Asunnon ostaminen ja asuntolaina

[Joukahaine]

Siirränpä keskustelun lainoihin. 240t lainaa tulisi Nordealta marginaali 0,54. Ei mitään tietoa missä nuo pyörivät nykyään, mutta oli parempi kuin nykyinen marginaali edullisemmalla kämpällä.

Korkokatto maksaisi 7400e, 7 vuodelle. Näin ei nousisi viitekorko yli 4%. Hiukan jäi vielä auki miten tuo maksettaisiin. Kuukausittain lainan päälle tuon 7 vuoden ajan, kerralla vai mitenkä.

 

[Oksa]

Siirränpä keskustelun lainoihin. 240t lainaa tulisi Nordealta marginaali 0,54. Ei mitään tietoa missä nuo pyörivät nykyään, mutta oli parempi kuin nykyinen marginaali edullisemmalla kämpällä.

Korkokatto maksaisi 7400e, 7 vuodelle. Näin ei nousisi viitekorko yli 4%. Hiukan jäi vielä auki miten tuo maksettaisiin. Kuukausittain lainan päälle tuon 7 vuoden ajan, kerralla vai mitenkä.

Me kilpailutimme viime vuoden alkupuolella saman kokoluokan lainan myös omakotitaloon, toistakymmentä vuotta olin ollut Nordean asuntolaina-asiakas ja uuteen suostuivat tarjoamaan marginaaliksi 0,6. OP ja S-Pankki tarjosivat 0,4, parinsadan tonnin lainalla 0,2 prosenttiyksikön ero vaikutti kuukausierään niin paljon että päädyin maalaispankin asiakkaaksi koska päälle tulee vielä bonukset.

Korkokattoa en harkitsisi hetkeäkään tässä tilanteessa, todennäköisintä on että ovat parhaillaan huipulla ja suunta on tulevaisuudessa alaspäin.

 

[Teräsmiäs]

Vähän unohtunut päivittää marraskuista asiaa, mutta parempi myöhään kuin ei milloinkaan.

11/2022 vaihtui Turun Seudun osuuspankissa 12kk euribor vaihtui 6kk euriboriksi. Marginaali pysyi samassa 0.55% ja tästä ei päästy alemmas.

11/2023 sama pankki ja sama asp-henkilö käsittelemässä asiaa. 6kk euribor vaihtui 3kk euriboriksi. Marginaali saatiin alemmas 0.48%.

Lainasumma on 290 000e ja laina-aika 24vuotta.

Nyt odotellaan josko marras/joulukuussa olisi saavutettu euribor piikki.

 

[BigBen]

Minua kiinnostaa tämä, koska kohta mahdollisesti samassa tilanteessa. Tarjous jätetiin talosta, jossa sähkövastukset/lattialämmitys, varaava takka ja ilppi.
-Pidätkö lattialämmityksen minimissä ilpin pyöriessä vai ei lämmitystä lattiassa ollenkaan (poisluk kylppäri)?
-Onko ilppi ainapäällä kesät talvet?
-Olisko lämmitysmuodon vaihtaminen ollut isompi kustannus/oletko koskaan harkinnut?

Lattialämmitys ollut päällä ainoastaan märkätiloissa ja makuuhuoneessa. Ilppi jaksaa lämmittää talon kokonaan. Asuinpinta-alaa meillä noin 100 neliötä. Takka vielä apuna, ei mikään suuren suuri, taisi olla massaa 1450 kg. Takka jaksaa lämmittää pikkupakkasilla hyvin, mutta yhtään jos kiristyy pakkanen, ei teho vaan riitä.

Ilpin sammutan heti, kun lämmitystarvetta ei ole. Kesällä laitan sitten päälle, aina kun on viilennystarvetta.

Lämmitysmuodon vaihtoa, en ole vakavissaan koskaan harkinnut. En tiedä saisiko sitä taloudellisesti kannattavaksi meidän sähkönkulutuksella. Suurempi takka ennemmin houkuttelisi. Kaveri hommasi juuri ison takan, olikohan 3000 kg painoinen Tulikivi. Hänellä lämmitettävää pinta-alaa muistaakseni 160 neliötä ja sähkönkulutus on nyt sitten huomattavasti vähemmän, kuin meillä.

 

[antti-x]

Suurempi takka ennemmin houkuttelisi. Kaveri hommasi juuri ison takan, olikohan 3000 kg painoinen Tulikivi. Hänellä lämmitettävää pinta-alaa muistaakseni 160 neliötä ja sähkönkulutus on nyt sitten huomattavasti vähemmän, kuin meillä.

Kylmimmillä keleillä isompi takka eniten auttaisi, ja tietty pidentäisi ehkä täyttöväliä. Puun poltossa vaivan ohella (ja voi toki olla ettei sitä koe vaivaksi) pitää tietty tiedostaa puun hinta. Heitto/irtokuutiossa klapia on jotain 1000kWh energiaa jos koivua, 800kwh jos havua tai muuta. Jos koivusta maksaa 50€/heittokuutio niin hinta on 5 senttiä / kwh ja takan hyötysuhde on reilu 80% niin voi laskea että tulee sentti lisää hintaa, 6 senttiä kWh . Jos lämpöpumpun hyötysuhden on kolmosen luokkaa, niin 18 senttiä / kWh siirretty sähkö vastaa samaa kustannusta kuin 50€/motti koivuklapi jos puulle ei laske mitään muuta kustannusta. Jos puusta maksaa vajaan satasen mitä nyt netissä pyydetään, niin puhutaan yli 30 sentin ilmalämpöpumppusähköstä pikkupakkasilla.

Tietty sitten kun on kunnolla pakkasta ilmalämpöpumpun hyötysuhde ei enää ole kolme ja puun poltto on suhteessa kannattavampaa.

