Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[nakkirakki]

Me käytettiin osaan lainasta valtion takausta, mikä pankkivirkailijan mukaan asettaa laina-ajan maksimiksi 20 vuotta. Ihan vain mainitakseni sellaisenkin reunaehdon.

 

[Marius]

Me käytettiin osaan lainasta valtion takausta, mikä pankkivirkailijan mukaan asettaa laina-ajan maksimiksi 20 vuotta. Ihan vain mainitakseni sellaisenkin reunaehdon.

Minkälainen laina? Valtiontakauksen laina-ajan maksimi on 25 vuotta, onko tässä pankin esittämässä 20 vuoden maksimissa otettu mahdollinen laina-ajan pidentyminen huomioon? Mahtaakohan tästä olla jotain ohjeistusta, jota kaikki pankit noudattaa...

 

[perato]

Onko ASP-tilin "vuosineljännekset" kalenterin vai oman aloittamisajankohtaan riippuvaisia? Eli jos menen aloittamaan vaikka kolmen viikon päästä asp-tilin, niin seuraava max talletus on mahdollista huhtikuun 1. päivä vai huhtikuun 21. päivä?

 

[Dalle]

Onko ASP-tilin "vuosineljännekset" kalenterin vai oman aloittamisajankohtaan riippuvaisia? Eli jos menen aloittamaan vaikka kolmen viikon päästä asp-tilin, niin seuraava max talletus on mahdollista huhtikuun 1. päivä vai huhtikuun 21. päivä?

Kalenteri

 

[nakkirakki]

Minkälainen laina? Valtiontakauksen laina-ajan maksimi on 25 vuotta, onko tässä pankin esittämässä 20 vuoden maksimissa otettu mahdollinen laina-ajan pidentyminen huomioon? Mahtaakohan tästä olla jotain ohjeistusta, jota kaikki pankit noudattaa...

Tasaerät, eikä mitään korkosuojia tai vakuutuksia. En muista, paljonko meillä oli arvioitu laina-aika alunperin, ehkä jotain kuukausia alle 20 vuotta. Marginaalin tarkistuksen yhteydessä pudotin maksuerää 950 - > 800 € (marginaalin muutos vähensi koron osuutta melkein 50/kk, lyhennys pieneni siten about satasella). Kun katsoin uutta lyhennyssuunnitelmaa, oli matalampi kuukausierä suunnilleen neljälle seuraavalle vuodelle, minkä jälkeen se nousi takaisin 950 €. Kysyin syytä siihen, niin virkailija sanoi, ettei laina-aika saisi valtiontakauksen vuoksi mennä yli kahdenkymmenen vuoden. Nykyinen maksusuunnitelma näyttää, että tällä korkotasolla laina tulisi maksetuksi tasan 20 vuotta nostopäivästä.

En alkanut asiaa enempiä miettimään, koska takauksen tarve poistuu kohta ja lainan tai lainaehdot voi kilpailuttaa uudelleen ennen maksuerän nousua alkuperäiselle tasolle.

 

[Ano123]

Tasaerät, eikä mitään korkosuojia tai vakuutuksia. En muista, paljonko meillä oli arvioitu laina-aika alunperin, ehkä jotain kuukausia alle 20 vuotta. Marginaalin tarkistuksen yhteydessä pudotin maksuerää 950 - > 800 € (marginaalin muutos vähensi koron osuutta melkein 50/kk, lyhennys pieneni siten about satasella). Kun katsoin uutta lyhennyssuunnitelmaa, oli matalampi kuukausierä suunnilleen neljälle seuraavalle vuodelle, minkä jälkeen se nousi takaisin 950 €. Kysyin syytä siihen, niin virkailija sanoi, ettei laina-aika saisi valtiontakauksen vuoksi mennä yli kahdenkymmenen vuoden. Nykyinen maksusuunnitelma näyttää, että tällä korkotasolla laina tulisi maksetuksi tasan 20 vuotta nostopäivästä.

En alkanut asiaa enempiä miettimään, koska takauksen tarve poistuu kohta ja lainan tai lainaehdot voi kilpailuttaa uudelleen ennen maksuerän nousua alkuperäiselle tasolle.

Eli tässähän käy niin että jos korot nousee vaikka 5% niin minimi lyhennys on sitten joku 1500egee? Jos tuota maksun osuutta ei voi pienentää.

 

[taikamuki]

Ei kiinteä tasaerä mihinkään muutu.

 

[Taneli-]

Ei kiinteä tasaerä mihinkään muutu.

Jos: "pudotin maksuerää 950 - > 800 € (marginaalin muutos vähensi koron osuutta melkein 50/kk, lyhennys pieneni siten about satasella). Kun katsoin uutta lyhennyssuunnitelmaa, oli matalampi kuukausierä suunnilleen neljälle seuraavalle vuodelle, minkä jälkeen se nousi takaisin 950 €. Kysyin syytä siihen, niin virkailija sanoi, ettei laina-aika saisi valtiontakauksen vuoksi mennä yli kahdenkymmenen vuoden." <= Mihin lisätään esim. 4v päästä korkeammat korot niin kyllä se muuttuu.. ..ensin siihen 950€/kk + päälle korot vs nykyinen alennettu 800€ + nykyiset miinuskorot.

Eli mikäli laina-aika pysyy vakiona ja lainan ottaja haluaa maksaa 4 seuraavaa vuotta 150€ vähemmän kuukaudessa lainan lyhentämistä (+ korot päälle) se kiinteä tasaerä tulee muuttumaan kyllä + korot päälle. Perustuen ihan sille että lainamäärä ja aika pysyy samana vaikka ottaisi vuosia joiden aikana maksaisi vähemmän => niiden loputtua täytyy maksaa enemmän.

