Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[zepi]

Sillä, että välittäjä antaa toisen tarjoajan painostaa 10min tarjouksella välittömään päätökseen eikä odottamaan mahdollisia vastatarjouksia. Asiakas ei siis saanut maksimaalisesti rahaa. Lähtö oli jokseenkin alle alueen keskihinnan ja sen vuoksi noita pienehköjä korotuksia olisi voinut tulla enemmänkin.

Miten se välittäjä voisi edes estää ostajaa tekemästä todella lyhyitä tarjouksia? Jättämällä ne huomioimatta? Se ei ainakaan ole myyjän etu.

 

[OD.]

Ostaja päättää tarjouksen voimassaoloajan. Välittäjän velvollisuus on toimittaa tarjous myyjälle.

 

[zepi]

Ostaja päättää tarjouksen voimassaoloajan. Välittäjän velvollisuus on toimittaa tarjous myyjälle.

Niin, en minäkään ymmärrä mitä välittäjä tuossa voisi tehdä? Välittäjä voi suositella myyjälle tarjouksen hyväksymistä, hylkäämistä (parempien tarjouksien odottamista) tai vastatarjouksen tekoa, mutta muuta hän ei voi nähdäkseni tehdä.

 

[ulmis]

Sillä, että välittäjä antaa toisen tarjoajan painostaa 10min tarjouksella välittömään päätökseen eikä odottamaan mahdollisia vastatarjouksia. Asiakas ei siis saanut maksimaalisesti rahaa. Lähtö oli jokseenkin alle alueen keskihinnan ja sen vuoksi noita pienehköjä korotuksia olisi voinut tulla enemmänkin.

Jos en nyt aivan väärin ole asuntokauppoja tai kauppoja yleisesti ottaen ymmärtänyt, niin myyjä on se joka päättää millä hinnalla asunnostaan on valmis luopumaan. Jos myyjä on mielestään saanut huonon tarjouksen, voi hän hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen, oli tarjouksen voimassaoloaika sitten 10min tai 24h. Tässä tapauksessa myyjä on ollut mielissään saadusta tarjouksesta ja hyväksynyt sen, kaikki ei välttämättä etsi sitä maksimaalista summaa, vaan sitä että saa kämpästä sopivan hinnan sopivassa ajassa. Onhan tuolla noita kämppiä sitten myös joissa myyjä ei hyväksy mitään tarjousta ja myy sitä sitten kolme vuotta.

 

[SPu]

Lisää excelöintiä. Viimeksi tutkin valitun euriborin vaikutusta kokonaiskustannuksiin, ja nyt perkauksessa korkoputki. Koskaan ei tiedä miten korot käyttäytyvät, eli korkoputki on vakuutus josta maksat, mutta kuinka paljon?

Edelleen esimerkkinä 400k/25v laina. Ilman korkoputkea sidottu 0.4% marginaalilla 12kk euriboriin ja korkoputken kanssa 0.4% marginaalilla 6kk euriboriin.

7v korkoputkea tarjotaan 0.38 - 1.15% korolla (eli 0.78 - 1.55% marginaali mukaan lukien). Alalaita on varsin edullinen, täällä porukka puhunut aiemmin esim. 0.9% alalaidasta korkokatoissa. En ole saanut 5v ja 10v putken tarjouksia vielä, niin jääkööt laskematta mutta arvaan että 5v:ssä alalaita on alempana.


Esimerkki 1
Ensimmäinen esimerkkikuva on kolme eri arviota miten korot voi seuraavan 7v aikana kehittyä. Case #1 on nollakorkojen tilanne. Case #2 on maltillinen koronnousu 3v kuluttua tästä. Case #3 on epätodennäköisin iso korkojen nousu 5-7v päästä.

Selvyyden vuoksi lainan loppuaika (8-25v) on laskettu nollakorolla (vain marginaali), koska tässä tarkastellaan vain aikaväliä 0-7v missä korkoputki on voimassa.

Tuosta nähdään että korkoputki 0.38-1.15% kannattaa vain jos korot nousevat reilusti (case3), mutta silloin "säästö" on suuri koska laina on iso. Tuollainen pieni pomppaus 1.75% korkoihin (case2) tuolla 5v kuluttua jättää asiakkaan silti tappiolle, ja se on ainakin minun mielestä todennäköisin jos edes sekään.

(talukossa olevat prosentit ovat siis "ennusteita" tulevien vuosien euriboreista [yksi per vuosi], ja sen päälle taulukko pistää marginaalin ja laskee toteutuneet lainakorot koko laina-ajalta)

Esimerkki 2
Mustajoki heitti hyvän ajatuksen: Jos ottaa korkoputken niin vain silloin pankki lupaa 6kk euriborin - onko halvempi? Minun aiemman tilasto-otannan mukaan (joka ei ole tae tulevasta..) 6kk on keskimäärin 0.147%-yks pienempi kuin 12kk euribor (viimeiset ~20 vuoden ajalla).

Eli jos pidetään samat korko-oletukset (kolme keissiä) kuten yllä ajalla 0-7v. Mutta lainan loppuaikana 8-25v "ei korkoputkea" tilanteessa korko onkin tuon 0.147% suurempi kuin lainalla johon 0-7v ajalle otettiin korkoputki. Oletuksena tässä siis että 8v-> korot ovat yli nollan.

Tuloksena on, että huonoimmassakin tilanteessa (0-7v välillä korot nollassa) korkoputki jää enää vain tonnin tappiolle kun katsotaan lainan koko elinkaarta. Mutta korkojen vähänkin noustessa jää asiakas voitolle.

Eli idea tuosta että ottaisi mahdollisimman halvan ja lyhyen korkoputken, jos sillä ehdolla pankki antaa lyhyemmän euriborin, voi olla oikeasti ihan hyvä. (Jos laina pysyy samanlaisena koko 25v... Tuskin.)

