Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[demas]

Lähinnä tuosta sijoittamisesta vs vuokra-asunto niin mielestäni vuokran pitää olla todella halpa, jos siinä haluaa olla, toki jos on korkeat vaatimukset ja joku pk-seutu on ihan eri luokkaa kuin muu Suomi.

Erittäin hyvä pointti ja yksi lisäpuoli näihin keskusteluihin. Eli jos onnistuu saamaan naurettavan halvan vuokra-asunnon (näitäkin on, kysykää T.Hakkaraiselta) niin silloin siinä toki kannattaa pysyä ja säästää vaikka osakkeisiin. Toisaalta jos edullista vuokra-asuntoa ei löydä niin omistus voi tulla siinäkin tapauksessa järkevämmäksi.

 

[SundeR]

Erittäin hyvä pointti ja yksi lisäpuoli näihin keskusteluihin. Eli jos onnistuu saamaan naurettavan halvan vuokra-asunnon (näitäkin on, kysykää T.Hakkaraiselta) niin silloin siinä toki kannattaa pysyä ja säästää vaikka osakkeisiin. Toisaalta jos edullista vuokra-asuntoa ei löydä niin omistus voi tulla siinäkin tapauksessa järkevämmäksi.

Kyllä, ja itsellänikin omistaminen varmastikin tulisi järkevämmäksi. Olen vain elänyt kohtuu muuttorikasta elämää, toisaalta rahaa on tullut sijoitettavaksi kohtuu hyviä summia ja tähän mennessä tuo >8%/vuosi -tuotto on onnistunut.

Osakkeissa on toki aina enemmän riskiä kuin asunnoissa, vaikka on niissäkin riskinsä. Tosiaan kuten sanoin niin omistusasuntoa haen alle tässä alle vuoden sisällä.

...
Tuossa laskelmassa oli hyvin otettu "kaikki" huomioon mutta oikeassa elämässä jollain on enemmän/vähemmän käsirahaa, lapsia ehkä tulossa (om.asunnon pitää olla alkuun liian iso ja kallis..vuokralla helppo vaihtaa asuntoa), puhutaanko jostain elävästä kasvukeskuksesta, muuttotappiokunnasta vai Helsingistä? Muuttuvia tekijöitä on vain paljon.

Asumisen laadusta vielä jotain. Oma tuntuma on että esim Tampereen/Oulun ympäristöalueilla voi asua suht laadukkaasti vaikka 1,5k€ kuukausikustannuksin omistusasunnossa, haluaisiko vuokralla asuva laittaa 1,5k€ vuokraan? Eli yleensä omakotiasumisessa panostetaan enemmän laatuun. Mutta kuten sanottua riippuvia asioita on paaaaaaljon, muuten kai riittäisi yksi hyvä excel-taulukko josta kaikki näkee miten homma menee

Jep, kysymyksessä on varsin mittava määrä parametreja.

 

[elmo]

Erittäin hyvä pointti ja yksi lisäpuoli näihin keskusteluihin. Eli jos onnistuu saamaan naurettavan halvan vuokra-asunnon (näitäkin on, kysykää T.Hakkaraiselta) niin silloin siinä toki kannattaa pysyä ja säästää vaikka osakkeisiin. Toisaalta jos edullista vuokra-asuntoa ei löydä niin omistus voi tulla siinäkin tapauksessa järkevämmäksi.

Jos puhutaan omakotitaloista niin uskon, että ei monikaan niissä asuva edes haluaisi asua naurettavan halvalla vuokralla vaikka sellainen tarjous tulisikin eteen, koska se tarkottaisi asumisen tason laskua ja reilusti. Tuolla okt triidissä laskin vuokraan verraten, että maksetaan 304€/kk (sis. kiinteistövero, kotivakuutus, lämmityssähkö, käyttösähkö, jätehuolto, nuohous, vesimaksu, lainankorot ja kulut) ja jos lyhennys ja netti mukaan niin 761€/kk omakotitalosta.

Vaikka vuokra olisi 0€ tai + merkkinen niin en minä ainakaan siirtyisi vuokralle enemmin kun se vähintään tarkottaisi osakkeeseen muuttamista. Tonni kuussa kouraan niin voitaisiin pari vuotta asua vuokralla ja sen jälkeen muuttaa omakotitaloon .

Homma ihan eri jos asuminen ei nosta elämänlaatua eikä ole perhettä. Sitten voi metsästää jonkun halvan mörskän ja sijoitella ylijäämät, matkustaa tai mihin sitten tykkääkään rahansa hassata.

Vertailuksi voi sanoa, että meillä on pihalla 3 autoa joista 2:sta ei velkaa, mutta vuoden kulut kun summaa niin keskimäärin 850€/kk noista maksetaan. Yhtäkään ei tarvitsisi jos tässä alkaisi pihistelemään ja miettimään mistä euroja säästäisi niin nuo lähtisi kaikki pois ennenkuin asumisen tasosta alettaisiin tinkimään.

 

[Lucas]

Jos puhutaan omakotitaloista niin uskon, että ei monikaan niissä asuva edes haluaisi asua naurettavan halvalla vuokralla vaikka sellainen tarjous tulisikin eteen, koska se tarkottaisi asumisen tason laskua ja reilusti. Tuolla okt triidissä laskin vuokraan verraten, että maksetaan 304€/kk (sis. kiinteistövero, kotivakuutus, lämmityssähkö, käyttösähkö, jätehuolto, nuohous, vesimaksu, lainankorot ja kulut) ja jos lyhennys ja netti mukaan niin 761€/kk omakotitalosta.

Vaikka vuokra olisi 0€ tai + merkkinen niin en minä ainakaan siirtyisi vuokralle enemmin kun se vähintään tarkottaisi osakkeeseen muuttamista. Tonni kuussa kouraan niin voitaisiin pari vuotta asua vuokralla ja sen jälkeen muuttaa omakotitaloon .

On niitä vuokra-asuntojakin viimeisen päälle hienoja miljoonien eurojen hintaisia omakotitalojakin Suomessa. Tosin niissä se vuokra on joko aivan jotain muuta kuin halpa tai sitten niissä asustaa joku asunnon oikeasti omistava ulosottoa välttelevä asukas naurettavan halvalla vuokralla ja asunto on nimellisesti jonkun bulvaanin omistama.