 

[Mechanical Man]

Jos: "pudotin maksuerää 950 - > 800 € (marginaalin muutos vähensi koron osuutta melkein 50/kk, lyhennys pieneni siten about satasella). Kun katsoin uutta lyhennyssuunnitelmaa, oli matalampi kuukausierä suunnilleen neljälle seuraavalle vuodelle, minkä jälkeen se nousi takaisin 950 €. Kysyin syytä siihen, niin virkailija sanoi, ettei laina-aika saisi valtiontakauksen vuoksi mennä yli kahdenkymmenen vuoden." <= Mihin lisätään esim. 4v päästä korkeammat korot niin kyllä se muuttuu.. ..ensin siihen 950€/kk + päälle korot vs nykyinen alennettu 800€ + nykyiset miinuskorot.

Eli mikäli laina-aika pysyy vakiona ja lainan ottaja haluaa maksaa 4 seuraavaa vuotta 150€ vähemmän kuukaudessa lainan lyhentämistä (+ korot päälle) se kiinteä tasaerä tulee muuttumaan kyllä + korot päälle. Perustuen ihan sille että lainamäärä ja aika pysyy samana vaikka ottaisi vuosia joiden aikana maksaisi vähemmän => niiden loputtua täytyy maksaa enemmän.

Niinhän se maksaakin, 950€ vs 800€. Ts. on vain sovittu pienempi lyhennys joksikin aikaa. Ei muuta tasaerän toimnitaa siltä osin, että laina-aika joustaa. Sen takia niitä ei mihinkään 40v lainoihin saakaan tasaerälyhennyksiä, kun laina aika räjähtäis käteen.

 

[Ano123]

Jos aikoo ostaa sijoitusasunnon tai oman kämpän tai kiinnostaa korot niin kuuntele uusin rahapodi.

 

[SandWiz]

Nyt kun tuosta tasaerästä on keskustelua ollut, niin omassa OP:lta otetussa tasaerälainassa ei ainakaan ole mitään kattoa laina-ajan pituudelle. Ehtona oli vain se, että lainan nostohetkellä maksimi laina-aika oli 20v. Koron raketoidessa ainoa rajoitus on, että jos koron määrä ylittää lyhennyksen määrän niin korko maksetaan aina kokonaisuudessaan pois, ts ei pääse muodostumaan tilannetta jossa korko alkaisi kasvattamaan jäljellä olevaa lainaa.

 

[Marius]

Jos aikoo ostaa sijoitusasunnon tai oman kämpän tai kiinnostaa korot niin kuuntele uusin rahapodi.

Mikä on tämmöinen "rahapodi"?

Olet ilmeisesti kuunnellut ko. pidin, minkälaisia asioita sinulla jäi siitä mieleen?

 

[Taneli-]

Mikä on tämmöinen "rahapodi"?

Olet ilmeisesti kuunnellut ko. pidin, minkälaisia asioita sinulla jäi siitä mieleen?

#rahapodi

Aika kuivaa kuultavaa eikä (ainakaan minulle) oikeastaan uutta.

- Eli noin 10 kasvukaupunkia suomessa. Muualla hinnat (ja rakentaminen) laskee / jäissä.
- Ennustettiin että korot nousee, nyt ennustetaan että ehkä vuoden päästä nousee koska talous ei näytäkään kasvavan.
- Kasvukeskuksissa on hyvä olla omistamassa kämppä, muualla ei (lue eka rivistö uusiksi). Tällä hetkellä ei vaaraa (kasvukeskuksissa).
- Ihmiset muuttavat asuntojen ja työn perässä kaupunkeihin, eivät suostu edes isolla rahalla peräkyliin.
- Omakotitaloja rakennetaan vähemmän jne jne

Jos aloittaa asuntosijoituksen juuri nyt keskustan kämpät ovat kalliita, kannattaa katsoa hieman kauempaa ja etsiä solmukohtia (liikenneyhteydet jne), noin 5v säteellä voi nousta hyvin arvo jne jne.

Yksiöiden vuokrattavuus on paras, mutta niissä hinta nousee jne jne.

 

[zepi]

Tekstireferaatin lukemiseen meni ehkä 30sek. Alkuperäisen äänitteen tai youtube-videon katsomiseen / kuunteluun olisi mennyt mitä? 60x enemmän aikaa?

Tässä asuntosijoittajan ensimmäinen (ajan)säästövinkki: lue tietoa, älä kuuntele tai katso.

 

[pitkae]

Jos: "pudotin maksuerää 950 - > 800 € (marginaalin muutos vähensi koron osuutta melkein 50/kk, lyhennys pieneni siten about satasella). Kun katsoin uutta lyhennyssuunnitelmaa, oli matalampi kuukausierä suunnilleen neljälle seuraavalle vuodelle, minkä jälkeen se nousi takaisin 950 €. Kysyin syytä siihen, niin virkailija sanoi, ettei laina-aika saisi valtiontakauksen vuoksi mennä yli kahdenkymmenen vuoden." <= Mihin lisätään esim. 4v päästä korkeammat korot niin kyllä se muuttuu.. ..ensin siihen 950€/kk + päälle korot vs nykyinen alennettu 800€ + nykyiset miinuskorot.

Eli mikäli laina-aika pysyy vakiona ja lainan ottaja haluaa maksaa 4 seuraavaa vuotta 150€ vähemmän kuukaudessa lainan lyhentämistä (+ korot päälle) se kiinteä tasaerä tulee muuttumaan kyllä + korot päälle. Perustuen ihan sille että lainamäärä ja aika pysyy samana vaikka ottaisi vuosia joiden aikana maksaisi vähemmän => niiden loputtua täytyy maksaa enemmän.

Ei se tasaerä ole mikään tasaerä, jos se muuttuu. Tässä tapauksessa taitaa kyse olla annuiteettilainasta eikä tasaerästä.

 

[Axel]

Mielenkiintoista tosuaan mihin suuntaan pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat lähtee menemään, noin kahden vuoden sisällä, kun itsekkin luultavasti joutuu isompaan vaihtamaan. Korkojen nousustakin kun saa koko ajan lukea lehdistä ja mediasta.

