Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[zepi]

Danske: 0.6% + 12 kk Euribor. Laina-aika 25 vuotta. Ei putkia tai muita lisäpalveluja eikä lainannostomaksuja. Lainan suoraveloituspalkkio on 2.5 €/kk. Pankkipalveluista (sis. Mastercard Platinum) joutuu maksamaan 8 € / kk.

Nordea: 0.6% + 12 kk Euribor. Laina-aika 25 vuotta. Ei putkia tai muita lisäpalveluja eikä lainannostomaksuja. Lainan suoraveloituspalkkio on 2.30 €/kk. Olisimme avainasiakkaita ja pankkipalvelut (sis. Mastercard Gold) olisivat ilmaiset.

0.05% marginaalissa vaikuttaa 200k lainasummalla 100e/vuosi, eli puolen promillen pudotuksella Danske olisi about kilpailukykyinen Nordean kanssa. Tietty mitä pienemmäksi lainasumma käy, sitä kalliimmaksi nuo 8e peruspankkipalvelut muodostuvat suhteessa lainanhoitokuluihin.

Hypon korkeat lainannostokulut pitäisi neuvotella veke tai marginaali pitäisi saada selkeästi alemmas, jotta sitä kannattaisi edes harkita.

Itse olen ollut erittäin tyytyväinen Nordeaan, sen verkkopankkiin, palveluun ja ylipäätään siihen miten digitaaliset palvelut ovat vuosikymmenen asiakassuhteen aikana kehittyneet.

 

[Rantakemisti]

0.05% marginaalissa vaikuttaa 200k lainasummalla 100e/vuosi, eli puolen promillen pudotuksella Danske olisi about kilpailukykyinen Nordean kanssa. Tietty mitä pienemmäksi lainasumma käy, sitä kalliimmaksi nuo 8e peruspankkipalvelut muodostuvat suhteessa lainanhoitokuluihin.

Hypon korkeat lainannostokulut pitäisi neuvotella veke tai marginaali pitäisi saada selkeästi alemmas, jotta sitä kannattaisi edes harkita.

Itse olen ollut erittäin tyytyväinen Nordeaan, sen verkkopankkiin, palveluun ja ylipäätään siihen miten digitaaliset palvelut ovat vuosikymmenen asiakassuhteen aikana kehittyneet.

Samanlaiset mietteet itselläkin. Tuossa Dansken tapauksessa pitää tietenkin muistaa, että me molemmat maksamme omista pankkipalveluista tuon 8€/kk ja mitä pienemmäksi lainasumma käy niin sitä enemmän pankkipalveluista saa maksaa. Nelostasolla nuo maksut ovat tuon 8€/kk mutta ykköstasolla ne ovat jo 18€/kk. Tietenkin voisi vaihtaa kultakorttiin jonka hinta on 3.70-6.90€/kk riippuen etutasosta. Dansken Masterissa on myös sellainen erikoisominaisuus, että jokainen luottokorttilasku maksaa 2 euroa kun käsittääkseni Nordealla lasku maksaa 2.5 € vain jos laskulla on luottovelkaa. Dansken plussaksi voi tietenkin laskea 20% alennuksen Fennian vakuutuksista joka meillä tarkoittaa noin sataa euroa vuodessa.

Pitää kuitenkin katsoa vielä OP:n ja S-Pankin tarjoukset ja niiden pohjalta sitten mahdollisesti neuvotella Nordean sekä Dansken tarjouksia paremmiksi. Tällä hetkellä nuo ovat niin tasapäiset ettei uskalla tehdä suurempia päätöksiä. S-Pankista saattaa tulla ihan hyväkin tarjous ja useimpien pankkivertailujen mukaan joko S-Pankki tai Nordea on vertailun halvin.

Hypon tarjous oli kieltämättä todellinen pettymys. Kaiken lisäksi tämä oli ainoa pankki joka antoi tarjouksen pelkästään nettilomakkeen perusteella kun muiden pankkien kanssa pääsi juttelemaan ja oikeasti kertomaan perheestä sekä tulevaisuuden suunnitelmista. Hypon plussapuolena ostettava asunto toimisi 85 prosenttisesti lainan vakuutena kun muissa pankeissa lukuna on ollut 75 prosenttia. Siihen ne hyödyt sitten jääkin. Jumalattoman korkea toimitusmaksu ja peruspankkipalvelut pitäisi ostaa jostain toisesta pankista.

Heidänkin kanssaan saisi varmasti neuvoteltua järkevän tarjouksen mutta nyt tuo asiakkaan kohtaaminen on ollut niin etäistä etten ole edes jaksanut vastata tarjoukseen.

 

[Mechanical Man]

Samanlaiset mietteet itselläkin. Tuossa Dansken tapauksessa pitää tietenkin muistaa, että me molemmat maksamme omista pankkipalveluista tuon 8€/kk ja mitä pienemmäksi lainasumma käy niin sitä enemmän pankkipalveluista saa maksaa. Nelostasolla nuo maksut ovat tuon 8€/kk mutta ykköstasolla ne ovat jo 18€/kk. Tietenkin voisi vaihtaa kultakorttiin jonka hinta on 3.70-6.90€/kk riippuen etutasosta. Dansken Masterissa on myös sellainen erikoisominaisuus, että jokainen luottokorttilasku maksaa 2 euroa kun käsittääkseni Nordealla lasku maksaa 2.5 € vain jos laskulla on luottovelkaa. Dansken plussaksi voi tietenkin laskea 20% alennuksen Fennian vakuutuksista joka meillä tarkoittaa noin sataa euroa vuodessa.

Pitää kuitenkin katsoa vielä OP:n ja S-Pankin tarjoukset ja niiden pohjalta sitten mahdollisesti neuvotella Nordean sekä Dansken tarjouksia paremmiksi. Tällä hetkellä nuo ovat niin tasapäiset ettei uskalla tehdä suurempia päätöksiä. S-Pankista saattaa tulla ihan hyväkin tarjous ja useimpien pankkivertailujen mukaan joko S-Pankki tai Nordea on vertailun halvin.

