Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[maustevoi]

Omakotitalo, Pieksämäki, , 219 000 €, 184 m²

Olohuone / sali, k, 4 mh, s, kph, khh, wc, kell.var, 2 kuistia, ullakko. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Juu ei. katsokaa sijainti ja hinta. Me ollaan katsottu asuntoja tosiaan Lahti, Kerava, Kouvola ja muut radan varrella olevat kaupungit. Sieltä saa kivempia kohtuullisen isolla pihalla samaan hintaan 10 minuutin päästä asemasta joka tekee PK-seudulla töissä käymisen realistiseksi, jossa realistisesti suurinosa työpaikoista on, jos toimistolla ei tarvitse käydä montaa kertaa kuukaudessa.

Joo toi on toi sijainti kyllä kriittinen. Ei kait siinä jos "tosi halvalla" sais, mutta ei noin kaukaa voi kukaan ostaa ellei sattumalta halua just tuolla asua ja kaikki natsais.
En tiiä, onhan toi melko uhkapeliä rakentaa korpeen - varsinkaan jos ei rakenna edes järven rannalle. Korpeen rakennettu, mutta järvenrannalla, vois sentään mennä muuhunkin käyttöön.

 

[renee]

Miten muuten saa talon myyntitappion vähentää verotuksessa? Voiko miten ja millä ehdoin, ja mitä rajotteita? Tässä pohdin, että jos tulisi 20 000e myyntitappiota + 15 000e myyntitappiota lisää varainsiirtoverosta eli yhteensä 35k, niin miten saa niitä sitten verotuksessa hyödyntää? Saako esim. pääomatuloista vähentää jne. Ennakkoon selvittelen siis.

Verottaja kertoo:

Asunnon myynnistä aiheutuneet tappiot voi vähentää sekä luovutusvoitoista että muista pääomatuloista. Luovutustappioita ei voi vähentää ansiotuloista.

Jos sinulla ei ole lainkaan pääomatuloja kaupantekovuonna tai niitä on vähemmän kuin vähennettäviä tappioita, Verohallinto vähentää luovutustappion pääomatuloista seuraavan 5 vuoden ajan.

Luovutustappio syntyy sinä vuonna, jonka aikana sitova kauppa tai muu sopimus on tehty.

Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.

Asunnon myynti

Oman vakituisen asunnon myynnistä saatavasta voitosta ei tiettyjen edellytysten täyttyessä tarvitse maksaa veroa. Muissa tapauksissa asunnon myyntivoitosta maksetaan vero.

www.vero.fi

Tossa on hyvä huomata toi viimeinen kappale, eli jos olet asunut tai joku perheestäsi on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli 2v, eli toisin sanoen kun voitollinen myynti olisi verovapaata, niin silloin ei tappiotakaan voi vähentää. Puhtaita sijoitusasuntoja tämä ei tietenkään koske, ellei ole pistetty vanhaa verovapausehdot täyttävää kämppää vuokralle.

 

[maustevoi]

Verottaja kertoo:

Asunnon myynnistä aiheutuneet tappiot voi vähentää sekä luovutusvoitoista että muista pääomatuloista. Luovutustappioita ei voi vähentää ansiotuloista.

Jos sinulla ei ole lainkaan pääomatuloja kaupantekovuonna tai niitä on vähemmän kuin vähennettäviä tappioita, Verohallinto vähentää luovutustappion pääomatuloista seuraavan 5 vuoden ajan.

Luovutustappio syntyy sinä vuonna, jonka aikana sitova kauppa tai muu sopimus on tehty.

Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.

Asunnon myynti

Oman vakituisen asunnon myynnistä saatavasta voitosta ei tiettyjen edellytysten täyttyessä tarvitse maksaa veroa. Muissa tapauksissa asunnon myyntivoitosta maksetaan vero.

www.vero.fi

Tossa on hyvä huomata toi viimeinen kappale, eli jos olet asunut tai joku perheestäsi on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli 2v, eli toisin sanoen kun voitollinen myynti olisi verovapaata, niin silloin ei tappiotakaan voi vähentää. Puhtaita sijoitusasuntoja tämä ei tietenkään koske, ellei ole pistetty vanhaa verovapausehdot täyttävää kämppää vuokralle.

Siis oikeesti menee tolleen, että en saa vähentää tappiota yli 2v itse asumisen jälkeen? Voiko muka tosiaan olla noin? Eli ostan itselle vaikka surkean yksiön, asun 2v ja otan takkiin 30k ja en voi mistään vähentää?
Eli siis koko varainsiirtovero häviää tosiaankin tuhkasen tuuleen, kun ei saa sitä enää yli 2v jälkeen hyödyntää hankintaolettamana?

Onko tosiaan siis noin tyly tuo säännös? Just lueskelin, et varainsiirtoveron voi siihen hankintamenoon laittaa mutta eihän siitä mitään hyötyä oo, jos myy asunnon vaikka 4v päästä ja olis tulossa vaikkapa 15k myyntihinnassa takkiin + 15k varainsiirtoveroa takkiin, niin ei saa mitään vähennyksiä? Onpa tyly järjestelmä.

Mitenhän menis sitten siinä tapauksessa, että asun perheen kanssa 4v omassa "kalliissa asunnossa varainsiirtoveromenetyksineen".. 4v päästä myyntihetkellä tulossa tappiota vaikka 20k + 15k varainsiirtoveroa, jota vois käyttää hankintameno-olettamassa..
--> niin tekiskin tällä tavoin
--> Laittaa omakotitalon vuokralle esim. 2-3kk ajaksi sillä vuokralla, että varmasti menee vuokralle ---> sijoituskäytössä.. Nyt sitten 3kk jälkeen laittaa myyntiin asunnon. Saakohan tuossa sitten vähentää ne myyntitappiot, kun on ollut sijoituskäytössä? (vaikkakin ihan veroteknisistä syistä). Kait tollanen 20-30k tappio on jo sellainen tappio, josta tulisi jo merkittävät verohyödyt 5v ajalta..

 

[kajakkivajakki]

Ei onnistu tuollainen kikkailu. Jos asunnossa on asunut ja omistanut yhtäaikaisesti sen 2 vuotta niin poistuu verovelvollisuus myydessä.
Tuotahan on aina lähtökohtaisesti pidetty hyvänä asiana kun asuntojen hinnat on pääsääntöisesti kasvaneet. Ja samalla inflaatiosta ei tarvi maksaa veroa.

 

[renee]

Siis oikeesti menee tolleen, että en saa vähentää tappiota yli 2v itse asumisen jälkeen? Voiko muka tosiaan olla noin? Eli ostan itselle vaikka surkean yksiön, asun 2v ja otan takkiin 30k ja en voi mistään vähentää?
Eli siis koko varainsiirtovero häviää tosiaankin tuhkasen tuuleen, kun ei saa sitä enää yli 2v jälkeen hyödyntää hankintaolettamana?

Onko tosiaan siis noin tyly tuo säännös? Just lueskelin, et varainsiirtoveron voi siihen hankintamenoon laittaa mutta eihän siitä mitään hyötyä oo, jos myy asunnon vaikka 4v päästä ja olis tulossa vaikkapa 15k myyntihinnassa takkiin + 15k varainsiirtoveroa takkiin, niin ei saa mitään vähennyksiä? Onpa tyly järjestelmä.

Mitenhän menis sitten siinä tapauksessa, että asun perheen kanssa 4v omassa "kalliissa asunnossa varainsiirtoveromenetyksineen".. 4v päästä myyntihetkellä tulossa tappiota vaikka 20k + 15k varainsiirtoveroa, jota vois käyttää hankintameno-olettamassa..
--> niin tekiskin tällä tavoin
--> Laittaa omakotitalon vuokralle esim. 2-3kk ajaksi sillä vuokralla, että varmasti menee vuokralle ---> sijoituskäytössä.. Nyt sitten 3kk jälkeen laittaa myyntiin asunnon. Saakohan tuossa sitten vähentää ne myyntitappiot, kun on ollut sijoituskäytössä? (vaikkakin ihan veroteknisistä syistä). Kait tollanen 20-30k tappio on jo sellainen tappio, josta tulisi jo merkittävät verohyödyt 5v ajalta..

Ei voi tollai kikkailla, niin kuin jo todettiin, eli jos myynnin verovapauden ehdot ovat jossain kohtaa täyttyneet, niin verovapautta noudatetaan koko omistushistorian ajan riippumatta siitä onko asunto omassa vai sijoitusasuntokäytössä myyntihetkellä. Kääntäen se tarkoittaa myös sitä, että tappioitakaan ei voi vähentää, jos myynnin verovapaus on kerran saavutettu, tämä toki oma tulkintani.

Ja itse tulkitsen sen juuri niin, että jos tappiota ei voi vähentää, niin mitään ei voi vähentää, eli varainsiirtoverokin menee kokonaan omaan piikkiin. Kannattaa toki varmistaa verottajalta. Tollanen 35 000 e vähennys on kuitenkin rahallisesti reilun kymppitonnin arvoinen, niin kannattaa jo vähän kysellä josko sieltä jotain armopaloja tulisi...itse tosin pelkään pahaa.

 

[Z31]

Varmaankin tyhmä kysymys, mutta miten tuo pitäisi laskea/huomioida jos on asuntolaina 3.39% kokonaiskorolla tällä hetkellä ja sijoitusasuntolaina 4.11% korolla, niin kannattaako tuo 4.11% korkoinen maksaa ensin pois vai miten tuon verovähennyshyödyn voisi tässä laskelmassa järkevästi huomioida.

 

[renee]

Varmaankin tyhmä kysymys, mutta miten tuo pitäisi laskea/huomioida jos on asuntolaina 3.39% kokonaiskorolla tällä hetkellä ja sijoitusasuntolaina 4.11% korolla, niin kannattaako tuo 4.11% korkoinen maksaa ensin pois vai miten tuon verovähennyshyödyn voisi tässä laskelmassa järkevästi huomioida.