 

[Mika!]

Mielenkiintoista tosuaan mihin suuntaan pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat lähtee menemään, noin kahden vuoden sisällä, kun itsekkin luultavasti joutuu isompaan vaihtamaan. Korkojen nousustakin kun saa koko ajan lukea lehdistä ja mediasta.

Ei ole kristallipalloa, mutta korkojen nousua on povattu ensivuodelle jo varmaan 10 vuotta

 

[Zelll]

Kuten tuosta rahapodin jaksosta tuli esille niin ei se tarkoita hintojen laskuja jos korot nousee, mikäli taloudella menee hyvin. Voi noustakin kuten Amerikassa on käynyt.

 

[zepi]

Kuten tuosta rahapodin jaksosta tuli esille niin ei se tarkoita hintojen laskuja jos korot nousee, mikäli taloudella menee hyvin. Voi noustakin kuten Amerikassa on käynyt.

Korkojen nousussa ja laskussa kannattaa erottaa markkinakorot ja ohjauskorot. Ne ovat eri asioita.

Esim. jenkeissä 10y treasury market maturity rate on pudonnut marraskuun 3.2% huipuista 2.6%:iin, vaikka ohjauskorkoa nimenomaan nostettiin tuossa välissä 0.25%-yks joulukuun alkupuolella.
10-Year Treasury Constant Maturity Rate

Käytännössä ohjauskoron nosto laskee (tai vaikuttaisi laskeneen) pitkän tähtäimen nominaalisen talouskasvun ennustetta, mikä tekee US-fedgov bondeista houkuttelevempia sijoituskohteita, mikä puolestaan laskee niiden korkoja.

Joku paremmin korot ja termit ymmärtävä voisi selittää paremmin asiat ja korjata termistöni virheet, mahdollisesti jos käytän väärää mittariakin.

 

[Mechanical Man]

Ei se tasaerä ole mikään tasaerä, jos se muuttuu. Tässä tapauksessa taitaa kyse olla annuiteettilainasta eikä tasaerästä.

Annuiteetti toimii eri tavalla. Tuossa on ihan päivän selvä tasaerä. Vain sovittu osalle aikaa pienempi kuin lopulle ajalle. Mikä näissä on niin vaikeaa ymmärtää?

Lyhennyksen suuruus on sopimusasia ja kyseessä olisi edelleen tasaerä vaikka joksikin aikaa olisi sovittu 100, sitten 200, sitten 300 jne.

 

[pitkae]

Annuiteetti toimii eri tavalla. Tuossa on ihan päivän selvä tasaerä. Vain sovittu osalle aikaa pienempi kuin lopulle ajalle. Mikä näissä on niin vaikeaa ymmärtää?

Lyhennyksen suuruus on sopimusasia ja kyseessä olisi edelleen tasaerä vaikka joksikin aikaa olisi sovittu 100, sitten 200, sitten 300 jne.

Jep. Tulihan taas sekoiltua jotain ihan omia.

Lisäys: Se lie sekoittaa, että tuo pankkien tasaerälainaksi kutsuma laina on tuollainen epämääräinen sekasikiö jostain tasaerän ja annuiteetin väliltä.

 

[mikkox9x]

Onko 5 vuotissuunnitelma pakollisuuteen jokin raja taloyhtiön koosta riippuen?

Oon katellu tossa yhtä kämppää 4:n osakkeen 70-luvun tasakattosesta rivarista. Osakas isännöitsijä ja kunnossapitotarveselvitystä ei tietystikkään löydy. Pitäiskö tuo selvitys ehdottomasti löytyä?

Remontteja on kumminkin tehty. Isommista putket viemäreitä lukuunottamatta melko vasta, kattohuopa ja öljykattila 2000-luvulla. Siihenpä ne isommat remontit jääkin. Toisaalta näyttää olevan paljon isompia yhtiöitä, joissa sen kummemmin tai useissa ei putkiakaan tehty.

 

[vemkki]

Mielenkiintoista tosuaan mihin suuntaan pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat lähtee menemään, noin kahden vuoden sisällä, kun itsekkin luultavasti joutuu isompaan vaihtamaan. Korkojen nousustakin kun saa koko ajan lukea lehdistä ja mediasta.

Korkot tuskin nousevat kovin paljon, koska Etelä-Eurooppa ei sitä kestäisi. Talous sen sijaan voi alkaa sakata.

 

[Zigh]

Onko 5 vuotissuunnitelma pakollisuuteen jokin raja taloyhtiön koosta riippuen?

Oon katellu tossa yhtä kämppää 4:n osakkeen 70-luvun tasakattosesta rivarista. Osakas isännöitsijä ja kunnossapitotarveselvitystä ei tietystikkään löydy. Pitäiskö tuo selvitys ehdottomasti löytyä?

Pitäs se löytyä kun on varsinaisen yhtiökokouksen pakollisia käsiteltäviä asioita: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 - Ajantasainen lainsäädäntö - FINLEX ®

Toisaalta pienessä, kokonaan asukkaiden toimesta hallinnoidussa yhtiössä nuo on aina vähän hatusta heitettyjä. Vaikka siellä jotain olisi, niin sitä ei välttämättä tehdäkään ja/tai joku vuosi tulee tarve jollekin rempalle, mitä listalla ei ole koskaan ollutkaan.

 

[Rantakemisti]

Pitäs se löytyä kun on varsinaisen yhtiökokouksen pakollisia käsiteltäviä asioita: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 - Ajantasainen lainsäädäntö - FINLEX ®

Toisaalta pienessä, kokonaan asukkaiden toimesta hallinnoidussa yhtiössä nuo on aina vähän hatusta heitettyjä. Vaikka siellä jotain olisi, niin sitä ei välttämättä tehdäkään ja/tai joku vuosi tulee tarve jollekin rempalle, mitä listalla ei ole koskaan ollutkaan.