Mutta - tulevaisuutta ei voi ennustaa. Exceliä on silti kiva pyöritellä. Jos nyt edes laskin oikein

Päivän sana lainatarjouksissa on nyt näköjään korkoputki...

Esimerkkitarjouksessa 400k/25v lainaan 7 vuoden korkoputki jossa alin korko 0.38% ja ylin 1.15% + marginaali. Korkoputken kanssa lupasi 6kk euriborin, muuten ei kuulemma saa kuin 12kk:ta [Nordea].

Eli jos 6kk euribor vaatii korkoputken ottamisen, ja olettaen että korot ovat edes hitusen yli nollan 5v päästä, eikö 25 vuoden lainassa kirisi putken jälkeen aika hyvin 5v korkoputkikuluja kiinni tuolla 6 vs 12kk edulla? Sellaisen 5v putken saisi varmaan vielä hieman edullisemmin kuin tuon 7v putken 0.38%?

Aikavälillä Tammikuu 1999 - Marraskuu 2019 (251 kuukautta), siis korot kuukauden keskiarvona:
6kk euribor on ollut keskimäärin 0,147 %-yksikköä pienempi kuin 12kk euribor

 

[Blondie]

Meillä tässä tulossa ison lainan otto ihan kohta, viimeistään keväällä ja siihen kanssa Danske mainosti tuota korkoputkea. Se olisi 6kk euriborilla 10vuotta muistaakseni, muuten lainan saisi 12kk euriborilla.

Noilla ehdoilla ehkä "kannattava" turva/vakuutus koron nostoista???

 

[SPu]

Riippuu mimmoinen putki (ala/yläraja) ja paljonko lainaa(€) jne....

 

[Blondie]

Riippuu mimmoinen putki (ala/yläraja) ja paljonko lainaa(€) jne....

Lainaa ~320k€. Lattia:0,2%, katto: 1,35%. Marginaali 0,45% + 6kk euribori putken kanssa. Ilman putkea 12kk euribori samalla marginaalilla.

 

[SPu]

Onpas halpa toi alalaita. Suorilta käsin kyllä ottaisin sen, kun on iso laina.

Jos tilastollisesti 12kk ja 6kk euriborin ero on ollut sen 0.147% niin ei ole kaukana se ero edes nollakoroilla jos alareuna on korkoputkelle 0.2%.

Mutta tuo korkoputki lasketaan sitten lainanottohetken mukaan eli voi muuttua. Tärkeintähän tässä vaiheessa on että se alareuna on mahd. alhaalla. Joku 0.5% alareuna syö kaiken edun ja sitten ei edes kannata miettiä asiaa.

 

[zepi]

Se, että myydään matalalla lattialla kertoo kyllä siitä, että pankki olettaa korkojen pysyvän nollassa hamaan ikuisuuteen saakka ja laskee tekevänsä voittoa noinkin pienellä lattialla.

Mutta saahan tuolla ostettua mielenrauhaa suht. säädyllisellä hinnalla.

Voiko korkoputken irtisanoa myöhemmin?

 

[munse]

Itseä kyllä jaksaa ihmetyttää tämä asuntojen hintataso tällä hetkellä. Joku ei nyt täsmää omaan talousymmärrykseen; korot alhaalla joten kauppa tietenkin käy ja hinnat ylhäällä, mutta samaan aikaan syntyvyys syöksyssä ja huoltosuhde menossa ihan kuralle ja eläkeläisiä tulvii kohta joka puolelta (joilla lisäksi omaisuutta) ja työllisten pitäisi pystyä maksamaan eläkkeet. Eihän tuossa mitään, mutta kun tarkastelee mitä palkkamediaani on, niin jotenkin tuntuu että isoja ongelmia odotettavissa kun pidempi taantuma tulee. Jotenkin en usko että esim. Pk-seudulta asuntoja ostaa vain hyvätuloiset. Tuskin nyt romahdusta, mutta kauppa varmaan hyytyy jossain vaiheessa aika pahasti. Korot ei varmaan tästä pomppaa, kovin nopeasti, mutta alkaa vain tuntua että rakennuskantaan nähden asunnot ovat keskimäärin liian kalliita tällä hetkellä tulo- ja varallisuustasoon nähden. Kun ei itselle löytänyt sopivaa ostettavaa asuntoa, olen silti seurannut kohteita erityisesti Uusimaa ja Keski-Suomi. Mietin yhä useammin ketä niitä ostaa, tai kenellä on varaa niitä ostaa.

On outoa, että pk-seudulla korkeampi palkkataso ei alkuunkaan riitä kompensoimaan asuntojen korkeaa hintaa. Moni on "house poor" eli tulot ovat hyvät, mutta lainanmaksun/vuokran jälkeen elämiseen jää kovin vähän rahaa.

 

[paasi]

On outoa, että pk-seudulla korkeampi palkkataso ei alkuunkaan riitä kompensoimaan asuntojen korkeaa hintaa. Moni on "house poor" eli tulot ovat hyvät, mutta lainanmaksun/vuokran jälkeen elämiseen jää kovin vähän rahaa.

Syrjäseudulla pitää laskea myös asunnon arvon lasku. Pk-seudulla voi olettaa breakeveniä, todennäköisesti jää voitolle. Lainarahan ollessa halpaa, erotukseksi jää koron osuus.. 300k€+ lainassa kk-korot luokkaa ~100€ tällä hetkellä. Matalapalkkaisilla-aloilla näen kyllä tilanteen haastavana.