Yksinkertaistettuna niin, että rahallinen hyöty sijoitusasuntolainan korkovähennysoikeudesta on pääomatulon veroprosentti x maksettu korko. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että 4,11% korko on "reaalisesti" 0,7 x 4,11% = 2,877 %, kun pääomatulon veroprosentti on 30%. Jos taas pääomatuloja on reilusti ja prosentti on 34%, niin sitten 0,66 x 4,11% = 2,7136 %.

Eli tällä yksinkertaistetulla kaavalla laskien sijoitusasuntolaina olisi antamassasi esimerkissä halvempi kuin asuntolaina, eli ennemmin kannattaisi lyhentää asuntolainaa, mutta aina ei välttämättä näin ole, esim. jos ei ole niin paljon voittoja, että voisi tehdä vähennyksiä täysimääräisesti (toki tappioitakin voi siirtää tuleville vuosille, joten jossain vaiheessa niistä kuitenkin päässee hyötymään, ainakin osittain).

 

[mölyä]

Pohdin tässä vaimon kanssa että mitä kannattaisi tehdä. Kiristyvä taloustilanne on alkanut pohdituttaa, ja mietin että kun 4,5v sitten otetussa 12kk euriborin asuntolainassa on pääomaa jäljellä 234k€ ja nyt vielä 1.7.2023 saakka vain 1,6% korko, olisiko nyt oikea aika hyödyntää lyhennysjoustoa?

Laina-aikaa on vielä jäljellä 25 vuotta, joten toki tuo takaisinmaksu sitten pitenisi ja korkoja tulisi maksettua enemmän, mutta nyt saisi kunnolla lyhenneltyä korkeampikorkoisia luottokorttivelkoja (n. 2,5k€) sekä autolainaa (4,2k€) jotta taloudessa olisi enemmän puskuria kun euribor on varmasti tuota ~1% pari-kolme pykälää korkeammalla tasolla korontarkistusajankohtana, ja varsinkin kun ensi talvena saa varmasti maksaa myös isompia sähkölaskuja, oman 5,15c/kWh sopimuksen päättyessä marraskuun 2023 lopussa.

Kun nuo lainat on maksettu, jäljellä on enää korottomia osamaksuja n. 4,5k€ verran ja niiden kanssa jo pärjäileekin paremmin. Meillä on tulot bruttona n. 6-7k€/kk eikä ole lapsia joten ihan hyvin pärjäillään, vaikka hieman on ruvennut omat kulutustottumukset tuon ~11k€ velan osalta hirvittämään ja nyt perjantain palkkapäivänä olisikin tarkoitus tehdä ihan ekaa kertaa budjettia omasta kulutuksesta. Kyseessä siis Nordean maksuton lyhennysjousto jota emme ole vielä tähän mennessä lainkaan käyttäneet, ja sitä on 27k€ käyttämättä, nyt siitä siis saisi vapautettua sen ~600€/kk velkojen lyhennykseen.

Tehdääs hieman päivitystä tilanteeseen. Nyt on nuo kaiken maailman Klarnat, operaattoreiden osarit ja mikä tärkeintä, myös luottokorttivelat maksettu. Jäljellä on enää autolainaa 3k€ ja korotonta huonekaluliikkeen korttiluottoa 3,5k€.

Ihan hiton paljon parempi fiilis oman talouden hallinnasta nyt, enää ei heinäkuussa koittava 12kk Euriborin korontarkistus ahdista samaan tapaan. Nyt tavoitteena on olla kerryttämättä yhtään lisää velkaa, maksaa tuo autolaina ennakkoon pois ennen kuin sähkösopimus päättyy marraskuussa (varaudun siihen että pörssisähkö voi olla hetkellisesti kallista muutaman kuukauden ajan vielä ensi talvena) ja tuo koroton korttiluotto saa mennä omalla painollaan.

Sitten kun autolaina on maksettu, alkaa jo olla mahdollisuus kerryttää säästöjä yli nykyisen 4k€ tason, samalla maksaen takaisin tuota korttiluottoa. Heti kun korot laskee niin sitten kerrytetään joustoluotto takaisin maksimiinsa ja sen jälkeen aukeaakin mahdollisuus säännölliseen sijoittamiseen ihan mukavilla summilla. Saas nähdä miten käy.

 

[latzka]

Onkos muuten ASP-lainalla liikkeellä oleville sattunut lähiaikoina korontarkistus? On jäänyt hieman epäselväksi, että onko korkotuen kannalta myös marginaali korkoa? Eli alkaako tuki juosta, jos marginaali+viitekorko on yli 3,8 % vai vasta siinä kohtaa, kun viitekorko ylittää 3,8 %?

 

[Jevuli]

Onkos muuten ASP-lainalla liikkeellä oleville sattunut lähiaikoina korontarkistus? On jäänyt hieman epäselväksi, että onko korkotuen kannalta myös marginaali korkoa? Eli alkaako tuki juosta, jos marginaali+viitekorko on yli 3,8 % vai vasta siinä kohtaa, kun viitekorko ylittää 3,8 %?

Marginaali lasketaan mukaan tuohon 3,8% rajaan. Meillä oli korontarkistus helmikuussa ja yhteensä tuo raja meni juuri ja juuri rikki. Kokonaisuudessaan saadaan 0,043% tällä hetkellä korkotukea

 

[elmo]

Toi tappioiden hyödynnettämättömyys bönde asuntokaupassa on kyllä aika iso juttu mitä ei ole edes tullut mieleen. Ainoastaan isot kaupungit ja niiden välittömässä läheisyydessä voi nykyään olettaa, että pitää arvonsa tai nostaa sitä. Mutta esim. etelän ruuhaka kolmionkin sisällä varmaan 70% menettää arvoaan muusta suomesta puhumattakaan. Varmaan pinta-alallisesti 90% Suomen maapohjasta menettää arvoaan.

Eikä tuo tilanne tule muuttumaan jos koskaan tai kymmeniin vuosiin vähintään. Väki vähenee sen verran radikaalisti kun lapsia ei tule ja jos tänne tulee jotain maahanmuuttoa niin se on joko juhlapaikanhakijaa pks suuntaan tai sitten korkeasti koulutettua asiantuntijaa mitkä myös menee kaupunkeihin. Ei böndelle ulkomailta taida ketään haluta.

Jos ostaa kodin moiselta alueelta niin kannattaa kyllä miettiä pari kertaa onko mahdollista tehdä jotain erikoisia vuokrauskuvioita joilla pystyy säilyttämään asunnon arvon laskun vähennysoikeuden. Ellei nyt ole 110% varma, että siinä on loppuelämän sijoituspaikka.

Toi Pieksamäki keissi on hyvä esimerkki. Siitä tulee takkiin joko paljon tai paljon, mutta joka tapauksessa puhutaan kymmenistä tuhansista euroista mitkä nyt häviää pieruna saharaan vs. saisi pääomatulojen puolelle vähennyksiin jos asunto olisi sijoituskäytössä. Toki pitäisi olla niitä voitollisia sijoitus tulojakin tuossa tilanteessa...

 

[ZherlockHolm]

Uusi rajoitin kotitalouksien velkaantumiselle ja asuntosijoittajien veroporkkana pois, VM:n työryhmä esittää | Rakennuslehti

Korkojen viimeaikainen nousu ei näytä tuottavan valtiovarainministeriön työryhmän mukaan suuria ongelmia kotitalouksille laajasti.

www.rakennuslehti.fi

Hyvästi asuntosijoittajien markkinat.. Kauanhan se jatkuikin...

 

[renee]

Uusi rajoitin kotitalouksien velkaantumiselle ja asuntosijoittajien veroporkkana pois, VM:n työryhmä esittää | Rakennuslehti

Korkojen viimeaikainen nousu ei näytä tuottavan valtiovarainministeriön työryhmän mukaan suuria ongelmia kotitalouksille laajasti.

www.rakennuslehti.fi

Hyvästi asuntosijoittajien markkinat.. Kauanhan se jatkuikin...

Tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennysosuuden verovähennysoikeuden poistaminen asuntosijoittajilta on mielestäni ollut vain ajan kysymys. Saas nähdä toteutetaanko se niin, että koskee vain uudiskohteiden yhtiölainoja vai koskeeko kaikkia rahoitusvastikkeita, eli putkiremontteja ym. korjauslainoja. Siis jos kokoomus uskaltaa viedä tämän läpi, lobbaus tulee meinaan olemaan kovaa

 

[Boulder]

Tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennysosuuden verovähennysoikeuden poistaminen asuntosijoittajilta on mielestäni ollut vain ajan kysymys. Saas nähdä toteutetaanko se niin, että koskee vain uudiskohteiden yhtiölainoja vai koskeeko kaikkia rahoitusvastikkeita, eli putkiremontteja ym. korjauslainoja. Siis jos kokoomus uskaltaa viedä tämän läpi, lobbaus tulee meinaan olemaan kovaa

Uudiskohteiden kanssa poisto toimisi oikeastaan aika hyvin, eli ohjaisi omistusta enemmän sinne "oma koti"-suuntaan ja hillitsisi samalla velkaantumista. Eihän nuo esim. Hesassa ole olleet aikoihin muuta kuin arvonnousun odottelun kannalta sijoituskohteita.

 

[elmo]

Tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennysosuuden verovähennysoikeuden poistaminen asuntosijoittajilta on mielestäni ollut vain ajan kysymys. Saas nähdä toteutetaanko se niin, että koskee vain uudiskohteiden yhtiölainoja vai koskeeko kaikkia rahoitusvastikkeita, eli putkiremontteja ym. korjauslainoja. Siis jos kokoomus uskaltaa viedä tämän läpi, lobbaus tulee meinaan olemaan kovaa

Uudiskohteista syytä ottaakin pois, mutta ei mitään syytä luoda pieniäkään rajoitteita sille, että korjausrakentaminen hankaloituu.

 

[Lucas]

Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma

Onko ongelmana vaan sijainti, sijainti ja vielä kerran sijainti? X)

Hintapyyntinä näyttää olevan 235 tuhatta euroa ja 7000 neliömetrin oma tontti.