Kaikille omakotitalo varsinkaan jossain kaukana ison kaupungin keskustasta ei ole mikään unelmien asunto vaan moni asuisi mieluummin vaikka jossain kerrostalossa Etu-Töölössä vaikka hinnasta ei tarvisi välitää mitään.

Suomalaisten unelma taitaisi olla joku omakotitalo keskellä suurkaupunkia rauhallisella paikalla veden rannassa. Ehkä jostakin Helsingin Linnunlaulusta voisi löytyä sellainen omakotitalo tai joku kiinteistö jostakin lähetystöalueelta Kaivopuisto - Eira suunnalta. Jos sellainen löytyy niin hintalappu on kova.

 

[muronsyöjä]

Itse en asuisi vuokralla kuin hyvin lyhytaikaisesti. Toisaalta jos olisin nuori ilman omaa asuntoa, en pistäisi siihen hirveästi rahaa näillä nollakorkokuplahinnoilla. Paras vaihtoehto olisi mielestäni todella halpa okt jostain vähän sivummalta, josta kuitenkin hyvät yhteydet autoilla töihin ja asioille. Tai sitten ostaisin kesämökin ja asuisin siinä. Esim. Lohjalta tuollainen 50k€. Sieltäkin ajaa helposti stadiin töihin ja se on viidessä vuodessa maksettu vuokran hinnalla.

https://www.etuovi.com/kohde/628580

 

[Mikkos]

Itse en asuisi vuokralla kuin hyvin lyhytaikaisesti. Toisaalta jos olisin nuori ilman omaa asuntoa, en pistäisi siihen hirveästi rahaa näillä nollakorkokuplahinnoilla. Paras vaihtoehto olisi mielestäni todella halpa okt jostain vähän sivummalta, josta kuitenkin hyvät yhteydet autoilla töihin ja asioille. Tai sitten ostaisin kesämökin ja asuisin siinä. Esim. Lohjalta tuollainen 50k€. Sieltäkin ajaa helposti stadiin töihin ja se on viidessä vuodessa maksettu vuokran hinnalla.

Lohja, Leppäkorpi: 1h,kk,pukuh,sauna ja terassi, 46,0 m², 57 000 € - Etuovi.com

Unohat vaan sen että lainaa ei aina haeta ihan tosta vaan vaikka kuinka olis halpa ja riittäis raha elämiseen ku täti pankissa vähän papereita plärää.

 

[muronsyöjä]

Unohat vaan sen että lainaa ei aina haeta ihan tosta vaan vaikka kuinka olis halpa ja riittäis raha elämiseen ku täti pankissa vähän papereita plärää.

Toki, jos ei töitä eikä rahaa, niin sitten kela maksaa vuokraluukkua. Mut jos on mikä vain duuni, se paskapalkkaisinkin ikinä, ja ei ole perseillyt, niin sit vaan pankkiin. Tuskin koskaan on niin, että mennään vaan kelaan ja sanotaan, että antakaa mulle oma kämppä.

 

[Mikkos]

Toki, jos ei töitä eikä rahaa, niin sitten kela maksaa vuokraluukkua. Mut jos on mikä vain duuni, se paskapalkkaisinkin ikinä, ja ei ole perseillyt, niin sit vaan pankkiin. Tuskin koskaan on niin, että mennään vaan kelaan ja sanotaan, että antakaa mulle oma kämppä.

Öö.. ei. Toi ei toimi ihan noin.

 

[muronsyöjä]

Öö.. ei. Toi ei toimi ihan noin.

Toki. Muutama tonni tarvitaan käteistä. Viisitonnia omaa ja viiden tonnin pikavippi ja sit pankkiin, että saisko nelkytdonaa mökin ostoon. Jos kaupat tulee, irtisanot heti vuokrakämpän.

Edit. Jos otetaan laina esim. 45000€ (saa varainsiirtoverotkin lainalla kuitattua). Siihen 18 vuotta maksuaikaa. Kuukausierä 228€. Varmasti irtoaa laina, jos sulla on riittävä omarahoitus. Joka voi olla pikavippiä toisaalta.

 

[Manual]

Kirjoittelin tänne pari viikkoa sitten ensilainan ottamisesta, neuvottelut alkoivat tuolloin hämyisen Nordean kanssa. Nyt tällä hetkellä kilpailutukset on kilpailutettu ja pankki valikoitunut, joskin kohde vielä uupuu. Tässä kuitenkin speksejä joilla olin liikenteessä, jos joku toinen on samassa tilanteessa ja ensiasuntoa ostamassa: omat vuositulot noin 45k, vakituinen työ, ei aspia ja omaa rahaa käytettävissä 5%. Lainaa hain 170k asti, mutta tietysti toivoisin asunnon olevan lähemmäs 150k. Kohteena Turku.

Danske: 0,55 marginaali + 12kk euribor, ei avausmaksua. Lisävakuuden joudun ostamaan tuolle puuttuvalle 25%, sen hinta n. 1800e. Tämä on Akavan jäsenedulla.

Nordea: marginaali 0,77 + 12kk euribor. Virkailija ei suostunut alentamaan marginaalia, vaikka mainitsin saaneeni jo muilta 0,6 alkavia. Lisäksi lainasummaksi saisin 160k, eikä pyytämääni 170k. Neuvottelut "oman" pankin kanssa loppuivat osaltani tähän. Vakuus olisi maksanut 2400e.

Säästöpankki: 0,6 marginaali + 12kk euribor, avausmaksun sain tingittyä 200e alkuperäisestä 300e... Vakuus maksaisi tässäkin, muistaakseni himpun päälle 2000e.

Hypo: marginaali 0,64 + 12kk euribor, tässä ongelmana vaadittu omarahoitus 10%, joten en myöskään sen tarkemmin lähtenyt neuvottelemaan. En halunnut laittaa suurin piirtein koko olemassaolevaa omaisuutta kiinni kämppään. Vakuus samaa tasoa muiden kanssa.

OP: marginaali 0,65 + 12kk euribor. Tässäkin neuvotteltu katkesivat siihen, että toisin kuin muilla pankeilla, OP tarjosi vakuutta ei 25% vaan 25k edestä, joka ei riitä minun tapauksessani 170k asunnolle. Omarahoitus olisi siis oltava suurempi kuin 5%, jotta tuo olisi ollut mahdollista. Lisäksi ei napannut siirtää kaikkia vakuutuksia heille.