 

[draco76]

Lattialämmitys ollut päällä ainoastaan märkätiloissa ja makuuhuoneessa. Ilppi jaksaa lämmittää talon kokonaan. Asuinpinta-alaa meillä noin 100 neliötä. Takka vielä apuna, ei mikään suuren suuri, taisi olla massaa 1450 kg. Takka jaksaa lämmittää pikkupakkasilla hyvin, mutta yhtään jos kiristyy pakkanen, ei teho vaan riitä.

Ilpin sammutan heti, kun lämmitystarvetta ei ole. Kesällä laitan sitten päälle, aina kun on viilennystarvetta.

Lämmitysmuodon vaihtoa, en ole vakavissaan koskaan harkinnut. En tiedä saisiko sitä taloudellisesti kannattavaksi meidän sähkönkulutuksella. Suurempi takka ennemmin houkuttelisi. Kaveri hommasi juuri ison takan, olikohan 3000 kg painoinen Tulikivi. Hänellä lämmitettävää pinta-alaa muistaakseni 160 neliötä ja sähkönkulutus on nyt sitten huomattavasti vähemmän, kuin meillä.

Kannattaa harkita lämpövastusten laittamista asentaessa, niitä ei saa jälkikäteen ainakaan tulikiveen. Saisi yöllä lämmitettyä halvalla pörssisähköllä.

 

[Iså]

Minua kiinnostaa tämä, koska kohta mahdollisesti samassa tilanteessa. Tarjous jätetiin talosta, jossa sähkövastukset/lattialämmitys, varaava takka ja ilppi.
-Pidätkö lattialämmityksen minimissä ilpin pyöriessä vai ei lämmitystä lattiassa ollenkaan (poisluk kylppäri)?
-Onko ilppi ainapäällä kesät talvet?
-Olisko lämmitysmuodon vaihtaminen ollut isompi kustannus/oletko koskaan harkinnut?

Minulla on myös 200 neliöinen 2005v rakennettu puutalo jossa on lämmityskaapelit 130m² alueella lattiassa. 2000 luvun alussa sähkökaapelit betonivalussa olivat yleinen lämmitysmuoto koska sähkö ja lämmityskaapelit olivat halpoja. Sanoisin että ainoastaan maalämpö on parempi vaihtoehto kuin sähkö+ilp ja en osaa sanoa kuinka paljon maalämmölle arvottaisin hintaa omakotitalon asuntokaupassa? Ehkä 10 000e ?

Pesuhuoneessa pitää olla lattialämpö aina. Muulla laatoitetulla alueella on pidettävä pientä lattialämpöä päällä talvella ettei varpaat jäädy, nämä alueet toisaalta viilentävät hyvin kesäisin ja jäähdytystä ei tarvita kuin muutamia viikkoja joka kesä. Laminaattialueella ei ole ollut koskaan lattialämmitys päällä vaikka siellä tepastelisi avojaloin talvella. Ilp on aina päällä, kesällä vain laitetaan jäähdytysasetukselle.

Vesikiertoinen lattialämmitys on edullisempi kun käytössä on maalämpö tai omat puut. Lämmitysmuodon vaihtaminen 2000 luvun sähkölämmittäiseen taloon ei maksaisi koskaan itseään takaisin koska nykyajan ILPit ovat jo niin hyviä laitteita.

Minulla iso leivinuuni ja puukiuas lämmittävät talvella. En myöskään luota siihen että vesikierto ei vuotaisi koskaan. Jos haluaa investoida sähkölämmitystalon energiatehokkuuteen niin lisää yläpohjan eristeitä ja laittaa aurinkopaneeleita kun ne nyt ovat niin halpoja (jopa 600 e/kWp asennettuna, takaisinmaksuaika 7-10v). Paneelit tuottavat sähköä maaliskuusta syyskuuhun. Muista että talven ajaksi täytyy aina hommata kiinteä sähkösopimus. Paneelien kanssa kulutus jäänee nyt n. 14 000kwh vuodessa.

Kannattaa harkita lämpövastusten laittamista asentaessa, niitä ei saa jälkikäteen ainakaan tulikiveen. Saisi yöllä lämmitettyä halvalla pörssisähköllä.

Ainakaan täälläpäin sähkön siirron ollessa 7,64 c/kWh, kannattaa sähkö säästää ilmalämpöpumpulle hyötysuhteen ollessa 1,5-4x, vaikka tuntihinta olisikin kalliimpi.

 

[tommiq]

Minulla iso leivinuuni ja puukiuas lämmittävät talvella. En myöskään luota siihen että vesikierto ei vuotaisi koskaan. Jos haluaa investoida sähkölämmitystalon energiatehokkuuteen niin lisää yläpohjan eristeitä ja laittaa aurinkopaneeleita kun ne nyt ovat niin halpoja (jopa 600 e/kWp asennettuna, takaisinmaksuaika 7-10v). Paneelit tuottavat sähköä maaliskuusta syyskuuhun. Muista että talven ajaksi täytyy aina hommata kiinteä sähkösopimus. Paneelien kanssa kulutus jäänee nyt n. 14 000kwh vuodessa.




Ainakaan täälläpäin sähkön siirron ollessa 7,64 c/kWh, kannattaa sähkö säästää ilmalämpöpumpulle hyötysuhteen ollessa 1,5-4x, vaikka tuntihinta olisikin kalliimpi.

Näin offtopiccina että mistä saa aurinkopaneelit 600e/kwp asennettuna

 

[elmo]

Näin offtopiccina että mistä saa aurinkopaneelit 600e/kwp asennettuna

Oiskohan ite asentaen ja sähkäri kaljapalkka? Kamat tuohon hintaan saa ainakin, kiinnikkeet maksaa vielä suhteettomasti, jotta jos niissä pääsee halvalla niin vois saada asennettunakin . Mulla olis 5kWp kamat autotallissa odottamassa ilmojen lauhtumista, Hintaa tuli 0,556€/Wp.

