Valmistalopaketit

[pinkeliviinica]

jostain rakryllistä tai jostain olen bongannut tiedon että asuinrakennuksen huoneen pinta-alan mukaan ikkunapintaa pitää olla 10% asuinhuoneen pinta-alasta. eli jos on 10m2 huone niin siellä sijaitseva ikkuna pitää olla vähintään 1m2 kokoinen. (vastaavasti 15m2 huoneessa 1,5m2 jne)


ja samalla aasinsillalla omalle tarinalleni jatkoa
vuorossa maatöiden kilpailutus.
(maaperätutkimus on jo tehty eli tontilla on kalliota 0.5-1metrin syyvydessä ja pinnalla silttiä/moreenia ja tonttihan on kokonaisuudessaan kivivuoren rinteessä joten kiveä riittää varmasti mutta sen muodoista on paljon vaikeampia sanoa) ja taustatiedoksi se että tontti on 5000m2 ja koska ollaan rinteessä niin kaikki pintamaa yms voidaan vain siirtää alarinteeseen täytöksi. mitään maata ei siis tarvitse viedä pois. (erään rakentajan mukaan tällä on iso vaikutus hintaan.. jopa 10tonttua voi säästää siinä kun paikanpäälle ei tarvita kuljetuksia minnekkään)

koitan tietenkin suosia pienyrittäjiä sillä niillä oletan olevan eniten pulaa töistä kun taas isoilla firmoilla on jo muutenkin kaupungin töissä tms jalka kiinni ja hommia lienee yllinkyllin. (oma ajatus... ei välttämättä todellisuutta kuitenkaan )
ihan kylmiltään kun lähdin etsimään maatöiden tekijää niin olin ihan hukassa.. keneltä nyt kysyä ja missä niitä yrittäjiä on..
netistä löytyy tietenkin paljon jo googlella mutta sieltä löytyy myös niitä ketkä ei välttämättä sittenkään tee ko alueella töitä.
sitten keksin että ei muutakuin pyörimään etuovi.comiin ja katsomaan sieltä missä myydään näitä "postimerkkitontteja lähiöihin" ja sitten autolla sinne paikanpäälle. siellähän olikin vilskettä kuin muurahaispesässä konsanaan ja joka lampputolpassa ja puun rungossa oli mainos jostakin maatyöfirmasta

eli ei muutakuin viestiä sitten kaikkiin mainostaviin firmoihin.

osa soitteli hyvinkin nopeasti ja saatiin käynti tontille aikaiseksi. osa soitteli viikonpäästä että olisiko vielä tarjolla töitä että voisi aloittaa 2kk päästä, ja osa ei vastannut ollenkaan eli joko on työkiireitä tai muutenkin jo koko vuosi buukattu täyteen. osa toki vastasi tai soitti takaisin ja sanoi että onjo tämä vuosi täynnä tms.
osa kieltäytyjistä sentään suositteli samantien kummin kaimaa tms jos oma kalenteri oli täysi mutta valitettavasti oli sillä kummin kaimallakin töitä...

osa tontilla käyneistä joiden kanssa on siis voinut jutella ihan livenä niin on ollut mielestäni asiantuntevia, osa jopa niin paljon että ovat ehdottaneet että talon runko/perustukset olisivatkin tyystin erilaiset (?)
kuitenkin epäsuorasti on voinut tulkita että maanrakennus maksaa minulle nyt noin 15-30 tonttua kaikkine töineen mutta lopputulos on se että ainuttakaan kirjallista tarjousta en ole vielä tässä 2kk aikana saanut näiltä firmoilta jotkut kyllä sanovat että laittavat käynnin jälkeen parissa viikossa tarjouksen tms mutta vaikka olen soitellut perään sitten sen parin viikon jälkeen niin vieläkin ne uupuvat
on se vaikeaa.. onneksi vielä ei ole kiire muutakuin siinä että talvihan se sieltä kohta taas tulee ja olisi kyllä mukavaa jos maatyöt olisivat valmiina ennen ensilumia.


edit: vastaavan mestarini "luotto maatyön tekijät" ovat jo loppuvuoden kiinni muissa hommissa. pakko siis hakea uutta yrittäjää ja toki mestari on mukana kunhan nyt ensin saisi niitä kirjallisia tarjouksiakin...

 

[PetriV]

osa tontilla käyneistä joiden kanssa on siis voinut jutella ihan livenä niin on ollut mielestäni asiantuntevia, osa jopa niin paljon asiantuntijoina että ovat ehdottaneet että talon runko olisikin tyystin erilainen (?) epäsuorasti on voinut tulkita että maanrakenus maksaa minulle noin 15-30 tonttua kaikkine töineen mutta lopputulos on se että ainuttakaan kirjallista tarjousta en ole vielä tässä 2kk aikana saanut näiltä firmoilta

Lainasin vain lyhyen pätkän.

Mutta suosittelen ottamaan mestarin mukaan noihin maatöiden kilpailutukseen. Hyvä mestari myös tietää seudun luotettavia tekijöitä, joten senkin puolesta kannattaa. Mestareilla on myös jonkinlainen näkemys heti tulevien maatöiden hinnasta, joten osaatte välttyä liian isoilta hinnoilta.

Itse sanoisin, että maarakennustyöt ovat koko rakennusprojektin vaikeimmin arvioitava osuus. Jos tontilla onkin kalliota alla, niin voidaan joutua räjäytystöihin tai jos pohja onkin pelkkää puuroa, niin voidaan joutua paaluttamaan. Tontille tehtävä maaperätutkimus on harvoin niin laaja, että sillä saisi kaikki mahdolliset ongelmat selvitettyä.

 

[phetu]

Lainasin vain lyhyen pätkän.

Mutta suosittelen ottamaan mestarin mukaan noihin maatöiden kilpailutukseen. Hyvä mestari myös tietää seudun luotettavia tekijöitä, joten senkin puolesta kannattaa. Mestareilla on myös jonkinlainen näkemys heti tulevien maatöiden hinnasta, joten osaatte välttyä liian isoilta hinnoilta.

Itse sanoisin, että maarakennustyöt ovat koko rakennusprojektin vaikeimmin arvioitava osuus. Jos tontilla onkin kalliota alla, niin voidaan joutua räjäytystöihin tai jos pohja onkin pelkkää puuroa, niin voidaan joutua paaluttamaan. Tontille tehtävä maaperätutkimus on harvoin niin laaja, että sillä saisi kaikki mahdolliset ongelmat selvitettyä.

Tämä menee jotenkin vähän oman ymmärrykseni ylitse näin yleisestikkin. Tarkoituksena rakennuttaa se oma talo vuosiksi eteepäin, luultavasti kalleimpia hankintoja mitä tulee tehtyä, niin sitten säästellään vastaavista, suunnittelijoista yms., ymmärrän toki, että ne maksavat sen enemmän mitä niitä käytetään. Mutta jos omaa ymmärrystä asiasta ei kuitenkaan älyttömästi ole niin miksi säästää sieltä mikä vaikuttaa lopputulokseen huomattavasti.

 

[JuhaH]

Mun tontilla oli jo ostohetkellä tekniikkaa ja tietä tehtynä, mutta talon paikka vaihtui ja voin sanoa että tässä vaiheessa olen tyytyväinen että suunnilleen kaikki tehtiin uusiksi. Alkuperäiset työt oli tehny "halpa" maaurakoitsija ja jälki oli sen näköistä, eristeitä puuttui pinnassa menneistä viemäreistä, tien rakennekerrokset oli noin 8cm paksuja (käytännössä saven päälle suodatinkangas ja siinä kivituhkaa niin paljon että kangas juuri ja juuri peittyi. kaivot väärissä paikoissa, osin katualueella yms. yms. Oma urakoitsija löytyi suositusten perusteella (ei ollut halvin) ja olin hoitovapaan ansiosta lähes päivittäin katsomassa jälkeä. Kaikki tehtiin todella huolella, viemärikaivannot on metrin leveällä täryytetyllä sepelipedillä, talon pohjat tasattiin sentilleen, anturan kohdalla käytetty hienompaa sepeliä tasaamiseen jne jne. Maatyöt on kyllä kohta missä pitäisi osata pyytää laatua ja suosituksia olisi todella tärkeä saada. Mulla on nyt tehty halpaa ja hyvää, ja onneksi se halpa tehtiin uusiksi.

Edit: halvalla meinaat maatyöt saada. Pk-seudulla tuon budjetin voisi huoletta ainakin tuplata etenkin jos on rinnetontti ja työt sisältää louhintaa. Mulla suht pienen puutalon maatyöt paalut (6t€) sisältyen on reilut 50t€. Sisältää talon pohjat, pihatien, 100m2 kivetyn alueen pohjat ja putket (jätevesi, hulevesi, vesiputki ja sähkön putkitukset) Maaperä savea 2-6m syvyyteen eli ei mitenkään poikkeuksellisen vaikea tontti etenkään pk-seudulla.

