Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[korpijääkäri]

Sähkölämmitystä on ihan turha pelätä. Energiaa on käytännössä olemassa rajaton määrä, ja tulevaisuudessa sen valjastaminen tulee olemaan vain tehokkaampaa ja siten halvempaa. Pitkällä aikavälillä, kymmenien vuosien horisontilla, sähkön hinta tulee laskemaan.

"Rajaton määrä" kyllä sitä energian käyttöä pyritään ihan eu:n tasolla vähentämään. Vaikka ok-talon energian kulutus on vain pisara meressä pitäisi oikeasti miettiä asiaa ja pyrkiä sähkölämmitteisistä taloista kokonaan eroon esimerkiksi pitkällä siirtymä ajalla.

Energiatehokkuusdirektiivin sopu voi vaarantaa suomalaisen yhteiskunnan ja teollisuuden sähköistymisen

valtioneuvosto.fi

"Direktiivin mukaan jäsenvaltioiden on vähennettävä yhteisesti EU-tason energiankulutusta niin, että se on 11,7 prosenttia alempi vuonna 2030 kuin mitä vuonna 2020 tehdyssä kulutusennusteessa arvioitiin. EU-tason energian loppukulutuksen vähentämistavoite on jäsenvaltioille jyvitettynä sitova. Direktiivin mukaan energian loppukäyttö saa vuonna 2030 olla Suomessa enintään 241 TWh. Tämä on noin 50 TWh nykyistä vähemmän."

Tuo direktiivi itsessään on tosin täysin järjetön.

 

[Angus_McGyver]

En tarkemmin perehtynyt tähän energiansäästödirektiiviin mutta kai se sisältää myös pykälän liittyen etelä-eurooppalaisten talojen ja asuntojen viilentämiseen sähköenergiaa käyttäen?

 

[null0]

Nyt täytyy muistaa myös tämä kohta tekstistä:
"31663kWh/vuosi". ok, jos tuon laskee vaikka 5sentillä saadaan ihan maltillinen 1583,15€/vuodessa + siirtomaksut. Mutta jos lasketaan vaikka 40 sentillä hinta on jo 12 665,2€/vuodessa + siirto.

Vie se maalämpökin sähköä. Kaksi kerroksinen 120m2 okt kahdella ilpillä ei oikeasti edes järisyttävästi enempää vie sähköä kuin vastaava maalämmöllä.Toki tämä aina riippuu kohteesta.

 

[Taneli-]

En tarkemmin perehtynyt tähän energiansäästödirektiiviin mutta kai se sisältää myös pykälän liittyen etelä-eurooppalaisten talojen ja asuntojen viilentämiseen sähköenergiaa käyttäen?

Käsittääkseni se ongelma tulee jo siitä että nuo standardit eivät ole samat eri maissa. Eli Suomessa se on todella tarkasti ja hyvin tehty mutta sanotaan nyt hatusta vaikka jossain Italiassa jos vertaa Suomalaiseen 2018 vuoden C arvoon se Italian on huomattavasti huonompi. Mutta näillä kait mennään koska jos kaikki ottaisivat ne standardit esim. sieltä Italiasta ei Suomessa tarvisi tehdä ns. "mitään" koska lähes kaikki jopa 60-luvulla rakennetut olisivat paljon paremmassa kunnossa (miten Italian asunto vuosimallia 2022 toimii testissä -25C 1kk vs Suomalainen asunto vuosimallia 1960).

Vie se maalämpökin sähköä. Kaksi kerroksinen 120m2 okt kahdella ilpillä ei oikeasti edes järisyttävästi enempää vie sähköä kuin vastaava maalämmöllä.Toki tämä aina riippuu kohteesta.

Totta, ei se maalämpö ilmaista energiaa ole. Mutta se todistus kun oli luokkaa F2013 kun lämmönlähde oli öljy vs C2018 kun lämmönlähde on maalämpö. En tiedä olisiko tullut ARA tukea tai olisiko energiatodistus noussut tarpeeksi jos tänne rivariin olisi pelkillä ilmanlämpöpumpuilla toteutettu tuo lämmitysjärjestelmän vaihto.

Pahimmillaan olisi sitten jouduttu tekemään ns. "turhaa" remonttia ilman oikeaa syytä että olisi saanut energiatodistusta paremmaksi 2030 ja ehkä vielä 2033 uudestaan. Toki tänne on myös vaihdettu ikkunat (80-luvulta hyppäys 2020 eli melkoinen parannus) mutta olisi ärsyttävää tehdä remontteja esim. ovet ja joku ulkosivu sekä katto ja lisätä eristeitä vaan jotain energiatodistusta varten ja kysellä vähän kuin aasi Shrekissä "joko ollaan siellä?"

 

[ssg]

Tää on kyllä melko mielenkiintoinen tilanne. 2000-2015 rakennetuissa on todella usein sähkölämmitys, usein lattialämmitys. Sitten taas 80-luvulla ja vanhemmissa on luultavasti ollut öljy alunperin ja niihin on sitten vaihdetu ilmavesi tai maalämpö ja täten ovat energialuokaltaan parempia. 2018 ja siitä ylöspäin onkin sitten yleensä todella hyvä energialuokka kun määräykset muuttuivat tuolloin.

2000-luvun alkuun rakennetuissa näyttäisi olevan todella paljon sellasia jotka täyttävät kaikki muut kriteerit paitsi lämmitysmuotoa. On kyllä hankalaa. Katsoin sen verran että sähkölämmitteisestä on mahdollista vaihtaa vesikiertoiseen esim. maalämpö tai useammin ilmavesilämpö, mutta todellisia rahallisai hyötyjä noista ei taida saada, mutta niillä varmaan sitten joskus jos talo ei täytä jotaitan vaatimuksia sen sais luultavasti ainankin täyttämään ne.

Sähkön hinta ei tosiaan itseä huolestuta, vaan nimenomaan nämä tulevat vaatimukset. En sitten tiedä talo joka on nyt D-luokan keskivaiheill vahvasti, mitä se on 2033. Tämän kohteen joka meitä eniten kiinnostaisi energiatodistus vanhenee 08.02.2033, jos D-luokan vaatimus astuu voimaan 1.1.2033 niin tuo olisi vielä säännösten mukainen, ellei sitten vaadita että pitää tehdä uusi energialuokitus uusilla säännöillä. Olisipa kristallipallo.

 

[Taneli-]

Olisipa kristallipallo.

Itse ennustan että niitä tullaan kiristämään sitten tulevaisuudessa kun se saadaan aloitettua. Tosin miten paljon ja missä vaiheessa todetaan ettei se vaan ole mahdollista koska ei vanhasta ikinä tulla tekemään täysin uutta.

Eli uusien täytyisi olla päästöttömiä 2026-2028 mennessä. Mutta miettien tätä kohtaa: " Rakennusten energiatehokkuusdirektiiviä muutetaan, jotta kasvihuonekaasupäästöt ja energiankulutus vähenisivät merkittävästi EU:n rakennusalalla vuoteen 2030 mennessä ja sektorista tulisi ilmastoneutraali vuoteen 2050 mennessä"
Eli mitä sitten tulee vanhojen rakennusten energiatehokkuusluokan pyynnöksi 2050 mennessä jos 2030 tulee ekat kiristykset ja 2033 seuraavat? Kun pakko tuossa on myös realismi pitää mukana, ei vanhoista voida tehdä päästöttömiä tai määrittää kaikkia asuinrakennuksia muistomerkeiksi (jolloin niitä ei tarvisi muuttaa).

 

[Nik97]

Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma

Onko ongelmana vaan sijainti, sijainti ja vielä kerran sijainti? X)

 

[renee]

Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma

Onko ongelmana vaan sijainti, sijainti ja vielä kerran sijainti? X)

Hinta. Kaikki menee kaupaksi, kun hinta on oikea (se voi olla jopa negatiivinen esim. jollain golf- tai lomaosakkeella). Tämä johtaa toki siihen, että uutta ei kannata rakentaa syrjäseudulle kuin loppuelämän kodiksi, koska myydessä ei saa omiaan takaisin.

 

[ssg]

Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma

Onko ongelmana vaan sijainti, sijainti ja vielä kerran sijainti? X)

Omakotitalo, Pieksämäki, , 219 000 €, 184 m²

Olohuone / sali, k, 4 mh, s, kph, khh, wc, kell.var, 2 kuistia, ullakko. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Juu ei. katsokaa sijainti ja hinta. Me ollaan katsottu asuntoja tosiaan Lahti, Kerava, Kouvola ja muut radan varrella olevat kaupungit. Sieltä saa kivempia kohtuullisen isolla pihalla samaan hintaan 10 minuutin päästä asemasta joka tekee PK-seudulla töissä käymisen realistiseksi, jossa realistisesti suurinosa työpaikoista on, jos toimistolla ei tarvitse käydä montaa kertaa kuukaudessa.

