Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[BigBen]

Kyllä kiinteää tasaerää saa. Riippunee kyllä tilanteesta, pankista ja virkailijasta. Me otettiin vuosi sitten 25v kiinteä tasaerä 3kk euriborilla, ja nyt korkojen laskiessa lainan kokonaismaksuajan kehitys näyttää ihan hyvältä. Ajatus on kyllä tähänkin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä, kuten ollaan jo pari tehtykkin. Toki rahat tuottaisivat paremmin osakemarkkinoilla, mutta vapaus lainoista on arvokasta sekin.

Ja lainaa oli?

 

[jkoljo]

Ja lainaa oli?

Reilu parisataa

 

[BigBen]

Reilu parisataa

Joo, jännä homma. Meillä alunperin lainaa 224 000 €, kun ostettiin tämä nykyinen 2019. Ei millään onnistunut kiinteä tasaerä. Tarkoitus tässä elää loppuelämä, jos terveyttä ja töitä riittää. Olisi elämänlaatu ollut aikalailla erilaista, jos tuo kiinteä tasaerä onnistunut. Itselleni ainakin muuttaa tilannetta aikalailla, kun kk/erä nousee 50%. 800>1200.

 

[Ekaros]

Joo, jännä homma. Meillä alunperin lainaa 224 000 €, kun ostettiin tämä nykyinen 2019. Ei millään onnistunut kiinteä tasaerä. Tarkoitus tässä elää loppuelämä, jos terveyttä ja töitä riittää. Olisi elämänlaatu ollut aikalailla erilaista, jos tuo kiinteä tasaerä onnistunut. Itselleni ainakin muuttaa tilannetta aikalailla, kun kk/erä nousee 50%. 800>1200.

2019 korkotasolla tasaerä lienee ollut täysin mahdoton laskettava. Eli mikään korkojen nousu olisi räjäyttänyt lyhennykset joko pois tai liian pieniksi. Marginaalin jälkeinen korkotasohan tuosta on monikertaistunut. Negatiivisista koroista nykyiseen 3% ja aiempaan 4%.

 

[jonniv]

2019 korkotasolla tasaerä lienee ollut täysin mahdoton laskettava. Eli mikään korkojen nousu olisi räjäyttänyt lyhennykset joko pois tai liian pieniksi. Marginaalin jälkeinen korkotasohan tuosta on monikertaistunut. Negatiivisista koroista nykyiseen 3% ja aiempaan 4%.

No joo.. Ymmärrän toki, että 224 tonnin lainaan 800€/kk lyhennyksellä nollakorkoaikaan ei ole annettu kiinteää tasaerää.. Tuossa jo 3% korolla laina-aika hyppäisi yli 40 vuoteen.

 

[taski]

Tosi monelle suomalaiselle absoluuttinen lainan määrä on peikko joka heikentää elämänlaatua ja josta poispääsyä on tavoiteltava mahdollisimman nopeasti. Itse olen aina pyrkinyt ajattelemaan että kyseessä on kuukausittainen asumisen kulu. Asunnon ja talon ostossa olen pyrkinyt valitsemaan sijainnilta ja ominaisuuksilta sellaisen jossa tiedän myyntiajan olevan kohtuullinen missä tahansa taloustilanteessa joten tiedän myynnin olevan on mahdollinen jos oma taloustilanne joskus heikentyisi.

Kuusinumeroinen summa on velkaa tälläkin hetkellä mutta en edes muista milloin olisin lainan saldon käynyt viimeksi tarkistamassa kun se ei verkkopankin etusivulla näy. Laina-aika on pitkä ja pyrin sijoittamaan ylimääräisen rahan lyhennysten sijaan kuten muutama muukin näkyy tekevän.

Itselleni tuollaisella sijainnilla oleva kämppä olisi sellainen, etten näkisi velan ottamista sen arvoiseksi.

 

[jonesky12345]

Kuitenkin aloittelevia sijoittajia neuvotaan ”sijoittamaan vain sen mitä on varaa menettää”.

Jossain vaiheessa toi sitten unohdetaan ja ajatellaan ettei sillä velalla ole nolla-korko aikaan niin väliä.

Sanoisin, että mikään validi sijoitusneuvo ei ole aloitteleville se, että sijoita vain se mikä on varaa menettää. Aloitteleville neuvotaan hyvää hajautusta jollain indeksituotteella ja kerrotaan, mitkä riskit ja tuotto odotukset asiaan liittyvät.