Kaiken kaikkiaan, Danske on aika selkeä valinta ja heiltä tulen lainan ottamaan. Virkailija vähän vinkkasi siihen suuntaan, että marginaalia voidaan vielä katsoa kun asunto on selvillä. Ihan tyytyväinen olen kaiken kaikkiaan.

 

[KoessiKenguru]

Marginaalit

On muuten huomattavasti pienempiä marginaaleja mitä me saatiin lainalle, 0,85% laittoi OP lainalle 12kk Euriborilla. No, laina on nyt hyväksytty kun muilta pankeilta ei yksinkertaisesti saatu neuvotteluaikoja niin nopealla aikataululla mitä tuo talon osto sitten tuli eteen, mutta pitänee tämä kilpailuttaa ihan samantien vielä tänä syksynä kunhan kaupat on saatu tehtyä, kiitokset vinkeistä niin eipähän tule maksettua ihan liikaa pankille.

 

[tommiq]

Laitan omanikin tänne. Kolme pankkia.

OP - Kysytty vasta kerran, lähtömarginaali oli 0,55 % ja avausmaksu 300. Tämä on siis johon lähdettiin vertaamaan muita pankkeja.
Danske Bank - Ensimmäinen pöydälle tullut tarjous oli 0,58, ei avausmaksuja (akava). Kuulivat OP:n tarjouksesta ja marginaali putosi 0,52:een.
Nordea - alustava oli 0,6 ja avausmaksu 200. Kuultuaan Dansken tarjouksesta pudottivat 0,5:een.

Kun kämppä löytyy, tarkoitus soittaa vielä kerran läpi. 10 % omarahoitusosuudella ja kaksi ASP-hakijaa siis kyseessä.

 

[Purkk]

Vanhaa lainaa jäljellä 71k nykyisen asunnon arvo vähintään 150k. Uuden asunnon velaton hinta 280k ja siitä 70k myyntihintaa. Olisiko tässä tilanteessa järkevää ja pankin kannalta sopivaa, että pyytäisi tuon myyntihinnan eli 70k lainaa nykyisen lainan päälle. Silloin velka 141k olisi silti vähemmän kuin nykyisen asunnon arvo 150k. Eli sitten muuttaisi tuohon uutteen kämppään heti ja saisi vanhaan tehtyä vaikka pienen remontin ja myydä sitten tyhjänä pois. Kämpästä saaduilla rahoilla voisi sitten maksaa koko pankkilainan pois ja jäisi vain tuo taloyhtiön laina.

 

[muronsyöjä]

Vanhaa lainaa jäljellä 71k nykyisen asunnon arvo vähintään 150k. Uuden asunnon velaton hinta 280k ja siitä 70k myyntihintaa. Olisiko tässä tilanteessa järkevää ja pankin kannalta sopivaa, että pyytäisi tuon myyntihinnan eli 70k lainaa nykyisen lainan päälle. Silloin velka 141k olisi silti vähemmän kuin nykyisen asunnon arvo 150k. Eli sitten muuttaisi tuohon uutteen kämppään heti ja saisi vanhaan tehtyä vaikka pienen remontin ja myydä sitten tyhjänä pois. Kämpästä saaduilla rahoilla voisi sitten maksaa koko pankkilainan pois ja jäisi vain tuo taloyhtiön laina.

Itse en koskisi pitkällä tikullakaan uuteen taloyhtiölainoitettuun asuntoon.

 

[Wemps]

Itse en koskisi pitkällä tikullakaan uuteen taloyhtiölainoitettuun asuntoon.

Mitäs vikaa siinä on? Itse hommasin 140k€ kaksion, myyntihinta vajaat 40k€, laskin että vastikkeet + taloyhtiölaina on vähemmän kuin vastaavan kämpän vuokra samalta alueelta. Tietysti jos tulee useita sankareita jotka ei saa lainaansa maksettua niin taloyhtiölle tulee vähän haasteita, mutta ei riskitöntä sijoittamista ole olemassakaan.

Onko nykyään ylipäätään mahdollista enää hommata uusia kämppiä jotka ei ole taloyhtiölainoitettua (pl. jos rakentaa itse)?

 

[OD.]

Kysyin OPsta lainaa, jos sillä saisi vipuvartta Nordean kanssa käytävään neuvotteluun (kts. edellinen viesti). Tarjosivat 0,606 + 600€ toimitusmaksu. Ehkä luulin liikoja, mutta kuvittelin sieltä tulevan 0,5% tarjous. @tommiq Mistä OPstä kysyitte ja minkälaisilla tuloilla?

 

[OD.]

Vanhaa lainaa jäljellä 71k nykyisen asunnon arvo vähintään 150k. Uuden asunnon velaton hinta 280k ja siitä 70k myyntihintaa. Olisiko tässä tilanteessa järkevää ja pankin kannalta sopivaa, että pyytäisi tuon myyntihinnan eli 70k lainaa nykyisen lainan päälle. Silloin velka 141k olisi silti vähemmän kuin nykyisen asunnon arvo 150k. Eli sitten muuttaisi tuohon uutteen kämppään heti ja saisi vanhaan tehtyä vaikka pienen remontin ja myydä sitten tyhjänä pois. Kämpästä saaduilla rahoilla voisi sitten maksaa koko pankkilainan pois ja jäisi vain tuo taloyhtiön laina.

Sulla pitää olla maksukyky ja vakuudet sekä vanhaan lainaan, että uuteen asuntoon kokonaisuudessaan (280k). Tai ainakin teoriassa pitäisi, pankit vaan tuntuvat kiertävän tuota.

 

[MedHot]

Mitäs vikaa siinä on? Itse hommasin 140k€ kaksion, myyntihinta vajaat 40k€, laskin että vastikkeet + taloyhtiölaina on vähemmän kuin vastaavan kämpän vuokra samalta alueelta. Tietysti jos tulee useita sankareita jotka ei saa lainaansa maksettua niin taloyhtiölle tulee vähän haasteita, mutta ei riskitöntä sijoittamista ole olemassakaan.

Onko nykyään ylipäätään mahdollista enää hommata uusia kämppiä jotka ei ole taloyhtiölainoitettua (pl. jos rakentaa itse)?

Kyllä nää aikapitkälle taitaa olla kaikki taloyhtiölainoitettuja, niinkuin tämä meidänkin mihin kesällä muutettiin.

