Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Taneli-]

Kysymys:
Voiko kiinteistöstä käydä kauppaa ilman että lainhuudatus on varmistunut? Eli järjestelyssä kiinteistön omistus siirretään henkilölle, jolloin pitäisi tehdä lainhuudatus, mutta samalla tulisi siirtää osa tuosta siirrettävästä omistuksesta kolmannelle osapuolelle.

Eli kuten esitetty: Voiko kiinteistökauppaa käydä ilman että lainhuudatus on mennyt varmasti läpi? Mitä maanmittauslaitokselta tarkistin, niin tuossa voi mennä kolmekin kuukautta.

"
Lainhuudon hakemisen määräaika on pääsäännön mukaan kuusi kuukautta luovutuskirjan tekemisestä. Jos kiinteistö on saatu perinnönjaossa, osituksessa tai testamentilla, alkaa lainhuudatusaika, kun perinnönjako, ositus tai testamentti on saanut lainvoiman. Jos perinnönjako on testamentin toteuttamiseksi tarpeen, alkaa siitä kun perinnönjako on saanut lainvoiman. Jos henkilö perii kiinteistön yksin, alkaa lainhuudatusaika perunkirjoitusajan päättymisestä eli tavallisesti kolmen kuukauden kuluttua perittävän kuolemasta.

Lainhuudatuksen laiminlyönti on sanktioitu varainsiirtoveron korotuksella. Jos luovutuksensaaja ei hae lainhuutoa saannolleen säädetyssä ajassa, nousee varainsiirtoveron määrä 20 prosentilla kutakin alkavaa kuutta kuukautta kohti, kuitenkin enintään kaksinkertaiseksi.
"

 

[Jage]

Miksi ette tee kauppaa suoraan niin, että henkilö B myy 30% osuuttaan henkilölle A ja 20% osuuttaan henkilölle C?
Miksi se 50% pitää ensin myydä henkilölle A?

Siksi koska kyseessä on avioerotilanne jossa osituksessa siirretty kiinteistön hallinnan siirto ei kerrytä varainsiirtoveroa. Itse asiassa tarkalleen tuo tulee menemään siten että ensiksi Henkilö B myy 6% hallinnasta henkilölle C jonka jälkeen A "myy" vielä 14% hallinnasta samaiselle henkilölle. Tällöin varainsiirtoveroa ei mene kuin tuosta 20% osuudesta.

"
Lainhuudon hakemisen määräaika on pääsäännön mukaan kuusi kuukautta luovutuskirjan tekemisestä. Jos kiinteistö on saatu perinnönjaossa, osituksessa tai testamentilla, alkaa lainhuudatusaika, kun perinnönjako, ositus tai testamentti on saanut lainvoiman. Jos perinnönjako on testamentin toteuttamiseksi tarpeen, alkaa siitä kun perinnönjako on saanut lainvoiman. Jos henkilö perii kiinteistön yksin, alkaa lainhuudatusaika perunkirjoitusajan päättymisestä eli tavallisesti kolmen kuukauden kuluttua perittävän kuolemasta.

Lainhuudatuksen laiminlyönti on sanktioitu varainsiirtoveron korotuksella. Jos luovutuksensaaja ei hae lainhuutoa saannolleen säädetyssä ajassa, nousee varainsiirtoveron määrä 20 prosentilla kutakin alkavaa kuutta kuukautta kohti, kuitenkin enintään kaksinkertaiseksi.
"

Tuossahan ei mainita ollenkaan voiko kauppaa käydä kunnes lainhuudatus on tehty vai olenko sokea?

 

[Taneli-]

Tuossahan ei mainita ollenkaan voiko kauppaa käydä kunnes lainhuudatus on tehty vai olenko sokea?

No siis, otaksun että luovutuskirjaa ei ole vielä tehty? Eli sen jälkeen kun olette tehneet ensimmäisen luovutuksen ja sitten toisenkin niin teillä on tuo 6kk aikaa alkaa hakemaan (sen jälkeen) lainhuudatusta.

"Lainhuudon hakemisen määräaika on pääsäännön mukaan kuusi kuukautta luovutuskirjan tekemisestä"

Eli jos nyt esim. 50/50 omistuksessa ja kirjoissa olevaa paikkaa aletaan osittamaan siten että mies antaa vaikka 6% lapselleen, vaimo antaa 14% lapselleen ja loput miehelleen ja vaikka kaikki 3 antavat rahaa toisilleen niin jos nuo merkitään luovutuskirjaan tehdyksi esim. 1.5 niin siitä 6kk sisällä pitäisi käväistä maanmittaustoimistallanne ja pyytää että lainhuudatus tehtäisiin ja näyttää luovutuskirjaa. "Vuoden 2010 alusta alkaen lainhuutoa on pitänyt hakea siitä maanmittaustoimistosta, jonka toimialueella kiinteistö sijaitsee."

Vai tulkitsenko väärin? Tietysti tuo huudatus kannattaa tehdä aiemmin koska lainhuuto luo oikeuden (esim. mahdolliset velat, perittävät jne. siirtyvät tai jos teoreettisesti samaa paikkaa on myyty useille eri henkilöille [huijaus siis] niin se jonka nimi sitten löytyy lainhuudatuksesta on se omistaja.) Eli käytännössä saajalle on hyvinkin tärkeää tehdä mahdollisimman nopeasti tuo lainhuudatus jolloin vasta "virallisesti" se siirtyy hänelle. Sillä ei ole väliä onko maksua suoritettu tms.