Vielä kuumottelisi ostaa toiset 12 tai 6 lisää ja laittaa talon päätyyn. Tällöin säästän siivun telineissä kun ajattelin askarrella paskarrella L-asennuskiskosta sopivat. Pääsisin 0,506€/Wp 6 paneelin kanssa, mutta taidan vielä odottaa hetken jos saisi sopivat hilut alle puolen euron niin psykologinen vaikutus olisi isompi .

Pari vuotta sitten ostin 22 paneelia katolle ja siitä piti köyhtyä 0,891€/Wp. Tää oli karvan ennen sitä 2022 boomia. Jotta hinnat tulleet hyvin alas. Ite laitettu ja tuttu sähkäri ilmatteeks dc mittaukset sun muut hifi jutut.

Kyllähän näistä on saanut maksaa kaikkea mahdollista maan ja taivaan väliltä varsinkin jos sortunut ovilla kiertelijöiden uhriksi.

e: Päivitetään sen verran, että itsellä nää viimeisimmtä microinverttereillä johtuen potentiaalisista varjoista jolloin ehkä hitucen kalliimmaksi tulee. Thermosunilta saa normi invertterillä systeemin koosta riippuen 0,39€/Wp + asennus.

410W Yksikide Half Cut PERC paneeleilla

 

[Joukahaine]

1)Nykyinen omistamamme rivitalo toimii takauksena sijoitusasuntoni lainaan.
2)Olemme ostamassa omakotitaloa ja nyk rivitalo myydään ensin.
?)Miten käy sijoitusasunnon takauksen? Siirtyykö se uuteen asuntoon?

 

[Oksa]

1)Nykyinen omistamamme rivitalo toimii takauksena sijoitusasuntoni lainaan.
2)Olemme ostamassa omakotitaloa ja nyk rivitalo myydään ensin.
?)Miten käy sijoitusasunnon takauksen? Siirtyykö se uuteen asuntoon?

Tähän vastaa varmaankin parhaiten pankki, mutta eiköhän se niin mene että uuden talon vakuusarvon pitää riittää samanaikaisesti sijoituslainan että asuntolainan yhteissummaan jos muita vakuuksia ei ole. Vakuusarvo lienee luokkaa 70 % kauppahinnasta.

 

[jarmojs]

Mikä tää boldattu kohta on mihin menee paritonnia? Lattialämmityksen termari, minkä hinta 30-150€/kpl? Vaihtoon menee joku 15min, jotta 2-4h vaihtaa koko talon termarit. Imho ei ole edes mainitsemisen arvoinen kulu...

Jos verrataan siihen mlp remppaan:

"Maalämpöpumppu on varsin vaivaton ja oikeastaan vähäisellä huollollakin pärjäävä laite. Kuluvia osia siinäkin kuitenkin on, kuten kiertovesi- ja liuospumppu, vaihtoventtiilit ja juuri kompressori. Niistä kompressorin vaihto tulee kalleimmaksi. Hovin mukaan se maksaa laitteesta riippuen noin 3 000–5 000 euroa."

Milloin maalämpöpumpun kompressori kannattaa vaihtaa? Näin asiantuntijat vastaavat - Rakennusmaailma

Kun maalämpöpumppu tulee vaihtoikään, järjestelmää saattaa muutenkin kannattaa päivittää.

rakennusmaailma.fi

Sitten voi toki päteä, että ei kukaan maksa tollsia hintoja ja tilasin ruotsita romikselta sisäänajetun 500€:llä hyvän kompuran ja kaverin serkku vaihtoi kaljapalkalla. Ja itse voin samaan hengenvetoon todeta, että vaihdoin lattiatermostaatit 5v sitten ja ostin tutulta sähkäriltä 20€/kpl erbelen termarit...


Toki ymmärrän, että tilanteesta riippuen on joko vihreät tai punaiset lasit päässä jos tuhnupöntössä on tiettyä rautaa (näin atk termein), mutta jotain rajaa näihin höpötyksiin.

En mä romikselta ĺähtis käytettyä ostamaan kun uusiakin saa kohtuuhinnalla. Tuossa esim. meidän pumpussa oleva kompura.

Compressor ZH21K4E-TFD524 COPELAND 8820900 | €693.70

Compressor ZH21K4E-TFD524 COPELAND 8820900

jabsales.eu

Ei se varmaan serkun toimesta kaljapalkalla vaihdu, mutta en minä montaa tonnia kyllä myöskään vaihtotyöstä maksaisi.

 

[Iså]

Näin offtopiccina että mistä saa aurinkopaneelit 600e/kwp asennettuna

Aurinkosähkötukusta 13 kw astroenergypaketti ja oman kylän sähköfirma asentamaan tuntihinnalla niin menee varmasti alle 7800€ kotitalousvähennyksen kanssa.

 

[Hooämäl]

Itse asun Finnlamellin vuonna 2008 rakennetussa omakotitalossa ja talon lämmitys on toteutettu sähkövastuksilla. Laitatin heti 2019 ilmalämpöpumpun kun tähän muutettiin. Sähkönkulutus tippui 19000>13000. Vuosi sitten laitatin aurinkopaneelit ja kulutus tippui edelleen ollen nyt 10 000 kwh. Kovasti lämmitän myös Tulikiven varaavaa takkaa.

Ei kai kulutus paneeleiden myötä ole tippunut? Tarkoitatko ostettua energiaa?

 

[BigBen]

Ei kai kulutus paneeleiden myötä ole tippunut? Tarkoitatko ostettua energiaa?

Totta. Ihan oikeassa olet. Ostettu energia oli sen noin 10 000 kwh viime vuonna. Sitten vielä sähköyhtiölle myydystä sähköstä sai vähän takaisinpäin.