Jos tuo talo ja tontti sijaitsisi Pieksämäen sijasta vaikka Helsingissä Kuusisaaressa tai Lauttasaaressa mahdollisesti vielä rannassa, niin se olisi todellinen kaaos kun ihmiset yrittäisivät kilvan ostaa sitä. Ensimmäinen ostajaehdokas olisi varmaan ovella kaupanvahvistajan ja rahasalkun kanssa tulossa väkisellä ostamaan sitä alle tunnin sisällä myynti-ilmoituksen julkaisusta.

 

[Nik97]

Hintapyyntinä näyttää olevan 235 tuhatta euroa ja 7000 neliömetrin oma tontti.

Jos tuo talo ja tontti sijaitsisi Pieksämäen sijasta vaikka Helsingissä Kuusisaaressa tai Lauttasaaressa mahdollisesti vielä rannassa, niin se olisi todellinen kaaos kun ihmiset yrittäisivät kilvan ostaa sitä. Ensimmäinen ostajaehdokas olisi varmaan ovella kaupanvahvistajan ja rahasalkun kanssa tulossa väkisellä ostamaan sitä alle tunnin sisällä myynti-ilmoituksen julkaisusta.

Hintapyynti ei silloin olisi 235t€ vaan ehkä 435t€.

 

[JRan]

Hintapyynti ei silloin olisi 235t€ vaan ehkä 435t€.

HP olisi 5,7 miljoonaa euroa ja silti joku ostaisi.

 

[Nik97]

Koko keskustelu

HP olisi 5,7 miljoonaa euroa ja silti joku ostaisi.

Totta helvetissä

 

[JerryKannu]

Mitähän tuo myyjä oikeastaan edes itkee tuossa? Itse on muuttamassa kaupunkiin, ja muut on iha tymiä ku eivät osta hevon persiissä sijaitsevaa taloa?

Ei kyllä omaankaan silmään näytä mitenkään päin 2015 talolta? Liekö sitten haettu jotain vanhaa fiilistä, pinnat sisälläkin on aika karmivia omaan makuun.

Ei kun puolittaa pyynnin, niin joku saattaa kiinnostuakin.

 

[Lucas]

Hintapyynti ei silloin olisi 235t€ vaan ehkä 435t€.

Talo on siis tämä myynti-ilmoitus tuohon lehtijutun taloon:

Omakotitalo, Pieksämäki, , 219 000 €, 184 m²

Olohuone / sali, k, 4 mh, s, kph, khh, wc, kell.var, 2 kuistia, ullakko. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Kuusisaaren tai Lauttasaaren rannasta 7000 neliömetrin tontti tehokkuusluvulla 0,1.

Eiköhän tuohon 435 t€ hintaan saisi vielä laittaa ainakin nollan perään. Tuo talohan siitä lähtisi varmaan samantien purkuun ja tilalle tulisi jotain isoa ja kallista. Ja grynderi alkaisi hakea kaavamuutosta heti jolla tehokkuusluvun saisi nostettua moninkertaiseksi ja rakennettua monta kertaa enemmän tontille kuin tuon 700 neliömetriä.

En nyt halua millään tavalla kritisoida tuota Pieksämäellä myynnissä olevaa sähkölämmitystaloa. Mutta lähinnä tuota sijainnin merkitystä asunnon hintaan ja myyntiaikoihin halusin tuoda esiin.

Kerrostalohuoneistoissakin hintaerot on yli 10 kertaisia Suomessa sijainnista riippuen. Samanlainen kerrostalohuoneisto vaikka jostakin Kemijärveltä tai Helsingin Etu-Töölöstä tai Kampista, niin hintaero on vähintään kymmenkertainen. Siis vähintään.

 

[Taneli-]

Kerrostalohuoneistoissakin hintaerot on yli 10 kertaisia Suomessa sijainnista riippuen. Samanlainen kerrostalohuoneisto vaikka jostakin Kemijärveltä tai Helsingin Etu-Töölöstä tai Kampista, niin hintaero on vähintään kymmenkertainen. Siis vähintään.

Näinkin voi sanoa, tai siis jos kokonainen 14 asunnon kerrostalo on myyty 125 000€ jotenkin epäilen että hintaero esim. Helsingin keskustassa olevaan kerrostaloon voi olla päälle 100 kertainen, eli riittäisikö edes 12,5 miljoonaa siihen että ostaisi Helsingin keskustasta kerrostalon? Väitän että ei.

Koko kerrostalo myytiin 125000 eurolla – ”Siellä saattaa olla 5–10 ostajaehdokastakin pyörimässä”

Asuntomarkkinoiden syvemmissä vesissä liikkuu sijoittajia, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja. Sellaisen voi saada halvimmillaan reilulla sadalla tonnilla.

www.is.fi

 

[JRan]

Näinkin voi sanoa, tai siis jos kokonainen 14 asunnon kerrostalo on myyty 125 000€ jotenkin epäilen että hintaero esim. Helsingin keskustassa olevaan kerrostaloon voi olla päälle 100 kertainen, eli riittäisikö edes 12,5 miljoonaa siihen että ostaisi Helsingin keskustasta kerrostalon? Väitän että ei.

Koko kerrostalo myytiin 125000 eurolla – ”Siellä saattaa olla 5–10 ostajaehdokastakin pyörimässä”

Asuntomarkkinoiden syvemmissä vesissä liikkuu sijoittajia, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja. Sellaisen voi saada halvimmillaan reilulla sadalla tonnilla.

www.is.fi

Ihme, että joku edes ottaisi maksutta tollaisen. Näitä myytiin aikanaan vielä halvemmalla niillä paikkakunnilla, mistä sattui paperitehdas lopettamaan, 2000-luvulla esim. Kuusankoskelta, Myllykoskelta jne. ei tainnut edes typerimmät sijoittajat näitä ostaa.

 

[Lucas]

Ihme, että joku edes ottaisi maksutta tollaisen. Näitä myytiin aikanaan vielä halvemmalla niillä paikkakunnilla, mistä sattui paperitehdas lopettamaan, 2000-luvulla esim. Kuusankoskeslta, Myllykoskelta jne. ei tainnut edes typerimmät sijoittajat näitä ostaa.

Huvittava kun moisia pommeja joskus pankin tonttirahastotkin ostaneet.

Esimerkiksi Oulussa 2 kilometrin päässä keskustassa yliopistollisen sairaalan kupeessa oli sairaanhoitopiirin omistamia 1970-luvun kerrostaloasuntoja, jotka oli alunperin jotain sairaalan työsuhdeasuntoja ja viime vuosina vuokra-asuntoina kaikille kiinnostuneille.

Sitten joku sai kuningasidean sairaanhoitopiirissä, että sairaanhoitopiiri myy ne talot grynderille. Grynderi sitten haki alueelle kaavamuutoksen ja poisti kaikki parkkipaikatkin siitä ja sai rakennusluvat kolmelle neljälle uudelle tornitalolle. Tontin alta myi Ålands Bankenin tonttirahastolle sekä uusilta rakennettavilta taloilta että niiltä vanhoilta putkiremonttia ja peruskorjausta odottaneilta kerrostaloilta.

Sitten grynderi dumppasi myydä ne vanhojen kerrostalojen huoneistot hintaan 14.000 euroa kappale kenelle tahansa halukkaalle. Tapahtui joskus vuonna 2018 tietämissä. Niitä sitten ostivat kaikenlaiset oman elämänsä "kiinteistösijoittajat". Tonttivuokravastike niissä huoneistoissa on noin tuplaten ylisuuri paikkakunnan ja paikan hintaan nähden. Kylmä parkkipaikkakin ilman sähkötolppaa maksaa pysäköintitalosta 50 euroa kuussa, joka on ylihintainen hinta Oulussa siltä alueelta. Putket on alkaneet paukkua ja puolisenkymmentä asuntoa taloyhtiöstä on mennyt jo paskaksi rikkoutuneiden putkien aiheuttamien vesivahinkojen vuoksi. Putkiremontti ja peruskorjaus olisi pitänyt aloittaa kunnossapitosuunnitelman perusteella jo viime vuonna, mutta mitään päätöksiä eivät ole saaneet taloyhtiöissä aikaan niiden aloittamisesta. Käsittääkseni sen verran kalliiksi tulee se peruskorjaus ja putkiremontit, että halvempi olisi räjäyttää koko paska taivaan tuuliin ja rakentaa uusi talo tilalle. Siinä taas ei ole mitään järkeä kun tontti ei ole oma vaan talot sijaitsevat törkeästi ylihintaisella vuokratontilla. Talojen asukkaistakin iso osa näyttää olevan erilaisia päihdeongelmaisia nykyään ja "mielenterveyskuntoutujia".

Vähän näyttää siltä, että käyttävät talot nyt elinkaarensa loppuun eli sinne saakka kun korjauskulut vesivahingoista ja muusta ja vuokratonttivastikkeet ylittävät saatavan vuokran määrän. Sitten dumpataan osakkeet myydä bulvaani-Reiskalle ja annetaan mennä taloyhtiöiden konkurssiin ja jätetään purkamiskustannukset Ålands Bankin tonttirahoston murheeksi. Sääliksi käy jos joku hölmö mennyt ostamaan tuollaisesta talosta asunnon kuvitellen että siitä sai halvalla asunnon pitkäksi aikaa ja mennyt lunastamaan vielä sen ylihintaisen tonttiosuuden.

Noita pommeja on myynnissä nyt monia noista taloista ilmeisesti hyvin huonolla menestyksellä noin 40 tuhannen euron hintapyynneillä. Härskeimmät kiinteistövälittäjät "unohtavat" pistää koko myynti-ilmoitukseen tonttivastiketta ja tulevien remonttien kohdalle kirjoittaneet vain, että "ei päätettyjä remontteja" ja ks. PTS. En ymmärrä miksi kenenkään kannattaa maksaa euroakaan tuollaisista pommeista.