 

[zepi]

Juuri tämän takia en tällä hetkellä enää edes harkitsisi mitään suoralla sähkölämmityksellä olevaa kiinteistöä ellei hinta ole huomattavasti yleistä hintatasoa alempi.

Riippuu ihan kiinteistöstä. Jos esim talossa on vesikiertoinen varaava suora sähkö ja tontilla on tilaa lämpökaivolle, niin MLP:n saa päivitettyä varsin siedettävällä rahalla ja suorasta sähköstä ei ole mitään haittaa kunhan se vaan näkyy sopivasti hinnassa.

 

[Nik97]

Omakotitalo, Pieksämäki, , 219 000 €, 184 m²

Olohuone / sali, k, 4 mh, s, kph, khh, wc, kell.var, 2 kuistia, ullakko. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Juu ei. katsokaa sijainti ja hinta. Me ollaan katsottu asuntoja tosiaan Lahti, Kerava, Kouvola ja muut radan varrella olevat kaupungit. Sieltä saa kivempia kohtuullisen isolla pihalla samaan hintaan 10 minuutin päästä asemasta joka tekee PK-seudulla töissä käymisen realistiseksi, jossa realistisesti suurinosa työpaikoista on, jos toimistolla ei tarvitse käydä montaa kertaa kuukaudessa.

Ok. Nojoo ei ihan ole linjassa. Ulkoa talo näyttää vanhemmalta kuin oikeasti on, sisältä ihan ok. Mutta onhan tuo melkoisen korvessa. Montakohan kertaa hintaa on yritetty tarkistaa..

 

[renee]

Ok. Nojoo ei ihan ole linjassa. Ulkoa talo näyttää vanhemmalta kuin oikeasti on, sisältä ihan ok. Mutta onhan tuo melkoisen korvessa. Montakohan kertaa hintaa on yritetty tarkistaa..

Ton rakentminen ei ilmaista ole ollut, eli omiaan varmaan yritetään saada pois. Tontilla ei ole juuri arvoa. Sinänsä vähän väärin sanoa, että talo ei mene kaupaksi, kun ostotarjouskin on jätetty - jonka myyjä hylkäsi. On niin niche-markkina tuollainen > 200 ke OKT syrjäseudulla (ellei selvä lomakohdealue), että hankalaa on.

 

[ChatGPT]

Ulkoa talo näyttää vanhemmalta kuin oikeasti on

Ei varmasti ole 2015 valmistunut tuo talo. Jotain 50-60 -luvun peruja alkuaan. Varmaan joku täysremontin valmistumisvuosi + laajennuksen valmistuminen tms isketty valmistumisvuodeksi, tai joku muu harhautus.

Tämäkin vielä. Jotenkin en usko että 2015 vuonna valmistuneelle talolle ei löytyisi rakennuslupa/lopputarkastus -tietoja.
Kaavoitustiedot
Rakennuslupa ja lopputarkastus laajennuksen/muutoksen osalta 31.7.2020 / ok. Alkuperäisiä ei ole.

Satu vielä kertoo: "Saahan tänne maalämmönkin jos haluaa. Me ei haluttu silloin laittaa, Satu kertoo."
Joo, saa varmasti. Maksaa vaan ihan saatanasti kun tuo möksä on suorasähkölämmitteinen, eli siinä saapi vähän vedellä vesikiertoiselle lämmitykselle putkea jotta saa maalämmölle valmiudet.

 

[maustevoi]

Miten muuten saa talon myyntitappion vähentää verotuksessa? Voiko miten ja millä ehdoin, ja mitä rajotteita? Tässä pohdin, että jos tulisi 20 000e myyntitappiota + 15 000e myyntitappiota lisää varainsiirtoverosta eli yhteensä 35k, niin miten saa niitä sitten verotuksessa hyödyntää? Saako esim. pääomatuloista vähentää jne. Ennakkoon selvittelen siis.

 

[maustevoi]

Omakotitalo, Pieksämäki, , 219 000 €, 184 m²

Olohuone / sali, k, 4 mh, s, kph, khh, wc, kell.var, 2 kuistia, ullakko. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Juu ei. katsokaa sijainti ja hinta. Me ollaan katsottu asuntoja tosiaan Lahti, Kerava, Kouvola ja muut radan varrella olevat kaupungit. Sieltä saa kivempia kohtuullisen isolla pihalla samaan hintaan 10 minuutin päästä asemasta joka tekee PK-seudulla töissä käymisen realistiseksi, jossa realistisesti suurinosa työpaikoista on, jos toimistolla ei tarvitse käydä montaa kertaa kuukaudessa.

Joo toi on toi sijainti kyllä kriittinen. Ei kait siinä jos "tosi halvalla" sais, mutta ei noin kaukaa voi kukaan ostaa ellei sattumalta halua just tuolla asua ja kaikki natsais.
En tiiä, onhan toi melko uhkapeliä rakentaa korpeen - varsinkaan jos ei rakenna edes järven rannalle. Korpeen rakennettu, mutta järvenrannalla, vois sentään mennä muuhunkin käyttöön.

 

[renee]

Miten muuten saa talon myyntitappion vähentää verotuksessa? Voiko miten ja millä ehdoin, ja mitä rajotteita? Tässä pohdin, että jos tulisi 20 000e myyntitappiota + 15 000e myyntitappiota lisää varainsiirtoverosta eli yhteensä 35k, niin miten saa niitä sitten verotuksessa hyödyntää? Saako esim. pääomatuloista vähentää jne. Ennakkoon selvittelen siis.

Verottaja kertoo:

Asunnon myynnistä aiheutuneet tappiot voi vähentää sekä luovutusvoitoista että muista pääomatuloista. Luovutustappioita ei voi vähentää ansiotuloista.

Jos sinulla ei ole lainkaan pääomatuloja kaupantekovuonna tai niitä on vähemmän kuin vähennettäviä tappioita, Verohallinto vähentää luovutustappion pääomatuloista seuraavan 5 vuoden ajan.

Luovutustappio syntyy sinä vuonna, jonka aikana sitova kauppa tai muu sopimus on tehty.

Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.

Asunnon myynti

Oman vakituisen asunnon myynnistä saatavasta voitosta ei tiettyjen edellytysten täyttyessä tarvitse maksaa veroa. Muissa tapauksissa asunnon myyntivoitosta maksetaan vero.

www.vero.fi

Tossa on hyvä huomata toi viimeinen kappale, eli jos olet asunut tai joku perheestäsi on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli 2v, eli toisin sanoen kun voitollinen myynti olisi verovapaata, niin silloin ei tappiotakaan voi vähentää. Puhtaita sijoitusasuntoja tämä ei tietenkään koske, ellei ole pistetty vanhaa verovapausehdot täyttävää kämppää vuokralle.

 

[maustevoi]

Verottaja kertoo:

Asunnon myynnistä aiheutuneet tappiot voi vähentää sekä luovutusvoitoista että muista pääomatuloista. Luovutustappioita ei voi vähentää ansiotuloista.

Jos sinulla ei ole lainkaan pääomatuloja kaupantekovuonna tai niitä on vähemmän kuin vähennettäviä tappioita, Verohallinto vähentää luovutustappion pääomatuloista seuraavan 5 vuoden ajan.

Luovutustappio syntyy sinä vuonna, jonka aikana sitova kauppa tai muu sopimus on tehty.

Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.

Asunnon myynti

Oman vakituisen asunnon myynnistä saatavasta voitosta ei tiettyjen edellytysten täyttyessä tarvitse maksaa veroa. Muissa tapauksissa asunnon myyntivoitosta maksetaan vero.

www.vero.fi

Tossa on hyvä huomata toi viimeinen kappale, eli jos olet asunut tai joku perheestäsi on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli 2v, eli toisin sanoen kun voitollinen myynti olisi verovapaata, niin silloin ei tappiotakaan voi vähentää. Puhtaita sijoitusasuntoja tämä ei tietenkään koske, ellei ole pistetty vanhaa verovapausehdot täyttävää kämppää vuokralle.

Siis oikeesti menee tolleen, että en saa vähentää tappiota yli 2v itse asumisen jälkeen? Voiko muka tosiaan olla noin? Eli ostan itselle vaikka surkean yksiön, asun 2v ja otan takkiin 30k ja en voi mistään vähentää?
Eli siis koko varainsiirtovero häviää tosiaankin tuhkasen tuuleen, kun ei saa sitä enää yli 2v jälkeen hyödyntää hankintaolettamana?

