Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Honzo]

En tiedä onko sulla lapsia tai meinaatko hankkia, mutta etenkin pienten lasten kanssa portaat on ihan perseestä. Pieniä lapsia kun on talossa niin portaissa pitää olla turvaportit jotka taas hankaloittaa yleistä liikkumista jonkun verrankin.

Makuasioita toki, mutta muutaman vuoden kaksikerroksisessa kämpässä asumisen jälkeen, joista pari vuotta vauvan/taaperon kanssa, ok-taloa etsiessä käytännössä katsottiin vain yksikerroksisia tai ratkaisuja, joissa muuten eläminen onnistuu yhdessä kerroksessa ja toisessa on enintään paikka työhuoneelle tai varastolle.

Itse tykkään muutenkin yksikerroksisen ratkaisun olevan avaramman tuntuinen kuin useampikerroksisen.

No jaa. Itse asunut pienenä kaksikerroksisessa talossa. Meillä ei koskaan ollut mitään turvaportteja. Portaat oli L-malliset. Tais kaikki lapset sen kerran tai kaks tohon ekaan mutkaan asti muksahtaa. faija tuumas aina, että lapset oppii, jos ei ekasta, niin tokasta kerrasta...

Meillä on nykyasunnossa 3 kerrosta. Alimmasta sisään (saunatilat ekassa kerroksessa) ja keskikerroksessa olkkari, keittiö ja lasten makkarit. Oma makkari + kylppäri kolmannessa kerroksessa. Mua ei haittaa toi portaissa kulkeminen pätkääkään. Kaikkeen tottuu. Edellisessä asunnossa oli yksi kerros. Molemmissa on puolensa.

 

[Kautium]

Sain käsiini tuohon taloon vuonna 2010 tehdyn peruskuntoarvion ja siinä on mainittu, että ensimmäinen kerros on kivirakenteinen. Se on siis se kerros, jossa on toisella puolella maanpainesenä. Oletettavasti se jo auttaa osaltaan sulkemaan pois valesokkelimahdollisuuden, vai kuinka?

No ainakin sen verran että jos sisäänkäynti on alakerrassa ja kerrosta ylempänä on keittiö niin saat olla ronttaamassa kauppakasseja kyllästymiseen saakka. Muutenkin omaan viihtyvyyteen en haluis että joka kerta kun tulee kotiin pitää ensimmäisenä rampata rappuset ylös..

Totta tämäkin, mutta toisaalta siellä alakerrassa olisi kuitenkin hyvät, erilliset eteistilat kaappeineen ja varasto(t). Niin ja tietenkin se autotalli, mutta se ei vaikuta tähän.

Ei ole pakollinen tietyillä ehdoilla.

e. Energiatodistus - Milloin energiatodistus vaaditaan, milloin ei?: Milloin energiatodistus tarvitaan ja milloin energiatodistusta ei tarvita? Muistin ehkä hieman väärin, mutta esim. alle 50 neliöisiltä sitä ei vaadita ja sitä isommissakin voi pärjätä kevennetyllä, jos oon tarpeeksi matalalla hinnalla myynissä.

Ei ole pieni eikä halpakaan, eli ei osu noihin kriteereihin.

 

[jyppi]

Kai siellä listojen alla on reunassa raot? Että se lattia pääsee elää siellä. Muuten taitaa olla aika normaalia ainakin toi nariseminen.

--

Kolmelta pankilta tullut tarjous:

S-pankki marginaali 0,6%
Aktia marginaali 0,66%
Handelsbanken marginaali 0,55%

Tällä hetkellä Handelsbankilta kyllä muutenkin asiakaspalvelun suhteen tullut parasta settiä. Vielä odotellaan muilta.

Itse tein lainapyynnöt Nordeaan, OP:n, S-Pankkiin ja Danskeen ja Danskelta tuli edullisin tarjous. Marginaali 0,50% ja noin 300 euron käsittelykulut lainaa nostettaessa.

 

[J45U]

Älä tuhlaa aikaasi jankkaamiseen. Teet vaan tarjouksen 24h voimassaololla hintaan x ja kerrot, että vastatarjouksia kuunnellaan kunnes löydät itsellesi sopivan asunnon.

Sen jälkeen unohdat koko homman ja alat etsiä muita asuntoja. Jos etsinnän lomassa tulee hyvä vastatarjous, niin sitten voit uhrata ajatuksen kovapäiselle myyjälle.

Ilmeisesti myyjä veti pakastevihannekset sieraimiin, kun kerroin kantani eikä vastannut enää saatika toimittanut tarjouspohjaa.

Muutenkin kohteen ilmoittelu on mitä on ja alan tavallaan ymmärtämään, että joissain tapauksissa ne välittäjät olisi aikuisten oikeasti tarpeellisia (usein nekin häröilee tai ei vain tiedä).
Ja vastaavasti myös sen myytin taustoja, ettei itse saa kaupaksi...

Unohtui tuosta omasta lainatarjouksesta tuo nostopalkkio eli 400 euroa.
Aika suolainen, mutta kai se on maksettava, kun mikään muu pankki ei suostu edes neuvottelemaan/tarjoamaan lainaa.

 

[Zigh]

- Ei energiatodistusta. Käsittääkseni tämä on pakollinen myynnin yhteydessä, eli mitä sen puuttuminen tarkoittaa käytännössä?

Jos ei ostaja sitä vaadi niin ketään ei kiinnosta. Käytännössä kai vanhojen omakotitalojen ja tuollaisten pienten rivariyhtiöiden kaupoissa noita ei teetetä juuri koskaan.

Kuntotarkastus ja riskikohtiin myös kartoitus (mittaukset poraamalla) tuollaiseen kellarilliseen rivariin kannattaa tietysti ehdottomasti vaatia.

 

[demas]

@Kautium noista portaista... itse asun kaksikerroksisessa talossa ja alkuun tämäkin mietitytti mutta nykyisin pidän tästä kyllä paljon, varmaan enemmän kuin yhdessä tasossa olevasta. Meillä alakerrassa eteinen, keittiö ja olohuone joten jos tulee vieraita niin riittää että tämän osan siivoaa.. Eikä portaissa ravaaminen ole ainakaan vielä tympinyt. Lapsia tai lemmikeitä ei ole, nuo voisi ehkä vaikuttaa asiaan. Toki tässä on vain 2 kerrosta, 3 kerrosta antaa enemmän haastetta ja itse mietin tuota että jos sisään tullaan alimmasta kerroksesta niin esim. ne kauppakassit joutuu joka kerta rahtaamaan sinne keittiöön eli yhdet portaat. Kunto toki kasvaa ja uskon että kaikkeen tottuu, ei nopeasti mietittynä olisi itselle kynnyskysymys jos asunnon muuten haluaisin.

 

[Kautium]

@Kautium noista portaista... itse asun kaksikerroksisessa talossa ja alkuun tämäkin mietitytti mutta nykyisin pidän tästä kyllä paljon, varmaan enemmän kuin yhdessä tasossa olevasta. Meillä alakerrassa eteinen, keittiö ja olohuone joten jos tulee vieraita niin riittää että tämän osan siivoaa.. Eikä portaissa ravaaminen ole ainakaan vielä tympinyt. Lapsia tai lemmikeitä ei ole, nuo voisi ehkä vaikuttaa asiaan. Toki tässä on vain 2 kerrosta, 3 kerrosta antaa enemmän haastetta ja itse mietin tuota että jos sisään tullaan alimmasta kerroksesta niin esim. ne kauppakassit joutuu joka kerta rahtaamaan sinne keittiöön eli yhdet portaat. Kunto toki kasvaa ja uskon että kaikkeen tottuu, ei nopeasti mietittynä olisi itselle kynnyskysymys jos asunnon muuten haluaisin.

Joo, ei se kynnyskysymys ole meillekään, eli lähinnä se on vain sellainen huomio muiden joukossa.

Eniten mietityttää asunnon rakenteiden kunnon varmistaminen ja niiden tulevaisuus ylipäätään. Kuten sanoin, talo on kyllä hyvin ja aktiivisesti hoidettu ja alin kerros on kivirakenteinen. Näillä pärjää pitkälle, mutta silti takaraivossa raksuttaa mielikuva 80-luvun rakennusten ongelmista, jotka ovat selvinneet vasta myöhemmin. Kuntotarkastukset/kartoitukset ovat vähän niin ja näin, kun ei niistä välttämättä selviä mitään konkreettista. Koko taloon on tehty peruskuntoarvio vuonna 2010 ja siinä esille tuodut kohdat on korjattu. Mahdollisen kaupan yhteydessä asuntoon tehdään tietenkin myös kosteuskartoitus, mutta se pintakosteusmittarin kanssa heiluminen vasta kakkelia onkin.

En tiedä millainen kartoitus tuonne pitäisi yrittää teettää ja kenen toimesta, että saisi mielenrauhan?

 

[Paztak]

En tiedä onko tämä oikea ketju keskustella lainan lisäksi ostettavista asunnoista, mutta vaihdetaan parempaan ketjuun jos sellainen löytyy.

Kiikarissa on vuonna -81 rakennettu isohko kolmikerroksinen, autotallilla varustettu tiiliverhoiltu rivitalo-osake omakotialueelta 2,5km päässä kaupungin keskustasta. Alueella suurin osa taloista on rintamamiestaloja ja niiden tonteille sittemmin rakennettuja uusia omakotitaloja. Taloyhtiössä on neljä identtistä asuntoa. Talo on hyvässä kunnossa ja sitä on hoidettu vuosien varrella aktiivisesti. Myyjä on alkuperäinen asukas ja ollut mukana myös rakentamassa taloa, eli historia on hyvin tiedossa.