 

[mattipoeka]

Mun tontilla oli jo ostohetkellä tekniikkaa ja tietä tehtynä, mutta talon paikka vaihtui ja voin sanoa että tässä vaiheessa olen tyytyväinen että suunnilleen kaikki tehtiin uusiksi. Alkuperäiset työt oli tehny "halpa" maaurakoitsija ja jälki oli sen näköistä, eristeitä puuttui pinnassa menneistä viemäreistä, tien rakennekerrokset oli noin 8cm paksuja (käytännössä saven päälle suodatinkangas ja siinä kivituhkaa niin paljon että kangas juuri ja juuri peittyi. kaivot väärissä paikoissa, osin katualueella yms. yms. Oma urakoitsija löytyi suositusten perusteella (ei ollut halvin) ja olin hoitovapaan ansiosta lähes päivittäin katsomassa jälkeä. Kaikki tehtiin todella huolella, viemärikaivannot on metrin leveällä täryytetyllä sepelipedillä, talon pohjat tasattiin sentilleen, anturan kohdalla käytetty hienompaa sepeliä tasaamiseen jne jne. Maatyöt on kyllä kohta missä pitäisi osata pyytää laatua ja suosituksia olisi todella tärkeä saada. Mulla on nyt tehty halpaa ja hyvää, ja onneksi se halpa tehtiin uusiksi.

Edit: halvalla meinaat maatyöt saada. Pk-seudulla tuon budjetin voisi huoletta ainakin tuplata etenkin jos on rinnetontti ja työt sisältää louhintaa. Mulla suht pienen puutalon maatyöt paalut (6t€) sisältyen on reilut 50t€. Sisältää talon pohjat, pihatien, 100m2 kivetyn alueen pohjat ja putket (jätevesi, hulevesi, vesiputki ja sähkön putkitukset) Maaperä savea 2-6m syvyyteen eli ei mitenkään poikkeuksellisen vaikea tontti etenkään pk-seudulla.

Kannattaa varata se 60-70k€ maatöihin, niin ei tule ihan helposti pettymyksiä..rinnetontti, hulevesijärjestelmää, kalliota yms. ylläriä niin hintaa tulee taas lisää..

 

[HarryDunne]

Ihan mielenkiinnosta...Vieläkö joku nykyisessä maailmantilanteessa (energia/korot/rakennuskustannukset/yms) edes harkitsee raksaprojektin aloitusta seuraavan ~12kk aikana?

 

[Pete88]

Ihan mielenkiinnosta...Vieläkö joku nykyisessä maailmantilanteessa (energia/korot/rakennuskustannukset/yms) edes harkitsee raksaprojektin aloitusta seuraavan ~12kk aikana?

En varmaan hyväksyisi tarjousta tällä hetkellä, mutta mahdollinen taantuma on ennemminkin mahdollisuus kuin uhka rakentamisessa, olettaen toki, että alla on vakaa työ ja säästöjä. Esim. puutavaran hinta on hiljalleen laskenut huipuista ja hirsitalopaketeista on kesän aikana sulanut jopa 15te hinnasta pois. Jos tässä joku kriisi iskee, niin rakennusala on yleensä helisemässä, jolloin tarjoukset ovat parempia ja raaka-aineet edullisempia.

 

[Raaka]

Onhan tuo rakentaminen kytenyt takaraivossa tovin ja alkuperäinen suunnitelma olisi ensi kesänä lähteä rumbaa viemään eteenpäin. Toki tässä on kyllä aika monta muuttujaa mitkä arveluttaa. Suurin tietenkin on ihan rakennuskustannukset ja toisena että minkälaisella aikavälillä saapi vanhan asunnon myytyä jos tässä kovin alkaa taantuma painamaan päälle.

Puutavaran hinta on tulossa alaspäin, mikä antaa vähän valoa tulevaan. DEN-finlandilta tuli mainosta "Rakentajien budjetin turvaamiseksi DEN antaa hintatakuun, joka on voimassa kaikissa uusissa talokaupoissa toistaiseksi. Jos hinnat laskevat, hyvitämme asiakkaalle erotuksen. Jos hinnat nousevat, pidämme kiinni asiakkaamme kanssa sovitusta hinnasta, joten budjetti pitää. " Eli ilmeisesti talopakettikauppojen määrissä alkanut varmaan näkymään kohonneet kustannukset ja epävarma tulevaisuus.

Tuolla kun katsoo lähitienoon uusia asuinalueita, niin tonteista on 95% myyty mutta talo seisoo/on rakenteilla vaan 50% tonteista. Eli aika moni on näköjään lyönyt jarruja päälle

 

[mattipoeka]

DEN on (Finnlamelli) on hoitanut helkutin hyvin meidän tapauksessa asiat ja hintojen nousun.. tapelleet meille varmaan n. 10 k€ edestä hintojen nousua vastaan eri toimijoiden kanssa. Eli pitäneet meidän puolia.

-Matti

 

[HarryDunne]

En varmaan hyväksyisi tarjousta tällä hetkellä, mutta mahdollinen taantuma on ennemminkin mahdollisuus kuin uhka rakentamisessa, olettaen toki, että alla on vakaa työ ja säästöjä. Esim. puutavaran hinta on hiljalleen laskenut huipuista ja hirsitalopaketeista on kesän aikana sulanut jopa 15te hinnasta pois. Jos tässä joku kriisi iskee, niin rakennusala on yleensä helisemässä, jolloin tarjoukset ovat parempia ja raaka-aineet edullisempia.

Toki näinkin. Edelleen tosin hinnat on todella paljon korkeammalla kuin vaikkapa 2-3 vuotta sitten. Projektin rahoittaminen taas on monella (ja minulla) huomattavasti haastavampaa/hintavampaa kun pörssi on tullut alas ja korot lähteneet ylös. Kallistunut sähkö/bensa/ruoka näkyy ikävästi kassavirrassa.

Itse laiton aloituksen jäihin ja odottelen nyt rauhassa ainakin ensi kevääseen ellei yllätyksiä tule

 

[Fact0ry]

Tuolla kun katsoo lähitienoon uusia asuinalueita, niin tonteista on 95% myyty mutta talo seisoo/on rakenteilla vaan 50% tonteista. Eli aika moni on näköjään lyönyt jarruja päälle

Tältä näyttää myös lähelläni olevalla uudella asuinalueella. Luku taitaa olla jopa reilusti alempi kuin 50 % rakenteilla, vaikka aika harvassa on enää myyntikyltit paikallaan.

 

[pinkeliviinica]

Tältä näyttää myös lähelläni olevalla uudella asuinalueella. Luku taitaa olla jopa reilusti alempi kuin 50 % rakenteilla, vaikka aika harvassa on enää myyntikyltit paikallaan.

esim turussa taitaa toki olla rajoittavana tekijänä vuoden jono rakennusluvissakin ? eli sen takia voi olla tontti olla jo ostettuna mutta vuoteen/pariin ei tapahdu mitään kun luvissa yms menee ihan älyttömästi aikaa ?

 

[Grez]

Edit: poistetaanpa turha vastaus viestiin vuodelta 2017.

 

[TuplaKettu]

Ollaan kyselty tarjouksia 120-130m2 rinnetalosta. Talo + autokatos tuntuu olevan joka paikassa lähempänä 400k kuin 300k, tuohon vielä tontti + muut kulut niin vaatisi melkeinpä 500k, että saa edes perustason ratkaisun aikaiseksi. Millaisia nää hinnat on olleet ennen koronaa ja Ukrainan tilannetta? Tässäkin varmaan pätee sama kuin bensan hinnassa, että saaduista eduista pidetään kiinni ja hinnat ei enää palaa "vanhojen hyvien aikojen" tasolle vaikka pientä laskua lähitulevaisuudessa on odotettavissa, mikäli maailman tilanne rauhottuu.

