovin isoa kämppää en ostaisi ensiasunnoksi juuri remontti-ikään tulevasta kämpästä enkä sellaisesta jonka tontinvuokrasopimus uusitaan lähivuosina - neliöperustainen yhtiövastike + putki- julkisivu ym rempan rahoitusvastike voi aika nopeastikin nousta lähelle tuota 600 euron nykyvuokraa, ja päälle vielä (pienen) lainan lyhennykset. Ja toisaalta jos remontteja ei ole tehty lainkaan, pankki ei välttämättä edes anna taloyhtiölle remonttilainaa kun sen aika on.

Eli oma tontti, korkeintaan kaksio, mielellään hyvässä kunnossa sisustaltaan (kylpyhuone rempattu? keittiö? näistä tulee äkkiä kymppitonneja) yhtiöstä jota on aktiivisesti ylläpidetty?

 

[Taneli-]

Jos säästöjä noin 30k (vajaa) järkevä kaksio on noin 150k hintainen (eli tarvisit lainaa noin 120k). Pyri hieman tuon alle.

Katsele ympäristön kunnista / kaupungeista mistä nopea yhteys Tampereelle ja osta asunto sieltä (mahdollisesti bussilla / junalla matka alle 10min kun Tampereen sisällä se voi olla noin 30min keskustorille) koska hinta eroa voi tulla päälle 100 000€

Noin 150 000€ (alle) hinnalla saa hyvän kaksion / kolmion hinnat alkaen noin 100-120k, kannattaa vaan katsoa sijainti sekä tehdyt (ja tulossa olevat) kunnostukset / työt.

 

[Jomppeli]

Onko täällä kokemuksia käyttövesiputkien uusimisesta? Yhdessä mielenkiintoisessa kohteessa olisi 5v suunnitelmassa tuo (ilmeisesti ollut jo useamman vuoden 5v suunnitelmassa, eikä remonttia olla kuitenkaan suunniteltu, koska varsinaisia vikoja, vuotoja ei ole).

Mitä tuo käytännössä tarkoittaa: pitääkö kodista lähteä evakkoon, kuinka pitkään kestää ja mitä voi maksaa?
Kohde on 3-kerroksinen pieni kerrostalo rakennettu 1969, asuinhuoneistot kahdessa ylimmässä kerroksessa. Asuntoja taisi olla 12.

 

[Juomatilaaja]

Onko täällä kokemuksia käyttövesiputkien uusimisesta? Yhdessä mielenkiintoisessa kohteessa olisi 5v suunnitelmassa tuo (ilmeisesti ollut jo useamman vuoden 5v suunnitelmassa, eikä remonttia olla kuitenkaan suunniteltu, koska varsinaisia vikoja, vuotoja ei ole).

Mitä tuo käytännössä tarkoittaa: pitääkö kodista lähteä evakkoon, kuinka pitkään kestää ja mitä voi maksaa?
Kohde on 3-kerroksinen pieni kerrostalo rakennettu 1969, asuinhuoneistot kahdessa ylimmässä kerroksessa. Asuntoja taisi olla 12.

Käyttövesiputkien uusiminen on iisi homma. Pintavetoina kaksiossa hinta voi olla esim. 10 000 euroa. Tai sitten enemmän, kun on noin pieni taloyhtiö. Toki kun tuollaista remonttia tuon ikäiseen taloon tehdään, niin se saa kysymään, että mites sen varsinaisen LVIS-remontin laita on? Järkevintä olisi tuossa jo tehdä täysimittainen LVIS-remontti. Toinen vaihtoehto on sitten uusia putket, pinnoittaa viemäreitä ja taloyhtiö makselee pesuhuoneiden vesivahinkoja sitä mukaan kun niitä ilmenee.

 

[phetu]

Onko täällä kokemuksia käyttövesiputkien uusimisesta? Yhdessä mielenkiintoisessa kohteessa olisi 5v suunnitelmassa tuo (ilmeisesti ollut jo useamman vuoden 5v suunnitelmassa, eikä remonttia olla kuitenkaan suunniteltu, koska varsinaisia vikoja, vuotoja ei ole).