"
Jos esimerkiksi kiinteistö myydään (oikeudettomasti) kahdelle ostajalle, lainhuudolla on merkitystä: kiinteistö voi jäädä myöhemmän luovutuksensaajan omistukseen, mikäli ensimmäinen luovutuksensaaja ei ole hakenut saannolleen lainhuutoa eikä myöhempi luovutuksensaaja ole tiennyt aikaisemmasta luovutuksesta. Lainhuuto on siis saajan omankin edun mukaisesti syytä tehdä mahdollisimman nopeasti saannon jälkeen.
"

Tuohon kysymykseen voiko kauppaa käydä ennenkuin todistus on 100% valmiina niin: "Koska lainhuudon käsittelyyn menee aikaa, kirjataan lainhuutotodistukseen myös vireillä olevat lainhuutohakemukset"

 

[Jage]

Tuohon kysymykseen voiko kauppaa käydä ennenkuin todistus on 100% valmiina niin: "Koska lainhuudon käsittelyyn menee aikaa, kirjataan lainhuutotodistukseen myös vireillä olevat lainhuutohakemukset"

Tuossahan se siis seisoo, eli kun ensimmäinen osa on valmis niin haen heti lainhuudatusta ja kunhan toinen osa on valmiina niin joutunen hakemaan uudelleen.

Eiköhän tällä pärjätä.

 

[teppo mörkö]

Kysymys:
Voiko kiinteistöstä käydä kauppaa ilman että lainhuudatus on varmistunut? Eli järjestelyssä kiinteistön omistus siirretään henkilölle, jolloin pitäisi tehdä lainhuudatus, mutta samalla tulisi siirtää osa tuosta siirrettävästä omistuksesta kolmannelle osapuolelle.

Henkilöt A, B ja C.
A omistaa 50%, B omistaa 50%. B kuitenkin haluaa osuudestaan irti jolloin siirtää oman 50% eteenpäin henkilölle A. Tässä vaiheessa joutuu tekemään lainhuudatuksen? Kuitenkin on tehtävä järjestely jossa henkilöllä A saa olla omistuksessa vain 80% ja henkilöllä C 20%.

Eli kuten esitetty: Voiko kiinteistökauppaa käydä ilman että lainhuudatus on mennyt varmasti läpi? Mitä maanmittauslaitokselta tarkistin, niin tuossa voi mennä kolmekin kuukautta.

Meneekö varainsiirtovero kahteen kertaan?

 

[kjns]

Meneekö varainsiirtovero kahteen kertaan?

Siksi koska kyseessä on avioerotilanne jossa osituksessa siirretty kiinteistön hallinnan siirto ei kerrytä varainsiirtoveroa.

 

[jinx1980]

Tuossahan se siis seisoo, eli kun ensimmäinen osa on valmis niin haen heti lainhuudatusta ja kunhan toinen osa on valmiina niin joutunen hakemaan uudelleen.

Eiköhän tällä pärjätä.

Tyhmä kysymys: miksi se A ei voi myydä "siitä omasta jo olemassa olevasta osuudestaan (50%)" sitä 14% C:lle (ei ole asuttu yli 2v?) ja kun B myy omastaan 6% C:lle & antaa osituksen 44% A:lle, niin kun C on tehnyt lainhuudot omille saannoilleen (6% & 14%) ja A omalle 44% niin tuohan olisi kerrasta valmis ja lopputuloksena 80/20 jako?

korostan: kysymys voi olla tyhmä, ei mitään oikeaa ymmärrystä asiasta, luin nuo ylläolevat lakipykälien lainaukset.

 

[akse]

Mikähän on marginaalitaso tällä hetkellä?

On kiinnostanut vaihtaa pankkia jo tovin (Nordeasta pois). Millähän tasolla esim OP:n marginaalit ovat.

Tuli hankittua talo juuri aika korkeiden marginaalien aikaan, joten voisi saada paremmaksi sitäkin samalla kun vaihtaa.

Mites helposti tuon lainan siirto ylipäätään onnistuu?

 

[Soakki]

Mikähän on marginaalitaso tällä hetkellä?

On kiinnostanut vaihtaa pankkia jo tovin (Nordeasta pois). Millähän tasolla esim OP:n marginaalit ovat.

Tuli hankittua talo juuri aika korkeiden marginaalien aikaan, joten voisi saada paremmaksi sitäkin samalla kun vaihtaa.

Mites helposti tuon lainan siirto ylipäätään onnistuu?

Noin kuukausi sitten siirsin oman asuntolainani toisesta pankista juuri Nordeaan. Tuli myös ostettua pari-kolme vuotta sitten asunto aika korkealla marginaalilla, kun marginaalit muutenkin olivat huomattavasti korkeammat. Nyt sitten tein kilpailutuskierroksen, jossa päädyin Nordeaan.

Danskesta jäi vähän naurettava kuva kun aina joku jonka kanssa lainaneuvottelu oli sovittu joko sairastui tai joutui siirtämään (tapahtui noin 7 krt), lopulta sanoin kun siirsivät aikaa eteenpäin kahdesti saman päivän aikana, että en jaksa tällaista pelleilyä, kun aina itse on järjestänyt aikaa neuvottelulle ja sitten pankista soitetaan tunti etukäteen että siirretään eteenpäin.

Marginaalini Nordeasta oli 0.85%. Alkuperäistä en enää muista, mutta melkein pari vuotta lähti samalla lyhennyssummalla alunperin 15v lainasta pois

Nordea tarjosi myös 7 vuodeksi korkotunnelia 0.85% + (0,70% - 1,05%), joka välissä mietyttää että olisiko ollut kannattavaa ottaa, mutta lainani on kuitenkin verrattain pieni niin ajattelin että pystyn ottamaan sen verran riskiä.

Lainan siirto oli helppo toimenpide. Minun tapauksessani Nordea hoisi koko homman, eli yksinkertaisuudessaan itse käyt ottamassa uuden lainan, he ensin sopivat käytännön asiat alkupään pankin kanssa, siirtävät tilillesi toiseen pankkiin lainasumman verran rahaa, jolla laina maksetaan pois. Tämän jälkeen pankki toimittaa osakekirjan uudelle pankille lainan vakuudeksi (Joo, voi olla varmaan jokin muu vakuus mutta tämä lienee aika yleinen). Kiinteistössä varmaan on jotain nyanssieroja, mutta käytännössä näin. Omani tosiaan oli osake.