 

[pinkeliviinica]

Ollaan kyselty tarjouksia 120-130m2 rinnetalosta. Talo + autokatos tuntuu olevan joka paikassa lähempänä 400k kuin 300k.......

riippuu tietty siitä että millaisesta materiaalista tms talo tehdään jne...
nyt vuodenvaihteessa ainakin yksitasoiset muuttovalmiit "puutalot" olivat noin 250-300tonttua, hirsitalona heti sata tonttua lisää (koska kova puunhinta).
autokatos talon yhteydessä nostaa useimmiten hintaa noin 40-50tonttua vaikka sellaisen erikseen laitettuna tontille saa jo noin parillakymmenellä tontulla...
tämä kokemus siis minulla kun hinta vertailuja tehtiin...

nyt tällähetkellä itselleni rakentumassa talo sisustusvalmiina k-raudan ainoakoti mallistosta valittuna jossa neliöitä 130/150m2 ja sisutusvalmiina hinta sisältäen lämmönlähteet yms oli noin 190tonttua. (käytännössä den talot rakentaa talon sillä k-rauta on vain välittäjänä)... samaa taloa saa täysin muuttovalmiina 230 tontulla nyt.
tarkoitus on että kokonaiskustannukset jäisivät noin 300 tonttuun maarakennuksineen yms tontin hankinnankin jälkeen.. tämän hetken kutina on persuuksissa sellainen että voi olla toteutumassakin ko budjetilla ellei maatöihin mene yli 20tonttua....

tässä vielä linkki omaan valintaani (jos jotakuta kiinnostaa... linkissä myös hinta arvio)

Ainoa Fiksu 153 - Ainoakoti

Neljä tilavaa makuuhuonetta, joista suurin on talon kulmassa omassa rauhassaan. A-mallissa on peräti kaksi walk-in-closetia, joista toinen on sijoitettu ilmavasti sängyn taakse. Keittiön saareke toimii niin lisälaskutilana kuin aamiaispöytänäkin, jonka äärestä kelpaa katsella maisemia. Vino...

ainoakoti.fi

 

[jorma88]

riippuu tietty siitä että millaisesta materiaalista tms talo tehdään jne...
nyt vuodenvaihteessa ainakin yksitasoiset muuttovalmiit "puutalot" olivat noin 250-300tonttua, hirsitalona heti sata tonttua lisää (koska kova puunhinta).
autokatos talon yhteydessä nostaa useimmiten hintaa noin 40-50tonttua vaikka sellaisen erikseen laitettuna tontille saa jo noin parillakymmenellä tontulla...
tämä kokemus siis minulla kun hinta vertailuja tehtiin...

nyt tällähetkellä itselleni rakentumassa talo sisustusvalmiina k-raudan ainoakoti mallistosta valittuna jossa neliöitä 130/150m2 ja sisutusvalmiina hinta sisältäen lämmönlähteet yms oli noin 190tonttua. (käytännössä den talot rakentaa talon sillä k-rauta on vain välittäjänä)... samaa taloa saa täysin muuttovalmiina 230 tontulla nyt.
tarkoitus on että kokonaiskustannukset jäisivät noin 300 tonttuun maarakennuksineen yms tontin hankinnankin jälkeen.. tämän hetken kutina on persuuksissa sellainen että voi olla toteutumassakin ko budjetilla ellei maatöihin mene yli 20tonttua....

tässä vielä linkki omaan valintaani (jos jotakuta kiinnostaa... linkissä myös hinta arvio)

Ainoa Fiksu 153 - Ainoakoti

Neljä tilavaa makuuhuonetta, joista suurin on talon kulmassa omassa rauhassaan. A-mallissa on peräti kaksi walk-in-closetia, joista toinen on sijoitettu ilmavasti sängyn taakse. Keittiön saareke toimii niin lisälaskutilana kuin aamiaispöytänäkin, jonka äärestä kelpaa katsella maisemia. Vino...

ainoakoti.fi

Pitää kyllä olla todella sopiva tontti että maatöihin ei mene yli 20 tuhatta.. jos tuplaat sen niin olet ehkä (voi mennä yli senkin helposti jos vähän vaikeampi tontti) lähellä oikeaa arvoa mitä saattaa mennä omista pienistä kokemuksista.

 

[pinkeliviinica]

Pitää kyllä olla todella sopiva tontti että maatöihin ei mene yli 20 tuhatta.. jos tuplaat sen niin olet ehkä (voi mennä yli senkin helposti jos vähän vaikeampi tontti) lähellä oikeaa arvoa mitä saattaa mennä omista pienistä kokemuksista.

jep... tonttini on siinämielessä helppo että ei olla kaava alueella niin ei tarvitse hulevesiä kerätä minnekkään, salaojatkin vievät vain veden talon vierestä muualle maastoon ja talousvedetkin menevät kivipesään. kakkulit menevät umpitankkiin.
kaikki maamateriaali täytyy vain siirtää ja sitäkään ei tarvitse viedä pois tontilta jne. kaikesta näistä tulee säästöä.
toki todellinen hinta paljastuu vasta kun on maat kaivettu veke että näkee missä menee kalliota jne.

 

[jorma88]

jep... tonttini on siinämielessä helppo että ei olla kaava alueella niin ei tarvitse hulevesiä kerätä minnekkään, salaojatkin vievät vain veden talon vierestä muualle maastoon ja talousvedetkin menevät kivipesään. kakkulit menevät umpitankkiin.
kaikki maamateriaali täytyy vain siirtää ja sitäkään ei tarvitse viedä pois tontilta jne. kaikesta näistä tulee säästöä.
toki todellinen hinta paljastuu vasta kun on maat kaivettu veke että näkee missä menee kalliota jne.

Säästöä tuosta toki tulee mutta jo ne materiaalit jota laitat anturan ja sokkelin alle, ympäri ja sisälle, riippuen toki millainen alapohjaratkaisu sinulla on mielessä, maksaa jo jonkin verran. Jos muuten piha on suoraan hyvä muuten niin säästöä tulee siitäkin mutta todella harvoin ei tarvitse vaihtaa maata autokatokseen vievä "tie" osuudelle ja muuta pientä mitä kaikki kuitenkin maksaa.

En sano että se on mahdotonta mutta vaikeaa se varmasti on että saa sen tehtyä alle tuon budejtin.

 

[mattipoeka]

Säästöä tuosta toki tulee mutta jo ne materiaalit jota laitat anturan ja sokkelin alle, ympäri ja sisälle, riippuen toki millainen alapohjaratkaisu sinulla on mielessä, maksaa jo jonkin verran. Jos muuten piha on suoraan hyvä muuten niin säästöä tulee siitäkin mutta todella harvoin ei tarvitse vaihtaa maata autokatokseen vievä "tie" osuudelle ja muuta pientä mitä kaikki kuitenkin maksaa.

En sano että se on mahdotonta mutta vaikeaa se varmasti on että saa sen tehtyä alle tuon budejtin.

Kannattaa suosiolla varata maatöihin (kaivuu, montun täyttö, sisäpuolen täytöt, ulkotäytöt, salaojat, patolevyt, kantavuustutkimukset, kaivurin 3D kartalle, sadevesi vermeisiin yms.) se minimi 40k€, todennäköisemmin lähempänä 50k€ niin ei tuu ihan heti pettymyksiä.. heti kun vähänkään vaikeampi pohja, niin voi melkeimpä tuplata tuon ellei triplata (näin ainakin PK -seudulla).

 

[pinkeliviinica]

juu.. tässä kohtaa, budjettia vielä on joten maatyöt maksaa sen minkä maksaa... ja pakko ne on kuitenkin tehdäkkin...
työkaveri rakensi myös talon joka tuli juuri valmiiksi ja siinä maatyöt räjäytyksineen (ja maan poisvienteineen) raisiossa maksoivat 28 tonttua. tontti oli tyypillinen 890m2 lähiö(helve*tti) tontti eli naapureita on joka suuntaan kymmeniä mutta talo on "pieni" eli vain 89/100m2 eli kuorittavaa pinta-alaa ei ihan mahottomasti ollut...
se tietenkin pitää ottaa huomioon että nyt ollaan reilusti kehäkolmosen ulkopuolella joten hinnat ovat hieman halvempia kuin pk seudun maatyöt.

 

[pinkeliviinica]

tässä muuten opas maanrakennus urakan tilaajalle ! kannattaa kyllä kaikkien lukea

https://www.rakennusteollisuus.fi/globalassets/infra/tietoa-ja-tilastoja/ohjeita-ja-opastusta/pientalon_maarakennustyot.pdf

 

[jorma88]

juu.. tässä kohtaa, budjettia vielä on joten maatyöt maksaa sen minkä maksaa... ja pakko ne on kuitenkin tehdäkkin...
työkaveri rakensi myös talon joka tuli juuri valmiiksi ja siinä maatyöt räjäytyksineen (ja maan poisvienteineen) raisiossa maksoivat 28 tonttua. tontti oli tyypillinen 890m2 lähiö(helve*tti) tontti eli naapureita on joka suuntaan kymmeniä mutta talo on "pieni" eli vain 89/100m2 eli kuorittavaa pinta-alaa ei ihan mahottomasti ollut...
se tietenkin pitää ottaa huomioon että nyt ollaan reilusti kehäkolmosen ulkopuolella joten hinnat ovat hieman halvempia kuin pk seudun maatyöt.

Näinhän se on että maksaa mitä maksaa, pakko on tehdä. Ajattelin vaan kertoa että optimistinen tuo budjetti on. PKS maatöiden hinnoista en tiedä, mutta varmaan ne ovat sitten vielä kovemmat kun muualla...
Etelä suomessa tehty tutulla kaivurilla ja kuorma-autonajajalla n. 130 neliön pohjainen talo loivalla tontilla (korkeusero n. 2,5m kulmasta kulmaan). meni n. 35k maatöihin. ja ei olla viety maata pois ollenkaan mutta lisätty kyllä. Tontti vähän yli 1200 neliötä.

