Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Greenlandi]

Vuosi sitten otettu 280k laina, maksimi 25v laina-ajalla, 5v korkokatto, ja nyt kun oli koron tarkistuspäivä, niin lainan korko nousi 2.09% -> 2.1%, ja olin tyytyväinen, kunnes näin, että kuukausierä nousi silti 330e. Syynä nähtävästi se, että koko loppu laina-ajalle lasketaan korko nykyhetken mukaan, niin nyt pitää maksaa itse pääomaa reilusti enemmän, jotta laina-aika pysyy samana myös korkokaton päätyttyä. Toimiiko korkokatto tosiaan näin? Itse olin siinä käsityksessä, että kuukausierä olisi voinut pompata vasta korkokattoajan päätyttyä, mutta nythän me maksetaan jo ennakkoon siltä varalta jos korot onkin 4v päästä samat. Googlaamalla en löytänyt mistään tarkempaa esimerkkiä miten tämä käytännössä toimii

 

[latzka]

Vuosi sitten otettu 280k laina, maksimi 25v laina-ajalla, 5v korkokatto, ja nyt kun oli koron tarkistuspäivä, niin lainan korko nousi 2.09% -> 2.1%, ja olin tyytyväinen, kunnes näin, että kuukausierä nousi silti 330e. Syynä nähtävästi se, että koko loppu laina-ajalle lasketaan korko nykyhetken mukaan, niin nyt pitää maksaa itse pääomaa reilusti enemmän, jotta laina-aika pysyy samana myös korkokaton päätyttyä. Toimiiko korkokatto tosiaan näin? Itse olin siinä käsityksessä, että kuukausierä olisi voinut pompata vasta korkokattoajan päätyttyä, mutta nythän me maksetaan jo ennakkoon siltä varalta jos korot onkin 4v päästä samat. Googlaamalla en löytänyt mistään tarkempaa

Noinhan se toimii, korkokatto rajaa voimassaoloaikanaan koron osuutta kuukausierässä, mutta lyhennyksen määrä muuttuu korontarkistuspäivän korkotason perusteella.

 

[AndyH]

Noinhan se toimii, korkokatto rajaa voimassaoloaikanaan koron osuutta kuukausierässä, mutta lyhennyksen määrä muuttuu korontarkistuspäivän korkotason perusteella.

Tätä pohdiskelin joku viikko sitten. Annuiteettilainan ominaisuus, ei niinkään korkokaton. Toisella lyhennystavalla näin ei tapahtuisi.

 

[Porsashyeena]

Eikö tämä näytä valesokkelilta? Talo rakennettu 70-luvulla. Uskaltaako ihminen ostaa valesokkelilla varustetun talon? Vähintään pitäisi kuntotarkastus tehty? Ilmeisesti ei ole tehty salaojaremonttia.

 

[kajakkivajakki]

Juu, on valesokkeli.
Kyllähän nuokin omistajia vaihtavat eli joku uskaltaa ostaa.

 

[maustevoi]

Vinkkejä, miten saada pankki hyväksymään vakuusvaje? Ei älytön, mutta kuitenkin huomattava.
Ja saako varainsiirtoveroon lainaa?

 

[Pretor]

Vinkkejä, miten saada pankki hyväksymään vakuusvaje? Ei älytön, mutta kuitenkin huomattava.
Ja saako varainsiirtoveroon lainaa?

Miksi pankin pitäisi hyväksyä vakuusvaje? Vakuudet kuntoon, ni ei ole ongelmia.
Osa pankeista saattaa laskea lainasummaan varainsiirtoveron jostain syystä mukaan. Tai ainakin kiinteistökaupoissa, koska en ole ainakaan osakkeissa tuohon törmännyt aikaisemmin.

 

[korpijääkäri]

Eikö tämä näytä valesokkelilta? Talo rakennettu 70-luvulla. Uskaltaako ihminen ostaa valesokkelilla varustetun talon? Vähintään pitäisi kuntotarkastus tehty? Ilmeisesti ei ole tehty salaojaremonttia.

Jätä väliin ja osta uudempi vähemmmän riskisemmällä rakenteella oleva jos et ymmärrä rakennustekniikan päälle ja mitä tuollaisen tarkastaminen vaatii.

 

[meridian]

Uskaltaako ihminen ostaa valesokkelilla varustetun talon?

Vaikuttaahan tuohon valesokkelin riskien realisoitumiseen muutkin seikat kuin se itse sokkelirakenne. Esim talon sijainti ympäristöön nähden, ympäröivän maaperän laatu, salaojitukset ja niiden huolto/ylläpito jne. Esim soraharjun päällä olevassa hyvin salaojitetussa valesokkelitalossa riskit on pienemmät kuin maakuopassa savimaalla sijaitsevassa talossa jossa on salaojat tukkeutuneet ja väärin asennettu.

Joku noita aina ostaa, mutta lyhyesti sanottuna itse en uskaltaisi. Riski on aina olemassa ja valesokkeleiden + mahdollisten jo syntyneiden kosteusvaurioiden korjaaminen kallista ja aikaavievää puuhaa.

 

[Ja558]

Vinkkejä, miten saada pankki hyväksymään vakuusvaje? Ei älytön, mutta kuitenkin huomattava.
Ja saako varainsiirtoveroon lainaa?

Vaikeaksi menee tuo kuvio. Eipä se auta kuin kysellä useammasta pankista lainaa.

Varainsiirtoveroon tuskin saat lainaa, ettei enimmäisluototussuhde ylity.

 

[maustevoi]

Vaikeaksi menee tuo kuvio. Eipä se auta kuin kysellä useammasta pankista lainaa.

Varainsiirtoveroon tuskin saat lainaa, ettei enimmäisluototussuhde ylity.

Äh, ei se auta kuin laittaa vuokralla oleva sijoitusasunto vissiin myyntiin. Kylläpä oli epäonnistunut ostos (onnistus siis jos pitäisin pitkään, mutta nyt ei).

 

[elmo]

Äh, ei se auta kuin laittaa vuokralla oleva sijoitusasunto vissiin myyntiin. Kylläpä oli epäonnistunut ostos (onnistus siis jos pitäisin pitkään, mutta nyt ei).