 

[Jeesbox]

Onkohan se välttämättömyys, että vanhemmissa osakeasunnoissa hoitovastike on suurempi, kuin uusissa?

 

[kajakkivajakki]

Onkohan se välttämättömyys, että vanhemmissa osakeasunnoissa hoitovastike on suurempi, kuin uusissa?

Aivan uusissa voi hoitovastike olla tarpeettoman suuri, kun grynderi tehnyt sopimukset jopa mahdollisesti samaan konserniin kuuluvan isännöitsijätoimiston kanssa, mutta muutenhan tuo hoitovastike kattaa ns juoksevat kulut ja yhtiökokouksessa päätetyt remonttirahat ym. Joita tietenkin on vanhassa taloyhtiössä enempi.

Tosi paljon vaihtelevat sitten myös miten taloyhtiöt varautuvat kuluihin, toiset menee ihan nollilla ja tili on tyhjä ja mitään ei pystytä toteuttamaan ilman ylimääräistä yhtiövastiketta. Toisilla taloyhtiön tilillä on kymmeniä tuhansia rahaa "jemmassa". Pelkästä yhtiövastikkeen määrästä et pysty päättelemään oikeaa tilannetta vaan tilinpäätöstiedot on luettava.

 

[kajakkivajakki]

Ja sitten vielä, että joissakin pienissä taloyhtiöissä voi joku osakas toimia isännöitsijänä ns kökällä, lumityöt/nurmikonleikkuut ym tehdään itse jne.
Yleisesti voisi olettaa, että mitä pienempi taloyhtiö, sen enemmän hoitovastiikkeella katettavia kuluja osakkaat tekevät itse ilman korvausta.

Myös yllä kuvailemien variaatioiden laajuus vaikuttaa suuresti hoitovastikkeen suuruuteen.
Vähänkään vanhemmissa taloyhtiöissä pelkkään lämmitykseen menee noin kolmannes hoitovastikkeesta (jos siis se hoitovastiikkeella katetaan eikä ole ns suorasähkötaloyhtiö jolla hoitovastike ei kata lämmitystä).
Joku toinen taloyhtiö on voinut investoida maalämpöön tms joka vaikuttaa suoraan hoitovastikkeen suuruuteen jne.

Kuten ylläolevastä voit vetää johtopäätökset niin ei kannata verrata mansikkaa mustikkaan

 

[Taneli-]

Onkohan se välttämättömyys, että vanhemmissa osakeasunnoissa hoitovastike on suurempi, kuin uusissa?

Ei tietysti ole. Mutta esimerkkinä voi olla osake missä hoitovastike on 0 koska alakerran liiketilat tuottavat jopa voittoa.
Tai sitten voi olla että asunnon & yhtiön hinnasta on lähes 80% taloyhtiölainaa mikä lankeaa kohta maksettavaksi ja nyt makselet vain sen korkoja...

Sitten kuten todettu voi olla myös että "kaikki" lumitöistä, pihanhoidosta, maalauksesta, aitojen uusimisesta jne jne. tehdään itse joten se vastike on tosi alhainen. Voi myös olla että vallitsee mieliala "mitään ei ole koskaan korjattu eikä tarvikaan korjata" minkä takia myös vastike voi olla hyvin alhainen.

Sitten tarvitsee katsoa monia liikkuvia osia. Ehkä osakkeeseen ei kuulu tai ole edes saatavilla asioita kuten: kuuma vesi, sisä vessa, suihku, internet jne jne. Eli kyseessä on joku 1800 tai 1900 alussa tehty outous missä ulko vessa ja asukas itse maksaa sähkölämmityksen ellei halua käyttää puita... Ehkä myös tontti on oma joten se vastike on lähes ilmainen mutta asumismukavuus voi myös hieman olla alhainen mutta et joudu maksamaan paljoa koska olet myös se isännöitsijä joten huolehdit "kaikesta" ja kunnostat kaiken mutta asuminen on puoli-ilmaista...

 

[kajakkivajakki]

Tai sitten voi olla että asunnon & yhtiön hinnasta on lähes 80% taloyhtiölainaa mikä lankeaa kohta maksettavaksi ja nyt makselet vain sen korkoja...

Lähtökohtaisesti kun kyselijä puhui hoitovastikkeesta niin osannee erottaa sen rahoitusvastikkeesta. Yhtiövastike toki sisältää molemmat mutta tosiaan hoitovastikkeesta oli puhe.

Mutta ei sillä, tuo esille nostamasi pointti että taloyhtiöllä voi olla myös ns erinomaisesti tuottavia liikehuoneistoja, jotka vie hoitovastikkeen jopa nollille on ihan validi. Toki se kyllä näkyy myös asunnon myyntihinnassa.

Mutta tuollainenkin edelleen korostaa sitä mitä tuossa aiemmin sanoin, yhtiö(hoito)vastikkeen eroista ei suoralta kädeltä pysty oikeasti sanomaan yhtään mitään vaan pitää tutustua niihin taloyhtiön tilinpäätöstietoihin.

 

[Jeesbox]

Kiitos nopeista vastauksista. Pistin isännöitsijälle pyynnön tilinpäätöksistä.

 

[JRan]

Mutta ei sillä, tuo esille nostamasi pointti että taloyhtiöllä voi olla myös ns erinomaisesti tuottavia liikehuoneistoja, jotka vie hoitovastikkeen jopa nollille on ihan validi. Toki se kyllä näkyy myös asunnon myyntihinnassa.

