Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[jarmojs]

Kenelläkään ei ole kristallopalloa käytössä joten vastauksen saat vasta laina-ajan jälkeen.
Historiaan peilaten 3kk Euribor on ollut viimeistä paria vuotta lukuunottamatta aina pitkän päälle vähän halvempi kuin 12kk, mutta jos 3kk euriborissa joutuu ottamaan marginaalissa takkiin niin säästöpotentiaali on varmaan aika pieni.

Voi myös kokeilla edellä vinkattua keinoa ottaa ensin se lyhyempi korko isommalla marginaalilla ja yrittää neuvotella/kiristää/uhkailla sitä myöhemmin alaspäin. Se voi joko onnistua tai olla onnistumatta. Lyhyttä euriboria ei välttämättä taas jossain vaiheessa tarjoilla mutta eipä sitä tiedä vaikka se marginaalien yleinen tasokin lähtis jossain vaiheessa nousemaan.

Ai jos ero 12kk vs 3kk on 0,01% nìin siinä ottaa marginaalissa takkiin? Eihän sillä ole mitään merkitystä. 100 k€ lainassa 10 €.

 

[Harb]

Ai jos ero 12kk vs 3kk on 0,01% nìin siinä ottaa marginaalissa takkiin? Eihän sillä ole mitään merkitystä. 100 k€ lainassa 10 €.

Helposti tosiaan enemmän vaikuttaa 3kk nopeampi reagointi markkinakoron muutokseen.

Oma korkohistoria: Suluissa viitekorko, boldattuna vaihtoehtoinen viitekorko
7.10.2019 0% (12kk)
7.10.2021 0% (12kk) 0% (3kk)
7.1.2022 0% (3kk)
7.4.2022 0% (3kk)
7.7.2022 0% (3kk)
7.10.2022 2,470% (12kk) 1,288% (3kk)
7.1.2023 2,178% (3kk)
7.4.2023 3,075% (3kk)
7.7.2023 3,640% (3kk)
7.10.2023 3,983% (3kk) 4,194% (12kk)
7.1.2024 3,936% (3kk)
7.4.2024 3,885% (3kk)
7.7.2024 3,712% (3kk)
7.10.2024 3,250% (3kk)
7.1.2025 2,731% (3kk) 2,448% (12kk)
7.4.2025 2,323% (3kk)

Vaihdoin siis 12kk - 3kk 7.10.2023. En ole laskenut tuota koronvaihdon ajankohtaa auki että olisiko ollut järkevämpää vaihtaa siihen jo 7.10.2022 mutta viimeistään tuolloin se oli jo ehdottomasti kannattavaa laskevaan korkotasoon.

 

[Fact0ry]

Euribor-korkoihin liittyen, tässä oma kohtaloni. Vaihdoin 25.5.2023 EB12->EB3. Käppyrässä EB3 kuvastaa omaa korkokehitystäni ilman marginaalia, kun taas EB12 kuvastaa tilannetta jos olisin pysynyt 12 kuukauden euriborissa. Kohta tulee kaksi vuotta täyteen ja korkomenoissa on säästynyt tänä aikana noin 8 %.

 

[kjns]

Ai jos ero 12kk vs 3kk on 0,01% nìin siinä ottaa marginaalissa takkiin? Eihän sillä ole mitään merkitystä. 100 k€ lainassa 10 €.

Marginaalissa "ottaa takkiin" aina jos se on toisella pienempi kuin toisella, mutta lainaamassani viestissä oli tarjottu 12kk 0,37 ja 3kk 0,45 eli ero 0,08.

Erot on pieniä mutta ei se poista sitä tosiasiaa että jos eroa on niin se syö sitä 3kk euroborin etua pois. Ja vielä lisää sitä syö se että 3kk on tällä hetkellä korkeammalla kuin 12kk.