Onks tää tai vastaava kortti katottu jo: Garantia-Vakuus omaan asuntoon – Garantia

 

[AeshmA]

Omaan asuntolainaan tuli Garantian sijasta OP:n oma Luottotakaus Valtiontakaus asuntolainaan ja asuntolainan takaus
Jonkin verran jäi vakuusvajetta, mutta pankki otti sen kontolleen, koska heidän riskinsä sen vajeen osalta lienee melko marginaalinen, koska kyseessä uudiskohde jne.
Edit: Kommenttina alle mainittuun, että tosiaan Garantiaan voi olla hankala saada vakuusvajetta leivottua mukaan, mutta pankin oman kanssa löytynee enemmän neuvotteluvaraa. Nordealla taitaa kulkea nimellä OmaTakaus.

 

[Ja558]

Oletin että nää pankin/garantian vakuudet oli jo pohdittuna jos vakuusvajetta edelleen on. Toki kannattaa kysyä.

 

[Zigh]

Eikö tämä näytä valesokkelilta? Talo rakennettu 70-luvulla. Uskaltaako ihminen ostaa valesokkelilla varustetun talon? Vähintään pitäisi kuntotarkastus tehty? Ilmeisesti ei ole tehty salaojaremonttia.

Ei pysty tästä kuvasta näkemään onko valesokkeli. Missä on maan pinta ja mikä on seinärakenne?

 

[elmo]

Ei pysty tästä kuvasta näkemään onko valesokkeli. Missä on maan pinta ja mikä on seinärakenne?

Jeps tässä vaikka parit kuvat vanhoista RT korteista missä aika perustavaa laatua olevat erot. Molemmissa oviaukko voi näyttää tuolta.

 

[PornReindeer]

Omaan asuntolainaan tuli Garantian sijasta OP:n oma Luottotakaus Valtiontakaus asuntolainaan ja asuntolainan takaus
Jonkin verran jäi vakuusvajetta, mutta pankki otti sen kontolleen, koska heidän riskinsä sen vajeen osalta lienee melko marginaalinen, koska kyseessä uudiskohde jne.
Edit: Kommenttina alle mainittuun, että tosiaan Garantiaan voi olla hankala saada vakuusvajetta leivottua mukaan, mutta pankin oman kanssa löytynee enemmän neuvotteluvaraa. Nordealla taitaa kulkea nimellä OmaTakaus.

Meillä oli tuo aikaisemmin, oli selvästi halvempi kuin Garantia, nykyiseen piti ottaa Garantia kun kuulemma tuota ei enää saanut (pari vuotta sitten). Vaihdettiin siis kämppää ilman vanhan myyntiä ensin niin oli uudessakin vakuusvajetta...

Ei pysty tästä kuvasta näkemään onko valesokkeli. Missä on maan pinta ja mikä on seinärakenne?

Jos sokkeli nousee korkeammalle kuin oven alareuna (ja siis lattiataso) niin kyllä minä tuota valesokkeliksi kutsuisin. Se miten riskialtis rakenne kyseessä on onkin sitten eri asia...

 

[renee]

Jos sokkeli nousee korkeammalle kuin oven alareuna (ja siis lattiataso) niin kyllä minä tuota valesokkeliksi kutsuisin. Se miten riskialtis rakenne kyseessä on onkin sitten eri asia...

Ei tosta kuvasta voi päätellä onko kyseessä valesokkeli, mutta jos talo on rakennettu 70-80-luvulla, niin riski on suuri, koska kyseinen rakentamismenetelmä oli silloin hyväksytty ja yleinen. Itse asun 2016 valmistuneessa rivitalossa, joka näyttää sokkelin osalta ihan samalta, mutta kyseessä ei luonnollisesti ole valesokkeli.

 

[Zigh]

Jos sokkeli nousee korkeammalle kuin oven alareuna (ja siis lattiataso) niin kyllä minä tuota valesokkeliksi kutsuisin. Se miten riskialtis rakenne kyseessä on onkin sitten eri asia...

Ei sitä voi tuosta kuvasta mitenkään varmaksi päätellä jo lähtien ihan siitä, että rungon materiaaliakaan kysyjä ei kertonut. Yllä tuli jo hyvä esimerkkikuva.

On vähän typerää että foorumilla huudellaan heti valesokkelia vaikka tiedot ovat täysin puutteelliset ja joku saattaa tämän vuoksi skipata kohteen vaikkei siinä mitään vikaa olisi.

 

[Teräsmiäs]

Ei sitä voi tuosta kuvasta mitenkään varmaksi päätellä jo lähtien ihan siitä, että rungon materiaaliakaan kysyjä ei kertonut. Yllä tuli jo hyvä esimerkkikuva.

On vähän typerää että foorumilla huudellaan heti valesokkelia vaikka tiedot ovat täysin puutteelliset ja joku saattaa tämän vuoksi skipata kohteen vaikkei siinä mitään vikaa olisi.

Valesokkeli on riskirakenne piste.

Valesokkeleita on tosiaan korjattu ja jos dokumentoinnit on hyvät niin silloinhan riskirakennetta ei ole.

Mutta se, että haluaako sellaista ostaa ja jos muuhun ei ole varaa niin paskamainen tilanne.

 

[Zigh]

Valesokkeli on riskirakenne piste.

Väitinkö jossain että valesokkeli ei olisi riskirakenne?

Kysymys oli siitä onko kuvassa valesokkeli vai ei.

 

[Teräsmiäs]

Väitinkö jossain että valesokkeli ei olisi riskirakenne?

Kysymys oli siitä onko kuvassa valesokkeli vai ei.

Et enkä väittänyt että sanoit niin. Totesin sen, joka on monelle ihmiselle itsestäänselvyys.

Kuvan perusteella vaan nyt näyttää olevan valesokkeli kuitenkin mutta sen saa varmasti selvitetty välittäjältä (joka varmasti kiertelee ja kaartelee asiasta).

 

[PornReindeer]

Et enkä väittänyt että sanoit niin. Totesin sen, joka on monelle ihmiselle itsestäänselvyys.

Kuvan perusteella vaan nyt näyttää olevan valesokkeli kuitenkin mutta sen saa varmasti selvitetty välittäjältä (joka varmasti kiertelee ja kaartelee asiasta).

Tätä itsekin; kuvan perusteella näyttää valesokkelilta, mutta riskin suuruuden arviointi vaatii lisätietoja.
Vähän kuin vesijälki sisäkatossa, pitäisin riskinä kunnes toisin todistettu.