 

[kilroy1]

Mitäs vikaa siinä on? Itse hommasin 140k€ kaksion, myyntihinta vajaat 40k€, laskin että vastikkeet + taloyhtiölaina on vähemmän kuin vastaavan kämpän vuokra samalta alueelta. Tietysti jos tulee useita sankareita jotka ei saa lainaansa maksettua niin taloyhtiölle tulee vähän haasteita, mutta ei riskitöntä sijoittamista ole olemassakaan.

Onko nykyään ylipäätään mahdollista enää hommata uusia kämppiä jotka ei ole taloyhtiölainoitettua (pl. jos rakentaa itse)?

Itseasiassa mitä korkeampi taloyhtiölainan osuus sitä suurempi osa asunnoista menee tod.näk. sijoittajille johtuen rahoitusvastikkeen verovähennyksistä.

Korkea lainoitus saattaa olla riski alueilla joilla on muuttotappiota tai muuten heikko kysyntä. Kysyttyjen alueiden asunnot menevät kyllä kaupaksi vaikka omistaja ei veloista selviytyisikään..

 

[Purkk]

Sulla pitää olla maksukyky ja vakuudet sekä vanhaan lainaan, että uuteen asuntoon kokonaisuudessaan (280k). Tai ainakin teoriassa pitäisi, pankit vaan tuntuvat kiertävän tuota.

Toki, mietin vain tota pankin kannalta. Tässäkin tapauksessa talo on valmistunut kesällä ja ensimmäinen yhtiölainan maksuerä menee maksuun vasta kesällä 2020. Tuo asunnon vaihto olisi todella helppo asiakkaalle jos voi tehdä kuin tuossa edellisessä viestissä kuvailin. Tilanne jossa ostetaan suoraan 300k asunto lainalla on melko stressaava jos lainan saa vasta kun vanha on myyty. Myisin oman kämpän mieluiten tyhjänä kun asuu jo toisaalla. Tämä on myös monelle asunnonostajalle hyvä kun asunto on heti vapaana.

 

[Fact0ry]

Itseasiassa mitä korkeampi taloyhtiölainan osuus sitä suurempi osa asunnoista menee tod.näk. sijoittajille johtuen rahoitusvastikkeen verovähennyksistä.

Riippuu vahvasti taloyhtiöstä. Pienien kerrostaloasuntojen kohdalla asia on varmasti näin. Merkittävä osa rivareistakin rakennetaan kuitenkin yhtiölainallisina, ja tällöin valtaosa ostetaan kyllä ihan itse asuttaviksi. Itsekin asun uudessa 11 asunnon rivarissa ja asunnoista vain kaksi on vuokrattu, muissa asuu asunnon omistaja(t).

 

[Bigmoneyoregano]

Itse en koskisi pitkällä tikullakaan uuteen taloyhtiölainoitettuun asuntoon.

Onhan taloyhtiölainassa etujakin. Mikäli asunnon haluaa laittaa jossain kohtaa vuokralle niin yhtiölaina on verovähennyskelpoinen mikäli tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Myyntitilanteessa myös etua siitä että ostaja pääsee pienemmällä rahalla asuntoon kiinni ja toki kysyntää enemmän sijoittajien keskuudessa tuon verovähennyksen ansiosta. Haittapuolena monilla tietenkin korkeampi marginaali ja mahdolliset laajemmat lainanhoito-ongelmat taloyhtiössä.

 

[puik]

Tinkaamisen kannalta taitaa olla kyllä todella huono tilanne tehdä tarjousta ehtona oman myynti. Tiedä sitten pitäisikö maksaa pyynti vai yrittää tingata pari prosenttia. Käytännössä eroa ei ole paljon.

 

[tomih]

Eikös kaikki uudet taloyhtiöt ole taloyhtiölainoitettuja ja siittä sitten voi itse valita maksaako koko summan pois vai jättääkö yhtiölainan. En ainakaan muista nähneeni yhtään uutta asuntoa, jossa ei yhtiölainaan olisi mahdollisuutta. Yhtiölainan heikkoja puolia on tällä hetkellä todennäköisesti hieman korkeampi korko ja koroista ei saa verovähennystä, mutta eipä noilla nykykoroilla juuri muutoinkaan saa vähennyksiä. Huomioimisen arvoista toki, että uusissa maksetaan yleensä pari ekaa vuotta pelkkiä korkoja ja, kun oikeat lyhennykset alkavat, niin kk-erä saattaa helposti nousta lähes tonnin kuussa. Tuota todellista korko+lyhennys summaa ei juurikaan mainosteta ja rahoitusvastikkeen kk-eräksi on ilmoitettu pelkkien korkojen osuus.

Itse en ymmärrä miksi joku pelkäisi muuttaa yhtiölainoitettuun, sillä sehän on käytännössä ainoa tapa muuttaa takuunalaiseen uuteen asuntoon. Itse en vanhaan ns. yhtiölainattomaan uskaltaisi muuttaa. Se on sitten jokaisen oma valinta säilyttääkö sen yhtiölainan vai ei.

 

[muronsyöjä]

Eikös kaikki uudet taloyhtiöt ole taloyhtiölainoitettuja ja siittä sitten voi itse valita maksaako koko summan pois vai jättääkö yhtiölainan. En ainakaan muista nähneeni yhtään uutta asuntoa, jossa ei yhtiölainaan olisi mahdollisuutta. Yhtiölainan heikkoja puolia on tällä hetkellä todennäköisesti hieman korkeampi korko ja koroista ei saa verovähennystä, mutta eipä noilla nykykoroilla juuri muutoinkaan saa vähennyksiä. Huomioimisen arvoista toki, että uusissa maksetaan yleensä pari ekaa vuotta pelkkiä korkoja ja, kun oikeat lyhennykset alkavat, niin kk-erä saattaa helposti nousta lähes tonnin kuussa. Tuota todellista korko+lyhennys summaa ei juurikaan mainosteta ja rahoitusvastikkeen kk-eräksi on ilmoitettu pelkkien korkojen osuus.

Itse en ymmärrä miksi joku pelkäisi, muuttaa yhtiölainoitettuun, sillä sehän on käytännössä ainoa tapa muuttaa takuunalaiseen uuteen asuntoon. Itse en vanhaan ns. yhtiölainattomaan uskaltaisi muuttaa. Se on sitten jokaisen oma valinta säilyttääkö sen yhtiölainan vai ei.