Onko tosiaan siis noin tyly tuo säännös? Just lueskelin, et varainsiirtoveron voi siihen hankintamenoon laittaa mutta eihän siitä mitään hyötyä oo, jos myy asunnon vaikka 4v päästä ja olis tulossa vaikkapa 15k myyntihinnassa takkiin + 15k varainsiirtoveroa takkiin, niin ei saa mitään vähennyksiä? Onpa tyly järjestelmä.

Mitenhän menis sitten siinä tapauksessa, että asun perheen kanssa 4v omassa "kalliissa asunnossa varainsiirtoveromenetyksineen".. 4v päästä myyntihetkellä tulossa tappiota vaikka 20k + 15k varainsiirtoveroa, jota vois käyttää hankintameno-olettamassa..
--> niin tekiskin tällä tavoin
--> Laittaa omakotitalon vuokralle esim. 2-3kk ajaksi sillä vuokralla, että varmasti menee vuokralle ---> sijoituskäytössä.. Nyt sitten 3kk jälkeen laittaa myyntiin asunnon. Saakohan tuossa sitten vähentää ne myyntitappiot, kun on ollut sijoituskäytössä? (vaikkakin ihan veroteknisistä syistä). Kait tollanen 20-30k tappio on jo sellainen tappio, josta tulisi jo merkittävät verohyödyt 5v ajalta..

 

[kajakkivajakki]

Ei onnistu tuollainen kikkailu. Jos asunnossa on asunut ja omistanut yhtäaikaisesti sen 2 vuotta niin poistuu verovelvollisuus myydessä.
Tuotahan on aina lähtökohtaisesti pidetty hyvänä asiana kun asuntojen hinnat on pääsääntöisesti kasvaneet. Ja samalla inflaatiosta ei tarvi maksaa veroa.

 

[renee]

Siis oikeesti menee tolleen, että en saa vähentää tappiota yli 2v itse asumisen jälkeen? Voiko muka tosiaan olla noin? Eli ostan itselle vaikka surkean yksiön, asun 2v ja otan takkiin 30k ja en voi mistään vähentää?
Eli siis koko varainsiirtovero häviää tosiaankin tuhkasen tuuleen, kun ei saa sitä enää yli 2v jälkeen hyödyntää hankintaolettamana?

Onko tosiaan siis noin tyly tuo säännös? Just lueskelin, et varainsiirtoveron voi siihen hankintamenoon laittaa mutta eihän siitä mitään hyötyä oo, jos myy asunnon vaikka 4v päästä ja olis tulossa vaikkapa 15k myyntihinnassa takkiin + 15k varainsiirtoveroa takkiin, niin ei saa mitään vähennyksiä? Onpa tyly järjestelmä.

Mitenhän menis sitten siinä tapauksessa, että asun perheen kanssa 4v omassa "kalliissa asunnossa varainsiirtoveromenetyksineen".. 4v päästä myyntihetkellä tulossa tappiota vaikka 20k + 15k varainsiirtoveroa, jota vois käyttää hankintameno-olettamassa..
--> niin tekiskin tällä tavoin
--> Laittaa omakotitalon vuokralle esim. 2-3kk ajaksi sillä vuokralla, että varmasti menee vuokralle ---> sijoituskäytössä.. Nyt sitten 3kk jälkeen laittaa myyntiin asunnon. Saakohan tuossa sitten vähentää ne myyntitappiot, kun on ollut sijoituskäytössä? (vaikkakin ihan veroteknisistä syistä). Kait tollanen 20-30k tappio on jo sellainen tappio, josta tulisi jo merkittävät verohyödyt 5v ajalta..

Ei voi tollai kikkailla, niin kuin jo todettiin, eli jos myynnin verovapauden ehdot ovat jossain kohtaa täyttyneet, niin verovapautta noudatetaan koko omistushistorian ajan riippumatta siitä onko asunto omassa vai sijoitusasuntokäytössä myyntihetkellä. Kääntäen se tarkoittaa myös sitä, että tappioitakaan ei voi vähentää, jos myynnin verovapaus on kerran saavutettu, tämä toki oma tulkintani.

Ja itse tulkitsen sen juuri niin, että jos tappiota ei voi vähentää, niin mitään ei voi vähentää, eli varainsiirtoverokin menee kokonaan omaan piikkiin. Kannattaa toki varmistaa verottajalta. Tollanen 35 000 e vähennys on kuitenkin rahallisesti reilun kymppitonnin arvoinen, niin kannattaa jo vähän kysellä josko sieltä jotain armopaloja tulisi...itse tosin pelkään pahaa.

 

[Z31]

Varmaankin tyhmä kysymys, mutta miten tuo pitäisi laskea/huomioida jos on asuntolaina 3.39% kokonaiskorolla tällä hetkellä ja sijoitusasuntolaina 4.11% korolla, niin kannattaako tuo 4.11% korkoinen maksaa ensin pois vai miten tuon verovähennyshyödyn voisi tässä laskelmassa järkevästi huomioida.

 

[renee]

Varmaankin tyhmä kysymys, mutta miten tuo pitäisi laskea/huomioida jos on asuntolaina 3.39% kokonaiskorolla tällä hetkellä ja sijoitusasuntolaina 4.11% korolla, niin kannattaako tuo 4.11% korkoinen maksaa ensin pois vai miten tuon verovähennyshyödyn voisi tässä laskelmassa järkevästi huomioida.

Yksinkertaistettuna niin, että rahallinen hyöty sijoitusasuntolainan korkovähennysoikeudesta on pääomatulon veroprosentti x maksettu korko. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että 4,11% korko on "reaalisesti" 0,7 x 4,11% = 2,877 %, kun pääomatulon veroprosentti on 30%. Jos taas pääomatuloja on reilusti ja prosentti on 34%, niin sitten 0,66 x 4,11% = 2,7136 %.

Eli tällä yksinkertaistetulla kaavalla laskien sijoitusasuntolaina olisi antamassasi esimerkissä halvempi kuin asuntolaina, eli ennemmin kannattaisi lyhentää asuntolainaa, mutta aina ei välttämättä näin ole, esim. jos ei ole niin paljon voittoja, että voisi tehdä vähennyksiä täysimääräisesti (toki tappioitakin voi siirtää tuleville vuosille, joten jossain vaiheessa niistä kuitenkin päässee hyötymään, ainakin osittain).

 

[mölyä]

Pohdin tässä vaimon kanssa että mitä kannattaisi tehdä. Kiristyvä taloustilanne on alkanut pohdituttaa, ja mietin että kun 4,5v sitten otetussa 12kk euriborin asuntolainassa on pääomaa jäljellä 234k€ ja nyt vielä 1.7.2023 saakka vain 1,6% korko, olisiko nyt oikea aika hyödyntää lyhennysjoustoa?

Laina-aikaa on vielä jäljellä 25 vuotta, joten toki tuo takaisinmaksu sitten pitenisi ja korkoja tulisi maksettua enemmän, mutta nyt saisi kunnolla lyhenneltyä korkeampikorkoisia luottokorttivelkoja (n. 2,5k€) sekä autolainaa (4,2k€) jotta taloudessa olisi enemmän puskuria kun euribor on varmasti tuota ~1% pari-kolme pykälää korkeammalla tasolla korontarkistusajankohtana, ja varsinkin kun ensi talvena saa varmasti maksaa myös isompia sähkölaskuja, oman 5,15c/kWh sopimuksen päättyessä marraskuun 2023 lopussa.

Kun nuo lainat on maksettu, jäljellä on enää korottomia osamaksuja n. 4,5k€ verran ja niiden kanssa jo pärjäileekin paremmin. Meillä on tulot bruttona n. 6-7k€/kk eikä ole lapsia joten ihan hyvin pärjäillään, vaikka hieman on ruvennut omat kulutustottumukset tuon ~11k€ velan osalta hirvittämään ja nyt perjantain palkkapäivänä olisikin tarkoitus tehdä ihan ekaa kertaa budjettia omasta kulutuksesta. Kyseessä siis Nordean maksuton lyhennysjousto jota emme ole vielä tähän mennessä lainkaan käyttäneet, ja sitä on 27k€ käyttämättä, nyt siitä siis saisi vapautettua sen ~600€/kk velkojen lyhennykseen.

Tehdääs hieman päivitystä tilanteeseen. Nyt on nuo kaiken maailman Klarnat, operaattoreiden osarit ja mikä tärkeintä, myös luottokorttivelat maksettu. Jäljellä on enää autolainaa 3k€ ja korotonta huonekaluliikkeen korttiluottoa 3,5k€.