Toisaalta voisi samanlaisena karkeana yleistyksenä sanoa että ne jotka ottavat asuntolainaa ottavat sitä satoja tuhansia ja heidän lyhennyksensä lasketaan lähempänä tai päälle tuhannessa eurossa per kuukausi.

Eli monesti nuo karkeat yleistykset eivät läheskään aina pidä paikkaansa.

Mitä tällä nopealla yleistyksellä pyrin tuomaan esille on se että moni voi (myös ns. kasvukeskuksen lähellä vaikka ei varmasti ihan Helsinki-Turku-Tampere kaupunkien sisällä) ostaa jopa alle 100k kämppää mihin ottaa sen 25v lainan mikä on esim. noin 50-70k ja silti tehdä sitä laskelmaa eri korkojen vaikutuksesta ja onko järkevämpää maksaa vuokraa esim. 900€ vs asumiskustannuksia (mikä sisältää vastikkeen & lainan lyhennykset) mitkä voivat olla pienemmät kuin vuokra paremman laatuisessa ostetussa kämpässä.

Tällöin myös (vaikka perusidea on sinänsä sama) ei tunnukaan äkisti niin pahalta ajatus "jos korot joskus nousevat miinuksilta lyhennän kerralla reippaasti lainaa" koska se kerralla reippaasti on huomattavasti pienempi summa kuin esim. puolen miljoonan lainassa vs 50k laina.

Tietysti myös mainitsemasi periaate ainakin teoriassa pätee, mutta siinä on eroa sijoittaako kuukaudessa osakkeisiin (vaikka sanotaan nyt 5 vuoden aikana minkä jälkeen tulisi se "korot nousevat, pitäisikö lanaa lyhentää" ajatus) satasen vai tonnin (eli onko sinulla 5v päästä 6 000€ + mahdolliset nousut salkussa vai 60 000€ + mahdolliset nousut).

Tuo 6000€ olisi kuitenkin noin 10%+ otetusta alkuperäisestä lainasta.. kun jossain 500k lainassa jos tahtoisi päästä vastaavaan puskuriin sitä rahaa pitäisikin olla joku 60k jemmassa...

EDIT: itselläni oli kohta 11v sitten kun laina otettiin 6 numeroinen summa sitä, nyt 5 numeroinen ja kun korot nousivat tein ylimääräisen lyhennyksen minkä ansiosta ei 6kk euriborilla tarvitse mitenkään järkyttävästi lyhennellä tälläkään hetkellä. Toki on myös jotain sijoituksia mutta silti minusta on järkevää pitää myös puskuria mistä voi tarvittaessa maksella jotain ylimääräisiä menoja tai tehdä lyhennyksiä jos tarvetta tulee.

En oikein seurannut ajatuksen punaista lankaa, jos tarkoitus oli nimenomaan vastata mun viestiin.

Ylimääräinen lainalyhennys vs ylimääräinen raha osakemarkkinoillehan on ihan puhtaasti tuotto-odotus kysymys. Jos nykymarkkinalla lyhentää asuntolainaa ekstraa esim 100€/kk niin sille satkulle saa sen korkotuoton mitä korkokehitys loppulainan ajalta tulee olemaan, tuo ylimääräinen lyhennys on siis lukittu lainakorkoon ja palautuu uudelleensijoitettavaksi vasta kun laina on maksettu pois. Silloinhan se, joka on osakkeisiin sijoittanut lyhentelee lainaa vielä X kuukautta, jolloin tällä ylimääräisellä käteenjäävällä osuudella voidaan alkaa kuromaan pesämunaeroa kiinni sijoittelemalla se x kuukautta se koko lainalyhennys osakkeisiin, kunnes laina-aika olisi lopussa.

Siinä voi sitten miettiä, että kumpi kannattaa. Ylimääräisen lainalyhennyksen kanssahan voi käydä myös se, että korot menee nollaan, jolloin tuottoa ei saa lainkaan. Itse näen vain järkevämpänä, että se ylimääräinen raha hakee tuottoa sieltä, mistä sitä enemmän saa jos vieläpä se omaisuuserä on sellainen, mistä sen pääoman voi likvidoida.

 

[stool]

Mielestäni myös tuo iänikuinen "sijoita vain se, mikä on varaa menettää" -viisaus on kyllä yleispätevänä ohjeena jokseenkin hölmö. Tai ainakin siinä on turhan pessimistinen kalskahdus ja sillä turhaan onnistutaan pelottelemaan aloittelevia sijiottajia. Johonkin vedonlyöntiin (tai yksittäisiin riskisijoituksiin) se varmaan onkin ihan osuva.