Siinä on montakin syytä. Mutta kuten totesit, rahoitus taloyhtiölainoitettuun asuntoon järjestyy helposti (lainaa tarvitaan vain muutama kymppitonni) ja todellinen lyhennys+korko+vastike jää useille epäselväksi. Taloyhtiölainaan on myös yleensä lyhennysvapaa alkujakso: kahdesta jopa viiteen vuoteen. Korko on vaihtuvakorkoinen, pankki voi jopa nostaa taloyhtiölainan marginaalia pelkällä omalla ilmoituksellaan. Miten tämä kuvio kuulostaa tutulta? No tämä malli on täsämälleen sama kuin subprime lainat jenkeistä, joka johti finanssikriisiin. Sielläkin myös kaikki pääsivät ostamaan, oli teaser-jakso (lyhennysvapaa) ja vaihtuvat korot. Ja lainan antaja myi lainat heti eteenpäin markkinoille, aivan kuten Suomessa juuri nyt.

Uusissa asunnoissa muhii hirmuriski | Kauppalehti.fi

Taloyhtiölaina poikkeaa tosin siinä subprimelainoista, että taloyhtiön muut osakkaat vastaavat myös maksukyvyttömien asukkaiden lainoista.

 

[Zelll]

Siis ei myyntihintaan saa mitään muutaman kympin lainaa, koska pankki katsoo velatonta hintaa vakuuden määritykseen.
Tai tälläistä ainakin minulle pankki kertoi.

 

[Zelll]

Siis ei myyntihintaan saa mitään muutaman kympin lainaa, koska pankki katsoo velatonta hintaa vakuuden määritykseen.
Tai tälläistä ainakin minulle pankki kertoi.

Miten yhtiölainallisessa kohteessa lasketaan vakuusarvo? – Osta, vuokraa, vaurastu

 

[SundeR]

Siinä on montakin syytä. Mutta kuten totesit, rahoitus taloyhtiölainoitettuun asuntoon järjestyy helposti (lainaa tarvitaan vain muutama kymppitonni) ja todellinen lyhennys+korko+vastike jää useille epäselväksi. Taloyhtiölainaan on myös yleensä lyhennysvapaa alkujakso: kahdesta jopa viiteen vuoteen. Korko on vaihtuvakorkoinen, pankki voi jopa nostaa taloyhtiölainan marginaalia pelkällä omalla ilmoituksellaan. Miten tämä kuvio kuulostaa tutulta? No tämä malli on täsämälleen sama kuin subprime lainat jenkeistä, joka johti finanssikriisiin. Sielläkin myös kaikki pääsivät ostamaan, oli teaser-jakso (lyhennysvapaa) ja vaihtuvat korot. Ja lainan antaja myi lainat heti eteenpäin markkinoille, aivan kuten Suomessa juuri nyt.

Uusissa asunnoissa muhii hirmuriski | Kauppalehti.fi

Taloyhtiölaina poikkeaa tosin siinä subprimelainoista, että taloyhtiön muut osakkaat vastaavat myös maksukyvyttömien asukkaiden lainoista.

Myös finanssivavonta on huolestunut: Request Rejected

Lehdistötiedote 23.5.2018 – 15/2018

Rakennusaikaisessa rahoituksessa ja taloyhtiölainoissa yhä enemmän riskejä

Tämä on kyllä asia mille pitäisi tehdä mitä pikimmiten jotain. Vertaus jenkkien finanssikriisin syntyihin on hyvä ja pitäisi saada ihmisissä hälytyskelloja soimaan. (Ihan kuin tavalliset tahvot tajuaisivat taloudesta vittuakaan).

 

[miloytyn]

Ongelmahan näissä on lähinnä ihmiset, joilla on varaa maksaa ostohinta ilman lainaa, mutta jotka eivät selviä maksuista siinä vaiheessa kun lyhennysvapaat loppuvat.

 

[tomih]

Taloyhtiölaina poikkeaa tosin siinä subprimelainoista, että taloyhtiön muut osakkaat vastaavat myös maksukyvyttömien asukkaiden lainoista.

Sama riskihän se on käytännössä, jos asut vanhassa yhtiölainattomassa taloyhtiössä. Siihen pukkaa putkiremppaa, viemäriremppaa, hissiremppaa, kattoremppaa, julkisivuremppaa ja yhtiölainat huitelee äkkiä jo sadassa tonnissa. Sama riski se on aina taloyhtiössä, että jokin asukkaista ajautuu näiden myötä maksukyvyttömään tilaan. Onneksi sentään nykyään taloyhtiöt ovat velvoitettuja tekeen huoltosuunnitelmia, ettei nämäkään ihan yllärinä pitäisi pamahtaa. Silti itse omaa asuntoa ostaessa valitsisin aina uuden asunnon, koska näiden ylläriremonttien riski on vähäisempi ja asunnossa myös takuu.

En muutenkaan ylipäätään tykkää ostaa asioita käytettynä, oli sitten kyse asunnosta, autosta, vaatteesta tai tietokoneesta.

 

[vemkki]

Vertaus jenkkien finanssikriisin syntyihin on hyvä ja pitäisi saada ihmisissä hälytyskelloja soimaan. (Ihan kuin tavalliset tahvot tajuaisivat taloudesta vittuakaan).

Hesarissa oli hiljattain juttua tästä jenkkien finanssikriisin synnystä. Tuli kyllä sellainen fiilis, että siellä ihmisiä ihan tarkoituksella pyrittiin kusettamaan pankkiasioissa, toisin kuin Suomessa. Kyllä Suomessakin talousasioitaan hanskaamattomia ihmisiä on, mutta sattuuko niitä sitten läjäpäin samaan taloyhtiöön.

Eivät suurella yhtiölainalla varustetut asunnot ole mikään uusi juttu. Kyllä niitä oli jo viime vuosikymmenellä, jolloin varainsiirtoveroa ei maksettu velkaosuudesta. Silti selvittiin talouskriisistä. Asuntojen hinnat ovat toki kymmenessä vuodessa nousseet, joten summat ovat nyt suurempia.

