Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Filindel]

E: Tupla

 

[Taneli-]

Avioliitto ei vaikuta omistussuhteisiin liiton aikana mitenkään, vaan molemmat pitävät oman omaisuutensa kokonaan itsellään ja voivat yhdessä omistaa omaisuutta millä tahansa omistussuhteella.

Outoa, jotenkin saanut sellaisen kuvan että esim. Saku Koivun vaimo ei ollut itse hankkinut omaa omaisuuttaan mitä nyt hakee avioeron jälkeen jne? Samaten on useita tapauksia missä avioeron tultua on tullut jopa suoranaista kiistaa omaisuudesta eikä ole voitu vaan sanoa "kumpikin pitää oman omaisuutensa kokonaan itsellään".

Eli:
"
Avio-oikeuden alainen omaisuus:

• Kaikki ennen avioliittoa hankittu omaisuus, sekä sen, mikä hankitaan avioliiton aikana, kuuluu avio-oikeuden piiriin.
• Myös lahjoituksena, testamentilla tai perintönä saatu omaisuus kuuluu avio-oikeuden piiriin.
• Jos jonkin irtaimen esineen osalta ei voida näyttää, kummalle puolisolle se kuuluu, katsotaan puolisoiden omistavan sen yhteisesti.
  

Ositus:

• • Omaisuuden ositus ei ole pakollista, vaan se on toimitettava vain, jos jompikumpi puolisoista sitä vaatii.
    

• Ositus voidaan toimittaa sopimusosituksena, eli puolisot voivat sopia omaisuuden jakamisesta keskenään.
  

• Jos puolisot eivät pääse sopimukseen, ositus voidaan toimittaa tuomioistuimen määräyksellä, jolloin käräjäoikeus määrää pesänjakajan suorittamaan osituksen.
  

• Ositus voi olla tasan jakava, eli molemmat puoliso saavat puolet yhteenlasketusta omaisuudesta.
  

• Poikkeuksissa ositusta voidaan sovitella kohtuullisuuden perusteella, jolloin jaon voi poiketa tasan jakamisesta

"

Ilmeisesti täytyy vaan pitää hyvin tarkkaa kirjaa kuiteista jos on pitkään aviossa... Lähinnä viittasin siis tuohon kohtaan missä käräjäoikeus määrää pesänjakajan. Eli jos molemmat osapuolet eivät ns. "yllättäen" olekaan samaa mieltä asioista tai muista pitää niitä kuitteja.

 

[Filindel]

Outoa, jotenkin saanut sellaisen kuvan että esim. Saku Koivun vaimo ei ollut itse hankkinut omaa omaisuuttaan mitä nyt hakee avioeron jälkeen jne? Samaten on useita tapauksia missä avioeron tultua on tullut jopa suoranaista kiistaa omaisuudesta eikä ole voitu vaan sanoa "kumpikin pitää oman omaisuutensa kokonaan itsellään".

Liiton aikana oli oleellinen kohta viestissäni. Aviopuolisot eivät automaattisesti omista omaisuuttaan puoliksi, mutta avioeron tilanteessa ilman avioehtoa netto-omaisuus tasataan.

 

[stabbulamus]

Osaako joku kertoa, miten omistus suhteet menevät seuraavassa tapauksessa:

1) Ostat nimiisi tontin 50 k€

2) Aloitatte rakentamaan 150k€ taloa ja maksat ensimmäiset 50 k€ rakentamiskustannuksista.

3) Tähän mennessä kumppanisi on saanut raha-asiat järjesteltyä ja hän maksaa loput 100 k€ rakentamiskustannuksista.

Lopputulemana molemmat on sijoittanut 100 k€ ja sinä omistat 100 % tontista ja 33 % rakennuksesta. Kumppanisi omistaa 0 % tontista ja 66 % rakennuksesta.

Onko näin mahdollista hallinnollisesti toimia ja mitkä muodostuvan kiinteistön omistussuhteet silloin ovat?

Kuulostaa kyllä suorastaan typerälle himmelille mistä seurannee 100% päänsärkyä jossain vaiheessa.

