Aika vekkuleita virityksiä tulee vastaan kyllä. (pitkä stoori)
Haussa on ollut uudehko tai uusi OKT pk-seudulta, ja ikäluokassa "alle 10v ja hyvin varusteltu" ei ole tullut oikeastaan mitään fiksua kohdetta vielä. Lisäksi on ollut kiikarissa uudiskohteita, jossa ostetaan vain tontti ja sitten yhdeltä firmalta ostetaan siihen avaimet käteen valmis talo (suomeksi: rakennan itse mutta ulkoistan vaivan jollekin muulle - tuossakin on kaikenlaista huomioitavaa, mutta ei siitä nyt sen enempää).
Yksi tämmöinen uusi nyt jo työn alla oleva "avaimet käteen" OKT on tuossa Tapaninvainiossa (HKI) ja tutkin sitä oikeasti vakavissaan ja tarkemmin. Jääkööt osoite mainitsematta (alkaa S:llä). Suunnitelmassa pientä viilausta sisustaan (kaappeihin yms.) ja näytti hyvältä; kivitalo ja hyvät sisämateriaalit yms. eli shut up and take my money.
Mutta rakentajana on yhden miehen firma, joka on nyt tekemässä toista kohdettaan suoraan myyntiin. Aiemmin tehnyt kai pientaloja tilauksesta (en saanut kuin yhden referenssikohteen tiedoksi), mutta nyt ostanut tontin, purkanut vanhan talon ja tekee siihen 2 taloa ilman että ostajat vielä tiedossa. Työmaalla myös vastaava mestari ja yksi toinen rakentaja palkattuna. OK, ei tässäkään mitään epäselvää vielä, ja välittäjä hienosti esitteli papereita ja suunnitelmia ja rakentaja itsekin oli paikalla kokouksessa kertomassa lyhyesti taustoista. Kysyttäessä todettiin, että rakentajalla on rahoitus kunnossa ja talo tehdään valmiiksi. Tosin nyt otettu pois myynnistä ja "pidetään mietintätaukoa" josko tehdään heti valmiiksi vai odotetaan ostajaa.
Noh, itse rakennusfirman taloustietoja ei tietysti mukana esitepaketeissa ollut (vain kaupparekisteriote), ja näitä piti kaivella PRH:sta (tilinpäätös jne.), kun kokonaisuus vaikutti vähän jännältä (esim. tontin omistaa hän itse, ei firma). Sieltähän kävi ilmi, että viimeisen 4 vuoden aikana firma on tehnyt joka vuosi pientä tappiota tai nollatuloksen, ja sen seurauksena jo v.2017 omavaraisuusaste on mennyt pakkaselle
(Omavaraisuusaste – Wikipedia ; alle 20% on jo heikko ja negatiivinen indikoi konkurssiuhkaa) ja lisäksi v.2019 keväällä päättyneessä tilikaudessa myös yhtiön oma pääoma on menetetty / negatiivinen
(Entä jos yhtiön oma pääoma on negatiivinen? | Visma Blog Finland ). Tätä ei ole ilmoitettu PRH:lle vaikka laki vaatii, ja omaisuutta firmalla on vain muutama kymmenen tuhatta euroa (kalustoa) ja rahaa pankissa parikolme tonnia. Eli käytännössä firman maksuvalmius on nolla ja kassavirta pohjaa siihen että urakka-asiakkaat maksavat talon valmistumisesta maksuerätaulukon osien mukaan. OK, pieni firma on pieni firma, ja tiliasiat ei ydinosaamista, mutta nyt alkaa jo riskitaso nousta (tottakai hän silti voi talon pystyyn saada)...
Mutta kun urakkasopimukseen on laitettu 40t eur sopimussakko jos minä tai rak.firma vetäytyy projektista, ja lisäksi viivästymismaksua jos projekti myöhästyy. Mitä veikkaatte mitä käy minulle ostajana, kun tämä firman ainoa mies saa yllättäen esim. sairauskohtauksen ja työmaa jää kesken. Urakkasopimus purkautuu ja firma on minulle velkaa tuon 40t eur. Koska firmalla on velkaa enemmän kuin pääomaa, ei mitään muita tulolähteitä, ei juuri omaisuutta tai kassavaroja, niin jään nuolemaan näppejäni.
Yleensä tässä kohtaa (ja lähes aina esim. yritysten välisissä urakkasopimuksissa) on yrityksen asetettava vakuus ostajalle maksuvalmiuden turvaamiseksi. Esimerkiksi talotehtailla on olemassa vakuus turvaamaan asiakkaiden ennakkomaksuja (tässä projektissa ei ole kyse ennakkomaksuista kylläkään). Eikä talotehtaalla paletti ole yhden miehen varassa. Koska minun ostajan riski tässä keississä näytti kovalta, niin kysyin tätä vakuusmahdollisuutta (tai muuta vastaavaa ratkaisua) perusteena yhtiön heikko taloustilanne. Puolessa tunnissa kohteen välittäjä vastasi vain, että rakennuttaja ei halua enää keskustella tästä projektista kanssani. Käytännössä tässä vaiheessa olin ollut ainoa kiinnostunut ostaja ja tiesivät että harkitsen tätä oikeasti ja rahat on valmiina. Jatkokysymykseen "miksi ei keskustella enää" ei vastattu enää.
Vähän kyrpii kun käytin ainakin yhden täyden työpäivän tässä hommassa asioiden selvittelyyn ja talon speksaamiseen. Mutta tuo vastaus kertoi kaiken tarpeellisen. Jos ei olisi mitään epäselvää, niin varmaan osaisivat selittää mistä nuo papereissa olevat "huonot" luvut johtuvat, mutta eivät viitsineet .. eli...
Lohkotun tontin toinen talo on jo myyty (sama rakentaja/samanlainen talo). Taisivat ostajat vaan keskittyä kivoihin keittiökalusteisiin ja jäi
oikeasti taustat selvittämättä. Tai sitten vedetään äärettömän kovalla riskillä eli jos jää kesken niin "joku muu tulee hoitamaan". Tai sitten 600k eur on pikkuraha. Eli toivottavasti ei tule kallis paukku. Kaikkihan voi mennä hyvin, mutta minkäänlaista turvaa ei asiakkaalla ole verrattuna hankintaan jostain taloudellisesti vakaammasta firmasta (joka tottakai sekin voi mennä nurin mutta riski on aika paljon pienempi).
Mutta kyllä hyvin selväksi tulee, että se mitä EI kerrota on olennainen asia. Jos talosta ei ole kuvaa toiselta puolelta, siellä on jotain. Jos välittäjä välttelee jotain aihetta, siellä on jotain. Ja tätä tyyliä. Pitää osata puhua kiinteistönvälittäjien kieltä kun asuntoa katselee.
(jos joku kiinnostui niin privalla lisää, minulla on projektissa mukana rakennusmestari ja tilintarkastaja, eli ihan hatusta ei noita asioita tule heiteltyä)