 

[elmo]

Jos sokkeli nousee korkeammalle kuin oven alareuna (ja siis lattiataso) niin kyllä minä tuota valesokkeliksi kutsuisin. Se miten riskialtis rakenne kyseessä on onkin sitten eri asia...

Tällä linjalla olisin myös. Teknisesti tuo ylempikin kuva on valesokkeli, mutta onhan siinä riskit huomattavan eri kun seinälinja ei laske maanpinnan alapuolelle. Jos laskee niin suosiolla seuraava jos ei niin sitten voi käyttää aikaa rakenteiden kunnon selvitykseen.

 

[JRan]

Äh, ei se auta kuin laittaa vuokralla oleva sijoitusasunto vissiin myyntiin. Kylläpä oli epäonnistunut ostos (onnistus siis jos pitäisin pitkään, mutta nyt ei).

Millä kuviolla olit uutta asuntoa ostamassa? Oma vai sijoitusasunto kyseessä?

Mistä tulee vakuusvaje ja millaisista summista puhutaan, myös alueella on kummasti merkitystä? Pankki ei varmasti myönnä lainaa ilman vakuutta, mutta mietin vaan että millaisesta tapauksesta on kyse?

 

[maustevoi]

Millä kuviolla olit uutta asuntoa ostamassa? Oma vai sijoitusasunto kyseessä?

Mistä tulee vakuusvaje ja millaisista summista puhutaan, myös alueella on kummasti merkitystä? Pankki ei varmasti myönnä lainaa ilman vakuutta, mutta mietin vaan että millaisesta tapauksesta on kyse?

Alue on ihan ok.
Hinnat alkaa olla jo niin kovia, että tulee vakuusvaje kun omat rahat harmikseni kiinni seinissä ja markkinakin suli alta myyntiä silmällä pitäen (ts. myynti on tappiollinen suorite eikä järkevää ).
380 000e lainasumma omistusasuntoon.
85% voi tämä kyseinen pankki vaan lainoittaa, kun meillä on aikaisemmin omistettu asunto ts. ei olla ensiasunnon ostajia.. taitaa mennä ihan sääntöjen mukaan siis. Siitä kun laskumies laskee, niin 380 000*75% vakuuttaa itsensä 285 000e asti. Varainsiirtoveroon - joka pitää maksaa kaupanteon yhteydessä - livahtaa 15200e.
Toki asunnon vaihtajina olemme velvoitettuja maksamaan 15% kauppahinnasta (+varainsiirto) heti alkuunsa, ts. 57 000e + 15 200e, ts. 72 200 euroa heti alkuunsa.
Koska omaa rahaa on laitettava 15% (nekin revittynä selkänahasta), niin asunnon lainamäärä 323 000e. Vakuusvaje on 323k-285k = 38 000e.
Tuon saa ostettua kiinni, tuon 38 000e, hintaan 1100e. Päälle lainannostokulut 1500e.

Mutta edelleen pitää löytää se alkuvaiheeseen tarvittava 72 200euroa. Tuollaista summaa ei "niin vain löydy", kun on tullut hölmöyksissään sijoitusasuntoja ostettua 30% omarahoituksella ts. rahat ovat kiinni seinissä. Myynti olisi vaihtoehto, mutta typerä sijoituksellinen ratkaisu varsinkin tässä markkinassa - kun muuta syydä myydä ei olisi, kuin isomman asunnon vaihto.

Jos nyt kärjistetään, niin saadaan kyllä sellaiset 40 000e suunnilleen kohtuudella järjestymään, mutta silti puuttuu 32 200e.

Kyse ei siis ole maksukyvystä, vaan maksaminen onnistuisi kyllä. Mutta nämä vakuusvajeet on kyllä rasittavia, kun ei voi edes rahalla ostaa kiinni vaikka haluaisi.

Mutta siis omia mokia - itsepä se sijoitusasunto tuli hommattua.. Lähinnä vaan mietin, että onko tähän olemassa mitään kiertotietä mistä en ole kuullut, vai pitääkö meidän todella myydä nuo vuokralla olevat sijoitusasunnot joidenkin tuhansien eurojen tappiolla ostohintaan nähden.

EDIT: Täytyy kyllä sanoa, että kyllä perhetausta auttaa joitakin paljon. Meillä molempien vanhemmat tosi arkoja rahan kanssa ja vielä muuttotappioseuduilta, ja vakuuksia eivät halua antaa tai ei oikeastaan olekaan antaa. Tosi vaikeaa on ollut hyvätuloisenakin pariskuntana asuntoa hankkia tai rakentamista harkita, kun vakuudet sakkaa "vaikka tuloja on". EI kiinnostaisi kahta tai kolmea vuotta vain säästää sen takia, että saa jotkut itsestäänselvät vakuudet kasaan.. Sen sijaan tuttavapariskuntia on päässyt pienemmilläkin tuloilla rakentamaan kalliimpiakin hankkeita, kun perheeltä ovat saaneet vakuuksia..
Mutta joo, kuten sanoin, itsepä teimme sen virheen että sijoitusasunnon ennen isoa omistusasuntoa hommasimme.

 

[JRan]

Alue on ihan ok.
Hinnat alkaa olla jo niin kovia, että tulee vakuusvaje kun omat rahat harmikseni kiinni seinissä ja markkinakin suli alta myyntiä silmällä pitäen (ts. myynti on tappiollinen suorite eikä järkevää ).
380 000e lainasumma omistusasuntoon.
85% voi tämä kyseinen pankki vaan lainoittaa, kun meillä on aikaisemmin omistettu asunto ts. ei olla ensiasunnon ostajia.. taitaa mennä ihan sääntöjen mukaan siis. Siitä kun laskumies laskee, niin 380 000*75% vakuuttaa itsensä 285 000e asti. Varainsiirtoveroon - joka pitää maksaa kaupanteon yhteydessä - livahtaa 15200e.
Toki asunnon vaihtajina olemme velvoitettuja maksamaan 15% kauppahinnasta (+varainsiirto) heti alkuunsa, ts. 57 000e + 15 200e, ts. 72 200 euroa heti alkuunsa.
Koska omaa rahaa on laitettava 15% (nekin revittynä selkänahasta), niin asunnon lainamäärä 323 000e. Vakuusvaje on 323k-285k = 38 000e.
Tuon saa ostettua kiinni, tuon 38 000e, hintaan 1100e. Päälle lainannostokulut 1500e.