Kunnossapitotarveselvityksestä säännellään asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:ssä. Sen mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavaan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen ja yhtiövastikkeeseen. Ainakin minulle tuollainen täysin tyhjä kunnossapitotarveselvitys kertoo siitä, ettei yhtiötä hoideta kovinkaan hyvin. Parhaissa taloyhtiöissä on kymmenvuotissuunnitelmat tulevista toimenpiteistä. Mielestäni melkein kaikissa taloyhtiöissä on mahdollista tehdä edes jonkinlainen suunnitelma huoltotoimista joihin tulee uppoamaan rahaa viiden vuoden sisällä.

 

[mopnex]

5v on tosiaan ihan minimi. Hyvin hoidetussa as.oy:ssä on myös pidemmän aikavälin strategia. Joissain tapauksissa, jos osakkaat näin katsovat, voi olla järkevämpi ylläpitää vain nykyinen taso ja käyttää rakennus ns. "loppuun". Toiselle voi olla järkevä pitää nykyinen taso, mutta ei nostaa sitä. Kolmannelle voi olla järkevää lisärakentaminen/tason nostaminen.

Monesti tulee vastaan kohteita missä isännöinti hoidetaan asukkaiden toimesta, ja mitään suunnitelmia ei ole. Silti on selvää että RKH perustuen kiinteistömassalle on tulossa isoja korjauksia 10v sisään. Jos nuo tulee kaikki kerralla, pakosta tai muuten, niin vastikkeet ovat sitä luokkaa että osa joutuu luopumaan asunnosta alle käyvän arvon.

 

[brainsurgery]

Kannattaa myös ottaa huomioon, että tuollainen neljän huoneiston yhtiö ei välttämättä saa edes yhtiölainaa mistään. Jos yksi osakas on maksukyvytön tai lainat on tapissa, niin siinähän sitten suunnittelet viemäriremonttia ilman rahoitusta.

 

[Terroo]

Onko lähtökohtaisesti korkokatossa mitään järkeä asuntolainassa? Talouden brutot noin 100k vuodessa. Kävästiin OP:lla ja alustavissa keskusteluissa (ei vielä virallinen tarjous) lainaerä olisi noin 800e ja 14 vuoden kokonaiskorkokatto @ 2,37% olisi noin 90e/kk tuohon 800 euron päälle.

Onko joku lainaansa korkokaton ottanut?

 

[Mikkos]

Onko lähtökohtaisesti korkokatossa mitään järkeä asuntolainassa? Talouden brutot noin 100k vuodessa. Kävästiin OP:lla ja alustavissa keskusteluissa (ei vielä virallinen tarjous) lainaerä olisi noin 800e ja 14 vuoden kokonaiskorkokatto @ 2,37% olisi noin 90e/kk tuohon 800 euron päälle.

Onko joku lainaansa korkokaton ottanut?

Ei ole järkeä.

 

[JaySon]

Onko lähtökohtaisesti korkokatossa mitään järkeä asuntolainassa? Talouden brutot noin 100k vuodessa. Kävästiin OP:lla ja alustavissa keskusteluissa (ei vielä virallinen tarjous) lainaerä olisi noin 800e ja 14 vuoden kokonaiskorkokatto @ 2,37% olisi noin 90e/kk tuohon 800 euron päälle.

Onko joku lainaansa korkokaton ottanut?

Mullekin sitä tarjottiin, en muista millä ehdoilla. Kieltäydyin toteamalla että säästän itse sivuun mieluummin koronnousua vastaan.

Jos otetaan ihan hypoteesina että korot olisi esim 5 vuodessa tuossa 2,37% tuntumassa niin siinä kohden teillä on mennyt 5400e noissa maksuissa ja vasta tuossa pisteessä alatte hyötyä diilistä.

Näkisin että ihan hyvän aikaa tuo 5400e toimii puskurina tuon 2,37% ylittävälle osalle jos se on siirretty sivuun. Ja tuolle summalle saisi varsin riskittömän koron korkojennousua odotellessa esim Norwegianin säästötilitä 0,75% (jos ei muu sijoittaminen kiinnostele).

Update: Itse olen täysin amatööri näissä ja eka laina juuri otettuna mutta näkisin esim tuon parempana vaihtoehtona.

 

[Mikkos]

Mullekin sitä tarjottiin, en muista millä ehdoilla. Kieltäydyin toteamalla että säästän itse sivuun mieluummin koronnousua vastaan.

Jos otetaan ihan hypoteesina että korot olisi esim 5 vuodessa tuossa 2,37% tuntumassa niin siinä kohden teillä on mennyt 5400e noissa maksuissa ja vasta tuossa pisteessä alatte hyötyä diilistä.

Näkisin että ihan hyvän aikaa tuo 5400e toimii puskurina tuon 2,37% ylittävälle osalle jos se on siirretty sivuun. Ja tuolle summalle saisi varsin riskittömän koron korkojennousua odotellessa esim Norwegianin säästötilitä 0,75% (jos ei muu sijoittaminen kiinnostele).

Update: Itse olen täysin amatööri näissä ja eka laina juuri otettuna mutta näkisin esim tuon parempana vaihtoehtona.

Juuri näin. Vuosi asuntolainan kärkeen lyhennysvapaata ja rahat talteen. Jos ja kun korot nousee niin alkaa käyttämään tuota rahastoa. Aika useamman vuoden saa vuoden puskurillakin maksettua..

 

[Zigh]

Kannattaa myös ottaa huomioon, että tuollainen neljän huoneiston yhtiö ei välttämättä saa edes yhtiölainaa mistään. Jos yksi osakas on maksukyvytön tai lainat on tapissa, niin siinähän sitten suunnittelet viemäriremonttia ilman rahoitusta.