 

[JuhaH]

Se maan poiskuskaus on todella kallista, ja sillä on iso vaikutus. Etenkin paalutettu, tuuletetulla ryömintätilalla oleva talo joudutaan kaivamaan aika syvälle ja jo se talon alta poisajettu (savimaa) maksaa helposti 10-20t€ jos maankaatopaikka ei ole ihan vieressä. Toki tämä on lähinnä pk-seudulla rakentavien ongelma - täällä hyvät paikat on jo rakennettu, joten suurin osa taloista tulee savelle, kalliolle ja/tai rinteeseen. Kateellisena olen katsellut youtubesta miten helposti ne talon perustukset hiekkamaalle syntyy

Aiheesta sivuun täytyy hehkuttaa että meillä oli tänään sokkelivalu ja hiljalleen päästään montusta takas maanpinnalle Ja just laittelin tarjouspyyntöä runkopuista ja oli ilo huomata että hinnat on palanneet aavistuksen lähemmä normaalia eli kautta linjan 15-25% tiputusta alkukesän hintoihin.

 

[maustevoi]

Miten toi rakennuslaina ja tarkemmin ne vakuudet valmiusasteen mukaan käyttäytyy? Muutama juttu tullut vastaan, että kun valmiusastetta tietty määrä niin vakuutta vapautuu.

 

[Pete88]

Onko kukaan viimeaikoina käynyt pankin kanssa rakennuslainaneuvotteluita? Jos on, paljonko pankki on laskenut ns. varmuusvaraa kustannusarvion päälle? Koska toistaiseksi homma on vielä työn alla, en kerro tässä tarkkoja yksityiskohtia, mutta eräässä pankissa oli päädytty laskemaan rahoitustarvetta siten, että kun rakentajalla on ns. kokonaishinta, jonka vastaava mestari ja/tai talotoimittaja on määritellyt, niin siihen pankki tällä hetkellä edellyttää 20 % lisää. Eli nyt kun joka tapauksessa rakentaminen maksaa enemmän (ja se on huomioitu tuossa kokonaisbudjetissa), niin pankki edellyttää vielä sen päälle viidenneksen ylimenovaraa. Aika kova vaade mielestäni, vaikka sinällään jossain määrin tämän ymmärrän, mutta esim. 400t€ kokonaisbudjetissa tämä tarkoittaisi lisäksi 80t€ varmuusvaraa, joka pankin mukaan mielellään pitäisi tulla mahdollisimman paljon omarahoitusosuutta kasvattamalla.

Lisäksi viime aikoina on alkanut toimittajien suunnalta tulla ristiriitaisia viestejä: osa myyjistä heittää hihan ravistuksena, että annettu tarjous on nyt tämä ja parin viikon päästä hinta voi olla 20% enemmän. Mutta nyt esim. Finlamelli (ja olikohan Kastelli myös) lupailevat ns. hintatakuuta, jossa nyt kaupat tekevä voi myyjän kanssa sopia, että mikäli kustannukset jatkaisivat laskuaan (puutavarahan on jo laskenut ihan selviä summia huipuista tässä alkusyksyn aikana), ainakin osa tästä laskusta tulee myös ostajan eduksi. Sitten jos hinnat päinvastoin nousevat, toimittaja on se joka ottaa kaiken osuman. Tällaiset hintalupaukset viestivät mielestäni ennemminkin siitä, yhdistettynä myös ihan listahintojen putoamisen ohella, että hinnat kenties ovat ainakin toistaiseksi vielä laskusuunnassa, jolloin tuollaiset 20% korotuspuheet kuulostavat ennemminkin myyjän yrityksistä patistella kauppoihin.

 

[Raaka]

No äkkiseltään aika korkealta kuullostaa tuo 20%. Mitä tuttujen kanssa jutellut niin 10% ollut sellainen normaali ylitysvara pankeilla. Tosin heidän neuvottelut on olleet viime vuonna.
Tosin maatöissähän yllätyksissä sitä saapi helposti poltettua 20% ylitysvarankin, varsinkin jos on arvioinut ihan alakanttiin. Mutta jos on mestarin kanssa homma käyty läpi niin tuskin se nyt olisi ihan metsässä.

Heijastaakohan pankki tässä niihin alkuvuoden talotoimittajan kirjeisiin, jossa talopakettien hintoja päiviteltiin lennosta?

Enemmän tuolla talotoimittajien puolella alkaa näkymään tätä ns. hintakatto-tarjouksia, mutta ilmeisesti osalle myyjistä ilmeisesti on jäänyt päälle viime vuoden mentaliteetti kustannusten kasvamisesta. Tällöin itsekkin sain vastauksia että nyt jos laitetaan töpinäksi niin tällä hintaa saatte ja ensi kuussa voi olla sitten jo paljon kallimpaa.

 

[Pete88]

No äkkiseltään aika korkealta kuullostaa tuo 20%. Mitä tuttujen kanssa jutellut niin 10% ollut sellainen normaali ylitysvara pankeilla. Tosin heidän neuvottelut on olleet viime vuonna.
Tosin maatöissähän yllätyksissä sitä saapi helposti poltettua 20% ylitysvarankin, varsinkin jos on arvioinut ihan alakanttiin. Mutta jos on mestarin kanssa homma käyty läpi niin tuskin se nyt olisi ihan metsässä.

Heijastaakohan pankki tässä niihin alkuvuoden talotoimittajan kirjeisiin, jossa talopakettien hintoja päiviteltiin lennosta?

Enemmän tuolla talotoimittajien puolella alkaa näkymään tätä ns. hintakatto-tarjouksia, mutta ilmeisesti osalle myyjistä ilmeisesti on jäänyt päälle viime vuoden mentaliteetti kustannusten kasvamisesta. Tällöin itsekkin sain vastauksia että nyt jos laitetaan töpinäksi niin tällä hintaa saatte ja ensi kuussa voi olla sitten jo paljon kallimpaa.

Budjetti on laadittu erittäin realistisesti ammattilaisten avustuksella ja maatöissä ei ole eletty pilvilinnoissa (maatöiden osalta meillä on myös erikseen tehty pohjatutkimus ja koska kyseessä on okt-alue, joka rakentuu ympärille, paljon muiden kokemuksia ja toteutuneita kustannuksia maatöistä ihan viereiseltä tontiltakin). Siksi tuo 20% ylitys kuulostaa erittäin korkealta marginaalilta. Asiaa korostaa entisestään se, että tämä on yksi niistä pankeista, joista viime vuonna ensimmäisen kerran neuvottelin lainasta ja silloin olisi riittänyt 5% ylitysvara, joten ovat ottaneet nyt kunnolla puskuria neuvotteluiden välissä. Tuli kyllä käytännössä fiilis, että eivät vaan enää halua tätä diiliä tehdä. Meillä oli siis laskettu kokonaisbudjetti ja siihen ylitysvara, mutta sitten kun keksitään tuollainen 20% puskuri vielä siihen päälle ja pitäisi olla takataskusta, niin käytännössä tekemätön paikka. Meidän omarahoitusosuus on jo nyt yli 20% kokonaisbudjetista ja rakentamisen alkaessa oltaneen lähemmäs 25%:ssa, jos kustannukset eivät enää tästä kovasti nouse.

 

[jorma88]

Budjetti on laadittu erittäin realistisesti ammattilaisten avustuksella ja maatöissä ei ole eletty pilvilinnoissa (maatöiden osalta meillä on myös erikseen tehty pohjatutkimus ja koska kyseessä on okt-alue, joka rakentuu ympärille, paljon muiden kokemuksia ja toteutuneita kustannuksia maatöistä ihan viereiseltä tontiltakin). Siksi tuo 20% ylitys kuulostaa erittäin korkealta marginaalilta. Asiaa korostaa entisestään se, että tämä on yksi niistä pankeista, joista viime vuonna ensimmäisen kerran neuvottelin lainasta ja silloin olisi riittänyt 5% ylitysvara, joten ovat ottaneet nyt kunnolla puskuria neuvotteluiden välissä. Tuli kyllä käytännössä fiilis, että eivät vaan enää halua tätä diiliä tehdä. Meillä oli siis laskettu kokonaisbudjetti ja siihen ylitysvara, mutta sitten kun keksitään tuollainen 20% puskuri vielä siihen päälle ja pitäisi olla takataskusta, niin käytännössä tekemätön paikka. Meidän omarahoitusosuus on jo nyt yli 20% kokonaisbudjetista ja rakentamisen alkaessa oltaneen lähemmäs 25%:ssa, jos kustannukset eivät enää tästä kovasti nouse.

Ettekö voi ottaa "omasta" ylitysvarasta pois niin että pankin ylitysvaran kanssa on lähempänä mitä olette ajatellut? Vai onko se oman laskun ylitysvara niin pieni että sillä ei ole merkitystaä siihen loppusummaan jos on siellä vai ei..