Mitä tuo käytännössä tarkoittaa: pitääkö kodista lähteä evakkoon, kuinka pitkään kestää ja mitä voi maksaa?
Kohde on 3-kerroksinen pieni kerrostalo rakennettu 1969, asuinhuoneistot kahdessa ylimmässä kerroksessa. Asuntoja taisi olla 12.

Edellä tulikin jo toteutuksesta, mutta mielestäni kannattaa myös miettiä haluatko varmasti taloyhtiöön mikä siirtää remonttia kun mitään vahinkoa ei vielä ole käynyt, jos ne putket on käyttöikänsä päässä niin tuossahan kerjätään oikein vesivahinkoa yhtiöön ennenkuin ruvetaan remontoimaan kun voitaisiin ennakoivasti hoitaa asiat kuntoon ennenkuin käy mitään, toki se maksaa mutta halvempaa kun ensin ottaa se vesivahinko kaupanpäällisinä. IMO.

 

[Jomppeli]

Käyttövesiputkien uusiminen on iisi homma. Pintavetoina kaksiossa hinta voi olla esim. 10 000 euroa. Tai sitten enemmän, kun on noin pieni taloyhtiö. Toki kun tuollaista remonttia tuon ikäiseen taloon tehdään, niin se saa kysymään, että mites sen varsinaisen LVIS-remontin laita on? Järkevintä olisi tuossa jo tehdä täysimittainen LVIS-remontti. Toinen vaihtoehto on sitten uusia putket, pinnoittaa viemäreitä ja taloyhtiö makselee pesuhuoneiden vesivahinkoja sitä mukaan kun niitä ilmenee.

Viemärit tuossa olisikin jo tehty, oletan että sukittamalla mutta tuo täytyy vielä kysellä. Pintavetona tosiaan olettaisin homman aikanaan hoituvan.
Tässä erityisesti emäntää mietityttää nimenomaan joutuuko pitkäksi aikaa pois kodista remontin alta vai voiko asunnossa asua samaan aikaan pienellä haitalla?

Toinen kiinnostava kohde olisi hoitanut nämä toisinpäin, siinä on käyttövedet tehty mutta viemäreitä ei ole edes tutkittu eikä tutkimista ole 5v suunnitelmassa. 1975 rakennettu kerrostalo ja ilmeisesti muoviset viemäriputkistot. Netistä kaivoin 40-50v käyttöikää mahdollisesti noita remppoja tekevien yritysten sivuilta, lähipiirissä taas puhutaan muoviviemäreiden kestävän ikuisuuksia…

 

[Juomatilaaja]

Viemärit tuossa olisikin jo tehty, oletan että sukittamalla mutta tuo täytyy vielä kysellä. Pintavetona tosiaan olettaisin homman aikanaan hoituvan.
Tässä erityisesti emäntää mietityttää nimenomaan joutuuko pitkäksi aikaa pois kodista remontin alta vai voiko asunnossa asua samaan aikaan pienellä haitalla?

Toinen kiinnostava kohde olisi hoitanut nämä toisinpäin, siinä on käyttövedet tehty mutta viemäreitä ei ole edes tutkittu eikä tutkimista ole 5v suunnitelmassa. 1975 rakennettu kerrostalo ja ilmeisesti muoviset viemäriputkistot. Netistä kaivoin 40-50v käyttöikää mahdollisesti noita remppoja tekevien yritysten sivuilta, lähipiirissä taas puhutaan muoviviemäreiden kestävän ikuisuuksia…

Ei sieltä kotoa tarvitse välttämättä lähteä mihinkään käyttövesiputkirempan aikana. Varsin lyhytaikaista meteliä on luvassa, ja pahimpien porausten aikana voi lähteä vaikka ulkoilemaan. Mutta luvassa ei siis ole mitään sellaista jatkuvaa ramppaamisa ja siivottomuutta kuin LVIS-remontin aikana.

Mutta edelleen, jos itse kylppäreille ei ole tehty mitään, eikä niitä kaikkia ole asukkaiden toimesta modernisoitu, niin siitä voi olla luvassa ongelmia tulevaisuudessa.