Grynderin pohjaton ahneus on ilmeisesti nyt kostautunut, kun ne uudet kalliit tornitalojen huoneistot eivät tahdo mennä kaupaksi siitä narkkiluoliksi muuttuneiden kerrostalojen naapurista samasta pihapiiristä. En kyllä yhtään ihmettele, kun tuskin minäkään alkaisin millään puolella miljoonalla eurolla ostamaan kerrostaloasuntoa mistään narkkitalojen keskeltä. Sairaanhoitopiirin hölmöt saivat myös ansionsa mukaan, kun noiden hölmöilyjen seurauksena mitä tekivät, sairaalan kupeessa on nyt narkkarien kerrostalot joiden asukkaat käyvät sairaalassakin rosvoamassa milloin mitäkin. En ymmärrä mikseivät vaatineet vanhojen talojen purkua osana kiinteistökauppaa tai niiden peruskorjausta itse tehneet ennen niiden myyntiä.

 

[jonniv]

Toi tappioiden hyödynnettämättömyys bönde asuntokaupassa on kyllä aika iso juttu mitä ei ole edes tullut mieleen. Ainoastaan isot kaupungit ja niiden välittömässä läheisyydessä voi nykyään olettaa, että pitää arvonsa tai nostaa sitä.

No joo... Mutta noiden kasvukeskusten asuntojen osalta monelta unohtuu ihan kokonaan, että kuinka paljon siihen asuntoon pitää tunkea rahaa kiinni.

Jos verrataan vaikka 200k€ omakotitalon ostoa böndeltä ja 500k€ omakotitalon ostoa pääkaupunkiseudulta.. Jos molemmat ostetaan vaikkapa 30 vuoden lainalla 3% korolla, niin böndellä asuva maksaa korkoja laina-ajalla 105k€ ja pääkaupunkiseudulla asuva maksaa 262k€... Mutta onhan se sitten varmaan melkoinen autuus, kun sen asunnon arvo nousee 5%.

Jonnet ei myöskään muista sitä, että 90-luvun lamassa eniten romahtivat Helsingin keskusta-alueen asuntojen hinnat. Erityisesti isompien asuntojen hinnat putosivat luokkaa 60%, joka oli Suomen suurimpia prosentteja. Ja rahamäärässä pudotus oli sitten vielä ihan megalomaanisen suuri verrattuna moneen muuhun alueeseen.

 

[Taneli-]

No joo... Mutta noiden kasvukeskusten asuntojen osalta monelta unohtuu ihan kokonaan, että kuinka paljon siihen asuntoon pitää tunkea rahaa kiinni.

Jos nyt unohdetaan ne ihan kaikkein suurimmat & kalleimmat keskustan alueet sekä asunnot niin ei se nyt järkyttävän paljon ole mitä tarvitsee maksaa. Siis sellaisesta paikasta mistä pääsee esim. junalla / bussilla 30min vaikka sinne Tampereen, Helsingin tai Turun keskustaan.

Toki myös bonusta jos pystyy unohtamaan se haaveen omakotitalosta missä on oma metsä, oma järvi ja niin paljon maata ympärillä että naapuriin ei törmää kuin ehkä luodessaan talvella lunta sen oman yksityispihansa alkupuolella.

Esim. rivitalo Paimiosta sellaisen saa alle 200k jollain 150k jo ihan kohtuullisen varmaan tai Kaarinasta. Tai Kangasalalta, tai Nokialta. Tai Kirkkonummelta, tai Sipoosta.

Tietysti ne eivät ole yhtä seksikkäitä kohteita tai nosta arvoaan yhtä paljoa kuin Tampereen, Turun ja Helsingin ydinkeskustan asunnot.

Eli kannattaa tarvittaessa olla valmis myös kompromisseihin. Jos haluaa rakentaa sen oman asunnon omalle maalle ja ympärille reippaasti maata täytyy myöntyä siihen että arvo tulee 100% varmasti laskemaan. Ei siitä kukaan niitä miljoonia maksa mitä itse olet siihen upottanut.

Mutta jos ostat jonkun kasvukeskuksen läheltä jonkun 150-200k kämpän luultavasti saat omasi takaisin ja ehkä hieman enempikin kun sen myyt. Enkä nyt tarkoita että saisit vastikkeet, sähköt ja mahdollisesti 100% sen kaiken mitä olet palkkaa saanut sekä ties mihin tuhlannut sen 25v aikana mitä siinä asuit. Mutta sen arvo ei luultavasti romahda samalla tavalla kuin täysin maaseudulla olevan asunnon.

Eli jos maksoit siitä sen 150-200k luultavasti saat saman, ehkä hieman enempikin myydessä. Jolloin se olisi järkevä (TM) investointi verrattuna siihen että olisit asunut vuokralla ja maksanut vaikka sen 1500€/kk vuokraa (mikä tekisi 450 000€ 25v saldoksi)

 

[maustevoi]

Toi tappioiden hyödynnettämättömyys bönde asuntokaupassa on kyllä aika iso juttu mitä ei ole edes tullut mieleen. Ainoastaan isot kaupungit ja niiden välittömässä läheisyydessä voi nykyään olettaa, että pitää arvonsa tai nostaa sitä. Mutta esim. etelän ruuhaka kolmionkin sisällä varmaan 70% menettää arvoaan muusta suomesta puhumattakaan. Varmaan pinta-alallisesti 90% Suomen maapohjasta menettää arvoaan.

Eikä tuo tilanne tule muuttumaan jos koskaan tai kymmeniin vuosiin vähintään. Väki vähenee sen verran radikaalisti kun lapsia ei tule ja jos tänne tulee jotain maahanmuuttoa niin se on joko juhlapaikanhakijaa pks suuntaan tai sitten korkeasti koulutettua asiantuntijaa mitkä myös menee kaupunkeihin. Ei böndelle ulkomailta taida ketään haluta.

Jos ostaa kodin moiselta alueelta niin kannattaa kyllä miettiä pari kertaa onko mahdollista tehdä jotain erikoisia vuokrauskuvioita joilla pystyy säilyttämään asunnon arvon laskun vähennysoikeuden. Ellei nyt ole 110% varma, että siinä on loppuelämän sijoituspaikka.

Toi Pieksamäki keissi on hyvä esimerkki. Siitä tulee takkiin joko paljon tai paljon, mutta joka tapauksessa puhutaan kymmenistä tuhansista euroista mitkä nyt häviää pieruna saharaan vs. saisi pääomatulojen puolelle vähennyksiin jos asunto olisi sijoituskäytössä. Toki pitäisi olla niitä voitollisia sijoitus tulojakin tuossa tilanteessa...

Niin itekki mietin sitä, että onnistuuko tuo sitten kiertää niin, että asuu vaikkapa sen 4v omassa käytössä ja "ottaa luodin vastaan" ja muuttaa asunnosta muualle jonnekin, ja laittaa sitten sen omakotitalon vuokralle +2kk ajalle - X. Eikös asunnon käyttötarkoitus ja lainankin ole tuolloin sijoitus ja sellaiseksi muuttunut, vaikka olikin 4v omassa käytössä? Ja kun on sitten sijoituskäytössä, niin sitten voi myydä sijoitusasuntona ja hyödyntää verovähennykset? EI kait verottajalla sääntöjä ole siihen, että millainen talo on sijoitusasunto ja mitenkä pitkään on sijoituskäytössä oltava, että kyseessä on sijoitusasunto?

Että kyllä luulis voivan kiertää tuota pykälää?

 

[Taneli-]

EI kait verottajalla sääntöjä ole siihen, että millainen talo on sijoitusasunto ja mitenkä pitkään on sijoituskäytössä oltava, että kyseessä on sijoitusasunto?

Että kyllä luulis voivan kiertää tuota pykälää?

En usko että ihan noin onnistuu. Eli esim. että rakennat ensin perheellesi asunnon ottaen lainaa jne. vaikka 800 000€ ja sitten asut siellä 25 vuotta, kun lapset on muuttaneet pois kotoa vuokraat sitä ensin 2 vuodeksi vaikka raskaalla tappiollakin ja sitten laitat sen myyntiin, myyden lopulta 600k hintaan ja yrität laittaa 200k sijoitusasuntona menoiksi...

Tai edes niin että rakennat sen, vuokraat sitä 10v, asut välillä siinä 5 vuotta ja sitten taas vuokraat 10 vuotta myyden 200k tappiolla.

 

[JPKainulainen]

No joo... Mutta noiden kasvukeskusten asuntojen osalta monelta unohtuu ihan kokonaan, että kuinka paljon siihen asuntoon pitää tunkea rahaa kiinni.

Jos verrataan vaikka 200k€ omakotitalon ostoa böndeltä ja 500k€ omakotitalon ostoa pääkaupunkiseudulta.. Jos molemmat ostetaan vaikkapa 30 vuoden lainalla 3% korolla, niin böndellä asuva maksaa korkoja laina-ajalla 105k€ ja pääkaupunkiseudulla asuva maksaa 262k€... Mutta onhan se sitten varmaan melkoinen autuus, kun sen asunnon arvo nousee 5%.

Jonnet ei myöskään muista sitä, että 90-luvun lamassa eniten romahtivat Helsingin keskusta-alueen asuntojen hinnat. Erityisesti isompien asuntojen hinnat putosivat luokkaa 60%, joka oli Suomen suurimpia prosentteja. Ja rahamäärässä pudotus oli sitten vielä ihan megalomaanisen suuri verrattuna moneen muuhun alueeseen.

Tietysti rahoituskustannus täytyy ottaa huomioon ja on myös luonnollista, että kalleimpien sekä suuremman lainataakan kantavien asuntojen hinta tuppaa kriiseissä laskemaan eniten. Mutta jos nyt kuitenkin tarkastellaan tuota mainitsemaasi 30 vuoden laina-aikaa ja pääkaupunkiseutua niin historiaan perustuen voisi kyllä käyttää tuon 5% arvonnousun tilalla vähän toisenlaista lukua. Tällä hetkellä jos tarkastellaan 30v taaksepäin osuu erityisen herkullisesti lähtökohdaksi vuosi 1993 ja tuosta tähän päivään pk-seudun asuntojen hintaindeksi on noussut yli 300%.