 

[lildevil]

Muuttakaa muualle sieltä pääkaupunkiseudun ylihintaisista slummeista. Ollaan ensi viikolla tekemässä kauppakirjaa 2h+k+s rivarin päädystä järvinäköalalla 25k hintaan (velaton). Tämä siis Keski-Suomen pikkukunnassa. Voi toki olla että tämäkin on huono "sijoitus", mutta asumiskulut/ lainanlyhennykset ei päätä huimaa. Hurjalla 0,9% korolla kustantaa päälle 800€ koko laina-ajalle. Vastikekin on järkyttävät ~100€/kk

 

[Tilipitappitippitappi]

Täällä laskettiin noita 3,6 ja 12kk euriborien keskiarvoja. Ei taidettu ottaa huomioon lainkaan, että negatiiviset euriborit ei vaikuta kokonaiskorkoon lainkaan? Toki väliaikasta vain nuo negatiiviset euriborit, mutta kuinka kauan?

 

[kjns]

Voiko korkoputken irtisanoa myöhemmin?

Ainakaan Nordealla ei, just viime kuussa kysyin tätä. Ainoastaan järjestelemällä lainan kokonaan uusiksi, mistä ottavat sitten järjestelykulut normaalisti.

 

[svk]

Muuttakaa muualle sieltä pääkaupunkiseudun ylihintaisista slummeista. Ollaan ensi viikolla tekemässä kauppakirjaa 2h+k+s rivarin päädystä järvinäköalalla 25k hintaan (velaton). Tämä siis Keski-Suomen pikkukunnassa. Voi toki olla että tämäkin on huono "sijoitus", mutta asumiskulut/ lainanlyhennykset ei päätä huimaa. Hurjalla 0,9% korolla kustantaa päälle 800€ koko laina-ajalle. Vastikekin on järkyttävät ~100€/kk

Halpa vastike, lämmität sähköllä kämppäs?

 

[lildevil]

Joo, sähkölämmitys, mitä kompensoimaan ilmalämpöpumppu. Eli lienee realistista että tulee n. 100€/kk sähköstä. Tulee silti halvemmaksi kuin asua vuokralla

 

[munse]

Muuttakaa muualle sieltä pääkaupunkiseudun ylihintaisista slummeista. Ollaan ensi viikolla tekemässä kauppakirjaa 2h+k+s rivarin päädystä järvinäköalalla 25k hintaan (velaton). Tämä siis Keski-Suomen pikkukunnassa. Voi toki olla että tämäkin on huono "sijoitus", mutta asumiskulut/ lainanlyhennykset ei päätä huimaa. Hurjalla 0,9% korolla kustantaa päälle 800€ koko laina-ajalle. Vastikekin on järkyttävät ~100€/kk

Vielä kun hankkisit etätyön pk-seudulta niin aika leveästi saisit elää. Tuollaisia tapauksia tullaan varmasti näkemään tulevaisuudessa enenevissä määrin.

 

[SPu]

Täällä laskettiin noita 3,6 ja 12kk euriborien keskiarvoja. Ei taidettu ottaa huomioon lainkaan, että negatiiviset euriborit ei vaikuta kokonaiskorkoon lainkaan? Toki väliaikasta vain nuo negatiiviset euriborit, mutta kuinka kauan?

Joo uusissa lainoissa. Hyvä pointti. Tarkoitus oli vaan laskea keskiarvo kuinka paljon halvempi se lyhyt oikeasti on arvoltaan.

(Oma laina tosin vanhaa mallia missä negatiivinen korko lasketaan mukaan.)

 

[kaarlos]

Muuttakaa muualle sieltä pääkaupunkiseudun ylihintaisista slummeista. Ollaan ensi viikolla tekemässä kauppakirjaa 2h+k+s rivarin päädystä järvinäköalalla 25k hintaan (velaton). Tämä siis Keski-Suomen pikkukunnassa. Voi toki olla että tämäkin on huono "sijoitus", mutta asumiskulut/ lainanlyhennykset ei päätä huimaa. Hurjalla 0,9% korolla kustantaa päälle 800€ koko laina-ajalle. Vastikekin on järkyttävät ~100€/kk

Ei tuokaan nyt ihan ongelmatonta asumista ole. Vastahan joku linkkasi tänne uutisen, etteivät taloyhtiöt käytännössä saa lainaa pankeilta mikäli huoneiston arvo on alle 2000e/m2. Joku putkiremontti edellyttänee että osakkaat ottavat omat lainansa rempan rahoittamiseksi. Toki jos mitään kalliita remontteja ei joudu tekemään niin edullista puuhaa.

 

[OD.]

Pikkukunnassa, josta poistuu kohta viimeisetkin palvelut ja kaikkialle pitää ajaa autolla? Paikassa, jossa taloyhtiöt eivät saa lainaa? Jossain missä ei ole töitä? Suo siellä, vetelä täällä. Puolet meikäläisen suvusta asuu maaseudulla ja ajaa tunnin päivässä duuniin. Kiitos ei minulle.

Nyt näyttää siltä, että tarttis reilut lainaa 400k seuravaan asuntoon. Pitääpä aloittaa taas lainaneuvottelukierros. Jos vaikka 35v ja pari vuotta lyhennysvapaata, vielä kun noita pitkiä lainoja saa.

 

[Nomber]

Muuttakaa muualle sieltä pääkaupunkiseudun ylihintaisista slummeista. Ollaan ensi viikolla tekemässä kauppakirjaa 2h+k+s rivarin päädystä järvinäköalalla 25k hintaan (velaton). Tämä siis Keski-Suomen pikkukunnassa. Voi toki olla että tämäkin on huono "sijoitus", mutta asumiskulut/ lainanlyhennykset ei päätä huimaa. Hurjalla 0,9% korolla kustantaa päälle 800€ koko laina-ajalle. Vastikekin on järkyttävät ~100€/kk

Jos ei ole töitä/pitkä työmatka niin ei kyllä viitsi. Kahden autonkin pitäminen on varsin kallista. Parempi kun pääsee 15 minuutissa pyörällä töihin ja muutamassa minuutissa kauppoihin/ravintoloihin kävellen. Lisäksi en sinänsä laske asumisen maksavan mitään. Korkoa menee 60€/kk, mutta sen ajan kun olen tässä asunut on asunnon arvo noussut satoja euroja kuukaudessa( ja tämä siis jo päälle 5 vuoden ajan). Toki todellisen arvonnousun näkisi vasta kun asunnon myy, mutta vastaavan tyyppisten asuntojen ilmoituksia kun alueelta katsoo niin arvo voi olla noussut jopa 1000€/kk.