Ihan hiton paljon parempi fiilis oman talouden hallinnasta nyt, enää ei heinäkuussa koittava 12kk Euriborin korontarkistus ahdista samaan tapaan. Nyt tavoitteena on olla kerryttämättä yhtään lisää velkaa, maksaa tuo autolaina ennakkoon pois ennen kuin sähkösopimus päättyy marraskuussa (varaudun siihen että pörssisähkö voi olla hetkellisesti kallista muutaman kuukauden ajan vielä ensi talvena) ja tuo koroton korttiluotto saa mennä omalla painollaan.

Sitten kun autolaina on maksettu, alkaa jo olla mahdollisuus kerryttää säästöjä yli nykyisen 4k€ tason, samalla maksaen takaisin tuota korttiluottoa. Heti kun korot laskee niin sitten kerrytetään joustoluotto takaisin maksimiinsa ja sen jälkeen aukeaakin mahdollisuus säännölliseen sijoittamiseen ihan mukavilla summilla. Saas nähdä miten käy.

 

[latzka]

Onkos muuten ASP-lainalla liikkeellä oleville sattunut lähiaikoina korontarkistus? On jäänyt hieman epäselväksi, että onko korkotuen kannalta myös marginaali korkoa? Eli alkaako tuki juosta, jos marginaali+viitekorko on yli 3,8 % vai vasta siinä kohtaa, kun viitekorko ylittää 3,8 %?

 

[Jevuli]

Onkos muuten ASP-lainalla liikkeellä oleville sattunut lähiaikoina korontarkistus? On jäänyt hieman epäselväksi, että onko korkotuen kannalta myös marginaali korkoa? Eli alkaako tuki juosta, jos marginaali+viitekorko on yli 3,8 % vai vasta siinä kohtaa, kun viitekorko ylittää 3,8 %?

Marginaali lasketaan mukaan tuohon 3,8% rajaan. Meillä oli korontarkistus helmikuussa ja yhteensä tuo raja meni juuri ja juuri rikki. Kokonaisuudessaan saadaan 0,043% tällä hetkellä korkotukea

 

[elmo]

Toi tappioiden hyödynnettämättömyys bönde asuntokaupassa on kyllä aika iso juttu mitä ei ole edes tullut mieleen. Ainoastaan isot kaupungit ja niiden välittömässä läheisyydessä voi nykyään olettaa, että pitää arvonsa tai nostaa sitä. Mutta esim. etelän ruuhaka kolmionkin sisällä varmaan 70% menettää arvoaan muusta suomesta puhumattakaan. Varmaan pinta-alallisesti 90% Suomen maapohjasta menettää arvoaan.

Eikä tuo tilanne tule muuttumaan jos koskaan tai kymmeniin vuosiin vähintään. Väki vähenee sen verran radikaalisti kun lapsia ei tule ja jos tänne tulee jotain maahanmuuttoa niin se on joko juhlapaikanhakijaa pks suuntaan tai sitten korkeasti koulutettua asiantuntijaa mitkä myös menee kaupunkeihin. Ei böndelle ulkomailta taida ketään haluta.

Jos ostaa kodin moiselta alueelta niin kannattaa kyllä miettiä pari kertaa onko mahdollista tehdä jotain erikoisia vuokrauskuvioita joilla pystyy säilyttämään asunnon arvon laskun vähennysoikeuden. Ellei nyt ole 110% varma, että siinä on loppuelämän sijoituspaikka.

Toi Pieksamäki keissi on hyvä esimerkki. Siitä tulee takkiin joko paljon tai paljon, mutta joka tapauksessa puhutaan kymmenistä tuhansista euroista mitkä nyt häviää pieruna saharaan vs. saisi pääomatulojen puolelle vähennyksiin jos asunto olisi sijoituskäytössä. Toki pitäisi olla niitä voitollisia sijoitus tulojakin tuossa tilanteessa...

 

[ZherlockHolm]

Uusi rajoitin kotitalouksien velkaantumiselle ja asuntosijoittajien veroporkkana pois, VM:n työryhmä esittää | Rakennuslehti

Korkojen viimeaikainen nousu ei näytä tuottavan valtiovarainministeriön työryhmän mukaan suuria ongelmia kotitalouksille laajasti.

www.rakennuslehti.fi

Hyvästi asuntosijoittajien markkinat.. Kauanhan se jatkuikin...

 

[renee]

Uusi rajoitin kotitalouksien velkaantumiselle ja asuntosijoittajien veroporkkana pois, VM:n työryhmä esittää | Rakennuslehti

Korkojen viimeaikainen nousu ei näytä tuottavan valtiovarainministeriön työryhmän mukaan suuria ongelmia kotitalouksille laajasti.

www.rakennuslehti.fi

Hyvästi asuntosijoittajien markkinat.. Kauanhan se jatkuikin...

Tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennysosuuden verovähennysoikeuden poistaminen asuntosijoittajilta on mielestäni ollut vain ajan kysymys. Saas nähdä toteutetaanko se niin, että koskee vain uudiskohteiden yhtiölainoja vai koskeeko kaikkia rahoitusvastikkeita, eli putkiremontteja ym. korjauslainoja. Siis jos kokoomus uskaltaa viedä tämän läpi, lobbaus tulee meinaan olemaan kovaa

 

[Boulder]

Tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennysosuuden verovähennysoikeuden poistaminen asuntosijoittajilta on mielestäni ollut vain ajan kysymys. Saas nähdä toteutetaanko se niin, että koskee vain uudiskohteiden yhtiölainoja vai koskeeko kaikkia rahoitusvastikkeita, eli putkiremontteja ym. korjauslainoja. Siis jos kokoomus uskaltaa viedä tämän läpi, lobbaus tulee meinaan olemaan kovaa

Uudiskohteiden kanssa poisto toimisi oikeastaan aika hyvin, eli ohjaisi omistusta enemmän sinne "oma koti"-suuntaan ja hillitsisi samalla velkaantumista. Eihän nuo esim. Hesassa ole olleet aikoihin muuta kuin arvonnousun odottelun kannalta sijoituskohteita.

 

[elmo]

Tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennysosuuden verovähennysoikeuden poistaminen asuntosijoittajilta on mielestäni ollut vain ajan kysymys. Saas nähdä toteutetaanko se niin, että koskee vain uudiskohteiden yhtiölainoja vai koskeeko kaikkia rahoitusvastikkeita, eli putkiremontteja ym. korjauslainoja. Siis jos kokoomus uskaltaa viedä tämän läpi, lobbaus tulee meinaan olemaan kovaa

Uudiskohteista syytä ottaakin pois, mutta ei mitään syytä luoda pieniäkään rajoitteita sille, että korjausrakentaminen hankaloituu.

 

[Lucas]

Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma Satu on myynyt maaseudun unelmakotia yli kaksi vuotta – ostajia vaivaa sama ongelma

Onko ongelmana vaan sijainti, sijainti ja vielä kerran sijainti? X)

Hintapyyntinä näyttää olevan 235 tuhatta euroa ja 7000 neliömetrin oma tontti.

Jos tuo talo ja tontti sijaitsisi Pieksämäen sijasta vaikka Helsingissä Kuusisaaressa tai Lauttasaaressa mahdollisesti vielä rannassa, niin se olisi todellinen kaaos kun ihmiset yrittäisivät kilvan ostaa sitä. Ensimmäinen ostajaehdokas olisi varmaan ovella kaupanvahvistajan ja rahasalkun kanssa tulossa väkisellä ostamaan sitä alle tunnin sisällä myynti-ilmoituksen julkaisusta.

 

[Nik97]

Hintapyyntinä näyttää olevan 235 tuhatta euroa ja 7000 neliömetrin oma tontti.

Jos tuo talo ja tontti sijaitsisi Pieksämäen sijasta vaikka Helsingissä Kuusisaaressa tai Lauttasaaressa mahdollisesti vielä rannassa, niin se olisi todellinen kaaos kun ihmiset yrittäisivät kilvan ostaa sitä. Ensimmäinen ostajaehdokas olisi varmaan ovella kaupanvahvistajan ja rahasalkun kanssa tulossa väkisellä ostamaan sitä alle tunnin sisällä myynti-ilmoituksen julkaisusta.

Hintapyynti ei silloin olisi 235t€ vaan ehkä 435t€.

 

[JRan]

Hintapyynti ei silloin olisi 235t€ vaan ehkä 435t€.

HP olisi 5,7 miljoonaa euroa ja silti joku ostaisi.