 

[kajakkivajakki]

Niin itekki mietin sitä, että onnistuuko tuo sitten kiertää niin, että asuu vaikkapa sen 4v omassa käytössä ja "ottaa luodin vastaan" ja muuttaa asunnosta muualle jonnekin, ja laittaa sitten sen omakotitalon vuokralle +2kk ajalle - X. Eikös asunnon käyttötarkoitus ja lainankin ole tuolloin sijoitus ja sellaiseksi muuttunut, vaikka olikin 4v omassa käytössä? Ja kun on sitten sijoituskäytössä, niin sitten voi myydä sijoitusasuntona ja hyödyntää verovähennykset? EI kait verottajalla sääntöjä ole siihen, että millainen talo on sijoitusasunto ja mitenkä pitkään on sijoituskäytössä oltava, että kyseessä on sijoitusasunto?

Että kyllä luulis voivan kiertää tuota pykälää?

Talokaupasta tappiota – saako tappiot vähentää verotuksessa? - AJ-Laskenta

Veronmaksajien Taloustaito-lehdessä on käsitelty 23.11.2020 talokaupan tappion verovähennyskelpoisuutta. Taustatilanne: Myyn parhaillaan omakotitaloa, joka on ollut perheeni koti...

aj-laskenta.fi

Tuolla on esitetty ratkaisukseksi poistojen kautta pienentää tappiota.

 

[Lucas]

Tietysti rahoituskustannus täytyy ottaa huomioon ja on myös luonnollista, että kalleimpien sekä suuremman lainataakan kantavien asuntojen hinta tuppaa kriiseissä laskemaan eniten. Mutta jos nyt kuitenkin tarkastellaan tuota mainitsemaasi 30 vuoden laina-aikaa ja pääkaupunkiseutua niin historiaan perustuen voisi kyllä käyttää tuon 5% arvonnousun tilalla vähän toisenlaista lukua. Tällä hetkellä jos tarkastellaan 30v taaksepäin osuu erityisen herkullisesti lähtökohdaksi vuosi 1993 ja tuosta tähän päivään pk-seudun asuntojen hintaindeksi on noussut yli 300%.

Siitä jos otat vielä kolme vuotta taaksepäin vuoteen 1990, niin nehän hinnat oli tuplat vuoteen 1993 verrattuna ja asunnon arvonnousu puolittuu tarkasteluvälillä tähän saakka.

Pidemmän päälle aika tavalla mahdoton yhtälö, että asuntojen hinnat nousivat paljoa enempää kuin ansiotaso ihmisillä.

Muuttotappioalueilla syrjäseuduilla se asuntokauppa on käsittääkseni usein todella haasteellista. Omakotitalon hintapyynti saattaa olla muutama kymppitonni ja silti asuntoa saa myydä kenties tuloksetta vuosia.

Olisi hauska nähdä niitä asuntojen "flippaus" tv-ohjelmia pahimmilla syrjäseuduilla kuvattuna, jossa kämppään tehdään jotan pientä pintaremonttia ja sitten "lyödään rahoiksi" sillä remontilla kun asunto myydään. Niistä remonteista tuskin koskaan kukaan saisi edes omia tarvikekuluja pois puhumattakaan työpalkasta remontille.

 

[jonniv]

Tietysti rahoituskustannus täytyy ottaa huomioon ja on myös luonnollista, että kalleimpien sekä suuremman lainataakan kantavien asuntojen hinta tuppaa kriiseissä laskemaan eniten. Mutta jos nyt kuitenkin tarkastellaan tuota mainitsemaasi 30 vuoden laina-aikaa ja pääkaupunkiseutua niin historiaan perustuen voisi kyllä käyttää tuon 5% arvonnousun tilalla vähän toisenlaista lukua. Tällä hetkellä jos tarkastellaan 30v taaksepäin osuu erityisen herkullisesti lähtökohdaksi vuosi 1993 ja tuosta tähän päivään pk-seudun asuntojen hintaindeksi on noussut yli 300%.

Tottakai sijotettu raha tuottaa ja niin sen pitääkin. Mutta ei tuo pääkaupunkiseudun asunto ole ollut mikään ylivoimainen kohde sijoittaa rahaa viimeisen 30 vuoden ajalla.. Eikä sitä voi niin yksiselitteisesti ajatella, että bönden asunnon ostaja ei ole tehnyt mitään voittoa mutta pääkaupunkiseudun asunnon ostaja on tehnyt hurjat voitot... Vaihtoehtoistuotot pitää ottaa tietenkin tarkasteluun mukaan.

Jos edelleen palataan tähän aikaisempaan vertailuun eli "verrataan vaikka 200k€ omakotitalon ostoa böndeltä ja 500k€ omakotitalon ostoa pääkaupunkiseudulta". Jos molemmilla on 30 vuoden laina 3% korolla, niin bönden asunnon ostajan lainanhoitokulut ovat n. 1300€/kk pienemmät.

Jos tämä 1300€ sijoitetaan joka kuukausi 30 vuoden ajan esim. 4% tuotolla, niin 30 vuoden päästä sijoitusten arvo on 892 k€.

 

[Lucas]

Tottakai sijotettu raha tuottaa ja niin sen pitääkin. Mutta ei tuo pääkaupunkiseudun asunto ole ollut mikään ylivoimainen kohde sijoittaa rahaa viimeisen 30 vuoden ajalla.. Eikä sitä voi niin yksiselitteisesti ajatella, että bönden asunnon ostaja ei ole tehnyt mitään voittoa mutta pääkaupunkiseudun asunnon ostaja on tehnyt hurjat voitot... Vaihtoehtoistuotot pitää ottaa tietenkin tarkasteluun mukaan.

Jos edelleen palataan tähän aikaisempaan vertailuun eli "verrataan vaikka 200k€ omakotitalon ostoa böndeltä ja 500k€ omakotitalon ostoa pääkaupunkiseudulta". Jos molemmilla on 30 vuoden laina 3% korolla, niin bönden asunnon ostajan lainanhoitokulut ovat n. 1300€/kk pienemmät.

Jos tämä 1300€ sijoitetaan joka kuukausi 30 vuoden ajan esim. 4% tuotolla, niin 30 vuoden päästä sijoitusten arvo on 892 k€.

Maaseudulla myös palkkataso tahtoo olla pienempi kuin pk-seudulla. Sillä omaan käyttöön ostetun asunnon "päivän arvolla" ei taida olla juurikaan merkitystä muuta kuin silloin jos asunnon myy.

Nyt on mielenkiintoisia realiteettien palautuksia tullut osalle ihmisistä eteen. Osa on ostanut nolla-korkojen aikana jotain puolen miljoonan euron "unelmien" taloja jostakin kymmenien kilometrien päästä kaupungista ja lainat vedetty tappiin ja otettu 30 vuoden maksuaika ja muutama vuosi lyhennysvapaita heti alkuun. Nyt sitten ovat lirissä kun korot nousseet niin paljon ja elinkustannukset muutenkin, että eivät selviä enää lainoista ja tullut ihan puun takaa yllätyksenä, että siellä asuminen vaatii kahden auton omistamisen ja lasten kuskaamiseen harrastuksiin satojen kilometrien ajamiset viikossa ja sekin maksaa.

Sitten on myös jotain oman elämänsä "asuntosijoittajia" ilmestynyt julkisuuteen avautumaan siitä, että miten se asunnon vuokraamisesta saatava vuokra ei riitä enää puoleksikaan maksamaan niitä vastikkeita ja 80 prosenttisesti yhtiölainalla rahoitettujen asuntojen yhtiölainan rahoitusvastikkeita ja korkoja. Olihan se varmaan aikansa mukavaa ja helppoa pisnestä kun korot oli nollassa ja asuntojen hinnat voimakkaassa nousussa ja yhtiölainassakin oli pari vuotta lyhennysvapaita kun sijoitusasunnon osti uudesta kerostalosta. Siinähän sai tuottona sen vuokran miinus yhtiövastikkeen verran ja pisti sitten vielä kämpän hyvällä voitolla myyntiin vielä kun yhtiölainan lyhennykset olivat alkamassa parin vuoden jälkeen. Nyt markkinatilanne on muuttunut ja voi olla ettei siitä pari vuotta sitten 80 prosentin yhtiölainalla ostetusta kämpästä ei saa enää sitä 20 prosentin osuutta lainkaan takaisin, jonka itse maksoi, ja siitä pitää luopua ottamalla se vähintään tappioksi. Huonolla tuurilla pitää vielä lyödä ostajalle rahaa käteen että ottaa sen yhtiölainan kannettavakseen.

Taloyhtiöiden osaltakin lienee tulossa melkoisia pommeja eteen kun yhtiölainaa voi olla se 80 prosenttia asunnon hinnasta tai jopa 100 prosenttia jos lunastunut vielä tontin omaksi taloyhtiö ja nyt pitäisi sitten alkaa maksaa niitä 20 vuoden lainan lyhynnyksiä. Lainanhoitokulut plus korot plus normaali vastike saattaa olla vaikka 1700 euroa Vantaalla sijaitsevasta kerrostalokaksiosta. Jos osakkeen omistajalla ei ole rahaa niitä maksaa, niin taloyhtiö voi ottaa sen huoneiston hallintaansa ja vuokrata sen eteenpäin. Ongelma on siinä ettei siitä saa vuokrattaessa tuollaisia rahoja vaan tappiota tulee kenties 500 euroa kuussa taloyhtiölle siitä silti. Siinähän sitten naapurit joutuvat ne tappiot maksamaan tai taloyhtiöllä on konkurssi edessä. Kyllähän tuollainen yksi menee isommassa taloyhtiössä, mutta jos vastaavia tyhjätaskuja "asuntosijoittajia" on omistajina vaikka 30 prosentissa sen huoneistoista, niin kaikki sen taloyhtiön osakkeenomistajat on sen jälkeen syvissä vaikeuksissa. Paras tilanne on niillä joilla yhtiölainaa on vielä se 80 prosenttia osakkeen arvosta. Silloin myy sen oman osakkeen vain bulvaanille ja ottaa sen 20+ prosenttia siitä tappiokseen. Jos taas maksanut yhtiölainaosuuden kokonaan pois, niin siinähän menettää 100 prosenttia sen arvosta mitä maksanut jos taloyhtiö menee konkurssiin. Jos sen on maksanut pankkilainalla pois ja osakekirja on pankilla vakuutena, niin silloin se on helposti taas pankin ongelma ja luottotappiot siitä joutuu kirjaamaan.