Lähtökohtaisesti as.oy on aika pieniriskinen lainanottaja, koska yhtiön omistajat tuskin haluavat ajaa yhtiötä konkurssiin, jolloin velan maksajia on useita.

Jos joku osakkaista ei suoriudu velvoitteistaan, yhtiö voi ottaa asunnon haltuunsa ja kattaa kulut vuokratuloilla.

 

[JaySon]

Juuri näin. Vuosi asuntolainan kärkeen lyhennysvapaata ja rahat talteen. Jos ja kun korot nousee niin alkaa käyttämään tuota rahastoa. Aika useamman vuoden saa vuoden puskurillakin maksettua..

Mites muuten @Mikkos tekisit seuraavan skenaarion edessä? Alan maaliskuussa lyhentämään lainaa ja vielä ei ole tarkkaa laskelmaa niten vaikuttaa kokonaistilanteeseen kun tulee muitakin (lainan ulkopuolisia) juoksevia kuluja lisää. On kymppi reservissä ja siitä puolet menee parvekerempan lyhennykseen, ellen ota sitä taloyhtiön lainan kautta osissa. Kannattaako lainaa lyhentää ylimääräistä tässä taloustilanteessa vai lyödä ns. ylimäärä sivuun ja saada mahdollisesti nimellistä tuottoa tuolle osuudelle? Koska enemmän lyhentämällähän kokonaiskoron summa laskee mutta puskuriakin on hyvä toki vähän olla.

Ja voiko suoraan verrata kokonaiskoron prosenttia mahdolliseen säästämisestä saatuun korkoon ja valita niistä järkevämpi (oletuksena että on jo vähän puskuria)?

Ja kandeeko lähtökohtaisesti lyhentää parvekeremppa könttänä vai taloyhtiölainan kautta jos korko taloyhtiön lainalla maltillinen? Sinä kun näistä taidat olla enemmän perillä.

 

[brainsurgery]

Lähtökohtaisesti as.oy on aika pieniriskinen lainanottaja, koska yhtiön omistajat tuskin haluavat ajaa yhtiötä konkurssiin, jolloin velan maksajia on useita.

Jos joku osakkaista ei suoriudu velvoitteistaan, yhtiö voi ottaa asunnon haltuunsa ja kattaa kulut vuokratuloilla.

Näinhän se on mutta pankit eivät vain suostu antamaan sitä lainaa pienestä riskistä huolimatta.

 

[Terroo]

Kiitos vastauksista.

Toinen kysymys. Onko pankit vielä myöntäneet tasaerälyhenteisiä lainoja 20-25v laina-ajalle? Tuntui ainakin alkuun olevan nihkeää OP:lla, mutta lupasi silti selvittää mahdollisuutta moiselle ja lähettää tarjouksen.

 

[Mikkos]

Mites muuten @Mikkos tekisit seuraavan skenaarion edessä? Alan maaliskuussa lyhentämään lainaa ja vielä ei ole tarkkaa laskelmaa niten vaikuttaa kokonaistilanteeseen kun tulee muitakin (lainan ulkopuolisia) juoksevia kuluja lisää. On kymppi reservissä ja siitä puolet menee parvekerempan lyhennykseen, ellen ota sitä taloyhtiön lainan kautta osissa. Kannattaako lainaa lyhentää ylimääräistä tässä taloustilanteessa vai lyödä ns. ylimäärä sivuun ja saada mahdollisesti nimellistä tuottoa tuolle osuudelle? Koska enemmän lyhentämällähän kokonaiskoron summa laskee mutta puskuriakin on hyvä toki vähän olla.

Ja voiko suoraan verrata kokonaiskoron prosenttia mahdolliseen säästämisestä saatuun korkoon ja valita niistä järkevämpi (oletuksena että on jo vähän puskuria)?

Ja kandeeko lähtökohtaisesti lyhentää parvekeremppa könttänä vai taloyhtiölainan kautta jos korko taloyhtiön lainalla maltillinen? Sinä kun näistä taidat olla enemmän perillä.

Ei mitään käryä. Mulla on niin pienet tulot että ei sillä jemmaan jäävällä rahalla ole sijoitumielessä mitää merkitystä. Samoin jos korot "ryntää" nousuun niin sekään ei ole kuin muutamia kymppejä kuussa (pienet tulot niin pieni laina). Lähinnä ite oon vaan halunnu säästää juurikin sitä vasten että jos korot nousee niin voin sitten ottaa jemeksestä ylimääräistä rahaa niin varmaan seuraavan 5v tiedän tarkalleen paljonko makselen kuussa eikä tarvii korkojen noususta välittää.

Ite asun omakotitalossa ni en osaa sanoa mikä on järkevintä mistäkin maksaa tai olla maksamatta. Varmasti joku muu tietää paremmin.

 

[JaySon]

Kiitos vastauksista.

Toinen kysymys. Onko pankit vielä myöntäneet tasaerälyhenteisiä lainoja 20-25v laina-ajalle? Tuntui ainakin alkuun olevan nihkeää OP:lla, mutta lupasi silti selvittää mahdollisuutta moiselle ja lähettää tarjouksen.

Omasta kokemuksesta suurella varmuudella eivät ainakaan tarjoa kiinteää tasaerää 25v ajalle, veikkaan että 18-20v voi onnistua. Juurikin koronnousuja silmällä pitäen. Jos tarjoavat 25v tasaerälyhenteistä niin kerrohan ihmeessä millä korolla moisen tarjouksen saitte

 

[zepi]

Mites muuten @Mikkos tekisit seuraavan skenaarion edessä? Alan maaliskuussa lyhentämään lainaa ja vielä ei ole tarkkaa laskelmaa niten vaikuttaa kokonaistilanteeseen kun tulee muitakin (lainan ulkopuolisia) juoksevia kuluja lisää. On kymppi reservissä ja siitä puolet menee parvekerempan lyhennykseen, ellen ota sitä taloyhtiön lainan kautta osissa. Kannattaako lainaa lyhentää ylimääräistä tässä taloustilanteessa vai lyödä ns. ylimäärä sivuun ja saada mahdollisesti nimellistä tuottoa tuolle osuudelle? Koska enemmän lyhentämällähän kokonaiskoron summa laskee mutta puskuriakin on hyvä toki vähän olla.