 

[Nik97]

Koko keskustelu

HP olisi 5,7 miljoonaa euroa ja silti joku ostaisi.

Totta helvetissä

 

[JerryKannu]

Mitähän tuo myyjä oikeastaan edes itkee tuossa? Itse on muuttamassa kaupunkiin, ja muut on iha tymiä ku eivät osta hevon persiissä sijaitsevaa taloa?

Ei kyllä omaankaan silmään näytä mitenkään päin 2015 talolta? Liekö sitten haettu jotain vanhaa fiilistä, pinnat sisälläkin on aika karmivia omaan makuun.

Ei kun puolittaa pyynnin, niin joku saattaa kiinnostuakin.

 

[Lucas]

Hintapyynti ei silloin olisi 235t€ vaan ehkä 435t€.

Talo on siis tämä myynti-ilmoitus tuohon lehtijutun taloon:

Omakotitalo, Pieksämäki, , 219 000 €, 184 m²

Olohuone / sali, k, 4 mh, s, kph, khh, wc, kell.var, 2 kuistia, ullakko. Löydä uusi kotisi Etuovi.comista jo tänään!

www.etuovi.com

Kuusisaaren tai Lauttasaaren rannasta 7000 neliömetrin tontti tehokkuusluvulla 0,1.

Eiköhän tuohon 435 t€ hintaan saisi vielä laittaa ainakin nollan perään. Tuo talohan siitä lähtisi varmaan samantien purkuun ja tilalle tulisi jotain isoa ja kallista. Ja grynderi alkaisi hakea kaavamuutosta heti jolla tehokkuusluvun saisi nostettua moninkertaiseksi ja rakennettua monta kertaa enemmän tontille kuin tuon 700 neliömetriä.

En nyt halua millään tavalla kritisoida tuota Pieksämäellä myynnissä olevaa sähkölämmitystaloa. Mutta lähinnä tuota sijainnin merkitystä asunnon hintaan ja myyntiaikoihin halusin tuoda esiin.

Kerrostalohuoneistoissakin hintaerot on yli 10 kertaisia Suomessa sijainnista riippuen. Samanlainen kerrostalohuoneisto vaikka jostakin Kemijärveltä tai Helsingin Etu-Töölöstä tai Kampista, niin hintaero on vähintään kymmenkertainen. Siis vähintään.

 

[Taneli-]

Kerrostalohuoneistoissakin hintaerot on yli 10 kertaisia Suomessa sijainnista riippuen. Samanlainen kerrostalohuoneisto vaikka jostakin Kemijärveltä tai Helsingin Etu-Töölöstä tai Kampista, niin hintaero on vähintään kymmenkertainen. Siis vähintään.

Näinkin voi sanoa, tai siis jos kokonainen 14 asunnon kerrostalo on myyty 125 000€ jotenkin epäilen että hintaero esim. Helsingin keskustassa olevaan kerrostaloon voi olla päälle 100 kertainen, eli riittäisikö edes 12,5 miljoonaa siihen että ostaisi Helsingin keskustasta kerrostalon? Väitän että ei.

Koko kerrostalo myytiin 125000 eurolla – ”Siellä saattaa olla 5–10 ostajaehdokastakin pyörimässä”

Asuntomarkkinoiden syvemmissä vesissä liikkuu sijoittajia, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja. Sellaisen voi saada halvimmillaan reilulla sadalla tonnilla.

www.is.fi

 

[JRan]

Näinkin voi sanoa, tai siis jos kokonainen 14 asunnon kerrostalo on myyty 125 000€ jotenkin epäilen että hintaero esim. Helsingin keskustassa olevaan kerrostaloon voi olla päälle 100 kertainen, eli riittäisikö edes 12,5 miljoonaa siihen että ostaisi Helsingin keskustasta kerrostalon? Väitän että ei.

Koko kerrostalo myytiin 125000 eurolla – ”Siellä saattaa olla 5–10 ostajaehdokastakin pyörimässä”

Asuntomarkkinoiden syvemmissä vesissä liikkuu sijoittajia, jotka ostavat kokonaisia kerrostaloja. Sellaisen voi saada halvimmillaan reilulla sadalla tonnilla.

www.is.fi

Ihme, että joku edes ottaisi maksutta tollaisen. Näitä myytiin aikanaan vielä halvemmalla niillä paikkakunnilla, mistä sattui paperitehdas lopettamaan, 2000-luvulla esim. Kuusankoskelta, Myllykoskelta jne. ei tainnut edes typerimmät sijoittajat näitä ostaa.

 

[Lucas]

Ihme, että joku edes ottaisi maksutta tollaisen. Näitä myytiin aikanaan vielä halvemmalla niillä paikkakunnilla, mistä sattui paperitehdas lopettamaan, 2000-luvulla esim. Kuusankoskeslta, Myllykoskelta jne. ei tainnut edes typerimmät sijoittajat näitä ostaa.

Huvittava kun moisia pommeja joskus pankin tonttirahastotkin ostaneet.

Esimerkiksi Oulussa 2 kilometrin päässä keskustassa yliopistollisen sairaalan kupeessa oli sairaanhoitopiirin omistamia 1970-luvun kerrostaloasuntoja, jotka oli alunperin jotain sairaalan työsuhdeasuntoja ja viime vuosina vuokra-asuntoina kaikille kiinnostuneille.

Sitten joku sai kuningasidean sairaanhoitopiirissä, että sairaanhoitopiiri myy ne talot grynderille. Grynderi sitten haki alueelle kaavamuutoksen ja poisti kaikki parkkipaikatkin siitä ja sai rakennusluvat kolmelle neljälle uudelle tornitalolle. Tontin alta myi Ålands Bankenin tonttirahastolle sekä uusilta rakennettavilta taloilta että niiltä vanhoilta putkiremonttia ja peruskorjausta odottaneilta kerrostaloilta.

Sitten grynderi dumppasi myydä ne vanhojen kerrostalojen huoneistot hintaan 14.000 euroa kappale kenelle tahansa halukkaalle. Tapahtui joskus vuonna 2018 tietämissä. Niitä sitten ostivat kaikenlaiset oman elämänsä "kiinteistösijoittajat". Tonttivuokravastike niissä huoneistoissa on noin tuplaten ylisuuri paikkakunnan ja paikan hintaan nähden. Kylmä parkkipaikkakin ilman sähkötolppaa maksaa pysäköintitalosta 50 euroa kuussa, joka on ylihintainen hinta Oulussa siltä alueelta. Putket on alkaneet paukkua ja puolisenkymmentä asuntoa taloyhtiöstä on mennyt jo paskaksi rikkoutuneiden putkien aiheuttamien vesivahinkojen vuoksi. Putkiremontti ja peruskorjaus olisi pitänyt aloittaa kunnossapitosuunnitelman perusteella jo viime vuonna, mutta mitään päätöksiä eivät ole saaneet taloyhtiöissä aikaan niiden aloittamisesta. Käsittääkseni sen verran kalliiksi tulee se peruskorjaus ja putkiremontit, että halvempi olisi räjäyttää koko paska taivaan tuuliin ja rakentaa uusi talo tilalle. Siinä taas ei ole mitään järkeä kun tontti ei ole oma vaan talot sijaitsevat törkeästi ylihintaisella vuokratontilla. Talojen asukkaistakin iso osa näyttää olevan erilaisia päihdeongelmaisia nykyään ja "mielenterveyskuntoutujia".

Vähän näyttää siltä, että käyttävät talot nyt elinkaarensa loppuun eli sinne saakka kun korjauskulut vesivahingoista ja muusta ja vuokratonttivastikkeet ylittävät saatavan vuokran määrän. Sitten dumpataan osakkeet myydä bulvaani-Reiskalle ja annetaan mennä taloyhtiöiden konkurssiin ja jätetään purkamiskustannukset Ålands Bankin tonttirahoston murheeksi. Sääliksi käy jos joku hölmö mennyt ostamaan tuollaisesta talosta asunnon kuvitellen että siitä sai halvalla asunnon pitkäksi aikaa ja mennyt lunastamaan vielä sen ylihintaisen tonttiosuuden.

Noita pommeja on myynnissä nyt monia noista taloista ilmeisesti hyvin huonolla menestyksellä noin 40 tuhannen euron hintapyynneillä. Härskeimmät kiinteistövälittäjät "unohtavat" pistää koko myynti-ilmoitukseen tonttivastiketta ja tulevien remonttien kohdalle kirjoittaneet vain, että "ei päätettyjä remontteja" ja ks. PTS. En ymmärrä miksi kenenkään kannattaa maksaa euroakaan tuollaisista pommeista.