Melkoinen riski se on minusta ostaa asunto-osake talosta, jossa on 70-80 prosenttia taloyhtiön lainaa. Siinä voi joutua naapureiden maksujen ja lainojen maksumieheksi. Ja pahimmillaan menettää kaiken. Asunto-osakeyhtiön osakasrekisteri olisi syytä myös hankkia ennen kuin asunto-osaketta ostaa. Siitähän saa käsityksen miten paljon osakkeista omistaa "asuntosijoittajat" ja miten paljon se omistus on keskittynyt ja senkin kenelle se on keskittynyt. Niiden tietojen avulla voi yrittää arvioida sitä riskiä.

 

[Eldmor]

Melkoinen riski se on minusta ostaa asunto-osake talosta, jossa on 70-80 prosenttia taloyhtiön lainaa. Siinä voi joutua naapureiden maksujen ja lainojen maksumieheksi. Ja pahimmillaan menettää kaiken. Asunto-osakeyhtiön osakasrekisteri olisi syytä myös hankkia ennen kuin asunto-osaketta ostaa. Siitähän saa käsityksen miten paljon osakkeista omistaa "asuntosijoittajat" ja miten paljon se omistus on keskittynyt ja senkin kenelle se on keskittynyt. Niiden tietojen avulla voi yrittää arvioida sitä riskiä.

Riippuu toki paljon siitä, ostatko esim. jotain kaupunginosan juna-aseman viereen nousevaa uutta kerrostaloa vai hieman syrjemmällä sijaitsevaa rivitaloa. Ensimmäinen houkuttelee varmasti paljon enemmän asuntosijoittajia ja Vantaallakin noiden neliöhinnat näyttävän olevan 6000-8000€/m^2. Jälkimmäinen on taas paljon enemmän suunnattu niille oman asunnon ostajille. Esim. omasta uudiskohteesta taloyhtiönlainasta taidettiin maksaa pois noin 80 % heti kun oli mahdollista.

Aika vaikea on löytää mitään uudehkoa rakennuskohdetta, jossa ei olisi taloyhtiölainaa ollenkaan. Ainoat taitavat olla ns. premium-kohteita, joissa ostajilla on varmasti varaa maksaa se asunnon hinta. Mutta se on täysin totta, että kannattaa selvittää omistuspohja ja mahdollisesti myös yhtiölainan määrä ennen ostamista.

 

[maustevoi]

Talokaupasta tappiota – saako tappiot vähentää verotuksessa? - AJ-Laskenta

Veronmaksajien Taloustaito-lehdessä on käsitelty 23.11.2020 talokaupan tappion verovähennyskelpoisuutta. Taustatilanne: Myyn parhaillaan omakotitaloa, joka on ollut perheeni koti...

aj-laskenta.fi

Tuolla on esitetty ratkaisukseksi poistojen kautta pienentää tappiota.

Tämä oli erittäin hyvä ja tarpeellinen vinkki. Jos nyt vaikka sellaiset 40k (varainsiirtoveron kautta) ottaa tappiota, niin kyllä siinä kannattanee laskinta käyttää, että "olisiko kuitenkin" kannattavaa yrittää vuokrata ja laittaa poistoja tms. Ongelma tietysti on, että sitten on se iso pääoma omakotitalossa kiinni.

Näillä tiedoilla mitä olen nyt kuullut&oppinut, niin tuo verovapaus tulisi poistaa. Onhan se nyt erikoista, että tuetaan kasvukeskuksia tälläkin tapaa ja "lyödään lyötyä" eli huonon asuntokaupan tehneitä.

 

[renee]

Niin itekki mietin sitä, että onnistuuko tuo sitten kiertää niin, että asuu vaikkapa sen 4v omassa käytössä ja "ottaa luodin vastaan" ja muuttaa asunnosta muualle jonnekin, ja laittaa sitten sen omakotitalon vuokralle +2kk ajalle - X. Eikös asunnon käyttötarkoitus ja lainankin ole tuolloin sijoitus ja sellaiseksi muuttunut, vaikka olikin 4v omassa käytössä? Ja kun on sitten sijoituskäytössä, niin sitten voi myydä sijoitusasuntona ja hyödyntää verovähennykset? EI kait verottajalla sääntöjä ole siihen, että millainen talo on sijoitusasunto ja mitenkä pitkään on sijoituskäytössä oltava, että kyseessä on sijoitusasunto?

Että kyllä luulis voivan kiertää tuota pykälää?

Jos asunnon omistaja on kerran täyttänyt verovapausehdot, niin asunto on myyntivoitosta verovapaa koko omistusajan, eli vaikka asuisit asunnossa ensin kaksi vuotta ja vuokraisit sitä sen jälkeen 20 vuotta, niin asunnon myyntivoitto on verotonta. Ja koska myyntitappioiden vähennysoikeus on sidottu myyntivoiton verovapauteen, niin...

 

[elmo]

Talokaupasta tappiota – saako tappiot vähentää verotuksessa? - AJ-Laskenta

Veronmaksajien Taloustaito-lehdessä on käsitelty 23.11.2020 talokaupan tappion verovähennyskelpoisuutta. Taustatilanne: Myyn parhaillaan omakotitaloa, joka on ollut perheeni koti...

aj-laskenta.fi

Tuolla on esitetty ratkaisukseksi poistojen kautta pienentää tappiota.

e: Lukihärö aluksi...

Mistä päästään siihen, että asuu 23kk vuokraa kuukaudeksi ja toistaa sitä hamaan tappiin niin säilyy verovähennysoikeus. Samalla kannattaa säästää kaikki kuitit, liput ja laput mitä kämppään mennyt niin voi olla aika iso summa vähennettävää vuosien päästä kun sen about ilmaiseksi jollekulle myy.

e2: Verottaja katsoo tuon kyllä 100% varmuudella veronkierroksi . Mutta hei joka toinen kesä kuukaudeksi mökille/epsanjaan tjsp. niin ihan legit syy laittaa talo vuokralle.

 

[renee]

e: Lukihärö aluksi...

Mistä päästään siihen, että asuu 23kk vuokraa kuukaudeksi ja toistaa sitä hamaan tappiin niin säilyy verovähennysoikeus. Samalla kannattaa säästää kaikki kuitit, liput ja laput mitä kämppään mennyt niin voi olla aika iso summa vähennettävää vuosien päästä kun sen about ilmaiseksi jollekulle myy.

e2: Verottaja katsoo tuon kyllä 100% varmuudella veronkierroksi . Mutta hei joka toinen kesä kuukaudeksi mökille/epsanjaan tjsp. niin ihan legit syy laittaa talo vuokralle.

Joo, tossa on riski, että katsotaan veronkierroksi.

Jos et ole asunut myymässäsi asunnossa yhtäjaksoisesti omistusaikanasi kahta vuotta, myyntivoitto on verollinen ja myyntitappio vähennyskelpoinen. Käyttö omana asuntona pitää katketa myös todellisuudessa. Jos järjestely on keinotekoinen, voidaan tappion vähentäminen kieltää veronkiertosäännöksen perusteella.

Asuntokauppa miinuksella – miten saan tappioni vähennettyä?

Joudun myymään asuntoni tappiolla. Otan asuntooni välillä vuokralaisen, jotta saan katkaistua asumisajan aina alle kahden vuoden välein. Näin saan vähennettyä tappiollisen asuntokaupan verotuksessani. Näettekö ongelmia verosuunnittelussani?

www.taloustaito.fi

 

[elmo]

Joo, tossa on riski, että katsotaan veronkierroksi.

Jos et ole asunut myymässäsi asunnossa yhtäjaksoisesti omistusaikanasi kahta vuotta, myyntivoitto on verollinen ja myyntitappio vähennyskelpoinen. Käyttö omana asuntona pitää katketa myös todellisuudessa. Jos järjestely on keinotekoinen, voidaan tappion vähentäminen kieltää veronkiertosäännöksen perusteella.

Asuntokauppa miinuksella – miten saan tappioni vähennettyä?

Joudun myymään asuntoni tappiolla. Otan asuntooni välillä vuokralaisen, jotta saan katkaistua asumisajan aina alle kahden vuoden välein. Näin saan vähennettyä tappiollisen asuntokaupan verotuksessani. Näettekö ongelmia verosuunnittelussani?

www.taloustaito.fi

Jos on edes joka toisen kesän oikeasti reissussa ja kuitit olemassa niin se on kyllä aika todellinen ja helposti toteen näytettävä. Jos ostaisin nyt kasvukeskusten ulkopuolelta talon niin aivan varmasti yrittäisin tuota. Sitten jos jollain ihmeellä arvo raketoikin niin asustaa 24kk ennen myyntiä. Hatusta nyt böndeltä joku 200k kämppä ja saat siitä 150k 20v päästä ja sulla mennyt 50k kaikkeen remppaan niin siinä 100k rahanarvoisia vähennyksiä.

Jos miettii, että haluaa vaikka asua niin pitkälle kuin mahdollista isossa talossa vähän syrjemmällä missä oletettavissa, että arvo laskee. Sitten kun alkaa olla niin huonossa kunnossa, että ei enää jaksa ylläpitää ja pitäs muuttaa palveluiden lähelle. Talon arvo tuskin on noussut, mutta sijoitusvarallisuutta voi olla aika paljonkin kerätty sivussa siihen ikään mennessä joten verovähennyskelpoisille tappioille olisi aivan varmasti käyttöä.

 

[kajakkivajakki]

Verovapaa oman asunnon luovutus

www.vero.fi

Tuo verottajan linkki on nyt vain sen vuoksi että siellä pirun monta noita oikeustapausviittauksia, joissa epäselvyyksiin on haettu ratkaisua oikeudesta.