Tässä tajunnanvirtaa ja päätöksenteossa askarruttavia huomioita ranskalaisilla viivoilla:

- Kolme kerrosta tarkoittaa, että portaita saa olla ramppaamassa hartaasti lopun ikäänsä. On tuossa puolensakin toki, mutta silti mietityttää.
- Alakerrassa on sisäänkäynti, eteinen, autotalli ja varastotilat. Varastotilassa on myös erillinen kylmäkellari. Autotalliin pääsee kulkemaan sisäkautta varaston läpi. Keskikerroksessa on olohuone, keittiö, khh ja käynti oleskelupihalle. Yläkerrassa sauna, kolme makuuhuonetta ja koko asunnon levyinen parveke.
- Autotallissa on betonilattia ilman lattiakaivoa. Tämä oli kaiketi tuohon aikaan tyypillinen ratkaisu, mutta vähän ihmetyttää silti, kun autosta kuitenkin valuu talvella melkoisesti lunta ja jäätä jos sitä tallissa säilyttää.
- Alakerrassa on takapihan osalta maanpaineseinä, joka lienee laskettavissa jollakin tasolla riskirakenteeksi? Mitään aistinvaraisia ongelmia talossa ei ole.
- Talossa on suora sähkölämmitys, eli ilmalämpöpumpun asentaminen olisi edessä sekä viilennystä, että talven lämmitystä ajatellen. Joissakin muissa asunnoissa näin on jo tehty ja kondenssivedet johdetaan niissä sulanapitokaapelin avustuksella ränniin jne. Varmaan pitäisi olla tällaisessa talossa kaksiosainen pumppu (keskikerrokseen ja yläkertaan).
- Talo on alunperin rakennettu energiataloudelliseksi ja mm. ikkunat ovat laadukkaat nelinkertaiset lämpölasit. Sähkönkulutus on 20 000 kWh luokkaa per vuosi.
- En tiedä onko talossa 70/80-luvulla yleistä riskirakenteeksi luettavaa valesokkelirakennetta. Myyjä on sitä mieltä, että ei ole, mutta tämä pitää vielä varmistaa. Näin rakennuspiirrustukset ohimennen näytön yhteydessä, mutta maallikolle rakenne ja mahdolliset riskit eivät niistä riittävällä tasolla selvinneet. Ei näyttänyt sokkelirakenne kuitenkaan sellaiselta kuin valesokkelikuvissa yleensä.
- Asbestikartoitusta ei ole tehty. Myyjä sanoi että hän "rakennusvaiheessa mukana olleena tietää, että asbestia on vain taloyhtiön yhteisen sähkökaapin eristeissä". En tiedä voiko tähän luottaa ja millä tasolla.
- Edelliseen liittyen kylpyhuone ja sauna on remontoitu myyjän toimesta muutama vuosi sitten, eli voisin kuvitella että ainakin itse uskovat asbestin olemattomuuteen. Saunassa on hetivalmis-kiuas.
- Kodinhoitohuoneessa on pesty ja kuivatettu pyykkiä aina. Voiko tämä aiheuttaa jotain riskiä rakenteille kosteutta ajatellen? Kodinhoitohuoneessa on myös lämminvesivaraaja ja ilmanvaihtolaitteet lämmittämässä.
- Salaojat on kuvattu ja puhdistettu 2000-luvun alussa. Toiselle puolelle taloa on lisäksi asennettu uudet salaojat vuonna 2008 ja asennettu kaksi tarkistuskaivoa. Sadevedet johdetaan hyvin pois ja katon lippa on kohtuullisen pitkä. Seisovaa vettä pihassa ei ole myyjän puheiden mukaan koskaan.
- Putkiremonttia ei ole tehty, mutta taloyhtiön kartoituksen mukaan siihen ei ole syytäkään vielä about 15 vuoteen. Remontti on lisäksi kohtuullisen helppo tehdä pintävetona siinä vaiheessa kun se joskus tulee eteen.
- Talossa on harjakatto, joka on päätykolmioiden kanssa uusittu muutama vuosi sitten.
- Talon päätyjen patolevyt on uusittu/korotettu vuonna 2015. Tämä on tehty ilman erillistä syytä huoltotoimenpiteenä.
- Ei energiatodistusta. Käsittääkseni tämä on pakollinen myynnin yhteydessä, eli mitä sen puuttuminen tarkoittaa käytännössä?

Siinähän sitä oli jotakin jorinaa. Saa kommentoida.

Terve,

Pari asiaa mitkä tässä tulee mieleen, jotka saattaa vaikuttaa ostopäätökseen ja kannattaa varmistaa ennen ostoa.

Kauanko asunnossa on tarkoitus asua? Tämä saattaa tuntua tyhmältä kysymykseltä kun kotia ollaan ostamassa, mutta siltikin itse ajattelen näin.
Jos olette harmaaksi asti ja kuittaatte lainat tulevine asunnon huoltoineen pois niin ei varmaan huono ostos, mutta jos on tarkoitus jossain vaiheessa vaihtaa asuntoa niin asunnon myyminen voi mennä kategoriaan "haastava". En tosin tiedä mistä kaupungista ja kuinka vetovoimaisesta alueesta on kyse.

Asunto on vuonna -81 tehty. Mitä korjauksia asuntoon ja taloyhtiöön on tehty ja mitkä on tulevaisuuden suunnitelmat?
Miltä taloyhtiön tilinpäätös näyttää? Jääkö viivan alle mitään ja onko yhtiöllä velkaa, onko tulevaisuudessa tarkoitus ottaa velkaa (tulevaan huoltoon)? Kuinka paljon yhtiövastike tällä hetkellä on ja mitä sillä katetaan?

Tuommoisessa vanhemmassa rivitalossa kannattaa varmistaa se ettei joudu huolto- ja lainakierteessä olevaan yhtiöön minkä kanssa ei pala kuin rahaa.

Kuntokartoitus kannattaa vaatia ennen tarjouksen jättämistä tai sitoa se tarjoukseen "jos mitään ei ilmene" - lisukkeella. Ja myyjän piikkiin.

 

[Paztak]

Ilmeisesti myyjä veti pakastevihannekset sieraimiin, kun kerroin kantani eikä vastannut enää saatika toimittanut tarjouspohjaa.

Muutenkin kohteen ilmoittelu on mitä on ja alan tavallaan ymmärtämään, että joissain tapauksissa ne välittäjät olisi aikuisten oikeasti tarpeellisia (usein nekin häröilee tai ei vain tiedä).
Ja vastaavasti myös sen myytin taustoja, ettei itse saa kaupaksi...

Unohtui tuosta omasta lainatarjouksesta tuo nostopalkkio eli 400 euroa.
Aika suolainen, mutta kai se on maksettava, kun mikään muu pankki ei suostu edes neuvottelemaan/tarjoamaan lainaa.

Ilmeisesti olette "neuvotelleet" sähköpostilla.
Se ei toimi missään tilanteessa kun kauppoja hierotaan.

Jos tarjottu hinta ei "markkinahinta" perusteluilla riitä niin sitten vain maalaamaan kuvaa nopeista ja helpoista kaupoista ja piirtämään uhkakuvia epävarmoista kaupoista.
Miten sinulla on rahat jo sovittu pankista, ei tarvi kuin soittaa ja kaupat saadaan tehtyä, kuinka sellaisia "ostelijoita" on paljon, jotka ei ole vielä edes lainaa sopineet. Myyjän ei tarvi odottaa, että myyt oman asuntosi ensin. Kun niitäkin kahden asunnon loukussa olevia, niitäkin on, ai että niitä on. Kuinka kauppa on jo ihan kättä päälle valmiit sinun puolelta. Tehdä selväksi myyjälle, miten sinun kanssa on varmat, nopeat ja helpot kaupat tulossa. Muut vaan kyselee ilman rahaa ja todellista valmiutta ostaa, mutta sinä! Sinä se olet ostamassa asunnon!

Sitten jos sen hinnan läväyttää vielä siinä tiskiin ja mainitsee ettet pysty mitenkään itsellesi perustelemaan yhtään kalliimpaa hintaa ja jos vielä myyjä inttää niin sanoopi asian olevan siinä. Jos ei soita muutaman päivän päästä niin sitten voipi soitella perään ja korottaa hieman tarjousta mikäli todella sen asunnon haluaa ja jos sen haluaa niin silloin on valmis pulittamaan hieman enemmän.

Sellaista kauppa ei kannata tehdä mistä jää itselleen paskan maku suuhun, mutta järkevä kannattaa olla kun viimeisiä tonneja tingataan.

 

[Juppiiis]

Terve,

Pari asiaa mitkä tässä tulee mieleen, jotka saattaa vaikuttaa ostopäätökseen ja kannattaa varmistaa ennen ostoa.

Kauanko asunnossa on tarkoitus asua? Tämä saattaa tuntua tyhmältä kysymykseltä kun kotia ollaan ostamassa, mutta siltikin itse ajattelen näin.
Jos olette harmaaksi asti ja kuittaatte lainat tulevine asunnon huoltoineen pois niin ei varmaan huono ostos, mutta jos on tarkoitus jossain vaiheessa vaihtaa asuntoa niin asunnon myyminen voi mennä kategoriaan "haastava". En tosin tiedä mistä kaupungista ja kuinka vetovoimaisesta alueesta on kyse.