Ja voiko suoraan verrata kokonaiskoron prosenttia mahdolliseen säästämisestä saatuun korkoon ja valita niistä järkevämpi (oletuksena että on jo vähän puskuria)?

Ja kandeeko lähtökohtaisesti lyhentää parvekeremppa könttänä vai taloyhtiölainan kautta jos korko taloyhtiön lainalla maltillinen? Sinä kun näistä taidat olla enemmän perillä.

Jos päivittäisbudjetin muutokset arveluttavat, niin odota puskurin päällä istuen ennenkuin teet mitään.

 

[JaySon]

Jos päivittäisbudjetin muutokset arveluttavat, niin odota puskurin päällä istuen ennenkuin teet mitään.

Itseasiassa, tuo varmastikin oli paras neuvo mitä voi olla. En siis kiirehdi ainakaan ylimääräisten lyhennysten kanssa. Otan yleiskuvan haltuun muutaman kuukauden aikana ja sen mukaan jatkot. Kiitos!

 

[zepi]

Itseasiassa, tuo varmastikin oli paras neuvo mitä voi olla. En siis kiirehdi ainakaan ylimääräisten lyhennysten kanssa. Otan yleiskuvan haltuun muutaman kuukauden aikana ja sen mukaan jatkot. Kiitos!

Näin minäkin asian järkeilen. Katso ensin miten kuukausibudjetti asettuu ja tee sen jälkeen muutoksia.

Vaikka olisit satasen kuussa miinuksella, niin kymppitonnin säästöillä selviämisrajasi on 10 vuotta...

Jos lyhennät lainaa kymppitonnilla, olet edelleen miinuksella melkein saman verran, mutta puskuria ei ole konkurssi tulee ensi kuussa. Vähän kärjistetysti.

 

[JaySon]

@zepi , tämä oli kyllä itseasiassa todella hyvä rautalankamalli, ei tarvitse suotta tällä vaivata päätään enempää. Puskuri kunnossa ja "ylimäärä" joko kasvamaan korkoa tai mahdollinen lyhennys.

 

[Cujo]

Kiitos vastauksista.

Toinen kysymys. Onko pankit vielä myöntäneet tasaerälyhenteisiä lainoja 20-25v laina-ajalle? Tuntui ainakin alkuun olevan nihkeää OP:lla, mutta lupasi silti selvittää mahdollisuutta moiselle ja lähettää tarjouksen.

Helsingin OP:ssa tarjosivat viime kesänä tasaerälyhennystä max. 20 vuoden laina-ajalle. Muistaakseni...

 

[Taneli-]

Itseasiassa, tuo varmastikin oli paras neuvo mitä voi olla. En siis kiirehdi ainakaan ylimääräisten lyhennysten kanssa. Otan yleiskuvan haltuun muutaman kuukauden aikana ja sen mukaan jatkot. Kiitos!

Yhdistä tuohon myös se että nyt kun korot ovat alhaalla siirrä silti hoitotilille summa minkä siirtäisit jos joutuisit maksamaan 20% enemmän (eli jos lyhennät vaikka 400 siirrä 500, jos lyhennät 800 siirrä 1000€) + ainakin itse laiskana miehenä näpyttelin kerralla (kun lainan otin) sen 25v sinne tuolla hinnalla.

Toki jos tuo 20% vaikuttaa liian suurelta summalta mieti itsellesi soveltuva summa. Liian korkeaksi sitä ei kannata nostaa (ei ole järkevää pitää liikaa käteistä pankissa vaan sijoittaa sitä) mutta liian pientä summaa joutuu myös myöhemmin katumaan kun tulee yllättäviä menoja tai korot nousevat.

Sitten jos joskus se summa mikä tuolta oikeasti lähtee lainan lyhentämiseen nousee päälle tuon summan (tai yleensäkin kun korot nousevat tai kun olet tarpeeksi pitkään omasta mielestäsi kerännyt sitä "jos nyt sattuu tarvimaan" käteiskassaa) voit katsoa miten paljon sinne on vuosien aikana kertynyt ja joko kerrasta lyhentää lainaa enempi tai tehdä uuden laskun ja katsoa miten monta vuotta kuluu nykyisellä nousseella korolla että ne rahat on syöty jos jatkat saman rahamäärän syöttämistä tilille.

 

[JaySon]

@Taneli- , hyviä pointteja! Mietin juuri tekisinkö niin että avaisin toisen tilin lyhennyksille ja palkkapäiviksi laittaisin suoraveloituksen tuolle "lainanmaksutilille", esim tuolla +20%:lla. Eli esim palkkapäivä 22. päivä jolloin 120% menisi toiselle tilille ja lyhennyspäivälle suoraveloitus tuolta tililtä. Näin tuo kertyvä saldo lainanmaksutilille näkyisi selkeämmin ja olisi korvamerkattu lyhennyksiin ja korkoihin. Onko tuo hyvä käytäntö vai tuleeko fiksumpaa ideaa mieleen tuon osalta?

Lisäksi tuon jälkeen jos näyttää jäävän ylimääräistä niin sitä voisi esim sijoittaa Nordnetiin tai ihan vaan säästötilille.

 

[Rantakemisti]

@Taneli- , hyviä pointteja! Mietin juuri tekisinkö niin että avaisin toisen tilin lyhennyksille ja palkkapäiviksi laittaisin suoraveloituksen tuolle "lainanmaksutilille", esim tuolla +20%:lla. Eli esim palkkapäivä 22. päivä jolloin 120% menisi toiselle tilille ja lyhennyspäivälle suoraveloitus tuolta tililtä. Näin tuo kertyvä saldo lainanmaksutilille näkyisi selkeämmin ja olisi korvamerkattu lyhennyksiin ja korkoihin. Onko tuo hyvä käytäntö vai tuleeko fiksumpaa ideaa mieleen tuon osalta?