Kannattaa huomioida että lainan voi kilpailuttaa myös oman pankin sisällä. Se saattaa jossain tapauksessa olla edullisempi vaihtoehto koska lainan siirtämisestä kuitenkin aiheutuu jonkin verran kuluja. Omassa tapauksessani kysyin ensin silloisesta pankistani tarjousta ja tiputtivat margiaalia ihan mukavasti, mutta päädyin kuitenkin vaihtamaan Nordeaan, koska vanha lainani oli pienessä kotikunnan maaseutupankissa ja asun nykyään 100 km päässä pankista ja käyn töissä 150km päässä, joten pankissa asiointi oli aika haasteellista aika ajoin jos piti paikan päälle mennä.

Sellainen hauska juttu vielä kävi että pankkien välinen kommunikaatio ei toiminut tässä ihan täydellisesti, koska siinä välissä kun kävin vetämässä Nordeassa nimet paperiin ja kun laina maksettiin alkup. pankkiin oli vielä välissä aikataulutettuna yksi lyhennys, joten rahaa siirreltiin siinä sitten vielä vähän edestakaisin.

EDIT: Editoitu korkotunnelin luvut vastaamaan totuutta.

 

[akse]

Marginaalini Nordeasta oli 0.85%. Alkuperäistä en enää muista, mutta melkein pari vuotta lähti samalla lyhennyssummalla alunperin 15v lainasta pois

Nordea tarjosi myös 7 vuodeksi korkotunnelia 1.15-1.45%, joka välissä mietyttää että olisiko ollut kannattavaa ottaa, mutta lainani on kuitenkin verrattain pieni niin ajattelin että pystyn ottamaan sen verran riskiä.

Okei toihan kuulostaa aika edulliselta. Pitää tässä alkaa kilpailuttamaan jossain välissä.

Ainoa vaan että meillä on 2 lainaa nordeassa, joista toisessa on kokonaiskorko ollut nyt jotain 0,4% tms. Toisaalta sitä lainaa ei ole kauheasti enää jälellä. Varmaan pankin vaihdossa kävisi sitten niin että pitäisi laittaa noi samaan könttiin, mutta tulisi se varmaan silti halvemmaksi jos marginaali jopa puolittuisi.

Meillekin tarjosivat 5v korkotunnelia 2014 lopulla. Olikohan jotain 0,9 - 1,9 tms. No, tämän vuoden lopulla sitä olisi 2 vuotta vielä jälellä ja kun 3kk euribori ollut miinuksella koko sen ajan niin eipä tarvitse miettiä olisiko tuo kannattanut vai ei

 

[Soakki]

Äsken tuli tuosta korkosuojauksesta kirjoitettua ihan höpöjä. Jostain sain tuollaiset luvut päähäni mutta se taisi olla korkosuojauksen hinta edellisessä pankissani.

Katsoin vielä Nordean tarjouksesta, niin oikeat luvut olivat:

Marginaali 0.85% + korkosuojaus (0,70% - 1,05%)

 

[micko]

Meilläkin Danskelta lainalupaus marginaalilla 0,80-0,85. Tuommoisen haarukan antoivat, niin kait kohde vielä vaikuttaa vähäsen.

 

[Mikk]

Saatiin uuden kämpän ostamisen yhteydessä tarjous Nordeasta 0,8 ja Danskesta halvimmillalla yhdistelmällä 0,75. Molemmat 12kk euribor.

Omasta pankista ainakin vielä toistaiseksi uusi laina olisi tarjottu 0,9+6kk eur.

 

[Jage]

Tyhmä kysymys: miksi se A ei voi myydä "siitä omasta jo olemassa olevasta osuudestaan (50%)" sitä 14% C:lle (ei ole asuttu yli 2v?) ja kun B myy omastaan 6% C:lle & antaa osituksen 44% A:lle, niin kun C on tehnyt lainhuudot omille saannoilleen (6% & 14%) ja A omalle 44% niin tuohan olisi kerrasta valmis ja lopputuloksena 80/20 jako?

korostan: kysymys voi olla tyhmä, ei mitään oikeaa ymmärrystä asiasta, luin nuo ylläolevat lakipykälien lainaukset.

Käytännössä tuo 6% myydään siksi että sillä saadaan aikaiseksi tasinkoa vastaava summa. Tuo loppu 14% myydään vain nimellisesti sen vuoksi että kyseinen henkilö saadaan otettua mukaan asuntolainaan. Rahaa tuossa 14% kaupassa ei liiku yhtään, nimellinen siirto + varainsiirtovero.

 

[jinx1980]

Tuossa tapauksessa tuo 14% siirto on lahja ja siitä menee lahjavero (muistaakseni ei varainsiirtoveroa tällöin). Rahaa kannattaa liikuttaa jollain tavalla todisteellisesti (jos summa on jonkin kokoinen joka ei oikein käteiskaupalla ole selitettävissä) vaikka se sitten kiertäisi ruskeassa kirjekuoressa takaisin.

Mutta siis tuo ei vastannut kysymykseen että miksi se 14% osuus pitäisi myydä juuri siitä "44%" osuudesta eikä jo valmiiksi lainhuudatetusta nykyisestä 50% osuudesta?

 

[micko]

Minkähänlaisista summista vuokratonttien vuokrissa puhutaan? Yritin kaupungin sivuilta katsella, mutta en löytänyt muuta kuin 4% tontin hinnasta. Sitten pitäisi tietää, mikä tontin arvo on... Myynti-ilmoituksessa ei sanottu kuin "Tontti: vuokra", niin mietin onko hinta tarkoituksella jätetty ilmoittamatta vai voiko ne laskea itse.

 

[Taneli-]

Minkähänlaisista summista vuokratonttien vuokrissa puhutaan? Yritin kaupungin sivuilta katsella, mutta en löytänyt muuta kuin 4% tontin hinnasta. Sitten pitäisi tietää, mikä tontin arvo on... Myynti-ilmoituksessa ei sanottu kuin "Tontti: vuokra", niin mietin onko hinta tarkoituksella jätetty ilmoittamatta vai voiko ne laskea itse.

Yleensä (ainakin monesti mitä itse pirkanmaalla seurannut) se sanotaan ilmoituksessa ja monesti siinä myös lukee (jos moinen mahdollisuus on) millä hintaa kaupunki suostuisi sen myymään jos uusi asukas haluaisi sen ostaa. (Otaksuen että puhutaan omakotitalosta ja jos kaupunki ylipäätään suostuu sen myymään.)

