Asunnon ostaminen ja asuntolaina

OD.

Liittynyt
14.12.2016
Viestejä
1 311
Täysin ot:

"Ennen kaikki oli paremmin". Pidän tätä jonain uskomusharhana, että ennen lapset oli hiljaa. Väitän jopa, että ennen metelöitiin enemmän, mutta se hyväksyttiin osana elämää. Nykyään ipanoilla on muutakin tekemistä, kuten näpytellä kännykkää.

Onhan se silti paska nakki sille, joka joutuu meteliä kuuntelemaan ja uskon, että yläkerrassa asuu metelöivä lapsiperhe joka ei ulkoile. Itsekin olen "allerginen" kotiin kuuluvasta metelistä, mutta osan joutuu hyväksymään. Taloyhtiön hallituksessa pitkään istuneena noita metelöintikeissejä selvitettiin kiinteistöliiton lakimiehellä asti. Esim. päivällä usein, mutta epäsäännöllisesti toistuvalle koirien ulvonnalle ei kiinteistöliiton juristin mukaan voinut käytännössä muuta kuin yrittää keskustella asiasta.
 

Taneli-

☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
Liittynyt
17.10.2016
Viestejä
7 590
Täysin ot:

"Ennen kaikki oli paremmin". Pidän tätä jonain uskomusharhana, että ennen lapset oli hiljaa. Väitän jopa, että ennen metelöitiin enemmän, mutta se hyväksyttiin osana elämää. Nykyään ipanoilla on muutakin tekemistä, kuten näpytellä kännykkää.
Tuota noin, ennen asuttiin tilavammin ja ennen lapset lähtivät ulos leikkimään eikä ollut mitään videoita tai pelikoneita. TV:stäkin näkyi vain 2 kanavaa jos sellainen sattui olemaan.

Eli kyllä lapset metelöivät mutta leikkivät ja pelasivat ulkona ryhmissä eivät kotona. Tietysti esim. joulun pyhät tai sunnuntait olivat sellaisia että oltiin kotona eikä naapureiden "pyhä rauhaa" häiritty, myös kaikki liikkeet olivat tietysti kiinni.

Eivät asiat ehkä paremmin olleet mutta ennen ylilihavia oli vähemmän ja kaiken maailman allergioita sekä ruoka-aine ongelmia oli huomattavasti vähemmän.

Toki myös kolikon kääntöpuolena onnettomuuksia sattui paljon enemmän ja myös lapsikuolleisuutta koska pahimmillaan vanhemmat näkivät lapsensa aamulla lähtiessään töihin (jolloin tämä nukkui) ja sitten joskus illasta kun tämä tuli kotiin leikkiensä lopuksi (18 pintaan siis) jolloin perheessä myös syötiin yhteinen illallinen.

Lapsi itse heräsi yleensä siihen kun herätyskello soi, söi aamupuuron mikä odotti, sai ehkä soiton äidiltään että muisti lähteä kouluun kunhan oli ulkoiluttanut koiran, oli koulussa minkä jälkeen söi jotain ja vei koiran ulos ja ehkä teki läksynsä. Tämän jälkeen lähti muiden lasten kanssa leikkimään pihalle kunnes oli se sovittu aika jolloin piti palata ja syödä se yhteinen ruoka.

Toki jos naapureiltä tuli valitusta että lapsi oli tehnyt jotain pahaa tai metelöinyt hän sai itse hakea pihalta koivuniemen herraa tai esim. koiran remmikin kävi oikein hyvin piiskasta. Joten kyllä, lapset oppivat aika nopeasti mitä sai tehdä ja mitä ei, sekä missä näitä asioita pystyi tekemään.
 
Liittynyt
17.10.2016
Viestejä
11 941
Tuota noin, ennen asuttiin tilavammin ja ennen lapset lähtivät ulos leikkimään eikä ollut mitään videoita tai pelikoneita. TV:stäkin näkyi vain 2 kanavaa jos sellainen sattui olemaan.
No ei todellakaan asuttu tilavammin.


Vai meinaatko, että asumisväljyys on tuon tilaston jälkeen romahtanut? Ja joo, 90-luvullakin elettiin paljon väljemmin kuin 60-70 luvuilla jne.
 

OD.

Liittynyt
14.12.2016
Viestejä
1 311
Toki jos naapureiltä tuli valitusta että lapsi oli tehnyt jotain pahaa tai metelöinyt hän sai itse hakea pihalta koivuniemen herraa tai esim. koiran remmikin kävi oikein hyvin piiskasta. Joten kyllä, lapset oppivat aika nopeasti mitä sai tehdä ja mitä ei, sekä missä näitä asioita pystyi tekemään.
Viittaat varmaan johonkin aiempaan aikaan. 20 v sitten, ajanjakso johon mmst1 viestissään viittasi oli vuosi 2000 ja syön hattuni, jos silloin oli ok että naapurin setä kävi piiskaamassa naapurin lapsia. ;)

Ja asuntojen keskikoko on kasvanut ainakin 70-luvulta tähän päivään. Varmaan aiemmastakin, mutta tilastokeskuksen tilasto ei näyttänyt vanhempaa. Ennen oli ihan normaalia, että 3-4 henkeä asui yksiössä/kaksiossa. Ulkona varmasti oltiin enemmän. Peilaan varmaan liikaa omaan käytökseeni lapsuudestani tuolta 25-35 vuoden takaa. Meteliä ja vauhtia nimittäin piisasi.

Jotta ei menisi pelkän ooteen puolelle, niin komppaan mmst1:stä. Mikäli ei pidä melusta, niin kannattaa harkita todella pitkään muuttaako kerrostaloon, vaikka unelmasijainti olisikin Etu-Töölössä. Sijainti ei korvaa sitä, että ottaa päähän koko ajan. Ostin 10 vuotta sitten Herttoniemestä kaksion, talosta jonka kivijalassa oli baari. Lisäksi bussi ajoi ihan talon nurkilta. Metrolle oli kävelymatka ja keskustaan meni 20 min siitä kun poistuin ulko-ovesta. Päivällä kun kävin asuntoa katsomassa, niin oli hiljaista. Taloon oli vaihdettu ikkunat ja ääni pysyi hyvin ulkona. Kaupat tuli. Kun muutin sisään, niin tutuksi tuli baarissa kaikki illat notkuvien tuurijuoppojen metelöinti, omistajan Spotify-lista ja 50-luvun talon paperinohuet seinät. Naapurin puhe kuului keittiön seinän läpi ja hän oli kovin eläväinen henkilö. Kesällä asunnossa oli niin kuuma, että ikkunaa oli pidettävä auki, jolloin sai kuunnella ohi ajavan bussin ja moponuorten päristelyä.

Myin lopulta kämpän pois alle 2v asumisen jälkeen.
 
Viimeksi muokattu:
Liittynyt
02.02.2017
Viestejä
585
OP:lla lainanhoitokulu, verkkopankki ja luottokortti on noin 6 euroa kuussa. Bonuksia meille kertyy reilu 80 euroa kuussa. Viimeisen 15 vuoden aikana ikinä ei ole mennyt mitään pankkimaksuja suoraan omalta tililtä vaan kaikki noista bonuksista. Esimerkiksi uusien lainojen avausmaksutkin hoitunut niistä. Loput on sitten käytetty vakuutuksien maksamiseen, jotka toki otettu vain niille kohteille, jossa OP oli halvin vakuuttaja.
Juuri näin se pitää tehdä jos haluaa bonusten kanssa kikkailla.
 

Taneli-

☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
Liittynyt
17.10.2016
Viestejä
7 590
Viittaat varmaan johonkin aiempaan aikaan. 20 v sitten, ajanjakso johon mmst1 viestissään viittasi oli vuosi 2000 ja syön hattuni, jos silloin oli ok että naapurin setä kävi piiskaamassa naapurin lapsia.
70-80 lukua mietin itse. Nythän tulee jo lastensuojeluilmoitusta jos kerrostalon pihalla on lapsi leikkimässä ilman valvontaa..
Mistä ainakin itselleni tulee mieleen kysymys miten yksinhuoltaja voi olla töissä jos alle 18v lasta ei saisi hetkeksikään jättää yksin oli sitten kesä tai talvi, yö tai päivä... Muistelisin myös että 2000-luvulla näkyi useampikin kanava kuin TV1 ja TV2 vaikkei (kait) lapsilla silloin vielä kännyköitä ollutkaan :)

Edit: asuntojen pienenemisestä on ollut ainakin kirjoituksia:


"
Uusien asuntojen keskipinta-ala pieneni keskimäärin 54,7 neliöön. Yksiöiden määrän lisääntymisen lisäksi myös perheasuntojen koko on pienentynyt. Viidessä vuodessa kolmen tai neljän huoneen asuntojen keskipinta-ala on supistunut keskimäärin noin 10 neliömetriä ja viiden huoneen asuntojen 20 neliömetriä.
"



Tutkielma pienten asuntojen lisääntymisestä.
"
Tilastollinen tarkastelu osoitti, että pienten asuntojen lukumäärä on noussut erityisesti suurissa kaupungeissa. Ilmiötä ovat vauhdittaneet asuntokuntien koon pieneneminen, kaupungistuminen ja asumismenojen kohoaminen. "

 
Viimeksi muokattu:
Liittynyt
18.10.2016
Viestejä
360
115k€ ASP-laina, nettotulot 3k€.

OP (alustava): 0,8% marginaali + järjestelypalkkio 460€
Nordea (alustava): 0,52% marginaali + järjestelypalkkio 460€
Danske: 0,45% marginaali + järjestelypalkkio 0€
Nordea: 0,39% marginaali + järjestelypalkkio 0€
OP: 0,50% marginaali + järjestelypalkkio 200€

Muut kulut melko samassa linjassa. Päädyin ottamaan lainan OP:lta. Pankki- ja vakuutusasiakkuus keskitettynä heille, joten nykytilanteessani se näyttäisi olevan edullisin vaihtoehto bonuskertymän myötä kun vakuutuksissani ei hirveästi pitäisi ilmaa hinnoissa olla.
 
Liittynyt
16.08.2018
Viestejä
1 457
No ei todellakaan asuttu tilavammin.


Vai meinaatko, että asumisväljyys on tuon tilaston jälkeen romahtanut? Ja joo, 90-luvullakin elettiin paljon väljemmin kuin 60-70 luvuilla jne.
Pääkaupunkiseudulla asumisväljyyden kasvu pysähtyi 2007 ja on taittunut hienoiseen laskuun. Muualla Suomessa toki kasvaa koko ajan. Ei mitään dramaattista muutosta kuitenkaan tilastosuureissa.

 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Kun asuntoa ostetaan, lasketaanko ensiasunnon osto ja muut valtion velvoitteen kaupantekopäivästä vaiko hallintaoikeuden siirtymis, ja maksupäivästä?

Eli kun ASP- ja muut ensiasunnon ostajan edut on sidottu henkilön ikään, niin miten toimitaan jos henkilö vanhenee kesken asunnon ostoprosessin?

Verottajan sivulla lukee "Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias." Tarkoitetaanko tuossa siis nimenomaan sitä kauppahetkeä jolloin kauppakirjat allekirjoitetaan jne. Ja jonkä jälkeen sitten alkaa pitkä ja piinaava odotus että asunnon voi luovuttaa kun kaikki etuostooikeudelliset on kieltäytyneet?
 
Liittynyt
17.10.2016
Viestejä
5 658
Kun asuntoa ostetaan, lasketaanko ensiasunnon osto ja muut valtion velvoitteen kaupantekopäivästä vaiko hallintaoikeuden siirtymis, ja maksupäivästä?

Eli kun ASP- ja muut ensiasunnon ostajan edut on sidottu henkilön ikään, niin miten toimitaan jos henkilö vanhenee kesken asunnon ostoprosessin?

Verottajan sivulla lukee "Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias." Tarkoitetaanko tuossa siis nimenomaan sitä kauppahetkeä jolloin kauppakirjat allekirjoitetaan jne. Ja jonkä jälkeen sitten alkaa pitkä ja piinaava odotus että asunnon voi luovuttaa kun kaikki etuostooikeudelliset on kieltäytyneet?
Ilmeisesti "kaupantekohetki" on ollut sen verran epämääräisesti määritelty, että sitä ollaan käyty hovioikeudessa asti selvittelemässä jonkin korvausjupakan yhteydessä:

TL;DR: "kaupantekohetkellä tarkoitetaan sitovan ja lopullisen kauppakirjan allekirjoitushetkeä"
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Ilmeisesti "kaupantekohetki" on ollut sen verran epämääräisesti määritelty, että sitä ollaan käyty hovioikeudessa asti selvittelemässä jonkin korvausjupakan yhteydessä:

TL;DR: "kaupantekohetkellä tarkoitetaan sitovan ja lopullisen kauppakirjan allekirjoitushetkeä"
Eli voitaneen odottaa myös verottajan noudattavan tuota määritelmää ja kaupantekohetki on kauppakirjan kirjoitushetki eikä suinkaan hallintaoikeuden ja maksamisen hetki...
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Perkele kun on asunnon ostaminen vaikea ja rasittava laji. Elämän suurin hankinta ja kaikki on vaikeaa ja vanhanaikaista ja kaupan päälle elämisen kulut nousee reilusti suhteessa helppoon halpaan ja mukavaan vuokra-asumiseen.

Ennen oman asunnon ostamista olin nimenomaan omistusasumisen kannalla, sillä saahan siinä velkavivulla nostettua omaisuutensa määrää. Eli jos laskee yksinkertaisesti vain vuokra-vastike-arvonalenema on se määrä mikä omaisuutta pikkuhiljaa kertyy. Mutta jos vuokra-asumisen laadulle ja helppoudelle laskeekin jonkin arvon ja omalle työlle hinnan (ostamiseen liittyen) niin asia ei olekaan enää niin itsestäänselvää. Ja jos olettaa, että vuokra-asuja vaikka sijoittaa sen erotuksen verran mikä omistusasujan kulut ovat suuremmat (lyhennys+vastike)-vuokra onkin vuokra-asuja voitolla, koska asunnon arvo laskee, mutta sijoitukset tuottavat rahaa.
 