 

[Grez]

Joo, jännä homma. Meillä alunperin lainaa 224 000 €, kun ostettiin tämä nykyinen 2019. Ei millään onnistunut kiinteä tasaerä.

Veikkaan että ei onnistunut nimenomaan yhdistelmä kiinteä tasaerä ja 25 vuoden laina. Todennäköisesti kiinteä tasaerä olisi onnistunut ihan hyvin esim. 15 vuoden lainaan. Kiinteässä tasaerässä pitää korkojen ollessa matalassa olla mahdollisuus venyä paljonkin ajallisesti .

 

[Boulder]

Danskella oli aiemmin syksyllä kiinteällä tasaerällä enintään 18 vuoden takaisinmaksuaika lainaa nostettaessa. Sitten kun päädyin jatkamaan OP:lla, ehdotin asuntolainalle tuota maksuaikaa ja meni suoraan läpi. Ei tullut kysyttyä, mikä on maksimi kun vaikutus kk-erään alkaa olla jo selkeästi vähenevä.

 

[Kaktus]

Mitenhän pankki suhtautuu lainan lyhennykseen tasaerässä nyt kun korko nousi 1.2->4.8. Maksuerästä korko on nyt 300 ja lyhennys 200. Voivatko alkaa vaatimaan isompaa lyhennystä Kerkesin sen 6 vuotta maksaa lainaa ja nyt näyttää takaisinmaksuaikaa taas ~20v.

Näin puolitoista vuotta myöhemmin pankista soiteltiin ja alettiin ehdottelemaan kiinteän tasaerän vaihtoa muuttuvaan. Perusteena kokonais laina-ajan muuttuminen 27v ja valtiotakauksen maksimi on 25v. Kovasti kyselivät talon kunnosta josko valtiotakauksen osuuden voisi vaan kuitata pois heidän arvionsa asunnon arvosta perustuen.

Jokatapauksessa kuulema maksutapa pitäisi nyt muuttaa. Voisikohan tuossa yhteydessä saada vaikka marginaalia neuvoteltua pienemmäksi joka vähän tiputtaisi nousevaa lainaerää. Lainaa 78t, eli onneksi mistään aivan valtavasta noususta ei ole kyse, mutta aina se raha on jostain muusta pois.

 

[kajakkivajakki]

Eiköhän tuossa kannata nyt hakea toisilta pankeilta kilpailevat lainatarjoukset niin saa ajantasaisen tiedon juuri sinun mahdollisesta marginaalista.
Asuntoa nyt kumminkin maksettu vuosikausia niin lähtökohtaisesti asunnon vakuusarvo suhteessa tarvittavaan lainamäärään _pitäisi_ olla lainanottotilannetta parempi.

Tuossa nyt on vain sellainen "muuttuja" kun viestistäsi luettavissa että omakotitalosta kyse ja lainamäärästä johtuen arvio on, että ei sijaitse kasvukeskuksessa.
Lainanottohetkeen nähden asuntojen hinnat on kyykänneet suht isosti eli pahimmassa tapauksessa talon tämän hetken hinta-arvio on sukeltanut samalla alaspäin, jolloin vapautunutta vakuutta ei olekaan

Jokatapauksessa uusi 80000€ laina tuuheahkolla 1% marginaalilla tämän päivän 12kk euriborilla ei muuta maksuerää tuosta 500€ mihinkään:



Tosin korkojen nousu on tehnyt sen että alkuperäisen maksusuunnitelman mukaan laina olisi ollut maksettuna ~2036 ja nyt kun uusi laina samalla maksuerällä kestää tästä päivästä 18 vuotta eli velattomuus koittaisi vuonna ~2042.

 

[Oksa]

Valintoja, valintoja..
Itse taas valitsin omakotitalon maalta jossa tilaa ja rauhallisuutta, mutta jälleenmyyntiarvo on varmasti melko nolla tai ainakin hyvä jos omat saa pois jos joskus myy. Mutta mielummin mä tän valitsen kuin kolmasosakokoisen kuution kaupungissa vaikka sillä olis ns. jälleenmyyntiarvoakin. Koska joistain ominaisuuksista pitää tinkiä eikä kaikkea voi saada niin valitsin omakotitalon, tilan ja rauhallisuuden jälleenmyyntiarvon edelle.

Itselleni tuollaisella sijainnilla oleva kämppä olisi sellainen, etten näkisi velan ottamista sen arvoiseksi.