 

[JuhaH]

Kyllä sitä extraa kannattaa olla ylimääräistä. Itsekin laadin kustannusarvion, jossa on yli 200 riviä joka kertonee jotain tarkkuudesta ja siitä huolimatta rautakaupasta tulee jatkuvasti haettua 200-1000e eriä, joita ei ole osattu huomioida budjetissa. Multa löytyy talotekniikan insinöörin koulutus ja 20-vuotta suunnittelukokemusta alalta, joten jotain pohjaymmärrystä asiaan on. Meillä oli tuo 10% ylimääräistä, mutta jäänee vajaaksi. Lisäksi tehdään lahes kaikki itse joten se kaikkein vaikeimmin arvioitava osuus (työ) ei vaikuta laskelmaan. Vastaavia mestareitakin on kaikennäköisiä ja meidän kanssa samalle tontille rakennettavassa projektissa (oma hallinta-alue) lisälainaa on haettu jo kolmeen otteeseen vaikka heilläkin oli vastaavavan kanssa tehty kustannusarvio ja pohjana talopaketti.

Meillä on työnalla suht perus rankatalo, ratkaisuissa ei ole mitään luksusta, mutta perusasiat tehdään hyvin ja budjetti on nyt jossain 2400e/m2 (rakennusoikeusala) ja tässä ei ole huomioitu omaa (kirvesmies)työtä, joka ulkopuolisella teetettynä maksaisi luokkaa 1000€/m2. Tähän päälle vielä tontti, pihatyöt, autokatos yms.

 

[mattipoeka]

Onko kukaan viimeaikoina käynyt pankin kanssa rakennuslainaneuvotteluita? Jos on, paljonko pankki on laskenut ns. varmuusvaraa kustannusarvion päälle? Koska toistaiseksi homma on vielä työn alla, en kerro tässä tarkkoja yksityiskohtia, mutta eräässä pankissa oli päädytty laskemaan rahoitustarvetta siten, että kun rakentajalla on ns. kokonaishinta, jonka vastaava mestari ja/tai talotoimittaja on määritellyt, niin siihen pankki tällä hetkellä edellyttää 20 % lisää. Eli nyt kun joka tapauksessa rakentaminen maksaa enemmän (ja se on huomioitu tuossa kokonaisbudjetissa), niin pankki edellyttää vielä sen päälle viidenneksen ylimenovaraa. Aika kova vaade mielestäni, vaikka sinällään jossain määrin tämän ymmärrän, mutta esim. 400t€ kokonaisbudjetissa tämä tarkoittaisi lisäksi 80t€ varmuusvaraa, joka pankin mukaan mielellään pitäisi tulla mahdollisimman paljon omarahoitusosuutta kasvattamalla.

Lisäksi viime aikoina on alkanut toimittajien suunnalta tulla ristiriitaisia viestejä: osa myyjistä heittää hihan ravistuksena, että annettu tarjous on nyt tämä ja parin viikon päästä hinta voi olla 20% enemmän. Mutta nyt esim. Finlamelli (ja olikohan Kastelli myös) lupailevat ns. hintatakuuta, jossa nyt kaupat tekevä voi myyjän kanssa sopia, että mikäli kustannukset jatkaisivat laskuaan (puutavarahan on jo laskenut ihan selviä summia huipuista tässä alkusyksyn aikana), ainakin osa tästä laskusta tulee myös ostajan eduksi. Sitten jos hinnat päinvastoin nousevat, toimittaja on se joka ottaa kaiken osuman. Tällaiset hintalupaukset viestivät mielestäni ennemminkin siitä, yhdistettynä myös ihan listahintojen putoamisen ohella, että hinnat kenties ovat ainakin toistaiseksi vielä laskusuunnassa, jolloin tuollaiset 20% korotuspuheet kuulostavat ennemminkin myyjän yrityksistä patistella kauppoihin.

Nordea ja Danske ainakin piti PK seudulla 25% extrana tuossa.. 520k€ lainaa + 260k€ omaa rahaa päälle.. talopaketti muuttovalmiina eli ainoa muuttuva hinta on käytännössä maatöissä sekä pihatöissä.. mutta näin ainakin meidän osalta.

 

[Pete88]

Kiitoksia! Ihan vielä selkeyden vuoksi: Meillä on siis kokonaisbudjetti, johon on laskettu 15 % ylitysvaraa tuosta kokokonaisbudjetista. Nyt pankki halusi vielä tuon päälle 20% extraa. Toisin sanoen, kokonaisbudjetti, joka on laadittu talotoimittajan ja vastaavan mestarin toimesta sekä meidän 15 % ylitysvara siihen päälle. Tämän kaiken päälle olisi pitänyt laskea siten vielä pankin mukaan 20% ylitysvaraa, joka lasketaan tuosta kokonaisbudjetista sisältäen meidän oman ylitysvaran. Ei me sentään niin spedejä olla, että luotettaisiin pelkkään kustannusarvioon, mutta mielestäni tuon 15 % pitäisi riittää ammattilaisilla teetetyn arvion päälle.

Tontti meillä on jo lohkottu, mutta kyseessä on vuokratontti, joten varsinaista lunastuskulua ei tähän lasketa mukaan. Lisäksi katos on paperilla, mutta ainoastaan pohjatyöt tehdään alkuvaiheessa. Suunnittelu- ja muita kuluja on jo makseltu tähän mennessä lähes 20t€. Kokonaisbudjetti ei ole kuitenkaan puolta miljoonaa, joten en osaa kommentoida, onko yllä oleva 25% omarahoitusosuus relevantti taikka edes samalla hehtaarilla pienempien lainojen kohdalla. Meillä lainaa tulisi max 300t€ ja tontti Keski-Suomessa.

 

[Pete88]

Nordea ja Danske ainakin piti PK seudulla 25% extrana tuossa.. 520k€ lainaa + 260k€ omaa rahaa päälle.. talopaketti muuttovalmiina eli ainoa muuttuva hinta on käytännössä maatöissä sekä pihatöissä.. mutta näin ainakin meidän osalta.

Haluaisitko vielä avata tätä tarkemmin, että minkälainen kokonaisuus on kyseessä? Kuinka ison osan tontti muodostaa kokonaiskustannuksista? Uskoisin, että PK-seudulla pelkkä tontti on jo olennainen kustannus? Käsittääkseni keskimääräinen rakennuslaina pankkien julkaisemien artikkelien mukaan ei paljoa yli 300t€ nouse, joten tässä lienee kyseessä vähän erikoisempi hanke, ellei tontti näyttele isoa roolia?

 

[Raaka]

Onko pankki tietoinen että tuohon teidän lainamäärä sisältää jo 15% ylitysvaran?
Lähinnä itse yrittäisin selventää pankin kanssa, että tämä oli alkuperäinen arvio ja tämän verran lyötiin päälle ylitysvaraa. Tietenkin jos ovat tästä tietoisia, niin on aika jännä homma. Sitten varmaan tekisin laskelmat uusiksi siten että ei ole laskelmissa sitä itse laitettua ylitysvaraa.

 

[Pete88]

Onko pankki tietoinen että tuohon teidän lainamäärä sisältää jo 15% ylitysvaran?
Lähinnä itse yrittäisin selventää pankin kanssa, että tämä oli alkuperäinen arvio ja tämän verran lyötiin päälle ylitysvaraa. Tietenkin jos ovat tästä tietoisia, niin on aika jännä homma. Sitten varmaan tekisin laskelmat uusiksi siten että ei ole laskelmissa sitä itse laitettua ylitysvaraa.

Kyllä minä siellä kävin ihan selkeiden erittelyjen kanssa ja tällaiseen lopputulokseen päädyttiin. Tässä joka tapauksessa tehdään vielä muutamia viilailuja ja odottelen vielä muutamaa muuta tarjoustakin, joten jos tilanne ei ko. pankissa kohene, niin kysellään sitten muualta. Lähinnä tässä vaan teidän kanssanne mietin, että ovatko nämä ylitysvarat nyt jotenkin ihan viime aikoina muuttuneet näin koviksi, että onko odotettavissa samaa pähkäilyä myös muualla?

 

[pinkeliviinica]

sinänsä ei haitaksi vaikka laskisi reilusti lainaan varmuusvaraa sillä helpompaahan se on kun on marginaalia kuin että sitä ei ole...
esim 500 tontun arvio -> 600 tonttua lainaa
ja kaikkeahan ei ole pakko käyttää eli jos rahanmeno hirvittää niin 600 tontun lainasta käyttää esim 500 tonttua ja ei joko lunasta koskaan jäljelle jäänyttä satkua tai sitten lunastaa koko summan mutta lyhentää asuntolainaa talon rakentamisen jälkeen sitten nopeutetusti sadalla tontulla tms...

 

[phetu]

sinänsä ei haitaksi vaikka laskisi reilusti lainaan varmuusvaraa sillä helpompaahan se on kun on marginaalia kuin että sitä ei ole...
esim 500 tontun arvio -> 600 tonttua lainaa
ja kaikkeahan ei ole pakko käyttää eli jos rahanmeno hirvittää niin 600 tontun lainasta käyttää esim 500 tonttua ja ei joko lunasta koskaan jäljelle jäänyttä satkua tai sitten lunastaa koko summan mutta lyhentää asuntolainaa talon rakentamisen jälkeen sitten nopeutetusti sadalla tontulla tms...