Tästä löytyy ihan oma kokemus Stadin keskustasta, kun liikehuoneistot kattaa kulut. Vastike kaksiosta, joka sisälsi kahden ihmisen vesimaksun oli nimellinen 8€/kk ja taloyhtiön kassa pullisteli rahaa. Alakerrasta löytyy iso uima-allas ja sauna lämpesi päivittäin. Jokaiseen asuntoon kuului alakerrassa iso lämmin varasto, kylmiö, lämmin autopaikka hallista (näitä ei ollut kaikille) ja rempat oli tehtynä jne. Yhtiössä taisi olla yli 260 asuntoa, joten mistään pienestä yhtiöstä ei toki ollut kyse. Toki sitten taas tän päivän hinnat noille kämpille on täysin järjettömät ja sijainti ei ole itselle enää missään nimessä oikea.

 

[Boulder]

Uudiskohteissa esiintyy myös usein sitä, että hoitovastike on sinne päin. Sehän on budjetin perusteella laskettava asia ja voi viedä vuoden-pari, ennen kuin oikea taso löytyy.

Täällä päin on useampikin 70-luvun taloyhtiö, joissa hoitovastike on luokkaa euron nelilöltä vähemmän kuin viimeisimmissä uudiskohteissa. Kulut vaan on alhaiset kun huoneistoja on paljon, tontti säällisen kokoinen ja on tehty järkeviä remontteja mm. energiankulutuksen suhteen.

 

[korpijääkäri]

Nykyään uudiskohteissa on monesti yhtiövastikkeen lisäksi vuokravastike(tontti). Nytkin Oulussa eräs rakennusliike markkinoi kohdettaan edullisella yhtiövastikkeella mutta kas kummaa olikin sitten erillinen vuokravastike. Useimmin nämä on kuitenkin yhdessä köntässä.

 

[Jasmin]

Asun noin vuosi sitten valmistuneessa kerrostalo-asunnossa. Yhtiö sijaitsee vuokra-tontilla, jonka vuokra-aikana on +60 vuotta jäljellä. Nyt talonyhtiön hallitus on aloittanut selvityksen tontin lunastamisesta muutaman vuoden päästä (~5 vuotta). Miltä tontin lunastus näyttää osaltaan näkökulmasta. Ottaako talonyhtiö yhtiölainaa tontin lunastamista varten vai pitääkö osakkaan heti maksaa osuutensa tontista, jos osakkaiden enemmistö päätyy tontinoston kannalle? Onko näissä tontknlunastuksissa mahdollisuutta maksaa lainaa ensin vaikka korotettuna rahoitusvastikkeena? En oikein löytänyt google-haulla mitään järkevää, joten päätin kysyä täällä. Kiitokset avusta!

 

[Boulder]

Asun noin vuosi sitten valmistuneessa kerrostalo-asunnossa. Yhtiö sijaitsee vuokra-tontilla, jonka vuokra-aikana on +60 vuotta jäljellä. Nyt talonyhtiön hallitus on aloittanut selvityksen tontin lunastamisesta muutaman vuoden päästä (~5 vuotta). Miltä tontin lunastus näyttää osaltaan näkökulmasta. Ottaako talonyhtiö yhtiölainaa tontin lunastamista varten vai pitääkö osakkaan heti maksaa osuutensa tontista, jos osakkaiden enemmistö päätyy tontinoston kannalle? Onko näissä tontknlunastuksissa mahdollisuutta maksaa lainaa ensin vaikka korotettuna rahoitusvastikkeena? En oikein löytänyt google-haulla mitään järkevää, joten päätin kysyä täällä. Kiitokset avusta!

Eiköhän tuo taloyhtiön ottamalla pankkilainalla hoidettaisi, ja sitten voit joko maksaa neliöiden mukaan jyvitetyn osuutesi heti pois tai rahoitusvastikkeen kautta. Sama menetelmä kuten millä tahansa isommalla remontilla siis.

 

[Jasmin]

Kiitos vastauksesta!

 

[JRan]

Nyt talonyhtiön hallitus on aloittanut selvityksen tontin lunastamisesta muutaman vuoden päästä (~5 vuotta).

Homma menee varmasti juuri niinkuin @Boulder sanoi, mutta mietin vaan tota aikaa. Eli maksatte 5 vuotta turhaan vuokraa jonka jälkeen taloyhtiö lunastaa tontin. Itse olisin sillä kannalla, että mitä nopeammin lunastus tapahtuu, niin sen parempi. Sillä 5v vuokran hinnalla kuitenkin jo kummasti maksaisi tonttia itselle.

 

[Boulder]

Homma menee varmasti juuri niinkuin @Boulder sanoi, mutta mietin vaan tota aikaa. Eli maksatte 5 vuotta turhaan vuokraa jonka jälkeen taloyhtiö lunastaa tontin. Itse olisin sillä kannalla, että mitä nopeammin lunastus tapahtuu, niin sen parempi. Sillä 5v vuokran hinnalla kuitenkin jo kummasti maksaisi tonttia itselle.

Varmaan katsovat korkotilanteen kehittymistä, nämähän ei yleensä ole mitään salamannopeita juttuja ajaa läpi. Itsellä kun oli aiemmin sijoituskämppä yhdessä vuokratontillisessa yhtiössä niin vatvominen vei niin kauan, että nollakorkoaika ehti mennä ohi. Väitän, että olisi saanut aika makoisan kiinteän koron miljoonan lainalle kun taas vuonna 2030 tonttivuokra vähintään kolminkertaistuu. Kämppä lähti myyntiin aika nopeasti kun huomasin, ettei asia oikeasti etene yhtiökokouksessa keskustelua pidemmälle.

 

[Jeesbox]

Varmaan katsovat korkotilanteen kehittymistä, nämähän ei yleensä ole mitään salamannopeita juttuja ajaa läpi. Itsellä kun oli aiemmin sijoituskämppä yhdessä vuokratontillisessa yhtiössä niin vatvominen vei niin kauan, että nollakorkoaika ehti mennä ohi. Väitän, että olisi saanut aika makoisan kiinteän koron miljoonan lainalle kun taas vuonna 2030 tonttivuokra vähintään kolminkertaistuu. Kämppä lähti myyntiin aika nopeasti kun huomasin, ettei asia oikeasti etene yhtiökokouksessa keskustelua pidemmälle.