Hypon tarjous oli kieltämättä todellinen pettymys. Kaiken lisäksi tämä oli ainoa pankki joka antoi tarjouksen pelkästään nettilomakkeen perusteella kun muiden pankkien kanssa pääsi juttelemaan ja oikeasti kertomaan perheestä sekä tulevaisuuden suunnitelmista. Hypon plussapuolena ostettava asunto toimisi 85 prosenttisesti lainan vakuutena kun muissa pankeissa lukuna on ollut 75 prosenttia. Siihen ne hyödyt sitten jääkin. Jumalattoman korkea toimitusmaksu ja peruspankkipalvelut pitäisi ostaa jostain toisesta pankista.

Heidänkin kanssaan saisi varmasti neuvoteltua järkevän tarjouksen mutta nyt tuo asiakkaan kohtaaminen on ollut niin etäistä etten ole edes jaksanut vastata tarjoukseen.

Ei mulla ainakaan mene luottokortin hoitomaksua jos lasku on 0€. ts. maksa itse sinne kortille ennen laskua niin ei mene mitään. Danskessa siis asiointi.

 

[Rantakemisti]

Ei mulla ainakaan mene luottokortin hoitomaksua jos lasku on 0€. ts. maksa itse sinne kortille ennen laskua niin ei mene mitään. Danskessa siis asiointi.

Niin tietenkin, mutta tuolla tavalla menee vähän hukkaan se luottokortin ~40 päivän koroton maksuaika. Itse ainakin kierrätän kaikki nettiostokset luottokortin kautta ja jos luottokorttilasku muodostetaan aina kuun ensimmäinen päivä niin edelliskuun lopussa tehdyt ostokset pitäisi maksaa heti pois. Ei mitenkään mahdotonta mutta silti ärsyttävää. Siinä on kuitenkin aika iso ero et laskutetaanko laskun muodostamisesta vai siitä ettei ole maksanut laskua eräpäivänä ja antaa mennä luoton puolelle.

 

[micko]

Nyt on laina vaihdettu. Tai ei ihan. Danskessa oli hukattu valtakirja, joka Liedon SP:stä sinne lähetettiin. Vanhaa lainaa ei sen takia onnistunut vielä kuittaamaan pois.

Marginaaliksi tuli nyt 0,73 ja sitä mahdollisesti fiksataan vielä alaspäin kunhan saamme talon laajennuksen valmiiksi ja talon vakuusarvo arvioidaan uudestaan. Lainaa siis 252000, ja vakuutena talo ja mökkiosake. Laina-ajaksi otettiin 25 vuotta, mutta tuon vaihdamme 20 vuodeksi (tai siinä vaiheessa 18 vuodeksi) kunhan olemme vanhempain- ja hoitovapaat pitäneet ja olemme taas molemmat töissä. 20 vuotta suunniteltiin nyt, mutta virkailija ehdotti tuollaista vaihtoehdoksi mahdollisille lyhennysvapaille. Lainaerässä eroa olisi noin 200e ja tämän laitamme nyt säästöön rahastoon. Jaa niin, lainan tyyppinä annuiteetti.

Yllärinä ei missään välissä puhuttu korkoputkesta. Ajattelin, että jossain välissä edes nopeasti kokeilisi ja viimeistään lopullisia papereita tehdessä tyrkyttäisi, mutta ei. Pisteet siitä pankille.

 

[Nomber]

Miksi lyhentäisitte laina aikaa? Mieluummin vaan tuokin erotus johonkin tuottamaan korkoa tai jos ei niin halua tehdä niin tekee ylimääräisiä lyhennyksiä. Paljon mukavampi sitten jos tulee työttömyyttä tms ja on pienempi kk erä ja rahaa vielä säästössä jolla maksaa lainaa kunnes pääsee töihin.

 

[HMN]

Hypo ei tarjonnut mitään liian suurien ASP-säästöjen takia, lisäkorko olisi tullut heille liian kalliiksi. Ja ymmärtäähän sen, jos korot pysyisivät nollassa niin laskeskelin että saamallamme 0,6-marginaalilla (joka oli identtinen kaikilla kilpailutetuilla pankeilla) pankki jäisi tappiolle jos laina-aika ei kovin pitkäksi veny - ainakin jos op-bonukset laskee täytenä arvona mukaan.

Lainapaperit tehty 25v laina-ajalla ja laskettuna että puolessa tuosta voisi päästä eroon, korkojen noususta riippuu sitten koska oikeasti kannattaa maksaa. Turha tehdä lyhyempiä sopimuksia kun kuluton lyhentäminen on aina sallittua ainakin vaihtuvakorkoisissa lainoissa. Saa ilmaiseksi selvästi enemmän pelivaraa.

 

[anonyymi]

Maksatteko lainaa kerran vai kaksi kertaa kuussa?

 

[Taneli-]

Maksatteko lainaa kerran vai kaksi kertaa kuussa?

Kerran, eikös se ole tuo yleisin. Tosin ei kai mikään suoranaisesti estä neuvottelemasta sopimusta missä maksat esim. kerran viikossa lyhennyksen tms?

 

[pokkus]

Kerran, eikös se ole tuo yleisin. Tosin ei kai mikään suoranaisesti estä neuvottelemasta sopimusta missä maksat esim. kerran viikossa lyhennyksen tms?

Ei taida pankit suostua kovin helpolla useampaan vakituiseen lyhennyksen per kuukausi.

 

[RouVix]

Danske: 0.6% + 12 kk Euribor. Laina-aika 25 vuotta. Ei putkia tai muita lisäpalveluja eikä lainannostomaksuja. Lainan suoraveloituspalkkio on 2.5 €/kk. Pankkipalveluista (sis. Mastercard Platinum) joutuu maksamaan 8 € / kk.

Mastercard platinumissa on maksutapaetua 0.5 %, eli kortti on ilmainen jos luotolla maksaa kuukaudessa 1600 euroa.