Samaten mihin asti vuokrasopimus on tehty (eli koska se uusitaan, aika tärkeä tieto koska hinta voi pompsahtaa varsinkin jos alkuperäinen laina-aika on todella pitkä ja markkoina sovittu).

 

[micko]

Yleensä (ainakin monesti mitä itse pirkanmaalla seurannut) se sanotaan ilmoituksessa ja monesti siinä myös lukee (jos moinen mahdollisuus on) millä hintaa kaupunki suostuisi sen myymään jos uusi asukas haluaisi sen ostaa. (Otaksuen että puhutaan omakotitalosta ja jos kaupunki ylipäätään suostuu sen myymään.)

Samaten mihin asti vuokrasopimus on tehty (eli koska se uusitaan, aika tärkeä tieto koska hinta voi pompsahtaa varsinkin jos alkuperäinen laina-aika on todella pitkä ja markkoina sovittu).

Näin oletinkin. Tuossa ei tosiaan sanottu muuta kuin vuokratontti. Ei sanottu edes onko kaupungin vuokratontti. Kait niitä yksityinenkin voi vuokrata?

Pitänee laittaa välittäjälle kyselyä.

 

[kjns]

Minkähänlaisista summista vuokratonttien vuokrissa puhutaan? Yritin kaupungin sivuilta katsella, mutta en löytänyt muuta kuin 4% tontin hinnasta. Sitten pitäisi tietää, mikä tontin arvo on... Myynti-ilmoituksessa ei sanottu kuin "Tontti: vuokra", niin mietin onko hinta tarkoituksella jätetty ilmoittamatta vai voiko ne laskea itse.

Vuokra toki riippuu kovasti tontin hinnasta, koska se on prosenttiosa tontin arvosta. Omilla seuduilla keskitasoisen tontin vuosivuokra on euromääräisesti usein jossain vajaan/reilun 3000 eur tienoilla. Täällä päin tuollainen keskitasoinen 1000+/-200 neliön tontti liikkuu jossain 60-100 tuhannen välillä paikasta riippuen, joten vuokratonttina vuosivuokrat olisivat 2400-4000 euron hujakoilla.

Eikös kaupungit usein ilmoita tonttien hinnat neliometrihintoina alueittain? Joten jos löydät sen alueen neliöhinnan jostain voit koon perusteella laskea sen myyntihinnan ja siitä vuosivuokran.

 

[micko]

Vuokra toki riippuu kovasti tontin hinnasta, koska se on prosenttiosa tontin arvosta. Omilla seuduilla keskitasoisen tontin vuosivuokra on euromääräisesti usein jossain vajaan/reilun 3000 eur tienoilla. Täällä päin tuollainen keskitasoinen 1000+/-200 neliön tontti liikkuu jossain 60-100 tuhannen välillä paikasta riippuen, joten vuokratonttina vuosivuokrat olisivat 2400-4000 euron hujakoilla.

Eikös kaupungit usein ilmoita tonttien hinnat neliometrihintoina alueittain? Joten jos löydät sen alueen neliöhinnan jostain voit koon perusteella laskea sen myyntihinnan ja siitä vuosivuokran.

Tuollaista yritin kaupungin sivuilta etsiäkin, mutta en löytänyt. Mulla ei tosiaan ollut kertaluokastakaan mitään käsitystä.

No mutta vuokra selvisi kun kysyin välittäjältä. Ei ollenkaan paha kuluerä. Vielä pitäisi selvittää, mitä pankki on mieltä tuosta talosta vakuutena.

 

[Dzeeta]

Kävin elämäni ensimmäistä kertaa keskustelemassa asuntolaina -asioista Nordeassa. Tarjosivat 1,05% marginaalia 150 000€ lainaan. Lisäksi joku 7v korkotunneli/suoja tjsp 1,2%. Muut näköjään saaneet jonkin verran parempia tarjouksia, pitänee kysellä S-pankista, Danskesta ja OP:stakin vielä.

 

[pähk1nä]

Onko käsitystä kumpi on halvempi tapa. Ostaa uudehko talo vai rakennuttaa talo? Onko siis merkittävää hintaeroa, varainsiirtoverolta välttyy eikä tarvi maksaa kiinteistönvälittäjälle?

Sama kiinnostaisi minua. Ei paljoa napostele liata omia käsiä, eikä toisaalta odotella sen kämpän valmistumistakaan. Parhaiten varmaan tietää joku, joka on suht uuden kämppänsä myynyt, että jäikö siitä paljonkin voittoa? Toki tähän vaikuttaa moni asia, esim. paljonko on tehnyt itse tai onko tontti ostettu polkuhintaan tutulta yms.

 

[pokkus]

Kannattaa myös miettiä paljonko se mahdollinen avioero tulee maksamaan, jos rakentaa/rakennuttaa ja on naimisissa.

 

[Ryydike]

Muistakaa tehdä avioehto, jossa seikkaperäisesti selvitetään mitä avioeron tullessa talolle tapahtuu.

 

[kjns]

Onko käsitystä kumpi on halvempi tapa. Ostaa uudehko talo vai rakennuttaa talo? Onko siis merkittävää hintaeroa, varainsiirtoverolta välttyy eikä tarvi maksaa kiinteistönvälittäjälle?

Vähän tapaus ja aluekohtaista. Omalla kohdalla ostohetkellä 4 vuotta vanha OK-talo valmiine pihoineen ja autotalleineen vaihtoi omistajaa halvemmalla kuin sen rakentaneelta firmalta saa nykyään vastaavalle tontille rakennetun talon ilman tallia tontti työmaan jäljiltä.

Myyjällä ei ollut välittäjää, joten siinä säästyi selvää rahaa ostovaiheessa. Varainsiirtoveron summalla ei olisi vielä piharakennusta laittanut pystyyn, pihan sillä rahalla olisi fiksannut.