Viimeksi muokattu:

kibe

Tukijäsen
Liittynyt
16.10.2016
Viestejä
1 844
Nyt aaunnon ostaminen muualta kuin Helsingistä on vähän epävarmaa. Myyjät tietysti hakee sitä mitä on maksanut plus remppakulut j putkirempat päällw, mutta toisaalta osa asunto sijoittajista laittaa kämppiään kiertoon. Hyvinkin voi isommissakin kaupungeissa tulla persnettoa
 
Liittynyt
03.01.2017
Viestejä
904
Perkele kun on asunnon ostaminen vaikea ja rasittava laji. Elämän suurin hankinta ja kaikki on vaikeaa ja vanhanaikaista ja kaupan päälle elämisen kulut nousee reilusti suhteessa helppoon halpaan ja mukavaan vuokra-asumiseen.

Ennen oman asunnon ostamista olin nimenomaan omistusasumisen kannalla, sillä saahan siinä velkavivulla nostettua omaisuutensa määrää. Eli jos laskee yksinkertaisesti vain vuokra-vastike-arvonalenema on se määrä mikä omaisuutta pikkuhiljaa kertyy. Mutta jos vuokra-asumisen laadulle ja helppoudelle laskeekin jonkin arvon ja omalle työlle hinnan (ostamiseen liittyen) niin asia ei olekaan enää niin itsestäänselvää. Ja jos olettaa, että vuokra-asuja vaikka sijoittaa sen erotuksen verran mikä omistusasujan kulut ovat suuremmat (lyhennys+vastike)-vuokra onkin vuokra-asuja voitolla, koska asunnon arvo laskee, mutta sijoitukset tuottavat rahaa.

En tiedä mistä päin suomea olet asuntojen omistushintoja verrannut vuokralla asumineen, mutta omalla kohdalla omistusasuminen oli edullisempaa/samanhintaista laina aikana kun olisin ollut vuokralla samassa talossa, samanlaisessa kämpässä ja sama homma näköjään edelleen kun laskin paljon asunnon noin. hinta/kk erä/20v vs vuokra samalaisesta kämpästä. Omistusasumisessa on se hyvä puoli, että lainan maksu melko varmasti loppuu jossain vaiheessa ja jäljelle jää yhtiövastikkeen maksaminen kun taas vuokralla eläjä maksaa hautaan asti jatkuvasti nousevia vuokria. Toki huonolla tuurilla voi tulla putkiremontit yms. omistusasuntoon, mutta nostaahan ne myös asunnon arvoa ku remontti on kunnossa ja kyllä ne remontit myös vuokriin siirtyy pikkuhiljaa. Putkiremonteista yms. kalliista remonteista on niin paljon tietoa netissä, että melkeen itseään saa syyttää jos tuollaisesta ylihintaa menee maksamaan.

E: jos ei muuttotappio kunnasta tms. osta kämppää niin en usko että kämppien arvo ainakaan mainittavasti putoaa 20v laina-aikana, voin toki olla väärässäkin. Oma asunto nosti arvoaan reilu 100% laina-aikana.
 
Liittynyt
21.11.2016
Viestejä
6 108
Eli voitaneen odottaa myös verottajan noudattavan tuota määritelmää ja kaupantekohetki on kauppakirjan kirjoitushetki eikä suinkaan hallintaoikeuden ja maksamisen hetki...
Yleensähän omistus siirtyy ostajalle ja kauppahinta maksetaan myyjälle kaupantekotilausuudessa, jolloin ainoa liikkuva osa on lähinnä hallinnanluovutus joka sekin on yleensä jossain yhden ja kahden kuukauden haarukassa. Tuollaisessa tapauksessa ainakaan kaupantekopäivästä ei pitäisi olla epäselvyyttä...

Perkele kun on asunnon ostaminen vaikea ja rasittava laji. Elämän suurin hankinta ja kaikki on vaikeaa ja vanhanaikaista ja kaupan päälle elämisen kulut nousee reilusti suhteessa helppoon halpaan ja mukavaan vuokra-asumiseen.

Ennen oman asunnon ostamista olin nimenomaan omistusasumisen kannalla, sillä saahan siinä velkavivulla nostettua omaisuutensa määrää. Eli jos laskee yksinkertaisesti vain vuokra-vastike-arvonalenema on se määrä mikä omaisuutta pikkuhiljaa kertyy. Mutta jos vuokra-asumisen laadulle ja helppoudelle laskeekin jonkin arvon ja omalle työlle hinnan (ostamiseen liittyen) niin asia ei olekaan enää niin itsestäänselvää. Ja jos olettaa, että vuokra-asuja vaikka sijoittaa sen erotuksen verran mikä omistusasujan kulut ovat suuremmat (lyhennys+vastike)-vuokra onkin vuokra-asuja voitolla, koska asunnon arvo laskee, mutta sijoitukset tuottavat rahaa.
Ikinä en ole vielä saanu asuntoa vuokrattua halvemmalla kuin maksettua omistusasuntoa, mutta voi kai sekin jossain olla mahdollista... Toki kannattaa miettiä tuota arvonalenemaa ja realisoinnin vaikeutta jos asuu/on muuttamassa kuolevaan muuttotappiokuntaan. Sieltä ei välttämättä kannata kämppää ostaa vaan asua vuokralla sen aikaa kun tarvetta ja muuttaa sitten pois.

Isoissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa/niiden lähellä omistuskämpät todennäköisesti pitää arvonsa tai kasvaa arvoa vuosien saatossa, jolloin omaksi ostaminen tullee kokonaistaloudellisesti järkevämmäksi.
 

kibe

Tukijäsen
Liittynyt
16.10.2016
Viestejä
1 844
Isoissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa/niiden lähellä omistuskämpät todennäköisesti pitää arvonsa tai kasvaa arvoa vuosien saatossa, jolloin omaksi ostaminen tullee kokonaistaloudellisesti järkevämmäksi.
Ainoa mikä vähän rokottaa omistuskämppiä on isot remontit. Julkisivu/putki jota harvoin voi suoraan lyödä jälleenmyyntihintaan. Toki jossain alueilla voi ja vähintään arvonnousu syö osan tuosta vaikkei voisikaan.
 
Liittynyt
02.02.2017
Viestejä
585
Tuo vuokra vs omistus on vähän hankala yhtälö kun siinä pitää ottaa huomioon niin paljon kaikkea. Suurimman arvon itse lasken tällä hetkellä elintilalle. Periaatteessa ei olisi järkeä ostaa pieneltä paikkakunnalta omakotitaloa mutta tilaa saa lisää ja vuokralla asuminen isossa kämpässä maksaa runsaasti. Ja kyllä se reilu 15v kerrostaloasumista alkaa riittämään.
 
Liittynyt
18.02.2017
Viestejä
2 255
Vuokralla asuminen voi olla kannattavaa/fiksua, mikäli haluaa "säästää" ensiasunnon ostajan edut tai varainsiirtoveroja tai nimenomaisesti tietää haluavansa ison 1.5v sisällä. Jos tietäisin, että olen kämpässä esim. 2v niin ostaisin, muuten vuokra.

Muuten kyllä ihan tyhjä arpa asua vuokralla, siististä kämpästä maksaa 700-900e vuokraa /kk ja se tarkoittaa, että omistuskämpän arvo voi laskea noin 7000e/vuosi, että ollaan "samassa jamassa". Lisäksi vaikka omistuskämppä laskisikin tuon 7000e/vuosi tai jopa enemmän, niin ne saa laitettua verotukseen tappioksi ---> toki pitää olla pääomatuloja jos haluaa moisesta tappiosta hyötyä.

Tosin vuokralla on kyllä ihan ok olla, jos parisuhde on tuore tms. tai itse sinkkuna eli saattaa mirrin eri kaupungistakin löytää.. Puolensa ja puolensa.
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
En tiedä mistä päin suomea olet asuntojen omistushintoja verrannut vuokralla asumineen, mutta omalla kohdalla omistusasuminen oli edullisempaa/samanhintaista laina aikana kun olisin ollut vuokralla samassa talossa, samanlaisessa kämpässä ja sama homma näköjään edelleen kun laskin paljon asunnon noin. hinta/kk erä/20v vs vuokra samalaisesta kämpästä. Omistusasumisessa on se hyvä puoli, että lainan maksu melko varmasti loppuu jossain vaiheessa ja jäljelle jää yhtiövastikkeen maksaminen kun taas vuokralla eläjä maksaa hautaan asti jatkuvasti nousevia vuokria. Toki huonolla tuurilla voi tulla putkiremontit yms. omistusasuntoon, mutta nostaahan ne myös asunnon arvoa ku remontti on kunnossa ja kyllä ne remontit myös vuokriin siirtyy pikkuhiljaa. Putkiremonteista yms. kalliista remonteista on niin paljon tietoa netissä, että melkeen itseään saa syyttää jos tuollaisesta ylihintaa menee maksamaan.

E: jos ei muuttotappio kunnasta tms. osta kämppää niin en usko että kämppien arvo ainakaan mainittavasti putoaa 20v laina-aikana, voin toki olla väärässäkin. Oma asunto nosti arvoaan reilu 100% laina-aikana.
Vaikka kyseessä on muuttovoittoinen paikkakunta, niin kyllä täällä vanhempien asuntojen arvo pikkuhiljaa laskee (tai ainakin sellainen fiilis on nyt päällä). Ja kun se muuttovoitto on vielä lyhytjänteistä eli ikäluokkien parhaat ja joulutetut muuttaa pois, mutta toistaiseksi maakunnasta muuttaa nopeammin sisään niitä joita ei suurten kaupunkien työt ja koulutusmahdollisuudet kiinnosta. Mutta sitten kun maakunta on imetty tyhjiin alkaa luonnollisesti muuttotappio (~2040 eteenpäin).

Tässä siis esimerkkinä jossa molemmissa on oletettu alussa olevan vain 20k€ omaisuus rahana. Asunnot molemmissa esimerkeissä about toisiaan vastaavat oikeat olemassa olevat asunnot joiden koko on täsmäytetty (oikeat asunnot 95m2 ja 101m2). Teoriassa isompi asunto voisi mennä maksimissaan 11€ neliöhinnallakin vuokralle, mutta koska isoissa asuinnoissa vuokrat neuvotellaan ja nykyiseen on saanut sovittua 9,5€ niin sillä mennään.

Vuokraaja 100m2
-vuokra 9,5€/m2 =950€/kk
-autokatos sis. hintaan
-sijoituksiin 180€/kk
-yhteensä 1130€/kk
-sijoitusten omarahoitus alussa 20k€
-omistukset 25v jälkeen 7,5% tuotolla 275k€

Omistaja 100m2
-vastike 3,5€/m2 =350€/kk
-pistokepaikka 20€/kk
-lainan lyhennys 25v =780€/kk
-yhteensä 1130€/kk
-asunnon omarahoitus alussa 20k€
-omaisuus 25v jälkeen = 230k€ vuonna 2020 arvoinen asunto

Luonnollisesti laskelma on epätäydellinen, koska ei ota huomioon vuokran ja hoitovastikkeen nousua inflaation mukana, mutta antaa osviittaa.

Lisäksi jos omistusasunnossa ei ole halukas ostamaan riskikohteita (putkiremppa tulossa, kosteusvaurion korjaaminen kesken, vuokratontti jne) niin vuokramarkkinoilla hyviä asuntoja on enemmän ja asunnon vaihto joustavaa suhteessa omistusasujaan.

Osa näistä asioista oli itsellekin uusia ennenkuin asuntoa lopulta lähti ostamaan, kuten myyntikohteiden vähäinen määrä ja huono laatu suhteessa vuokramarkkinoihin, työn määrä pelkästään pankkeja kilpailuttaessa, ja koko pankkialan suurpiirteisyys ja hitaus. Kiinteistövälittäjien sumutus suhteessa vuokravälittäjiin (myydessä välittäjä haluaa vain kaupat ja kaikki mikä voi haitata kauppoja jätetään kertomatta, vuokratessa hyvä vuokralainen halutaan pitkäaikaiseksi ja kaikki kerrotaan rehellisesti).
 
Liittynyt
03.01.2017
Viestejä
904
Vaikka kyseessä on muuttovoittoinen paikkakunta, niin kyllä täällä vanhempien asuntojen arvo pikkuhiljaa laskee (tai ainakin sellainen fiilis on nyt päällä). Ja kun se muuttovoitto on vielä lyhytjänteistä eli ikäluokkien parhaat ja joulutetut muuttaa pois, mutta toistaiseksi maakunnasta muuttaa nopeammin sisään niitä joita ei suurten kaupunkien työt ja koulutusmahdollisuudet kiinnosta. Mutta sitten kun maakunta on imetty tyhjiin alkaa luonnollisesti muuttotappio (~2040 eteenpäin).

Tässä siis esimerkkinä jossa molemmissa on oletettu alussa olevan vain 20k€ omaisuus rahana. Asunnot molemmissa esimerkeissä about toisiaan vastaavat oikeat olemassa olevat asunnot joiden koko on täsmäytetty (oikeat asunnot 95m2 ja 101m2). Teoriassa isompi asunto voisi mennä maksimissaan 11€ neliöhinnallakin vuokralle, mutta koska isoissa asuinnoissa vuokrat neuvotellaan ja nykyiseen on saanut sovittua 9,5€ niin sillä mennään.