Muoviviemäritkään eivät ole ikuisia. Lisäksi noissa 1970-luvun muoviviemäreissä on lasittumisongelma.

 

[Taneli-]

Edellä tulikin jo toteutuksesta, mutta mielestäni kannattaa myös miettiä haluatko varmasti taloyhtiöön mikä siirtää remonttia kun mitään vahinkoa ei vielä ole käynyt, jos ne putket on käyttöikänsä päässä niin tuossahan kerjätään oikein vesivahinkoa yhtiöön ennenkuin ruvetaan remontoimaan kun voitaisiin ennakoivasti hoitaa asiat kuntoon ennenkuin käy mitään, toki se maksaa mutta halvempaa kun ensin ottaa se vesivahinko kaupanpäällisinä. IMO.

Se että tuo mahdollisuus otetaan raporttiin mukaan noin 30 vuoden käytön jälkeen ei tarkoita että olisi järkevää tehdä se remontti heti. Kun löytyy talouksia missä putket ovat olleet ns. halvat (esim. puolasta tuodut) ja niitä on jouduttu uusimaan jo alle 5 vuoden käytön jälkeen (taisi olla 90-luvulla kun tuosta olisi enempikin juttua) tai sitten voi olla että putket kestävät päälle 70 vuotta. Keskimääräinen 40-60 vuotta on kuitenkin vaan keskimääräinen arvio ja silloin (tai tuon 30 vuoden jälkeen) on hyvä tehdä ns. koeponnistus (painekoe) mistä jos selvitään yleensä voidaan jättää se remontti "roikkumaan" siihen 5 tai 10 vuotissuunnitelmaan koska tiedetään että se tulee ennemmin tai myöhemmin. Ei kuitenkaan välttämättä sen kunnossapitosuunnitelman aikana (eli sitä tarkkaillaan).

Kyllähän niitä remontteja aina myydään mielellään mutta kannattaako niitä tehdä jos ei ole oikeasti vielä tarvetta?

Edit: toki siinä olen samaa mieltä että missään tapauksessa EI kannata odottaa niin pitkään että edes yhdellä saati useammalla alkavat ne putket vuotaa ja vasta sitten alkaa miettimään että "jotain tarttis tehrä".

Edit 2: jos rakennus on tehty 1969 kyllä tuo piakkoin tapahtuu eli ei se ihan turhan takia tuolla suunnitelmassa ole. Mutta tapahtuuko se seuraavan 5 vuoden aikana vai meneekö siihen 10 vuotta sitä ei tiedä varmaksi kukaan...

 

[Harb]

Kyllähän niitä remontteja aina myydään mielellään mutta kannattaako niitä tehdä jos ei ole oikeasti vielä tarvetta?

Tää on hyvä pointti ja tuntuu että se aika usein unohdetaan.

Ei pelkästään hetkellinen kustannus ja haitta mikä remontista tulee mutta se että remontin elinkaari lähtee tietysti siitä ajankohdasta kun se on tehty ja etteivät ne remontoidut kohteet ole ikuisia.

Teknologia ja materiaalitkin kehittyy, joten saattaa olla että parin vuoden kuluttua tehty remppa on halvempi tai ratkaisun käyttöikä on pidempi. Riskejäkin on mutta yleensä kehitys menee oikeaan suuntaan.

Mutta tietysti rakennevirheet kannattaa hoitaa pois jos ongelmia on tiedossa, investoida elinkaareen ja katsoa että mitä hyötyä rempasta on saatavissa.

 

[Jomppeli]

Edit: toki siinä olen samaa mieltä että missään tapauksessa EI kannata odottaa niin pitkään että edes yhdellä saati useammalla alkavat ne putket vuotaa ja vasta sitten alkaa miettimään että "jotain tarttis tehrä".

Edit 2: jos rakennus on tehty 1969 kyllä tuo piakkoin tapahtuu eli ei se ihan turhan takia tuolla suunnitelmassa ole. Mutta tapahtuuko se seuraavan 5 vuoden aikana vai meneekö siihen 10 vuotta sitä ei tiedä varmaksi kukaan...