Mutta edelleen pitää löytää se alkuvaiheeseen tarvittava 72 200euroa. Tuollaista summaa ei "niin vain löydy", kun on tullut hölmöyksissään sijoitusasuntoja ostettua 30% omarahoituksella ts. rahat ovat kiinni seinissä. Myynti olisi vaihtoehto, mutta typerä sijoituksellinen ratkaisu varsinkin tässä markkinassa - kun muuta syydä myydä ei olisi, kuin isomman asunnon vaihto.

Jos nyt kärjistetään, niin saadaan kyllä sellaiset 40 000e suunnilleen kohtuudella järjestymään, mutta silti puuttuu 32 200e.

Kyse ei siis ole maksukyvystä, vaan maksaminen onnistuisi kyllä. Mutta nämä vakuusvajeet on kyllä rasittavia, kun ei voi edes rahalla ostaa kiinni vaikka haluaisi.

Mutta siis omia mokia - itsepä se sijoitusasunto tuli hommattua.. Lähinnä vaan mietin, että onko tähän olemassa mitään kiertotietä mistä en ole kuullut, vai pitääkö meidän todella myydä nuo vuokralla olevat sijoitusasunnot joidenkin tuhansien eurojen tappiolla ostohintaan nähden.

EDIT: Täytyy kyllä sanoa, että kyllä perhetausta auttaa joitakin paljon. Meillä molempien vanhemmat tosi arkoja rahan kanssa ja vielä muuttotappioseuduilta, ja vakuuksia eivät halua antaa tai ei oikeastaan olekaan antaa. Tosi vaikeaa on ollut hyvätuloisenakin pariskuntana asuntoa hankkia tai rakentamista harkita, kun vakuudet sakkaa "vaikka tuloja on". EI kiinnostaisi kahta tai kolmea vuotta vain säästää sen takia, että saa jotkut itsestäänselvät vakuudet kasaan.. Sen sijaan tuttavapariskuntia on päässyt pienemmilläkin tuloilla rakentamaan kalliimpiakin hankkeita, kun perheeltä ovat saaneet vakuuksia..
Mutta joo, kuten sanoin, itsepä teimme sen virheen että sijoitusasunnon ennen isoa omistusasuntoa hommasimme.

Tämä selittää. Ajattelin että niistä sijoitusasunnoista olisi saanut vakuutta, mutta eihän se toki onnistu, jos ne ovat tuoreita tapauksia. Eli tavallaan vakuudet on kunnossa, mutta omarahoitusosuudesta puuttuu rahaa. Ei tohon oikein jää muuta vaihtoehtoa, kuin laina jostain muualta, kuin pankista (tai voi se sieltäkin olla, joku mikä ei tarvitse vakuutta). Toki korot niissä on muuta kuin mukavat. Olisiko ollut mahdollista lainata tämä 72k€ suoraan rahana lähipiiriltä, vaikka vuodeksi tai pariksi? Jos siis tekee ihan velkakirjan ja maksusuunnitelman? Tämä aika pankista lyhennysvapaata.

 

[BigBen]

Hurjaksi on mennyt (joidenkin) pankkien touhu. Mökkilaina 50 tonnia ja vakuuksia vaativat lähes 3x lainasumman edestä antaakseen lainaa.

Ei ilmeiseti ole tuosta vakuuksien määrästä olettaen kummoinen mökki? Yleisesti ottaen mökin vakuusarvo oli ainakin viime syksynä, kun itse olimme ostamassa mökkiä, 60 - 75 % mökin arvosta.

 

[phetu]

Ei tosta kuvasta voi päätellä onko kyseessä valesokkeli, mutta jos talo on rakennettu 70-80-luvulla, niin riski on suuri, koska kyseinen rakentamismenetelmä oli silloin hyväksytty ja yleinen. Itse asun 2016 valmistuneessa rivitalossa, joka näyttää sokkelin osalta ihan samalta, mutta kyseessä ei luonnollisesti ole valesokkeli.

Ja olet tarkastanut rakennekuvista ettei näin ole vai perustuuko tämä päätelmä mihin?

 

[renee]

Ja olet tarkastanut rakennekuvista ettei näin ole vai perustuuko tämä päätelmä mihin?

Päätelmä perustuu siihen, että valesokkelirakenne on kielletty, ts. oli jo 2016. Jos en ihan väärin muista, niin 90-luvulla jo kielletty. Melko 100% varmasti uskaltaa sanoa, että 2000-luvulla hyväksytyssä rakennuksessa ei ole valesokkelia ja 90-luvullakin rakennustapaa välteltiin, koska sen riskit jo tiedettiin.

Tai no itse asiassa tiedän myös sen vuoksi, että olen nähnyt kun rakennusta on rakennettu ja tiedän hyvinkin tarkkaan missä maan tasa todellisuudessa on (se ei siis ole lähellekään sillä tasolla, jossa ns. pihakivetys/oven alareuna on, eli talon runkorakenne on hyvinkin reilusti maan pinnan yläpuolella, vaikka sokkeli meneekin joku 30 cm yli oven alareunan).

 

[phetu]

Päätelmä perustuu siihen, että valesokkelirakenne on kielletty, ts. oli jo 2016. Jos en ihan väärin muista, niin 90-luvulla jo kielletty. Melko 100% varmasti uskaltaa sanoa, että 2000-luvulla hyväksytyssä rakennuksessa ei ole valesokkelia ja 90-luvullakin rakennustapaa välteltiin, koska sen riskit jo tiedettiin.

Tai no itse asiassa tiedän myös sen vuoksi, että olen nähnyt kun rakennusta on rakennettu ja tiedän hyvinkin tarkkaan missä maan tasa todellisuudessa on (se ei siis ole lähellekään sillä tasolla, jossa ns. pihakivetys/oven alareuna on, eli talon runkorakenne on hyvinkin reilusti maan pinnan yläpuolella, vaikka sokkeli meneekin joku 30 cm yli oven alareunan).

En kyllä tällaista kieltoa ainakaan googlella löytänyt, missä suoraan kielletään nimenomaan valesokkelin käyttäminen.

No eikös se silloin juuri ole valesokkeli? Vai lasketko valesokkelin rakenteeksi vain sen yhden 70-luvun toteutusmallin? Siellä sisäpuolellakaan tuskin on saumaa seinässä siinä 30 cm korkeudella missä kipsilevy vaihtuu betoniin?