Jälkikäteen sitten vasta näkee kumpi oli parempi vaihtoehto tästä ajanhetkestä vailla 35 vuotta eteenpäin. Historiaan peilaten 3kk on ollut halvempi mutta sitä ei tiedä onko se sitä tulevaisuudessakin.

 

[jarmojs]

Marginaalissa "ottaa takkiin" aina jos se on toisella pienempi kuin toisella, mutta lainaamassani viestissä oli tarjottu 12kk 0,37 ja 3kk 0,45 eli ero 0,08.

Erot on pieniä mutta ei se poista sitä tosiasiaa että jos eroa on niin se syö sitä 3kk euroborin etua pois. Ja vielä lisää sitä syö se että 3kk on tällä hetkellä korkeammalla kuin 12kk.

Jälkikäteen sitten vasta näkee kumpi oli parempi vaihtoehto tästä ajanhetkestä vailla 35 vuotta eteenpäin. Historiaan peilaten 3kk on ollut halvempi mutta sitä ei tiedä onko se sitä tulevaisuudessakin.

Joo, luin huonosti kun siinä oli samassa lauseessa mainittu 0,44 ja 0,45 %.

 

[soturitoveri]

Kumppanin kanssa lainaneuvotteluja käyty, ensin OP ja nyt viimeisimpänä S-pankki.
S-pankin kohdalla mielenkiintoiseksi asiaksi tuli, että he katsovat tulot vain peruspalkan + ikälisät ja he ei huomioi ollenkaan vuorotyöstä tulevia ansioita (ilta,yövuoro, pyhä yms) jotka ovat melko merkittäviä kahdella vuorotyötä tekevällä ihmisellä.
Kannattaa pitää mielessä jos kilpailuttaa lainoja.
Omasta mielestä melko järjenvastainen systeemi varsinkin jos tulot ovat kuitenkin pysyneet vuositasolla samoissa jo pidempään tai nousseet kuten meillä.
Molemmat siis vuorotyössä sote alalla.

 

[wertiy]

Itse en kysellyt S-pankista tarjousta, koska päivittäisasioinninkin suhteen se on ollut hyvin joustamaton ja nihkeä. Esim. luottokorttien suhteen ovat hyvin tiukkoja jos vaan näkyy määräaikainen työ, riippumatta oletko ihan ok tuloinen. Sillä kokemuksella tuo ei yllätä laisinkaan.

Danskesta tuli alkujaan alin korkeakoulutettujen marginaalitarjous. Puolison kohdalla pienemmällä varaisuudella olivat nihkeämpiä ja vaativat maksullista takauspalvelua.

OP alensi omatoimisesti marginaalin Dansken tarjouksen kanssa samaan. OP vaati myös puolisolta hieman maksullista takausta, mutta lopulta tarpeeksi tarjousta vatvoessa tämä vaade jostakin syystä poistuikin. Alkujaan tätä ylivakuuttamisen tarvetta ihmettelin OP:lle ja lopputulos oli kuitenkin se, ettei sille ollut tarvetta. Ainakin meidän kohdalla OP ollut hyvin joustava kaiken suhteen jos vaan lähtökohdat kunnossa.

 

[Jeesbox]

Osaisko joku sanoa, miten vuokratulot huomioidaan tuloina maksimilainaa laskettaessa? Mietin täs, et ku joskus saan tän nykyisen asuntoni maksettua, ni vois pistää vuokralle ja ostaa uuden about saman arvoisen. Jos ajatellaan, et tulot ei olisi noussut, niin paraneeko mun lainanmaksukyky pankin näkökulmasta sillä summalla, joka mulle jää vuokratuloja nettona per kuukausi? Eli voisiko uuden lainan kuukausilyhennys olla netto vuokratulojen verran suurempi kuin aijemman ja näin ollen voisin ostaa kalliimman asunnon kuin ensimmäinen oli?

 

[Grez]

Osaisko joku sanoa, miten vuokratulot huomioidaan tuloina maksimilainaa laskettaessa?

Sanoisin että riippuu pankista.