Vaakakupin toisella puolella on se, että talo on tehty alkuperäisen asukkaan mieltymysten ja valintojen mukaan, ja jos haluat rempata sen 100% oman maun mukaiseksi niin saat heittää kehiin vielä x tuhatta euroa rempparahaa. Jälkikäteen uusiminen on vielä huomattavasti kalliimpaa kuin rakennusvaiheessa päivittäminen vaikkapa perusmallin vessakalustuksesta hienompaan tai kylppärin kaakeleiden vaihtaminen erivärisiksi tms......

 

[Djeep8]

Kaverit rakennuttaa ok-talon 100t€ kalliimmalla kuin itse maksettiin parikymmentä vuotta vanhasta.
Toinen ostaa uuden rivarin samaan hintaa joka ei ole vielä valmis.

Työmaata on halutessaan mutta pakollisia remontteja ei juurikaan.

 

[Kaiser Soze]

Onko käsitystä kumpi on halvempi tapa. Ostaa uudehko talo vai rakennuttaa talo? Onko siis merkittävää hintaeroa, varainsiirtoverolta välttyy eikä tarvi maksaa kiinteistönvälittäjälle?

Sama kiinnostaisi minua. Ei paljoa napostele liata omia käsiä, eikä toisaalta odotella sen kämpän valmistumistakaan. Parhaiten varmaan tietää joku, joka on suht uuden kämppänsä myynyt, että jäikö siitä paljonkin voittoa? Toki tähän vaikuttaa moni asia, esim. paljonko on tehnyt itse tai onko tontti ostettu polkuhintaan tutulta yms.

Eihän tota noin voi arvioida. Joku voi saada esim töitä tehtyä pimeänä ja toinen maksaa sit listahinnat. Ja jos ei ole varaa pistää kunnolla omaan makuun customoitua taloa niin eipä rakennuttamisessa järkeä ole. Aika stressaavaa on ja noi naiset tykkää ottaa avioeron taloprojektin aikana. Etuovessa saa noille puolivalmiille erotaloille naureskella jatkuvasti

Vähän tapaus ja aluekohtaista. Omalla kohdalla ostohetkellä 4 vuotta vanha OK-talo valmiine pihoineen ja autotalleineen vaihtoi omistajaa halvemmalla kuin sen rakentaneelta firmalta saa nykyään vastaavalle tontille rakennetun talon ilman tallia tontti työmaan jäljiltä.

Myyjällä ei ollut välittäjää, joten siinä säästyi selvää rahaa ostovaiheessa. Varainsiirtoveron summalla ei olisi vielä piharakennusta laittanut pystyyn, pihan sillä rahalla olisi fiksannut.

Vaakakupin toisella puolella on se, että talo on tehty alkuperäisen asukkaan mieltymysten ja valintojen mukaan, ja jos haluat rempata sen 100% oman maun mukaiseksi niin saat heittää kehiin vielä x tuhatta euroa rempparahaa. Jälkikäteen uusiminen on vielä huomattavasti kalliimpaa kuin rakennusvaiheessa päivittäminen vaikkapa perusmallin vessakalustuksesta hienompaan tai kylppärin kaakeleiden vaihtaminen erivärisiksi tms......

Juuri näin se menee.

Kaverit rakennuttaa ok-talon 100t€ kalliimmalla kuin itse maksettiin parikymmentä vuotta vanhasta.

20v vanha talo on jo hemmetin vanha. Ei mitenkään vertailukelpoinen uusiin tai uudehkoihin taloihin.

 

[amiskaRva]

Mielipidettä kannattaako vai eikö kannata: Vähän vahingossa tuli vastaan itseä miellyttävä asunto mutta hinta mietityttää. Kyseessä siis rauhallisella asuinalueella oleva kerrostalo kaksio vm 1968. Yhtiöön tehty viime kesänä LVIS-saneeraus ja taloyhtiötä on hoidettu muutenkin huolella, eikä isoja remontteja ole enää tulossa. Asuntona siis 57m2 saunaton kaksio, jossa keittiö ja pesutilat luonnolliset kuin uudet saneerauksen jäljiltä. Seinä- ja lattiapinnat ovat välttävässä kunnossa ja makuuhuoneen kaappi pitäisi vaihtaa, en koe tätä kuitenkaan ongelmana. Asunnolla myyntihintaa 69k + velkaa remonteista 39k = vh 109k. Hintaa on ollut hankala verrata, koska kyseisellä asuinalueella on lähinnä 60-80 luvulla rakennettua kerrostaloja joihin ei ole vielä tehty putkiremontteja. Vertailuna katsottiin toisesta läheisestä kerrostalosta samankokoista, täysin katosta lattiaan remontoitua asuntoa, johon ei oltu tehty putkiremonttia + talo on tehty 1971 ja on hieman pienempi taloyhtiö, mutta hyvin hoidettu. Tällä oli hintaa vh 69k. Molemmat talot ovat kuitenkin vuokratonteilla, kuten myös muutkin alueen kerros- ja rivitalot.

 

[Awelonian]

Tota 60-luvun talot, joihin ei ole tehty julkisivua? Se tulee nyt väistämättä seuraavan 3-5 vuoden sisään ajankohtaiseksi. LVIS on toki tärkeä, mutta jo 70-luvulla rakennettuihin elementtihelvetteihin tehdään julkkareita. Onko tuossa tehty julkkarin kuntokartoitusta, jossa katsottu mm. elementtien ja rautojen kunto ym.?

 

[agreskap]

60-luvun kerrostaloista löytyy paljon täystiilitalojakin, kannattaa sellainen etsiä niin ei tarvitse julkisivuja murehtia.

 

[amiskaRva]

Saumaus + ulkomaalaus tehty 90-luvulla. Vesikatto pelteineen myös laitettu 2012. Ovet ja ikkunat vaihdettu myös ja samoiten parvekkeet kunnostettu. Seuraavalle viidelle vuodelle suunniteltu piha-alueen valaistuksen ja paikoitusalueen kunnostusta. Julkisivun maalausta suunniteltu vuodelle 2020. (ymmärtääkseni kyseessä lähinnä pienempiä maalauksia)

Pitää selvitellä tarkemmin tuota julkisivuremontin tarvetta kunhan saan enemän papereita käsiini kyseisestä taloyhtiöstä.