Jos tuo pitää paikkansa niin arvonnousu kattaa koron, lyhennyksen ja vastikkeen kokonaan.

Ja vaikka ei olisi noussut penniäkään arvo koko aikana niin silti kustannus on vain tuo 60€/kk korko ja toki vastike joka nyt ei kauheasti riipu asuinpaikasta kuitenkaan. Joten näiden tietojen valossa en ole oikein koskaan tajunnut valitusta siitä kuinka kallista on Helsingissä asua. Mielestäni tätä halvemmalla tuskin voi missään asua. No vuokralla asujalle kyllä kallista.

Voihan hinnat toki tippua, mutta siltikin kustannus on tuo koron osuus, kunnes sitten asunnon myy. Toki jos joutuu sitten tappiolla myymään niin asumisen voi laskea olevan kallista, mutta itse en aio kyllä tätä myydä muutenkaan.

 

[muronsyöjä]

Muuttakaa muualle sieltä pääkaupunkiseudun ylihintaisista slummeista. Ollaan ensi viikolla tekemässä kauppakirjaa 2h+k+s rivarin päädystä järvinäköalalla 25k hintaan (velaton). Tämä siis Keski-Suomen pikkukunnassa. Voi toki olla että tämäkin on huono "sijoitus", mutta asumiskulut/ lainanlyhennykset ei päätä huimaa. Hurjalla 0,9% korolla kustantaa päälle 800€ koko laina-ajalle. Vastikekin on järkyttävät ~100€/kk

Näistä maaseudun kämpistä pelotellaan kaikista tuuteista, mutta oikeasti riski on nolla jos hinta on tarpeeksi matalalla ja tietää asuvansa vähintään pari vuotta. Kasvukeskuksissa menee vuokraan saman verran samassa ajassa.

Edit. kannattaa tosin tarkastaa vastike ja miten tyhjillään talo on. Okt:ssä ei tuota tyhjenemisriskiä ole jos on oma kiinteistö.

 

[draco76]

Näistä maaseudun kämpistä pelotellaan kaikista tuuteista, mutta oikeasti riski on nolla jos hinta on tarpeeksi matalalla ja tietää asuvansa vähintään pari vuotta. Kasvukeskuksissa menee vuokraan saman verran samassa ajassa.

Joudut vertaamaan tuota maaseudun vuokriin, et kasvukeskusten. Mutta ei tuo 25k ole iso tappio jos sen menettää, kun vain tiedostaa sen etukäteen. Eikö jo kesämökki voi maksaa enemmän kuin tuo?

 

[muronsyöjä]

Ei tuokaan nyt ihan ongelmatonta asumista ole. Vastahan joku linkkasi tänne uutisen, etteivät taloyhtiöt käytännössä saa lainaa pankeilta mikäli huoneiston arvo on alle 2000e/m2. Joku putkiremontti edellyttänee että osakkaat ottavat omat lainansa rempan rahoittamiseksi. Toki jos mitään kalliita remontteja ei joudu tekemään niin edullista puuhaa.

Ei ole mitään järkeä tehdä 20ke:n kämppään putkiremonttia joka maksaa 30ke. Se putkiremppa ei lisää asumismukavuutta yhtään. Asuu talon loppuun ja ostaa naapuritaloyhtiöstä seuraavan kämpän 15ke:lla. Hinnathan on siellä hitaassa laskussa.

Itse olen tosin sitä mieltä, että putkirempat on pitkälti asukkaiden kusettamista eli ylihintaista ja osin turhaa paikkojen repimistä.

 

[Mikkos]

Jos ei ole töitä/pitkä työmatka niin ei kyllä viitsi. Kahden autonkin pitäminen on varsin kallista. Parempi kun pääsee 15 minuutissa pyörällä töihin ja muutamassa minuutissa kauppoihin/ravintoloihin kävellen. Lisäksi en sinänsä laske asumisen maksavan mitään. Korkoa menee 60€/kk, mutta sen ajan kun olen tässä asunut on asunnon arvo noussut satoja euroja kuukaudessa( ja tämä siis jo päälle 5 vuoden ajan). Toki todellisen arvonnousun näkisi vasta kun asunnon myy, mutta vastaavan tyyppisten asuntojen ilmoituksia kun alueelta katsoo niin arvo voi olla noussut jopa 1000€/kk.

Jos tuo pitää paikkansa niin arvonnousu kattaa koron, lyhennyksen ja vastikkeen kokonaan.

Ja vaikka ei olisi noussut penniäkään arvo koko aikana niin silti kustannus on vain tuo 60€/kk korko ja toki vastike joka nyt ei kauheasti riipu asuinpaikasta kuitenkaan. Joten näiden tietojen valossa en ole oikein koskaan tajunnut valitusta siitä kuinka kallista on Helsingissä asua. Mielestäni tätä halvemmalla tuskin voi missään asua. No vuokralla asujalle kyllä kallista.

Voihan hinnat toki tippua, mutta siltikin kustannus on tuo koron osuus, kunnes sitten asunnon myy. Toki jos joutuu sitten tappiolla myymään niin asumisen voi laskea olevan kallista, mutta itse en aio kyllä tätä myydä muutenkaan.