Vuokraaja 100m2
-vuokra 9,5€/m2 =950€/kk
-autokatos sis. hintaan
-sijoituksiin 180€/kk
-yhteensä 1130€/kk
-sijoitusten omarahoitus alussa 20k€
-omistukset 25v jälkeen 7,5% tuotolla 275k€

Omistaja 100m2
-vastike 3,5€/m2 =350€/kk
-pistokepaikka 20€/kk
-lainan lyhennys 25v =780€/kk
-yhteensä 1130€/kk
-asunnon omarahoitus alussa 20k€
-omaisuus 25v jälkeen = 230k€ vuonna 2020 arvoinen asunto

Luonnollisesti laskelma on epätäydellinen, koska ei ota huomioon vuokran ja hoitovastikkeen nousua inflaation mukana, mutta antaa osviittaa.

Lisäksi jos omistusasunnossa ei ole halukas ostamaan riskikohteita (putkiremppa tulossa, kosteusvaurion korjaaminen kesken, vuokratontti jne) niin vuokramarkkinoilla hyviä asuntoja on enemmän ja asunnon vaihto joustavaa suhteessa omistusasujaan.

Osa näistä asioista oli itsellekin uusia ennenkuin asuntoa lopulta lähti ostamaan, kuten myyntikohteiden vähäinen määrä ja huono laatu suhteessa vuokramarkkinoihin, työn määrä pelkästään pankkeja kilpailuttaessa, ja koko pankkialan suurpiirteisyys ja hitaus. Kiinteistövälittäjien sumutus suhteessa vuokravälittäjiin (myydessä välittäjä haluaa vain kaupat ja kaikki mikä voi haitata kauppoja jätetään kertomatta, vuokratessa hyvä vuokralainen halutaan pitkäaikaiseksi ja kaikki kerrotaan rehellisesti).

Melkoisen sinisilmäistä tuo välittäjä kusettaa minkä kerkeää ja vuokraisäntä haluaa pelkkää hyvää vuokralaiselle mielestäni. Väittäisin että välittäjä joka jättää asioita kertomatta ja tekee kauppoja puutteellisia tiedoilla vain että saa kaupat tehtyä on aika nopeasti työtön välittäjä. Yksi mikä kannattaa myös muistaa on inflaatio joka syö lainaa melko tehokkaasti esim. 20-vuoden laina-aikana, vaikka inflaatio on ollut melko pientä viimeiset vuodet mutta on kuitenkin olemassa.

Pääasia että kaikille löytyisi sopiva asumisratkaisu oli sitten vuokralla eläjä tai omistusasunnon maksaja. Omasta mielestä lähes joka tapauksessa omistusasunnon maksaminen on se järkevin ratkaisu taloudellisesti asui omistusasunnossa sitten 2v tai lopun elämänsä.
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Melkoisen sinisilmäistä tuo välittäjä kusettaa minkä kerkeää ja vuokraisäntä haluaa pelkkää hyvää vuokralaiselle mielestäni.
Ei vaan lähinnä oma kokemus asiasta, joskin ehkä kärkevä. Toki asiassa pieni totuuskin on, sillä vuokravälittäjä (ja myös mainitsemasi vuokraisäntä) tarvitsevat hyvää vuokralaista (ei pasko kämppää ja asuu pitkään eli täyden tuoton vuosia monta) enkä ole vielä tavannut vuokravälittäjää tai vuokraisäntää joka pyrkisi vähättelemään jotain. Niin pientä ongelmaa ei olekkaan, etteikö viimeistään vuokraisäntä siitä mainitse. Kiinteistövälittäjän ei tarvitse saada kuin ostajan nimi paperiin ja välttää suoria valheita. Mutta tässä viimeisen 6kk ajan kun asuntoa etsimme niin kiinteistövälittäjät tuppaavat ns. "pikkuasiat" ohittamaan olan kohautuksella ja liioittelulla tai vähättelyllä. Toki itseään saa syyttää jos välittäjää uskoo, mutta onhan se jopa koomista miten mitään asiaa ei voi kysyä suullisesti vaan vastuu on kuulijalla.

"Keittiökin remontoitu viimeisen päälle joskus pari vuotta sitten" --> Itse remppa 7vuotta sitten ja kodinkoneet jopa vanhempia
"Mitään suurta remppaa ei ole tulossa pitkään aikaan ja ne mitä oli ohjelmassa on tehty" --> 10v suunnitelma 8 vuotta vanha
"sähköä on kulunut viime vuonna muistaakseni n. xxx€" --> sähkönkulutus n. tuplat
"lunastuslauseke tässä on, eli 1-3 päivää voi kauppa viivästyä pahimmassa tapauksessa viikon pari, jos ei kaikkia osakkaita saada heti kiinni, tämä on vain se teoreettinen maksimiaika" --> Lunastuslausekkeen päivämäärä sitova
"tästähän puhuttiinkin silloin näytössä juu" --> asia kuin asia joka selviää näytön jälkeen jota ei ole mainittu
"myyjä oli saanut tarjouksen tästä remontista muutama vuosi sitten, ymmärtääkseni suurinpiirtein xxxx€ rempasta eli jollain sellaista se varmaan maksaa mutta ei tosiaan paljon, en oikein tiedä näistä remonteista" --> myyjän saama remppatarjous paljon suurempi ja lyhyen selvittämisen perusteella linjassa muiden kanssa.

Eli ei niinkään että asioita salattaisiin, mutta asioita joita ei kerrota suullisesti täysin rehellisesti, paperit ja puheet ei kohtaa. Menee toki unohtamisen piikkiin varmaan osa.

Väittäisin että välittäjä joka jättää asioita kertomatta ja tekee kauppoja puutteellisia tiedoilla vain että saa kaupat tehtyä on aika nopeasti työtön välittäjä. Yksi mikä kannattaa myös muistaa on inflaatio joka syö lainaa melko tehokkaasti esim. 20-vuoden laina-aikana, vaikka inflaatio on ollut melko pientä viimeiset vuodet mutta on kuitenkin olemassa.

Pääasia että kaikille löytyisi sopiva asumisratkaisu oli sitten vuokralla eläjä tai omistusasunnon maksaja. Omasta mielestä lähes joka tapauksessa omistusasunnon maksaminen on se järkevin ratkaisu taloudellisesti asui omistusasunnossa sitten 2v tai lopun elämänsä.
Niin minunkin mielestäni omistusasunto oli järkevin vaihtoehto, mutta täytyy myöntää ettei sitä ollut juurikaan tullut laskettua.

Ja vaikka esimerkkini laskelmassa ei ole jokaista muuttujaa huomioitu niin pitää 230k€ asunnon nousta n. 275k€ arvoiseksi ilman remontteja 25v aikana, että olisi edes samalla viivalla vuokralla asumisen kanssa saati yhtään parempi ratkaisu. Tilanne muuttuisi vain nostamalla selvästi laina-aikaa niin pitkäksi ettei vuokralla olisi halvempia kk. kuluja mutta moni pankki oli nihkeä koko ajatukselle yli 25v laina-ajalle ja esim. ASP-lainassa se taitaa olla maksimi.
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Liittynyt
28.04.2019
Viestejä
55
Omistusasunto on varmasti kannattavaa jos muuttaa 20 vuoden välein. Ja tietää että perhekoko pysyy samana ja työpaikka samassa paikassa ja ympäristön naapurit ja palvelut myös juuri sellaisina kuin on aikoinaan halunnut.

Ettei osta liian isoa kämppää kun ajattelee että kohtahan on perhe kasvamassa.. ja seuraavaksi meneekin lusikat jakoon ja kämppä riesaksi kun taas kiinnostaisi asua baarien nurkilla. Ja vanhana ja raihnaisena asutaan siinä rappusellisessa kämpässä kun ei omaa viitsitä myydä.

Edit: lähti viesti vahingossa niin joutu pikaeditoimaan. Mutta jos laskee että omistusasunnosta toiseen muuttaminen maksaa sen 5-6 pinnaa (varainsiirtovero ja välityspalkkio, ei toki pakollinen) niin kyllä se muuttohaluja vähentää. Sitten nitkutellaan sopimattomassa kämpässä tai muuttotappiokunnassa tappiin asti.

Itse tuli hankittua omistusasunto liian nuorena. Varmaan taloudellisesti hyvä ratkaisu mutta jälkikäteen on vituttanut kaikista muista syistä. Mutta ei niin paljon ettenkö juuri ostanut uutta..
 
Viimeksi muokattu:
  • Tykkää
Reactions: Sid
Liittynyt
10.07.2017
Viestejä
2 162
Luonnollisesti laskelma on epätäydellinen, koska ei ota huomioon vuokran ja hoitovastikkeen nousua inflaation mukana, mutta antaa osviittaa.
Tämähän tuossa kusee kaikista eniten. Ottaen huomioon, että inflaatio syö tuon pankista talon ostoon lainatun rahan arvoa koko ajan samalla kun vuokralla olijan kulut jatkuvasti nousee.
Yksityiset vuokranantajat ovat laiskempia siirtämään indeksikorotuksia vuokriin, mutta kaveri on vuokralla isomman firman vuokra-asunnossa ja sanoi, että joka ikinen vuosi muistaavat korottaa vuokraa. Ei huolta.
 
Liittynyt
07.06.2017
Viestejä
3 681
Kun tulevaisuutta on paha varmasti sanoa niin katselin menneisyyteen.

Näpersin nyt illan ihan niin oikean esimerkin kuin ikinä pystyin eli oman 60m2 rivarikaksion ja naapurin peilikuvakaksion joka on vuokraluukku.
Lähtökohdat, ostin kämpän käteisellä noin 2010, hintaan 65ke. Asun muuttotappioalueella, joten merkkasin laskelmaan 10ke arvonaleneman, se on ehkä hieman yläkanttiin mutta varmasti varsin lähellä jos kämpän myisin.
Verrokkina siis että olisin ostanut yleisindeksiä ja asunut vuokralla samanaikaa tasan 10 vuotta.

vuokraindeksi.pngpörssiomxhel_PI.png

asumisvertailu.png


Lopputulema on siis että arvonaleneman takia mulla olisi 5000 euroa vähemmän jos olisin myynyt kämpän ja osakkeet 1.1.2020 kuin mitä olisi ollut vuokralla asuen. Jos taas olisin säästyneet rahat sijoittanut pörssiin enkä halpaan kaljaan ja hitaisiin autoihin -> olis 2ke euroa enempi.

Toki ajankohta näyttelee aina osansa, esim koronanotkahdusta ei tälle ajanjaksolle osunut. Ja en myöskään yhtäkkiä löytänyt osinkoarviota, joten se taas tuo lisää hyötyä vuokra-asujalle.

Nyt meinas muuten unohtua melkoisen tärkeä seikka, joka muuttaa laskelmaa olennaisesti. Valtion verokoura veisi osakepotista 30% mutta asuntotulosta ei mitään. Siitä 9500e miinusta vuokra/osakesäästäjän kontolle. Eli mun on kannattanut ostaa kämppä :)

Mielipiteitä?
 
Liittynyt
10.07.2017
Viestejä
2 162
@kajakkivajakki Hyvältä vaikuttaa, tuossa pitää vielä ottaa huomioon se, että esim. PK seudulla asuntosi arvo tuskin olisi laskenut ja vuokratkin olisivat ehkä nousseet enemmän.

Sitten tuossa myös vääristää se, että olet ostanut käteisellä tuon kämpän, joten osakkeet on ostettu myös 10v sitten kerralla, eli korkoa korolle ilmiö on tuossa esimerkissä ylisuuri. Itse olisin laittanut minimit kämppään kiinni ja loput 58k osakkeisiin.
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Kun tulevaisuutta on paha varmasti sanoa niin katselin menneisyyteen.

Näpersin nyt illan ihan niin oikean esimerkin kuin ikinä pystyin eli oman 60m2 rivarikaksion ja naapurin peilikuvakaksion joka on vuokraluukku.
Lähtökohdat, ostin kämpän käteisellä noin 2010, hintaan 65ke. Asun muuttotappioalueella, joten merkkasin laskelmaan 10ke arvonaleneman, se on ehkä hieman yläkanttiin mutta varmasti varsin lähellä jos kämpän myisin.
Verrokkina siis että olisin ostanut yleisindeksiä ja asunut vuokralla samanaikaa tasan 10 vuotta.





Lopputulema on siis että arvonaleneman takia mulla olisi 5000 euroa vähemmän jos olisin myynyt kämpän ja osakkeet 1.1.2020 kuin mitä olisi ollut vuokralla asuen. Jos taas olisin säästyneet rahat sijoittanut pörssiin enkä halpaan kaljaan ja hitaisiin autoihin -> olis 2ke euroa enempi.

Toki ajankohta näyttelee aina osansa, esim koronanotkahdusta ei tälle ajanjaksolle osunut. Ja en myöskään yhtäkkiä löytänyt osinkoarviota, joten se taas tuo lisää hyötyä vuokra-asujalle.

Nyt meinas muuten unohtua melkoisen tärkeä seikka, joka muuttaa laskelmaa olennaisesti. Valtion verokoura veisi osakepotista 30% mutta asuntotulosta ei mitään. Siitä 9500e miinusta vuokra/osakesäästäjän kontolle. Eli mun on kannattanut ostaa kämppä :)

Mielipiteitä?
Näyttäisi, että olet käyttäny vahingossa OMXHPI indeksiä, kun tuossa esimerkissä oikea indeksi olisi OMXHGI tosin se ei huomioi kai veroja joten ne pitäisi itse laskea tuohon, ja ne verot pitäisi laskea OMXHPI indeksin ja OMXHGI indeksin erosta, koska niistä osingoista se vero maksetaan.
 
Liittynyt
12.01.2017
Viestejä
2 039
Kun tulevaisuutta on paha varmasti sanoa niin katselin menneisyyteen.