Huono puoli sinänsä tuossa kuviossa, kun ostaa itselleen uuden asunnon lainalla ja pistää vanhan velattoman asunnon vuokralle, niin korkoja ei saa vähentää vuokratuotosta. Jos taas asuisi edelleen vanhassa asunnossa ja vuokraisi uuden, johon on lainaa, niin korot saisi vähentää vuokratuloista verotuksessa.

 

[Coanda]

Tuli käytyä kierros läpi nykyisten lainojen kilpailutusta. Vaikeaa tuntuu olevan.

Palkkatulot noin 67 000 €/vuosi, pääomatuloja muutama satanen kuukaudessa.

Lainaa omasta kämpästä 50 k€ ja sijoitusasunnosta 110 k€. Lisäksi opintolainat ja autolaina yhteensä vajaa 50 k€. Ei minkäänlaista maksuhäiriöhistoriaa.

Oman kämpän arvo ehkä 100 k€ luokkaa ja sijoitusasunnon 130 k€.

Oma asunto on hyväkuntoinen, isolla rantatontilla oleva rintsikka ison kaupungin syrjäkylältä. Sijoitusasunto on rivitaloasunto kaupungista.

Säästöpankki: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

OmaSP: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

Danske Bank: Ei hyväksy syrjäkylän taloa vakuudeksi eikä halunnut jatkaa keskusteluita. Kehotti ottamaan yhteyttä Osuuspankkiin.

OP: Lainaa saisi, marginaali 1,5 %

S-Pankki: Lainaa saisi, marginaali 0,65 %

Aktia: Vakuusarvon selvittely kesken, alustava lupaus 0,5 % marginaali.


Jäi tästä koko keissistä hieman kakka maku suuhun sen suhteen, kuinka hankala omaa asuntoani on käyttää vakuutena. Lainasumma ei kuitenkaan ole suuren suuri, mutta jotenkin se tuntuu hiekoittavan asiakkuuden.

Kuntotarkastusvaatimuksen tavallaan ymmärrän, mutta tavallaan en. Lisäksi kun olen itse rakennusalalla ja tunnen paikalliset toimijat, tiedän etten saa yhtään mitään arvoa kyseisestä tutkimuksesta lainaneuvottelujen ulkopuolella.

 

[Galaxy]

Tuli käytyä kierros läpi nykyisten lainojen kilpailutusta. Vaikeaa tuntuu olevan.

Palkkatulot noin 67 000 €/vuosi, pääomatuloja muutama satanen kuukaudessa.

Lainaa omasta kämpästä 50 k€ ja sijoitusasunnosta 110 k€. Lisäksi opintolainat ja autolaina yhteensä vajaa 50 k€. Ei minkäänlaista maksuhäiriöhistoriaa.

Oman kämpän arvo ehkä 100 k€ luokkaa ja sijoitusasunnon 130 k€.

Oma asunto on hyväkuntoinen, isolla rantatontilla oleva rintsikka ison kaupungin syrjäkylältä. Sijoitusasunto on rivitaloasunto kaupungista.

Säästöpankki: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

OmaSP: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

Danske Bank: Ei hyväksy syrjäkylän taloa vakuudeksi eikä halunnut jatkaa keskusteluita. Kehotti ottamaan yhteyttä Osuuspankkiin.

OP: Lainaa saisi, marginaali 1,5 %

S-Pankki: Lainaa saisi, marginaali 0,65 %

Aktia: Vakuusarvon selvittely kesken, alustava lupaus 0,5 % marginaali.


Jäi tästä koko keissistä hieman kakka maku suuhun sen suhteen, kuinka hankala omaa asuntoani on käyttää vakuutena. Lainasumma ei kuitenkaan ole suuren suuri, mutta jotenkin se tuntuu hiekoittavan asiakkuuden.

Kuntotarkastusvaatimuksen tavallaan ymmärrän, mutta tavallaan en. Lisäksi kun olen itse rakennusalalla ja tunnen paikalliset toimijat, tiedän etten saa yhtään mitään arvoa kyseisestä tutkimuksesta lainaneuvottelujen ulkopuolella.