Tiedän myös 100 % varmuudella, että vielä näin 2023 vuonnakin tehdään rivitaloja, joissa sokkeli (ulkoreunan puolikas) nousee oven alareunaa ylemmäs, sen päällä on seinän kantava runko ja sitten huoneiston sisäpuolella 5cm koolaukset ja kipsilevytykset menevät sinne lattian tasoon saakka ohi sen sokkelin ja rakennusvalvonnan määräyksestä pihakivetyksetkin tuodaan siihen oven alareunan tasoon koska esteettömyys. Toteutus nyt ei ole 100 %:sesti sama mitä ihmiset kammoksuvat, mutta valesokkeli se kuitenkin on tekniseltä toteutukseltaan.

Pointtina nyt vaan se, että ilman rakennekuvia ei noista pysty sanomaan millään varmuudella onko se millainen rakenne, ellei sitten ole seisonut vieressä katsomassa rakennusta päivittäin.

 

[renee]

En kyllä tällaista kieltoa ainakaan googlella löytänyt, missä suoraan kielletään nimenomaan valesokkelin käyttäminen.

No eikös se silloin juuri ole valesokkeli? Vai lasketko valesokkelin rakenteeksi vain sen yhden 70-luvun toteutusmallin? Siellä sisäpuolellakaan tuskin on saumaa seinässä siinä 30 cm korkeudella missä kipsilevy vaihtuu betoniin?

Tiedän myös 100 % varmuudella, että vielä näin 2023 vuonnakin tehdään rivitaloja, joissa sokkeli (ulkoreunan puolikas) nousee oven alareunaa ylemmäs, sen päällä on seinän kantava runko ja sitten huoneiston sisäpuolella 5cm koolaukset ja kipsilevytykset menevät sinne lattian tasoon saakka ohi sen sokkelin ja rakennusvalvonnan määräyksestä pihakivetyksetkin tuodaan siihen oven alareunan tasoon koska esteettömyys. Toteutus nyt ei ole 100 %:sesti sama mitä ihmiset kammoksuvat, mutta valesokkeli se kuitenkin on tekniseltä toteutukseltaan.

Pointtina nyt vaan se, että ilman rakennekuvia ei noista pysty sanomaan millään varmuudella onko se millainen rakenne, ellei sitten ole seisonut vieressä katsomassa rakennusta päivittäin.

Taitaa olla määrittelykysymys, mikä on valesokkeli, mutta jos kansankielessä puhutaan valesokkelista, niin sillä yleisesti tarkoitetaan sellaista valesokkelia, joka on riskirakenne, eli toisin sanoen rakennuksen runko on kosteusrasituksessa sen vuoksi, että sokkeli on "valheellinen" ja todellisuudessa rakennuksen runko "lepää" kosteusrasituksessa maanpinnan tasalla.

Löysin sitä historiaa myös siitä, miten valesokkelin käyttö kiellettiin käytännössä näemmä vasta vuonna 1998.

Ympäristöministeriön Rakentamismääräyksissä C 2, Kosteus vuodelta 1998, jotka korvasivat vuoden 1975 määräykset, annettiin ohjeita maanvastaisesta alapohjasta: ulkopuolen maanpinnan ja lattian yläpinnan välinen korkeusero tuli olla vähintään 30 cm. RT-korttien ohjeissa 1950-luvulla tuo vastaava korkeus oli enintään 30 cm.

Rakentamismääräyksissä 1998 suositellaan myös, että ulkoseinän (verhouksen) alareunan tulisi olla vähintään 30 cm viereisen maanpinnan yläpuolella. Sitten on tärkeä suositus, jonka mukaan "sokkelin päällä olevan puurunkoisen seinän alaohjauspuun tulee olla kokonaan sen ulkopuolella olevan toimivan tuuletusvälin kohdalla niin, ettei mikään rakenneosa estä aluspuun kuivumista tuuletustilaan". Lisäksi alaohjauspuun tulee olla betonilaatan yläpuolella eikä puuta saa jäädä ainakaan betonivalun sisään. Käytännössä tämä suositus esti valesokkelin käytön.

https://rakennustarkkailija.files.wordpress.com/2018/11/valesokkelin-historiaa-osa-2_kor-26-3-2020.pdf

 

[kajakkivajakki]

Taitaa olla määrittelykysymys, mikä on valesokkeli, mutta jos kansankielessä puhutaan valesokkelista, niin sillä yleisesti tarkoitetaan sellaista valesokkelia, joka on riskirakenne, eli toisin sanoen rakennuksen runko on kosteusrasituksessa sen vuoksi, että sokkeli on "valheellinen" ja todellisuudessa rakennuksen runko on kosteusrasituksessa maaperän suhteen.

Eiköhän tuo ole ihan hyvä määritelmä. Valesokkeli on sellainen rakenne, jossa se näkyvä sokkeli ei ole osa rakennuksen kantavaa rakennetta kuten normaali sokkeli vaan sen tarkoitus on nostaa ulkoverhous (Puu, tiili jne) maanpintaa korkeammalle.

Mistä tämä keskustelu lähti (tälläkertaa) niin tuo 70 luvun rakennuksen kuva. Oikeasti kuvasta ei pysty sanomaan onko kyseessä se nykyisin rakennusvirheeksi luettava rakenne, mutta rakentamisajankohta huomioiden se on hyvin todennäköistä.

Eli sikäli kritiikki valesokkeliksi huutelusta on ihan perusteltua, kuvan perusteella ilman rakennekuvia rakennusta ei voi tuomita varmasti sellaiseksi.

Alla vielä rakentamattoman autotallin leikkauskuvan palanen, tuossakin oviaukkojen vieressä on kivijalka on noin 15 senttiä korkeammalla kuin kynnys:

 

[phetu]

Taitaa olla määrittelykysymys, mikä on valesokkeli, mutta jos kansankielessä puhutaan valesokkelista, niin sillä yleisesti tarkoitetaan sellaista valesokkelia, joka on riskirakenne, eli toisin sanoen rakennuksen runko on kosteusrasituksessa sen vuoksi, että sokkeli on "valheellinen" ja todellisuudessa rakennuksen runko "lepää" kosteusrasituksessa maanpinnan tasalla.