Yleisesti 1-tasoiset rivarit on niitä kaikista helpointen myytäviä. Myynti vaikeutuu huomattavasti, kun kyseessä on 2-taso ratkaisu. Toki suurin vaikuttaja on asunnon kunto ja hinta.

 

[zepi]

Yleisesti 1-tasoiset rivarit on niitä kaikista helpointen myytäviä. Myynti vaikeutuu huomattavasti, kun kyseessä on 2-taso ratkaisu. Toki suurin vaikuttaja on asunnon kunto ja hinta.

Ylivoimaisesti tärkein tekijä on sijainti. Kaikki muu on toissijaista. Tai tietysti lähinnä hinnan ja sijainnin suhde.

 

[Kautium]

Terve,

Pari asiaa mitkä tässä tulee mieleen, jotka saattaa vaikuttaa ostopäätökseen ja kannattaa varmistaa ennen ostoa.

Kauanko asunnossa on tarkoitus asua? Tämä saattaa tuntua tyhmältä kysymykseltä kun kotia ollaan ostamassa, mutta siltikin itse ajattelen näin.
Jos olette harmaaksi asti ja kuittaatte lainat tulevine asunnon huoltoineen pois niin ei varmaan huono ostos, mutta jos on tarkoitus jossain vaiheessa vaihtaa asuntoa niin asunnon myyminen voi mennä kategoriaan "haastava". En tosin tiedä mistä kaupungista ja kuinka vetovoimaisesta alueesta on kyse.

Asunto on vuonna -81 tehty. Mitä korjauksia asuntoon ja taloyhtiöön on tehty ja mitkä on tulevaisuuden suunnitelmat?
Miltä taloyhtiön tilinpäätös näyttää? Jääkö viivan alle mitään ja onko yhtiöllä velkaa, onko tulevaisuudessa tarkoitus ottaa velkaa (tulevaan huoltoon)? Kuinka paljon yhtiövastike tällä hetkellä on ja mitä sillä katetaan?

Tuommoisessa vanhemmassa rivitalossa kannattaa varmistaa se ettei joudu huolto- ja lainakierteessä olevaan yhtiöön minkä kanssa ei pala kuin rahaa.

Kuntokartoitus kannattaa vaatia ennen tarjouksen jättämistä tai sitoa se tarjoukseen "jos mitään ei ilmene" - lisukkeella. Ja myyjän piikkiin.

Ihan hyviä pointteja. Tosin suurimpaan osaan näistä jo aiemmassa viestissä taisin vastatakin, mutta siis taloyhtiö on hyvin hoidettu sekä taloudelisesti, että fyysisesti. Velkaa ei ole ja vastike on maltillinen 200€/kk, josta jää kuukausittain noin 70€ per asunto yhtiön tilille, josta sitten katetaan mahdollisia remontteja. Katto on uusittu jokunen vuosi sitten. Boilerit on vaihdettu joka asuntoon. Salaojat tarkistuskaivoineen on puhdistettu ja osittain uusittu, sokkelit maalattu ja muitakin paikkoja on fiksailtu ajan saatossa. Vesiputkisto on tarkastettu ja sen mukaan remontin tarvetta ei ole seuraavaan 15 vuoteen. Viemäriputkisto on muovinen ja moitteeton. Koko rakennukselle vuonna 2010 tehdyn peruskuntokartoituksen mukaan talo on ylipäätään hyvässä kunnossa ja tuo sittemmin uusittu katto oli siinä suurin huomautuksen aihe ja muutkin maininnan arvoiset seikat on korjattu. Tässä nimenomaisessa asunnossa moitetta tulee lähinnä alkuperäisestä keittiöstä, joka vaatii remonttia. Kosteat tilat on uusittu muutama vuosi sitten.

Jos prosessi etenee, niin ideana olisi ostaa tuo "loppusijoituspaikaksi" itselle ja vaimolle. Muksut luonnollisesti sieltä katoavat jossakin vaiheessa omille teilleen, mutta olisihan se kiva että perikunta saisi talosta joskus jotain takaisinkin ja se on aina haasteellista näissä isoissa kasaritaloissa, vaikka kuinka hyvässä kunnossa nyt olisivatkin. Kolme kerrosta tuottaa varmasti oman haasteensa myynnissä sekä nyt että tulevaisuudessa, mutta koska mekin ollaan tuohon mieltyneet, niin ei se nyt ihan mahdotonta voi olla.

Kuntokartoitusta ei käsittääkseni rivitaloihin tehdä ihan pikkurahalla, eikä varsinkaan yhden asunnon ostajan pyynnöstä. Näissä on tosin termeissä vähän epäselvyyksiä, kun on olemassa myös kosteuskartoituksia, joka kyllä tehdään lähes joka kerta asuntokohtaisesti, mutta jonka sisältö on toisaalta lähes merkityksetön. Sitten on näitä laajempia kuntokartoituksia ja ties mitä. Jollakin tavalla haluaisin silti varmistua rakenteiden kunnosta, mutta tiedä sitten minkä tasoista ja nimistä tarkastusta sinne pitäisi alkaa ehdottelemaan?

 

[zepi]

Ihan hyviä pointteja. Tosin suurimpaan osaan näistä jo aiemmassa viestissä taisin vastatakin, mutta siis taloyhtiö on hyvin hoidettu sekä taloudelisesti, että fyysisesti. Velkaa ei ole ja vastike on maltillinen 200€/kk, josta jää kuukausittain noin 70€ per asunto yhtiön tilille, josta sitten katetaan mahdollisia remontteja. Katto on uusittu jokunen vuosi sitten. Boilerit on vaihdettu joka asuntoon. Salaojat tarkistuskaivoineen on puhdistettu ja osittain uusittu, sokkelit maalattu ja muitakin paikkoja on fiksailtu ajan saatossa. Vesiputkisto on tarkastettu ja sen mukaan remontin tarvetta ei ole seuraavaan 15 vuoteen. Viemäriputkisto on muovinen ja moitteeton. Koko rakennukselle vuonna 2010 tehdyn peruskuntokartoituksen mukaan talo on ylipäätään hyvässä kunnossa ja tuo sittemmin uusittu katto oli siinä suurin huomautuksen aihe ja muutkin maininnan arvoiset seikat on korjattu. Tässä nimenomaisessa asunnossa moitetta tulee lähinnä alkuperäisestä keittiöstä, joka vaatii remonttia. Kosteat tilat on uusittu muutama vuosi sitten.

Jos prosessi etenee, niin ideana olisi ostaa tuo "loppusijoituspaikaksi" itselle ja vaimolle. Muksut luonnollisesti sieltä katoavat jossakin vaiheessa omille teilleen, mutta olisihan se kiva että perikunta saisi talosta joskus jotain takaisinkin ja se on aina haasteellista näissä isoissa kasaritaloissa, vaikka kuinka hyvässä kunnossa nyt olisivatkin. Kolme kerrosta tuottaa varmasti oman haasteensa myynnissä sekä nyt että tulevaisuudessa, mutta koska mekin ollaan tuohon mieltyneet, niin ei se nyt ihan mahdotonta voi olla.

Kuntokartoitusta ei käsittääkseni rivitaloihin tehdä ihan pikkurahalla, eikä varsinkaan yhden asunnon ostajan pyynnöstä. Näissä on tosin termeissä vähän epäselvyyksiä, kun on olemassa myös kosteuskartoituksia, joka kyllä tehdään lähes joka kerta asuntokohtaisesti, mutta jonka sisältö on toisaalta lähes merkityksetön. Sitten on näitä laajempia kuntokartoituksia ja ties mitä. Jollakin tavalla haluaisin silti varmistua rakenteiden kunnosta, mutta tiedä sitten minkä tasoista ja nimistä tarkastusta sinne pitäisi alkaa ehdottelemaan?

Kerroksista on sekä hyötyä, että haittaa.

Esim. anopilla on 3-kerroksinen talo, jossa jokainen kerros on nykyisin erillisenä asuntona. Silloin kun lapset asuivat kotona, niin koko talo oli yhtenä asuntona. Nyt yksi kerros on vuokrattu ulkopuolisille, yksi kerros on varattu vieraileville lapsille, joilla on käytössä kokonaan oma huoneisto, joka helpottaa ulkomailla asuvien lasten kotona käyntiä, kun siellä voi jopa viettää aikaa ilman pahinta mahdollista perheahdistusta.

Jos itse hommaisin "kartano" kokoluokan asuntoa, niin vaatisin nimenomaan sitä, että vieraille / lapsille olisi erillinen siipi/kerros master-bedroomista erillään.

 

[OD.]

Missä se kämppä on? Jos se on halutulla sijainnilla, niin (melkein) kaikki muu on toissijaista tai ainakin niihin kohdistuva riski on paljon pienempi.