Lisäksi tuon jälkeen jos näyttää jäävän ylimääräistä niin sitä voisi esim sijoittaa Nordnetiin tai ihan vaan säästötilille.

Tuo ehkä vähän riippuu mistä pankista lainasi on ja kuinka paljon ylimääräisistä tileistä joutuu maksamaan. Ainakin OP:ssa käyttötilit ovat ilmaisia ja meidän talous pyörii useamman tilin kautta ja mielestäni tuo korvamerkkaus on hyvinkin toimiva systeemi. Yhdelle tilille rahat lyhennyksiä varten, yhdelle vastikkeita, sähköä, vettä, vakuutuksia yms. varten ja näiden maksut menevät automaattisesti e-laskuna tai toistuvana veloituksena. S-Pankissa meillä on yhteinen "ruokatili" ja sinne menee molemmilta tietty summa kuukauden ruokaostoja varten. Samalla tavalla molemmilta menee X summa toistuva veloituksena Bank Norwegianin säästötilille, jonne kerätään puskuria korkojen nousun varalla. Molemmilla on vielä omat säästötilit ja/tai rahastosijoitukset jonne rahat myös siirtyvät automaattisesti.

Tällä tavalla kaikki raha mitä jää omalle käyttötilille on rahaa jonka voi surutta tuhlata kun kaikki kiinteät kulut hoituvat muilta tileiltä. Kun lähes kaikki veloitukset ovat toistuvia veloituksia tai E-laskuja niin verkkopankissa ei tarvitse kovinkaan usein käydä ja voi luottaa kaiken menevän automaattisesti. Vähentää myös jonkun verran stressaamista kun kaikki on valmiiksi budjetoitu ja riittää kun kerran vuodessa käyttää viikonlopun vuosibudjetin suunnitteluun ja samalla voi vaikka kilpailuttaa lainansa, vakuutukset ja muut sopimukset.

 

[Terroo]

Omasta kokemuksesta suurella varmuudella eivät ainakaan tarjoa kiinteää tasaerää 25v ajalle, veikkaan että 18-20v voi onnistua. Juurikin koronnousuja silmällä pitäen. Jos tarjoavat 25v tasaerälyhenteistä niin kerrohan ihmeessä millä korolla moisen tarjouksen saitte

Ei nostaneet laina-aikaa 15 vuodesta ylöspäin. Katsotaan vielä mitä muut pankit sanovat.

Tarjouksena tuli annuiteetilla seuraavat:
Korkosuojauksellinen 225 000e, 25v, 0,58%+12euribor = 889e/kk

Sama ilman korkosuojausta 0,65% marginaalilla = 817e.

Kilpailutan vielä muilla pankeilla.

 

[Mikkos]

Tuo ehkä vähän riippuu mistä pankista lainasi on ja kuinka paljon ylimääräisistä tileistä joutuu maksamaan. Ainakin OP:ssa käyttötilit ovat ilmaisia ja meidän talous pyörii useamman tilin kautta ja mielestäni tuo korvamerkkaus on hyvinkin toimiva systeemi. Yhdelle tilille rahat lyhennyksiä varten, yhdelle vastikkeita, sähköä, vettä, vakuutuksia yms. varten ja näiden maksut menevät automaattisesti e-laskuna tai toistuvana veloituksena. S-Pankissa meillä on yhteinen "ruokatili" ja sinne menee molemmilta tietty summa kuukauden ruokaostoja varten. Samalla tavalla molemmilta menee X summa toistuva veloituksena Bank Norwegianin säästötilille, jonne kerätään puskuria korkojen nousun varalla. Molemmilla on vielä omat säästötilit ja/tai rahastosijoitukset jonne rahat myös siirtyvät automaattisesti.

Tällä tavalla kaikki raha mitä jää omalle käyttötilille on rahaa jonka voi surutta tuhlata kun kaikki kiinteät kulut hoituvat muilta tileiltä. Kun lähes kaikki veloitukset ovat toistuvia veloituksia tai E-laskuja niin verkkopankissa ei tarvitse kovinkaan usein käydä ja voi luottaa kaiken menevän automaattisesti. Vähentää myös jonkun verran stressaamista kun kaikki on valmiiksi budjetoitu ja riittää kun kerran vuodessa käyttää viikonlopun vuosibudjetin suunnitteluun ja samalla voi vaikka kilpailuttaa lainansa, vakuutukset ja muut sopimukset.

Meillä on vielä parempi systeemi
Molemmat laitetaan tilistä "talotilille" rahaa kerran kuussa n. 50-70e enemmän per nokka kuin mitä lyhennys on.
Tältä tililtä menee myös asuntolaina. Ja joka kuukausi sinne jää vielä säästöön rahaa jonka voi sitten käyttää taloon jos muuten on tiukkaa tai tulee yllättäviä menoja.
Muuten maksellaan juoksevia kuluja sekä kauppareissut kuka milloinkin ja kuun lopussa näpytellään kuitit exeliin ja katotaan tilanne että kumpikin maksaa tasapuolisesti menoja.
Mutta sitten se hauskempi. Meillä on myös S-pankissa "kesälomatili". Sinne menee kaikki ostosten bonukset, pullonpalautusrahat sekä muu "irtohilu" mitä sattuu irtoamaan. Pullonpalautusrahat otetaan aina käteisellä ja laitetaan possuun ja ennen lomaa pistetään kesälomatilille.
Lisäksi molemmilla Nordeassa E-Possu josta menee jokaisesta kortilla hyläämisestä euro kesälomakassaan-
Tänne on oma Debit kortti jolla sitten maksellaan kaikki kesäloman kustannukset, kuten majoitukset, bensat syömiset ja juomiset jne. S-pankissa siksi, että siellä on ilmainen Debit kortti kun omassa Nordeassa se olisi maksanut 2,5e kuussa ja sitä käytetään kuitenkin käytännössä vain kuukausi vuodessa.