Näpersin nyt illan ihan niin oikean esimerkin kuin ikinä pystyin eli oman 60m2 rivarikaksion ja naapurin peilikuvakaksion joka on vuokraluukku.
Lähtökohdat, ostin kämpän käteisellä noin 2010, hintaan 65ke. Asun muuttotappioalueella, joten merkkasin laskelmaan 10ke arvonaleneman, se on ehkä hieman yläkanttiin mutta varmasti varsin lähellä jos kämpän myisin.
Verrokkina siis että olisin ostanut yleisindeksiä ja asunut vuokralla samanaikaa tasan 10 vuotta.





Lopputulema on siis että arvonaleneman takia mulla olisi 5000 euroa vähemmän jos olisin myynyt kämpän ja osakkeet 1.1.2020 kuin mitä olisi ollut vuokralla asuen. Jos taas olisin säästyneet rahat sijoittanut pörssiin enkä halpaan kaljaan ja hitaisiin autoihin -> olis 2ke euroa enempi.

Toki ajankohta näyttelee aina osansa, esim koronanotkahdusta ei tälle ajanjaksolle osunut. Ja en myöskään yhtäkkiä löytänyt osinkoarviota, joten se taas tuo lisää hyötyä vuokra-asujalle.

Nyt meinas muuten unohtua melkoisen tärkeä seikka, joka muuttaa laskelmaa olennaisesti. Valtion verokoura veisi osakepotista 30% mutta asuntotulosta ei mitään. Siitä 9500e miinusta vuokra/osakesäästäjän kontolle. Eli mun on kannattanut ostaa kämppä :)

Mielipiteitä?
Kokeiles mieluummin osingot huomioivalla ja yhden firman painon 10 %:iin rajaavalla OMXHCAPGI:llä. Sen päätös 4.1.2010 oli 7 551,96 pistettä ja 3.1.2020 päätös oli 20 705,69 pistettä.

Osakepotin verot maksetaan vähennyksillä ja/tai tappioilla vähennetystä myyntivoitosta. Jos on esim. ostettu suunnilleen mainitsemani indeksin mukaan kasvanutta OMXH25-rahastoa, niin 10 vuotta vanhoille ostoksille voi käyttää 40 %:n hankintameno-olettamaa. Silloin myyntihinnan ensimmäisestä 50 k€:sta maksat veroa 9 k€, 50 * (1 - 0,4) * 0,3 = 9 k€. Ylimenevästä myyntihinnasta maksat (1 - 0,4) * 0,34 = 20,4 % veroa.

Eli jos isket kerralla 65 k€, niin mainituilla pisteluvuilla se paisuu 10 vuodessa 178 k€:oon. Veroa menee ekasta 50:stä 9 k€. Ylimenevästä 128:sta menee 20,4 %, eli reilut 26 k€. Yhteensä veroja menee noin 9 + 26 = 35 k€, jolloin näppiin jää 143 k€.


Edit. Se vielä unohtui, että kun kerran vuokra-asuja on sijoitushenkinen, niin miksei omistusasujakin. Silloin kannattaa laittaa minimit seiniin kiinni ja loput asuntolainalla. Se mitä 65 k€:sta jää yli, laitetaan osakkeisiin. Lainasta pitää maksaa korkoa, mutta se ollee huomattavasti pienempi kuin osakkeiden kokonaistuotto laina-aikana.

Edit 2. Mitä sitä indeksejä arvuuttelemaan, kun Seligsonilla on ollut OMXH25-ETF koko tarkasteluajan. Se maksoi 4.1.2010 20,80 € ja 3.1.2020 52,10 € per kpl. Hankintameno-olettaman käyttämisen järkevyys on ihan rajalla, ja sitä käyttäessä kaupankäyntikuluja ei saa vähentää. Se 65 k€ olisi paisunut 163 k€:oon ennen veroja. Tämä on vähemmän kuin sillä toisella indeksillä saatu 178 k€, koska Seligsonin tuotteen hintakehityksessä näkyy vuotuiset hallinnointikulut ja lisäksi siitä puuttuvat pienet ja keskisuuret yhtiöt.
Itse jättäisin 10v kohdalla verovelan edelleen jauhamaan tuottoa, ja ottaisin mahdollisessa rahantarpeessa uutta lainaa. Ei veroja kannata maksaa kuin pakkotilanteessa. Elämä ja sijoittaminen toivottavasti jatkuu sen 10v jälkeenkin.

 

Liitteet

Viimeksi muokattu:

Tilipitappitippitappi

BANNATTU
BANNED
Liittynyt
17.10.2016
Viestejä
1 310
Ikuisuuskeskusteluhan tuo vuokra vs. omistusasunto vääntö on... Itse asuin noin 30vuotiaaksi saakka vuokralla, parikin kertaaa ennen sitä olisi ollut mahdollisuus ostaa edullisesti hyväkin asunto, mutta ei ollut vakityötä, joten tuskin olisi lainaa herunut. Enkä muutenkaan tiennyt mihin asetun pitemmäksi aikaa, joten jäi ostamatta.

Ensiasunnoksi ostin sitten Oulun seudulta uudehkon rivitaloasunnon hintaan 118000€. Asuin neljä vuotta, pientä pintaremonttia tuli tehtyä. Rahaa meni ehkä reilu tonni. Lopulta sattui eteen unelmamökki, joten rivari pikaisesti myyntiin ja kaupat tehtiin hintaan 134000€. Mukavan pohjakassan tuolla tienasi omakotitalon asunnon ostoon, vs jos olisi vuokralla asunut (vuokra vastaavasta n. 900€/kk)
 

Taneli-

☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
Liittynyt
17.10.2016
Viestejä
7 590
- Yksi asia mitä monesti näissä keskusteluissa tunnutaan unohtavan on se että hyvin moni (myös minä mukaanlukien) EI omaa sitä käteistä niin paljoa että se satojen tuhansien sijoitus minkä laittaa asuntoon olisi suoraan laitettavissa pörssiin.

- Toinen asia mitä kannattaa miettiä on miten paljon joutuisi maksamaan korkoja lainalle mikä olisi sama kuin asuntoa varten otettu mutta ns. normaali, ei asuntolaina (miten muuten voisit sijoittaa tuon summan osakkeisiin?) JA mitä sinulla olisi laittaa pantiksi. Otaksuen että asuntolainan panttina olisi se asunto kuten monella tuppaa olemaan.

- Kolmas asia mitä kannattaa miettiä on että paljonko oikeasti tulee kuukaudessa eroa jos miettii saman kokoista, samalla alueella olevaa asuntoa vuokralla vs ostettuna (lainan vähennykset ja muut kulut)? Moni tuntuu laskevan hieman oudosti "vuokralla asuisin paljon pienemmässä kämpässä halvemmalla kuin ostaessani ison kämpän ja sen lainaa lyhentäessä".

Nopeasti katsoen esim:
- Vuokralla 81m2 kämppä 917,22€/kk + 9€autopaikka rakennettu 1999

- Ostettuna 79,5m2 kämppä 129 000€ + 20€ vesimaksu, 276,80€ vastike, 5€ autopaikka rakennettu 1991

25v aikana vuokralla maksaa siis vähintään: 277 866€ asumisesta + vuosittainen hyvin luultavasti tapahtuva vuokran korotus + erittäin suurella todennäköisyydellä asukas käyttää edes VÄHÄN vettä 25v asumisen aikana mitä ei ole tähän laskettu...
25v aikana omistuskämpässä maksaa siis vähintään: 90 540€ (yksin asuessaan jos asuu kaksi henkilöä voi lisätä 6000 laskuun) + 129 000€ + mahdolliset korot jos joutuu ottamaan lainan.

Tulisiko sitten koroista + muista (korjaus) menoista päälle 58 326€ 25v aikana (noiden 2 asumismuodon ero jos MITÄÄN muutoksia ei 25v aikana tulisi) ja paljonko saisit myydessäsi asunnon jää jokaisen pohdittavaksi.

Toki molempiin voidaan lisätä myös muita kuluja (huonekaluja jne) sekä ehkä jotain korjaus jne. kuluja.
Syy miksi valitsin laskelmiini 25v johtuu siitä että se on ns. yleinen järkevä lainan pituus mikä "kannattaa ottaa" vaikka lainan maksaisi huomattavasti nopeamminkin takaisin.
Valitsin kerrostalon kohdetyypiksi koska niitä löytyi pikaisella haulla sekä vuokralle että myyntiin suunnilleen samasta koko sekä ikäluokasta ja vielä saman postinumeron (Nokian keskusta) alueelta ja tämä alue oli kohtuullisen lähellä isoa kasvukohdetta mikä hyvin luultavasti on vielä olemassa 25v jälkeenkin ja tarjoaa edelleen paitsi työtä myös asuntoja. Mikä tarkoittaa sitä että 25+v päästä asuntoa mahdollisesti myytäessä se ei ole ongelmajätettä vaan siitä saa oikeasti myös rahaa. Myös tontti on oma. En katsonut erikseen energialuokituksia, palveluiden läheisyyttä tms. Jos joku asuu tuolla lähellä saa toki korjata ja tarjota jotain muita kohteita vertailuun...
 
Viimeksi muokattu:
Liittynyt
02.02.2017
Viestejä
585
On täällä niitäkin ehdotelmia ollut. Tai vähintään asunnon omarahoitusosuus sijoituksiin joka on tuntunut täällä olevan 20-60k€. En ole itse malttanut laskea asioita 25v päähän vaan ennemminkin 5v päähän jolloin tulee lasten koulujutut yms asiat kyseeseen joten elintila vs maksimaalinen tuotto kääntyy elintilan hyväksi.
 

Taneli-

☤ Virallinen ⚔ testaaja ☣
Liittynyt
17.10.2016
Viestejä
7 590
Lueppa nyt uudestaan. Ei tässä kukaan sanonut että sijoitetaan asunnon hinta laakista pörssiin.
Tai vähintään asunnon omarahoitusosuus sijoituksiin joka on tuntunut täällä olevan 20-60k€. En ole itse malttanut laskea asioita 25v päähän vaan ennemminkin 5v päähän jolloin tulee lasten koulujutut yms asiat kyseeseen joten elintila vs maksimaalinen tuotto kääntyy elintilan hyväksi.
Tuosta olen toki samaa mieltä että ei ole järkevää makuuttaa rahoja tilillä hyvin luultavasti pitkiäkin aikoja odottaen että kerryttää sitä omaisuutta tarpeeksi asumiseen sijoittamista varten.

Muutama tuhat euroa toki, ihan yllättäviä menoja varten tai se suositeltu "edes 6kk varat jos tulee tiukka paikka" mutta ei mielestäni kymmeniä tuhansia.

En tarkalleen muista määrää mutta toki osan osakkeista jouduin kotiuttamaan kun nykyisen asuntoni ostin ja silti otin myös asuntolainaa.

Ettei ihan muropalkkaiseksi luulla niin vaikka olisin kaikki osakkeet ja sijoitukset laittanut lihoiksi ei se olisi käteiskauppaan riittänyt.
 
Liittynyt
07.06.2017
Viestejä
3 681
Edit 2. Mitä sitä indeksejä arvuuttelemaan, kun Seligsonilla on ollut OMXH25-ETF koko tarkasteluajan. Se maksoi 4.1.2010 20,80 € ja 3.1.2020 52,10 € per kpl. Hankintameno-olettaman käyttämisen järkevyys on ihan rajalla, ja sitä käyttäessä kaupankäyntikuluja ei saa vähentää. Se 65 k€ olisi paisunut 163 k€:oon ennen veroja. Tämä on vähemmän kuin sillä toisella indeksillä saatu 178 k€, koska Seligsonin tuotteen hintakehityksessä näkyy vuotuiset hallinnointikulut ja lisäksi siitä puuttuvat pienet ja keskisuuret yhtiöt.
Itse jättäisin 10v kohdalla verovelan edelleen jauhamaan tuottoa, ja ottaisin mahdollisessa rahantarpeessa uutta lainaa. Ei veroja kannata maksaa kuin pakkotilanteessa. Elämä ja sijoittaminen toivottavasti jatkuu sen 10v jälkeenkin.
Onko tässä OMXH25-ETF osingot sitten sijoitettu takas pottia kasvattamaan. Joka tapauksessa ylläolevan perusteella ei todellakaan kannattaisi laittaa rahaa kiinni seiniin. Toki voi olla mahdollista, että vuokralle ei saa sellaista asuntoa kuin haluaa, oma perse ei kestä pörssin heilahteluja jne. Mutta ite olisin voinut asua tuon 10 vuotta peilikuvakämpässä, sen verran monta kertaa on siinä vuokralainen vaihtunut, lähes järjestään kaikki muuttaneet isompaan (yleensä omistus) asuntoon perhekoon kasvaessa jne.
 
Liittynyt
12.01.2017
Viestejä
2 039
Onko tässä OMXH25-ETF osingot sitten sijoitettu takas pottia kasvattamaan. Joka tapauksessa ylläolevan perusteella ei todellakaan kannattaisi laittaa rahaa kiinni seiniin. Toki voi olla mahdollista, että vuokralle ei saa sellaista asuntoa kuin haluaa, oma perse ei kestä pörssin heilahteluja jne. Mutta ite olisin voinut asua tuon 10 vuotta peilikuvakämpässä, sen verran monta kertaa on siinä vuokralainen vaihtunut, lähes järjestään kaikki muuttaneet isompaan (yleensä omistus) asuntoon perhekoon kasvaessa jne.
Se on kasvutyyppinen (ja pörssilistattu) indeksiosuusrahasto, joten osingot jäävät automaattisesti kasvattamaan kekoa ilman verokarhun suorittamaa välikahmaisua. Vuotuinen hallinnointikulu on ollut muistaakseni noin 0,2 %, ja tällä hetkellä hieman sen allekin.