 

[Paztak]

Ihan hyviä pointteja. Tosin suurimpaan osaan näistä jo aiemmassa viestissä taisin vastatakin, mutta siis taloyhtiö on hyvin hoidettu sekä taloudelisesti, että fyysisesti. Velkaa ei ole ja vastike on maltillinen 200€/kk, josta jää kuukausittain noin 70€ per asunto yhtiön tilille, josta sitten katetaan mahdollisia remontteja. Katto on uusittu jokunen vuosi sitten. Boilerit on vaihdettu joka asuntoon. Salaojat tarkistuskaivoineen on puhdistettu ja osittain uusittu, sokkelit maalattu ja muitakin paikkoja on fiksailtu ajan saatossa. Vesiputkisto on tarkastettu ja sen mukaan remontin tarvetta ei ole seuraavaan 15 vuoteen. Viemäriputkisto on muovinen ja moitteeton. Koko rakennukselle vuonna 2010 tehdyn peruskuntokartoituksen mukaan talo on ylipäätään hyvässä kunnossa ja tuo sittemmin uusittu katto oli siinä suurin huomautuksen aihe ja muutkin maininnan arvoiset seikat on korjattu. Tässä nimenomaisessa asunnossa moitetta tulee lähinnä alkuperäisestä keittiöstä, joka vaatii remonttia. Kosteat tilat on uusittu muutama vuosi sitten.

Jos prosessi etenee, niin ideana olisi ostaa tuo "loppusijoituspaikaksi" itselle ja vaimolle. Muksut luonnollisesti sieltä katoavat jossakin vaiheessa omille teilleen, mutta olisihan se kiva että perikunta saisi talosta joskus jotain takaisinkin ja se on aina haasteellista näissä isoissa kasaritaloissa, vaikka kuinka hyvässä kunnossa nyt olisivatkin. Kolme kerrosta tuottaa varmasti oman haasteensa myynnissä sekä nyt että tulevaisuudessa, mutta koska mekin ollaan tuohon mieltyneet, niin ei se nyt ihan mahdotonta voi olla.

Kuntokartoitusta ei käsittääkseni rivitaloihin tehdä ihan pikkurahalla, eikä varsinkaan yhden asunnon ostajan pyynnöstä. Näissä on tosin termeissä vähän epäselvyyksiä, kun on olemassa myös kosteuskartoituksia, joka kyllä tehdään lähes joka kerta asuntokohtaisesti, mutta jonka sisältö on toisaalta lähes merkityksetön. Sitten on näitä laajempia kuntokartoituksia ja ties mitä. Jollakin tavalla haluaisin silti varmistua rakenteiden kunnosta, mutta tiedä sitten minkä tasoista ja nimistä tarkastusta sinne pitäisi alkaa ehdottelemaan?

Kyllähän tuo kuulostaa hyvältä asunnolta ja yhtiöltä. Eikä tässä tule äkkiseltään mieleen lähitulevaisuudessa tulevia remppoja muuta kuin ikkunoiden ja ovien vaihto, putket, mahdolliset työt pihalla (asflatin uusimen, katokset yms.?) ja huoneistojen pinnat. Eikä nämäkään ole pahoja kun vanhaa velkaa ei yhtiöllä ole ja kun tuota ennakoidaan jo nyt yhtiövastikkeessa. Pinnat menee teidän vaihtohalujen mukaan ja pussista niin niitä voi tehdä kun siltä tuntuu. Jo tehty sauna- ja kylppäriremppa on turvallinen, koska se on täytynyt dokumentoida ja vaiheet hyväksyä taloyhtiön puolesta. Kyllä hyvin pidetyn ja hyvässä kunnossa olevan asunnon tunnistaa siellä käydessään vaikka ei itse rakennusmestari olisikaan. Jos pohja olisi mädäntyäkseen niin se olisi jo mädäntynyt ja sen haistaisi.

Olettehan käyneet katsomassa muutamaa asuntoa, että tiedätte mitä muuta on tarjolla ja mitä tällä ostohinnalla saa? Jos ei niin kannattaa kuitenkin käydä vähän vertailemassa, se vahvistaa omaa valintaa ja helpottaa päätöksen teossa.

Nyt kun rationaalisuus päätöksenteossa on käytetty niin miltä teistä tuntui kun kävitte/käytte asunnossa? Tuntuuko se siltä, että siitä tulisi teille koti?
Jännä juttu, mutta kyllä itselleen hyvästä asunnosta vain tämmöinen fiilis tulee kun sitä käy katsomassa ennen tarjouksen tekoa.

Edit: joo ja rivareille ei taida olla helposti ja halvalla saatavilla tuota kuntokartoitusta kun se tehdään sitten koko kiinteistölle. Kosteusmittausta tehdään ja siinä mitataan huoneiden kosteus sekä kosteiden paikkojen pinnat, joten sillä nyt ainakin selvät yllätykset tulee esiin.

 

[Kautium]

Missä se kämppä on? Jos se on halutulla sijainnilla, niin (melkein) kaikki muu on toissijaista tai ainakin niihin kohdistuva riski on paljon pienempi.

Sijainti on on noin 2,5km kaupungin keskustasta. Alue on ihan kiva ja rauhallinen ja siellä on pääosin vanhoja rintamamiestaloja ja niiden tonteille rakennettuja uudempia omakotitaloja + jokunen rivari sekä myös muutamia kerrostaloja. Lähin alakoulu on noin 400m päässä ja päiväkoti samaten. Yhtenäiskoulu yläkouluineen noin kilometrin päässä. Jotain K-markettia ja peruspalveluitakin löytyy ihan siitä kulmilta.

Kyllähän tuon näillä kaikilla tiedoilla halutessaan varmasti sherlokoi, mutta en nyt kuitenkaan viitsi kohdetta täällä tässä vaiheessa tarkemmin mainostaa, jotta en onnistu suotta kehittämään ylimääräisiä kilpailijoita.

Kyllähän tuo kuulostaa hyvältä asunnolta ja yhtiöltä. Eikä tässä tule äkkiseltään mieleen lähitulevaisuudessa tulevia remppoja muuta kuin ikkunoiden ja ovien vaihto, putket, mahdolliset työt pihalla (asflatin uusimen, katokset yms.?) ja huoneistojen pinnat. Eikä nämäkään ole pahoja kun vanhaa velkaa ei yhtiöllä ole ja kun tuota ennakoidaan jo nyt yhtiövastikkeessa. Pinnat menee teidän vaihtohalujen mukaan ja pussista niin niitä voi tehdä kun siltä tuntuu. Jo tehty sauna- ja kylppäriremppa on turvallinen, koska se on täytynyt dokumentoida ja vaiheet hyväksyä taloyhtiön puolesta. Kyllä hyvin pidetyn ja hyvässä kunnossa olevan asunnon tunnistaa siellä käydessään vaikka ei itse rakennusmestari olisikaan. Jos pohja olisi mädäntyäkseen niin se olisi jo mädäntynyt ja sen haistaisi.

Olettehan käyneet katsomassa muutamaa asuntoa, että tiedätte mitä muuta on tarjolla ja mitä tällä ostohinnalla saa? Jos ei niin kannattaa kuitenkin käydä vähän vertailemassa, se vahvistaa omaa valintaa ja helpottaa päätöksen teossa.

Nyt kun rationaalisuus päätöksenteossa on käytetty niin miltä teistä tuntui kun kävitte/käytte asunnossa? Tuntuuko se siltä, että siitä tulisi teille koti?
Jännä juttu, mutta kyllä itselleen hyvästä asunnosta vain tämmöinen fiilis tulee kun sitä käy katsomassa ennen tarjouksen tekoa.

Edit: joo ja rivareille ei taida olla helposti ja halvalla saatavilla tuota kuntokartoitusta kun se tehdään sitten koko kiinteistölle. Kosteusmittausta tehdään ja siinä mitataan huoneiden kosteus sekä kosteiden paikkojen pinnat, joten sillä nyt ainakin selvät yllätykset tulee esiin.

Kyllähän se kodilta tuntuu monellakin tavalla. Päässä olen jo moneen kertaan miettinyt remonttitarpeita ja niiden toteutustakin. Ja on käyty katsomassa useamman vuoden aikana monia asuntoja. Jahkailun vuoksi yksi helmi pääsi aikoinaan lipeämään sivu suun, eikä toista ole kohdalle sittemmin sattunut. Tämä on sitä lähinnä ja osittain ylikin, mutta kuten jo oli puhetta, on tässä hopeapilvessä niitä rosoisiakin reunoja.

Enemmän talotekniikasta tietävän tuttavan kanssa käytiin kuvia, piirustuksia ja muita papereita läpi ja olennaisimpana selvityskohteena nousi esiin se sama mitä tässä olen pohtinut itsekin, eli sen harkko-maanpaineseinän sisäpuolisten eristeiden kunto. Jos asiassa edetään, niin pitää vaatia että se tarkastetaan perinpohjin porausten kautta kosteuskartoituksen yhteydessä. Muuten ei ole sähkölämmityksen järkevyyden, sisustusremonttitarpeiden ja tulevaisuuden arvon säilymisen lisäksi ihmeempiä tullut vastaan. Pyyntihintaa ei mm. noista johtuen tulla missään nimessä maksamaan, mikäli tarjousta lähdetään tekemään.

Saas nyt nähdä.

 

[munse]

En ostaisi ennen 2000-lukua rakennettua asuntoa/taloa, varsinkaan 80-luvun tapausta. Parhaimmillaankin tuon ikäinen menee kategoriaan "kelvollinen" kun kaikki pikku ominaisuudet ovat asumisen aikana tulleet esille.

Itse asun 90-luvun omakotitalossa, jonka kirvesmies on tehnyt itselleen ja laajasti remontoinut vuosien varrella. "Kelvollinen" tämäkin on vaikka saattaakin edustaa aikakautensa parhaimmistoa.