 

[muronsyöjä]

Sama riskihän se on käytännössä, jos asut vanhassa yhtiölainattomassa taloyhtiössä. Siihen pukkaa putkiremppaa, viemäriremppaa, hissiremppaa, kattoremppaa, julkisivuremppaa ja yhtiölainat huitelee äkkiä jo sadassa tonnissa. Sama riski se on aina taloyhtiössä, että jokin asukkaista ajautuu näiden myötä maksukyvyttömään tilaan. Onneksi sentään nykyään taloyhtiöt ovat velvoitettuja tekeen huoltosuunnitelmia, ettei nämäkään ihan yllärinä pitäisi pamahtaa. Silti itse omaa asuntoa ostaessa valitsisin aina uuden asunnon, koska näiden ylläriremonttien riski on vähäisempi ja asunnossa myös takuu.

En muutenkaan ylipäätään tykkää ostaa asioita käytettynä, oli sitten kyse asunnosta, autosta, vaatteesta tai tietokoneesta.

Ei ole mitenkään sama riski. Pitää aika paljon liioitella, että rempoista kertyisi 50m2:n asuntoon 200,000€ taloyhtiölaina. Siihen voi tulla viiskytdonaa toki jos on huono tuuri. Toisekseen näissä vanhoissa taloissa on vakaampi omistuspohja (vipusijoittajien osuus ja vipusijoittajien taustat tsekattu). Takuun arvoa ei kannata hirveästi liioitella, jos jokin menee todella pieleen. Esim. Sipoonranta nyt. Suuri rakennusliike teettää aina kohteen erillisen osakeyhtiön läpi, joten jos jokin kusee, se pikkuyhtiö siinä välissä laitetaan konkkaan ja takuut raukeaa.

 

[Taneli-]

Sama riskihän se on käytännössä, jos asut vanhassa yhtiölainattomassa taloyhtiössä. Siihen pukkaa putkiremppaa, viemäriremppaa, hissiremppaa, kattoremppaa, julkisivuremppaa ja yhtiölainat huitelee äkkiä jo sadassa tonnissa. Sama riski se on aina taloyhtiössä, että jokin asukkaista ajautuu näiden myötä maksukyvyttömään tilaan.

Siinä voi ja useasti onkin se ero että kun tälläisessä uudessa asunnossa tuo "yllättävä" tilanne tulee (esim. kuukausittainen maksu pomppaa tonnilla ylöspäin) se ns. normaali juttu (taloyhtiö ottaa paikan haltuun ja vuokraa sitä kunnes maksettavat velat on kuitattu) ei välttämättä onnistu niin helposti.

Eli jos vaikka 20 vuotta pitäisi vuokrata sitä uutta kämppää ja saada esim. vähintään 1800€ siitä kuussa vuokraa että yhtiö saisi kasaan per kuukausi sen mitä menettää voikin olla että vuokralaisia ei löydy.

Vanhassa kämpässä jos tulee samanlainen tilanne, yleensä vanhempi ehkä eläkkeellä oleva henkilö joka ei enää selviä kun se 200€ vastike nouseekin yllättäen esim. yhteensä 300 tai jopa 400€ kun on tehty isompi remontti niin aika helpostikin sen kämpän saa vuokrattua esim. jopa 600 tai 800€/kk hintaan jolloin voidaan päästä tilanteeseen että paitsi kertyvä velka myös se ehkä jopa 3-6kk kertynytkin (esim. 6x 400 = 2400€) velka saadaan kuitattua.

Toki tuolle vanhukselle tilanne on sinänsä ikävä että korjausvelka voi hyvinkin olla myös tuon saman 20v eteenpäin minkä aikana pitäisi jostain saada se ylimääräinen 100 tai 200€/kk. Mutta taloyhtiölle tilanne on helpompi koska esim. 6x 1800€ tekisi 10 800 ja siihen joka kuukausi 1800€ päälle <= yritä siinä sitten saada vuokralaista vaikka kyseessä olisi "uusi" talo. Toki jos asukas ei hoida mahdollista pankkilainaansa tilanne voi mutkistua mutta jos sitä rahaa tarvittiin alunperinkin vain muutama kymmenen tuhatta...

 

[tomih]

Mikäli muiden maksukyky on noin konkreettisena pelkona mielessä, niin silloin kannattaa melkein valita muodoksi jonkin ei-yhtiöpohjainen, kuten omakotitalo tai vuokra-asuminen.

 

[mölyä]

Kevättalvella kun pyöriteltiin vaihtoehtoja lainojen ja kohteiden osalta pankkimme (Nordea) kanssa niin siinä oli mukana muutama loppuvuodesta valmistuva yhtiömuotoinen erillistalo. Pankki teki hyvin selväksi sen että yhtiölaina on heille ja meille isompi riski kuin velattoman summan pankkilaina.

Meillä ei olisi ollut yhdessä tapauksessa edes tarpeeksi vakuuksia hankkia isompaa 5h asuntoa yhtiölainalla, pankkilaina olisi ollut sihen ainoa vaihtoehto. Päädyttiin sitten lopulta 80-luvun erillistaloon jossa ei yhtiölainoja ollut.

 

[tomih]

Itse tuli 2011 ostettua ensiasunto ostettua asp-lainalla ja myyntihinta oli siinä n. 120ke ja vajaa 80ke yhtiölainaa. Kyseessä oli 45m2 YIT:n rakentama uusi asunto. Tämä oli hyvä ratkaisu, sillä asp-laina riitti tuohon myyntihintaa ja siitä jäi sitten yhtiölainan osuus päälle. ASP:n valtion takaus riitti vakuudeksi asunnon kanssa ja erillistä takaajaa ei tarvittu. Toinen asunto, myöskin uusi tuli sitten vaihdettua vuonna 2016, kun teki mieli isompaan ja töiden kannalta parempaan sijaintiin. Tämä tuli ostettua pelkällä pankkilainalla. Mitään ongelmaa, en kummassakaan mallissa varsinaisesti nähnyt ja molemmat sopivat sen hetkiseen tilanteeseen hyvin. Kummassakaan mallissa en menettänyt yöuniani naapureiden maksukykyä miettiessä. Ensiasunnon arvo nousi viidessä vuodessa n.25ke ja oli mielestäni kaikinpuolin hyvä sijoitus.

 

[Nomber]

Itse en ymmärrä miksi joku pelkäisi muuttaa yhtiölainoitettuun, sillä sehän on käytännössä ainoa tapa muuttaa takuunalaiseen uuteen asuntoon. Itse en vanhaan ns. yhtiölainattomaan uskaltaisi muuttaa. Se on sitten jokaisen oma valinta säilyttääkö sen yhtiölainan vai ei.