Grynderin pohjaton ahneus on ilmeisesti nyt kostautunut, kun ne uudet kalliit tornitalojen huoneistot eivät tahdo mennä kaupaksi siitä narkkiluoliksi muuttuneiden kerrostalojen naapurista samasta pihapiiristä. En kyllä yhtään ihmettele, kun tuskin minäkään alkaisin millään puolella miljoonalla eurolla ostamaan kerrostaloasuntoa mistään narkkitalojen keskeltä. Sairaanhoitopiirin hölmöt saivat myös ansionsa mukaan, kun noiden hölmöilyjen seurauksena mitä tekivät, sairaalan kupeessa on nyt narkkarien kerrostalot joiden asukkaat käyvät sairaalassakin rosvoamassa milloin mitäkin. En ymmärrä mikseivät vaatineet vanhojen talojen purkua osana kiinteistökauppaa tai niiden peruskorjausta itse tehneet ennen niiden myyntiä.

 

[jonniv]

Toi tappioiden hyödynnettämättömyys bönde asuntokaupassa on kyllä aika iso juttu mitä ei ole edes tullut mieleen. Ainoastaan isot kaupungit ja niiden välittömässä läheisyydessä voi nykyään olettaa, että pitää arvonsa tai nostaa sitä.

No joo... Mutta noiden kasvukeskusten asuntojen osalta monelta unohtuu ihan kokonaan, että kuinka paljon siihen asuntoon pitää tunkea rahaa kiinni.

Jos verrataan vaikka 200k€ omakotitalon ostoa böndeltä ja 500k€ omakotitalon ostoa pääkaupunkiseudulta.. Jos molemmat ostetaan vaikkapa 30 vuoden lainalla 3% korolla, niin böndellä asuva maksaa korkoja laina-ajalla 105k€ ja pääkaupunkiseudulla asuva maksaa 262k€... Mutta onhan se sitten varmaan melkoinen autuus, kun sen asunnon arvo nousee 5%.

Jonnet ei myöskään muista sitä, että 90-luvun lamassa eniten romahtivat Helsingin keskusta-alueen asuntojen hinnat. Erityisesti isompien asuntojen hinnat putosivat luokkaa 60%, joka oli Suomen suurimpia prosentteja. Ja rahamäärässä pudotus oli sitten vielä ihan megalomaanisen suuri verrattuna moneen muuhun alueeseen.

 

[Taneli-]

No joo... Mutta noiden kasvukeskusten asuntojen osalta monelta unohtuu ihan kokonaan, että kuinka paljon siihen asuntoon pitää tunkea rahaa kiinni.

Jos nyt unohdetaan ne ihan kaikkein suurimmat & kalleimmat keskustan alueet sekä asunnot niin ei se nyt järkyttävän paljon ole mitä tarvitsee maksaa. Siis sellaisesta paikasta mistä pääsee esim. junalla / bussilla 30min vaikka sinne Tampereen, Helsingin tai Turun keskustaan.

Toki myös bonusta jos pystyy unohtamaan se haaveen omakotitalosta missä on oma metsä, oma järvi ja niin paljon maata ympärillä että naapuriin ei törmää kuin ehkä luodessaan talvella lunta sen oman yksityispihansa alkupuolella.

Esim. rivitalo Paimiosta sellaisen saa alle 200k jollain 150k jo ihan kohtuullisen varmaan tai Kaarinasta. Tai Kangasalalta, tai Nokialta. Tai Kirkkonummelta, tai Sipoosta.

Tietysti ne eivät ole yhtä seksikkäitä kohteita tai nosta arvoaan yhtä paljoa kuin Tampereen, Turun ja Helsingin ydinkeskustan asunnot.

Eli kannattaa tarvittaessa olla valmis myös kompromisseihin. Jos haluaa rakentaa sen oman asunnon omalle maalle ja ympärille reippaasti maata täytyy myöntyä siihen että arvo tulee 100% varmasti laskemaan. Ei siitä kukaan niitä miljoonia maksa mitä itse olet siihen upottanut.

Mutta jos ostat jonkun kasvukeskuksen läheltä jonkun 150-200k kämpän luultavasti saat omasi takaisin ja ehkä hieman enempikin kun sen myyt. Enkä nyt tarkoita että saisit vastikkeet, sähköt ja mahdollisesti 100% sen kaiken mitä olet palkkaa saanut sekä ties mihin tuhlannut sen 25v aikana mitä siinä asuit. Mutta sen arvo ei luultavasti romahda samalla tavalla kuin täysin maaseudulla olevan asunnon.

Eli jos maksoit siitä sen 150-200k luultavasti saat saman, ehkä hieman enempikin myydessä. Jolloin se olisi järkevä (TM) investointi verrattuna siihen että olisit asunut vuokralla ja maksanut vaikka sen 1500€/kk vuokraa (mikä tekisi 450 000€ 25v saldoksi)

 

[maustevoi]

Toi tappioiden hyödynnettämättömyys bönde asuntokaupassa on kyllä aika iso juttu mitä ei ole edes tullut mieleen. Ainoastaan isot kaupungit ja niiden välittömässä läheisyydessä voi nykyään olettaa, että pitää arvonsa tai nostaa sitä. Mutta esim. etelän ruuhaka kolmionkin sisällä varmaan 70% menettää arvoaan muusta suomesta puhumattakaan. Varmaan pinta-alallisesti 90% Suomen maapohjasta menettää arvoaan.

Eikä tuo tilanne tule muuttumaan jos koskaan tai kymmeniin vuosiin vähintään. Väki vähenee sen verran radikaalisti kun lapsia ei tule ja jos tänne tulee jotain maahanmuuttoa niin se on joko juhlapaikanhakijaa pks suuntaan tai sitten korkeasti koulutettua asiantuntijaa mitkä myös menee kaupunkeihin. Ei böndelle ulkomailta taida ketään haluta.

Jos ostaa kodin moiselta alueelta niin kannattaa kyllä miettiä pari kertaa onko mahdollista tehdä jotain erikoisia vuokrauskuvioita joilla pystyy säilyttämään asunnon arvon laskun vähennysoikeuden. Ellei nyt ole 110% varma, että siinä on loppuelämän sijoituspaikka.

Toi Pieksamäki keissi on hyvä esimerkki. Siitä tulee takkiin joko paljon tai paljon, mutta joka tapauksessa puhutaan kymmenistä tuhansista euroista mitkä nyt häviää pieruna saharaan vs. saisi pääomatulojen puolelle vähennyksiin jos asunto olisi sijoituskäytössä. Toki pitäisi olla niitä voitollisia sijoitus tulojakin tuossa tilanteessa...

Niin itekki mietin sitä, että onnistuuko tuo sitten kiertää niin, että asuu vaikkapa sen 4v omassa käytössä ja "ottaa luodin vastaan" ja muuttaa asunnosta muualle jonnekin, ja laittaa sitten sen omakotitalon vuokralle +2kk ajalle - X. Eikös asunnon käyttötarkoitus ja lainankin ole tuolloin sijoitus ja sellaiseksi muuttunut, vaikka olikin 4v omassa käytössä? Ja kun on sitten sijoituskäytössä, niin sitten voi myydä sijoitusasuntona ja hyödyntää verovähennykset? EI kait verottajalla sääntöjä ole siihen, että millainen talo on sijoitusasunto ja mitenkä pitkään on sijoituskäytössä oltava, että kyseessä on sijoitusasunto?

Että kyllä luulis voivan kiertää tuota pykälää?

 

[Taneli-]

EI kait verottajalla sääntöjä ole siihen, että millainen talo on sijoitusasunto ja mitenkä pitkään on sijoituskäytössä oltava, että kyseessä on sijoitusasunto?

Että kyllä luulis voivan kiertää tuota pykälää?

En usko että ihan noin onnistuu. Eli esim. että rakennat ensin perheellesi asunnon ottaen lainaa jne. vaikka 800 000€ ja sitten asut siellä 25 vuotta, kun lapset on muuttaneet pois kotoa vuokraat sitä ensin 2 vuodeksi vaikka raskaalla tappiollakin ja sitten laitat sen myyntiin, myyden lopulta 600k hintaan ja yrität laittaa 200k sijoitusasuntona menoiksi...

Tai edes niin että rakennat sen, vuokraat sitä 10v, asut välillä siinä 5 vuotta ja sitten taas vuokraat 10 vuotta myyden 200k tappiolla.

 

[JPKainulainen]

No joo... Mutta noiden kasvukeskusten asuntojen osalta monelta unohtuu ihan kokonaan, että kuinka paljon siihen asuntoon pitää tunkea rahaa kiinni.