Josta päästään siihen, että se vanha toteamus todella pitää paikkansa:

Verottaja on ainoa instanssi, jossa syytetyn pitää todistaa syyttömyytensä, muissa instansseissa syyllisyys pitää näyttää toteen.

 

[elmo]

Verovapaa oman asunnon luovutus

www.vero.fi

Tuo verottajan linkki on nyt vain sen vuoksi että siellä pirun monta noita oikeustapausviittauksia, joissa epäselvyyksiin on haettu ratkaisua oikeudesta.

Josta päästään siihen, että se vanha toteamus todella pitää paikkansa:

Verottaja on ainoa instanssi, jossa syytetyn pitää todistaa syyttömyytensä, muissa instansseissa syyllisyys pitää näyttää toteen.

Unohtamatta kuitenkaan markkinaoikeutta jossa pelataan myös syyllisyys olettamalla ja pitää pystyä perustelemaan syyttömyytensä. Että ihan perus huttua Suomaliassa.

Verosuunnitteluahan tuollainen kämpän kesäisin vuokraus on ja tosiaan jos sellaiseen ryhtyy niin paras olla vuokrasopparit ja kuitit arkistoituna.

 

[ZherlockHolm]

Tilanne päivitystä kuukausia sitten postaamaani viestiin.....

Pörssissä romahtaneet rakennusyhtiöt (YIT, Lehto, SRV).

1. Uudisasuntojen kauppa hiljenee merkittävästi. Markkinoille suorastaan tulvii lisää uusia asuntoja, koska jo valmistuneita ei olla saatu kaupaksi. Isotkin rakennusliikkeet alkavat myymään asuntoja alennuksella.
2. Suuret asuntosijoittajat, joilla on satoja uudenkarheita sijoitusasuntoja laittavat merkittävän osan asunnoistaan myyntiin. Asuntojen hintojen lasku kiihtyy entisestään.
3. Vanhojen asuntojen kauppa pysähtyy. Kaupaksi käyvät vain asunnot, jotka ovat hyvillä paikoilla ja joiden hintaa on alennettu merkittävästi.
4. Pankit vaativat velkavivulla sijoittaneita asuntosijoittajia antamaan pankille lisävakuuksia. Piensijoittajat joutuvat laittamaan asuntonsa myyntiin. Moni joutuu myymään asuntonsa merkittävällä tappiolla.
5. Pieniä rakennusliikkeitä alkaa kaatua. Isot vielä sinnittelevät, koska niillä on tilauskirjoissa rakennettavaa. Isotkin joutuvat lomauttamaan työväkeään.
6. Paniikki nousee asuntorahastoissa. Asuntorahastoille tulvii myyntipyyntöjä. Rahastoilla ei ole mahdollisuutta maksaa osuuksia pois. Rahastot ovat pakotettu myymään asuntoja, jotka on ostettu kalliilla ja usein oman pankin sidosryhmien kautta.
7. Tuhansia ja tuhansia asuntoja tulee myyntiin rahastojen, rakentajien ja sijoittajien kautta. Tulee totaalinen romahdus, jota ei edes 90-luvulla nähty. Asuntojen ostolaita katoaa kokonaan.
8. Useimmat pankit joutuvat merkittäviin ongelmiin. Valtio joutuu pääomittamaan niitä ja koko Suomi joutuu EU:n talousohjaukseen Kreikan tapaan. Perustetaan asuntoroskapankki Arsenal 2. 300 000 ihmisen lainat ovat siirtyneet Arsenal 2 hoitoon. Perheiden annetaan asua asunnoissaan, koska heillä ei ole muutakaan paikkaa mihin mennä.
9. Asuntojen hinnoista on lyhyessä ajassa leikkautunut 50%. Alkaa 20 vuotta kestävä syvä lama. Suomi on Kreikan ja muutamien muiden EU:n kriisimaiden kanssa velkasaneerauksessa, joka osoittautuu vaikeammaksi palaksi kuin sotakorvauksien maksu.
10. Ihmisten arvot muuttuvat ja kukaan ei enää haikaile rahan perään. Ymmärretään, että viimeiset kymmenen vuotta olivat ahneuden aikaa, joka sokaisi monet. Perinteiset suomalaiset arvot koti, uskonta ja isänmaa kokevat uuden tulemisen. Humanistisiin tiedekuntiin tulvii opiskelijoita. Kauppakorkeakoulun professorit joutuvat rekrytoimaan opiskelijoita naapurimaista.

Nyt ollaan siis kohdissa 5-6 ja kuukausi kuukaudelta siirrytään enemmän kohtaan 6....

1-2 vuoden päästä ollaan Suomessa kohdissa 7-8...

 

[Taneli-]

Tilanne päivitystä kuukausia sitten postaamaani viestiin.....

Pörssissä romahtaneet rakennusyhtiöt (YIT, Lehto, SRV).

1. Uudisasuntojen kauppa hiljenee merkittävästi. Markkinoille suorastaan tulvii lisää uusia asuntoja, koska jo valmistuneita ei olla saatu kaupaksi. Isotkin rakennusliikkeet alkavat myymään asuntoja alennuksella.
2. Suuret asuntosijoittajat, joilla on satoja uudenkarheita sijoitusasuntoja laittavat merkittävän osan asunnoistaan myyntiin. Asuntojen hintojen lasku kiihtyy entisestään.
3. Vanhojen asuntojen kauppa pysähtyy. Kaupaksi käyvät vain asunnot, jotka ovat hyvillä paikoilla ja joiden hintaa on alennettu merkittävästi.
4. Pankit vaativat velkavivulla sijoittaneita asuntosijoittajia antamaan pankille lisävakuuksia. Piensijoittajat joutuvat laittamaan asuntonsa myyntiin. Moni joutuu myymään asuntonsa merkittävällä tappiolla.
5. Pieniä rakennusliikkeitä alkaa kaatua. Isot vielä sinnittelevät, koska niillä on tilauskirjoissa rakennettavaa. Isotkin joutuvat lomauttamaan työväkeään.
6. Paniikki nousee asuntorahastoissa. Asuntorahastoille tulvii myyntipyyntöjä. Rahastoilla ei ole mahdollisuutta maksaa osuuksia pois. Rahastot ovat pakotettu myymään asuntoja, jotka on ostettu kalliilla ja usein oman pankin sidosryhmien kautta.
7. Tuhansia ja tuhansia asuntoja tulee myyntiin rahastojen, rakentajien ja sijoittajien kautta. Tulee totaalinen romahdus, jota ei edes 90-luvulla nähty. Asuntojen ostolaita katoaa kokonaan.
8. Useimmat pankit joutuvat merkittäviin ongelmiin. Valtio joutuu pääomittamaan niitä ja koko Suomi joutuu EU:n talousohjaukseen Kreikan tapaan. Perustetaan asuntoroskapankki Arsenal 2. 300 000 ihmisen lainat ovat siirtyneet Arsenal 2 hoitoon. Perheiden annetaan asua asunnoissaan, koska heillä ei ole muutakaan paikkaa mihin mennä.
9. Asuntojen hinnoista on lyhyessä ajassa leikkautunut 50%. Alkaa 20 vuotta kestävä syvä lama. Suomi on Kreikan ja muutamien muiden EU:n kriisimaiden kanssa velkasaneerauksessa, joka osoittautuu vaikeammaksi palaksi kuin sotakorvauksien maksu.
10. Ihmisten arvot muuttuvat ja kukaan ei enää haikaile rahan perään. Ymmärretään, että viimeiset kymmenen vuotta olivat ahneuden aikaa, joka sokaisi monet. Perinteiset suomalaiset arvot koti, uskonta ja isänmaa kokevat uuden tulemisen. Humanistisiin tiedekuntiin tulvii opiskelijoita. Kauppakorkeakoulun professorit joutuvat rekrytoimaan opiskelijoita naapurimaista.

Nyt ollaan siis kohdissa 5-6 ja kuukausi kuukaudelta siirrytään enemmän kohtaan 6....

1-2 vuoden päästä ollaan Suomessa kohdissa 7-8...

Ei millään pahalla mutta, olet kopioinut tuon jutun kutakuikin 100% Suomi24 keskustelusta mikä on aloitettu (ensimmäinen osa kirjoitettu) 26.10.2018 ja tuo osa mitä lainasit kirjoitettu tammikuussa 2020.

Oletan että haluat jonkun vastauksen joten laitetaan nyt sekin suoraan samasta ketjusta:
" Tarkoittanet, että siinäkin keskustelussa tuli pahasti dunkkuun väitteillesi ja nyt toivot että se hautautuisi historian hämärään? "
+
"
Käydäänpä nopeasti läpi toteutuneiksi väitetyt kohdat:

1) Tuon mukaan 2019 olisi uusmyynnin määrä romahtanut. Tilastoja ei kuitenkaan vielä ole saatavilla. Eikä yksi vuosi missään nimessä ole riittävän pitkä tarkkailuväli moiselle.

2) Väittää asuntojen hintojen laskun kiihtyvän entisestään, mutta kun asuntojen hinnat ovat olleet nousussa pitkään. Selvästi väärä väite siis.

3) Vanhojen asuntojen kauppamäärät viime vuonna vs. 2018:
Q1: ~300 vähemmän
Q2: ~150 enemmän
Q3: ~850 vähemmän
Q4: ~600 vähemmän
Ei siis pysähdystä eikä edes romahdusta, vaan hyvin pientä laskua (puhutaan noin 15 000 kaupasta kvartaaleittain). Pielessä oli siis.

4) Piensijoittajilta ei edelleenkään pääsääntöisesti vaadita lisävakuuksia, koska asunnot on ostettu asuntolainalla ja/tai saatu perinnöksi. Vain sijoituslainaa käyttävät sijoittajat voivat joutua moisen lisävakuusvaateen uhriksi, tai jos asuntolainaa ottanut ei kykene lainaansa hoitamaan.

Mitään merkkejä tästä ei ole ollut. Taas yksi väärä väite.