No siksi, että jos talo on täynnä idiootteja jotka ei tajunneet että yhtiölainaa pitää myös lyhentää niin käy äkkiä niin, että iso osa osakkaista ei lainaansa hoida ja se kaatuu muiden osakkaiden maksettavaksi. Riski varmaan kohtuu pieni, mutta olemassa kuitenkin.

 

[SundeR]

Mikäli muiden maksukyky on noin konkreettisena pelkona mielessä, niin silloin kannattaa melkein valita muodoksi jonkin ei-yhtiöpohjainen, kuten omakotitalo tai vuokra-asuminen.

... Ensiasunnon arvo nousi viidessä vuodessa n.25ke ja oli mielestäni kaikinpuolin hyvä sijoitus.

Et nää mitään riskejä muillakaan kun itsellä on mennyt ihan hyvin. Joidenkin asunnonostajien kohdalla sen asunnon arvo saattaa vaikka laskea. Onko mielestäsi finanssivalvonnan varoitukset ihan tyhjästä temmattuja? Ei tässä puhuttu vain sinun tilanteestasi.

 

[vemkki]

Itse miettisin lähinnä riskejä, jos on näitä selkeästi asuntosijoittajille suunnattuja taloja, joissa on vain pieniä asuntoja (yksiöitä ja kaksioita). Esim. Lehto Group rakentelee näitä mielestäni ei-niin-hyviin paikkoihin. Voin hyvin kuvitella, että monet mielellään ostavat näitä tappiin vivutettuna ehkä jopa tarkoituksena myydä kämpät pois, kun yhtiölainan lyhennys alkaisi. Kun tulee laskukausi, niin voi käydä hassusti, jos korkotaso nousee.

 

[tomih]

No siksi, että jos talo on täynnä idiootteja jotka ei tajunneet että yhtiölainaa pitää myös lyhentää niin käy äkkiä niin, että iso osa osakkaista ei lainaansa hoida ja se kaatuu muiden osakkaiden maksettavaksi. Riski varmaan kohtuu pieni, mutta olemassa kuitenkin.

Eihän se tarkoita, että kaikilla uusissa asunnoissa olevilla olisi automaattisesti yhtiölainaa, esim. nykyisessä taloyhtiössä kaikista asunnoista taisi 5 asuntokuntaa jättää yhtiölainan, joista yksi muutti 2v jälkeen jälleen uuteen ja seuraava asukas kuittasi yhtiölainan pois muuton yhteydessä. Itse pitäisin käytettyä asuntoa paljon suurempaa riskinä remonttien, arvokehityksen ja oman viihtyvyyden suhteen, kun tätä yhtiölainojen mahdollista kaatumista muiden asukkaiden niskaan.

 

[Taneli-]

Itse pitäisin käytettyä asuntoa paljon suurempaa riskinä remonttien, arvokehityksen ja oman viihtyvyyden suhteen

Tähän pystyt vaikuttamaan hyvin paljon. Toki se(kin) on ostajasta kiinni. Jos vain ostaa sen missä halvin vastike ja hinta tulee varmasti ongelmia. Mutta kun katsoo mitä on tehty, 10v kunnossapitosuunnitelmaa ja omaa hieman maalaisjärkeä (esim. se 60-luvulla rakennettu halpa osake missä ei ole putkiremppaa tehty ja huoneet alkuperäisissä kunnoissa ja mihin ostamisen jälkeen teet heti kalliit pintaremontit ei ole paras mahdollinen idea mutta esim. se 2008 valmistunut kämppä missä teet vaan hiontaa ja maalia pintaan ennen muuttamista voi kestää hyvinkin 20 tai 30+ vuotta ilman mitään suurempia remontteja).

 

[pokkus]

Itse pitäisin käytettyä asuntoa paljon suurempaa riskinä remonttien, arvokehityksen ja oman viihtyvyyden suhteen, kun tätä yhtiölainojen mahdollista kaatumista muiden asukkaiden niskaan.

Mikä riski on remonteissa, arvokehityksessä ja omassa viihtyvyydessä käytetyssä asunnossa? Asuntohan on käytetty jo kuukauden asumisen jälkeen. Uusikin asunto voi olla täysi katastrofi kuten Jätkäsaaren esimerkit osoittavat.

PK-seudulla tuollainen noin 100m2 asunto on äkkiä pakasta vedettynä reippaasti yli satkun kalliimpi kuin joku 10-15 vuotta vanha vastaavanlainen asunto. Siinä voi alkuun 30 kilolla tehdä täysremontin asuntoon ja jää vielä se lähes satku säästöön uuteen verrattuna enkä ymmärrä mitä eroa tuossa on asumisviihtyvyydessä. Vanha asunto on todennäköisesti jopa paremmalla paikalla.

Arvokehitys vanhoissa asunnoissa korkeintaan romahtaa siinä vaiheessa kun taloyhtiön papereissa on maininta putki- tai julkisivurempasta. Näihin on helppo varautua kun ei osta yli 30 vuotta vanhaa asuntoa. Uuden asunnonkin arvo voi olla koetuksella homevaurioisena. Näistä kun ei ikinä tiedä ja usein onkin tuurista kiinni minkäläisen asunnon itselle saa. Taustoja kun ei voi ikinä tutkia niin tarkkaan, että jokainen mahdollinen vauriopaikka on tiedossa.

Arvonkehityksestä vielä sen verran, että meidän käytettynä ostetun asunnon arvo nousi yli 50 %:a alle 10 vuodessa. Pari vuotta meidän ostohetken jälkeen samalla paikalla olevien uusien asuntojen hinta taas junnasi paikallaan tai jopa laski useamman vuoden putkeen johtuen silloisesta taloudellisesta tilanteesta Suomessa. Hinnaltaan samankokoinen uusi asunto meidän oman asunnon ostoaikaan olisi ollut yli tuplasti kalliimpi. Siinä saa jo vähän lompakko kaivaa syvemmältä jos aivan uuden haluaa. Ei se uusi asunto siis aina mikään tie onneen ole ja ei lähellekään aina taloudellisesti kannattavin valinta.