Jos verrataan vaikka 200k€ omakotitalon ostoa böndeltä ja 500k€ omakotitalon ostoa pääkaupunkiseudulta.. Jos molemmat ostetaan vaikkapa 30 vuoden lainalla 3% korolla, niin böndellä asuva maksaa korkoja laina-ajalla 105k€ ja pääkaupunkiseudulla asuva maksaa 262k€... Mutta onhan se sitten varmaan melkoinen autuus, kun sen asunnon arvo nousee 5%.

Jonnet ei myöskään muista sitä, että 90-luvun lamassa eniten romahtivat Helsingin keskusta-alueen asuntojen hinnat. Erityisesti isompien asuntojen hinnat putosivat luokkaa 60%, joka oli Suomen suurimpia prosentteja. Ja rahamäärässä pudotus oli sitten vielä ihan megalomaanisen suuri verrattuna moneen muuhun alueeseen.

Tietysti rahoituskustannus täytyy ottaa huomioon ja on myös luonnollista, että kalleimpien sekä suuremman lainataakan kantavien asuntojen hinta tuppaa kriiseissä laskemaan eniten. Mutta jos nyt kuitenkin tarkastellaan tuota mainitsemaasi 30 vuoden laina-aikaa ja pääkaupunkiseutua niin historiaan perustuen voisi kyllä käyttää tuon 5% arvonnousun tilalla vähän toisenlaista lukua. Tällä hetkellä jos tarkastellaan 30v taaksepäin osuu erityisen herkullisesti lähtökohdaksi vuosi 1993 ja tuosta tähän päivään pk-seudun asuntojen hintaindeksi on noussut yli 300%.

 

[kajakkivajakki]

Niin itekki mietin sitä, että onnistuuko tuo sitten kiertää niin, että asuu vaikkapa sen 4v omassa käytössä ja "ottaa luodin vastaan" ja muuttaa asunnosta muualle jonnekin, ja laittaa sitten sen omakotitalon vuokralle +2kk ajalle - X. Eikös asunnon käyttötarkoitus ja lainankin ole tuolloin sijoitus ja sellaiseksi muuttunut, vaikka olikin 4v omassa käytössä? Ja kun on sitten sijoituskäytössä, niin sitten voi myydä sijoitusasuntona ja hyödyntää verovähennykset? EI kait verottajalla sääntöjä ole siihen, että millainen talo on sijoitusasunto ja mitenkä pitkään on sijoituskäytössä oltava, että kyseessä on sijoitusasunto?

Että kyllä luulis voivan kiertää tuota pykälää?

Talokaupasta tappiota – saako tappiot vähentää verotuksessa? - AJ-Laskenta

Veronmaksajien Taloustaito-lehdessä on käsitelty 23.11.2020 talokaupan tappion verovähennyskelpoisuutta. Taustatilanne: Myyn parhaillaan omakotitaloa, joka on ollut perheeni koti omistusaikana yhtäjaksoisesti viisi vuotta. Maksoimme talosta viisi vuotta...

aj-laskenta.fi

Tuolla on esitetty ratkaisukseksi poistojen kautta pienentää tappiota.

 

[Lucas]

Tietysti rahoituskustannus täytyy ottaa huomioon ja on myös luonnollista, että kalleimpien sekä suuremman lainataakan kantavien asuntojen hinta tuppaa kriiseissä laskemaan eniten. Mutta jos nyt kuitenkin tarkastellaan tuota mainitsemaasi 30 vuoden laina-aikaa ja pääkaupunkiseutua niin historiaan perustuen voisi kyllä käyttää tuon 5% arvonnousun tilalla vähän toisenlaista lukua. Tällä hetkellä jos tarkastellaan 30v taaksepäin osuu erityisen herkullisesti lähtökohdaksi vuosi 1993 ja tuosta tähän päivään pk-seudun asuntojen hintaindeksi on noussut yli 300%.

Siitä jos otat vielä kolme vuotta taaksepäin vuoteen 1990, niin nehän hinnat oli tuplat vuoteen 1993 verrattuna ja asunnon arvonnousu puolittuu tarkasteluvälillä tähän saakka.

Pidemmän päälle aika tavalla mahdoton yhtälö, että asuntojen hinnat nousivat paljoa enempää kuin ansiotaso ihmisillä.

Muuttotappioalueilla syrjäseuduilla se asuntokauppa on käsittääkseni usein todella haasteellista. Omakotitalon hintapyynti saattaa olla muutama kymppitonni ja silti asuntoa saa myydä kenties tuloksetta vuosia.

Olisi hauska nähdä niitä asuntojen "flippaus" tv-ohjelmia pahimmilla syrjäseuduilla kuvattuna, jossa kämppään tehdään jotan pientä pintaremonttia ja sitten "lyödään rahoiksi" sillä remontilla kun asunto myydään. Niistä remonteista tuskin koskaan kukaan saisi edes omia tarvikekuluja pois puhumattakaan työpalkasta remontille.

 

[jonniv]

Tietysti rahoituskustannus täytyy ottaa huomioon ja on myös luonnollista, että kalleimpien sekä suuremman lainataakan kantavien asuntojen hinta tuppaa kriiseissä laskemaan eniten. Mutta jos nyt kuitenkin tarkastellaan tuota mainitsemaasi 30 vuoden laina-aikaa ja pääkaupunkiseutua niin historiaan perustuen voisi kyllä käyttää tuon 5% arvonnousun tilalla vähän toisenlaista lukua. Tällä hetkellä jos tarkastellaan 30v taaksepäin osuu erityisen herkullisesti lähtökohdaksi vuosi 1993 ja tuosta tähän päivään pk-seudun asuntojen hintaindeksi on noussut yli 300%.

Tottakai sijotettu raha tuottaa ja niin sen pitääkin. Mutta ei tuo pääkaupunkiseudun asunto ole ollut mikään ylivoimainen kohde sijoittaa rahaa viimeisen 30 vuoden ajalla.. Eikä sitä voi niin yksiselitteisesti ajatella, että bönden asunnon ostaja ei ole tehnyt mitään voittoa mutta pääkaupunkiseudun asunnon ostaja on tehnyt hurjat voitot... Vaihtoehtoistuotot pitää ottaa tietenkin tarkasteluun mukaan.

Jos edelleen palataan tähän aikaisempaan vertailuun eli "verrataan vaikka 200k€ omakotitalon ostoa böndeltä ja 500k€ omakotitalon ostoa pääkaupunkiseudulta". Jos molemmilla on 30 vuoden laina 3% korolla, niin bönden asunnon ostajan lainanhoitokulut ovat n. 1300€/kk pienemmät.

Jos tämä 1300€ sijoitetaan joka kuukausi 30 vuoden ajan esim. 4% tuotolla, niin 30 vuoden päästä sijoitusten arvo on 892 k€.

 

[Lucas]

Tottakai sijotettu raha tuottaa ja niin sen pitääkin. Mutta ei tuo pääkaupunkiseudun asunto ole ollut mikään ylivoimainen kohde sijoittaa rahaa viimeisen 30 vuoden ajalla.. Eikä sitä voi niin yksiselitteisesti ajatella, että bönden asunnon ostaja ei ole tehnyt mitään voittoa mutta pääkaupunkiseudun asunnon ostaja on tehnyt hurjat voitot... Vaihtoehtoistuotot pitää ottaa tietenkin tarkasteluun mukaan.

Jos edelleen palataan tähän aikaisempaan vertailuun eli "verrataan vaikka 200k€ omakotitalon ostoa böndeltä ja 500k€ omakotitalon ostoa pääkaupunkiseudulta". Jos molemmilla on 30 vuoden laina 3% korolla, niin bönden asunnon ostajan lainanhoitokulut ovat n. 1300€/kk pienemmät.

Jos tämä 1300€ sijoitetaan joka kuukausi 30 vuoden ajan esim. 4% tuotolla, niin 30 vuoden päästä sijoitusten arvo on 892 k€.

Maaseudulla myös palkkataso tahtoo olla pienempi kuin pk-seudulla. Sillä omaan käyttöön ostetun asunnon "päivän arvolla" ei taida olla juurikaan merkitystä muuta kuin silloin jos asunnon myy.

Nyt on mielenkiintoisia realiteettien palautuksia tullut osalle ihmisistä eteen. Osa on ostanut nolla-korkojen aikana jotain puolen miljoonan euron "unelmien" taloja jostakin kymmenien kilometrien päästä kaupungista ja lainat vedetty tappiin ja otettu 30 vuoden maksuaika ja muutama vuosi lyhennysvapaita heti alkuun. Nyt sitten ovat lirissä kun korot nousseet niin paljon ja elinkustannukset muutenkin, että eivät selviä enää lainoista ja tullut ihan puun takaa yllätyksenä, että siellä asuminen vaatii kahden auton omistamisen ja lasten kuskaamiseen harrastuksiin satojen kilometrien ajamiset viikossa ja sekin maksaa.