Varmasti, mutta jos arviona oli 500k, siihen varattuna jo 15% päälle, minkä lisäksi pankki haluaa tuon kaiken päälle 20%, niin päästäänkin jo liki 700k, mikä nyt on ihan älytöntä ja missä kohtaa suurella osalla varmaan pamahtaa lainoituksen rajakin jo yli eikä enään saa tuollaisia summia ekstraa.

 

[Raaka]

sinänsä ei haitaksi vaikka laskisi reilusti lainaan varmuusvaraa sillä helpompaahan se on kun on marginaalia kuin että sitä ei ole...
esim 500 tontun arvio -> 600 tonttua lainaa
ja kaikkeahan ei ole pakko käyttää eli jos rahanmeno hirvittää niin 600 tontun lainasta käyttää esim 500 tonttua ja ei joko lunasta koskaan jäljelle jäänyttä satkua tai sitten lunastaa koko summan mutta lyhentää asuntolainaa talon rakentamisen jälkeen sitten nopeutetusti sadalla tontulla tms...

Itse ymmärsin tässä tapauksessa, että se ylitysvara pitäisi löytyä omasta taskusta. Eli 500 tontusta --> 600 tonttuun varmuusvaran kera, niin se 100 tonttua pitäisi tulla omasta taskusta.

 

[Pete88]

Kirjoitetaan vielä budjetti auki:

Alkuperäinen budjetti oli 300t€. Sitten tuli koronan iloiset kustannuspaineet ja rakennusbuumi, joten nostettiin budjetti 350t€. Käytännössä tuon jälkeen meillä on kuitenkin oikeasti maksimibudjetti n. 400t€. Karvan yli voidaan mennä. Nyt meillä on kokonaiskustannusarvio, joka on 350t€. Tuohon n. 15% lisää, eli ollaan tuossa 400t€:ssa. Pankki halusi nyt kuitenkin laskea tämän siten, että 400t€ + 20 %, eli budjetin pitäisi olla 480t€. Meidän omarahoitusosuus on tällä hetkellä n. 100t€ ja kokonaisbudjetista näin ollen 300t€ maksimissaan olisi lainaa. Ei myöskään olla lähetty soitellen sotaan, vaan ollaan ihan kunnolla satsattu suunnitteluun, johon on käytetty paljon ainakin indeksikustannuksiin verrattuna enemmän rahaa kuin keskimäärin. Näitä en edes em. budjettiin ole laskenut mukaan, vaan ne ovat jo toteutuneita kuluja, jotka ovat ikään kuin tavallaan pois jo tuosta kokonaisbudjetista, mutta jota ei nyt ole siitä kuitenkaan vähennetty. Tilanne on siis siinäkin mielessä parempi. Mutta jostain syystä tämä onnistuttiin pankissa saamaan kovin monimutkaiseksi ja omarahoitusosuuden likimain tuplaaminen nykyisestä ei ole kyllä mitenkään järkevää.

 

[mattipoeka]

Haluaisitko vielä avata tätä tarkemmin, että minkälainen kokonaisuus on kyseessä? Kuinka ison osan tontti muodostaa kokonaiskustannuksista? Uskoisin, että PK-seudulla pelkkä tontti on jo olennainen kustannus? Käsittääkseni keskimääräinen rakennuslaina pankkien julkaisemien artikkelien mukaan ei paljoa yli 300t€ nouse, joten tässä lienee kyseessä vähän erikoisempi hanke, ellei tontti näyttele isoa roolia?

Tontti: 215k€
Maatyöt: n. 45k€ (sain halvalla, urakoitsijat meinasi että oikea hinta lähempänä 60-70k€, kun niin iso massanvaihto)
Talopaketti (hirsitalo 124m2 + katos + varasto, muuttovalmis): n. 410-420k€
Pihatyöt: n. 40-50k€
Loppusälät: luvat, vastaava/pääsuunnittelija/kvv valvonta ulkopuolen osalta, jäte/sähkö yms.

Pihatyöt tuli yllärinä, että pitää olla valmiina ennen muuttolupaa, koska museo alue..

 

[Pete88]

Tontti: 215k€
Maatyöt: n. 45k€ (sain halvalla, urakoitsijat meinasi että oikea hinta lähempänä 60-70k€, kun niin iso massanvaihto)
Talopaketti (hirsitalo 124m2 + katos + varasto, muuttovalmis): n. 410-420k€
Pihatyöt: n. 40-50k€
Loppusälät: luvat, vastaava/pääsuunnittelija/kvv valvonta ulkopuolen osalta, jäte/sähkö yms.

Pihatyöt tuli yllärinä, että pitää olla valmiina ennen muuttolupaa, koska museo alue..

Kiitoksia näistä! Meillä tosiaan tontti Keski-Suomessa ja tontin lunastuskustannus alle 50t€, jos sen haluaa lunastaa itselleen (ei kuitenkaan lunasteta tässä kohtaa lisätäksemme budjetin joustovaraa, mutta lunastetaan kyllä, jos ei tule isoja yllätyksiä rakentamisen kanssa). Maatöihin ollaan varattu "riittävästi" ja koska viereisillä tonteilla jo päästy tämän vaiheen yli ja tontit vaikuttaisivat aika tasalaatuisilta sekä on teetetty maaperätutkimus, niin ennusteen ainakin veikkaamme toteutuvan aika hyvin, mutta yllätyksiin on varauduttu. Itse talo tulee pitkästä tavarasta ja toteutetaan osittain osaurakoina. Käytännössä kyse hirsitalosta, n. 135m2 ja yksinkertainen muoto yhdessä kerroksessa. Katos on suunnitelmissa, mutta ei sisälly kokonaisbudjettiin kuin vain maatöiden osalta. Mitään erityisvaateita kaavan yms. puolesta ei ole. Lisäksi on samalta alueelta aiempina vuosina rakentaneiden (toki kustannusten noustua ei täysin vertailukelpoisia) toteutuneita kuluja, jotka on pyritty huomioimaan omissa suunnitelmissa. Suunnitelmat ovat olemassa ja maksettuna sekä iso osa luvitukseen liittyvistä kuluista.

 

[sledass]

Musta nyt tuntuu, että pankki ei tajua tuota teidän omaa ylitysvaraa, tuntuu että pankit ei tajua montaa muutakaan asiaa rakentamisesta. Esimerkkinä, kun viime keväänä neuvottelin lisälainatarpeesta oman talon viimeistelyyn mihin oltiin muutettu jo tammikuussa ja kun pankki kysyi syitä miksi budjetti oli ylittynyt, kerroin että jouduttiin mm. alussa vaihtamaan lämmönlähteeksi maalämpö, mistä tuli n.10-15k€ lisäkulu verrattuna alkuperäiseen budjettiin. pankin täti ei millään ymmärtänyt että se on jo tehty kun talossa asutaan ja kyseli että olenko jo kysellyt tarjouksia maalämmöstä. Kerroin että se on asennettu taloon kun tässä jo asutaan niin hetken päästä kyseli, että onkohan talo liitetty kaukolämpöön.

otat sen oman ylitysvaran pois budjettilaskelmista ja korvaat sen pankin 20% varalla ja laskelmat pankille.

 

[napsa]

Kirjoitetaan vielä budjetti auki:

Alkuperäinen budjetti oli 300t€. Sitten tuli koronan iloiset kustannuspaineet ja rakennusbuumi, joten nostettiin budjetti 350t€. Käytännössä tuon jälkeen meillä on kuitenkin oikeasti maksimibudjetti n. 400t€. Karvan yli voidaan mennä. Nyt meillä on kokonaiskustannusarvio, joka on 350t€. Tuohon n. 15% lisää, eli ollaan tuossa 400t€:ssa. Pankki halusi nyt kuitenkin laskea tämän siten, että 400t€ + 20 %, eli budjetin pitäisi olla 480t€. Meidän omarahoitusosuus on tällä hetkellä n. 100t€ ja kokonaisbudjetista näin ollen 300t€ maksimissaan olisi lainaa. Ei myöskään olla lähetty soitellen sotaan, vaan ollaan ihan kunnolla satsattu suunnitteluun, johon on käytetty paljon ainakin indeksikustannuksiin verrattuna enemmän rahaa kuin keskimäärin. Näitä en edes em. budjettiin ole laskenut mukaan, vaan ne ovat jo toteutuneita kuluja, jotka ovat ikään kuin tavallaan pois jo tuosta kokonaisbudjetista, mutta jota ei nyt ole siitä kuitenkaan vähennetty. Tilanne on siis siinäkin mielessä parempi. Mutta jostain syystä tämä onnistuttiin pankissa saamaan kovin monimutkaiseksi ja omarahoitusosuuden likimain tuplaaminen nykyisestä ei ole kyllä mitenkään järkevää.