Mitä kysymykseen tulee niin on mahdollista. Kiinteistön maapohjan omistaja olet sinä. Tuossa saattaa vain tulla esim. epäsuhta maksettavien verojen suhteen. Maapohjan kiinteistövero voi olla esim 150€/v kun taas siinä olevien rakennuksien 800€/v ja näistä suoritukset osuuksien mukaan vaikka kiinteistövero kohdistuu kiinteistön omistajalle.

 

[SuperKilppari]

Onko kellään tiedossa, miten pakki suhtautuu siihen jos haluaisi myydä asunnon ostamisen jälkeen X osuuden asunnosta? Meillä on jonkin verran varallisuus, palkka ja säästöeroja kumppanin kanssa, mutta meillä olisi haaveissa kuitenkin rakennuttaa talo. Jos alueelta tulisi joki kiva tontti myyntii, pitää sen suhteen olla suhteellisen nopea, jolloin kumppani ei ehkä saisi kasaan niin nopealla aikataululla tarpeeksi vakuuksia / säätöä, jotta voisi asunnosta asunnosta jotain järkevää osuutta.

Tuli sitten mieleen että voisinkohan minä alkuun (vaikka 1-5v) omistaa sen kokonaan ja sen jälkeen myydä siitä osa vaikka 30-50% puolisolle, jolloin hänkin alkaisi kerätymmän varallisuutta asunnon oston muodossa?

Mietintään myös sellainen vaihtoehto, että varakkaampi osapuoli lainaa toiselle x summan rahaa (korottomasti mutta sopimus paperille allekirjoituksin), varsinkin jos tällä tavalla toimimalla saisi sen tontin omistusosuudet menemään halutulla tavalla ilman että toinen tarvitsee ollenkaan pankkilainaa. Tällöin varakkaampi ottaa sen pankkilainan kokonaan itselleen. Tämä toimii hyvin epäsuhtaisille omistusosuuksille, esim. meillä haluttiin laittaa asunto 80/20-suhteessa, jolloin lainasin puolisolle tuon 20% (toki myyntihinnan ja taloyhtiölainan suuri ero auttoi tässä myös, eli lainattu summa jäi suhteellisen pieneksi ja maksamme nyt taloyhtiölainaa samassa suhteessa, ja puoliso maksaa lainaa takaisin 7 vuoden maksusuunnitelmalla). Jos pitää olla se 30-50% ja toinen tarvitsee pankkilainaa joka tapauksessa, niin sitten ei varmaan toimi samalla tavalla (puolison laina ei taida kelvata omarahoitusosuudeksi, tai ainakin voi joutua sitä selittelemään).

Toki vaatii vähän kanttia ja uskoa suhteeseen, ei ihan hetken mielijohteesta kannata lähteä tällaiseen. Mutta oikeassa tilanteessa voi toimia hyvin ja on helpohko tapa ottaa vähävaraisempi kumppani mukaan kerryttämään omaa varallisuuttaan.

 

[Hair]

Minkälaista lainan marginaalia on tarjottu jengillä muuttotappiokunnassa?
Viikon sisään tarjottu OP: lta 0.7% ja S-pankilta 0.82% 150k lainalle.

30k€ oli viime kesänä Nordealta 0.7% marginaali.
Kiinteistö muuttotappiopaikkakunnalta, omarahoitus 40k€.
Maksoin ton lainan alkuvuodesta pois, olis maksanu toi 30k€, 10v laina-ajalla n. 39k€...
Oli 6kk marginaali, ja kokonaiskoroksi laskettu 5%.
Eli jokaista lainattua 1€ kohti, olis pitäny maksaa 1.30€ takaisin.