Sitten on myös jotain oman elämänsä "asuntosijoittajia" ilmestynyt julkisuuteen avautumaan siitä, että miten se asunnon vuokraamisesta saatava vuokra ei riitä enää puoleksikaan maksamaan niitä vastikkeita ja 80 prosenttisesti yhtiölainalla rahoitettujen asuntojen yhtiölainan rahoitusvastikkeita ja korkoja. Olihan se varmaan aikansa mukavaa ja helppoa pisnestä kun korot oli nollassa ja asuntojen hinnat voimakkaassa nousussa ja yhtiölainassakin oli pari vuotta lyhennysvapaita kun sijoitusasunnon osti uudesta kerostalosta. Siinähän sai tuottona sen vuokran miinus yhtiövastikkeen verran ja pisti sitten vielä kämpän hyvällä voitolla myyntiin vielä kun yhtiölainan lyhennykset olivat alkamassa parin vuoden jälkeen. Nyt markkinatilanne on muuttunut ja voi olla ettei siitä pari vuotta sitten 80 prosentin yhtiölainalla ostetusta kämpästä ei saa enää sitä 20 prosentin osuutta lainkaan takaisin, jonka itse maksoi, ja siitä pitää luopua ottamalla se vähintään tappioksi. Huonolla tuurilla pitää vielä lyödä ostajalle rahaa käteen että ottaa sen yhtiölainan kannettavakseen.

Taloyhtiöiden osaltakin lienee tulossa melkoisia pommeja eteen kun yhtiölainaa voi olla se 80 prosenttia asunnon hinnasta tai jopa 100 prosenttia jos lunastunut vielä tontin omaksi taloyhtiö ja nyt pitäisi sitten alkaa maksaa niitä 20 vuoden lainan lyhynnyksiä. Lainanhoitokulut plus korot plus normaali vastike saattaa olla vaikka 1700 euroa Vantaalla sijaitsevasta kerrostalokaksiosta. Jos osakkeen omistajalla ei ole rahaa niitä maksaa, niin taloyhtiö voi ottaa sen huoneiston hallintaansa ja vuokrata sen eteenpäin. Ongelma on siinä ettei siitä saa vuokrattaessa tuollaisia rahoja vaan tappiota tulee kenties 500 euroa kuussa taloyhtiölle siitä silti. Siinähän sitten naapurit joutuvat ne tappiot maksamaan tai taloyhtiöllä on konkurssi edessä. Kyllähän tuollainen yksi menee isommassa taloyhtiössä, mutta jos vastaavia tyhjätaskuja "asuntosijoittajia" on omistajina vaikka 30 prosentissa sen huoneistoista, niin kaikki sen taloyhtiön osakkeenomistajat on sen jälkeen syvissä vaikeuksissa. Paras tilanne on niillä joilla yhtiölainaa on vielä se 80 prosenttia osakkeen arvosta. Silloin myy sen oman osakkeen vain bulvaanille ja ottaa sen 20+ prosenttia siitä tappiokseen. Jos taas maksanut yhtiölainaosuuden kokonaan pois, niin siinähän menettää 100 prosenttia sen arvosta mitä maksanut jos taloyhtiö menee konkurssiin. Jos sen on maksanut pankkilainalla pois ja osakekirja on pankilla vakuutena, niin silloin se on helposti taas pankin ongelma ja luottotappiot siitä joutuu kirjaamaan.

Melkoinen riski se on minusta ostaa asunto-osake talosta, jossa on 70-80 prosenttia taloyhtiön lainaa. Siinä voi joutua naapureiden maksujen ja lainojen maksumieheksi. Ja pahimmillaan menettää kaiken. Asunto-osakeyhtiön osakasrekisteri olisi syytä myös hankkia ennen kuin asunto-osaketta ostaa. Siitähän saa käsityksen miten paljon osakkeista omistaa "asuntosijoittajat" ja miten paljon se omistus on keskittynyt ja senkin kenelle se on keskittynyt. Niiden tietojen avulla voi yrittää arvioida sitä riskiä.

 

[Eldmor]

Melkoinen riski se on minusta ostaa asunto-osake talosta, jossa on 70-80 prosenttia taloyhtiön lainaa. Siinä voi joutua naapureiden maksujen ja lainojen maksumieheksi. Ja pahimmillaan menettää kaiken. Asunto-osakeyhtiön osakasrekisteri olisi syytä myös hankkia ennen kuin asunto-osaketta ostaa. Siitähän saa käsityksen miten paljon osakkeista omistaa "asuntosijoittajat" ja miten paljon se omistus on keskittynyt ja senkin kenelle se on keskittynyt. Niiden tietojen avulla voi yrittää arvioida sitä riskiä.

Riippuu toki paljon siitä, ostatko esim. jotain kaupunginosan juna-aseman viereen nousevaa uutta kerrostaloa vai hieman syrjemmällä sijaitsevaa rivitaloa. Ensimmäinen houkuttelee varmasti paljon enemmän asuntosijoittajia ja Vantaallakin noiden neliöhinnat näyttävän olevan 6000-8000€/m^2. Jälkimmäinen on taas paljon enemmän suunnattu niille oman asunnon ostajille. Esim. omasta uudiskohteesta taloyhtiönlainasta taidettiin maksaa pois noin 80 % heti kun oli mahdollista.

Aika vaikea on löytää mitään uudehkoa rakennuskohdetta, jossa ei olisi taloyhtiölainaa ollenkaan. Ainoat taitavat olla ns. premium-kohteita, joissa ostajilla on varmasti varaa maksaa se asunnon hinta. Mutta se on täysin totta, että kannattaa selvittää omistuspohja ja mahdollisesti myös yhtiölainan määrä ennen ostamista.

 

[maustevoi]

Talokaupasta tappiota – saako tappiot vähentää verotuksessa? - AJ-Laskenta

Veronmaksajien Taloustaito-lehdessä on käsitelty 23.11.2020 talokaupan tappion verovähennyskelpoisuutta. Taustatilanne: Myyn parhaillaan omakotitaloa, joka on ollut perheeni koti omistusaikana yhtäjaksoisesti viisi vuotta. Maksoimme talosta viisi vuotta...

aj-laskenta.fi

Tuolla on esitetty ratkaisukseksi poistojen kautta pienentää tappiota.

Tämä oli erittäin hyvä ja tarpeellinen vinkki. Jos nyt vaikka sellaiset 40k (varainsiirtoveron kautta) ottaa tappiota, niin kyllä siinä kannattanee laskinta käyttää, että "olisiko kuitenkin" kannattavaa yrittää vuokrata ja laittaa poistoja tms. Ongelma tietysti on, että sitten on se iso pääoma omakotitalossa kiinni.

Näillä tiedoilla mitä olen nyt kuullut&oppinut, niin tuo verovapaus tulisi poistaa. Onhan se nyt erikoista, että tuetaan kasvukeskuksia tälläkin tapaa ja "lyödään lyötyä" eli huonon asuntokaupan tehneitä.

 

[renee]

Niin itekki mietin sitä, että onnistuuko tuo sitten kiertää niin, että asuu vaikkapa sen 4v omassa käytössä ja "ottaa luodin vastaan" ja muuttaa asunnosta muualle jonnekin, ja laittaa sitten sen omakotitalon vuokralle +2kk ajalle - X. Eikös asunnon käyttötarkoitus ja lainankin ole tuolloin sijoitus ja sellaiseksi muuttunut, vaikka olikin 4v omassa käytössä? Ja kun on sitten sijoituskäytössä, niin sitten voi myydä sijoitusasuntona ja hyödyntää verovähennykset? EI kait verottajalla sääntöjä ole siihen, että millainen talo on sijoitusasunto ja mitenkä pitkään on sijoituskäytössä oltava, että kyseessä on sijoitusasunto?

Että kyllä luulis voivan kiertää tuota pykälää?

Jos asunnon omistaja on kerran täyttänyt verovapausehdot, niin asunto on myyntivoitosta verovapaa koko omistusajan, eli vaikka asuisit asunnossa ensin kaksi vuotta ja vuokraisit sitä sen jälkeen 20 vuotta, niin asunnon myyntivoitto on verotonta. Ja koska myyntitappioiden vähennysoikeus on sidottu myyntivoiton verovapauteen, niin...