Jäi vähän epäselväksi mitä siis halusit tehdä? Halusitko vaan kilpailuttaa nykyisten lainojen marginaalit vai oliko tarkoituksena ottaa lisää lainaa jotain hankintaa varten? Millaiset ne nykyiset marginaalit sitten ovat? Nordeaa ei ole listalla niin sieltä lainat varmaan nyt?

 

[TommiZeliard]

Tuli käytyä kierros läpi nykyisten lainojen kilpailutusta. Vaikeaa tuntuu olevan.

Palkkatulot noin 67 000 €/vuosi, pääomatuloja muutama satanen kuukaudessa.

Lainaa omasta kämpästä 50 k€ ja sijoitusasunnosta 110 k€. Lisäksi opintolainat ja autolaina yhteensä vajaa 50 k€. Ei minkäänlaista maksuhäiriöhistoriaa.

Oman kämpän arvo ehkä 100 k€ luokkaa ja sijoitusasunnon 130 k€.

Oma asunto on hyväkuntoinen, isolla rantatontilla oleva rintsikka ison kaupungin syrjäkylältä. Sijoitusasunto on rivitaloasunto kaupungista.

Säästöpankki: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

OmaSP: Vaatisi oman asunnon kuntotarkastuksen teon.

Danske Bank: Ei hyväksy syrjäkylän taloa vakuudeksi eikä halunnut jatkaa keskusteluita. Kehotti ottamaan yhteyttä Osuuspankkiin.

OP: Lainaa saisi, marginaali 1,5 %

S-Pankki: Lainaa saisi, marginaali 0,65 %

Aktia: Vakuusarvon selvittely kesken, alustava lupaus 0,5 % marginaali.


Jäi tästä koko keissistä hieman kakka maku suuhun sen suhteen, kuinka hankala omaa asuntoani on käyttää vakuutena. Lainasumma ei kuitenkaan ole suuren suuri, mutta jotenkin se tuntuu hiekoittavan asiakkuuden.

Kuntotarkastusvaatimuksen tavallaan ymmärrän, mutta tavallaan en. Lisäksi kun olen itse rakennusalalla ja tunnen paikalliset toimijat, tiedän etten saa yhtään mitään arvoa kyseisestä tutkimuksesta lainaneuvottelujen ulkopuolella.

Tuloista ei ole kiinni.

Sijoitusasunnon arvo 130 k€ tai ehkä 130 k€. Vaikka laskettaisiin 130:llä, niin vakuusarvo lienee (oma talo oli ison kaupungin syrjäkylässä, mutta tämä vain kaupungin -> ~70 %) 0,7 * 130 k = 91 k. Lainaa sijoitusasunnosta on jäljellä 110 k, joten siitä syntyy 110 k - 91 k = 19 k vakuusvaje, joka pitää korvata esim. oman talon avulla.

Talosta lainaa on 50 k. Kun siihen ynnätään 19 k vakuusvajetta sijoitusasunnosta, pitäisi talon kattaa 69 k lainaa. Syrjäkylän rintsikalle vakuusarvo lienee 65 %. Talon arvon pitäisi siis olla 69 k / 0,65 = 106,2 k. Arvioit itse talon arvon olevan ehkä 100 k. Sekin on vähemmän kuin 106,2 k, eli ymmärrän kuntotarkastusvaatimuksen, jos sillä saisi vakuusarvon nousemaan 70 %:Iin. Tällöin talon arvon pitäisi olla 69 k / 0,7 = 98,6 k.

Aika rajoilla mentäisiin silti, eikä 50 k opinto- ja autolainaa paranna tilannetta. Ei siis välttämättä ole mahdollista saada hyviä marginaalitarjouksia, ennenkuin saat lyhennettyä lainoja hiukan paremmalle mallille.