Yleensä seinät eivät tuota yhtä hyvin kuin pörssiyritykset. Kuitenkin varsinkin perheellisen on usein pakko sekaantua omistusseiniin. Vaikkei olisi pakko, niin se on monesti kannattavampaa kuin vuokraus. Poikkeuksena lyhytaikainen asumistarve tai Stadin arvoalueiden sikakorkeat vuokrat vs. megasikakorkeat myyntihinnat.

Seinissä on toisaalta se hyvä puoli, että niitä vastaan saa helposti ja halvalla lainaa. Tällöin oman pääoman tuottoprosentti paranee. Riski kasvaa samalla, mutta en olisi huolissani, koska sinä pystyit maksamaan kerralla kämpän (65 k€), niin lainaa ottamalla olisit voinut ostaa samalla esim. 55 k€:lla osakkeita. Ne olisivat lisänneet taloudellista turvaa, eikä normaalilla asuntovelkaisella ole niitä turvanaan. Tai ainakaan yhtä hyvässä suhteessa kuin sinulla, eli velkamäärä alussa = salkun koko alussa --> lyhenevä velka jää hyvin pian salkun kasvun jalkoihin.

Kaikki hyvä loppuu aikanaan, koska emme ole Ruotsissa, eli laina on valitettavasti maksettu viimeistään noin 30 vuoden kuluttua. Silloin pääomaa on ikävästi kiinni seinissä (tai sienissä ;). Muuttamalla saat sitoutuneen pääoman taas vapaaksi ja uutta vierasta rahaa käyttöösi tuottamaan.
 
Liittynyt
15.11.2016
Viestejä
1 067
Muuttamalla saat sitoutuneen pääoman taas vapaaksi ja uutta vierasta rahaa käyttöösi tuottamaan.
Eipä sitä nyt välttämättä muuttaa tarvitse, kämppä kelvannee vakuutena muihinkin lainoihin. Eikä tarvitse edes odottaa sinne viimeiseen lyhennykseen asti, vaan sitä vakuusarvoa voi ottaa käyttöön jo aiemminkin.
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
On täällä niitäkin ehdotelmia ollut. Tai vähintään asunnon omarahoitusosuus sijoituksiin joka on tuntunut täällä olevan 20-60k€. En ole itse malttanut laskea asioita 25v päähän vaan ennemminkin 5v päähän jolloin tulee lasten koulujutut yms asiat kyseeseen joten elintila vs maksimaalinen tuotto kääntyy elintilan hyväksi.
Mutta kun eihän ne neliöt yhtään tehokkaammaksi muutu sillä omistaako asunnon vai ei. Se 100m2 vuokrattuna ja 100m2 ostettuna on aivan yhtä hyviä tai huonoja sen elintilan osalta.

Ja koska vuokratessa jää enemmän käteen kuin ostaessa ja vuokraaminen on ostamiselle hyvä vaihtoehto on vain loogista yrittää arvioida paljonko vuokralaisella se omarahoitusosuus+kuukaudessa enemmän käteen jäävä osuus tuottaa versus sen ostajan asunnon lyhentäminen ja siten asunto-omaisuuden kertyminen.

Ja luonnollisesti pitää verrata vastaavia asuntoja ja minulla on tähän nyt erinomainen tilaisuus kun muutamme vuokralta about saman ikäiseen about saman kokoiseen about vertaisella sijainnilla olevaan omistusasuntoon. Kumpikaan asunto ei ole toista selvästi parempi, vuokralla on varaa pitää autoa osake-katoksessa, koska se kuuluu vuokraan ja omassa asunnossa autoa tullaan pitämään taloyhtiön tolppapaikalla, omassa asunnossa taaas kannattaa panostaa kiinteisiin herkkuihin (kodinkoneet, ja ilmalämpöpumput jne) enemmän. Vuokrakämppä korttelin lähempänä töitä ja kouluja, mutta toisaalta omistusasunto enemmän keskustassa. Eli pieniä eroja, mutta muuten asunnot ovat käytännössä verrannolliset.
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Tämähän tuossa kusee kaikista eniten. Ottaen huomioon, että inflaatio syö tuon pankista talon ostoon lainatun rahan arvoa koko ajan samalla kun vuokralla olijan kulut jatkuvasti nousee.
Yksityiset vuokranantajat ovat laiskempia siirtämään indeksikorotuksia vuokriin, mutta kaveri on vuokralla isomman firman vuokra-asunnossa ja sanoi, että joka ikinen vuosi muistaavat korottaa vuokraa. Ei huolta.
Olet oikeassa, että inflaatio vaikuttaisi tuohon omistajuuden kannalta jossain määrin edullisesti. Tässä tapauksessa pitäisi siis hoitovastikkeelle ja vuokralle arvioida inflaation mukaiset korotukset jolloin siis pikkuhiljaa tuo sijoitettava määrä vuokra-asujalla pienenisi, mutta sijoituksissa aina vanhemmat sijoitukset on selvästi merkttyksellisempiä kuin viimeisimmät koska tuottojen kumulatiivinen vaikutus on niin merkittävä ja koska esimerkkissäni pääsosa oli vuosien saatossa kumuloitunutta tuottoa ei sitä pientä säästöosuutta ei inflaation tuominen tuohon laskutoimitukseen tuo välttämättä merkittävää eroa.

Eli inflaatiokin huomioiden voi olla, että olen ehkä rahallisesti ajatellen tehnyt huonon ratkaisun ostaessani omistusasunnon suhteessa vuokra-asuntoomme. Mutta senhän vain aika näyttää, mutta ihan mahdollista se on.
 

kibe

Tukijäsen
Liittynyt
16.10.2016
Viestejä
1 844
Omistamisessa on tietysti omistamisen edut. Omakotitalossa voit itse päättää mitä korjataan, kuka korjaa ja milloin korjataan. Osakekämpässä vuokrasopimus voi päättyä kun asunto vaihtaa omistajaa tai kun vaikkapa isompi remppa alkaa. Tai ihan muuten vaan jos omistaja päättää, että tarvii kämppää sukulaispojalle. Omistajana osakekämpässä etuja on tietysti hitusen vähemmän kuin omakotitalossa.
 
Liittynyt
20.10.2016
Viestejä
726
Mutta kun eihän ne neliöt yhtään tehokkaammaksi muutu sillä omistaako asunnon vai ei. Se 100m2 vuokrattuna ja 100m2 ostettuna on aivan yhtä hyviä tai huonoja sen elintilan osalta.

Ja koska vuokratessa jää enemmän käteen kuin ostaessa ja vuokraaminen on ostamiselle hyvä vaihtoehto on vain loogista yrittää arvioida paljonko vuokralaisella se omarahoitusosuus+kuukaudessa enemmän käteen jäävä osuus tuottaa versus sen ostajan asunnon lyhentäminen ja siten asunto-omaisuuden kertyminen.

Ja luonnollisesti pitää verrata vastaavia asuntoja ja minulla on tähän nyt erinomainen tilaisuus kun muutamme vuokralta about saman ikäiseen about saman kokoiseen about vertaisella sijainnilla olevaan omistusasuntoon. Kumpikaan asunto ei ole toista selvästi parempi, vuokralla on varaa pitää autoa osake-katoksessa, koska se kuuluu vuokraan ja omassa asunnossa autoa tullaan pitämään taloyhtiön tolppapaikalla, omassa asunnossa taaas kannattaa panostaa kiinteisiin herkkuihin (kodinkoneet, ja ilmalämpöpumput jne) enemmän. Vuokrakämppä korttelin lähempänä töitä ja kouluja, mutta toisaalta omistusasunto enemmän keskustassa. Eli pieniä eroja, mutta muuten asunnot ovat käytännössä verrannolliset.
Olivatko nämä laskelmasi asunnot samalta alueelta / kaupunginosasta ja suurinpiirtein samanikäisiä? Mitenkä rempat tehtynä?

Tässä eräältä asuinalueelta kolme esimerkkiä, jotka sotivat vastaan sitä näkemystäsi, että vuokrallaolijalla olisi halvempaa:
Vertailun vuoksi vuokra-asunto samasta talosta kuin tuo omistuskämppä, 4 neliötä isompi:

Omistusasujan kulut, Jyrkänkatu 1 B:
Neliöitä: 61
e/neliö: 3,8
Rakennusvuosi: 1973
Kämpän hinta: 75 000 e
Lainan maksuerä: 269,28 e/kk (laina-aika 25 vuotta, korko 0,6%, ei rahoitusvastiketta, koska otettu laina koko summalle)
Vesimaksu: 25 euroa e/kk/hlö (tod. näk. ennakkomaksu, eli saa osan takaisin, mutta ei huomioida tässä sitä)
Pysäköinti: 10 e/kk
Hoitovastike: 231,80 e/kk
Yhteensä: 536,08

Vuokralla-asujan kulut, Jyrkänkatu 7 F:
Neliöitä: 63
e/neliö: 9,21
Rakennusvuosi 1978
Vuokra: 580 e/kk
Vesimaksu: 19 e/kk/hlö
Autopaikka: ei mainittu, mutta voisin veikata, että saman 10 e/kk, aika tavallinen Lahdessa.
Yhteensä: 609 e/kk

Vuokralla-asujan kulut, Jyrkänkatu 1 C:
Neliöitä: 65
e/neliö: 9,23
Rakennusvuosi 1973
Vuokra: 600 e/kk
Vesimaksu: 25 e/kk/hlö, ennakkomaksu, tasaus mittarin mukaan
Autopaikka: 10e/kk
Yhteensä: 635 e/kk

Eli näissä esimerkeissä omistusasuja säästää n. 70-100 euroa kuukaudessa verrattuna vuokrallaolijaan, ja ainakin näiden kahden tapauksessa omistusasujalla on jopa täysin rempattu kämppä, toisin kuin vuokra-asujalla. Otin tähän sellaisen asunnon, jossa ei ole isoja remontteja tulossa omistusasujan osalta.

Eli pointti on se, että on tärkeää listata aika tarkkaan asuntojen tiedot kun niitä verrataan. Ei voi verrata Lahdessa esimerkiksi Liipolaa ja Ruoriniemeä toisiinsa, vaikka etäisyydet keskustasta ovat aikalailla samaa luokkaa, Liipola n. 4 km ja Ruoriniemi n. 3.6 km Aleksanterikatu 1:een. Ruoriniemi on nimensä mukaisesti niemessä, eli kämpät ovat Vesijärven rannalla, noh... niemessä, joka nostaa kämppien arvoa aikamoisesti. Samoin toinen tekijä on ikä. Jos verrataan 2000-luvulla ja vaikkapa 1970-luvulla rakennettuja asuntoja, ovat ne yleensä ihan eri hintaluokassa, ellei sitten ole jotain todella vinksallaan. Eikä puhuta nyt Helsingistä tässä kontekstissa. Se on oma lukunsa. :D

Toinen pointtini on se, että ainakin itse kun ajattelen vuokran määrää, niin ajattelen sen sisältävän hoitovastikkeen + lainan maksuerän + veden + vuokraajan voiton (+ mahdollisesti rahoitusvastikkeen). Yleensä toki vesimaksu on erikseen, mutta on joitain vuokranantajia, jotka leipovat vesimaksun vuokraan, mutta pitävät tasausmaksun itsellään.
En usko, että kukaan vuokraa kämppää halvemmalla, kuin omistamisen kulut ovat samalla alueella olevista lähes samanlaisista kämpistä. Jos näin on, niin sitten on vuokra-asuja osunut kultasuoneen siinä vaiheessa, eikä välttämättä kannata lähteä ostamaan asuntoa samoilla spekseillä.

edit: Missasin tuon 20 000 euron pääoman, mutta miksi ihmeessä käyttäisit sen 20 000 euroa asunnon ostoon, kun voisit laittaa myös omistusasujana sen summan sijoituksiin, kun sijoituksia voi tietääkseni käyttää osittain vakuutena?
 
Viimeksi muokattu:
Liittynyt
25.11.2016
Viestejä
381
Yllä olevaan viestiin sen verran, että aika paljon myös riippuu kaupungista ja aikahorisontista, jonka ajattelee asuvansa asunnossaan. Isossa osassa kaupunkeja vuokralla kannattaisi olla jos vaan sellainen markkina löytyy, kun omistusasuntojen kysyntä heikkenee hurjasti. Laskelmat vuokra vs oma näyttävät aika eri lukemia, jos asunnon arvo ei pysykään ostohinnassa vaan laskee reilusti tai sisältää jopa riskin ettei mene kaupaksi lainkaan.
 
Liittynyt
20.10.2016
Viestejä
726
Sen takia mainitsinkin, että ei nyt puhuta Helsingistä, ja kysyinkin, että onko asunnot samalla sijainnilla. Kuten tuossa sanoinkin, jos samalla alueella ja lähes samoilla spekseillä oleva vuokra-asunto on halvempi (mitä en usko) on tietenkin järkevämpää jatkaa vuokralla eikä ostaa, ainakaan siltä alueelta. Siinä vaiheessa kannattaa katsoa, että onko mahdollisesti jollain toisella asuinalueella samoilla spekseillä olevia omistusasuntoja, joiden kuukausittaiset kulut olisivat pienemmät kuin nykyisessä vuokrakämpässä.

Ja toki asumisajankin voi ottaa huomioon, mutta koska kukaan ei ole ennustaja, pitää mennä sillä, mikä on tuo nykyhetki. Toki jos on päättänyt, että asuu vain 5 tai 10 vuotta kys. asunnossa, on vuokralla oleminen todennäköisesti järkevämpää.
 
Liittynyt
21.12.2016
Viestejä
2 318
Itse asun kämpässä josta tykkään ja jos haluaisin vastaavan ostaa niin aika ison lainan saisi ottaa. Vaihtoehto on muuttaa pienempään että lainasumma pysyisi jotenkin järkevänä mutta en ole valmis nyt luopumaan näistä mukavuuksista joita tässä on.