Tosiaan en tiedä onko yhtiön suunnitelma odotella hajoamisen merkkejä vai oliko tuo vain myyjän vastaustyyli, kun välittäjän kautta tiedustelin onko remontilla tarkempaa aikataulua tai suunnitelmaa.


"Käyttövesiputkisaneeraus ei ole tällä hetkellä edes suunnitteluvaiheessa.
On 5 vuotis listalla kyllä edelleen mukana, mutta mitään toimenpiteitä sen suhteen ei ole tehty. (Tarjouspyyntöjä ei ole jätetty)
Näin on menty aika monta vuotta jo, koska ei ole ollut mitään vuotoja."

Tuosta voisi tietenkin vetää suoran johtopäätöksen että vuotoja odotellaan, mutta voi se olla myös tyyli ilmaista putkien olevan toistaiseksi niin hyvässä kunnossa ettei kannata aloittaa remppaa.

edit. Mutta en ole kysäissyt onko tuota tutkittu mitenkään vai tosiaan käytetäänkö tässä asukkaiden omia huomioita kunnon ”tutkimiseen”

 

[pokkus]

Millaisia lainan avauskustannuksia ja marginaaleja on nyt ollut lainatarjouksissa? Meillä OP pitää kovasti kiinni 300€ avauksesta ja kuulemma siitä ei pääse alas millään. Nordea taas ehdotteli jopa 700 euroa, mutta siitä en ole vielä ottanut ihan viimeistä hintaa. Marginaaliksi luvattu OP 0,40 ja Nordea 0,42 %. Onko mahdollisuuksia päästä noiden alle?

 

[Eldmor]

Millaisia lainan avauskustannuksia ja marginaaleja on nyt ollut lainatarjouksissa? Meillä OP pitää kovasti kiinni 300€ avauksesta ja kuulemma siitä ei pääse alas millään. Nordea taas ehdotteli jopa 700 euroa, mutta siitä en ole vielä ottanut ihan viimeistä hintaa. Marginaaliksi luvattu OP 0,40 ja Nordea 0,42 %. Onko mahdollisuuksia päästä noiden alle?

Jaa-a, tähän auttaisi jos kerrot taustaksi lainanottajien omarahoitusosuuden, palkkatulot sekä asunnon tiedot.

Suoralta kädeltä 300€ ja 0.40% marginaali kuulostaa ihan ok-tarjoukselta. Danske tarjoaa ainakin ilman avauskustannuksia ja marginaali on kilpailukykyinen.

 

[pokkus]

Jaa-a, tähän auttaisi jos kerrot taustaksi lainanottajien omarahoitusosuuden, palkkatulot sekä asunnon tiedot.

Suoralta kädeltä 300€ ja 0.40% marginaali kuulostaa ihan ok-tarjoukselta. Danske tarjoaa ainakin ilman avauskustannuksia ja marginaali on kilpailukykyinen.

Omarahoitus löytyy ja asunto on uudehko PK-seudulla hyvin hoidetussa yhtiössä. Lähinnä siis kiinnostaa, että onko kukaan päässyt tänä päivänä noiden lukemien alle, että kannattaako kuinka lähteä pankin kanssa vääntämään. Aiemmin tuon avauskustannuksen olen saanut puhuttua nollaksi, mutta nyt siitä pidetään kovasti kiinni. Mietin siis, että onko linja muuttunut tämän suhteen.

 

[Narghar]

Omarahoitus löytyy ja asunto on uudehko PK-seudulla hyvin hoidetussa yhtiössä. Lähinnä siis kiinnostaa, että onko kukaan päässyt tänä päivänä noiden lukemien alle, että kannattaako kuinka lähteä pankin kanssa vääntämään. Aiemmin tuon avauskustannuksen olen saanut puhuttua nollaksi, mutta nyt siitä pidetään kovasti kiinni. Mietin siis, että onko linja muuttunut tämän suhteen.

Tosiaan riippuu aika pitkälti otettavan lainan määrästä suhteessa tuloihin.