Tuskin tulee noin paljon vingutettua, mutta yksi muuttuja lisää vertailuun... Muuten platinumissa ja goldissa ei taida olla merkittäviä eroja. Molemmissa on mm. matkavakuutus.

 

[Rantakemisti]

Mastercard platinumissa on maksutapaetua 0.5 %, eli kortti on ilmainen jos luotolla maksaa kuukaudessa 1600 euroa.

Tuskin tulee noin paljon vingutettua, mutta yksi muuttuja lisää vertailuun... Muuten platinumissa ja goldissa ei taida olla merkittäviä eroja. Molemmissa on mm. matkavakuutus.

Tuon lisäksi siihen kuuluu ilmainen Priority Pass, Danske Investor -palvelut ja muistaakseni vähän korkeampi tuote- ja ostoturva luottokorttiostoksille. On nuo silti aika suolaisia hintoja kun useimmissa pankeissa palvelut saa ilmaiseksi kun on vain tarpeeksi asiointia.

 

[Tekila]

Ei taida pankit suostua kovin helpolla useampaan vakituiseen lyhennyksen per kuukausi.

Ja miksi maksaisi, kun joka kerta menee se lainanhoitomaksu mikä on yleisesti 2-2.30 € luokkaa

 

[anonyymi]

Ja miksi maksaisi, kun joka kerta menee se lainanhoitomaksu mikä on yleisesti 2-2.30 € luokkaa

Halvemmaksi se 2 kertaa kkdessa tulee loppuviimein.

 

[terient]

Hypo ei tarjonnut mitään liian suurien ASP-säästöjen takia, lisäkorko olisi tullut heille liian kalliiksi. Ja ymmärtäähän sen, jos korot pysyisivät nollassa niin laskeskelin että saamallamme 0,6-marginaalilla (joka oli identtinen kaikilla kilpailutetuilla pankeilla) pankki jäisi tappiolle jos laina-aika ei kovin pitkäksi veny - ainakin jos op-bonukset laskee täytenä arvona mukaan.

Lainapaperit tehty 25v laina-ajalla ja laskettuna että puolessa tuosta voisi päästä eroon, korkojen noususta riippuu sitten koska oikeasti kannattaa maksaa. Turha tehdä lyhyempiä sopimuksia kun kuluton lyhentäminen on aina sallittua ainakin vaihtuvakorkoisissa lainoissa. Saa ilmaiseksi selvästi enemmän pelivaraa.

Ihan mielenkiinnosta paljon tuli lisäkorkoa maksettavaksi yhteensä?

Ainakin OP:lla tuo lisäkorko oli sidottu asunnon ostohintaan. Eli muistaakseni jos asunnonhinta 100 000€ on ASP-tilin "tavoite" 10 000€. Lisäkorkoa muistaakseni omassa sopparissa kertyi ainoastaan tuolle 10% eikä sitäkään ehtinyt kuin 2,5 vuotta kerätä, joten oli lopulta luokkaa 1500€. Toisaalta kaikki eteenpäin aina. 1% korko tietysti koko summalle vuosittain.

Joskus sai lukea foorumeilta kun tuota lisäkorkoa maksettiin koko säästetylle summalle niin sitä voi sanoa jo hyväksi diiliksi. Itse kyselin tuota samaa OP:lta ja S-pankilta, mutta ajatus tyrmättiin täysin molemmista, kun aspin avaamista suunnittelin.

edit: typo

 

[HMN]

Aluksi OP lupasi lisäkoron vain 10% asunnon kauppahinnasta (näin luki tilin ehdoissakin), mutta neuvotteluissa saatiin otettua mukaan koko säästetty summa. S-Pankki ja Nordea lupasivat suoraan 4% koko säästetylle summalle. Päälle pari tonnia per tili. Efektiivisesti OP:n 0,25% bonuksen kanssa jos korko on 0,35%, niin aika kauan saa niitä maksella että lisäkorot tulevat kasaan pankille.

 

[terient]

Okei. Tossa kohtaa olisi kannattanut olla itse tarkkana ja ehkä kilpailuttaa/vaatia vähän enemmän. No hätähousu kun on niin ei tullut isoja menetyksiä kun asunnon osto tapahtuikin kohtuullisen nopeasti.

Pitää yrittää mainostaa tuota paremmalle puoliskolle kun hänellä on omat ensiasunnon ostajan / asp-tilit vielä käyttämättä

 

[zepi]

Onko kukaan muuten koittanut oman kämpän uudelleen lainoittamista korkeammalla vakuusarvolla / korkeammalla lainamäärällä noiden marginaalien kilpailutuksen yhteydessä?

Jos alkujaan on 10v sitten nostanut 100k lainaa 150k kämppään ja maksanut siitä jo hyvän siivun veke ja kämpän arvo on noussut reilusti, niin suostuvatko suomipankit myöntämään lainaa jossa pääomaa saa ylimääräistä?

Jos kämpän nykyarvo olisi varovaisesti arvioiden vaikka 200k ja lainaa jäljellä enää 50 000e, voiko marginaalin kilpailutuksessa pyytää tarjousta 100k lainamäärälle ja onko toivoa sen saamisesta?

 

[TommiZeliard]

Ihan mielenkiinnosta paljon tuli lisäkorkoa maksettavaksi yhteensä?

Ainakin OP:lla tuo lisäkorko oli sidottu asunnon ostohintaan. Eli muistaakseni jos asunnonhinta 100 000€ on ASP-tilin "tavoite" 10 000€. Lisäkorkoa muistaakseni omassa sopparissa kertyi ainoastaan tuolle 10% eikä sitäkään ehtinyt kuin 2,5 vuotta kerätä, joten oli lopulta luokkaa 1500€. Toisaalta kaikki eteenpäin aina. 1% korko tietysti koko summalle vuosittain.