Miks sä sit alunperin ostit sen?

 

[Boulder]

Miks sä sit alunperin ostit sen?

Hinta oli kohdallaan, ja sijoittajahan tietysti menee hallitukseen pyrkimään ohjaamaan asioita oikeaan suuntaan. Aina se ei vain onnistu, mutta sitäpä ei etukäteen voi tietää.

 

[elmo]

Korot | Ekonomistit Bloombergille: EKP laskee korkoja odotettua useammin

Ekonomistit ennustivat aiemmin, että Euroopan keskuspankki laskisi korkoaan tänä vuonna kolmesti.

www.hs.fi

Jos nuo koronlaskut nyt alkavat, kuinka todennäköistä on että pankit pidättäytyvät tarjoamasta jatkossa lyhyempiä viitekorkoja? Pankille tulee kustannuksia lyhyistä viitekoroista, mutta onko kilpailutilanne sellainen että niitä on tarjottava jatkossakin?

Koskas se nikottelu alkoi? En usko, että heti häviää. Ihmisiä sen verran peloteltu, että jos korot rommaa johonkin 2% niin kiinteät korot ja eri suojaukset on varmaan kuumaa valuuttaa, että niille muutamalle voi tarjota 3kk eb jotka sen uskaltaa ottaa...

 

[korpijääkäri]

Korot | Ekonomistit Bloombergille: EKP laskee korkoja odotettua useammin

Ekonomistit ennustivat aiemmin, että Euroopan keskuspankki laskisi korkoaan tänä vuonna kolmesti.

www.hs.fi

Jos nuo koronlaskut nyt alkavat, kuinka todennäköistä on että pankit pidättäytyvät tarjoamasta jatkossa lyhyempiä viitekorkoja? Pankille tulee kustannuksia lyhyistä viitekoroista, mutta onko kilpailutilanne sellainen että niitä on tarjottava jatkossakin?

Pankit haluaa hyviä asiakkaita ja uskon että se ja kilpailu yhdessä tekee sen että myös jatkossa on 3kk eb tarjolla.

 

[N1kkel]

Pankit haluaa hyviä asiakkaita ja uskon että se ja kilpailu yhdessä tekee sen että myös jatkossa on 3kk eb tarjolla.

Minnekäs se 3kk eb häviäisi? Onhan viitekoron nousuja ja laskuja ollut ennenkin...

 

[kajakkivajakki]

Minnekäs se 3kk eb häviäisi? Onhan viitekoron nousuja ja laskuja ollut ennenkin...

Sinne samaan kadotukseen mihin 1kk eb:n tarjoaminen tavis-asiakkaille.

Tätä ketjua taaksepäin luettavissa että 3kk eb ei onnistu millään. Markkinatilanne ja pankkien tiskinalussopparien tekeminen toistensa kanssa kun yksimielisesti välillä rajoittavat.

 

[elmo]

1kk hävisi joskus 2010 paikkeilla. Jotkut sitä sai vielä silloin, mutta ei moni ja aika pian sen jälkeen tarvinnut olla varmaan pankinjohtajan lapsi tai joku erittäin poikkeuksellinen tapaus, että saanut. 3kk oli tarjolla 2014-15 asti? Uudelleen tuli taas tarjolle joskus 2022 keväällä kun korot lähti nousuun.

En usko, että häviää uudestaan ellei tule taas jotain nollakorkoja jolloin sen voi hukata kun ei auta asiakasta sen enempää (kun kaikki sopparit on jo sellasia ettei nega eb syö marginaalia) eli ei tule mitään suurempaa ulinaa tai mielenkiintoa vaihtaa pankkia tuon takia.

 

[mpkk2]

Jostain syystä ekonomistit eivät ole oikeassa. Aina tapahtuu jotain yllättävää, poliittista, luonnollista tai keksittyä. Jos EKP maaliskuuhun asti katselee nykyisellä korolla. Inflaatio alkaa laukata maailmanpoliittisen tilanteen vuoksi ja loppuvuosi nostellaan 0,25 aina 5%-6% asti ylöspäin.

 

[shams]

Uusia koronnostoja ei kyllä ennustele nyt juuri kukaan, edes EKP:n ja ekonomistien pahimmat "haukat". Ne lähinnä toppuuttelevat koronlaskuhaaveita ja sanovat nykyisen korkotason mahdollisesti jatkuvan pidempään. Euroalueen taloudellinen tilanne, eli täydellinen talouskasvun puute, ei anna EKP:lle enää paljoa liikkumavaraa. Lisäksi aiemmatkaan nostot eivät ole vielä täysin kulkeutuneet talouteen, se on edessä vasta vuoden puolivälin jälkeen. EKP myös pitkälti apinoi Fediä, jossa puhutaan jo melko avoimesti korkojen laskusta vaikka Yhdysvaltojen taloudella menee verrattain hyvin.

 

[Jeesbox]

Uusia koronnostoja ei kyllä ennustele nyt juuri kukaan, edes EKP:n ja ekonomistien pahimmat "haukat". Ne lähinnä toppuuttelevat koronlaskuhaaveita ja sanovat nykyisen korkotason mahdollisesti jatkuvan pidempään. Euroalueen taloudellinen tilanne, eli täydellinen talouskasvun puute, ei anna EKP:lle enää paljoa liikkumavaraa. Lisäksi aiemmatkaan nostot eivät ole vielä täysin kulkeutuneet talouteen, se on edessä vasta vuoden puolivälin jälkeen. EKP myös pitkälti apinoi Fediä, jossa puhutaan jo melko avoimesti korkojen laskusta vaikka Yhdysvaltojen taloudella menee verrattain hyvin.