 

[puik]

Enemmän talotekniikasta tietävän tuttavan kanssa käytiin kuvia, piirustuksia ja muita papereita läpi ja olennaisimpana selvityskohteena nousi esiin se sama mitä tässä olen pohtinut itsekin, eli sen harkko-maanpaineseinän sisäpuolisten eristeiden kunto. Jos asiassa edetään, niin pitää vaatia että se tarkastetaan perinpohjin porausten kautta kosteuskartoituksen yhteydessä.

Minkälainen rakenne siinä on? Betoni(kivi)seinän maanpaineseinänä pitäisi olla aika turvallinen, kunhan ei ole sisäpuolelle laitettu lisäeristystä. Usein laitettu myöhemmin puukoolaukset ja villoja, mikä tekee siitä riskirakenteen. Lisäksi seinän ja lattian pitäisi päästä hengittämään ja tuuletuksen olla kunnossa. Lattialla ei saa olla tyyliin muovimattoa tai laminaattia, vaan käytännössä ainoiksi mahdollisuuksiksi jää maalattu betoni tai laatoitus. Salaojat siellä onkin hoidossa. Sadevesien pitäisi olla viemäröity tai ainakin johdettu kauemmas. Tuon ikäisessä luulisi kyllä näkyvän jälkiä, jos kosteutta alakertaan tulisi läpi.

Periaatteessa tiiliverhoilussakin voi olla rakennusvirheitä. Alimman tiilirivin tuuletusrakoja ei aina löydy. hometalkoot-sivustosta löytää tietoa aikakaudelle tyypillisistä riskirakenteista, sivusto on vaan ankea selattava.

 

[Kautium]

Minkälainen rakenne siinä on? Betoni(kivi)seinän maanpaineseinänä pitäisi olla aika turvallinen, kunhan ei ole sisäpuolelle laitettu lisäeristystä. Usein laitettu myöhemmin puukoolaukset ja villoja, mikä tekee siitä riskirakenteen. Lisäksi seinän ja lattian pitäisi päästä hengittämään ja tuuletuksen olla kunnossa. Lattialla ei saa olla tyyliin muovimattoa tai laminaattia, vaan käytännössä ainoiksi mahdollisuuksiksi jää maalattu betoni tai laatoitus. Salaojat siellä onkin hoidossa. Sadevesien pitäisi olla viemäröity tai ainakin johdettu kauemmas. Tuon ikäisessä luulisi kyllä näkyvän jälkiä, jos kosteutta alakertaan tulisi läpi.

Periaatteessa tiiliverhoilussakin voi olla rakennusvirheitä. Alimman tiilirivin tuuletusrakoja ei aina löydy. hometalkoot-sivustosta löytää tietoa aikakaudelle tyypillisistä riskirakenteista, sivusto on vaan ankea selattava.

Ensimmäisen kerroksen maanpaineseinä on harkkoseinä, jossa ulkopuolella bitumisively ja "muovi". Sisäpuolen rakennetta en tiedä tarkemmin, eiköhän siellä ole villat ja päällä joku ohutlevy. Vastaava rakenne on myös autotallin puolella. Alkuperäinen rakenne molemmissa ja jonkin tason riskirakenne tuo on tosiaan minunkin tietääkseni. Varastotilan nurkassa on vanhan puhelinkopin kokoinen kylmäkellari käsittääkseni suoraan maalattua harkkoseinää vasten. Silmämääräisesti mitään ongelmaa siellä ei ole, mutta eipä sitä silmällä/nenällä aina huomaakaan. Varaston lattialla on alkuperäinen laatoitus ja autotallissa maalaus.

Tunteet sanovat toista ja järki toista. Ja tunnin päästä fiilis on taas päinvastoin. Hulluksihan tässä tulee kun näitä pähkäilee, eikä yhtään auta tällaisten lukeminen -->

http://epublications.uef.fi/pub/urn_isbn_978-952-61-0352-5/urn_isbn_978-952-61-0352-5.pdf

 

[neaa82]

Mikä ongelma on teettää kuntokartoitusta rivariin/paritaloon tai muuhun Oy:n? Me ainakin saatiin ilman ongelmia omaan 6 adunnon yhtiöön pelkästään meidän asuntoon (toki yläpohua ja alapohja katsottiin koko paritalosta). Maksoi n. 1700€ ja sisälsi näytteen poraukset anturasta asti. Maksettiin 50/50 myyjän kanssa edellytyksenä oli, että mitään merkittävää yli 1500€ korjauskehoituksia ei tulisi, vaan siinä vaiheessa tarjouksemme asunnosta raukeaisi. Ei tullut merkittävää ja ostimme asunnon.

Edit. Espoossa asunto. Lisäksi 6 asunnon yhtiössä katsottiin olevan hyötyä kunnon kartoituksesta, koska jos merkittäviä ongelmia tulisi, niin omasta pussista se olisi 1/6 pois kuitenkin. Lisäksi minä en halunnut muuttaa pommiin asuntoon ja alkaa hieroon sitä kuntoon, vaan halusin hyvin hoidetun asunnon hyvästä yhtiöstä. Ja sen saimmekin. Täällä espoossa ei kyllä sitten hyvistä asunnoista sitten paljoa tingitäkään, vaan nopeat syö hitaat. Asunnot menee tiskin alta ja niistä voi joutua maksamaan enemmän kun pyynti, jos sattuu (kun sattuu) jotkut muutkin sen asunnon haluamaan. Nimimerkillä 105m2 1989 paritalo ok alue ja kämppä myytiin ekassa näytössä, 4 tarjousta saivat heti. Meidän tarjous ei ollut edes rahallisesti arvokkain, mutta ehtoja ei ollut kuin kuntokartoitus ja tietty laina oli jo käytännössä taskussa.

Edit2. ja mitä tulee -80 luvun asunnon ostoon, niin monesti se voi olla paremmassa kunnossa kun se 2000-luvun eestipoikien rakentama kompromissi...

 

[Kautium]

Mikä ongelma on teettää kuntokartoitusta rivariin/paritaloon tai muuhun Oy:n? Me ainakin saatiin ilman ongelmia omaan 6 adunnon yhtiöön pelkästään meidän asuntoon (toki yläpohua ja alapohja katsottiin koko paritalosta). Maksoi n. 1700€ ja sisälsi näytteen poraukset anturasta asti. Maksettiin 50/50 myyjän kanssa edellytyksenä oli, että mitään merkittävää yli 1500€ korjauskehoituksia ei tulisi, vaan siinä vaiheessa tarjouksemme asunnosta raukeaisi. Ei tullut merkittävää ja ostimme asunnon.

Omakotitaloissa kattava tarkastus on kutakuinkin selviö (ja varmaan aika lailla samaa luokkaa paritaloissa), mutta rivareissa vastaavien tarkastusten kustannukset voivat olla ihan muuta luokkaa. Eikä siinä sinäänsä mitään ongelmaa ole, jos vain löytyy maksaja. Ne muut osakeyhtiön asukkaat tuskin kuitenkaan ovat halukkaita maksamaan mitään.

Ja toki asuntokohtaisiakin tarkastuksia voi ja myös pitää tehdä, ne vaan pitää suorittaa aina räätälöidysti tarpeen mukaan.

Eniten näissä tarkastuksissa tökkii omalla kohdalla se miten tarkastajalla ei ole mitään vastuuta ja miten tarkastuksia (tai kartoituksia, vai miksi niitä nyt sitten kutsutaankaan) ylipäätään tehtaillaan vähän miten sattuu. Varmaan seassa on paljon hyviäkin toimijoita, mutta asiakkaan voi olla mahdotonta tietää milloin kyse on mistäkin puoskarista ja milloin oikeasta asiantuntijasta. Varsinkin kaiken maailman pintakosteusmittarimiehet mumisevine kommentteineen laittavat otsasuonet koville.

 

[neaa82]

Omakotitaloissa kattava tarkastus on kutakuinkin selviö (ja varmaan aika lailla samaa luokkaa paritaloissa), mutta rivareissa vastaavien tarkastusten kustannukset voivat olla ihan muuta luokkaa. Eikä siinä sinäänsä mitään ongelmaa ole, jos vain löytyy maksaja. Ne muut osakeyhtiön asukkaat tuskin kuitenkaan ovat halukkaita maksamaan mitään.

Ja toki asuntokohtaisiakin tarkastuksia voi ja myös pitää tehdä, ne vaan pitää suorittaa aina räätälöidysti tarpeen mukaan.

Eniten näissä tarkastuksissa tökkii omalla kohdalla se miten tarkastajalla ei ole mitään vastuuta ja miten tarkastuksia (tai kartoituksia, vai miksi niitä nyt sitten kutsutaankaan) ylipäätään tehtaillaan vähän miten sattuu. Varmaan seassa on paljon hyviäkin toimijoita, mutta asiakkaan voi olla mahdotonta tietää milloin kyse on mistäkin puoskarista ja milloin oikeasta asiantuntijasta. Varsinkin kaiken maailman pintakosteusmittarimiehet mumisevine kommentteineen laittavat otsasuonet koville.

Minä stalkkasin kunnolla meidän tarkastajan ja myös puhelinhaastattelin olemusta ja uran kokemusta. Ensimmäinen ehdokas hylättiin, sanoin suoraan Raksystemsin sihteerille, että ei käy. Saatiin toinen ehdokas ja se oli kyllä todella asiallinen ja hommansa osaava.

 

[sromppanen]

Jo tehty sauna- ja kylppäriremppa on turvallinen, koska se on täytynyt dokumentoida ja vaiheet hyväksyä taloyhtiön puolesta.