Joskus sai lukea foorumeilta kun tuota lisäkorkoa maksettiin koko säästetylle summalle niin sitä voi sanoa jo hyväksi diiliksi. Itse kyselin tuota samaa OP:lta ja S-pankilta, mutta ajatus tyrmättiin täysin molemmista, kun aspin avaamista suunnittelin.

edit: typo

Kyllähän tuossa näyttäisi kertyneen ihan normaalisti lisäkorkoa koko summalle, jos säästöaika oli vain 2,5v. Esim. säästetty 10 neljännestä putkeen 3ke/krt, jolloin lopussa on säästetty yhteensä 30ke. Keskimäärin tilillä on ollut 15ke, jolle kertyy 4%:n lisäkorkoa 600e/a, mikä tekee juuri 1500e 2,5 vuoden aikana.

Avasin oman ASP-tilin 2002 ja ostin asunnon 2006. Silloisten sääntöjen mukaan lisäkorkoa kertyi vain ensimmäisiltä viideltä vuodelta. Lisäkorko laskettiin lopussa takautuvasti tilin kulloisenkin saldon ja ajan mukaan, eli tasaisella säästövauhdilla saldo oli keskimäärin hiukan reilu puolet loppusummasta.

 

[valvoline]

Ei taida pankit suostua kovin helpolla useampaan vakituiseen lyhennyksen per kuukausi.

Suomessa pankki ei saa estää ylimääräisten lyhennysten tekemistä henkilöasiakkailla, eikä periä siitä kulua (kunhan ei ole kiinteää korkoa tai vastaavaa).

Ja miksi maksaisi, kun joka kerta menee se lainanhoitomaksu mikä on yleisesti 2-2.30 € luokkaa

Eipä mene, tuo menee vain lainasopimuksen mukaisten lainaerien hoitamisesta.

 

[pokkus]

Suomessa pankki ei saa estää ylimääräisten lyhennysten tekemistä henkilöasiakkailla, eikä periä siitä kulua (kunhan ei ole kiinteää korkoa tai vastaavaa).

Tuo ylimääräinen lyhennys on aivan eri asia kuin se, että sinun lainasuunnitelmassa lukee, että lainaa lyhennetään kahdessa erässä kuukaudessa. Minä puhuin tuosta jälkimmäisestä.

 

[terient]

Kyllähän tuossa näyttäisi kertyneen ihan normaalisti lisäkorkoa koko summalle, jos säästöaika oli vain 2,5v. Esim. säästetty 10 neljännestä putkeen 3ke/krt, jolloin lopussa on säästetty yhteensä 30ke. Keskimäärin tilillä on ollut 15ke, jolle kertyy 4%:n lisäkorkoa 600e/a, mikä tekee juuri 1500e 2,5 vuoden aikana.

Avasin oman ASP-tilin 2002 ja ostin asunnon 2006. Silloisten sääntöjen mukaan lisäkorkoa kertyi vain ensimmäisiltä viideltä vuodelta. Lisäkorko laskettiin lopussa takautuvasti tilin kulloisenkin saldon ja ajan mukaan, eli tasaisella säästövauhdilla saldo oli keskimäärin hiukan reilu puolet loppusummasta.

Piti ihan mielenkiinnosta kaivaa tuo soppari esille ja siellä tuo 10% ehto mainitaan lisäkoron yhteydessä. Toisaalta muistan hämärästi kun kyselin aiemmin keväällä lainatarjousta niin pankkitäti laskeskeli silloin lisäkorkoa koko summalle, vaikka saldoa asp-tilillä oli jo silloin enemmän kuin kohteen hinnasta 10%. Voi olla jotain pankin säätöjä myös tuo sitten. No oli miten oli.

 

[Dzeeta]

Nyt kun mediassakin on ’mainostettu’, että korot nousevat vasta 2020-luvulla, niin itse ainakin ottaisin aivan huoletta ilman korkokattoa. Kovasti saa korot nousta viimeisinä vuosina, että voitolle jää.

Näin itsekin ajattelin ja tarkoituksena laittaa tuo ylimääräinen säästöön ja vähän ekstraakin.

 

[valvoline]

Tuo ylimääräinen lyhennys on aivan eri asia kuin se, että sinun lainasuunnitelmassa lukee, että lainaa lyhennetään kahdessa erässä kuukaudessa. Minä puhuin tuosta jälkimmäisestä.

Aivan, luin huolimattomasti.

Saa sen sovittua velkakirjaan tai ei, niin ainahan voi itse tehdä verkkopankissa toistuvan maksun lainalle, joka siis ajaa saman asian. Faktana muuten tiedän että kahden viikon välein tapahtuva laskutuskin onnistuu ainakin joillakin pankeilla. Kokemus niiltä ajoilta kun asuin paperitehdaspaikkakunnalla ja siellähän palkat tuli kahdesti kuussa, tosin siihen aikaan kukaan ei maksanut sitä erään liittyvää lainanhoitomaksua - nykyään se syö tuon hyödyn tehokkaasti.

 

[brainsurgery]

Halvemmaksi se 2 kertaa kkdessa tulee loppuviimein.

Löytyisikö tähän jotain muuta lähdettä kuin se laskelma, jossa oli lyhennetty lainaa 2 viikon välein verrattuna kerran kuukaudessa lyhennettyyn lainaan?

Pikaisesti laskettuna tuollaisessa systeemissä voittaa enintään sen, paljonko puolet kuukausittaisesta lainanlyhennyksestä tuottaa korkoa puolen kuukauden aikana.

 

[arthur3.0]

Löytyisikö tähän jotain muuta lähdettä kuin se laskelma, jossa oli lyhennetty lainaa 2 viikon välein verrattuna kerran kuukaudessa lyhennettyyn lainaan?

Pikaisesti laskettuna tuollaisessa systeemissä voittaa enintään sen, paljonko puolet kuukausittaisesta lainanlyhennyksestä tuottaa korkoa puolen kuukauden aikana.