 

[eGe]

Mietintään myös sellainen vaihtoehto, että varakkaampi osapuoli lainaa toiselle x summan rahaa (korottomasti mutta sopimus paperille allekirjoituksin), varsinkin jos tällä tavalla toimimalla saisi sen tontin omistusosuudet menemään halutulla tavalla ilman että toinen tarvitsee ollenkaan pankkilainaa. Tällöin varakkaampi ottaa sen pankkilainan kokonaan itselleen. Tämä toimii hyvin epäsuhtaisille omistusosuuksille, esim. meillä haluttiin laittaa asunto 80/20-suhteessa, jolloin lainasin puolisolle tuon 20% (toki myyntihinnan ja taloyhtiölainan suuri ero auttoi tässä myös, eli lainattu summa jäi suhteellisen pieneksi ja maksamme nyt taloyhtiölainaa samassa suhteessa, ja puoliso maksaa lainaa takaisin 7 vuoden maksusuunnitelmalla). Jos pitää olla se 30-50% ja toinen tarvitsee pankkilainaa joka tapauksessa, niin sitten ei varmaan toimi samalla tavalla (puolison laina ei taida kelvata omarahoitusosuudeksi, tai ainakin voi joutua sitä selittelemään).

Toki vaatii vähän kanttia ja uskoa suhteeseen, ei ihan hetken mielijohteesta kannata lähteä tällaiseen. Mutta oikeassa tilanteessa voi toimia hyvin ja on helpohko tapa ottaa vähävaraisempi kumppani mukaan kerryttämään omaa varallisuuttaan.

Tarvitseeko avioliitossa edes mitään lainaviritelmiä? Lähtökohtaisestihan kaikki on yhteistä joka tapauksessa joten eikö sen tontin voi vain ostaa paperilla 50/50 omistussuhteella ja hoitaa rahoituksen alkuun vain toisen puoliskon tuloista?

 

[TommiZeliard]

30k€ oli viime kesänä Nordealta 0.7% marginaali.
Kiinteistö muuttotappiopaikkakunnalta, omarahoitus 40k€.
Maksoin ton lainan alkuvuodesta pois, olis maksanu toi 30k€, 10v laina-ajalla n. 39k€...
Oli 6kk marginaali, ja kokonaiskoroksi laskettu 5%.
Eli jokaista lainattua 1€ kohti, olis pitäny maksaa 1.30€ takaisin.

Miten kokonaiskorko on voinut missään vaiheessa viime kesän jälkeen olla 5 %, kun omarahoitus on lainaa suurempi, 6 kk euribor ja marginaali 0,7 %?

Suurin mahdollinen kokonaiskorko koko laina-aikana on ollut 4.6.2024, 3,756 + 0,7 = 4,456 %. Sillä laskien 30k maksaisi 10 vuodessa 37 233,60 €.

Maksoit lainan pois alkuvuodesta, jolloin suurin mahdollinen (korkojakson alkamispäivä 1.12.2024-1.3.2025) kokonaiskorko oli 2,685 + 0,7 = 3,385 % (14.1.2025). Tällöin 30k 10v maksaisi 35 404,80 €.

Jos et olisi maksanut lainaa pois, olisi nyt kesällä taas korontarkistus. Tämän kesän kallein on toistaiseksi 3.6, jolloin kokonaiskorko olisi 2,074 + 0,7 = 2,774 %, eli 30k 10v 34 387,20 €.

Pahimmillaan on voinut näyttää siltä, että koko laina-aikana 37k. Lainaa poismaksaessa on pahimmillaan näyttänyt siltä, että koko laina-aikana 35,6k, kun huomioi korkeammalla korolla maksetut vähintään 4 kk ja jäljelläolevalle tuon alkuvuoden huippukoron (14.1.2025) mukaan. Tällöin jokaista lainattua 1 € kohti olisi pitänyt maksaa enintään 1,18-1,19 €. Se vastaa 3,5 %:n kokonaiskorkoa, mikä on selvästi pienempi kuin esimerkiksi Nordean netto-osinko.

 

[Hair]

Miten kokonaiskorko on voinut missään vaiheessa viime kesän jälkeen olla 5 %, kun omarahoitus on lainaa suurempi, 6 kk euribor ja marginaali 0,7 %?

Suurin mahdollinen kokonaiskorko koko laina-aikana on ollut 4.6.2024, 3,756 + 0,7 = 4,456 %. Sillä laskien 30k maksaisi 10 vuodessa 37 233,60 €.