Milloin tuo budjetti on nostettu 350t€? Vuosi sitten?

 

[Pete88]

Milloin tuo budjetti on nostettu 350t€? Vuosi sitten?

Tavallaan joo. 2021 kesällä kun puutavaran hinta nousi voimakkaasti ja esim. 48x98 mitallistetun hinta oli 4,20e/m, niin nostettiin budjettia 50te. Ukrainan myötä keväällä hinta ja inflaatio ylipäätään vielä pahensi tilannetta, jolloin olisi saanut laskea jopa 100te lisää kustannuksia, mutta nyt tosiaan tuosta on päästy jo aika paljon alaspäin ja koronaa edeltävään aikaan verrattuna pitäisi nyt satsata n. 50te extraa meidän hankkeessa. Toki viimeisin kustannusarvio tehty tämän päivän hinnoilla. Jos tässä iskee kunnon taantuma päälle Euroopassa, niin se voi jopa ennestään hillitä ainakin raaka-ainekustannuksia.

 

[tietokonerikki]

Kirjoitetaan vielä budjetti auki:

Alkuperäinen budjetti oli 300t€. Sitten tuli koronan iloiset kustannuspaineet ja rakennusbuumi, joten nostettiin budjetti 350t€. Käytännössä tuon jälkeen meillä on kuitenkin oikeasti maksimibudjetti n. 400t€. Karvan yli voidaan mennä. Nyt meillä on kokonaiskustannusarvio, joka on 350t€. Tuohon n. 15% lisää, eli ollaan tuossa 400t€:ssa. Pankki halusi nyt kuitenkin laskea tämän siten, että 400t€ + 20 %, eli budjetin pitäisi olla 480t€. Meidän omarahoitusosuus on tällä hetkellä n. 100t€ ja kokonaisbudjetista näin ollen 300t€ maksimissaan olisi lainaa. Ei myöskään olla lähetty soitellen sotaan, vaan ollaan ihan kunnolla satsattu suunnitteluun, johon on käytetty paljon ainakin indeksikustannuksiin verrattuna enemmän rahaa kuin keskimäärin. Näitä en edes em. budjettiin ole laskenut mukaan, vaan ne ovat jo toteutuneita kuluja, jotka ovat ikään kuin tavallaan pois jo tuosta kokonaisbudjetista, mutta jota ei nyt ole siitä kuitenkaan vähennetty. Tilanne on siis siinäkin mielessä parempi. Mutta jostain syystä tämä onnistuttiin pankissa saamaan kovin monimutkaiseksi ja omarahoitusosuuden likimain tuplaaminen nykyisestä ei ole kyllä mitenkään järkevää.

Pankeissa ollaan aivan aiheellisesti huolissaan asiakkaiden maksukyvystä. Nyt ei kukaan tiedä mikä tilanne on ensivuonna.
Korot voivat nousta, ja palkat eivät välttämättä nouse vastaavasti. Inflaatio voi nousta reilustikin yli 10-prosenttiin. Energian hinnoista (vaikuttavat myös niiden talotarpeiden hinnoitteluun) ei kukaan tiedä mitään. Ja kustannusarviolle on toinenkin ilmaus: " kustannus arvaus". Kukaan ei voi sitä varmasti etukäkeen tietää. Sun urakoitsija voi tehdä konkan menetät euroja jne...

Sitten jos lama kunnolla iskee sen uuden asunnon hinta voi olla paljon alle sen rakennuskustannusten.
Yhteenveto: Pankkisi luultavasti pyrkii vähentämään riskiään? Hurjia velkoja nykyään otetaan.

@Juha Kokkonen
Sä kun olet nyt talven yli asunut siinä uudessa nykyaikaisessa maalämpötalossasi, paljonko 2-henkisen perheesi energian kulutus oli pahimpana talvikuukautena.
Vaikuttaa sekin paljon jos sähkö 40-50snt/ kWh siihen uuden talon velanmaksukykyyn, siksi hyvä täälläkin tuoda esiin.

Edit: korjattu viestiä Juhaan viittauksen osalta, pahoitteluni Juhalle.

 

[Pete88]

Pankeissa ollaan aivan aiheellisesti huolissaan asiakkaiden maksukyvystä. Nyt ei kukaan tiedä mikä tilanne on ensivuonna.
Korot voivat nousta, ja palkat eivät välttämättä nouse vastaavasti. Inflaatio voi nousta reilustikin yli 10-prosenttiin. Energian hinnoista (vaikuttavat myös niiden talotarpeiden hinnoitteluun) ei kukaan tiedä mitään. Ja kustannusarviolle on toinenkin ilmaus: " kustannus arvaus". Kukaan ei voi sitä varmasti etukäkeen tietää. Sun urakoitsija voi tehdä konkan menetät euroja jne...

Sitten jos lama kunnolla iskee sen uuden asunnon hinta voi olla paljon alle sen rakennuskustannusten.
Yhteenveto: Pankkisi luultavasti pyrkii vähentämään riskiään? Hurjia velkoja nykyään otetaan.

Ymmärrän pointtisi ja ymmärrän myös pankin näkökulmaa. Jos kenelläkään meistä oli kristallipallo mistä katsoa näitä juttuja, niin silloinhan aika moni asia olisi helpompaa. Sen puuttuessa pitää mennä valistuneilla arvauksilla:

- Tuleva talvi näyttänee talouden suunnan Euroopassa. Mikäli äityy pahaksi, niin se voi tietyssä mielessä jopa edesauttaa niitä, joilla on mahdollisuus laskusuhdanteessa ryhtyä rakentamaan. Rakennusala on yksi suhdanneherkimmistä aloista ja korreloi voimakkaasti talouden muun toimeliaisuuden kanssa. Mikäli Suomessa ja Euroopassa ihmisten optimistisuus talouteen on matalalla, se tuskin ruokkii siihen elämän suurimpaan hankintaan, eli talokauppoihin ja niiden rakentamiseen. Tämä tarkoittaisi samalla, että rakennustarvikkeiden hinnat todennäköisesti eivät ainakaan enää voimallisesti nouse, koska kysyntä laskee.
- Useiden rakennustarvikkeiden (ei toki läheskään kaikkien) hinnat ovat tässä ihan parin viime kuukauden aikana lähteneet ihan kohtuulliseen laskuun. Esimerkkinä mainittakoon vaikka kakkosnelosen, terassilaudan ja kipsilevyn hinnat. Muun muassa Tekniikan maailmassa käsiteltiin heinäkuun tilannetta, jossa rakennustarvikkeiden hinnat eivät vielä olleet kovinkaan hyvällä tolalla ja juttu julkaistiin viime viikonloppuna. Mutta jos nyt etsit lehdessä mainittuja artikkeleita esimerkiksi K-raudasta, monen hinta on selvästi laskenut tuosta.
- Kasvaviin korkoihin on periaatteessa pitänyt varautua jo vuosien ajan, olihan nollakorkoaika aivan poikkeuksellinen ajanjakso jo itsessään. Kukaan alan asiantuntija ei kuitenkaan pidä todennäköisenä, saati kovinkaan mahdollisena, että korot lähtisivät aivan käsistä. Joku saattaa muistella vielä lama-suomen 15 pinnan korkoja, mutta se aika ei eurovaluutan ja EKP:n olemassa ollessa ole todennäköisesti palaamassa. Ihan jo siitä syystä, että meillä olisi kaatuneita valtioita jo kauan ennen sitä sylissämme. Pahin skenaario voisi olla kuuden prosentin korko, mutta sitä varten pankeissa on testattu ja tullaan testaamaan uusien lainanottajien koronsietokykyä kuudella prosentilla.
- Toimittajan konkurssi on ihan olemassa oleva riski ja se pitää talohankkeessa huomioida. Kaikkeen ei voi varautua, mutta esimerkiksi itse aion kyllä jokaisen toimittajan kohdalla pyrkiä huolehtimaan siitä, että toimittajaan voi edes jossain määrin luottaa ja katson samalla, mitä mahdollisia maksuvaihtoehtoja on. Mielelläni en toki maksa etukäteen jostain, joka jääkin sitten saamatta.
- Meidän rakennushankkeessamme omarahoitusosuutemme tavoite on 25 %, eli neljäsosa talosta on jo omaa kun se on valmis. Emme todellakaan ryhdy hankkeeseen siten, että pyrkisimme esimerkiksi maksimoimaan pankista saatavan lainamäärän. Ihan jo senkin vuoksi, että jotain pitää tässäkin mielessä jättää jemmaan, jos tulee yllätyksiä.
- Isoimpia yllätyksiä on pyritty välttämään sillä, että suunnitteluun on satsattu huomattavasti. Asiantuntijoita on käytetty laajasti ja suunnitelmat on pyritty laatimaan etukäteen mahdollisimman hyvin. Näin pyritään välttämään ainakin joitakin karikoita.