Oikein toimiva systeemi ja kumpainenkin saa laittaa lomarahansa sinne minne tykkää kun loma on jo "maksettu".

 

[Nomber]

Onko 5 vuotissuunnitelma pakollisuuteen jokin raja taloyhtiön koosta riippuen?

Oon katellu tossa yhtä kämppää 4:n osakkeen 70-luvun tasakattosesta rivarista. Osakas isännöitsijä ja kunnossapitotarveselvitystä ei tietystikkään löydy. Pitäiskö tuo selvitys ehdottomasti löytyä?

Remontteja on kumminkin tehty. Isommista putket viemäreitä lukuunottamatta melko vasta, kattohuopa ja öljykattila 2000-luvulla. Siihenpä ne isommat remontit jääkin. Toisaalta näyttää olevan paljon isompia yhtiöitä, joissa sen kummemmin tai useissa ei putkiakaan tehty.

Empä tiedä, mutta ekana tulee mieleen että jos 4 huoneiston yhtiössä on yksikin hankala tapaus niin kaikilla on vaikeaa, isommissa yhtiöissä yksi hankala ei ehkä niin haittaa ja pääse aiheuttamaan tuhoa. Tokana tulee mieleen että onko 70 luvun tasakattoinen rivari todellakin sellainen asunto joka kannattaa ostaa? Kosteusvauriot ovat oletettavasti enemmän kun todennäköisiä.

 

[Grazer]

Jos nuo rivariosakkaat on jatkuvasti taloa ylläpitäneet ja rempallaan olleet kohdat korjattu sitä mukaa kun niitä on ilmennyt, niin voi hyvin olla ettei siitä syystä ole mitään PTS:iä tai kunnossapitoselvityksiä tehty. Tuota vaan kun ei etukäteen tiedä ja tosiaan jos noin pieneen yhtiöön sattuu yksikin hankala osakas, niin vaikeaksi menee. Vielä pahempi on tietysti, jos sattuu menemään 50-50, eli ensimmäiset kaksi on aina yhtä mieltä asioista ja toiset kaksi päinvastaista mieltä. Silloin ei etene mikään.

 

[mikkox9x]

Niin, ei sitä vissiin suotta varoitella pienten taloyhtiöiden mahdollisista ongelmista. Tuossakin vaikutti olevan lähinnä 2 osakasta jotka päättänyt pääasiassa kaikesta. Osakasisännöitsijä tietysti toinen niistä ja kolmantena ulkopuolisena ehkä toiminnantarjastaja tilitoimistoista tjms.

Vakavaraiselta vaikutti yhtiö, mutta on tietty aika suuret riskit olemassa. Viimeistään sitten, jos niitä remontteja kasaantuu. Kämppä näytti olleen myynnissä reilu 4v sitten vasta rempattuna 13k€ halvempaan hintaan. Nyt siirretty lähemmäs se käyttövesi/lämmitysputki rempan hinta asunnon hintaan. Putkirempasta huolimatta hinta tuntui aika korkelta neliöihin verrattuna ja vaikka asuntoon sisältyi autotalli. Asuntojen hinnat laskeneet alueella.

Autotalli tuossa oli oikeastaan ainoa kiinnostava juttu ja varmaan sen takia menikin jo todella nopealla aikataululla kaupaksi. Muuten näyttää paremmat isommat asunnot isommista yhtiöistä ollaan samalla alueella melko pitkäänkin kaupan.

Ihmetyttää kyllä, että miten asuntoja ostellaan tuosta vain ilman tarkempaa tarkastelua, harkintaa ja suurempia kuntotarkastuksia. Riittää, että on autotalli tms. houkutin, hienosti rempattu/sisustettu tai vetoaa muuten myynti-ilmoituksen tms. perusteella ostajiin. Tuostakin olisi pitänyt tehdä tarjous heti näytöllä. Itse olisi tarvinnut vielä toisen näyttökerran päiväsaikaan. Se joka tuon osti, luultavasti ei nähnyt paikkaa päivänvalossa, kun teki tarjouksen heti ekalla yksityisnäytöllä illalla.

Rivarien lisäksi olen ihmetellyt näitä rintamamies yms. taloja. Kiinnostuksesta ja puoli tosissaan yhtä 30-luvun rintamamiestalon näytöillä kävin. Muuten olisin ollutkin kiinnostunut, mutta taloon ei ollut mahdollista tehdä kunnon kuntotarkastuksia. Ei mitään ryömimistiloja tms. mitä olisi päässyt katsomaan, tuuletusluukut puuttu sokkelista kokonaan. Lämmitysjärjestelmät tiensä päässä jne. Kuntotarkastus olisi voitu tehdä, mutta vanhassakin kuntotarkastuksessa mikä oli olemassa niin mainittu vain, että pohjaratkaisusta ei tietoa. Jotkin lapsiperheet sitä kilvan ostattelivat, kun oli niin ihana pikku talo jne. Aika riskialtista kyllä mielestäni ostaa sika säkissä, kun remonttien toteutustapa ei tiedossa, eikä rakenteiden kuntoa voi kunnolla tarkistaa. Sääliksi käy lapsi raukkoja jotka mahdollisiin homeloukkuihin joutuvat.

Näyttää kyllä, että välittäjät parhaansa mukaan vähättelee ongelmia ja eivät kyllä soittele perään, jos on kysellyt riskirakenteista tms. Varsinkaan jos on se yksikään tarjous tullut niin näyttävät puhuvan pyyjät ympäri heti nopeiden kauppojen toivossa.