 

[vemkki]

Arvonkehityksestä vielä sen verran, että meidän käytettynä ostetun asunnon arvo nousi yli 50 %:a alle 10 vuodessa. Pari vuotta meidän ostohetken jälkeen samalla paikalla olevien uusien asuntojen hinta taas junnasi paikallaan tai jopa laski useamman vuoden putkeen johtuen silloisesta taloudellisesta tilanteesta Suomessa. Hinnaltaan samankokoinen uusi asunto meidän oman asunnon ostoaikaan olisi ollut yli tuplasti kalliimpi. Siinä saa jo vähän lompakko kaivaa syvemmältä jos aivan uuden haluaa. Ei se uusi asunto siis aina mikään tie onneen ole ja ei lähellekään aina taloudellisesti kannattavin valinta.

Sijoitusmielessä upouusi asunto ei yleensä kannata, koska hintaero muutaman vuoden ikäisiin on usein merkittävä. Vaan onhan se toki kiva muuttaa asuntoon, jossa kukaan ei ole ennen asunut.

 

[tomih]

Tietenkin pitää valita se uusi asunto alueelta, jossa arvo nousee, eikä laske. Pointti nyt oli lähinnä, että ihmettelin, miten joku voi pitää taloyhtiölainaa niin suurena riskinä, ettei sen takia uskaltaisi ostaa uutta asuntoa. Itse en ikinä valitsisi käytettyä, jos on mahdollista ostaa uusia, oli kyse sitten asunnosta, autosta, vaatteesta, tietokoneesta tms.

 

[Grazer]

Sijoitusmielessä upouusi asunto ei yleensä kannata, koska hintaero muutaman vuoden ikäisiin on usein merkittävä. Vaan onhan se toki kiva muuttaa asuntoon, jossa kukaan ei ole ennen asunut.

Tämä. Kyllä uusi on aina uusi niin kuin autoissakin. Toki kämppää nyt ei viitsi samaa tahtia vaihtaa kuin autoa, että siinä mielessä aikaa myöten joutuu sitten asumaan vanhassa talossa.

Itsellä oli vaihtoehtona ostaa kymmeniä vuosia vanha kämppä pääkaupunkiseudulta (Vantaalta lähinnä katsoin). Totesin että kun hyppää kuntarajan yli Nurmijärven puolelle (Klaukkalaan) niin samalla hinnalla saa uuden. Toinen mikä itseä houkutteli, oli nimenomaan taloyhtiölaina niin ei tarvinnut hakea omaa lainaa kuin myyntihintaa varten.

Joku tuossa karsasti asunnon ostoa talosta, jossa on paljon yksiöitä (eli voisi olettaa että menevät sijoittajille). Itse vastaavasti katsoin, että juuri tuo yksiöiden suuri määrä tuo turvaa, kun nykyisin yksinasuminen tuntuu olevan trendinä. Ja kun tuossa on vielä melkein naapurissa tuo eliittiväen yksityislukio, niin eiköhän tämä talo asuttuna pysy.

 

[puik]

Omakotitalon ostosta pieni kysymys: Talosta ('04) ei ole energiatodistusta ja välittäjä oli sitä mieltä että sitä ei teetetä, koska mitään sanktioita ei puutteesta saa. Kannattaisiko sellainen kuitenkin teettää itselle kuntotarkastuksen yhteydessä? Lakihan sellaisen vaatii myytävälle kohteelle?

 

[muronsyöjä]

Omakotitalon ostosta pieni kysymys: Talosta ('04) ei ole energiatodistusta ja välittäjä oli sitä mieltä että sitä ei teetetä, koska mitään sanktioita ei puutteesta saa. Kannattaisiko sellainen kuitenkin teettää itselle kuntotarkastuksen yhteydessä? Lakihan sellaisen vaatii myytävälle kohteelle?

Jos et ole pian heti jälleen myymässä, niin se on sinulle aivan tyhjänpäiväinen lappunen. Paitsi, että siihen liittyvä lasku rokottaa lompakkoasi.
Selvitä paljonko seinissä, lattiassa ja yläpohjassa on eristepaksuudet. Suuret ikkunat lisäävät energiantarvetta. Sitten kyselet että saisitko nähdä sähkölaskuja edellisiltä vuosilta. Esim. seinät villaa vain 10cm, niin kyllähän siinä sähköä kuluu aika mukavasti.

 

[Purkk]

Uudessa kerrostalossa rakennuttajalla on 10 vuoden vastuuaika joten selkeät rakennusvirheet kyllä korjataan. Ongelma vanhemmissä kämpissä on, että ostaja ei välttämättä tiedä mitä ostaa. Vielä 5v sitten pystyi asunnon omistaja laatoittamaan vaikka kylppärin ilman mitään ilmoitusta isännöintiin. Siinä voi vaan sitten uusi asukas toivoa, että vesieristeet tehtiin kunnolla.

 

[puik]

Jos et ole pian heti jälleen myymässä, niin se on sinulle aivan tyhjänpäiväinen lappunen. Paitsi, että siihen liittyvä lasku rokottaa lompakkoasi.
Selvitä paljonko seinissä, lattiassa ja yläpohjassa on eristepaksuudet. Suuret ikkunat lisäävät energiantarvetta. Sitten kyselet että saisitko nähdä sähkölaskuja edellisiltä vuosilta. Esim. seinät villaa vain 10cm, niin kyllähän siinä sähköä kuluu aika mukavasti.

Lämmityskustannukset on tiedossa. Mietin vaan voiko paperia tarvita johonkin muuhun. Mutta jos ei tarvitse niin olkoon sitten ilman lappua.

 

[Grazer]

Omakotitalon ostosta pieni kysymys: Talosta ('04) ei ole energiatodistusta ja välittäjä oli sitä mieltä että sitä ei teetetä, koska mitään sanktioita ei puutteesta saa. Kannattaisiko sellainen kuitenkin teettää itselle kuntotarkastuksen yhteydessä? Lakihan sellaisen vaatii myytävälle kohteelle?

Jätä teettämättä, turha paperi kyseessä. Energiatodistuksessa on se ongelma, että saatu E-luku perustuu laskelmiin, ei toteutuneeseen kulutukseen. Näin ollen esim. suoralla sähköllä lämpiävä omakotitalo, jossa on muutaman tonnin tiilikasa takkahuoneessa ja puuliesi keittiössä (ja niitä käytetään ahkerasti), saa paskan E-luvun, koska laskelmien mukaan taloa lämmitetään sähköllä, jota kuluu paljon ja jonka energiakerroin on huono.

Tällainen on uusi energiatodistus: laskee sähkölämmitteisen talon energiankulutuksen 240 % todellista suuremmaksi