 

[Jump]

60-luvun kerrostaloista löytyy paljon täystiilitalojakin, kannattaa sellainen etsiä niin ei tarvitse julkisivuja murehtia.

Eikös joistakin 70- tai 80-luvun tiilistä irtoa pinta? Näitä nekee aina silloin tällöin ja eräässä taloyhtiössä tehtiin julkisivuremppa osittain sen takia, että tiilen paloja rupesi tipahteleen aika tiheään ja oli vaara että joku saa sellaien päähänsä.

 

[agreskap]

Eikös joistakin 70- tai 80-luvun tiilistä irtoa pinta? Näitä nekee aina silloin tällöin ja eräässä taloyhtiössä tehtiin julkisivuremppa osittain sen takia, että tiilen paloja rupesi tipahteleen aika tiheään ja oli vaara että joku saa sellaien päähänsä.

Voi olettaa ettei kyseessä ole täystiilitalo. Jos kantavat rakenteet murenee niin varmasti koko tönö on viisainta purkaa. Elementtitaloja on tiiliverhoiltuna, ja tehdään vielä tänäkin päivänä.

 

[SandWiz]

Voi olettaa ettei kyseessä ole täystiilitalo. Jos kantavat rakenteet murenee niin varmasti koko tönö on viisainta purkaa. Elementtitaloja on tiiliverhoiltuna, ja tehdään vielä tänäkin päivänä.

Ei täystiilitalossakaan kantavat seinät ulospäin näy. Ihan samalla tavalla tiilitalossakin on heppoisempi julkiverhous tiilestä muurattuna kuin puu tai elementtirunkoisessa talossa ja ne varsinaiset kantavat runkoseinät sisäpuolella.

 

[Awelonian]

Eikös joistakin 70- tai 80-luvun tiilistä irtoa pinta?

Näissä on ennemminkin sellainen tiililevy sen muun julkkarin päällä, joka on sen 3-4 senttiä paksu ja pistetty näyttämään tiileltä. Näihin taloihin missä on tuollainen "tiiliseinä" toki tehdään julkkareissa ihan aidoista tiileistä tehty julkisivu. Ja kyllähän noita putoilee, ne kun on yleensä jollain pyhällä hengellä pistetty kiinni alun perinkin.

 

[Jump]

Nämä lohkeilleet tiilet ovat olleet juuri ulkuvuoressa. Toki tii

Näissä on ennemminkin sellainen tiililevy sen muun julkkarin päällä, joka on sen 3-4 senttiä paksu ja pistetty näyttämään tiileltä. Näihin taloihin missä on tuollainen "tiiliseinä" toki tehdään julkkareissa ihan aidoista tiileistä tehty julkisivu. Ja kyllähän noita putoilee, ne kun on yleensä jollain pyhällä hengellä pistetty kiinni alun perinkin.

Kyllä kyse oli ihan tiilestä muuratusta julkivusta. Olen nähnyt vastaavaa tiilen "pinnan irtiamista" parissa kohteessa, joista toinen oli omakotitalo ja toinen kerrostalo. Kyseessä on jonkun tietyn aikakauden heikkolaatuinen tiili.

 

[Awelonian]

Kyllä kyse oli ihan tiilestä muuratusta julkivusta. Olen nähnyt vastaavaa tiilen "pinnan irtiamista" parissa kohteessa, joista toinen oli omakotitalo ja toinen kerrostalo. Kyseessä on jonkun tietyn aikakauden heikkolaatuinen tiili.

Seisonkin korjattuna. Luulin pitkälti että ulkotiilien rapautumisessa on kyse enemmänkin näistä tiililevyistä eikä niinkään oikeista tiileistä. Aina oppii uutta.

 

[zepi]

Broidi osti juuri rivaripätkän taloyhtiöstä, jossa on tuollainen elementtiseinärakenne tiilin näköisellä pinnoituksella. Tien toisella puolella on +-2v sisällä tuostayhtiöstä paikallaan muurattu kantavien tiiliseinien rivariyhtiö, joka on kokonaan huputettu ja tehdään kymmenien tuhansien per kämppä julkkaria.

Tuntematta tarkkaa rakennetta ja niiden toteutusta ei voi sanoa juuta tai jaata siitä, että mikä on hyvä ja mikä ei.

Minulla on osake 1890-luvun kerrostalossa, joka on tiiliseiniä ja puupalkkirunkoja. Melkoista haperoa nuo 120v vanhat tiilit ovat ja kämppää rempatessa oli melkoinen arpominen, että miten saa keittiön kaapit ja pöytätasot seiniin kiinni, kun seinät ovat niin haperoja, että 6-7cm syvyyteen poratut ruuvit valtavailla propuilla eivät pidä lainkaan, jos ei osu oikeaan kohtaan kantavassa seinässä...

Sen lisäksi oli mielenkiintoista saada hommia jiiriin, kun seinät, katot ja lattia ovat kaikki aivan sattumanvaraisen muotoisia ja yhtään 90-asteen kulmaa tai tasaista pintaa ei kämpästä löydy. No, ompahan vähän tunnelmaa.

 

[Zelll]

Tarkoitus olisi ehkä ostaa asunto, mutta siihen muuttaisi perheenjäsen ekaksi pariksi vuodeksi. Muuttaisin sen jälkeen itse siihen yksin, joten tarvitaanko tähän skenaarioon sijoituslaina? "vuokra" kattaisi asumiskulut.

 

[Jage]

Tuossa tapauksessa tuo 14% siirto on lahja ja siitä menee lahjavero (muistaakseni ei varainsiirtoveroa tällöin). Rahaa kannattaa liikuttaa jollain tavalla todisteellisesti (jos summa on jonkin kokoinen joka ei oikein käteiskaupalla ole selitettävissä) vaikka se sitten kiertäisi ruskeassa kirjekuoressa takaisin.

Mutta siis tuo ei vastannut kysymykseen että miksi se 14% osuus pitäisi myydä juuri siitä "44%" osuudesta eikä jo valmiiksi lainhuudatetusta nykyisestä 50% osuudesta?