 

[Sayos]

Olisi kiikarissa oikein siisti okt (80-luvun) jota remontoitu paljon. Ongelmana on, että sisällä on tehty muutostöitä kuten varaston muuttaminen khh:ksi, kylpyhuoneen laajennus (väliseinää siirretty jonkun verran eteenpäin) ja autotallin jakaminen ulkovarastoksi ja vaatehuoneeksi. Jotain muita pienempiä huonejaon muutoksia yms. myös tehty, mutta nuo tuskin ovat luvanvaraisia. Muutokset on tehty pääosin 2000-luvulla mutta näitä ei olla luvitettu, eli rakennusluvat puuttuu.

Uskaltaako tuollaiseen lähteä? Muutoksissa ei sinällään mitään vikaa ole ja jälki on laadukasta mutta mietityttää joutuuko tuossa maksumieheksi tulevaisuudessa jos syystä tai toisesta rakennuslupia pitäisi alkaa esim. Muiden muutostöiden ohessa löytymään? Mites sitten jokin ääritapaus laajasta vesivahingosta tai tulipalosta, voiko vakuutusyhtiö nostaa kädet ilmaan jos asuintilat eivät ole olleet piirrustusten mukaisia ja lupia ei löydy?

 

[Grez]

Jos oikein kovasti itse kiinnostaisi tuo kohde, niin koittaisin arvioida paljonko noiden laittaminen kuntoon jälkikäteen maksaisi ja mikä sen todennäköisyys olisi. Jos onnistumisen todennäköisyys olisi 100% niin sitten koittaisin saada kustannuksen huomioiduksi myyntihintaan.

Sinänsä noista autotallin osittainen muuttaminen asuintilaksi taitaisi aivan selvästi vaatia rakennusluvan. Noissa muisa riippunee siitä onko tehty merkittäviä muutoksia kantaviin rakenteisiin tai julkisivuun.

 

[Taneli-]

Uskaltaako tuollaiseen lähteä?

Se riippuu.
Jos tarkoitus ostaa "loppu elämän asunto", tiedostat mahdolliset ongelmat, luota myyjään ja (mikä tärkeintä) hinta on oikea niin miksi ei.

Mutta jos tarkoitus myydä jossain vaiheessa eteenpäin voi tulla ongelmia. Samaten tietysti kuten jo totesitkin kun rakennus luvat puuttuvat et ehkä saa vakuutusta TAI se vakuutus ei kata "mitään" koska he katsovat että heille on valehdeltu ja vakuutettu kohde ei olekaan sellainen kuin sen kerrottiin olevan.

Esim. itselläni on 80-luvun alun rivitalon pätkä, oikein tyytyväinen mutta jos suurennuslasilla katsoo esim. mitään salaojia tms. ei ole tehty. Tosin rakennettu sen verran kalliolle ja merenpinnan päälle ettei ole "Pirkanmaalle yleisiä" ongelmia (kts Tampereen keskusta kun sataa eikä myöskään Radon ongelmia mikä olisi toinen vaihtoehto ja yleistä esim. Pispalanharjulla missä lapsena/nuorena asuin)

Kannattaa siis miettiä hinnassa ja mitkä ovat yleiset ongelmat minkäkin ikäluokan asunnoissa. Toki paljon hyvääkin löytyy (kun asuin 40m2 yksiössä ja 60m2 kaksiossa nuorempana vuokralla niin nykyisin joku 18m2 yksiö ja joku 32m2 kaksio ovat "normaaleita" tai joidenkin mielestä jopa isoja kämppiä puhumattakaan jostain 42€ tai alle kolmioista. Vaikka mielipiteitä on monia en todellakaan kadu lähemmäs 100m2 kolmion hankintaa eikä tämä tunnu "turhalta painolastilta" kun erityisesti halusin oman saunan jne. Hyvät, pahat ja rumat neliöt - Minkä kokoinen sijoitusasunto kannattaa ostaa? - Sijoitusasunnot.com)