Laskin nopeasti ja karkeasti excelillä (100.000€ laina, 10 vuotta, 5% korko, tasalyhennys).
Korot laina-aikana (2 krt/kk lyhennys): 25 104,17 €
Korot laina-aikana (1 krt/kk lyhennys): 25 208,33 €

Hyöty siis euron luokkaa kuussa laina-ajalle jaettuna. Pienemmillä koroilla vähemmän (1% korolla ero ~20€), isoilla enemmän.

 

[vemkki]

Jos kämpän nykyarvo olisi varovaisesti arvioiden vaikka 200k ja lainaa jäljellä enää 50 000e, voiko marginaalin kilpailutuksessa pyytää tarjousta 100k lainamäärälle ja onko toivoa sen saamisesta?

Ilmeisesti homma menee niin, että on eri asia siirtää laina pankista toiseen ja sitten toisaalta ottaa uusi laina ihan eri ehdoilla. Esim. kun itse olisin halunnut yhdistää kulutusluoton ja asuntolainan isommaksi asuntolainaksi kilpailutuksen yhteydessä, niin se ei käynyt päinsä.

Veikkaan, että jos uskot asunnon arvon nousseen noin paljon, niin luultavasti tarvitset kiinteistövälittäjän tekemän arvion asunnon nykyarvosta voidaksesi käyttää sitä hyväksi lainahakemuksessa. Se maksanee jonkin verran. Toisaalta asunnon arvo riittäisi sadan tonnin lainaan muutenkin, mutta marginaali voisi olla piirun verran isompi.

 

[Nomber]

Ilmeisesti homma menee niin, että on eri asia siirtää laina pankista toiseen ja sitten toisaalta ottaa uusi laina ihan eri ehdoilla. Esim. kun itse olisin halunnut yhdistää kulutusluoton ja asuntolainan isommaksi asuntolainaksi kilpailutuksen yhteydessä, niin se ei käynyt päinsä.

Veikkaan, että jos uskot asunnon arvon nousseen noin paljon, niin luultavasti tarvitset kiinteistövälittäjän tekemän arvion asunnon nykyarvosta voidaksesi käyttää sitä hyväksi lainahakemuksessa. Se maksanee jonkin verran. Toisaalta asunnon arvo riittäisi sadan tonnin lainaan muutenkin, mutta marginaali voisi olla piirun verran isompi.

Eihän tuossa välttämättä ole arvo noussut yhtään. Vaan jos on ostanut vaikka 200k€ asunnon ja ottanut sitä varten 100k€ lainaa ja sitten maksanut 50k€ lainaa pois ja haluaisikin ottaa 50k€ lainaa lisää asuntoa vastaan niin se ei ilmeisesti oikein käy?

Itsekkin kun kilpailutin niin kysyin, että saanko enenmmän lainaa kun mitä nyt on jäljellä niin ei jostain syystä käynyt vaikka tuon isommankin lainan osuus asunnon arvosta olisi vaan esim. 60-70 %. Sinänsä omituista koska jos nyt vaikka myisin asunnon pois ja ostaisin vastaavan tilalle heti niin siihen saisi kyllä lainaa, mutta nykyiseen asuntoon ei.

Esim. jos on vaikka maksanut koko asunnon niin olisi kiva saada sitä vastaan nostettua halpaa lainaa jonka voisi sijoittaa, mutta ainoa keino on myydä asunto ja ostaa samanlainen tilalle niin tuon lainan saa.

 

[Eliasta Pani Karhu]

Meillä on sitten ensiasunnon kauppakirjojen kirjoitus ensi viikolla. Sähköisesti allekirjoitettavana olisi nyt lainapaperit, mutta nakkasin nohevana vielä pari kysymystä pankille jota mietiskelin laina-asiakirjoista.

Mutta tämän jälkeen sitä voi jo hienosti alkaa funtsimaan kämpän laittamista. Keittiö on vähän vanhanoloinen, siihen tekisi mieli panostaa jokunen euro. Pitää vain katsella et pistääkö maalaten vai ostaisiko vaikka uudet ovet koko settiin.

Mutta mitä tässä syksyn aikana eniten ehkä jäi mieleen oli pankkien aktiivisuus lainaneuvottelujen suhteen (kuin paljon se vaihteli) ja myös se millaisia erilaisia määrityksiä eri pankeilla on lainan myöntämisen suhteen. Aika erikoista että näkökantoja on niin erilaisia, vaikka luulisi että ne suht samat perusteet ovat Suomessa pankilla kuin pankilla.

 

[arthur3.0]

Eihän tuossa välttämättä ole arvo noussut yhtään. Vaan jos on ostanut vaikka 200k€ asunnon ja ottanut sitä varten 100k€ lainaa ja sitten maksanut 50k€ lainaa pois ja haluaisikin ottaa 50k€ lainaa lisää asuntoa vastaan niin se ei ilmeisesti oikein käy?

Tässä tuntuu menevän sekaisin kaksi asiaa: asuntolaina ja laina asuntoa vastaan. Ensin mainittua (asuntolainaa) tuskin saa muuten kuin asuntoa ostettaessa, jälkimmäistä sitten saanee, jos lainoitusarvoa on käyttämättä.

Asuntolainalla on erilaisia veroetuja, joten sen saaminen on erilailla säädeltyä.

 

[pokkus]

Laskin nopeasti ja karkeasti excelillä (100.000€ laina, 10 vuotta, 5% korko, tasalyhennys).
Korot laina-aikana (2 krt/kk lyhennys): 25 104,17 €
Korot laina-aikana (1 krt/kk lyhennys): 25 208,33 €

Hyöty siis euron luokkaa kuussa laina-ajalle jaettuna. Pienemmillä koroilla vähemmän (1% korolla ero ~20€), isoilla enemmän.

Kaksi kertaa kuukaudessa on eri asia kuin kahden viikon välein.

 

[juu-zo]

Kaksi kertaa kuukaudessa on eri asia kuin kahden viikon välein.