Miksi rahaa tulisi liikuttaa todisteellisesti jos samalla kyseinen henkilö tulee velalliseksi olemassaolevaan asuntolainaan? Mikä tuossa on takana miksi näin tulisi tehdä. Niin ja lahjavero on isompi kuin varainsiirtovero tässä tapauksessa.

Ja siis juu tuosta 50% olisin toki voinut siirtää sen 14% jo mutta kaupat edessä huomenna eli mennään aiemman suunnitelman mukaan. Huomisen jälkeen osuudet 94% minun ja henkilöllä C 6%. Pitänee kysyä pankista riittääkö tämä omistusjako vai ei, jotta laina menisi läpi pankin puolesta..

 

[jinx1980]

Miksi rahaa tulisi liikuttaa todisteellisesti jos samalla kyseinen henkilö tulee velalliseksi olemassaolevaan asuntolainaan? Mikä tuossa on takana miksi näin tulisi tehdä. Niin ja lahjavero on isompi kuin varainsiirtovero tässä tapauksessa.

No siksi että omaisuutta voi joko lahjoittaa tai myydä, sillä ei ole ainakaan minun ymmärtääkseni mitään väliä että kuinka velkaista se omaisuus on.

Ehkä kirjoitit epäselvästi tai minä tulkitsin tekstiä väärin. Mutta mielestäni "rahan pitäisi liikkua" vaikka sanoitkin että ei nimenomaan liiku eli myyjän tulee saada ostajalta tuota 14% vastaava summa eli toisin sanoen myyjän vastuu olemassa olevasta lainasta pitäisi vähentyä tuon verran, tällöin "raha on liikkunut" vaikkakaan fyysisiä seteleitä ei ole siirretty. Jos laina on joku mallia "hoidetaan se yhdessä", kuten tekstistä saa kuvan, niin luulisi verottajan kiinnostuvan jos saa asiasta tietää erityisesti jos myyjä edelleen maksaa (ostajan osuutta) lainaa ostajan puolesta.

 

[leffo]

No siksi että omaisuutta voi joko lahjoittaa tai myydä, sillä ei ole ainakaan minun ymmärtääkseni mitään väliä että kuinka velkaista se omaisuus on.

Ehkä kirjoitit epäselvästi tai minä tulkitsin tekstiä väärin. Mutta mielestäni "rahan pitäisi liikkua" vaikka sanoitkin että ei nimenomaan liiku eli myyjän tulee saada ostajalta tuota 14% vastaava summa eli toisin sanoen myyjän vastuu olemassa olevasta lainasta pitäisi vähentyä tuon verran, tällöin "raha on liikkunut" vaikkakaan fyysisiä seteleitä ei ole siirretty. Jos laina on joku mallia "hoidetaan se yhdessä", kuten tekstistä saa kuvan, niin luulisi verottajan kiinnostuvan jos saa asiasta tietää erityisesti jos myyjä edelleen maksaa (ostajan osuutta) lainaa ostajan puolesta.

Ei omaisuus ole velkaista. Eikä yksityishenkilöt voi myydä pankkilainoja toisilleen.

 

[jinx1980]

Ei omaisuus ole velkaista. Eikä yksityishenkilöt voi myydä pankkilainoja toisilleen.

Siis tarkoitat että omaisuudella on joku arvo vaikka siitä velkaa olisikin, samaa mieltä, siksi sanoinkin että voi joko myydä (raha liikkuu) tai lahjoittaa.

Pankkilainan "voi myydä", mutta tottakai siinä tarvitaan pankkia välissä. Sinulla on 100ke omaisuus josta 50ke on velkaa, myyt 50%, johon ostaja ottaa 50ke lainan, jolloin raha siirtyy myyjän pankille -> myyjällä ei ole enää velkaa, seteleitä ei ole liikkunut, eikä myyjä ei ole rahoja nähnyt, efektiivisesti tuo on sama kuin lainapaperissa myyjän nimi olisi vaihdettu ostajan nimeksi ts. myyty se laina hintaan 0e (ja tämähän on sitten ihan pankista kiinni että miten asian hoidavat, vaaditaanko uusi laina vai suostuvatko tuon vanhan lainan ehtoihin jne). Lisäksi tietysti koska myytiin (vaikka myyjän netto-omaisuus ei miksikään muuttunutkaan) niin myyjälle triggautuu mahdolliset myyntivoittoverot (myydyn omaisuuden omasta myynti-osto hinnasta, eikä siis lainan 0e "myyntihinnasta") ja ostajalle myyntihinnasta mahdolliset omat vastuunsa.

Luulisi pankin puuttuneen kysyjän caseen jos tuossa on kuviteltu keksityn joku master-planin, veikkaan vain että kuvaus tännepäin ei ollut ihan täydellinen.

 

[Jage]

Luulisi pankin puuttuneen kysyjän caseen jos tuossa on kuviteltu keksityn joku master-planin, veikkaan vain että kuvaus tännepäin ei ollut ihan täydellinen.

Käytännössä kyseessä siis asuntolaina josta poistetaan toinen alkuperäinen vastuullinen (toinen henkilö tilalle) omistusosuuden kiinteistöstä ollessa 80/20. Kaksi henkilöä siksi koska yhden hengen lainana pankki ei pysty perustelemaan niin isoa lainaa hakijan tuloihin suhteutettuna (stressitestaavat 8% korolla). Kahdella hengellä tuo ongelma poistuu ja jotta henkilö voi olla asuntolainassa mukana täytyy hänellä olla osuus kiinteistön omistuksesta (tämä pankista kerrottu). Pankille sopi tuo 80/20 jako johon nyt siis tähdätään.

Myyntivoittoa ei tule koska kiinteistö ollut omistuksessa yli kaksi vuotta. Eikä itse asiassa myyntihintakaan toisi voittoa.

 

[jinx1980]

Eli efektiivisesti lainapaperi myytin 0e hinnalla henkilöltä toiselle? Laina ilmeisesti kuvauksesta päätellen edelleen yhteinen/yhteisvastuullinen eikä omat, sanoiko pankki mitään tuosta lyhentämisestä, sillä ainakin minun mielestäni tuossa on verottajalla mahdollisuus tulkita tuo kauppa jälkeenpäin lahjaksi (riippuen kuka/miten tuota lainaa on lyhentänyt).