Näin meitä on erilaisia. Mä istun mielelläni tunnin autossa päivässä ja saa elää ihan omassa rauhassa omakotitalossa kaukana kaupungista ja muista ihmisistä. Ja muuttaisin vieläkin kauemmaksi ja syrjempään jos vain töitä olis. Talon arvonnousu tai lasku mua ei kiinnosta pätkääkään, asumiseen mä oon talon ostanu enkä sijoitukseen.
Ja täytyy sanoa että näin jokusen vuoden landella asuttua ei kyllä tule pätkääkään ikävä betonikuutiota, rääkyviä naapurin lapsia, tupakoivia parvekenaapureita, yhtiökokouksia, taloyhtiön mummoja jokka haluaa aina puunaa ja säätää milloin mitäkin paskantärkeetä, ei nousevia vastikkeita, ei elämän rajoittamista klo 7-22 eikä lippulapun hakemista joka saatanan pikkuremppaan mitä tekee, puhumattakaan vaikka ILPin asennuksesta. Oma tupa oma lupa. Saa tehdä juuri sitä mitä haluaa ja koska haluaa.
Mutta toisille sopii, toisille ei.

 

[munse]

Joten näiden tietojen valossa en ole oikein koskaan tajunnut valitusta siitä kuinka kallista on Helsingissä asua. Mielestäni tätä halvemmalla tuskin voi missään asua. No vuokralla asujalle kyllä kallista.

Kannattaa huomioida opportunity cost. Syrjemmällä todennäköisesti jää asumismenojen jälkeen käteen enemmän rahaa. Tämän rahan voi sijoittaa.

Lisäksi kannattaa huomioida, että asuntovarallisuuden saa muutettua "käyttökelpoiseksi" varallisuudeksi lähinnä silloin, jos muuttaa halvemmalle alueelle tai pienempään asuntoon. Eli esimerkiksi jos oman asunnon arvo on noussut, niin siitä ei juuri hyödy, koska muut saman alueen asunnot ovat luultavasti myös kallistuneet.

 

[draco76]

Vielä kun hankkisit etätyön pk-seudulta niin aika leveästi saisit elää. Tuollaisia tapauksia tullaan varmasti näkemään tulevaisuudessa enenevissä määrin.

Minulla olisi mahdollisuus tuohon, työkaveri tekikin noin että asui maalla ja teki etänä tänne Helsinkiin. Mutta olen tykästynyt Helsinkissä asumiseen siinä määrin, että en halua muuttaa pois. Asumiskulut on kyllä isommat eikä toivoakaan ostaa omaa. Oman ostamalla asumiskulut olisivat huomattavasti isommat ja omaisuuskin kerättäisiin lapsille. Toisaalta tuossa voisi tehdä niin että asuisi puolet vuodesta Suomessa maalla ja puolet ulkomailla, kun rahaa jäisi enemmän käyttöön. Kouluikäisten kanssa on vain hankalampi toteuttaa tuo eikä maalla eläminenkään ole heidän kannaltaan niin hyvä ratkaisu.

Jos ei ole töitä/pitkä työmatka niin ei kyllä viitsi. Kahden autonkin pitäminen on varsin kallista. Parempi kun pääsee 15 minuutissa pyörällä töihin ja muutamassa minuutissa kauppoihin/ravintoloihin kävellen. Lisäksi en sinänsä laske asumisen maksavan mitään. Korkoa menee 60€/kk, mutta sen ajan kun olen tässä asunut on asunnon arvo noussut satoja euroja kuukaudessa( ja tämä siis jo päälle 5 vuoden ajan). Toki todellisen arvonnousun näkisi vasta kun asunnon myy, mutta vastaavan tyyppisten asuntojen ilmoituksia kun alueelta katsoo niin arvo voi olla noussut jopa 1000€/kk.

Jos tuo pitää paikkansa niin arvonnousu kattaa koron, lyhennyksen ja vastikkeen kokonaan.

Ja vaikka ei olisi noussut penniäkään arvo koko aikana niin silti kustannus on vain tuo 60€/kk korko ja toki vastike joka nyt ei kauheasti riipu asuinpaikasta kuitenkaan. Joten näiden tietojen valossa en ole oikein koskaan tajunnut valitusta siitä kuinka kallista on Helsingissä asua. Mielestäni tätä halvemmalla tuskin voi missään asua. No vuokralla asujalle kyllä kallista.

Voihan hinnat toki tippua, mutta siltikin kustannus on tuo koron osuus, kunnes sitten asunnon myy. Toki jos joutuu sitten tappiolla myymään niin asumisen voi laskea olevan kallista, mutta itse en aio kyllä tätä myydä muutenkaan.

Toisaalta monelle merkitsee se paljonko jää kuussa käyttöön, silloin joudutaan laskemaan lyhennyksetkin mukaan. Paras on laskea vuokralla-asumisen ja omistusasumisen ero siten, että tuon erotuksen sijoittaisi muuhun jos ei käytä sitä. Sitten miettiä myös mitä varten kerä omaisuuttaan. Eläkepäivien turvaksi?

 

[muronsyöjä]

Joudut vertaamaan tuota maaseudun vuokriin, et kasvukeskusten. Mutta ei tuo 25k ole iso tappio jos sen menettää, kun vain tiedostaa sen etukäteen. Eikö jo kesämökki voi maksaa enemmän kuin tuo?

Maaseudulla on muuten yllättävän kovat vuokrat suhteessa lähes ilmaiseen hintatasoon. Usein vain esim. 30% Tamperetta halvempaa. Johtuu varmaan hinnanlaskuriskistä, tyhjistä kuukausista ja kela-vuokratakuutasosta silloin kun se vuokralainen löytyy.

 

[iltanen]

Miten käytännössä talon rakentaminen onnistuu, kun vanhassa talossa vielä reilusti velkaa jäljellä? Rahaa tarvittaisiin rakennusvaiheessa, mutta ennen vanhan talon myyntiä luottolimiitti täyttyy varmasti. Voisihan sitä myydä talon ennakkoon ja muuttaa vuokralle, mutta ei tätä ehkä haluttaisi.

Käydään erilaisia vaihtoehtoja läpi ja mietitään, pitääkö tämä jättää täysin pois laskuista.