Itselle siis aika yksinkertainen valinta.

Ehkä joskus ostan kämpän kunhan saa tässä ensin säästettyä.

Edit: ja nyt puhutaan Helsingistä jossa hinnat on tosiaan ihan kohtuuttomia.
 
Liittynyt
20.10.2016
Viestejä
726
Aika outo hintahaitari jotenkin, että 75 tonnilla irtoaa kämppä mutta vuokrataso on kuin 150 tonnin kämpässä. Vissiin kova kysyntä?

Mietin vaan, kun itellä on PK-seudulla nyt vuokra 69-neliöisessä kolmiossa 900 ja vastaavat kämpät kustantaa n. 250-300 tonnia. Vastikkeet tämmösille on 250-300e/kk haarukassa, mitä nyt katellut.

En todellakaan ole ostamassa tolla rahalla tämmöstä koirankoppia, mutta vuokrataso on ihan jees sijainti huomioon ottaen -- säästää heti 300-500e/kk kun ei tartte toista autoa olla.
Yksiöillä ja kaksioilla on aina kova kysyntä täällä päin. Ja hinnat ovat lähteneet täällä nousuun osittain oikoradan takia, koska täältä käydään aika paljon PK-seudulla töissä. Sopiva etäisyys, että sen voi taitaa vielä autolla/julkisilla osittain järkevässä ajassa.

Tässä tuossa samiv:n etsimien kämppien kokoluokassa olevia asuntoja:


Omistus:
Vuosi: 1973
Hinta 87 900 e
Neliöitä: 96,5
e/neliö: 3,79
Hoitovastike: 365,31
Lyhennyksen määrä: 315,60
Vesi: 19 e/kk
Autopaikka: 5 e/kk
Yhteensä: 704,91

Vuokra:
Vuosi: 1975
Neliöitä: 96,5
e/neliö: 9,74
Vuokra: 940 e/kk
Vesi: 20 e/kk
Autopaikka: 5 - 10 e/kk
Sähkö sisältyy vuokraan!
Yhteensä: 965

Tässä on kaksi samalla alueella, vierekkäisilä kaduilla olevaa asuntoa, joiden koko on sama ja rakennusvuosi lähes sama. Omistusasuja voittaa noin 200 euroa kuukaudessa, koska vuokralainen saa sähkön vuokrassaan. Alueen asunnoissa on tulossa/tehdään putki- ja julkisivuremontteja, joten hinnat ja vuokrat vaihtelevat aika reilusti tällä hetkellä.
 
Viimeksi muokattu:
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Olivatko nämä laskelmasi asunnot samalta alueelta / kaupunginosasta ja suurinpiirtein samanikäisiä? Mitenkä rempat tehtynä?
Kyseessä olivat siis ihan oikeat asunnot, eli nykyinen vuokra-asunto ja tuleva omistusasunto. Täsmälleen samaa ikäluokkaa (valitettavasti, sillä toki hinku olisi uudempaan mutta ei onnistu meidän budjetilla). Toinen on keskustaa ja toinen keskustan viereistä lähiötä mutta siis saman arvoiset/hintaiset ja sama etäisyys keskustan kouluista ja työpaikoista.

Ja monesti asuntoa tarjotaan ostettavaksi kun vuokran irtisanoo, eli mitään herkkua noin pieni tuotto ei ole suhteessa riskeihin.

Tässä eräältä asuinalueelta kolme esimerkkiä, jotka sotivat vastaan sitä näkemystäsi, että vuokrallaolijalla olisi halvempaa:
Vertailun vuoksi vuokra-asunto samasta talosta kuin tuo omistuskämppä, 4 neliötä isompi:

Omistusasujan kulut, Jyrkänkatu 1 B:
Neliöitä: 61
e/neliö: 3,8
Rakennusvuosi: 1973
Kämpän hinta: 75 000 e
Lainan maksuerä: 269,28 e/kk (laina-aika 25 vuotta, korko 0,6%, ei rahoitusvastiketta, koska otettu laina koko summalle)
Vesimaksu: 25 euroa e/kk/hlö (tod. näk. ennakkomaksu, eli saa osan takaisin, mutta ei huomioida tässä sitä)
Pysäköinti: 10 e/kk
Hoitovastike: 231,80 e/kk
Yhteensä: 536,08

Vuokralla-asujan kulut, Jyrkänkatu 7 F:
Neliöitä: 63
e/neliö: 9,21
Rakennusvuosi 1978
Vuokra: 580 e/kk
Vesimaksu: 19 e/kk/hlö
Autopaikka: ei mainittu, mutta voisin veikata, että saman 10 e/kk, aika tavallinen Lahdessa.
Yhteensä: 609 e/kk

Vuokralla-asujan kulut, Jyrkänkatu 1 C:
Neliöitä: 65
e/neliö: 9,23
Rakennusvuosi 1973
Vuokra: 600 e/kk
Vesimaksu: 25 e/kk/hlö, ennakkomaksu, tasaus mittarin mukaan
Autopaikka: 10e/kk
Yhteensä: 635 e/kk

Eli näissä esimerkeissä omistusasuja säästää n. 70-100 euroa kuukaudessa verrattuna vuokrallaolijaan, ja ainakin näiden kahden tapauksessa omistusasujalla on jopa täysin rempattu kämppä, toisin kuin vuokra-asujalla. Otin tähän sellaisen asunnon, jossa ei ole isoja remontteja tulossa omistusasujan osalta.
En Lahdesta tiedä, mutta sen verran pitää rääpiä, että en kyllä kovin todennäköisesti vuokraisi vuokraoven kautta. En toki tiedä onko Lahdessa eri tilanne, mutta yleensä vuokraoveen päätyy jos ei ole vuokralaisia välittäjällä valmiiksi tai on jonkun vuokrafirman tai ammattivuokraajan asunto. Ja esimerkkisi ovat todella halpa, on aivan eriasia lyhentää 200k lainaa kuin jotain 60k lainaa kun molemmissa on sama maksimissaan 25v laina-aika.

Neliöhinta tuossa esimerkissäsi on 1 229,51€ joka on superpieni suhteessa tuohon hulppeaan vuokraan, joka sitten tosiaan aiheuttaa tuon halvan kokonaishinnan.

Eli pointti on se, että on tärkeää listata aika tarkkaan asuntojen tiedot kun niitä verrataan. Ei voi verrata Lahdessa esimerkiksi Liipolaa ja Ruoriniemeä toisiinsa, vaikka etäisyydet keskustasta ovat aikalailla samaa luokkaa, Liipola n. 4 km ja Ruoriniemi n. 3.6 km Aleksanterikatu 1:een. Ruoriniemi on nimensä mukaisesti niemessä, eli kämpät ovat Vesijärven rannalla, noh... niemessä, joka nostaa kämppien arvoa aikamoisesti. Samoin toinen tekijä on ikä. Jos verrataan 2000-luvulla ja vaikkapa 1970-luvulla rakennettuja asuntoja, ovat ne yleensä ihan eri hintaluokassa, ellei sitten ole jotain todella vinksallaan. Eikä puhuta nyt Helsingistä tässä kontekstissa. Se on oma lukunsa. :D
Tuo nyt on itsestään selvää, sen takia vertasin kahta about saman hintaluokan asuntoa eli nykyistä vuokra-asuntoani ja tulevaa omistusasuntoani.

Toinen pointtini on se, että ainakin itse kun ajattelen vuokran määrää, niin ajattelen sen sisältävän hoitovastikkeen + lainan maksuerän + veden + vuokraajan voiton (+ mahdollisesti rahoitusvastikkeen). Yleensä toki vesimaksu on erikseen, mutta on joitain vuokranantajia, jotka leipovat vesimaksun vuokraan, mutta pitävät tasausmaksun itsellään.
Mikäli vuokraaminen olisi tuollaista, eihän kukaan luopuisi vuokra-asunnoista.

Silti lähes aina vuokra-asuntoa tarjotaan ostettavaksi kun vuokraaja lähtee. Ei toki varmaankaan koske suuria vuokrafirmoja, mutta niillä ei taida koskaan mitään kunnon kämppiä olla. Jotain lähiöiden vuokrataloja ja niissäkin pikkukämppiä (1-3h+k) vain.

En usko, että kukaan vuokraa kämppää halvemmalla, kuin omistamisen kulut ovat samalla alueella olevista lähes samanlaisista kämpistä. Jos näin on, niin sitten on vuokra-asuja osunut kultasuoneen siinä vaiheessa, eikä välttämättä kannata lähteä ostamaan asuntoa samoilla spekseillä.
Tässä on tullut asuttua yli 20v vuokralla mitä erilaisimmissa asunnoissa ja kahdessa eri pikkukaupungissa ja kahdessa pikkukunnassa ja kun siirryttiin perhekoon asuntoihin niin kyllähän tässä vuokraajan markkinat on viimeisen 15v ollut (eli asunnot kalliita omistaa ja halpoja vuokrata). Mutta silti enemmän oman ostoa on hillinnyt elämäntilanne, tässä on ehtinyt olla työttömyyttä, konkurssia, uudelleenopiskeluita ja vaikka mitä ja kun asunnot on aina sen yli 200k€ niin molempien pitää olla kunnon töissä, että lainaa saa riittävästi jos ei halua koko sijoitussalkkua tyhjentää omarahoitusosuuteen.

edit: Missasin tuon 20 000 euron pääoman, mutta miksi ihmeessä käyttäisit sen 20 000 euroa asunnon ostoon, kun voisit laittaa myös omistusasujana sen summan sijoituksiin, kun sijoituksia voi tietääkseni käyttää osittain vakuutena?
Sijoituksien käyttö vakuutena on epäkäytännöllistä. Ensinnäkin ne arvotetaan todella alas eli jos sulla on vaikka 50k salkku niin pankista riippuen lasketaan vakuusarvoksi joku 20-25k ja et voi käydä kauppaa niillä kiinnitetyillä osakkeilla.
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Tässä tuossa samiv:n etsimien kämppien kokoluokassa olevia asuntoja:


Omistus:
Vuosi: 1973
Hinta 87 900 e
Neliöitä: 96,5
e/neliö: 3,79
Hoitovastike: 365,31
Lyhennyksen määrä: 315,60
Vesi: 19 e/kk
Autopaikka: 5 e/kk
Yhteensä: 704,91

Vuokra:
Vuosi: 1975
Neliöitä: 96,5
e/neliö: 9,74
Vuokra: 940 e/kk
Vesi: 20 e/kk
Autopaikka: 5 - 10 e/kk
Sähkö sisältyy vuokraan!
Yhteensä: 965

Tässä on kaksi samalla alueella, vierekkäisilä kaduilla olevaa asuntoa, joiden koko on sama ja rakennusvuosi lähes sama. Omistusasuja voittaa noin 200 euroa kuukaudessa, koska vuokralainen saa sähkön vuokrassaan. Alueen asunnoissa on tulossa/tehdään putki- ja julkisivuremontteja, joten hinnat ja vuokrat vaihtelevat aika reilusti tällä hetkellä.
On kyllä halpaa kuin makkara, tosin tuon omistuskämpän hinta ei ole täysin realistinen verrokki kun tulossa on kallis putkiremppa ja kämppä pitää lisäksi remontoida asuttavaan kuntoon. Mutta on toki siitä huolimatta halpa näin Seinäjokisin silmin, vaikka remppaa ja laskua on tulossa paljonkin. Toki kumpikaan ei ole hissitalo, joka on ehdoton vaatimus kerrostalossa josta en joustaisi edes tuolla hintaa. Mutta vertailussa toki hyvä, että sitten molemmat on hissittömiä.

Mutta pitää kyllä ihmetellä tuota lahden tilannetta. Asunnot helvetin halpoja ostaa, mutta vuokrat kovia. Lahti on selvästi omistusasujalle kiva paikka.

Jos haluaa jonkun kivan perheasunnon lahden keskustasta, niin kuinka kalliita sellaset on? Sillä jos lähiöt on kaukana elämästä, pitää olla melkein autoja perheessä monta jolloin sitten jo melkein samalla vaivalla asuisi omakotitalossa (ne on halpoja, näin kerrostaloasujan silmin).
 
Viimeksi muokattu:
Liittynyt
20.10.2016
Viestejä
726
Kyseessä olivat siis ihan oikeat asunnot, eli nykyinen vuokra-asunto ja tuleva omistusasunto. Täsmälleen samaa ikäluokkaa (valitettavasti, sillä toki hinku olisi uudempaan mutta ei onnistu meidän budjetilla). Toinen on keskustaa ja toinen keskustan viereistä lähiötä mutta siis saman arvoiset/hintaiset ja sama etäisyys keskustan kouluista ja työpaikoista.

Ja monesti asuntoa tarjotaan ostettavaksi kun vuokran irtisanoo, eli mitään herkkua noin pieni tuotto ei ole suhteessa riskeihin.

En Lahdesta tiedä, mutta sen verran pitää rääpiä, että en kyllä kovin todennäköisesti vuokraisi vuokraoven kautta. En toki tiedä onko Lahdessa eri tilanne, mutta yleensä vuokraoveen päätyy jos ei ole vuokralaisia välittäjällä valmiiksi tai on jonkun vuokrafirman tai ammattivuokraajan asunto. Ja esimerkkisi ovat todella halpa, on aivan eriasia lyhentää 200k lainaa kuin jotain 60k lainaa kun molemmissa on sama maksimissaan 25v laina-aika.

Neliöhinta tuossa esimerkissäsi on 1 229,51€ joka on superpieni suhteessa tuohon hulppeaan vuokraan, joka sitten tosiaan aiheuttaa tuon halvan kokonaishinnan.

Tuo nyt on itsestään selvää, sen takia vertasin kahta about saman hintaluokan asuntoa eli nykyistä vuokra-asuntoani ja tulevaa omistusasuntoani.