Niin, toisessa on eriä 24/vuosi ja toisessa 26/vuosi, mutta sillä ei suurta vaikutusta tuohon eroon ole. Aika pilkun viilaamista...

 

[brainsurgery]

Niin, toisessa on eriä 24/vuosi ja toisessa 26/vuosi, mutta sillä ei suurta vaikutusta tuohon eroon ole. Aika pilkun viilaamista...

Niin siis koko keskustelu ilmeisesti on alkanut siitä, että netistä löytyy laskelmia, joissa 2x/kk lainaa maksettaessa säästö on tuhansia euroja verrattuna 1x/kk maksuihin. Noissa laskelmissa on (ilmeisen tahallisesti) jätetty kertomatta, että ovat laskeneet lainanlyhennykset tehtäviksi 2 viikon välein eikä 2x/kk. Jos laskelmat tehdäänkin sitten 2x/kk maksutyylillä, ero on ylläolevan tuloksen luokkaa.

 

[arthur3.0]

Niin siis koko keskustelu ilmeisesti on alkanut siitä, että netistä löytyy laskelmia, joissa 2x/kk lainaa maksettaessa säästö on tuhansia euroja verrattuna 1x/kk maksuihin.

Netissä on vaikka mitä. Yllättäen kaikki ei ole totta tai ainakaa realistista.

Noissa laskelmissa on (ilmeisen tahallisesti) jätetty kertomatta, että ovat laskeneet lainanlyhennykset tehtäviksi 2 viikon välein eikä 2x/kk. Jos laskelmat tehdäänkin sitten 2x/kk maksutyylillä, ero on ylläolevan tuloksen luokkaa.

Sillä ei ole juuri mitään eroa kokonaiskorkoon, maksatko kaksi kertaa kuussa vai kahden viikon välein. Paljon pienempi ero kuin tuossa yksi kerta vs. kaksi kertaa kuussa (ja siinäkin ero oli alle euron kuukaudessa).

Olisi mielenkiintoista nähdä laskelma, jossa eroksi on saatu tuhansia.

 

[brainsurgery]

Olisi mielenkiintoista nähdä laskelma, jossa eroksi on saatu tuhansia.

Tässä ilmeisesti keskustelua siitä mistä juttu lähti alunperin liikkeelle: Lyhennys kahdesti kuukaudessa - huima säästö?? - Lainat ja velka - Suomi24 Keskustelut

Editoin pois MTV3 linkin, jolla ei ollut asian kanssa oikein mitään tekemistä.

 

[arthur3.0]

Tässä ilmeisesti keskustelua siitä mistä juttu lähti alunperin liikkeelle: Lyhennys kahdesti kuukaudessa - huima säästö?? - Lainat ja velka - Suomi24 Keskustelut

Editoin pois MTV3 linkin, jolla ei ollut asian kanssa oikein mitään tekemistä.

Lukaisin läpi. Homma perustui siihen, että lainaa lyhennettiin nopeammassa tahdissa, jolloin korkokuluja tulee luonnollisesti vähemmän (vuodessa tehtäisiin siis (noin) 26 lyhennystä, joista kukin olisi puolen kuukausilyhennyksen suuruinen).

Lisäys: Kuukausipalkallinen pääsee (lähes) samaan tulokseen yksinkertaisesti suurentamalla kuukausilyhennystä tai maksamalla (vaikka neljännesvuosittain) ylimääräisen lyhennyksen.

 

[brainsurgery]

Lukaisin läpi. Homma perustui siihen, että lainaa lyhennettiin nopeammassa tahdissa, jolloin korkokuluja tulee luonnollisesti vähemmän (vuodessa tehtäisiin siis (noin) 26 lyhennystä, joista kukin olisi puolen kuukausilyhennyksen suuruinen).

Sitähän tässä on koko ajan yritetty selittää

 

[demas]

Laskin nopeasti ja karkeasti excelillä (100.000€ laina, 10 vuotta, 5% korko, tasalyhennys).
Korot laina-aikana (2 krt/kk lyhennys): 25 104,17 €
Korot laina-aikana (1 krt/kk lyhennys): 25 208,33 €

Hyöty siis euron luokkaa kuussa laina-ajalle jaettuna. Pienemmillä koroilla vähemmän (1% korolla ero ~20€), isoilla enemmän.

Onko otettu huomioon lisähyötyä että säästetty summa (esim 1€/kk) laitetaan korkeakorkoiselle? Korkoa korolle sun muuta niin eiköhän foorumin massimiehet mieti tosissaan tätä säätämistä.

 

[Jebaus]

Nimenomaan, tuo euro kuukaudessa tekee tuhannessa vuodessa jo korkoa-korolle efektillä suuria summia!
Kelpaa sitten 70 vuotiaana istua kiikkustuolissa kun on varallisuutta mitä pimittää pummeilta ja omilta ahneilta sukulaisilta.

 

[Manezi]

Halvemmaksi se 2 kertaa kkdessa tulee loppuviimein.

Nyt pitää kyllä hieman korjata. Lähes kaikilla on lainamarginaalien suhteen kokonaiskorko alle 1%, ja esim op:n bonuksilla vielä alempi. Niin millä hiton logiikalla 2x kuukaisimaksu on halvempi vs. normaali 1/kk tai optimi kerran puoleen vuoteen?

tammikuusta alat maksamaan lainaerää pois, korko maltillinen 1%... norjalainen pankki tarjoaa 1.75 korkoa. ´Maksat erät 2x kuussa, puolen vuoden kohdalla pääomavelka on sama, mutta toisessa on maksettu 12x lainaa pois ja toisessa kerran. Jälkimmäisessä on laitettu raha norwegianin tilille josta maksetaan 1.75% korko, vaikka lainapääomaa ei lyhennetä. Oma pääoma kasvaa enemmän kuin sen sijottaisi lainan lyhennykseen?