 

[vemkki]

Miten käytännössä talon rakentaminen onnistuu, kun vanhassa talossa vielä reilusti velkaa jäljellä? Rahaa tarvittaisiin rakennusvaiheessa, mutta ennen vanhan talon myyntiä luottolimiitti täyttyy varmasti. Voisihan sitä myydä talon ennakkoon ja muuttaa vuokralle, mutta ei tätä ehkä haluttaisi.

Aika moni talonrakennuttaja tuntuu kyllä muuttavan joksikin aikaa vuokralle.

 

[iltanen]

Aika moni talonrakennuttaja tuntuu kyllä muuttavan joksikin aikaa vuokralle.

Joo eihän tuo nyt mikään katastrofi ole. Varsinainen katastrofi olisi, jos kämppää ei saisi millään myytyä alta pois. Mahtaako pankki edes päästää tuohon tilanteeseen, jos rakentamista varten vedetään velkaa lähelle maksimia ja vanhasta kämpästä velkaa vielä sata kiloa?

Todennäköinen tilanne tuo ei ehkä meidän tilanteessamme ole, mutta ei nyt omaa elämäänsä haluaisi pilata tämän takia.

 

[draco76]

Miten käytännössä talon rakentaminen onnistuu, kun vanhassa talossa vielä reilusti velkaa jäljellä? Rahaa tarvittaisiin rakennusvaiheessa, mutta ennen vanhan talon myyntiä luottolimiitti täyttyy varmasti. Voisihan sitä myydä talon ennakkoon ja muuttaa vuokralle, mutta ei tätä ehkä haluttaisi.

Käydään erilaisia vaihtoehtoja läpi ja mietitään, pitääkö tämä jättää täysin pois laskuista.

Asuntovaunu on vaihtoehto, jos vuokrallaolo ei ole vaihtoehto.

 

[iltanen]

Asuntovaunu on vaihtoehto, jos vuokrallaolo ei ole vaihtoehto.

Pitäisikö siis talo myydä ensin alta pois ja muuttaa vuokralle ja vasta tämän jälkeen aloittaa rakentaminen?

 

[elmo]

Pitäisikö siis talo myydä ensin alta pois ja muuttaa vuokralle ja vasta tämän jälkeen aloittaa rakentaminen?

Ostatte tontin ja sinne vaunun. Myytte vanhan. Muutatte vaunuun tontille. Alotatte rakentamaan. Eroatte vuoden päästä. Muutatte vuokralle erikseen ja yritätte päästä keskeneräisestä talosta eroon. Profit.

En edes harkitsisi tuota vaunu vaihtoehtoa ellei oikeasti ole jo tiedossa mitä se on oikeasti asua sellaisessa vs. lomamatka.

 

[draco76]

Pitäisikö siis talo myydä ensin alta pois ja muuttaa vuokralle ja vasta tämän jälkeen aloittaa rakentaminen?

Suosittaisin niin, ellei sitten vanha talo ole niin hyvällä paikalla että tiedät sen menevät haluamaasi hintaan kaupaksi ilman pitkää odottelua. Jos vanha ja uusi talo on hyvällä paikalla, niin voi olla mahdollista että pankki huomioi sen.

Tosiaan perheen koko vaikuttaa asuntovaunuideassa. Lasten kanssa en suosita sitä. Parisuhteessakin kumppanin kanssa täytyy tulla hyvin toimeen, rakentaminen kun on muutenkin riski parisuhteelle. Asuntovaunussa se on sitä vielä enemmän.

 

[iltanen]

Suosittaisin niin, ellei sitten vanha talo ole niin hyvällä paikalla että tiedät sen menevät haluamaasi hintaan kaupaksi ilman pitkää odottelua. Jos vanha ja uusi talo on hyvällä paikalla, niin voi olla mahdollista että pankki huomioi sen.

Tosiaan perheen koko vaikuttaa asuntovaunuideassa. Lasten kanssa en suosita sitä. Parisuhteessakin kumppanin kanssa täytyy tulla hyvin toimeen, rakentaminen kun on muutenkin riski parisuhteelle. Asuntovaunussa se on sitä vielä enemmän.

No se nyt on ainakin varmaa, ettei vaunussa asuta. Ei edes viikkoa, vaikka lapsia ei olisi.
Alue on suosittua ja talo rakennettaisiin ihan tuohon viereen 100m päähän. Alueella ei ole yhtään omakotitaloa tällä hetkellä myynnissä, ettei edes tiedä kuinka kauan talojen myyntiaika mahtaisi olla.

 

[ddali]

Ostatte tontin ja sinne vaunun. Myytte vanhan. Muutatte vaunuun tontille. Alotatte rakentamaan. Eroatte vuoden päästä. Muutatte vuokralle erikseen ja yritätte päästä keskeneräisestä talosta eroon. Profit.

En edes harkitsisi tuota vaunu vaihtoehtoa ellei oikeasti ole jo tiedossa mitä se on oikeasti asua sellaisessa vs. lomamatka.

Just näin.

Meillä rakennusprojekti alkamassa ja satuttiin löytämään suht hyvin omiin tarpeisiin sopiva väliaikainen asumisoikeus asunto, järkevällä kuukausivastikkeella. Itse en kyllä ikinä alkaisi asumaan vuotta vaunussa.

 

[plati]

Joo eihän tuo nyt mikään katastrofi ole. Varsinainen katastrofi olisi, jos kämppää ei saisi millään myytyä alta pois. Mahtaako pankki edes päästää tuohon tilanteeseen, jos rakentamista varten vedetään velkaa lähelle maksimia ja vanhasta kämpästä velkaa vielä sata kiloa?

Todennäköinen tilanne tuo ei ehkä meidän tilanteessamme ole, mutta ei nyt omaa elämäänsä haluaisi pilata tämän takia.

Mikäli vanha kämppä hyvällä sijainnilla vuokraamista varten ja tulot/vakuudet kunnossa vanhasta kämpästä niin kyllä pankki antaa maksimilainan(100%) rakennuttamiseen.