Milloin tällainen tullut?


Lisäksi, mietin vuoden 1980-luvulla rakennettua luhtitaloa (3kerroksinen). Itse asunto ok-kunnossa, kylppärirempattu 2010-luvun alussa ja muutenkin tuntui omalle kodille. Se siis fiilis - hyvä, tarjouksen arvoinen

Kysymykseksi jääkin sitten seuraavat:
1. Talon yhtiön kylppäreissä ollut vesivahinkoja. Tässä korjattu ennen sattumista - eikös nuo nykyisin kuvittelisi olevan hyvin tehty ja kuivatettu kunnolla ennen uudelleen laatoitusta?

2. Talonyhtiön talous - talonyhtiöllä ei ole lainaa eikä suunnitelmissa näkynyt mitään viitteitä nostosta, koska 5v suunnitelmassa pelkästään pieniä juttuja. Mutta talonyhtiön rahavarannot kuitenkin aika lähelle 0e. Onko tämä normaalia vai mikä on normaali hyvin hoidetuissa yhtiöissä? Kyseessä luhtitalo eli asuntoja ei kpl-määräisesti paljoa. Vastike tosin noussut prosentuaalisesti melkoisesti, mutta tässä oli kyse ilmeisesti kattoremonttiin varautumisesta.

3. Putkiremonttia ei kuulemma pitäisi olla tulossa seuraavaan 15v. Kuitenkin talojen välissä olevassa putkessa, 90 asteen kulma kohdassa oli havaittu pistevuotoa. Tulisiko tästä huolestua? Tuntuu talotekniikasta mitään ymmärtämättömänä ihmeelliselle, että miten voidaan ennakoida putkiremonttia 15v päähän vasta, jos nyt jo löytynyt putkesta reikä? Lisäksi, onkohan luhtitaloissa yhtään normaalwihin kerrostaloihin verrattuna halvempi putkiremontti?

Asunto hankinnassa alustavasti omaan käyttöön 2-4v ja sen jälkeen joko myyntiin tai vuokralle. Lokaatio hyvä, sen puolesta ei ongelmia.

 

[Kautium]

Sotken keskustelua rakennustekniikan puolelle, mutta pidän hieman ihmeellisenä että vaikka salaojien puuttumisesta, tai niiden tukkeutumisesta johtuvat kosteusvauriot ovat merkittävä riski ja uhkien toteutuessa monen perheen henkilökohtaisen konkurssin alku, niin markkinoilla ei tietääkseni ole esimerkiksi mitään sellaista tekniikkaa, jolla voitaisiin uusia/lisätä salaojia jälkikäteen rakennusten ympärille siististi, repimättä koko pihaa auki.

Kaiken maailman maalämpöputkia saadaan kyllä porattua, mutta ei muutamaa muoviputkea vaakatasoon parin metrin syvyyteen. Pelloille jotain tällaisia on olemassa, mutta ei kaiketi asuintalojen ympäristöön.

Ja sama juttu monessa muussakin rakennusteknisen ongelman korjauksessa. Eikö markkinoita muka ole tarpeeksi, vai mistä kiikastaa?

Pitäisi varmaan laittaa näistä kokonaan uusi ketju tulille.

 

[Persojet]

Sotken keskustelua rakennustekniikan puolelle, mutta pidän hieman ihmeellisenä että vaikka salaojien puuttumisesta, tai niiden tukkeutumisesta johtuvat kosteusvauriot ovat merkittävä riski ja uhkien toteutuessa monen perheen henkilökohtaisen konkurssin alku, niin markkinoilla ei tietääkseni ole esimerkiksi mitään sellaista tekniikkaa, jolla voitaisiin uusia/lisätä salaojia jälkikäteen rakennusten ympärille siististi, repimättä koko pihaa auki.

Kaiken maailman maalämpöputkia saadaan kyllä porattua, mutta ei muutamaa muoviputkea vaakatasoon parin metrin syvyyteen. Pelloille jotain tällaisia on olemassa, mutta ei kaiketi asuintalojen ympäristöön.

Ja sama juttu monessa muussakin rakennusteknisen ongelman korjauksessa. Eikö markkinoita muka ole tarpeeksi, vai mistä kiikastaa?

Pitäisi varmaan laittaa näistä kokonaan uusi ketju tulille.

Lähinnä tuossa tulee se ongelma, vaikka putken saisi sinne, niin maa pitää myös vaihtaa hyvin vettä läpäiseväksi eli suoraksi. Jonka lisäksi asiaan liittyy paljon muutakin kuin pelkkä putki ja maa-aines. Kyseessä siis paljon isompi prosessi kuin äkkiä ajattelisi.

 

[elmo]

Taloyhtiössä on neljä identtistä asuntoa.

Tästä en huomannut kommenttia. 4x4 vai 4 osaketta? Jos 4 niin aika vähän. Kaikesta 25% vastuussa. Toki onhan niitä paritalojakin olemassa. Toimii varmaan hyvinkin jos kaikkien kemiat pelittää ja järjenjuoksu toimii. Tosin siltä kuulosti aiempien kommenttien perusteella.

e: Riskejähän kaikki vanhat mörskät on täynnä. Tosin niin on ne uudetkin rakennusvirheitä. Tieto lisää tuskaa ja sitä rataa, mutta joo muutaman hometalo jutun kun lukee niin eiköhän se pistä jokasen asunnon ostajan miettimään syntyjä syviä.

 

[2112]

muutaman hometalo jutun kun lukee niin eiköhän se pistä jokasen asunnon ostajan miettimään syntyjä syviä.

Niinpä... Itse olen lukenut noita juttuja juuri "sopivasti". Edelleenkään en tiedä riittävästi kyetäkseni tunnistamaan kaikki mahdolliset riskit, mutta sen olen kyllä oppinut, että päin helvettiä menee melkein varmasti. Mitä enemmän luen, sitä vakuuttuneemmaksi tulen siitä, että lainaa kannattaa ottaa vain sellainen summa, jonka kehtaa vaikka polttaa takassa.

 

[munse]

Kannattaa huomata, että Suomessa kosteusteknisiin asioihin suhtaudutaan huomattavasti kriittisemmin kuin monessa muussa maassa. Salaojat, tuuletusraot ja koneellinen ilmanvaihto ovat ulkomaalaiselle usein melko high-tech.

Eräällä jenkkifoorumilla olen saanut sellaisen käsityksen, että on ihan normaalia, että omakotitalon rossipohjassa on pientä hometta ja kellariin nousee kovalla sateella vesi.

 

[Paztak]

Milloin tällainen tullut?

En osaa sanoa milloin ko. käytäntö on tullut, mutta oli voimassa jo ainakin vuonna 2015 kun me teimme silloiseen rivitaloasuntoomme kylppäri/saunarempan.

 

[Kautium]

Lähinnä tuossa tulee se ongelma, vaikka putken saisi sinne, niin maa pitää myös vaihtaa hyvin vettä läpäiseväksi eli suoraksi. Jonka lisäksi asiaan liittyy paljon muutakin kuin pelkkä putki ja maa-aines. Kyseessä siis paljon isompi prosessi kuin äkkiä ajattelisi.

Mjooh, mutta monesti siellä on se maa-aines ihan ok, mutta vanhat salaojat tukossa, tai muuten vain vaihtokunnossa. Äkkiseltään voisi kuvitella, että nykytekniikalla olisi mahdollista suunnitella ja rakentaa laite, jolla vanhat putket vaihdetaan (tai rinnalle lisätään uudet) ilman että kaivinkoneella pitää myllätä koko piha auki. Se on sitten eri asia, jos kosteus on jo tehnyt tuhojaan ja rakenteita pitää sen vuoksi korjata/suojata.

 

[Mikkos]

Milloin tällainen tullut?

Eikös tää ollu 2009 vai 2010 kun piti alkaa ilmoittamaan kaikki remontit mitkä voi vaikuttaa taloyhtiön omaisuuteen ja märkätilojen jne remonteilla on oltava valvoja ja dokumentoida kaikki remontit (mitä taloyhtö määrää) isännöistsijätodistukseen.

 

[elmo]

Kannattaa huomata, että Suomessa kosteusteknisiin asioihin suhtaudutaan huomattavasti kriittisemmin kuin monessa muussa maassa. Salaojat, tuuletusraot ja koneellinen ilmanvaihto ovat ulkomaalaiselle usein melko high-tech.

Eräällä jenkkifoorumilla olen saanut sellaisen käsityksen, että on ihan normaalia, että omakotitalon rossipohjassa on pientä hometta ja kellariin nousee kovalla sateella vesi.

Näinhän se on. Brittannia jossa voisi kuvitella olevan jäätävä homeongelma ei omaa juuri lainkaan uutisia homeongelmista. Tästä taisi olla joku artikkeli turun sanomissa kesällä, mutta ei nyt osunut googlella silmään. Kun taas täällä pohjolassa home on maanlaajuinen miljardiluokan ongelma.

Lontoossa kylpyhuoneen lattialla voi kasvaa pastan näköistä kasvustoa, mutta kukaan ei oirehdi – miksi home on niin iso ongelma Suomessa?

Home ei hetkauta ranskalaisia – Tummunut kohta seinässä peitetään maalilla tai sohvaa siirtämällä


Väittäisin, että melkein on kallein 'yksittäinen' ongelma asia kansantaloudellisesti jos verrataan vaikka sellasiin kuin alkoholi ja tupakki.