Maksoit lainan pois alkuvuodesta, jolloin suurin mahdollinen (korkojakson alkamispäivä 1.12.2024-1.3.2025) kokonaiskorko oli 2,685 + 0,7 = 3,385 % (14.1.2025). Tällöin 30k 10v maksaisi 35 404,80 €.

Jos et olisi maksanut lainaa pois, olisi nyt kesällä taas korontarkistus. Tämän kesän kallein on toistaiseksi 3.6, jolloin kokonaiskorko olisi 2,074 + 0,7 = 2,774 %, eli 30k 10v 34 387,20 €.

Pahimmillaan on voinut näyttää siltä, että koko laina-aikana 37k. Lainaa poismaksaessa on pahimmillaan näyttänyt siltä, että koko laina-aikana 35,6k, kun huomioi korkeammalla korolla maksetut vähintään 4 kk ja jäljelläolevalle tuon alkuvuoden huippukoron (14.1.2025) mukaan. Tällöin jokaista lainattua 1 € kohti olisi pitänyt maksaa enintään 1,18-1,19 €. Se vastaa 3,5 %:n kokonaiskorkoa, mikä on selvästi pienempi kuin esimerkiksi Nordean netto-osinko.

Tossa mun laskelmassa lainasin suoraan pankin lainapaperia. 5% kokonaiskorko sisälsi siis kaiken, lainan perustamismaksut, jne.

 

[TommiZeliard]

Tossa mun laskelmassa lainasin suoraan pankin lainapaperia. 5% koknaiskorko sisälsi siis kaiken, lainan perustamismaksut, jne.

Tuollaisessa asuntolainassa S-Pankki ja POP-Pankki ovat kalleimmat, 500 € + 120 * 2,5 € = 800 €. Siihen kun lisää viime kesän kalleimman korontarkistuspäivän (4.6.2024), niin pahimmillaan on voinut näyttää, että 37 233,60 € + 800 € = 38 033,60 € koko laina-aikana. Tuossa on pahin nostopäivä ja kallein pankki nosto- ja kk-kuluineen, eikä silti ole 39k. Lisäksi poismaksun hetkellä alkuvuonna näkymät ovat olleet pahimmillaan 35,6k (sisältää korkeammalla korolla maksetut erät) ja korot laskusuunnassa.

Eipä siinä, hyvä se oli maksaa pois, jos rahalle ei muuta käyttöä ollut. Ihmettelin vain tuota 39:ä.


Edit. Tietysti lainaturva työttömyyden, sairauden tai kuoleman varalta on voinut nostaa hintaa sen verran, että alussa on näyttänyt 39k, muttei silloinkaan ole alkuvuonna näyttänyt noin kalliilta. En osannut ajatella lainaturvia, kun summa on pienehkö ja omarahoituskin oli lainaa suurempi.

 

[Kvarkki]

Tarvitseeko avioliitossa edes mitään lainaviritelmiä? Lähtökohtaisestihan kaikki on yhteistä joka tapauksessa joten eikö sen tontin voi vain ostaa paperilla 50/50 omistussuhteella ja hoitaa rahoituksen alkuun vain toisen puoliskon tuloista?

Tuossa on varmaan kaksi asiaa: a) selvyys kenen rahat jos sattuu ero b) verottaja ja lahjavero. Jälkimmäinen tosin tuskin tulee ongelmaksi, jos on esim. yhteinen taloustili mihin molemmat pistävät tulojensa suhteessa. Joka tapauksessa ehdottomasti kannattaa hoitaa rahojen jakaminen perheen kesken, jos tavoitteena on myöhemmin 50/50 omistus.

Omakohtaisella kokemuksella meinaan omistussuhteiden myöhempi muuttaminen menee perkeleen hankalaksi. Ihan alussa suurin osa pankeista heittää voltin lainaneuvottelussa, kun perheellinen hakee lainaa yksin. Käytännössä typerät laskurit olettavat sun tulot ja perheen kaikki menot. Osassa pankkeja tosin tais päästä syöttämään kuluja, mutta olikohan se pankkia larppaava S-pankki, jossa "nää oletukset nyt vaan tulee täältä näin ja en mä voi järkeäni käyttää". Ts. saat mahdollisesti huonommat lainaehdot kuin tulotasosi antaisi muuten.