Molempiin vastaus että ymmärrän täysin ja myös oma valinta voisi olla tönö syrjäseudulla kaukana naapureista jos elämäntilanne olisi toinen. Nyt kun on jumahtanut pääkaupunkiseudulle niin ei ole kanttia aloittaa alusta jossain muualla

 

[BigBen]

Veikkaan että ei onnistunut nimenomaan yhdistelmä kiinteä tasaerä ja 25 vuoden laina. Todennäköisesti kiinteä tasaerä olisi onnistunut ihan hyvin esim. 15 vuoden lainaan. Kiinteässä tasaerässä pitää korkojen ollessa matalassa olla mahdollisuus venyä paljonkin ajallisesti .

No joo tässä oli aiemmin puhetta juuri noista pitemmistä laina-ajoista, ettei niihin tuota kiinteää tasaerää olisi saanut. Ei olisi paljon napannut ottaa tuollaista 1300 € / kk laina-erää 15 vuodeksi...

 

[Grez]

@BigBen Erona että silloin kun sinä otit lainan niin korot nollan paikkeilla ja jkoljon tapauksessa taas olivat 4% luokkaa ja näkymät että tulevat seuraavaksi laskemaan.

Eli jos olisit ottanut tasaerälainan niin vertailukelpoinen tilanne olisi ollut joku alle 15 vuoden laina eli sen 750 euroa suurempi kuukausierä (224 000 * 4% / 12)

 

[Taneli-]

Näin puolitoista vuotta myöhemmin pankista soiteltiin ja alettiin ehdottelemaan kiinteän tasaerän vaihtoa muuttuvaan. Perusteena kokonais laina-ajan muuttuminen 27v ja valtiotakauksen maksimi on 25v. Kovasti kyselivät talon kunnosta josko valtiotakauksen osuuden voisi vaan kuitata pois heidän arvionsa asunnon arvosta perustuen.

Jokatapauksessa kuulema maksutapa pitäisi nyt muuttaa. Voisikohan tuossa yhteydessä saada vaikka marginaalia neuvoteltua pienemmäksi joka vähän tiputtaisi nousevaa lainaerää. Lainaa 78t, eli onneksi mistään aivan valtavasta noususta ei ole kyse, mutta aina se raha on jostain muusta pois.

Outoa? Kai vastasit että toki käy kunhan saat kirjallisena suostumuksen että voit myös 1½ vuoden kuluttua yksipuoleisesti kertoa että haluat muuttaa sopimusta ja sen täytyy heille käydä vaikka teillä olisi aiempi kirjoitettu sopimus ja että myös saat silloin yksipuoleisesti valita millaiset ehdot uuteen sopimukseen tehdään?

Eli ei kai pankki voi neuvotella oma-aloitteisesti uutta sopimusta jo olemassa olevan sopimuksen sijaan ellei kyseinen pankki ole esim. mennyt konkurssiin ja uusi omistaja nyt ottaa yhteyttä?

 

[eGe]

Outoa? Kai vastasit että toki käy kunhan saat kirjallisena suostumuksen että voit myös 1½ vuoden kuluttua yksipuoleisesti kertoa että haluat muuttaa sopimusta ja sen täytyy heille käydä vaikka teillä olisi aiempi kirjoitettu sopimus ja että myös saat silloin yksipuoleisesti valita millaiset ehdot uuteen sopimukseen tehdään?

Eli ei kai pankki voi neuvotella oma-aloitteisesti uutta sopimusta jo olemassa olevan sopimuksen sijaan ellei kyseinen pankki ole esim. mennyt konkurssiin ja uusi omistaja nyt ottaa yhteyttä?

Kupletin juoni on tuo valtiontakaus lainassa. Jos lainan vakuutena olisi jotain muuta kelvollista omaisuutta, niin tuskinpa olisivat olleet yhteydessä. Tosin en sitten tiedä miten Finanssivalvonta nykyään ohjaa pankkien toimintaa, kun johan pisimmät laina-ajat lyhennettiin 35 vuodesta 30 vuoteen uusissa asuntolainoissa. Joutuvatko pankit soveltamaan tuota myös kiinteään tasaerälainaankin jossain vaiheessa?

 

[BongisKhan]

Mielestäni myös tuo iänikuinen "sijoita vain se, mikä on varaa menettää" -viisaus on kyllä yleispätevänä ohjeena jokseenkin hölmö. Tai ainakin siinä on turhan pessimistinen kalskahdus ja sillä turhaan onnistutaan pelottelemaan aloittelevia sijiottajia. Johonkin vedonlyöntiin (tai yksittäisiin riskisijoituksiin) se varmaan onkin ihan osuva.