Sitä en osaa sanoa että onko verottalla minkäännäköisiä ammuksia puuttua asiaan jälkikäteen ilman ulkopuolista vinkkiä, vaikka myyjä edelleen yksin lainaa lyhentäisi ostajankin puolesta, kun kuitenkin kaupantekohetkellä tuo näyttää ihan oikealta kaupalta eli sinulle ilmoitetaan tuosta myyntivoitto/tappio ja ostaja maksaa varainsiirtoveron. Veikkaan että ei puutu/keksi puuttua, koska pankkia ei kiinnosta kuka sitä lainaa lyhentää eikä se sitä raportoi ulospäin, maksetut asuntolainen korot vain raportoidaan verottajalle lainaan kirjatun "omistussuhteen" mukaan automaattisesti.

 

[Jage]

Eli efektiivisesti lainapaperi myytin 0e hinnalla henkilöltä toiselle? Laina ilmeisesti kuvauksesta päätellen edelleen yhteinen/yhteisvastuullinen eikä omat, sanoiko pankki mitään tuosta lyhentämisestä, sillä ainakin minun mielestäni tuossa on verottajalla mahdollisuus tulkita tuo kauppa jälkeenpäin lahjaksi (riippuen kuka/miten tuota lainaa on lyhentänyt).

Sitä en osaa sanoa että onko verottalla minkäännäköisiä ammuksia puuttua asiaan jälkikäteen ilman ulkopuolista vinkkiä, vaikka myyjä edelleen yksin lainaa lyhentäisi ostajankin puolesta, kun kuitenkin kaupantekohetkellä tuo näyttää ihan oikealta kaupalta eli sinulle ilmoitetaan tuosta myyntivoitto/tappio ja ostaja maksaa varainsiirtoveron. Veikkaan että ei puutu/keksi puuttua, koska pankkia ei kiinnosta kuka sitä lainaa lyhentää eikä se sitä raportoi ulospäin, maksetut asuntolainen korot vain raportoidaan verottajalle lainaan kirjatun "omistussuhteen" mukaan automaattisesti.

Käytännössä juuri näin, että lainapaperi "myydään" 0€ hinnalla ja tämä siis pankille ok että hoidetaan näin. Ymmärtääkseni verottajalla ei tulisi olla mitään syytä puuttua siihen kuka lyhentää ja minkä verran ellei sitten asuntolainan korkovähennyksestä ole kyse. Eihän tuota lainanlyhentäjää muutenkaan oikeasti saa selville mitenkään kuka taloudessa maksaa minkäkin verran vaan se tulkitaan suoraan omistussuhteen mukaan kuten totesitkin.

 

[jinx1980]

Ymmärtääkseni verottajalla ei tulisi olla mitään syytä puuttua siihen kuka lyhentää ja minkä verran ellei sitten asuntolainan korkovähennyksestä ole kyse.

Siis meinaat että on ok, että isä ja lapset ottaa lainan taloon ja isä maksaa lainanlyhennykset lapsien puolesta? Sanoisin että tuossa verottajan kannalta nuo mahdolliset korkovähennykset ovat huomattavasti pienempi "kusetus".

Teidän tapauksessa kun kyse ei ole avioparista (voidaan ajatella että tasinko/ositus hoitaa tuon jos ei ole avioehtoja ja yleensä toinen maksaa ruoat jos toinen maksaa yhteisessä nimissä olevaa kämppää) - mikäli oikein ymmärsin eikä vissiin avoparistakaan, niin yllä oleva skenaario on/olisi ihan suoraa lahjaveron välttelyä, efektiivisesti isä siirtää rahaa lapsille jotka sitten lyhentävät ko. rahalla lainaa (lainakoron saa muistaakseni maksaa eli se kuuluu elatukseen). Mutta kuten sanoin niin se on sitten eria asia jääkö tuosta kiinni käytännössä mitenkään.

 

[Kuka_kusi_muroihini]

Mites jengi on käyttänyt näitä etuovi ja oikotie -sivuja. Jotka itse myytte, niin oletteko laittaneet kumpaankin ilmoituksen vai vain toiseen? Jotenkin tuntuis, että asuntoa etsivä ymmärtää kyllä katsoa molemmat palvelut, mutta onko sillä merkitystä löytyykö ilmoitus kummastakin.

 

[jle01]

Mites jengi on käyttänyt näitä etuovi ja oikotie -sivuja. Jotka itse myytte, niin oletteko laittaneet kumpaankin ilmoituksen vai vain toiseen? Jotenkin tuntuis, että asuntoa etsivä ymmärtää kyllä katsoa molemmat palvelut, mutta onko sillä merkitystä löytyykö ilmoitus kummastakin.

Oliko niin että Etuoveen ei voinu yksityinen edes ilmoitusta laittaa.
Ainaki joskus 5 vuotta sitten oli näin.

Itellä oli vaan sillon Oikotiellä ilmotus ja kaupaksi meni.

 

[Engelplatsen]

Mites jengi on käyttänyt näitä etuovi ja oikotie -sivuja. Jotka itse myytte, niin oletteko laittaneet kumpaankin ilmoituksen vai vain toiseen? Jotenkin tuntuis, että asuntoa etsivä ymmärtää kyllä katsoa molemmat palvelut, mutta onko sillä merkitystä löytyykö ilmoitus kummastakin.

Myin itse viimeksi pelkästään Oikotien kautta, koska uskoisin asuntoa etsivien katsovan kuitenkin molemmat paikat ja siksi en nähnyt tarpeelliseksi maksaa kahteen kertaan ilmoituksesta. 150 euroa taisi olla molemmilla ilmoituksen hinta vuosi sitten ja sillä sai myös yhden surkeasti toteutetun ilmoituksen Hesariin kaupanpäälle. Suosin itse Etuovea asuntoilmoituksia katsellessa, koska varsinkin kännykällä Oikotien sivut ovat omasta mielestä huonommat selata, mutta muistaakseni Oikotiellä on enemmän käyttäjiä, joten siksi laitoin oman ilmoitukseni sinne.