Sit kun jossain kohtaa %-arvoja haluaa muuttaa, niin myyntihinta täytyy katsoa siten ettei vahingossa mene lahjan puolelle. Just ja just meillä saatiin siten, että 75% säännöllä muutettiin suhteet. Toki tässä siis halusin omalla ostohinnallani myydä., Jos haluaa kairata köyhempää puolisoa hanuriin omistusajan arvonnousun verran, niin sitten tietty myyntihinta ei ole ongelma. Toki viime vuosina taitais olla päinvastoinkin, että kämpän arvo tippunut.

Luonnollisesti pankkikin ottaa omansa muutoksista, tosin itse tehtiin sellaisena aikana, että pankkia vaihtamalla parani muutenkin asiat (halvalla). Maksettiin loppu laina sitten taloustililtä tulojen suhteessa pois. Lainhuutokuluja ei jouduttu pankin kautta ylimaksamaan, kun kiinteistö oli jo valmiiksi lainan panttina.

 

[Hair]

Tuollaisessa asuntolainassa S-Pankki ja POP-Pankki ovat kalleimmat, 500 € + 120 * 2,5 € = 800 €. Siihen kun lisää viime kesän kalleimman korontarkistuspäivän (4.6.2024), niin pahimmillaan on voinut näyttää, että 37 233,60 € + 800 € = 38 033,60 € koko laina-aikana. Tuossa on pahin nostopäivä ja kallein pankki nosto- ja kk-kuluineen, eikä silti ole 39k. Lisäksi poismaksun hetkellä alkuvuonna näkymät ovat olleet pahimmillaan 35,6k (sisältää korkeammalla korolla maksetut erät) ja korot laskusuunnassa.

Eipä siinä, hyvä se oli maksaa pois, jos rahalle ei muuta käyttöä ollut. Ihmettelin vain tuota 39:ä.


Edit. Tietysti lainaturva työttömyyden, sairauden tai kuoleman varalta on voinut nostaa hintaa sen verran, että alussa on näyttänyt 39k, muttei silloinkaan ole alkuvuonna näyttänyt noin kalliilta. En osannut ajatella lainaturvia, kun summa on pienehkö ja omarahoituskin oli lainaa suurempi.

Copy lainapaperista:

"Luottoonne sovellettava todellinen vuosikorko on 5,0 %.
Se koostuu seuraavista osatekijöistä:
Korko:
Luoton vuotuinen korko on 4,48 prosenttiyksikköä (22.5.2024).
Luoton korko muodostuu viitekorosta ja marginaalista. Luoton viitekorko on 6 kk:n Euribor, jonka arvo (22.5.2024) on 3,78 prosenttiyksikköä. Luoton marginaali on 0,70 prosenttiyksikköä."
Todelliseen vuosikorkoon sisältyvät kustannukset on laskettu lomakkeen laatimishetkenä voimassaolevien maksujen ja palkkioiden perusteella.
Kertaluonteiset kustannukset:
Järjestelypalkkio 300,00 EUR
Määräajoin maksettavat kustannukset:
Maksuerän automaattinen veloitus 2,50 EUR / veloitus
Todellinen vuosikorko on laskettu käyttämällä korkoa koskevia oletuksia.
Maksuväli: 1 kk
Maksuerien lukumäärä: 132 kappaletta
5. Kunkin maksuerän suuruus
293,61 EUR
Yhteensä:
38 756,52

Pyöristin sen tuohon 39k€. Aika lähellä siis.
Luotto oli kiinteä tasaerä.
Mutta luotto maksettu, niin ei sinänsä enää väliä.

 

[j-o-r-e]

Outoa, jotenkin saanut sellaisen kuvan että esim. Saku Koivun vaimo ei ollut itse hankkinut omaa omaisuuttaan mitä nyt hakee avioeron jälkeen jne?

Pilkun nussintaa, mutta ei ollu Saku, vaan Mikko.