Mjooh, mutta monesti siellä on se maa-aines ihan ok, mutta vanhat salaojat tukossa, tai muuten vain vaihtokunnossa. Äkkiseltään voisi kuvitella, että nykytekniikalla olisi mahdollista suunnitella ja rakentaa laite, jolla vanhat putket vaihdetaan (tai rinnalle lisätään uudet) ilman että kaivinkoneella pitää myllätä koko piha auki. Se on sitten eri asia, jos kosteus on jo tehnyt tuhojaan ja rakenteita pitää sen vuoksi korjata/suojata.

Ei kai ne itsestään tukkoon mene? Maa-ainekset sekottuneet ja päässyt jotain savea/juuria tai muuta läpi ja tuskin on pitkä-aikainen ratkaisu vaihtaa vaan putki...

Eikös tää ollu 2009 vai 2010 kun piti alkaa ilmoittamaan kaikki remontit mitkä voi vaikuttaa taloyhtiön omaisuuteen ja märkätilojen jne remonteilla on oltava valvoja ja dokumentoida kaikki remontit (mitä taloyhtö määrää) isännöistsijätodistukseen.

Mitenköhän 4 asunnon taloyhtiössä valvotaan ja dokumentoidaan kaikki. Voisi äkkiä kuvitella, että kysytään naapureilta onko ok jos teen kylppärirempan. Jos vastike on jotain 130€/kk niin ei taida paljon sisältää isännöitsijän palveluja vaan kaikki tehdään pää-asiassa itse. Mun mielestä ihan hyvä asia, mutta tollasessa pienessä yhtiössä kaikki on paljon kiinni asukkaista. En luottaisi yhtään, että prosessit olisi samoja kuin isoissa taloyhtiöissä vaikka paperilla pitäisi olla.

 

[J45U]

Totean tähän saman kuin kunnan terveystarkastaja koskien näitä vanhempia asuntoja (60,70,80-luku):
puurungon suoja-aineet alkavat hajota, jolloin itse puu ja sen kyky vastustaa mm. kosteutta so. hometta heikkenee

Olosuhteilla voi hidastaa tätä prosessia, mutta ainakin tarkastajan mukaan kyse on "aikapommeista".

 

[Dwerty]

Totean tähän saman kuin kunnan terveystarkastaja koskien näitä vanhempia asuntoja (60,70,80-luku):
puurungon suoja-aineet alkavat hajota, jolloin itse puu ja sen kyky vastustaa mm. kosteutta so. hometta heikkenee

Olosuhteilla voi hidastaa tätä prosessia, mutta ainakin tarkastajan mukaan kyse on "aikapommeista".

Kerrohan lisää boldatusta.

 

[Teräsmiäs]

Vähä liittyen noihin salaojiin ja niiden korjaamiseen jälkikäteen.

Homma kun ei ole ihan yksinkertainen.

Vanhemmissa taloissa varsinkin (60-luvun ja sitä vanhemmat), voi esim. maa sortua kun aletaan seinän vieruksia ottamaan auki. Paras tapa olisi kaivaa 2metriä auki, fiksata salaojat ja taas täyttää, mutta tämä on toki kalliimpi tapa lähtökohtaisesti, mutta niin tulee myös kalliiksi kun talo painuukin tai kallistuu.

Yleisin asia minkä takia salaojat ei toimi on se, että ne on tehty liian ylös joten pelkästään putken vaihto suoraan ei ole ratkaisu.

Toinen ongelma on se, että pitää patolevyt myös seinän vierestä korjata, esim. niiden virheellisten asennuksien takia.

Välinpitämättömyys ja laiskuus salaojia kohtaa on se perinmmäinen syy miksi niitä on niin paljon nykyään otettu auki ja korjattu.

 

[jinx1980]

Kiikarissa on vuonna -81 rakennettu isohko kolmikerroksinen, autotallilla varustettu tiiliverhoiltu rivitalo-osake omakotialueelta 2,5km päässä kaupungin keskustasta. Taloyhtiössä on neljä identtistä asuntoa.

- Alakerrassa on sisäänkäynti, eteinen, autotalli ja varastotilat.

Siinähän sitä oli jotakin jorinaa. Saa kommentoida.

Skippaisin suosiolla, jos sisäänkäynti olisi keskikerrokseen ja alakerrassa sauna/säilitystilat/joku "työhuone" niin saattaisin edes harkita. Toisaalta lukaalilla lienee sen verran kokoa (ja hintaa) että rivitaloa en edes harkitsisi, erillistalotkin kommuunimuotoisena (siis siten että kukin ei vastaa vain omastaan) skippaisin heti, sillä lähes samalla rahalla saanee vastaavan omakotitalon...

Jos mietitään kuka tommoisen ostaisi niin voidaan eliminaatioperiaatteella pois sulkea seuraavat käyttäjäryhmät:
- +50v, koska 20v päästä tuolla pääsee huonosti kulkemaan ja lähimpään makkariin on ulko-ovelta rapeat 2 kerrosta
- lapsettomat (liian iso)
- pienten lasten vanhemmat (liikaa portaita, keskikerroksesta sisään osalle vielä menettelisi)
- monitaso ratkaisuihin kyllästyneet (2 kerrostakin on monelle liikaa joten 3 on jo 85%:lle show stopper erityisesti koska sisäänkäynti on kellarista)
Joten jäljelle jää:
- 30-40v pariskunta kenellä on 2kpl +6v lasta jotka kuuluvat tuohon 15%:tiin ja näistä 50%:lla ei riitä rahat eli tästäkin suhteellisen vaatimattomasta kohderyhmästä 7,5% on potentiaalisia ostajia

Jos tuon ostaa niin ennustan todella vaikeaa irti pääsyä, rakennevikainen 1 kerroskämppä menee paljon helpommin kaupaksi ja suhteellisesti parempaan rahaan...

 

[Incredible Buff]

En ostaisi ennen 2000-lukua rakennettua asuntoa/taloa, varsinkaan 80-luvun tapausta. Parhaimmillaankin tuon ikäinen menee kategoriaan "kelvollinen" kun kaikki pikku ominaisuudet ovat asumisen aikana tulleet esille.

No jaa. Eipä tuo niin suoraviivaista ole kunhan talosta on pidetty huolta. Edellinen kämppä 90-luvulla rakennetussa rivarissa ja nyt tällä vuosikymmenellä. Paljon paskemmin rakennetulta tuntuu tää uudempi monilta osin. Joku tämän vuosituhannen älväri ei kyllä oo mistään kotoisin. Halpaa paskaa kalliilla. Pikkasen vanhempi pitkästä tavarasta tehty on ihan eri tasolla.

Toki tasakatot, piilosokkelit yms. miinat kannattaa kiertää.

 

[sf78]

No jaa. Eipä tuo niin suoraviivaista ole kunhan talosta on pidetty huolta. Edellinen kämppä 90-luvulla rakennetussa rivarissa ja nyt tällä vuosikymmenellä. Paljon paskemmin rakennetulta tuntuu tää uudempi monilta osin. Joku tämän vuosituhannen älväri ei kyllä oo mistään kotoisin. Halpaa paskaa kalliilla. Pikkasen vanhempi pitkästä tavarasta tehty on ihan eri tasolla.

Jotakuinkin näin. Systeri asuu 100v vanhassa hirsitalossa ja on varmasti terveempi rakenteeltaan mitä moni uudempi ja kaikella todennäköisyydellä vielä pystyssä sen jälkeen kun uusi pullotalo on jo kertaalleen purettu ja rakennettu uudelleen. Koko tämä nollaenergiä-hössötys on käytänössä pilannut rakentamisen ja pakottanut vanhojen korjaajiakin suunnittelemaan monimutkaiset ilmanvaihtojärjestelmät ja talteenotot sellaisiin kohteisiin joissa niitä ei alkujaan ole koskaan ollut.

 

[J45U]

Aiemmin toimitetut ja rekisteröidyt lunastusoikeuteen perustuvat lunastusilmoitukset osakas>hallitus>is>osakkaat ei varmaan ole luovutettavissa kenelläkään?
Jos sais hieman tietoa toteutuneista hinnoista...

 

[Paztak]

Aiemmin toimitetut ja rekisteröidyt lunastusoikeuteen perustuvat lunastusilmoitukset osakas>hallitus>is>osakkaat ei varmaan ole luovutettavissa kenelläkään?
Jos sais hieman tietoa toteutuneista hinnoista...

Kannattaa täältä kurkata toteutuneiden asuntokauppojen tiedot.

Asuntojen.hintatiedot.fi

Saa vähän kuvaa siitä mikä neliöhinta alueella on.

 

[J45U]

Kannattaa täältä kurkata toteutuneiden asuntokauppojen tiedot.

Asuntojen.hintatiedot.fi

Saa vähän kuvaa siitä mikä neliöhinta alueella on.

Liian vähä kauppaa, niin ei näy. Sama oli Tilastokeskuksen tilastoissa, joissa hinnat jemmattu, koska ei riittävästi kauppaa.

Ja kaiken lisäksi postinumeroalue on niin laaja, ettei anna luotettavaa kuvaa, koska samalle alueelle osuu yksi kalleimmista kaupunginosista.

Tuo lunastusilmoitus olis kaikkein kätevin.