Löysin sitä historiaa myös siitä, miten valesokkelin käyttö kiellettiin käytännössä näemmä vasta vuonna 1998.

Ympäristöministeriön Rakentamismääräyksissä C 2, Kosteus vuodelta 1998, jotka korvasivat vuoden 1975 määräykset, annettiin ohjeita maanvastaisesta alapohjasta: ulkopuolen maanpinnan ja lattian yläpinnan välinen korkeusero tuli olla vähintään 30 cm. RT-korttien ohjeissa 1950-luvulla tuo vastaava korkeus oli enintään 30 cm.

Rakentamismääräyksissä 1998 suositellaan myös, että ulkoseinän (verhouksen) alareunan tulisi olla vähintään 30 cm viereisen maanpinnan yläpuolella. Sitten on tärkeä suositus, jonka mukaan "sokkelin päällä olevan puurunkoisen seinän alaohjauspuun tulee olla kokonaan sen ulkopuolella olevan toimivan tuuletusvälin kohdalla niin, ettei mikään rakenneosa estä aluspuun kuivumista tuuletustilaan". Lisäksi alaohjauspuun tulee olla betonilaatan yläpuolella eikä puuta saa jäädä ainakaan betonivalun sisään. Käytännössä tämä suositus esti valesokkelin käytön.

https://rakennustarkkailija.files.wordpress.com/2018/11/valesokkelin-historiaa-osa-2_kor-26-3-2020.pdf

Spoileri: offtopic

Lainauksesi viittaama RakMK C2 1998 on kumottu nykyään ja uudesta en ainakaan nopeasti edes löydä mitään viittauksia mihin se alapuu pitäisi asettaa tai muita millä se varsinainen rakenne olisi kielletty.
Joka tapauksessa, olkoot sen valesokkelin määritelmä ihan mikä vaan, niin nykyisessä C2:sessa lukee myös näin "Perusmuurissa voi olla paikallisesti perusteltua poiketa velvoittavasta 0,3 metrin mitasta esimerkiksi rinteeseen rakennettaessa, otettaessa huomioon liikuntaesteisyys tai tarkoituksenmukaisuus esimerkiksi teollisuus- ja uimahalleissa" eli esimerkkinä kajakkivajakki laittamassa leikkauksessa, voisi olla ihan perusteltua nostaa maanpinta lattian tasoon esteettömyyden vuoksi, jolloin jos tuossakin olisi sisäpuolinen eristys alas saakka, niin mahdollisuus kosteusvauriolle teorissa on olemassa. Tälläisiä on myös rakennettu ja suunnitelmat on olleet ihan rakennusvalvonnan leimaamia.

Toki tuollaisen rakenteen korjaaminen nyt on huomattavasti helpompaa kuin kastunut kantavarunko mutta anyway.

Pointtina tosiaan oli vain se, ettei noista oikein voi tehdä mitään oikeita johtopäätöksiä vuosiluvun taikka miltä se näyttää perusteella, vaan jos on ostamassa taloa missä epäilee tuollaista eikä rakenneavaukset tule kyseeseen niin vähintään pyytää nähtäväksi ne leikkaukset joista näkee sen oikean toteutuksen. Tai jos ei rakentamisesta oikein ymmärrä taikka kiinnosta, niin kääntää suoraan katseen muualle.

 

[renee]

Euribor-korot ovat nousseet hieman varkain pankkipaniikin dropin jälkeen. 12kk euribor on nyt 3,723 %. Koronnosto-odotukset ovat ehkä hieman taas kasvaneet ja ensi kuun EKP-kokouksessa odotetaan 0,25%-yks. nostoa, mutta 0,5 ei ole täysin poissuljettu, vaikkakin ehkä epätodennäköinen.

 

[ZherlockHolm]

Euribor-korot ovat nousseet hieman varkain pankkipaniikin dropin jälkeen. 12kk euribor on nyt 3,723 %. Koronnosto-odotukset ovat ehkä hieman taas kasvaneet ja ensi kuun EKP-kokouksessa odotetaan 0,25%-yks. nostoa, mutta 0,5 ei ole täysin poissuljettu, vaikkakin ehkä epätodennäköinen.

droppi tehtiin varmaan sen takia koska korkoa oli niin nopeasti nostettu lyhyen ajan sisällä että oli välillä vähän rauhoittaa tilannetta... Itse veikkaan toukokuussa tuota 0,5% nostoa ja siinä sitten ollaan syksyyn ja seurataan tilannetta...

 

[ssg]

Ollaan hommaamassa asuntoa ja todettiin että PK-seudulta ei saa järkevään hintaan sellaista joka parantaisi elämänlaatua vs nykyinen vuokra-asunto. Ainoa hyöty olisi sitten että asunto on oma. Päädyttiin sitten katsomaan asuntoja lähikaupungeista joissa on ratayhteys kuten Lahti, Kouvola, Kerava yms. Olemme jo tulleet sinuksi sen kanssa että asunto ei tule olemaan sijoituskohde ja siitä ei välttämättä tule saamaan edes omiaan takaisin.

Suurin kysymys on ehkä, onko mitään järkeä ostaa asunto jossa on sähkölämmitys, ilp ja takka? Energiatodistuksessakin todettu että ei ole mitään kustannustehokasta tapaa parantaa energiatehokkuutta. Aivan helkutin harvassa sellaiset joissa olisi vesikiertolämmitys ja saisi asennettua sitten maalämmön tai vesiilmapumpun. Yhden sellaisen joka täyttää muut kriteerit jossa on öljylämmitys jonka voisi vaihtaa muuhun olemme löytäneet.

Tuo mikä on muuten ollut paras on D energialuokan 197 E-luvulla. Sähköä on mennyt 22000kWh ja puita päälle 6 neliötä eli 7800kWh. Toteutunut ostoenergia siis 29800kWh ja laskennallinen olisi 31663kWh/vuosi. Kuulostaa omaan korvaan melko hurjilta lukemilta.

 

[Ethos]

Ollaan hommaamassa asuntoa ja todettiin että PK-seudulta ei saa järkevään hintaan sellaista joka parantaisi elämänlaatua vs nykyinen vuokra-asunto. Anoa hyöty olisi sitten että asunto on oma. Päädyttiin sitten katsomaan asuntoja lähikaupungeista joissa on ratayhteys kuten Lahti, Kouvola yms. Olemme jo tulleet sinuksi sen kanssa että asunto ei tule olemaan sijoituskohde ja siitä ei välttämättä tule saamaan edes omiaan takaisin.