Näin ainakin meidän tapauksessa pk-seudulla.
Toki pätkää ei ole vanhasta sataa kiloa.

 

[iltanen]

Mikäli vanha kämppä hyvällä sijainnilla vuokraamista varten ja tulot/vakuudet kunnossa vanhasta kämpästä niin kyllä pankki antaa maksimilainan(100%) rakennuttamiseen.

Näin ainakin meidän tapauksessa pk-seudulla.
Toki pätkää ei ole vanhasta sataa kiloa.

Vanha kämppä siis uudehko okt eli ei tuota oikein vuokralle voi antaa.

 

[Tilipitappitippitappi]

Joo uusissa lainoissa. Hyvä pointti. Tarkoitus oli vaan laskea keskiarvo kuinka paljon halvempi se lyhyt oikeasti on arvoltaan.

(Oma laina tosin vanhaa mallia missä negatiivinen korko lasketaan mukaan.)

Melkoisen kauan ollut jo lainat sellaisia että negatiivinen korko ei vaikuta kokonaiskorkoon. Jossain vuosien 2010 ja 2015 tuon täytyi muuttua, koska en enään vuonna 2015 saanut lainaa diilillä jossa negatiivinen korko vaikuttaisi. Eli en puhuisi enään uusista lainoista. Johan nuo mainitsemasi "vanhat" lainat maksettu pois aikaa sitten...
Nythän 12kk euribor on itseasiassa mitä suurimmalla todennäköisyydellä parempi jos ja kun korot lähtee nousuun. Etenkin jos sama tilanne kuin 2015, eli olet saanut pankin marginaalia pienemmäksi ottamalla esim. 6kk sijasta 12kk euribor -koron...

 

[Juppiiis]

Melkoisen kauan ollut jo lainat sellaisia että negatiivinen korko ei vaikuta kokonaiskorkoon. Jossain vuosien 2010 ja 2015 tuon täytyi muuttua, koska en enään vuonna 2015 saanut lainaa diilillä jossa negatiivinen korko vaikuttaisi.
Nythän 12kk euribor on itseasiassa mitä suurimmalla todennäköisyydellä parempi jos ja kun korot lähtee nousuun. Etenkin jos sama tilanne kuin 2015, eli olet saanut pankin marginaalia pienemmäksi ottamalla esim. 6kk sijasta 12kk euribor -koron...

Muutos tuli 2012 paikkeilla. 12kk euribor voi olla parempi, jos sitä vasten on saanut alemman marginaalin. Harvemmin näin vaan yleensä on. Kukaan ei tietysti pysty 100% varmasti sanomaan, miten korot tulevat käyttäytymään. Korkojen nousun alkaessa todennäköisesti 12kk euribor tulee ensimmäisenä plussan puolelle. Tästä johtuen ei voida suoraan sanoa, että 12kk olisi parempi vaihtoehto. Toki pankki yrittää ja on saanutkin ihmisiä siihen uskoon, että 12kk "kiinteä" korko on parempi. Oikeasti koron tarkistusvälillä ei ole suurta merkitystä vaan oleellista on korkotaso ja kuten aiemmalla sivulla jo historiallisia käyriä katsomalla pystyi toteamaan, mitä lyhyempi korko sen alempi absoluuttinen arvo on ollut.

 

[Tilipitappitippitappi]

Muutos tuli 2012 paikkeilla. 12kk euribor voi olla parempi, jos sitä vasten on saanut alemman marginaalin. Harvemmin näin vaan yleensä on. Kukaan ei tietysti pysty 100% varmasti sanomaan, miten korot tulevat käyttäytymään. Korkojen nousun alkaessa todennäköisesti 12kk euribor tulee ensimmäisenä plussan puolelle. Tästä johtuen ei voida suoraan sanoa, että 12kk olisi parempi vaihtoehto. Toki pankki yrittää ja on saanutkin ihmisiä siihen uskoon, että 12kk "kiinteä" korko on parempi. Oikeasti koron tarkistusvälillä ei ole suurta merkitystä vaan oleellista on korkotaso ja kuten aiemmalla sivulla jo historiallisia käyriä katsomalla pystyi toteamaan, mitä lyhyempi korko sen alempi absoluuttinen arvo on ollut.

Niitä historiallisia käyriä on turha nyt tuijottaa kun vastaavaa negatiivisten korkojen aikaa ei ole historiassa aiemmin eletty.
12kk euribor toki ehkä nousee hitusen nopeammin kuin 3kk, mutta ratkaisevaa on se tarkistuksen ajankohta. Mitä lyhyempi euribor, sitä nopeammin se tarkitus koittaa. Siksi sanonkin, että _juuri nyt_ 12kk todennäköisesti halvempi, koska suunta ei ole kuin ylöspäin. Toinen tilanne sitten taas sen jälkeen, jos korot alkaa lasketella nousun jälkeen alaspäin.

 

[zepi]

Niitä historiallisia käyriä on turha nyt tuijottaa kun vastaavaa negatiivisten korkojen aikaa ei ole historiassa aiemmin eletty.
12kk euribor toki ehkä nousee hitusen nopeammin kuin 3kk, mutta ratkaisevaa on se tarkistuksen ajankohta. Mitä lyhyempi euribor, sitä nopeammin se tarkitus koittaa. Siksi sanonkin, että _juuri nyt_ 12kk todennäköisesti halvempi, koska suunta ei ole kuin ylöspäin. Toinen tilanne sitten taas sen jälkeen, jos korot alkaa lasketella nousun jälkeen alaspäin.

Miksi suunta olisi vain ylöspäin? Miksei suunta voi olla vaakatasossa nykyisellä tasolla? Tai entistä syvemmälle miinukselle? Osaatko selittää miksi pitkät korot ylipäätään ovat alhaalla?

On aika vaarallista ennustaa "maalaisjärjellä" asioita joita ei ymmärrä.