Analysoidaan noita seuraavia kohtia sitten, jos tuo kuvittelee ennustuksensa sinne asti yltäneen.
"

 

[elmo]

Tilanne päivitystä kuukausia sitten postaamaani viestiin.....

Pörssissä romahtaneet rakennusyhtiöt (YIT, Lehto, SRV).

1. Uudisasuntojen kauppa hiljenee merkittävästi. Markkinoille suorastaan tulvii lisää uusia asuntoja, koska jo valmistuneita ei olla saatu kaupaksi. Isotkin rakennusliikkeet alkavat myymään asuntoja alennuksella.
2. Suuret asuntosijoittajat, joilla on satoja uudenkarheita sijoitusasuntoja laittavat merkittävän osan asunnoistaan myyntiin. Asuntojen hintojen lasku kiihtyy entisestään.
3. Vanhojen asuntojen kauppa pysähtyy. Kaupaksi käyvät vain asunnot, jotka ovat hyvillä paikoilla ja joiden hintaa on alennettu merkittävästi.
4. Pankit vaativat velkavivulla sijoittaneita asuntosijoittajia antamaan pankille lisävakuuksia. Piensijoittajat joutuvat laittamaan asuntonsa myyntiin. Moni joutuu myymään asuntonsa merkittävällä tappiolla.
5. Pieniä rakennusliikkeitä alkaa kaatua. Isot vielä sinnittelevät, koska niillä on tilauskirjoissa rakennettavaa. Isotkin joutuvat lomauttamaan työväkeään.
6. Paniikki nousee asuntorahastoissa. Asuntorahastoille tulvii myyntipyyntöjä. Rahastoilla ei ole mahdollisuutta maksaa osuuksia pois. Rahastot ovat pakotettu myymään asuntoja, jotka on ostettu kalliilla ja usein oman pankin sidosryhmien kautta.
7. Tuhansia ja tuhansia asuntoja tulee myyntiin rahastojen, rakentajien ja sijoittajien kautta. Tulee totaalinen romahdus, jota ei edes 90-luvulla nähty. Asuntojen ostolaita katoaa kokonaan.
8. Useimmat pankit joutuvat merkittäviin ongelmiin. Valtio joutuu pääomittamaan niitä ja koko Suomi joutuu EU:n talousohjaukseen Kreikan tapaan. Perustetaan asuntoroskapankki Arsenal 2. 300 000 ihmisen lainat ovat siirtyneet Arsenal 2 hoitoon. Perheiden annetaan asua asunnoissaan, koska heillä ei ole muutakaan paikkaa mihin mennä.
9. Asuntojen hinnoista on lyhyessä ajassa leikkautunut 50%. Alkaa 20 vuotta kestävä syvä lama. Suomi on Kreikan ja muutamien muiden EU:n kriisimaiden kanssa velkasaneerauksessa, joka osoittautuu vaikeammaksi palaksi kuin sotakorvauksien maksu.
10. Ihmisten arvot muuttuvat ja kukaan ei enää haikaile rahan perään. Ymmärretään, että viimeiset kymmenen vuotta olivat ahneuden aikaa, joka sokaisi monet. Perinteiset suomalaiset arvot koti, uskonta ja isänmaa kokevat uuden tulemisen. Humanistisiin tiedekuntiin tulvii opiskelijoita. Kauppakorkeakoulun professorit joutuvat rekrytoimaan opiskelijoita naapurimaista.

Nyt ollaan siis kohdissa 5-6 ja kuukausi kuukaudelta siirrytään enemmän kohtaan 6....

1-2 vuoden päästä ollaan Suomessa kohdissa 7-8...

Vai on se Malinenkin jo eksynyt iotekkiin.

No ei maar . Perässä olisi kyllä pitänyt olla, että kannatti myydä -00 paikkeilla omistusasunto pois ja siirtyä odottelemaan suurta resettiä mikä oli tulossa ihan kohta pian just ja nyt se on taas nurkan takana

Kerran kohta 4 on jo toteutunut niin miksei ole yhtään lööppiä aiheesta? Siellähän pitäisi olla jo pankin taseet täynnä syrjäkylien röttelöitä... ja oman elämänsä sijoittajia iltiksessä itkemässä kun kaik män.

e: Suomen kuuluisimmat slum lorditkin osti vaan lisää. Sijoitus asunto nro.106: https://ylilauta.org/aihevapaa/131560226

Vaikka heidän tase on about täynnä sellasta kämppää minkä arvo on vain sulanut ja sulanut.

 

[ZherlockHolm]

Ei millään pahalla mutta, olet kopioinut tuon jutun kutakuikin 100% Suomi24 keskustelusta mikä on aloitettu (ensimmäinen osa kirjoitettu) 26.10.2018 ja tuo osa mitä lainasit kirjoitettu tammikuussa 2020.

Oletan että haluat jonkun vastauksen joten laitetaan nyt sekin suoraan samasta ketjusta:
" Tarkoittanet, että siinäkin keskustelussa tuli pahasti dunkkuun väitteillesi ja nyt toivot että se hautautuisi historian hämärään? "
+
"
Käydäänpä nopeasti läpi toteutuneiksi väitetyt kohdat:

1) Tuon mukaan 2019 olisi uusmyynnin määrä romahtanut. Tilastoja ei kuitenkaan vielä ole saatavilla. Eikä yksi vuosi missään nimessä ole riittävän pitkä tarkkailuväli moiselle.

2) Väittää asuntojen hintojen laskun kiihtyvän entisestään, mutta kun asuntojen hinnat ovat olleet nousussa pitkään. Selvästi väärä väite siis.

3) Vanhojen asuntojen kauppamäärät viime vuonna vs. 2018:
Q1: ~300 vähemmän
Q2: ~150 enemmän
Q3: ~850 vähemmän
Q4: ~600 vähemmän
Ei siis pysähdystä eikä edes romahdusta, vaan hyvin pientä laskua (puhutaan noin 15 000 kaupasta kvartaaleittain). Pielessä oli siis.

4) Piensijoittajilta ei edelleenkään pääsääntöisesti vaadita lisävakuuksia, koska asunnot on ostettu asuntolainalla ja/tai saatu perinnöksi. Vain sijoituslainaa käyttävät sijoittajat voivat joutua moisen lisävakuusvaateen uhriksi, tai jos asuntolainaa ottanut ei kykene lainaansa hoitamaan.

Mitään merkkejä tästä ei ole ollut. Taas yksi väärä väite.

Analysoidaan noita seuraavia kohtia sitten, jos tuo kuvittelee ennustuksensa sinne asti yltäneen.
"

Katsotaan tilannetta 2-3 vuoden päästä kumpi on ollut oikeassa

 

[Taneli-]

Katsotaan tilannetta 2-3 vuoden päästä kumpi on ollut oikeassa

Tuon Asuntosijoittaja gurun kirjoituksesta on JO 2-3 vuotta (hieman pidempikin aika) joten voin sanoa jo 100% varmuudella että olin ja olen oikeassa. Mutta kiitos panostuksestasi tähän ketjuun...

 

[JRan]

Verottaja on ainoa instanssi, jossa syytetyn pitää todistaa syyttömyytensä, muissa instansseissa syyllisyys pitää näyttää toteen.

Niin siis ei tämä toki oikeudessa ihan näin mene (lue pitäisi mennä), mutta veroasioissa kyllä. Toisaalta verottaja on ainoa taho, jolla säännöt on samat kaikille ja riitoihin haetaan tarvittaessa korkeimman oikeuden päätökset, jotta ei tarvitse monen kanssa riidellä samasta asiasta uudestaan ja uudestaan.

Vielä tähän verovähennys keskusteluun liittyen sen verran, että eikös tämä nyt ole jo vähän sillä tasolla, että otetaan toisesta taskusta ja laitetaan toiseen...jos vähennykset menee läpi, niin samat vähentäjät maksaa sitten enemmän veroa jossain muualla. Ei niitä veroja kukaan muukaan maksa ja sama määrä rahaa tarvitaan, jotta yhteinen yrityksemme Suomen valtio pyörii. Eli jos vähennys menee viiden vuoden kohdalla läpi, niin seuraavaksi maksamme luovutusvoitosta sinne viiteen vuoteen asti kahden sijasta.

 

[Terroo]

S-Pankki tarjosi 338k € lainaan ilmeisesti ihan hyvät ehdot kun Danskella sanottiin, että eivät pysty kilpailemaan. S-Pankki tarjosi siis annuiteetilla, 0,5% marginaalilla 3kk euriboria 25-30v laina-ajalla. Vaihtoehtona olisi kyllä ottaa 6kk euriborillakin, mutta oma ymmärrys on se, että tuo 3kk tulisi pitkässä juoksussa halvemmaksi. Vai olenko väärässä euriborista?

 

[leissaaja]

S-Pankki tarjosi 338k € lainaan ilmeisesti ihan hyvät ehdot kun Danskella sanottiin, että eivät pysty kilpailemaan. S-Pankki tarjosi siis annuiteetilla, 0,5% marginaalilla 3kk euriboria 25-30v laina-ajalla. Vaihtoehtona olisi kyllä ottaa 6kk euriborillakin, mutta oma ymmärrys on se, että tuo 3kk tulisi pitkässä juoksussa halvemmaksi. Vai olenko väärässä euriborista?

Itse todennäköisesti vaihdan nykyisen lainan euriborin 12 -> 3 kun kesällä tulee korontarkistus. Veikkaan että säästöä tulee vuoden aikana reippaasti.

 

[renee]

Päivitetään nyt välillä euribor-korkojakin, kun uusi (vanha) kymmenys taas ylittyi, eli 3,825 on 12kk euriborin noteeraus tänään. Itsellä kyllä sellainen tunne, että nelonen menee rikki vielä tämän kuun aikana, koska nyt on Ameriikan pankkiongelmat pääosin unohtuneet ja inflaatio kiinnostaa jälleen. Mutta niin kuin historiasta tiedämme, suunta voi muuttua nopeastikin - 1.5.2023 korko voi olla alle kolmen tai yli neljän