Nii, kylhä siel taidettiin taas USA:n kauppalaivaa ampua ohjuksella, et uutta kriisiä pukkaa...

 

[minapamina]

Kilpailutin 3v vanhan asuntolainan marginaalin OPlla 0,567 -> 0,45. Samalla kyselin euriborista, nykyisen 12kk voi vaihtaa 200eurolla 6kk tai 3kk. Korontarkistuspäivä ensikuun puolivälissä, tällä hetkellä 12kk reilusti halvin, mutta monet tahot povaavat korkojen tippumista reilusti jo tänä vuonna syksyllä. Mikähän olisi järkevin vaihtoehto, 3kk todennäköisesti pitkässä juoksussa halvin, mutta toisaalta mikään ei estä vaihtamasta euriboria vaikka vuoden päästä. Nykyinen ohjauskorko luokkaa 3.55%, eli jos pitäisi 12kk, kokonaiskorko pysyisi varmaan vuoden nykyisenlaisena. 3kk vaihtaessa ainakin aluksi kalliimpi.

 

[Fact0ry]

Mikähän olisi järkevin vaihtoehto, 3kk todennäköisesti pitkässä juoksussa halvin, mutta toisaalta mikään ei estä vaihtamasta euriboria vaikka vuoden päästä.

Tässäpä se. Ei tähän ole yhtä oikeaa vastausta, vaan vastaus riippuu vähän omasta kyvystä sietää nopeammin muuttuvaa korkotasoa. Aika näyttää millä ehdoin tuota viitekoron lyhennystä sitten saa (jos saa), kun korot oikeasti lähtevät laskuun.

Itse vaihdoin 9kk sitten 3kk euriboriin. Nyt neljäs kvartaali on ensimmäinen jossa maksan 3kk:n vuoksi kovempaa korkoa kuin olisin maksanut 9kk sitten lukitusta 12kk euriborista. Uskon kuitenkin pitkällä aikävälillä säästäväni tällä valinnalla.

 

[stanssi]

Tässäpä se. Ei tähän ole yhtä oikeaa vastausta, vaan vastaus riippuu vähän omasta kyvystä sietää nopeammin muuttuvaa korkotasoa. Aika näyttää millä ehdoin tuota viitekoron lyhennystä sitten saa (jos saa), kun korot oikeasti lähtevät laskuun.

Itse vaihdoin 9kk sitten 3kk euriboriin. Nyt neljäs kvartaali on ensimmäinen jossa maksan 3kk:n vuoksi kovempaa korkoa kuin olisin maksanut 9kk sitten lukitusta 12kk euriborista. Uskon kuitenkin pitkällä aikävälillä säästäväni tällä valinnalla.

Tällä logiikalla itsekin menin aikalailla vuosi sitten kun otin asuntolainan että mielummin 3kk heti kärkeen vaikka nyt maksankin korkeampaa korkoa, voi olla aika nihkeä saada tuota 3kk ebtä enää siinä vaiheessa kun korot laskee, varsinkaan vaihdettua.

 

[Sikatiiker]

Mites nykyään mahtaa mennä kiinnityksenä toimiva reaalivakuus? Ennen mennyt käsittääkseni niin, että jos pankkilaina 300 t€ vaatii vakuuksia 300 t€ niin tehdään 300 t€ panttikirja ja kun lopputarkastus on pidetty, pihat valmiit jne niin voi ottaa välittäjän arvioimaan vakuusarvoa. Sitten jos käy joulu ja kiinteistön arvoksi välittäjä arvioi 400 t€ niin siitä 75% on kiinteistön oma vakuusarvo eli takaa lainaa 300 t€ asti, toisin sanoen kaikki reaalivakuudet voidaan vapauttaa kiinnityksistä? Silloin panttikirjan kiinnitykset vapautuvat täysimääräisesti.

Nyt miten omalla kohdalla pankki kuitenkin toimi oli niin, että alle 300 t€ lainaa varten tekivät panttikirjan 350 t€ ja nyt on maanmittauslaitoksen verkkopalvelunkin mukaan kiinnityksiä 350 t€ mikä ei käy järkeen alle 300 t€ lainan kanssa. Mitä en hiffaa tässä?

 

[kajakkivajakki]

Nyt miten omalla kohdalla pankki kuitenkin toimi oli niin, että alle 300 t€ lainaa varten tekivät panttikirjan 350 t€ ja nyt on maanmittauslaitoksen verkkopalvelunkin mukaan kiinnityksiä 350 t€ mikä ei käy järkeen alle 300 t€ lainan kanssa. Mitä en hiffaa tässä?

Sulla voisi olla tuohon tupaan panttikirjoja vaikka 2 miljoonan euron edestä, niitä otetaan sen takia enempi että varmasti riittävät koska niiden käsittelykulut jne. Panttikirjojen summa ja pankin arvostama vakuus ovat eriasia eli Soinin sanoin vertaat melonia omenaan.

 

[Paolo Pastarino]

Ihan normaalia, että kurssien ennustajat (eli korkeasti koulutetut ekonomit ja vastaavat) ovat pahasti myöhässä ennustuksien kanssa. Käyrät lähtevät yleensä aikaisemmin ja jyrkemmin jompaan kumpaan suuntaan kuin ennusteissa.

Jos kyseisenä eksperttinä ennustat muutoksen liian myöhään, kaikki on suunnilleen ok, olit vain väärässä kuten lähes kaikki muut. Jos ennustat liian aikaisin ja ennustuksesi menee mönkään, saatat joutua naurunalaiseksi ja menettää työpaikkasi ja maineesi.