Mikäli vuokraaminen olisi tuollaista, eihän kukaan luopuisi vuokra-asunnoista.

Silti lähes aina vuokra-asuntoa tarjotaan ostettavaksi kun vuokraaja lähtee. Ei toki varmaankaan koske suuria vuokrafirmoja, mutta niillä ei taida koskaan mitään kunnon kämppiä olla. Jotain lähiöiden vuokrataloja ja niissäkin pikkukämppiä (1-3h+k) vain.

Tässä on tullut asuttua yli 20v vuokralla mitä erilaisimmissa asunnoissa ja kahdessa eri pikkukaupungissa ja kahdessa pikkukunnassa ja kun siirryttiin perhekoon asuntoihin niin kyllähän tässä vuokraajan markkinat on viimeisen 15v ollut (eli asunnot kalliita omistaa ja halpoja vuokrata). Mutta silti enemmän oman ostoa on hillinnyt elämäntilanne, tässä on ehtinyt olla työttömyyttä, konkurssia, uudelleenopiskeluita ja vaikka mitä ja kun asunnot on aina sen yli 200k€ niin molempien pitää olla kunnon töissä, että lainaa saa riittävästi jos ei halua koko sijoitussalkkua tyhjentää omarahoitusosuuteen.

Sijoituksien käyttö vakuutena on epäkäytännöllistä. Ensinnäkin ne arvotetaan todella alas eli jos sulla on vaikka 50k salkku niin pankista riippuen lasketaan vakuusarvoksi joku 20-25k ja et voi käydä kauppaa niillä kiinnitetyillä osakkeilla.
Niin, uskon kyllä että kyseessä ovat oikeat, olemassaolevat asunnot. Sen takia kiinnostuinkin tuosta infosta, koska kuten sanoin, ei asuntoja voi suoraan verrata jos ovat eri kaupunginosassa, vaikka hintaluokka olisikin sama. Jo se, että hypätään keskustasta sen ulkopuolelle voi muuttaa tilannetta radikaalistikin oikein vinksahtaneissa tilanteissa.

Ja totta kai se on eri lyhentää 200 k lainaa kuin alle 100 k:n lainaa. Se ei ollut se pointti. Vaan pointti on se, että ei vuokranantajat hyvää hyvyyttään niitä asuntoja vuokraa, vaan odottavat voittoa siitä. Jolloin se sisältää vähintään hoitovastikkeen + voiton siihen päälle, jos ei ole rahoitusvastiketta maksettavana, ja vuokralainen sitten maksaa itse veden + sähkön ja mahdollisen autopaikan. Joka yleensä tarkoittaa sitä, että vuokralla oleminen on kalliimpaa kuin omistaminen.
En ole kertaakaan kuullut, että vuokra-asuntoa oltaisiin myymässä lähdössä olevalle vuokralaiselle, saatikka että vuokraaminen voisi oikeasti olla halvempaa kuin omistaminen, kun katsotaan kuukausittaisia kuluja. Kuulostaa todella oudolta. Siinähän omistaja tekee tappiota silloin. Toki isoissa asunnoissa (3-4+ h) on vähemmän kysyntää kuin pienemmissä (1-2 h), kun nykyään on sinkkutalouksia paljon.
Toisaalta nyt kun mietin, niin sellaisessa tilanteessa voikin olla ihan paikkansa pitävä, jos omistaja on ostanut asunnon vuonna yksi ja kaksi, ja vuokraa on nostettu vain sen verran, että saa riittävästi voittoa, ja kun lopulta on lainan maksanut, niin ei ole ollut tarvetta nostaa vuokraa hirveästi, kun taas omistusasuntojen hinnat ovat jatkaneet nousuaan. Toki tällainen tilanne on ollut mahdollista, mutta kyllähän ne vuokrat yleensä tuppaa nousemaan itsestään. Joitain pieniä outolintuja voi olla siellä täällä.

No en osaa sanoa tuosta vuokraovesta, mutta käytin nyt vaan tuota Oikotietä, koska sieltä löytää keskitetysti aika hyvin Lahdessa myynnissä ja vuokrattavana olevia kämppiä.

On varmasti epäkäytännöllistä, mutta niin on myös sen pääoman käyttäminen siihen asunnon ostoon. Voit kuitenkin maksaa (suhteessa) pienen vakuusmaksun (Garantia tms.), jolla saa sen lainan sitten ilman muita takaajia ja vakuuksia, paitsi asunnon. Ai mistäkö..?

On kyllä halpaa kuin makkara, tosin tuon omistuskämpän hinta ei ole realistinen verrokki kun tulossa on kallis putkiremppa ja kämppä pitää lisäksi remontoida asuttavaan kuntoon. Mutta on toki siitä huolimatta halpa näin Seinäjokisin silmin, vaikka remppaa ja laskua on tulossa paljonkin. Toki kumpikaan ei ole hissitalo, joka on ehdoton vaatimus kerrostalossa josta en joustaisi edes tuolla hintaa.
Sen takia juuri vertasinkin kahta nimenomaan samalla alueella olevaa asuntoa. Enkä esim keskustaa ja siitä vierestä jotain toista. Koska se saattaa vääristää hyvinkin paljon noita vuokria ja hintoja. Ja et missään maininnut vaatimusta hissistä, joten ei pidä valittaa. :p Plus kyseessä on 3-kerroksisia taloja, niin hissi on aika turhake, jos ei aivan invalidi ole.

Ja joo, tässä tapauksessa on putkiremppaa tulossa, joka nostaa sitä hintaa, mutta kun se tuppaa valumaan myös niihin vuokriinkin sitten aikanaan... Varsinkin, jos vuokraa korotetaan vähintään 2% vuosittain. :D

Tai sitten Lahti on vaan sitten niin omanlaisensa paikka. :D Noh, Chicago ja sillai...
 
Viimeksi muokattu:
Liittynyt
17.10.2016
Viestejä
535
Vuokra-asujalle löytyy valinnanvaraa, jos haluaa asua kerrostalossa. Muuissa vaihtoehdoissa valikoima alkaa olla aika niukkaa vähänkään pienemmissä kaupungeissa, varsinkin etsiessä > 2010 jälkeen rakennettuja kohteita.

Viime kuussa tein lopullisen sinetin erillistalo uudiskohteesta (pääkaupunkiseudun ulkopuolelta). Oli sen verran houkutteleva kohde omiin mieltymyksiin, että tuli hieman aijottua aikaisemmin ensiasunnon hankinta toteutettua. En oikeastaan ole katsonut edes muita asuntoja kuin > 2010 jälkeen rakennettuja ja uudiskohde oli selvästi houkuttelevin ratkaisu. Saa suoraan sellaiset materiaalit ym. kuin haluaa, hoitovastikkeet on pidemmän aikaa matalat ja ei ole kukaan "pilannut" kämppää. Tässä tapauksessa neliöhinta oli vielä aivan sama, mitä uusissa rivitaloissa täällä.

Ensimmäisenä asukkaana saman rakentajan/rakennuttajan uudiskohteessa olen nyt ollut vuokralla ja tämmöisen modernin asunnon jälkeen ei oikein innosta alkaa 70 luvun kohdetta remppaamaan ja silti jäisi monia etuja saavuttamatta.
 
Liittynyt
19.10.2016
Viestejä
1 210
Niin, uskon kyllä että kyseessä ovat oikeat, olemassaolevat asunnot. Sen takia kiinnostuinkin tuosta infosta, koska kuten sanoin, ei asuntoja voi suoraan verrata jos ovat eri kaupunginosassa, vaikka hintaluokka olisikin sama. Jo se, että hypätään keskustasta sen ulkopuolelle voi muuttaa tilannetta radikaalistikin oikein vinksahtaneissa tilanteissa.
Silläpä vertasin kahta saman arvoista niin vuokra, kuin myyntimarkkinoilla jotka sijaitsevat samalla pääpiirteisellä palvelu ja markkina-alueella (vaikka toinen onkin teoriassa keskustaa ja toinen lähiötä, raja kun tuossa menee vieressä :) emme siis ole muuttamassa lähemmäs tai kauemmas juuri mistään (tai no tosiaan korttelin verran muuttuu matkat).

Ja totta kai se on eri lyhentää 200 k lainaa kuin alle 100 k:n lainaa. Se ei ollut se pointti.
Alunperin se nimenomaan oli osa tän keskustelun pointtia, sillä se 200k laina on jo niin suuri lyhentää 25v aikana, että käytännän kulut ovat kuussa enemmän enemmän kuin vuokra. Laina-ajan pitäisi olla 35 tai enemmän, että näissä +200k asunnoissa kuukaudessa vastike+lyhennys olisi vähemmän. Varsinkin kun vuokramarkkinoilla se vuokra ei jousta ylöspäin omistajan kulujen mukaan. Sen takia kaikista arvoikkaimmat asunnot eivät usein vuokramarkkinoille päädy ollenkaan ja nämä keskihintaiset eli +200k sitten taas vielä päätyvät mutta vuokra ei suinkaan ole tuplat 100k asuntoon nähden.

Vaan pointti on se, että ei vuokranantajat hyvää hyvyyttään niitä asuntoja vuokraa, vaan odottavat voittoa siitä. Jolloin se sisältää vähintään hoitovastikkeen + voiton siihen päälle, jos ei ole rahoitusvastiketta maksettavana, ja vuokralainen sitten maksaa itse veden + sähkön ja mahdollisen autopaikan. Joka yleensä tarkoittaa sitä, että vuokralla oleminen on kalliimpaa kuin omistaminen.
Tässä teet olettamuksen, että vuokranantajaksi päädytään vakaalla tarkoituksella ja bisnes mielessä. Sen sijaan totuus on monesti toinen, vuokranantajaksi päädytään kun lasketaan oman asunnon vuokraaminen olevan kannattavampaa kuin pitää sitä tyhjänä myyntimarkkinoilla. Myyntiajat kun on pitkiä ja kun on kaksi lainaa päällekkäin niin sitä vuokratuloa halutaan vaikka se ei tulona mitään hyvää olekkaan ja kyllähän siinä vaurastumisen mahdollisuus varmana kiehtoo.

En ole kertaakaan kuullut, että vuokra-asuntoa oltaisiin myymässä lähdössä olevalle vuokralaiselle, saatikka että vuokraaminen voisi oikeasti olla halvempaa kuin omistaminen, kun katsotaan kuukausittaisia kuluja. Kuulostaa todella oudolta. Siinähän omistaja tekee tappiota silloin. Toki isoissa asunnoissa (3-4+ h) on vähemmän kysyntää kuin pienemmissä (1-2 h), kun nykyään on sinkkutalouksia paljon.
Jos asunnon saa myytyä vuokralaiselleen, pääsee siitä eroon. Nyt ei ole kyseessä mitkään suuret vuokralähiöiden vuokrayhtiöt (en ikinä vuokraa sellaisilta alueilta tai firmoilta) vaan oman asuntonsa vuokralle myynnin sijaan laittaneita normaaleja ihmisiä joille, syystä taikka toisesta asunnon laittaminen vuokralle on ollut myymiselle yksi vaihtoehto, vaikkei tuotto suuri olekaan.

Ja eihän se omistaja vuokratessa tappiota tee, mutta tuotto vain ei ole niin suuri että kattaisi kokonaan lainan lyhennykset. Vuokra-asunnot tuottaa niille ammattisijoittajillekin huonosti suhteessa esim. arvopapereihin ja näillä normaaliin omaa asuntoaan vuokraavilla ei sitäkän vähää kun asunnot ei ole edullisia vuokralähiöiden asuntoja.

Ja tuottoon vaikuttaa tosiaan todella paljon sen asunnon arvo, koska vuokraa saa neliöiden mukaan. Sijainti, asunnon kunto ja vuokralaisriski muuttaa sitä saatavaa vuokratuloa vain 10-20%, vaikka hintaan sijainnilla iällä ja kunnolla on suuri merkitys (no vuokraan ei).
Ja sehän noissa sinunkin esimerkeissäsi taisi se merkittävä asia olla, eli halpa ostohinta.

Toisaalta nyt kun mietin, niin sellaisessa tilanteessa voikin olla ihan paikkansa pitävä, jos omistaja on ostanut asunnon vuonna yksi ja kaksi, ja vuokraa on nostettu vain sen verran, että saa riittävästi voittoa, ja kun lopulta on lainan maksanut, niin ei ole ollut tarvetta nostaa vuokraa hirveästi, kun taas omistusasuntojen hinnat ovat jatkaneet nousuaan. Toki tällainen tilanne on ollut mahdollista, mutta kyllähän ne vuokrat yleensä tuppaa nousemaan itsestään. Joitain pieniä outolintuja voi olla siellä täällä.
Olen asunut pitkään vuokralla ja tiedän mistä puhun. En asunut vuokralla halvimmassa luukussa, vaan olen laiska ja mukavuudenhaluinen. Asun perheeni kanssa vuokralla sellaisella sijainnilla ja sen tasoisessa asunnossa jonka olisin myös valmis omistamaan.

Aluksi pidin Lahtea jotenkin superhalpana kun katsoin viestejäsi, mutta näyttääkin siltä että niissä nimenomaan oli halvan alueen asuntoja. Ja kun asiaa oikein ajattelee niin voisihan tuollaisen vertailun tehdä täällä Seinäjoellakin, mutta sehän ei olisi realistinen:

Tässä halpa kämppä Seinäjoen vuokralähiöstä:

Neliöhinta 918,6€ ja vuokrattuna varmaan 8-9.5€/m2 eli sijoituksena ok jos otat vuokralaisen, mutta ei toimi silloin kun vertaa asuntoa jossa itse asuisi.