 

[RouVix]

Miten arvottaisitte sen, että taloyhtiön asunnoista noin kolmanneksen omistaa (ja vuokraa) Ilmarinen? En osaa oikein itse päättää, miten asiaan suhtautua. Tuskin vakuutusyhtiö yhtäkkiä jättää vastikkeitaan maksamatta, mutta jotenkin kylmää ajatus että ne asunnot jossain vaiheessa vaikka dumpattaisiin markkinoille. Miksi Ilmarinen niin tosin 2008 valmistuneen talon kohdalla tekisi, en osaa sanoa.

 

[muronsyöjä]

Miten arvottaisitte sen, että taloyhtiön asunnoista noin kolmanneksen omistaa (ja vuokraa) Ilmarinen? En osaa oikein itse päättää, miten asiaan suhtautua. Tuskin vakuutusyhtiö yhtäkkiä jättää vastikkeitaan maksamatta, mutta jotenkin kylmää ajatus että ne asunnot jossain vaiheessa vaikka dumpattaisiin markkinoille. Miksi Ilmarinen niin tosin 2008 valmistuneen talon kohdalla tekisi, en osaa sanoa.

Ne tulee markkinoille jossain vaiheessa ensi vuosikymmenellä. Eläkerahastot puretaan 20-luvulla. Ne ei kata tulevia eläkevastuita kuin käsirahan verran. Mutta kenelle ne menee? Luultavasti myyvät könttänä jollekkin kuka silloin kerääkin vuokra-asuntoja.

 

[yberkurko]

Ne tulee markkinoille jossain vaiheessa ensi vuosikymmenellä. Eläkerahastot puretaan 20-luvulla. Ne ei kata tulevia eläkevastuita kuin käsirahan verran. Mutta kenelle ne menee? Luultavasti myyvät könttänä jollekkin kuka silloin kerääkin vuokra-asuntoja.

/Offtopic
Nyt kyllä tulee sellaista legendaa, että huh huh.
Vaikka eläkemaksu vs maksetut eläkkeet painuisikin enemmän negatiivisrksi, ei se mikään vuosikymmenen juttu ole ilman vuosisadan puhallusta. Eläkevaroja näyttää olevan noin 200 miljardia ja nykyisellään eläkemaksut kattavat suurimman osan eläkkeistä. Muutaman miljardin vuosittaisella hupenemalla kestää melkoisen tovin. Sijoitusten tuototkaan tuskin voivat joka vuosi olla negatiivisia. /Offtopic

Hyvin mahdollista, että myyvät isompien remonttien alkaessa lähestyä, eli 20v aikahaarukalla. Enemmän ehkä olisin huolissani asumisrauhasta, kun vuokralla tapaavat enemmän asua, ne jotka eivät halua "velkapalloa jalkaan" ja siihen voi liittyä rankempikin biletys. Tosin onhan omistusasunnoissakin kovaan ääneen tappelevia tai lempiviä pareja.

 

[RouVix]

Hyvin mahdollista, että myyvät isompien remonttien alkaessa lähestyä, eli 20v aikahaarukalla. Enemmän ehkä olisin huolissani asumisrauhasta, kun vuokralla tapaavat enemmän asua, ne jotka eivät halua "velkapalloa jalkaan" ja siihen voi liittyä rankempikin biletys. Tosin onhan omistusasunnoissakin kovaan ääneen tappelevia tai lempiviä pareja.

Tätäkin mietin, kunnes tajusin asuvani itsekin tällä hetkellä vuokralla, 100% vuokratalossa, enkä minä, tai kukaan naapureista, häiriköi tai biletä rankemmin.

Sitähän ei voi mistään muutenkaan tietää, kuinka moni taloyhtiön asunnoista on vuokralla.

 

[J45U]

Tätäkin mietin, kunnes tajusin asuvani itsekin tällä hetkellä vuokralla, 100% vuokratalossa, enkä minä, tai kukaan naapureista, häiriköi tai biletä rankemmin.

Sitähän ei voi mistään muutenkaan tietää, kuinka moni taloyhtiön asunnoista on vuokralla.

Aina voi kysyä. Meilläkin oli kohde kiikarissa yhtiöstä, josta 9/10 oli vuokrattuna ja piakkoin kph-saneeraus edessä.

 

[Laissez-Faire]

Tuskin vakuutusyhtiö yhtäkkiä jättää vastikkeitaan maksamatta, mutta jotenkin kylmää ajatus että ne asunnot jossain vaiheessa vaikka dumpattaisiin markkinoille.

Dumpaamisesta saati sen vaikutuksesta hintoihin en olisi huolissani. Ei se kuitenkaan vaikuttaisi kuin pistemäisesti.

Sehän tuollaisissa yhtiöissä on, että suuromistaja sanelee mitä tehdään ja koska tehdään. Suuromistajalla voi mm. joskus olla sidostahot joille isännöinti, huolto yms automaattisesti pelataan. Onko hinta-laatu sitten kenen näkökulmasta optimoitu, voipi jakaa mielipiteitä. Yhtiöjärjestys kannattaa lukea huolella, onko asoy yhtiökokouksen äänileikkuri ohitettu, yms.

 

[RouVix]

Dumpaamisesta saati sen vaikutuksesta hintoihin en olisi huolissani. Ei se kuitenkaan vaikuttaisi kuin pistemäisesti.

Sehän tuollaisissa yhtiöissä on, että suuromistaja sanelee mitä tehdään ja koska tehdään. Suuromistajalla voi mm. joskus olla sidostahot joille isännöinti, huolto yms automaattisesti pelataan. Onko hinta-laatu sitten kenen näkökulmasta optimoitu, voipi jakaa mielipiteitä. Yhtiöjärjestys kannattaa lukea huolella, onko asoy yhtiökokouksen äänileikkuri ohitettu, yms.

"Kukaan älköön kuitenkaan äänestäkö enemmällä kuin viidennellä osalla (1/5) kokouksessa edustettuina oleiven osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä." Eli ei ole ohitettu. Äänimäärä on suoraan osakkeiden määrä.

Edellisessä yhtiökokouksessa oli edustettuna 767/2662, eli todennäköisesti Ilmarinen ei edes osallistunut kokoukseen. Tilintarkastajasta, isännöitsijästä tai huollosta en löytänyt mitään epäselvää, samoja firmoja näkyy muissakin alueen taloyhtiöissä.

 

[FinMaky]

Asuin jonkinaikaa vuokralla yhtiössä, jossa SATO omisti paljon osakkeita ja loput oli omistusasumista. Omistajat ja me vuokralaiset talkoissa ja muutenkin juteltiin ja nämä tulee mieleen:
- Asuntosijoitusyhtiö pitää kyllä huolen, että perusasiat pyörii ja peruskunnostus on hyvä. Talkoot ym saa heiltä aina OK:t koska halpaa työtä. Vesivahigot yms oli aina heti korkeella prioriteetilla kuntoon.
- Mikään "nosto" asumistasoon ei tule menemään helposti läpi, koska kuluja eikä lisää vuokraa.
- Toisaalta sain tehdä täyden pintaremontin muuttaessa ja kaikki matskut sain ilmaiseksi. Maalasin kaikki pinnat ja vaihdoin jalkalistat. Osissa värejä olivat konservatiivisia, mutta maalasin lähtiessä ne pari seinää perusharmaaksi, kun heille ei paloautonpunainen käynyt. Eipä tuo maali paljon maksa.
- Meillä vuokra nousi yli kipurajan ja tilalle muutti asukkaat joiden vuokran maksaa joku muu kuin he itse. Sama trendi oli kaikissa muissa vuokra-asunnoissa. Ei siellä ollut varaa enää ilman tukia asua. Itse muutin tuolta upouuteen rivariin 2km päähän ja kulut ei noussut.

 

[Taneli-]

"Kukaan älköön kuitenkaan äänestäkö enemmällä kuin viidennellä osalla (1/5) kokouksessa edustettuina oleiven osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä." Eli ei ole ohitettu. Äänimäärä on suoraan osakkeiden määrä.

Edellisessä yhtiökokouksessa oli edustettuna 767/2662, eli todennäköisesti Ilmarinen ei edes osallistunut kokoukseen. Tilintarkastajasta, isännöitsijästä tai huollosta en löytänyt mitään epäselvää, samoja firmoja näkyy muissakin alueen taloyhtiöissä.

Voi silti vaikuttaa jos 1/3 on yhden omistajan takana. Eli ainakin pystyy torppaamaan hankkeita jos siltä tuntuu helpommin. Toki jos jostain löytyy osakkaita jotka 100% käyvät kokouksissa (tuskin) on mahdollista että saavat 2/3 äänestämään jonkin asian puolesta ja esim. tärkeisiin paikkoihin saavat omat henkilönsä tekemään päätöksiä. Yleensä kyllä pitävät perusasioista huolta mutta muuten voi uudistukset olla kiven takana.

Yleensä toki ne jotka haluavat uudistuksia ovat nuoremmat ja valveutuneet henkilöt (esim. netti/TV-yhteys, autopaikat/sähköiset autopaikat jne), sitten ne jotka vastustavat jopa ihan oikeasti kriittisiä / tärkeitä korjauksia ovat ne vanhat jäärät jotka asuvat ehkä eläketuloilla eivätkä halua lisää vastiketta / kuluja (ei se nyt niin haittaa vaikka ikkunoista vetää ja ulkosivu lohkeilee, parvekkeitakaan ei tarvitse niin lasittaa kyllä se lumi sulaa kesäksi ja kyllä sitä tarkenee kun pitää villapaitaa päällä).