Ja jos oikeasti uskot kykyysi ennustaa talouden tulevaisuutta, silloin varmaankin teet sijoituksesi niiltä pohjilta.

 

[Sikatiiker]

Sulla voisi olla tuohon tupaan panttikirjoja vaikka 2 miljoonan euron edestä, niitä otetaan sen takia enempi että varmasti riittävät koska niiden käsittelykulut jne. Panttikirjojen summa ja pankin arvostama vakuus ovat eriasia eli Soinin sanoin vertaat melonia omenaan.

Juu, niin tämän pankkikin selitti että ylimitoitetaan varman päälle. Panttikirjastahan on kiinnitetty käytännössä se mitä lainasumma on. Mistäs rekisteristä se selviäisi paljonko panttikirjasta on kiinnitettynä vakuuksia? Vai täytyyköhän siihen erikseen pankilta pyytää mustaa valkoisella?

Onko tuttua millä menettelytavalla vakuuksia saa vapautettua sitten kun kiinteistö valmistuu ja sen arvosta 75% kelpaa vakuuksiksi?

 

[pelittäjä]

Juu, niin tämän pankkikin selitti että ylimitoitetaan varman päälle. Panttikirjastahan on kiinnitetty käytännössä se mitä lainasumma on. Mistäs rekisteristä se selviäisi paljonko panttikirjasta on kiinnitettynä vakuuksia? Vai täytyyköhän siihen erikseen pankilta pyytää mustaa valkoisella?

Ei tuo selviä mistään rekisteristä vielä kuinka paljon panttikirjoja vastaan on annettu lainaa jollekin. Onko siis ajatuksissa käyttää samoja panttikirjoja jonkun toisen lainan vakuutena? Mikäli näin niin 1. pantinhaltijalta voi hakea jälkipanttia, jolloin 2. panttivelkoja arvostaa pantin sen jälkeen kun on saanut tietoonsa 1. panttivelkojan saatavan. Tämä tietysti sillä edellytyksellä että pantin arvo on merkittävästi suurempi kuin siihen kohdistuva velka.

 

[mpkk2]

Ihan normaalia, että kurssien ennustajat (eli korkeasti koulutetut ekonomit ja vastaavat) ovat pahasti myöhässä ennustuksien kanssa. Käyrät lähtevät yleensä aikaisemmin ja jyrkemmin jompaan kumpaan suuntaan kuin ennusteissa.

Jos kyseisenä eksperttinä ennustat muutoksen liian myöhään, kaikki on suunnilleen ok, olit vain väärässä kuten lähes kaikki muut. Jos ennustat liian aikaisin ja ennustuksesi menee mönkään, saatat joutua naurunalaiseksi ja menettää työpaikkasi ja maineesi.

Ja jos oikeasti uskot kykyysi ennustaa talouden tulevaisuutta, silloin varmaankin teet sijoituksesi niiltä pohjilta.

Hienosti kiteytit asian. Itse olen erittäin skeptinen korkojen laskujen suhteen lähitulevaisuudessa. Jokaisella niin EKP kuin FED:n johdolla on hyvin muistissa Volcker:n opetus kun liian aikaisin laskettiin ohjauskorkoa ja tuloksena inflaatio lähti laukalle johtaen aina vain isompaan korkojen nousuun. Huipentuen FED:n 20% ohjauskorkoon kesäkuussa vuonna 1981. Jokaisella kerralla ongelma tosiaan vain suureni. Nykyinen informaatioteknologia ja saavutettavuus nopeuttaa muutoksia samaan aikaan kun ihmiset ovat jo nyt hermostuneita niin inflaatiosta, valtion velasta, valtion leikkauksista, ai:sta sekä oman työpaikan pysyvyydestä muutoksessa.

Niin kauan kun talous ei kokonaan sakkaa EKP:llä tai FED:llä ei ole mitään syytä tehdä yhtään mitään muuta kuin odottaa ja antaa nykyisen koron tehdä tehtävänsä.

Jos nyt olisi asuntolainaa niin vähintään 12kk Euriborilla menisin eteenpäin ja niin paljon buffereria sekä lyhennyksiä kuin talous kestää.

Edit: Kirjoitusvirheitä.. Kuten Folcker -> Volcker (FED:n entinen pääjohtaja)

 

[Sikatiiker]

Ei tuo selviä mistään rekisteristä vielä kuinka paljon panttikirjoja vastaan on annettu lainaa jollekin. Onko siis ajatuksissa käyttää samoja panttikirjoja jonkun toisen lainan vakuutena? Mikäli näin niin 1. pantinhaltijalta voi hakea jälkipanttia, jolloin 2. panttivelkoja arvostaa pantin sen jälkeen kun on saanut tietoonsa 1. panttivelkojan saatavan. Tämä tietysti sillä edellytyksellä että pantin arvo on merkittävästi suurempi kuin siihen kohdistuva velka.

Tarkoitan tilannetta, jossa kiinteistö riittää arvon nousun ansiosta takaamaan koko lainan (70% kiinteistön arvosta katsotaan hyväksi). Silloinhan panttikirjan ei kuuluisi enää olla kiinnitettynä lainaan, vaan kiinteä omaisuus vapautuu käytettäväksi täysimääräisenä juurikin esim. muiden lainojen vakuuksiksi.

 

[pelittäjä]

Tarkoitan tilannetta, jossa kiinteistö riittää arvon nousun ansiosta takaamaan koko lainan (70% kiinteistön arvosta katsotaan hyväksi). Silloinhan panttikirjan ei kuuluisi enää olla kiinnitettynä lainaan, vaan kiinteä omaisuus vapautuu käytettäväksi täysimääräisenä juurikin esim. muiden lainojen vakuuksiksi.

Lyhyesti, ei sitä rakennettua taloa eroteta siitä kiinteistön panttikirjasta.