On varmasti epäkäytännöllistä, mutta niin on myös sen pääoman käyttäminen siihen asunnon ostoon. Voit kuitenkin maksaa (suhteessa) pienen vakuusmaksun (Garantia tms.), jolla saa sen lainan sitten ilman muita takaajia ja vakuuksia, paitsi asunnon. Ai mistäkö..?
Itsehän käytän tässä nyt ASP-lainaa jolloin sitä alkupääomaakin pitää jonkun verran olla. Ja muutenkin mentiin hiukan hinta edellä lainan kanssa, eli "pienet" lisävakuusmaksut olis kyllä tulleet kalliiksi kun lainan valintaan vaikutti merkittävästi myös ajan saatossa kertyvät päivittäisasioinnin kulut sekä lainan nostamisen kulut.

ASP tilille ensin kerrytin vain "kuukausia" en juurikaan rahaa, vaan sitten reilua vuotta ennen ostoa aloin laittamamaan maksimi summia.

Sen takia juuri vertasinkin kahta nimenomaan samalla alueella olevaa asuntoa. Enkä esim keskustaa ja siitä vierestä jotain toista. Koska se saattaa vääristää hyvinkin paljon noita vuokria ja hintoja.
Juuri sen takia kannattaa vertailtavan alueen olla sellainen josta myös ostaisi asunnon, eli meidän tapauksessa nimenomaan keskustan koulujen. työpaikkojen ja palveluiden saatuvilta. Ja kun lapsia on useampi, ja kaikki eri kouluissa niin ei ihan mielellään kaikkia lapsia laittaisi uusiin kouluihin. Jos vaihtaisin asuinkaupunkia, kyllä se asunto mielellään saisi keskustassa (tai keskuslähiössä jos kaupungissa sellainen on) olla jos vaan perse kestää. Sillä jos asuu kerrostalossa ja ei asu keskustassa niin samalla vaivalla sitä melkein asuisi omakotilähiössä jossa vaivat (eli mm. autoja pitää olla useampi perhekunnassa) samat kuin kaukaisissa lähiöissä.

Ja et missään maininnut vaatimusta hissistä, joten ei pidä valittaa. :p Plus kyseessä on 3-kerroksisia taloja, niin hissi on aika turhake, jos ei aivan invalidi ole.
Asutaan kolmannessa kerroksessa ja esim. perheen ruokaostokset pitäisi kantaa kahdessa tai kolmessa erässä asuntoon jos käy autolla kaupassa (eli isot ostokset). Todella epäkäytännöllistä, ei siihen mikään invaliditeetti vaikuta. Kaikki meistä eivät vain jaksa tehdä kaikkea turhan takia moneen kertaan ja mahdollisimman vaikeasti. Ja hissittömyys on aivan turhaa itsensä kiusaamista. Mutta nämäkin on ihmisen omia valintoja ja mielihaluja.

Ja joo, tässä tapauksessa on putkiremppaa tulossa, joka nostaa sitä hintaa, mutta kun se tuppaa valumaan myös niihin vuokriinkin sitten aikanaan... Varsinkin, jos vuokraa korotetaan vähintään 2% vuosittain. :D
Se nimenomaan ei valu ollenkaan niihin vuokriin niiden remontin kulujen osalta, omistajan kulut eivät koskaan suoraan heijastu asunnon vuokrahintaan. Se voi käytännössä nousta vain kahdella tapaa, joko indeksikorotuksena tai uutena vuokrasopparina ja jälkimmäisessä sitten voi korotuksen tuoma hyöty kestää vuosia saada kulujen osalta takaisin. Ja silloin vuokrassa pitää olla korotuspainetta alueen vuokrahintatasoon nähden.

Jos vierekkäisisssä taloissa on kaksi identtistä kämppää, ei se toinen omistaja saa siitä kiskottua kertaluokkaa suurempaa vuokraa vaikka olisi rahaa tuhlannut viime vuosina enemmän kuin toinen.

Tai sitten Lahti on vaan sitten niin omanlaisensa paikka. :D Noh, Chicago ja sillai...
No minulla ei ole paljon sanomisen varaa, kun asun Seinäjoella. Kyllä elämässä pitää monenmoista ihmeellistä ratkaisua tehdä päätyäkseen Seinäjoelle vaikkei ole syntyperäinen :rofl2:

Mutta näyttää siltä, että en vain ymmärtänyt lahden kaupunkirakennetta ja puhuimme ristiin. Voi hyvinkin olla mahdollista, että Lahdessa on täysin sama tilanne kuin täällä ja edellisessä kotikaupungissa eli hyvässä asunnossa ylittää lainanhoitokulut vuokran.
 
Viimeksi muokattu:
Liittynyt
29.10.2016
Viestejä
2 317
Silläpä vertasin kahta saman arvoista niin vuokra, kuin myyntimarkkinoilla jotka sijaitsevat samalla pääpiirteisellä palvelu ja markkina-alueella (vaikka toinen onkin teoriassa keskustaa ja toinen lähiötä, raja kun tuossa menee vieressä :) emme siis ole muuttamassa lähemmäs tai kauemmas juuri mistään (tai no tosiaan korttelin verran muuttuu matkat).



Alunperin se nimenomaan oli osa tän keskustelun pointtia, sillä se 200k laina on jo niin suuri lyhentää 25v aikana, että käytännän kulut ovat kuussa enemmän enemmän kuin vuokra. Laina-ajan pitäisi olla 35 tai enemmän, että näissä +200k asunnoissa kuukaudessa vastike+lyhennys olisi vähemmän. Varsinkin kun vuokramarkkinoilla se vuokra ei jousta ylöspäin omistajan kulujen mukaan. Sen takia kaikista arvoikkaimmat asunnot eivät usein vuokramarkkinoille päädy ollenkaan ja nämä keskihintaiset eli +200k sitten taas vielä päätyvät mutta vuokra ei suinkaan ole tuplat 100k asuntoon nähden.



Tässä teet olettamuksen, että vuokranantajaksi päädytään vakaalla tarkoituksella ja bisnes mielessä. Sen sijaan totuus on monesti toinen, vuokranantajaksi päädytään kun lasketaan oman asunnon vuokraaminen olevan kannattavampaa kuin pitää sitä tyhjänä myyntimarkkinoilla. Myyntiajat kun on pitkiä ja kun on kaksi lainaa päällekkäin niin sitä vuokratuloa halutaan vaikka se ei tulona mitään hyvää olekkaan ja kyllähän siinä vaurastumisen mahdollisuus varmana kiehtoo.



Jos asunnon saa myytyä vuokralaiselleen, pääsee siitä eroon. Nyt ei ole kyseessä mitkään suuret vuokralähiöiden vuokrayhtiöt (en ikinä vuokraa sellaisilta alueilta tai firmoilta) vaan oman asuntonsa vuokralle myynnin sijaan laittaneita normaaleja ihmisiä joille, syystä taikka toisesta asunnon laittaminen vuokralle on ollut myymiselle yksi vaihtoehto, vaikkei tuotto suuri olekaan.

Ja eihän se omistaja vuokratessa tappiota tee, mutta tuotto vain ei ole niin suuri että kattaisi kokonaan lainan lyhennykset. Vuokra-asunnot tuottaa niille ammattisijoittajillekin huonosti suhteessa esim. arvopapereihin ja näillä normaaliin omaa asuntoaan vuokraavilla ei sitäkän vähää kun asunnot ei ole edullisia vuokralähiöiden asuntoja.

Ja tuottoon vaikuttaa tosiaan todella paljon sen asunnon arvo, koska vuokraa saa neliöiden mukaan. Sijainti, asunnon kunto ja vuokralaisriski muuttaa sitä saatavaa vuokratuloa vain 10-20%, vaikka hintaan sijainnilla iällä ja kunnolla on suuri merkitys (no vuokraan ei).
Ja sehän noissa sinunkin esimerkeissäsi taisi se merkittävä asia olla, eli halpa ostohinta.



Olen asunut pitkään vuokralla ja tiedän mistä puhun. En asunut vuokralla halvimmassa luukussa, vaan olen laiska ja mukavuudenhaluinen. Asun perheeni kanssa vuokralla sellaisella sijainnilla ja sen tasoisessa asunnossa jonka olisin myös valmis omistamaan.

Aluksi pidin Lahtea jotenkin superhalpana kun katsoin viestejäsi, mutta näyttääkin siltä että niissä nimenomaan oli halvan alueen asuntoja. Ja kun asiaa oikein ajattelee niin voisihan tuollaisen vertailun tehdä täällä Seinäjoellakin, mutta sehän ei olisi realistinen:

Tässä halpa kämppä Seinäjoen vuokralähiöstä:

Neliöhinta 918,6€ ja vuokrattuna varmaan 8-9.5€/m2 eli sijoituksena ok jos otat vuokralaisen, mutta ei toimi silloin kun vertaa asuntoa jossa itse asuisi.



Itsehän käytän tässä nyt ASP-lainaa jolloin sitä alkupääomaakin pitää jonkun verran olla. Ja muutenkin mentiin hiukan hinta edellä lainan kanssa, eli "pienet" lisävakuusmaksut olis kyllä tulleet kalliiksi kun lainan valintaan vaikutti merkittävästi myös ajan saatossa kertyvät päivittäisasioinnin kulut sekä lainan nostamisen kulut.

ASP tilille ensin kerrytin vain "kuukausia" en juurikaan rahaa, vaan sitten reilua vuotta ennen ostoa aloin laittamamaan maksimi summia.



Juuri sen takia kannattaa vertailtavan alueen olla sellainen josta myös ostaisi asunnon, eli meidän tapauksessa nimenomaan keskustan koulujen. työpaikkojen ja palveluiden saatuvilta. Ja kun lapsia on useampi, ja kaikki eri kouluissa niin ei ihan mielellään kaikkia lapsia laittaisi uusiin kouluihin. Jos vaihtaisin asuinkaupunkia, kyllä se asunto mielellään saisi keskustassa (tai keskuslähiössä jos kaupungissa sellainen on) olla jos vaan perse kestää. Sillä jos asuu kerrostalossa ja ei asu keskustassa niin samalla vaivalla sitä melkein asuisi omakotilähiössä jossa vaivat (eli mm. autoja pitää olla useampi perhekunnassa) samat kuin kaukaisissa lähiöissä.



Asutaan kolmannessa kerroksessa ja esim. perheen ruokaostokset pitäisi kantaa kahdessa tai kolmessa erässä asuntoon jos käy autolla kaupassa (eli isot ostokset). Todella epäkäytännöllistä, ei siihen mikään invaliditeetti vaikuta. Kaikki meistä eivät vain jaksa tehdä kaikkea turhan takia moneen kertaan ja mahdollisimman vaikeasti. Ja hissittömyys on aivan turhaa itsensä kiusaamista. Mutta nämäkin on ihmisen omia valintoja ja mielihaluja.



Se nimenomaan ei valu ollenkaan niihin vuokriin niiden remontin kulujen osalta, omistajan kulut eivät koskaan suoraan heijastu asunnon vuokrahintaan. Se voi käytännössä nousta vain kahdella tapaa, joko indeksikorotuksena tai uutena vuokrasopparina ja jälkimmäisessä sitten voi korotuksen tuoma hyöty kestää vuosia saada kulujen osalta takaisin. Ja silloin vuokrassa pitää olla korotuspainetta alueen vuokrahintatasoon nähden.

Jos vierekkäisisssä taloissa on kaksi identtistä kämppää, ei se toinen omistaja saa siitä kiskottua kertaluokkaa suurempaa vuokraa vaikka olisi rahaa tuhlannut viime vuosina enemmän kuin toinen.



No minulla ei ole paljon sanomisen varaa, kun asun Seinäjoella. Kyllä elämässä pitää monenmoista ihmeellistä ratkaisua tehdä päätyäkseen Seinäjoelle vaikkei ole syntyperäinen :rofl2:

Mutta näyttää siltä, että en vain ymmärtänyt lahden kaupunkirakennetta ja puhuimme ristiin. Voi hyvinkin olla mahdollista, että Lahdessa on täysin sama tilanne kuin täällä ja edellisessä kotikaupungissa eli hyvässä asunnossa ylittää lainanhoitokulut vuokran.
Kerron tässä nyt itseltäni esimerkin, kun olen siirtymässä vuokralta omistusasuntoon (mahdollisesti, jos tuossakohteessa kaikki ok kosteuden jne puolesta)

Asumme säätiöllä vuokralla, joka ei saa tuottaa voittoa. Vuokra on n. 10€/m2, joten tässä asunnossa se tarkoittaa 640€ Vuokraa. Sähkö kuuluu tuohon.
Ostettava asunto lainoinanlyhennyksiineen ja vastikkeineen maksaa 450€/kk. Tähän päälle tulee vesimaksut ja sähkö(lämmitys, 150€/kk pahimmillaan, tulee ILP jos muutamme)
Tästä pääsemme siihen, että sähkö + vesi kun lisätään muuhun tulee kuukaudessa maksettavaksi summaksi ~600€. Tuohon kohteeseen tehdään täysi remontti (lainassa mukana) ja se tulee olemaan kylppäriä ja keittiötä myöden uusi. Nykyinen asunto on remontoitu vuosituhannen vaihteessa.

Riittävän kauan olen vuokria seurannut, että vastaavasta asunnosta joutuisi maksamaan yksityiselle vuokraa ~700€ +sähkö(lämmitys) ja vesi. Tämä siis rempattuna.

Seinäjoki on siitä vähän hassu kaupunki, kun siellä ei hirveästi ole kerrostaloa. Toki nykyään alkaa olemaan. Eikä myöskään yliopistoa, josta seuraa kova kysyntä vuokra-asunnoille.

Edit: väliaikatietona Nordealta lainalupaus 0,6% marginaalilla.
 
Viimeksi muokattu:
Toggle Sidebar

Statistiikka

Viestiketjut
237 358
Viestejä
4 158 284
Jäsenet
70 411
Uusin jäsen
allun90

Hinta.fi

Ylös Bottom