Suurin kysymys on ehkä, onko mitään järkeä ostaa asunto jossa on sähkölämmitys, ilp ja takka? Energiatodistuksessakin todettu että ei ole mitään kustannustehokasta tapaa parantaa energiatehokkuutta. Aivan helkutin harvassa sellaiset joissa olisi vesikiertolämmitys ja saisi asennettua sitten maalämmön tai vesiilmapumpun. Yhden sellaisen joka täyttää muut kriteerit jossa on öljylämmitys jonka voisi vaihtaa muuhun olemme löytäneet.

Itsellä myös menossa sähkö vs öljy mihin vaihtaa maalämpö tai ilmavesilämpöpumppu. Muutama hyvä sähkölämmitteinen talo tullu vastaan, mutta viime hetkillä vielä höllätty tarjouksen suhteen juurikin sähkölämmityksen takia. Vaikka sähkö halpenisi huomattavasti niin silti maalämpö tulee halvemmaksi vaikka takaisinmaksu piteneekin.

 

[ssg]

Itsellä myös menossa sähkö vs öljy mihin vaihtaa maalämpö tai ilmavesilämpöpumppu. Muutama hyvä sähkölämmitteinen talo tullu vastaan, mutta viime hetkillä vielä höllätty tarjouksen suhteen juurikin sähkölämmityksen takia. Vaikka sähkö halpenisi huomattavasti niin silti maalämpö tulee halvemmaksi vaikka takaisinmaksu piteneekin.

Katsoin tuota aluetta ja siellä on taloissa jotka ovat samansuuntaisesti aurinkopaneeleita, ehkä niillä voisi vähän saada jotain aikaiseksi. Pitää tutkia mihin suuntaan niiden pitää oikeasti osoittaa että saa hyötyä ja saako tuohon niitä mitenkään sen suuntaisesti.

 

[pokkus]

Suurin kysymys on ehkä, onko mitään järkeä ostaa asunto jossa on sähkölämmitys, ilp ja takka?

Ei. Etenkin vähänkin vanhemmissa (+10 vuotta) taloissa en edes miettisi.

 

[Taneli-]

Suurin kysymys on ehkä, onko mitään järkeä ostaa asunto jossa on sähkölämmitys, ilp ja takka? Energiatodistuksessakin todettu että ei ole mitään kustannustehokasta tapaa parantaa energiatehokkuutta. Aivan helkutin harvassa sellaiset joissa olisi vesikiertolämmitys ja saisi asennettua sitten maalämmön tai vesiilmapumpun. Yhden sellaisen joka täyttää muut kriteerit jossa on öljylämmitys jonka voisi vaihtaa muuhun olemme löytäneet.

Tuo mikä on muuten ollut paras on D energialuokan 197 E-luvulla. Sähköä on mennyt 22000kWh ja puita päälle 6 neliötä eli 7800kWh. Toteutunut ostoenergia siis 29800kWh ja laskennallinen olisi 31663kWh/vuosi. Kuulostaa omaan korvaan melko hurjilta lukemilta.

Itse en ostaisi, vaikka tuo ehkä juuri ja juuri täyttää päästövähennystavoitteet nyt:
"Asuinrakennusten olisi saavutettava vähintään energiatehokkuusluokka E vuoteen 2030 mennessä ja energiatehokkuusluokka D vuoteen 2033 mennessä asteikolla A–G "

En silti uskaltaisi luottaa siihen että tulevaisuudessa säädöksiä ei tiukenneta tai että sähkön hinta takuu varmasti tulee pysymään aiemmin totutussa "alle 5 senttiä kWh ja 0€/kk 24kk" sopimuksissa. Vaikka tässä uutisessa povataankin että hinnat tulevat mahdollisesti olemaan 5-6sentin välillä.

 

[korpijääkäri]

Ollaan hommaamassa asuntoa ja todettiin että PK-seudulta ei saa järkevään hintaan sellaista joka parantaisi elämänlaatua vs nykyinen vuokra-asunto. Ainoa hyöty olisi sitten että asunto on oma. Päädyttiin sitten katsomaan asuntoja lähikaupungeista joissa on ratayhteys kuten Lahti, Kouvola, Kerava yms. Olemme jo tulleet sinuksi sen kanssa että asunto ei tule olemaan sijoituskohde ja siitä ei välttämättä tule saamaan edes omiaan takaisin.

Suurin kysymys on ehkä, onko mitään järkeä ostaa asunto jossa on sähkölämmitys, ilp ja takka? Energiatodistuksessakin todettu että ei ole mitään kustannustehokasta tapaa parantaa energiatehokkuutta. Aivan helkutin harvassa sellaiset joissa olisi vesikiertolämmitys ja saisi asennettua sitten maalämmön tai vesiilmapumpun. Yhden sellaisen joka täyttää muut kriteerit jossa on öljylämmitys jonka voisi vaihtaa muuhun olemme löytäneet.

Tuo mikä on muuten ollut paras on D energialuokan 197 E-luvulla. Sähköä on mennyt 22000kWh ja puita päälle 6 neliötä eli 7800kWh. Toteutunut ostoenergia siis 29800kWh ja laskennallinen olisi 31663kWh/vuosi. Kuulostaa omaan korvaan melko hurjilta lukemilta.

Tuossa saa aika kivasti maksaa sähköstä tulevina vuosina sen sijaan kannattaa harkita hieman kalliimpaa taloa esim. maalämmöllä, pilpillä ja tai takka/leivinuunilla. Tuollaisten sähkönkulutusten hinnoilla lyhentää jo melkoista lainaa.

 

[breez]

Ei. Etenkin vähänkin vanhemmissa (+10 vuotta) taloissa en edes miettisi.

Onko nuo talot sitten arvottomia?

 

[Taneli-]

Onko nuo talot sitten arvottomia?

Kaikilla taloilla on jotain arvoa, jos ei muuta niin se tontti. Mutta ongelmaksi saattaa muodostua esim. remontit ja muu tulevaisuudessa jos pankit eivät anna lainaa.