Kertoisistko vielä miten saat rahan tuottamaan enemmän maksamalla lainaa nopeammin pois jos tarjolla on riskitön 1.75% nykyisellä miinoskorolla, lainan kokonaiskorko on kuitenkin luokkkaa 1%?

ehdottomasti raha velkakirjoihin jos riskitöntä tai sitten etf puolelle osakkkeita hipoen

 

[2112]

Millä tavalla opintolaina vaikuttaa asuntolainan saantiin? Tietysti lainan summa ja lainanhoitomaksut vaikuttavat tilanteeseen, mutta noin yleisesti ottaen.

Vaimolla on opintolainaa noin 4 k€, ja mietimme tässä, mitä asian suhteen tekisimme. Kaikki opintolainan lyhennyksiin liittyvät sivukulut ovat vuodessa n. 80 euroa (korot yhteensä n. 15 euroa + lainanhoito- ja tilikustannukset ym.).

Kumpi on asuntolainan saamisen kannalta parempi? Maksaa tuo opintolaina pois, mikä tietysti vähentää ASP-säästöjen määrää? Vai tallentaako kaikki ylimääräinen ASP-tilille ja maksella tuota opintolainaa pois suunnitelman mukaan?

Edit: Muita lainoja ei kummallakaan ole, eli kokonaisvelkataakka on aika maltillinen.

 

[humanpro]

Parin viikon päästä on kaupantekopäivä ja saan kauppakirjaluonnoksen nähtäväkseni alkuviikosta. Onko tuossa kauppakirjassa jotain muistilistaa ostajalle? Ainakin maininta sähkö ja vesiliittymästä. Onko muuta mitä kannattaa ottaa huomioon? 1% marginaalin sain mutta ei toi lainakaan ole kun 16k niin en kovin kovia tarjouksia odottanutkaan.

edit: Ensiasuntoa ostamassa.

 

[kjns]

Parin viikon päästä on kaupantekopäivä ja saan kauppakirjaluonnoksen nähtäväkseni alkuviikosta. Onko tuossa kauppakirjassa jotain muistilistaa ostajalle? Ainakin maininta sähkö ja vesiliittymästä. Onko muuta mitä kannattaa ottaa huomioon? 1% marginaalin sain mutta ei toi lainakaan ole kun 16k niin en kovin kovia tarjouksia odottanutkaan.

edit: Ensiasuntoa ostamassa.

Ensiasuntoa vai kiinteistöä?
Kiinteistön omistaja omistaa myös fyysiset putki- ja kaapeliliittymät, eli asunnon jos ostat, niin taloyhtiö omistaa liittymät eikä niitä siirretä kaupan yhteydessä. Vesimaksun perii tyypillisesti taloyhtiö joko kiinteänä tai kulutuksen mukaan, joten yleensä sopimus tarvitsee tehdä vain sähköyhtiön kanssa. Vanha asukas irtisanoo sähkösopimuksensa päivään X ja sinä tilaat uuden sopimuksen tulemaan voimaan siiheksi kun muutat.

Jos taas olet ostamassa kiinteistöä niin vanha omistaja siirtää sähkö- ja vesi/viemäriliittymät uudelle omistajalle ilmoittamalla kaupoista energia- ja vesiyhtiöille.

Tärkeimmät asiat yleensä kauppakirjassa ovat osakkeille ja kiinteistöille universaalisti seuraavat:
1. Kauppahinta (velaton hinta, mahd. rahoitusvastikkeet jne eriteltynä)
2. Maksuehdot (kaupantekohetkellä, mahd. käsiraha)
3. Omistusoikeuden siirtyminen (kaupantekohetkellä)
4. Hallintaoikeuden siirtyminen (koska myyjä luovuttaa hallinnan ts. muuttaa pois)
5. Kiinteistöön/asuntoon liittyvät kustannukset (vesi, sähkö, vastikkeet kaupanteon ja hallinnansiirtymisen välillä)
6. Vaaranvastuu (kuka vastaa vahingoista ennen luovutusta)

Kiinteistökaupassa ja osin osakkeidenkin kaupassa lisäksi pitää/kannattaa kirjata myös
7. Rasitukset ja rasitteet
8. Kiinteistöön tutustuminen ja kiinteistön asiakirjat (tämä myös osakkeille, esitteet, isännöitsijäntodistukset, kaavatiedot...)
9. Vastuu kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kunnosta
10. Liittymäsopimukset
11. Etuostolain mukaiset aiemmat kaupat
12. Varainsiirtovero ja lainhuudatus sekä muut kulut

 

[humanpro]

Siis tosiaan OK talo kyseessä. Kunnallisverkossa.

 

[amzn]

Millä tavalla opintolaina vaikuttaa asuntolainan saantiin? Tietysti lainan summa ja lainanhoitomaksut vaikuttavat tilanteeseen, mutta noin yleisesti ottaen.

Vaimolla on opintolainaa noin 4 k€, ja mietimme tässä, mitä asian suhteen tekisimme. Kaikki opintolainan lyhennyksiin liittyvät sivukulut ovat vuodessa n. 80 euroa (korot yhteensä n. 15 euroa + lainanhoito- ja tilikustannukset ym.).

Kumpi on asuntolainan saamisen kannalta parempi? Maksaa tuo opintolaina pois, mikä tietysti vähentää ASP-säästöjen määrää? Vai tallentaako kaikki ylimääräinen ASP-tilille ja maksella tuota opintolainaa pois suunnitelman mukaan?

Edit: Muita lainoja ei kummallakaan ole, eli kokonaisvelkataakka on aika maltillinen.

Opintolaina ei vaikuta mitään lainan saantiin, joten maksimit ASP-tilille. Pankin kannalta valtion takaama opintolaina on riskitön ja 4k€ on kuin pieru Saharassa, mutta toki siihen liittyvät kulut otetaan huomioon "elämiskuluissa", jos ne tehdään yläkanttiin vedettyjen default-laskelmien sijaan oikeiden arvojen perusteella. ASP-tilin saldo puolestaan tarkoittaa suoraan lainan saannin kannalta sitä, että valtiontakaus koskee isompaa summaa, muita vakuuksia tarvitaan vähemmän ja potentiaalisesti koko lainan pystyy myöntämään ASP-lainana (ilman tarvetta lisälainalle).