Minä olen kyllä aina tulkinnut tuon koskemaan lähinnä suoraa osakekauppaa, jossa tosiaan on (ainakin yksittäisten lappujen osalta) ihan mahdollista menettää kaikki. Toisaalta sitten jos pysyy globaalisti hajautetuissa passiivi-indekseissä ja menettää silti kaiken, niin silloin koko globaali talous on niin helvetin jengalla, että tuo olisi varmaankin ihan pienimmästä päästä henkilökohtaisia ongelmia. Eipä siinä, onhan se passiivi-indeksienkin kanssa mahdollista töhöillä jos alkaa panikoimaan ja joka kerta myy sen syvimmän dipin kohdalla.

Ketjun aiheeseen; itsellä alunperin 170 kiloeuroa lainaa, maksimilaina-ajalla minkä sai, oisko 30 vai peräti 35 vuotta. Itsellä ns. ruotsalainen suhtautuminen asuntolainaan, eli maksimiaika, minimilyhennys, kaikki "ylimääräinen" sijoituksiin, vähintään muutama satanen joka kuukausi.

 

[dropadrop]

Mielestäni myös tuo iänikuinen "sijoita vain se, mikä on varaa menettää" -viisaus on kyllä yleispätevänä ohjeena jokseenkin hölmö. Tai ainakin siinä on turhan pessimistinen kalskahdus ja sillä turhaan onnistutaan pelottelemaan aloittelevia sijiottajia. Johonkin vedonlyöntiin (tai yksittäisiin riskisijoituksiin) se varmaan onkin ihan osuva.

En ole eri mieltä, ennemmin neuvoisin löytämään jonkun tasaisen rytmin jossa tietty määrä kuukaudessa menee sijoituksiin ja sen voi unohtaa.

En kuitenkaan ole sitäkään mieltä että minimi lainanlyhennyksiin ja sen kautta maksimi sijoituksiin on välttämättä kaikille paras vaihtoehto. Se kuitenkin kasvattaa riskiä joutua realisoimaan asunto huonona hetkenä (worst case scenario).

Sekä tapauksessa jossa yritetään maksaa velkoja nopeasti pois että siinä jossa maksimoidaan sijoitukset on kuitenkin ajatuksena säästää tulevaisuuteen. Ekassa vaihtoehdossa on aikaisemmin velaton, mutta sijoituksia sitten vähemmän. Tokassa saa enemmän korkoa korolle efektiä ja tietysti jos kaikki menee hyvin on sitten eläkkeellä paremmat tilanteet.

Yleensä kun olen jutellut kavereiden kanssa jotka maksimoivat sijoituksia he eivät ole erityisesti miettineet mikä voi mennä pieleen (pörssiromahdus yhdistettynä työpaikan menetykseen aikana jolloin omaisuuden realisointi ei ole hyvä idea), eikä heillä ole läheisten kohdalla esimerkkiä jolla olisi niin käynyt aikaisempien lamojen kohdalla.

Sitten kun on nähnyt kuinka pieleen voi mennä mä ainakin ajattelen että sijoittelen nyt vähemmän, ja kun asunto on maksettu kasvatan summia. Se varmistaa että asumiskustannukset ovat tulevaisuudessa pienet ja pahimmassakin tapauksessa joutuu miettimään lähinnä sijoitusten eikä asunnon realisointia. Tällä tavalla mun stressitasot on jo nyt paljon matalammat kun esim. tiedän vaimon pärjäävän vaikka mulle tapahtuisi jotain - ja vaikka tulevaisuudessa onkin vähemmän sijoituksia olen saanut rahankäytön optimoinnista syntyvää hyvää jaettua koko elämän mitalle enkä vaan pantattua tulevaisuuteen.

Ei tämäkään malli varmasti kaikille toimi, lähinnä tuon sen ajoittain esille koska tuota toista mallia hehkutetaan enemmän. Mä sijoitan näinkin melkein tonnin kuukaudessa, eli sitten kun asunto on maksettu se nousee pariin tonniin. Joka tapauksessa oletan, että eläkkeellä on enemmän kuin tarpeeksi säästöjä ja kenties talviasunto etelässä. Lähinnä haluan välttää oman ja vaimon vanhempien esimerkin jossa pitkään eläkkeellä olleilla on edelleen asuntolainaa koska edellisen laman kohdalla onnistuivat sähläämään pahasti.