Palaan mielelläni hankkeeseemme tarkemmin, kunhan päästään konkreettisemmin eteenpäin. Näillä näkymin ensi keväänä/kesänä. Se, minne aiheesta kirjoittelen, on vielä vähän auki. Voi olla tännekin, jos päädymme pakettitoimitukseen. Sen valitsisimme ensisijaisesti siinä tapauksessa, jos se osoittautuu järkevimmäksi riskienhallinnaksi. Mutta saatamme tehdä myös toisella toteutustavallla.

 

[tietokonerikki]

Ymmärrän pointtisi ja ymmärrän myös pankin näkökulmaa. Jos kenelläkään meistä oli kristallipallo mistä katsoa näitä juttuja, niin silloinhan aika moni asia olisi helpompaa. Sen puuttuessa pitää mennä valistuneilla arvauksilla:

- Tuleva talvi näyttänee talouden suunnan Euroopassa. Mikäli äityy pahaksi, niin se voi tietyssä mielessä jopa edesauttaa niitä, joilla on mahdollisuus laskusuhdanteessa ryhtyä rakentamaan. Rakennusala on yksi suhdanneherkimmistä aloista ja korreloi voimakkaasti talouden muun toimeliaisuuden kanssa. Mikäli Suomessa ja Euroopassa ihmisten optimistisuus talouteen on matalalla, se tuskin ruokkii siihen elämän suurimpaan hankintaan, eli talokauppoihin ja niiden rakentamiseen. Tämä tarkoittaisi samalla, että rakennustarvikkeiden hinnat todennäköisesti eivät ainakaan enää voimallisesti nouse, koska kysyntä laskee.
- Useiden rakennustarvikkeiden (ei toki läheskään kaikkien) hinnat ovat tässä ihan parin viime kuukauden aikana lähteneet ihan kohtuulliseen laskuun. Esimerkkinä mainittakoon vaikka kakkosnelosen, terassilaudan ja kipsilevyn hinnat. Muun muassa Tekniikan maailmassa käsiteltiin heinäkuun tilannetta, jossa rakennustarvikkeiden hinnat eivät vielä olleet kovinkaan hyvällä tolalla ja juttu julkaistiin viime viikonloppuna. Mutta jos nyt etsit lehdessä mainittuja artikkeleita esimerkiksi K-raudasta, monen hinta on selvästi laskenut tuosta.
- Kasvaviin korkoihin on periaatteessa pitänyt varautua jo vuosien ajan, olihan nollakorkoaika aivan poikkeuksellinen ajanjakso jo itsessään. Kukaan alan asiantuntija ei kuitenkaan pidä todennäköisenä, saati kovinkaan mahdollisena, että korot lähtisivät aivan käsistä. Joku saattaa muistella vielä lama-suomen 15 pinnan korkoja, mutta se aika ei eurovaluutan ja EKP:n olemassa ollessa ole todennäköisesti palaamassa. Ihan jo siitä syystä, että meillä olisi kaatuneita valtioita jo kauan ennen sitä sylissämme. Pahin skenaario voisi olla kuuden prosentin korko, mutta sitä varten pankeissa on testattu ja tullaan testaamaan uusien lainanottajien koronsietokykyä kuudella prosentilla.
- Toimittajan konkurssi on ihan olemassa oleva riski ja se pitää talohankkeessa huomioida. Kaikkeen ei voi varautua, mutta esimerkiksi itse aion kyllä jokaisen toimittajan kohdalla pyrkiä huolehtimaan siitä, että toimittajaan voi edes jossain määrin luottaa ja katson samalla, mitä mahdollisia maksuvaihtoehtoja on. Mielelläni en toki maksa etukäteen jostain, joka jääkin sitten saamatta.
- Meidän rakennushankkeessamme omarahoitusosuutemme tavoite on 25 %, eli neljäsosa talosta on jo omaa kun se on valmis. Emme todellakaan ryhdy hankkeeseen siten, että pyrkisimme esimerkiksi maksimoimaan pankista saatavan lainamäärän. Ihan jo senkin vuoksi, että jotain pitää tässäkin mielessä jättää jemmaan, jos tulee yllätyksiä.
- Isoimpia yllätyksiä on pyritty välttämään sillä, että suunnitteluun on satsattu huomattavasti. Asiantuntijoita on käytetty laajasti ja suunnitelmat on pyritty laatimaan etukäteen mahdollisimman hyvin. Näin pyritään välttämään ainakin joitakin karikoita.

Palaan mielelläni hankkeeseemme tarkemmin, kunhan päästään konkreettisemmin eteenpäin. Näillä näkymin ensi keväänä/kesänä. Se, minne aiheesta kirjoittelen, on vielä vähän auki. Voi olla tännekin, jos päädymme pakettitoimitukseen. Sen valitsisimme ensisijaisesti siinä tapauksessa, jos se osoittautuu järkevimmäksi riskienhallinnaksi. Mutta saatamme tehdä myös toisella toteutustavallla.

Joo viestini ei ollut millään negatiivisella mielellä sinua kohtaa kirjoitettu, toin vain noita pankin riskejä esiin ja syitä mitä he miettinevät lainoitusta harkitessaan.

Sulla oli tossa asiallisia kommentteja ja olet asiaa omalta kohdaltasi miettinyt. Pankit muistavat hyvin 1990 luvun laman, ja löysän luotonannon seuraukset. Vaikka ne rakennuskulut laskivatkin, vaakuuksien (niiden talojen) arvot laskivat vielä enemmän tai paremminkin hinnat romahtivat ja niitä pakkohuutokauppoja oli todella paljon, kun hyväpalkkaisetkin jäivät työttömiksi. Eikä niille hyvillekään taloille löytynyt maksuhaluista ostajaa.

Meille vanhemmille? polville oli yleinen polku niin, että ostettiin ensin pieni yksiö ja siitä sitten isompaan. OK-taloa ostaessa sitä omaa rahaa oli monella jo yli 50%. Silloin 90-luvun lamassa jäi moni ns. kahden asunnon loukkuun, ja omaisuus meni, mutta velat jäivät.

Toivotan sinulle ja perheellesi menestystä projektissasi.

 

[Juha Kokkonen]

Ylläoleva pankki&maksukyky yms keskustelu alkaa mennä jo aikalailla ohi ketjun aiheesta.

@Juha Kokkonen
Sä kun olet nyt talven yli asunut siinä uudessa nykyaikaisessa maalämpötalossasi, paljonko 2-henkisen perheesi energian kulutus oli pahimpana talvikuukautena.
Vaikuttaa sekin paljon jos sähkö 40-50snt/ kWh siihen uuden talon velanmaksukykyyn, siksi hyvä täälläkin tuoda esiin.

Olisko ollut 700-900 kWh/kk pahimmillaan, silloinkin oli autotallissa rakennuslämmitin päällä kyseisenä aikana. Vuosikulutus ollut noin 5000-6000 kWh.

 

[mattipoeka]

Ylläoleva pankki&maksukyky yms keskustelu alkaa mennä jo aikalailla ohi ketjun aiheesta.

Olisko ollut 700-900 kWh/kk pahimmillaan, silloinkin oli autotallissa rakennuslämmitin päällä kyseisenä aikana. Vuosikulutus ollut noin 5000-6000 kWh.

Paljon sulla rakennuslämmitin vei sähköä talvi kuukausina? Itsellä jännittää kovastikin sähkölaskut nyt, kun talvea vasten rakennetaan ja mlp pönttöjä ei oikein mistään saa

 

[mattipoeka]

Ylläoleva pankki&maksukyky yms keskustelu alkaa mennä jo aikalailla ohi ketjun aiheesta.

Olisko ollut 700-900 kWh/kk pahimmillaan, silloinkin oli autotallissa rakennuslämmitin päällä kyseisenä aikana. Vuosikulutus ollut noin 5000-6000 kWh.

Ja mikä MLP teillä on? Onko erillistä lisävaraajaa? Meille tulossa 300l lisävaraajalla ja ilman invertteriä oleva MLP.

 

[kajakkivajakki]

Ylläoleva pankki&maksukyky yms keskustelu alkaa mennä jo aikalailla ohi ketjun aiheesta.

Olisko ollut 700-900 kWh/kk pahimmillaan, silloinkin oli autotallissa rakennuslämmitin päällä kyseisenä aikana. Vuosikulutus ollut noin 5000-6000 kWh.

Hieman skeptisesti suhtaudun tuohon sun vuosikulutus arvioon, kun kyllä tuonkokoisessa talossa menee käyttösähköönkin helposti se 3000 kWh vuodessa. Vaikka nykyaikainen hirsitalo on ihan suhteellisen pihi energiankulutuksessa, muttei se silti ole matalaenergiatalo.
Eikä sun tarvi arvailla kun sähkönkulutus on ihan verkon omistajan tai sähkön myyjän palvelusta tarkistettavissa.

Tuntuu vain käsittämättömältä että autotallia ja tupaa pitää lämpöisenä vuoden 2000 kwh, vaikka onkin nykyaikainen tehokas maalämpökone.