On jopa monen kannalta suositeltavaa (etenkin jos valmistuu ajoissa), ottaa maksimit opintolainaa ja kerryttää sillä ASP-tilin saldoa. Opintolaina ei vaikuta ASP-lainan saantiin, ja ASP-lainan saa monesti lähes mukisematta jos on vaan tarpeeksi säästettynä. Ajoissa valmistumisesta saa toki ne opintolainahyvitykset, jotka ovat nekin tuhansia euroja suoraan kotiinpäin.

On itse asiassa todella kummallista, että korkeakouluopiskelijat, joiden pitäisi pystyä loogiseen ajatteluun, eivät osaa käyttää näin yksinkertaista ja helppoa porsaanreikää, josta nettoaa tuhansia puhtaana käteen pelkästään rahoja tilillä seisottamalla, ja ASP-tiliä käyttämällä saa valmistuessa vielä halutessaan ostettua oman asunnon lähes suoraan.

 

[2112]

Opintolaina ei vaikuta mitään lainan saantiin, joten maksimit ASP-tilille.

OK, hieno juttu, kiitokset tiedosta! Meillä kyllä opintolaina on elämäntilanteesta (ja omista valinnoista) johtuen mennyt elämisen kuluihin opintojen aikana, mutta kyllähän tuo ottaa pattiin, että lainasummasta on jäljellä pelkkä velka. No, hyvä edes näin, ettei sen tarvitse merkittävästi hidastaa asuntosäästämistä.

 

[RouVix]

Onko kellään kokemusta asunnon ostamisesta rahastolta?

Asun vuokralla OP:n asuntorahaston omistamassa asunnossa. Kaikinpuolin hyvä asunto, ainoana huonona puolena se että vuokralla ei ole kiva asua. Ja keittiö olisi kiva pistää uusiksi. Myyvätkö rahastot asuntoja koskaan, erityisesti asukkaille ja kysyttäessä? No, varmaan viimeistään sitten jos asuntosijoittaminen ei olekaan enää pop ja sijoittajat rupeavat lunastamaan osuuksiaan.

En myöskään tällä hetkellä tiedä, omistaako rahasto koko talon vai vain osan asunnoista. Onko myöskään järkeä omistaa asuntoa talosta, jossa kaiken muun omistaa ja valtaa pitää rahasto? Tavallaanhan se voi olla järkevääkin, kun valtaosasta taloyhtiön asioita päättää rationaalinen omaisuutensa arvosta kiinnostunut omistaja. Jäärämummoja ei pitäisi siis hallituksessa olla.

Nostanpa aihetta uudelleen, kun aiheesta hesarissa oli kirjoitusta

Suosittujen asuntorahastojen tuotot romahtivat, tuloksista valtaosa on ollut ilmaa – Pystytäänkö suuret tuottolupaukset vielä lunastamaan?

"Tänä vuonna Ålandsbankenin rahasto on myynyt Wiklundin mukaan noin 150 asuntoa ja keskimäärin kaupat on tehty taseeseen kirjattuihin arvostuksiin nähden voitolla."

Eli kyllä niitä myydään, mutta onko kellään foorumilaisella kokemusta aiheesta?

 

[bobo]

Asunnon hankinta ottaa taas askeleen eteenpäin ja ensiviikolla mennään pankkiin kuuntelemaan tarjouksia.
Täytettiin siis kolmeen pankkiin (OP,Danske ja Nordea) hakemukset verkossa ja tähän mennessä Nordea ja Danske ottaneet yhteyttä.

En ole aikaisemmin käynyt pankissa laina-asioissa, ja kysynkin nyt teiltä että onko mitään "aloittelijan" virheitä mitä tuossa voi mennä tekemään? Tai muuten jotani vinkkilistaa yms.

 

[micko]

En ole aikaisemmin käynyt pankissa laina-asioissa, ja kysynkin nyt teiltä että onko mitään "aloittelijan" virheitä mitä tuossa voi mennä tekemään? Tai muuten jotani vinkkilistaa yms.

Yleinen virhe kuulemma on, että otetaan omaan maksukykyyn nähden liian suuri laina. Jos tällä hetkellä on lainaerä tapissa omiin tuloihin nähden, niin miten sitten kun korot nousevat maltilliseen prosenttiin tai kahteen? Tästä kyllä pankkivirkailija oletettavasti huomauttaa ja heillä on velvollisuus esittää laskelmat 6% korolla.

Jos tarkoitit itse lainanhakuprosessia, niin kannattaa ehdottomasti kysellä ekan kierroksen jälkeen vielä muista pankeista uudestaan ja kertoa, miten "pankista X tarjottiin marginaaliksi y%".

Korkoputkiakin joku voi pitää aloittelijan virheenä, mutta ymmärrän toisaalta, että siitä saatavaa mielenrauhaa joku voi arvostaa sen hinnan verran.

 

[Mikkos]

Yleinen virhe kuulemma on, että otetaan omaan maksukykyyn nähden liian suuri laina. Jos tällä hetkellä on lainaerä tapissa omiin tuloihin nähden, niin miten sitten kun korot nousevat maltilliseen prosenttiin tai kahteen? Tästä kyllä pankkivirkailija oletettavasti huomauttaa ja heillä on velvollisuus esittää laskelmat 6% korolla.

Jos tarkoitit itse lainanhakuprosessia, niin kannattaa ehdottomasti kysellä ekan kierroksen jälkeen vielä muista pankeista uudestaan ja kertoa, miten "pankista X tarjottiin marginaaliksi y%".

Korkoputkiakin joku voi pitää aloittelijan virheenä, mutta ymmärrän toisaalta, että siitä saatavaa mielenrauhaa joku voi arvostaa sen hinnan verran.

Korkoputki saattaa olla myös lainan ehto jos ei ole tai on liian vähän takaajia.