Eli tilanne voi pahimmillaan mennä siihen että asuntoja ei korjata ja niihin tulee jopa asumiskieltoa mutta silti EU:n säädösten takia niissä täytyisi tehdä energiaremonttia = se on todella ikävä yhtälö henkilölle jolla voi olla vielä asuntolainaakin eikä kukaan halua sitten ostaa tuollaista asuntoa mihin pahimmillaan tarvisi purkaa kaikki ja rakentaa uudestaan.

Lisäksi vaikka halukas ostaja löytyisi voi ongelmaksi muodostua se että vanhassa omakotitalossa (varsinkin jos se sijaitsee hieman syrjemmällä = muuttotappio alueella) ostajalla voi olla vaikka 200k lainalupaus mutta kun hän päättääkin että ostaisi esim. 150k omakotitalon sitä lainaa ei saa. Jos hän päätyisi sen sijaan kasvukeskuksessa sijaitsevaan kerrostaloon asia olisi OK ja lainaa saisi sen 200k.

Ihan pirkanmaan alueella jopa ns. kaupunkialueillakin on nähty (esim. viime talvea edeltävä aika) todella paljon vanhoja rintamamiestaloja joita olisi saanut todella halvalla. Ongelma tietysti se että 100% sähkölämmitys ja pahimmillaan vielä vuokratontti vaikka muuten olisi houkutteleva kohde ulkona olevalla alkuperäisellä puusaunalla, hyvällä paikalla, isolla tontilla, omalla puuvajalla, hyvät omenapuut ja marjapensaat jne.

 

[Grez]

Ei kai siinä mitään jos hinta on linjassa. Jos esim. talo maksaa 80 000 euroa vähemmän kuin vastaava maalämmöllä ja siihen saisi 40 000 eurolla laitettua maalämmön, niin en näe mitään estettä ostolle.

 

[Robbs]

Ei. Etenkin vähänkin vanhemmissa (+10 vuotta) taloissa en edes miettisi.

Puhutaanko tässä nyt omakotitaloista vai oletko samaa mieltä esimerkiksi rivitaloasunnosta?

Jollain ihmisillä menee aivan yli tämä sähkökauhu.
Meillä esim sähkölämmitteinen rivarikaksio, jota lämmittää läpi talven pelkällä ilmalämpöpumpulla. Ei ole kertaakaan tarvinnut tässä muutamaan vuoteen koskea lämpöpatterihin.

Viiden sentin sopimuksella kuukausisähkölasku huiteli siinä viidessä kympissä ja siitä voi laskea sitten sopimuksen mukaan ylöspäin.

Isommat omakotitalot sitten asia erikseen.

 

[Taneli-]

Puhutaanko tässä nyt omakotitaloista vai oletko samaa mieltä esimerkiksi rivitaloasunnosta?

Nyt täytyy muistaa myös tämä kohta tekstistä:
"31663kWh/vuosi". ok, jos tuon laskee vaikka 5sentillä saadaan ihan maltillinen 1583,15€/vuodessa + siirtomaksut. Mutta jos lasketaan vaikka 40 sentillä hinta on jo 12 665,2€/vuodessa + siirto.

Tietysti jos sinulla menee nyt 600€/vuodessa sähkölaskuun 5sentin maksuilla se tarkoittaisi 4 800€ 40 sentin sopimuksella mikä ei olisi niin paha.

 

[Grez]

Minusta 40 sentin hinnalla laskeminen (ainakaan muutamaa kuukautta pidempään) on suunnilleen yhtä realistista kuin 10% lainakoroilla laskeminen. Mutta joo, onhan nää tietysti mahdollisia.

40 senttiä voi olla jollekin realismia korkeiden siirtomaksujen vuoksi, mutta silloin se ei ole "nyt 5 senttiä".

 

[Lars_A]

Ollaan hommaamassa asuntoa ja todettiin että PK-seudulta ei saa järkevään hintaan sellaista joka parantaisi elämänlaatua vs nykyinen vuokra-asunto. Ainoa hyöty olisi sitten että asunto on oma. Päädyttiin sitten katsomaan asuntoja lähikaupungeista joissa on ratayhteys kuten Lahti, Kouvola, Kerava yms. Olemme jo tulleet sinuksi sen kanssa että asunto ei tule olemaan sijoituskohde ja siitä ei välttämättä tule saamaan edes omiaan takaisin.

Suurin kysymys on ehkä, onko mitään järkeä ostaa asunto jossa on sähkölämmitys, ilp ja takka? Energiatodistuksessakin todettu että ei ole mitään kustannustehokasta tapaa parantaa energiatehokkuutta. Aivan helkutin harvassa sellaiset joissa olisi vesikiertolämmitys ja saisi asennettua sitten maalämmön tai vesiilmapumpun. Yhden sellaisen joka täyttää muut kriteerit jossa on öljylämmitys jonka voisi vaihtaa muuhun olemme löytäneet.

Tuo mikä on muuten ollut paras on D energialuokan 197 E-luvulla. Sähköä on mennyt 22000kWh ja puita päälle 6 neliötä eli 7800kWh. Toteutunut ostoenergia siis 29800kWh ja laskennallinen olisi 31663kWh/vuosi. Kuulostaa omaan korvaan melko hurjilta lukemilta.

Just ostettiin pk-seudulta noilla spekseillä eli sähkö, takka ja ilp - omakotitalo ja kulutus ollut noin 22000kwh vuodessa.

Paneelia katolle tai lisää ilp jos ahdistaa

 

[ssg]

Itse en ostaisi, vaikka tuo ehkä juuri ja juuri täyttää päästövähennystavoitteet nyt:
"Asuinrakennusten olisi saavutettava vähintään energiatehokkuusluokka E vuoteen 2030 mennessä ja energiatehokkuusluokka D vuoteen 2033 mennessä asteikolla A–G "

En silti uskaltaisi luottaa siihen että tulevaisuudessa säädöksiä ei tiukenneta tai että sähkön hinta takuu varmasti tulee pysymään aiemmin totutussa "alle 5 senttiä kWh ja 0€/kk 24kk" sopimuksissa. Vaikka tässä uutisessa povataankin että hinnat tulevat mahdollisesti olemaan 5-6sentin välillä.

Tiedossa oli tuo 2030 E-luokka mutta oli mennyt ihan täysin ohi 2033 D.

En tuosta artikkelista löytänyt mitä käy jos asunto ei täytä energialuokitusta. Lisää veroja, asuinkielto, sakkoja?