En minäkään väitä ymmärtäväni korkomarkkinoita oikeasti ja syvällisesti, mutta sentään uskallan sen itselleni myöntää. Ymmärrän myös sen, että minua paljon paljon paremmin korkomarkkinat ymmärtävät ihmiset ovat hävinneet miljardeja ennustaessaan korkojen nousua.

Tässä "riskittömien" arvopapereiden pitkän ajan tuotto. Trendinomaista laskua 30v putkeen.

 

[muronsyöjä]

Miksi suunta olisi vain ylöspäin? Miksei suunta voi olla vaakatasossa nykyisellä tasolla? Tai entistä syvemmälle miinukselle? Osaatko selittää miksi pitkät korot ylipäätään ovat alhaalla?

Itse en ainakaan odota euribor-koron nousevan seuraavan 12kk aikana. Oma veikkaus joulukuu 2020 olisi sunnilleen nykytaso, eli noin -0,2%. Elo-, syyskuussa käytiin -0,4%:ssä mikä on kaikkien aikojen ennätys. Ihan hyvin ensi vuonna tuo voi mennä taas rikki jos vähänkin talous näyttää taantuvan.

Euribor 12 months - 12 month Euribor interest rate

 

[Tilipitappitippitappi]

Pointtini olikin lähinnä vain se, että nykyisin ei ole merkitystä onko 1, 3, 6 tai 12 kk euribor. Koska ovat negatiivisia kaikki. Aiemminhan ja vielä edelleen tällä foorumilla jaksetaan markkinoida että mitä lyhyempi euribor, sitä parempi. Nythän mitä suurimmalla todennäköisyydellä 12kk euriborin ottaneet pysyy pitempään negatiivisen koron puolella = nollakorko + pankin marginaali. Lyhyemmällä tarkistusvälillä olevat taas pompsahtaa sitten nopeammin sinne plussalle.

 

[Taneli-]

Pointtini olikin lähinnä vain se, että nykyisin ei ole merkitystä onko 1, 3, 6 tai 12 kk euribor. Koska ovat negatiivisia kaikki. Aiemminhan ja vielä edelleen tällä foorumilla jaksetaan markkinoida että mitä lyhyempi euribor, sitä parempi. Nythän mitä suurimmalla todennäköisyydellä 12kk euriborin ottaneet pysyy pitempään negatiivisen koron puolella = nollakorko + pankin marginaali. Lyhyemmällä tarkistusvälillä olevat taas pompsahtaa sitten nopeammin sinne plussalle.

Toisaalta jos joku muu kuin Muropalkoilla oleva (joka tietysti maksaa heti euriborin noustessa plussan puolelle koko lainan) ottaa sen esim. 25v lainan ja sanotaan nyt vaikka 5v päästä huomaa että korot nousevat plussan puolelle siitä seuraa että ne seuraavat 20 vuotta ollaan plussan puolella.. ..joilloin hyvin suurella todennäköisyydellä (ei, en omista kristallipalloa mutta historiaa katsoen) mitä lyhyempi se euribor on lainassa sen parempi paitsi marginaalisesti sen ensimmäisen vuoden aikana riippuen ajankohdasta koska laina on otettu.

Toki oma pessimistinen ennustukseni saattaa olla väärä ja menee päälle 5v että päästään plussan puolelle ja esim. nyt lainan ottava oikeasti voi olla sen 25v miinuskoroilla tai vasta 24v päästä korot nousevat jolloin kyllä, myönnän että olet oikeassa ja vuonna 2044 pääset kuittaamaan miten olin väärässä...

 

[SandWiz]

Hyvä muistaa sekin, että vaikka nyt lainassa olisi 12kk euribor niin ei se automaattisesti sitä ole loppuun asti. Jos korot ampaisee kunnolla plussan puolelle niin pankit alkaa hyvin suurella todennäköisyydellä taas tarjoamaan lyhyempiä korkoja ja sen lainan voi tällöin kilpailuttaa uudelleen. Ihan samalla tavalla kuin nyt on viimeisten vuosien aikana marginaalia kilpailutettu alaspäin.

 

[vemkki]

Hyvä muistaa sekin, että vaikka nyt lainassa olisi 12kk euribor niin ei se automaattisesti sitä ole loppuun asti. Jos korot ampaisee kunnolla plussan puolelle niin pankit alkaa hyvin suurella todennäköisyydellä taas tarjoamaan lyhyempiä korkoja ja sen lainan voi tällöin kilpailuttaa uudelleen. Ihan samalla tavalla kuin nyt on viimeisten vuosien aikana marginaalia kilpailutettu alaspäin.

Toisaalta nyt myös marginaalit ovat poikkeuksellisen alhaalla. Jos lainan kilpailuttaa uusiksi myöhemmin, ei välttämättä saa yhtä alhaista marginaalia. Saattaa saada, mutta ei kannata laskea sen varaan.

 

[Jakkelii]

Lisäksi kannattaa huomioida, että asuntovarallisuuden saa muutettua "käyttökelpoiseksi" varallisuudeksi lähinnä silloin, jos muuttaa halvemmalle alueelle tai pienempään asuntoon. Eli esimerkiksi jos oman asunnon arvo on noussut, niin siitä ei juuri hyödy, koska muut saman alueen asunnot ovat luultavasti myös kallistuneet.

Tämä! Ikinä ymmärtänyt kun ihmiset laskeskelee että tehtiimpä hyvät voitot kun arvo noussut ainakin sata prosenttia. Sitten vaihdetaan isompaan/kalliimpaan eikä ymmärretä että myös sen arvo noussut sen saman suunnilleen. Tarkoittaa vaan isompaa välirahaa eli enemmän maksettavaa tuosta uudesta kämpästä. Tuossa tilanteessa paras olisi että hinnat rommais täysin ennen vaihtoa. Mitä enemmän sen parempi. Toki jos on jos vaihtamassa halvempaan niin arvonnoususta hyötyy.